1、物业发展有限公司 商 业 中 心 物业管理方案方案编制：第一章 物业概况商业中心位于X大道（X中路路段）与X大道交汇处，地处区黄金地段。该物业业由地下停车场，一至四楼商场，五楼商务区域，六至十楼小型写字楼，十一楼至二十四楼大户型写字楼组成，是物业发展有限公司开发新建的一座高档次、颇具代表性的自动化甲级写字楼。商业中心占地面积17968.4，建筑面积88575，写字楼面积43897.48，商场面积30601.91，,六至十层公共通道面积4435.4，十一至二十四层公共通道面积2200.8，停车场面积14076.46，外围面积7187.2，五楼公共面积923.25，天台面积3222.84，写字楼单2、元 177 个，商铺 5 个。商业中心一至四楼商场已进驻，写字楼大堂入口两个，停车场设两进两出，共约车位300个，商场正门入口一个，后门入口一个，一至十层楼梯通道三道，一至二十四层楼梯通道两道，大堂与公共通道均采用高档大理石和材料装修。商业中心主要机电设备有：广州日立电梯十台，自动化烟、温感、喷淋、消防栓等消防系统、供配电、给排水、通风、智能化安保系统，宽频网络通讯系统，大楼内机电设备均采用高档产品。大楼内主要设施有停车场、俱乐部、会议室、餐馆、休息亭，十一楼天面球场等。主要市政设施有道路、雨、污水井、沙井、化粪池、水池等若干。第二章 管理内容一、 商业中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁3、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等）的维修、养护和管理。二、 商业中心建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等）的维修、养护和管理。三、 该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等）的维修、养护和管理。四、 该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。五、 公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集，清运。六、 商业中心内交通、车辆行驶和停放管4、理。七、 配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。八、 物业管理档案、资料及物业的使用管理。九、 多种经营，有偿服务、商务管理。第三章 管理目的一、 保持和提高物业的完好程度，通过加强对商业中心的管理养护和对业主或使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。二、 创造良好的办公与公共环境，统筹安排该写字楼的各项设施设备的养护管理，对业主或使用人依法约束管理，共同维护写字楼环境。三、 维护该写字楼投资者和使用者的权益，该写字楼是用来办公，成就人生事业，体现人生价值和有成就感的人享受良好服务和体现人生价值的象征，加强对业主和或使用者的行为管理，维护投资者与使用者的整体利益，从5、而更有效的有利于投资者和每一位使用者。四、 加强对该写字楼实施社会化、专业化、经营型的一体化管理，不断提高物业管理服务质量，维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。五、 以优良的物业管理服务质量建立该物业投资者、管理者的品牌形象，有效促进物业的租售、经营，以高附加值回馈给投资企业，使该物业的投资者的发展处于良性循环。第四章 管理原则根据物业管理条例和住宅小区管理办法和其它政策法规，本着“用心管理、真诚服务”的原则，执行“以人为本、为使用人创造安全、文明、优美、舒适、快捷”的工作环境的质量方针，实行“管、修、养、服务”为一体的综合管理。第五章 管理要求 商业中心系统综合型高级甲级写字楼，主6、要以商务、办公为主，因此与住宅小区相比，该写字楼必须具备高标准质量的管理服务，该物业现代化设备多，诸如自动控制的高档电梯与升降机，电脑控制的自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护，特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生，清洁要求很高，为保待楼宇外貌的美观，楼宇的外墙也需要定期清洗，该写字楼能否得到完善的管理，直接影响到物业的租售与经营，而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此，对于商业中心的管理应围绕“安全、舒适、方便、快捷”的模式来全面展开，写字楼对治安、消防的要求更高，而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。一、 安全是指让用户在写字楼里工作有安全感，包括：1、7、 人身安全：保证大楼内主要设备完好，不出意外事故，通过闭路电视监视大楼停车场，大堂、通道、电梯等人流量大的地方，加强定时巡查，不给犯罪分子可乘之机。2、 财产安全：通过安装在大楼内的安保系统，及时掌握大楼内的情况，保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点，线路上为用户服务，保证大楼安全防范万无一失，不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。3、 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全，应重点加强，特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态，定期进行消防系统测试，并在条件许可的情况下组织消防演练，增加用户防火和自救能力。二、 舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适，方便、8、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。三、 快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统，通讯联系中断，企业的各项业务就陷入瘫痪，因此必须配备和保持通讯，宽频网络等系统的正常使用。四、 必须树立该物业和管理者的品牌形象，以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉，推动该物业的租售和经营业务的不断发展。五、 必须按照高标准，高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理，用最低的成本造就最好的服务效应，努力保证房屋本体，配套设备设施的良好运行和完好，保证管理范围内不发生重大安全，刑事、消防事故、保证该物业内清洁9、卫生达到优秀示范大厦标准。第六章 管理目标一、 两年内达到优秀示范大厦标准。二、 物业租售率达90%以上三、 管理范围内不发生重大安全责任事故四、 房屋完好率达95%以上，维修处理及时率98%以上五、 用户报修处理及时率98%，用户对管理服务满意率达95%以上六、 环境保洁率95%以上七、 发电机发电率和消防水泵供水率达100%八、 管辖区域内卫生、消杀、绿化达标率95%以上九、 各项费用收取率达98%以上第七章 实现目标的保证措施第一节 管理架构物业发展有限公司 商业中心物业管理处 财 客 保 环 维 行 务 户 安 卫 修 政 部 部 部 部 部 部 第二节 人员定编商业中心物业管理处共610、8人经理1人文员1人收款员1人客户部环卫主管1人保安部主管1人维修班长1人物业管理岗2人室内岗十岗12人室外岗三岗3人顶班岗打蜡岗2人大堂岗二岗10人外围岗两岗4人巡逻岗一岗6人领班兼监控岗两岗6人车库岗三岗9人顶班岗4人水电工一岗2人厨工2人第三节 骨干人员素质及岗位职岗位素质职责经理1、工作五年以上经验，男性30岁以上，大专文化；2、持企业经理上岗证；3、较强的组织协调能力和文字功底；4、熟ISO9000质量管理模式；5、懂创优工作程序；6、熟悉物业管理条例和相关的法律法规知识。1、负责商业中心物业管理处的全面物业管理工作，向公司总经理负责；2、按照国家政策、法规开展全面工作；3、负责制度11、各项管理文件的制作并付诸实施；4、负责本管理处全面质量管理工作；5、合理调配人员，协调各部门工作与协作，责任到人，关心员工生活，保证员工精神风貌良好；6、协调政府各职能部门的关系便于开展各项工作。文员1、25岁左右，中专以上文化、形象素质佳，有相关三年工作经验；2、懂人事劳资，档案，资料的分类，整理，管理工作；3、正派、廉洁，有较强的沟通能力；4、熟练操作电脑。1、负责管理处人事的初试工作；2、负责管理处的接待工作；3、负责管理处文件的打印、整理、收集，存档工作；4、负责用户档案资料的管理工作；5、负责物料的管理与发放工作收款员1、女性，25岁左右，财会专业，大专学历；2、懂物业管理财务制度，12、三年以上物业管理财务工作经验；3、清正廉洁，懂电脑操作1、负责为用户办理全面托收费用收取工作，统筹管理财务收支，帐务工作；2、负责管理处物品的采购工作；3、协助文员工作4、完成领导交办的其他工作任务物业管理员1、男女不限，26岁左右，中专以上文化；2、具有三年以上相关工作经验3、协调管理能力强，懂ISO9000运作；4、熟悉七大管理三大服务操作流程；5、懂物业管理条例和相关的法律法规知识；6、有上岗证。1、协助管理处开展工作；2、负责协调管理处各部门的工作；3、负责管理处的质量检查工作；4、负责协调处理用户的投拆和商务服务工作；5、负责物业的装修管理工作；6、协助保安主管落实保安防范，防火管理13、工作；7、负责物业的按管验收，交付使用工作；8、完成领导交办的其他工作任务岗位素质职责保安主管1、男性，28岁左右，高中，退伍军人，三年以上相关工作经验；2、有较强的组织织领导能力，能独立处理问题，尤其突发事件；3、经验丰富，能带领本部门员工维护好营区的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防专业知识，了解相关法律法规，作风正派；4、具备与公安、消防等部门配合，沟通，建立良好关系的能力。1、全面负责辖区保安、消防、车辆的管理工作；2、领导本部门员工做好辖区内的安全工作与学习环境；3、每周组织本部门人员进行2-3次综合培训；4、每个月对区内消防器材进行检查，发现不合格立即采取措施处理；5、组织训练14、义务消防队，并在消防部门的指导下具体组织消防演练；6、负责本部门员工的绩效考核，做好安全日记记录；7、负责按上级要求完善本部门管理制度与操作规程；8、完成领导交办的其他工作任务。环卫主管1、男性，40岁以下，高中文化；2、熟悉清洁工作各项操作与管理；3、熟悉清洁用品的使用方法与性能；4、懂人员管理与调配，相关工作三年以上经验。1、全面负责所辖物业的环境卫生管理工作；2、带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量完成各项工作；3、协调本部门与其他部门的关系，合理调配人力、物力资源；4、负责定期对本部门员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；5、负责清洁工作的检查和员工的绩效考15、核，纠正日常工作中发生的不合格服务；6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理使用，贮存与保管；7、对发生在区内的不卫生现象进行劝阻和制止；8、完成领导交办的其他工作任务。维修班长1、男性，25岁左右，高中以上文化；2、相关工作三年经验，有电工证；3、懂得供配电，给排水，消防系统，智能化系统，弱电的维修保养；4、班长需有电梯、发电机维修保养经验。1、负责所辖物业供配电，天线、电梯、消防，给排水、弱电系统，发电机房屋本体等设备设施的正常运行管理和维修保养；2、完成领导交办的其他工作任务。第四节 保安员工作息、职责、素质岗位作息职责素质领班岗07:00-15:0015:00-16、23:0023:00-07:00(每班每岗1人)1、受保安主管领导，负责督促和落实辖区保安、消防、车辆管理等安全防范与日常管理工作；2、领导本班人员做好辖区内的安全工作环境；3、负责本班的安全巡逻和各岗位工作的检查工作；4、负责本班的定期体能、军事、执勤动作的培训工作；5、负责突发事件的处理工作1、男性，22-28岁，退伍军人，高中文化，形象素质佳；2、相关工作三年经验；3、爱岗敬业；4、有突发事件的应急处理能力。 监控岗07:00-15:0015:00-23:0023:00-07:00(每班每岗2人)1、负责监控中心的正常监控工作；2、负责及时发现和处理消防监控系统的设施的故障；3、负责管区17、安全防范监控管理，发现可可疑人员、事件，通知巡逻岗位前往排查，重点加强消防，办公区域各出入口的监控力度；4、监控电梯使用运行及各控制点的情况，发现电梯困人立即通知相关人员协助解救；5、发现火警、险情，立即通知相关人员扑救和报警，并利用广播进行人员疏散；6、负责做好岗位日记、参加各项训练、消防管理。22-28岁，高中学历，退伍军人，熟悉相关工作理论知识，了解各操作流程，遵守各项规章制度，品行优良，作风正派，为人诚实，有良好的职业道德，团结同事，顾全大局，热爱本职工作，服从领导，听从指挥，工作认真，吃苦耐劳，坚持原则，具有突发事件的处理能力，观察细致，判断准确，反应灵敏。大堂岗07:00-15:018、015:00-23:00(每班每岗2人)23:00-07:00(每班每岗1人)1、负责大堂安全防范工作，对出入大堂的人员实行严格管理；2、严禁携带易燃、易爆、腐蚀性、放射性物品进入；3、引导来访人员有序出入；4、上下班时间对电梯实行有效管理，使用监督；5、制止违反管区安全管理规定的行为；6、负责物品出入、消防安全管理；7、参加各项训练，做好岗位工作日记。外围岗07:00-15:0015:00-23:00(每班每岗2人)1、负责引导已进入管区的人员或车辆停放；2、负责外围、停车场的安全检查工作，发现违章行为立即制止；3、负责协助大堂岗位工作；4、对无关人员查验并责令其离开，对进入管区的可疑人员进19、行排查，发现严重违规和作案人员进行缉拿和上交领班处理；5、参加各项训练和消防管理，做好岗位工作日记。巡逻岗07:00-15:0015:00-23:0023:00-07:00(每班每岗2人)其中领班兼任一岗1、负责营区外围，停车场、塔楼内的安全巡视工作；2、重点加强车库办公区域、大堂、电梯、外围消防等的巡视力度；3、负责管区内保项设备设施的使用情况与安全系统的巡视工作；4、发现可疑人员进行排查，验证，并责令其离开；5、发现盗窃、行凶等事件立即通知其他人员共同扑救；7、制止和预防违章行为的发生；8、参加各项训练，并做好岗位工作日记。车库岗07:00-15:0015:00-23:0023:00-0720、:00(每班每岗1人1、负责对车场内汽车、摩托车、单车的停放管理；2、遵守各项规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守；3、按规定和标准收费，出具停车费票据，及时上交营业款；4、参加各项训练，并做好岗位工作日记。顶班岗不定1、负责其他岗位人员休假的顶替工作；2、积极参加各项训练。第五节 清洁员工作息、职责、素质岗位作息职责素质室内岗07:00-11:0013:30-17:30（6至10层每层一岗1人）（11层以上每三层一岗1人）（1-5层一岗2人）1、负责大楼内垃圾清理，电梯保洁，地板、墙面护理、洗手间日常清洁保洁，明装管线及设施设备、灯具，开关等的外表清洁工作；2、负责办公室内地21、面保洁，吸尘，办公桌椅，台面，设备的外表清洁工作；3、对辖区内违反清洁规定的进行劝阻的纠正；4、参加各项业务技术能培训。1、男女不限，30岁左右，初中以上文化；2、具有良好的职业道德和礼节礼貌；3、通过培训后能独立上岗位操作，工作无怨无悔，能吃苦耐劳；4、服从领导，听从指挥室外岗07:00-11:0013:30-17:30（每岗3人）1、负责管理红线范围内的的道路、绿化、车场等公共区域的清洁；2、负责管区周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；3、负责室外明装管线和明装公用设施、设备的外表清洁工作；4、定时对室外沙井、管道、化粪池进行清理疏通；5、负责室外果皮箱和垃圾屋的清洁、清运和22、消杀工作；6、参加各项业务技术培训。 打蜡岗21:00-07:00(每岗每班2人)1、负责管区所有地面的打蜡、补蜡、抛光工作；2、对所有地面每班次保洁一次；3、参加各项业务技术培训。清洁技工，懂地面抛光打蜡，机器操作与保养，熟各清洁剂的性能，能吃苦耐劳，具备良好的职业道德，礼节礼貌，能独立上岗操作的30岁左右男性。顶班不定负责基他岗位人员休息的顶替工作同室内外岗第八章 管理处内部管理文件第一节、员工守则目录总经理理致辞第一章 总则第二章 人事聘用制度第三章 员工考勤制度第四章 仪容仪表与行为举止第五章 晋升制度第六章 员工辞职与辞退第七章 奖惩制度第八章 福利制度第九章 附则总经理致辞诚挚欢迎23、您加入物业发展有限公司，成为这个大家庭的一员。您在自己的职业生涯中做出了一个重要的选择，选择了这里来追求您职业生涯的进一步发展，我们确信，您的决择是正确的。作为共同事业的合伙人我们，也选中了您，是因物业发展有限公司的成功将依赖于您的个人贡献，让我们共同努力，一起发展，共享成功。成为公司一员后，您已将个人的发展系于公司事业的成功之上，自觉维护公司形象，努力为公司服务，是每一位员工的基本职责，良好的工作秩序，高效的工作作风，为客户提供满意周全的服务是我们的工作核心，本守则与公司其它规章制度是全体员工共同遵守的行为准则，希望这本守则将有助于您在物业发展有限公司，把握自己的机会。公司的发展是大家的荣誉24、，您的绩效与公司休戚相关，在您成为公司一员之际，请熟悉本守则。总经理 第一章 总则第一条 为了加强公司的管理，促进公司经营业务的繁荣与发展，根据中华人民共和国劳动法以及国家其它法津法规和规章，制定本守则。第二条 本守则适用于物业发展有限公司的全体员工。第三条 凡在本公司从事管理和工作的人员，无论职位高低，已获薪金报酬者，均为本公司员工。第四条 本公司员工之任用，纪律、作息、休假、请假、离职、奖惩、福利均按本守则执行。第五条 公司鼓励并倡导员工努力学习，认真工作，开拓创新，积极向上，开源节流，提高效益。第六条 公司实行总经理领导下的经理负责制，在经理领导下，实行层级管理，制度管理和规范管理。第七25、条 公司行政部是各项规章制度的执行机构，公司赋予其监督，检查和协调处理的权利。第八条 本守则的最终解释权在物业发展有限公司。第二章 人事聘用第九条 公司根据经营管理的需要，择优录用人才。第十条 凡具有高中毕业以上文化程度或同等学历，有一定专业知识，身体健康，五官端正的应聘或求职者，符合招聘与录用条件的，经初试、复试、考核、合格者均可受聘或录用。第十一条 应聘或求职者需向公司提交个人简历、学历证明、专业证书、无犯罪证明、婚姻状况证书和身份证、退伍证、职称证、操作证，免冠一寸照片三张等第十二条 应聘或求职者初试合格后，由用人部门考核，合格后以主管经理复试，审核，合格后到指定医院体验，体验合格，再办26、理相关入职手续。第十三条 新入职的员工，均应参加并接受公司安排的入职培训，上岗培训和技能培训，培训考试合格后，到指定的部门或岗位报到上班，不合格者淘汰。第十四条 公司所有员工均有接受职业教育和培训的义务。第十五条 公司下属各部门人员的增补、用人部门必须书面申请，经总经理核准后实施招聘。第十六条 有下列情形之一的，公司不予录用：1、年龄未满十八周岁的。2、患有精神病、癫痫病、传染病、心理障碍，不胜任工作，有损公司形象的。3、触犯法律被剥夺公民权利者，通辑犯等违法犯罪份子。4、曾被公司开除，辞退过的员工。5、违反国家计划生育者。6、提交的文件，资料不全，或有伪造、涂改过期证件者。7、录用后发现有隐27、瞒事实真相者立即开除，造成严重后果者追究其法律责任。第十七条 新员工入职前须缴纳服装押金300元，保安员为500元，（入职时交300元，另外200元在第一个月工资中扣除），服装押金在离职时按两年折旧退回，入职两年以上者全额退回。第十八条 凡经公司试用三个月合格者，均与公司签订劳动合同，以书面形式确立劳动合同关系明确双方的权利义务，试用不合格者辞退。第十九条 订立劳动合同应遵循平等自愿、协商一致的原则，遵守国家法律和行政法规的规定。第二十条 公司与员工签定劳动合同的期限在合同中约定。第二十一条 劳动合同依法订立即具有法律效力，公司与员工均应严格履行劳动合同规定的义务，任何一方违约都应承担并依法追28、究其违约责任。第二十二条 公司员工签订的劳动合同，除法律规定的必备条件外，可以约定有关福利，保守公司商业秘密和限制不正当的职业竞争等事项。第三章 考勤制度第二十三条 公司实行每周工时48小时，6天工作制（员工工资包含每周一天的加班补助），并以此为考勤标准，考勤由公司执行，具体作息时间为：1、办公室：早上8:00-12:00 下午14:00-18:002、保安部：早班7:00-15:00 中班15:00-23:00 晚班23:00-07:003、工程部：早上8:00-12:00 下午14:00-18:004、环卫部：早班7:00-11:00 中班13:00-17:00 晚班21:00-07:0029、第二十四条 所有员工(高级行政人员除外)，上下班时必须打卡，员工不得代人打卡，如代人打卡视为违纪，将受到相应处罚，如上下班时未打卡，将视为旷工，除非有正当理由，但必须有主管以上干部签字说明。第二十五条 关于违反考勤制度的界定1、 超过上班时间五分钟打卡者视为迟到；2、 下班时间提前五分钟打卡者视为早退；3、 上下班时间超过或提前三十分钟打卡者视为旷工半日论，一个小时的视为旷工一天；4、 当月内迟到早退之和超过三次当旷工半日论；5、 未经请假或假满未续假不到工者以旷工论；6、 代人打卡双方均按旷工一日论；7、 打连卡者视为旷工半日论。第二十六条 公司不鼓励员工超时工作，如确实需要，须提前得到相关30、领导的批准，经过批准的超时工作将被安排同等时间的补休，如无法安排补休，应依法支付加班工资。第二十七条 主管以上人员在超过正常时间后的延迟下班将不计作加班，在工休日或法定假日经直接上司批准后进行的加班，应安排补休，无法补休的，依法支付加班工资。第四章 仪容仪表与行为举止第二十八条 仪容仪表个人卫生至关重要，所有员工必须始终保持干净，以良好的个人形象为公司服务，因此，必须做到：1、 着装统一分明，举止文明大方、得体，精神振着，佩戴齐全。2、 严禁披衣，敞怀，挽袖，卷裤腿，戴歪帽（贝蕾帽除外），穿拖鞋或赤脚，不戴饰物，口袋内不装过多物品。3、 男员工不留胡须，头发梳理整齐，头发长度不挡眉，后不触及衣31、领，两则不盖耳，禁止怪异发型，女员工头发梳理整齐，发式与其在公司的身份相符，可施淡雅轻妆，程度适宜，不可过度施用香水，化妆品及配戴饰物，不留长指甲，鼻毛不露鼻孔，无体臭和口臭。4、 精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不弯腰驼背，东倒西歪，倚物靠物，不袖手叉腰或将手插入裤袋，工作场地内不吸烟，不喝酒，不吃零食，不勾肩搭背，不哼歌，不打口哨，不看书报，不听收音机。5、 不挖耳，抠鼻、不敲桌椅，不随地吐痰，不乱丢杂物，不跺脚或玩弄其它物品。6、 工服需保持清洁整齐，熨平、皮鞋保持光亮，鞋袜干净，整洁，工牌正确配戴于左胸前。7、 着装、领带、领结、外套、衬衣、皮鞋搭配得当8、 工作时间不穿牛仔裤、运动衫、32、短裤、休闲服、T恤衫、装饰物及证章，不穿旅游鞋、运动鞋、凉鞋、拖鞋及赤脚穿鞋或其它奇异服装。9、 站姿迎客，微笑点头，热情周到。第二十九条 行为举止讲究文明礼貌，注重行为举止，表明公司期望在公众面前树立这样一个形象：在为客户服务方面，我们是最专业的，在客户眼里，员工代表了公司，客户对公司的第一印象来自于员工的接人待物，言谈举止，因此，保持良好的行为举止，就成了服务工作的一部份，下列要求须牢记在心，并认真执行。1、 站立要直，精神要振奋。2、 注意面部表情，微笑，微笑不仅表示友善，也能提高工作情绪和效率。3、 走路要稳，要迅速，不要跑。4、 不要在公共场所打哈欠或打喷嚏，如无法控制，应转身捂住嘴33、。5、 不挖鼻，抠指甲或做其它小动作。6、 不要在非吸烟区吸烟。7、 不要高声叫嚷或打架、骂架。8、 应在员工活动区域梳理头发。9、 禁止随地吐痰或乱扔弃物。10、 禁止使用污言秽语。第三十条 礼貌用语1、见到客户或上级领导时主动打招呼，称呼XX先生或小姐，保安人员必须行举手礼。2、根据不同场合使用下列礼貌用语：l 先生/小姐，早上好/下午好/晚上好。l 谢谢/不用客气。l 劳驾/对不起l 对不起，打搅您了。l 您需要帮忙吗？l 请。l 我可以进来吗？l 请稍等。l 是的，我会尽力来帮您。l 再见。3、接听电话l 电话铃响三声内须拿起话筒。l 拿起话筒时说：早上好/下午好/晚上好，XX公司/X34、X部门，我姓X，请问有什么可以帮您吗？l 仔细听，反应迅速，当听清对方要找谁时，应答：请稍等。l 当对方要找的人不在时说：对不起，XX先生/小姐不在，方便留言吗？l 记下留言后说：谢谢，再见。4、上门服务l 您好，我是管理处的，我姓X（出示工作证）l 打扰您了，谢谢，再见。5、检查证件先生/小姐，请出示一下您的证件请您到这边登记；麻烦您了，谢谢！请您到管理处办理证件。第五章 晋升制度第三十一条 晋升条件1、 拟晋升主任、主管、领班人员，必须具备良好的职业素质，热 爱本职工作，有创业精神。2、 廉洁奉公，作风正派，团结同事，遵章守纪，起模范作用。3、 有较强的政治责任感和工作责任心，有充分胜任拟35、晋升职务的 工作能力和技术业务水平。第三十二条 审批程序及考核1、 公司将依据岗位职责对晋升者进考核，报总经理审批后办理聘 任手续，试用期为三个月。2、 晋升者在拟晋升岗位试用三个月后，依据晋升条件再次进行考核，考核形式 分为考评、笔试和口头答辩相结合，考核内容为公共部分和岗位职责、业务知识、业务技能，具体考核项目如下：敬业精神和工作责任心礼节礼貌、仪容仪表、举止风范业务技能、业务素质（含英语）督导能力、应变能力、处理问题的能力部门创收情况及费用指标控制能力语言表达能力及在员工中的威信消防、安全、卫生意识考核小组成员由公司相关人员组成。第三十三条 新晋升为主任、主管、领班等职务的人员，根据其本36、人的工作绩效，在三个月试用期后，经考核合格，方可享受该职务待遇。第六章 员工辞职与辞退第三十四条 员工辞职与调动1、 员工因个人原因提出辞职或调动，须提前十五天向所属单位递交书面申请，须逐层领导批准后，方可进入辞职或调动程序，申请之期满，方可办理相关手续。2、 申请辞职或调动未获批准前，必须坚守岗位，不得以任何借口拒绝接受领导安排的工作或请假、消极怠工，违者将按情节轻重予以处罚，造成经济损失或严重事故者，将追究法律责任。3、 员工申请辞职或调动经批准后，按其批准日期其单位不再安排工作，应按规定办理业务，财、物移交等手续和调、离职手续。第三十五条 凡在合同期内被辞退或除名的人员，同时解除劳动合同37、关系，从辞退或除名通知下达之日起，一周之内必须按规定迅速办理工作，财、物等移交手续。第三十六条 符合下列条件的，用人单位可提出辞退建议1、 试用期未满，被证明不符合录用条件或能力较差，表现不佳而不能保质完成任务的；2、 严重违反劳动纪律或公司规章制度的；3、 患有非本职工作引起的疾病，各类传染病，或非因公负伤，医疗期满后，经医疗部门证实身体不适，不能胜任本职工作的；4、 能力明显不适应本职工作需要，在内部劳动力市场找不到适当工作的；5、 参加岗位适应性培训后经考核仍不合格或在内部劳动力市场找不到适当工作的；6、 劳动态度差，工作缺乏责任心和主动性的；7、 通过岗位适应性培训后，上岗工作表现仍然38、较差的；8、 其它情形。第三十七条 有下列情形之一者，公司将不予警告，立即予以开除1、 工作责任心差，多次违反公司规章制度，屡教不改者；2、 无正当理由，无故旷工三天或一个月内累计旷工三天者；3、 对公司负责人和部门主管或其他人员及家属有恐吓、强暴、协迫和重大侮辱者；4、 贪污、盗窃、赌博、吸毒、腐化、打架斗殴、煽动怠工、破坏工作和生活、环境秩序者；5、 盗用公司名义在外招摇撞骗、泄漏公司秘密、擅离职守，使公司蒙受重大损失者；6、 服务态度恶劣，客户投诉强烈，破坏公司声誉和形象者；7、 触犯国家法律而被拘留、劳教、逮捕或判刑者；8、 对公司有严重的欺骗行为者；9、 违反国家计划生育政策者；1039、 提供虚假证件者。第三十八条 辞退员工的操作流程1、 部门主管根据公司规定的辞退条件，实事求是地对照员工的现实能力、表现或某些特定的事实，提出辞退建议，并将辞退单上交经理。2、 经理接到辞退单后，调查了解相关情况，进行条件审查，如果符合辞退条件，签署意见后上报总经理核准。3、 总经理接到辞退单后可根据具体情况与拟辞退的员工谈话，了解拟辞退员工的思想反应和意见，根据实事情况确认是否需要辞退，如确认需辞退的，即签署辞退意见，如属不应辞退的，与有关部门主管沟通后，协商安排工作。4、 对被辞退员工的处理结果转行政部备案。5、 由部门主管通知被辞退员工办理辞退手续。6、 时限要求经理收到辞退单后在3个40、工作日内作出明确答复。总经理收到辞退单后在5个工作日内做出最终处理决定。第三十九条 申诉 拟辞退的员工有权在总经理约见谈话时或在未收到辞退最终决定单时主动向经理或总经理进行申诉，但不得扰乱正常秩序和公司正常的工作。第四十条 办理移交手续1、 辞职、辞退或开除的人员经批准后，须首先与所在部门做好交接工作，才可办理离职手续；2、 办理离职手续须将工作、财、物移交清楚并持有关证明方可根据出勤情况结算本人工资；3、 辞职、试用不合格或给公司造成重大损失被开除的无任何经济补偿，试用期满因公司经营状况发生变化或因冗员等而辞退的，按照劳动合同约定给予经济补偿。第七章 奖惩制度第四十一条 员工奖励分下列四种141、嘉奖：每次奖励30元；2、记功：每次奖励60元；3、记大功：每次奖励100元；4、奖金或晋升：一次奖励若干元或提职加薪。第四十二条 有下列情形之一者，予以嘉奖1、 品行端正，工作努力，能适时完成重大或特殊交办任务者；2、 拾金不昧（价值在300元以上）者；3、 热心服务，有具体事实者；4、 有显著的善行佳话，足为公司争得荣誉者；5、 忍受、克服困难，肮脏，难受之工作足为楷模者。第四十三条 有下列情形之一者，予以记功1、 对生产技术或管理制度建议改进，经采纳施行，有显著成效者；2、 节约物料或废料利用，有显著成效者；3、 遇有灾难，勇于负责，处置得宜者；4、 检举违规或损害公司利益属实者；5、42、 发现职守外故障，予以速报或妥为防止损害足以嘉许者；第四十四条 有下列事情之一者，予以记大功1、 遇有意外事件或灾害，奋不顾身，不避危难，因而减少损害者；2、 维护员工安全，冒险执行任务，确有功绩者；3、 维护公司重大利益，避免重大损失者；4、 有其他重大功绩者；第四十五条 有下列事情之一者，予以奖金或晋升1、 研究发明，对公司确有贡献并使成本降低，利润增加者；2、 对公司有特殊贡献，足为公司同事表率者；3、 一年内记大功两次者；4、 服务满五年，考绩优良，未曾旷工或受过记过以上处分者。第四十六条 公司各部门每月对工作认真负责，表现特别突出，无违章，无违纪，出全勤的评为先进个人，给予现金奖励143、 奖励标准为30元/次.人；2、 各部门先进个人的评选比例按总人数的10%进行；3、 各部门必须在公平、公正、实事求是的原则下将评出的先进个人名单上报行政部、经审核批准后实施奖励；4、 主管职务以上人员不予评选。第四十七条 员工惩罚分为1、 警告：每次罚款30元；2、 记过：每次处罚60元；3、 记大过：每次处罚100元；4、 降级：按所任职务发放工资；5、 开除：予以解雇，解除劳动合同。第四十八条：有下列事情之者，予以警告1、 当月内迟到或早退两次或迟到早退之和两次以上或未经同意私自调班者；2、 不按规定着装或配戴工牌或着装，配戴不整或穿拖鞋上班者；3、 仪容仪表不整，留长发、长指甲、长胡44、须、衣冠不整者；4、 工作拖拉，懒散，擅自离岗者；5、 当班时串岗、扎堆、聊天、抽烟、喧哗、吹口哨，发出噪音者；6、 当班时听收音机、录音机、看电视（培训或工作需要除外）者；7、 当班时拔打私人电话或未经允许接待亲友或客人或带亲友进入宿舍者；8、 对上司、同事或客人不礼貌者；9、 不按规定使用车辆或骑车或不排队横过马路者；10、 与同事不合或不服从上级合理安排、指导、情节轻微者；11、 不遵守安全规定或不按操作规程作业尚未造成损失者；12、 随地吐痰或乱扔垃圾及烟头者；13、 妨害工作或团体秩序，情节轻微者；14、 因个人过失发生工作错误，情节轻微或非工作时间进入管区闲逛或穿工衣处出者；15、45、 违反宿舍管理规定或食堂管理规定者；第四十九条有下列事情之一者，予以记过、 当月旷工半日以上或委托他人打卡或代人打卡或打连卡；、 不服从上级的工作安排或工作指示，因工作疏忽导致客户投诉者；、 未经许可擅自使用公司的设备、工具、机器、车辆者；、 于禁烟区吸烟未造成损失者；、 在工作场所喧哗、嬉戏、吵闹、妨碍他人工作而不听劝告者；、 对同事恶意攻击或误害、伪证、制造事端者；、 工作中酗酒，影响自己或他人工作者；、 因疏忽致机器设备或物料遭受损害或伤及他人者；、 威胁、侮辱使用粗言秽语对待客户或同事者；、 直接或间接接受客户任何好处者；、 上班时间消极、怠工、干私事者；、 故意损坏公物，在公共区域乱46、写乱画者；第五十条有下列事情之一者，予以记大过、 擅离职守，致公司蒙受重大损失者；、 在工作场所或工作中酗酒滋事，影响生产，业务、事务等秩序者；、 损毁、涂改重要文件或公物者；、 怠慢工作或擅自变更工作方法，使公司蒙受重大损失者；、 不服从上级领导合理指导，屡劝不听者；、 一个月内旷工达两天者；、 机器、车辆、仪器及具有技术性工具，非经常使用人员及单位主管同意擅自操作者（如因此造成损失，则另负赔偿责任）；、 在管区内以任何形式赌博或进行不恰当异性行为者；、 上班睡觉者；、 泄漏公司机密者；、 行贿受贿，为己谋私利者；、 在公司内售卖私人物品或募捐者；第五十一条有下列事情之一者，予以开除、 殴打47、客人，同事或同事间相互斗殴者；、 偷窃或侵占同事、客人、公司财物经查实者；、 吸食毒品者；、 未经许可，兼营其它公司或本公司同类业务者；、 利用公司名义在外招摇撞骗，致公司名义受损者；、 无故损毁公司财务，损失重大或第二次损毁、涂改重大文件或公物者；、 煽动怠工或罢工者；、 无故旷工三日以上者；、 损公肥私，徇私舞弊，有贪污行为者；、 有意制造部门、个人之间矛盾，影响团结或违反公司保密制度者；、 有不道德行为，下流行为侮辱他人的；、 非法携带枪支弹药者；、 散播不利于公司之谣言或挑拔劳资双方感情者；、 参加非法组织者；、 违反国家法律法规者；第五十三条功过抵消规定、 嘉奖与警告抵消；、 记功一48、次或嘉奖三次抵消记过一次或警告三次；、 记大功一次或记功三次抵消记大过一次或记过三次；、 功过相抵以发生于同一月度内者为限；第五十三条处罚程序由当事人签署违章确认单，由部门主管上报经理核准，按处罚内容执行，无正当理由拒不签署确认单者将加倍处罚。第八章 福利制度第五十四条食宿规定、 住宿本地区（指城区）员工公司不安排住宿；外地员工由公司统一安排住宿，保安、维修工必须集中住勤；2、伙食员工伙食由公司员工食堂定时提供中、晚餐（早餐不设）；伙食标准：元人.月不在食堂用餐者不享受伙食费补贴；第五十五条 工资待遇、 员工工资由基本工资、浮动工资、岗位补贴、医疗补贴、加班费组成；、 试用期员工只发放基本工资49、和加班费，其它补贴不予发放，试用期满，经考核合格发放全部工资和所有补贴；、 员工入职满一年、两年以上的，可根据其具体表现、业绩及技能情况按公司薪金调整标准给予适当加薪；、 新提职的员工经试用三个月合格后发放新岗位工资待遇，试用阶段只发放原岗位工资待遇；、 公司实行月薪制度，每月按30天计算薪金，发放时间为每月的20日左右；、 加班费按国家规定发放，按本人的基本工资计算，日常加班1.5倍，公休日加班2倍，法定节假日加班3倍；、 主任级以上人员平时超过工作无加班费；、 春节期间公司人员值班按每日三天计；第五十六条 休假、 公休假 公司实行六天工作制，星期日属公休假日，每月工资中已包括每周一天的加班50、费；、 法定假日 法定假日指元旦、春节、劳动节、国庆节等法律规定的假日，休假天数按国家或当地政论规定执行；、 病假 员工因病请假治疗，持有关证明可休病假，无法事先请假者须及时电话请示部门领导征得同意，事后必须办理补假手续，凡未办理手续者按旷工论； 员工请病假二天内（不含一天）扣发当月浮动工资10%，三天扣发当月浮动工资30%，四天扣发当月浮动工资60%，五天不发当月浮动工资，超过五天每天加扣10%基本工资，超过三十天后无任何报酬； 员工因公负伤工资按劳动保险法规定执行，医疗费用公司按工伤保险有关规定执行；、 事假 员工因办理私事，经审批同意后，可以请事假，事假半天扣浮动工资10%，事假一天扣浮51、动工资30%，事假二天扣发当月浮动工资60%，三天以上不发浮动工资，事假五天以上无任何补贴，十天以上者扣除相应的基本工资和生活费；、 婚假 员工达到法定年龄结婚，可享受有薪婚假三天，晚婚加假两天；、 丧假 员工父母、子女、配偶或直系亲属去世，可给予三天有薪假期，另加数天路程假；、 产假 女员工符合计划生育条件，享受全薪假九十天，难产加十五天，男员工配偶生育（符合计划生育条件的）给予三天有薪假期； 已婚女员工怀孕不满四个月流产，给予十五天有薪假期，满四个月流产的给予二十天有薪假期；、 年休假 凡公司员工均享受有薪年假，其标准为 经理级以上员工：15天 主任级以上员工：12天 主管级以上员工：8天52、 主管级以下员工：5天有薪年假必须在当年休完，不能安排休假的，按本人日薪工资的双倍发放，经公司总经理以上领导另外批准，安排的除外。有下列情形之一者，不能休年假 当年累计病假三十天以上者 当年累计事假二十天以上者 当年累计事假、病假三十天以上者 严重违纪或受过各种严重处分的 岗位工作特殊的、 特殊奖励假 员工有特殊贡献或因公负伤等立功行为经总经理以上领导批准可享受特殊奖励假。第五十七条 年终奖根据公司的实际经营情况，年终奖在春节放假前发放给在职员工，标准由总经理决定，在发放年终奖前离职的员工，不享受此待遇。第五十八条 其它、 中秋节补助 凡在职员工均享受该福利； 发放标准由公司另行决定；、 开工53、利是 凡在职员工均享受此待遇，发放标准由公司另行决定，发放时间为春节放假后公司第一个工作日。第九章 附则第六十条 本守则于 年 月 日起施行。物业发展有限公司 年 月 日附一、宿舍管理规定附二、食堂管理规定附件一物业发展有限公司员工宿舍管理规定10 目的 规范宿舍管理，随时保持员工有一个洁、静、齐、文明的生活、工作、居住环境。20 范围 公司员工宿舍30 宿舍管理31 宿舍分配311 公司所有保安员、机电维修工必须统一住勤；312 工作岗位调动，宿舍随即调整安排，任何人员不得拒绝；313 凡辞退或辞职的员工，必须按规定时间离开；314 宿舍实行军事化管理32 宿舍物品321 宿舍配备基本生活用54、品，不得随意调换、处理；322 严禁私自加设其它家具物品；323 私人物品摆放合适，不占用他人地方；324 床单、枕被叠放整齐，鞋袜衣帽摆放得当；325 贵重物品和私人证件等妥善保管，丢失后果自负；33 宿舍卫生331 轮流值日，各班组安排值日表，负责每天清扫两遍；332 每日上、下午各打扫一次，清倒垃圾各一次；333 保持室内卫生、自觉将纸屑、果皮、杂物等放入垃圾篮内，禁止打饭回宿舍；34 宿舍电器限制341 宿舍允许使用电视机、VCD、收录机、电风扇、电熨斗、电吹风；342 宿舍禁止使用电热丝、电烙管、电炒锅、电饭煲其它超过100W以上的电器；35 休息时间：中午12：0014：00，晚上55、23：0007：00；36 宿舍禁止行为361 出入不关门；362 休息时间闲聊，讲不文明语言，放电视，收录机；363 吵架、斗殴；364 聚众赌博，收放黄色影视；365 无故彻夜不归；366 私带外人留宿；37 节约用水用电，做到人去灯灭，关闭水喉；38 禁止在宿舍内做饭菜，烧开水；39 防火防盗，及时排除不安全隐患。附件二物业发展有限公司员工食堂管理规定10 目的 规范食堂管理，杜绝浪费，保障全体员工的伙食生活正规化；20 范围 公司员工食堂30 规定311 中餐：12：0013：00 晚餐：18：00-19：0032 就餐规定321 各就餐人员应严格遵守就餐时间（保安可提前20分钟），如56、有违者，食堂管理员有权拒绝；322 全体员工均统一在食堂就餐，包食者统一由公司支付餐费，非包食者按用餐数额在生活费中支付，另有约定者从其约定；323 需用餐或临时停餐者必须提前一天挂牌，否则按标准扣除；324 就餐人员不得私自要求食堂加菜或自己动手制作；325 非公司员工一律不得在食堂用餐；326 节假日需加餐由公司统一安排；327 保持食堂秩序，禁止在食堂聚众吵闹，高声喧哗；33 餐费管理331 炊事员按员工就餐标准，实行餐费定额预支（500-1000元/次）；332 物业管理员对餐费采购实行监控、报销按财务制度执行；333 每月月初公布员工餐费收支情况；34 食堂卫生管理341 就餐人员必57、须讲秩序，爱卫生，不随地乱倒剩饭剩菜；342 炊事员勤打扫卫生，垃圾及时清倒，清除蝇、蚊、鼠、蟑螂滋生地； 343 炊事员讲究个人卫生，勤洗澡，不蓄长指甲； 344 物业管理员每天对食堂卫生检查一次。第二节 员工培训方案物业发展有限公司商业中心物业管理处员工培训方案10 目的规范员工管理、熟练掌握各项业务知识，努力为公司和广大用户服务；20 范围公司全体员工均需参加；30 培训内容31 入职培训（刚入职的员工培训统一由行政部安排）311 公司简介；312 员工守则；313 礼节礼貌、职业道德；314 消防基础知识；315 法律法规；316 物业管理基础知识； 32 岗位培训321 员工守则；358、22 礼节礼貌、职业道德；323 工作职责、工作纪律；324 操作规程、检验标准；325 突发事件的处理；326 其它由各主管视情况决定；40 外派培训公司将根据实际情况安排主管人员参加政府或其它行业指导部门安排的资格培训或组织主管以上人员外出参观学习。50 培训规定 51 入职培训最少三天以上、自学或口授； 52 岗位培训各部门每星期必须有两次以上，时间为4个小时每星期； 53 保安部必须进行军事、消防培训。60 培训考核 61 入职培训结束后，由公司统一根据培训内容出题考试，85分以上者为合格，85分以下者淘汰，培训期间只供生活不供薪金； 62 岗位培训结束后经考核85分以上者试用合格，859、5分以下者继续试用一个月，仍不合格者淘汰； 63 每位员工加薪必须经考核，考核为全面考核，综合成绩达不到85分以上者不予加薪，考核内容根据该员工的职位、岗位临时确定。70 每位员工的培训、考核结果统一存档，作为员工的加薪、晋升的考核标准。80 记录 会议/培训签到表物业发展有限公司商业中心物业管理处会议、培训签到表、 日期：、 地点：、 主持人：、 内容：、 参加人员签到：姓名部门时间姓名部门时间第三节 办公室工作手册一、管理处职责、 负责对商业中心实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受市房地产行政主管部门和总公司的指导和监督；、 贯彻执行ISO9000物业管理质量体系标准，按标准要求实施60、管理；、 完成拟定的年度管理目标和经济指标；、 合理调配人员，保持各岗位的分工与协作；、 定期对房屋、公共配套设施进行维修养护；、 负责用户装修审批、协调违章处理和落实投诉处理；、 负责周检工作，并做好记录，接受房地产行政主营部门、总公司、用户的监督检查；、 积极参加创建安全文明大厦，省优秀大厦的考评工作，提高管理服务水平；、 负责商业中心的安全防火工作；10、协调与政府各职能部门的关系，有效开展工作。二、 办公室管理规定、 严格按公司考勤制度守时守纪、自觉打卡、办公室保持整洁，不在室内放置杂物，写字台上摆放的办公用品应整齐有序。、 保持办公室肃静，工作时间不高声喧哗；、 坚守岗位，集中精力做61、好本职工作，工作时间不离岗、窜岗、不聚众聊天，不打瞌睡，不在办公室吃零食，开冷气时严禁吸烟；、 上班时间严禁炒股或办私事，因公外出应向同事讲明去向或向领导请假；、 讲究服饰仪表，着装整洁大方，工作时间一律着统一服装，配戴整齐；、 接待来访，起身相迎，态度和蔼，彬彬有礼，来客告辞，起身相送，接待来访询问，不得泄漏公司管理制度和机密；、 参加各类会议应按时到会并保持肃静，对重要事项应做好记录；、 下班或因事离开办公室，应人走灯灭，关好门窗，冷气，并将座椅靠贴写字台；、 爱护公物，节约使用办公用品。三、 档案管理规定、 办公室档案按人事、文件、资料分类，由文员负责管理；、 档案文件必须设专柜存放保管62、，存放必须分类编号，清楚编写文件目录，以便查阅；、 凡经领导批示传阅的文件，必须随文将领导批示和传阅人员签字表格一并归档；、 借阅档案须认真办理借阅登记手续，保证按时归档；、 凡借阅重要密件，必须经经理批准后方可借阅，所借阅的档案资料未经批准不得抄摘或复印；、 档案管理人员要定时检查专柜，核对件数，做好防虫、防潮、防遗失，发现异常或被盗，丢失等情况，及时向领导反映，妥善处理，如系人为造成，要追究有关人员的责任。四、 保密工作制度10 管理处办公室设保密员（由文员兼任），负责秘密文件、资料以及涉密业务的管理工作；20 保密内容 21 人事档案资料、电脑资料、财务室、经理办公室、干部考察材料与管理63、处有关的调查案件、检举揭发材料等；管理处办公会议记录；财务会计凭证，会计报表，统计报表等；与质量体系有关的文件资料。30 秘密文件、资料的管理31 所有秘密文件未经制发机关批准或授权不得擅自翻印，如需复制，须按规定申请审批。32 收发秘密文件资料由文员负责，有关调查材料，检举揭发材料由办公室或部门专人负责，凡署名领导亲启件，由领导拆封，秘密文件的收发、分送、传阅、移交、归档等环节都要登记，履行签字手续，严禁将秘密文件、资料放在不安全的地方。33 秘密文件、资料必须存放保密柜内，由文员管理，个人不得保存，定期清查清退，如发现丢失，要及时报告并追查处理。40 通讯保密规定41办公室的电脑打字机、复64、印机、传真机由专人管理，非本机使用人员未经许可不得擅自使用。42 电脑工作人员要严守保密制度，避免重要业务资料和档案外泄，更改或丢失。43 任何个人在通信、通话中不得涉及秘密或商业竞争中的重要信息，个人不得偷看秘密文件和打听秘密性的会议内容。50 凡发生遗失秘密文件、资料或泄密案件时，应立即向领导反映，并及时采取补救措施，发生窃密案件时，还应向当地公安部门报告。五 文员工作职责、 配合经理有效行使管理、监督、协调、服务的职能；、 负责管理处人事招聘的初验工作；、 负责打印、保存、发布以管理处名义发出的所有文件；、 负责物业管理信息的收集与处理工作；、 负责管理处的接待工作，配合收款员开展工作，65、做好物品的保管发放工作；、 协助经理组织培训工作，作好培训记录；、 协助经理组织召开各项会议并做好记录；、 完成领导交办的其他工作任务。六、收款员岗位职责、 负责管理处各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受总公司财务部的指导和监督，保证做到日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用的应及时催收，做到费用收缴率达98%以上；、 根据用户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达；、 对拖欠费用的用户，以电话联系，上门催收或在收费单上注明银行余款不足等方式使拖欠款及时收回；、 负责管理处批准的物品采购工作；、 协助文员做好管理处的接待工作；、 完成领导交办的其他工作任务。七、物业管理员岗位职责66、 协助经理对管理处的九大管理三大服务工作进行管理、监督、协调、负责责任区域的日巡视和管理处的质量检查工作；、 协助经理参与物业竣工验收和接管工作，准备交楼资料，办理交楼手续，陪同业主看房验房并管理好空置房屋；、 协助经理办理业主或用户装修审批手续，负责装修巡视，办理装修验收手续；、 主动加强与业主或用户的沟通与联系；、 协助经理与政府各职能部门的联系工作与关系，配合居委会、城管办、派出所搞好环境达标和治安联防工作；、 努力做好质量检查工作，做好不合格服务的纠正跟踪，加强员工培训；、 接待客户来访，做好对投诉人和违章人士的解释工作，对违章操作或违章行为及时制止，汇报或按规定处理；、 负责对物品67、采购、仓库、员工宿舍、食堂进行监督管理；、 负责管理处的商务服务活动；10、完成领导交办的其他工作任务。八、投诉处理程序10 目的方便用户报修处理或监督本管理处提供的管理服务质量，促进管理服务中的不合格项能及时得以纠正，以提高管理服务质量。20 基本标准21登记投诉：不缺项、详细认真、转呈及时；22解释投诉：耐心细致、用语礼貌、用词准确、不含糊其词；23处理投诉及时、不刁难、不推诿、做到事事有着落，件件有回音。30具体规定31本着“用户至上、服务第一”的宗旨，对用户的投诉热情接待，使用礼貌用语，不允许对用户有冷淡和不礼貌行为；32接到投诉的人员将内容登记完之后，应立即转呈，属维修的、转呈水电工68、处理，属投诉服务质量的应转呈相关部门处理，必要时书面转呈；33对于用户的投诉，管理人员要耐心询问、详细认真的进行登记；34管理人员明确投诉内容后，应立即与投诉所涉及的部门联系，调查并判断投诉的有效性，无论是否有效均应两天内与投诉人联系，并做好解释工作或跟踪处理其结果；40如投诉涉及其它单位，无法及时将问题解决，在三天内与投诉人联系，做好解释工作，同时尽快与有关部门取得联系将问题解决，并及时将处理结果告知投诉人。50质量记录51投诉登记表52投诉处理表物业发展有限公司商业中心物业管理处投诉登记表序号时间投诉人或单位投诉内容处理表号码处理结果注：接待人将内容填写完毕后通知责任人取表进行处理，处理完69、成后，验证人在此表上填上完成时间并签名。物业发展有限公司商业中心物业管理处投诉处理表投诉人联系电话地址投诉时间： 年 月 日 时 分内容： 记录人： 年 月 日调查情况、结果： 有效投诉 无效投诉 调查人： 年 月 日 处理意见： 责任人： 年 月 日回访验证（上门/电话/信函） 业主（用户）签名： 验证人： 年 月 日物业发展有限公司商业中心物业管理处派工单单位： 被派人员： NO：业主用户地址电话申请项目业主提供物品：是 否工作内容验收意见预约时间派工时间完成时间材料费 元人工费 元合计金额 元派工人： 业主签字：注：第一联存根 派工人 第二联财务 第三联业主十、 质检工作程序10目的通过70、质量检查，纠正不合格服务，规范员工服务工作态度、责任心、礼节礼貌、仪容仪表、岗位知识、操作规程和将屋宇本体及配套设施、设备的不良因素控制在萌芽状态，保持物业的完好。20范围 适用于公司整个范围的质量检查工作。30工作程序31物业管理员根据每周质检安排表对公司办公室、各部门、各管理处按照员工守则和各工作要求，按标准实施检查。32将质检工作中所检查出的不合格项转呈各部门、各单位进行整改、处理，对某些细微的不合格项可以当即予以纠正。33对质检工作中的比较突出的不合格项必须填写不合格项处理单，并及时跟踪相关部门的整改和处理结果。34对不合格项处理结果中涉及到赔偿、罚款的事项，必须记录在册，以便在月底核71、算工资时扣除。35每个星期安排二次夜间查岗工作。每天应尽量安排时间对各装修单元进行监督检查，杜绝违章装修行为的发生。40检查内容和标准41办公室411仪容仪表A、按规定统一着装，戴工作证；B、举止文明、大方、精神饱满、仪表整洁；C、上班不穿拖鞋、不蓬头散发，遵守办公室管理规定；412服务态度A、使用规范的文明礼貌用语；B、主动热情、耐心、微笑、周到的文明服务；C、服务态度端正、有良好的职业道德；413工作纪律A、不抽烟、喝酒、遵纪守法、遵守公司各项管理制度；B、上班不迟到、不早退、不做与工作无关的事；C、服从领导安排、团结同事、不挑拔是非；D、保守公司机密。414工作绩效A、费用收取是否正常；72、B、客户投诉处理记录；C、有偿服务记录；D、物业租赁记录。42保安部421仪容仪表A、按规定着装、佩戴工作证；B、精神饱满，姿态良好；C、举止文明、大方；D、不袖手、背手、插手、不勾肩搭救臂。422服务态度A、礼貌待人、说话和气、微笑服务、遇到客户和上司立正敬礼；B、主动、热情、耐心、周到细为用户服务；C、无争吵、打斗事件发生。423工作纪律A、按时交接班、不迟到、不早退、忠于职守；B、岗位上无坐卧、依靠、闲谈、吃东西、看书报、吸烟、会客、听收音机、嬉戏、打闹等；C、处理问题讲原则、讲方法、以理服人；D、保守内部机密。424服务要求A、各项记录不超过30秒钟（不出错）；B、按规定巡逻签到；C、73、无发生被盗、被抢事件和大堂秩序混乱场面；D、无发生车辆被盗、被碰撞和交通事故；E、接警不超过2分钟赶到现场；F、处理违章文明礼貌、及时有效、机动灵活、不失原则；G、发现事故隐患及时，无发生因失职而出现意外。425工作要求A、服从领导、听从指挥；B、熟练掌握管区的基本情况和重点防范单位、地点；C、熟练掌握管区的保安设备和楼宇配套的设施、设备地点及使用方法；D、善于发现事故隐患和可疑人员、并能及时正确的处理各类突发事件；E、遵守公司各项规章制度。43环卫部431仪容仪表A、按规定着装，佩戴工作证；B、精神饱满、姿态良好；C、举止文明大方、不蓬头散发。432服务态度A、使用规范文明礼貌用语；B、主动74、热情、耐心、微笑、周到；C、服务态度端正、有良好的职业道德。433工作纪律A、按时上下班、不迟到、不早退、忠于职守；B、遵纪守法、遵守公司规章制度；C、工作中不做与工作无关的事，不做有损公司形象的事。434检验标准4341室外A、路面、绿地、散水坡无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍，每10内的烟头及相应大小的杂物不超过一个；B、果皮箱内部垃圾及时清理、外表无污迹、粘附物；C、垃圾屋地面无散落垃圾、无污水、污渍、无明显污迹；D、垃圾中转站地面无散落垃圾、无污水、污渍、墙面无粘附物、无明显污迹；E、标识牌、雕塑无乱张贴、目视表面无明显灰尘、无污迹；F、沙井底部无垃圾、无积水、积沙、盖板无污渍75、；G、雨、污水管、井内壁无粘附物，井底无沉淀物、水流畅通、井盖上无污迹；H、化粪池不外溢污水。4342地下室A、地面无垃圾、杂物、无积水、无泥沙；B、墙面目视无污迹、无污渍、无明显灰尘；C、标识牌、消防栓、公用门、设备设施目视无污迹、无明显灰尘；D、车库和天台管线目视无积尘、无污迹。4343室内A、雨蓬目视无垃圾、无青苔、无积水；B、天台转换层目视无垃圾、无积水、无污迹、明沟畅通；C、水磨石、水泥、大理石、地毯地面无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、大理石地面光泽，地毯无明显灰尘、无污渍；D、墙面无污迹、无明显灰尘；E、天花板、天棚距1米处目视无蜘蛛网、无明显灰尘；F、灯罩、烟感、吹风口、指示灯、目视76、无污渍、无明显灰尘；G、玻璃门、窗无污迹、清刮后用纸巾擦拭。无明显灰尘；H、公用卫生间地面无积水、无污渍、无杂物、墙面、门、窗无明显灰尘，便器无污渍，天花、灯具目视无明显灰尘，玻璃、镜面无灰尘、无污迹；I、公用门、窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。4344消杀A、老鼠密度不超过1%，鼠洞每2万不超过一个、楼道内无明显鼠迹；B、蚊幼虫孳生在5%以下、地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞；C、每一万平方米暴露的苍蝇孳生地不超过一处，商场、酒楼、办公室无苍蝇孳生地；D、蟑螂室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%。44维修部441仪容仪表A、按规定着装、佩戴工作证77、；B、精神饱满、姿态良好；C、举止文明、不蓬头散发。442服务态度A、使用规范文明礼貌用语；B、主动、热情、耐心、周到；C、服务态度端正，有良好的职业道德；443工作纪律A、按时上下班、不迟到、不早退、忠于职守；B、遵纪守法、遵守公司规章制度；C、工作中不做与工作无关的事，不做有损公司形象的事。444检查标准A、房屋本体无明显损坏，缺棱少角、开裂、变形等质量问题；B、房屋附属配套设施完好，无明显损坏、变形、脱漆等现象；C、房屋附属配套的设备运行正常、维修保养及时，各设备机房卫生整洁无小动物；D、用户报修处理及时，有偿服务记录清楚明了；E、管理范围内公共配套的市政设施完好，无脱漆，损毁等现象；F78、各操作规程，保养、维修制度上墙。G、各装修单元的巡视情况记录。每周质量检查安排表(日期 年 月 日至年 月 日)日期星期一星期二星期三星期四星期五星期六部门时间 内容上午下午上午下午上午下午上午下午上午下午上午下午备注： 审核: 制表：物业发展有限公司商业中心物业管理处日检表 检查部门： 日期：序 号检查内容检查方法检查结果备 注 审核： 检查人：物业发展有限公司商业中心物业管理处不合格服务处理表员工姓名所属部门发生地点发生时间不合格描述： 检查人： 年 月 日员工确认：部门处理意见 主管： 年 月 日经理意见 签名： 年 月 日结果验证 验证人： 年 月 日十、其它表格和质量记录员工花名册79、姓 名性 别年 龄家庭住址身份证号码入职日期职 务联系电话备 注固定资产登记表品 名规 格单 位单 价数 量备 注物品领用登记表日期领用人领用物品单位数 量签 名备 注物业发展有限公司商业中心物业管理处各单元业主一览表单元业主姓名购房面积联系地址联系电话备注物业发展有限公司商业中心物业管理处管理费收取一览表 年度单元业主姓名面积收费标准1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份物业发展有限公司商业中心物业管理处车辆月卡收费一览表 年度单元业主姓名车号收费标准1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第四节 物业接管文件一、物业接管人员安排1、管理80、处经理组织，全权负责。2、物业管理员协助经理进行物业接管，并负责锁匙的清点、保管。3、文员负责接管物业资料的清点、整理、归档。4、维修部负责房屋本体和配套设施设备的验收。5、保安主管负责消防系统、智能化系统等安保系统的验收。6、环卫主管负责公共区域和绿地的验收。二、资料的接管移交1、0接管楼宇资料的验证及部分移交的资料1）产权资料A、项目批准文件；B、用地批准文件；C、建筑执照。D、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；2）政府验收合格资料A、市建设工程竣工验收证书；B、市建筑消防验收合格证书；C、市完善配套办公室综合验收合格证书；D、用电许可证；E、供用电协议书；F、卫星地面接收设施许可81、证；G、电视共用天线合格证；H、电梯使用合格证。3）工程技术资料A、竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B、地质勘察报告；C、工程合同及开、竣工报告；D、工程预决算公证清单；E、图纸绘审记录；F、工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；G、隐蔽工程验收签证；H、沉降观察记录；I、竣工验收证明书；J、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K、新材料构配件的鉴定合格证书；L、水、电、通风、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；M、砂浆、砼试块试压报告；N、给排水的试压报告。2、0移交管理处的资料、复印件的图纸1） 电梯使用合格证；2） 供用电协议书；3） 用电许可证；82、4） 用水申请许可表及月供水计划执行表；5） 小业主姓名、产权、联系电话、地址、建筑面积清单；6） 市建设工程竣工验收证书；7） 市建设消防验收合格证书；8） 建筑、电气、给排水、空调、气体灭火器系统等施工图；9） 机电设备单台说明书、调试、订购合同。3、0附表物业接管资料移交清单。物业接管资料移交清单序号移交资料名称单 位数 量备 注 接收人： 移交人：三、接管验收程序1、开发商通知物业管理处接管验收。2、管理处按物业接管资料的移交核对所接收的资料。3、管理处同移交人对物业质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等进行验收。4、对验收中发现的质量问题由管理处填写各类遗留问题统计表，约定期限83、由移交人负责整改，并商定时间复核。5、对单元室内无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收锁匙，管理处对接管了锁匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏，对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管锁匙。6、业主收楼时，由管理处物业管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收合格后消项。7、在一年的保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。四、房屋验收标准及检验办法一、梁、柱、板主体1、按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移84、位和非收缩性裂缝。2、无钢筋外露。二、顶棚1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。2、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。三、墙面1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。2、块料（如瓷砖）面层：（1）粘贴牢固，无缺棱掉角。（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致。（3）对缝沙浆饱满线条顺直。3、外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。四、地（楼）面1、毛地面：平整、无裂纹。2、块料（如瓷砖）面层：（1）粘贴牢固，无缺棱掉角。（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直。（3）对缝砂浆饱满、线条顺直。3、水泥砂浆面层： 抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起85、泡等缺陷。4、卫生间和前后阳台地面：（1）用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水、倒泛水。（2）第二天到楼下检查露面有无渗漏。五、门窗1、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现。目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。3、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。4、单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。5、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。可选择以下检查方法：（1）先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（86、墙面）是否有水渗入。（2）雨后逐间检查墙面和窗台泛水。六、楼梯、扶手1、砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。2、钢木结构的楼梯：（1）用力摇动无晃动，安装牢固。（2）钢筋无锈蚀，无弯曲。（3）木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑。七、插座1、电器插座： 单指轻击检查盖板安装是否牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安全要求。用试电笔检查每个插座电源接通是否正常。2、共用电视天线插座： 单指轻击盖板安装是否牢固，盖板无损坏，收视效果由用户入住后检测。3、电话插座： 单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。八、开关1、安装牢固，目视盖板无损坏。2、检查开关灵活，开启接触效果良好。87、九、照明灯具1、轻触灯具检查有无轻微晃动，是否紧贴楼面，零配件齐全，灯罩完好无损。2、打开所有灯具，检查电源接通和发光是否正常。3、所有灯具连续照明三日，检查有多少自然损坏。十、供水系统1、打开供水总阀，检查管道是否漏水或锈渍严重，安装是否牢固。2、检查管道接头有无渗水。3、水龙头和室内水阀开通关闭是否良好，流水畅通。十一、排污管道1、安装牢固，外观完好无损，配件齐全。2、从楼上各排水口倒水，检查管道接头有无渗水，排水是否畅通。3、铸铁管： 灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。十二、地漏 过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。十三、生洁具1、安装牢固，配件齐全，88、完好无损，面层无污渍和刮花痕迹。2、灌水后排水口接口密实，无渗水，接软管无锈迹。3、便器： 水箱冲水正常，不堵塞，排水畅通。十四、防盗网安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。十五、室内配电箱1、安装牢固，配件齐全，试操作空气开关等控制是否正常。2、开关符合型号规定。3、导线与设计相符，布线规范。4、目视箱盖无损坏，开关操作灵活。十六、水电表1、安装牢固，无摇晃，运转正常。2、外观良好，面层玻璃清楚无损。五、公共设施验收标准及检验办法一、基础设施1、房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。2、散水坡：（1）无下陷、断裂，与墙体分离。（2）面层平整，无脱层。（3）无89、倒泛水现象。二、天台1、屋面隔热层、防水层：（1）板端缝、伸缩缝油膏紧贴。（2）隔热板、防水层表面无裂缝。2、天沟、落水口畅通，管道完好。3、天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀。三、共用天线配件齐全，安装到每个单元，效果良好。四、屋面避雷措施各种避雷装置的所有连接点牢固可靠。五、消防设施（消防栓、消防箱）1、消防栓：（1）油漆均匀，外观良好。（2）阀门完好，无渗漏水。2、消防箱：（1）消防管、消防带等配套齐全。（2）箱门上识别清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如。（3）消防管无渗漏水，阀门完好。六、路灯1、按设计要求安装。2、灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。3、灯柱安装牢固，90、柱面油漆均匀，无损伤和刮花。七、绿化1、绿化成活率达98%以上，无病虫害发生，无杂草丛生。2、绿化用水： 绿化水管布局合理，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固。八、道路1、道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。2、路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。3、块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角。4、路牌标志清楚，地面线条顺直。九、垃圾池（箱）1、冲洗水管：（1）垃圾池通水率达100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水。（2）水阀开关灵活无漏水。（3）水阀箱装锁，箱面油漆均匀，开启灵活。2、砌筑类：（1）砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓。（2）装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角。91、（3）投入口和出口铁门油漆完好均匀，牢固方便。（4）出口铁门装锁，开启灵活。3、铁箱类： 面层油漆均匀，无锈迹损伤，安放平稳。4、塑料类： 桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损。十、岗亭1、铝材和不锈钢类： 安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。2、电动道闸： 安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。十一、车库1、路面（地下）停车场： 路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹。2、地下停车场：（1）入口、出口车道标识清楚。（2）车位编号清楚合理。3、照明设施： 配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。4、排水通风系统： 设有专门的排水沟和通风口，验收标准参照相关规定。十92、二、沙井、检查井和化粪池1、池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。2、检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈。十三、明暗沟1、沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整。2、沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通。十四、挡土墙、坡1、砌筑密实，沙浆沟缝饱满。2、按设计要求设有泄水孔。十五、踏步1、砼砌： 踢面、踏面无破损，阴阳角无缺口和断裂。2、块料砌： 参照房屋验收相关标准。十六、台阶 参照相关面层砌筑材料的验收标准。十七、水池、水箱1、按设计要求和有关卫生标准进行验收。2、无渗漏水现象。3、内外爬梯无锈蚀现象。十八、信箱 信箱门锁开启灵活，房号标志清楚、有序。十九、景观、雕塑和93、文化娱乐设施按设计标准和要求达到的效果进行验收。房屋接管验收表区域： 接管验收时间： 年 月 日 编 号存 在 问 题 简 述备 注土建设施照 明给 排 水门 窗其 它验收人： 移交人：房屋公共配套设施接管验收遗留问题统计表遗留项目名称： 统计人： 日期：单 位遗 留 问 题 简 述备 注公共配套设施接管验收表接管验收时间： 年 月 日设 施 名 称存 在 问 题 简 述备 注 验收人： 移交人：第五节、交楼文件物业发展有限公司商业中心管理处交楼手续办理程序一、通知通知收楼业主，并将商品房交付通知书、收楼手续须知和收楼应交费用寄至业主处。二、验证、 商品房交付通知书。、 商品房购销合同。、 业94、主身份证原件。、 业主或同住人每人两张彩色一寸标准照片。三、签署文件、 业主签署并保留文件： 业主公约 用户手册 物业管理服务协议、 业主签署并由管理公司收回文件： 业主公约用户手册业主档案资料表物业管理服务协议四、交费 业主持收楼应交费用至财务部交清所有费用，收回同等金额收据。五、领取锁匙业主凭“收款收据”领取所购单位全套锁匙，由专人负责接待发放锁匙，请业主签名记录。六、验楼、 专人陪同业主验楼。、 如有不合格之处，请业主在商品房屋交接单中注明。管理处经办人同时签名。、 承诺业主小项维修在三日内解决，大项维修视公司安排尽快完成。、 上报管理处负责人，安排维修。、 请业主按双方约定时间再次验收95、。七、签收业主对房屋验收如无任何异议，签署商品房屋交接单，注明收楼意见。八、存档、 将业主和收楼单位的相关资料全部及时存档。、 大厦所有业主资料统一按序存档。、 登记业主收楼记录表。至此，收楼手续全部完成。房地产开发有限公司商品房交付通知书 先生/女士：您好！阁下购买的 。定于 年 月 日至 月 日正式入伙，请您参照“入伙手续须知”要求，亲自前来管理处办理相关手续，如您不能按时办理相关手续，请来电另约入伙时间或委托他人办理，委托书须您亲笔签名。恭候您的光临！恭祝乔迁之喜，平安如意！收楼办公址：X中路段商业中心六楼物业管理处电话：联系人： 向先生 小姐 物业发展有限公司商业中心物业管理处年 月 96、日房地产开发有限公司商品房收楼手续须知业主收楼前，请您仔细阅读本须知，并请遵照执行，以期收楼手续办理快速畅通。一、 请业主按时亲临发展商委托的商业中心物业管理处办理收楼手续，如需委托他人办理，被委托人必须出具业主委托书和业主身份证原件，且业主委托书签名必须与“商品房购销合同”业主签名完全一致。二、 请务必带齐以下证件：、 商品房交付通知书、 商品房购销合同、 业主身份证原件、 业主或同住人每人两张彩色一寸标准照片三、 请带齐“收楼应交费用”所需全部款项四、 您办收楼手续的程序是：、 验证：交齐本须知第二条要求的全部证件、 签署以下文件业主公约用户手册物业管理服务协议、 交费按“收楼应交费用”规97、定至财务部交齐 4、领取锁匙 凭交费收据领取房屋全套锁匙 5、验楼 由管理处专人陪同验楼，如有不合格之处，请在“商品房屋交接单”中注明，即时或三日内交给管理处安排维修。 6、签收 签收“商品房屋交接单”验收意见 至此，全部收楼工作全部完成恭候你的光临！房地产开发有限公司收楼应交费用单元： 楼 室 建筑面积： 业主： 项目交费标准金额备注首期管理费3.00元/.月收楼时交付管理费储备金三个月管理费收楼时交付搬迁押金1000元/户收楼时交付电话报装费300元/部（指增加的）收楼时交付玻璃户门3300元/套收楼时交付 水电费周转金3000元/户收楼时交付合计装修押金3000元/单元装修公司交付装修完98、毕检查合格后退回停车费地下停车场汽车月卡：300元/位/月，地面停车场汽车月卡：250元/位/月车库开通时车主交付，临时停车以12小时为一时段地下停车场摩托车月卡：60元/位/月，地面停车场摩托车月卡： 50元/位/月汽车临时停放10元/次/辆，摩托车临时停放2元/次/台买断车位每月付50元/位管理费购买车位者交付房地产开发有限公司商品房屋交接单单元：商业中心 楼 号房 填表日期 年 月 日业主姓名：工作单位：联系电话：本人购买的商业中心 楼 号房，己收到房地产开发有限公司于2004年5月15日前发出的商品房交付通知书和收楼须知。 业主（或代理人）签字确认： 年 月 日业主收楼详细内容天花墙面99、地面门窗备注电视防盗系统宽带网电话开关地漏排污管强电插座外墙面配电箱水表底数电表底数业主收楼意见：1、同意收楼。 业主签名确认： 2、同意收楼，但出卖方应处理好以下问题： 业主签名确认： 年 月 日管理处意见： 陪同验房人签名 年 月 日备注物业发展有限公司商业中心物业管理处业主资料档案物业单元 面积 m2业主姓名性别工作单位联系电话身份证号码免冠照片免冠照片身份证复印本身份证复印本主要成员情况姓名性别与业主关系身份号码常住或暂住电话号码备注：免冠照片免冠照片免冠照片免冠照片注：业主及成员资料有变，应即以书面通知物业公司更改。物业发展有限公司商业中心物业管理处入伙流程图邮寄：1、 商品房交付通100、知书2、 收楼手续须知3、 收楼应交费用表物业管理处通知业主收楼业主收楼提交：1、商品房交付通知书2、商品房购销合同3、身份证原件、照片1、 业主公约2、 用户手册3、 用户资料签署文件1、 首期管理费3.00元m22、 维修储备金：三个月管理费3、 搬迁押金：1000元/户业主交费领取锁匙凭交款收费到房管员处领取房管员陪同，对不合格项由房管员记录并安排维修整理，直至合格验楼业主签收收楼验房表签收管理处将业主所有收楼文件按序整理存档存档物业发展有限公司商业中心物业管理处业主收楼登记表序号日期单位业主姓名业主公约住户手册锁匙领取收楼验房装修手续备注物业发展有限公司商业中心物业管理处业主锁匙发放登101、记表编号单位户门锁匙信箱门匙领取时间业主签名备注物业发展有限公司商业中心物业管理处业主收楼费用收取登记表序号日期单元业主姓名面积首期管理费维修储备金装修押金合计收款员备注第六节 保安部工作手册一、 保安部主管职责1、 主持本部门工作，坚决执行经理指令，带领本部门人员依据各自职责，认真做好安全防范工作；、 熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握防范区域内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范；、 处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见；、 做好保安部的月工作安排（包括训练、学习安排）；、 经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次；、 每周召102、开班务会议一次，每半月召开部门会议一次；、 及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作；、 带领保安部配合其它管理服务工作，制止、纠正各类违章行为；、 负责本部门员工的内务管理和考勤工作；、 完成上级交办的其他临时任务。二、保安部主管权限、 对本管理处物业有权进行安全监督；、 有权检查各岗位执勤情况，对玩忽职守、违纪违章人员有权进行处罚；、 每月对考核不合格的保安员有权予以处罚；、 对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议；、 有权根据实际需要对各岗位保安员进行调整；、 有权批假一天。三、保安员职责、 服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事要报告；、 模范遵守国家法律指令、法规和公司规章103、制度，做到依章办事；、 熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务；、 坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑人、事、物，预防治安事件发生；、 积极配合卫生、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的上报领班处理（制止违章时要先行举手礼）；、 熟悉和爱护大厦内配套的公共设施、机电设备、消防器材并熟练掌握各种灭火器材的使用方法；、 廉洁奉公，坚持原则、是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争；、 积极协助公安机关开展各项安全防范活动，努力完成各项安全防范服务工作；、 密切联系群众，积极向用户进行安全防范和管理方面的宣传；、 认真完成领导交办的其他工作任务。四、保安员权限、 在执行任务时，对杀104、人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子有权抓获并扭送公安机关，但无实施挽留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；、 对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场、证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；、 按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内；、 对出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；、 在执勤中，如遇不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；、 宣传法制，协助业主或用户做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主或用户报告，协助整改；、 对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行105、盘查监视，并报当地公安机关处理；、 对违反相关物业管理规定或治安管理处罚条例的人，有权劝阻，制止和批评教育，但无处罚的权力；、 对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。五、保安员纪律、 遵守员工守则中仪容仪表规定做到精神饱满，文明执勤；、 执行员工守则中文明礼貌用语规定讲文明、有礼貌；、 严格执行请销假制度和交接班制度；、 值班时严禁喝酒、吸烟、吃东西、不准嬉笑、打闹、不准会客、看书报、听广播、不准做其它与执勤无关的事；、 爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出；、 制止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂；、 遵守宿舍管理规定不得带外人留宿，106、需要住宿必须经主管级以上领导批准；、 禁止在辖区内赌博或变相赌博；、 加强学习，团结互助，禁止闹纠纷，脏话不说，不利于团结的事不做；六、对讲机使用规定、 每个岗位配发一部对讲机另配一个充电池和一部充电器；、 对讲机在更换充电池时必须关掉电源和主机上的开关，保护和延长其使用寿命；、 充电池不能经常更换，必须按规定时间（8-10小时）轮换一次；、 不准用对讲机谈论与上班无关的事情；、 认真做好对讲机交接工作，以防出现问题时互相推卸责任；、 遵守“谁使用、谁保管、谁损坏、谁负责”的原则。七、保安巡逻签到规定、 大厦保安巡逻执行签到制度，由本班巡逻员执行；、 签到箱的安装，大厦外围四个，车库六个，大厦107、楼内每四层一个；、 各班次的领班在巡逻中，每90分钟签到一次，范围内有多少签到箱；均应到每个签到箱签到，每个签到箱不允许同时签到，每个箱之间的间隔时间正常情况下应为5分钟左右；、 保安主管每天不定时检查签到一次，房管员每星期抽查二次。签到人、检查人必须在签到本上签名，发现问题及时纠正；、 签到本的收发由保安主管负责，并保管，保管时间最少三个月。八、保安员交接班制度、 按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位，接班人员未到达之前，当班人员不能离岗；、 接班人员要详细了解上一班执勤和本班应注意事项，应做到三明，上班情况明、本班接办的事情明、物品器械清点明；、 交班人在下班前必须填好值班记录，应做到108、三清：本班情况清、交接班的问题清、物品器械清；、 当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成；、 交接班时要做好记录并签名。九、监控岗操作规程10目的 确保商业中心范围处于良好监控状态20适用范围 商业中心监控室30职责 31负责监控中心的正常运作； 32负责及时发现和处理消防监控系统和设施的故障； 33负责大厦安全防范监控管理，发现可疑人员、事件通知巡逻岗位前往排查，重点加强出入口、电梯、电梯厅、车库、车场和各通道的监控力度； 34监控电梯使用运行及各控制点的情况，发现电梯困人通知相关人员协助解救； 35发现火警险情立即通知相关人员扑救和报警，并利用109、广播进行人员疏散； 36负责做好岗位日志和参加消防训练、消防管理。40准备工作 按员工守则中仪容仪表规定和保安员交接班制度做好上岗执勤的准备工作和交接工作。50工作程序 51工作时间安排 511监控岗保安工作实行24小时全天候值班制，三班倒，每岗每班2人工作八小时； 522值班时间为：早班：07：00-15：00 ； 中班：15：00-23：00 ； 晚班：23：00-07：00，各班每星期轮换倒班一次。52程序 521留意机器设备运行情况，发现异常立即通知维修人员处理，并上报领班； 522仔细观察各出入口、办公单位、车场、电梯、电梯厅，发现可疑人员、事件立即用对讲机通知巡逻领班前往检查并记录110、； 523密切留意消防监控设备，发现报警，立即用对讲机通知巡逻领班前往检查； 524发现火警属实立即通知各相关人员前往扑救、并报警，再迅速用广播指挥楼内人员撤离； 525值班期间若遇主管级以上领导或客人参观必须起立，行举手礼。60质量记录 交接班记录表和异常情况记录表十、大堂岗操作流程10目的 确保大堂处于受控状态，保证用户平安出入，秩序井然。20 适用范围 商业中心大堂值班30职责 31严守大堂，对出入大堂的陌生人员实行严格的查验制度； 32严格控制违禁品和违反装修管理规定的工具、材料进入大厦； 33对搬迁的用户，按照有关规定认真核对有关证件后放行； 34耐心解答用户、客人提出的问题，及时反111、馈用户提出的意见和建议； 35在特殊情况下，如遇匪情、火灾、报警等，要坚守岗位，把好大堂关，协同其他保安员共同作战，直到警报解除；40准备工作 按员工守则中仪容仪表规定和保安员交接班制度做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。50工作程序 51工作时间安排 511大堂保安工作实行24小时全天候值班制，三班倒，早、中班每岗二人工作八小时，晚班一人工作八小时； 512值班时间分为早班：07：00-15：00； 中班：15：00-23：00； 晚班：23：00-07：00，各班每星期倒班一次。52大堂管理 521在规定的地方站立（立正、跨立、稍息三种站姿）遇有客人到来，用户出入、主管级以上人员到来必须立112、正行举手礼； 522对外来客人一律实行进出查验、登记制度； 523必须登记有效证件、特指未过期的身份证、暂住证、回乡证等； 524认真核对证件和持有人是否相符，若不相符不予登记和放行； 525外来客人必须说准所访单位名称，对支支吾吾者应仔细盘查； 526当接过来访客人的证件时应说“谢谢”等文明用语； 527认真填写来访登记表要求字迹清楚，项目全面准确； 528若遇不登记强行进入的，应通知巡逻领班或监控室跟踪监控； 529若遇用户亲自带客人进入时，应礼貌问清后予放行，并做好记录； 5210若公司领导陪同指导、参观、学习的客人到来应立正行举手礼，以示欢迎，并热情回答客人的询问； 5211当外来客人113、离开时，应核对后予以放行并做好记录，如携带大件物品（任何人员）必须凭公司的放行条查验后放行； 5212提高警惕严密注视出入大堂的各类人员，特别是陌生人员，如有怀疑立即通知领班处理，并做好记录； 5213发现电梯困人事件应立即善言安慰客人，同时通知维修工马上进行抢修，并报告领班和公司协助做好善后工作和值班记录； 5214在上班高峰期应礼貌引导客人乘坐电梯或出入大堂；60服务要求 61熟悉大厦内各用户的基本情况，诸如人员、单位、相貌特征等； 62遵守公司制定的“礼貌用语规范”； 63引导新客人乘坐电梯的方法，同一天多次见面的客人应微笑点头以示问候； 64有需要帮助的客人应主动予其帮助； 65当用户114、搬迁时，应协助维护进出秩序，指定其使用专用电梯和车辆，物品的停放位置。70质量记录 交接班记录表和来访人员登记表十一、巡逻岗操作规程10目的 全方位巡查管理区域，保证管区的安全，维持良好的工作秩序。20适用范围 商业中心保安巡逻。30职责 31负责辖区外围，停车场、塔楼内的安全巡视工作； 32重点加强各隐蔽角落的巡视； 33负责管区内各项设施、设备使用情况与安全系数的巡视工作； 34发现可疑的人进行排查、验证、责令其离开； 35发现盗窃、行凶等事件立即通知其他人员配合辑拿并扭送公安机关； 36发现火灾，突发事件立即通知其他人员共同扑救； 37制止和预防违章行为的发生。40准备工作 按照员工守则115、中仪容仪表规定和保安员交接班制度做好上岗执勤的准备工作和交接工作。50内容 51工作时间安排 511巡逻岗保安实行24小时值班制，三班倒，每班每岗2人工作八小时； 512值班时间分为早班：07：00-15：00 ；中班：15：00-23：00 ；晚班：23：00-07：00，各班每星期倒班一次；52大厦巡逻 521巡逻周期每90分钟巡逻签到一次； 522巡逻规律：外围、车场、无电梯的塔楼徒步巡逻，有电梯的塔楼乘电梯到天面，从天面逐层往下巡视（必须按照规定路线），不留死角偏角。53检查岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各领班和主管负责； 531交接班时、交接双方领班要到各岗位检查，交接是否认真116、手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题及时纠正，并做好记录； 532每小时领班应到各岗位检查一次，主管每天对巡逻签到检查一次，对各岗位执勤情况检查两次； 533巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正并做好记录； 534执勤中遇到疑难问题应通知主管到场协助处理，不能解决时及时报告公司处理。60质量记录 交接班记录表十二、外围岗操作规程10目的 确保广场无闲杂人员，车辆乱停乱放现象，树造公司良好的品牌形象。20范围 商业中心广场岗30职责 31负责广场的日常安全防范管理工作； 32负责外来人员的引导工作； 33负责车辆的安全有序停放工作，并按规定收取临时停放费； 34制止闲散人117、员进入广场，纠正违章事件；40准备工作 按照员工守则中仪容仪表规定和保安员交接班制度做好上岗执勤的准备和交接工作。50工作程序 51工作时间安排： 511广场岗保安值班实行16小时白天执班制，两班每岗二人工作八小时； 512值班时间为早班：07：00-15：00；中班15：00-23：00，各班每星期轮换倒班一次；52程序 521在规定的地点站立（立正、跨立、稍息三种站姿）遇有客户、主管以上领导或领导陪同客人到来应立正行举手礼； 522发现外来客人不熟悉环境的应使用文明礼貌用语进行引导； 523发现闲杂、散闲人员进入辖区的应立即予以驱逐； 524遇有车辆停放的应立即上前指挥（动作要准确、说话要118、注意礼貌）并明示车辆停放管理规定和收费制度，并提醒车主锁好车关好车窗、门；60质量记录 交接班表和车辆停放登记表十三、车辆出入口操作规程10目的 确保车辆停放安全、出入有序，防止事故发生。20适用范围 停车场出入口30职责 31负责对车场内汽车、摩托车、单车的停放管理； 32遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守； 33按规定和标准收费，开具停车费票据，及时上缴营业款； 34完成领导交办的其他工作任务；40准备工作 按员工守则中仪容仪表规定和保安员交接班制度做好上岗前的准备工作和交接班工作。50工作程序 51工作时间安排 511车辆总出、入口岗保安工作实行24小时全天候值班制119、，三班倒，每岗每班一人工作八小时； 512值班时间为：早班：07：00-15：00 ；中班：15：00-23：00 ；晚班：23：00-07：00。各班每星期轮换倒班一次。52工作程序 521在规定的地点站立（立正、跨立、稍息三种站姿）遇有车辆出入、客人、主管级以上领导或领导陪同客人走近时应行举手礼； 522车辆进场 5221当有车辆需进入车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆向司机立正行举手礼； 5222当司机开启车窗时，递上车辆停放卡同时说：先生/小姐，请收好停放卡； 5223发卡登记完毕，应立即将挡车器打开放行，并提示行驶线路，若后面有紧跟车辆排队时，应示意其停下，并致歉“对不起、久等了120、”然后发卡；5224车辆安全进入后，方可放下道闸，确保道闸不损坏车辆；5225当遇到公安、警察，政府部门执行公务的车辆要进入时，查证后放行，并做好记录。523车辆出场5231当有车辆驶离车场时应上前立正行举手礼、并说“先生/小姐，您好，请您交还停车卡”并核对车牌号；5232进场时间如没超过半小时，开启道闸放行，如超过半小时，则应按标准收取停放费，随手给予票据并说“谢谢”，收费完毕后开启道闸放行，并做好记录；5233若后面有车辆紧跟，应在车前示意停车，再按上述方法处理下一辆车的放行事宜，并说：“对不起，久等到了”；5234公安、警察、政府相关部门执行公务的车辆不收费、验证后放行。60注意事项61121、车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡；62放入下道闸时应格外小心，以防道闸碰撞车辆和行人；63注意使用文明礼貌用语；70质量记录 保安交接班记录表车辆停放登记表十四、保安员处理问题的原则和方法10原则：保安员在工作中会遇到许多问题需要处理，在维护业主或用户的安全和利益的同时,应遵循：依法办事、执行政策，不绚私情以理服人的原则。20方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。 21对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的办法解决。主要是分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则。尽力劝解把问题引向缓和122、，千万不要把矛盾激化，不利于解决问题。 22在处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需予以处罚的，可当场予以教育，或协助所在单位进行教育，如需给予治安处罚的，交公安机关处理。 23违反其它行政规定的，交行政机关处理。 24对于犯罪行为，应及时予以制止，并将犯罪分子扭送公安机关。十五、紧急集合方案10适用范围11治安突发事件，如重大抢劫、杀人、业主或用户和管理处人员遭到犯罪分子的突然袭击等。12受到水灾、火灾、台风等自然灾害威胁和袭击。13紧急集合演练。14其它重大意外情况。20方法： 21报警设施管理处员工宿舍放置对讲机一台。 22信号规定：管理处所有员工接到信号后必须在1123、20秒钟内到达指定位置。 23集合地点：商业中心管理处旁 24每季度由保安主管组织演练一次，管理处领导抽查一次。 25注意事项 251必须着统一制服，可以不戴帽、不扎领带，不能穿拖鞋和打赤脚。 252各岗位必须留值班员。 253发生紧急状况立即安排人员向领导汇报，将情况用对讲机告诉值班人员。 十六、保安应急计划和措施10适用范围11治安突发事件，如重大抢劫、杀人、业主或用户和管理处人员遭到犯罪分子的突然袭击等。12受到水灾、火灾、台风等自然灾害威胁和袭击。13其它重大意外情况。20计划21对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急措施和预防措施，并安排岗位人员按布124、置执行。22在处理治安突发事件时，由监控室迅速向派出所报案，保安主管临时确定应急方案，安排人员迅速控制管区内各通道、楼梯口。23制定应急计划必须慎重、考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。30实施31在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可。32对发生每一件事必须进行总结，如是人为原因造成，应立即查找原因，认真总结经验，严防类似情况再次发生。33保存事件全过程和有关记录，存档3年，重大自然灾害的记录长期保存。 十七、常见的几种可疑情况及处理措施1、可疑情况：在大厦内游荡或借口找人却说不出被访人姓名和详细住址的，或接二连三一家家敲用户门或一个个楼道125、东张西望的。 处理方法：密切注意其举动，必要时劝其离开。2、可疑情况：发现身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁棒等工具的。处理方法：核查其所带工具的用途，如用途不明的，先约束起来，送辖区派出所。3、可疑情况：携带物品繁多，如电视、VCD等贵重物品又无任何证明的（搬离应有管理处放行条者除外）。 处理方法：暂时将人、物扣留，待其出具可靠证明后放行，如无任何证明，即送交派出所审查。4、可疑情况：在偏僻、隐蔽处清理皮包或钱包的。 处理方法：立即设法拦截，询问验证，如属偷盗、抢劫的，送交公安机关处理。5、可疑情况：单车、摩托车无牌、无行驶证、无钢印，有撬损痕迹的，或将未开锁的单车背走或提走的。 处理方法：126、当即扣留人、车，待查明放行。6、可疑情况：机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。 处理方法：暂扣车匙，约束其人，待查明后放行，反之，送公安机关查处。7、可疑情况：遇见保安转身远离或逃跑的。 处理方法：设法阻截（用对讲机向其他人员通告），擒获。8、可疑情况：低介出售物品与实际价值相差较大的。 处理方法：暂时扣留人、物，查明情况后放行。9、可疑情况：三五成群，没有正当收入来源，大肆挥霍，且住在本大厦。 处理方法：密切监视，将情况向管理处或派出所反映。10、可疑情况：长时间一个人留在屋里不离开的。 处理方法：上前询问，非本单元业主或用户劝其离开，如有作案嫌疑要详细盘查。11、可疑情况：发现127、天台隔热层、消防栓内等隐蔽地方藏有刀具、钳、铁棒等工具。 处理方法：不动隐藏的工具，采取伏击的方法，监视作案者的行动，发现作案，将其擒获。十八、常见的治安、刑事案件的处理措施10发生斗殴的处理。 11耐心劝阻斗殴双方离开现场，缓解矛盾，如势态严重，有违反治安管理处罚条例行为甚至犯罪倾向，应将行为人扭送公安机关处理。 12提高警惕，防止坏人利用混乱偷拿财物。 13说服围观群众离开，保证目标区内的正常治安秩序。 14协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，辨认为首分子。20盗窃的处理21发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，报告公安机关，连同证物送公安机关处理。22保护案发现场，不能擅自让他人128、触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。23对重大可疑案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作出详细汇报。24对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法约束，并报告或移交公安机关处理。30发生刑事案件和恶性事故的处理31值班人员迅速向管理处报告和向公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治，如受侵害的财物已投保险，由被保人通知承保的保险公司。32保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹，物证，影响公安人员斟查现场，收集证物和线索。33登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人或周围群众了解案件事故发生发现经过，收集群众的反映和议论，了解情况并做好记录。34向到达现场的公安人员认真汇129、报案情，协助破案。40执勤中遇到犯罪分子抢劫的处理 在执勤中遇到公开使用暴力，威胁或其它手段如打、砸、抢、强行夺取他人钱物毁坏公共财物的犯罪行为时，要切实履行保安员的职责，立即进行如下处理： 41迅速制止犯罪，当群众叫喊抢劫或呼救时，应协助公安机关制止犯罪和抓获劫匪，如没有公安人员在场，应呼叫附近保安人员或群众制止犯罪。 42如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织发动群众堵截，如为驾车逃跑的，可拦截机动车追堵并向“110”报警。 43保护现场劫匪留下的凶器、作案工具等，不要用手触摸，不让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原130、处时，要收起交公安机关。 44访问目击群众，收集劫案情况，做好记录提供给公安机关，同时，公安人员来斟查现场或现场未斟查完毕，保安人员不能离开现场。 45事主或在场群众若有受伤的，要立即送往医院抢救并作报告。十九、保卫组突发事件、治安案件应急方案10目的 为了确保管区的安全万无一失，我们必须以预防为主，制定一套确实可行的预防方案，进行演练，做好事发时能及时、有序地进行。20适用范围商业中心管辖范围内的防盗、防抢等突发事件30保安部人员编组 31事发时当班人员为第一组，为封锁组；不上班人员为第二组，为搜索组。 311当监控中心接到报警后，迅速通知当班执勤保安封锁大厦主要出入口后，先用对讲机通知保安131、主管和不上班保安（第二组）。 312当第一小组接到报警后，应携带就近防身器材（如铁棒、木棒），车库岗执勤人员封锁车库出入口并监控就近一带地域，外围岗封锁广场地域，大堂岗封锁大堂地域，监控中心利用监控系统对大厦所有监控点进行监视，并随时利用对讲机报告与搜索组。 313搜索组接到报警后，迅速携带防身器材（如铁棒、木棒等）根据举报地点进行仔细搜索，搜索时机智灵活，注意保护自己，直至将罪犯抓获至公安机关，消除犯罪隐患，方可解除情况警戒。40漏水、漏电41当监控中心接到信息后，迅速通知维修组相关人员前往处理。42当巡逻保安发现后，应立即关闭应关阀门，如不能处理，迅速通知维修组人员前往处理。50注意事项5132、1当各位员工接到警讯后，必须在三分钟内赶往现场。52到达现场后，要听从指挥，临危不惧。60要求为增强应变能力和战斗力，平时每个保安员必须进行严格的学习，训练和紧急集合演练。二十、保安员培训规定 为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安队伍，必须对保安人员进行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。（一） 岗前培训：对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括：、 公司简介：、 物业管理的基本知识，主要学习物业管理条例及其实施细则。、 企业内部的管理制度：员工守则、工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。、 安全防火教育：消防基本知识。、 ISO9000质量体系标准的基础知识，主要学133、习质量方针和质量目标。、 公司保安工作手册中的基本要求。、 其他有关知识：普法知识，职业道德教育。、 军训：主要为队列训练、消防训练、体能训练、车辆指挥、擒敌拳训练。 （二）岗位培训：对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法，培训内容包括：、 详细学习公司制定的保安工作手册内容，即职责权限、规章制度，规定工作程序、规范、标准。、 常规训练，队列训练，擒拿格斗，体能训练，消防灭火训练，交通指挥。、 有关精神文明内容的学习。（二） 培训安排（见下表）分类序号时间内容方式负责单位备注岗前培训12小时员工手册自学办公室、 培训后进行考核；、 每晚学习时间1-2小时；134、 每季度管理处组织一次训练考核22小时物业管理条例集体学习办公室3一周岗位保安服务的基础知识及运用、消防、治安等设备的操作上岗学习保安部1周一、周三晚、 学习保安工作手册；、 精神文明内容、 岗前培训内容集中学习（或自学）保安部2每周二、四、六1、队列；2、擒拿格斗；3、体能训练；4、消防灭火。3每月保安部主管和训练集训集中训练办公室4每季紧急集合演练集中训练管理处5每半年消防演习集中训练管理处检查考核：、 管理处每月检查一次岗位培训情况和进行一次培训抽查；、 每季度进行一次军训考核；、 对不合格项进行整改，个人不合格者给予三次机会，否则辞退。物业发展有限公司商业中心物业管理处车辆管理员日考135、核检验标准项目内容标 准备 注停车场保安仪容仪表、 遵守员工守则中仪容仪表规定，按着装规定，佩戴工作证；、 精神饱满、姿态端正、形象良好；、 举止文明，手势规范；、 不袖手、背手或将手插入衣袋；服务态度、 说话和气礼貌待人，文明服务；、 主动热情、耐心周到为用户服务；、 不与用或客人户发生争吵，打斗事件；工作纪律、 服从领导听从指挥；、 按时交接班不迟到早退、忠于职守；、 不在岗位上吸烟、吃零食、看书报、听收（录）音机、会客打闹等；、 处理问题讲原则、讲方法、以理服人；、 勇于同违法乱纪行为作斗争；服务质量、 按规定收、发卡，按标准收费，不出现漏收发卡或乱收费现象；、 登记迅速完整、准确，一辆136、车登记不超过20秒钟；、 不出现堵塞现象；、 熟悉收发卡的工作程序，掌握各种收费标准，做到收发卡、收费准确及时；、 做到迅速填写各种表格、记录、准确无误；、 迅速安全开启，降落道闸；工作能力、 熟练掌握车主（业主）相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等；、 善于发现、分析处理各种突发事件，确保车辆安全；、 指挥手势动作规范，准确，有力、符合交通指挥规范物业发展有限公司商业中心物业管理处保安工作检验标准项目内容标 准备 注巡逻保安仪容仪表、 按规定着装，佩戴齐全；、 精神饱满，姿态良好；、 举止文明、大方；、 不袖手、背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背；服务态度、 微笑服务；、 主动、热情、周到地为业主137、（用户）服务；、 说话和气、礼貌待人；、 不发生一起争吵、打斗事件；服务要求、 按时巡逻，按时指定地点签到；、 不出现业主（用户）被盗、抢事件；、 车场内车辆完好无损，不出现一起交通故、不丢一辆车；、 接到用户报警，不超过2分钟赶到现场并报告；、 处理各种违章，文明礼貌、及时有效、机动灵活、不失原则；、 及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故；工作纪律、 按时交接班，不迟到、不早退、忠于职守；、 不准在岗位上坐卧、依靠、闲谈、吃东西、看书报；、 处理问题讲原则、讲方法以理服人；、 保守内部机密；工作要求、 服从领导，听从指挥；、 能熟练掌握物业管理范围的基本情况，包括业主（用户）的基138、本情况、楼宇结构、防盗消防设备、主要通道的具体位置；、 善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析判断、处理问题的能力；、 熟悉车场的基本情况；、 能圆满完成规定的检查内容；其他、 能遵守保安员培训制度，坚持学习、训练；、 能遵守保安员职责、权限规定；物业发展有限公司商业中心物业管理处保安工作检验标准项目内容标 准备 注大堂保安仪容仪表、 按规定着装，佩戴齐全；、 精神饱满，姿态良好；、 举止文明、大方；、 不袖手、背手、插手、不勾肩搭背；服务态度、 微笑服务；、 主动、热情、周到地为业主（用户）服务；、 不准发生争吵、打斗事件；服务要求、 登记有效证件不超过30秒钟（不出错），、 139、不出现一起业主（用户）被盗、抢事件；、 不准出现大堂秩序混乱等情况；、 接到用户报警，不超过2分钟赶到现场并报告；工作纪律、 按时交接班，不迟到、不早退、忠于职守；、 不准在岗位上吸烟、吃零售、看书报、会客、听收（录）音机、嬉戏、打闹等；、 处理问题讲原则、讲方法、以理服人；、 保守内部机密；工作要求、 能熟练掌握大厦业主（用户）的基本情况，包括姓名、特征及经常交往的社会关系等；、 能准确填写各种表格、记录；、 能熟练掌握报警监控对讲、电梯等设施、设备的操作程序；、 善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件；、 服从领导，听从指挥；其他、 能遵守保安员培训制度，坚持学习、训140、练；、 能遵守保安员职责、权限规定；物业发展有限公司商业中心物业管理处保安交接班记录表日期：班次：交班人：本班次情况：交接物品：接班人员意见：接班时间：接班人：日期：班次：交班人：本班次情况：交接物品：接班人员意见：接班时间：接班人：日期：班次：交班人：本班次情况：交接物品：接班人员意见：接班时间：接班人：日期：班次：交班人：本班次情况：交接物品：接班人员意见：接班时间：接班人：物业发展有限公司商业中心物业管理处监控室值班记录表日期时间值班情况处理结果值班员说明：所有情况及住户投诉等均记录此表。物业发展有限公司商业中心物业管理处保安巡逻签到卡时 间签 名时 间签 名时 间签 名物业发展有限公司141、商业中心物业管理处物品放行条保安部：现有商业中心 单元 先生/小姐于 年 月 日需搬出以下物品： 。 请查验后放行。 管理处： 年 月 日当班保安检查结果： 当班保安员： 年 月 日物业发展有限公司商业中心物业管理处来访人员登记表日期来访人姓名证件名称、号码来访时间被访单元离开时间值班员备注物业发展有限公司商业中心物业管理处临时车辆出入登记表日期进库时间车牌号码车 况停放类别出库时间停放类别收费值班员备注物业发展有限公司商业中心物业管理处月卡车辆出入登记日期车牌号码入场时间事 由离场时间值班人员备注第七节 环卫部工作手册一、环卫部主管职责一、 带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量地完成142、各项工作。二、 协调本组与各组的关系，合理调配人力和物力资源。三、 负责定期对本组员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。四、 负责环卫工作的班检和员工的日考核，纠正日常工作中发生的不合格服务；五、 负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，贮存和保管。六、 对发生在辖区的不卫生现象进行劝阻和制止。七、 负责对消杀和垃圾清运、绿化等服务进行现场监督检查并做质量记录。 二、环卫部主管岗位职责一、 受管理处经理直接领导和管理员监督，对大厦的环卫绿化工作负直接责任。二、 带头执行各项规章制度。三、 每月召开一次全体会议，了解员工的思想动态。四、 建立建全各143、项规章制度，检查、督促各岗位操作规程的执行情况。五、 完善各项规章制度，每天巡视大厦管理范围，及时发现问题并予以整改，不断提高服务质量，认真落实奖惩制度。六、 加强与各组的联系，树立整体形象，互相沟通，不推诿。七、 制定本组业务培训计划，不断提高员工工作质量，组织员工进行安全卫生培训。八、 加强管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的操作规程，提高工作效率质量。九、 熟悉本组所有清洁、绿化药品的配制、用途、用量，以便更好地保护成品及公物。十、 认真落实各项规章制度，完成领导交办的其他工作任务。三、室内清洁员职责一、 负责管区内各层大堂电梯厅、走道、楼梯等公共区域地面、墙面、天棚的清洁工作。二、 负144、责管区内的信报箱、井道门、管线、消防栓等公用设施设备的清洁工作。三、 负责管区内公用卫生间的清洁工作。四、 负责地下室、天面、转换层的清洁及明暗沟的疏通清理工作。五、 对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻纠正。六、 积极完成上级交办的各项临时任务。四、室外清洁员职责一、 负责管区红线范围内的道路、车库等公共区域地面的清洁。二、 负责管区周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌和排风口的清洁。三、 定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清洁疏通。四、 负责室外明装管线和明装公共设施设备的外表清洁工作。五、 负责室外果皮箱和垃圾屋的清洁，清运和消杀工作。六、 对辖区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正。七、145、 积极完成上级交办的临时工作任务。 五、外清洁工岗位职责一、 向本部门主管负责，严格遵守各项规章制度。二、 按时上下班、穿戴整齐、配戴工牌、完成主管布置的各项工作。三、 到岗后，认真执行工作日程安排，尽快处理好临时工作问题。四、 在工作中要正确使用清洁工具和清洁剂，合理调配，确保人身的安全。养成节约用水、用电的良好习惯。五、 认真执行本部门编排的清洁工作各个项目的操作规程。六、 做到工作程序化、规范化、严禁在上班时间做与工作无关的事情。七、 严格执行工作标准，达到管理处质量要求。八、 礼貌待人，碰到客户要主动问好，不得做任何有损管理形象的事情，不出卖管理处利益。九、 认真学习各种工作技能，提高146、工作水平和效率。十、 完成领导交办的其他工作任务。六、绿化工职责一、 负责管区内所有绿化区的日常养护管理工作。二、 负责管理处办公室的清洁工作。三、 配合室外清洁工做好车库、室外沙井、雨污水井和化粪池的疏通清洁工作。四、 对辖区内违反环卫绿化规定的行为进行劝阻和纠正。五、 积极完成上级领导交办的其他工作任务。七、绿化工岗位职责一、 向本部门主管负责，严格遵守各项规章制度。二、 按时上下班，穿戴整齐，配戴工牌，完成主管布置的各项工作。三、 认真履行工作日程安排，到岗后先做管理处办公室之清洁，后对绿地养护，再按所定时间清洁室外沙井、雨污水井和化粪池的疏通工作。四、 在工作中要正确使用清洁用品和绿化147、用品，确保人身安全，养成节约用水用电的好习惯。五、 认真履行各项操作规程，严禁在上班时间做与工作无关之事。六、 礼貌待人，碰到客户要主动问好，不得做有损管理处形象的事情，不得出卖管理处利益。七、 认真学习工作技能，提高工作水平和效率。八、 完成主管交办的其他工作任务。 八、规章制度、规定10清洁工作应急方案11目的：对影响卫生的意外情况制定预防或应急处理措施，为用户提供始终如一的清洁服务。12范围：梅雨天、暴风雨、水管爆裂、突发水灾事故等。13应急方案内容： 131梅雨天气应急方案：梅雨季节大理石，瓷砖地面和墙面很容易出现返潮造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象。 1311在大堂148、等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心地滑”。 1312加快工作速度，主管要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面墙面水迹。 1313如返潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的积水。 1314仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。 132暴风雨天气应急方案 1321清洁主管勤巡查，督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联系工作。 1322天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由主管派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。 1323检查雨污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。 1324各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗149、，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。 1325仓库内备好雨衣、雨鞋、铁钩、竹片和电筒等，做到万无一失。133楼层内发生水管爆裂事故的应急方案 当楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下步骤处理：1331迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安和维修人员前来救助。1332迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了的可将电梯开往上一楼层，通知维修人员关掉电梯。1333电工关掉电源开关后，抢救房间，楼层内的物品如资料、电脑等。1334用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后用吸水器吸干地面水份。1335打开门窗，用风扇吹干地面。134突发性火灾事故的应急方案13150、41要掌握火情，有计划、有组织地做好人员、贵重物品、仓库物资、文件等的疏散转移工作，并协助做好业主（用户）的疏导工作。1342加强易燃清洁品的管理。1343清洁组应常配各种应急工具如：手电、水桶、干毛巾、指示牌、灭火器材等。1344及时清理干净火灾遗留的杂物。135注意事项 1351梅雨天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋，防止滑倒。 1352暴风雨天气注意高空坠物。 1353处理水管爆裂时注意防止触电。 1354清理火灾现场时要等到现场调查结束后，经有关部门批准后才能进行。 九、清洁服务过程的检验10职责11环卫主管负责本组清洁服务质量的检验，认真填写每日工作检查表、每周工作检查表和每月工作151、检查表。 12管理员负责每天监督检查清洁组的服务质量并将检查情况记录于房管日检表中。13管理处每周对清洁工作进行抽查，并将检查记录于管理处工作周检表。20内容 21清洁服务范围 211各楼层的清洁（包括大堂） 212地下室、天台、转换层的清洁。 213室外地面的清洁（含垃圾的清运）。 214污水管道、化粪池的清理。22检验办法 221班检：环卫主管依检验标准对本组清洁工作每日、每周、每月所做的工作内容进行分项检查，并填写每日工作检查表、每周工作检查表、每月工作检查表。 222日检：管理员对清洁服务质量每日进行抽检，并将检查结果记录于房管日检表。 223周检：管理处每周对清洁工作进行一次抽验，并152、填写管理处工作周检表。23处理方法对以上检查中发现的不合格应立即处理，查找原因时采取纠正措施，周检中发现不合格服务由管理处经理处理。 十、清洁工作检验标准、 路面、绿地、散水坡检验标准：无瓜果皮壳、无积水、每10m2内的烟头及相应大小的杂物不超过一个。、 果皮箱检验标准：内部垃圾及时清理，外表无垃圾、粘附物。、 垃圾站检验标准：地面无散落垃圾、无污水、污渍、无明显污痕。、 沙井检验标准：底部无垃圾、无积水、积沙、盖板无污迹。、 雨污水管井检验标准：检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物、水流畅通，井盖上无污迹。、 化粪池检验标准：不外溢污水。、 车库地面检验标准：无垃圾、杂物、无积水、无泥沙。、 车153、库墙面检验标准：目视无污迹、无污渍、无明显灰尘。、 车库的标志牌、消防栓公用门等设施检验标准：目视无污迹、无明显灰尘。、 车库和天台管线检验标准：目视无积尘、污迹。、 雨蓬检验标准：目视无垃圾、清苔、无积水。、 天台、转换层检验标准：目视无垃圾、无积水、无污迹、明沟畅通。、 水磨石、水泥大理石、地毯、地面的清洁检验标准：无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无明显灰尘、无污渍。、 大理石、瓷片、乳胶漆喷涂墙面的清洁检验标准：大理石、瓷片、喷涂墙面用纸巾擦拭50厘米无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。、 天花板、天棚检验标准：距1米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。、 154、灯罩、烟感、吹风口指示灯检验标准：目视无明显灰尘、无污渍。、 玻璃门窗检验标准：无污迹、清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。、 公用卫生间检验标准：地面无积水、无污渍、无杂物；墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍；天花、灯具目视无明显灰尘；玻璃、镜面无灰尘、无污迹。、 公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆检验标准：目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。 十一、清洁工作程序、标准 一大堂的清洁10范围地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、电梯、垃圾筒、消防设施、风口、灯具等。20工作程序21每天上下午上班时重点清理大堂，平均每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿厢内的垃圾杂物。22用扫把清扫大155、堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精除掉污渍和香口胶。23清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。24用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。25清扫电梯轿厢后，用湿拖把拖两遍轿厢内地板。26用干净毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、电梯厅门、轿厢。27用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。28先用湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。29用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次。210出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。211每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。212每两月对大理石地面打蜡一次，每周抛光一次156、，地砖地面和水磨地面每月用去污粉、长柄刷彻底清刷一次。30标准31地面无烟头、纸屑、果皮等杂物、无污渍、大理石地面、墙身有光泽。32公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘。33不锈钢表面光亮无污迹。34玻璃门无水迹、手印、污迹。35天棚、风口目视无污迹、灰尘。40注意事项41擦拭电器开关、灯具要用干毛巾，以防触电。42大理石打蜡抛光由组长组织会操作人员统一进行作业。43拖地时不要弄湿电梯门，以免腐蚀。 楼道的清洁10范围楼道梯级、扶手、墙面、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。20作业程序21备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟157、头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车，用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。22备抹布一块、胶桶（装水），由下而上擦抹扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。23清洁消防栓、管，备扫把一把，胶桶（装水），抹布二块（干、湿各一块），先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。24清洁墙面、宣传板、开关，备干净的长柄胶扫把、胶桶装水、抹布和刮刀，先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕干墙上的广告纸，如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹158、布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹楼道开关板。25用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。26清洁窗户玻璃，备玻璃刮、清水一桶、清洁剂，按玻璃门、窗、镜面的清洁进行作业。27每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将垃圾杂物清扫干净。30标准31每星期清扫、擦抹二次，梯级每月用拖把拖抹一次，窗户玻璃每月清洁一次。32目视楼道无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。40注意事项 擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电。 出入口雨篷的清洁10范围管区出入口上方的雨篷。20作业程序21备垃圾袋、扫把、垃圾斗和铁条各一个。22由窗户进入雨篷，将垃圾打扫清理装入垃圾袋。23用铁条将雨篷的排水159、口疏通，扫除积水。24每周清扫一次，避开人员出入频繁时间。30标准雨篷无垃圾杂物，无积水、清苔。40注意事项41垃圾袋和工具不得往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。42清扫积水时，下面应有人负责警示过往行人勿靠近。公用卫生间的清洁10范围 管区内所有公用卫生间20作业程序21每天上下午上班时重点清理公用卫生间22打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。23清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原处。24将洁厕精倒入水勺内，用百洁刷沾洁厕精洗大小便器，然后用清水冲洗。25用温毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面、墙面、门窗标牌。26先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾160、擦净。27用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。28喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入防臭丸。29每两小时保洁一次，清理地面垃圾、积水等。210每月用干毛巾擦灯具一次，清洁天花板一次。30标准31天花、墙面、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。32目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。33室内无异味、臭味。34地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。40注意事项41禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。42用洁厕精时，应戴胶手套防止损伤皮肤。43下水道如有堵塞现象，及时疏通。楼层通道地面的清洁10范围 管区内所有通道地面，包括大理石地面、水磨石地面和水泥地面（不包括楼梯间）20作业程序21每天上午用扫把对各楼层走道地面161、和后楼梯台阶清扫一次。22每天用拖把拖走道地面和后楼梯台阶一次。23每星期用长柄手刷沾去污粉对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾抹净墙根部分踢脚线。24大理石地面每月打蜡一次，每周抛光一次。30标准31大理石地面目视干净、无污迹、有光泽。32水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、无污渍。40注意事项洗刷楼道时，防止水流入电梯门和用户门内。 不锈钢的清洁保养10范围护栏、标牌、电梯轿厢、不锈钢雕塑、宣传栏等。20作业程序21先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。22然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠。23置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。24表面积大的可用手动喷雾枪将162、不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。30标准31亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。32镜面、不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。40注意事项： 41上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。 42在清洁电梯厅门时应防止厅门开关造成的意外。 43要使用干净毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。 玻璃门、窗、幕墙的清洁10范围玻璃门、窗、玻璃幕墙、门厅镜面装饰柱、各种镜面。20作业程序：21先用刀片刮掉玻璃上之污迹。22按玻璃清洁剂与水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液。23把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。24污迹较重的地方重点抹163、。25放下毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水份。26一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把玻璃刮作横向移动。27用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。28最后用地拖拖抹地面上的污水。29清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。30标准：玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭50cm无灰尘。40注意事项41高空作业时，应两人作业并系安全带、戴安全帽。42作业时，注意玻璃刮的金属部分刮花玻璃。室外地面的清洁10范围管区红线范围内的室外公共区域地面，包括道路、绿化带等。20工作程序21每天7：00和13：30分两次用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。22164、每天9：0012：00，15：-17：30每隔半小时巡回清扫保洁一次。23用铲刀清除沾在地面上的香口胶等杂物。24发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷清理干净。25果皮箱和垃圾筒每天上下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。26垃圾屋附近地面每天上下午用水冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次。27沙井、明沟每天揭开铁篦盖板彻底清理一次。28每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。30标准31地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙。32距宣传牌、雕塑半米内目视无灰尘、污渍等。33果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、无垃圾粘附物。34沙井、明沟内无积水、无杂物。40注意事项41大风天气注意高空坠物。42下雨天由组长165、视具体情况安排工作。43高温天需戴遮阳帽，以免中暑。44冲刷路面、墙面时不得使用消防水。车库的清洁10范围 管区内停车场20作业程序21备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。22用长柄扫扫去天花管线、消防管道上之蜘蛛网、灰尘，再将地面垃圾扫成若干堆。23用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。24发现有杂物一起清运上垃圾车。25用胶水管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。26清扫周围排水和下水口，保证排水畅通。30标准31目视地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无污迹和杂物。32每天清扫两次，每周用水冲洗地面一次。40注意事项41发现机动车辆漏油，166、就通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，用洗洁精洗油污，以免发生火灾。42清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏客户车辆。地下雨污水井的疏通10范围管区内所有雨污水井管道和检查井。20工作程序21用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。22用长竹片捣管内的粘附物。23用压力水枪冲刷管道内壁。24用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。25用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞。26把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。27放回检查井盖，用水冲洗地面。28雨污水检查井每半月清理一次。29雨污水管道每半年彻底清理疏通一次。30标准清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，井底无沉淀物，167、水流畅通，井盖上无污渍污物。40注意事项41掀开井盖后，地面要示警示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。42掀开和盖上井盖时应注意防止用于减振的单车胎掉入井内。43如发现管道堵塞，污水外溢时，立即组织人员疏通。44作业时穿全身制边身裤、戴胶手套。化粪池的清理10范围 管区内所有化粪池。20作业程序21雇用吸粪车一部（含五米长胶管三条、八米长竹杆一条）22用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池杂物结块层。23把车开到作业现场，套好吸粪胶管放入化粪池内，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。24启动吸粪车的开关。25盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。26每半年清理一次。30标168、准污水不能溢出地面40注意事项41吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。42因吸粪车的噪音较大，故应避开用户的办公时间进行作业。43揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。44化粪池内的沼气有毒、易燃，故应充分散发后才能作业，且周围不得有明火，以防爆燃。 灯具的清洁10作业程序11准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。12关闭电源、架好梯子、人站在梯子上，一手托起灯罩、一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。13先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水份。14将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀固定螺丝。15应先将电源关闭，打开盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和169、灯具的盖板，重新装好。20标准清洁后的灯具，灯管无灰尘；灯内无蚊虫；灯盖、灯罩明亮清洁。30注意事项31在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。32清洁前应首先关闭灯具开关，以防触电。33人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。34用螺丝刀拧紧螺丝，固定灯罩时，应将螺丝固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。 地下室、天台、转换层的清洁10范围地下车库、地下室除设备间以外的所有公共场地、裙楼平台、转换层、天台。20工作程序21每天上下午用扫把清扫地下室、地下车库的地面及公共梯间的台阶，清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋。22用胶管、长柄刷冲刷地面的油污、油渍。23上170、楼清扫天台、裙楼平台、转换层地面，明暗沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面的垃圾屋。24协助垃圾清运人员将垃圾运至垃圾中转站。25每隔两小时巡回清扫一次地下车库地面，清除杂物。26每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底清理疏通，冲刷一次。27每月清扫一次天棚、冲刷地面、墙身一次，用去污粉刷洗油污的地面一次。28每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施。29每两个月用干毛巾擦拭灯具一次。210地下室和转换层管线两个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次，天台、裙楼平台的水管线每两个月冲刷一次。30标准31地下室地面无油渍、污渍、无大块瓜果皮壳、纸屑、墙面无污迹171、。32标识牌、公共设施目视无明显灰尘。33天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物、管线无污迹。40注意事项41清洁完天台后将天台门锁好，防止发生其他事故。42车库清洁时，注意进出车辆，防止撞伤。瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁10范围 管区内所有贴瓷砖的内墙面，喷涂墙面和大理石墙面。20作业程序21装好两桶水，其中一桶放入适量的洗洁精。22用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍。23把毛巾浸入放有洗洁精的水盆，拿起后用中等力拧干，沿着墙壁从上往下来回擦抹。24有污迹的地方，再用短柄刷刷洗。25用另一条毛巾浸透清水后，用中等力度拧干，彻底清抹一次。26换清水后，将毛巾浸透，用力拧干，再清拭一遍。27墙面清172、抹每周一次，墙面清洗每月一次。28瓷砖外墙每四年一次，马赛克墙面每六年一次。30标准目视墙面干净无污物，清洗后，用纸巾擦拭墙面50cm无明显污染。40注意事项41外墙面的高空清洁作业，由外包专业清洁公司负责。42用铲刀刮除墙面污垢时，注意不要刮墙面。43大理石墙面要清除旧蜡才按此程序操作，清洁后再封蜡。乳胶漆墙面的清洁10范围管区内消防楼梯、走道等处的乳胶漆墙面及天棚面。20作业程序21关闭局部要清洁的门窗，在地面上淋些水。22用鸡毛掸子或干净的扫把轻轻拂去墙面及天棚上灰尘。23用干毛巾轻擦墙面的污迹，擦不掉的污迹用细砂纸轻轻擦掉。24用铲刀铲掉墙面上粘附的泥沙、痰迹。25扫净地面灰尘，再用拖173、把拖干净地面。26上述工作每月做一次。30标准目视墙面洁净无污迹、无粘附物、无灰尘。40注意事项作业时注意戴好帽子，口罩和眼镜，并扎紧工作服的领口、袖口。 垃圾中转站的清洁10范围管区内的垃圾中转站。20作业程序21每天上下午待管区范围内的垃圾清运至中转站，环卫车将垃圾运走。22清扫散落在地面上的垃圾并装回中转站垃圾桶里。23用洗洁精冲洗中转站的地面和墙面。24每周用喷雾器喷敌敌畏药水对中转站周围10米内消杀一次。30标准31目视垃圾站内无杂物、污水、污垢。32中转站内无臭味。33垃圾日产日清。34垃圾桶外无粘附物、摆放整齐对。十二、清洁项目执行情况及清洁标准范围项目清洁内容清洁标准每天每周每174、月地面处理大堂地面全面推尘清拖数次、岗位定人巡回保洁每周抛光一次打蜡一次目视洁净、光亮照人、质感强、无明显灰尘、无污渍杂物大理石地面巡回推法保洁、清除杂物每周抛光一次每三月打蜡一次目视洁净、光亮照人、质感强、无明显灰尘、无污渍杂物抛光地面巡回推尘保洁、局部清洁清洗一次光亮、物见本色、无杂物污渍普通磁砖地面全面清拖数次、局部清洁每两月清洗一次目视干净、无积尘、杂物水泥地面全面清扫一次，不定时巡回保洁、局部处理视情况冲洗或机刷冼1-3次无杂物、香口胶、整洁干净地毯定时吸尘、局部去污局部脏污及时抽光定时全面抽洗一次色泽如一、干净、柔软有弹性木地板定时推法、巡回保洁抛光一至三次两个月定时打蜡一次不定时175、局修补光泽见人、质感强防静电地板推尘巡回保洁或用静电清洁剂清拖色泽如一、干净整洁墙面处理云石墙面清抹二次抛光一次、每六个月打蜡一次光洁明亮、对光照无积尘玻璃墙面全面清刮一次光洁照人、无污渍、手印斑点木装饰墙面清抹二次上家私蜡一次保养光洁光滑、质感强、有光泽布装饰墙面吸尘一次每二月用蒸汽机消毒清洗干净、颜色如新贴纸墙面清抹两次全面清洁一次干净、颜色如新磁砖墙面清抹一次每三月清洗一次干净、颜色如新踢脚线清抹一次无污印、干净漆墙墙面清抹一次无污印、干净其它处理天花不定时清抹去污每月部分清洗处理无蛛网、干净照明器不定时清抹颜色如新、干净、无积尘电器开关擦拭一次无积尘、手印、污渍不锈钢装饰扶手用不锈钢清176、洁保养剂清抹一次，随时保洁保持无尘、无污渍、光亮、无手印招牌、指示牌保洁清抹两次无灰尘、污渍、蛛丝网空调风口保洁清扫、吸尘一次全面清抹一次无污渍、尘渍消防设备用毛巾清抹二次并随时保洁用清洁剂全面清洗三次用清洁剂全面清抹一次保持整洁、无渍、无尘、内部无杂物灯箱、灯架保洁清抹一次无灰尘、无蛛丝果皮箱、垃圾桶清倒垃圾三次，并保洁用清洗剂大清洗三次干净、光洁，垃圾不能满桶的2/3玻璃门及玻璃饰物用玻璃清洁剂清洗清刮一次，巡回保洁全面清洗一次无蛛丝、尘渍、无污渍、无手印、光洁明亮防烟门清抹一次并保洁光洁、无渍、无尘花木景盆清抹一次，清理盆内杂物清抹枝叶无积尘、烟头、杂物办公室室部分花木、花盆枝叶清抹一次177、，随时清理盆内杂物无积尘、烟头、杂物玻璃门窗清刮一次、随时保洁全面清刮一次干净明亮、无手印、污渍空调保洁清抹风口、柜身无积渍、手印休息桌椅清抹二次，随时保洁无积尘、污渍消防设备清抹一次无积尘、污渍办公饰品清抹一次无灰尘、污渍天花、灯饰保洁清扫、吸尘一次无尘、无蜘蛛网烟灰缸、垃圾桶清倒垃圾数次，巡回保洁清洗一次无污渍、垃圾积存地面清扫、拖尘多次，巡回保洁清洗一次无污迹、手印、光洁明亮箱式梯部分内外不锈钢面随时保洁上不锈钢油一次无污迹、手印、光洁明亮地面随时保洁无垃圾、纸屑、干净电梯沟槽随时保洁吸尘清除杂物无积垢、垃圾天花、灯饰、排风口按钮随时保洁、清抹风口清洁明亮电梯内镜面随时清抹手印去渍无手印178、污迹、光洁明亮公共洗手间部分瓷砖地面用清洁剂拖地数次并保持循环清洁用消毒水洗一次杀菌消毒无污渍、水渍、保持干净、光洁明亮、无异味天花、排气扇用鸡毛掸清扫一次清抹三次无灰尘、蜘蛛网、污渍洗手间门面用毛巾清抹两次，随时保洁用消毒水洗一次杀菌消毒保持干燥、干净、光洁墙身及隔板保洁用清洁剂抹一次无污渍、无尘、干净、干洁大小便器皿上、下午各清洗二次并保洁随时冲洗污垢小便器定期放置臭香丸无垢、无尘、干净、干洁洗手盆及台面随时清抹水渍、污渍无水渍、无污垢、光洁垃圾篓清除垃圾，上下午各三次，定进保洁大清洗一次无水渍、无污垢、光洁空气清新剂适时喷洒于室内、保持空气清新无异味、空气清新自然消杀工作检验标准和方法179、序号项 目标 准检验方法清洁频率1灭鼠老鼠密度不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个；楼道、用户家无明显鼠迹。布粉法：用100块布粉取值；抽查3处约2万平方米的面积，查鼠洞；投药：1次/半月；堵鼠洞：1次/半月2灭蚊蚊幼虫孳生在5%以下，仓库或地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞；抽检10-20处；喷药、投药：草地和楼道等面积1次/半月；垃圾池（箱）：1次/周3灭蝇每1万平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过1处；商场、酒楼和办公室无蝇孳生地目视抽查喷、投放药物；1次/半月；垃圾池（箱）：1次/半月4灭蟑螂室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%；抽查室内20间，污雨水井20个，取平均值；喷药：1180、次/月；发药（到户）：1次/2月；十三、培训制度一、岗前培训：公司对于一个刚入职的新员工都会进行岗前基本技能培训，培训合格后方能上岗，首先进行新员工素质教育，树立“顾客至上”的意识，增强员工的承担能力和信心。1、培训内容包括：A、 技能培训：包括现场技术、技能培训、使每个员工熟悉正确使用各种清洁工具操作技巧（如尘推、地拖、扫把、玻璃刮等），学会操作各种机器（如：多功能洗地机、吸尘机等）以及各种材料的保养方法。B、 道德培训：包括职业道德、文明礼貌用语、工作服务态度、仪表、行为举止。C、 安全知识培训：现场讲解与示范。工作实践中的业务指挥。二、在岗培训：对于有一定工作经验，且有一定工作能力的员工181、，公司采用理论与实践相结合的方法，使受训员工能直接学到更多的知识，更切合实际工作。通过培训创造他们有积极进取的工作上进心，使工作更出色，同时实行互相调动的作业方法，让员工吸取更多的工作经验（如：打蜡、云石翻新、高空外墙的清洗等）以适应不同类型工作的需要，来满足客户的需求。培训内容包括：、 物料的使用控制。、 常见的各项专业清洗。、 特殊清洁的技巧与程序。、 常用清洁机械的日常保养规则。三、管理人员培训：由于市场竞争的需要，公司必须有高素质的管理人员。对于管理人员公司还要定期进行管理知识的贯穿、强化和革新，不断提高管理者的管理水平及综合素质。经培训的人员将更好地适应公司的管理模式，具备绝对服从上182、级的决策思想，能积极钻研业务与熟练掌握技术、技能，高标准的专业技术、技能，完成低成本高效益的清洁服务工作。1、培训内容包括：员工的培训和巩固。员工的思想教育及清洁中的特殊处理。基本技能的提高及清洁中的特殊处理。 十四、绿化工作程序、标准 育苗培植10目的 降低绿化养护成本，使大厦绿化得以及时补种。20范围 大厦绿化育苗培植的管理。30作业程序31选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）或无性繁殖（扦插、分株、压条等）。32备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施基肥、将土敲细、耙平待用。33播种：331选择播种时间：按不同的品名科目，以及大厦绿化整体情况而定，最好在春秋季节。332播种方法：按苗床而定，采用183、撒播条播和点播方法。333复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。34扦播：选择时间为春天，插穗长度为5-10cm，3-4个节。40注意事项41插穗时，芽朝上，切忌不能插反。42防日灼，注意浇水。 花卉栽培管理10范围 管区内的花卉栽培管理。20作业程序21选定花卉栽培的品种。22配制培养土，装盆备用。23种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。24复土时应复出营养土1-2cm ，低于盆口2- 3cm。25淋水养护，将新种的盆花放在阴棚里，每天早上淋水一次，每半个月施少许花肥，发现病虫要及时防治。26根据不同的花种，做好修剪和摘心工作。30标准 叶片茂盛，枝条均匀，184、花朵鲜艳，成活率95%。40注意事项 花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重旋损苗。 乔木、灌木的整形修剪10范围 管区绿化区树木的整形和修剪。20作业程序 简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。 一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。 二看：修剪前仔细观察，剪法做到心中有数。 三剪：剪后的断枝，因树修剪的原则，做到合理修剪。 四拿：剪后的断枝，随时拿下，集中一起。 五处理：剪下的枝条要及时清运处理，以免引起病虫害。30标准31造形美观，形态逼真。32绿篱每年至少修剪4次，造型每年6次，乔木每年1-2次。33九里香、福建茶等绿灌木新长枝不超过15cm，勒杜鹃造型新长枝不超过3185、0cm。 中耕除草10范围 管区内各类植物的中耕除草。20作业程序21每季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水份的吸收。22连续多日下雨，雨后过两天，水份被土壤吸收后（土不粘耙子），对板结的土壤用耙子松土，提高土壤透气性。23草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔起，拔除的杂草要及时清运处理，控制杂草的繁殖。24大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15cm，过一星期后耙平备用。30标准31中耕深度5cm左右，以不损伤树根为准。32没有明显的杂草，草地纯度为90%。 防风防涝10范围 管区内绿化区的防186、风防涝。20作业程序21对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。22平时应注意对灌木和乔木进行培土。23对乔木进行剪枝以减少阻风力。24检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。25对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。26风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。30注意事项 支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。 浇水抗旱10范围 管区内的各种植物。20作业程序21大面积浇水采用胶管引水，单株淋水采用担水的方法。22浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。23新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先一次保证浇透187、。24草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。30注意事项 冬季早上不浇水，夏季中午不浇水。 补栽补种10范围 管区内绿化的补栽补种。2.0作业程序2.1确定须补种的植物品名及地点。2.2对须补种地翻土或打洞,加施基肥。23挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝各叶。24补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3-5cm，栽台湾草时要高出接口处1-2cm，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。25对新种乔木用支撑保护。26浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。30标准31新种植物与原有的成行。32确保成活率达95%以上。33最大裸露块在0.4以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。八草188、坪的施工与养护1、培植草坪第一步是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺艺术性，对雨水的排除也很不利，中心地区稍高形成的2%左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。2、对土壤进行一次全面的深翻，其深度在20cm以上，同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。3、割剪能使草坪经常保持平整美观，并能促进其生长茂盛，割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路芽、散水坡、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。4、杂草是草坪的189、大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要任务，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，可选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。5、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：00-16：00为宜，无雨季节每周浇水1-3次。、 虫害防治，应贯彻“预防为主，综合防治”的基本原则，根据病虫害的发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效的控制（见病虫害的识别与防治）。 施肥应注意事项及要求10范围 管区内绿化、花卉的施肥管理。20作业程序21根据绿化生长情况，以及所需190、要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、磨茹肥、饼肥等）、无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。22施肥方法：有基肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施、无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。23施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。30要求及标准 四多、四少、四不和三忌。31四多：黄瘦多施、发芽前多施、孕蕾前多施、花后多施。32四少：肥壮少施、发芽后少施、开花期少施、雨季少施。33四不：徒长不施、新栽不施、盛暑不施、休眠不施。34三忌：忌浓肥、忌热肥（指高温施肥）、忌坐肥（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。40注意事项41施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。42施基肥时，肥料应充分发酵、腐热、化肥须完全粉191、碎成粒状或粉状。 、病虫害的识别与防治1、常见虫害：蚜虫、螨虫、介壳虫等。常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。2、识别与防治A、白粉病的识别：发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩散，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片覆盖全叶。发生旺季为3-8月。如管理不当，四季均会发生，白粉病的防治：注意透光，避免栽植过密，早期病叶可以摘除。发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.1-0.3波美度石硫合剂，50%胶体硫50-100溶液，连续三次均有较好效果。B、黑斑病的识别：叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病班，直径5-10mm染褐色至黑色，192、严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枝死，四季均有发生。黑斑病的防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长，注意栽培品种的选育，对染病的，并且经济价值和观赏价值较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿，定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还要用清水喷洗下层叶背泥土，药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续几天较好。C、青枯病的识别：本病是因细菌侵染植株根，茎引起的维管病害，幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，193、用刀横切根和茎，可见乳白色或黄褐色的细菌沾液溢出。青枯病的防治：发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100-200H农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。D、蚜虫的识别：蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也很多，为花木的主要害虫，该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落，该虫在危害过种中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值，在本地区四月下旬至五月中旬，九月中旬至十月下旬为蚜虫的发生盛期，为害最大194、，大量成虫密集在嫩梢、花蕾和叶背为害，对植株造成大量损失。蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所，以消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次。连续进行二、三次，可选用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液，或者50%杀螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%呋喃丹粒剂5克，深度为2cm左右，也有良好的防治效果。E、蚧壳虫的识别：蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶，蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射40%氧化乐果及25%亚胺硫磷195、1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。F、螨虫的识别：属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面出现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色的斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螨类的孳生猖獗为害很大。主要受温度和降雨量少的影响，气温24-30C，天气闷热的情况下，为其发生，发育的适宜条件：多雨潮湿的环境不利于其发生和发展，冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数减少，若冬季和早春温暖、干旱，则越多基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。蟥虫的防治：越冬期间清除易被为害花卉196、周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越多虫源。药剂方治可用5%敌敌畏1000倍液，或用20%适螨丹可湿粉剂1000倍液等喷杀。物业发展有限公司商业中心物业管理处清洁部每周工作检查表 年 月 日 检查项目 检查记录受检人1、1、洗洁精擦果皮箱 6、擦洗楼内公共门、玻璃门、消2、2、洗洁精刷垃圾屋及地面 防栓、扶手、栏杆、灯开关3、大理石地面抛光 7、拖走道。4、地毯吸尘5、进出口雨篷清理检查时间检查结果处 理结 果说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。物业发展有限公司商业中心物业管理处环卫部每日工作检查表 年 月 日 检查项目 检查记录受检人1、地面、路面 5、电梯 9、雕塑2、墙面、197、门 6、楼梯 10、沙井3、卫生间 7、消防栓 11、垃圾箱（池、站）4、大堂 8、标牌检查时间检查结果处 理结 果说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。物业发展有限公司商业中心物业管理处清洁部每月工作检查表 项目 记录受检人1、地面冲刷 5、天花板、天棚扫尘 9、地下室标牌、消防2、乳胶漆墙面除尘 6、窗玻璃清洁刮 栓、公用门擦拭3、瓷片、喷涂墙面擦洗 7、灯具、风口清抹 10、洗地毯4、大理石打蜡（2月） 8、车库墙面、管线冲刷（2月）11、雨污水管井检查时间检查结果处 理结 果说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。第八节 维修部文件物业发展有限公司商业中心物业管理处维修部工作手册 一198、维修班长职责、 在管理处经理的直接领导下，负责维修部的全面管理工作；、 贯彻执行管理处制定的各项管理制度，确保维修部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态；、 执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；、 对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）、 负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实；、 负责组织对管理处接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作；、 定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。 二、维修工岗位职责、 负责199、室内公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为业主（用户）提供有偿维修服务；、 遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“以人为本，科学管理，顾客至上，优质服务”的宗旨；、 服从管理员或维修班长调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让用户满意；、 遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务；、 努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平；、 对用户彬彬有礼，以优质服务为管理处争创效益；、 注意“工完场清”，节约用料；、 着装整洁，进用户单元佩戴员工牌，保持管理处良好形象；、 发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为管理处多做贡献；、 完成200、维修班长安排的其它工作任务。三、设备维修人员职责、 执行管理处制定机电维修保养工作手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员；、 按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录；、 定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁；、 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；、 发生突发事件时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好和运行；、 定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；、 负责管理处和本部门计量器具的检定工作；、 积极完成上级交办的各项临时任务。 四、机电维修保养工作手册 201、规章制度、规定（一）电气维修管理规定、 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁部标准电气安装工作规程作业；、 在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具；、 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的和技术措施，维修班班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况；、 在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行；、 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护；、 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌；202、 维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。（二）电梯维修保养安全规定、 电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌；、 在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身；、 在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车较长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作，严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯；、 在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑、轿顶和机房不得同时作业，如须同时作业，203、作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人；、 操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应；、 操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令；、 严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断；、 使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压；、 电梯维修保养注意事项：A、 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心；B、 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内；C、 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。（三）公共天线系统维修保养的规定1、维修（1）用户电视天线发生故障的检修步骤：A、 204、检查用户终端板上有无信号；B、 信号是否能达到60-65分贝；C、 检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换。 （2）大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换； （3）分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，则表明主放大器损坏，应对其维修或更换；（4）主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换；（5）若前置放205、大器输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是否有问题。2、保养（1） 每月对公共天线系统做一次全面保养（对已安装有线电视而闲置的公共电线不保养，但每年仍检查一次安装的牢固性）；（2） 检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化；（3） 检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查接线的松紧、防雷接地是否良好；（4） 天线接收系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度在其表面刷银粉漆一次；（5） 如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次；（6） 主放大系统每月除尘一次，检查通风是否良好，连接有无松脱，并用场强仪检查主信号是否正常；（7） 每月检查一次分支放大器206、，其终端信号应在60-65分贝。（四）防盗监控系统维修保养的规定1、维修（1）监视器图像不清晰的检修步骤：A、 调节监视器上的旋钮；B、 检查视频线有无松动；C、 校正镜头焦距；D、 清理镜片和防尘罩上的灰尘；E、 检查摄像头或镜头是否损坏。（2）监视器没有图像的检修步骤：A、检查摄像头是否通电；B、检查视频连线有无断裂；C、检查摄像头是否损坏；（3）控制器不能控制的检修步骤：A、检查控制器控制电压有无输出；B、检查控制电压有无输入；C、检查输入插件是否损坏；D、检查输出插件是否损坏。2、保养（1）规定每月对系统进行一次维修保养；（2）检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦207、距；（3）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；（4）检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；（5）对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。（五）对讲、防盗报警系统保养的规定1、大堂保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班；2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修；3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修；4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘；5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件；6、清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强208、大震动，并注意防止水流入主机箱内。 五、电表箱保养规定 电表箱是直接引至用户用电的配电和计量装置，因此应对其进行定期保养，排除故障，使之安全运行。具体保养项目如下：、 检查电表箱外表有无破损和箱锁是否完好，是否有乱搭接现象；、 清洁电表箱内外尘污，确保箱体整洁，用电安全，电表读数清楚；、 试验总空气开关跳闸的灵敏性；、 检查电表、开关、导线有无损坏和发热现象；、 检查电线接头座（如电表、开关、零线、接地线等）有无松脱和氧化现象；、 检查电表标签是否齐全，是否有损坏现象；、 检查保养必须由合格电工进行，检修中应注意安全，检修前必须先停电验电；、 检查保养周期为每年一次，检查中应认真填写电表箱保养209、记录。 六、室内维修管理规定1、适用范围业主（用户）的室内保修、有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。2、内容 （1）保修A、保修原则：管理处组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款中支付。B、保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均属保修内容，但由业主（用户）在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。C、保修期限：与开发建设单位交接验收之日起二年之内，个别项目保修期超过二年的按有关规定执行。D、在保修期内发现问题，由管理处督促施工单位3天之内维修好，如不能及时保修，管理处按保修协议（规定）进行处理，如发现重大质量问题要上报总公司分管210、领导。E、通知施工单位的保修要填写保修通知单，管理处代为保修的要填派工单。（2）有偿维修A、程序：业主申请 维修登记 派工上门维修（准备工具 出示工作牌 现场查看 向业主报价 维修） 业主验收 征求业主意见 管理处收费用a、由业主（用户）向管理处申请；b、值班人员填写“维修登记表”；c、维修班长或管理员派工，并填写“派工单”；d、维修工带上“派工单”，并准备好维修工具上门维修，首先应向业主（用户）出示工作牌，使用上门服务维修的礼貌用语，查看现场后，根据室内维修服务收费标准向业主（用户）报价，经业主（用户）同意后进行维修；e、维修过程必须遵守操作规程，注意安全：f、维修完毕，请业主验收，对于业主211、不留意之处应尽力改善，验收后，请业主在派工单上写下意见，并签名；g、业主（用户）原则上不直接向维修工交费，维修费可随同管理费一起到管理处收费处交付；h、派工单一式三份，维修组、业主（用户）、管理处收费处各保留一份；B、维修原则：业主自愿、收费合理、满足要求。 （3）房屋本体公共设施：由管理处组织维修。 七、工作规程（一）机电维修工作规程、 对于维修部不能完成的维修保养工作，经管理处研究后，外请专业公司进行维修保养，维修部配合，共同完成；、 维修部负责按管理处编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养，并巡视检查，发现问题及时处理；、 维修部成员长驻现场接到发生突发情况的报告后，应迅速集中人员赶212、到现场进行抢修；、 维修部成员下班后离开驻地时应向班长报告去向，以便紧急情况下能紧急调度。（二）电梯定期保养规程1、机房：（1）先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧；(2)电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查；(3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查；(4)限速器及限速器的开关检查、清扫，活动部位注油；(5)制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油；(6)选层器详细检查及清扫注油；(7)电动机冷却风扇注油；(8)各回路绝缘电阻测量（半年一次）。2、机身及井道(1)保养时从最高层向下保养（用检修速度）；(2)轿顶清扫213、及轿顶各操作开关有效确认；（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）(3)内外门开闭动作及门脚胶检查；(4)内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫；(5)内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查；(6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油；(7)各种撞动开关清扫、抹油，钢带开关检查；(8)钢带清扫、注油；(9)超重开关清扫、注油；(10)行车情况检查；（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等）(11)各讯号灯检查及灯泡更换；(12)各油盅油量检查补充，张紧轮加油；（13）检查214、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。（三）电梯故障维修规程1、电梯发生故障应快速到达现场（值班员和电梯工五分钟；分包单位二十分钟内）；2、在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底；3、先了解故障现象，分析发生故障原因，分析故障位置；4、电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。（1）一般常见机械故障A、机房、电机轴承故障。电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。、选层器故障一般有以下几种：a、滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。b、选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污剂清除（PHILIP390CC3），215、此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用。c、上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑所致。应更换导向轴承，导轨加润滑油，除去主导轴锈污，加润滑油。、制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动轮有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。、限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。清除杂物、更换轴承。B、井道与轿厢、轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮、调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。、厅门故障同上。、开门刀故障：运行时有碰声，或突然停216、车。调整开门刀位置以及开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙。、导轨故障：运行不平稳、发抖、振动等现象。调整轨道尺寸，用找道尺调正，用轨道锉修平接口。、导靴故障：运行不平稳，有磨铁声、振动现象。导靴片磨严重，则更换；导靴座位置不对，则调整。、安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。C、底坑、补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。调整补偿链。、安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。调整安全链钢丝绳，更换轴承。、缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。除去铁锈 ，补217、充液压油。（2）电梯一般常见的电气故障 A、机房、保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致。排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝；厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点换上相同的保险丝；指示灯回路，由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致，排干水，排除短路点，更换保险丝；控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点，换上相同保险丝。、接触器和继电器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。B、井218、道与轿厢 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。清洁接触点，更换开关排除线路断点等。 安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。C、底坑 缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致；清洁接触点，缓冲复位，缩短主钢丝绳，更换开关。 张紧轮断绳开关故219、障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。D、以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照电梯定期保养及维修主要标准。 八、维修方法（一）房屋本体公用设施的维修方法、 维修目的：使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,方便用户。、 维修原则：（1） 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常动作的前提下，注意节约维修材料；（2） 修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致原则；（3） 为业主（用户）提供方便的原则。3、维修依据：（1）符合维修方案或220、设计图纸的要求；（2）符合房屋维修工程质量检验评定标准有关条款标准.4、各项维修项目的标准（1)地基基础：A、如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落：a、将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、松酥的部分清除；b、用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；c、恢复勒脚饰面。B、如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降：a、如不严重，应做好巡查和记录；b、如有扩展趋势，应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定；c、如情况较严重，应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定。（2）梁、柱、板主体A、露筋：a、将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；b、用钢丝刷清洁干净；c、充分喷水221、湿润后均匀地刷素水泥浆层；d、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。B、有裂缝：参考住户室内维修标准中“楼面裂缝”的维修程序进行维修。C、有孔、洞：a、将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；b、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞；c、充分喷水湿润孔、洞内壁；d、如小孔、洞，则先涂刷一层素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。D、破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，应立即通知管理处，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加222、固方案，再进行修复。（3）墙体：墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。A、裂墙：a、先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形；b、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润；c、均匀地涂刷一道素水泥浆；d、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥砂浆填缝、抹平；e、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。B、砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破223、损：a、先将酥碱或破损部分的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰土；b、充分喷水湿润破损面；c、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。C、墙体室外饰面缺损：a、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除；b、用钢丝刷清扫干净浮动灰土；c、充分喷水湿润破损面；d、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。D、外墙渗水：a、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；b、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并有水泥砂浆填实；c、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，224、具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层；d、外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面；e、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条件外用水泥砂浆勾缝和封闭；f、用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥225、砂浆按平，再修复饰面。（4）顶棚：参照住户室内维修标准中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。（5）楼梯间： A、踏步缺损a、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层；b、用钢丝刷清扫干净浮土；c、充分喷水湿润；d、均匀地涂刷一道素水泥浆；e、用1：3水泥砂浆做好基层；f、修复饰面。B、栏板缺损如为砼或砌块栏板可参照（2）和（3）相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，检修程序如下：a、如不能修复，应及时更换新配件；b、使栏板、梯板、扶手连接牢固；c、修复栏板饰面（如油漆、乳胶漆等）。 C、扶手a、如不能修复，应及时更换新配件；b、使之与栏板连接牢固；c、修复饰面（如漆面、乳胶漆等）。（226、6）门、窗：参照住户室内维修标准中有关“门、窗维修程序”执行。（7）屋面避雷设施A、锈蚀：a、用砂纸除锈；b、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准；c、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。B、连接部位断开：a、除锈清洁后，焊接牢固；b、刷两道防锈漆。（8）屋面隔热层、防水层A、隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。B、屋面漏（渗）水（刚性屋面）：a、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；b、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；c、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗227、干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂等。d、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。（9）屋面水池（箱）A、渗漏：a、先将水池（或水箱）四壁清洗干净；B、做一布四胶防水层（或其它材料做防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：3 水泥砂浆做保护层。B、水池（箱）检查口盖缺损：a、应立即维修，并加锁；b、刷两道防锈漆，并定期检查。九、室内维修方法、 维修目的：为加强用户室内维修的管理，确保用户室内办公环境及设施处于正常动作状态，为用户提供方便。、 维修原则：（1）坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保228、证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件；（2）修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则；（3）方便业主（用户）的原则。、 维修依据：（1）符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定；（2）符合房屋修缮工程质量检验评定标准有关条款标准；（3）符合维修服务标准有关条款标准。、 用户室内维修标准（1）楼层面漏水 A、维修程序：a、预约楼上、楼下用户，检查楼上何处漏水下来。b、如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。c、如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。d、其它地方漏水，应将相关部位及时处理。e229、检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。f、维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：应爱护使用任何用水设施。（2）换锁（木门、铁门）A、维修程序：a、木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。b、检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。c、维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁活动部位上油。（3）维修墙内水管A、维修程序：a、先查找原因。b、关好室内所有用水阀门。c、查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。d230、维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。e、装入新水管。f、打开总阀后看是否漏水，如无渗漏，补好水泥，恢复装修饰面。g、检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。h、维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。（4）阀门接头漏水A、维修程序：a、 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。b、 如是阀门，接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。c、231、 如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。d、 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。e、 检验：维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水； 阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。f、请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。（5）水龙头漏水A、维修程序：a、 检查漏水情况，然后关上自来水总制。b、 如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。c、 如是内芯断裂应更换内芯。d、 如果内芯橡皮过小或破损，应更换。e、 如果水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。f、 检验：检修完毕后，打开自232、来水总制，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水。g、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。（6）浴缸堵塞和漏水A、维修程序：堵塞维修程序a、 先查明原因。b、 如是排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常。c、 检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放。d、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。漏水维修程序a、 先查明原因。b、 如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。c、 检验：维修完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水。d、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告233、知用户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干净清洁。（7）通马桶A、维修程序：a、 先查看马桶堵塞原因。b、 用马桶抽子抽通马桶。c、 如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞。d、 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为此。e、 盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。f、 检验：反复放水，检验马桶是否畅通。g、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。（8）疏通地漏A、维修程序：a、 先用抽子试通。b、 不能查明原因时则打开检查口检查。c、 不通时再使用疏通直到通畅为止。d、 检验：用水试通如水源不方便，可接234、胶管水冲或用水桶装水检验。e、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。（9）马桶漏水A、维修程序：a、 先检查漏水情况。b、 如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可以使用）。c、 检验：维修后，放水看是否漏水。d、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：应正确使用马桶。（10）洗菜盆漏水A、维修程序：a、 先检查何处漏水，查明漏水原因。b、 如是软管断裂、漏水，应及时更换软235、管，并把接头处接好。c、 如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。d、 检验：打开菜盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。e、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户须知a、 必须正确使用水龙头，不要乱动开关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生。b、 不要用力撞击洗菜盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。（11）修理门窗A、维修程序：a、 检查门窗的附件是否齐全。b、 检查有无配件损坏。c、 更换配件，达到预期效果。d、 维修后请用户验收。e、 检验：维修后，对门窗236、反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。f、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户使用须知：a、 需定期往转部分加油。b、 如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。（12）维修墙外水管A、维修程序：a、 先查找原因。b、 如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。c、 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。d、 维修时先关水表前的总阀，取下破损水管。e、 装入新水管。f、 打开总阀门后看各相关部位是否漏水。g、 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。h、 维修完毕后，请用户在派工单上签名验237、收。B、告知用户使用须知：a、 不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。b、 一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。（13）用户门铃不响A、维修程序：分析原因，门铃不响可能由以下原因造成：a、 电池没电了。b、 因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电。c、 线路问题造成。d、 门铃开关接触不良。针对a中的原因，则需换上新电池。针对b中的原因，则取下门铃盒，用砂纸将电源极两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。针对c的原因，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，238、排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。针对d中的原因，修理或更换门铃开关。检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。（14）插座无电A、维修程序：分析原因，插座无电可能由以下原因造成：a、 由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电。b、 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。c、 由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。d、 线路出现断线。针对a中的原因，告诉用户现在是在停电检修。针对b中的239、原因，首先了解用户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知用户及时处理。针对c中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。针对d中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。（15）用户单元内无电A、维修程序：分析原因，用户单元内无电可能由下列几种原因造成：a、 线路停电检修240、。b、 用户总开关烧坏。c、 因用户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。d、 进户线与接线端子接触不牢。e、 电度表烧坏。针对a中的原因，及时向用户说明停电的原因。针对b中的原因，首先断开电源开关，检查用户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致，将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。针对c中的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备241、插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直到找出故障跳闸原因并解决。针对d中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。针对e中的原因，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点，检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、告知用户须知： 用电时，应确保安全状态下正常使242、用各种用电设备和电器。 不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。（16）配电箱开关故障A、维修程序：分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：a、 因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。b、 因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。针对a中的原因，先将配电箱的空气天关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，243、在不影响其它供电线路的情况下），用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。针对b中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关坏或接触头烧蚀损坏，则需要换同一技术规格的元件后，方可恢复244、正常送电。检验：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、维修须知；维修人员在维修时应断电子后查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。（17）灯不亮A、维修程序；分析原因，灯不亮可能由以下原因造成；a、 灯内灯丝烧断。b、 灯泡与灯头接触不良。c、 电源保险丝熔断。d、 电源开关接触不良。针对a中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。针对b中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。针对c中的原因，将电245、源开关断开，用万用表检验照明线路有分短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝开关方可送电。针对d中的原因，检查电源开关接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。B、维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。C、告知用户须知：不要点长明灯。发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检246、查、维修。（18）顶棚抹灰层（饰面）脱落A、维修程序：如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：a、 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。b、 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。c、 用喷水器具充分湿润2-3次。d、 均匀地刷一道素水泥浆。e、 用1：3水泥砂浆打底抹平。f、 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。g、 刷三道乳胶漆，或按用户原则顶棚饰面同种材料恢复。h、 清理垃圾，恢复场地整洁。如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落：a、247、 同ab、 同bc、 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。d、 其它程序同d至h。维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。告知用户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。（19）楼板裂缝A、维修程序： 先进行全面仔细地查看。 如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。 如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：a、 沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。b、 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。c、 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。d、 用抹子或刮腻刀248、将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。e、 修复饰面（按用户原标准）。 如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员，（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。 维修完毕后，请用户在派工单上签名验收。A、 告知用户须知： 不要集中堆放过重物品。 平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。 十、室外公用设施的维修方法、 维修目的：使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保正常的运作状态，为业主（用户）保持一个安全、舒适、优雅、快捷的办公环境。、 维修原则：、坚持经济、合理、安全、实用249、的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。、为用户服务的原则。3、维修依据：符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。符合房屋修缮工程质量检验评定标准有关条款标准。4、维修标准：（1）管区道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。 将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。 用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成 凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒250、刷除干净。 将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。 湿润水完成渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆， 在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制在3CM）。 用木抹子轻轻地将修补表面抹平，在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。 然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处理湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。B、修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）： 凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。 待表面积水完全渗251、入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。 将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余泥浆。 必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。 修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。 对于有防水要求的块地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂）然后再坐砌块才。（2）路灯A、 灯不亮：参照用户室内维修标准中的关于“灯不亮”的维修规定。B、 灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。（3）雨水管道A、如雨水管堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管252、道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。B、如管道损坏，无法修复，应用同型号规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水泥砂浆砌结。C、最后修复地坪。（4）化粪池A、如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度。B、如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。C、如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。（5）电缆沟A、如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作253、（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。B、如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。C、如是电缆路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。（6）排水渠A、如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。B、如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。C254、如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。D、池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。（7）路障A、砼路障：如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法为凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后养护保护。如缺损较多，应及时性更换新路障。B、钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。（8）绿化水管管网A、漏水：如是水管接255、头处漏水，应先将水管总制关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总制闭水检查，至不漏水为止。如水龙头漏水，应先关总制，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总制，检查至不漏为止。如无法修复，应更换新龙头。B、水管锈蚀：如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。如锈蚀程度较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。（9）垃圾屋（池）、垃圾中转站A、如饰面（如瓷片、抹灰）被损，可以采以两种方法：将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复。直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外256、观协调、统一。B、如五金部件（如闸门、铁栏等）缺损：检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。十一、公共设施设备损坏情况的发现与处理方法 管理处管理的公共配套设施设备分布广、项目多且维修人员有限，为了及时发现各公共设施设备的损坏情况，并及时处理，避免因设施设备损坏造成更大损失，影响服务质量，要求巡逻保安员和责任区清洁工、绿化工加强责任心，发现各公共设施设备的损坏情况后，均有责任填写故障报告单，通知维修人员及时处理。（一） 巡逻保安员、清洁工、绿化工和其它管理人员在其工作范围内，如发现公共设施设备损坏、故障或不正常现象，须于当257、日填写故障报告单，并交维修部值班员。（二） 维修部接到“故障报告单”后，登记在维修记录处，及时派人修复处理，普通故障尽快处理，不得超过两天，如不能及时修复处理的须报告管理处，并说明原因，不属本部门范围的问题，应及时将“报告单”递交管理处，由管理处处理。（三） 发现问题报告人递交“故障报告单”三日后，若该问题没有解决则再次填写“故障报告单”，直接递交管理员或管理处经理，管理员或管理处经理查明原因，处理责任人员，同时责成维修部限期修复或处理。（四） 报告时间：1、发现严重损坏或出现故障对服务质量影响明显时，要马上报告；2、对一般性问题可以在上午或下午下班后到维修组报告，填写故障报告单，重复的不填，258、由维修工签字后，交所在组组长保管，作为月考核依据之一，如维修人员不在服务台，管理员可以代签作为依据，然后登记在服务台。 十二、房屋本体、室外公共设施的维修养护 周期及质量标准序号项 目标 准检查、保养内容与周期1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖、墙259、体墙面5年清洗一次，马赛克外墙面8年清洗一次，室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次续上表序号项 目标 准检查、保养内容与周期6公共门窗 门：木门、铁门、防火门 窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发260、现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。每月检查一次，发现问题及时修复，每半年清洗1次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形、无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次10消防设施（消防检栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自261、如、清洁、无渗、漏殃象，周围无堆积杂物，保持水压消防栓按“小区消防检保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每2-3年油漆一次11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修12电子对讲门对讲机功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁，拉手完好。每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏262、。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复 续上表序号项 目标 准检查、保养内容与周期16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复，每年全面检查一次17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季度检查1次，发现问题及时维修18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年水管油漆一次19设263、备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高）要求刷漆，水泵房部份位置、墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次，平时发现问题立即修补，每年对设备房刷一次漆20室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次21道路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口随时检查，发现问题随时修补A水泥路面人行道、车道、消防通道、停车264、场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.51.5立方厘米随时检查，发现问题随时修补B道板砖、拼花砖不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发现问题随时修补C电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米每季度检查，发现问题随时修补D路牙整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20%车道路1年刷一次黄、黑相间的漆E挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）随时检查，发现问题随时修补F踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题随时修补续上表序号项 目标 准检查、保养内容与周期22给排水A雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超