1、目录第一章 “” 物业管理服务2一、物业管理服务的宗旨2二、物业管理服务的方针：质量方针、环境方针2四、物业管理服务的设想4五、物业管理机构设置方案6第二章“”的日常管理1（一） “”公共区域管理1（二） “”人员进出管理2（三） 物品进出管理2（四） 宠物管理：3（五） “”住宅管理4（六） “”的商铺管理4（七） “”车场管理5（八） “”配套设施管理5（九） 二次装修管理6（十） “”管理人员的培训计划：8（一）、现时小区基本情况22（二） 、日常工程管理方法：24（三） 、各系统设备管理要求：24（四） 、检查与考核25（五） 、“”工程设备的程序管理28（一） 在绿化管理方面，现时首2、要的任务就是补种祼露地。32（三） 随时观察草木生长情况，保持草木消杀工作的质量。32第三章 维修投入资金预算37一、现时小区公共设施基本情况:37二、 清洁、保洁方面39三、 绿化养护方面39四、 小区公共设施损坏具体情况：39附：防盗对讲门铃调查表45五、 管理处人员费用预算47第四章社区文化活动69六、 ”社区文化总体目标和构想70七、 社区文化特点与场地安排72八、 社区文化活动经费来源和人员安排72第一章 “” 物业管理服务一、物业管理服务的宗旨 以经营、管理为手段，以效益为目的开展物业管理工作。管理也是服务，管理的含意对物进行管理，服务的含意对人进行服务，全心全意为业主/租户服务，3、用户至上，想用户之所想，急用户之所急，把服务工作做到家；经营，通过开展各类服务以及各种经营来解决物业管理中的某些经费开支；效益，在开展有偿服务时，不片面追求经济利益，而是要以社会效益、环境效益、经济效益三者为最终目标。具体体现以下两个方面：（一）创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的生活环境；（二）提高物业的价值，使物业发挥最大的使用效能。二、物业管理服务的方针：质量方针、环境方针 通过“标准化、科学化、效率化、优质化”的管理，为客户提供安全、舒适、优美、清洁的生活环境和五星级的服务，我司将以质量方针与环境方针作为开展物业管理服务的指导思想，主要表现为：（一）质量方针全心全意为业/租户服务，满4、足业/租户符合法律法规的要求，尽我们所能调动的力量，达到最佳水平；与其他客观条件和收费水平相近的大厦相比较，我们的管理标准保持在优秀水平，每一位员工都深刻了解质量方针，并通过卓有成效的工作，达到最佳效果，并随着社会的发展而同步调整。（二）环境方针三、物业管理服务的目标通过全体员工的努力，确保小区市政、园林绿化设备、设施正常运作，确保物业管理服务质量、顾客满意度不断提高。围绕提供星级服务的宗旨，以一流服务营造舒适、和谐、安全的生活环境，孵化未来优秀住宅小区，打造市地区优秀小区。（一） 短期目标（三个月）：1、 由于现在的公共设施设备损坏严重，我处将全面对其进行检查，并计划维修。2、 对讲门铃系统5、绝大部门出现损毁的情况，为了保护住户的人身财产的安全，我处将彻底对其进行维修。3、 在短期内尽快恢复村巴的使用。4、 由于前物业管理公司华隆物业，没有将的相关资料留下，对我处开展工作带来不便，现我处正在收集和整理住户的资料及工程资料。5、 在提供高质量的物业管理的同时，组织丰富多彩的社区文化活动。6、 在我司接管后，整体的清洁卫生方面做到地洁窗明，在公共区域做到无渍、无污、无尘。（二） 中长目标（半年）；1、 空置房及出租房较多，我处计划对其进行清点。2、 协助产权交易中心办理广地业户的房产证。3、 在05年下季用水、用电高峰期来临前，着手解决临水临电的问题。（三） 长远目标：1、 公司以“尽6、心尽力，做到最好”为核心理念，在规模、声誉、服务、质量、专业水平、业户满意率等方面，向全市第一，甚至全省第一的目标发展。最终达到“社会效益、经济效益、环境效益”三者第一。2、 以“程序、效率、温暖、主动”的服务要求为宗旨，在以业/租户满意为前提下，不断提高服务质量，不断提高管理水平，最终达到小区物业的保值、增值。 四、物业管理服务的设想（一）基础管理设想我司介入“物业管理服务项目”的物业管理后，将严格按照ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系的要求，全面推行质量管理，实践我司“创造宜人的家居生活”这一管理核心理念。管理服务除了依照惯例所提供的客户服务、保安、保洁、绿化、园艺、7、工程设备设施及维修保养，垃圾处理和清运服务、停车场管理的基本配置服务外，我司还将物业管理公共服务以“人性化、个性化”，“贴身、贴心”来体现“物业管理服务项目”服务特色，使用户享受着 “艺术”服务的“增值”这一特色。全面提高物业管理服务的质量，打造“物业管理服务项目”的品牌。（二）提高管理服务水平的设想根据“”现有楼宇状况、还是小区规模而言，都有自己独特的地方，如何针对实际情况，开展高水平的管理服务，是管理工作的难点与重点所在。通过实地考察，同时结合我司的实际情况，我们提出以下设想。1、强化执行ISO9001质量管理体系标准和ISO14001环境管理体系标准我司是地区最早通过ISO9001质量管8、理体系和ISO14001环境管理体系认证的物业管理企业，每一个岗位的职责、每一项工作的流程，都有非常严格和完备的规定。贯标五年来，公司的管理水平和服务质量得到前所未有的提高和改善，业主住户好评如潮，满意率节节攀升。对于“”住宅小区，我司将在借鉴其他管理处贯标经验的基础上，扬长避短，以更加务实和更加灵活的工作方式，贯彻执行ISO9001质量管理体系标准和ISO14001环境管理体系标准，实行专业化、规范化和标准化的管理服务。重点强化治安防卫、工程管理和社区文化和环境管理，抽调业务素质好、责任心强的骨干参与管理，营造舒适的生活环境。2、优化管理体制 在管理体制上，实行行政管理权、财务管理权以及监督9、管理权的三权分立制度，强化财务和监督管理，保证公司在费用开支方面的公开、廉洁、节省，确保制度执行，并有效、及时地弥补管理上的漏洞。3、加强监督管理，强化公司与分管部门（业主）的沟通 建立健全沟通反馈机制，及时与业主进行沟通。每星期主动上门征询意见，共同监督管理处的所有工作，确保管理处能按要求实施管理，保证小区的治安、消防安全。具体采取如下做法： 意见调查：针对管理工作、服务质量、集资维修等内容，采取电话、上门、问卷等多种方式，定期对分管部门（业主）进行意见调查。 设置意见箱：在管理处门口设置意见箱，由专门部门定期开箱收集统计，对较为严重的情况展开详细调查，对有关人员给予相应的处罚，对分管部门（10、业主）的合理意见则通知相关部门跟踪处理。 设置求助投诉中心：公开求助投诉电话，让分管部门（业主）可以最快速度直接向我司反映情况，对于分管部门（业主）的投诉及时通知相关部门处理，并进行跟踪。我司设置专门监督部门，通过日常抽检、巡检、月检、内部审核等方式对管理处的日常工作进行监督，确保管理工作的正常开展。五、物业管理机构设置方案根据“”的实际情况，为实施全面的、更有效的物业管理服务，为此，我司将成立“”管理处，开展日常管理服务，并且就“”的实际情况设置管理人员及其架构。（一） 在日常管理中管理处将坚持“三全管理”的服务原则：1、全能：要求管理处全体员工具有全方位的能力，既要知晓设备安全运行的常识，11、又要了解对客服务的技巧。2、全员：要求管理处全体员工全员化。全体员工既是服务员，又是安全员。3、全程：要求管理处全体员工确保所提供的每项服务有始有终，做到遇问题，必须有分析、有处理、有跟踪、有结果。通过优质的服务、规范的管理，全心全意地为业主、租户提供有效的、快捷的物业管理服务。全程全员全能为全体业/租户服务“”管理组织架构图（暂定编制167人）管理处主任1人园艺员18人清洁员40人园林主管1人清洁主管1人保安员80人保安主管1人车场管理员2人保安领班7人工程、物业主管1人服务区助理3人服务中心助理1人综合维修电工6人供配电值班电电3人会计1人出纳1人“”各环节人员配置、职责及范围部门职务人数12、职责及范围管理处主任1人负责全面协调对外联络、沟通、监督、协调管理处各部门开展有效的物业管理工作，编制管理处各项工作计划，指导、监督、检查管理处日常工作及属下员工工作完成情况，对外协调社会各部门关系。主管1人在主任的领导下，具体行使管理、监督、协调、服务职能，协助主任处理当班的日常事务。并负责小区供配电系统及各系统行使管理、监督、协调、服务职能和制定各种计划及对计划的执行。服务中心助理1人负责小区用户投诉受理、跟踪，小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。服务区助理3人负责小区用户投诉受理、跟踪，巡查小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，13、定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。财务部出纳和会计2人负责管理处现金、银行存款的收支、管理、记账、结算工作，对不合法、不真实、不完整的原始凭证，不予办理或退回补充更正，各种台帐的建立，做到账目清晰、手续齐全、账账相符，账款相符、日清月结，准确无误，定期分析资金往来及运用情况、监督合理使用资金。工程部供配电系统值班电工3人在供配电领班的领导下对供配电系统实行监管、监理，确保系统的正常的运行及对系统进行维护、保养。综合维修技术人员6人为用户及时处理一般室内工程维修方面问题，定期对大厦各项设备进行维护保养及楼房的养护。及负责给排水系统和消防系统进行巡查及维护，保障系统的正常运行使用，处理14、业/租户维修工作，排水管、排水井疏通清理等工作。保安部保安部主管1人制订基地安全保卫工作计划，组织落实消防演习工作，合理、科学安排管理员的工作，落实做好基地的安全保卫工作，及时处理大厦的突发事件。保安部组长7人协助管理处主管，切实做好大厦24小时的安全保卫工作。小区巡逻岗管理员56人熟悉整个基地厦环境，设定重点巡逻部位，对大厦实施定期、定时的巡逻监控。大厦固定岗管理员24人维持基地正常的出/入秩序，对可疑人员进行盘查，完善用户、来访人员的出入登记制度。车管员2人指挥车辆进出、停放，并做好登记，收费工作，对违章停放车辆应及时制止和纠正，搞好基地内环境卫生，发现车辆漏水、漏油，应及时通知司机。清洁15、部主管1人对管理处主任负责，及时报告清洁检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制清洁用品的采购计划和控制其合理使用。清洁员40人保证质量地搞好本人负责区域的清洁卫生工作，不得擅自离岗，以保持区域内的清洁。园林部主管1对管理处主任负责，及时报告园林绿化检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制绿化用品的采购计划和控制其合理使用。园艺员18保证质量地搞好负责区域的园林绿化工作，不得擅自离岗，以保持区域内的绿化。第二章“”的日常管理管理处日常管理程序物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务于一体的有偿服务，是一种服务性行业。我司在“”的物管其性质也比较明确，主要16、是“服务性”的。寓管理对小区的日常事务性管理，亦即是对人、事、物的管理、经营小区内停车场、会所内康体设施，为业/租户提供有偿服务等。具体概括为：目标管理、总体物业管理设想、日常物业管理方式、四项基本管理工作的落实（保安管理、工程管理、清洁管理、园林绿化管理）和经营宗旨。工作指令成果（使用）计划（目标）执行（操作）接受建议决策（调整）反馈（参谋）监督（检查）措施信息 日常物业管理方式（一） “”公共区域管理1、 设想在小区内设置固定岗及巡逻岗，保持辖区范围内的秩序，劝喻各种不当行为，确保小区内的安全。在实际工作中，实行整点轮岗制度，每一个岗位实施每2小时轮换一次。在管辖区域的盲点设立巡逻登记表制17、度，巡逻人员每1小时签到一次（深夜班在零时至七时实行每一小时报岗制度。由各岗位利用对讲机向主管汇报本岗位的岗位情况，实行主管定时巡岗、管理处主任不定期查岗），以便管理处随时监督检查上岗情况。2、 设想每天在楼层、通道、公共区域进行两次清扫（使用加盖的三轮车每天不定期在公共区域进行巡回清扫、保洁），做到地面基本无杂物、无积水、无污渍、无泥沙、无卫生死角。每天定时收集生活垃圾，及时清运到指定地点。每月对主干道进行二次路面清洗。3、 不定期对管辖区域绿化进行除草、修剪、杀虫、施肥，保持绿化青绿。4、 组建义务消防队伍，制定消防及各种应急预案，定期进行人员培训，学习消防常识，熟练掌握基本消防技能防患于18、未然。对管辖区域的消防器材每天进行巡查。5、 明暗沟检查1次/周，即坏即修，畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞；6、 道路、停车场检查1次/天，随坏随修，平整；无积水；无漏水，无缺损、完好率99%以上；7、 在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。（二） “”人员进出管理 “”住宅管理，是我处介入“”开展物业管理工作的重点。我处将加强对外来人员的严密盘查，“”广大业租户出入小区凭“业/住户卡”进出小区。我司将严格实施“租户资料档案”管理制度，在实施管理的过程中，将与区南村镇政府密切联系，除按政府有关关于临时居住人员管理办法中有关要求进行办理临时暂住证外，还要求他们到管理处办理“19、租户资料登记”，同时办理“临时住户出入证”以便进出小区，以确保小区的安全，通过“丝丝入微、贴心、贴身”的服务来体现我司的核心理念。（三） 物品进出管理 为了确保“”的安全，我们将加强对进出小区的物品和外来人员的监控，拟采用我司现有的物品出/入管理规定初步设想在晚上6：30分以后，小区内的物品(大件的物品、电器等)不予放行和实施业/租户凭出入证管理以及对外来人员实施登记制度、盘查制度，营造小区的文明、舒适、安全的生活、工作环境。（四） 宠物管理：1、 将有关的饲养宠物的规定引入“”。2、 在小区内成立宠物协会，由协会参照有关饲养宠物的规定而制订“”宠物管理条例，让会员共同执行，让宠物的饲养有组织20、有秩序、高档次。3、 在小区内划定宠物林区和活动区域，规定活动时段，让宠物既可以有活动空间，让饲养者可以一起交流经验，又可以保证其他业主的安全。4、 通过社区活动与宣传，加强人与人之间的沟通，减少人与人之间的隔阂，不定期组织宠物饲养经验研讨会，让业主对宠物的饲养有更高的认识，管理更加完美。5、 推行宠物登记制度，定期邀请有关宠物防疫部门派员到“”小区为有饲养宠物业主进行现场咨询饲养知识和注射防疫疫苗。让喜欢饲养宠物的业主在饲养宠物时既要顾及自己、又要顾及不喜欢饲养宠物业主的人身安全。6、 制定宠物饲养守则：n 按规定区域，规定时段放养；n 按规定登记；n 定期保健；n 注意宠物的清洁卫生；n21、 不得影响他人生命安全与工作生活；n 在他人提合理意见时，须予以接受改正。（五） “”住宅管理1、 对小区内及楼宇的配套设施的维护和保养，我司的管理人员每天定期对楼宇及设备进行巡查，确保设施处于良好的状态，延长物业的使用寿命，为业/租户提供基本的使用保证。2、 搞好楼宇内及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境。3、 为业/租户开展有偿便民服务。4、 天面检查1次/月，无积水，无漏水，隔热层完好无损；5、 楼梯墙面刷漆1次/3年，随坏随修，整洁无缺，扶手完好，楼梯灯政党无污迹；6、 外墙检查1次/周，即坏即修，无脱落，无鼓、无渗水、无违章、整齐；22、7、 通过以上工作的开展，为业/租户提供一个整洁舒适的居住环境。（六） “”的商铺管理 由于“”有一条商业街，如何充分利用商铺的空间，创造更加好的经济效益，这也是我司在进驻“”实现物业管理的一个重点之一。因此我司作出如下设想：1、 商业街设置巡逻岗2人，在公共区域盘查可疑人员，检查公共区域的消防设施。2、 要求新商户与本处签定“物业管理协议”，共同维护公共区域的秩序及消防安全，明确双方的权、利、责所在。3、 每天派驻固定的清洁人员，在商铺上班前2小时开始对公共区域进行清洁，上班时间巡回保洁，商铺下班后，再进行清洁一次。4、 派驻专职的物业管理人员，每天巡查公共区域2次，收集各业户的资料，听取业23、户的意见，建立各业户的专门档案，按我司的清洁卫生标准，进行检查监督。（七） “”车场管理为了使小区内的车辆停/放有序，要求所有管理员引导汽车到达安全及指定停车车位停放，拟定车辆进出实行打卡制度。 1、 健全车场制度指引标识，明确各岗位操作规范、标准实施管理。2、 车场各出入登记及巡视检查记录要完整。3、 停车场要保持车道畅通，收费合理，使停车收费过程快捷便利。4、 车场管理人员要辅助引导客人安全泊车至指定车位，及时提醒客人关锁好门窗，带走贵重物品，认真检查车况，发现问题及时提示客人以策安全。5、 保证车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施完好。6、 保持停车场环境整洁，地面平整，无积水、无渗24、漏水。车场事故处理程序当班组长分析、认定、协商管理、报公安机关其它损坏车辆捐坏处理结果丢车事故争执事件召集有关人员分析原因及处理决定报物业管理公司物业主管制止、调查、协调管理、报公安机关协助报案公安机关现场分析原因、相互协调报交通管理局管理部主管（八） “”配套设施管理我司将以“贴心的服务、人性化的管理”为经营理念，以优质、高效的服务标准为管理目标，并且根据“”小区的人口规模、从事各类不同工作的人员情况以及老年人、青年人的特点组织开展一系列活动，使小区业户安居乐业、物业的升值潜力不断提高。将该小区建设成为我司旗下优质、高雅的典范小区，以体现我司的品牌形象。1、 会所、宾馆的管理由于现在会所、宾25、馆内所有的设施设备严重损坏，大部分已无法使用，为使业户能享受到高品位、健康、休闲、惬意的生活，我处拟定对可修复的设施进行修复，不过修复的我处再与产权交易中心协商，待会所、宾馆的配套设施设备修理后，我处再对外开启使用。我们将以合心的价格、贴心的服务大众。设置会所、宾馆内各活动室及餐饮室的指示标识要明确，制定会所、宾馆的管理制度及各岗位作业标准，实施规范化的管理。1） 坚持保本微利的原则，制定各项活动的费用标准，以称心的价格，优质的服务，为业主提供文娱康体服务。2） 每天对会所、宾馆的设备、设施进行检查，发现问题及时向上级主管报告3） 执行会所、宾馆管理规定，对违规的客人要进行劝告，严重的报告会所26、主管及相关部门处理。4） 掌握在会所、宾馆活动的客人动态。发现行动异常的客人，要报告主管并做好控制；发现客人的遗留物品要做好监护，防止他人取走。5） 保持会所、宾馆空气通暢，环境整洁，清新无异味，地面平整，无积水、无渗漏水、无杂物堆积。6） 保证会所、宾馆的通风、消防、排水及照明等设备、设施完好。每天对酒吧的存货进行盘点，并核对报表的存货数目与实际酒吧存货数目是否一致。7） 营业时间结束时，服务员须将酒吧内所有设备、设施清理干净，做好酒吧的清洁卫生，确保酒吧的清洁卫生状况良好。（九） 二次装修管理1、 住宅房屋装修1） 业主、住户装修应提前向管理处申报，填写装修申请表，并递交装修图纸、装修方案27、，进行审核批准。2） 施工队进入小区进行施工装修要严格执行建设部第110号文规定。填写装修申请表，出具装修公司营业执照复印件。经批准交施工保证金，签施工责任书，装修工程队及治安责任书。3） 施工队进入小区装修，一律要递交有效证件，办理施工人员出入证，凭证出入。4） 进入小区施工队伍一律按规定交纳施工管理保证押金。待工程完工并验收合格后退回押金。5） 对住宅楼房装修实行预防管理，着重于管理制度与法制的宣传，做耐心细致的解释工作，使每个业主、客户明白按章办事，利民利己的道理。例如：房屋天台改变用途，房屋结构受损，整体及环境就要受影响。要使住户了解房屋结构设计基本概念，对住宅装修首先应在预防违章上下28、功夫，在审批装修工程的同时，实行与业主签订装修管理协议，使业主自觉按照装修规定进行装修。出现违章后则应坚决予以制止，确立本小区整体形象的统一。6） 强化管理处管理技术人员及保安员素质培训，特别在装修期间加强监督巡视，严格执行申报、批准手续，每天不少于二次进入施工现场检查。发现违章施工、违章用电，乱拉乱接，特别是住宅天台违章加建等问题，应立即予以解决。工作流程工作内容作业频度质量标准巡视2次/天无乱堆放，乱挖乱接乱搭，无违章装修，房屋完好率100%跟踪、监督4次/天问题部位无重复违章现象走访2次/周及时听取住户意见，满足其合理要求，满意率100%装修报批程序提交室内装修图纸一式三份业主/承建商办29、理有关装修手续自选/推荐承建商管理处报建鉴定装修表格签收确认书交纳装修保证金及施工人员块规保证金办理装修施工许可证办理施工人员临时出入证按建议计划施工到管理处财务部退装修、违规保证金隐蔽工程验收（防水层，暗藏水，电线管等）按要求整改违反约定？按要求整改验收合格？管理处复检(完工后3个月)完工交管理处等验收验收合格？通水通电交付使用按要求整改（十） “”管理人员的培训计划：不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，是确保管理处员工的行为步伐与上司的思考高度统一，同时都是确保管理处人员在日常工作中能否适应小区内业主对物业管理服务的要求，也是我处能否圆满完成委托管理合同的重要保证。现代社会发展的特点是30、要求我们一方面必须加强人才交流和引进，另一方面必须时时刻刻对员工进行培训，只有这样才能跟上时代的步伐。为此，驻“”管理处将实施我司所制定的各项全员培训计划，务求培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，更好地为“”广大业/租户提供专业化的物业管理服务。二、 培训目标1） 就“”而言，培训的目标就是提高管理人员的素质及管理水平，我处将根据员工的工作量及实际需要来制定详细的培训计划，目的是通过培训增强员工的基本技术及其它技能，使各级管理人员的专业素质及管理水平达到全国一级物业管理公司资质要求，使之有效地服务于“”业/租户，努力为业/租户提供尽善尽美的生活享受。通过培训，加强或改进员工的日常行为规范31、和工作态度、表现、技能等。使我司“尽心尽力，做到最后”这一管理核心得以在“”实现。2） 培养高素质人才队伍，加强培训，实施动态管理。全面注入CS（ 业/租户满意）思想，主动为业/租户提供动态的、主动的服务。“”培训系统目标计划组织安排岗位应用考核评价考核评价2、培训方式1） 组织方式：由下至上，分为管理处各部门自行组织，公司组织两种方式。（1） 入职培训：由公司负责，对新招员工进行的培训；（2） 岗前培训：驻“”管理处负责，对新上岗员工进行的岗前培训；（3） 在职培训：主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训。其中管理处主任的培训由公司负责组织安排，一般管理处人员及普通员工32、由管理处主任负责落实。（4） 岗位轮训：通过岗位轮训，给员工提供晋升的机会，通过人才的横向、纵向交流，达到一专多能、一职多用的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。（5） 举办培训班：加强和提高员工专业素质和职业道德修养。（6） 专题讨论：针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例等，聘请有关专家举行专题研讨，探讨具有超前意识的管理途径和管理措施。培训的种类及内容培训类别培训对象培训时机培训内容入职培训所有新入职员工办理入职手续后（每月中旬和下旬集中培训）1、 公司基本情况、行业现状、组织机构、领导成员2、 质量方针、目标、企业精神。3、 公司劳动、人事制度。4、 礼仪礼貌、基本纪律要求。岗位培33、训上岗培训入职培训合格之新员工、转换工种之员工入职培训合格后、转换工种前1、 应知部分：岗位基本情况。2、 应会部分：岗位职责、工作内容、基本要求、操作流程、使用表格。在职培训日常工作培训普通员工每日两次（每日早、晚集队）1、 工作方式、方法、要求2、 注意事项3、 布置、检查工作。日常管理培训主管级以上每日两次（周工作会议）1、 工作方式、方法、要求2、 工作总结、讨论3、 布置、检查、协调工作。4、 案例分析。5、 专题讨论、学习。全员培训全体员工每月一次（全员大会）具体按培训部计划1、 公司规章制度2、 国家政策、法律法规3、 专业技能、行业信息理论进行研究、学习专项培训由人事培训部确定34、按培训部计划培训部根据培训需求制定培训课程。演习按部门组织每月一次1、 演习方案2、 相关知识3、 器材使用4、 实际操练晋升培训员工晋升所有后备晋升主管人员每季度一次，具体另定 各工种工作要求，工作流程。 案例分析。 沟通协调技巧。1、 如何布置检查落实工作。2、 如何管理培训属下员工。3、 如何有效贯彻命令。4、 如何提升服务意识。5、 如何进行工作总结、分析。中层管理人员晋升（十一） 所有后备晋升主任、经理人员每季度一次，具体另定 成本核算。 资源调配和利用。 公共关系，管理架构。 如何提升服务质量。轮岗培训季度考核优秀员工每季度一次其他岗位的岗位职责、工作内容、操作流程要求及其他相关知35、识。培训的安排培训类别培训天数培训方式负责部门（人）培训记录培训考核备注入职培训二天课授人事培训部人事培训部保存培训部考核岗位培训上岗培训入职后的第一个月以老带新现场讲解，记录部门主管人事培训部保存人事培训部考核人事培训部发放培训提纲，用人部门派专人负责讲解或培训。换岗培训在职培训日常工作培训不少于20分钟集队、训话部门主管日常管理培训不少于1小时会议部门主任、经理部门保存，培训部抽查全员培训每次不少于1个小时会议部门主任、经理部门保存，培训部备案人事培训部统一出题专项培训课授培训部安排培训部保存人事培训部演习课授、实操部门主任、经理部门保存，培训部、督察部备案部门考核，人事培训部抽查晋升培训36、晋升主管每次至少一周课授、小组讨论培训部兼职培训员人事培训部保存人事培训部考核晋升主任每次至少一周轮岗培训不少于一个月以老带新现场讲解部门主管人事培训部保存人事培训部考核员工经过培训后，参加培训的人员要进行即时考核，考核分为实操和书面两种形式。考核不合格者进行继续再培训。不能通过再培训考核者，不能上岗。并且在工作中实行跟踪考核，检查员工是否按培训后的要求和标准进行工作，对不按照要求做的员工进行督导和指正，使在“”工作的全体员工所具备的业务素质能符合要求。 四项基本工作管理一、 保安管理硬件方面：依靠各种设备小区配置的设备、工具管理处配置的保安器材采取各种保安措施。软件方面是建立在住户卡或业主卡37、制度的基础上。住户凭住户卡或业主卡进入小区，是确保小区安全的保障。对装修及施工人员凭证出入小区区域，没有临时出/入证者不得放行，禁止各类修补、收买破烂，推销人员或闲杂人员出入。做到“盘查”严、管理严。从而维护小区正常的交通秩序，制止外来人员的干扰、骚扰，确保小区附属设备、公共场所等不受人为损坏、破坏，尽可能减少人为因素造成的损失。我处拟想“”的保安工作划分为：礼仪岗、巡逻岗、固定岗。防止和终止任何危及或影响小区业/租户的生命财产与身心健康的行为与因素。1、 岗位的设置1） 大门岗：负责对进出车辆的指引或外来人员的咨询。2） 巡逻岗：（1） 采取定点岗、巡逻岗相结合，实行大循环（整个小区）中有小38、循环（每一小片区）的连环巡视方案。做到一处有事环环相连动，在任何一个部位发生情况，除该片区保安人员第一时间到达现场外，其它片区的保安也立即与之相呼应（要求1分钟内采取相应的行动）。遇流窜犯时，除采取堵拦行动外，全区所有路口在2分钟内关闭。管理处其他人员在3分钟内进入现场，实施搜捕，同时通知公安派出所。在实际工作中，计划在每个小区出入口处及临近中心设置固定岗，在小区内每一片区安排巡逻岗，实行24小时不间断巡视。考虑到单一范围内的巡逻容易造成心理松懈。故此，实行整点轮岗制度，每一个岗位实施每2小时轮换一次，深夜班在零时至七时实行每1小时报岗制度，由各岗位利用对讲机向值班主管汇报本岗位的情况，实行值39、班主管定时巡岗，管理处主任/管理部总管不定期查岗，加强对周边地区的巡逻，在管辖区域的盲点设立巡逻登记表，巡逻人员在签到本上签到，确保小区的安全。（2） 巡视及值班要求：n 监控中心及区内定点岗位，实行24小时值班并作记录，发现可疑现象，即时通知巡逻人员到现场查询处理。n 巡逻保安员要及时劝喻各种不当行为，纠正乱停/放的车辆，保障消防通道的通畅，保持管理区范围内的秩序，如发现异常情况，还应及时向监控中心报告，由监控中心协调处理。n 巡逻人员巡视时，还应对公共设备、消防设施的外观是否完好进行检查，填写巡查记录表，发现时，及时通知管理处负责人。3） 各区岗位的负责的区域：占地面积大，住宅区连接空档较40、大，根据这样的地理特性，将区内划分为A、B、C三个区域，每个区域设定一名组长，每班由一个总组长负责具体事务。（1） A区管辖范围：环城北大街、环城西大街中段、会所、游泳池、J1J9、D1D2、幼儿园。n 门岗职能：大门、中门、J1门岗控制人员出入，车辆管理工作，尤以大门为广地形象岗位是小区内业主，车辆出入主要路径。n 商业区：负责E1E4所有商铺的管理工作，同时对住宅的出入口加以控制，巡逻方式为不间断巡逻。n 雅乐路巡负责C9C12、D1D3的巡逻工作（一期C区、D区）。n A区巡逻负责整个A区的全面巡查、J1J9、会所、泳池归属其巡逻范围。（2） B区管辖范围：整个二期工程n 沿江巡逻的路线41、库为：由龙湖公园 花场 叠茵庭园。采取不间断巡逻方式，全面负责公共区域的治安管理工作。n B区巡逻设2人，1名巡A1A5、B1B5，另一负责E1E11、C1-C8的巡逻工作，方式为往复式不间断巡逻。（直线划分）（3） C区管辖范围：C区巡逻设2人，1人巡F1区、C7区，另一名负责F2B区的巡逻。巡逻方式为往复式不间断巡逻。（直线划分）三个区的组长起到监督、机动作用，总组长负责处理日常工作事项，由主管统管。2、 日常保安管理主要包括消防管理与治安管理二个方面。 治安管理“分区管理”1） 重点监控：据初步了解，暂时分为三个区域；在“”内，A区、B区、C区各为一个独立的区域，每一个独立的区域都由一名42、组长负责，固定岗和巡逻岗组成，独立工作，遥相呼应。小区具体岗位定编、定责待我司进入后再详细报发展商。2） 工地管理方案：（1） 交由物管公司管理。我司对施工现场的管理原则是控制出入口，人员车辆可随时进入，但所有物品出入，必须有项目经理或指定人员签署的放行条及详细的物品清单方可放行。（2） 全天候监控：保安实行24小时值班、24小时巡逻；3） 联合监控：设置热线，一旦发生可疑人员，立即监控；4） 建立小区安全防范快速反应体系；采取固定岗、巡逻岗相结合，智能监控与人员监控相结合，连环巡视、做到一处有事，环环连动。如有突发事件发生，快速救援人员立即赶到，所有安全保卫工作从业人员实行准军事化管理。“三43、防结合”1） 人员防范：首先我们突出强调保安人员的基本业务素质与防范意识，在人员的选拔培训、录用与考核机制上下功夫，在此基础上，由管理中心统一指挥调度，强调“技防”“人防”结合，流动岗与固定岗结合，全面防范与重点防范相结合。同时通过宣传栏对住户进行宣传、教育，增强住户的防范意识，使“技防”“人防”的防范工作贯彻到日常工作中。但由于现在小区内所有的智能化系统、保安监控系统（如：摄像头等）和门禁系统都损坏，我处已派工程人员进行完全的修复，如不能修复的，我处将损坏程度、数量及所需费用报产权交易中心，双方协商后再作更换。所以在三防中的技防这一环节，暂时不能起作用。2） 硬件防范：包括充分利用已有大楼防44、盗门、防盗窗花、通透式围栏等硬件防范能力。通过利用这些硬件与保安系统、岗哨、巡逻人员的有机结合，使整体安全保障手段有效地提高。管理部岗位编排表区域岗位名称对讲配置白班人数夜班人数两班人数总组长1112A区组长1112大门1448中门1112J1门岗1112商业区1112雅乐路巡112宿舍岗1112A区巡逻1224泳池岗112B区组长1112北门1112小学岗1122#桥头岗1112塘西门岗1224B区巡逻1224沿江巡逻1112C区组长1112公告栏岗1112别墅门岗1112外环岗1112东门1112帝景台112网球场岗112C区巡逻1224后门1224顶休6612合计21404080治安管理45、检查情况表检查项目固定岗1、盘查程序巡查岗1、消防设施、设备消防监控中心1、设备运行情况应急处理培训抽查情况培训情况培训、学习实操情况备注2、礼仪、礼貌、仪表2、盘查程序2、卫生情况3、卫生情况3、礼仪礼貌、仪表3、仪容、仪表情况4、交接班情况4、交接班情况4、交接班情况工作标准1、 盘查时应按文明用语要求进行2、 对来人来访人员应盘查其身份、证件、来因及所找户主的姓名、楼座、房号；必要时可通过防盗门对讲机与户主通话，确认后登记放行。3、 对于外来装修、维修人员应盘查其是否持有效出入证。4、 对于参观人员应盘查其身份、介绍信、证件等；5、 谢绝推销或其他闲杂人员进入。6、 值班员在登记前，应认46、真核对证件，若不符，谢绝入内。7、 若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士，应立即起立敬礼。然后，将参加人员的人数、单位等情况记录清楚。8、 若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除其不满情绪。9、 着装整齐，使用礼貌用语，敬礼、微笑、问候不辱骂/不顶撞业户。10固定岗固边无垃圾、杂物，门窗干净，无明显灰尘。11交接物品、数量清楚，对未办完的事项有登记、有签名。1、 消防栓、灭火器摆放整齐，洁净，数量齐备；2、 巡查内容包括：1) 是否可疑人员在辖区游荡；2) 是否乱张贴广告，乱写乱画；3) 是否存在治安、防火、防盗、水浸等情况或潜在隐患：4) 是否有路面破损、交通设施47、损坏或违章交通现象；5) 是否有乱摆卖、占用绿地、破坏绿化现象；6) 是否潜在的危及人身安全处未作识别；7) 是否有随地吐痰、乱倒垃圾、高空抛物现象；8) 是否有违法饲养宠物；9) 是否有超标的环保污染现象；10) 其他的治安可疑情况。3、 着装整齐，使用礼貌用语，敬礼微笑、问候、不辱骂不顶撞业户。4、 有详细地巡查记录，时间发现的事项有登记，有签名。1、 准确记忆报警时间及位置；2、 消音、复位正常；3、 准确显示故障位置、类型；4、 自检功能正常；5、 指示灯正常工作；6、 记录故障的数量、位置及早处理；7、 记录误报火警数量、位置及早处理的问题；8、 摄像头、显示屏、录像带工作正常；9、48、 灭火器正常洁净；10工作时间无垃圾，无杂物，门窗干净，无灰尘。11着装整齐，语言清晰，使用礼貌用语，敬礼、微笑、问候。12有详细地交接班记录，对发生的事项有记录，有签名。按业户维修流程处理每天班前班后主任或主管对当天的工作有布置总结和分析1、 公司规章制度的学习有计划，有落实；2、 岗位职责的培训落实，有记录；3、 队伍的实操按要求进行；4、 礼仪、礼貌、仪容、仪表的培训有落实；5、 公司文件的学习及时。检查整改情况 消防管理1） 管理原则（1） 区域管理，落实区域管理责任制；（2） 落实各项紧急情况、突发事件处理的措施；（3） 落实消防安全责任制消防管理工作程序工作内容作业频率质量标准值班49、（灭火）24小时报警、通讯设备完好，离岗有人代班，灭火迅速、措施得力，抢救及时流动巡 查宣 传家居安全每日8点至 21点无堆放易燃、易爆用品，安全使用液化气，安全使用电器，无乱搭接电线有消防设备，会使用；无违章用火，用电，无使用燃材料装修；无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。施工、装修监督公共场地设备消防设备设施检 查消防泵栓带灭火器具报警、通讯每周一次泵：运转良好，无异常声音，无振动表面无灰无尘无油污。栓：无渗漏、无锈蚀，开闭灵活。带：无破损、无霉潮，带柜完好。灭火器放置合理，无缺失，无过期，表面清洁100完好。设备灵敏率100。消防器材一年补换两次。学 习训 练3次周20分钟次熟悉消防法50、规、消防知识和小区消防情况，掌握基本消防技能。训练、学习组织严密，重点突出，专家指导，住户参加。考 核1次半年演 习1次年督导方式管理部统一调度指挥、消防队员分片包干责任区。管理部主管每日巡查、监督。管理处主任每月重点抽查。管理处领导每月抽查。小区的消防方案：小区的消防是治安工作的重中之重，我司计划在根据楼盘实际情况定员、定岗、定责的原则重新制定消防方案，除了每年进行一次小区消防演练之外，还计划采取每季在住户中进行消防安全宣传，每月对消防设备全面检查，每日对消防设备的外观巡查，不定期开展有重点的抽查等措施。结合消防监控中心的硬件支持，确保小区的消防安全，将消防工作的重点放在“预防”上。 由于现51、时小区内的所有监控系统及防盗系统出现严重的损坏,故监控中心火险报警工作暂无法开展，待修复或更换后，再继开展。二、 清洁、保洁方面：我司针对现时小区的实际情况，由于小区的公共面积较大，楼宇数量多的特点把小区清洁工作进行分区分责管理，同时小区内原有的垃圾筒残缺不全，如需进行正常的清洁工作，要从新配置74个垃圾桶。1、 清洁、保洁方面，制订一套周密和可操作性的清洁保洁标 准，实现没有0.5的卫生死角的标准，为此，要求管理处全体人员要养成“谁见到垃圾，谁去捡”的良好工作习惯。2、 保持“” 清洁，在公告内设立公益性广告，搞好公益宣传。清洁服务细则要求清洁范围清洁内容清洁要求（一）“”总体服务1、 清理52、“”内的所有垃圾2、 收集及清理所有垃圾箱、烟灰盅及花槽内的垃圾。3、 清洁垃圾箱、烟灰盅及花槽外表面4、 清洁所有告示牌窗橱及指示牌5、 清洁所有花盆及植物6、 清洁所有出口大门7、 清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁，防烟门8、 清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面9、 清洁所有通风窗口10、 打扫所有调风口百叶及照明灯片11、 拖擦地台表面，包括花岗岩、大理石等12、 抹净积聚尘埃包括电灯箱、灯罩及风口13、 清洁所有楼梯、走廊及窗户14、 清洗所有灯饰每天2次每天4次每天4次每天2次每天2次每天4次每天2次每天4次每天1次每周1次每周2次每季1次每月2次每日1次每月2次（二）公共区域的男女卫生间53、1、 抹净所有门2、 抹、冲及洗净所有洗手间设备3、 抹净所有洗手间内镜面4、 抹净地台表面5、 天花板及照明设备表面除尘6、 抹净抽气扇7、 更换厕纸、毛巾、肥皂及清洁液8、 清理卫生桶脏物每天1次每天4次每天4次每天4次每天2次每天2次每天2次每天4次（三）人行楼梯1、 扫净及拖抹所有楼梯2、 抹净扶手及栏杆3、 洗擦扶手及栏杆4、 洗擦楼梯表面每天2次每天2次每天2次每月1次清洁范围清洁内容清洁要求（四）“”住宅大堂1、 扫净及洗刷大堂入口地台及梯级2、 抹净住宅大堂内墙壁表面3、 抹净住宅大堂内所有玻璃门窗及装备4、 拍打天花板尘埃每天2次每天1次每天2次每天1次（五）天台地方1、 清54、理积聚于天台地方的垃圾，避免渠道阻塞2、 抹净天台大门表面每天1次每天1次(六)地面起渍打蜡1、 大堂地面起渍打蜡2、 公共地面起渍打蜡3、 写字楼地面起渍打蜡每季1次每季1次每季1次垃圾分类收集处理实施办法垃圾分类收集处理是环境保护、利国利民的有效措施，我司驻“”管理处计划在“”实施垃圾分类处理：1、 可回收垃圾箱如纸张、塑料制品、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物。2、 生活垃圾箱如果皮、花草、竹木、陶瓷、渣土等。3、 有害垃圾如各种废电池、废光管、药剂罐、气体罐、药剂及药品。4、 大件垃圾如沙发、床垫、废家私、废电器等，请通知管理处协助处理。三、 工程管理工程管理在物业管理中处于非常重要55、的地位，能否合理运用现代经营手段修缮技术对小区建筑及其配套设备、设施、公共环境进行精心的维护、修缮和管理，是工程管理重中之重，由于“”配套的设备损坏 ，我司将根据此损坏情况组织工程部对小区内的所有公共设备设施进行修缮，对不能修缮的数据统计，再向公司及产权交易所汇报，并收集和整理有关小区管网布置及电路图的资料。待前期工作完成后，我处会对小区的设备实施科学的工程管理从而延长设备的使用寿命，为小区所有人和使用人创造可靠、安全、方便、舒适的生活和工作环境，以提高小区的经济价值和使用价值，使物业达到保值、增值的目的。（一）、现时小区基本情况但是小区现时的设施损坏较严重，大部分已不能使用需要投入资金维修（56、附表）,现时小区公共设施问题如下：1. 现在小区内路灯残缺严重，部分线路无法修复，需要重新敷线。2. 小区内有二十个喷水池周围长期停用，水池有渗漏现象和缺损电机，需要重新进行检测补漏。3. 小区内供水管网是采用环回式供水，供水管道的阀门已坏不能关闭，需要更换，而且小区水管网存在漏水现象，白天用水量的约2000吨，夜间用水量400吨（06时）需要检查漏水点。4. J区变频供水的控制系统只有一点输出，亦即是以上能控制一台泵，不利于运行及维修，滋技术改造则只能利用原有变频其他器材需重新配置5. 小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺破损需要检测6. 现在57、传扬及住房部两台电梯停止使用，住房部电梯主板故障，维修费用待日立公司报价，会所电梯情况未明，其余七台电梯正常运行，已到期年检。7. 小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺被损需要检测。8. 小区公共设施情况 路面被汽车压坏多处，两大门的约有50平方米。 小区内道路损坏面积约200平方米。 1号桥缺照明。 2号桥装饰柱损坏8个。 J7对面小桥护栏侧塌。 J区装饰面瓷砖剥落70平方米。 柱面有污迹，需要油漆，使用乳胶漆10桶。9. 楼宇的防盗门对讲系统长期缺乏维修养护,以致百分之九十的系统都不能正常使用.另：经我司对公共设施修复后现时情况： 路灯已修复58、80%，尚余J区路灯，会所路灯，待查线路，靠塘西村及别墅围墙路灯，北大门围墙路灯等材料。 喷水池已修复，罗马广场三个，J1喷水池一个，双龙喷水池。 修复加装停车场、厕所公共照明。 维修绿化、用水设施，4分水龙头10个，2寸水制1个，一寸球阀一个。（二） 、日常工程管理方法：实施规范、科学的管理意念，做到规范操作、精心维护、认真巡视、如实记录、迅速处理、及时反馈、有效控制、确保安全，我司将根据小区的特点和使用要求，重点突出“预防为主，安全第一”的管理思想，采取运行与维护保养并重，工作计划，技术管理和经济管理相结合的方式，建立完善的工程设备管理体系，在人员技术力量、物资材料、管理方案等方面作好充分59、的准备，用专业化管理手段来组织和控制工程管理体系的有效运行。1） 建立专业化队伍，提高办事效率；2） 制定严格的规章制度和工作操作程序，降低工作误差；3） 加强队伍训练，增强专业素质，“精兵简政”。4） 明确掌握机电设备的性能，发挥设备的最高效能。5） 定期对机电设备进行制度化检测，确保安全运行。（三） 、各系统设备管理要求：1） 设备设施实行目标管理，并在管理过程中实现计划、检查、总结与提高，设备管理要不断对管理思想，管理方式，管理手段和管理流程进行调整，注意新技术和新材料的应用。2） 科学地建立设备设施管理的组织机构和岗位责任制，明确岗位标准，合理配置各种资源，在确保物业设备设施正常、安全60、运行的基础上，制定设备设施经济运行方案，合理地降低运行费用。3） 实行重点设备重点管理：划定重点设备，确定管理和维修方法，实行定人操作，维护保养、维修，优先安排预防性检修活动。（包括委托专业公司进行维修，保养和预防性检修）包括定期检查、状态检测、精度调整及修理等，建立重点设备设施的维修保证体系。包括人员保障，资金保障，材料和备配件保障等供应。4） 应用计算机进行设备台账管理，备件管理，技术状态管理及经济指标的统计分析。5） 按设备系统对设备进行编号，设备编号与设备图号相一致，并建立设备档案。6） 建立符合“”实际情况的设备日常操作，巡视，维修保养和预防性检修管理规程，拟定应急事故处理方案等。（61、四） 、检查与考核对容易产生重大事故的项目须进行定期的检查与考核，考核的指标为设备完好率达95%，重点设备完好率100%，维修及时率100%，维修质量返修率不高于1%，并且将维修记录建档在案照明及动力系统1） 变压器、高低压开关上无浮尘，每年定期清灰二次，保持变配电房内环境清洁卫生。2） 每半年检查核对变压器，高低压负荷开关及其它电气设备的整定值在正常值，无偏差。3） 每季度对照明柜，动力柜内的线路，铜排以及总开关的下桩头，分开关的上桩头等设施进行检查，确保无短路、拉弧、线路无过热、无变色现象，热继电器等整定值正确无误。4） 其它电气设备每季全部巡查一次，巡视时做到“一看二闻三听”，即看各种仪62、表是否正常，闻是否有焦味，听设备运行有无异常的声音。发现问题要及时查明原因，立即处理解决，确保正常运行。5） 避雷装置由政府规定部门或业主指定承包商每两年进行一次检测。平时检查要观其避雷针与引线连接是否可靠，有无间断及锈蚀。6） 用户24小时工作区域的照明和应急照明保持24小时常亮，普通照明工作时间段常亮，确保发生故障时，在1小时内修复。消防系统对各类消防设备如消防水箱，性能达到消防规范要求，保证设备功能正常。消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通讯试验；检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验；监控系统定期清洁屏幕，检查接线是否松动，按钮、旋钮正常，电脑主机定期杀病毒。摄像机图像清晰，焦距63、准确、位置合理，云台控制正常。 闭路电视系统1） 每半年检查一次接收机天线(包括：固定拉线、防氧化、放大器检查)2） 对放录像机磁头清理3） 宽频放大器的校准4） 各引线端的加固监视机的保养1） 电视机开箱壳吸尘2） 电视机高压包及显像管静电尘沾的清理和防潮3） 各接线螺丝端子的紧固4） 各类电位器的清洁和润滑5） 面板金属部位防氧化清洁处理6） 校准各输入信号门禁系统每个门点出入控制正常，系统软件、主机工作正常，每个点出入信息保存完整。房屋及其设施1） 客户报修或管理处员工在日常工作中检查房屋设施的状况，发现问题填写工程维修单，由工程部统一维修。2） 主管人员每周将工程维修单整理一次，以检查64、服务的及时性和业户的反映，对服务过程中发现不合格和安全隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。（五） 、“”工程设备的程序管理为了提高工作效率，缩短相应的工作时间，我处将日常工作加以程序化，亦就是将每天必须进行工作的顺序，以制度，流程等形式加以固定和强化，使一线的人员工作目标清晰，过程程序化，从而保证工程质量，省掉许多不必要的运作，降低成本。1、 公共设备修理程序客户的电话要求或各部门的维修申请，统一在管理处前台受理，管理处前台在受理这类设备的维修请求之后，按照下列的流程处理，并记录在案及存档。（流程图如下）2、 客服务维修流程前台管理人员在接受客户电话或书面请示后，按照下列的流程处理，并记录在案65、及存档。急修不过夜，小修小补24小时内完成。中修两天内回音，凭票收费，不索小费，100%回访住户，征询其对工程服务的意见。3、 大型设备检修程序由工程部主管提出检修计划，管理处主任书面批复同意后，由工程部主管负责组织实施，管理处主任提前发出通告通知受影响的客户，所有维修资料应记录及存档。4、 故障设备检修程序出现重大设备重大故障后，工程主管除迅速派员前往现场排队故障外，还应将抢修方案和措施向管理处主任报告，管理处主任立即贴出紧急通告受影响的客户并到现场监督抢修工作，抢修完毕，管理处主任还需通知受影响的客户，并填写重大事故报告表，向片区经理汇报。5、 设备更新改造的程序 管理处主任将项目改造的技66、术方案、报价及计划与工程主管反复协商以后成文呈送分管经理审批，审批后，将计划呈送产权交易中心或筹委会批复，资金到位之后，由管理处主任与工程主管组织实施，安排施工。工程部日工作表工程主管日工作时间安排8：008：30向值班室查看值班记录和处理住户申报、投诉；9：0010：00跟踪监督、检查；公共设施：10：0011：30日常管理工作；14：0015：30指导维修、养护；15：3017：00回访、检查；17：30班后会培训、总结工作情况。维修技工日班工作时间安排8：008：30接受派工、准备工具、材料、交接班；8：3010：00巡查各系统机房；10：0011：00巡查二次装修；11：0012：0067、住户维修；12：3013：30公共设备维修；13：3016：30公共设备保养；维修技工中班工作时间安排16：3017：00交接班；17：0017：30班后会接受培训；17：3018：30巡查二次装修；19：0020：00巡查写字楼、商场、外围灯饰情况；20：0021：00住户维修；21：0022：00巡查各系统的机房；22：0024：00公共设备保养；维修技工、夜班工作时间安排0：000：30交接班；0：302：30巡查各楼层的设备房；2：307：30对写字楼、商场的设备进行保养；7：308：00准备交接班工程检查标准检查项目检查内容检查方法消防中心主机功能、设备完好状态、室内及设备卫生、值班68、记录、消防器材。观察与试机电梯厅门外呼按钮、楼层显示、轿厢内呼按钮、警铃、电梯对讲机、轿厢清洁、门机工作情况、井坑清洁故障记录。观察与试机室外给排水井坑清洁有无堵塞、排水管道是否畅通、化粪池积粪情况、隔油池清理情况、表阀井设备完好状态、保养记录。观察电梯机房室内及设备卫生、通风降温设备工作情况、照明是否完好、机电设备工作温度、齿轮箱及电机润滑情况、钢绳磨损、机械电气响声。观察天台设施设备电视天线架、电视天线、小区标识完好状态、水箱卫生情况、水位控制工作情况、浮球阀工作情况。观察楼层设施设备墙面地面、楼梯、天花板、门窗、消防设备与器材、强弱电井设备及卫生、照明、开关安全指示灯、水表井设备与管道，69、风柜设备等完好状态、公共卫生间。观察门机对讲设备门机对讲主机；副机工作状态及门锁工作是否可靠。观察与试机地面停车场室内卫生、照明、道闸、监控设备、风机风管、风阀、卷闸门工作、喷淋、烟感、消防器材等完好状态、标识完好情况，保养记录。观察与试机楼体外观外观整洁情况、渗漏情况。观察备注：工程应急事故处理方案1、 应急事故定义火灾、停电、电梯故障困人、跑水、自然灾害等危及小区正常运作的事件。2、 事故信息及时反馈每一位工程人员在日常工作中对设备系统的安全运行都负有监管之责，当应急事故发生或发现事故迹象时，在采取有效的防范措施同时，通过有效的通讯手段，及时通知工程主管或管理处有关部门。3、 应急事故处理70、应急事故处理由工程主管统一组织和调度各级工程人员、抢修设备和必要的资源，按应急预案，采取正确、及时、有效、安全的措施，在最短的时间内，将事故影响范围和损失控制在最小程度，在处理应急事故的同时，管理处主任必须向公司本部汇报。事故处理完成后，管理处主任负责在48小时内，提交详细的事故调查处理报告。四、 绿化管理（一） 在绿化管理方面，现时首要的任务就是补种祼露地。（二） 其后加强小区绿化养护，对绿化带、小区转换层花园、道路两侧花草及小品建筑专人养、修、护，保持小区的绿化美色，根据季节及天气情况确定进行草地花木全面喷水的周期，要求水分充足，土壤湿润。（三） 随时观察草木生长情况，保持草木消杀工作的质71、量。（四） 每年对小区草木进行定期的修剪，必要可视情况增加修剪次数。（五） 随时处理树林底下的落叶，保持绿化常青、常绿、清洁美观。（六） 对死草、病草及时更换，修补，保持草地无杂草。（七） 劝喻行人、车辆不要践踏草地，在各个绿化地方设置各种警示标语。绿化养护标准养护内容养护标准外观整理1、根据季节的不同，定期对植物进行修剪；2、植株丰满健壮，叶面干净光亮；3、无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害；4、无枯黄叶；5、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物；6、植物无缺水干旱现象淋水施肥病虫害防治无明显病虫害，生长不良或遭受病虫害而变形的植株，当出现以上情况时及时用大小相当的同类植株予以更换。 其它管理72、1、 财务管理：收费项目合理、收费标准公开。每项收费开具正规发票。对管理处开支进行有效控制，准确、及时做好会计账册、收费报表，管理服务费的收支项目每季向“”业/租户公开、接受发展商和业主的监督和咨询。2、 其它方面：1） 遇到老、弱、病、残业/租户要主动搀扶，扶老携幼、尊老爱幼；2） 定期拜访业/租户，根据业户的生活习惯，生活规律的环境，让业主感觉到“”是他们真正的“家”，是生活的“港湾”。 服务承诺与管理措施及指标：常言道：“无规矩何以成方圆”，不规范怎能有发展。科学完善、合理量化，健全可操作性的管理规章制度是我司取得成功的重要法宝。故此，凭借多年的物业管理经验，我处已制订了一套行之有效的73、服务标准、作业标准及管理标准。同时，为了使我处驻“”管理处的服务标准、作业标准及管理服务更符合 “”的实际情况。并且，我处将严格按照我司物业管理的标准、模式，完善各项的规章制度和操作规程，更好地为业/租户提供高品质、高品位的物业管理服务。采取先进、优质的物业管理经验、做法，力争3年内使整体管理达到“优秀住宅小区标准”的管理水平；管理指标及措施序号指标名称国标投标指标测算依据管理主要措施1房屋完好率98%95%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总建筑面积100%1、建立经常性检查制度；2、每半年进行一次全面分项检查； 3、严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率98%74、95%及时维修次数/应计报维修次数100%1、人力配备充足；2、岗位培训服务意识培训到位；3、技术人员有过硬的水平；4、强化回访制度、考核制度和奖罚制度。3维修工种质量合格率100%100%维修合格工程项次/维修工程项次100%1、建立合理有效工作质量监督机制和回访制度；2、拥有一批有较高技术水准的维修队伍。4管理费收缴率98%以上95%以上管理费实际收缴额/管理费应计收缴额100%1、入伙同时实行办理各种费用银行托收；2、管理员及时到住户家中提示按时交纳管理费5绿化完好率95%95%完好绿地/总绿化面积100%1、绿化制度、工作计划行之有效有执行力度；2、保安员负责环境保护、日常维护、宣传；75、3、治安管理员负责环境保护、日常监督工作，提示住户爱护环境；4、管理员及时发现绿化问题进行反馈；5、发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。6清洁保洁率99%96%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据。1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2、治安管理员经常提示住户热爱环境卫生；3、保洁监督机制健全。7道路完好率及使用率95%95%完好道路总面积/规划道路总面积100%1、严格公共设施管理养护制度，治安管理员加强巡查和疏导；2、向住户宣传有关法规，培养热爱家园意识，合理使用道路；3、住户培训指引，减少人为损坏道路；4、定期进行一次全面检查76、，排除不安全因素。8化粪池、雨水井、污水井、完好率95%95%完好化粪池、雨水井、污水井数量/化粪池、雨水井、污水井总数量100%1、每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2、化粪池每年清理一次；3、雨水井、污水井每一年全面检查一次。9排水管、明暗沟完好率95%95%完好排水沟、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度100%1、每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2、每月全面检查检修一次；10照明灯疏散灯完好率95%95%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量100%1、每日记录检查情况及时更换检修；2、每月全面检查检修一次；3、保洁员保持照明洁净。11停车场、单车场完好率77、95%95%完好的设备设施/停车场设施设备总计100%1、依规划使用停车场地；2、停车场设施设备正常运行。12小区的治安案件发生率95%90%以辖区内公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，以确保小区业/租户人身财产安全。序号指标名称国标投标指标测算依据管理主要措施13消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备/小区管理处负责的消防设备总数100%指定管理员维护，实行巡查制度，建档记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。14公共场所、设施保洁率9878、%98%保洁的公共场所，设施/公共场所、设施保洁率总计100%1、入伙同时做爱护家园环境的有关规定的宣传工作；2、严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；3、加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度。有否增加施工项目，及时整改；4、竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；5、管理员加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理；6、每三年进行一次外观全面整改、粉刷。15火灾发生率1年0.5年发生火灾户数/住宅区总户数100%1、采取多种途径向住户宣传消防安全；2、培训一批较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；3、管理到位，合理使用土地、设施、设备等；4、组织部分住户形成住宅区79、义务消防宣传，分区分责任经常性到住户家中检查消防安全，提示注意防火。16违章发生率10.5违章项目/发生项目总计100%1、建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2、强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率95%95%处理违章项目/违章项目总计100%17住户有效投诉率21年以下有效投诉/投诉总计/100%1、做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2、提高员工素质，强化服务意识；3、发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4、做好解释工作，与回访制度落实。处理率95%95%处理的有效投诉/有效投诉100%18管理人员专业培训合格率90%100%培训合格80、人员/培训员总计100%1、人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实；2、培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。19维修服务回访率95%95%维修回访次数/维修服务次数100%1、建立健全回访制度；2、做好维修、回访记录；3、加强维修队伍服务意识。20业/租户对物业管理满意率95%95%（对管理满意户数+基本满意户数）/参加业主评议户数100%1、管理手段与温馨服务相结合，编织无漏洞的管理网络；2、加强重点业主的家庭走访，重点解决问题；3、以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。第三章 维修投入资金预算一、现时小区公共设施基本情况:但是小区现时的设施损坏较严重，大部分已不能使用需要投入81、资金维修（附表）,现时小区公共设施问题如下：1、 现在小区内路灯残缺严重，部分线路无法修复，需要重新敷线。2、 小区内有二十个喷水池周围长期停用，水池有渗漏现象和缺损电机，需要重新进行检测补漏。3、 小区内供水管网是采用环回式供水，供水管道的阀门已坏不能关闭，需要更换，而且小区水管网存在漏水现象，白天用水量的约2000吨，夜间用水量400吨（06时）需要检查漏水点。4、 J区变频供水的控制系统只有一点输出，亦即是以上能控制一台泵，不利于运行及维修，滋技术改造则只能利用原有变频其他器材需重新配置5、 小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺破损需要检测82、6、 现在传扬及住房部两台电梯停止使用，住房部电梯主板故障，维修费用待日立公司报价，会所电梯情况未明，其余七台电梯正常运行，已到期年检。7、 小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺被损需要检测。8、 小区公共设施情况 路面被汽车压坏多处，两大门的约有50平方米。 小区内道路损坏面积约200平方米。 1号桥缺照明。 2号桥装饰柱损坏8个。 J7对面小桥护栏侧塌。 J区装饰面瓷砖剥落70平方米。 柱面有污迹，需要油漆，使用乳胶漆10桶。9、 楼宇的防盗门对讲系统长期缺乏维修养护,以致百分之九十的系统都不能正常使用.另：经我司对公共设施修复后现时情况： 83、路灯已修复80%，尚余J区路灯，会所路灯，待查线路，靠塘西村及别墅围墙路灯，北大门围墙路灯等材料。 喷水池已修复，罗马广场三个，J1喷水池一个，双龙喷水池。 修复加装停车场、厕所公共照明。 维修绿化、用水设施，4分水龙头10个，2寸水制1个，一寸球阀一个。二、 清洁、保洁方面由于现时的小区清洁、保洁面积较大、楼宇的数量多对清洁工作量大，由于垃圾桶缺少对保洁方面带来一定难度，现时垃圾桶缺少74个垃圾桶。三、 绿化养护方面我司进场后发现有79处裸露现象。 四、 小区公共设施损坏具体情况： 路灯照明现在小区内路灯残缺严重，部分线路无法修复，需要重新敷线。1、 北大门围墙路灯： 长度约300米，材料484、平方线6扎、25难燃管75条、直通50个、25三通20个弯头20个2、 会所门口围墙灯： 长度约200米 材料4平方线4扎、25难燃管50条、25直通50个、25弯头15个3、 由塘西村口至别墅区小门的墙灯： 长度1000米，4平方线3扎，灯杆50套，25难燃管250条、25直通200个、25三通50个、25弯头50个4、 2号桥至华隆花园路灯：长度约300米，材料4平方线12扎、25难燃管75条直通50个、 5三通20个、25弯头30个、灯杆15套5、 网球场、篮球共有14盏照明灯需要维修或更换部件： 卤化物灯14盏，镇流器14个，起辉器14套6、 小区的路灯原来有白色的节能灯，白灼灯等，十85、分美观，现整改为7W黄光节能灯美观又节能（已更换节能灯1400支）7、 罗马广场路灯线路故障，部分线路重新敷设，长度约100米材料4平方线2扎、25难燃管25条、三通5个（已完成）8、 文化广场舞台的围墙灯全部被拆走，需要重新购置灯罩，灯头，灯管共31套（已完成）9、 小区内各广场的射灯、草坪灯、彩虹灯水底灯均被拆走或损坏。 草坪灯 120W 4盏 9W 4盏 景点射灯 100W 8支 400W 11支 1000W 2支 水底灯 80W 97盏 烟花灯 7000W 2组 彩虹灯 长度约3000米10、小区内楼宇大堂车库照明损坏严重，需购置配件才能修复 40W光管 2箱 40W镇流器 20个 起86、辉器 30个 40W光管支架 10套 2X1平方护套线 2扎11、小区内各种灯具损坏情况 红棉高杆灯 灯罩 24个 灯托 5个 支杆 5支 整套灯具 一套 球形高杆灯 灯罩 30个 灯托 30个 大玉兰灯 灯罩 64个 灯托 21个 整套灯具 7套 小球形灯罩小玉兰托 灯罩 41个 灯托 7个 支杆 11个 八角围墙灯 灯罩盖 60个 碗形高杆灯 灯罩 13个 小区喷水池1) 小区内有二十个喷水池周围长期停用，水池有渗漏现象，二十个水池查漏补漏费用约5万3千2) 喷水池水泵损坏，马达壳被拆走，需要更换补齐的3KW潜水泵每台2500元，5KW潜水泵每台5000元南大门3KW 6台3台被拆走、一台87、烧坏幼儿园3KW 3台待检查，其中一台被拆走喷头被拆走文化广场3KW 2台待检查喷头被拆走小区人工河3KW 2台被拆走和平阁3KW 2台被拆走兰幽拂暑3KW 1台待检查喷头坏鱼乐亭全部设施被拆走待检查一帆风顺全部设施被拆走待检查蔷薇代羽3KW 1台待检查茶茗映雪3KW 1台待检查喷头残缺心想事成全部设施被拆走月亮代表我的心3KW 2台待检查喷头残缺3) 已修复，J1水池，双龙喷水池，罗马广场三个喷水池 供水情况1) 小区内供水管网是采用环回式供水，供水管道的阀门已坏不能关闭，需要更换DN200阀门 9个、DN100阀门 12个、DN50 阀门 37个2) 小区水管网漏水，白天用水量的约200088、吨，夜间用水量400吨（06时）需要检查漏水点，委托检查单位检查费用是启动资金， 3) J区变频供水的控制系统只有一点输出，亦即是以上能控制一台泵，不利于运行及维修，滋技术改造则只能利用原有变频其他器材需重新配置，费用待技术改造单位报价 电梯使用情况现在传扬及住房部两台电梯停止使用，住房部电梯主板故障，维修费用待日立公司报价，会所电梯情况未明，其余七台电梯正常运行，已到期年检。 小区内监控设施情况小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺被损需要检测。小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺不破损需要检测。 89、小区其他公共设施情况1) 路面被汽车压坏多处，两大门的约有50平方米。2) 小区内道路损坏面积约200平方米。3) 1号桥缺照明。4) 2号桥装饰柱损坏8个。5) J7对面小桥护栏侧塌。6) J区装饰面瓷砖剥落70平方米。7) 柱面有污迹，需要油漆，使用乳胶漆10桶。 防盗门对讲门铃系统 . 根据目前所掌握情况,对个楼宇的防盗门对讲系统进行全面的检查,发现概况是:长期缺乏维修养护,以致百分之九十的系统都不能正常使用.解决了此类似问题,可解除众业主很大的忧虑.全面修整好费用也比较庞大,现将各楼宇存在的问题和预算费用介绍如下:1、 第一期E区聚字头楼10个楼梯大门的情况：1、门花损坏3处，修复1590、0元；2、全部闭门器是劣质品，全部坏了，更换10个2200元；3、其中聚英楼主机被拆走，重购1800元；小记：4150元。2、 第一期D区康字头楼10个楼梯大门的情况：1、有5个主机坏，修复750元；2、有3个面板变形，换600元；3、有2个后盖坏换200元；4、缺闭门器1个重购220元；5、电控锁坏1把，换110元；6、缺层间分配器2个800员；小记：2680元。3、 第一期C区翠字楼13个楼梯大门的情况：1、整个C区大门的设计制作都象缺乏经验、技术，安装不合理，造成门与框配合不好；门已坏或已变形；闭门器与锁不耐用等问题。2、建议13个闭门器全部换2600元；6把锁坏换代660元；丢失3台主91、机重购4500元；坏1台修150元；小记：7910元4、 第二期A、B、C、D、E区湖字楼31个楼梯大门的情况，此区域系统质量较好，但是缺乏维护：1、大门倾斜和坏2个修复150元；2、地弹簧坏3个换1200元；3、电控锁坏6个缺6个换12个2640元；4、缺4台主机6000元；5、缺电源箱5个1500元；6、缺读卡器2个600元；小记：12090元。5、 前期之J区，共有个楼梯，高14层，12层属于居住层，每层户，只有J4梯安装有防盗门铃系统，其余个梯均只有大门和电控锁，而对讲门铃主机、电源箱、户机、楼层分配器均未安装附：防盗对讲门铃调查表楼阁名称大门情况闭门器情况电控锁情况主机情况分配器情况92、电源箱情况E区聚贤阁E1A坏E1B坏E1C门花有洞坏聚富阁E2A门花有洞坏E2B坏E2C门花有洞坏聚英阁E3A门花有洞坏缺E3B坏聚荣阁E4A坏E4B坏配合差D区康宁楼D1坏康星楼D2缺维护坏康和楼D3坏坏坏康达楼D4缺维护缺一个康明楼D5缺维护坏康颐楼D6面板坏康丽楼D7缺维护康蕙楼D8坏缺一个康延楼D9缺维护康顺楼D10坏C区翠景阁C1坏缺翠华阁C2缺坏无C3无C4翠怡阁C5坏无C6翠康阁C7坏日翠阁C8-1坏缺缺-2坏坏缺叠翠阁C9 -1门坏坏-2门坏坏坏坏欣翠阁C10坏配合差邑翠阁C11-1坏-2坏集翠阁C12-1坏-2坏J区兴利阁J1有无安装有无安装无安装无安装兴宏阁J2有无安装有无93、安装无安装无安装兴盛阁J3有无安装有无安装无安装无安装兴业阁J4OKOKOKOKOKOK兴恒阁J5有无安装有无安装无安装无安装兴天阁J6有无安装有无安装无安装无安装兴荣阁J7有无安装有无安装无安装无安装兴晋阁J8有无安装有无安装无安装无安装兴旺阁J9有无安装有无安装无安装无安装第二期各区情况映湖轩A1坏缺漾湖轩A2坏逸湖轩A3坏观湖轩A4醉湖轩A5缺维护品湖轩B1缺赏湖轩B2缺维护依湖轩B3咏湖轩B4坏听湖轩B5丽湖轩C1坏锦湖轩C2坏翠湖轩C3配合差碧湖轩C4坏康湖轩C5缺碟湖轩C6缺雅湖轩C7欣湖轩D1缺悦湖轩D2缺晓湖轩D3门倾斜慧湖轩E1门坏明湖轩E2缺睛湖轩E3缺缺读卡缺馨湖轩E4泌94、湖轩E5缺恋湖轩E6缺畅湖轩E7缺读卡聆湖轩E8没通电诗湖轩E9缺润湖轩E10缺缺写湖轩E11缺五、 管理处人员费用预算管理处费用预算明细表序号项目、内容单位数量(月)金额金额计算依据(元/月)(元/年)依据数量价钱(元)一管理处物业费月12个月25529306348以期建筑面积二十多万平方，分为多层及小高层楼宇为基础。按行政班运作管理处物业部定岗13人，其中管理处主任1人、管理处主管1人，服务中心物业助理(前台)1人,物业助理3人，财务2人。8人1人工费月12个月16000192000/管理处主任月12个月360043200工资标准3000元/人月（已包含奖金、加班费用）1人3600物业、工95、程主管月12个月240028800工资标准2700元/人月（已包含奖金、加班费用）1人2400服务中心物业助理月12个月160019200工资标准1600元/人月（已包含奖金、加班费用）1人1600物业助理月12个月480057600工资标准1600元/人月（已包含奖金、加班费用）3人1600财务月12个月360043200工资标准2000元/人月（已包含奖金、加班费用）2人18002员工福利保险费月12个月497659712按市劳动保障局有关规定购买8人31.10%养老保险金月12个月320038400按工资总额的20%8人20%医疗保险费月12个月128015360按工资总额的8%8人8%96、失业保险费月12个月3203840按工资总额的2%8人2%生育保险费月12个月1121344按工资总额的0.7%8人0.70%工伤保险费月12个月64768按工资总额的0.4%8人0.40%3工资提取月12个月280033600根据财务制度规定。工资提取福利基金月12个月224026880按所有员工的工资总额14%提取8人14%工资提取教育经费月12个月2402880按所有员工的工资总额1.5%提取8人1.50%工资提取工会经费月12个月3203840按所有员工的工资总额2%提取8人2%4服装费月24个月166.6672000.04按公司规定每人2套工作制服（冬、夏装）每套250元/套，按2年97、折旧分摊16套2505办公低值易耗品月12个月531.46376.8综合估算/硬抄本月12个月672按月度损耗4本1.5软抄本月12个月7.590按月度损耗5本1.5原子笔月12个月784按月度损耗10支0.7复印纸月12个月50600按月度损耗2包25签字笔月12个月10120按月度损耗5支2订书钉月12个月4.554按月度损耗3盒1.5铅笔月12个月2.530按月度损耗5支0.5胶水月12个月896按月度损耗4支2回形针月12个月1.416.8按月度损耗2盒0.7夹子月12个月560按月度损耗10只0.5档案盒月12个月10120按月度损耗20只0.5涂改液月12个月672按月度损耗2只398、会计凭证月12个月20240按月度损耗10本2复写纸月12个月15180按月度损耗3盒5大头针月12个月4.554按月度损耗3盒1.5千位发票月12个月4.554按月度损耗1本4.5百位发票月12个月9108按月度损耗2本4.5三联收据月12个月9108按月度损耗3本3支票月12个月30360按月度损耗1本30打卡纸月12个月10120按月度损耗1扎10白板擦月12个月10120按月度损耗2支5胶擦月12个月1.518按月度损耗3块0.5油性笔月12个月20240按月度损耗8支2.5复印租借费月12个月2803360按每月计1台2806管理处办公物品固定投入费用折旧及摊销费月24个月1054.99、912658.8按2年折旧和摊销/电脑（打印机）月24个月291.66673500.04电脑（打印机） 2台3500电话线开通费月24个月37.5450开通电话 3台300电话机月24个月6.2575电话机 3台50对讲机（配电池）月24个月3504200对讲机（配电池） 7台1200传真机月24个月37.5450传真机 1台900过塑机月24个月8.3399.96过塑机 1台200文件柜月24个月26.67320.04文件柜 4个160电脑台月24个月31.67380.04电脑台 2张380办公台月24个月72.92875.04办公台 7张250办公凳月24个月43.75525办公凳 7张1100、50计算器月24个月4.1750.04计算器2台50打孔机月24个月0.56打孔机2台6档案袋月24个月6.2575档案袋300个0.5更衣柜月24个月35.42425.04更衣柜（12门）1个850财务总帐册月24个月3.1337.56财务总帐册5本15财务明细帐册月24个月5.6367.56财务明细帐册9本15会计科目章月24个月16.67200.04会计科目章5盒80印油月24个月0.425.04印油5盒2胶尺月24个月0.384.56胶尺3把3进出仓单月24个月1.6720.16进出仓单20本2材料进销存帐月24个月12.5150材料进销存帐20本15胸卡月24个月3.2539胸卡13101、个6打卡钟月24个月37.5450打卡钟1台900打卡纸铁架月24个月2.3327.96打卡纸铁架2个28打卡纸月24个月0.56打卡纸1扎12电子钟月24个月0.839.96电子钟1个20饮水机月24个月560饮水机1台120白写板月24个月12.5150白写板3块100二安全保卫费月12个月1085011302004以期建筑面积二十多万平方，分为多层及小高层楼宇为基础。按三班运作管理处物业部定岗82人，其中保安主管1人，保安组长7人、保安员72人，车辆管理员2人。/1人工费月12个月92050110460080人/保安主管月12个月200024000工资标准2000元/人月（已包含奖金、加102、班费用）1人2000保安组长月12个月9450113400工资标准1400元/人月（已包含奖金、加班费用）7人1350保安员月12个月79200950400工资标准1200元/人月（已包含奖金、加班费用）72人1100车辆管理员月12个月140016800工资标准700元/人月（已包含奖金、加班费用）2人7002员工福利保险费月12个月13255.2159060按市劳动保障局有关外来人员规定购买80人14.40%养老保险金月12个月11046132552按工资总额的12%80人12%失业保险费月12个月184122092按工资总额的2%80人2%工伤保险费月12个月368.24418.4按工资103、总额的0.4%80人0.40%3服装费月24个月1333.3315999.6按公司规定每人2套工作制服（冬、夏装）每套200元/套，按2年折旧分摊160套2004保安用品折旧摊销月24个月186222344保安用品折旧摊销按2年分摊80人/胸卡月24个月20240每人配置1个胸卡80人6铁架床月24个月416.66675000.04每人配置1个床位(每张有2个床位)40张250警界带月24个月2.5301匝60电筒月24个月26.66667320.004按保安员人数综合估算16支40大衣月24个月75900按保安员人数综合估算30件60雨衣月24个月26.67320按保安员人数综合估算16件4104、0水鞋月24个月26.67320按保安员人数综合估算16对50对讲机（配电池）月24个月115013800按保安员人数综合估算23台1200警棍月24个月20240按保安员人数综合估算16支30干粉灭火器（4kg）月24个月50600按基地的实际情况配置综合估算12只100防毒面具月24个月40.42485.04按基地的实际情况配置综合估算10个97消防斧月24个月7.590按基地的实际情况配置综合估算2把90五设备、设施维护费月12个月28326339912以期建筑面积二十多万平方，分为多层及小高层楼宇为基础。按三班运作工程部定岗9人，供配电系统值班电工3人，综合维修组6人。1人工费月12个105、月144001728009人供配电系统值班电工月12个月480057600工资标准1600元/人月（已包含奖金、加班费用）3人1600综合维修电工月12个月9600115200工资标准1600元/人月（已包含奖金、加班费用）6人16002员工福利保险费月12个月4449.653395.2按市劳动保障局有关规定购买9人#养老保险金月12个月288034560按工资总额的20%9人20%医疗保险费月12个月115213824按工资总额的8%9人8%失业保险费月12个月2883456按工资总额的2%9人2%生育保险费月12个月100.81209.6按工资总额的0.7%9人0.70%工伤保险费月12个106、月28.8345.6按工资总额的0.4%9人0.40%3工资提取月12个月252030240根据财务制度规定。9人17.50%工资提取福利费月12个月201624192按所有员工的工资总额14%提取9人14%工资提取教育经费月12个月2162592按所有员工的工资总额1.5%提取9人1.50%工资提取工会经费月12个月2883456按所有员工的工资总额2%提取9人2%4服装费月24个月187.52250按公司规定每人2套工作制服（冬、夏装）每套250元/套，按2年折旧分摊18套2505设备运行维护费月12个月设备、设施维护费用在第一年暂不产生A电梯月12个月423050760根据资料提供电梯为107、9台13层站富士达电梯9台电梯年审费用月12个月6307560根据资料提供小区有9台13层以下富士达电梯以质监站每台电梯为840元/台年检费9台840电梯月保费月12个月360043200以电梯公司报价18层以下为400元/台/月维保费计9台400C机管设备933.3311199.96第一年暂不产生故此按二年分摊变频供水系统保养、维护月12个月50060001套供水按专业公司提供保养费按造价百分之二计算（由于招标文件提供没有提供故按同类型价格估算）1套水泵维修费月12个月16.67200.04按每台每年200元估算,主泵：80DL54-203 2台；辅泵：50DL12-12.54 1台；纯水加108、压泵2台（500L12-12.55）；5台管道/阀门维修费月12个月416.675000.04按每年5000元估算D防雷系统月12个月833.331000第一年暂不产生故此按二年分摊1套防雷检测费用月12个月83.331000按防雷所规定，每点每年1000元检测费E配电系统月会所使用专变,暂不能使用待查,因此暂不列入本次预算内专用变压器月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。2台公用变压器月12个月按市供电部门规定由供电部门统一管理。继保装置月12个月交流手动操作反时限保护月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。直流电动操作反时限保护月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。直109、流电动操作定时限保护月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。零序保护月24个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。户内电缆头月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。直流盘月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。避雷器月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。高压电柜月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。高压电缆检测月12个月根据资料提供小区设置2台专用变压器。F消防月24个月由于消防系统已经不能使用,因此消防系统费用暂不列入本次预算内烟感月24个月因资料没有提供故按消防有关规定估算按室内面积每15设置1点，以室内面积的80%计，我司负责日常维护，零件如确实需要更换110、与招标人协商确认。温感月24个月因资料没有提供故按消防有关条例规定按占地面积的80%估算按15设置1点.消防栓月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的保护范围配置.喷淋头月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的保护范围配置.手动按钮月24个月根消防栓配套，免费维护，零件如确实需要更换与小区全部业主协商确认。警铃月24个月根消防手动按钮配套，免费维护，零件如确实需要更换与小区全部业主协商确认。控制柜月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的保护范围配置.水流指示器月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的111、保护范围配置.水泵月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的保护范围配置.集中报警模块月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的保护范围配置.湿式报警阀月24个月各层均设消火栓灭火系统。根据消防有关条例规定按消防栓的保护范围配置.气体灭火系统月24个月根据招标文件提供气体灭火系统1套G弱电系统:（外委费用）月24个月由于对讲门铃系统损坏严重,因此对讲门铃系统保养费用不列入本次预算内H发电机(应急)系统月24个月34.42413.04由于发电机(应急)系统损坏严重,因此发电机(应急)系统保养费用不列入本次预算内6工程工具折旧摊销月24个月737.888112、854.56按两年折旧估算对讲机（配电池）月24个月2002400对讲机（配电池） 4台1200冲击钻（喜利得）月24个月75900按工程部维修保养的使用1把1800冲击钻咀月24个月14.58174.96按工程部维修保养的使用1套350手枪钻月24个月8.3399.96按工程部维修保养的使用1把200普通钻咀月24个月2.9235.04按工程部维修保养的使用1套70手提割磨机月24个月12.5150按工程部维修保养的使用1台300手提切割机月24个月62.5750按工程部维修保养的使用1台1500割碟、磨碟月24个月4.1750.04按工程部维修保养的使用1批100手提焊机（全套+电缆30米113、）月24个月62.5750按工程部维修保养的使用1台1500喉钳（大、中、小）月24个月2.530按工程部维修保养的使用3把20九横铝合金梯人字梯月24个月11.25135按工程部维修保养的使用1把270五横铝合金梯人字梯月24个月7.9295.04按工程部维修保养的使用1把190钢锯月24个月0.839.96按工程部维修保养的使用1把20（1米）直钢尺月24个月0.637.56按工程部维修保养的使用1把15（5米）卷尺月24个月0.425.04按工程部维修保养的使用1把10抽钉枪月24个月1.3315.96按工程部维修保养的使用1把32玻璃胶枪月24个月0.425.04按工程部维修保养的使用114、1支10玻璃胶月24个月3.1337.56按工程部维修保养的使用5支15杂锦锉月24个月1.2515按工程部维修保养的使用1套30手动通渠器月24个月0.333.96按工程部维修保养的使用1把8厕吸月24个月0.131.56按工程部维修保养的使用1只3十字镐月24个月0.586.96按工程部维修保养的使用1把14灰斗月24个月0.212.52按工程部维修保养的使用1只5荡齿月24个月0.172.04按工程部维修保养的使用1把412磅锤月24个月0.839.96按工程部维修保养的使用1把2010磅锤月24个月0.678.04按工程部维修保养的使用1把16金属凿月24个月1.2515按工程部维修保115、养的使用2把15开孔器（4分）月24个月0.9611.52按工程部维修保养的使用1只23开孔器（6分）月24个月0.9611.52按工程部维修保养的使用1只23套筒板手（32件）月24个月6.6780.04按工程部维修保养的使用1套160活动板手（12寸）月24个月0.9611.52按工程部维修保养的使用1把23活动板手（10寸）月24个月0.9611.52按工程部维修保养的使用1把23活动板手（8寸）月24个月0.799.48按工程部维修保养的使用1把19弯管器（6分）月24个月0.56按工程部维修保养的使用1条12弯管器（4分）月24个月0.56按工程部维修保养的使用1条12穿线器月24个116、月0.678.04按工程部维修保养的使用1条16摇表（500兆欧表）月24个月12.92155.04按工程部维修保养的使用1只310万用表（MG28）月24个月3.3339.96按工程部维修保养的使用1只80钳表月24个月3.3339.96按工程部维修保养的使用1只80线架（配30米电缆）月24个月9.58114.96按工程部维修保养的使用1只230常用工具月24个月45.83549.96按工程部维修保养的使用11套100电工袋月24个月10.08120.96按工程部维修保养的使用11只22黄油枪月24个月0.9211.04按工程部维修保养的使用1把22大十字批月24个月0.56按工程部维修保117、养的使用1支12大一字批月24个月0.56按工程部维修保养的使用1支12撞批月24个月1.518按工程部维修保养的使用1套36铁剪月24个月1.3315.96按工程部维修保养的使用1把32板据月24个月0.678.04按工程部维修保养的使用1把16油壶月24个月0.212.52按工程部维修保养的使用1个5扁锉（10寸）月24个月0.253按工程部维修保养的使用1把6电铬铁（30W）月24个月0.759按工程部维修保养的使用1支18拉爪（10寸）月24个月8.3399.96按工程部维修保养的使用1只200拉爪（3寸）月24个月1.0412.48按工程部维修保养的使用1只25开口呆板手（10件）月118、24个月1.8822.56按工程部维修保养的使用1套45链条钳月24个月2.7132.52按工程部维修保养的使用1把65热吹风筒月24个月2.9235.04按工程部维修保养的使用1把70手推车月24个月14.58174.96按工程部维修保养的使用1台35010KV绝缘接地线月24个月7.590按工程部维修保养的使用1套18010KV高压验电器月24个月17.92215.04按工程部维修保养的使用1支430砂纸500）月24个月0.212.52按工程部维修保养的使用10张0.5金属软管 （40cm）月24个月0.293.48按工程部维修保养的使用2条3.5金属软管 （60cm）月24个月0.56119、6.72按工程部维修保养的使用3条4.5金属软管 （80cm）月24个月0.56按工程部维修保养的使用2条6通匙挂锁月24个月9.38112.56按工程部维修保养的使用30把7.5相机月24个月41.67500.04按工程部维修保养的使用1台1000链条钳月24个月2.7132.52按工程部维修保养的使用1把65热吹风筒月24个月2.9235.04按工程部维修保养的使用1把7032位小匙箱月24个月13.33159.96按工程部维修保养的使用1个3202.2kw潜水泵月24个月17.08204.96按工程部维修保养的使用1台410五外委服务费用月12个月由于此项内容的数量暂不能确定,因此此项费120、用暂不列入本次预算内：1生活水池清洗月12个月按实际用户分摊根据招标文件提供,水池为95立方供水方式用变频供水,水池每年清洗4次以每平方1/立方2消防水池清洗月12个月按实际用户分摊根据招标文件提供,消防水池401立方,每年清洗1次以每平方1/立方3水质检验费月12个月按水质检验部门提供每个水池，每次200/次（,每年4次4次2004垃圾清运月12个月由清洁公司承担5除四害月12个月由清洁公司承担6化粪池清理月12个月按每栋楼宇配置化粪池每个化粪池分为3组，,以市场价格为每组130，全年清运1次估算,但是由于现时暂未能确定化粪池数量,因此此项费用暂不列入本次预算内：每组130六管理经营费用支出121、月12115213824管理处应支付的运行费用(商业用电为0.96元/度，（1至2小项之和）30天0.961管理处用电月12115213824由于招标文件未有提供故按管辖区内配置用电设备估算用电量为5KW5KW0.962其它分摊月12绿化用水月12该部分费用按实际用户分摊按每年每平方损耗1.5吨用水计算所得道路清洗用水月12由于资料没有提供，故按规划平面图估算所得道路面积为6000,按每立方水可冲洗20,平圴每月清洗4次.公共清洁用水月12因发展商的资料未有提供故按我司的所管辖的楼盘估算，每层楼宇使用一桶水(每桶约25斤) 每天清洗2次喷水池清洗用水月12因发展商的资料末有提供故按500立方的122、水池来估算,约每月进行1次的清洗停车场清洗用水月12根据资料提供停车场面积为5325,每月清洗1次, 按每立方水可冲洗20水池清洗用水月12根据招标文件提供,水池总容量的10%的耗损用水七不可预见费用月121163.2213958.64按固定总支出232644元/月的千分之五估算（综合管理处的实际情况测定）八社区活动费月12166620000（1至3小项之和）1社区报刊月12免费派发2社区节日场地布置费月123334000按每年4000的场地布置费用（灯饰及道具等）3社区的主题活动月12133316000每年举行4次主题活动，每次4000（五一、国庆、中秋、春节）九其它月12362243464123、（1至2小项之和）1车辆失窃、损坏保险费月12295535464根据中保公司报价，车辆的失窃、损坏保险按车辆均价20万的0.062%计2财务审计费月126678000按税务审计单位报价，每年总收入300万以上收取8000/年的审计费。十税金按总收入5.63%缴交月1213163.33157960按照国家有关税收规定所缴纳,由于新收楼盘有很多数据不清楚因此小区收入暂不能计算,现暂时按照收支平衡原则估算十一酬金按固定不变总支出5%-10%提取月12按照同行业标准收取,但是由于现时情况来说,我公司属于亏损经营故此酬金暂不提取.十二合计月122469702963640物业管理服务预算费用总表价格单位：124、（人民币）元序号分项内容时间人民币金额备 注1安全保卫服务费每1年1302003.6含国家规定缴交的税项2清洁卫生服务费用每1年4800003园林绿化服务费每1年3000004物业设施、设备维护费每1年3399125管理处物业费用每1年306348含国家规定缴交的税项6不可预见费用每1年13958.647社区活动费每1年200008其他费用每1年43464管理处经营费用、财务审计费及车辆失窃保险等费用。9税金每1年157960由于招标文件没有提及该项物业管理的收费标准,故其收入需上缴国家的税金暂未列入预算的支出内10酬金按照同行业标准收取,但是由于现时情况来说,我公司属于亏损经营故此酬金暂不提125、取.总 计小写：￥2963646.24维修投入资金预算明细表序号项目、内容损坏地址损坏原因型号数量单位价钱(元)合计一路灯照明1北大围墙路灯线路北大门围墙长期没有维护全部2234.9电线北大门围墙长期没有维护4平方线（庆丰）6扎2301380难燃管北大门围墙长期没有维护2575条10.5787.5直通北大门围墙长期没有维护2550个0.6834三通北大门围墙长期没有维护2520个0.9218.4弯头北大门围墙长期没有维护2520个0.75152会所门口围墙灯会所门口长期没有维护1490.25电线会所门口长期没有维护4平方线（庆丰）4扎230920难燃管会所门口长期没有维护2550条10.552126、5直通会所门口长期没有维护2550个0.6834弯头会所门口长期没有维护2515个0.7511.253别墅区小门的墙灯45034.5电线别墅区长期没有维护4平方线（庆丰）3扎230690难燃管别墅区长期没有维护25250条10.52625直通别墅区长期没有维护25200个0.68136三通别墅区长期没有维护2550个0.9246弯头别墅区长期没有维护2550个0.7537.5灯杆别墅区长期没有维护普通三头铁灯杆50套8304150042号桥至华隆花园路灯2号桥至华隆花园16077电线2号桥至华隆花园长期没有维护4平方线（庆丰）12扎2302760难燃管2号桥至华隆花园长期没有维护2575条10127、.5787.5直通2号桥至华隆花园长期没有维护2550个0.6834三通2号桥至华隆花园长期没有维护2525个0.9223弯头2号桥至华隆花园长期没有维护2530个0.7522.5灯杆2号桥至华隆花园长期没有维护普通三头铁灯杆15套830124505网球场、篮球网球场、篮球1911卤化物灯网球场、篮球长期没有维护15014盏52728镇流器网球场、篮球长期没有维护15014个57.5805起辉器网球场、篮球长期没有维护15014套273786罗马广场路灯727.1电线罗马广场长期没有维护4平方线（庆丰）2扎230460难燃管罗马广场长期没有维护2525条10.5262.5三通罗马广场长期没有维128、护255个0.924.67文化广场舞台的围墙灯31050灯杆文化广场长期没有维护普通三头铁灯杆31套830257308小区的路灯全区7W黄光节能灯1400支3.853209小区内各广场全区长期没有维护25677.2草坪灯全区长期没有维护120W4盏39.5158草坪灯全区长期没有维护9W4盏3.815.2景点射灯全区长期没有维护100W8盏36288景点射灯全区长期没有维护400W11盏43473景点射灯全区长期没有维护1000W2盏383766烟花灯全区长期没有维护7000W约2米高2组17503500水底灯全区长期没有维护80W97盏413977彩虹灯全区长期没有维护普通3000米5.51129、65009楼宇大堂车库照明全区1347光管 全区长期没有维护40W50支2.9145镇流器全区长期没有维护40W20只21420起辉器全区长期没有维护40W30只2.575光管支架全区长期没有维护40W10套19.5195护套线全区长期没有维护2X12扎25651211红棉高杆灯全区18143灯罩全区长期没有维护24个37888灯托全区长期没有维护5个31155支杆全区长期没有维护5头铸铁6支28501710012球形高杆灯全区1410灯罩全区长期没有维护30个19570灯托全区长期没有维护30个2884013大玉兰灯全区22604灯罩全区长期没有维护64个291856灯托全区长期没有维护21130、个28588灯具全区长期没有维护5头铸铁7套28802016013小球形灯罩小玉兰托全区10515灯罩 全区长期没有维护41个291189灯托全区长期没有维护7个28196支杆全区长期没有维护11支830913014八角围墙灯全区1140灯罩盖 全区长期没有维护60个19114015碗形高杆灯全区长期没有维护247灯罩 全区长期没有维护13个19247二小区喷水池全区105186查漏补漏全区长期没有维护20个5300053000南大门潜水泵南大门被拆走3KW4台250010000幼儿园幼儿园被拆走3KW2台25005000文化广场待检查3KW小区人工河小区人工河被拆走3KW2台25005000131、和平阁和平阁被拆走3KW2台25005000兰幽拂暑兰幽拂暑待检查3KW鱼乐亭鱼乐亭被拆走3KW2台25005000一帆风顺一帆风顺被拆走3KW2台25005000蔷薇代羽蔷薇代羽待检查3KW茶茗映雪茶茗映雪待检查3KW心想事成心想事成被拆走3KW2台25005000月亮代表我的心月亮代表我的心待检查3KW2台25005000喷头被拆走85只736250电缆1.5平方三芯护套线3扎312936三供水管网34526查漏小区水管网漏水，白天用水量的约2000吨，夜间用水量400吨（06时）,平均计算每小时损失60吨需要检查漏水点整个管网1800018000补漏由于暂没有将漏水点检查出来故此费用暂不132、计算在内1漏水点3000管道阀门已坏不能关闭DN2009个6936237管道阀门已坏不能关闭DN10012个2873444管道阀门已坏不能关闭DN5037个1856845四变频供水的控制系统J区只有一点输出,亦即是以上能控制一台泵，不利于运行及维修,由于供水厂家没有报价,故此按我司同类产品市厂家报价估算80008000五防盗门对讲门铃系统896301第一、第二期防盗门对讲门铃系统维修费用第一期E、D、C区，第二期A、B区上面已经有说明268302第一期J区第一期J区大部分缺主机含电源8套180014400层间分配器88个15013200业户分机数352个10035200六清洁方面28120环保133、垃圾桶74只38028120七已投入维修费用13898.32插头灯泡20个0816锁牌20付120线管407支12969072直通402只0306三通405只033龙头4分13只565机丝M5*301盒226226小便冲水阀1个3131节能灯200个981960通匙锁30把12360自贡丝M5*301盒115115电工胶布50卷1890瓷灯头100个15150光管30支3399节能灯1200支384560水制2寸1个435435单塑软线1540米79元/扎316防水胶布2卷6513声光控2个13.527铜心电线60米87/扎53.4启辉器25个37.5/盒37.5密材胶1支44光管支架10套1134、9.519.5交流接触器Cj10-401个6969罗纹灯罩50个9.1455莲花灯罩20个37740300罩25个19475中笼5个1995兰罩70个29.92093铜球阀5个27135护套线70米15米/扎1264铜芯线4平方米2扎194.9389难燃管2525条6.7167.5八绿化方面费用有79处裸露现象并附彩图89155.1品种规格数量单位单价金额1500海南椰高45米，胸径30厘米4株￥800.00￥3,200.00800黄榕高3040米，幅度30厘米300盆￥1.50￥450.0060散尾葵高23米7盆￥250.00￥1750.00160绿篱大红花高3040米，幅度30厘米18盆￥135、1.20￥21.6015876中东海枣高45米，胸径30厘米2棵￥5，000.00￥10,000.004680垂榕竹笼高1.5米1丛￥500.00￥500.00450小叶榕（园景树）高67米，胸径1.52米1棵￥30，000.00￥30,000.00125大工椰高45米胸径30厘米1棵￥1,500.00￥1,500.0011560加拿利海枣高1.5米1棵￥800.00￥800.00125晒金榕高3040米，幅度30厘米30袋￥2.00￥60.00930绿篱花叶黄连翘高30-40米幅度30CM200袋￥0.80￥160.00150台湾草/3528平方米￥4.50￥15，76.0030蚌花三斤袋2136、60平方米7800袋￥0.60￥4,680。00希美丽五斤袋10平方米300袋￥1.50￥450.00大红花五斤袋5平方5袋￥2.50￥12.50菩草五斤袋289平方14450袋￥0.80￥11,560.00星花三斤袋5平方米250袋￥0.50￥125.00鸭芷草三斤袋62平方米1860袋￥0.50￥930.00红草三斤袋100平方米500袋￥0.30￥150.00黄翘连三斤袋100平方米100袋￥0.30￥30.00玫瑰花五斤袋100平方米460盆￥15.00￥6,900.00维修投入资金预算汇总表序号项目时间支出备注一路灯照明1年179360.951、会所的所有设备设施暂不列入本次预算之内137、。2、小区的监控系统暂不列入本次预算之内3、费用预算按三七分财，我司占费用支出的30%二小区喷水池1年105186三供水管网1年34526四变频供水的控制系统1年8000五防盗门对讲门铃系统1年89630六清洁方面1年28120七已投入维修费用1年13898.32八绿化方面费用1年89155.1九管理处运作费用1年2963646.24十合计1年3511522.61 现时公共设施修复情况：1、 路灯已修复80%，尚余J区路灯，会所路灯，待查线路，靠塘西村及别墅围墙路灯，北大门围墙路灯等材料。2、 喷水池已修复，罗马广场三个，J1喷水池一个，双龙喷水池。3、 修复加装停车场、厕所公共照明。维修绿化138、用水设施，4分水龙头10个，2寸水制1个，一寸球阀一个。第四章社区文化活动社区文化是中国物业管理行业的重要特征，是中华民族优良传统和社会主义精神文明建设的重要体现，是创造良好的人文环境和提高居家生活品味的重要手段，是实施物业管理工作的润滑剂。我们将发扬中国文化传统，进一步弘扬现代化的生活观念和生活方式。利用“”配置的现代化设施，将不定期组织不同类型的兴趣班、培训班和举行各类文体比赛，以加强“”内业/租户的沟通，增进友谊，丰富业余生活。n 社区文化的总体目标是：营造有品味、兼顾社会效益、经济效益与环境效益的社区文化的氛围。n 三个主题：“生活新概念”、“环保新理念”、“文明新体现”作为三大主题139、，体现“”社区文化、人性化的管理理念，超前性的文化视觉和宁静、祥和的文化氛围。n 在物业管理中，严格推行ISO14001环境管理体系。n 通过“”软、硬件结合方式，推动社区文化建设。六、 ”社区文化总体目标和构想总体目标定位：围绕三个主题，兼顾社会、环境与经济效益，使“”成为地区的社区文化典范。 主题一：生活新概念进入二十一世纪，科技、信息、网络的高速发展，为业/租户的生活提出了一系列的新概念，我们要努力为业/租户创造新生活，而不是跟从别人的生活，创造生活新概念，为“”社区文化活动开辟了新的舞台。1. 倡导和宣传符合时代发展的价值观；2. 建立健康服务中心和心理咨询中心，满足业/租户对生理和心140、理健康的关注和需求；3. “信息时代，时不我待”，通过宣传和服务，让“”顺利搭乘信息社会的高速列车；4. 提倡教育和科技，全面提升“”教育服务。 主题二：环境新理念不懂得环保便不会关注人类的生存与发展，不懂得环保便不是二十一世纪的新人类。物业管理注重环保，把环保列为社区文化建设的主题之一，就是为了提高“”住户的生活品质，同时提高“”文化建设的档次，将“”的环境建设提升到关注全人类的环境与健康与环境文明。1、 通过宣传和严格的管理，全面实现垃圾分类处理，实现垃圾减量化、无害化、资源化。2、 通过一系列主题活动，如每年三月的世界水日，开展保护水资源和节约用水的系列活动，每年六月的世界环境日，组织居141、民参加社区爱护环境，保护环境，美化环境的主题活动。3、 动员“”业/租户共同维护环境，实施ISO14001环境管理体系，使“”保持环保。4、 通过提高员工环保意识，加强环保工作，建立一支高素质的专业化的环保队伍。5、 通过对环保软、硬件的发展与建设，推动环境“”社区文化。 主题三：文明新体现社区文化建设不能缺少文明建设，二十一世纪新人类不仅要有良好的文明习惯，还体现在相互关爱，相互帮助的友好氛围，我们要把“”建设成一个“路不拾遗、邻里相助”的安静、详和的文明小区。1、 利用儿童节、教师节、重阳节等开展尊老爱幼、助残扶贫系列活动。2、 通过文明用语和文明行为的宣传，定期评选“”文明住户。3、 组142、织丰富多彩的家庭活动，增加邻里间相互了解与关爱。4、 通过管理处开展的各项社区文化活动，使业/租户与管理处增加交流与互动。七、 社区文化特点与场地安排（一） 社区文化特点我们的社区文化建设方面将突出传统文化与现代文化的结合，进一步弘扬现代化的生活观念和生活方式。（二） 场地安排1、 管理处作为日常办公地点；2、 “”内规划出户外活动场地，为住户交流提供方便条件；3、 在会所组织小型活动；4、 大型活动可在“”的广场空地举行；5、 充分利用板报栏、宣传栏、标语牌，让它们成为沟通切磋的好场所。八、 社区文化活动经费来源和人员安排（一） 活动经费来源1、 厂商赞助、协办、管理处拨出经费或业/租户捐助143、的活动经费；2、 适当的酌情收费，如郊游等。（二） 社区文化人员安排1、 管理处设专职社区文化人员负责社区文化活动开发和环境文化建设的任务；管理处主任负责整个住宅小区的社会文化行为，统筹规划实施和监督如大型文娱体育专题活动，编辑简报，接待来访等。2、 在由“”内一些志愿者（业/租户）组成文化通讯员或义务工作者，由他们共同反馈信息，普及宣传，协助组织活动。社区文化活动计划（供参考）类别内容时间活动目标效果节日类元旦游园活动一月一日欢庆新年，业/租户同乐元宵音乐会农历一月十五日新春庆典，目的是创建“”文化特色五.一五月一日大型文艺会演或卡拉OK比赛“六一”儿童节，欢乐天地六月一日关注下一代健康成长教师节“老师，你好”活动九月十日尊师重教迎中秋，贺国庆十月一日爱国热忱讲座类智能化一次科学普及开发利用消防安全一次防患未然医疗保健一次增强体质心理咨询一次增强心理健康美容、美居、美发一次提高生活品味法律一次增强法律意识常规活动棋类、牌类、球类、老年健身健美、茶艺每天活跃气氛促进沟通公益类大扫除不定期培养公德、自律义诊、各类咨询不定期方便生活助残、献血不定期关爱他人义卖、捐款不定期关爱他人培训电脑书画、舞蹈、球类、棋类、太极不定期丰富生活、加强修养竞赛乒乓球、少年美术、书法、象棋、摄影、拖拉机、插花、麻将不定期活跃气氛、促进交流、建立友谊