1、大型集团房产板块会计核算标准管理制度规范编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一章 总则6一、目的6二、适用范围6三、职责6第二章 会计政策6一、会计期间6二、固定资产折旧政策6三、摊销政策6四、资产减值准备7五、收入确认时点标准7第三章 会计科目核算规范7 第一节 资产类科目7一、1001库存现金7二、1002银行存款8三、1012其他货币资金8四、1101交易性金融资产10五、1122应收账款10六、1123预付账款11七、1124预付税费11八、1221其他应收款12九、1303委托贷款13十、1401材料2、采购14十一、1403原材料14十二、1405库存商品14十三、1481待摊费用15十四、1601固定资产15十五、1606固定资产清理17十六、1604在建工程18十七、1701无形资产18十八、1801长期待摊费用19十九、1811递延所得税资产19 第二节 负债类科目21一、2202应付账款21二、2203预收账款22三、2221应交税费22四、2211应付职工薪酬23五、2241其他应付款24六、2901递延所得税负债24 第三节 成本类科目25一、5001开发成本25二、5101 制造费用25 第四节 损益类科目26一、6001主营业务收入26二、6051 其他业务收入27三、6303、1 营业外收入28四、6401 主营业务成本28五、6402 其他业务成本29六、6403 营业税金及附加30七、6601 销售费用30八、6602 管理费用31九、6603 财务费用32十、6711 营业外支出33十一、6801 所得税费用33十二、6111 投资收益34十三、6901 以前年度损益调整35 第五节 所有者权益类科目36一、4001实收资本36二、4002资本公积37三、4101盈余公积37四、4103本年利润38五、4104 利润分配38第四章 费用核算规范39第五章 附则49第一章 总则一、目的为规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据会计法、企业会计准则4、及国家有关法律和法规，结合本企业的实际情况，制定本规范。二、适用范围本规范适用于XX集团内房地产板块各级企业，相关科目核算规范及口径同样适用于集团内其他各板块公司，若与各板块制定的相应规范/办法不同时，按各板块制定的相应规范执行。三、职责集团总部财务资金部负责本规范的制定、解释、修改及检查执行；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向集团总部反馈。第二章 会计政策一、会计期间1.年度采用公历日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；2.月度会计期间，为及时准确完成报表，须按集团规定的结账时间点完成结账。二、固定资产折旧政策1.固定资产折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5、5%。2.折旧年限：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。三、摊销政策1. 低值易耗品：领用时一次性摊销。2. 长期待摊费用：开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。3. 无形资产：合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。四、资产减值准备坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经审批处理。存货跌价准备、固定资产减值准备、长期股权投资跌价准备等亦同。五、收入确认时点标准原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择6、不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：1.一次性付款方式：以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。2.分期付款方式：合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。3.银行按揭付款方式：首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。第三章 会计科目核算规范 第一节 资产类科目一、10017、库存现金1.本科目核算企业的库存现金。企业员工借支内部周转使用的备用金，在“其他应收款-备用金”科目核算，不在本科目核算。2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及XX集团货币资金管理制度严格执行。3.企业需设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算。待查明原因后作如下处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其8、他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。二、1002银行存款19、.本科目核算企业存入银行的各种存款，包括七天存款、协定存款等。企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算.2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照XX集团货币资金管理制度规定加强对银行账户的管理。3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理：（1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（3）企收银10、未收，超过1个月以上须查明原因并提交书面报告至区域财务负责人审批；超过3个月以上由资金分部负责人审批；（4）企付银未付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。三、1012其他货币资金1.本科目核算公司的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、专户管理账户等其他货币资金。2.外埠存款，是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到采购员交来供应单位发票11、账单等报销凭证时，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收账通知，借记“银行存款”科目，贷记本科目。3.银行汇票存款，是指企业为取得银行汇票按规定存入银行的款项。企业在填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原因而退回款项，根据开户行转来的银行汇票第四联（多余款收账通知），借记“银行存款”科目，贷记本科目。4.银行本票存款，是指企业为取得银行12、本票按规定存入银行的款项。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。因本票超过付款期等原因而要求退款时，应当填制进账单一式两联，连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记“银行存款”科目，贷记本科目。5.信用卡存款，是指企业为取得信用卡按照规定存入银行的款项。企业应按规定填制申请表，连同支票和有关资料一并送交发卡银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业用信用卡购物13、或支付有关费用，借记有关科目，贷记本科目。企业信用卡在使用过程中，需要向其账户续存资金的，借记本科目，贷记“银行存款”科目。6.信用证保证金存款，是指企业为取得信用证按规定存入银行的保证金。企业向银行申请开立信用证，应按规定向银行提交开证申请书、信用证申请人承诺书和购销合同。企业向银行交纳保证金，根据银行退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。根据开证行交来的信用证来单通知书及有关单据列明的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目和“银行存款”科目。7.存出投资款，是指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。企业向证券公司划出资金时，应按实际划出的金额，借记本科目14、，贷记“银行存款”科目；购买股票、债券等时，按实际发生的金额，借记“交易性金融资产”等科目，贷记本科目。8.企业应加强其他货币资金的管理，及时办理结算，对于逾期尚未办理结算的银行汇票、银行本票等，应按规定及时转回，借记“银行存款”科目，贷记本科目。企业应严格按照本办法规定核算其他货币资金的各项收支业务。9.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的其他货币资金四、1101交易性金融资产1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等，企业持有购买的银行理财产品，也在本科目核算。企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；七天存款、协定存15、款等符合存款性质的通过“银行存款”科目核算，不在本科目核算。2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产：（1） 取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。（2） 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。（3）属于金融衍生工具。但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记16、“银行存款”等科目。4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。五、1122应收账款1.本科目核算销售产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。2.各公司之间的资金调拨的往来款，通过“其他应收款”内部往来科目核算，不通过本科目进行核算。3.为保障企业应收款的安全性，防范资金风险，加快企业资金周转，提高资金使用效率，应收款管理应实行统一领导、分工协作，责任到人。各公司财务部门应牵头联合经营部门定期对企业的应收账款加强管理17、：（1）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出管理建议，督促业务部门加强催收。（2）业务部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。特别是对公司垫资的代收代付款项，业务部门应竭力加强管理。4.应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层合理审批处理。5.本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“预收账款”核算。六、1123预付账款1.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。包括预付土地款、预付工程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。2.预付工程款核算按总包合同或非总包合同约定的工程预付款。18、预付给施工单位工程款项时，必须取得施工方开具的工程发票。（1）按总包合同规定支付施工单位预付工程款1000万并取得发票：借：预付工程款 1000万 贷：银行存款 1000万（2）本期需支付进度款3000万，从预付工程款中抵扣500万（只需开具发票2500万）： 借：应付账款 3000万 贷：银行存款 2500万 预付工程款 500万借：生产成本 3000万贷：应付工程款-发票已到 3000万3.预付材料设备款核算企业因购货而预付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”等科目，按应支付的金额，贷记本科目。补付19、的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；退回多付的款项做相反的会计分录。涉及增值税进项税额的，还应进行相应的处理。4.本科目应按照预付款项的类别设置明细科目，并分别按分包单位和供应单位进行辅助核算。5.预付账款须建立台账管理制度。除政府事业单位预付款外，其他款项预付时，必须事先取得发票。财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。6.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“应付账款”核算。七、1124预付税费1.本科目核算企业按照税法规定计算预付的各种税费，包括预付的企业所得税、20、土地增值税、营业税及各项附加税费，预收账款确认收入时，将对应的土地增值税、营业税及各项税费结转到主营业务税金及附加科目。2.预付税费-土地增值税下设两个三级科目：预交、待退。均下挂核算项目房地产项目业态档案，按核定预征率计提。计提时：借：“预付税费-土地增值税-自建物业（预交）”贷：“应交税费-土地增值税”，缴付时：借：应交税费-土地增值税贷：银行存款确认收入时：借：主营业务税金及附加贷：预付税费-土地增值税-自建物业（预交）” 3.预付税费-企业所得税。从预收账款结转收入时，将预缴的企业所得税转入应交税费-企业所得税科目，抵减当期应缴企业所得税。贷：应交税费企业所得税（红字） 贷：预付税费-21、企业所得税八、1221其他应收款1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外其他各种应收及暂付款项。根据核算需要，设置明细科目：往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代付款、外部单位代付款等。2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。（1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。22、（2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。（3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。4.内部员工代付款核算公司预支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：个人所得税23、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。5.保证金及押金，核算公司为履约合同向对方支付的或政府行政事业单位收取的保证金或押金。为区分政府事业单位收取的保证金及押金，专设“政府保证金及押金”进行核算。6.外部单位代付款，核算公司为外部施工单位代付的水电费、甲指材料费、农民工保证金、安全文明措施费以及工程借款等。这部分属代付款项，需从施工单位工程款中抵扣回，或施工单位返还。7.工程借款科目，核算除工程预付款和工程进度款外暂借给施工单位的工程款项。按总包合同约定支付的工程预付款通过“预付工程款”核算。九、1303委托贷款1.委托贷款是指由委托人提供资金，委托业24、务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。2.委托贷款本金科目用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息；3.委托方收到的利息收入通过【投资收益委托贷款委托贷款利息收入】核算；4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益委托贷款委托贷款手续费】核算，若期限超1年的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理；5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益委托贷款委托贷款税费（明细）】进行核算；6.增加【短期借款委托贷款】和【长期借款委托贷款】科目，用于核算借款方委托贷款的借款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短25、期借款科目，一年以上的使用长期借款科目，并增加【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息.7.借款方的利息支出通过【财务费用利息支出】核算。十、1401材料采购1.材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付债务的中间过渡，月末此科目没有余额：（1）采购入库单（非暂估标识）生成分录 借：原材料 贷：材料采购（2）采购应付单生成分录借：材料采购贷：应付账款-应付材料设备款-发票已到十一、1403原材料1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装26、材料、燃料等。2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓库账和会计账的数据一致。3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。十二、1405库存商品1.本科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。2.各公司在进行“库存商品-开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。3.本科目采用数量金额式核算，按房地产项目、业态档案辅助核算。4.库存商品的主要账务处理：（1）完工产27、品结转原则：产品竣工后由生产成本科目结转至“库存商品”科目核算，按实际成本，借记本科目，贷记“生产成本”。同一个苑区分期竣工交付使用，则应将该苑区按竣工交付使用时间拆分为多个成本核算单位分别归集成本和结转“库存商品”科目（2）销售产成品结转成本时，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记本科目。5.本科目期末借方余额，反映企业库存商品的实际成本。十三、1481待摊费用1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费28、及施工机械安装、拆卸、辅助设施和进出场费等。2.企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记本科目。3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”、“制造费用”、“销售费用”、等科目，贷记本科目。4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的29、待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。5.本科目应按费用种类设置明细账，进行明细核算。6.本科目期末借方余额，反映企业各种已支出但尚未摊销的费用，期末在资产负债表“预付款项”项目填列。十四、1601固定资产1.根据企业会计准则，结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）；（2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能30、生产产品或提供劳务的数量。2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定资产管理：（1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等；（2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为31、固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理）3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%.预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。5.固定资产的后续支出是指固定资产在使32、用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部份，应扣除其账面价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。7.房屋建筑物（1）房屋建筑物是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）公司自持物业如酒店、会所33、售楼部等，根据结算书将建筑物和其他附属工程分开入账，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，发生的成本不计入房屋建筑物资产。（3）酒店、会所、售楼部等自有物业主体外的绿化工程、道路工程、泳池等配套设施,作为基础设施分配入苑区成本，不入固定资产核算。（4）学校及幼儿园、医务室等免征房产税公司自持物业，不对其房屋各组成部分进行分拆入账。8.固定资产从存货核算材料出库时，借记“固定资产领用”，贷记“原材料”；固定资产模块新增资产生成时，借记“固定资产”，贷记“固定资产领用”。 十五、1606固定资产清34、理1.固定资产清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。2.借方登记固定资产转入清理的净值和清理过程中发生的费用；贷方登记出售固定资产的取得的价款、残料价值和变价收入。其贷方余额表示清理后的净收益；借方余额表示清理后的净损失。清理完毕后净收益转入“营业外收入”账户；净损失转入“营业外支出”账户。3.核算程序（1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，借：固定资产清理 （转入清理的固定资产帐面价值） 累计折旧 （已计提的折旧） 固定资产35、减值准备 （已计提的减值准备） 贷：固定资产 （固定资产的账面原价）（2）发生清理费用时， 借：固定资产清理 贷：银行存款（3）计算交纳营业税时，企业销售房屋、建筑物等不动产，按照税法的有关规定，应按其销售额计算交纳营业税，借：固定资产清理 贷：应交税费应交营业税（4）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等时，借：银行存款 原材料等 贷：固定资产清理（5）应由保险公司或过失人赔偿时， 借：其他应收款 贷：固定资产清理（6）固定资产清理后的净收益， 借：固定资产清理 贷：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外收入处理固定资产净收益 （属于生产经营期间）（7）固定资产清理后的净损失， 借：长36、期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外支出非常损失 （属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失） 营业外支出处理固定资产净损失 （属于生产经营期间正常的处理损失） 贷：固定资产清理十六、1604在建工程1.在建工程，核算企业基建、更新改造等在建工程发生的支出。一般核算产权归属公司物业的建筑物在竣工前所发生的成本。2.成本发生划分为两个时段：房产公司在开发过程中自有物业的成本归集在“生产成本”科目中反映，待达到预定可使用状态时结转至“固定资产”科目中，如竣工交付使用时还未进行工程结算时则需要根据工程预算、工程合同等资料在“生产成本”进行成本补提，并转入固定资产科目核算，待工程出具结算后再37、作相应的调整。3.酒店、非房产公司自建物业，未完工前工程成本在“在建工程-酒店工程成本、房地产工程成本”核算，并按付款成本项目辅助核算。十七、1701无形资产1.无形资产：是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产，本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、软件等。2.房地产公司取得土地使用权，用于建造对外出售的商品房，相关的土地成本应计入所建造商品房成本。3.其他公司购入土地自用的取得发票时直接计入“无形资产-土地使用权”；摊销期限为土地使用证上剩余年限。4.房地产公司自持物业，如：学校、酒店、会所、售楼部、员工宿舍等用地的土地成本应和房屋38、全部结转入“固定资产”，不单独计入“无形资产”，与房产折旧年限一致。5.当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。6.无形资产的摊销期，合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（软件类除外，软件类统一按3年摊销）。十八、1801长期待摊费用1.长期待摊费用：核算企业已经发生但应由本期或以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。2.现长期待摊费用下设置明细“装修工程款”、“租赁费”、“临时样板房”、“简易用房及设施”、“开办费”、“其他”。如无特殊需要，统一按三年摊销。3.开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性39、转入当期损益。4.“临时样板房”是指将样板房设在会所或售楼部内，该样板房不可以作为以后销售产品只作临时产品展示样板之用，而该样板房主要成本由装修工程、园林工程和装饰布置构成，不做为原会所及售楼部的固定资产组成部分。摊销期限三年。5.“简易用房及设施”主要核算除房产公司及酒店外，在租用土地期限较长，建筑简易用房及设施用于经营使用，不能取得产权的成本计入该明细。按租赁土地期限与简易用房及设施使用期限孰短原则进行摊销。如绿化公司租用土地种植苗圃，租赁期限较长，建筑泵房、仓库、简易宿舍等。十九、1811递延所得税资产1.递延所得税资产确认：1）企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产，40、可抵扣暂时性差异一般产生于以下情况：（1）资产的账面价值小于其计税基础,（2）负债的账面价值大于其计税基础；2）根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算；3） 未作为资产、负债确认的项目产生的暂时性差异,如超过限额扣除标准的广告费，留作以后纳税年度抵扣金额。2.递延所得税资产计量：递延所得税资产=可抵扣暂时性差异*适用的所得税税率（目前国内25%）。借方核算：转回的应纳税时间性差异*税率，发生的可抵减时间性差异*税率，贷方核算：发生的应纳税时间性差异*税率，转回的可抵减时间性差异*税率。递延所得税资产科目应做好明细台账，以便追查和冲减。举例如下：例1：*XX241、012年发生了2,000万元广告支出，业务招待费100万，行政罚款50万，预售楼款收入10,000万元，账面利润亏损4,000万,预付营业税、土增税等800万，预征毛利率15%。汇算清缴前：所得税费用：-4,000*25%=-1,000万；预付税费-企业所得：（10,000*15%-800）*25%=175万；应交税金： 175-1,000=-825万；当账面利润出现亏损，导致应交税费-企业所得税科目出现借方余额时，借方余额全额确认递延所得税资产。分录如下：借：递延所得税资产825所得税费用 -1,000预付费用-企业所得税 175汇算清缴时，纳税调增了广告费500万（以后纳税年度可抵扣），纳42、税调增业务招待费50万，行政罚款50万，纳税调增应缴企业所得税150万。递延所得税资产：500*25%=125万；以前年度损益调整：（50+50）*25%=25万；应交税费-企业所得税：125+25=150万；由于12年度有825万可抵扣所得税，故本次应交所得税150万在825万中抵减，实际不用缴纳。分录如下： 借：以前年度损益调整： 25万贷：递延所得税资产 25万例2：*XX2012年发生了2,000万元广告支出，业务招待费100万，行政罚款50万，预售楼款收入10,000万元，预付营业税、土增税预征税率8%，预征毛利率15%，本期结转主营业务收入20,000万，账面利润利润4,000万,43、。汇算清缴前：所得税费用：4,000*25%=1,000万；预付税费-企业所得：(10,000-20,000)*15%*25%-（10,000-20,000）*8%*25%=-175万；应交税金：- 175+1,000=825万；分录如下：借：所得税费用 1,000贷：预付费用-企业所得税 175应交税费-企业所得税 825汇算清缴时，纳税调增了广告费500万（以后纳税年度可抵扣），纳税调增业务招待费50万，行政罚款50万，纳税调增应缴企业所得税150万。递延所得税资产：500*25%=125万；以前年度损益调整：（50+50）*25%=25万；应交税费-企业所得税：125+25=150万；分44、录如下： 借：以前年度损益调整： 25万递延所得税资产 125万贷：应交税费-企业所得税 150万 第二节 负债类科目一、2202应付账款1.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。2.应付账款下设明细核算科目主要包括：应付土地款、应付材料设备款、应付工程款等。3.应付工程款的核算（1）内判单位腾越开具发票予房产公司借：应付账款应付工程款发票已到贷：其他应收款往来款腾越借：生产成本 贷：应付账款应付工程款-发票已到房产划拨资金腾越借：其他应收款往来款腾越 贷：银行存款（2）外判单位根据明源项目管理系统审批支付工程进度款，借：应付账款应付工程款发票已到贷：银行存款借：45、生产成本 贷：应付账款应付工程款-发票已到完工时需补提成本借：生产成本贷：应付账款-应付工程款-暂估客商辅助核算 4.每月根据明源售楼系统明细表负超标楼款、多收业主楼款，通过“应付账款房地产业务-自建物业”科目核算。5.每年的6月30日与12月31日应与各供应商进行对账。6.年末应对各供应商余额进行分析,其账龄超过五年的应付账款，并经采购部确认不需支付的应付款项，确认为“营业外收入”。二、2203预收账款1.预收账款：核算企业按照合同规定预收的款项。2.房产公司销售楼款均需通过预收账款核算，业主签约后收到的楼款入预收账款核算。收到的诚意金先通过“其他应付款-购房诚意金”核算，签约前收到的定金通46、过“其他应付款-定金”核算，待签约转入“预收账款”核算。3.车位的预收处理要求参照物业字201225号文执行：权属归房产公司所有但不能出售的，其长租（20年或以上）由房产公司负责租售；短租（3年以下）由管理公司负责；权属归业主所有的，由管理公司负责。若该车位是出售的，则按销售处理，房地产公司的室外车位出售收入按“主营业务收入（房地产板块）内约定的收入确认原则确认。4.本科目期末贷方余额，反映企业预收的款项。三、2221应交税费1.本科目核算公司按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、营业税、土地增值税、消费税、资源费、企业所得税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、契47、税、教育附加费、堤围费、文化建设费、地方教育附加、价格调节基金、地方教育发展费等。2.所有支付的税费均需通过本科目（不论每月纳税申报还是直接支付报销税费都要通过“应交税费”科目核算后再结转至相应会计科目内）。不能以直接到税局支付为由将某些税费如印花税、车船使用税等直接计入费用。3.为方便日常统计数据，应交税金科目的“借方”统一核算实际支付出去的税金，收到退回的税金也在借方用红字冲减；应交税金科目的“贷方”统一核算应交税金的计提或调整。4.“应交税金应交所得税”下设2个明细科目“预交所得税”和“汇算清缴所得税”，“预交所得税”核算按月或季度正常应交的所得税，“汇算清缴所得税”仅核算年度汇算清缴时48、申报的所得税。四、2211应付职工薪酬1.本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。2.本科目二级明细由集团财务统一设置为“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币福利”、“辞退工资”、“股份支付”等应付职工薪酬项目。其中“工资”明细科目同时按部门设置辅助核算。职工福利、工会经费、职工教育经费，不进行计提，在成本费用中据实列支。3.为规范核算职工薪酬，正确计算三项经费的扣除基数问题，在“应付职工薪酬-工资”科目下新增月度工资、奖励、外派劳务薪酬进行核算。4.“应付职工薪酬-职工福利”的核算，不按先计提后列支的核算方式，直接在成本、费用49、中据实列支。以前计提尚有余额的，应先将其列支完，余额不足时，再结转计入成本、费用的福利费。5. 福利费是指用于公司职工福利方面的支出。福利费使用范围主要包括： （1）为职工卫生保健发生的各项补贴和非货币性福利。职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、职工供养直系亲属医疗补贴、员工产假工资、工伤工资补贴等； （2）员工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水电费、燃气、液化气，宿舍住宿用具的购买、修理费用等；（3）为职工生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的供50、暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工交通补贴、节日慰问品、节日慰问金等。（4）职工集体活动支出，如年终晚会活动经费、节日聚餐、开工利是等；（5）按照国家规定由职工福利基金开支的其他支出，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。6. “应付职工薪酬-职工福利”开设以下明细科目核算：宿舍收支、产假工资、医疗费、其他。（1）“宿舍收支”明细无论收入还是支出先在“应付职工薪酬-职工福利”借方归集，月末根据各部门住宿人员进行分摊，分别计入成本、费用的“福利费”。其他福利费发生时在“应付职工薪酬-职工福利”借方反映，月末根据所属部门性质，计入成本、费用的“福利费”。本公司宿舍出租给外51、面单位或个人所收取的住宿费，在“应付职工薪酬-福利费-宿舍收支” 科目的借方红字核算；本公司没有宿舍需要承租外面单位或个人房屋的租金，在“租赁费” 科目核算。.（2）“医疗费支出”计入应付福利费的，月末根据所属部门性质计入成本、费用的福利费。发生医疗费等时借：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他贷：银行存款月末根据所属部门性质计入成本、费用的“福利费”借：制造费用-福利费借：销售费用-福利费借：管理费用-福利费 贷：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他7.辞退工资的支付应全部计入当期费用。因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬-辞退工资”。因解除与职工的劳52、动关系向职工给予的补偿，借记“应付职工薪酬-辞退工资”，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。五、2241其他应付款1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金，存入保证金、应付、暂收所属单位、个人的款项；应付职工统筹退休金，以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。2.其他应付款根据需要下设明细科目：代收款项、按金、专项维修基金、无效楼款、暂收未明确款项、购房诚意金、购房定金、饭卡充值款等。3.销售收到的诚意金通过“其他应付款-购房诚意金”核算，签约前收到的定金通过“其他应付款-购房定金”核算，签约后再转入“预收账款”。业主缴纳定金当地规定必须开具楼款发票的53、项目，可直接通过“预收账款核算”，每个项目只能选用一个原则。4.本科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项.六、2901递延所得税负债1递延所得税负责确认：企业根据所得税准则确认的应纳税暂时性差异产生的所得税负债。应纳税暂时性差异通常产生于以下情况：（1）资产的账面价值大于其计税基础；（2）负债的账面价值小于其计税基础；（3）预付营业税、土增税等在计算预征企业所得税时扣除金额。2递延所得税负责计量：递延所得税负债=应纳税暂时性差异*适用的所得税税率（目前国内25%）。贷方核算：发生的应纳税时间性差异*税率，转回的可抵减时间性差异*税率；借方核算：转回的应纳税时间性差异*税率，发生的可抵54、减时间性差异*税率 第三节 成本类科目一、5001开发成本1. 房地产开发成本：核算房地产开发过程中所发生的各项直接成本，归集各苑区内各产品成本、各公共配套设施成本。带房地产项目、业态档案、成本要素辅助核算。2. 成本的核算详见XX集团成本核算指导V2.0。二、5101 制造费用1. 制造费用：核算内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。其借方登记企业发生的各项间接费用；贷方登记分配转入有关成本核算对象的各项间接费用，期未无余额，本账户应按部门档案进行辅助核算，并按成本要素项目进行核算。2. 房地产开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、55、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。主要核算项目除财务部、人力资源部、营销部门外的项目开发管理部门所发生的行政管理费用。3. 由于制造费用属于间接费用，发生时不能直接归集至各成本核算单位中，需根据工程进度分摊当期发生的费用，所以制造费用不设项目、业态辅助核算。4. 土地租金。取得土地使用权同时，部分土地不能办理土地使用权证，只能以租赁形式获取较长期限(租赁期10年及以上)的土地使用权，向政府或相关单位所缴纳的租金，如部分山林绿化用地、水库长期租用权，直接计入“生产成本”中付款成本项目“土地费用-拆迁补偿费及其他”；对于开发项目在前期勘察、七通一平过程中发生的土地租金，以及为施工过程需要临56、时租用作兴建办公设施和摆放物资的场地租金计入 “生产成本”中付款成本项目“前期工程-临时设施”；对于绿化种植用地租金以及其他根据业务所属部门的性质界定应核算至相应成本的经常性支出的土地租金，先计入“制造费用-租赁费”，再分摊到“生产成本-房地产开发成本”付款成本项目的辅助核算开发间接费用。 第四节 损益类科目一、6001主营业务收入1. 本科目核算企业确认的销售商品、提供劳务等主营业务的收入，房地产公司主要是销售房产、车位、出租物业等收入。2.收入确认时点原则：原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如57、下：1）一次性付款方式：以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。2）分期付款方式： 合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。3）银行按揭付款方式：首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。3.本科目二级、三级明细科目由集团财务部统一设置。房地产经营收入三级明细为自建物业、外购物业，出租物业收入三级明细为写字楼58、租金收入、商铺租金收入、车位租金收入、其他等。（1）房地产经营收入主要核算各房产公司出售的物业，同时按业态档案 房地产项目 两个项目辅助核算。业态档案分为独立别墅、联体别墅、双拼别墅、多层洋房（7层及7层以下）、小高层洋房（8-12层）、高层洋房（13层以上）、室外车位、商业街（仅指单独开发的商业用途物业，底商形式的商铺在洋房范围内）等明细，房地产项目是指各公司具体苑区名称。室外车位分为有转让土地使用权及无转让土地使用权（出租）两类，转让土地使用权需计算缴纳土地增值税，在房地产经营收入科目核算，无转让土地使用权（出租）的室外车位根据合同分期确认收入，但无须计算缴纳土地增值税，在出租物业收入科目59、核算。（2）出租物业收入主要核算写字楼租金收入（按房地产项目进行辅助核算）、商铺租金收入（按房地产项目进行辅助核算）、车位租金收入，按房地产项目进行辅助核算）、其他租金收入（停车位收入、宿舍租金收入）.3.主营业务收入的主要账务处理（1）房地产公司出售物业收入于物业的风险及回报转让至买方，即有关物业竣工后并将物业交付买家，且合理确保收取有关应收款时，方予确认。按合同交楼日确认收入，财务部根据明源售楼系统数据进行账务处理：借：预收账款贷：主营业务收入， 同时按房地产项目、业态档案进行辅助核算；每（季）月应根据售楼系统收入明细表对正超标楼款、负超标楼款进行账务处理：正超标楼款：借：应收账款 贷：预60、收账款负超标楼款： 贷：预收账款（红字） 贷：应付账款（2）出租物业收入分为自有写字楼出租收入，商铺出租收入、车位租金收入。4. 期末应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。二、6051 其他业务收入1.本科目核算除主营业务以外的其他经营活动实现的收入，包括售楼时向业主收取的转楼转名手续费、服务费、律师费、工本费、工程变更费、园艺费、报装费、建设费等随楼宇所收取的附加费用（不作为代收费处理的报装费、建设费），出售材料及废料，房地产公司自营康乐业务等实现的收入。2.本科目二级明细由集团统一设置，分别为车队客运收入、手续费收入、服务费收入、律师费、工本费、材料销售收入、康乐部收61、入、商标使用费收入进行明细核算；三级明细由各公司根据实际情况自行增加。3.主要账务处理：收到上述收入如转名手续费、服务费、律师费、工本费、等时：借：银行存款贷：其他业务收入（各明细）4. 期末应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。三、6301 营业外收入1.本科目核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项净收入，主要包括违约金收入，业主违约延迟缴纳楼款等产生的滞纳金，罚款收入，处理固定资产净收益，代扣代缴手续费收入，盘盈净收益，捐赠收入，确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项，非货币性资产交换利得，债务重组利得，政府补助利得，业主缴付定金而未按约定签订商品62、房买卖合同等产生的无效楼款；业主采用银行按揭分期付款，尚未办理房产证之前，已支付首期楼款，但未按银行约定支付按揭，由公司代付而收回商品房而产生的退楼收益等。2.本科目二级明细由集团统一设置，分别为违约金收入、滞纳金收入、罚款收入、处理固定资产净收益、代扣代缴手续费收入、盘盈净收益、捐赠收入、坏帐收入、补贴收入、非货币性资产交换利得、债务重组利得、无效楼款收入、退楼收益、废料收入、其他。3.主要账务处理：（1）收取的滞纳金收入，不通过预收账款核算，直接确认营业外收入 借：银行存款贷：营业外收入（2）收取业主的违约金，由营销中心每年末确认一次，红冲预收账款，挂其他应付款处理：贷：预收账款（红字） 63、贷：其他应付款（3）发生的其他营业外收入：借：“库存现金”、“银行存款”、“应付账款”、“待处理财产损溢”、“固定资产清理”贷：“营业外收入”4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。四、6401 主营业务成本1.本科目核算房地产经营、出租物业等营业收入时应结转的成本。1）主营业务成本：核算企业确认销售产品提供劳务等主营业务收入时应结转的成本。2）成本确认原则：配比原则，有确认收入的苑区则需相应结转这些苑区物业的成本，分期付款销售，根据确认收入比例结转当期相应成本。2.本科目二级、部分三级明细科目由集团财务统一设置。房地产经营收入三级明细为自建物业、外购物业。1）房64、地产经营成本主要核算各房产公司出售产权的物业成本，同时按房地产项目、业态档案进行辅助核算；业态档案分为独立别墅、联体别墅、拼接别墅、多层洋房、小高层洋房、高层洋房、室外车位、商业街等明细，房地产项目是指各公司具体苑区名称。2）出租物业成本主要核算出租物业如写字楼租金成本，相关明细由各公司自行设置。3.主营业务成本的主要账务处理1）房地产公司出售物业成本，月末计算应结转的物业成本时，借：“主营业务成本-房地产经营成本”，并同时按房地产项目、业态档案进行辅助核算贷：“库存商品” 按房地产项目、业态档案进行辅助核算2）出租物业成本主要核算出租物业相关成本。4. 期末应将本科目的余额转入“本年利润”科65、目，结转后本科目应无余额。五、6402 其他业务成本1.本科目核算企业除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括出租固定资产累计折旧、出租无形资产累计摊销、商铺租金支出、退楼支出、车队支出、会所支出、手续费支出、服务费支出、律师费、工本费、工程支出、销售材料成本、以及上述收支所承担的税费等。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分为：手续费、服务费、律师费、工本费、工程支出、销售材料成本、混凝土销售成本、税金及附加。3.主要账务处理企业发生的其他业务支出，借：“其他业务支出”贷：“原材料”、 “累计折旧”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等科目。收取工程更改费等收入时，计提应承担的税费，66、借：其他业务支出-税金及附加（相关明细） 贷：应交税费-营业税 -城建税 -教育费附加 -堤围费4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。六、6403 营业税金及附加1.本科目核算企业经营活动发生的营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费、土地增值税等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。资源税在“制造费用”中核算。省外部分公司交纳的“防洪基金”、防洪资金等并入“堤围费”中核算。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分别为营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费、土地增值税。三级明细由各公司根据需要，67、自行增加。房产公司将预收账款结转收入时，应将相关预缴的税费结转：借：营业税金及附加（相关明细） 贷：预付税费-营业税 -城建税 -教育费附加按规定计算与其他经营活动相关的税费，借：营业税金及附加（相关明细）贷：应交税费（各明细）。企业收到的返还的营业税等原记入本科目的各种税金，应按实际收到的金额，借：银行存款借：应交税费 （红字）借：“营业税金及附加（当期或以前年度金额小）、以前年度损益调整（以前年度且金额较大）” （红字）贷：应交税费 （红字）3.期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。七、6601 销售费用1.本科目核算出售物业、销售商品、提供劳务的过程中发生的各种68、费用，包括工资、福利费、办公费、水电费、资料费、模型费、广告费、赠品费用、业务宣传推广费、展销费、监管费、交易手续费、销售佣金、物料消耗、汽车费、邮电通信费、演出表演费、租赁费、折旧费、交通运输费、煤气费、检测费、排污费、招聘费其它等经营费用。2.房地产板地块本科目核算营销中心、板房家政部的费用，该科目并按部门档案进行辅助核算；移动通讯费及业务招待费同时按部门档案及人员档案进行辅助核算。3.销售费用的主要账务处理1）企业在出售物业、销售商品、提供劳务过程中发生的资料费、模型费、广告费、赠品费用、业务宣传推广费、展销费等费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”科目。2）企业发生的为出售物业、69、销售商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。4.期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。八、6602 管理费用1.本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询审计费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿70、产资源补偿费、研究费用、排污费等。 2.部门发生的费用属性按如下划分：（1）集团总部部门：营销中心各部门费用在销售费用核算；成本管理中心、工程管理中心、采购中心、运营中心记入制造费用；除以上中心、职能部门外记入管理费用核算。（2）区域级部门：区域营销管理部门费用在销售费用核算；区域人力资源部、区域财务资金部记入管理费用核算；其他诸如区域工程技术部、区域市政配套部、区域办公室、区域采购部、区域造价合约部均通过制造费用科目核算。（3）项目级部门：项目营销部门记入销售费用对应明细科目；项目财务资金部记入管理费用对应明细科目；项目其他部门均记入制造费用对应明细科目核算。3.管理费用的主要账务处理行政管71、理部门人员的职工薪酬，借： 管理费用-工资 （按部门档案辅助核算）贷：“应付职工薪酬”。行政管理部门计提的固定资产折旧，借：管理费用-折旧（按部门档案辅助核算）贷：“累计折旧”。发生的办公费、修理费、水电费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费时，借：管理费用（相应明细、按部门档案辅助核算）贷：“银行存款”发生的业务招待费、差旅费、汽车费、移动通讯费，借：管理费用（相应明细、按部门档案、人员档案辅助核算） 贷：银行存款按规定计算确定的房产税、印花税、土地使用税、车船使用税等税费：借：管理费用（相关税费明细、按部门档案辅助核算）贷：应交税费（相关明细科目） 处理存货盘亏，属正常损失，按管理72、权限报经批准后：借：管理费用贷：待处理财产损益4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。九、6603 财务费用1.本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息收入、利息支出、汇兑损益、银行手续费、财务顾问费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分别为利息收入、利息支出、银行手续费、汇兑损益、现金折扣等明细。“利息收入”下设三级明细：定期利息收入、银行利息收入。定期利息收入：核算通知存款、定期存款的利息收入。银行利息收入：核算除定期存款以外的银行存款利息收入，包括协定存款利息收入。其他利息收入、理财产品利息收73、入两明细科目封存，理财产品收益通过“投资收益-理财产品收益”核算。3.账务处理企业收到利息收入，借：银行存款借：财务费用（利息收入）（红字）支付利息、银行手续费、现金折扣时，借：财务费用（相应明细）贷：“银行存款”、“应收账款”月末按外汇管理局公布的外汇中间价对各外汇账户进行期末汇率调整，产生汇兑损失时，借：财务费用 贷：相关外汇科目（汇率调整产生汇兑收益时，用红色做相应分录，）4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。十、6711 营业外支出1.本科目核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项净支出，包括处置固定资产净损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款74、支出、捐赠支出、非常损失等。因房屋质量等原因导致业主退楼,承担的银行按揭利息,也在本科目核算。2.本科目二级明细由集团统一设置，分别为捐赠支出、滞纳金支出、赔偿款支出、违约金支出、罚款支出、处置固定资产净损失、盘亏净损失、非常损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、待处理资产损失、税金及附加、其他等明细核算。3.账务处理企业发生的违约金、各项罚款、滞纳金等支出时，借：“营业处支出”贷：“库存现金”、“银行存款”等科目。确认处置各项资产净损失，比照“固定资产、无形资产、存货、应付账款”等的相关规定进行处理：借：营业外支出（相应明细）贷：固定资产清理、无形资产、原材料、库存商品、应付账款等盘亏、75、毁损的长期资产发生的净损失、存货的非常损失，按管理权限报经批准后，借：营业外支出（盘亏净损失、非常损失） 贷：待处理财产损溢4.期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。十一、6801 所得税费用1. 所得税费用是指企业为取得会计税前利润应交纳的所得税。核算企业负担的所得税，属损益类科目。因可能存在“暂时性差异”，一般不等于当期应交所得税。如果只有永久性差异，则等于当期应交所得税。2.计算确认：所得税费用当期所得税递延所得税。递延所得税(期末递延所得税负债期初递延所得税负债)(期末递延所得税资产期初递延所得税资产)。当期所得税当期应交所得税应纳税所得额适用的所得税税率 。76、应纳税所得额会计利润按照会计准则规定计入利润表但计税时不允许税前扣除的费用计入利润表的费用与按照税法规定可予税前抵扣的费用金额之间的差额计入利润表的收入与按照税法规定应计入应纳税所得额的收入之间的差额税法规定的不征税收入其他需要调整的因素。3.账务处理：资产负债表日，按照会计账目数据计算确定的当期应交所得税金额，分录如下：借：所得税费用 递延所得税资产 贷：应交税费-企业所得税 递延所得税负债案例见递延所得税资产科目。4. 期末应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。在结账前，应核对所得税费用科目与账面利润总额是否配比，在没有纳税调整的情况下，所得税费用/利润总额=0.2577、,当差异较大时，应查明差异原因。十二、6111 投资收益1.本科目核算企业确认的投资收益或投资损失。2.本科目二级科目根据公司需要由集团统一设置，分别为股权投资、债券投资、委托贷款（利息收入、税金支出、手续费）和其他。3.投资收益的主要账务处理1）公司购买持有的理财产品赎回时获得的收益通过“投资收益-其他”进行核算。2）长期股权投资采用成本法核算的，企业应按被投资单位宣告发放的现金股利或利润中属于企业的部分，借记“应收股利”科目，贷记本科目；属于被投资单位在取得投资前实现净利润的分配额，应作为投资成本的收回，借记“应收股利”等科目，贷记“长期股权投资”科目。3）长期股权投资采用权益法核算的，资78、产负债表日，应根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额，借记“长期股权投资损益调整”科目，贷记本科目。被投资单位发生亏损、分担亏损份额超过长期股权投资而冲减长期权益账面价值的，借记“投资收益”科目，贷记本科目（损益调整）科目。发生亏损的被投资单位以后实现净利润的，企业计算的应享有的份额，如有未确认投资损失的，应先弥补未确认的投资损失，弥补损失后仍有余额的，借记“长期股权投资损益调整”科目，贷记本科目。3）出售长期股权投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，原已计提减值准备的，借记“长期股权投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记“长期股权投资”科目，按尚未领取的现金79、股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记本科目。出售采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的投资成本比例结转原记入“资本公积其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记本科目。4）委托贷款下设“委托贷款利息收入”、“委托贷款利息税费”、“委托贷款手续费”明细科目核算，主要账务处理：收到委托贷款利息收入，借：银行存款（或应收利息） 贷：投资收益（委托贷款-委托贷款利息收入）支付开具发票相关税费，借：投资收益（委托贷款-委托贷款利息税费） 贷：应交税费（相关明细科目）支付银行手续费，借：投资收益（委托贷款-委托贷款手续费） 贷：银行存款80、4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，本科目结转后应无余额。十三、6901 以前年度损益调整1.本科目核算本年度发生的调整以前年度损益的事项以及本年度发现的重要前期差错更正涉及调整以前年度损益的事项。企业在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的需要调整报告年度损益的事项，也在本科目核算。根据重要性原则，以前年度调整金额较小时，应计入当期损益，不应通过此科目进行账务处理。2.税局在纳税检查时对以前年度的纳税调整事项，无须进行账务处理，补缴的税费根据重要性原则确定计入“以前年度损益调整”还是计入当期损益。补缴的滞纳金计入当期“营业外支出-滞纳金支出”，缴纳的税费罚款计入当期“营业外支81、出-罚款支出”。3.以前年度损益调整的主要账务处理企业调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损，借：有关科目贷：以前年度损益调整调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损借：以前年度损益调整贷：有关科目由于以前年度损益调整增加的所得税，借：以前年度损益调整贷：“应交税费应交所得税”科目由于以前年度损益调整减少的所得税贷：应交税费应交所得税（红字）贷：以前年度损益调整经上述调整后，应将本科目的余额转入“利润分配未分配利润”科目。本科目如为贷方余额借：以前年度损益调整贷：“利润分配未分配利润”科目如为借方余额，做相反的会计分录4.本科目结转后应无余额。 第五节 所有者权益类科目一、4001实收资本1.本82、科目核算企业按照企业章程的规定，投资者投入企业的资本。股份有限公司的投资者投入的资本，应当将本科目的名称改为“股本”科目。企业收到投资者投入的资金，超过其在注册资本所占的份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目核算，不计入本科目。2.本科目按照投资者名称进行辅助核算。3.企业资本（或股本）除下列情况外，不得随意变动：（1）符合增资条件，并经有关部门批准增资；（2）企业按法定程序报经批准减少注册资本。4.投资者以现金或非现金资产投入的资本，应以实际收到存入企业开户银行的金额或按投资各方确认的价值，借记“银行存款”科目或有关资产科目，贷记本科目和“资本公积资本溢价”科目。企业按法定程83、序报经批准减少注册资本的，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。5.本科目期末贷方余额，反映企业实有的资本或股本数额。二、4002资本公积1.本科目核算企业取得的资本公积。2.本科目应当分别“资本溢价（或股本溢价）”、“其他资本公积”进行明细核算。3.经股东大会或类似机构决议，用资本公积转增资本，借记本科目（资本溢价或股本溢价），贷记“实收资本”或“股本”科目。4.本科目期末贷方余额，反映企业实有的资本公积。三、4101盈余公积1.本科目核算企业从净利润中提取的积累。2.本科目应当分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。3.法定盈余公积按照税后利润的10%提取，法定盈余84、公积累计额已达注册资本的50%时可以不再提取。企业提取盈余公积时，借记“利润分配提取法定盈余公积、提取任意盈余公积”科目，贷记本科目（法定盈余公积、任意盈余公积）。企业经股东大会或类似机构决议，用盈余公积弥补亏损时，借记本科目，贷记“利润分配盈余公积补亏”科目。企业经股东大会或类似机构决议，用盈余公积分配现金股利或利润时，借记本科目，贷记“应付股利”科目。用盈余公积分配股票股利或转增资本，应当于实际分配股票股利或转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。4.本科目期末贷方余额，反映企业提取的盈余公积余额。四、4103本年利润1.本科目核算企业实现的净利润（或发生的净亏损）。2.期85、末结转利润时，应将“主营业务收入”、“其他业务收入”、“公允价值变动损益”、“营业外收入”等科目的期末余额，分别转入本科目，借记“主营业务收入”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“营业外收入”等科目，贷记本科目；将“主营业务成本”、“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”、“营业外支出”、“所得税费用”等科目的期末余额，分别转入本科目，借记本科目，贷记“主营业务成本”、“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”、“营业外支出”、“所得税费用”等科目。将“投资收益”科目的净收益，转入本科目，借记“投资收益”科目，贷86、记本科目；如为净损失，作相反会计分录。3.年度终了，应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷记“利润分配未分配利润”科目；如为净亏损，作相反会计分录，结转后本科目应无余额。五、4104 利润分配1.本科目核算企业利润的分配(或亏损的弥补)和历年分配(或弥补)后的余额。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分别为“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积” 、“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”进行明细核算。年度终了，内资企业按当年净利润10%计提87、法定盈余公积，外资企业按当年净利润10%计提储备基金。3.利润分配的主要账务处理（1）按规定提取的盈余公积，借记本科目(提取法定盈余公积、提取储备基金)，贷记“盈余公积法定盈余公积、储备基金”科目。（2）经股东大会或类似机构决议，分配给股东或投资者的现金股利或利润，借记本科目(应付现金股利或利润)，贷记“应付股利”科目。经股东大会或类似机构决议，分配给股东的股票股利，应在办理增资手续后，借记本科目（转作股本的股利），贷记“股本”科目。如其差额，贷记“资本公积股本溢价”科目。企业用盈余公积弥补亏损，借记“盈余公积盈余公积补亏”科目，贷记本科目(盈余公积补亏)。4.年度终了，应将全年实现的净利润，88、自“本年利润”科目转入本科目，借记“本年利润”科目，贷记本科目(未分配利润)，为净亏损的，做相反的会计分录；同时，将“利润分配”科目所属其他明细科目的余额转入本科目的“未分配利润”明细科目。结转后，本科目除“未分配利润”明细科目外，其他明细科目应无余额。5.本科目年末余额，反映企业历年积存的未分配利润(或未弥亏损)。 第四章 费用核算规范1.工资工资是指公司支付给在本公司任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工销售提成及佣金、加班工资、年终奖，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。为正确计算福利费、工会费、职工教育经费的扣除依据，在“工资”89、科目下新设明细科目“月度工资”、“奖金”、“外派劳务薪酬”，外派劳务薪酬用于核算计划或支付承包单位的劳务薪酬款项。工资核算应发工资和实发工资之间差额主要是扣回员工的应承担的住宿费、水电费、社保费、住房公积金、个人所得税等。应付工资在“应付职工薪酬-工资”科目的贷方核算；扣回的餐费、住宿费、水电费在“应付职工薪酬-职工福利”明细科目的借方红字核算；扣回的社保费、住房公积金在“其他应收款-内部员工代付款”科目核算。应付工资账务处理先计提后支付，同时年底还计提年终奖金。公司内部员工销售佣金计入员工工资薪酬核算，不单独计入销售佣金。2.福利费、工会经费、职工教育经费福利费、工会经费、职工教育经费是指公90、司支付给在本公司任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的职工福利、工会活动、职工培训等开支（统称三费），但不包括社会保险费、住房公积金、劳动保护费。（1）福利费是指用于公司职工福利方面的支出，福利费使用范围主要有以下方面： 职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、员工产假工资、工伤工资补贴等； 职工个人福利补贴是指为解决职工某些带有特殊性的生活困难，由公司以货币形式提供给个人的一种补充收入。一般有职工探亲假、职工生活困难补助、职工上下班交通费补贴、职工冬季宿舍取暖补贴以及其91、他一些补贴。如发放节日慰问品、节日慰问金、节日聚餐、开工利是； 职工集体活动支出，如年终晚会活动经费等； 按照国家规定由职工福利基金开支的其他支出。（2）工会经费。核算工会活动的相应开支，根据我国工会法的规定，公司每月应按全部职工实际工资总额的2%向本公司工会拨交工会经费，在管理费用中列支，但必须收到专用收据才可以在企业所得税前扣除。公司上缴的工会经费都通过“应付职工薪酬-工会经费”科目核算，同时转入“管理费用-工会经费”。划拔工会经费时借：应付职工薪酬-工会经费贷：银行存款借：管理费用-工会经费贷：应付职工薪酬-工会经费（3）职工教育经费是指公司为了改善职工文化生活、为职工学习先进技术和提高92、文化水平和业务素质，用于开展职工教育及职工技能培训等相关支出。职工教育经费列支范围包括：A、入职、上岗、转岗培训；B、各类岗位适应性培训；C、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；D、专业技术人员继续教育；E、特种作业人员培训；F、公司组织的职工外送培训的经费支出；G、公司组织的职工外出的学习参观费；H、职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；I、职工岗位自学成才奖励费用；J、聘请外面讲师的讲课酬劳费用；K、购买培训材料的费用等。发生时借：应付职工薪酬-职工教育经费贷：银行存款借：管理费用-职工教育经费贷：应付职工薪酬-职工教育经费3.办公费办公费是指行政管理部门办公需要发生的费93、用开支及材料消耗，发生时根据部门所属性界定相应成本、费用科目。办公费核算内容包括文具用品、文本打印费、印刷费以及对内业务宣传(如横幅及各种活动宣传用品) 印刷费、复印费、刻章费、购买发票、财务报表、财务帐本和封皮、表格、单据、信件、名片、劳动合同、查档案费、存档费、资料费、书籍图书费、工商注册费、工商查档费、公司年检费、公司变更费、参加工商联合年费、购买的咖啡、茶叶、纸杯、纯净水、矿泉水、纸巾以及洗手间用的洗手液、消毒液、手纸、办公耗用的色带、墨盒、墨粉、复印纸、标牌、印章、照相洗印费、邮件费、报刊费、减资公告、遗失声明等。4.水电气暖费水电气暖费是指在生产经营、销售、行政管理过程中所耗用的水94、电费、排污费、燃气费、暖气费等。根据部门属性分别在制造费用、管理费用和销售费用核算。工地所产生水电费房产公司代为支付的，通过“其他应收款-外部单位代付款 客商辅助核算 ”，在施工单位工程进度款中扣回。5.社会保险费、住房公积金社会保险费是根据政府相关法律、法规、政策规定用人单位和个人需要缴交基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、生育保险费等（以下统称社会保险费）。住房公积金是指国家机关、国有公司、城镇集体公司、外商投资公司、城镇私营公司及其他城镇公司、事业单位及其在职职工缴存的长期储金。职工住房公积金包括职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有。发生社会保险费、住房95、公积金时，根据所属部门性质核算至相应费用科目核算。发生社会保险费、住房公积金时分开公司承担部份和员工个人承部份，公司承担部份核算至“应付职工薪酬-社会保险费、住房公积金”，同时结转至费用科目。个人承担部份核算至“其他应收款-内部员工代付款-社会保险费、住房公积金”，在工资中扣回则冲减其他应收款。发生时：借：应付职工薪酬-社会保险费、住房公积金 （公司承担部分）借：其他应收款-内部员工代付款-社会保险费、住房公积金 （人个承担部分）贷：银行存款借：管理费用-社会保险费、住房公积金 （公司承担部分）贷：应付职工薪酬-社会保险费、住房公积金 （公司承担部分）6.劳动保护费/服装费劳动保护费是指按规定96、支付的职工冬季取暖费补贴、职工防暑降温费及有毒有害等特殊工种的营养补贴以及确因工作需要并在有权部门规定的标准以内为职工配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。劳动保护费以公司发放劳保实物为前提的，公司以现金形式发放的视同工资薪酬处理。根据所属部门性质核算至“成本、费用-劳动保护费”科目。服装费是指为提高公司形象，统一为职工配制的服装费支出单独列入“服装费”明细科目，根据所属部门性质核算至相应“成本、费用-劳动保护费”科目。按政府部门规定要为职工配备的工作服才可以列入劳动保护费，如保安专用服装、防化服、防毒面具。7.折旧费折旧费是指一定时期内为弥补固定资产损耗按照公司规97、定的固定资产预计残值率、折旧年限计算每月应计提的折旧费，它反映了固定资产在当期生产中的转移价值。当月新增的固定资产在次月计提折旧费；当月减少的固定资产当月照提折旧。计提的折旧费根据固定资产使用部门所属性质核算至相应成本、费用的“折旧费”明细科目中。8.固定电话及网络费固定电话及网络费是指因工作需要以公司名义向电信运营商安装固定电话、信息网络所产生的费用，包括初装费和每月使用费。根据所属部门性质界定发生固定电话及网络费时核算至相应成本、费用的“固定电话及网络费”明细科目中。9.移动通讯费移动通讯费是指因部门职员工作需要报销手机话费，根据手机话费报销制度、限额报销，并取得合法发票。根据职员所属部门98、性质界定发生移动通讯费时应核算至相应成本、费用的“移动通讯费”明细科目。10.业务接待费业务接待费指公司在经营管理等活动中用于接待应酬而支付的各项业务交际费用，主要包括业务洽谈、产品推销、对外联络、公关交往、会议接待、来宾接待等所发生的费用。例如招待餐费、招待娱乐费、招待用烟、茶、酒、水果、礼品、纪念品等。邀请非本集团的公司或人员到我集团进行参观学习、考察所产生的机票、车费、住宿费、餐费等费用计入“业务招待费”，部门及人员档案统一挂在组织邀请的部门名下。根据所属部门性质界定发生业务招待费时应核算至成本、费用的“业务接待费”明细科目，本明细科目按部门档案进行辅助核算。11.市内交通费（在“差旅费99、”科目统一核算）12.差旅费差旅费主要指公司在生产经营、销售、行政管理过程中发生因公外出办事、开会所产生的交通、伙食、住宿费等。出差期间对外接待应酬的招待费计入“业务招待费”，不在“差旅费”列支。差旅费取消明细科目核算，发生的差旅费用统一在新增科目“差旅费-差旅费”核算。差旅费中如果几个人出差，由一人报销，同部门无需进行拆分；不同部门的，按出差部门进行分拆。根据所属部门性质界定发生的差旅费核算至相应成本、费用的“差旅费”科目。本科目按部门档案进行辅助核算。13.租赁费租赁费指公司在生产经营、销售、行政管理过程中发生向其他单位或个人租用场地（包括办公、物品存放、临时种植物）、房屋（包括办公、生产100、物品存放）、机械电子移器设备等而支付的租赁费、物业管理费。如：房产公司开盘租赁大巴发生的租金，大巴停用场地租金，办公室租金，展销中心场地租金，展点场地租金，临时接待点（咨询点）租赁费，会议场地租金，农场及绿化用地租金，各种设备、工具、器材租金。根据业务所属部门性质界定发生租赁费时应核算至相应成本、费用的“租赁费”。租赁期多月或跨会计期间需进行分摊的通过“预付账款”或“长期待摊费用”核算，按受益期进行摊销。14.咨询审计费咨询审计费是指因公司需要或政府单位要求请中介机构对公司相关事项提供咨询、审计等而支付相关费用，如会计师事务所验资费、审计费、咨询费、评估费，律师事务所常年顾问费，其他中介服务101、费等。贷款时发生的财务顾问费通过“财务费用财务顾问费”核算，贷款时发生的其他评估费、服务费通过本科目进行核算。根据业务所属部门性质界定发生支付咨询审计费时应核算至相应成本、费用的“咨询审计费”。15.车辆费用车辆费用是指公司在生产经营、销售、行政管理过程中公司汽车、摩托车、吊车等车辆发生的费用，包括油费、维修保养费、保险费、路桥费、年审费、停车费、车船使用税等。考虑减轻车辆费用核算时拆分的工作量，结合管理的需要，车辆费用下原来设置的八个明细科目，简化通过以下三个明细科目核算：1）油费：核算车辆使用过程中发生的油费、路桥费、停车费、洗车费等统一在此科目核算。2）维修保养费：核算车辆的修理及日常保102、养费用。3）其他：核算车辆缴纳的保险费、年票费用、年审费用、车船使用税等其他车辆费用。保险费、年审费等根据车辆产权归属公司进行核算列支，维修保养费、油费等根据车辆使用部门进行核算以及部门属性，核算至相应成本、费用的“车辆费用”。16.绿化费绿化费是指为社区、办公场地摆设种植的绿化植物所耗用的成本、费用。社区内的园建绿化工程一般由承包单位负责，由于绿化种值存在成活率问题，出现凋谢等因素导致对于已完工的园林绿化环境要不断更新，所以会出现小部份的绿化植物直接送抵仓库后由绿化部员工进行增、补、换工作。办公场地由于美化环境需要摆放绿化植物，这些绿化植物都直接送抵仓库后由绿化部员工进行摆设、更换工作。成本103、费用下设的绿化费都必须通过仓库收发，所以由仓库发出的绿化根据摆放、种植位置来确定成本或费用科目，领出的绿化核算到相应成本、费用的“绿化费”。按以下原则区分：（1）房产公司及其他公司：在苑区完工前发生的绿化费计入相应苑区的成本，苑区完工后移交给物业管理公司管理，发生的绿化费计入物业管理公司的“主营业务成本”；行政管理办公室领用的绿化用品计入“管理费用”；营销场所、样板房领用的绿化用品计入“销售费用”，但现场样板房（不含会所售楼部等室内临时板房）所发生的绿化支出应计入成本。（2）酒店、俱乐部：经营场所发生的绿化费计入“主营业务成本”；行政管理办公室领用的绿化用品计入“管理费用”。17.广告费广告104、费是指公司通过媒体向公众介绍商品、劳务和公司信息等发生的相关费用，主要是电视、报纸、电台、杂志等形式的广告费。广告费支出必须符合三项条件：1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；2）已取得相应发票（指专用发票）；3）通过一定的媒体传播。与营销、品牌推广有关的广告费核算至“销售费用-广告费”；招聘广告费、遗失声明等登报的费用不属于“广告费”性质分别核算至“管理费用-招聘费、办公费”中。但要注意宣传推广费和广告费的区别主要是否通过媒体，一般广告费都用广告业发票结算的。18.宣传推广费宣传推广费是指公司开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括广告设施及发布费（车站广告105、路牌广告）、促销活动费（开盘前的场景布置费）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、对外发放宣传品(如横幅及各种活动宣传用品)、业务宣传资料、发放的印有公司标志的礼品、纪念品、展览费以及推广活动相关发生的差旅费用等。展览费是指企业为开展促销活动或宣传商品等举办商品展览、展销会所支出的各项费用，其费用列支应按规定取得发票、展览的合同书、邀请函等凭证。根据部门所属性质界定发生业务宣传推广费时应核算至相应成本、费用的“宣传推广费”。 19.招聘费招聘费是指公司人力资源部为员工招聘过程中发生的费用。如：招聘展位费，招聘场地费，场务费，应聘人员来公司路费，体检费，报刊、杂志、网络上的招聘广106、告，公司招聘人员的猎头费，人事档案代理费，招聘中介费等。不包括公司招聘人员发生的差旅费、业务招待费、电话费等。20.维修费维修费是指公司的生产设备、工具、电子设备、办公设备、办公用品等出现需要维修而产生的维修费，维修情况分为：本公司人员自行维修或可能因专业技术问题不能自行维修而外送、外判维修单位进行维修。但如果是固定资产维修则按固定资产的后续支出进行确认和计量。21.模型费模型费是指为了配合销售工作，让客人在选购商品房时了解整个小区规划设计和房子内部结构的缩小版的模拟产品，以及销售模型制作费等。发生时计入“销售费用-模型费”。22.监管费监管费是指政府规定房地产公司预售商品房时，由政府机关单位107、对预售房所收到的款项进行监控管理而向房地产公司收取的监管费，该项收费通常以监控预售款资金作基数计算应付监管费。发生时核算至“销售费用-监管费”。23.诉讼仲裁费诉讼费是指当事人进行民事诉讼、财产案件，应当按照规定交纳案件受理费、其他诉讼费用。诉讼费包括两个方面：案件受理费。就是人民法院决定受理当事人提出的诉讼后，依法向当事人收取的费用。其他诉讼费用。人民法院除了向当事人收取案件受理费外，还应收取在审理案件及处理其他事项时实际支出的费用。主要包括：勘验费、鉴定费、公告费、翻译费（当地通用的民族语言、文字除外）。证人、鉴定人、翻译人员在人民法院决定开庭日期出庭的交通费、住宿费、生活费和误工补贴费。108、采用诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用。执行判决、裁定或者调解协议所实际支出的费用。人民法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用。仲裁费是仲裁机构向仲裁案件的当事人收取的，用以补偿仲裁机构及其仲裁人员办理仲裁案件开支的专门费用。包括仲裁机构的案件管理费用，仲裁员办理案件的报酬，辅助办案费用（翻译费、记录费用、通讯费用、开庭费用等），调查取证，律师费，办案差旅费用，其它费用（证人费用、专家咨询费用、调查费、鉴定费、勘验费等）。发生上述费用时核算至“管理费用-诉讼仲裁费”。24.保险费保险费简称保费，是指投保人为转嫁风险支付给保险人的与保险责任相应的价金。一般情况下，保险费按保险金额与保险费率的乘109、积来计收，也可按固定金额收取。主要包括财产保险、意外保险、公众责任保险，为职工向商业机构购买的补充养老保险、补充医疗保险、人身意外伤害保险等。发生时核算至“管理费用-保险费”。汽车保险在成本、费用中的“车辆费用-保险费”中核算。25.坏帐损失坏账损失是指公司确定不能收回的各种应收款项。坏账的确认都要遵循财务报告的基本目标和会计核算的一般原则，尽量做到真实、准确、切合本单位的实际。一般来说，应收账款符合下列条件之一的，就应将其确认为坏账：1.债务人死亡，以其遗产清偿后仍然无法收回的账款；2.债务人破产，以其破产财产清偿后仍然无法收回的账款；3.债务人较长时期内未履行其偿债义务，并有足够的证据表明110、无法收回或收回可能性极小的账款。其中第1、2个条件必须取得法律文件或证明，而第3个条件是需要相关经办部门确认该款项无法收回或收回可能性极小。 目前公司坏账损失的采用直接转销法核算。在坏账损失实际发生，并经集团财务部同意方可处理，直接记入“管理费用”科目。26.存货损失存货损失指有关商品、产成品、半成品、在产品以及各类材料、燃料、包装物、低值易耗品等发生的盘盈、盘亏、变质、毁损、报废、淘汰、被盗造成的净损失，以及存货成本的高留低转资金挂账等。发生存货损失时借记“待处理财产损溢”，贷记“原材料”或“库存商品”，根据存货资产管理制度流程待公司领导明确存货损失处理属公司承担部份时借记“管理费用-存货损111、失”科目，个人或保险公司承担部份借记“其他应收款”，贷记“待处理财产损溢”。27.公证费公证费是指公证处根据当事人的申请，依法办理证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性等事项的收费。包括贷款公证费，房产公证费，合同公证费，买卖合同公证费，房屋继承公证费，证明文件上的签名、印鉴属实，证明文件的副本、节本、 译本、影印本与原本相符等。发生公证费时核算至“管理费用-公证费”。28.交易手续费交易手续费指公司在销售过程中发生交易费、手续费等。一般房地产交易手续费，是指由政府房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。包括交易服务费、交易手续费（备案费）、112、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。发生时核算至“销售费用-交易手续费”。29.销售代理费销售代理费是指公司在销售业务发生时支付给中间人的报酬，中间人必须是为本公司提供介绍服务而且可实现销售的单位或个人，及将部分或全部销售业务外包给专业等销售公司而发生的代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费、业主免管理费（开具销售佣金发票形式免业主管理费）等。30.后续维修工程后续维修支出一般核算完工物业出现质量问题等因素需要支付维修费，主要是指销售的已交付业主使用的物业出现质量问题,经双方协商应由公司负责的,则其支出由房地产公司承担，这情况的后续维修工程额度比较小，将其成本直接列入“销售费用113、-后续维修工程”科目核算。若在交付给业主使用时已经存在较大的质量问题，之前在核算完工产品成本时没有包括估算由于质量问题而承担额外的后续维修工程费，一般这情况的后续维修工程额度比较大，实属该物业建造成本的一部份,应先通过生产成本归集，月末调整库存商品成本和已结转损益的主营业务成本，不视作“销售费用-后续维修工程”。已移交给物业管理公司管理的区域由于使用过程中而造成损坏产生的维修由管理公司承担（一般情况下以是否过保质期来判断），应当在发生时计入当期 “主营业务成本-维修费”科目核算。如已移交物业管理公司接管的楼宇内电梯、公共设施（如路灯、水管、消防设施、道路、公园设施、门禁设施等）所产生维修费和保114、养费等不视为后续维修支出，由物业管理公司承担，计入管理公司当期“主营业务成本-维修费”。公司自有物业的后续维修费由物业拥有者承担，自有物业的后续修理支出符合固定资产确定条件：与该固定资产有关的经济利益很可能流入公司以及该固定资产的成本能够可靠地计量，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除替换部分账面价值。如果不符合固定资产确定条件，则根据物业持有公司来承担该维修费并计入“管理费用-维修费”。31.无形资产摊销无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。摊销时“管理费用-无形资产摊销”。32.土地使用税土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地115、单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。申报缴纳的同时通过“应交税费-土地使用税”核算。并予以费用化处理，通过“管理费用-土地使用税”科目核算。33.印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受,使用税法规定应税凭证征收的一种行为税。凡发生书立、领受使用应税凭证行为的,都应按照规定缴纳印花税。印花税的征税范围如下：（1）10类合同，即： 购销合同 加工承揽合同建设工程勘察设计合同 建筑安装工程承包合同财产租赁合同 货物运输合同 仓储保管合同 借款合同 财产保险合同 技术合同。 （2）产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据，包括116、财产所有权和著作权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移时所书立的转移书据。 （3） 营业账簿，指单位和个人从事生产经营活动所设立的各种财务会计核算账簿。包括单位和个人从事生产经营活动所设立的各种帐册。营业账簿按其内容不同,可分为记载资金的账簿和其他账簿.这里说的记载资金的账簿是指反映生产经营单位资本金数额增减变化的账簿;其他账簿,是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿,包括日记账簿和各种明细分类账簿。（4）权利许可证照。包括政府部门发给的房屋产权证,工商营业执照,商标注册证,专利证,土地使用证等。申报缴纳时计入“管理费用-印花税”中，并同时通过“应交税费-印花税”核算。34.117、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。申报缴纳时计入“管理费用-房产税”中，并同时通过“应交税费-房产税”核算。35.简易样板房及摊销核算设在会所及售楼部内样板房以及样板房领用物料（家私、电器、装饰用品、床上用品）的摊销。计入“销售费用简易样板房及摊销”。36.装修费及摊销本科目核算卖场装修费、展销中心装修费、办公室装修费等。零星装修费金额较小直接计入“销售费用、管理费用-装修费”。金额较大时，按管理要求需要进行分摊的，通过 “长期待摊费用”进行分摊计入“销售费用、管理费用-装修费”。第五章 附则本规范由集团财务资金部制定并负责解释，自集团财务资金部负责人签发起，开始实施。