1、XX置业有限公司管理制度手册 XX年4月 目录第一章 办公室岗位职责4一、办公室工作内容4二、办公室主任工作职责5三、办公室行政助理职责5第二章 财务部岗位职责6二、财务部经理岗位职责6三、 财务会计岗位职责7四、 出纳员岗位职责8第三章 销售部岗位职责9一、销售部岗位职责9二、销售部经理岗位职责9三、销售部经理岗位职责10四、销售部置业顾问岗位职责10第四章 工程管理部工作职责10一、部门目标11二、基本职责11三、部门经理岗位职责11四、项目管理工程师岗位职责11五、材料管理工程师岗位职责12六、技术管理工程师岗位职责12第五章 工程招投标工作管理制度18一、目的18二、适用范围18四、职2、责18五、工作内容18第六章 工程管理部工地检查制度20一、目的20二、检查方法20第七章 材料设备采购管理制度20一、目的20二、适用范围20三、工作职责：21四、 操作程序：21第八章 项目经理部的架构与建制23一、项目经理部的定位23二、项目经理部的岗位划分及人员配备23三、项目经理部工作内容24四、项目经理部工作职责25五、项目总经理工作职责25六、项目总经理工作权限26七、项目经理部主管工程师职责26八、专业工程师岗位职责26第九章 项目经理部工程管理程序28一、目的28二、范围28三、职责28四、主要内容28第十章 施工图纸会审管理制度32一、目的32二、参加人员32三、工作职责33、2第十一章 设计变更和工程签证管理程序35一、目的：35二、适用范围： 35三、操作程序：35四、支持性文件及质量记录36五、开工前的准备工作37六、施工质量预控37七、施工质量过程控制38八、事后控制与成品保护38九、工程验收38第十二章 工程进度控制及管理办法39一、目的39二 、职责39三、工作内容39第十三章 住宅交付使用标准规定40一、住宅竣工验收操作流程40二、住宅竣工验收操作规范41第一章 办公室岗位职责一、办公室工作内容（一） 公司人事管理工作1、 协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；2、 协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；3、 协助公4、司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作；4、 协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力；5、 负责员工工资的管理工作；6、 负责正式员工劳动合同的签订；7、 负责保存员工相关个人档案资料；8、 负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相关福利；9、 根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作；10、 负责为员工办理人事方面的手续和证明。（二） 公司行政管理工作1、 制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况；2、 负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；3、 根据董事会批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控制行5、政费用的支出；4、 负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度；5、 负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定；6、 负责公司文件的管理工作；7、 根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理；8、 负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作；9、 负责公司外围环境卫生的管理；10、 负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理；11、 负责员工食堂工作的管理；12、 负责对外的接待及票务、住宿等工作；13、 根据总经理的指示6、，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议；14、 负责公司大事纪工作；15、 负责信访接待工作；16、 负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作； 17、 负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。（三）公司考勤制度一、上下班时间1、正常工作日作息时间：上午：8:0012:00 上班及工作时间；中午：12:0014:00 午餐及休息时间；下午：14:0018:00 工作及下班时间。3、节假日或特殊情况如有调整另行通知。二、考勤工作1、考勤工作以部门为单位组织实施，即各部门负责收集本部门员工的遵章守纪情况，办公室负责每月考勤记录的汇总统计和督促检查执行情况。2、每月职7、工的考勤工作记录由各部门领导收齐后于次月1日交办公室汇总统计，作为员工下月工资核算的依据。3、考勤工作是一项严肃而细致的工作，关系到职工的工作考核、业绩评价和奖惩等切身利益，各部门领导应本着高度负责、秉公办事的态度做好该项工作。三、迟到、早退及外出1、员工未经请假超过上班时间及早退时间在15分钟内的，每次扣除当月工资15元，迟到、早退超过15分钟的按半天事假计扣工资。2、如遇大雾、大雪等恶劣气候影响所造成市内交通困难，或发生意外事故而不能按时上班的，可按有关规定酌情处理。3、在工作时间内因工作需要外出，应征得本部门领导同意并做好外出记录，以便掌握人员去向。部门负责人外出直接向公司领导请假。员工8、出差应按规定报批。4、未经部门领导同意，在工作时间内擅自离岗外出者，一律按早退规定处理。5、每月迟到或早退三次以内者，部门领导给予批评教育，三次和三次以上者扣除当月全额绩效收入。四、病假1、员工因病或非因公负伤需请假，应有医院出具的病历证明，属急诊情况的应及时通知所在部门领导，并在上班后补交医疗证明2、超过三个月属长病假的员工，工作年限不满十年的，从第四个月起发给基础工资的80%，工作年限超过10年以上的，发给基础工资的90%。3、员工病假的日数应为剔除所含的公休或国定假后的实际天数。二、办公室主任工作职责（一） 完成公司领导交办的各项工作；（二） 负责公司的人事管理、工资管理工作；（三） 负9、责公司的财产管理工作；（四） 督促检查各部门执行公司规章制度情况；（五） 行政费用的计划预算编制及使用情况的审核；（六） 公司印章、介绍信及文件档案的管理；（七） 公司的所有后勤保障，即：车辆安排、安保、食堂、接待、票务、办公用品购置等。三、办公室行政助理职责（一）打印公司文件，并负责办公室电话、传真、复印机等到设备的使用权用与管理；（二）负责报刊、信件的发放、转送工作；（三）保证各部门联络畅通，并了解各部门工作内容；（四）负责考勤登记工作；（五）登记公司员工外出内容；（六）布置公司会议的会场，负责通知参会人员会议时间、地点，必要的做会议记录；（七）热情接待来访人员，做好信访工作；（八）积极参10、与各项活动，协助办公室主任处理应急事。第二章 财务部岗位职责一、财务部工作内容（一） 参与制定本公司财务制度及相应的实施细则。 （二） 参与本公司的工程项目可信性研究和项目评估中的财务分析工作。（三） 负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报。（四） 负责对财务工作有关的外部及政府部门，如税务局、财政局、银行、会计事务所等联络、沟通工作。（五） 负责资金管理、调度。编制月、季、年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。（六） 负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。负责销售楼款的收款工作，并及时送交银行。（七） 负责每月转账凭证的编制，汇总所11、有的记账凭证。（八） 负责公司总长及所有明细分类账的记账、结账、核对，每月5日前完成会计报表的编制，并及时清理应收、应付款项。（九） 协助出纳做好楼款的收款工作，并配合销售部门做好销售分析工作。（十） 负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作。（十一） 负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务。（十二） 负责先进管理，审核收付原始凭证。（十三） 负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账，月末与银行对账单和对银行存款余额，并编制余额调节表。（十四） 负责公司员工工资的发放工作，现金收付工作。二、财务部经理岗位职责（一） 具体负责本12、公司的财务会计工作1、 对各项财务会计工作定期研究、布置、检查、总结。严格遵守财经纪律和公司各项规章制度。不断改进和提高财务会计工作水平。2、 督促本公司加强定额管理、原始记录和计量检验等基础工作。3、 认真审核会计凭证和会计报表，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、报送及时。（二） 组织制定本公司的各项财务管理制度1、 制定的各项财务管理制度应便于各部门管理和核酸并有利于提高经济效益2、 随时检查各项财务制度的执行情况，发现违反财经纪律、财务会计制度的，及时制止和纠正，重大问题应向公司领导汇报。3、 及时总结经验，不断完善各项财务管理制度。（三） 组织编制本公司的财务收支计划，按时报13、送公司领导，并检查各部门执行情况1、 在编制财务收支计划前，应要求各职能部门提供切实可行的收支计划明细表，经审核验证后据此编制本公司的财务收支计划和编制说明。2、 经总经理审批的财务收支计划，应组织有关职能部门严格实施，不得随意突破。3、 资金掉要如实反映矛盾和问题，有效利用现有资产，保证经营活动正常进行。（四） 组织编制本公司的成本计划和费用预算，并将各项计划指标分解下达落实并检查执行情况。1、 编制的成本计划应现金合理，费用预算应厉行节约，费用开支不突破规定范围。2、 在本公司总经理的组织下，应将成本计划和费用预算案项目分解，逐步落实到各职能部门。3、 设计必要的台帐及时反映、分析计划或预14、算执行情况。并向各职能部门反馈。（五） 充分运用会计资料，分析经济效果，提供可靠信息，预算经济前景，为公司领导决策提供依据。（六） 组织本公司财务人员学习政策法规和业务技术，负责财会人员的考核。（七） 负责协调财务和各部门的工作，多于其他部门联系、协调，把财务工作纳入正轨。（八） 负责保管公司财务专用印鉴，并按公司财务制度使用印鉴。（九） 负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。 （十） 完成公司领导交办的其他工作。三、 财务会计岗位职责（一） 设置和登记总帐和各明细账，并编制各类报表。1、 编制总长科目余额表，并与有关明细账核对，保证帐帐相符。2、 编制15、会计报表。各种会计报表做到数字真实，计算准确，内容完整，及时使报送政府有关部门。3、 协助办公室建立低值易耗品台帐。4、 各类帐户设置应做到齐全、明晰、同时设置和登记固定资产明细表（二） 根据工财务管理制度和会计制度，登记总账和明细帐，账户应按币种分别设置。（三） 会同其他部门定期进行财产清查，及时清理往来帐。1、 根据本公司财务管理制度，负责设计下发清查明细表，定期组织对固定资产、低值易耗品、库存商品和物资、应收帐款、银行存款和现金进行盘点清查。2、 对盘盈、盘亏、报废毁损、坏帐损失，应查明原因，分清责任，专项报告。按规定的审批权限批准后方的进行会计处理。（四） 编制和保管会计凭证及报表。负16、责编制公司的转账凭证、记账凭证并分月编号，做到规格化。每月终了，要整理会计凭证和资料，集中保管。年终办完财务决算后，应将全年的会计资料收集齐全，整理清楚，分类排列，以便查阅。需要归档的会计资料，应按有关规定及时归档。（五） 负责控制财务收支不突破资金计划，费用支出不突破规定的范围。（六） 会同有关部门拟定固定资产管理、材料管理、资金管理与核算实施办法。对于固定资产、商品、材料、低值易耗品等手法、转移、领退和保管，都要会同有关部门制定手续制度，明确责任。（七） 负责成本核算和利润核算1、 拟定本公司成本核算办法，编制成本、费用计划，加强成本管理的基础工作，核算成本和费用。2、 编制成本、费用报表17、，编制；利润计划，办理销售款项的结算业务；负责销售和利润的明细核算。3、 正确计算销售收入、成本费用、税金和利润以及其他各项收支。（八） 完成财务经理交办的其他工作。四、 出纳员岗位职责（一） 办理现金收付和银行结算业务：严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据有关人员审核签章的收、付款凭证，进行复核，办理款项收付。对于重大的开支项目，必须经过会计主管人员、公司领导审核签章，方可办理。收付款后要在收付款凭证上签章。（二） 库存现金不得超过银行核定的险恶，超过部分要及时存入银行。不得以 “白条”抵充库存现金，更不得任意挪用现金。（三） 严格控制签发空白支票。如因特殊情况确需签发不填写金18、额的转账支票时，必须在支票上写明，收示单位名称、款项用途、签发日期、规定限额的报销期限，并由使用支票人在支票登记薄上签章。逾期未用的空白转账支票，要及时收回注销。不得将空白支票交给其他单位或个人签发。对于填写错误的支票 ，必须加盖“作废”戳记，与存根一并保存。支票遗失时，要立即向银行办理挂失手续。（四） 编制和保管会计记账凭证。根据审核无误的收、付款原始凭证，填制记账凭证，记账凭证的内容必须填齐，附有原始凭证。填制会计凭证的字迹必须清晰、工整并正确使用会计科目。要妥善保管会计凭证，应按编号顺序，折叠整齐，按月装订成册，加盖封面、封底、盖章归档。（五） 登记现金和银行存款日记账。1、 根据记账凭19、证，逐笔按顺序登记现金和银行存款日记账，做到日清日结。现金的账面余额要同时及库存现金核对相符。银行的账面余额要及时与银行对帐单核对，月末要编制“银行存款余额调节表”，使帐面余额与对帐单上余额调节相符，对于未达帐项要及时查询，要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票。不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。2、 出纳员不得兼管收入、费用债权、债务帐薄登记工作以及稽核工作和会计档案保管工作。（六） 保管库存现金和各种有价证券。对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺，如有短缺，要负责赔偿，保险箱密码要保密，保管好钥匙，不得转交他人。（七） 保管有关地税、国税的计算机代码因帐、空白收20、据和支票出纳员说管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。签发支票所使用的各种印章；财务章、法人印章由财务经理负责保管。对于空白收据和空白支票必须严格管理，专设登记薄登记，认真办理领用注销手续。（八） 完成财务部经理交办的其他工作。第三章 销售部岗位职责一、销售部岗位职责（一）正确掌握市场1、 定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。2、 收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。3、 负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。（二）确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。 1、完成公司下达的销售任务为目的21、，确定销售目标，制定销售计划。2、 监督计划的执行情况，将销售进展情况及时反馈给总经理。3、 根据项目的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。4、 完善房地产营销策划方案，制定执行系统并监控执行结果。（三）管理销售活动1、 制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。2、 营销队伍的组织、培训与考核。3、 客观、及时的反映客户的意见和建议，不断完善工作二、销售部经理岗位职责销售经理的主要职责是组织、安排、落实销售部的各项工作。领导完成项目销售工作。具体内容分为以下几项：（一）负责销售部行政管理，组织协调销售部各项日常工作。（二）负责销售部工作时间、人员安排，管理、监22、督销售部工作纪律。（三）负责业务员工作行为，形象规范管理。（四）负责工作环境卫生监督、管理。（五）负责销售部销售业务管理：1、 定各阶段销售目标，根据市场状况及时调整销售策略及销控计划，策划组织实施各项销售工作。2、 组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等回馈信息，为公司决策提供依据。3、 定期组织安排房地产市场调查与分析，提出市场调查报告，全面掌握市场情况，为公司经营决策提供依据。4、 协调配合业务员与客户的谈判，监督接待、谈判签约等销售进程，促进成交，审核合同条款。5、 组织每周销售例会，总结销售情况。6、 负责组织业务培训及考核。7、 制定并组织销售业务流程、监督实施。8、 23、制定并组织填写各类销售统计报表，监督建立客户档案管理。9、 处理各种突发事件，完成公司交办的其他工作任务。 （六）做结佣函，每月统计销售人员佣金、工资情况，列明细表。三、销售部经理岗位职责售楼处销售主管一名，协助经理负责处理并完成每日的行政事务工作。具体工作职责如下：（一）每日10：00前完成前日来电、来访的确认工作，如发现问题汇报经理。（二） 每日11：00前完成剪报及前日剪报资料收集工作、核对销控。（三） 每日下午17：30前完成当日白班作业的汇总工作。（四） 常规工作如下： 1、 负责销售发票、保留单、认购单、合同的使用控制及归档保管。2、 负责每日的记帐。3、 负责复审每日签约的合同、24、认购单、保留单。4、 负责销售部的排班及考勤管理、记录。5、 负责会议的记录、文稿撰写等文秘工作。6、 负责填写工作日志、销售日报及销控表的核对和填制、销售统计工作。7、负责销售部办公用品的管理。8、 配合经理完成销售及经理交办的其他工作四、销售部置业顾问岗位职责1、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。2、了解并掌握项目的各项情况，作到了如指掌，忌一知半解。3、 依照公司要求完成各阶段销售任务。4、 依照销售工作流程，负责接待、看楼、谈判、签约工作，能独立完成整个业务流程。5、 催收成交客户的后期房款，办理相关手续。6、 及时反馈客户情况及销售中各种问题。7、 配合销25、售经理完成市场调查及信息反馈工作。8、 按照公司要求填写相关表格，并建立客户档案。9、 严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。10、 学习、吸收新知识，不断提高自己的业务水平，在工作中学习，在学习中更好的工作。第四章 工程管理部工作职责一、部门目标建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为各项目经理部提供技术、信息支持，使公司在规定时间内，以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅产品，在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。二、基本职责项目管理：工程管理制度，施工质量、进度、签证等监控。材料设备采购：选择合格供应商，样板示范，招投标工作。技术管理：建筑技术信息收集，专业培训，优化设计、26、施工，信息交流。三、部门经理岗位职责确定部门的组织构架，规定下属的工作范围及管理、监理职能；选择下属，进行技能培训，以便保证人才和物力的使用效率最高；通过与其他部门的协调，安排本部门的工作或本部门与其他部门或单位的活动；组织部门工作周例会，检查指定业务工作完成情况， 贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作月报告；对本部门的工作承担责任；协助下属处理重要的和困难的工程管理或技术性问题；在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库；审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；检查各项目管理部工程进度，采取有效的管理措施，以确保公司的最佳赢利程度，并使工27、程符合合同规定的质量标准。四、项目管理工程师岗位职责组织公司相关部门进行施工总承包、施工监理招投标工作并对所有过程中资料进行汇总归档。负责项目IC卡、施工、监理中标通知书的办理。根据工地检查规范及考核标准，定期或不定期考核各项目部土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告；收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为项目部提供技术服务支持；审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保各项目部执行的是最有效的工程规范；五、材料管理工程师岗位职责负责编制和完善甲供材料管理程序文件；建立和完善建材供应商和产品28、质量标准、建材行情信息库。力求材料性能特征应用技术精湛。保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性；积极推行“住宅联盟”建材采购网上交易新举措，扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。建立合格供应商名册一览表，保证工程质量，规避风险。每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、评估并作好考评记录。对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充；制定甲供材料招标文件标准文本评标标准相关表单；编制甲供材料入围资格、供应商考察考评评定标准，作为合格供应商考察和评定工作的依据；组织并负责实施甲供材29、料采购招投标和合同签约工作；编制甲供材料现场检验和验收指导书，并分发各项目部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量；编制甲供材料供货进度，质量执行情况统计表和供应商合同履行综合考评表，并分发各项目部备案，作为考核各项目部甲供材料管理和各供应商材料供应执行情况的依据；定期收集供应商甲供材料购销信息和各项目部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提交书面报告；积极推广应用新材料、新技术，定期组织各项目部交流、研讨、培训等活动，力求直接体现在设计方案或设计施工图中；工程竣工，公正、公平考核甲供材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写合格供应商评审表，作为今后项目材料采购供货商选择30、的依据。六、技术管理工程师岗位职责与集团设计工程部接口，获取建筑工程技术信息；收集有关新材料、新技术、新工艺、新设备等方面的科技情报，组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求；制订培训计划，积极推广使用先进技术和科学管理方法；在扩初设计开始前向设计院提供结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计要求；对于结构体系复杂的建筑组织专家对施工图设计进行优化工作；审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；与设计院、成本管理部密切配合，解决施工过程中的图纸变更问题；建立可为项目服务的外围专家组；组织与同行业项目管理方面的信息交流。1项31、目管理A. 招标管理项目经理资料项目部成员资料在建项目已建项目确定考察小组成员考察日程安排明确评标原则听取各项目部对原招标文件的意见汇总施工单位情况明确招标小组组长招标阶段明确标段划分及分配原则明确让利范围、工期、保修期、一标几投，中标安排等招标具体内容明确工程指导性造价进行招投标与考察排名靠前的施工单位进一步联系，阐明我公司具体要求。明确其最终合作意向。收集各类招标文件汇总各部门意见请各相关部门提意见优化招标文件修改报主管总经理审批制定考察细则报主管总经理审批实施考察汇总考察情况明确拟邀竟标单位报主管总经理审批安排考察事宜B. 工程管理 进度管理 要求各项目部每月初提供当月的施工进度计划。 32、每月初至工地现场拍摄工程形象进度照片。 要求各项目部提供每周例会会议纪要。 每月中旬至现场检查实际进度情况，对可能出现的工期拖延提出预警。 每月下旬至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片并编制当月进度对比表。 要求各项目部提供当月监理月报分析影响工期的原因（如设计变更、报批保健、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源）、采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法。 质量管理 做好与技术管理小组的对接工作，及时了解新技术、新材料的情况。 参加各项目部施工图纸会审会议。 对施工中遇到的难题提供技术支持。 不断收集最新的施工规范，并及时提供给各项目部作为参考。 审批项目部提交的施工组织设计。 不定期检33、查各分部分项工程实际操作是否与施工组织设计一致。 每月初至项目部检查上月资料档案（如监理日记、监理月报、隐蔽工程验收单、原材料复试报告等）并提出整改通知。 每月下旬至项目部进行复查。 每月初至施工现场检查施工质量（主要为主体结构质量及四大渗漏施工质量）。 每月下旬进行复查。 及时至现场检查重要节点（如基坑开挖、浇筑砼、屋面及卫生间防水、门窗安装、外墙粉刷等）的施工质量做为月考评报告的依据。 在公司内部组织各项目部相互学习。 定期组织项目部及施工单位参观其他施工项目（以市优质结构及白玉兰工程为主）。 安全文明施工管理 定期收集各类最新的安全文明施工规范及规定（上网或通过社会关系），并及时提供给各34、项目部。 定期组织项目部及施工单位参观其他安全文明工地（以市文明标化工地为主）。 组织公司内部的双向交流。 每月不定期对各项目部进行现场抽查、提出相应的整改通知并对提出整改项目及时进行复查。 每月底进行复查。2技术管理工作流程A、扩初、施工图阶段 B、施工阶段设计变更扩初方案施工阶段设计变更变更原因分析、成立报公司批准实施调研报告提出扩初审图意见公司批准实施完成施工图设计提出施工图审图意见制定项目采用新技术、新材料目标施工图审图（710天）组织扩初审图（710天）意见反馈、交换（23天）施工图设计C、新技术、新材料实施流程意见反馈、交换（23天）跟踪实施过程（成本、操作）评估总结设计、项目部参35、与设计（含设计监理）、项目部参与设计部、设计院参与设计部、设计院参与组织施工图交底（57天）设计、项目部、设计院、监理、施工方参与设计、项目、成本部参与3材料管理工作流程审算部、项目经理部与供应商达成合作协议NY半数以上认可淘汰纳入合格供应商信息库公司领导审批供应商参加产品投标供应商承诺及其它服务供应商及产品评估工程、设计、审算、项目部认定意见内部审批符合要求NY供应商及产品资料建筑认定市场及应用情况认定性能认定工程管理部设计部第五章 工程招投标工作管理制度一、目的公司为使各项工程顺利进行，并提高工程招投标工作管理水准，特订立本制度。二、适用范围本制度适用于公司所有项目甲方分包工程、工程监理及36、工程材料采购、设备采购。以下情况除外：工程造价在5万元以下的零星工程，经项目总经理批准；采购金额在5万元以下的材料设备采购；四大公司指定项目及特急项目。三、工作原则招投标工作做到公开、公平、公正、科学、严谨，以适度的成本，挑选最可靠的施工单位和监理单位及材料和设备供货商，确保工期、质量、成本控制达到公司要求，切实维护公司利益。四、 职责工程管理部负责建立由公司认可合作单位（包括承建商、供货商、监理公司）名册和资料库。五、工作内容（1）公司认可合作单位，必须是与公司有过良好合作经历的，或者是社会声誉卓著并且经考察证实具备实力可以合作的单位。合作单位由部门经理及以上级别人员推荐（其他职员可通过部门37、经理推荐），并由推荐部门组织考察小组（工程管理部派员参加）进行考察，出具考察报告，经工程管理部经理签署并报公司分管总经理同意后，即纳入认可单位名册。（2）工程管理部牵头，组织成本管理部和项目经理部在项目结束后对认可合作单位进行评估，评估不合格的单位应予以淘汰。（3）投标单位必须是公司认可名册中的单位。投标单位一般不得少于三家，投标单位不够三家时，需报成本管理部同意，经公司分管总经理批准后备案。（4）投标单位的选择：原则上由项目经理部推荐1/2竞标单位，工程管理部推荐1/2竞标单位，竞标单位必须通过资格预审。竞标单位考察工作由工程管理部负责组织安排。参加施工招投标、施工监理招投标的竞标单位考察工38、作由工程管理部派二名以上专业工程师，成本管理部派一名以上专业工程师，项目经理部派经理（或经理助理）、土建工程师、给排水工程师、电气工程师组成考察小组；参加材料设备招投标的竞标单位考察工作由工程管理部、成本管理部、项目经理部各派一名以上专业工程师组成考察小组。考察综合报告须报公司分管总经理审批后生效。（5）工程招标文件（即工程合同）须征求成本管理部和各项目管理部意见，由工程管理部经理最后定稿，报公司分管总经理审批后备案。成本管理部对招标文件的可控性负最终责任。（6）工程招标文件应采用工程管理部统一制定的标准文本，其内容主要包含：工期要求、工程造价或取费标准要求、质量要求、付款方式、招标范围、结算39、方式、验收标准、及其他要求等。招标文件中的与项目内容相关的空白部分和补充内容，均由经办部门负责填写。（7）工程施工、建设监理、甲供材料、电梯和建筑智能化设计施工的招投标工作，由工程管理部主持，成本管理部、设计部和项目经理部参加。项目经理部对所签定合同的具体实施负责。（8）市政配套材料设备、园林绿化、道路桥梁、建筑装潢等工程的招投标工作，由工程管理部主持，成本管理部、设计部和项目经理部参加。（9）所有工程招投标工作的定标结果报公司分管总经理经理批准后生效。签约按上海万科房地产有限公司合同（协义）审批表程序执行。（10）按照国家和上海市有关规定应进行公开招标的工程和项目，由主办部门负责按政府有关规40、定执行和办理相关手续。（11）全部招投标资料需按公司档案管理规范进行归档保管。第六章 工程管理部工地检查制度一、目的为使工地检查工作规范化、制度化，便于公司及时了解各工地的质量、进度等情况，特订立本制度。二、检查方法2.1 检查工地，是工程管理部的日常工作内容之一，主要指工程管理部代表公司对公司各项目工地的质量、进度、工程签证、设计变更、合同履约等情况进行定期检查及不定期抽查，并将检查结果总结发布。2.2 工程管理部应不定期参加各工地的工程例会，对施工现场进行抽查，以了解工地的现状及存在的问题，根据问题的重要程度出专题报告，知会项目经理部并抄报公司分管总经理。2.3 工程管理部应于每月下旬对各41、工地进行一次大检查， 各项目经理部在检查中应给予积极支持与配合，并指派一名专业工程师配合检查工作，具体检查考核表详见项目经理部项目管理工作考核汇总表。2.4 工地检查的内容包括，各专业的质量情况、工程总体进度完成情况、现场文明施工情况、配合销售情况、公司工程管理规范的执行情况等。2.5 各项目经理部应将每周的“工程例会纪要”，在会后的第二天以电子邮件的形式发给工程管理部。2.6 各项目经理部应在每月30日之前，将本工地的质量情况、进度完成情况、下月主要工作计划、主要设备材料供货详细计划、配合销售工作的进展情况、存在的主要问题等，以电子邮件的形式给工程管理部。或将上述内容充实到工程月报中，在规定42、日期（每月30日）之前，抄送给工程管理部。2.7 各项目经理部应将现场发生的重大事件（如：重大的质量事故、人身安全事故等）,及时以电话及电子邮件的形式通知工程管理部。2.8 工程管理部每季度对各工地进行一次评估汇总，并将评估报告发给各项目经理部及上报公司领导。第七章 材料设备采购管理制度 一、目的全面了解供应商及其产品的特性，规范选择供应商的操作程序。对采购 过程进行控制，确保采购产品符合公司要求。 二、适用范围 适用于公司采购各类工程物资的各项控制活动。三、工作职责：3.1 工程管理部a) 组织对材料供应商的考察和评估工作b) 汇总编制材料设备管理控制汇总表c) 对材料设备进行选样和封样d)43、 编制招标文件，组织成本管理部、项目经理部进行招标活动e) 督促材料设备供应商在a-网上注册，并跟踪指导。f) 负责按照集团材料设备采购规定在a-网上进行材料设备招投标采购g) 负责材料设备采购合同签约h) 负责采购文件的保管i) 按照材料样品仓库管理程序对公司本部材料设备样品间进行日常管理维护工作。j) 编制、修订、解释本制度3.2 设计部a） 确定材料设备设计标准b） 制定满足项目总进度计划的设计标准确认时间表c） 对材料设备样板进行确认3.3 成本管理部a） 确定材料设备的目标控制成本b） 参加材料设备招标工作3.4 项目经理部a) 编制材料设备进场计划b) 参加材料设备招标工作c) 负44、责材料设备采购合同执行d) 负责采购材料设备进场验收e) 负责供应商供货评估f) 负责材料设备现场封样仓库的日常管理四、 操作程序：4.1 项目扩初设计阶段，设计部根据材料设备分类明细表提供材料设备设计标准确认表、材料设备设计确认计划表，项目经理部提供材料设备进场计划表，工程管理部组织设计部、成本管理部对材料设备的设计标准、功能要求和目标成本讨论后汇总编制材料设备管理控制汇总表，经公司总经理层审批通过后予以实施。材料设备的设计标准、功能要求和目标成本只有在公司总经理的书面同意后才能做更改。4.2 工程管理部按照工程招投标工作管理制度、供应商评价和选择程序的有关规定，组织成本管理部、项目经理部对45、材料设备供应商进行考察和评估。4.3 工程管理部编制合格供应商目录。4.4 工程管理部负责编制采购招标文件，成本管理部、项目经理部参与编制，法律室负责审核，按照材料设备采购招标文件内部审核表填写审核意见，经分管总经理批准后进行招标工作。4.5 工程管理部组织开标评标工作，成本管理部、项目经理部各一人以上参与。决标后填写材料设备招投标工作流程表，报分管总经理批准。由工程管理部签发中标通知书，并报合同审批。合同报批应附合同文本、供应商资质证明、材料设备招投标工作流程表及其他相关资料。4.6 工程管理部负责甲供材料采购合同签约，项目经理部负责甲指乙供材料由项目经理部、供应商、施工总承包单位进行三方合46、同签约。4.7 项目经理部负责采购合同实施，并根据设计（工程）变更情况对原采购合同签署补充协议。4.8 根据产品选样和封样程序规定，工程管理部组织采购产品（甲供材料）选样和封样，项目经理部组织采购产品（甲指乙供材料）选样和封样，并填写材料设备封样清单。材料设备封样清单由工程管理部、项目经理部、供应商各存一联。4.9 工程管理部组织项目经理部、供应商等相关单位对甲供材料采购合同实施合同交底，并填写材料设备合同交底单。对于三方采购合同由项目经理部组织监理、施工单位、供应商等相关单位进行交底。4.10 工程管理部负责甲供材料封样物、卡标识，并移交项目经理部保管，办理移交手续。项目经理部负责甲指乙供材47、料封样物、卡标识,项目经理部负责现场仓贮物资管理，并按材料样品仓库管理程序实施。项目竣工，项目经理部负责将现场封样产品完集中到材料样品间，由工程管理部统一保管。4.11 项目经理部组织协调监理单位分阶段和发货前对订购产品的入厂验证和订购产品进场验证，并按进货检验和试验程序规定实施。4.12 项目经理部做好采购产品验证记录、验证标识和验证日记，按规定填写供应商供货质量、进度考核表、供应商供货评估表，由项目秘书存档。4.13 项目经理部协调与供应商之间的材料（设备）供求进度、质量验证和工作配合关系，协调供应商与监理单位、施工总承包单位等之间的合作关系。4.14 合同实施期间，项目经理部负责与设计部48、的设计业务对接。4.15 对于甲方指定分包工程，项目经理部督促供应商严格执行工程隐蔽验收，半成品和成品验收制度，并规范办理工程验收手续，以此作为工程付款、结算的依据之一。4.16 项目经理部负责及时通报采购产品损失现象（含工程、设计变更将发生现象），并按材料设备设计变更审批表实施。4.17 项目经理部在每月25日，将材料设备采购调整计划（与材料设备采购计划格式相同）、供应商供货质量、进度考核表、材料设备采购月报表送交工程管理部备案。4.18 项目经理部负责完整收齐所有采购材料设备全套工程竣工验收资料报质监站，如：产品合格证、质量保证书、检测（试验）报告、营业执照、资质证书、产品使用说明等。4.49、19 项目经理部负责做好各类采购材料（设备）付款台帐，付款台帐记录应包含合同类别、合同单位、产品名称、合同总价、工程量、增减工程量、增减帐目、各阶段付款金额和日期、结算金额、付款报批日期、支票金额、支票编号、支票（现金）收发日期、支票（现金）签收人、签收日期等。4.20 项目经理部负责整理审核“货物验收清单”、发票和其他单据，并按 项目付款审批表申请甲供材料（设备）付款，“付款审批表”主办人意见栏里必须由总监理工程师审核意见。项目经理部主办工程师负责付款审批手续准确、及时、完整、规范。4.21 工程竣工后，项目经理部负责就供应商相关产品售后服务内容及文件资料向物业管理部门交底，由物业管理部门与50、供应商对口联系维修业务。如发生困难或遇阻力时，由项目经理部协助办理。4.22 工程管理部组织相关部门总结与经验教训评估。建立经验教训档案库。第八章 项目经理部的架构与建制一、项目经理部的定位项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目经理部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通项目经理部与公司各部门之间，项目经理部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。二、项目经理部的岗位划分及人员配备项目经理部下设十个岗位，即项目总经理、项目总经理助理、51、工程主管、土建工程师、给排水工程师、电气工程师、配套工程师、园林工程师、概预算工程师、资料员。项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法，其它岗位的人选由项目经理拟定后报总公司人力资源部批准同意后备案。人员标准配备为13人，配备情况如下：项目总经理、项目总经理助理、园林工程师、资料员、后勤人员（司机）各1人；专业工程师（土建、给排水、电气）共8人（其中设两名工程主管），每人负责两个标段的专业管理工作；各专业工程师原则上要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不52、留死角，同时要避免职责交叉重叠。每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。三、项目经理部工作内容工程工期、质量、材料、成本由项目经理部负责，项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责。项目控制要素的具体工作分工如下表工作内容责任部门报批报建项目前期区级报批报建工作、办理工程建设施工许可证、报质监安监项目经理部负责开工准备包括现场确定红线点；场地拆迁清理；地形图测量；申请施工用水用电；申请施工用水排放许可；临时施工路口报批；临建施工报批；围墙、道路及临时设施施工；市政配套管线到位情况的进一步落实；等等项目经理部负责施工及监理合同施工53、队伍考察、招标及签约工程管理部负责，项目经理部参与，成本管理部监控监理单位选择及签约零星工程零星工程施工队伍的招标及签约项目经理部负责，按工程招投标工作管理制度执行，由工程管理部、成本管理部监控图纸及方案评审初步设计、各专业施工图纸专家评审工程管理部负责，设计部、成本管理部及项目经理部参与基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定项目经理部组织，工程管理部、设计部、成本管理部参与材料设备选样、定型设计部负责制订材料设备供货计划项目经理部负责 甲供材料设备询价及订货工程管理部负责，设计部、成本管理部参与及监控甲供材料设备的到货验收项目经理部负责工程验收基础验收项目经理部负责，工程管理部协助主54、体结构验收工程竣工核验各专业工程验收（规划、消防、配套、电梯等）1、 项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。四、项目经理部工作职责1） 实行项目总经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令,确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。2） 应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在小区建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。3） 以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人55、员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。4） 部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。5） 有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。6） 坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优良群体、提高工程质量、降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。7） 认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；配合销售做好施工现场文明施工管理工作；8） 对工程质量、进度及合同管理负直接责任；严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作；9） 与项目发展部、设计部接口56、，全面负责进行项目前期报批报建工作；10） 负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收、工程质量评奖等工作。五、项目总经理工作职责1） 项目总经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任；2） 根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实各管理人员职责，组织项目经理部开展工作。3） 负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；4） 参与选择施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；5） 全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；6） 严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；7） 执行公司发布的各项指令，57、接受公司各业务部门的指导、检查、监督；8） 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；9） 定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。六、项目总经理工作权限1） 有对总价在5万元以下零星工程合同的签署或否定权；2） 在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；3） 有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；4） 有员工升职、加薪建议权。七、项目经理部主管工程师职责1） 全面协调各专业施工的管理协调工作。2） 开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。3） 审核各阶段进度计划并监控其实施。458、） 对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项组织抽验。5） 组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。6） 对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。7） 定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。8） 竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。八、专业工程师岗位职责1 土建工程师：1） 掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；2） 掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设59、计要求、装饰美观、使用方便；3） 能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；4） 掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用；5） 能够在现场指导监理公司、工程队的工作，确保工程进度，工程质量达到整体工程的进度要求；6） 协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作；7） 严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；8） 负责范围：土建的全部工程。2 给排水工程师：1） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核；260、） 掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便；3） 能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求；4） 掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定；5） 负责完成水、煤、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费；6） 掌握水、煤、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，61、并能够合理的运用；7） 具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；8） 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；10） 负责范围：上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。3 电气工程师：1） 掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；2） 掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，使电62、气系统的安装合理、美观、使用方便；3） 能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求；4） 掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定；5） 负责完成电气各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关政府职能部门密切联系，申请减免费用、缴费；6） 掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用；7） 具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求63、；8） 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；9） 严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；10） 负责范围：供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。4 环境工程师：1） 掌握负责项目所有环境配套相关任务，包括道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等；2） 负责完成各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜；3） 与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费；4） 协助施工单位开展工作，监督进度和质量，并确保工期；5） 协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的64、交接工作；6） 严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责；7） 从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；8） 由项目经理部总经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。第九章 项目经理部工程管理程序一、目的规范项目经理部的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目经理部管理的协调一致性，每个项目经理部自身工程管理的连贯性。二、范围本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。 三、职责项目经理部负责监督和协调监理、施工单位履行合同，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司关于项目的质量目标和65、进度目标，协助成本管理部完成目标成本控制。四、主要内容4.1 施工准备管理4.1.1 相关手续的办理项目经理部负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。4.1.2 施工组织设计审查 在施工单位中标后，项目经理部应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制施工组织设计，报监理单位、项目经理部成本管理部、工程管理部审查。施工组织设计审查要点详见管理文件：SHVK-EMD-PM-0094.1.3 监理规划和监理实施细则的审核项目部督促监理单位及时66、提交监理规划和监理实施细则，并认真审核。4.1.4 施工图纸交底与会审项目经理部必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，设计部、成本管理部、工程管理部参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。对于“三边”工程，应分期、分批及时进行。4.1.5 开工报告的审批主体工程开工前，项目经理部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：A 施工图已交底、会审；B 施工组织设计已审批；C 施工现场已具备施工条件D 施工单位的各项准备工作已就绪E 监理规划和监理实施细则已审核 4.2 合同管理4.2.1 施工监理合同管理（详细内容见合同管理制度）4.2.1.1 项目部专业工程师必须67、全面掌握监理合同基本内容，对监理人员的资质要求、监理单位的工作任务、监理的工作内容、开展工作的方式方法、对监理单位的奖惩措施、甲方应配合的工作都应该非常熟悉，并严格按此操作。4.2.1.2 对进场开展工作的监理人员进行资质审查，及时调换不称职的监理人员。4.2.1.3 审核监理单位提交的各种文件报告，并签署意见；监督检查监理单位对施工单位提交的各种文件报告的审核情况。4.2.1.4 经常深入施工现场了解工程实体质量，检查监理单位的旁站、巡视、检测、隐蔽验收等工作是否满足合同及规范的要求。4.2.1.5 定期检查监理单位的各种内业资料，是否满足合同和有关规范的要求，是否及时、完整、正确。4.2.68、1.6 协助监理单位解决施工中出现的问题，树立监理单位的威信，为监理单位开展工作创造外部环境，按合同规定及时支付监理费。4.2.1.7 督促监理单位定期进行工作总结，分析产生问题的原因，提出解决问题的办法和采取预防的措施，为以后的项目总结经验教训。 4.2.1.8 工程管理部每半年提交一份有关监理单位工作情况的专题报告。4.2.2 施工合同管理4.2.2.1 项目经理部的每份施工合同必须落实责任人，合同责任人必须熟悉合同相关条款，严格要求监理单位按合同的规定对施工单位进行质量、进度、成本、安全文明等的控制。4.2.2.2 施工合同责任人在工程开工至竣工期间应填写合同台帐，及时反映每阶段工程进展69、情况。4.2.2.3 工程半月报经责任人的直接上司审核后，交项目总经理签字确认。每份合同完成后责任人必须提交一份报告，将最终结果与原合同进行比较分析，主要是进度、成本和质量，最后由项目经理部进行评审。4.2.2.4 每份合同应收集相关的管理资料，由合同责任人负责，文件原件交项目秘书归档。当合同责任人改变时，应办理好交接手续，并且经其直接上司确认。4.3 设计变更和工程签证管理4.3.1 现场主办工程师必须熟悉合同中关于工程签证管理的具体办法，特别注意分清是否在合同规定的乙方责任的范围内。4.3.2 工程签证必须及时办理，每月进行汇总。4.3.3 监督检查监理单位对工程签证的审核情况，主办工程师70、必须认真进行复查。4.4 质量控制管理4.4.1 项目经理部作为公司派驻施工现场的专门机构，应重视质量控制工作。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。4.4.2 施工预控：项目经理部各分部分项开工前主要是督促监理单位检查施工单位的各项准备工作，检查监理单位的准备工作4.4.2.1 检查监理单位对施工方案、施工技术交底等审核情况4.4.2.2 督促检查监理单位认真执行样板引路制的实施。4.4.2.3 审查监理单位编制的监理实施细则。4.4.3 过程控制4.4.3.1 加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。471、.4.3.2 项目部每周定期召开协调会，及时协调现场出现的问题。4.4.3.3 对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行进场验收、抽样、取样复试。不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料。4.4.3.4 项目经理部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。 4.4.3.5 督促监理单位负责进行中间验收，项目经理部组织进行竣工验收。4.4.4 事后控制4.4.4.1 对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在工序交接工前要督促监理单位100检查验收，并落实整改。4.4.72、4.2 对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报工程管理部归档。4.4.4.3 督促监理单位加强成品保护的管理工作。4.5 进度管理4.5.1 总施工进度计划的编制项目经理部根据项目发展计划及施工图纸，充分考虑施工工艺、周边环境、季节影响等因素，编制项目总施工进度计划。并将项目总进度计划分解为月度施工进度计划，关键线路上的关键节点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。4.5.2 项目总进度计划的评审项目总进度计划编制完成后，项目经理部应组织公司相关部门对计划进行讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。 4.5.3 73、总施工进度控制计划的调整除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，进度计划必须经工程总监批准，并将调整后的计划报工程管理部备案。4.5.4 施工进度计划执行针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，督促监理单位落实各项工作。 4.5.5 项目总施工进度计划审定后，项目经理部根据项目总施74、工进度计划制订承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划，并分别抄送设计部、成本管理部、工程管理部等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。4.6 工程物资采购管理4.6.1 设计部负责确定材料设备设计标准4.6.2 工程管理部健全采购材料设备及合格供应商信息库4.6.3 工程管理部建设材料设备样品间4.6.4 工程管理部负责采购材料设备分类4.6.5 成本管理部负责材料设备采购目标成本控制4.6.6 工程管理部制定材料设备采购目标管理总体计划4.6.7 工程75、管理部负责材料设备上网招标采购及合同签约4.6.8 项目经理部负责材料设备进场检验与试验4.7 文档管理4.7.1 项目文档收集整理由项目秘书负责，各主办工程师协助。4.7.2 项目发文采用统一格式、统一编号的原则，文件进出按规定的流程进行阅处。4.7.3 项目文档由三部分组成，项目部管理文档、监理单位资料、施工单位竣工资料。4.8. 安全文明施工管理4.8.1 督促监理单位做好安全文明施工的监控管理，定期对各标段进行安全检查，并追踪了解整改情况，给予监理单位必要的支持。4.8.2 严格要求施工单位按照合同和有关的规范规定作好标化工地的工作，督促监理单位落实相关合同条款。4.8.3 对于政府及76、公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。4.9 工程竣工4.9.1 负责组织小区竣工验收、业主入住验收等工作。4.9.2 负责组织小区工程质量评奖工作。第十章 施工图纸会审管理制度一、目的公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。二、参加人员施工图纸会审及技术交底由项目经理部组织，设计部、工程管理部、成本管理部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程管理部从上海万科工程技术专家资源库中选择23名工程专家参加图纸交底及会审会议。三、工作职责项目经理部、工程管理部、设计部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到77、了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。 施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工程是否满足上海住宅设计标准；消防通道、室78、外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。建筑专业施工图纸核查要点1. 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。2. 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。3. 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。4. 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意79、横梁是否碰头，标高要核准。5. 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。6. 屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或设计任务书的要求要求。7. 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。8. 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。9. 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。10. 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。11. 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。12. 图纸必须交待的节点有无遗漏。13. 图80、纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。14. 建筑节点作法是否与上海万科施工技术操作细则中的规定有冲突。结构专业施工图纸核查要点1. 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。2. 复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。3. 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。4. 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。5. 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。6. 电梯井内埋件、牛腿81、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。7. 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。8. 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。9. 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。10. 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。11. 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。12. 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。13. 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。给排水专业施工图纸核查要点：1. 校对设计说明和材料明细表，是否有错、82、漏。2. 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。3. 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。4. 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。5. 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。6. 校对所有系统图的管径尺寸和标高。7. 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。8. 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3。9. 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量83、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。10. 凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。11. 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。12. 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。13. 化粪池的型号和数量按排放量定。煤气专业施工图纸核查要点1. 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。2. 煤气管道是否设计到厨房及浴室。3. 校对煤气管道的平面图和系统图。4. 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。5. 设计应考虑煤气加热器的排气管。强电专业施工图纸核查要点：1. 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。2. 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局84、批准。3. 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。4. 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。5. 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。6. 动力与照明线路必须分开。7. 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。8. 校对所有平面图的设计。9. 校对高压及低压的配电系统图。10. 电缆沟的设计是否符合规范。11. 防雷系统的设计是否遗漏。12. 对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。弱电专业施工图纸核查要点1. 是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。2. 进每户的电话85、线除特殊要求外，每户进一路线，设二三个分线盒。3. 卫生间应设置一电话分线盒。4. 校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。第十一章 设计变更和工程签证管理程序一、目的：规范设计变更和工程签证的工作程序，确保设计变更和工程签证的有效性及可执行性，满足工程的质量、成本和进度等要求。二、适用范围：适用于上海公司范围内的工程施工及保修过程中的一般设计变更、重大设计变更和工程签证的管理。三、操作程序：3.1 重大设计变更与一般设计变更的界定：3.1.1 重大设计变更的范围a 涉及建筑及装修专业的所有变更，结构体系及水电系统的变更。b 涉及渗漏问题的做法和节点的重大变更。c 经估86、算，工程费用增加超过20万元或超过合同额20%的。d 会影响总工期超过一周。3.1.2 其余设计变更均属一般设计变更。3.2 设计变更、现场签证的分类和立项3.2.1 设计变更根据要求变更的单位分为三类：公司内部和政府部门要求变更的、设计院要求变更的、施工单位和监理公司要求变更的。3.2.2 公司内部和政府部门要求变更：包括审图阶段提出的内容，销售部门、物业管理部门提出的内容，公司领导要求或会议确定的内容，政府和其它相关部门提出的内容；由信息接受人提供给设计部主办人，主办人负责立项和初审工作。3.2.3 设计院要求：由设计院向公司设计部发文，设计部主办人负责立项和初审，设计院文件作为附件。3.87、2.4 施工单位、监理公司要求变更：由施工单位、监理公司提出，设计部主办人进行立项和初审。3.2.5 设计部对设计变更进行初审，确定设计变更的性质，按照一般设计变更和重大设计变更的审核流程分别进行操作。3.3 设计变更和工程签证的审核3.3.1 变更文件的审核原则a 审核是否符合政府法律、法规、规范标准的要求。b 审核是否符合公司关于工程发展规划及质量要求。c 审核是否符合公司成本控制的要求。d 审核是否符合有关合同规定。e 重大设计修改应进行会审。3.3.2 一般设计变更审核流程：设计部主办人立项初审后，由设计部负责人审核后发给项目经理部。项目经理部会同监理单位、施工单位从施工的角度对设计变88、更进行审核，无异议后（有意见及时反馈给设计部主办人）进行分类编号，并发放给施工单位。3.3.3 重大设计变更的审核流程：设计部主办人立项初审，设计部负责人确认为重大设计变更后，由项目经理部负责召开评审会。评审会可邀请工程管理部、成本管理部、设计部、监理单位、施工单位等参加，必要时外请专家参与。并将会审结果报分管总经理批准。3.3.4 现场签证的审核：现场签证由项目经理部主办人立项，现场监理对签证的执行进行初审，项目经理部主办人和成本管理部进行审核，部门负责人确认。3.4 设计变更文件的标识设计变更单在签发前，应由项目经理部专人统一分类（根据要求变更的单位分成三类），编上公司编号、加盖印章、部门89、经理签发并录入设计变更清单。3.5 变更文件的执行3.5.1 项目经理部专业工程师在工程施工检查中应核实设计变更的执行情况；3.5.2 项目经理部要求监理公司督促施工单位检查设计变更的执行，并定期（每月）汇报设计变更的执行情况。3.5.3 成本工程师负责审核成本变化情况。3.6 设计变更和现场签证的检查监督3.6.1 工程管理部负责对设计变更和现场签证的检查监督。3.6.2 工程管理部主要检查内容有：文件的分类、编号、归档；文件的审核流程和审核情况；文件的发放和执行；3.6.3 工程管理部主要以抽查的方式进行。3.7 应急情况处理由于原设计存在的问题将即时造成工程停工的，为了确保工程工期，按照90、应急情况进行处理：3.7.1 编制书面设计变更单，经口头、传真或通过E-mail方式征求上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同意后，由设计部（或项目经理部）负责人签署并发放给施工单位执行；3.7.2 此等未经过标准程序批准的文件为非正式文件，有关经办专业工程师应在7天内，按正式程序补办手续并注明补办的原因。四、支持性文件及质量记录 4.1 重大设计变更审批表4.2 设计变更通知单4.3 现场签证单4.4工程质量管理程序1. 项目经理部作为公司派驻施工现场的专门机构，应重视质量控制工作。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。2. 监理单位是现场质91、量、进度控制，安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。3. 项目经理部要为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控。五、开工前的准备工作1. 场地移交：施工单位进场后，项目经理部应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、座标点、水准点等移交给施工单位，并办好书面移交手续。2. 监理人员的资格审查：项目经理部应进场的监理人员进行资格审查，核对监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠。并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作，并定期92、对监理人员进行考核（作好记录），及时调整不合格的监理人员。将监理人员的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在施工现场监理人员登记表上。3. 监理规划的审查：督促监理单位及时提交监理规划，由项目经理部认真审核。4. 各种准备工作的检查：施工图已会审；施工组织设计已审批； 施工现场的准备已具备开工条件； 施工单位的各项准备工作已就绪； 施工总平面布置图已审核六、施工质量预控3.1 工程施工实行样板引路制，包括重要的部位、关键的节点、新工艺新材料的应用等，特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制。主要步骤如下：3.1.1 明确工艺流程样板制作之前由项目经理部、监理单位牵头，工程93、管理部、施工单位协助，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规等明确工艺流程和质量标准。3.1.2 制作统一样板项目部根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，根据其重要性分成A、B两类，A类以粉刷、门窗、屋面、卫生间为主，其余为B类。不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板3.1.3 样板做法施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，经审核后由施工单位实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。3.1.4 样板确认3.1.4.1 A类由项目部负责，监理单位、施工单位、工程管理部参与确认。B类94、由现场监理负责，项目部、施工单位参与确认； 3.1.4.2 样板作好后必须经相关单位、部门确认，并办好书面手续.3.1.5 样板交底样板确认以后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。3.2 督促监理单位分阶段提交有针对性、可操作的监理实施细则，由工程主管进行审核。3.3 在各分部分项工程开工前，监督监理单位审核施工单位的技术交底情况，检查各项准备工作，包括操作人员的上岗证，各种材料的质保书、出厂合格证、取样复试，机械器具的准用证。七、施工质量过程控制1. 加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核。2. 对重要材料设备要95、检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行见证取样和测试。不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料3. 监督检查监理人员进行隐蔽工程验收情况，对重要的部位和工艺必须参与验收。不定期的抽查监理人员对重点部位的旁站检查情况。4. 项目经理部应坚持经常性的质量检查制度，以创优操作细则及屋面、外墙、门窗、卫生间渗漏控制为核心内容，掌握现场质量的实际情况，检查、监督监理单位是否按合同和规范的要求进行质量监控。5. 对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。八、事后控制与成品保护1. 对于重要分部分项工程，如96、防渗漏的有关工序，在完工后要督促监理单位100检查验收，并落实整改。2. 对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报工程管理部归档。3. 督促监理单位加强成品保护的管理工作。九、工程验收1. 隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知项目经理部和监理验收，专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。2. 中间验收：工程主管组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。3. 竣工验收：单位工程完工后，工程管理部组织项目经理部、监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。单位工程验收合格后97、，项目经理部会同施工单位上报工程所在地质监站验收。 第十二章 工程进度控制及管理办法一、目的为便于工程施工总进度控制，对施工进度进行及时跟踪及预警。二 、职责2.1. 项目经理部应根据合同工期目标编写项目施工总进度控制计划、阶段性施工进度控制计划（如月进度及周进度计划）、甲供材料（设备）采购供货进度计划、总体配套施工进度计划，经工程总监批准后，报分管副总。工程管理部负责将工程计划备案，并每10天至现场检查进度计划落实情况。2.2. 如工程进度有变化，必须由项目经理部编制调整后进度计划，并说明计划调整的原因，经工程总监批准后，工程管理部备案，按调整后计划至现场检查落实情况。三、工作内容3.1. 98、项目开工前由项目部根据合同工期目标编制施工总计划（必须用Project软件编制），经工程总监批准后，报分管负责，由工程管理部负责备案。3.2. 每月1日前各项目经理部必须用Project软件编制当月月施工进度计划，经工程总监批准后，报分管负责，由工程管理部负责备案。3.3. 工程管理部每月12、27日前至工地现场拍摄工程形象进度照片，记录该月施工进度原始资料。3.4. 工程管理部每次至现场检查实际进度情况后，对可能出现的工期拖延提出预警，并将具体情况反馈至各项目经理部、工程总监及分管副总。3.5. 工程管理部每月28日前至现场检查最终进度情况，拍摄形象进度照片并于检查后2天内编制当月进度对比表99、，反映实际施工进度与计划施工进度之间的差距，分析工期滞后的原因，对可能延误的工程提出预警，并将汇总情况及时反馈至各项目经理部3.6. 各项目经理部每月30日之前完成当月工程月报。采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法，经工程总监批准后报分管副总，由工程管理部负责备案。3.7. 各项目经理部必须根据不同分部分项工程，统计实际工期并编制阶段性工期对比情况汇总表，为今后合同工期提供原始资料，并报工程总监及分管副总，由工程管理部负责备案。3.8. 工程管理部负责与项目部相关管理人员经常进行交流，及时了解项目施工进展。第十三章 住宅交付使用标准规定一、住宅竣工验收操作流程第一条 适用范围：上海万科各项目100、工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。第二条 经办部门：项目经理部第三条 参与部门：监理公司、施工单位、物业公司、销售部、小业主住宅验收小组进行每户验收并形成户住宅竣工验收意见项目经理部组织参与部门组成住宅验收小组 工程竣工阶段通过质检验收要求：施工单位组织自检完成物业监理组100%细部检查完成全面检查房屋质量、以观感和使用功能为主对需要整改的内容详细记录第四条 操作流程一： 移交物业管理公司YN项目经理部通知住宅验收小组就户住宅竣工验收意见的整改内容再次验收项目经理部根据户住宅竣工验收意见组织施工单位进行整改并跟踪整改情况第五条 操作流程二：业主、项目经理部、物业公司、监理公司、施工单位、销101、售部 工程竣工通过住宅验收小组验收物业公司组织参与部门组成业主入住验收小组业主入住验收小组进行每户验收并由业主填写业主房屋验收单项目经理部根据业主房屋验收单组织施工单位进行整改并跟踪整改情况项目经理部通知业主入住验收小组就业主房屋验收单的整改内容再次验收 移交业主NY第六条 形成文件： 形成户住宅竣工验收意见、业主房屋验收单；由项目经理部和物业公司同时存档。二、住宅竣工验收操作规范第一部分 住宅交付使用标准第一章 住宅结构标准第一条 六层及六层以下多层住宅为砖混结构，七层及七层以上中高层住宅为框架结构。第二条 住宅楼板为现浇钢筋砼楼板。第三条 卧室、起居室净高不低于2.50米。第二章 住宅装饰102、标准第一条 住宅公共走道、公共部位及楼梯间墙面及平顶根据住宅性质进行相适应的装饰。第二条 住宅户内墙面仅做至面层粉刷，即批白水泥掺801胶水三遍。第三条 住宅户内地坪做至细石砼面层找平。第四条 住宅外墙做涂料或面砖。第五条 住宅门窗采用塑钢门窗、铝合金门窗。第六条 住宅进户门多层采用防盗门、高层采用防火防盗门。第三章 住宅设施标准第一条 住宅户内设置厨房，厨房内设有一个洗涤盆位置，留有冷热水管道接口，预留排油烟机、燃气热水器安装位置，并配有燃气热水器冷热水进出口。第二条 住宅每套设置卫生间，卫生间设有洗脸盆、座便器、浴缸等3种设备的安装位置，并统一留有排水孔，卫生间的管道安装尺寸以设计图纸为准103、。第四章 住宅设备标准第一条 住宅每户一只水表和一只进户阀安装于公共楼梯间，水表采用上海自来水公司的产品，进户阀采用铜质球阀，水表表径为20MM，小区供水压力低压为0.30MPa，高压为0.40Mpa。第二条 室内冷热水管均采用PPR管。第三条 房间内的排水管材统一采用UPVC管材，并安装辅助透气管，保证排水立管的透气性能。第四条 住宅统一采用城市管道煤气，提供安装4立方米煤气表表位，明装煤气管不得随意拆装改造；煤气表统一由煤气公司安装在厨房内。第五条 住宅每户用电配置容量列表如下：建筑面积（平方米）容量（千瓦）供电方式80以下（二房）4单相供电80130（二、三房）6单相供电130200（三104、四房）8单相供电第六条 每户配有10（40）A单相电度表设于楼梯间，户内设置住户配电箱一只，插座回路带漏电保护装置。第七条 户内所有管线暗敷，由电度表箱引至住户配电箱的铜导线截面为10平方毫米以上，住户配电箱的配电分支回路的铜导线截面为2.5平方毫米；严禁在住宅墙、地面上打孔。第八条 各房型每户设置二对电话进线，一路在主卧、主卫串联配置插座，一路在客厅、书房、次卧配置插座；每户可申请安装2门电话。第九条 住宅建有千兆双向有线电视网，系统采用双向宽带传输技术并入市有线电视网，每户在主卧和起居室各配置一个电视终端，住户可接收有线电视网开路电视节目。第十条 住宅建有100/1000兆局域网，各房型105、每户设置一个信息点（书房或次卧），配置标准RJ45信息插座；住户可获得高速INTERNET接入服务及不断开发完善的一系列增值服务。第二部分 住宅交付验收标准第一条 内墙面1.1 表面光滑、平整、线角顺直、清晰。1.2 无裂缝、无空鼓、无脱皮。第二条 地坪表面平整、光滑，清洁干净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。第三条 内门框安装牢固、不变形，表面平整、光洁。第四条 进户门4.1. 门扇开关灵活（不碰擦），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。4.2. 表面平整、光洁。第五条 塑钢门窗5.1. 门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂现象。5.2. 五金配件：齐全，位106、置正确、牢固，达到各自使用功能。5.3. 密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露，处于压缩状态。5.4. 门窗框、扇垂直，不弯曲。5.5. 玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。第六条 外阳台6.1. 地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。6.2. 不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。第七条 卫生间7.1. 墙面抹灰粗细一致，平整清洁，无裂缝，不起壳，地坪平整。7.2. 小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。7.3. 浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤107、盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。7.4. 给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。第八条 油漆：油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。第九条 开关插座9.1. 每户提供2个电视终端。9.2. 每户可以开通2门电话。9.3. 每户提供2个串联局域网信息点。9.4. 开关、插座面板方正、清洁。9.5. 通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。第三部分 住宅质量问题处理办法第一条 物业管理费、利息：我公司所建房屋经政府有关部门核定为优良工程，为使业主得到更大程度的满意，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。第二条 塑钢108、窗：2.1. 第一原则：维修。2.2. 站在距塑钢窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。2.3. 1.5M处可见划痕：A、划痕深0.2MM划痕0.5MM，无法按抛光处理时，每条划痕向业主赔偿20元/条；B、0.5MM划痕1MM，更换，不赔偿。2.4. 变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。2.5. 门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服务，若装修损坏，视具体情况协商。2.6. 框角开裂或门窗框断裂：框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。门窗框断裂：更换、费用由责任方承担，期限不多于20天。2109、.7. 玻璃压条脱落、拼缝不严等：调修或更换、概不赔偿，期限：3-5天。2.8. 五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。第三条 进户门：3.1. 原则上不做任何赔偿。3.2. 平整度偏差10MM及断裂属更换范围。3.3. 其他一律维修，维修期为5-7天。第四条 卫生间：4.1. 原则上不做任何赔偿。4.2. 入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。4.3. 入住验收时进行管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。4.4. 天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天。4.5. 业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。第五条 开关110、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，维修期5-7天。第六条 阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工单位维修，不予赔偿。第七条 层高：若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。第八条 板厚：8.1. 板厚超过图纸要求，不作任何处理。8.2. 板厚按图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及法律室。第四部分 住宅装修控制要点第一条 严禁私自改动房屋结构，以免破坏房屋承重体系及整体的完整性而影响抗震能力，甚至危及您及他人的安全。111、第二条 装修施工时，不准在楼板上猛力击打，以免震松楼下平顶粉刷层，引发塌顶事故。第三条 对卫生间进行改建、装修时，严禁破坏防水层，以免影响下家，万一不慎损坏防水层，应马上修复。凡是业主改动卫生间地坪的，均需在改建完成后，做浸水试验（蓄水24小时），由物业管理部门验收。第四条 外墙门窗进行装修时，必须挖制打木楔的深度及直径，以免将外墙与门窗之间的嵌缝震裂，引起渗水。同时注意不要破坏门窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室内渗水。第五条 本楼除了卫生间做了防水层外，其他部分地坪（包括厨房）都不抗渗，为此，在装修使用时，二楼以上切忌用水冲洗、浸泡地面，防止渗水影响下层住户，厨房、卫生间施工不得封闭112、或缩小管道检修孔与维修孔。第六条 不得随意在承重墙上穿洞、拆除连接阳台门窗的墙体、扩大或缩小原有门窗或另建门窗；不得随意增加楼地面净荷载、在室内砌墙或超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇。第七条 安装空调室外机时，应按指定统一的位置进行安装及排水，设计中已统一留有空调机位、空调孔及空调冷凝水管，不能在墙上打孔影响外观尺寸，严禁安装窗式空调。第八条 在木地板施工时，禁止采用在楼板上打洞塞木楔固定木格栅的施工方法，以免打断埋设于楼板找平层内的电气管线，甚至造成线路短路产生人身伤害，建议采用复合地板胶水粘贴方法。第九条 禁止在阳台安装洗脸盆，防止污水进入雨水管。第十条 上、下水主管不得擅自改动，水表位置不准移位。第十一条 所有煤气管道包括表具，不得私自拆装、改接。第十二条 墙面不得随意打洞、开孔，以免破坏预埋电气和闭路电视管线，如需打洞，一定要避开所有管线。第十三条 业主在装修过程中，如发现房屋存在问题，请及时报修，公司只负责解决确认后的相应问题。第十四条 业主在装修之前，须将装修方案报物业公司审批。第十五条 业主不得封闭阳台，不得占用楼道等公用部位。