1、目 录 1. 致业户的一封信 22. 物业管理及管理处 3 3. 迁入/出手续及程序 5 4. 小区守则 7 5. 装修手续及程序 10 6. 小区设施及服务 12 7. 管理费 14 9. 清 洁 15 10. 保安 16 11. 紧急应变措施 17 12. 防火指南 20 13. 公共关系 23 14. 附件一：XX常用电话号码 24 15. 附件二：物业管理收费指南 2516附件三：特约服务收费标准 26 致业户的一封信尊敬的各业户：在您入住XX的时候，我们谨此表示热切的欢迎和由衷的祝贺！XX物业管理处（以下称管理处）是由XXxx物业管理有限责任公司在XX的常驻服务机构。xx物业管理有限2、公司创立以来，秉持先进理念，规范管理，优质服务，取得了骄人业绩。本公司将全面负责XX各项设施设备之管理、保养、维修等工作，并力求为XX各业户创造一个完善舒适的生活环境。要成功达到此等目标，有赖各业户之忠诚合作和大力支持，我们于此竭诚欢迎各业户对我们的工作实施有效的监督。本“业户手册”乃属指引性质，目的为便于各业户充分享受本物业各项优点及管理处提供之服务，提升物业价值。为此，敬请各业户共同遵守小区管理公约及有关管理规定，与我们共同创造美好、积极向上、健康和谐的社区。如有需要，请随时致电管理处，我们将竭诚为你服务。（电话： ）。谨祝各业户乔迁之喜，生活愉快！XX市xx物业管理有限公司XX管理处1.3、 物业管理及管理处1.1管理服务XX物业管理处将以专业的物业管理全天候为各业户地全面提供优质物业管理服务。管理处的主要服务范围(但不限于)包括： 保持本小区服务系统正常及有效地运作； 保持本小区所有公共地方，包括大常驻入口，楼梯、车道及外墙等地方的清洁及处于良好状况； 确保本小区的保安及公共秩序； 解决/解答业主/住户有关本小区管理的投诉及查询； 联络政府有关部门及协调工作； 保持及不断改善本小区环境，包括本小区的节日装饰等； 保持本小区内所有公共地方之绿化设施处于良好状况。1.2 管理处 业主/用户或访客如需协助或查询,可亲临管理处或垂询管理处服务热线：。管理处服务时间如下： 星期一至日 84、：3021：00 公众假日 8：3018：00 上述正常工作时间外，管理处会将电话转接到监控中心：，保持向业主/住户提供24小时的专业物业服务。1.3 管理人员1.3.1 如需要管理处人员提供协助或查询管理事项，请随时致电管理处。1.3.2 本小区物业管理人员均由公司聘用，并发予工作证，目的在于为本小区全体业主/住户提供优质管理服务。各业主/住户如对管理员工身份有所怀疑，可要求该员工出示有效工作证或致电管理处查询。1.3.3 为保障高度服务水准及管理效能，恳请各业户合作，避免差使工作人员为其提供与本小区管理无关的服务。1.3.4 各业主/住户无须提供额外服务小费予本小区管理员工，若有本小区管理5、员工提供服务后索取小费，敬请立即通知本小区管理处，以便对该管理员工采取适当措施。1.3.5 各业主/住户请勿直接惩戒本小区管理员工，如对该员工不满，应向管理处提出，由本小区管理处采取适当的措施。2. 迁入/出手续及程序2.1 迁入手续及程序 2.1.1 业主/住户请带同有关迁入通知前往管理处办理有关迁入手续及缴交相关的费用，领取有关单元的锁匙,并签署相关资料。2.1.2于入住前，业主/住户应向管理处提供其单元入住名单及具体联络方法，以备发生紧急事故或在必须情况下联络之用。同时，若有上述名单或联络方法有所变更，敬请及时通知本小区管理处更改登记档案，避免发生紧急事故或在必须情况下无法联络而造成不必6、要的损失。2.1.3 业主/住户入住前如需进行单元内部装修，敬请详阅本册之装修管理服务，并按有关规定及程序向管理处办理装修手续。2.1.4 于入住时，业主/住户应保证其委托的搬运公司/人员工遵守管理处指示，从指定路径进入本小区，以保证道路畅通，搬运时亦应注意保护本小区公共区域的设备、设施，若有造成损坏，有关业主/住户须做出相应的赔偿。2.2 迁出手续及程序 业主/住户如需迁出本小区，请提前一天发出书面信函通知本小区管理处，并注明迁出日期及按下列程序办理有关迁出手续，否则物业管理处将拒绝单元内之家具、设备、设施搬出本小区。2.2.1 申请办理撤销租用车位服务合约（若有）。2.2.2 退还从物业管7、理处借取之一切财物（若有）。2.2.3 缴清有关应付而未付之账项（若有），包括管理费、电费、水费、停车费及其他服务费用（若有）等。2.2.4于入住时，业主/住户应保证其委托的搬运公司的员工遵守管理处指示，从指定路径进入本小区及保证道路畅通，同时于搬运时亦应注意保护本小区公共区域的设备、设施、若有造成损坏，有关业主/住户须做出相应的赔偿。3. 小区守则3.1 清洁服务3.1.1 “保护环境，人人有责”，恳请各业主/住户合作，将日常垃圾用垃圾袋装好密封，并放于指定的位置，不可随意弃置于本小区公共地方，如业主/用户违反有关规定，管理处将派人清理并向该业主/住户收取清理垃圾的相关费用。3.1.2 管理8、处免费为住户提供专用垃圾袋，请贵住户凭业主证于每季度第二个月到管理处客户服务中心领取。3.1.3 公共清洁服务并不包括单元内之清洁，业主/住户单元之清洁可自费聘请本小区家政服务人员代为清洁。自聘全职直属员工清洁，或聘其它清洁公司清洁，请到管理处备案，以确保小区秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。3.2 物品运送 3.2.1 大件物品的搬运或物品搬运需时较长者,须提前通知管理处，以便管理处能做出相应安排，指示运送路线及安排人手指挥及调度，以确保各业主/用户的财物安全、本小区秩序的畅通无阻及避免不必要之争执发生。3.2.2 在物品运送过程中，应小心注意，确保小区环境及设备设施免遭损坏。3.2.3 业9、户物品搬出本物业时，应提前书面通知管理处，由管理处开具放行条，并附有经业户本人签字的物品清单，以确保业户财产安全。3.2.4 凡因违反上述规定，管理处有权制止与纠正物品运送，并向有关业主/住户追讨因此产生的责任及费用。3.3 宣传及兜售在本小区内严禁进行宣传及兜售活动，各业主/住户必须合作及防止此类事件发生。3.4 悬挂旗帜天线 除获得管理处书面许可外,所有业主/住户不可以在其窗门、露台或外墙及其他地方伸展、悬挂旗帜或天线等物件。3.5 危险物品 业主/住户不可存放任何危险物品或易燃易爆物品在本小区内任何地方。3.6 滋扰行为 业主/住户不可以制造或纵容可能影响其他业主/住户之噪音、音乐、气味10、等扰民行为。3.7 使用者的权责 在任何情况下，业主/住户请勿更改其单元之住宅用途，业主/住户也不得在本小区和其室内进行任何违反国家法规或不道德的行为。3.8 紧急进入业主/用户单元若有发生紧急事故（如发生火灾或水浸等），而有关业主/住户不在其单元内，管理处为减低业主/住户及本小区人身/财产受损及避免因等候有关业主/住户过久而延误进行紧急措施以致蒙受更大损失，管处将保留权利使用任何方法破门进入有关单元或受其影响的单元内，采取相应抢救措施，为此而引致业主/住户的损失，管理处除无须任何相关损失外，更保留向引致事故之业主/住户追讨所有有关责任及损失的权利。3.9 环境维护业主/住户需对私家花园进行日11、常之养植，以维护小区整体之绿化环境效果。3.10花圃平台本小区内各花圃及平台皆为住户而建设，所有住户均有责任爱惜花草及保持清洁。请督促儿童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生意外。请勿在花圃、平台内玩耍球类、单车、滑板及其他一切会碰撞、伤害他人或设施的各类游戏。请勿损害、采摘花卉攀折树木，破坏者须负责清付所有再植费用。请勿在花圃平台之座椅及草地卧睡或晾晒衣物。3.11 阻塞公共地方为确保本小区的整洁、美观及公众安全，严禁将货物、杂物等放置于公共走道、电梯大堂、楼梯及其他公共地方，以免阻塞通道及违反消防条例。若发现上述通道被阻塞或有占用公共地方的情况，管理处将不作通知物主而将物品移12、走，管理处除不负责一切损失外，更将向有关业主/住户索偿有关清理费用。3.12 神位及鞭炮各业主/住户不得在门口或公共地方设置神位燃点香烛或燃点鞭炮等。3.13 公告栏 管理处将利用各座大堂之公告栏通知业主/住户一切有关管理服务之重要事项。敬希各业主/住户经常留意通告。3.14 修订本手册 管理处会因应需要，随时修改、删除或增加此手册内任何条文，以确保本小区管理工作能保持高质水平，及保障所有业主/住户的共同利益。4装修手续及程序4.1 填表：到管理处索取申请表格，详细填写装修项目等内容并附装修图纸交还管理处（有关影响外观及结构的项目不批）。4.2审批：三个工作日内审批（递表当日除外），并领取施工13、许可证。4. 3办证：4.3.1 缴纳装修保证金2000元 A临时出入证、临时搬运证每证押金20元，工本费10元，装修施工许可证及有关资料费10元。B装修垃圾余泥清运费：一次装修300元/户，二次装修150元/户，如需拆墙另加收5元/M2的清运费。 如装修公司做，装修负责人在业主陪同下要带以下的资料及符合以下条件：A“建筑业企业资质证：（营业范围须有装修工程），营业执照，正本及复印件，并加盖公司公章。B装修负责人携带已审批装修申请表及装修工作凭身份证正本及复印件和彩色1寸相片一张，到管理处办理临时出入证。C流动装修公司原则上完成一间工程后方可再做第二间。E业主、装修负责人和电工（带IC卡电工证14、，正本及复印件一张）到管理处签署装修保证书。4.3.3业主自做所需资料及条件：A装修负责人及装修工人到物业公司登记，持已审批申请表及身份正本及复印件和彩色1寸相片一张，办理临时出入证。B业主、装修负责人和电工（带IC卡电工证，正本及复印件一张）到物业公司签署装修保证书。4.4 开工：所有装修人员佩戴临时出入证进入本小区，将施工许可证贴在装修单元门口。灭火器放在明显位置。4.5 退证期限：装修验收后三个月内，业主可凭临时出入证及按金发票到管理处退款（周六及周日不办理退款手续），逾期无效。4.6 退装修押金：装修完毕后，通知管理处派人员验收，验收合格十五天后再复检一次，凭装修押金发票及押金发票上姓15、名一致的身份证退还。4.7 装修施工时间规定为：每天上午8：0012：00，下午14：0019：00。4.8 注意：A、装修期间须自备一个以上的4kgABC灭火器； B、装修人员不能在套间内煮食，留宿。 C、周六、日严禁噪音装修。小区设施及服务5.1 电梯 5.1.1 八层以上小高层楼宇内均设置高级客运电梯一部。5.1.2 敬请业主/用户/访客爱护电梯、保持电梯内之清洁，电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。5.1.3 在使用电梯过程中严禁装载超重及超长物品。5.1.4 在使用电梯过程中若有问题或异常故障，请立即通知本小区管理公司，以便对电梯采取必要的维修及处理。5.1.5 电梯处16、于维修期间，除维修人员外，其他人士严禁使用，以防止意外发生。5.1.6 凡因违反上述规定而导致任何后果，管理公司除不负责一切损失外，更将向有关人士追讨因此而产生的责任及费用。5.2 电视监控系统 本小区主要的公共位置均设有闭路电视监察系统，包括所有主入口/出口/电梯等。5.3 消防系统 本小区公共地方设置消防喉辘、烟雾探测器等系统，并会按时测试确保运作正常，如有突发事故发生，系统的中央控制箱会自动发出警报。5.4 保安员巡更系统 本小区设有全面性的保安员巡逻及通讯系统，保安员将会经常巡逻至本小区每一个定点。5.5 公共天线及通讯设备本小区各单元均已提供公共天线插座，如业主/住户因个人原因须改动17、有关插座位置，则必须经由管理处审批。5.6 水、电力供应本小区各单元均已提供独立水/电表/煤气表，并设有集中抄表系统。5.7 家居智能 本小区各住宅楼宇设有可视对讲系统。5.8 停车场 本小区设有地下停车场，并于小区道路旁特别划出部分地方作为露天泊车位，以为业主/住户及访客提供有偿停车服务；业主/住户如需办理有关停车服务手续，敬请与管理处联系，并在缴费后向管理处领取停车证及停车场规则说明。切勿将车辆停泊在非停车位置，否则物业管理处有权采取警告、拖车等处罚措施，由此而造成的损失一概由车主负责。5.9 有偿服务 为提供方便及优质管理服务予业主/住户，管理处将安排有偿服务，有关服务项目及价格，请详阅18、（附件二）：综合服务价目表。6 管理费6.1业主在每月十七日前以现金或存入XX农村信用社形式向管理处支付每月物业管理服务费。6.2业户需在每月八日至二十日缴交其单元的管理费、水电费及公共分摊费。管理处每月十日前将各业户当月的缴费通知单送至到户委托银行代缴的业户，需根据缴费通知单上的数额，于当月17日前存款，以便足额成功划扣；非委托银行代缴的业户，需在20日前到管理处客服中心缴交现金。逾期未缴，管理处有权采取行动追讨。7.清洁7.1 清洁组 管理处属下之专业清洁组将提供高素质的清洁服务给本小区，如有任何有关清洁的投诉,本管理处将及时处理。7.2 灭四害服务本小区的公共地方将由专人定期或于有需要时19、进行消杀服务。7.3业主/住户室内清洁服务7.3.1 业主/住户单元内之清洁可自费聘请本小区清洁队代为清洁。自聘全职直属员工清洁，或聘其它清洁公司清洁，请到管理处备案，以确保小区秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。7.3.2 业主/住户须联络管理处客户服务中心议订合约及开始工作日期，所有业主/住户室内的清洁事宜的投诉请与客户服务中心联络，客户服务中心将乐意及时做出适当的处理。8保安8.1本小区保安本小区的保安任务由一队优秀的保安队伍担任，并配以本小区的精密保安系统，例如闭路电视、监控系统及巡逻系统、通讯设备等。所有系统及本小区巡逻均为全天候24小时不断运作。此外，管理处管理人员将密切指挥保安队伍20、的服务，并对任何有效投诉积极地做出适当的处理。8.2 业主/住户的合作 8.2.1 由于职责所在，保安人员在必要时，会查询进入本小区之陌生人士。请向贵亲友解释此乃加强小区内保安措施，若有失敬及不便，统希见谅。8.2.2 各业户开启密码防盗门时，请留意陌生人士跟随，提防生人尾随而入。若有怀疑，请即通知附近保安员或管理员，并可致电管理处或监控中心。 请紧记： 当若见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知管理处或监控中心。 切勿随便开启防盗门给陌生人。 凡若见自称公共机构或政府人员，必须清楚查验其证件，若有怀疑，及时致电给该机构印证。 避免将贵重财物存放家中。 外出时，将所有窗户关闭，黑夜时，最好留有21、适度照明灯光。9 紧急应变措施9.1 意外或紧急医疗 尝试尽可能获取有关此次伤者的资料。 使伤者处于温暖及舒适状况，并加以安慰。 拨120要求急救医疗服务。 通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、电话、事件情况等。 在任何情况下，应尽量保持镇定。9.2 停电当各业户之单元若遇停电：9.2.1 请关闭所有电器设备，照明灯除外。9.2.2 在情况许可下，检查单元内的供电断路装置，试看是否保险丝被烧断或断路掣因短路而跳到开关的位置。9.2.3 管理处会尽快通知业户有关停电的原因及预计修复时间。在本小区全面停电时，后备发电系统将自动开启，所有电梯及楼间照明系统会正常运作，以方便业主/住户使22、用。9.3 台风吹袭前，请采取以下防风措施： 9.3.1 确保门窗无渗水现象。如发现任何地方渗水现象，须卷起或移开窗帘、地毯等，或准备足够的旧布、毛巾等，以堵塞雨水渗入。9.3.2 使用海绵条及强力防水胶布封闭窗户裂缝。9.3.3 台风吹袭期间，应用胶力交叉贴于玻璃窗上以防止碎片飞溅。9.3.4 在风力不断冲击下，窗扣及门闩较容易松脱，故此应确保其已妥当锁稳。9.3.5 及早将花盆、栽种植物之器皿及露台家具等搬入室内。9.3.6 尽可能预早检查各类渠道，确保其畅通无阻以防止水浸。9.4 台风吹袭时：9.4.1 最好留在家中。9.4.2 远离玻璃门窗。9.4.3 注意电台及电视台之台风消息。9.23、5 当台风过后：9.5.1 请更换所有破碎玻璃。9.5.2 清除淤塞于花槽之杂物。9.6 意外盗窃如发现可疑人物或目睹罪案发生，请立即致电本小区管理处指出正确地点，并请留意下列各项：9.6.1 通知保安人员；9.6.2 保持镇静，留意窃匪人数、外貌及特征；9.6.3 等候公安或保安人员到场；9.6.4 向公安人员或保安人员详述案件发生经过。9.7 防水浸若有可能发生水浸时：9.7.1 把有可能浸损的贵重物品移往较高处；9.7.2 在水浸出现前，切断电器用具的电源；9.7.3 提防通电的电线。水浸之后：9.7.4 检查财物的鉴定损失；9.7.5 清除单位内家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生。24、9.8 地震当地震发生时： 保持镇定。 躲要桌子或坚固的结构下寻求掩护。 地震时不要躲在楼梯底下。 准备应付接连更多次的余震。 如单位受到破坏，立即通知管理处。 切勿散播谣言及夸大的报告。10防火指南防火指南包括四部分：第一部分：火警指令第二部分：疏散指令第三部分：消防系统第四部分：防火措施10.1 火警指令10.1.1 当你确实目睹火警发生时，保持镇定：1） 将最就近的手动警报系统的下班片打碎，火警钟会长鸣；2） 通知消防局，致电：119；3） 指示最就近的人员通知管理处或致电：32229998、329115224） 可尝试使用就近的消防喉将火扑熄（如火警由电力装置引起，应使用气体灭火筒）；25、5） 必须确保自己的身体安全位置，如火势蔓延无法控制时，应立即撤退至地面，等候消防人员到场院，或进行本小区疏散行动。10.1.2 当你获悉火警发生时，保持镇定，发生火警时，火警钟会鸣响，各业户应：1） 集合所有人员及撤离至安全地点；2） 所有人员离开其单元时，应关上所有门锁；3） 切勿使用电梯逃生。10.1.3 如何使用消防喉辘：1） 反时针方向打开消防喉辘箱内的闸掣。2） 将消防喉辘拉至火警钟位置。3） 如要射水，把消防喉辘龙头横手掣转至与龙头成一条线。10.2 疏散指令 当你得悉本小区其他地方发生火警，但各业户所在单元 /楼层并没有火警钟鸣时，清等候管理处或消防人员指示，此指示通常会经管理26、处人员致电给你或亲临知会。10.2.1 当等候指示时：1） 仍需保持镇定。2） 紧锁贵重物品。3） 关掉所有电器用品之电源。4） 停止使用电话。10.2.2 如紧急疏散令发出，保持镇定：1） 当所有的员离开单元后，锁上单元的门窗。2） 切勿使用电梯。3） 不要奔跑，使用最近的楼梯离开本小区。4） 不要携带笨重物品。5） 服从在场管理人员及消防人员的指示。10.3 消防系统 10.3.1 手动警报系统 手动警报系统毗连各层之消防喉辘，此前面装上可碎玻璃及印有“火警打碎玻璃”的字样，当玻璃打碎后，火警钟便会长鸣而管理处控制中心亦会及时收到信息。10.3.2通讯 管理人员及电话会用作信息沟通。10.27、4 防火措施以下各项防火措施，所有人员均须熟悉及遵守。事实上，大多数之火警均由疏忽大意造成，为更有效地防止火警发生，各业主/住户应遵守本手册内所列有关之防火须知事项，以避免火警之发生：10.4.1于长时间离开单元前，请关掉所有电器用品之电源。10.4.2 应使用合标准之电源插座，尽量避免使用万能插头加重用电负荷。10.4.3 切勿企图自行维修失效之电器用品，应由合格之电器技工进行。10.4.4 切勿自行更改单元内之电路装置。10.4.5 切勿在单元内储存易燃易爆物品，如石油气，火水等。10.4.6 于吸烟时必须提高警惕，切勿将未完全熄灭之烟蒂弃于垃圾桶内。10.4.7 切勿阻塞走火通道。10.28、4.8 所有消防出路防烟门须保持常关，但绝对不能上锁。10.4.9 各业户应清楚认识各消防逃生路线。11公共关系物业管理处将会尽力使所有业主/住户以身为XX的业主/住户为荣，为达成这一目标，我们将保持与邻近小区有良好关系及促进各业主/住户合作关系。我们亦会联络有关政府部门、社区组织、附近小区，以便保持紧密合作和沟通。并透过此等到良好的关系，不断加强保安、绿化、环卫等服务，务求使我们的业主/住户能有所得益。附件一：XX 常用电话号码物业公司办公室管理处保安值班室 火警报警 119匪警报警 110急救医疗120天气预报121市内电话查询 114供电所自来水公司 电话报装10000消费者投诉电话 129、2315沙村派出所 上述电话号码如有更改，恕不另行通知，请致电114查询最新电话登记。附件二：物业管理收费指南序号项目收费标准收费依据备注1管理费1.00元/m2(楼梯洋房)1.20元/m2(电梯洋房)物业管理条例入伙时预收一个月管理费，自第二个月开始按月计收2水电费周转金300元/户自来水、电力公司抄表到户后退还入伙时管理处收取3水费商业：3.34 元/m3居民：1.95元/m3增城市物价局规定民用水含0.63元/ m3排污费4电费商业：1.0276 元/度居民：0.61元/度增城市物价局规定入住后按实际发生收取5停车费租金5元/晚/辆（小车，非业主）综合测算管理处收取露天：150元/月/辆30、（小车）车库：300元/月/辆（小车）露天：30元/月/辆（摩托车）车库：60元/月/辆（摩托车）6小车位管理费30元/月/位7闭路电视收视费 14 元/户/月有线电视台定价有线电视台收取8煤气住宅： 元/m3商铺： 元/ m3参照煤气公司定价入住后按实际发生收取附件三：特约服务收费标准维修、安装服务 服务项目备注价目服务项目备注价目焕4分水龙头人工费10元/件换4分止回阀工料费15元/件换浴缸水龙头人工费20元/件换4分弯头工料费15元/件换电表（水表）（插座）人工费20元/件换保险丝工料费5元/件换4分水制人工费15元/件换锁芯工料费60元/件安装排气扇人工费20元/件换信箱锁工料费20元31、/件安装抽油烟机人工费50元/台开锁人工费20元/件拆装漏电开关人工费15元/件换球锁（执手窗锁）人工费15元/件拆装空气开关人工费10元/件疏通厕所人工费50元/次非常性维修、更换面议疏通渠道人工费30元/次清洁服务服务项目备注价目（元）钟点清洁10元/小时/人；周六、日、下班时间12元/小时/人入伙大清洁按建筑面积计算2.5元/m2常住全屋清洁按建筑面积计算2元/m2地板打蜡大理石、地砖一次性2.5元/m2木地板打蜡一次性2元/m2清洁抽油烟机按复杂情况面议，30元60元清洁燃气炉具20元/台绿化服务花园绿化修剪养护按实际情况面议绿化建造工程按实际情况面议中介服务房屋代租中介费：业主、租客各一个月租的50%房屋代售中介费：买卖双方各交易价格的1.5%车位代租中介费：业主（租客）当月租金的100%车位代售中介费：买卖双方各交易价格的1.5%