1、深圳市XX物业服务有限公司物业管理大纲物业管理前期介入手册XX年五月序言物业管理前期介入是指物业尚未建成和交付使用之前，物业管理企业接受建设单位的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护业主利益的立场出发，为建设单位在物业各个生产环节提出规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、接管验收等方面的意见与建议，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满。 过去，物业管理只是在物业交付使用、业主2、入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，很难彻底整改，最多在已有基础上修修补补。采用前期介入就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能和质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。物业管理企业不仅从发展商的角度，更会从使用人与管理者的立场，凭借对物业的专业知识，向发展商提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使发展商省钱省力，使用人舒适满意，管理者专心服务。 本手册总结了XX物业公司16年来在物业管理前期介入各阶段的工作经验和教训，编制了前期介入各项工作流程和工作要点，并加入了许多实用的数据和信息，它既可作为物业管理的培训教材，也可作为物业管理前期介入的作3、业指导书使用。目 录上篇 新项目筹备与管理第一章 新项目立项与调研5第二章 新项目启动准备7第三章 新项目筹备概述9第四章 分公司设立14第五章 获取项目管理权25中篇 物业前期介入专业管理第一章 物业前期介入专业管理概述32第二章 规划设计阶段专业管理34第三章施工建设阶段专业管理55第四章 营销策划阶段专业管理70第五章 承接查验阶段专业管理72第六章 集中入伙阶段专业管理80第七章 售后服务阶段专业管理85下篇 物业管理公司与地产项目公司合作规范第一章 沟通平台与例会制度168第二章 新项目架构及人员配置170第三章 新项目配套物业服务费用173第四章 物业管理用房、员工宿舍、食堂配备14、75第五章 接管验收工作流程和职责划分177第六章 费用结算原则、结算程序与结算时限183附件一：分支机构管理办法31附件二：物业管理招标文件（示范文本）53附件三：前期物业服务合同（示范文本）64附件四：物业移交图纸及资料清单154附件五：共用部位、共用设施设备157附件六：物业承接查验协议（样板）158附件七：物业接管验收表格（16种）163附件八：样板房移交标准180附件九：新建物业接管验收管理办法183上篇 新项目筹备与管理第一章 新项目立项与调研一、项目来源公司获得物业管理全委托项目主要来源于两个方面，一是集团内部开发并由上级指定的项目，二是市场竞争获得的项目。（一）上级指定任务主要5、指集团内部开发的，并由上级指定由物业公司管理的物业项目。这是公司新增管理项目的主要方式。（二）市场竞争机会原则上物业公司不鼓励各地分支机构对外承接物业服务项目，但确实有优质的项目（如写字楼等）可由项目所在分公司提出、上报深圳总部批准，方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。各地物业分支机构对外承接项目应遵循国家物业管理条例和当地物业管理法规的规定，通过投标方式承接物业服务项目。二、市场调研 1、成立项目调研考察小组接到项目前期调研考察指令后，由品质（运营）管理部牵头组织成立项目调研考察小组，对项目调研考察，进行可行性研究。项目调研考察小组一般由资深物业管理骨干、工程技术人员、安保主管组成。2、调研6、考察内容项目调研考察小组对项目当地的情况要进行尽可能详尽的调研考察，调研考察包含但不限于以下内容：（1）项目的情况l 项目的类型、规模、定位及销售价格；l 项目的地理位置、平面布置、围合情况、出入口、各部分建筑的面积及使用功能等，索取项目相关图纸；l 项目各部分公共设施、公共区域的面积、功能及使用要求；各类绿化的品种及面积；l 主要设备设施（如供配电、给排水、电梯、消防、智能化系统、空调通风、照明等）的品牌、型号、数量及其它技术参数； l 项目周边的地理环境、经济环境、交通环境、商业文体医疗配套设施；l 项目的进度（开工、竣工、开盘、入伙时间）；l 项目公司及主要业务部门及负责人或联系人；l 7、项目业主构成，如从业类型、文化层次、经济收入水平等。（2）项目当地情况l 项目当地的气候资料及发生自然灾害的频度；l 项目当地的法律、法规、区域文化、风俗习惯；l 项目当地的收入与消费水平、市场物价水平，包括主要的生活用品的价格和房屋租金；（3）项目当地的物业管理市场状况l 项目当地其他物业管理企业的管理规模、管理服务特色及收费水平； l 项目当地不同类型的物业管理收费标准；l 项目当地物业管理从业人员的收入水平，物业企业劳动用工情况，了解员工招聘渠道；l 项目当地物业管理相关政策法规。（4）其它相关内容l 项目内是否有湖泊、边坡（考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患）；l 周8、边大环境的治安情况，管辖区域派出所的位置；l 交通情况，能够到达项目的公共交通工具；l 周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的污染源；l 周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）；3、项目调研考察报告调研考察结束后，由调研考察小组形成项目调研考察报告交公司领导，为该项目的决策提供依据。三、制定初步工作计划序号工作内容参与人员备注1新项目立项考察小组、品质部办公会议决策2成立新项目前期工作小组项目经理、工程技术人员、安保主管品质部负责组建前期工作小组3初步制定前期物业服务方案项目经理、品质部4与项目公司洽谈前期服务费用项目经理、品质部5正式进驻项目经理、工程技术人员、安保主9、管第二章 新项目启动准备一、人员准备：1、成立前期工作小组：前期工作小组成员应包括今后项目负责人、工程、安保、环境、品质管理等专业人员；2、向人力资源部门提出新项目人力资源的需求（分阶段），前期工作小组负责人应首先到位，其他人员逐步到位，相关人员需要具有良好的职业道德和专业技能，并有强烈的敬业精神。3、人力资源部门根据项目的要求，调配相关人员到位，以公司自主培养为主，急需的人员可以外招。针对项目前期介入工作的专业性，培训中心组织专门的业务培训，内容主要包括地产项目运作知识、物业管理前期介入工作知识、物业项目管理知识、财务知识、公文写作技巧等，全面提高前期工作人员的业务技能。二、资料准备1、地方10、法律法规：主要包括物业项目所在地的物业管理法律法规，地方性的劳动人事法律法规，物业管理企业的开办、执业管理办法等。2、合同、章程范本：主要是公司现有的公司章程，各部门的规章制度，公司的体系文件，各种招标、投标文件范本等。3、项目资料主要包括：（1）项目报批报建文件：可行性研究报告及批复、项目选址意见书、勘测定界报告、配套条件明细资料、扩初批复等。（2）企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。（3）设计文件：总体说明、修建性详细规划图、设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。4、联系人名单、电话：主要是包括项目公司、物业公司、项目设计单位、施工单位、地方物业管理主管部门、工11、商、税务、银行、供水、供电、派出所、消防、劳动监察等部门的联系电话，便于后期工作。5、其它资料：主要是搜集类似项目的物业管理方案、前期介入方案、财务分析数据等。三、工具器材准备：1、笔记本电脑一台：内存2G以上，硬盘500G以上，能运行AUTOCAD、PHOTOSHOP等软件，便于现场查看图纸，编制演示方案等；2、数码相机一台；要求有较好的防潮、防震性能，1000万像素以上。3、移动硬盘一个：500G容量以上；4、U盘若干：4G以上。第三章 新项目筹备工作一、工作计划序号工作内容完成时间责任人1前期工作小组人员进驻，落实临时办公地点开盘前3-6月项目负责人2了解项目最新进展，洽谈物业服务协议及12、费用开盘前3-6月项目负责人3签订前期物业服务协议开盘前3-6月品质（运营）管理部4落实物业服务人员的吃、穿、住、行开盘前3-6月项目负责人5在当地招聘、培训员工开盘前3-6月项目负责人/安保主管6接管项目公司办公区、宿舍区按合同约定或项目公司要求安保主管7接管售楼处、样板房按合同约定或项目公司要求安保主管/客服主管8办理分公司注册、备案事宜开盘前3月项目负责人9编制物业管理方案，测算物业服务费开盘前3月项目负责人10编制物业管理投标书，参加项目招投标开盘前2月项目负责人11起草、签订前期物业服务合同开盘前1月项目负责人12物业管理费价格备案开盘前1月项目负责人13配合项目开盘销售，做好物业服13、务开盘项目负责人/安保主管14各专业人员全面开展施工跟进，每周提交一份物业管理工作联系单给项目部入伙前3-4个月专业工程师15收集、整理各类档案资料持续专业工程师16入伙方案策划和报批入伙前1个月项目负责人17清洁、绿化、消杀、疏通等供方考察入伙前1个月项目负责人18签订供方服务协议入伙前1个月项目负责人19参与项目公司竣工验收入伙前15天项目负责人/项目公司20物业服务中心办公地点装修，电话、网络等通讯设备的安装入伙前二个月项目负责人/项目公司21水、电抄表移交入伙前1-2天专业工程师/项目公司22竣工图纸、设备设施资料的移交入伙前15天专业工程师23督促项目公司修建具有密封性的永久性的垃圾14、中转站入伙前15天专业工程师/项目公司24要求施工单位提供清洗生活水池后的水质化验合格证入伙前20天专业工程师/项目公司25要求施工单位对地面污水、雨水管井，化粪池、地下室污水池的全面清洗入伙前15天专业工程师/项目公司26小区内的公共标识牌、消防疏散图、设备区的各种标识牌全部安装完毕入伙前10天物业服务中心/项目公司27要求项目公司设备值班室和其他值班室按设计修建好入伙前15天物业服务中心/项目公司28要求项目公司按设计修建好管理用房（办公室、宿舍）入伙前15天物业服务中心/项目公司29与电话公司联系、办理业主电话安装、开通事宜入伙前20天物业服务中心/项目公司30与邮政部门联系通讯地址、邮15、编等事宜入伙前30天物业服务中心/项目公司31与辖区派出所联系大厦的门牌号入伙前30天物业服务中心/项目公司32与燃气公司联系管道气开通、点火事宜入伙前20天物业服务中心/项目公司33与有线电视台联系有线电视的开通事宜入伙前20天物业服务中心/项目公司34与网络公司联系宽带网的开通事宜入伙前20天物业服务中心/项目公司35与银行联系办理业主托收存折（账号）的事宜入伙前30天物业服务中心36拜访辖区居委会、街道办事处、公安局派出所等部门入伙前30天物业服务中心37成立接管验收小组，开展物业承接查验入伙前15天项目负责人/项目公司38楼宇交接验收所需的人员、物资、记录资料的准备入伙前20天项目负责16、人/项目公司39楼宇的交接验收入伙前15天项目负责人/项目公司/施工单位40楼宇验收协议书（备忘录）入伙前7日项目负责人/项目公司/施工单位41收楼指引、入伙收费表的准备入伙前30天物业服务中心42用户指南、装修协议书等入伙文件的准备入伙前30天物业服务中心43核对、记录楼宇各单位的水、电、气等表数入伙前10天物业服务中心44入伙场景的布置和入伙仪式的筹备入伙前3天物业服务中心45准备入伙现场办公所需的物资入伙前5天物业服务中心46联系银行、电话公司、燃气等公司现场办公入伙前1天物业服务中心二、物业管理方案在房屋竣工验收之前，物业分支机构（或前期工作小组）应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管17、理服务工作的全面策划。（一）物业管理方案主要包括以下内容：1、项目物业管理特征：包括项目概况、项目物业管理的内容、项目对物业管理的要求、项目客群要求；2、物业管理服务的整体设想及策划：包括项目物业管理的服务理念、定位和目标；项目物业管理运作模式和主要措施；3、组织机构设置、工作计划和培训管理：包括组织架构、岗位职责和任职要求；4、物业管理重点及主要措施；包括安全管理、环境管理、车辆管理、客户需求、应急管理、机电设备运行管理、节能降耗、风险管理；5、各项管理指标及措施：包括房屋及配套设施完好率、房屋零修、急修及时率、绿化完好率、清洁保洁率、公共设施设备完好率、治安案件年发生率、火灾责任事故发生率18、客户年投诉率和处理率、顾客综合服务满意度；6、客服管理的模式、运作内容及特色；7、环境管理的标准、目标、主要措施8、安全管理的标准、目标、主要措施9、机电设备管理的标准、目标、主要措施10、危机和风险管理；11、质量控制：包括质量管理思路及原则、质量体系的建立及实施措施；12、延伸服务：包括家政服务、便民服务、商务服务等；13、成本测算与报价。（二）在编制管理方案时，下列几项内容要重点关注：1、管理思路和理念：根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度，确定与项目营销概念相配合的项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及内部管理的提升；2、基础管理和延伸服务：要体现基础管理的标准19、和承诺，同时要体现延伸服务的内容与收费与否；提出的延伸服务项目需考虑硬件条件、资源配置、可操作性及管理风险问题；制定延伸服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。3、成本测算：主要有管理维修人员薪酬、办公费用、保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、公共水电费、保险费、不可预见费、管理佣金及税费。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。三、与项目公司签订专项物业服务协议专项物业服务协议主要包括前期物业服务的相关协议，如前期销售配合（如样板房、售楼处）协议，办公区（宿舍区）管理协议，前期物业管理服务合同等。在项目尚未建成交付前，或虽已交20、付、但物业服务收入不足以支付物业服务成本时，应采取由项目公司全成本托管模式（以下简称泰州模式），即物业公司派出的骨干和在当地招聘的物业管理人员由项目公司直接管理，物业管理成本由项目公司全部承担，此时前期介入小组与项目公司物业部实行两块牌子一套人马。如项目公司不采用“泰州模式”，则配合地产的物业服务收费应包括开办费、专项服务费、服务酬金及税金，其中：1、开办费一般为3-6个月的物业服务费（按当期面积计）；2、专项服务费（如办公区、宿舍区、样板房、售楼处服务）按约定标准据实支付；3、服务酬金为专项服务费的10%；4、税金=（专项服务费+服务酬金）5.5%。四、后勤保障与项目公司沟通，争取得到项目公21、司的支持和帮助，解决临时办公室、临时员工宿舍、食堂搭伙、交通与通讯、休闲娱乐活动场所等问题，让员工有一个较好的工作、生活环境。（一）临时宿舍标准应不低于以下标准：1、护管员：4m2/人；配有空调、电热水器、洗衣机（下同）2、管理员/维修工：6m2/人3、主管/助理级：8m2/人4、主任/经理级：12m2/人5、分支机构负责人：20m2/人（二）食堂搭伙标准：一般不高于15元/天。（三）休闲娱乐活动场所：至少应配置电视房，棋牌室，有条件的可考虑购置K歌设备和配置乒乓球室。前期小组负责人应与项目公司充分沟通，争取免费使用项目公司的休闲娱乐活动资源。第四章 分公司设立一、分公司（含控股子公司，下同）22、设立的工作流程公司董事会批准成立分公司并确定分公司筹建负责人后，可进行筹建设立分（子）公司阶段。一般情况下，分公司筹建工作由前期介入小组实施。分公司设立需要办理的各项手续：1、分公司名称预先核准，有符合规定的企业名称；（1）所需提供资料如下：l 企业名称预先核准申请书（全体股东签署），原件1份l 字号查询证明，原件1份l 经办人身份证明，复印件1份，验原件l 全体股东的资格证明，复印件（2）核准所需时间：3个工作日2、办理营业地址租赁（具备注册条件的场所）出租方提供资料：租赁合同、房产证、业主身份证复印件、租赁登记证3、广东省物业服务企业出省经营及诚信证明申请（前期介入小组出发前提前准备）（123、）所需提供资料如下：l 出具诚信证明的申请书（企业自拟，加盖公司公章）l 企业营业执照正、副本（复印件）l 法人受权委托书（原件）；l 经办人身份证（复印件）l 物业服务企业资质证书正、副本（复印件）（2）办理机构及所需办理时间：建设局物业监管处1-3个工作日4、办理外埠物业资质备案登记（西安为例）（1）所需提供资料如下：l 外埠物业企业资质登记申报表（原件/分公司所在地房管局领）l 总公司与分公司营业执照（复件）；l 办公地址，自有房屋提供产权证，租赁房屋提供房屋租赁备案证明（房管局登记）（原件）；l 企业章程（复件）；l 总公司验资证明（复印件），申报当月企业银行存款余额（原件）；l 企业24、法人身份证复印件及法人个人简历；l 分公司聘用员工登记表，分公司聘用员工的劳动合同（原件，且需是当地劳动人事专用合同）。技术职称中级以上（最少3人）及物业管理资质证书（最少6人）。所有证件的复印件。l 总公司资质证书（查原件，交复印件）（2）办理机构及所需办理时间：房管局7-15个工作日5、分公司工商注册登记，申领分公司营业执照；（1）所需提供资料如下：l 分公司设立登记申请书（公司盖章及法定代表人签署），原件1份l 企业申请登记委托书，原件1份l 经办人身份证明，复印件1份，验原件；l 公司章程(盖公司公章)，复印件1份l 公司企业法人营业执照(盖公司公章)，复印件1份l 分公司负责人任职文25、件，原件1份；及其身份证明，复印件1份，验原件l 营业场所使用证明（2）所需办理时间：7-15个工作日6、申领组织机构代码证，分公司核准登记或批准成立之日起三十日内必须申办组织机构代码,领取组织机构代码证；（1）所需提供资料如下：l 申请表（需加盖单位公章）l 分公司营业执照副本，出示原件留存复印件l 分公司负责人身份证件，出示原件留存复印件l 公司组织机构代码证，复印件l 经办人身份证，原件及其复印件（2）办理机构及所需办理时间：质量技术监督局7-15个工作日7、刻公章、财务专用章及负责人小印；（1）所需提供资料如下：l 公司营业执照，复印件l 公司法人身份证，复印件l 分公司营业执照正、副26、本，原件及复印件l 分公司负责人身份证，原件及复印件l 申请书一式两份，并附所刻印章图形式（加盖公司公章）l 委托书；被委托人身份证原件、复印件（2） 办理机构及所需办理时间：有公安登记的点均可办理（当天即取）8、申领税务登记证（国税）；（1）所需提供资料如下：l 税务登记表l 分公司营业执照（副本），原件、复印件（盖分公司公章或财务专用章）l 分公司组织机构代码证书（副本），原件、复印件（盖分公司公章或财务专用章）l 经营场所租赁合同，原件、复印件（盖分公司公章或财务专用章）l 分公司负责人身份证，原件、复印件（盖分公司公章或财务专用章）l 公司章程，复印件（盖公司公章）l 分公司验资报告或27、评估报告，原件、复印件（盖分公司公章或财务专用章）l 公司税务登记证（国、地税）（副本），复印件（盖公司公章）（2）办理机构及所需办理时间：国税局7-15个工作日（非法人分公司不用办理，至少西安没要求）9、申领税务登记证（地税）；（1）所需提供资料如下：l 设立税务登记申请l 分公司营业执照（副本），原件及其复印件l 组织机构代码证（副本），原件及其复印件；组织机构代码卡，原件l 有关合同、章程、协议书，复印件l 分公司负责人身份证，原件及其复印件l 公司营业执照（副本），复印件l 公司税务登记证（国、地税）（副本），复印件l 公司章程，复印件l 经营场所租赁合同，原件及其复印件（2）办理机构28、及所需办理时间：地税局7-15个工作日10、申领发票；（1）所需提供资料如下：l 税务登记证副本；l 报发票领购申请审批表（初次领购提供）；l 发票领购簿、发票专用章；l 办税员证；l 上一次已用未查验的发票存根联；l 税务机关要求提供的其他材料。（2）所需办理时间：1-3个工作日11、开设银行帐户；所需提供资料如下： l 营业执照正副本原件l 税务登记证（国、地税）正本原件l 组织机构代码证正本原件l 法定代表人（负责人）身份证原件l 若法人（负责人）不能亲自办理，出具开户授权书（银行有固定格式）l 若预留印鉴私章非法定代表人（负责人）私章，出具法定代表人（负责人）预留印鉴授权书（银行有固定29、格式）l 有上级企业的，需提供上级企业的营业执照正副本、组织机构代码证正本、税务登记证正本、法人身份证、基本户开户许可证、这些证件的复印件两份，并加盖上级企业公章。l 分公司公章、财务章及负责人小印 一般分公司开立银行账户，银行不会要求提供该法人的主体资质材料的。如法人主体章程中规定开立账户需要法人授权的，需持其授权文件办理开户业务。12、办理社会保险登记。（1）所需提供资料如下（深圳市为例）：l 企业参加社会保险登记表l 营业执照（副本），原件l 组织机构代码证，原件l 公司法人代表身份证，复印件（盖单位公章）l 银行开户许可证或开户银行印鉴卡（盖银行公章），原件l 经办人身份证，原件（2）30、所需时间：15-30个工作日二、分公司设立阶段的沟通与联系分公司设立后，需要与下列部门建立良好的沟通与联系：1、当地政府物业管理主管部门：建立工作关系；2、当地公安消防部门：协调消防安全管理；3、当地工商物价管理部门：协调公司注册、年审、物业管理费等相关事项；4、当地税务部门：当地税所、国、地税部门中的税务稽查所；5、当地辖区派出所：协调安全管理事项；6、当地居委会：协调居民关系以及员工居住证等问题；7、当地交管、城管部门：协调必要的交通管理与城管事项；8、当地物业管理协会：加强本地区行业交流；9、当地卫生防疫站：解决员工饭堂等问题；10、当地供水、供电、供气部门：解决供水、配电、供气业务；131、1、当地专业性服务机构：如清洁、绿化、工程公司等；12、项目公司（开发商）；协调项目物业管理相关事项。三、分公司设立配置标准（一）人员设置标准1、分公司基本组织架构图分公司根据阶段、规模不同，其组织架构应逐步完善，一般情况可设置“三部一室”，即行政与人力资源部、品质工程部、安全保卫部及财务室。架构图如下：分公司总经理行政与人力资源部安全保卫部品质工程部财务室管理服务中心 2、分公司设立各阶段的人员设置原则（1）项目调研考察阶段品质（运营）管理部组织有专业技术人员参加、由2-3人组成的项目前期调研考察小组，对项目及项目当地实行前期调研考察，对项目的实施进行可行性分析。（2）分公司设立阶段当公司董32、事会议决定设立分公司后，由公司选派的分公司负责人、财务负责人（或主管会计）、品质管理负责人前往项目当地开展工作，并在项目当地招聘行政人事主管、出纳等其他人员，开展分公司设立、登记及人力资源招聘等相关工作。（3）项目前期介入阶段由分公司负责人牵头成立项目前期介入小组，组员由专业工程技术人员、安全主管和护管员组成，人数根据项目公司的需要而定。3、管理服务中心人员数量设置标准（1）人员配置的标准如下：住宅类型服务等级配置人均面积m2/人（R1）人员配置调整系数（R2）高层一级19001.5二级2200注：1）项目人员配置数=项目面积R1+（50000-项目面积）10000R22）所得人数按四舍五入计33、算；3）入住、装修期可在定编基础上上浮15%；4）写字楼及单体楼可上浮50%（30000m2以下）；5）容积率在3.0以下可适当上浮5%；6）确有必要增加由各小区报告公司根据情况由总经理批准；7）物业服务等级指导标准可参照中物协20041号。（2）管理人员配置1）主任1人（20万平方米以上设主任助理）2）客服主管1人（8万平方米以上）3）护管主管1人4）维修主管1人（小区业主在800户以上，5万平方米以上写字楼）（3）其他人员配置1）客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推；2）维修人员：8万平方米以下设3人（含班长），8万10万设4人（设主管）34、；10万以上每增加3万平方米增加1人；3）保洁人员：每1万平方米配置1人，设班长1人，写字楼每5000平方米配置1人；4）绿化人员：按建筑面积8万平方米（或800户业主）配置1人，20万30万平方米设班长1人，30万平方米以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人；5）各管理服务中心可根据具体情况合理配置，报公司总经理批准，但总人数不得超过人员定编标准；（二）制度标准的导入分公司进入正常运营，需导入公司总部相关制度和标准，并根据分公司实际情况至少需制定以下制度和标准：（1）品质管理部分分公司和公司保持一致的品质标准，执行统一的标准。l 公司ISO9001、ISO14001质量标准；l 高35、端物业服务标准。（2）行政综合部分l 办公管理制度；l 公文管理制度；l 档案管理制度；l 项目招投标管理制度；l 礼仪手册。（3）人力资源部分l 薪酬体系；l 各部门架构及岗位职责；l 员工招聘管理；l 员工劳动管理相关制度；l 劳动合同管理制度；l 员工手册；l 培训大纲。（4）财务管理部分l 财务管理及会计核算制度；l 预算管理制度；（5）品牌及企业文化管理部分l 企业文化管理手册；l CIS系统使用管理制度。（三）物业管理用房配置标准新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：1、物业建筑面积30万平方米以下的，管理用房按物业建筑面积的3提供，但最低不得少于100平方36、米；2、物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3提供外，超过部分按1的标准提供；3、管理用房具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50且通风采光良好；4、业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。5、管理用房应当有独立产权或计入分摊面积并具有正常使用功能。6、单体面积在10000平方米以上，需设置2-3个用于清洁、绿化和安保的工具用房。7、单体面积在10000平方米以上的需设置一个保安门岗。8、项目管理半径在500米以上的，需设置一个客户服务点。9、为保证应急响应队伍能及时到达现场，护管员宿舍应尽量安排在小区红线内37、，或离小区300米范围内，按照物业建筑面积的1配置，最低不低于200平方米。10、天津市物业管理用房配置标准条例第四十四条规定，建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房。11、北京市物业管理服务用房的设计要求。物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算，设区的市人民政府规定的标准高于此标准的，从其规定。规划核准的图纸上应标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。物业管理服务用房应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入38、口附近，方便业主使用的地方，不得设置在地下；设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。 12、物业管理服务用房建造的基本标准。管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业管理服务用房内预留端口，具备正常使用功能。13、地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分39、考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。第五章 获取项目的管理权一、物业服务招投标（一）获取招标信息，领取招标文件获取招标信息的途径主要有两种：一种为公开招标方式，从媒体公布的招标信息中获取，另外一种为邀请招标中获得。在收到招标信息或邀请函后，物业公司应迅速组织齐备公司经营资质的有关资料和证件，按招标单位规定送交预审，获取招标文件后，应详细阅读文件内40、容，熟知各项要求，特别是对招标文件中投标保证书、履约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨，并向招标单位确认投标书中不清楚事项，以便做准备。投标报名表格由当地物业管理招投标服务中心统一印制，投标人报名时可到中心网站下载。投标报名时携带报名表及下列资料（以招标文件为准）： 1、企业营业执照副本（原件查验，复印件加盖公章留存）（三份）2、企业资质等级证书（原件查验，复印件加盖公章留存）（三份）3、企业法人授权委托书（加盖企业公章及法定代表人印鉴）（授权给分公司共两份）4、其他证明材料（业绩证明、ISO9000认证）以上报名材料均使用标准A4复印纸报送。（二）项目考察调研收到招标文件后，物业公司根据招标书的41、要求，组织人员到物业现场进行现场实地考察，对照图纸、设计说明书及招标文件有关内容仔细分析，从而为管理方案的构想奠定基础。 （三）确定项目负责人物业管理企业在获得投标信息后，即可按企业的拓展计划，确定投标意向，相应成立投标工作领导组，由公司总经理或部门经理及方案编制人员组成，开展可行性研究工作，并指定专人对项目进行全面的跟进工作。 （四）编制物业管理方案投标单位在做出投标报价决策之后，就应组织编写人员分工合作，按照招标文件中的各项要求编制标书。投标书的主要内容概要介绍如下： 1、介绍投标企业的概况和经历首先介绍投标单位的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员结构等基本情况，着重介绍42、现辖物业类型、名称、管理面积及历年获得的效绩、成果、经验。2、分析投标物业的管理特点通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功上的特点，列出管理上的难点， 提出相应的管理措施。3、拟定质量管理目标和采用的管理方式质量管理目标，是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效益、经济效益、环境效益、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。管理方式，是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式，如实行“一体化管理”、“以区养区”，推行ISO9001质量体系规范化运作等方式。4、拟定管理服务内容包括开发建设期间将提供的管理服43、务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。5、运作流程包括各主要环节的运行程序，如服务流程与操作流程等。6、财务预算财务预算主要根据项目公司招标书要求，根据包干制或酬金制的标准，进行认真仔细的分析。包括收支情况预算和各项收费标准（包括特约服务内容及其收费标准）。7、提出管理、服务新思路。根据项目的实际情况，投标单位对项目今后的管理标准进行承诺，提出切合的新服务管理模式，加强项目的管理特色。（五）参加投标、答辩在参加正式投标答辩前,要进行答辩演练,熟练掌握标书的主要内容及相关财务预算知识，并且加强与项目公司合作，投标过程中，认真沉着应对44、评委可能提到的问题。（六）中标后的重点工作。中标后将很快进行物业服务合同准备工作。这个阶段应着重把握的问题包括：1、配套设施安装工程及时间表；2、入伙后工程遗留问题处理方式；3、前期介入期相关费用的安排；4、物业服务费价位的最终确定及管理酬金提取办法；5、项目开办费出资方及安排；6、空置房管理费价格及收取办法；7、能源费有关安排；8、分承包方的确定；9、双方违约责任的划分和确定；10、招标方需要中标单位解决的其他问题如人员安置、物业租赁配合等。二、管理费用测算与报批管理费测算所需的基本数据包括：（一）物业概况：包括项目名称、地理位置、开发商、投资方、项目开发进度计划、项目规划建设等；（二）总占45、地面积；（三）总建筑面积：包括地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公共建筑面积（附属用房如: 设备机房、管理用房等）、住宅总户数；（四）停车泊位数：包括地上、地下停车位的数量；（五）区域建筑的基本布局、物业性质及功能：如普通住宅、公寓、商业、写字楼等；（六）建筑结构类型：栋数、层数、单栋（套）面积、户型种类、数量、面积；（七）建筑密度、容积率、绿化率；（八）设备设施基本状况：1、能源：供水、供电、供气、供热方式；供应容量；计量方式；与市政部门产权分界点；2、设备：（1）配电系统：高压回路、变压器、高压环网柜、低压配电柜、动力箱、发电机组、公共区域照明总功率等；（2）给水系统：室46、外给水、室内供水、给水设备；（3）排水系统：化粪池、生活污水与生活废水排放方式、雨水及其它废水排放方式、地下室的废水及雨水汇集排放方式、设计中水处理能力、用途、设备功率、生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率；（4）空调系统；（5）智能化系统：安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统、停车场自动管理系统;自动抄表系统、楼宇自动化系统、机房UPS系统、背景音乐系统；（6）电梯系统：电梯数量、品牌、功率；（7）消防报警系统（8）通讯系统：电话、宽带等数量与市政产权分界清况、电视接收、卫星电视接收数量和有线电视产权分界点；（9）消防设施：消火栓、消防喷洒系统、消防水池及其47、他消防设施情况。（九）公共设施1、道路面积2、围墙长度3、小区的车和人行出入口数量4、儿童游乐场5、垃圾中转站（十）园林绿化1、绿化面积2、种植物的品种数量。3、园林景观、4、绿化用水来源(十一)开发商的特殊考虑。三、签订前期物业管理服务合同签订前期物业服务合同是物业公司同项目公司接管验收及实施物业管理工作的法规性文件，应给予相当的重视。签订前期服务合同主要是以建设部建住房2004155号前期物业服务合同（示范文本）为依据，具体可依据项目所在的具体情况进行修改。四、服务价格备案服务报价主要根据地域性的特点进行，投标结束后，中标单位应将项目物业管理费用，向当地主管物业管理部门及物价部门进行登记备48、案。部分城市服务报价首先在投标之前，项目公司向当地物业管理协会及物价局等部门，就对该项目管理费用的标准进行专家级论证，论证结束将由政府机构下发正式文件，确定新项目所有的服务价格，项目公司方可对项目进行招标。五、配合项目公司获取营销许可证通过招标后，中标单位根据相关法规要求，在当地进行备案登记，将备案登记的所有资料提供项目公司，项目公司营销策划部门根据物业提供的资料，向房管部门申请营销许可证。（此项主要是项目公司营销人员负责办理，物业管理公司提供相关资料）六、组建物业管理团队1、组建项目物业管理机构（1）编制人员配备、部门设置方案（2）制定各部门的职能分工和各岗位的职责范围（3）制定内部管理制度49、工作程序和服务标准2、完成员工的招聘和专业培训工作3、制定物品采购计划4、编制物业管理年度工作计划（1）屋及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养计划（2）治安保卫及消防管理工作计划（3）日常保洁及定期清洁工作计划（4）道路交通及临时停车位管理工作计划（5）客户服务工作计划（6）财务管理及人力资源开发工作计划（7）紧急事件的应急处理工作程序及方案（8）同当地政府主管部门建立协调关系5、编制业户入住文件,包括住户手册、装修指南和其他业户入主必须准备的文件资料6、设置特约服务项目及代收代缴项目7、协助开发商做好本项目的竣工验收工作8、本项目的接管验收工作9、本项目的业户入住准备工作10、办理业50、户入住手续。七、物业服务资质备案物业管理服务资质备案，主要是异地分支机构使用，根据异地法律法规向归口管理部门进行登记备案。如：物业协会、当地政府房管部门、物业科等。如：上海市主要向物业管理协会及区级房管局物业管理科进行物业服务资质备案。 中篇 物业前期介入专业管理第一章 物业前期介入专业管理概述物业管理前期介入是物业公司通过参与房地产开发各个阶段，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、规划功能、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面向房地产建设单位提供专业管理意见，以确保物业设计和建造质量满足用户的使用要求。通过有效的物业管理前期介入工作，可提高业51、主收房合格率率，降低房屋返修率与工作量，为业主正常快速入住及提高客户满意度奠定基础，为实现业主房产保值增值的目标创造了条件。一、物业前期介入的阶段性工作物业前期介入工作主要分六个阶段实现：1、规划设计阶段：对总体规划设计(含建筑规划方案设计阶段、方案扩充与施工图设计阶段、园林景观方案与施工图设计阶段、装饰装修设计等)、房屋建筑单体设计、户型设计、安保布局、消防布局、交通组织、生活配套、设备配套(电气、给排水等)、新材料、新技术、管理用房、节能环保、景观配置、园林配置、室内配置、智能化配置等方面的内容提出建设性意见。2、施工建设阶段：参与施工阶段电气设备、给排水、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼52、面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面施工安装过程，了解各设备设施功能配置，发现施工过程中存在的问题，将问题处理在前期，避免将带有施工瑕疵的物业移交给业主，给后期物业管理带来管理风险。3、营销策划阶段： 通过物业管理方案策划、物业管理模式研究，提供优质、完善的物业服务，提升楼盘的整体竞争力；通过样板房管理，展示物业服务的品质，掌握销售推介内容，配合整体营销工作，以及在营销策划阶段完成物业项目的招投标工作。4、承接查验阶段：参与项目竣工验收工作，全面掌握设施设备的情况，为接管验收工作打好基础。根据物业承接查验办法配合项目公司组织好接管验收工作，查漏补缺、消除隐患。5、集中入伙阶段： 配合项53、目公司组织好入伙工作，编制项目入伙方案，做好入伙的人员、物资准备，制定各种应急预案；协助项目公司将物业移交给业主，做好沟通协调工作。6、售后服务阶段：规范项目售后服务流程，及时将业主的意见和需求反映给项目公司客服部，协助项目公司做好项目的各种工程问题的返修、保修工作。二、物业前期介入小组人员结构及责任1、品质(运营)管理部从各事业部年度计划中获悉各新项目的规划及开发建设信息，制定物业公司新项目年度接管计划。2、根据年度计划时间表，品质(运营)管理部将适时组建新项目前期介入工作小组，工作组成员应涵盖该项目今后负责人、工程、安保、环境、品质管理等专业人员。3、工作组应与项目公司的规划设计部门、项目54、管理中心及项目部联系，形成定期的沟通机制，了解项目的规划设计情况。4、工作组根据项目的具体情况，制定相应的工作要求，并制定详细的工作计划。5、工作组从前期介入的第一周开始，建立周报制度，由项目今后负责人作为周报的责任人，按时报总部品质(运营)管理部。第二章 规划设计阶段专业管理一、新项目可行性研究前期介入工作组根据项目的基本情况开展可行性研究，做出相应的总体评估，评估包括：（一）市场调研1、调研该地段的物业类型、物业小区档次、物业管理特点。与相似典型项目的比较：相似点、差异点、优势、劣势、收费标准及改进建议。2、调研当地的法律法规及行业做法，掌握当地物业运作的基本模式要求及管理特点。（二）物业55、管理定位根据调研情况，结合项目开发的定位对项目的物业管理模式及档次进行研究，通过详细的研究决定日后物业管理和特色服务的定位。（三）管理成本测算、管理费定价1、根据项目的基础资料及数据，结合项目的物业管理定位，编制项目的管理成本测算。通过成本测算可推算出项目的管理费标准，形成书面的管理费标准测算报告，由公司领导审批后报项目公司。2、管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计或调整管理定位。（四）项目整体评估1、项目规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。2、项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。3、建筑与环境自然、和谐、56、优美，采光、通风充足。4、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5、设备、设施保障充分，水、电、气、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。7、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。8、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。9、便于物业组织管理，节约管理成本。10、各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。二、新项目总体规划设计评估内容（一）前期介入工作组与项目部的规划设计部门建立定期沟通机制，参与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，从方便业主使用和今后物业管理的角度形成书面的意见与建议(建议应包括但不限于57、：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容)，供项目设计部门参考。（二）项目设计部门在项目设计阶段应根据前期介入工作组的意见与建议，在设计时充分考虑项目的物业管理特点，并按照相关法规配备必要的管理用房(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、小区公共洗手间、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)、应急响应设备设施、应急人员住宿用房等，便于今后项目物业管理工作的正常开展。（三）双方对项目本体标识的设计方案进行充分沟通，项目规划58、设计部门在总体规划设计时，应对项目配置必要的本体标识，如房屋建筑标识、小区导示标识、室内外指引及警示标识、地下停车场标识室外指引标识等。（四）提出设计中遗漏的工程项目和内容，如小区周界防盗报警、儿童游乐场、小区公共洗手间、垃圾中转站以及需要预留管线和接口等。（五）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择市场占有率高、品牌美誉度高、售后技术服务良好、价格适中的企业。（六）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国59、际、国家和本市较大品牌所生产的牌子、型号与规格，以便将来维护保修能购买到补充的材料。（七）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且要求监理公司与物业公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。（八）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供60、货价目表、采购供应地址及单位联系电话。（九）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明，如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，消防报警系统、灭火器、电梯、变配电系统、停车场、交通管理系统等均应办理相应的许可手续方可投入运行（最好由设备或仪表供货安装单位一并解决）。（十）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备应设立独立的电表计量（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内用电负荷应与公共设备用电负荷计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中，便于抄表，当住户忘关开关时可临时切断电61、源。电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。（十一）在公司层面建立与各地产项目部的沟通平台，在项目前期介入小组对项目规划设计进行总体评估后，对项目存在的不足和遗漏，或在项目建成后可能造成物业使用与管理上的各种矛盾与缺陷等情况，与各项目公司及规划设计单位进行公司层级的沟通，在物业规划设计时或物业建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。三、新项目规划设计单项评估标准：设施部分（一）安保布局1、便于安保管理区域分割，消除管理死角。监控中心设计一次到位、分期建设，要避免一个管理区域多个监控中心的情况出现。2、便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。小区周界最好设有巡逻路径，便于安保人员日常巡查，62、也便于对安防设备的测试、检修。3、安保设施配置齐全，要采取可靠有效的防范措施。特别是边坡、河流、湖泊等看似人迹罕至的地方，要加强安防设施的建设。4、安保技防措施完备，形成多层次（人防、技防、犬防）的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。（二）交通布局1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。3、机动车位配置充足(一般住宅不少于户数的1:0.5、另外访客车位也需要考虑，别墅等高档住宅按1:2标准配置)。（三）生活配置1、根据小区周边（一公里范围）商业配套状况，设置充足市政、商业用房。2、一般应考虑超市、63、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等配套服务功能。3、如住宅设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应避免产生干扰。如利用住宅裙楼设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。4、如住宅设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平米以上的住宅区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球等，面积在400平米左右；住宅区建筑面积每增加10万平米，会所面积增加200平米。（四）房屋单体1、房屋应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园能满足特殊要求。2、墙体充分考虑到防64、水、隔热、隔音效果。3、楼板厚度与隔音符合国家规范。4、住宅外窗应考虑开启方便，隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。5、厨房、卫生间楼板和墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏设置合理，便于检修。6、管道、管线布局合理、互不干扰，尺寸符合国家规范，管道井检修孔设置合理，便于检修。7、宜采用垂直烟道，断面尺寸充分(一般不少于25厘米)，应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。8、底层地坪应充分考虑防潮措施。9、阳台栏杆或栏板高度合理（不低于1.1米），宜采用垂直杆件，杆件距离小于0.1米，防止儿童攀爬。（五）水电气配套1、设备房设置尽量集中、便于维护管理。2、65、建议设备统一战略供应商，如电梯、给排水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。3、电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表，每层或围合设工作插座和开关。4、变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理，不能余量太大，变压器有温度自动控制设备。5、水、电、气表位置相对集中，方便于维护和抄表。避免水表、电表安装在业主私家阳台上。6、供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。小区进水总管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。7、报建时注意供水用途、选定66、合理的供水价格，节约费用。（六）围墙护栏、支持杆1、围墙护栏应平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥。围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低。围墙护栏材料应考虑容易替换或免维护。2、围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。3、围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4、围墙安装防爬网。5、灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。（七）外立面管道、栏杆1、建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置要有防攀爬的考虑。2、空调位设置：随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖23个分机情况的存在，建议空调位尺寸不小于3匹室外机位，避免空调外机无法安装。3、空调需要安装集67、中排水管，排水需要进沟渠，空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于32mm防止堵塞。4、平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢。（八）沟渠井盖1、沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。2、车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。3、在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖，其制作成本低于暗装井盖。（九）道路1、路面砖防滑；人行路面应考虑防滑措施，水泥人行路面应铺设鹅卵石，人行路面考虑排水措施。2、在道路周边、小区内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、小68、区内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。3、小区内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4、在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。5、小区道路主要位置设置减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确定）。6、沥青路面应选择质量好、不宜脱落的改性沥青。7、小区路面设置足够的雨水格栅，消除路面积水。（十）天面露台1、销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽，并做好防水处理。2、多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。3、10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。（十一）防火门1、公69、共部位防火门钥匙通用（通锁）。2、公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制，并与消防报警系统联动。3、通往天台的电控门应设置消防紧急按钮（玻璃罩壳）。4、一楼、负一楼、负二楼安装防火门单向控制器，保证消防门只能从内往外开，并有报警功能，连接中控室。（十二）停车场及出入口1、人、车出入口数量不宜太多，要合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。2、车库（场）出入口有减速坡、防滑槽和道闸。3、岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。4、岗亭形状：岗亭造型美观，岗亭建议用不锈钢制作。5、小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。6、车70、库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。7、地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置足够大的消防沙池，并应按每200平方米建筑面积1立方的标准设置消防沙池。8、车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。9、车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。10、车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。11、车库不设置清洁用取水口。12、室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件应多设置自然通风采光井，减少能源耗费。13、在地下停车场可增加预留一些广告位和公71、告位可供商家使用，可做这出租以弥补目前预算管理费不足。（十三）儿童娱乐设施1、儿童娱乐设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。2、木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢（塑料制品）作保护层防腐。3、儿童娱乐设施的选用建议应与物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。（例如秋千投资少、便于维护，业主很喜欢）。4、室外娱乐场所设置排水口、沟。5、室外娱乐场所选用优质地垫，防止雨后天晴翘起存在隐患。（十四）信息栏1、在主要出入口设置信息公布栏，高档小区应设置电子信息发布系统；在合适位置设置小区平面位置图和便于拆装的商户标识牌。2、对72、于300户左右的围合式小区，可以在一个主要大门设置公共信息栏，具体尺寸不小于900x1100mm，材料可选用不锈钢或优质铝合金烤漆。3、对于500-800户的小区，可以增设一个集中信息栏。4、对于一次开发完成的小区，建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。5、对于分期开发的小区，建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图，消防车道平面图。6、商铺较多的小区（15户以上），建议在商铺区域设置产品广告信息栏（具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000x1200mm）。7、商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接，以便于今后管理。（十五）单车、摩托车棚1、73、合理设置单（摩托）车存放点，尽量就近利用架空层等空余位置设置。2、尽量在大厦行人出入口附近设置单（摩托）车存放点，容量按业主户数的10-30%考虑。3、单（摩托）车存放点设置照明及停车架。4、利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车。单车位兼有绿化草坪功能。（十六）小区清洁设施1、小区道路周边及内部适当位置合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。2、大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。3、小区应设有20 m2左右垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设74、施，异味不影响住户。4、地下车库内合理设置果皮箱。5、公共卫生间：小区内应设置若干公共卫生间供物业服务人员、外来人员和小区业主使用，一般可在每座高层大厦的架空层设置一个卫生间，没有架空层的小区可在会所、地下车库里面考虑，有条件的道口岗亭也可设置卫生间。（十七）绿化配置1、绿化布局合理，乔木灌木、花、草的配置层次丰富，品种充足，造型优美，绿化率、集中绿地率设置合理，布局均匀，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。2、绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。3、绿化品种便于养护，养护成本节约。4、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。5、绿化品种75、宜无污染，兼具吸收有害污染功能。6、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。7、在小区围墙、建筑主体周边10米内不适应种植乔木（有安全隐患攀爬、树根危及墙体、影响业主采光）（十八）景观配置1、景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。2、水景观设计应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。3、水系岸床设计应考虑防渗漏的效果。4、不宜在小区内设置深度超过一米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。5、景观装饰应便于清洁和养护，宜采用牢固较高、不易污染、损坏、变形、破旧的材料。6、泛光照明不影响住户，不造成光污染。（十九）绿化配套设施1、有绿化76、清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。2、绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。3、小区内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。4、绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。（二十）管理用房1、物业管理区域物业总建筑面积25万平方米以下的，按物业总建筑面积2提供，建筑面积在5万平方米及以下的，按不少于建筑面积100平方米提供；物业管理区域物业总建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平方米的2提供外，超过部分按1的标准提供。2、业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积不少于20平方米。3、物业77、管理服务中心办公室位置应在小区主出入口附近，方便业主办理事务。员工食堂位置的选择不影响业主居住环境，考虑与业主房屋有相对的距离。员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风采光较好、利于员工健康（如不占容积率，可考虑半地下室或架空层）。仓库储物间可以根据实际情况设置在架空层或地下室。4、对于占地面积超过5万平米的小区，应在小区内设立管理点，管理点的辐射管理半径不宜超过100米，每个管理点的面积不能少于20平米。5、社区工作站用房可以不装修，但房屋设计自然通风良好6、社康中心：按相关规划配套要求考虑社康中心用房。社康中心用房可以不装修，但应通水、通电。设置合理的下水管网、便于污水单独处理、不影78、响业主周边空气。房屋自然通风条件较好。位置选在小区相对中心地带且不影响居民居住环境。7、犬舍：如小区安防布局中考虑了“犬防”，应在小区外围适当位置设置犬舍，犬舍的标准间如下：可遮风避雨的砖木结构犬舍1.51.5米，配备水、电、排水、灭菌灯、通风取暖设施，室外有21.5米的露天硬地，用铁丝网围合。每10间犬舍还需配置配餐室、储物室和幼犬室。犬舍选址应考虑干燥、僻静，以避免扰民或影响警犬休息。四、新项目规划设计单项评估标准：设备部分（一）设备房环境1、发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池设备房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2、设备房顶无排污管，设置清洁取水点（配电房除79、外）和排水管。3、设备房设置对流通风口。4、机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5、特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。（二）照明系统1、地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。2、设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。3、水景、水池、水廊水下灯应采用新技术、新材料，满足使用寿命及防水要求，否则建议不配置。区内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和、消除灯光污染。4、区内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置，满足使用要80、求，节约投资，降低后期管理费用，小区内适当位置设置节日装饰用电电源。5、尽量减少地灯配置，消除后期维修隐患（实际使用中地灯使用寿命12年、故障率特高），应在广场设置节日装饰用电电源插座。6、区内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。7、不建议大量使用太阳能灯（如遇长时间阴雨天气或设备老化，常常不能持续供电），如一定要用，应考虑双电源供电，以保证下半夜监控摄像的照明需求。其他太阳能供电的景观、标识照明也应考虑双电源供电。8、路灯的基座做硬化，周边绿化种植选型应考虑不阻挡光线。（三）供配电系统1、变压器顶端不宜安装照明灯具，变压器房81、应有门且可上锁。2、高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等；确实无法避免的，有有效的防护、集水、排水、报警等措施。3、变压器房应设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；变压器报警信号应连接到监控中心。4、低压配电室设置单独通风、降温设备； 5、高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源；如有，在上层做好防水处理。6、发电机油箱房设置防爆灯、通风口 。7、发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸、通到地面的透气弯管。8、发电机排烟过滤系统设置自82、动补水装置，有水位标识。发电机排烟应不影响小区环境。9、发电机房气体灭火不宜采用CO2灭火系统。10、发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。11、各种配电箱（柜）钥匙通用。12、发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具和供配电系统图。13、发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器模块，需另配备浮充充电器；发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。14、发电机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。15、变压器与配电柜安装在一个房间时，应有安全隔离防护栏（防鼠板）。16、多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜83、容量可以按大厦设计标准0.6系数配置，节约投资。17、强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。18、设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。（四）给排水系统1、水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20cm以上。2、应根据水池的大小设置人孔及通风孔。人孔及通风孔、溢流孔均应加防虫网。3、水池、水箱应有水位标识，高低水位声光报警信号连中心；水池排水管径大于80cm，地下室储水池排水管不小于100cm，水池底做坡面，最低处做60cm直径、深50cm的潜水坑。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。4、地下水池到给水泵管道两侧装阀84、门，水表、阀门侧装活接。5、水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。6、地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间安装一个电动蝶阀。7、在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。8、进户水压应保证家用热水器能正常点火(水压0.15Mpa)，否则应配置变频供水装置。9、应充分考虑生活水平的不断提高、人均用水量较大提高，供水水箱设计施工需要扩大。10、地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水，保证水池清洗时不用停泵、停水。11、水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。12、集水井安装排污泵及备用泵，设置自动液位85、控制；故障及超高水位报警信号连接至监控中心。13、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50mm，排水管设置检查口。14、应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。15、给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。（五）消防系统1、消火拴报警信号应设置在监控中心，便于值班人员观察监控。2、消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。3、消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制（在监控中心直接开停）。4、消防电话通话良好。办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设消防电话。5、所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功86、能、流向，在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。6、小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。7、设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。8、车库、商铺喷淋系统设置符合相关规定。9、消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。10、选用质量较好的消火栓阀门。11、所有消防阀门、开关应标明控制区域及运行压力。（六）电梯1、应优先选用有群控功能的电梯，高档住宅的电梯应安装轿厢空调。2、电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停，天台上的电梯机房考虑设置防雨百叶通风，有条件的电梯机房应配置空调。3、与中心联网87、的轿箱对讲，在中心有声光显示，便于确认区别（由电梯公司制作）。4、轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。5、电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。6、电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和物业服务中心对接确认款式。7、电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。8、大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。（七）弱电系统1、监控镜头安装分布位置要合理，特别要在安全死角位置、广场人群密集处、游泳池、高层住宅的大堂、物业服务中心门口、小区出入口、地下车库等处安装监控摄像头。2、摄88、像监控镜头、电话系统、监控中心设备等弱电系统需要做好防雷接地，设计施工中应充分利用建筑物综合接地网。3、在室外弱电管井应设计集水坑，配置排水设施。4、弱电线路铺设尽可能选择较粗的线管，便于今后升级和维护。5、小区车辆出入口应安装车辆监控识别系统。6、单元门锁应安装静音电动插销锁，不要再选用落后的电磁锁。7、住宅大堂门和通往小区外的人行通道门应安装IC卡门禁系统和可视对讲系统，以节约人工费用。8、小区周界报警系统的选型应考虑气候变化、植物生长的影响，设置在实体围墙上的周界报警系统可采用主动红外对射探测器或电子脉冲围栏；如果是铁丝网加绿篱的围合，强烈建议选用可精确定位的震动电缆报警系统。9、电梯轿89、厢摄像头位置应选择在与楼层按钮对角线的上方，便于观察来访者所到达的楼层。10、高档住宅可采用IC卡电梯控制系统，提高住宅的安全管理水平。11、高档住宅应在小区出入口、客服中心和住宅大堂设置电子信息公告屏。（八）泳池、水景1、反冲洗的排水管接入污水井，泳池废水、溢流水可以综合利用（水景、绿化使用）。2、泳池应按规范配置照明灯，便于晚上游泳。3、泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。4、成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时卫生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别，泳池只分深水区90、浅水区，不分儿童、成人泳池。5、设置耐用、适量的休闲桌椅和泳池救生员观察椅，根据泳池大小配置救生圈。6、泳池设备房应配置抽风系统，有足够容量的排污泵。7、泳池独立围合，入口处设置浸脚池，浸脚池尺寸不小于2mX2mX0.3m）。池边设置衣物、毛巾架。8、淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的数量与泳池正常使用顾客数量匹配。9、泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有排水坡度。10、泳池应配置人工吸尘工具。泳池吸尘口应深入水面不超过30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。11、泳池周边应设置救生圈，照明应足够，泳池周边的配套设施完好无损，91、地面应为防滑地面泳池配置合理的射灯。12、水景、水廊深度以300-400mm深度为佳，节约建造成本，节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。（九）弱电系统防雷1、电源部分防护：在电气接地装置与防雷的接地装置共用或相连的情况下，当低压电源线路用全长电缆或架空线换电缆引入时，在电源引入的总配电柜处装设过电压保护器。弱电机房的电源浪涌保护作三级保护，一级保护在电源引入的总配电柜处安装设浪涌保护器；二级保护在机房配电箱处安装浪涌保护器，弱电机房均由总配电柜单独配出一个回路为机房供电；在所有重要的、精密的设备以及UPS的前端应对地加装浪涌保护器，作为三级保护。2、信号部分防护：信号保护器可92、采用通流容量大的粗保护与具有快速反应的细保护相结合的多级保护电路，将来自信号线路上的感应电流通过避电支路泄放到大地。对子信息系统，分为粗保护和精细保护。粗保护量级根据所属保护区的级别确定，细保护要根据电子设备的敏感度来进行选择。3、等电位联结：建筑设计时候各区域交接处，必须进行等电位联结；尤其建筑物内的计算机房等弱电机房，遭受直击雷的可能性比较小，采取电涌保护器进行感应雷防护外，还应采用等电位联结方式进行防雷保护。设计人员在设计建筑物的信息系统机房时，最好在室内预留出与建筑物主筋相连接的等电位联结板，便于等电位的连接。4、接地体：接地系统采用综合接地，利用建筑物基础内的水平及垂直钢筋可靠焊接作93、接地体。当基础下有防水层时，则需在垫层内或建筑物外侧作一圈水平接地体，将基础内的钢筋网与此接地体可靠连接。所有防雷引下线、等电位联结引下线等均要与接地体可靠焊接。五、新项目规划设计阶段工作要点物业前期介入小组地产项目公司备注成立前期介入工作组与项目相关部门建立沟通机制，与公司建立周报制度与物业前期介入小组建立沟通机制，通知物业公司参加项目管理中心前期规划设计会议向物业前期介入小组提供各种设计图纸和设计方案做好新项目全面的调研，确立明确的管理定位，为日后管理做好详尽的成本及管理费标准测算依据。将项目开发的基础资料及数据提供物业公司作分析参考，以便得到科学的物业管理定位及测算评估科学全面，涵盖物业94、管理的全方位，出具的评估报告具专业水平，具有良好的改进价值听取物业公司的评估建议，合理修改相应的设计变更，达到符合实际使用功能的最佳要求及时向地产公司项目部提交项目前期调研评估报告、项目规划设计评估报告合理评估项目的物业管理定位及物业管理要求，综合考虑物业的管理成本，给项目确定合理的管理费标准第三章 施工建设阶段专业管理一、施工建设介入程序与内容（一）成立工程跟进小组，由该项目负责人牵头，一般2-3人组成，专业人员搭配合理，具有设施设备、水、电、气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。（二）工程跟进小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与项目部、施工方等进行沟通解决。要建95、立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。（三）实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给项目相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。（四）定期参加项目部组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。（五）对工程跟进中发现的重要问题以书面报告的形式上报分公司，由分公司报给项目公司领导，并跟进问题整改落实情况。（六）前期介入小组应参加项目的竣工验收，对不符合物管要求的工程项目应提出整改意见和建议。二、施工过程各专业管理标准 （一）主体工程1、混凝土工程不能出现以下严重隐患或缺陷：（196、）构件内钢筋未被混凝土包裹而外露；（2）混凝土表面缺少水泥砂浆而形成石子外露；（3）构件主要受力部位有蜂窝；混凝土中孔穴深度和长度均超过保护层厚度；（4）构件主要受力部位有孔洞，混凝土中夹有杂物且深度超过保护层厚度；（5）构件主要受力部位有夹渣，混凝土中局部不密实，缝隙从混凝土表面延伸至混凝土内部；（6）构件连接处混凝土缺陷及连接钢筋、连接件松动；（7）具有重要装饰效果的清混凝土构件有外表缺陷。2、现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。经处理的部位，应重新检查验收。（二）地面工程1、基土垫层（1）基土严禁用淤泥、腐植土、冻土、耕植土、膨胀土作为填土；（2）基土应夯实，无下陷，平整；297、水泥混凝土垫层（1）水泥混凝土垫层采用的粗骨料，观察和检查检测报告；（2）混凝土的强度等级，符合设计要求，厚度不小于60mm。3、找平层（1）找平层采用碎石或卵石的粒径不大于其厚度的2/3，含泥量不应大于2。（2）有防水要求地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。观察检查和蓄水、泼水检验及坡度尺检查。（3）找平层与其下一层结合牢固，不得有空鼓。用小锤轻击检查。（4）表面应密实，不得有起砂、蜂窝和裂缝等缺陷。4、砖面层（1）面层所用板块的品种、质量必须符合设计要求。（2）面层与下一层的结合（粘结）应牢固，无空鼓。用小锤轻击检查。（3）砖面层的表面应洁净、图案清晰、色泽一致，接缝平98、整，深浅致，周边顺直。板块无裂纹、掉角和缺楞等缺陷。（4）面层邻接处的镶边用料及尺寸应符合设计要求，边角整齐、光滑。（5）踢脚线表面应洁净、高度一致、结合牢固、出墙厚度一致。观察和用小锤轻击及尺量检查。（6）楼梯踏步和台阶板块的缝隙宽度应一致、齿角整齐；相邻踏步高差不应大于l0mm；防滑条顺直。观察和尺量检查。（7）面层表面的坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水：与地漏、管道结合处应严密牢固、无渗漏。观察、泼水或坡度尺检查。（三）装饰装修工程1、一般抹灰（1）抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净，并应洒水润湿。（2）抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层99、应无爆灰和裂缝。用小锤轻击检查；（3）护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑：管道后面的抹灰表面应平整。（4）抹灰层的总厚度应符合设计要求：水泥砂浆不得抹在石灰砂浆层上；罩面石膏灰不得抹在水泥砂浆层上。（5）抹灰分格缝的设置应符合设计要求，宽度和深度应均匀，表面应光滑，棱角应整齐。（6）有排水要求的部位应做滴水线(槽)。2、饰面板安装工程（1）饰面板的品种、规格、颜色和性能应符合设计要求，木龙骨、木饰面板和塑料饰面板的燃烧性能等级应符合设计要求。（2）饰面板孔；槽的数量、位置和尺寸应符合设计要求。（3）饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂纹和缺损。石材表面应无泛碱等污染。观察检查。（4100、）饰面板嵌缝应密实、平直，宽度和深度应符合设计要求，嵌填材料色泽应一致。观察和尺量检查。（5）采用湿作业法施工的饰面板工程，石材应进行防碱背涂处理。饰面板与基体之间的灌注材料应饱满、密实。3、护拦和扶手制作与安装工程（1）护栏和扶手制作与安装所使用材料的材质、规格、数量和木材、塑料的燃烧性能等级应符合设计要求。（2）护栏和扶手的造型、尺寸及安装位置应符合设计要求。（3）护栏和扶手安装预埋件的数量、规格、位置以及护栏与预埋件的连接节点应符合设计要求。（4）护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。（5）护拦玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧101、距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。（6）护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。观察和手模检查。（7）护栏和扶手安装的允许偏差，拉线和尺量检查。4、门窗工程（1）木门窗的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及连接方式应符合设计要求。观察和尺量检查。（2）木门窗框的安装必须牢固。预埋木砖的防腐处理、木门窗框固定点的数量、位置及固定方法应符合设计要求。观察和手扳检查。（3）木门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活，关闭严密，无倒翘。 观察、开启、关闭和手扳检查。（4）木门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功102、能应满足使用要求。观察、开启、关闭和手扳检查。（5）木门窗与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满。（6）木门窗批水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应牢固、严密。（7）金属门窗的防腐处理及填嵌、密封处理应符合设计要求。（8）金属门窗框和副框的安装必须牢固。（9）金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。观察、开闭和手扳检查。（10）金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。观察检查。（11）铝合金门窗推拉门窗扇开关力不应过大。手推检查。（12）金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，103、并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。观察、敲框检查。（13）金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。（四）其它细部结构1、检查天沟、檐沟的排水坡度，符合设计要求。2、天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造，必须符合设计要求和规范规定。（五）建筑给排水1、室内给水管道及配件安装工程（1）室内给水管道的水压试验必须符合设计要求。同时检查各连接处不得渗漏。（2）给水系统交付使用前必须进行通水试验并做记录。（3）生活给水系统管道在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家生活饮用水标准方法使用。（4）室内直埋给水管道(塑料管道和复合管104、道除外)应做防腐处理。（5）给水水平管道应有2%的坡度，坡向泄水装置。（6）管道的支、吊架安装应平整牢固，其间距应符合规范。（7）水表应安装在便于检修、抄表、不受曝晒、污染的地方。2、室内消防栓系统安装工程（1）室内消火栓系统安装完成后取屋顶层(或水箱间内)试验消火栓和首层取二处消火栓做试射试验，达到设计要求为合格。（2）安装消火栓。水龙带与水枪和快速接头绑扎好后，应根据箱内构造将水龙带挂放在箱内的挂钉、托盘或支架上。（3）栓口应朝外，并不应安装在门轴侧。栓口高度符合标准，无遮挡。 3、给水设备安装工程（1）水泵就位前的基础混凝土强度、坐标、标高、尺寸和螺栓孔位置必须符合设计规定。对照图纸检查105、。（2）水泵试运转的轴承温升必须符合设备说明书的规定。温度计实测检查。（3）敞口水箱的满水试验和密闭水箱(罐)的水压试验必须符合设计规定。满水试验静置24h观察，不渗不漏：水压试验在试验压力下10min压力不降，不渗不漏。全数检查。（5）水箱支架或底坐安装、其尺寸及位置应符合设计规定，埋设平整牢固。（6）水箱溢流管和泄放管应设置在排水地点附近但不得与排水管直接连接。（7）立式水泵的减振装置不应采用弹簧减振器。 （8）水泵上方应无阻挡维修拆卸的管道或其它。4、排水管道安装（1）通向室外的排水管，穿过墙壁或基础必须下返时，应采用45三通和45弯头连接，并应在垂直管段顶部设置清扫口。（2）由室内通向106、室外排水检查井的排水管，井内引入管应高于排出管道或两管顶相平。排水管道必须有混凝土垫层，防止下沉。（3）排水的水平管道应有符合要求的坡度。观察和尺量检查。5、雨水管道及配件安装工程（1）安装在室内的雨水管道安装后应做灌水试验，灌水高度必须到每根立管上部的雨水斗。灌水试验持续1h，不渗不漏。（2）雨水管道如采用塑料管，其伸缩节安装应符合设计要求。（3）悬吊式雨水管道和埋地雨水管道的应有敷设坡度。（4）雨水管道不得与生活污水管道相连接。（5）雨水斗管的连接应固定在屋面承重结构上。雨水边缘与屋面相连接应严密不漏。（6）雨水钢管管道焊接的焊口符合允许偏差。6、卫生器具及给水配件安装工程（1）卫生器具交107、工前应做满水和通水试验。满水后各连接件不渗不漏：通水试验给、排水畅通。（2）排水栓和地漏的安装应平正、牢固，低于排水表面，周边无渗漏。（3）卫生器具给水配件安装应完好无损伤、接口严密，启闭部件灵活。（4）卫生器具的支、托架必须防腐良好，安装平整、牢固，与器具接触紧密、平稳。7、室外给水管道安装工程（1）给水管道不得直接穿越污水井、化粪池、公共厕所等污染源。（2）管道接口法兰、卡扣、卡箍等应安装在检查井或地沟内，不应埋在土壤中。（3）给水系统各种井室内管道安装，井壁距法兰或承口的距离应保证最小维修距离。（4）管网必须进行水压试验。（5）给水管道在竣工后，必须对管道进行冲洗，饮用水管道还要在冲洗后108、消毒，满足饮用水卫生要求。（6）管道和金属支架的涂漆应附着良好，无脱皮、起泡、流淌和漏涂等缺陷。（7）管道的坐标、标高、坡度应符合设计要求，管道安装的允许偏差应符合规范规定。8、消防水泵结合器及消火栓安装工程（1）消防系统必须进行水压试验，试验压力为工作压力的1.5倍，压力保持变，不渗不漏。（2）消防管道在竣工前，必须对管道进行冲洗。观察冲洗出水的浊度。（3）消防水泵接合器和消火栓的位置标志应明显。栓口的位置应方便操作。（4）泵接合器的安全阀及止回阀安装位置和方向应正确，阀门启闭应灵活。（六）电气安装工程1、变压器安装工程（1）变压器安装应位置正确，附件齐全。（2）接地装置引出的接地干线与变压109、器的低压侧中性点直接连接；接地干线箱式变电所的N母线和PE母线直接连接：变压器箱体、干式变压器的支架或外壳应接地(PE)。所有连接应可靠，紧固件及防松零件齐全。（3）有载调压开关的传动部位润滑应良好，动作灵活，点动给定位置与开关实际位置一致，自动调节符合产品的技术文件要求。（4）绝缘件应无裂纹、缺损和瓷件瓷釉损坏等缺陷，外表清洁，测温仪表指标准确。（5）变压器应按产品技术文件要求进行检查器身。2、成套配电柜、控制柜、动力、照明配电箱安装（1）柜、屏、台、箱、盘的金属框架及基础型钢必须接地(PE)或接零(PEN)可靠；装有电器的可开启门，门和框架的接地端子间应用裸编织铜线连接，且有标识。（2）手110、车、抽出式成套配电柜推拉灵活，无卡阻碰撞现象。动触头与静触头的中心线应一致，且触头接触紧密，投入时，接地触头先于主触头接触；退出时，接地触头后于主触头脱开。（3）柜、屏、台、箱、盘相互间或与基础型钢应用镀锌螺栓连接，且防松零件齐全。（4）柜、屏、台、箱、盘间配线符合规定，二次回路连线应成束绑扎，不同电压等级、交流、直流线路及计算机控制线路应分别绑扎，且有标识，固定后不应妨碍手车开关或抽出式部件的拉出或推入。（5）连接柜、屏、台、箱、盘面板上的电器及控制台、板等可动部位的电线应采用多股铜芯软电线，敷设长度留有适当裕量，线束有外套塑料管等加强绝缘保护层，与电器连接时，端部绞紧，且有不开口的终端子或111、搪锡，不松散、断股，可转动部位的两端用卡子固定。（6）低压配电每回路应设置能源计量表，考核能源消耗。3、灯具安装（1）灯具的固定应符合下列规定：a)灯具重量大于3kg时，固定在螺栓或预埋吊钩上；b)软线吊灯：灯具重量在0.5kg及以下时，采用软电线自身吊装；大于0.5kg的灯具采用吊链，且软电线编叉在吊链内，使电线不受力；c)灯具固定牢固可靠，不使用木楔，每个灯具固定用螺钉或螺栓不少于2个；当绝缘台直径在75mm及以下时，采用1个螺钉或螺栓固定。（2）花灯吊钩圆钢直径不应小于灯具挂销直径。大型花灯的固定及悬吊装置，应按灯具重的2倍做过载试验。（3）固定灯具带电部件的绝缘材料以及提供防触电保护的112、绝缘材料，应耐燃烧和防明火。（4）当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地(PE)或接零(PEN)可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。 （5）灯具及其配件齐全，无机构损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷。（6）安装在重要场大型灯具的玻璃罩，应采取防止玻璃罩碎裂后向下溅落的措施。 （7）投光灯的底座及支架应固定牢固，枢轴应沿需要的光轴方向拧紧固定。（8）安装在室外的壁灯应有泄水孔，绝缘台与墙面之间应有防水措施。（七）防雷装置1、接地体（1）人工接地装置或利用建筑物基础钢筋的接地装置必须在地面以上按设计要求位置设测试点。（2）防雷接地的人工接地装置的接地干线埋设深度应符合设计要113、求。（3）接地模块应垂直或水平就位，不应倾斜设置，保持与原土层接触良好。（4）接地装置焊接应采用搭接焊，有防腐措施。（5）当设计无要求时，接地装置的材料采用为钢材，热浸镀锌处理，最小允许规格、尺寸应符合规定。（6）接地模块应集中引线，用干线把接地模块并联焊接成一个环路，干线的材质与接地模块焊接点的材质应相同，钢制的采用热浸镀锌扁钢，引出线不少于2处。2、变配电室接地干线（1）变压器室、高低压开关室内的接地干线应有不少于2处与接地装置引出于线连接。（2）明敷接地引下线及室内接地干线的支持件间距应均匀。（3）接地线在穿越墙壁、楼板和地坪处应加套钢管或其他坚固的保护套管，钢套管应与接地线做电气连通。114、（4）配电间隔和静止补偿装置的栅栏门及变配电室金属门绞链处的接地连接，应采用编织铜线。变配电所的避雷器应用最短的接地线与接地干线连接。3、接闪器安装（1）建筑物顶部的避雷针、避雷带等必须与顶部外露的其他金属物体连成一个整体的电气通路，且与避雷引下线连接可靠。 （2）避雷针、避雷带应位置正确，焊接固定的焊缝饱满无遗漏，螺栓固定的应备帽等防松零件齐全，焊接部位补刷的防腐油漆完整。（3）避雷带应平正顺直，固定点支持件间距均匀、固定可靠，支持件间距符合规范规定。（八）通风和空调工程1、风管与配件制作（1）防火风管及其配件必须为不燃材料、耐火等级符合设计规定。（2）风管拼缝连接咬口缝应错开，不得十字型拼115、缝。法兰规格应符合规定，矩形四角均应设孔。（3）净空调风管所用连接件应与管材性能匹配且不应产生化学性能腐蚀，并不得用抽芯铆钉风管内加固；镀锌钢板镀锌层无严重损害。（4）风管与配件咬口缝严密、宽度一致，折角平直、圆弧均匀、两端平行：无明显扭曲、翘角、表面平整、外形尺寸应符合规范要求。（5）焊接风管焊缝应平整，无裂缝、凸瘤、穿透夹渣、气孔等缺陷，变形应矫正，杂物清净。（6）风筲位置便于操作和检修，操作装置应灵活、可靠，阀板关闭应严密。防火阀宜独立设支、吊架。排烟阀(口)及手控装置位置符合设计要求。 （7）风帽安装必须牢固，连接风管与屋面或墙体交接处不应渗水。（8）排吸风罩安装位置应正确，排列整齐，116、牢固可靠。2、通风与空调设备安装（1）静电空气过滤器金属外壳接地必须良好。 （2）组合式空调机组各功能段组装，应连接应严密，整体应平直；与供回水管连接应正确，冷凝水排放管的水封高度应符合设计要求；机组和内空气过滤器(网)及空气热交换器翅片应清洁、完好。（3）分体式空调机组的室外机和风冷整体式空调机组，固定应牢固、可靠；室内机位置应正确、并保持水平，冷凝水排放应畅通。管道穿墙处必须密封，不得渗漏；整体式空调机组管道的连接应严密、无渗漏，四周应留有相应的维修空间。（4）消声器安装前应干净，安装位置、方向应正确，与风管连接应严密，不受潮。同类型的不宜直接串联。组合式消声器组件固定应牢固。消声器、消声117、弯管均应设独立支、吊架。（5）转轮式换热器安装的位置、转轮旋转方向及接管应正确，运转应平稳。（6）转轮去湿机安装应牢固，转轮及传动部件应灵活、可靠，方向正确；处理空气与再生空气接管应正确；排风水平管须保持一定坡度，并坡向排出方向。（7）蒸汽加湿器的安装应设置独立支架，并固定牢固：接管尺寸正确、无渗漏。（九）电梯安装工程1、设备进场（1）随机文件必须包括下列资料； a)土建布置图；b)产品出厂合格证；c)门锁装置、限速器(如果有)、安全钳(如果有)及缓冲器(如果有)的型式试验合格证书复印件。d)装箱单。e)安装、使用维护说明书。f)动力电路和安全电路的电气原理图。g)液压系统原理图。（2）设备零118、部件应与装箱单内容相符。（3）设备外观不应存在明显的损坏。2、电梯整机安装工程 （1）安全保护必须具备下列功能：a)必须检查断相、错相保护装置或功能。b)短路、过载保护装置。c)限速器，限速器的轿厢(对重、平衡重)下行标志必须与轿厢(对重、平衡重)的实际下行方向相符。d)安全钳。e)缓冲器。f)门锁装置。g)上、下极限开关，上、下极限开关必须是安全触点，在端站位置进行动作试验时必须动作正常。h)轿顶、机房(如果有)、滑轮间(如果有)、底坑停止装置位于轿顶、机房(如果有)、滑轮间(如果有)、底坑的停止装置的动作必须正常。（2）下列安全开关，必须动作可靠：a)限速器张紧开关；b)液压缓冲器复位开关119、；c)有补偿张紧轮时，补偿绳张紧开关；d)当额定速度大于3.5m/s时，补偿绳轮防跳开关；e)轿厢安全窗(如果有)开关；f)安全门、底坑门、检修活板门(如果有)的开关；g)对可拆卸式紧急操作装置所需要的安全开关； h)悬挂钢丝绳(链条)为两根时，防松动安全开关。（3）限速器安全钳联动试验必须符合下列规定：a)限速器与安全钳电气开关在联动试验中必须动作可靠，且应使驱动主机立即制动；b)对瞬间式安全钳，轿厢应载有均匀分布的额定载重量；对渐进式安全钳，轿厢应载有均匀分布的125额定载重量。当短接限速器及安全钳电气开关，轿厢以检修速度下行，人为使限速器机械动作时，安全钳应可靠动作，轿厢必须可靠制动，且120、轿底倾斜度不应大于5。（4）层门与轿门的试验必须符合下列规定；a)每层层门必须能够用三角钥匙正常开启：b)当一个层门或轿门(大多扇门中任何一扇门)非正常打开时，电梯严禁启动或继续运行。（5）曳引式电梯的曳引能力试验必须符合下列规定：a)轿厢在行程上部范围空载上行及行程下部范围载有125额定载重量下行，分别停层3次以上，轿厢必须可靠地制停(空载上行工况应平层)。轿厢载有125额定载重量，以正常运行速度下行时，切断电动机与制动器供电，电梯必须可靠制动。b)当对重安全压在缓冲器上，且驱动主机按轿厢上行方向连续运转时，空载轿厢严禁向上提升。逐项试验，逐项验收。（6）噪声检验应检查下列内容，并符合规定。121、a)机房噪声。b)乘客电梯和病床电梯运行中轿内噪声。c)开关门噪声。（7）平层准确度检验应符合规定要求。（8）运行速度检验应符合下列规定：当电源为额定频率和额定电压、轿厢载有50额定载荷时，向下运行至行程中段(除去加速加减速段)时的速度，不应大于额定速度的105，且不应小于额定速度的92。 三、施工建设阶段工作要点物业前期介入小组地产项目公司备注了解委托项目各类机电设施设备配置及容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构与物业的前期介入小组保持常规的沟通联系，项目例会知会前期介入小组一起参加指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控对建122、材、设备选型给出建议，以便于一体化管理的延续性注意资料的收集，包括图纸、设计变更等提供相应的图纸资料及变更资料给物业，以便日后的正常管理；从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位(孔)位置、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向、二层、错层的平台安全注意事项及门窗的栏杆高度等听取物业的合理意见及建议，做出相应的修改第四章 营销策划阶段专业管理一、营销配合相关管理（一）前期介入工作组与项目相关部门（营销、客服、工程、设计）定期召开沟通协调会，主要对日常工作过程中发生的问题、需互相配合的事项进行具体协商。（二）在项目正式完成营销推广方案前，前期介入工作组编制物业管理方123、案，方案应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。配合销售的工作可能还包括：编写销售百问中物业相关问题、培训销售代表回答相关问题等。（三）在项目正式开始销售前，项目公司组织进行物业管理项目招投标工作，确定项目的后期物业服务企业。（四）项目公司组织对物业管理方案进行评估、确定，并通过与物业公司沟通明确物业管理费标准；（五）物业管理方案经项目公司确认后，据此在房屋销售前签订前期物业管理服务合同，确定临时管理规约。并配合营销部在销售现场公示前述文件。（六）主动了解项目在销售时对外宣传和承诺的内容，根据项目需要提供物业推介资料，项目对与物业管理有关的宣传和承诺内124、容需要获得物业书面确认。项目应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据项目委托要求，物业可在销售现场协助项目进行销售推广，并现场解答有关物业管理承诺问题。（七）在确定营销工作时间节点后，项目公司应向物业提供要求配合的书面计划，需物业配合的重要工作（如样板房、销售中心开放），应提前23月将配合需求、项目基本资料等内容以书面形式知会物业；需物业配合的一般工作或临时工作，应提前一周知会工作组。（八）项目前期介入阶段的各项费用由项目公司在营销费用中列支，物业前期配合工作按投入的合理成本计价，并按总成本的10%收取管理酬金。（九）品质（运营）管理部派专人对项目及管理人员进行业务指导。二、样板房的管理（一）125、跟进项目营销的要求，签订样板房管理服务协议，接管相关的样板房管理服务；（二）针对不同类型，不同档次，不同定位的样板房，制定相应的服务流程及服务标准；（三）样板房由该项目今后负责人现场负责管理，负责样板房日常的管理、人员的调派及与营销服务的日常沟通协作活动。（四）指派专人负责与项目公司办理样板房物品的移交，双方在移交清单上签字确认。（五）护管员负责维持样板房现场的安全保卫及其他服务工作，按护管员交接班管理规程进行交接班工作，并做好记录。（六）清洁工按制定的样板房清洁标准负责样板房的保洁工作。（七）讲解员负责样板房客户的接待、讲解及服务工作。三、售楼处的管理（一）护管员24小时负责对售楼处的安全保126、卫工作，协助售楼人员维持现场秩序、车辆停放、并展示良好的礼仪形象。（二）服务员负责做好现场客人的服务工作。（三）如有外来人员（含售楼处办公人员）在下班期间进入售楼处须做好登记工作，经护管主管同意后方可放行，并将情况记录在值班交班记录表上。（四）清洁工按制定的售楼处清洁标准负责售楼处的保洁工作。四、新项目营销阶段工作要点物业前期介入小组地产项目公司备注物业公司接受地产公司委托进行新项目物业管理招标工作在正式销售开始前三个月，地产公司应组织物业管理招标工作，应通知物业公司投标。完善物业管理方案、前期物业管理服务合同、业主临时管理规约、样板房管理服务协议、销售现场管理手册等文本的编制，为营销提供服务127、项目中心组织对项目物业管理方案进行评估、确定，并通过与物业公司沟通明确物业管理费标准；对样板房及售楼处的服务应与项目风格、特点一致，体现服务品质。与物业公司保持常规的沟通，在各个营销节点前书面知会物业公司，以便物业提前做好相应服务；物业公司每月将项目营销配合工作事项及费用预算编制计划，并报营销部及时审批各类服务合同，落实各项费用第五章 物业承接查验阶段一、确定新项目符合接管验收条件（一）新项目整体建筑施工全部完成，竣工验收合格，具备整体接管验收条件。不符合接管验收条件的，物业公司有权拒绝接管。（二）因项目入伙时间要求或工期要求等特殊原因，已经建筑施工单位初步查验合格，经地产公司项目部检查审核，128、符合接管验收条件。经地产公司书面提出，物业公司可提前开展综合或单项验收。二、召开沟通协调会（一）在接管验收前，由地产公司项目部牵头，组织地产公司客户服务部、工程部及物业公司品质(运营)管理部、工程部、相应管理服务中心参加，召开接管验收的沟通协调会。（二）在沟通协调会上，地产公司和物业公司双方须确定该项目是否符合接管验收条件。若符合，则成立接管验收小组，明确小组参与部门及人员、具体配合的各项工作要求、工作计划及进度要求；同时，共同制定接管文件，对交付接管的公共设备设施作好详细的接管要求。三、发出接管验收函经沟通协调会商定后，由地产公司提前一个月向物业公司发出书面的接管验收函，内容应包括接管验收时129、间、工作计划、人员安排及接管验收清单，清单须包括交接项目、交接内容、交接双方当事人、施工方配合人及设备设施的相关资料(设备清单、图纸、使用说明书、保修卡等)。四、接管验收前准备（一）物业公司接到接管验收函后，由工程部牵头组织项目的管理服务中心及相关技术人员组成验收小组，协助项目公司完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。（二）验收小组须制定统一验收标准（详见第六节）。（三）在未接管验收时可提前进行摸底，将发现的问题在接管前报告项目部核实整改。（四）验收小组须准备接管验收的表格资料，现场做好详细记录，五、接管验收操作（一）按照既定的计划，验收130、小组分别审阅工程图纸及档案资料，了解工程建设的各个环节，对照设备清单，实地按照物业管理的分项对项目的各项结构、房屋、水电、设施设备及配套进行详细的现场查验。（二）接管验收期间，每天工作完成后与项目部进行碰头会，将当天的验收情况进行沟通协调，小结每天存在的问题及改进措施。（三）查验后对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交给项目部。（四）所有的查验记录必须留下书面的记录，双方或者三方签字确认，以确定将来维保责任的界定及跟踪管理。（五）在接管验收阶段，地产公司对项目验收中发现的问题应尽可能予以整改，因时间关系暂时无法解决的应提出解决时限。（六）项目公司应确保移交给物业管理的共131、有部位、公共设施符合交接标准。对不符合接管条件的共有部位、设备设施，原则上不予接管，如因特殊原因必须接管的，物业公司在接管验收单上详细说明情况，项目公司应以书面方式承诺整改期限，并形成专题备忘录，双方或三方签字盖章。（七）查验完成后，由地产公司监督建筑施工单位依据有关法律法规规定，向物业公司交验相应的项目文字资料及图纸档案资料。物业公司须将相应的各类资料档案分类整理，装订存档。六、新建物业接管验收的主要内容和标准 1、主体结构（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定132、值。（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。（4）木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。2、外墙不得渗水。3、屋面（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。4、楼地面（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面133、层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。5、装修（1）钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道、进户门的亮子均应装设铁栅栏。（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。（4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴134、阳角与线角顺直，无缺棱掉角。（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。6、电气（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMKV。（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震135、动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。（7）除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程的有关要求。7、水、卫、消防（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过 8m136、，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。8采暖（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装平整，配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间运转顺畅且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，反转应自如。（4137、）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。9、附属工程及其他（138、1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。（3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。（7）单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室139、外地面平整，室内外高差符合设计要求。（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。七、建筑施工单位保修金退还（一）地产公司应明确项目建筑施工单位的保修金退还制度和流程，流程中应规定由负责后续管理的物业公司确定保修质量的要求。（二）物业公司应及时收集汇总项目保修期内存在的建筑施工问题，交地产公司监督项目建筑施工单位及时处理。（三）保修期届满后，仍未整改落实存在问题的施工单位，一律不得办理保修金退还；拒不整改落实的，由地产公司安排或委托物业公司安排施工整改，其费用由相关责任单位的保修金中扣除。八、清洁拓荒（一）接管验收完成之后，管理服务中心应及时组织清洁队伍140、或员工对管理区域内的房屋、公共设施、公共部位进行全面的清洁拓荒，以保证接管之后小区环境的整洁并予以保持。（二）如属于精装修交付的楼盘，受项目公司委托，还需对房屋室内进行精拓荒，以保证交付的业主房屋是洁净舒适的。（三）清洁拓荒招投标是地产委托物业公司实施的，项目公司代表全程参加招投标过程并确认招标结果；同时，物业公司收取10%的酬金。（四）清洁公司进场后，应提交工作计划和方案，中心派专人跟踪监督拓荒情况，发现问题及时纠正或督促整改。（五）每天需固定时间与清洁公司召开工作短会，了解和总结开荒问题，及时协调解决拓荒过程遇到的问题和困难。（六）掌握拓荒进度，跟踪人员要与清洁公司负责人进行初次验收，将质141、量问题提交清洁公司整改。（七）外墙清洗等高空作用，需要清洁公司提供资质证书和作业人员上岗证，同时签订安全责任书。九、成品保护（一）接管验收完成之后，管理服务中心应采取有效措施对接管项目的路面、大堂、标识标牌、灯具等各类设施设备进行保管，保障其安全和正常使用。（二）入伙工作完成之后，将面临大面积的业主装修及搬家行为，为保护公共设施设备的完好性和正常使用，管理服务中心应制定成品保护方案，对大堂、灯具、电梯、公共走廊等容易受到损坏的公共设施设备加设敷设物予以保护，并根据装修工作进展进行重铺或拆除。十、承接查验阶段工作要点物业前期介入小组地产项目公司备注应提前进行摸底，将发现的问题在接管前提报告项目部142、核实整改书面知会物业接管验收的具体要求承接查验需认真细致，对设施设备需全面开启并测试功能，做好书面的记录对承接查验提出的问题需尽快给予整改落实做好成品的保护，防止在业主装修期及搬家期损坏公共设置设备确保施工方在清洁拓荒前清场，保证不与施工队相互交叉，以免影响拓荒进度和质量清洁拓荒应尽量留有足够的时间，以应对临时出现的清洁任务。第六章 物业集中入伙阶段项目入伙是开发商将商品（房屋）交付给业主的一个仪式，由开发商主导，物业公司是受开发商委托，协助开发商进行的一项工作。一、入伙准备工作（一）中心在入伙前1个月制定入伙工作计划，该计划中应明确：1、入伙时间；2、负责入伙工作的人员及其职责；3、入伙办理143、流程；4、入伙过程中使用的文件和表格种类清单及数量；5、入伙现场布置费用；6、项目清洁拓荒费用；7、相应配合增加的人工、物资、伙食等费用；8、工作进度倒计时计划；9、入伙100问。（二）入伙工作计划应由服务中心主任批准，并提前向业主发出入伙温馨提示，与项目的入伙通知书一起送达，详细说明：1、需业主准备的证明材料；2、需业主填写的表格；3、办理入伙手续的程序。 （三）现场布置1、按照入伙方案既定的要求布置入伙现场，分签到区、收费区、资料区、钥匙区、验房区、咨询区、其它业务办理区及项目客服区；2、办理入伙手续的现场应张贴入伙公告、入伙流程图、物业公司简介、法律法规节选和明确的指示标识，各类标识需鲜144、明喜庆，带项目的主色调及标识；3、为了便于业主办理生活配套的相关手续，中心可邀请相关方协同到入伙现场办理手续，现场可设置办理水、电、气、电信、电视、网络、银行等办理点； 4、现场指定专人负责秩序的维护及业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。（四）入伙前需安排所有工作人员进行培训及实战演练，使员工全面掌握工作要求，达到服务品质。二、入伙现场管理（一）业主身份确认服务中心建立入伙登记表，对业主提交的入伙通知书及身份证明文件进行查验，委托他人办理入伙的业主需提交委托书原件，查验业主及代理人身份证原件，确认无误后收取入伙通知书，在入伙登记册中注明。业主核实身份签到后，领取装有业主145、(用户)情况登记表、安全责任书的文件袋一份，在袋上写上业主姓名和房号后，引导业主办理缴费手续。（二）预交费用财务组根据国家和政府的法规及发展商的前期物业管理委托服务合同规定，确定入伙预交费用。与业主签订管理费收缴协议后收取首月的管理费，开具相应票据给业主。对费用交纳完毕的业主在登记表中注明。（三）资料发放及签署资料组员工将已缴费的业主引导到资料区就坐，实行一对一专项服务，负责解释并指导业主签订相关表格及协议，包括： 1、入住说明2、业主手册3、业主消防安全管理责任书4、业主临时管理规约5、装修须知6、业主(用户)情况登记表（四）上述发放的资料应在入伙登记册中由业主签收，或由管理人员注明。同时收146、集业主身份证复印件一份和家庭成员每人一寸照片一张装入袋内。（五）中心对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：1、表格填写是否完整、正确和清晰。2、管理规约和收费协议是否已签署。3、身份证明文件与购房合同及业主(用户)情况登记表是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购房合同复印件、业主(用户)情况登记表、业主临时管理规约1份、收费协议1份，装入档案袋内。（六）同时可以提醒业主，现在或验完房后可继续办理水、电、气、电信、电视等其他开户手续。（七）最后将业主填写后回收的资料、照片等清点，交回钥匙、资料发放处保存，在交房动态栏上将刚办完的房号贴上标签。（八）上述手续完成后，引导业主到钥匙区领取钥匙，钥匙147、组查验入伙登记表及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在钥匙发放登记表上登记。再领取资料袋，袋内装有：1、电器使用说明书及保修卡(精装房附带)2、室内装修交付清单(精装房附带)3、室内装修验房记录表(精装房附带)4、猫眼和水槽盖等物品(精装房附带)5、礼品(开发商赠送附带)6、验房记录表（九）验房组员工与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。需维修的事项请业主填写验房记录表后交由中心通知保修办处理。（十）办理手续的过程中，业主有咨询的，按入伙100问的内容作答，如遇无法把握的问题，不能随意回答，应引导业主到咨询区由项目公司的客服人员进行解答处理。三、集中入伙阶148、段工作要点物业前期介入小组地产项目公司备注入伙前要做好充分的准备工作，人员、资料、物资、费用等计划要考虑周全。提前与地产公司沟通，落实入伙现场布置方案，向地产公司申报费用预算确定入伙方案(包括现场布置、拓荒费用、人工费用、入伙人员的交通后勤费用)入伙前各岗位首先要进行演练然后再与地产公司一起联合进行预演，明确功能区分，完善相关流程联系水、电、气、暖、网络、电视、银行等公司到入伙现场，方便业主集中办理相关手续地产公司要提前将入伙所需相关物品交付物业，以便物业安排布置入伙现场要控制节奏，通过排号引导和隔离分流等措施，保证入伙现场秩序井然，防止拥挤吵闹现象发生对业主关于房屋的咨询及投诉做好充分准备及149、预见，考虑答复及解决方案预留应急处理突发事件的场所，安排专人处理安排电梯应急处理人员负责入伙现场的应急处理第七章 售后服务阶段一、项目的保修管理（一）项目公司在每个项目成立项目保修办公室，作为项目的保修接口，负责保修期内业主房屋的保修工作；（二）项目保修办公室由项目公司客服部派专人负责。（三）如项目公司人手不足，亦可将保修业务委托物业进行，物业按工作量收取相应报酬。（四）项目交付后的保修期间，项目公司客服部全面负责业主房屋质量问题的返修和公共设施增减工作(包括工程管理和费用管理)。（五）物业服务中心收集保修期内的业主报修情况，及时将相关信息向保修办公室传递，由地产公司及时联系施工单位维修，维修150、结束后，物业服务中心应跟踪维修质量。（六）定期与项目相关部门联系，对于保修处理过程中发现的问题进行总结分析，并提出处理建议。（七）及时将房屋保修情况反馈给业主，避免业主由于不及时的问题再次投诉。（八）保修期后，物业的维修事宜由物业服务中心牵头，项目公司客服部提供技术支持。室内维修费用由业主自己承担。二、资料管理（一）做好各类业主保修资料的收集、整理及归档，书面资料放置于业主的档案资料袋内；（二）将业主资料录入CRM系统房产模块，将保修记录情况录入CRM客服系统（三）建立财务收费软件模块，财务数据建档。三、水电过户（一）当供电设备、供水设备验收合格接管后(电表、水表必须是XX水电公司认可和检定合151、格的)，方可与地产办理水、电用户更名、过户手续。（二）办理手续前，管理服务中心须向地产索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后，由管理服务中心具体办理过户、抄表到户事宜。四、售后服务阶段工作要点物业前期介入小组地产项目公司备注入伙初期，维修量大，物业受理时应做好登记，及时汇总相关维修信息上报项目公司返修办并要求地产代表进行签字确认，包含受理时间、人员，转交地产公司处理的时间和接受人员等信息成立项目保修办公室；建议项目公司要预留保修材料放在现场，方便维修。对于易损件，如地砖、门窗的配件等，项目公司能在保修期结束前多移交一批备件给物业服务中心，方便日152、后维修专人负责跟进保修工作，定期与保修办沟通，及时反馈保修情况给业主尽快督促施工方将保修问题落实建立业主档案资料，在归档业主资料的同时，核对业主主要信息资料。各类资料的保存及CRM资料的录入要完整及时建立相关应急预案，在发生业主群体事件时能及时启动相关预案，安抚业主情绪，避免事件扩大化入伙初期，地产公司多安排客服人员在现场受理业主投诉，减少业主不满情绪 下篇 物业管理公司与项目公司合作规范第一章 沟通平台与例会制度一、沟通平台沟通平台实时沟通建立项目QQ群相关例会建立OA系统信息共享1.物业公司与项目公司的合作沟通平台建立，需要双方公司共同的协调完成。品质（运营）管理部根据项目公司或酒店物业事153、业部年度规划计划中获悉各新项目的规划设计及开发建设信息，并负责牵头成立前期介入管理小组，其成员须涵盖该项目今后负责人、相关专业工程人员和管理服务中心人员。与项目公司客服部及项目部进行前期沟通平台如图：2.物业公司与项目公司通过沟通平台，提高沟通效率，加强内部协同，使各类信息处理更加高效，主要应用公司现有信息系统。3.建立完善双方的管理层人员的月例会制度；相关操作层的周例会制度；部分工程技术人员的周例会制度。二、例会制度根据双方协商的原则，建立完善物业公司与项目公司各部门之间的会议制度，并形成相关制度使之进一步提升双方的工作效能，推进项目工作规范化、制度化、制定相应例会制度：1.双方公司部门级办154、公会议定期召开制度。每月第一周召开一次，主要内容是解决前期介入各阶段存在的问题。项目公司应对物业公司提出的问题及时反馈，要进一步加强部门领导之间相互沟通和工作协调、交流，保证重要工作、重大事项能够及时研究、及时安排、及时落实。2.物业公司新项目负责人制定工作计划制度。各项目拟定周工作计划，对本周工作进行细致安排保证常规工作有计划，重要工作有部署，特殊任务有落实，切实增强工作的计划性、主动性。3、前期介入小组成员应参加项目公司的规划协调会和工程例会，加强对项目各阶段情况的了解，加强与各相关单位的工作协调，进一步加强之间的工作了解,促进相互学习。4、物业公司与项目公司实行半年工作总结制度。每半年要155、对新项目工作开展情况进行总结，并根据全年工作安排，进一步分解工作任务，提出落实措施，确保全年工作任务的完成。三、会议纪要会议纪要根据双方会议类型、方式进行有效的区分，主要分为：1.工作会议纪要。它侧重雨记录贯彻有关双方制定的工作方针及相关应解决的问题。如项目遗留问题处理的工作会议纪要。2.代表会议纪要。它主要侧重于物业公司与项目公司高层会议通过的部分决议，以及对今后工作的建议。3座谈会议纪要。主要侧重于物业公司与项目公司各相关单位针对个别问题解决情况。4联席会议纪要。它系指项目建设过程中不同施工单位，为了解决彼此有关的问题而联合举行会议，在此种会议上形成的纪要。它侧重于记录两边达成的共同协议。156、5、办公会议纪要。对双方单位或本系统有关工作问题的讨论、商定、研究、决议的文字记录，以备查考。6、汇报会议纪要。这种会议侧重于汇报前一段工作情况，研究下一步工作，经常是为召开工作会议进行的准备会议。7、技术鉴定会纪要。主要是工程项目中各类设施设备工程技术的完善会议。第二章 新项目架构及人员配置一、新项目架构设立的原则1.物业管理项目筹建人员应根据物业管理方案确定项目的机构设置及人员编制。2.设置原则：根据新项目管理的规模、复杂情况、智能配套、楼宇类型、数量档次、功能及设施设备、周边环境、以及项目公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着利于领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构。3.职务类型157、：物业管理新项目的职务设置应根据人员编制的多少及项目管理的复杂程度配置，基本包含三个层面：（1）决策层：包括项目管理负责人等，对项目负全面责任，负责下属人员进行指导和管理，并承担重大问题的处理和决策责任。（2）管理层：包括项目各职能、技术、业务主管部门或人员等，负责在各自职能范围内支持和指挥下属人员及协助领导工作。适用于物业管理规模较大、种类较繁、专业服务组织较多的物业管理项目。（3）操作层：包括业务主办、具体操作人员等，负责具体事务的操作和制度执行。（4）对于新建的物业管理业务量较小的项目，通常采用直线式的两层次（决策层和操作层）的组织架构形式，此时，决策层集决策和管理为一体。4.组织架构：158、分公司总经理行政与人力资源部安全保卫部品质工程部财务室管理服务中心新项目架构设置，主要从项目的前期介入流程开始，以下图中所示各部门、岗位名称可以根据项目实际情况及业务需要进行增删和调整。如采用“泰州模式”的全成本托管方式，其组织架构由项目公司决定，报公司总部行政综合部备案。二、人员配置标准（一）人员配置1.人员配置需要根据项目设计、规模大小及智能配套、楼宇类型、数量档次、功能及设施设备、周边环境、以及项目公司对物业管理服务的要求等实际情况。2.根据新项目地域性的特点，结合当地的相关法律法规的依据不同，进行合理的人员配置。人员配置的标准以下列范文为标准：住宅类型服务等级配置人均面积m2/人（R1159、）人员配置调整系数（R2）高层一级19001.5二级2200注：1、项目人员配置数=项目面积R1+（50000-项目面积）10000R22、所得人数按四舍五入计算；3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%；4、写字楼及单体楼可上浮50%（30000m2以下）；5、容积率在3.0以下可适当上浮5%；6、确有必要增加由各小区报告公司根据情况由总经理批准；7、物业服务等级指导标准可参照中物协20041号。（二）管理人员配置1主任1人（20万平方米以上设主任助理）2客服主管1人（8万平方米以上）3护管主管1人4维修主管1人（小区业主在800户以上，5万平方米以上写字楼）（三）其他人员配置1、客户助理：160、按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推；2、维修人员：8万平方米以下设3人（含班长），8万10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万平方米增加1人；3、保洁人员：每1万平方米配置1人，设班长1人，写字楼每5000平方米配置1人；4、绿化人员：按建筑面积8万平方米（或800户业主）配置1人，20万30万平方米设班长1人，30万平方米以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人；5、各管理服务中心可根据具体情况合理配置，报公司总经理批准，但总人数不得超过人员定编标准；第三章 新项目配套物业服务费用为了日后物业管理工作的更好开展，提升新项目的品牌，为今后161、的物业管理工作打下良好的基础，物业公司拟从新项目土建开始，前期介入到项目中，就工程、销售、品牌推广、配套设施建议等多方面进行物业前期的介入服务。一、前期介入各项费用测算依据1、前期介入费用是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度及物业管理专业化管理角度，从管理需求、当地法规要求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向项目公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程中所发生的人力、交通、调研等费用。2、营销配合费用是指项目营销从营销展示、正式销售至销售完成，为了项目有一个安全、温馨、整洁、的现场，保障销售各项工作顺利开展，物业公司派驻现场完成安全、客户接待162、清洁、维修等方面的工作，所生的人力、物料、运输、办公等运作费用。3、前期工程配合费用是指项目工程开始至项目竣工，为了项目工程顺利进行，确保项目施工期间的安全生产工作。物业公司派驻现场所生的人力、物料、运输、办公等运作费用。4、前期开办费用，主要是物业接管验收完后，物业管理公司前期管理中入伙及办公用品的购买等费用，计算方式主要有两种：一种根据物业公司前期费用实际预算为标准；另一种根据双方协调的原则，以小区收费面积计算，一般为三个月计算。5、在项目尚未建成交付前，或虽已交付、但物业服务收入不足以支付物业服务成本时，应采取由项目公司全成本托管模式（以下简称泰州模式），即物业公司派出的骨干和在当地招163、聘的物业管理人员由项目公司直接管理，物业管理成本由项目公司全部承担，此时前期介入小组与项目公司物业部实行两块牌子一套人马。6、如项目公司不采用“泰州模式”，则配合地产的物业服务收费应包括开办费、专项服务费、服务酬金及税金，其中：1、开办费一般为3个月的物业服务费（按当期面积计）；2、专项服务费（如办公区、宿舍区、样板房、售楼处服务）按约定标准据实支付；3、服务酬金为专项服务费的10%；4、税金=（专项服务费+服务酬金）5.5%。二、成本定额及增减原则1、成本定额费用预算是一项综合性预算，它的编制工作一定要在遵循成本效益原则的前提下，充分体现从严、从紧，处处精打细算，量入为出，勤俭节约的原则。成164、本费用预算的编制应以目标成本费用为依据，并与预算年度内其他各有关专业紧密衔接，与成本费用计算、控制、考核和分析的口径相一致。2、成本定额及增减需要用直接计算法编制成本费用预算，集中编制成本费用预算。即由成本主管部门直接编制成本费用预算。并且逐项进行编制。（1）前期介入及立项成本预算（2）投标环节各项费用预算（3）销售配合环节中的各项预算（4）前期开办费用预算（5）后期管理中的各项预算3、月人工成本定额如下（2011年）：（由公司人力资源部向地产项目公司提供）第四章 物业管理用房、员工宿舍、食堂配备一、物业管理用房配置标准1、物业管理用房配置需要遵循双方协商的原则，根据开发项目的功能和总体面积配165、置物业用房。2、地产公司应按照当地物业管理条例法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等的要求提供。3、管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之三比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。（1）物业建筑面积30万平方米以下的，管理用房按物业建筑面积的3提供，但最低不得少于100平方米；（2）物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3提供外，超过部分按1的标准提供；（3）管理用房具备水、电等基本使用功166、能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50且通风采光良好；（4）业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。（5）管理用房应当有独立产权或计入分摊面积并具有正常使用功能。（6）单体面积在10000平方米以上，需设置2-3个用于清洁、绿化和安保的工具用房。（7）单体面积在10000平方米以上的需设置一个保安门岗。（8）项目管理半径在500米以上的，需设置一个客户服务点。二、宿舍用房配置标准1、物业管理用房的配置中包含了物业员工宿舍用房，根据双方协商的原则，项目公司合理提供物业宿舍的用房，方便物业公司日后的正常运作。2、为保证应急响应队伍能及时到达现场，护167、管员宿舍应尽量安排在小区红线内，或离小区300米范围内，按照物业建筑面积的1配置，最低不低于200平方米。3、住宿环境是员工工作生活的基本保障，是XX物业管理在员工关怀方面的具体表现。当在考虑员工住宿环境时，请从员工生活的舒适性以及工作的便利性出发，充分利用各种资源，为员工创造条件。由项目公司配备的临时宿舍，护管员不低于4m2人，配有空调、电热水器、洗衣机（下同）；管理维修人员不低于6 m2/人，主管（助理）不低于8 m2/人，主任以上不低于12 m2/人。（上述面积不包括洗手间、冲凉房及公共走道面积。）三、员工食堂安排办法1、员工食堂配置，根据项目公司与物业公司双方协商的原则进行。项目筹建初168、期，物业服务人员人数小于30人时，可以考虑付费在项目公司食堂搭伙，伙食标准不超过15元/天。2、项目公司可根据项目规模的大小，向物业管理公司提供相应的员工食堂用房。员工食堂用房安排是物业管理企业后期运营管理的重要保证。第五章 接管验收工作流程和职责划分一、接管验收的依据1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国合同法3、建设部物业承接查验办法；4、深圳市物业管理条例；5、建筑工程施工质量验收统一标准GB503002001二、接管验收的范围在移交新建物业前，物业公司和地产项目公司按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。物业公司应协助项目公司对户169、内专属部分进行检查，并做好户内专属部分的安全管理。物业公司不承担户内专属部分的质量查验责任。三、移交条件拟实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程已竣工验收合格并取得竣工验收备案证明；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证170、书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）项目公司已完成物业移交前的内部验收程序。（八）法律、法规规定的其他条件。项目公司应当项目交付使用15日前，与物业公司完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。延期提交查验造成物业公司的产生额外费用的，由项目公司承担。因项目入伙时间要求或工期要求等特殊原因，已经建筑施工单位初步查验合格，经项目公司检查审核，符合接管验收条件。经项目公司书面提出，物业公司同意，可提前开展综合或单项验收。四、查验依据实施物业接管验收，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）地产公司移交的171、图纸资料；（六）国家标准建筑工程施工质量验收统一标准GB503002001等相关规范。五、移交程序（一）移交工作启动1、发出接管验收函在项目接管验收前，由项目公司提前一个月向物业公司发出书面的接管验收函，内容应包括接管验收时间、工作计划、人员安排及接管验收清单等初步要求。2、由项目公司牵头，组织物业公司相关部门、管理服务中心参加，召开接管验收的沟通协调会。3、在沟通协调会上，项目公司和物业公司双方须确定该项目是否符合接管验收条件。若符合，则成立接管验收小组，明确小组参与部门及人员、具体配合的各项工作要求、工作计划及进度要求；同时，共同制定接管文件，对交付接管的公共设备设施作好详细的接管要求。（172、二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。六、资料移交现场查验10日前，项目公司应当向物业公司移交下列资料：（一）报建版的总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。竣工版的上述对应图纸同时提供电子版；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）住宅质量保修书和住宅使用说明书； （五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，项目公司应当列出未移交资料173、的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业公司应当对项目公司移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。七、现场查验物业公司应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、174、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。项目公司应当依法向相关政府主管部门或专门运营企业移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业公司现场检查和验收的内容。项目公司应加强户内专属部分设施设备的质量控制检查。项目接管验收小组根据项目实际情况，确定一定数量、套型的住宅，明确检验移交标准，做出交验质量和清洁标准间。在此基础上，项目公司启动三遍检查：第一遍项目部全数检查，第二遍设计、工程部、客服抽检，第三遍接管验收小组抽检。三次检查通过后，项目室内部分移交给物业公司保175、管，少量遗留问题地产项目部应尽快限期解决。户内专属部分移交给物业公司并不免除项目公司对项目保修期内存在或潜在质量缺陷的修复责任。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由项目公司和物业公司参加查验的人员签字确认。现场查验中，物业公司应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知项目公司。项目公司应当及时解决并组织物业公司复验。现场查验还应同步检查项目清176、洁，确保达到移交标准，为物业公司下一步安排清洁拓荒创造条件。八、物业移交项目公司应当在物业承接查验结束后10日内办理物业交接手续，向物业公司移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。项目公司应确保移交给物业管理的共有部位、公共设施符合交接标准。对不符合接管条件的共有部位、设备设施，物业公司原则上不予接管。如因特殊原因必须接管的，物业公司可暂先行保管，在接管验收单上详细说明情况，项目公司应以书面方式承诺整改期限，并形成专题备忘录，双方签字盖章，待整改完善后再进行验收、移交。物业交接后，项目公司未能按照物业承接查验协议（或备忘录）的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致177、业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。经接管验收小组协商一致，各类设施设备可根据完成情况分阶段查验并移交。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由项目公司和物业公司共同签章确认。分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。项目公司与物业公司应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。物业承接查验费用的承担，由项目公司和物业公司在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由地产公司承担。九、接管验收后相关手续的办理1、接管验收项目各工程及178、相关的资料经接管验收小组验收，确认合格后，相关方签署物业整体移交验收表和房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表。2、项目公司应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。项目公司可以委托物业公司提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。3、建立质量问题反馈机制。接管后，物业公司应按季度汇总已接管但未验收设备设施清单提交给地产客户服务部，并由地产项目客户服务部及时召集工程部、项目部开会协调解决。4、建筑施工单位保修金退还及其他项目公司应明确项目建筑施工单位的保修金退还制度和流程，流程中应规定由负责后续管理的物业公司确定保修质量的要求。设施179、设备保修质量的户内专属部分由地产项目客服部确认，公共部分由物业公司确认。5、物业公司应及时收集汇总项目保修期内存在的建筑施工问题，交项目公司监督项目建筑施工单位及时处理。6、保修期届满后，仍未整改落实存在问题的施工单位，一律不得办理保修金退还；拒不整改落实的，由项目公司安排或委托物业公司安排施工整改，其费用由相关责任单位的保修金中扣除。7、物业工程部各专业工程技术人员负责保修期满检查工作查验与跟踪，配合落实使用期情况。8、项目公司应组织设备供应商或集成商对物业人员进行专业培训。9、项目公司应留下一定数量的定制材料和备件给物业公司。第六章 费用结算原则、结算程序与结算时限一、内部结算原则1、按照180、内部市场化原则运作，有利于项目销售，保障物业基本的资金周转。2、确保项目前期配合服务的良性运作。3、事先确定服务项目与服务标准及收费标准，超出该标准另行协商计收费。4、每年度对收费标准协商修订一次。5、以契约形式明确各自权利义务二、内部结算流程前期配合费用结算流程项目公司物业公司费用标准制订协议的签订展示前一周内安排人员、物资并提供相应的服务入伙前一周支付所有费用集中销售前一周内支付剩余费用的30%展示前一周内支付总费用的30%前期配合服务项目及服务标准前期配合费用结算协议签订确认服务项目、标准、费用及协议条款修订前期配合服务项目及服务标准、前期配合费用结算协议双向沟通并确定双向沟通核实在项目181、展示前两个月内拟定前期配合服务项目及服务标准前期配合费用结算协议每年初提出各项委托业务费用结算办法和收费标准需求每年初确定各项委托业务费用结算办法和收费标准 费用的支付三、内部结算标准及时限1、服务费用标准的确定：前期配合期间日常配合服务有关费用标准按可销售面积*单价的比例进行包干结算方式。 2、每年定期由项目公司牵头组织，项目公司与物业公司共同协商是否需对收费标准进行调整，主要根据服务项目与服务标准的调整、服务成本的变动作为调整依据；如需对收费标准进行调整，由项目公司与物业公司双方共同签属费用、服务标准调整确认书；如需提供正常服务项目之外或超出服务标准的服务项目，费用另计，收费标准由双方协商182、确认。3、服务项目及服务标准的确定：服务项目及服务标准由物业公司事先拟定,经双方确认后作为本规程附件。4、每年由项目公司牵头组织，项目公司与物业公司共同协商是否需对服务项目或服务标准进行调整；如需调整则由双方协商确定后共同签属服务费用、服务项目、服务标准调整确认书；如项目根据不同项目的特殊需求需调整服务项目或服务标准的，应在该项目正式展示前二个月提出要求，物业公司根据项目提出的相关要求制订相应的收费标准及服务项目、服务标准并经双方确认对收费标准及服务项目、服务标准进行调整，双方签属服务费用、服务项目、服务标准调整确认书。5、费用的结算：项目公司需在该项目正式展示前二个月向物业公司提出书面通知，183、同时提供销售场所（地）的建筑物总平面图如需对服务项目及服务标准进行调整的，应同时提交服务费用、服务项目、服务标准调整确认书。6、物业公司需在接到项目公司书面通知后15日内提供配合项目销售物业管理服务协议及工作计划，经项目公司确认。项目公司应在15日内完成对物业公司提供的配合项目销售物业管理服务协议及工作计划的确认工作，该期间包括双方的沟通、协商时间。应保证物业公司有至少一个月的工作准备期。7、物业公司需在物业项目正式展示前一周内安排相关人员、物资，提供相应的服务。8、项目公司需在展示前一周内向物业公司支付30%的费用。9、项目公司需在集中销售前一周内向物业公司支付30%的费用。10、项目公司需184、在入伙前一周内向物业公司支付所有的费用。11、项目公司及物业公司双方财务跟进落实已生效的协议中有关费用的结算。四、费用结算约定（一）前期介入费用（开办费）（1）项目公司在向物业公司提出书面邀约。物业公司在接到通知后二周内向地产公司提交前期介入工作计划（包括人员配置、服务项目及标准）及服务及费用结算协议。（2）项目公司在二周内对计划提出意见，并在协商确认后签署前期介入服务及费用结算协议。协议签署后二周内地产公司向物业支付协议总额的40%，以作为物业服务基本支出，下一个半年（年度）结算日前，项目公司应一次性将其余费用（包括佣金）支付给物业公司。（3）协议期间物业公司产生的人员成本、物料消耗由项目公185、司承担，费用实行实报实销制。每月进行一次结算，如拖欠三个月以上，物业公司可加收0.5%的滞纳金。（二）前期销售配合费用（1）项目公司需在该项目正式展示前二个月向物业公司提出书面通知，同时提供销售场所（地）的建筑物总平面图。（2）物业公司需在接到项目公司书面通知后15日内提供项目销售配合物业服务项目、标准及工作计划，经项目公司确认。（3）项目公司应在15日内完成对物业公司提供的项目销售配合物业服务项目、标准及工作计划的确认工作，该期间包括双方的沟通、协商时间，应保证物业公司有至少一个月的工作准备期。（4）经双方对服务项目及标准确认后，根据服务项目及标准确定服务费用，并签署销售配合服务及费用结算协186、议；协议签署后一周内项目公司向物业支付协议总额的40%，以作为物业服务基本支出，按服务项目及标准完成销售配合服务后，项目公司应一次性将其余费用（包括佣金）支付物业；协议期间物业公司产生的人员成本、物料消耗由项目公司承担。费用实行实报实销制。每月进行一次结算，如拖欠三个月以上，物业公司可加收0.5%的滞纳金。（三）前期工程配合费用（1）前期工程配合物业人员主要是工地安全人员、食堂人员、管理人员。由项目公司提前20个工作日致书面函确定需要在施工期间开展前期工程配合，在需要人员数较大时应提前知会时间，以保障物业人员的顺利招聘；（2）物业公司接到知会后一周内向项目公司提交人员配置、工作计划、相关成本费187、用预算等书面资料，由项目公司确认；（3）项目公司在一周内对上述内容进行审核、协商、确认，并签署前期工程配合服务及费用结算协议；协议签署后一周内项目公司向物业支付协议总额的40%，以作为物业服务基本支出，按服务项目及标准完成前期工程配合服务后，项目公司应一次性将其余费用（包括佣金）支付物业；（4）协议期间物业公司产生的人员成本、物料消耗、佣金（物业成本的10%）由项目公司承担，费用采用佣金制。由项目公司按协议将费用额度存入固定账号，每月5日前保证此账号有一定额度，由物业公司支配使用。并实行每月结算一次。如拖欠三个月以上，物业公司可加收0.5%的滞纳金。附件一：深圳市XX物业服务有限公司分支机构管188、理办法XX年五月目 录第一章 总则第二章 分支机构组织架构第三章 人力资源管理第四章 外派人员管理第五章 财务管理第六章 品质管理第七章 法律事务管理第八章 安全管理第九章 品牌管理、企业文化建设和日常行政管理第十章 报批流程及要求第十一章 监管指导第十二章 附则附件：分支机构报批事项主办部门对照表分支机构管理办法为进一步加强公司对分支机构的管理，根据XX股份公司、酒店物业事业部、XX物业公司的相关规定，特制定本管理办法。第一章 总则一、本办法适用于XX物业公司（以下简称公司总部）对分支机构的监督管理。控股子公司参照本办法执行，若与董事会规定冲突的，以董事会规定为准。二、分支机构包括公司总部所189、设立的分公司、控股子公司。三、分支机构依据项目发展的阶段，分为非独立运营和独立运营两个阶段。非独立运营阶段的分支机构可采取与项目公司相关部门两块牌子一套人马的做法，由项目公司实施全成本托管。三、统一标准要求各分支机构执行与公司总部一致的管理标准、业务标准，保持与公司总部一致的管理特色。四、对口管理公司总部对各分支机构实行分阶段对口管理：（一）非独立运营分支机构的一般业务统一由品质（运营）管理部统筹管理。（二）独立运营的分支机构的业务由公司总部各职能部门对各分支机构对应的业务实施监督、指导和考核。五、各分支机构需根据本办法及公司总部相关制度和标准，制定相关的工作规程。第二章 分支机构组织架构分支190、机构组织架构设置、岗位设置由分支机构根据当地情况提出，报公司总部批准执行：（一）非独立运营分支机构部门、岗位设置须与当地项目公司人力资源部门沟通一致后，报公司总部品质（运营）管理部与人力资源部共同审核，总经理办公会议审批，再由项目公司批准后执行；（二）独立运营分支机构的部门、岗位设置须报公司总部品质（运营）管理部与人力资源部共同审核，总经理办公会议批准后执行。当分支机构人数小于200人时，可按“三部一室”（行政与人力资源部、品质工程部、安全保卫部、财务室）设置职能部门。当分支机构人数大于200人时，根据分支机构的需求，新增架构和岗位设置报公司总部审批，总经理办公会议批准。第三章 人力资源管理一191、人力资源管理机构和制度的建立（一）分支机构应根据项目的发展情况，成立专门的机构或岗位来负责其人力资源管理工作。（二）分支机构的人力资源管理部门或岗位需熟悉当地的劳动用工法规，根据劳动法和当地法规以及XX股份公司、酒店物业事业部以及公司总部的相关规定并结合项目的实际来制定相关的人力资源管理制度，包括招聘制度、试用制度、薪酬制度、培训制度、员工发展制度等。开展岗位分析，制定相关岗位的工作说明书，从而确定相应的绩效考核制度与奖惩制度。二、非独立运营分支机构的人力资源管理（一）非独立运营分支机构的人力资源管理制度申报：非独立运营分支机构的人力资源管理制度应符合当地项目公司关于人力资源管理的整体要求，192、并保持与项目公司的一致性。（二）非独立运营分支机构的薪酬体系的确定与薪酬发放1.非独立分支机构应结合当地薪酬水平和公司总部薪酬体系，制定符合当地市场环境的薪酬体系和薪酬管理办法，在征得项目公司人力资源部门同意的情况下，报公司总部人力资源部审核后，经总经理办公会议审批，报项目公司批准后执行发放。2. 在不违反公司总部与项目公司共同确认的薪酬管理办法的前提下，非独立运营分支机构的工资、奖金、福利按项目公司的规定程序申报并发放。（三）非独立运营分支机构人事权限界定：1、编制确定及调整非独立运营分支机构的岗位设置及人员编制、人员任免、岗位调整由分支机构负责人提出，在与项目公司人力资源部门沟通一致的前提193、下，报公司总部品质（运营）管理部和人力资源部审核后，再报公司领导核准，最后由分支机构报项目公司审批执行。2、人员任免（1）非独立运营分支机构班子成员及财务负责人外派及任免：由公司总部人力资源部提出，总经理办公会议审核后报事业部批准，报项目公司阅审后执行。（2）非独立运营分支机构其它岗位外派及任免：由分支机构负责人提出人员需求，报公司总部品质（运营）管理部和人力资源部审核，经总经理办公会议同意，报项目公司审核后执行。（3）非独立运营分支机构部门、中心正副职人员及财务人员任免：由分支机构负责人提出人员任免意见，报公司总部品质（运营）管理部和人力资源部及分管领导审核，再报项目公司批准后执行。（4）非194、独立运营分支机构招聘原公司总部离职人员时，由分支机构负责人提出人员任免意见，报公司总部品质（运营）管理部和人力资源部及分管领导审核，再报项目公司批准后执行。（5）非独立运营分支机构除上述人员以外的人员任免，由分支机构负责人批准。3、薪酬发放非独立运营分支机构员工的薪酬、福利发放及薪酬、福利的调整，在不违反薪酬管理办法的前提下，按项目公司的统一要求和程序履行报批手续。4、请假外出（1）非独立运营公司外派分支机构的负责人请假外出，先按程序报项目公司领导同意，再报公司总部领导核准。（2）其他基层员工请假由本人提出，非独立运营分支机构负责人按项目公司的程序要求批准。5、离职办理（1）分支机构负责人提出195、离职由其本人提出，在公司总部领导与项目公司领导沟通一致的前提下，办理相应的离职手续。（2）分支机构其他人员离职按项目公司的相关要求和程序办理。三、独立运营分支机构的人力资源管理（一）独立运营分支机构的人力资源管理制度申报：独立运营分支机构的人力资源管理制度应报公司总部人力资源部审核，经公司总部总经理办公会议批准。（二）独立运营分支机构的薪酬体系的确定和薪酬发放：1、各分支机构结合当地薪酬水平和公司总部薪酬体系，制定符合当地市场环境的薪酬体系和薪酬管理办法，报公司总部人力资源部审核，经公司总部总经理办公会议批准后执行。2、控股子公司按定薪原则制定薪酬体系和薪酬管理办法，报公司总部人力资源部审核，196、经公司总部总经理办公会议审批，报其董事会批准后实施。3、各分支机构的工资、奖金、福利的发放，要严格按照其薪酬管理办法执行，每次发放前须报公司总部人力资源部审核，分管领导及总经理审批后执行。（三）独立运营分支机构人事权限界定：1、编制确定及调整独立运营分支机构人员编制确定及调整：由分支机构负责人提出岗位编制或调整计划，报总部人力资源部审核，经总经理办公会议批示。2、人员任免（1）独立运营分支机构班子成员及财务负责人外派及任免：由总部人力资源部提出，总经理办公会议审核后报事业部批准。（2）独立运营分支机构其它岗位外派及任免：其他岗位外派和任免由分支机构负责人提出人员需求，报总部人力资源部审核，经总197、经理办公会议批示。（3）独立运营分支机构部门、中心正副职人员及财务人员任免：由分支机构负责人提出人员任免意见，报总部人力资源部及分管领导审核，总经理批示。（4）独立运营分支机构招聘原公司总部离职人员时，由分支机构负责人提出人员任免意见，报公司人力资源部及分管领导审核，再报项目公司批准后执行。（5）独立运营分支机构除上述人员以外的人员任免，由分支机构负责人批准。3、薪酬发放（1）薪酬发放流程：由独立运营分支机构制定薪酬发放请示和发放表，报公司总部人力资源部审核，分管领导及总经理审批后执行。（2）薪酬普调、福利标准调整：由独立运营分支机构负责人提出方案，报公司总部人力资源部审核，经总经理办公会议批198、示。4、请假外出（1）独立运营分支机构班子成员、财务负责人请假：由本人提出，分支机构负责人同意，报公司总部人力资源部和分管领导审核，总经理批准。（2）其他基层员工请假：由本人提出，独立运营分支机构负责人批准。5、离职办理（1）独立运营分支机构班子成员、财务负责人离职：由本人提出，公司总部人力资源部、分管领导审核，总经理批准。（2）独立运营分支机构除班子成员、财务负责人离职：由本人提出，分支机构负责人批准。四、培训体系的建立各分支机构应根据需要成立培训机构或设置专职培训岗位，参照公司总部培训制度，制定本机构的培训制度，包括入职培训制度、岗前培训制度、岗中培训、持证上岗制度等。五、检查与指导（一）199、公司总部人力资源部要全力协助、督促各分支机构的人力资源管理体系和培训体系的建立和改进、完善。培训中心要将新开发的课程与各分支机构进行分享，并将其培训方式在公司范围内进行推广。（二）公司总部人力资源部每年要对分支机构的人力资源管理状况和培训状况进行检查和评估，提出考核指导意见，帮助分支机构不断提高管理水平。 第四章 外派人员管理外派人员均指由公司总部派往分支机构的工作人员，具体由公司总部人力资源部进行界定。一、外派人员管理（一）外派人员外派期间，其劳动关系及原职级保留在公司总部，与公司总部签订劳动合同。（二）外派人员要服从所在分支机构的管理和工作安排，严格遵守所在分支机构的相关管理规定，在工作中200、发挥先锋模范作用，树立公司外派人员的良好形象。（三）外派员工的绩效考核1、分支机构负责人的绩效考核（1）公司总部对分支机构负责人的绩效考核具体见公司绩效考核办法。（2）对分支机构负责人的重大安全责任事故和廉政违纪问题，实行一票否决制。2、一般外派人员的绩效考核一般外派人员的绩效考核参照公司总部的考核制度执行，由其所在分支机构负责人负责组织进行考核。（四）外派人员请假审批非独立运营分支机构负责人离开分支机构所在地超过24小时的，需要向公司总部品质（运营）管理部和人力资源部请假，经审核后，报公司总部总经理批准，报项目公司同意。独立运营分支机构负责人离开分支机构所在地超过24小时的，需要向公司总部人201、力资源部请假，经审核后，报公司总部总经理批准。一般外派人员离开分支机构所在地，由分支机构负责人批准，并报公司总部人力资源部备案。二、外派人员的薪酬管理公司总部负责给外派人员在深缴存社会保险、住房公积金、企业年金等各项社会福利，外派人员个人缴纳部分以财务年度和公司总部结算。外派人员其他薪酬项目的制定和发放如下：（一）外派到非独立运营分支机构的人员外派到非独立运营分支机构人员的薪酬（包括职位确定、工资、福利及奖金）标准由公司总部人力资源部与项目公司沟通确认后，纳入经双方确认的薪酬体系，由项目公司统一发放，公司总部不再额外发放任何形式的待遇。（二）外派到独立运营分支机构的人员公司总部依据外派人员的外202、派任职职位、工资、福利及奖金的标准，将其纳入分支机构薪酬体系，将纳入结果告知分支机构人力资源部和财务部，由分支机构统一发放外派人员的工资、福利及奖金，公司总部不再额外发放任何形式的待遇。三、外派到独立运营分支机构人员的福利管理外派人员除了在分支机构享受外派前的各项福利及标准（包含工服制作、健康体检、生日活动和参观学习、通讯补贴、交通补贴、洗理费、亲属去世慰问金等），还享受以下外派福利项目，由分支机构统一发放：1、外派生活补贴外派人员按月发放外派生活补贴，发放标准为2100元/月。2、外派项目负责人岗位补贴公司总部人力资源部根据公司的薪酬管理制度，依据外派项目的管理面积、员工人数、项目地域位置，203、确定外派负责人的岗位补贴数额并在分支机构发放。3、门诊医疗报销与意外保险缴交外派人员由公司总部依其职务标准按照政府规定在深圳缴纳社保。分支机构须为外派人员购买意外险，并为外派人员每年提供3000元人民币的门诊医疗费用报销额度，采用实报实销。4、外派人员住房补贴独立运营分支机构不能给公司总部外派人员提供住房条件的，可享受住房补贴，补贴最高标准如下，并凭票报销。一线城市（北京、上海、广州），外派分支机构负责人2500元/月，其他外派人员(分支机构部门或管理服务中心负责人以上人员）1500元/月；二线城市（国内其它城市），外派分支机构负责人2000元/月，其他外派人员（分支机构部门或管理服务中心负责204、人以上人员）1000元/月。若住房租赁超过补贴标准，超出部分由外派人员自行支付，水电、有线电视、网络等费用由外派人员自行支付。外派到非独立运营分支机构人员按项目公司的规定执行。5、探亲假及交通报销标准外派到独立运营分支机构人员每年可享受20天探亲假，假期可分两次休完。探亲假期间的交通费参照公司总部报销标准给予报销往返家庭长期固定居所至分支机构所在地经济舱机票或火车票及市内交通费。外派到独立运营分支机构人员外派半年后方可休探亲假，外派时间超过半年而不足一年的，探亲假期按时间折算。探亲假和年休假只能选择其一，不能重复休假，不能跨年度累积。外派人员因工作原因未休探亲假的，可由外派人员家属每年两次前往205、外派工作地点探亲，交通费用标准等同外派人员探亲报销标准。外派人员的家庭长期居住地在分支机构所在地的不能享受探亲假。外派到非独立运营分支机构人员按项目公司的规定执行。四、外派终止外派终止后，分别按照以下流程进行：（一）正常调回：按规定交接好工作和财物，分支机构出具外派工作鉴定，到公司总部人力资源部报到，公司总部根据其原职级或晋升后的职级和外派期间的工作情况安排工作。（二）辞职或辞退：按规定交接好工作和财物，分支机构出具证明，按照规定到公司总部相关部门办理离职手续。外派人员辞职后，原则上不得在公司总部及公司内的企业重新就职。第五章 财务管理一、财务管理机构与职能（一）各分支机构应该严格按照公司法、206、会计法和XX项目当地法规及税务管理规定、XX股份公司、酒店物业事业部和公司总部的相关规定，设立财务管理机构，履行日常财务管理的职责，财务管理机构基本人员构成为财务负责人、会计和出纳。财务管理机构负责企业的财务管理和经济核算，包括管理经营过程中的一切财务核算、会计核算；如实反映本机构的财务状况和经营成果；监督财务收支，依法计缴国家税收并及时准确向有关方面报送财务决算；参与企业经营决策，统一调度资金，统筹处理财务工作中出现的问题。（二）财务管理机构和财务人员按规定对本机构实行财务会计监督，主要内容是：对不真实、不合法的原始凭证不予受理并向分支机构负责人报告；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，207、要求更正、补充；发现账簿记录与实物、款项不符的时候，应当按照有关规定进行处理。（三）分支机构的财务负责人由公司总部派遣，其他财务人员任免应报公司总部人力资源部核准。公司总部可视实际情况决定直接聘任或解聘所属分支机构的财务管理机构负责人、会计和出纳人员。公司总部可视实际情况建议控股子公司董事会聘任或解聘所属公司的财会机构负责人。（四）财会人员调动工作或离职，必须与接替人员办清交接手续。没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。交接手续包括移交人经管的会计凭证、报表、账目、款项、公章、实物及未了事项等。交接过程必须监交，一般财会人员的交接，由所在分支机构负责人会同其财务负责人负责监交。分支208、机构财务负责人的交接，必须通过公司总部财务稽核部的审计。二、分支机构财务管理制度的制定（一）各分支机构应根据会计法、企业会计准则和物业管理行业法规的相关规定，以及XX股份公司、酒店物业事业部和公司总部的相关财务管理规定，结合分支机构所在地的实际情况制定本机构的相关财务管理制度。（二）各分支机构的财务管理制度须报公司总部批准后执行，除了遵守所在地地方的特别规定外，还应严格遵守公司总部的财务制度与规定。（三）各分支机构要参照公司总部做法，建立和完善财务预算体系，对成本进行有效控制，并将预算体系报公司总部批准后执行。三、分支机构的资金管理（一）各分支机构应参照公司总部规定，制定本机构的资金审批权限管209、理办法，报公司总部批准后执行。（二）分公司负责人的资金审批权限为单笔2万元（含2万元）人民币，对超出审批权限的情况，按以下规定执行：1、单笔审批资金为2万元人民币以下（含2万元），按照分支机构内部资金审批流程，最终由分支机构负责人批准后执行。2、单笔审批资金为2万元人民币以上，由分支机构负责人通过公司总部内部办公网进行网上报批，经公司总部财务稽核部会签，公司总部总经理批准后执行。分支机构负责人在网上提请资金报批后，应适时进行流程监控，一旦发现因网络原因出现报批故障，应及时与公司总部网络管理员联系，进行修复。分支机构出纳人员只有经核实确认审批结果后，才予以付款。3、对于分支机构超出2万元的支票支210、出，公司总部财务稽核部保管银行预留印鉴。分支机构财务部在确定资金审批结果后，开具定额支票邮寄至公司总部，经总经理签字后由财务稽核部加盖银行预留印鉴后执行。会签报批网上报批反馈网上告知邮寄定额支票加盖预留印鉴盖印鉴分支机构财务部打印存档，实施分支机构内部资金审批流程单笔2万元以下（含2万元）资金审批反馈报批分支机构负责人审批单笔2万元以上的资金审批分支机构内部资金审批流程分支机构负责人审核公司总部总经理审批公司财务稽核部单笔小于2万元（含2万）直接实施单笔大于2万元支票支出4、分支机构日常发放员工月工资时，如出现总额大于2万元的支出，在支付之日前凭月度工资发放表开具限额支票，寄往公司总部，经总经211、理签字后由财务稽核部加盖银行预留印鉴后执行。（三）控股子公司的资金审批按其董事会的要求执行。第六章 品质管理一、品质管理体系各分支机构应参照公司总部的品质管理模式，结合当地实际情况,建立品质管理体系，保证其物业管理服务水平不断提升，物业管理服务特色的统一。（一）建立服务标准，完善管理服务流程。1、分支机构除已单独通过体系认证外，应执行与公司总部一致的品质管理标准。2、品质（运营）管理部负责根据ISO9001和ISO14001体系标准制订公司总部的管理体系文件，并负责ISO9001和ISO14001体系标准及管理体系文件在分支机构的导入。3、各分支机构应参照公司总部的相关制度及工作流程，结合本项212、目的定位与特色及当地的实际情况，建立能反映XX物业服务特色、系统的服务标准和服务流程。（二）各分支机构管理服务体系的建立应报公司总部品质（运营）管理部审核备案，公司总部品质（运营）管理部会同其他职能部门进行审核后，经公司总部分管领导批准后实施。二、品质管理专职人员的设立各分支机构应根据项目的进展情况，设立专职品质管理人员，负责质量管理体系的建立、维护和检查落实。分支机构品质管理专职人员的变动须及时报品质（运营）管理部备案。三、业务对口管理（一）公司总部各职能部门是公司总部对分支机构进行业务对口管理的主管部门，主要负责：1、分支机构上报文件、项目报批的合规性审核。2、编制对分支机构的相关业务的督213、导标准，并实施督导。3、对分支机构提供技术支持与指导。（二）由公司总部品质（运营）管理部牵头组织，安全保卫部、工程部、市政环境部按照各自承担的业务对口管理职责，对分支机构的业务管理体系给予指导，配合其建立和完善服务标准和环境、质量管理体系。（三）公司总部各职能部门应定期将公司总部在管理、服务方面的创新成果根据各自对口管理的业务向各分支机构进行公布。并收集整理各分支机构在管理服务方面的创新成果，在全公司进行推广。第七章 法律事务管理一、管理原则公司的法律事务管理原则是以事前防范、事中控制为主，事后补救为辅。各分支机构各岗位人员应提高法律风险防范意识。二、分支机构法务岗位各分支机构需设置法务岗位。214、具体设置方式可由各分支机构根据实际情况决定：1、专职：设置专职法务岗位。2、兼职：由现职人员兼职担任。3、由当地项目公司专职法务人员兼职。各分支机构设置的法务岗位人员的基本情况需报公司总部法务主管处备案。三、报告制度发生以下重大法律事务时，应按照重大事件报告制度，上报公司总部备案：（一）重大影响的法律纠纷或诉讼案件。（二）重大固定资产投资、产权收购、长期股权投资项目。（三）重大合资、合作项目。（四）重大的对外担保项目。（五）重大招投标项目。四、审批规定公司建立严格的合同审批制度。所有应经公司总部审批的合同以及对外的法律文书，均须在报相关职能部门审核后，报公司总部品质（运营）管理部提出有关法律审215、核意见，经公司领导批准后执行。五、法律顾问各分支机构达到一定规模，需聘请外部法律顾问。在此之前需要外部法律顾问提供法律服务的，均须通过公司总部品质（运营）管理部按公司规定，统一向外部法律顾问提出委托要求。第八章 安全管理一、安全管理机构和岗位的设置（一）分支机构的负责人是该机构安全生产管理的第一责任人，负责其安全管理制度的建立和实施，公司总部对分支机构负责人的考核采取重大安全事故一票否决制度。（二）各分支机构应根据国家安全生产相关法规的要求和XX股份公司、酒店物业事业部及公司总部的相关安全管理制度的规定，设立相应的机构和专门的人员来具体负责其安全管理制度的建立和实施，抓好治安安全、消防安全和员216、工职业安全管理。（三）成立安全委员会1、各分支机构须按照国家安全生产相关法律及公司总部的要求成立安全管理生产委员会，安委会主任由分支机构总经理或负责人亲自担任，下设办公室（要指定专人负责），并报公司总部安全保卫部备案。2、安全委员会安全管理办公室职责请参照公司总部安全生产管理责任制进行制定并实施。二、安全管理规章制度建立和执行（一）各分支机构应严格按照国家相关法规的要求，参照XX股份公司、酒店物业事业部及公司总部的相关安全管理制度，建立健全安全生产管理制度。（二）分支机构的安全管理制度应报公司总部安全保卫部审核，经公司总部安委会批准后执行。（三）分支机构负责人应定期组织对该项目的安全管理状况进217、行检查和评估，促进各项制度的完善和贯彻实施。三、信息沟通（一）分支机构发生安全事故时，各分支机构负责人应按照公司总部的“重大事件报告制度”的相关规定及时向总部相关领导和安全保卫部进行汇报。（二）分支机构当出现自然灾害、火警火灾、交通事故、人员伤亡、群体事件、重大治安案件、重大质量事件、重大财产损失、公共卫生案件时，分支机构负责人须第一时间向公司总部总经理、分管领导及相关部门负责人电话汇报。待事件处理完后要按照公司总部紧急突发事件报告的审批流程，向公司总部安全保卫部、分管领导和总经理进行书面电子版汇报。（三）为了掌控分支机构安全生产动及发展趋势，消除安全隐患，各分支机构每月26日前汇总当月的安全218、生产情况，用图文并茂的文字资料以电子版的形式上报公司总部安全保卫部。（四）各分支机构要定期将其安全管理制度的建立和执行情况通过公司总部安全保卫部向公司总部安委会进行汇报。四、检查与指导（一）公司总部安全保卫部负责协助、指导、督促各分支机构建立和完善相关的安全管理机构、制度。（二）公司安委会每年定期对各分支机构的安全管理状况进行一次检查和评估，促进其改善和提高安全管理水平，对检查出的问题进行通报，并对不符合要求的项目提出整改和处罚意见。第九章 品牌管理、企业文化建设和日常行政管理一、品牌管理（一）各分支机构要严格按照公司总部行政综合部的要求，规范使用公司VI系统，做到标识统一。（二）公司总部行政219、综合部每年对分支机构VI的应用进行一次全面检查，内容包括但不限于：办公环境VI、小区环境VI、活动VI应用。检查结果形成书面的意见，将作为对分支机构年度考核的依据。二、企业文化建设（一）分支机构负责人是该机构的XX物业企业文化建设第一责任人，应担当起XX物业企业文化在分支机构内部建设的责任。（二）公司总部行政综合部负责指导分支机构制定年度企业文化活动计划；指导分支机构举办大型企业文化活动。（三）公司总部行政综合部负责分支机构的培训老师的企业文化课题培训，使其熟悉公司的企业文化。三、宣传报道（一）公司总部行政综合部负责监督分支机构的新闻报道内容，防止分支机构宣传报道出现重大纰漏和错误。（二）分支220、机构须向公司总部行政综合部上报大型活动的媒体宣传方案。（三）分支机构宣传报道必须设专人负责，分支机构可根据业务量设置专职或兼职人员。四、固定资产管理各分支机构需参照公司本部的“固定资产管理暂行规定”完善本公司的固定资产管理，减少管理漏洞，确保资产安全。第十章 报批流程及要求分支机构所有报批事项必须按照“对口管理”原则，呈报相应的主办职能部门，详见附件分支机构报批事项主办部门对照表。一、立项报批流程立项报批包括新项目立项报批、招投标立项报批、重大安全项目立项报批等，所涉工作内容必须待报批同意后方可开展。二、合同报批流程适用于根据公司合同管理制度要求进行合同报批的项目。（1）金额在2万元以下（含2221、万元）的合同直接在分支机构内部进行审批。（2）金额在2万元以上的合同报公司总部进行审批。三、费用报批流程分支机构负责人的资金审批权限为单笔合同2万元，具体报批流程如下：1、单笔审批资金为2万元（含）以下，按照分支机构内部资金审批流程执行。2、单笔审批资金为2万元以上、5万元以下的，采取三家比价方式选择供方，比价结果及拟选择单位情况报公司总部审批。3、单笔审批资金为5万元（含）以上，按招投标管理要求执行。第十一章 监管指导公司总部各业务部门根据对口管理原则对分支机构实施监管指导。一、日常监管指导（一）各分支机构于每月底将本机构当月的品质管理、安全管理、人力资源管理、工程管理、环境管理、行政管理、222、品牌管理情况以及财务报表按照规定的格式上报公司总部各业务对口部门。（二）公司总部各部门根据上报的材料，针对分支机构存在的问题提出指导意见。二、业务督导（一）品质（运营）管理部负责编制分支机构的督导方案，并于年初编制本年度对分支机构的督导计划，报公司领导审批后实施。（二）各受检单位必须配合督导组开展工作，根据督导组检查需要提供必要的便利。（三）由品质（运营）管理部将督导情况汇总整理，经公司领导审核后送人力资源部，作为公司对分支机构负责人绩效考核依据之一。三、分支机构的内部审计（一）公司总部根据深圳市XX物业管理有限公司内部审计制度的规定，每年组织审计小组对分支机构执行内部审计，被审计对象为分支机223、构、控股子公司、合作公司。对于控股子公司与合作公司，可与他方股东联合组织审计。（二）财务稽核部主持内部审计工作，向公司总经理负责并报告工作。财务稽核部根据审计项目需要从相关部门抽调专业人员组成审计组。（三）内部审计内容包括：1、年度财务审计：主要审计分支机构财务收支，资产、负债、权益等与帐目的相符情况。2、管理审计：主要审计分支机构内部业务流程和合理性、有效性，以及流程的执行情况。3、离任审计：是指分支机构的总经理、财务负责人等重要岗位人员在离任时，由审计组对其任职期间履行职责情况进行审计。4、专项审计：是指主要采用审计的方法，对于分支机构重大经济活动、重点专项资金的筹集、分配、使用情况或其他224、调查事项进行审计。（四）审计组应遵守公司内部审计有关规定，严格执行内部审计的流程。审计组独立行使审计职能，直接受公司总部总经理领导。（五）被审计单位“配合审计”情况属重要审计事项。被审计单位有严重违反财务规定、管理流程和阻扰审计监督的，公司总部将追究相关责任人的责任，按照公司XX物业管理有限公司内部审计制度相关规定进行处罚。（六）被审计单位在收到审计整改通知书后规定期限内向公司总部提交整改报告，审计组应对整改情况进行核准。四、重大事件报告（一）各分支机构应在第一时间将人身伤亡、重大财产损失、群体事件等重大事故向公司总部总经理报告，事后以书面形式向公司总部安委办进行报告备案。（二）对于分支机构所225、在地方政府新颁布或修订的影响分支机构经营活动的地方性法规（如最低工资标准调整、地方物业管理条例修改等），分支机构应立即就法规对经营活动的影响进行初步评判分析，并将新颁布或修订后的法规内容及评判分析按“对口管理原则”在第一时间报公司总部相应职能部门。第十二章 附则一、本办法由公司总部品质（运营）管理部负责解释。二、本办法自发布之日起实施，与本办法有冲突的，以本办法为准。附件：分支机构报批事项主办部门对照表序号报批事项主办部门备注1人事、薪酬、福利事项报批人力资源部2新接项目立项报批；委托管理合同报批；涉及项目公司的经营事项；管理体系文件审批、备案品质（运营）管理部3费用报批；大宗物资采购报批财务226、稽核部4工程、设备改造（环境工程除外）招投标项目报批；工程、设备合同报批工程部5环境（含清洁、绿化、消杀等）改造招投标报批；环境合同报批市政环境部6重大安全项目立项报批；安全合同报批安全保卫部7服装采购、后勤管理、行政事务、大型活动组织、VI标识制作、企业文化建设、固定资产购置或报废等事项报批行政综合部 附件二： 物业管理招标文件(示范文本)第一部分 投标邀请按照国务院物业管理条例和 市物业管理招标投标暂行办法的规定，现决定对 (项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目的简要说明本项目位于 市 区(市) 县 路 号附 号，四至范围：227、东至 ，西至 ，南至 ，北至 (见附图)。本项目规划设计的物业类型为： 。本项目总用地面积 平方米。用地构成为：建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米)，道路用地 平方米，绿化用地 平方米。本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米，商业用房建筑面积 平方米，办公用房建筑面积 平方米，其他物业建筑面积 平方米)。本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套，非住宅 平方米);建筑结构为 。本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。本项目规划建设机动车停车位 个，其中地上停车位 个，地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平228、方米。二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于 年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于 年 月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况1、 物业管理企业办公等用房：建筑面积为 平方米;坐落位置： 。2、 业主委员会活动用房：建筑面积为 平方米;坐落位置： 。四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按 标准缴存，计 元;购房人按 标准缴存，计 元;专项维修资金的补充来源有 ，建立的住房专项维修资金现存于 。五、招标书的发售投标单位应于 年 月 日 时 分前至 市 区(市) 县 路 号附 号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标229、书收取成本费 元整)。六、保证金的缴纳1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金 元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，利息(不计/计)，并给予 元的投标书编制补偿金。2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。七、投标地点: 市 区(市) 县 路 号附 号 室。八、投标截止时间 年月日 时 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。九、招投标说明会: 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。十、开标时间、地点:1、开标时间： 年月日 时 分2、开标地点： 市 区(市) 县 路 号附 号 室。十一、对本次招标提出询问的，请于230、年 月 日前与(姓名)联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地 址： 邮 编： 电 话： 传 真： 联系人： (招标人) 年 月 日第二部分 技术规范及要求本物业的环境设施设备按照 市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准 等标准，物业服务按照 市住宅物业服务等级指导标准 级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：一、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;3、物业管理区域内的绿化养护和管理;4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;5、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域231、内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;6、物业管理区域的日常安全巡查服务;7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;9、10、二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员;2、物业管理服务与收费质价相符;3、4、三、物业管理服务标准1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准(1)(2)2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准(1)(2)3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准(1)(2)4、公共绿化的养护和管理标准(1)(2)5、车辆停放管理服务标准(1)232、(2)6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准(1)(2)7、装饰装修管理服务标准(1)(2)8、物业档案资料管理标准(1)(2)9、其他服务标准(1)(2)四、物业服务费的结算形式(包干制/酬金制 )。五、主要设施设备的配置及说明 (详见附件1)。六、公建配套设施及说明(详见附件2) 。七、 。八、 。第三部分投标人须知一、总则说明(一)适用范围1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。(二)定义1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。(三)合格的投标方1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标233、方。2、3、(四)投标费用1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。2、3、二、投标文件的编写(一)投标文件格式1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。2、管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。3、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。4、管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。5、根据物业管理服务的内容、标准制234、定的物业管理服务方案(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案;(3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案;(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述;(7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案;(8)(9)6、物业维修和管理的应急措施(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施;(2)本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施;(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应235、急措施;(5)电梯故障的应急措施;(6)消防应急措施。(7)(8)7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。8、智能化设施的管理与维修方案。9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。10、提供 (业主临时公约/业主公约)的建议稿。11、12、(二)投标报价1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。报价计价单位按建筑面积元/每平方米月计算。2、3、(三)投标文件的份数和签署1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异236、，以正本为准。2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件递交的要求和无效1、投标文件的密封投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。2、投标文件的修改和撤销(1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。(2)投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：(1)未密237、封的;(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;(3)未能按照招标文件要求编制的;(4)逾期送达的;(5)附有招标人不能接受条件的。四、开标和评标1、开标的方法与程序2、评标标准和评标办法(1)招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 人。其中，招标人指派 人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 。(2)评标标准(3)评标办法五、中标人的确定及物业服务合同的签订(一)中标人的确定1、招标方在投标截止之日起 日内(最长不超过30日)确定中标人。2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出238、即发生法律效力。3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。4、5、(二)悔标责任1、中标人接到中标通知书 日后(最长不超过30日)，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按 赔偿;未提交投标保证金的，对招标人的损失按 予以赔偿责任。2、招标人在发出中标通知书 日后(最长不超过30日)，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按 给予赔偿。(三)物业服务合同的签订说明1、最低报价不是被授予239、合同的保证。2、3、4、(四)物业服务合同的签订1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。3、4、第四部分 其他事项1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。2、招标人根据 市物业管理招标投标暂行办法发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。3、招标费用的承担，按以下第 种方式解决：(1)由招标人全额承担;(2)由中标人全额承担;240、(3)由招标人、中标人各承担一半;(4) 。但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自 至 。5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。6、7、第五部分 附件附件1：本物业主要设施设备的配置及说明一、给水、排水、排污设施设备配置状况。二、供电、供气设施设备配置状况。三、垃圾处理设施设备241、配置状况。四、小区出入口共计 处;分设在 路， 路和 路。五、小区智能化设备的配置。六、设施设备的主要技术参数和指标。七、八、附件2：本项目公建配套设施及说明附件三： 前期物业服务合同（示范文本）甲方： ；法定代表人： ；住所地： ；邮编： 。乙方： ；法定代表人： ；住所地： ；邮编： ；资质等级： ；证书编号： 。 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称 ；物业类型 ；座落位置 ；建筑面积 。物业管理区域四至：东至 ；南至 ；西至 242、；北至 。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、 ；2、 ；3、 。第四条 乙方提供的前期物243、业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅： 元/月.平方米；高层住宅： 元/月.平方米；别墅： 元/月.平方米；办公楼： 元/月.平方米；商业物业： 元/月.平方米； 物业： 元/月.平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费244、用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11） 。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、酬金制物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅： 元/月.平方米；高层住宅： 元/月.平方米；别墅： 元/月.平方米；办公楼： 元/月.平方米；商业物业： 元/月.平方米； 物业： 元/月.平方米。预收245、的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9） 。乙方采取以下第 种方式提取酬金：（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。物246、业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第八条 物业247、服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1、 ；2、 。第四章 物业的经营与管理第九条 停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交248、纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：1、 ；2、 。第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约249、定分配：1、 ；2、 。第五章 物业的承接验收第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、 ；2、 ；3、 。第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、 ；2、 ；3、 。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1、 ；2、 ；3、 。第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣250、工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、 。第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章 物业的使用与维护第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物251、业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十三条 甲方应于 （252、具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米，位于 。第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章 专项维修资金第二十五条 专项维修资金的缴存 。第二十六条 专项维修资金的管理 。第二十七条 专项维修资金的使用 。第二十八条 专项维修资金的续筹 。第八章 违约责任第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物253、业使用人造成的损失。第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按 的标准向乙方支付违约金。第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他254、损失由甲方承担。第三十四条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、 。第九章 其他事项第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲255、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十一条 本合同未尽事宜，双256、方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：1、向 仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。甲方（签章） 乙方（签章）法定代表人 法定代表人 年 月 日附件1：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼车 库会 所学 校幼儿园 用房合 计备 注附件2：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井;7、户外墙257、面；8、屋面；9、传达室；10、 ；11、 。附件3：物业共用设施设备明细1、绿地 平方米；2、道路 平方米；3、化粪池 个；4、污水井 个；5、雨水井 个；6、垃圾中转站 个；7、水泵 个；8、水箱 个；9、电梯 部；10、信报箱 个；11、消防设施 ；12、公共照明设施 ；13、监控设施 ；14、避雷设施 ；15、共用天线 ；16、机动车库 个 平方米；17、露天停车场 个 平方米；18、非机动车库 个 平方米；19、共用设施设备用房 平方米；20、物业管理用房 平方米；21、 ；22、 。附件4：前期物业管理服务质量标准一、物业共用部位的维修、养护和管理1、 ；2、 ；3、 。二、物业共258、用设施设备的运行、维修、养护和管理1、 ；2、 ；3、 。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、 ；2、 ；3、 。四、公共绿化的养护和管理1、 ；2、 ；3、 。五、车辆停放管理1、 ；2、 ；3、 。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、 ；2、 ；3、 。七、装饰装修管理服务1、 ；2、 ；3、 。八、物业档案资料管理1、 ；2、 ；3、 。九、其他服务1、 ；2、 ；3、 。前期物业服务合同（示范文本）使用说明1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同参考使用。2、经协商确定，建设单位和物业管理企业可对本示范文本的条款内259、容进行选择、修改、增补或删减。3、本示范文本第六条、第七条、第八条、第九条第二款和第三款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人；其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人。附件四：物业移交图纸及资料资料及图纸的交接主要包括建设规划销售资料、政府竣工验收合格资料、工程技术资料、设备设施资料、业主资料等。一、资料验收资料及图纸的交接主要包括建设规划销售资料、政府竣工验收合格资料、工程技术资料、设备设施资料、业主资料等。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，应及时提出要求补齐，补齐之后再正式办理交接手续。（一）建设规划销售260、资料：1.项目开发批准报告；2.规划许可证；3.建设工程用地许可证 ；4.土地使用合同；5.建筑开工许可证；6.用地红线图；7.拆迁安置资料；8.预售、销售许可证 。9.房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；10.其他资料（六图二书）：a、 按1/1000 比例尺的现状图 ；b、 规划总平面图；c、 道路规划图；d、 竖向规划图；f、 市政设施管网综合规划图；g、 绿地规划图；h、 居住小区的详细规划说明书 ；i、 环境预评价书 ；j、环境影响报告。（二）政府竣工验收合格资料(1)市建设工程竣工验收合格证；(2)市建筑消防验收合格证；(3)电梯验收合格证261、；(4)供配电验收合格证；(5)房屋使用说明书；(6)房屋保修书。二、工程技术资料1.竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、BA 系统、泳池、景观水各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；2.工程及隐蔽管线的全套图纸；3.地质勘察报告；4.工程合同及开、竣工报告；5.图纸会审记录；6.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；7.隐蔽工程验收签证；8.沉降观察记录；9.竣工验收证明书；10.水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；11.砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录；12.管道系统试压、冲洗试验报告；13.生活供262、水设施清洗消毒合格报告。三、设备设施资料1.设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等；2.发电机安装、调试记录；3.消防系统安装、调试记录；4.监控、门禁、对讲系统安装、调试记录；5.中央空调系统安装、调试记录；6.广播、BA 系统安装、调试记录；7.电梯安装、调试记录；8.变压器的安装调试纪录。四、业主资料：1.已购房业主的购房合同复印件；2.已购房业主的姓名、性别、身份证号码、身份证复印件、房间位置、面积、联系电话、通讯地址等；3.已购房业主的付款情况或付款方式。附件五：共用部位、共用设施设备一、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋263、顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 二、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 三、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。附件六： 物业承接查验协议甲方： 深圳XX房地产有限公司法人代表：乙方： 深圳市XX物业服务有限公司法人代表：为了规范物业承接查验行为，加强前264、期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、物业管理条例和物业承接查验办法等法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上。甲、乙双方就 物业承接查验签订本协议。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业类型： 坐落位置： 管理界限： 东至： 南至： 西至： 北至： 占地面积： 建筑面积： 第二章 甲乙方的权利与义务第二条甲方应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第三条现场查验 日前，甲方应当向乙方移交下列资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程265、竣工图等竣工验收资料； 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 承接查验所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第四条甲方应当委派专业人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果。第五条自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第六条乙方应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查266、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 第七条乙方应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第八条甲方应当依法移交有关267、单位的供水、供电、通信和有线电视等共用设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。 第九条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第十条现场查验中，乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应当及时解决并组织乙方复验。第十一条甲方应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向乙方移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第十二条甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三章 存在问题解决方法及其时限第十三条房268、屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，一般问题 天内进行整改，重大问题 天内进行整改，整改后进行复验。第十四条公共配套设备设施的承接查验存在的问题，一般问题 天内进行整改，重大问题 天内进行整改，整改后进行复验。第十五条资料移交存在缺失的部分， 天内进行补齐。第十六条钥匙的承接查验：缺失或存在的问题， 天内给予补齐或整改，合格后进行复验。第四章 违约责任第十七条物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第十八条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单269、位应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。第十九条甲、乙方未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。 第二十条甲方不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。 第二十一条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。第二十二条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务270、企业承接查验行为的投诉。 第五章 其它第二十三条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由甲乙方参加查验的人员签字确认。 第二十四条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第二十六条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地271、房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。 第二十七条乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。 第二十八条甲方不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重乙方的责任，损害物业买受人的权益。 第二十九条 本协议于 年 月 日签订，自签署时生效。第三十条 本协议一式二份，双方各执一份。甲方（签章） 乙方（签章）年 月 日 年 月 日附件272、七物业整体移交验收表记录号：物 业名 称开 工日 期竣工验收日 期移交验收日 期建 设单 位物业管理单 位监 理单 位设 计单 位建 筑面 积占 地面 积各类房屋及公用设施、设备、公共场地等物业内容见 房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表移交清单。交接意见：移交单位签名盖章： 接收单位签名盖章：小区楼宇、设施、设备接管工作安排序号验收项目验收时间验收内容参加单位、现场负责人备注地产施工单位XX物业品质部工程部服务中心1供配电系统发电机、变压器、高低压配电柜2给排水系统水池、水泵、管、井道等3电梯轿厢、机房、井道等4消防系统主机、探测器、联动系统5弱电系统监控系统6门禁对讲系统7道闸收费系统8共273、用部位天台、楼道、大堂、裙楼、地下室、道路等9室内共用设施照明灯具、开关、配电箱、消防栓箱、污水泵10室外共用设施路灯、管道、阀门11园建绿化植物、绿地、小品12业主户内土建、水电及配套13资料规划、产权、图纸物业分户验收单 记录号：房屋编号验收人： 验收日期序号项目名称验收情况序号项目名称验收情况1结 构17可视对讲接口2门18门铃接口3窗19空调穿线孔4窗 台20空调排水孔5阳 台21室外机位置6阳台地漏22分户水表7花 槽23分户电表8栏 杆24分户水阀9溢 水 口25燃 气 表10地 漏26燃 气 阀11开 关27减 压 阀12电源插座28旋 塞13电话插座29抽油烟机孔14网络插座3274、0煤气泄漏报警器15灯 泡3116开 关 箱32水表读数电表读数液化气读数备注 注：该表格每户填写一份，对有的不合格项目，验收人不予签字，不合格项目集中填写在物业分户验收问题处理汇总表中，待整改完毕后，填写“已整改”。物业分户验收问题处理汇总表共 页 第 页 记录号：序号房屋编号存 在 问 题 项 目完善日期备 注123456789101112131415161718192021验收单位开发单位验 收 人移 交 人日 期日 期注：本表一式两份，移交单位及验收单位各执一份。待问题处理完毕，我方验收人签字认可，并将结果反馈到分户验收单上。房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表记录号：工程名称开工日期275、竣工验收意见：移交单位 接收单位签名盖章： 签名盖章：竣工验收日期评定等级接管验收日期设计单位建设单位监理单位施工单位结构类型建筑面积层数房 屋住宅区公用设施、设备及公共场地接管验收意见： 接收单位签名盖章：移交内容房屋清单 份 张公用设施清单 份 张钥匙发放户数 户、每户 套公用设备清单 份 张单体建筑竣工图 套 张公用场地清单 份 张单体结构竣工图 套 张绿化竣工图 份 张单体水电竣工图 套 张室外竣工图 份 张移交验收意见： 接收单位签名盖章：单体设备竣工图 套 张其它附属技术资料 份 张住宅区规划图 套 张其它住宅区竣工总平面图 套 张其它附属技术资料 套 张其它房屋本体验收单房屋本体276、名称： 所在位置/房号： 栋 楼 号验收组人员： 序号接管验收内容检查验收结论存在问题处理结果及措施复查结 论复查人一建筑结构外观及尺寸偏差二楼地面质量1面层与基层粘结、整体面层、块料面层表面、接缝2卫生间、阳台地面3木地板、接缝、色泽、油漆三内墙面质量1抹灰面、面层涂料2瓷砖面层、接缝、线条四顶棚五外墙面六门窗安装质量1推拉门，窗玻璃有无划痕2门开启、零配件、位置3门锁、窗销连接、开启4玻璃安装、胶封5油漆、色泽七防水工程质量1外墙不得渗水2屋面排水畅通、无积水、无渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密八栏杆安装质量1阳台护栏焊接、面漆九其它法律、法规、强制性标准保修期终止时间：结构 277、年 月 日/装修 年 月 日/防水 年 月 日移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：说明：本记录经双方盖章签字后仅作为验收凭证，未包含项目可另行填表补充。共用设施验收单物业名称： 所在位置/房号： 栋 楼 号验收组人员： 序号接管验收内容检查验收结论存在问题处理结果及措施复查结论复查人一天台1天沟、落水口2隔热层、防水层二屋面避雷设施三散水坡无下陷、断裂、与墙体结合处开裂四台阶、踏步砌筑五消防栓1消防箱标识2消防设施配件3消防管安装六风机盘管、排风机七配电箱、电表箱八楼层照明、开关九强弱电井、管道井十楼层门牌、标识十一护坡、挡土墙、砌筑保修期终止时间：结构 年 月 日/装修 年 月 278、日/防水 年 月 日移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：说明：本记录经双方盖章签字后仅作为验收凭证，未包含项目可另行填表补充。共用设施验收单物业名称： 所在位置/房号： 栋 楼 号验收组人员： 序号接管验收内容检查验收结论存在问题处理结果及措施复查结论复查人十二道路1路面2路牙石3块料面层4交通标识线，路牌十三垃圾中转站十四岗亭十五停车场十六自行车、摩托车车棚十七水阀门、水池、水箱十八排水设施、明沟、暗沟排水十九沙井、检查井、化粪池、雨水井二十电信机房二十一路灯、装饰灯二十二绿化符合设计保修期终止时间： 年 月 日移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：说明：本记录经双方盖279、章签字后仅作为验收凭证，未包含项目可另行填表补充。共用设备验收单物业名称： 验收组人员： 日期： 设备名称：数量：安装位置：型号及主要技术参数：现场实测技术性能及数据：随机专业附件、工具、数量保修期终止时间： 年 月 日验收结论：移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：说明：1、本记录经双方盖章签字后仅作为验收凭证。规划、产权、投入使用资料移交清单物业名称： 物业位置： 序号资料名称页数备注一物业产权资料1项目开发批准报告2规划许可证3建设工程用地许可证4土地使用合同5建筑开工许可证6用地红线图7拆迁资料8预售、销售许可证二政府验收合格资料1市建设工程竣工验收备案表2建筑消防验收合格证280、3供配电验收合格证4电梯检验合格证5房屋使用说明书、房屋质量保证书三房屋产权情况清册（含业主资料及购房合同复印件）共用部位、设施设备产权情况，分摊系数四其它资料五配套使用协议1供用电协议2供用水协议3供用气协议4电信合作协议5宽带合作协议6移动基站协议六房屋面积测绘报告移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：单位工程竣工资料序号资料名称页数备注1单位工程质量控制资料核查记录2工程安全和功能检验资料核查记录3开、竣工报告，方案审核表4单位工程质量竣工验收检查记录5图纸会审，设计变更，技术核定281、单6定位放线测量记录7地基验收报告，检验报告8钢材出厂合格证，试验报告9水泥出厂合格证，试验报告10砖出厂合格证，试验报告11砂、石检验报告12防水材料合格证、试验报告13栏杆合格证、试验报告14铝合金、幕墙合格证15防盗门合格证，检验报告16涂料合格证，检验报告17土方试验报告18混泥土、砂浆强度评定及试验报告19焊接试验报告20商品混凝土合格证及试验报告21建筑隐蔽工程检查记录22质量保证资料核查23基础、主体试验报告24分部工程质量检验评定记录移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：282、楼建筑与结构工程质量控制资料核查记录序号资料名称页数备注1图纸会审、设计变更记录2工程定位测量、放线记录3原材料出厂合格证及进场检验报告4施工试验报告5隐蔽工程验收记录6分项分部工程质量验收记录移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：楼给排水与采暖质量控制资料核查记录序号资料名称页数备注1图纸会审、设计变更记录2材料、设备出厂合格证及试验报告3隐蔽工程验收记录4系统清洗、灌水、通水、通球试验记录5分项、分部工程质量验收报告移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章283、签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：楼建筑电气质量控制资料核查记录序号资料名称页数备注1图纸会审、设计变更记录2材料、设备出厂合格证及试验报告3接地、绝缘电阻测试记录4分项、分部工程质量验收报告5隐蔽工程验收记录6变压器主要参数测试记录移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：楼建筑与结构、给排水与采暖工程安全和功能 检验资料核查及主要功能抽查记录序号资料名称页数备注1图纸会审、设计变更记录2屋面淋水试验记录3地下室防水效果检查记录4有防水要求的地面284、蓄水试验记录5建筑物垂直度、标高、全高测量记录6幕墙及外墙抗风压、空气渗漏、雨水渗漏、气密性、水密性测试报告7室内环境检查报告8给水管道通水试验记录9卫生器具试验记录10排水干管通球记录移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：电气、通风、空调、电梯、智能建筑工程安全和功能检验资料及主要抽查记录 序号资料名称页数备注1图纸会审、设计变更记录2避雷接地电阻测试记录3线路、插座、开关接地试验记录4通风、空调系统运行记录5风量、温度测试记录6电梯运行记录7电梯安全装置检验报告8电梯合格证9电梯出厂285、合格证、设备清单移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。工程资料移交清单物业名称： 项目名称：消防工程竣工资料 序号资料名称页数备注1市消防局对施工图审查意见表2图纸会审记录3施工图设计审查问题的回复4水电图审补充问题5技术核定报审表记录6增加工程通知单7设计变更通知单8工程变更、增加工程完成确认单9建筑材料报审表10电气配管安装、管道工程隐蔽验收记录11绝缘电阻测试记录12管道工程水压试验记录13阀门试验检查记录14设备管道吹洗、通水试验记录移交单位：移交单位代表：接收单位：接收单位代表：注：本记录经双方盖章签字后作为交接凭证，未包含项目另行补充。附件八： 样板房移交标准为规范样板房移交验收，物业服务公司对样板房进行初步验收，验收内容按照地产提供样板房装饰工程、设备数量及装饰、家具清单分项进行验收。1、相关文件：精样板室内