1、工程部工作手册目 录第一章 组织机构、岗位职责5工程部组织结构图5一、工程部主管岗位职责 6二、暖通专业工程师岗位职责 6电气专业工程师岗位职责 7暖通领班岗位职责 8五、给排水、综合维修领班岗位职责 8六、强电领班岗位职责 9七、弱电领班岗位职责 10八、空调运行工岗位职责 10九、空调维修工岗位职责11十、给排水维修工岗位职责12十一、综合维修工岗位职责12十二、配电运行工岗位职责12十三、强电维修工岗位职责13十四、电梯运行工岗位职责14十五、弱电维修工岗位职责14第二章 规章制度、规定15一、电气班组151、变配电室交接班制度152、变配电室管理制度163、变配电室巡回检查制度164、2、发电机房管理制度165、储油室管理制度176、电梯机房管理制度177、电梯安全管理制度17二.、暖通班组181、空调机房管理制度182、空调机房交接班制度184、给排水系统运行管理规定195、生活水箱清洗制度196、水泵房管理制度20第三章 工作程序、规范22一、强电班组221、变电、高配岗位规范222、变配电室运行规程223、电工操作规程23二、弱电班组241、弱电工操作规程242、电梯安全操作操作规程25三、 暖通班组301、空调冷水机组操作规程302、离心机组就地启动，停机操作程序313、冷水机组开停机顺序补充说明326、生活水泵房操作规程347、消防水泵房操作规程348、给排水设备操作3、规程349、集水井、污水井操作规程34第五章 保养规程42一、月度维修、保养422 、广告标志灯月度维修、保养423、楼宇电力配送月度维修、保养424、风机盘管月度维修、保养435、水处理436、空气处理机437、BA系统月度维修、保养448、发电机月度维修、保养449、冷却塔月度维修、保养4510、空调水泵月度维修、保养4511、油库房4612、变压器月度维修、保养4613、低压配电屏月度维修、保养46二 半年维修、保养471、火灾报警系统47三 年度维修、保养481、冷却水泵年度维修保养482、电柜年度维修保养483、火灾报警装置年度维修保养494、灭火器年度维修保养495、变压器年度维修4、保养506、配电屏年度维修保养507、楼宇电力配送年度维修保养518、风机盘管年度维修保养519、空气处理机年度维修保养5110、冷却塔年度维修保养5211、发电机年度维修保养5212、冷冻水泵年度维修保养52第六章 报修处理流程53一 公共区域维修53二 租户维修服务程序531、 报修接单、派工532、维修服务实施流程543、服务善后事宜55第一章 组织机构、岗位职责一、 工程部组织架构图：给排水、综合维修领班1人空调运行工2人空调维修工6人给排水维修工4人综合维修工2人配电运行工6人强电维修工6人电梯运行工4人弱电维修工2人 工程部主管1人 暖通专业负责人1人 电气专业负责人1人 弱电领班5、1人 强电领班1人 暖通领班1人二、 岗位职责：（一） 工程部主管：1、 在项目经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。2、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。3、 制订和完善工程部各项规章制度和岗位职责并落实、检查。4、 负责组织对公司接管的物业工程设备/设施进行调试、验收，做好设备/设施的缺陷报告并配合做好整改工作。5、 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。6、 负责组织制定设施/设备的运行、维修保养、节能计划和方案，负责工程部采购计划的编制工作，并组织落实和检查。7、 对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，确保工程部6、管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。组织落实对标识完好情况的定期检查。8、 执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立、落实各级安全制度，防止发生安全事故。9、 负责工程部员工的职业道德、服务意识教育、专业技能以及突发事件处理的培训，不断提高员工的综合能力和素质。10、 负责工程部员工工作绩效的考评工作。11、 定期向总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。12、 负责本部门环境管理的运行控制。（二） 暖通专业工程师1、负责暖通、给排水专业设施设备的维护管理工作，制定暖通空调安全运行以及日常维修工作程序，安排暖通技工对损坏设施设备做出更换维修并负责监督检查。确保广场7、暖通设备正常安全运行。2、制定暖通、给排水专业设备设施的备件储备计划和物资采购计划，协助进行急需器材的采购。制定论证有关修理技改方案时做好成本控制，降低物料消耗。3、制定下属技工培训等资料并定期对其进行培训。4、制定暖通、给排水专业年、月、周工作计划。5、负责处理商铺、主力店对暖通、给排水专业问题的投诉并安排维修。6、负责抢修工作中的现场技术指导工作，解决技术难题。组织调查、分析设备事故，提出处理意见，制定整改措施并组织实施，以防止同类事故的再发生。7、负责制定所管系统的运行方案并查阅运行记录，保证设备的正常运行。8、每日必须查看上一工作日的各项巡检记录，对发现的问题进行处理，未能处理的及时上8、报。9、收集国内外与本公司技术业务有关的新技术、新工艺、新材料的信息及发展动态，在本职技术工作中积极应用新技术、新工艺新材料，提高设备技术水平，改善设备运行性能，降低运行成本。10、负责暖通、给排水设备突发事件，突发故障的应急处理。11、负责与各暖通、给排水设备维保厂商建立联系，做好设备的维保外联工作。12、完成上级领导交办的其它工作。（三） 电气专业工程师：1、全面负责电气专业设施设备的维护管理工作，确保广场正常安全用电。2、制定电气专业设备设施的备件储备计划和物资采购计划，协助进行急需器材的采购。制定论证有关修理技改方案时做好成本控制，降低物料消耗。3、制定下属技工培训等资料并定期对其进行9、培训；4、制定电气专业年、月、周工作计划；制定配电安全运行以及日常维护、维修工作程序。5、负责公司项目的正常用电，对员工进行用电安全教育。6、倒闸程序，配电安全运行程序的制定，并监督执行。7、负责制定配电系统的运行方案并查阅运行记录，保证设备的正常运行。8、组织本组员工对公司所管项目所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。9、负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作。10、安排对广场消防联动报警系统、门禁系统，监控系统、对讲巡更系统、楼宇自控系统、广播系统等进行日常巡检的监督、维修/维护工作的具体10、实施。11、收集国内外与本公司技术业务有关的新技术、新工艺、新材料的信息及发展动态，在本职技术工作中积极应用新技术、新工艺新材料，提高设备技术水平，改善设备运行的性能。（四） 暖通领班：1、 负责空调班组的工作安排和本班组的管理，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和质量、规范服务等工作。认真做好工作总结报告，中央空调、通风等设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件，认真做好工作总结报告；2、 严格遵守国家有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。3、 熟练掌握空调设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，根据运行记录的各种相关参数11、分析，掌握设备系统的状况和缺陷，向暖通专业工程师提出相关保养建议，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。4、 协助暖通专业工程师编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。5、 根据维修保养计划，组织本班组技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。6、 协助暖通工程师对空调、暖通设备进行接管验收，配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。7、 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。8、 分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合12、理”的原则下，提出并组织实施节能措施。9、 负责组织、落实、检查设备机房的清洁卫生工作。10、 做好与其他班组的协调工作。11、 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。（五） 给排水、综合维修领班：1、 对暖通工程师负责，并完成暖通工程师交办的各项任务；2、 协助公司工程部对项目的接管及验收工作；3、 协助项目其他部门处理商场工程维修投诉的解释和处理工作。 4、 负责所辖项目公共区域给排水设施的管理、维修和维护工作；5、 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任； 6、 负责每月提交给排水、综合维修专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 7、 负责给排水、综合维修13、技工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高； 8、 负责向暖通工程师提出工程管理方面的合理化建议； 9、 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。 （六） 强电领班：1、 负责强电组的管理和工作安排，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和工作质量、规范服务等工作，认真做好工作总结报告；负责变配电、照明、电力拖动及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。2、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。3、 熟练掌握电气设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设14、备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。4、 负责按供电局要求安排好供电工作，故障断电时应保证在最短时间内恢复供电。配合做好停电预先通知工作。5、 协助电气工程师负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。6、 根据维修保养计划，组织班组人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。7、 负责强电设备接管验收、及配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。8、 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。9、 进行月度用电对比，分析设备运行状况和能耗15、情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。10、 负责特种设备的年检复证工作，确保设备安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。负责组织对本部门标识完好情况的定期检查。11、 负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。12、 做好与其他班组的协调工作。13、 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。（七） 弱电领班：1、 负责弱电班组管理，班组的工作安排和检查，负责消防、通讯、安保、自动控制设备、电梯及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。2、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的16、各项规章制度。3、 熟练掌握弱电设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。4、 协助电气工程师负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。5、 根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。6、 负责弱电系统、电梯接管验收，配合维修保养商开展分管设备系统的缺陷整改、维修保养工作，负责监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。7、 负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档工作。8、 负责特种设备的年检复证工作，确保17、设备安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。负责组织对本部门标识完好情况的定期检查。9、 负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。10、 抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和工作质量、规范服务等工作。11、 认真做好工作总结报告。12、 做好与其他班组的协调配合工作。13、 按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。（八） 空调运行工：1、 制冷机房、水泵房是广场的关健部位，未经许可非工作人员不得人内。经许可进入也要认真执行来访登记。2、 负责冷水机组、水泵房的运行运行，处理一般性故障，参与、协助设备的维修保养工作，对发生的问题及时汇报。3、 运行人员应熟悉所辖设备工作原理及18、使用性能，严格执行操作规程。4、 主机的正常开停在经得主管或当值领班同意后方可进行，开机前应认真做好检查工作，确认设备状况正常，方可开机；非正常的开停，事后必须及时向主管或当值领班汇报。5、 运行人员对管理系统负有全部责任，并根据当班时外界的天气状况及广场空调负荷及时进行空调运行情况的调节。6、 运行人员应按时巡检，准确填写相应运行记录表；7、 运行人员必须熟悉设备结构，性能及系统情况，掌握设备运行的技术状况，遇到突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8、 空调运行人员离开运行室进行外部设备维修时，必须事先通知主管或当值领班，工作完毕后，及时19、报告主管或当值领班工作结果，同时做好记录。9、 做好所辖机房的防水、防潮工作，保持地面及设备外表清洁无尘。10、 运行人员应认真作好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。（九） 空调维修工：1、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。2、 熟悉广场空调、暖通系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。3、 在暖通领班的带领下负责对空调系统的运行、巡检、维修和保养工作，真实记录运行参数，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。4、 积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。5、 根据主力店、商户的要求和环境温度的变20、化适时开启空调，有效地调节温度。6、 按空调保养要求对空调系统进行日常、定期检查保养。7、 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。（十） 给排水维修工：1、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。2、 熟悉广场给排水系统、污水处理站、消防水系统的基本情况和主要性能参数，熟知所辖系统管道的走向、设备的位置。3、 在领班的带领下负责对所辖系统的运行、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。4、 积极配合保养商进行所辖系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。5、 按保养要求对所辖系统进行日常、定期检查保养。6、 加21、强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。7、 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。8、 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。（十一） 综合维修工：1、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。2、 熟悉广场附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知广场附属设施的位置。3、 在领班的带领下负责对广场公共区域（天、地、墙）的巡检、日常维修和保养工作，确保广场附属设施始终处于完好状态。如规模较大或无能力维修的设施/项目，及时请示领导联系专业施工单位进行修理。4、 按时巡视并做好记录，发现异常应及时处理。5、 按保养要求对广场附属设施22、进行日常、定期检查保养。6、 树立良好的服务态度，遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务，注意“工完场清”，节约用料，努力使租户满意。7、 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。8、 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。（十二） 配电运行工：1、 配电房是广场供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行运行；未经部门领导的许可，非工作人员不得入内；2、 负责变配电室设备的运行运行，处理一般故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，发现的问题及时向工程主管或经理汇报；3、 运行员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项；4、 运23、行员必须熟悉所管辖的设施设备情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理；5、 负责班内正常工作，接受和执行调度（系统和本公司运行调度）命令，正确迅速地进行倒闸和事故处理；6、 在当值期间受理工作票时，有疑问应及时向签发人提出；组织进行工作票所列安全措施的实施，负责设备检修后的质量验收工作；7、 按时巡视设备并做好记录；运行员应验收岗位，精神集中，密切注意电压表、电流表、功率表的指示情况，严禁变压器、空气开关超负荷运行；8、 保持配电房消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用；9、 做好配电房的防水防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物进入配24、电房；保持配电房地面及设备外表清洁无尘；10、 负责保管变配电室各种工具、用具、仪表、器材、钥匙和备件，认真执 行 交接班制度；（十三） 强电维修工：1、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。2、 熟悉广场的变电设备、高低压配电系统及所辖电气设备的配置、分布情况及使用状况等。3、 在强电领班的带领下负责对电气设备的运行、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。4、 积极配合保养商进行电气设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。5、 按时巡视电气设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。6、 严格遵守电气设备运行维修25、保养制度，对电气设备照明进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务，并做好记录。7、 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。8、 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。（十四） 电梯运行工：1、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。2、 熟练掌握电梯操作程序，掌握电梯设备一般故障的排除方法，确保电梯运行正常。3、 负责电梯的运行监控及日巡视工作，认真填写电梯机房日巡检表。4、 监督检查电梯分承包方的维修保养工作。5、 电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。6、 参与部门主管组织的周检及对电梯分包方的月考评26、和评审工作。7、 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。8、 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。（十五） 弱电维修工：1、 严格遵守国家有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。2、 熟悉广场的设备自动化控制、消防报警、通信、监控及广播等系统电气设备的配置、分布情况及使用状况，了解线路走向和编号，并能根据图纸迅速查出需要寻找的线路和连接设备。3、 熟悉所辖设备、线路，了解设备的性能，工作原理，参数指标，熟练掌握操作程序。工作中能正确判断处理一般电气故障，发生运行故障时因迅速赶赴现场抢修，如故障无能力排除，应采取应急措施，及时请示上级领导，联系27、专业保养单位组织修理。4、 在弱电领班的带领下负责对所辖设备的运行、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态，并在巡检表上做好记录。5、 积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。6、 按时巡视广场各弱电系统/设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。7、 做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。8、 按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。第二章 规章制度、规定一. 电气班组1、变配电室交接班制度(1)交接班应在上班前后一刻钟内进行，交接双方应按时到场认真进行，并在工作记录本上记录，若接班人员因故未到28、，交班人员应坚守岗位，直至接班人员到场，交接完毕后才能离岗。如因交接不清，接班者同意交班者离岗，则接班后发生事故或有异常情况，应由接班人员负责。(2)在交接班前，值班人员应将交班事项填写在记录本中，交班时应交清下列内容：A、设备的运行情况变更及其它异常情况，发现及处理经过及目前设备状况。B、设备维护的缺陷及处理情况。C、巡视发现的缺陷及处理情况，必要时在现场交接班。D、许可的工作票，接地线使用的组成及位置。E、当值班已完成和未完成及有关措施。F、上级指示及有关资料。G、设备整洁，环境卫生及其它情况。(3)接班人员应认真听取交接内容。(4)交接班时如遇到事故，停止交接，由交班人员处理，接班人员可29、在交班人指导下协助。若遇到应急情况采取临时措施的，必须由交班者与接班者现场交接，若接班者一人无法完成，交班者应留下一起处理。日班复原后也应作好记录，并汇报上级领导，交班人员如发现接班人员饮酒后接班，不得交班，同时应立即汇报领导；2、变配电室管理制度(1)变配电室是动力中枢，是重要单位，应加强安全保卫工作。(2)外来人员应持证明，经工程主管或经理批准（用电监察人员持用电监察证件）。并填写外来人员进出登记表。(3)非紧急情况下停电保养、检修，必须提前三天通知客户，并选在夜间进行，（变配电室正式接管验收前，施工单位停送电应持盖有该单位公章联系单，联系单须注明原因，停电时段，停电影响范围，操作人员姓名30、，联系单有工程主管签字方为生效，运行人员检查其证件和联系单后陪同监护其操作）；(4)严禁在变配电室电气设备周围动火，如因工作需要时，须经主管领导和相关部门的批准，并做好消防措施。(5变配电室的消防工具和器材，消防助理要每月一次进行检查，对损坏及过期的应及时更换，不得拖延。(6)防火工具、器材应放在指定地点，使用方便，严禁随便动用。(7)严禁在电力管理系统主机电脑插接外部储存设备，防止电脑病毒对系统造成破坏。3、变配电室巡回检查制度(1) 值班人员对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，按运行规程的规定，定时、定点按巡视路线进行巡视检查。(2) 遇有下列情况由主管决定增加巡视次数：A、 过负荷31、或负荷有显著增加时。B、 新装、长期停运或检修后的设备投入运行时。C、 设备问题有发展，运行中有可疑现象时。D、 遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时。E、 根据领导指示增加的巡视等。(3) 巡视中发现问题及时向主管汇报。4、发电机房管理制度(1)发电机房钥匙必须由强电技工负责保管，未经部门领导批准，非工作人员严禁人内。(2)保持发电机房通风良好。(3)发电机房应有强电技工负责检查，确定无火种等隐患后，方可进入发电机房。(4)每天强电技工检查发电机房，严防油料滴漏等情况发生。发现问题及时向电气主管汇报，同时采取应急措施，并在发电机日巡检表上记录。(5)加强防火和消防管理意识，确保发电机32、房消防设施完好齐备。发电机房严禁使用电炉、电烙铁等电热工具，严禁在发电机房内动用明火、吸烟、机械加工等危及发电机房之情况发生。(6)严禁擅自私放油料、挪用燃油。(7)定期对发电机进行空载试运行，在试运行前要认真检查内外循环水位、发电机机油油位等，并在发电机空载运行记录上记录。(8)每月一次清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。5、储油室管理制度（1） 保持储油室通风良好。（2） 油料进库前应有强电技工负责检查，确定无火种等隐患后，方准入库。（3） 储油室钥匙须有强电技工负责保管，存放在指定的钥匙箱，严禁他人动用钥匙擅自开启储油室。（4） 每天强电技工检查储油室，严防油料跑、冒、漏。（5） 严禁在33、储油室内及周边动用明火、吸烟、机械加工等危及储油室之事宜发生。（6） 不得擅自私放油料挪用。（7） 强电技工定时检查进油泵，回油泵是否工作正常。手动发现问题及时修复。6、电梯安全管理制度(1)电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。(2)在电梯机房和监控中心悬挂电梯困人救援规程，电梯困人时，严格按规程执行。(3)电梯工每天对各电梯全面巡视一次，并在电梯/自动扶梯日巡检表上做好记录，发生问题及时通知有关人员处理。(4)工程部主管组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，合格后方能承担电梯维保工作。(5)应在广场监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。(6)经劳动局检测不合格未取得准用证34、的电梯严禁投入使用。二、暖通班组1、空调机房管理制度(1)操作人员必须获得上级领导批准，其他人员不得操作机组；(2)严格按照操作规程进行操作，不得擅自改变；(3)每日定时抄表，准确填写各参数，不得无故漏抄；(4)保持机房环境和设备的整洁；(5)如遇设备发生故障，应即停机，并开启备用机，向上级汇报并及时与保养单位或供应商联系检修；(6)经常注意电压、电流波动的情况，以免损坏设备；(7)季节交换时，充分利用大楼的节能装置；(8)每年换季为规定之保养期，对机房内所有设备进行检查保养；(9)经常注意系统的水质情况，如有问题及时与保养单位联系；(10)外来人员进入机房必须持有施工单或有管理中心人员陪同，35、且必须进行登记，其他人员一律不得入内。2、空调机房交接班制度(1)交接班应在上班前后一刻钟内进行，交接双方应按时到场认真进行，并在工作记录本上记录，若接班人员因故未到，交班人员应坚守岗位，直至接班人员到场，交接完毕后才能离岗。如因交接不清，接班者同意交班者离岗，则接班后发生事故或有异常情况，应由接班人员负责。(2)值班人员应将交班事项填写在记录本中，交班时应交清下列内容：A、空调主机或者换热站及其他设备的运行情况变更及其它异常情况，发现及处理经过，目前设备状况。B、设备负荷情况。C、巡视发现的缺陷及处理情况，必要时在现场交接班。D、当值班已完成和未完成及有关措施。E、上级指示及有关资料。F、设36、备整洁，环境卫生及其它情况。(3)接班人员应认真听取交接内容。(4)交接班时如遇到事故，停止交接，由交班人员处理，接班人员可在交班人指导下协助。交班人员如发现接班人员饮酒后接班，不得交班，同时应立即汇报领导；3、给排水系统运行管理规定(1)因物业管理范围内供水工程施工或者供水设施检修等原因，确需临时停止供水，应在临时停止供水的二十四小时前通知用户。(2)加强供水设备、设施（含水箱）、器具的管理、维修和保养，降低流失率。发现供水设备、设施、器具漏水或者接到漏水报告后，应在规定期限内赶赴现场处理。(3)消防供水设施实行专用。因特殊情况确需通过消防专用供水设施用水的，应当征得领导同意。(4)选用节水37、型的用水设备（含冷却塔）、器具、安装节水、防溢装置；定期检查、合理调整，控制末端流量。(5)排水设备、设施应保证功能完好、运行正常。确保汛期道路无积水，地下室、车库、设备房不应发生积水、浸泡。(6)遇给排水设备设施发生故障，维修人员应在规定时间内完成抢修，应无大面积积水，泛水、长时间停水现象。4、生活水箱清洗制度(1)生活水箱须定期清洗；(2)清洗水箱应请具有专业资格证的专业公司或专职清洗员持证上岗，并注意安全；(3)清洗后再取样化验；(4)清洗步骤为先从顶部开始，从上到下，从高处到低处。清洗干净后再进行消毒；(5)水箱清洗后，要求专业清洗公司提供清洗后的水质检测报告。水箱、水池清洗流程图：水38、箱（池）清洗前与有关部门联系，做好相关的准备工作清洗人员穿戴清洁的工作衣、长靴、橡胶手套，携带照明、专用的清洗工具等关闭进、出水阀门，打开排水阀门或启动潜水泵水位下降至30CM时，关闭排水阀或潜水泵，并堵塞出水口清洗人员携带专用工具进入水箱用专用的清洗工具进行清洗水箱配件进行检修损坏处及时维修洗刷完毕打开排水阀或启动潜水泵排尽水并用清水冲净，关闭阀门用已配制的消毒液按说明要求进行喷洒消毒闷30分钟打开进水阀启动泵打开进水阀进水，待水位正常恢复供水一周内采水样送有关部门检验水质检验报告合格正常运行使用清洗消毒记录整理归档水质检验报告不合格按清洗流程重新清洗5、水泵房管理制度(1)广场水泵房属无人39、值班重地，非操作人员一律不得入内。(2)机房内设备不得随意乱动，不准进行与工作无关的任何操作。(3)操作人员必须熟悉各种设备的性能及运行方式，掌握操作技术，认真做好记录。(4)水位监测必须保证正常使用，水箱水位必须严格控制，保证消防供水。(5)按照水泵保养要求对其进行维修保养。(6)保证水泵房的通风、照明良好。(7)每月对泵房进行一次清扫，保持机房卫生，严禁吸烟。第三章 工作程序、规范一、强电班组1、变电、配电岗位规范变电室是大楼运作的心脏部位，在变电室工作，必须严格遵守变配电岗位制度和电业操作规程。(1)变电室值班人员必须持有高/低压操作证书，熟悉电业安全操作规程。(2)进入变电室工作，需有40、二人以上，一人监护、一人操作。(3)变电室高压危险，工作人员倒闸操作必须穿绝缘鞋，戴绝缘手套。(4)值班人员必须定时巡视变电室，检查变配电设备有否异常情况。(5)高压进线突然停电应立即切换应急备电，检查所带负荷容量是否合适。电话联系供电所，记录外线停电事故原因、时间。(6)变配电设备定期检修时，挂好电源进线侧和用电负荷侧的接地线，且用完好的验电笔确认无电方可操作，以防其他地方意外来电，造成误触电事故。(7)变配电工作人员必须经过培训，熟练掌握操作技能。(8)变配电室内工具、材料、物品上墙、进柜挂放整齐，不得乱堆乱放及放置其他无关物品。每月做好清洁工作。(9)高压操作棒、接地棒，在检修中使用并每41、年检测。绝缘手套、绝缘靴、高压电笔，在高压操作检修时使用，每6个月进行检测。(10)严禁携带火种进入变配电间，室内不准吸烟与使用电热器具。2、变配电室运行规程设备的正常监视：(1)监视各种仪表，指示正常，当有异常情况时应查明原因及时处理，必要时报告有关领导和供电局用电监察部门。(2)电流超过继电保护安全值及设备允许值时，应及时报告有关领导限制负荷。(3)随负荷和电压变化情况，及时投切无功补偿设备。(4)监视直流屏电流电压不得低于额定值的80%，回路绝缘应良好。运行记录：(1)巡视检查后将巡视检查的时间和人员记录在工作记录本上。(2)发生事故时，应将事故发生的时间、设备名称、继电保护动作情况、仪42、表指示、事故原因、责任者、损失情况及处理经过等有关事项的简要情况记在运行工作记录本中，详细情况记在意外/事件报告中。(3)倒闸操作、设备变动、超过负荷等均应记入工作记录本中。3、电工操作规程(1)电工工作必须穿好规定的劳防用品，并检查工具、量具和防护用品是否良好。不符合安全要求的不得使用。(2)无电工操作证者，不准操作电器设备。(3)电器设备检修一律按电业安全操作规程进行操作，不准在设备运转中拆卸修理。必须在停机后切断设备电源，取下熔断器，挂上“禁止合闸，线路有人工作”的警告牌，并经验明无电后，方可进行操作。(4)一般情况下不许带电操作，必须带电工作时，事先做好防范措施。同时应有两人同时配合，43、一人操作，一人监护，监护人决不能离开现场。雷雨天禁止带电操作。(5)机电设备安装或修理完工后，在正式送电前必须检查绝缘电阻，接地装置和传动的防护装置。使之符合安全要求，然后摘取警告牌方可送电。(6)在带电的低压配电装置上进行工作时，应采取防止短路和单相接地等安全措施。(7)任何电器设备未经验电，一律当作有电操作。(8)电器设备金属外壳应一律要有保护接地。(9)各种电器设备和电热设备、开关、变压器及分路开关箱等周围禁止堆放易燃物品，发现有不安全情况应及时向上级汇报。(10)电工上班前及上班时禁止饮酒。患有高血压、心脏病和医生鉴定不宜高空作业的人员严禁进行高空作业。闪电、大雨、雷雨情况下，严禁室外44、高空作业。 二、弱电班组1、弱电工操作规程(1)工作时，必须穿规定的制服。(2)检修用仪器、须符合安全要求。(3)无电工操作证者不准对带电设备进行检修。(4)不准在运行的设备中拆卸修理，必须在停机后切断设备电源，方可进行工作。（特殊设备带电检修时，须将后级与主控器断开，防止设备误操作。）(5)报警设备检修时，应将报警信号临时隔离，防止检修时引起误报警，误动作。(6)检修弱电设备及更换主机控制板时，人体应做好有效接地防静电措施，并检查主机板记忆电池，防止主机板损坏及断电丢失数据、程序。(7)电脑设备检修时，重要资料须做好相应备份，防止重要信息丢失。(8)各种电器设备周围禁止堆放易燃易爆物品，发现45、不规范情况应及时纠正并向主管汇报。(9)工作中涉及个人隐私、公司机密，应严格做好保密工作。(10)工作前、工作时禁止饮酒。(11)重要设备、机房禁止非工作人员进入，特殊需要需经领导批准。三、 空调班组1、空调冷水机组操作规程（1）严格遵守开利冷水机组操作手册要求，保证安全运行；（2）掌握系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造及实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，做好运行记录，保证数据准确无误；（3）发现异常情况及设备故障应迅速查明故障原因，正确处理，及时报告领导，认真做好记录，（包括异常情况、故障现象、过程、原因及处理方法、结果），严格遵守设备检修记录归档制度；（446、）及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷要求，合理调整机组、水泵等投入的数量及参数，在保证安全生产和用户需求的前提下，做到经济运行，节省能耗； （5）空调机组开启前的操作检查所有电源（泵、风机、主机）处于正常状态，油槽油温预热达正常值，然后按开机顺序操作；润滑油加热器工作观察停机操作中的设备状态和先后顺序应正确合理适时调整减少波动，使机组处于最佳运行之中出现故障时立即排除，并及时报修不正常时排除故障，必要时手动启动，并及时报修不正常时要及时调整、加强设备巡视、观察，尽快排除故障发现设备缺陷应及时报修并做好设备缺陷记录有异常及时按规程和程序排除故障，确认无效或失灵，及时报修离心机停止运行软停机47、加强巡视，掌握运行动状检查水压膨胀水箱符合运行条件启动冷冻水二次泵启动冷冻水、冷却水一次泵、冷却塔风扇，根据需求操作检查冷冻水、冷却水阀门处于正常位置，设备完好检查操作屏油泵应在机组停运后停运操作屏进入检修状态做好运行中的原始记录各压力表计，使用正常，并无跑、冒、滴、漏现象冷冻水二次泵运行正常各水泵、辅机运行正常，调节合理符合操作条件做好启动准备操作屏干净整洁，设备完好，具备使用条件2、离心机组就地启动，停机操作程序3、冷水机组开停机顺序补充说明开机：A检查相应主机油箱预热正常；B检查相应冷水机组冷却水、冷冻水进出水阀门确认在开启位置；C检查冷冻水分水器、集水器，确认需供冷区域分支管路阀门处于48、开启位置，其余支路阀门处于关闭位置，（并在该区域需供冷前半小时打开）D启运冷却水泵、冷却塔风扇和冷冻水泵；E起运主机；停机：A及时在供冷区域结束供冷时关闭相应分支管路阀门，在所有需供冷区域停止供冷前提前相应时间停运主机；（具体提前时间量由负荷情况定）；B停运主机后停运冷却水泵及冷却塔；冷冻水泵继续运行，维持冷冻水继续循环；C在全部供冷结束时间停止冷冻水泵运行。4、生活水泵房操作规程（1）巡检人员必须熟悉设备性能及供水系统设备的操作要求。当班人员必须每日2次巡检水泵运转状况，并在泵房运行记录表上记录水泵电流、压力、电器控制柜、管道等情况，发现故障或隐患及时排除。(2)每半年对设备进行检查及加油保49、养。(3)巡检人员应注意检查管路系统上的阀、表是否有冒、滴、漏等现象并及时处理。(4)对各阀门应挂牌（“常开”/“常关”），明示各阀工作状态。5、消防水泵房操作规程(1)为保证消防泵、喷淋泵工作的可靠性及灵敏性，应每月试泵一次以上。(2)消防泵、喷淋泵每季度作一次“自动、手动”切换操作检查。(3)每月对消防泵、喷淋泵电气控制柜的电气状况进行检查。(4)巡检人员应检查管路上有关表具、阀门的工作情况是否正常。(5)每年2次对消防泵、喷淋泵电机作绝缘测试。(6)发现问题除采取应急处理外，需立刻向有关领导汇报。6、给排水设备操作规程(1)每月对自来水使用量进行记录，如发现使用水量异常变化，必须分析原因50、，以查明是否有漏水等现象。(2)每日对给水设备进行二次巡查。(3)正常情况下，控制柜上的控制开关必须置于自动位置上。(4)污水泵进行维修前，首先通知广场相应区域的卫生间停止使用。(5)排水泵在雨季时，每周进行一次巡视，以确保正常排水。(6)每周对各类水沟及卫生设备进行一次巡检。(7)设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。(8)排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库无积水/浸泡发生。7、集水井、污水井操作规程(1)每天对集水井、污水井巡检。(2)对集水井、污水井、潜水泵手动启动一次。然后切换至自动位置。(3)巡检集水井和污水井电柜控制箱。各指示灯是否完好，工作是否正常，如发现问题及时调整51、解决。(4)遇到大潮汛和暴雨时应加强对污水、雨水的巡视。做好各泵投入的准备。第四章 保养规程一、月度维修、保养1、电柜月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘，清除柜内电器元件及线路的灰尘。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(6) 查看接地系统的接地回线阻抗。(7) 大致的整理仪表房。(8) 检查异常噪音、杂音和震动。(9) 检查维修空间的容纳量。(10) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。52、2 、广告标志灯月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘，清除柜内电器元件及线路的灰尘。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(6) 查看接地系统的接地回线阻抗。(7) 检查异常噪音、杂音和震动。(8) 检查维修空间的容纳量。(9) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。(10) 检查广告字笔划及背景灯光是否完好。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。3、广场电力配送月度维修、保养(1) 检查开关、插座是否有松动、工作状态是否正常。(253、) 应急电充放电性能检查。(3) 24V低压供电稳定性检查。(4) 空气开关机械性能检查。(5) 照明回路绝缘检查。(6) 提交报告，包括对改进工作的建议。4、风机盘管月度维修、保养(1) 检查是否有任何异常的声响或震荡。(2) 清洁所有尼龙和铝制的空气过滤网。(3) 抹清回风口和新风口的表面。(4) 清洗风扇和马达外壳，清除生锈部位，并上漆。(5) 为轴承进行清洗和上油脂。(6) 检查保温材料的状况，纠正如需要。(7) 检查设备和冷水管周边是否有冷凝现状。(8) 测量和记录主要运行范围数据，包括送和回风温度、冷冻水进出温度等。(9) 检查设备外壳支架和控制屏是否有生锈，如有以铁丝清除并涂上防54、锈漆。5、水处理(1) 目测水质是否清澈。(2) PH是否在6.5-9.0范围内。(3) 电导率是否2500。(4) 总碱度是否600。(5) 总硬度是否600。(6) 氯离子是否300。(7) 铁离子是否1.0。(8) 铜离子是否0.1。(9) 浊度是否50。6、组合式空调器(1) 检查是否有任何异常的声响或震动。(2) 跟踪马达启动电流并汇报任何异常。(3) 记录运行电流并汇报任何异常变化。(4) 检查电缆和电部件的状况。(5) 检查启动接触器并汇报是否需要更换。(6) 检视管道的支撑和接口。(7) 检查并按序列重新固定任何松动的螺钉螺母。(8) 清洁所有尼龙和铝制的空气过滤网。(9) 抹55、清回风口和新风口的表面。(10) 为设备的内部进行一般清洁并清除任何冷凝现状。(11) 为风扇和马达外壳进行清洁，除锈和上漆。(12) 检查风扇皮带的张力情况，如需要更换，检验风扇的正确直线排列。(13) 检查保温材料的状况并纠正。7、BA系统月度维修、保养(1) 主机与服务器联网运行状态。(2) 各楼层DDC清洁、保养、电池能量检测更换。(3) 放大器重启、清洁、保养。(4) 不运行的设备测试运行。(5) 打印机保养、清洁、墨水检查。(6) 各层变频运作及反馈情况。(7) 设备计划时间表整理。(8) 提交报告，包括对改进工作的建议。8、发电机月度维修、保养(1) 检查整个安装是否有损坏或温度56、过高迹象。(2) 补充所有备件和已用旧了的消费品。(3) 发动机润滑油渗漏现象。(4) 发动机冷却器内冷却液标准。(5) 发动机风扇皮带牢固。(6) 发动机燃料供应系统的渗漏现象。(7) 检查发动机电池的正确水位和过度腐蚀。(8) 在测试过程中记录任何异常噪音和震动。(9) 目视检查接线的任何渗漏紧固情况。(10) 目测发电器装置和接线总机的电力电缆线路。(11) 记录仪表读数，包括开启数、运行小时、水温、油压、电压和频率。(12) 测量从供电局到发电机的转移起始点和终结点不同阶段的时间。(13) 观测原动力的速度稳定性。(14) 观测交流发电机的电压稳定性。(15) 检查燃料水槽是否渗水现象57、。(16) 检查相关接电装置是否有损坏现象。(17) 检查排气烟道是否有生锈现象。(18) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(19) 测量并记录主要操作参数，包括电流、水内压及外压等。(20) 如有必要涂层脂于防震器上。(21) 提交报告，包括对改进工作的建议。9、冷却塔月度维修、保养(1) 检查并汇报是否有任何异常的声响或震动。(2) 马达温升和运行电流是否正常。(3) 检查电气部件在日常运行时是否正常。(4) 检查、清洁、调整和润滑如需要所有控制部件，包括接触器、轴承和阀门。(5) 检查电缆和电气部件的状况。(6) 视查管道安装和支撑接口。(7) 检查流量器和自动开关阀是否正常运转。10、空58、调水泵月度维修、保养(1) 检查水泵是否有任何异常的声响或震动。(2) 跟踪压缩机的启动电流并汇报任何异常并记录。(3) 记录运行电流并观察数字上的异常变化。(4) 检查电缆和电部件的状况。(5) 检查启动接触器并汇报是否需要更换检修。(6) 视检管道的支撑和接口。(7) 检查并按序列重新固定任何松动的螺钉螺母。(8) 检查止回阀是否能正常运行。(9) 检查泵的轴承，如有需要对其加油，涂润滑油并进行清洗。(10) 如有需要为震动隔离器涂上润滑脂。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。11、油库房(1) 检查油库房内防爆照明灯具是否正常；同时确认没有堆放杂物。(2) 检查供油管线是否有任何渗59、漏。(3) 储油量是否在正常范围。(4) 检查地面是否有油污，地面铺足够干沙，漏油时用以吸油，避免造成更大危害。(5) 保持油库房通风良好。(6) 油库房内严禁使用电炉、电烙铁等电热工具或擅自动火作业。(7) 提交报告，包括对改进工作的建议。12、变压器月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘和废弃物。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查贴有图表、操作说明和其他类似信息。(6) 检查异常噪音、杂音和震动。(7) 检查维修空间的容纳量。(8) 记录异常的低压、高压和三项电流不平衡60、等并将其调整。(9) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。13、低压配电柜月度维修、保养(1) 目测机器的异常情况、温度过高等。(2) 清洁机房表面的灰尘，清除柜内电器元件及线路的灰尘。(3) 检查机房内的照明设备，插座及紧急照明设备。(4) 检查电路、保险丝、开关、电路接头的正确标识。(5) 检查并牢固已松落的螺栓和螺帽。(6) 大致的整理仪表房。(7) 检查异常噪音、杂音和震动。(8) 检查维修空间的容纳量。(9) 记录异常的低压、高压和三项电流不平衡等并将其调整。(10) 检查金属部件的腐蚀性，如有必要，涂上经允许的防腐漆。二 半年维修、保养火灾报警系统(1) 测试应急照61、明/指示灯的电池的功能寿命。(2) 测试声光警鸣是否正常。(3) 检查及清洁烟感头的孔是否有灰尘。(4) 通过模拟信号烟测试打印记。(5) 检查所有的烟感探测器无损坏和阻塞物。(6) 检查控制系统及周边设备,保证系统运行正常。(7) 检查消防管路的连接情况。(8) 通过活动其中一个警钟测试主要火警钟。(9) 检查闪光灯和扩音器保持未被接触过。(10) 检查闪光灯的部件功能正常。(11) 检查音频咨询系统的分区制。(12) 检查音频监视信号盘的功能正常。(13) 激活每一个开始装置电路上的一个装置。(14) 激活仪表用电路并确认所有的可听和可视警报器运转正常。(15) 测试主电源的开始和通知仪表62、用电路。(16) 基于无正常供电系统情况下检查可视与可听咨询系统的紧急供电。(17) 测试双向通讯系统。(18) 检查所有的火警装置,确保无损坏和不运行。(19) 消防仪表板上的照明灯和发光二极管。(20) 检查可充电电池的水位。(21) 检查电池是否完全充满电。(22) 检查所有的保险丝和D.C电池的运转情况。(23) 检查扬声器、手动报警和探测器的损坏情况或是否有阻塞物。(24) 检查前置放大器、扩音器、控制器和声带的正常情况。(25) 检查警报盘和消防部的直线电话。(26) 检查操纵室的主供电情况，确保所有的电线供应和接地是正确连接。(27) 测试并检查所有的电气部件，包括电缆、探测器、63、继电器、报警盘和警铃、电池等。(28) 检查所有的手动/自动释放机械装置。(29) 确保所有的机械装置涂上润滑油并避免腐蚀。(30) 检查并测试所有的消防联动装置，确保其在正确的工作环境下。(31) 通过制造商的测试调整和模拟烟感测试的操作，检查所有烟感探测器的灵敏度。(32) 检查所有的烟感探测器的运行并发出正确的警报。(33) 如有必要，检查金属部件的腐蚀情况，并用钢丝刷清除铁锈，涂上防腐漆。(34) 提交报告，包括对改进工作的建议。三 年度维修、保养1、冷却水泵年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 清除隔离器上的润滑脂并重新加脂。(3) 检查密封管的状况，是否有过度损坏的想象64、，汇报如要更换。(4) 调整泵的密封，以减少其漏水。(5) 检查所有电缆终端的紧固度，检查电气部件的状况并确认其运行正常。(6) 为泵和马达涂润滑油并对其进行清洗。(7) 检查泵和马达的直线排列。(8) 检查泵的联合处是否有磨损，汇报如要更换。(9) 检查机械轴封是否磨损而发生泄漏，汇报如要更换。(10) 检查密封管，汇报是否需要更换。(11) 校检密封管滴注器以确保轴获得冷却。(12) 检查轴锈是否耗损。(13) 检查泵的基部是否有破裂，包括混凝土底。(14) 检查泵的水的流向是否有违设计。(15) 测试所有马达、电缆和电气部件的绝缘状况。(16) 提交报告，包括对改进工作的建议。2、电柜年65、度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 打开机房的仪器板,用红外线温度计检查电子连接以确保其良好的接触。(3) 执行所有计量器、指示灯、选择器的功能测试。(4) 检查母线的结合处，如有必要对其调整。(5) 检查对母线的环境，特别是其褪色、变形、支撑力和绝缘损坏情况。(6) 检查绝缘材料的情况，尤其是损坏、裂缝、高温迹象和任何缺损。(7) 查所有接线柱的紧密度和电气成分的情况以确保其机能正常运作。(8) 检查所有断路器、电闸、继电器的正确运行。(9) 检查中性导线的热度过高和恰当的胶料。(10) 按需要检查并修理接触。(11) 检查所有配线管封面大小合适，如有必要可进行调整。(12) 提66、交报告，包括对改进工作的建议。3、火灾报警装置年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 测试每个手动报警器。(3) 激活灭火系统报警开关。(4) 激活监视信号开始装置(水位、温度传感器等）。(5) 测试热感应装置。(6) 测试每个烟火探测器。(7) 检查每个可再充电电池的电压。(8) 测试监督装置线路。(9) 断开主电源，测试次电源（测试在最高负荷下）。(10) 测试灯和LEDS。(11) 试验报警信息发布。(12) 测试声音报警系统的功能。(13) 测试扬声器的运转。(14) 校验报警器并精确所有的报警器和故障信号。(15) 确认所有的可听、可视报警装置的运行。(16) 移动保险丝并67、校验额定于之监督。(17) 检查所有系统的辅助功能，如关掉空调通风设备、降低防火墙板/门帘等。4、灭火器年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 每年更换气体一次。(3) 送交综合上述观察资料的手写报告。(4) 发行消防证书。(5) 提交报告，包括对改进工作的建议。5、变压器年度维修保养(1) 执行相应的每季度一次的服务。(2) 执行所有的计量器、指示灯、选择器的功能测试。(3) 检查母线的结合处，如有必要对其进行调整。(4) 检查母线的环境，特别是其褪色、变形、支撑力和绝缘损坏情况。(5) 检查绝缘材料的情况，尤其是损坏、裂缝、高温迹象和任何缺损。(6) 检查所有接线柱的紧密度和电气68、成分的情况以确保其机能正常运作。(7) 检查线圈是否有老化、放电迹象。(8) 检查线圈是否有局部过热、开裂等现象。(9) 测量线圈的绝缘电阻。(10) 检查铁心是否有污损、生锈、腐蚀、水滴、结露等现象。(11) 检查接线端子是否有过热、松动、生锈等现象。(12) 线圈内的绝缘件有无异常。(13) 温度计显示是否正确。(14) 拧紧所有的螺丝、螺帽。(15) 清洁。(16) 检查冷却风机的使用情况。6、配电柜年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 打开机房的仪器板,用红外线温度计检查电子连接以确保其良好的接触。(3) 执行所有计量器、指示灯、选择器的功能测试。(4) 检查母线的结合处，69、如有必要对其调整。(5) 检查对母线的环境，特别是其褪色、变形、支撑力和绝缘损坏情况。(6) 检查绝缘材料的情况，尤其是损坏、裂缝、高温迹象和任何缺损。(7) 检查所有接线柱的紧密度和电气成分的情况以确保其机能正常运作。(8) 检查所有断路器、电闸、继电器的正确运行。(9) 检查中性导线的热度过高和恰当的胶料。(10) 按需要检查并修理接触。(11) 检查所有配线管封面大小合适，如有必要可进行调整。(12) 提交报告，包括对改进工作的建议。7、广场电力配送年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 完成所有的指示器、仪器和选择器的功能性测试。(3) 检查所有接线柱的紧固情况和电器组成件的70、情况，以确保其机能正常。(4) 检查所有配线管封面大小合适，如有必要可进行调整。(5) 提交报告，包括对改进工作的建议。8、风机盘管年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 检查所有电器部分终端的紧固状况。(3) 清洗冷冻水系统的过滤器。(4) 使用碱性清洁液来喷洗卷环管。(5) 当设备处在休克状态时，启动隔离阀一次以检查并确保流量畅通。(6) 为外露阀锭子上油，以避免生锈。(7) 测量马达、电缆和辅助设备的绝缘情况。(8) 提交报告，包括对改进工作的建议。9、空调器年度维修保养(1) 执行相应的每季度服务。(2) 清除隔离器上的润滑脂并重新加脂。(3) 检查所有电缆终端的紧固度。(471、) 为泵和马达涂润滑油并对其进行清洗。(5) 检查泵和马达的直线排列。(6) 检查风扇的轮叶，清除生锈，并涂上油漆。(7) 使用碱性清洁液喷洗卷环管等。(8) 更换高效过滤网。(9) 更换风扇滑轮皮带以确保启动的高效益。(10) 测量马达、电缆和辅助电器设备的绝缘。(11) 提交报告，包括对改进工作的建议。10、冷却塔年度维修保养(1) 执行每季度例行服务。(2) 检查所有辅助设备如驱动马达和阀门等等。(3) 检查温探器、温度器、测压仪表和流量表的准确性。(4) 检查压差旁通的设定。(5) 清除隔离器上的润滑脂并重新加润滑脂。(6) 测试马达、电缆和电气部件的绝缘状况。(7) 提交报告，包括对72、改进工作的建议。11、发电机年度维修保养(1) 执行相应的每季度一次的服务。(2) 校准配电板式仪表。(3) 替换发动机润滑油。(4) 替换发动机过滤器的润滑油。(5) 替换发动机空气过滤器。(6) 替换发动机散热剂。(7) 检查发动机压差旁通的设定。(8) 检查并移走日用槽和散装槽中的水。(9) 改变燃料过滤器。(10) 校验燃料量表的准确性。(11) 检查排气烟道生锈情况，如有必要可重漆。(12) 提供熟练的劳工并监测装置、测试发电机。(13) 提供劳工并运送功能性仪器、负荷测试发电机、自动改变主配电盘开关。(14) 提供劳工和进行对操作消防泵负荷测试的材料。(15) 擦去防震器的油脂之后73、继续使用。(16) 检查所有接线柱的紧固度和电气部件的环境以确保其功能正常。12、冷冻水泵年度维修保养(1) 清除隔离器上的润滑脂并重新加脂。(2) 检查密封管的状况，是否有过度损坏的想象，汇报如要更换。(3) 检查所有电缆终端的紧固度，检查电气部件的状况并确认其运行正常。(4) 为泵和马达涂润滑油并对其进行清洗。(5) 检查泵和马达的直线排列。(6) 检查泵的联合处是否有磨损，汇报如要更换。(7) 检查机械轴封是否磨损而发生泄漏，汇报如要更换。(8) 检查密封管，汇报是否需要更换。(9) 校检密封管滴注器以确保轴获得冷却。(10) 检查轴锈是否耗损。(11) 检查泵的基部是否有破裂，包括混凝74、土底。(12) 检查泵的水的流向是否有违设计。(13) 测试所有马达、电缆和电气部件的绝缘状况。(14) 提交报告，包括对改进工作的建议。第五章 报修处理流程一 公共区域维修公共区域在接报或巡场发现问题时，首先要查看并了解故障的原因及是否影响正常运营，如不是则应安排合理时间维修处理，属紧急维修应马上组织人员维修处理，（应将维修区域用维修专用隔离栅栏隔离），维修结束作好维修记录和材料消耗记录。二 租户维修服务程序根据租户要求、报修内容的轻重缓急，采取以下顺序进行处理。紧急事件将于15分钟内到现场并进行处理。1、 报修接单、派工1）维修人员服务礼仪A、着装符合公司标准规定要求。工作人员服装应干净、75、平整、无明显油污、褶皱、破损；禁止服装混穿，工牌佩带在左胸处；B、对讲机统一佩带在身体右侧腰带上，对讲时统一使用普通话，文明、简洁，不得在对讲机讲与工作无关的事；C、工具箱保持整洁：工具干净无油渍；D、工作期间应保持良好的精神面貌；仪态符合礼仪规范要求，工作场所一般不得奔跑；E、服务及时、无特殊情况报修30分钟内或在客户约定时间应到场；紧急报修5-10分钟内应到达现场；F、服务时自觉遵守“五不准”：不准抽客户的烟、不准吃客户提供的食品、不准收客户礼品、不准打客户电话、不准哼歌曲、吹口哨、大声谈笑；2、维修服务实施流程1）接到安排后，维修员应尽量带齐可能用到的工具、备品备件；2）到了客户现场，面76、带微笑，态度热情问候客户；3）在得到商家的确认及许可后，方可进入； 4）开始服务A一般情况下，客户都会有陪同维修员现场查看的过程，维修员就顾客提出的维修项目，应通过询问、引导、倾听了解故障原因、现象，对故障加以检查、确认；对收费性维修项目，应根据维修的难易程度及材料消耗等情况，主动向顾客告知维修价格，如顾客对收费无异议，可提供服务。如顾客对收费有异议，应耐心向客户解释，经沟通后客户如仍不接受该服务价格，维修员可婉拒该项维修服务，请其咨询客户服务中心并协商处理意见，但紧急维修除外，如漏水或其他有安全隐患必须马上处理的报修，必须先行临时处理，再给客户报价维修，或处理隐患后让客户签字认可；对在工程保77、修期内的工程遗留问题，维修人员现场能解决的应积极处理，处理完毕后请顾客在服务记录表上签字认可，对现场不能解决的问题应告知顾客：该遗留问题将由客户服务中心联系地产质保单位处理；与客户交流要语速适中，语气轻柔，不卑不亢，时时很自然的让客户感受到尊重，感受到我们一切以客户至上的理念，以我们高素质和高质量工作换取客户认同；C、维修项目和内容经顾客确认无误后说：“谢谢，我会尽快做完”；D、开始服务，应注意保护维修现场客户物品，工作中不得动用、脏污、损坏任何客户物品，如需移动客户物品须征得客户同意，工作中任何物件都要轻拿轻放，避免碰触弄出异响，避免影响客户营业可能产生不良感受的一切状况发生；5）服务确认A78、维修完毕，应先自行仔细检查确认后，收拾好工具及将现场清理干净，并用毛巾擦拭干净双手，将客户物品放归原位，请客户确认。应主动做操作演示并介绍使用时应注意事项；B、顾客确认后若满意，双手递上维修派工单：“麻烦您在这里签字”；若客户有异议，服务人员应尽量尊重客户意见，满足客户要求，主动道歉：“对不起，我再处理好”；按客户要求再次检查处理直到作好，如属客户误解在再次检查后向客户耐心解释和示范操作；如因技术所限，切忌敷衍搪塞客户，可告诉客户需找同事帮忙一道处理，然后找同事或报告主管寻求帮助；C、客户签完单后，致意客户：“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？”。6）告别如客户没有其他事宜，应带好工具向顾客面带微笑告别“很高兴为您服务，您需要帮助时请再联系我们”并点头致意。3、 服务善后事宜1）、服务完成后，将维修派工单及时交回客户服务中心；并留取红色派工单报部门主管签字存档；2）、在维修班工作日志填写记录；如有材料消耗应做好材料消耗登记；3）、应及时进行服务回访、追溯，维修员在维修过程中的不合格服务按照不合格服务控制程序执行；如有投诉，应本着善待投诉的原则，及时调查一定回复并感谢客户对我们工作的支持和监督；