1、房地产开发公司成本控制及工程管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一部分 企业部门组织结构及责权7董事长岗位职责与权限10二、负责开发项目建安成本的控制工作。13三、配合公司做好与开发项目相关的工作13四、完成领导交办的其他工作。14前台综合办公室岗位职责18第二部分 成本控制管理19、建立全面的责任成本管理体系20、合同内容- 64 -、合同文字- 64 -、合同的经济效益- 65 -、合同的登记、备案与归档- 69 -作为清单招标评标时的参考；- 87 -指导材料的选择和施工组织设计方案的编制。- 2、87 -作合同的预算包干价使用，需要核对；- 87 -、确定费率的取费级别或单价合同的综合单价；- 88 -第三部分 工程管理- 116 -第一章 工程管理基本原则- 117 -一、工程管理基本目标- 117 -二、工程管理的基本方法- 117 -三、样板间、样板区- 119 -第二章 开工准备- 120 -一、项目开工应具备的条件- 120 -二、开工前后具体工作的相关做法- 120 -、核查施工单位质保体系- 120 -第三章 施工过程管理- 123 -一、工地例会制度- 123 -二、进度安全文明施工评比方案- 124 -三、安全文明施工最低标准- 126 -四、施工现场用电管理规定- 3、128 -五、材料设备报验收制度- 129 -六、进度付款程序- 131 -七、主体验收制度- 132 -八、工程材料设备认价管理办法及流程- 133 -（）相关附表- 136 -九、甲供材料进场及管理、甲指材料管理142十、对监理公司工作的管理142十一、工程资料管理规定143十二、建筑垃圾管理规定144第四章 竣工交付145一、项目交付应具备的条件145二、物业验收制度146三、竣工及备案资料整理标准147四、施工竣工资料150五、工程维修151房屋建筑工程质量保修协议书151第五章 工程变更签证管理156一、工程变更签证管理办法及流程156二、现场签证管理规定166（）审批流程166第六4、章 工程质量管理171一、工程质量控制管理规定171二、工程质量监督控制要点173附件：工程管理日志183第四部分 财务管理184第一章 财务人员岗位职责185一、财务部工作职责185二、财务总监工作职责186三、财务经理工作职责186四、会计岗位职责187五、现金出纳岗位职责188六、收款员岗位职责189第二章财务管理制度189一、财务核算一般要求189二、支票管理190三、现金管理191四、会计档案管理191第三章 财务报销制度193一、借支管理办法193二、费用报销流程193三、一般费用类报销194四、固定资产等支出的报销194五、对外付款的办理195六、工程付款的办理195七、差旅费报5、销195八、招待费报销196九、材料采购款支付196第四章 财务常用表格197第五部分 行政人事管理205总 则206一、人员聘用209(一) 公司聘用人员的条件：209(二) 公司聘用人员的方法：209三、公司录用新员工的程序：209(三) 人员的录用：209二、人员培训210(一) 培训的条件及程序210(二) 培训费用：210(三) 培训期间发放基本工资210三、员工的调动210四、公司员工的工资、福利、保险（见福利待遇章节？）210在职人员考勤管理办法212一、作息时间212二、上班签到212三、旷工212四、请假212五、“职务代理人”制213六、考勤计算时间213七、考勤记录2136、八、考勤督查213九、实施与修订213员工行为规范214一、遵纪守法214二、团结协作214三、爱护财物214四、礼节礼貌214五仪容仪表214六维护环境卫生214七、保守机密214八宗旨与目标215办公管理制度215四、上班期间不得擅自窜岗、闲聊。215六、未到下班时间，不得提前整理办公事务，不得提前去用餐。215八、员工外出须经部门主管同意办理外出手续。215印章使用管理制度217第一章 总则219第二章 范围219第三章 管理219第四章 核算220第五章 购置220第六章 转移、调拨221第七章 盘点221第八章 维修、保养221第九章 处罚、赔偿221第一章 范围222第二章 管理体7、制222第三章 公用办公用品购置程序：223第四章 物品领用223第五章 附 则，224办公用品申请表225第一章 总 则229第二章 分类形式229第三章 收文管理230第四章 发文管理230第五章 传阅管理230第六章 管理要求231第七章 附 则231收文（文件、传真）登记表232一、提高对安防工作的思想认识：236二、安防工作的原则：236三、安防工作的范围：237四、安防工作的重点：237五、具体要求：237(一) 防盗：237(二) 二关、一灭、一查：237第一部分 企业部门组织结构及责权管理人员组织机构董 事 长总 经 理副总经理人 财务部 项目经理部 综合部 会计人 出纳人 预8、算员人 项目经理 主管人 司机人 前台人 董事长岗位职责与权限职责：、审批公司整体经营计划和经营目标；、审批公司年度经营实施计划；、对新项目投资开发进行决策；、签发各部门及项目公司正副经理任命文件；、负责审批项目建设资金的筹集计划；、负责与项目公司所在地政府机关的联络工作；、审批公司各项投资预算和各项经营费用预算；、负责公司重大事情的处理决定及审批处理方案；、审查公司经营计划和经营目标的完成情况；、审查公司年度投资预算和各项经营费用预算的执行情况；、定期抽查公司各项工作计划实施情况；、审批公司利润分配计划和提留计划。权限：有权奖励对公司有特殊贡献人员，有权处罚损害公司利益的人员。 总经理岗位职9、责与权限职责：、负责公司整体经营计划和公司总目标的制定并负责向董事会进行汇报；、组织制定公司年度经营实施计划并负责组织实施工作；、负责对新项目的投资开发提供决策依据；、审核各个部门的年度工作计划，并对实施情况进行检查和监督；、主持公司日常各项经营管理工作、负责全面执行和检查落实董事长办公会议所作出的各项工作决定，检查、督促和协调各部门工作进展；、负责代表经营班子向董事长办公会议建议任命经营机构各有关部门和项目公司正副经理；、负责签署日常行政、业务文件；、负责公司项目策划和营销方面的各项工作；、负责公司项目工程设计与施工方面的各项工作；、负责审核项目阶段性策划方案和活动推广预算；、负责制订工程材10、料采购阶段性方案及预算；、根据授权，处理特殊事项或重大突发事件，向董事会汇报特殊事件解决方案；事后对解决过程进行总结，向董事会进行汇报；、审核公司的利润分配计划和提留计划。权限： 、总体经营计划制订的建议和实施权；、解决特殊事件和重大突发事件的临时授权；、具体工作开展的决策权；、对部门计划执行结果考核奖惩有决策权；、对阶段性策划活动方案和费用预算有决策权。副总经理岗位职责职责：、参与总经理进行整体经营计划和公司经营目标的制定；、参与年度经营计划和实施计划的编制；、参与审核各部门年度工作实施计划；、负责制定项目公司的各项管理制度，使各项目公司程序化和模式化运作；、制定项目公司的安全文明管理体系、11、质量管理体系、进度控制考核体系、成本控制计划、利润目标考核计划；、参与编制新项目的投资开发报告；、参与产品设计的全过程，负责组织与项目公司进行设计交底；、定期对项目公司的发现项工作进行检查，发现问题及时纠正，确保各项目利润目标的实现；、完成公司领导安排的其他工作。权限：对项目经理的考核权和建议任免权。 项目经理部职责与权限职责：一、对开发建设项目施工阶段的进度、工期和质量以及竣工交用前的相关工作负全面责任。、负责施工现场开工的准备工作以及与外部的协调工作；、负责组织审核施工图并上报审核意见；、负责组织设计交底和技术洽商的签审；、负责项目质量计划的编写和实施工作；、负责对施工单位的施工进度、质量12、安全、消防和监理单位的监理工作实施监控；、负责对承建商采购的物资进行质量的监督和控制；、负责组织召开施工阶段工作协调会，对施工过程中出现的问题进行协商；、负责组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，办理竣工备案手续；、做好产品及配套设施的交接验收。二、负责开发项目建安成本的控制工作。、负责根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款；、负责对发生的经济洽商进行核实和签认；、负责审核与项目施工阶段相关费用的支出；、参与工程项目的竣工决算工作；三、配合公司做好与开发项目相关的工作、配合公司做好征地、拆迁工作；、配合公司做好规划、设计、勘察测绘的委托工作；、配合招标领导小组和工程招标部做好设备、材料和工程招标13、工作；、配合外联人员办理开工审批，并提供各项基础资料；、配合销售市场部做好向用户的交用；、配合公司编制各项管理规定。四、完成领导交办的其他工作。权限：、项目建设计划制订的建议和实施权；、具体工作开展的决策权；、对项目部计划执行结果考核奖惩有决策权；、对项目费用预算有决策权；预算员岗位职责职责：、编制公司的成本控制管理规定；、审查公司各项合同及预算的合理性、合法性；、编制各项目的成本控制指标；、不定期抽查项目公司各项现场签证的合理性、合法性；、为新项目的投资开发决策提供投资估算；权限：对查出的问题有纠正权、汇报权、考核权。综合部主任管理职责与权限职责：、完成董事长、总经理指定交办的各项事务。、负14、责公司的人事管理、工资管理工作；、负责公司的资产管理工作，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度；做到帐物清楚、管理有序；、负责公司印章、介绍信及文件档案的管理，制定印章和介绍信的使用规定；并严格执行；、编制行政费用的计划预算及审核使用情况；、负责公司的所有后勤保障，即：车辆安排、安保、食堂、接待等；、负责转交办理各部门与董事长、总经理之间的文件往来。、负责起草董事长、总经理交办的各种文件，并整理董事长室、总经理室的文件；、负责组织公司的各种会议，编写会议纪要；对各部门对会议纪要的落实情况进行考核管理；、搜集、整理、提供相应的信息资料，为董事长、总经理对公15、司各项问题做出决策提供依据；、 积极协调好与各部门的各种关系，为开展董事长、总经理交办的各项任务创造良好的条件。、对于公司外部需会见董事长、总经理的人员，做好接待工作。、负责公司的卫生管理、考勤管理及花卉的养护工作；、协调公司对外联络和应急事物，如税务、银行、外管局、地方政府等单位的公关协调；、负责营业执照的年检，财务年检的联系；、负责与安委会、派出所、居委会的联络；、负责公司大事纪工作。权限：具体工作开展的决策权。前台综合办公室岗位职责 、公司来宾的接待工作，由综合部统一安排有关人员接待，负责茶水等。 、到各部联系业务的客人，由各部自行接待，负责安排茶水等，倘有必要请总经理以上会客的，应事前16、请示。 、未经请示，不得带领客人进入公司及公司案场进行参观。 、凡客人来访，经前台文员与被访人联系同意后，方能进入公司。、接待用品和礼仪，统一由综合部请示总经理后进行安排，基本接待礼仪如下：() 接待人员必须衣冠整洁，举止文明，礼貌待客。() 客人来访，前台文员将客人带至各部。() 接待客人必须在指定地点（接待室或会议室），不得在办公桌边接待，以免影响他人办公。() 在接待过程中，须相隔分钟添加茶水。() 客人来访或来电话，如被访人不在，前台文员须填写“访客电话留言单”，并将留方言单交本人或职务代理人。、负责公司文件的打印，并负责办公室电话、传真、复印机等设备的使用权与管理、负责报刊、信件的发17、放、转送工作。、积极参与各项活动，协助综合部主任处理应急事第二部分 成本控制管理成本控制管理办法、目的：建立全面的责任成本管理体系，规范和指导项目的成本管理工作，实施项目成本全过程控制，增强成本控制力度，降低成本费用，提高项目利润效益。、范围：适用于公司所属的各开发项目的成本管理工作。、职责：成本控制部： 、负责本管理指引的制定、修改、解释和落实，负责各职能部门间的协调配合和资料的收发； 、负责项目成本的全过程控制，负责成本前期估算、收益测算、开发过程控制、后期核算考核、项目造价管理。、采购部：负责与项目相关的招标、采购、合同管理工作，负责各类供应商的管理工作。、财务部：负责工程、采购中各项款18、项的审批、支付，负责提供相关科目目标成本的测算、计划、核算。、工程部：负责设计变更、现场签证的确认，监督施工现场对施工图、设计变更、现场签证的实施，负责各合作单位形象进度的确认。、主管副总： 负责相关文件的审核、批复、签发。、管理办法：、建立全面的责任成本管理体系 为实现项目成本的全过程控制，明确各部门的成本责任和职责，应建立全面的责任成本管理体系。（支持文件：责任成本管理体系制度）、房地产开发项目全过程控制、项目决策立项阶段：依据项目的开发形式，结合当地的市场及现行的政策法规，尽可能地进行精准的项目全成本估算，编制项目新项目成本估算表、项目投资收益测算表，制定项目的初步目标成本。（支持文件：19、项目可行性研究和投资决策控制程序；、目标成本科目分类及说明；、目标成本编制作业指引）、项目设计阶段：)、对入围的设计方案进行投资估算及经济指标分析，编制设计方案经济技术指标分析表，便于最佳方案的确定。)、在设计方案确定后个工作日内对目标成本科目进行细化和修订，明确工程造价的最高限额，尽可能地实行合理的限额设计，并以合同形式建立相应的经济责任。)、加强初步设计及施工图的会审工作，充分考虑使用功能、施工可行性、工程造价的经济性，减少因设计变更造成的造价失控。)、在施工图完成后个工作日内（视具体情况调整时间）完成施工图预算，提高目标成本中建安成本的精准度，及时调整项目目标成本。编制材料、设备汇总明20、细表，展开市场价格及产品性能调查，合理分配材料及设备的供货方式，明确材料及设备的目标成本。、项目招投标阶段：)、深入分析现行的计价定额、政策法规，提供准确的取费系数。根据项目的实际情况，明确工程的承包范围、材料供应方式、结算取费依据、让利范围、付款方式、结算办法。)、应组织公司各部门专业人员成立招标工作小组，组织开展项目相关的各合作单位和材料供应商的招标工作。（支持文件：招标管理办法）)、参与施工合同的谈判及商务条款的起草工作，避免由于合同条款未明确或措词不严密等原因引起施工单位索赔，而造成造价失控的现象。（支持文件：工程合同有关造价商务条款会签指引）)、参与监理单位合同条款的起草,明确监理单21、位的义务,细划监理单位在成本控制方面的职责,要求监理单位熟悉施工合同条款。避免因监理单位监管不严而加大施工阶段成本控制的难度，以及行为不当给施工单位造成的损失由我公司承担。)、及时做好所有与项目相关合同的管理工作,并熟悉合同条款中甲乙双方的权利和义务。（支持文件：、合同管理办法）、项目施工阶段、施工组织设计的审核)、参与施工组织设计的审核工作，对大型机械的调配、施工方案、新工艺新技术的应用进行造价分析并提出合理建议。（尤其是土方工程的机械选用、开挖方式、运输距离，钢筋混凝土工程中钢筋连结方式、模板加固、混凝土养护，保温及防水工程中的铺贴方式、接缝处理，墙体粉刷中的钢丝网铺钉，外墙装饰中的面砖接22、缝、石材干挂加固、装饰线条的细部构造，外露金属构件的防腐处理，安装工程中的管线敷设和连结、加固件及穿墙套管的设制和防腐、设备的安装工艺等。）)、在审批施工组织设计时应明确已确认的施工组织设计不能做为竣工结算依据，实际发生时应以现场签证为准。、施工现场的监管、配合)、坚持每周最少两次进行施工现场的全面巡查，及时发现问题并与工程部、监理沟通，尽快协商解决办法。)、参与大型节点的隐蔽工程验收并制作、保存影像资料,对于未按图纸施工的隐蔽工程,应先完善变更签证手续再隐蔽。)、配合工程施工进度及时开展分包工程承包商的招标、市场调查和确认工作。、设计变更及现场签证)、应详细分析每一项设计变更的功能目标、工程23、量和对造价的影响，严格控制因设计变更而引起提高设计标准、改变工程规模、增加投资费用的事件发生。)、工程部主管工程师要正确分析现场签证的变更内容，确定是否属于图纸、预算内容或包干内容，并认真考察变更的原因、投资增减情况及其对工期的影响。）、成本控制部应参与设计变更、现场签证的审核工作，有权对其工程量、工作内容、施工工艺进行复核，必要时应同施工方负责人、监理单位、工程主管人员到施工现场核对。（支持文件：工程设计变更、现场签证管理办法）、工程索赔管理）、在合同签约前应反复斟酌合同条款，注重合同文件文字的严密性，限制或者否定承包商工期顺延和费用索赔的权利,尽量明确各种原因下的索赔条款。以防止在实施合同24、过程中因文字漏洞而造成索赔机会，从而导致额外投资。合同签订后，公司各职能部门应注意全面、严格地履行合同，避免因管理疏忽而发生工程索赔。）、在设计管理方面工程部应按合同规定索要设计图纸、资料，并要求设计单位提高设计质量，尽可能地减少因设计原因增加工程造价的风险，并在合同中明确若因设计变更引起的工程索赔费用，设计单位应承担相应的责任。）、在物资供应方面，应保证甲供设备、材料的供应按时、保质保量。尽量避免因甲供材料的规格型号、产品质量原因而造成的工程索赔。还应在承包合同中明确甲定乙供材料的种类、付款方式、现场验货及材料保管，以及提供数量清单的时间和责任单位，防止因甲定乙供材料的供应不及时、质量等原因25、而造成的工程索赔。）、在处理工程索赔时：首先应及时收集相关资料，并严格审核资料的真实性、可信度，资料认定后要及时地处理索赔。其次要仔细分析发生索赔的原因，以施工合同为依据确定合同双方应承担的责任，并根据合同规定的索赔条款、计价方式结合实际情况处理工期索赔和费用索赔。、工程款付款控制）、各合作单位应按合同约定向工程部审报工程款付款申请单，工程部负责对其形象进度的审核和确认。）、成本控制部根据已确认的形象进度，按合同约定对进度款金额的审核和确认。）、财务部应负责实付进度款的审核、确认及合同总价款的控制。）、各项进度款的支付达到合同总价款的时应停止付款，预留至少的工程尾款和的保修款，以便掌握最终的结26、算主动权。（支持文件：、工程进度款审核、审批程序，、工程款审批流程）、工程成本的进度计划、核算应配合工程进度做好建造成本的进度计划和进度核算工作,及时反应工程建造成本的完成情况和下一步的资金需求。并将相关数据汇报公司领导，作为投资控制和资金筹备的依据。（支持文件：工程成本进度计划、核算编制指引）、材料、设备的采购成本控制)、在施工承包合同中应明确工程材料的供应方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料类型，并约定各种供应方式的结算办法。）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛的询价，货比三家。主要材料和大宗建材可采用招标采购的方式，要从质量、价格、供货能力、维修能力等方面择优考虑供货单位。（支持文件：工程采27、购管理办法）、采购合同中必须明确：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供应商必须承担索赔责任。）、工程部负责对甲供材料、设备的现场到货验收，要严格按合同要求对其数量、规格、质量验收并出具验收报告，交与施工单位妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知成本控制部拒绝办理付款手续。）、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同，供货厂家或商检部门的检检合格证和工程部的验收证明及收料清单，经采购部、成本控制部审核无误后，财务部方能办理结算。（支持文件：工程采购管理办法）、新工艺的造价控制、在施工合同中应明确关于新工艺（最新推广的施工工艺、新型材料以及与现行定额没有相匹配28、子目的工程项目）的结算办法。、施工单位应在新工艺施工前个月向工程部申报新工艺的施工方案、工程造价及市场信息，工程部在收到申报资料日内展开对其相关信息的调查考证，日内给予回复。若施工单位对我公司调查的工程造价不接受时，工程部可将该部分另外分包，并不予计取总承包管理费。、工程竣工验收）、工程部应在工程竣工验收前日内收集整理竣工图纸，设计变更、现场签证等相关资料，验收过程中不再受理任何单位递补的工程资料。）、成本控制部应参与工程竣工验收工作，依据竣工图结合设计变更、现场签证对工程完成情况全面核查验收。）、对于没有办理变更签证且未按图纸施工的部位,无论其工程量是否增减,均应在发现问题后日内补办相关手续29、,逾期未办理签证的,增加部分不再计取费用,减少部分以实结算。）、应配合工程部主管人员在现场竣工验收后日内编制竣工验收报告，如需整改的应限期整改，问题整改完毕后日内向施工单位发出竣工结算的书面通知。施工单位在接到竣工结算通知后个工作日内向工程部申报竣工决算资料，逾期未申报的视为以甲方核算为准。、项目动态成本核算及目标成本控制项目启动后每月前日内协同财务人员，按目标成本的科目对上月份的动动态成本进行核算，并编制的项目动态成本核算表。及时体现目标成本的完成情况，便于目标成本的动态控制。根据目标成本的动态表现及时对各职能部门的责任成本进行考核和控制。、竣工结算阶段)、工程竣工结算应具备：、符合合同（协30、议）有关结算条款的规定；、完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；、项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；、工程遗留问题已处理完毕；、施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全；、工程部填写的工程结算资料确认单、工程结算工作交接单。）、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证只作为参考。）、成本控制部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。甲乙双方核对后的工程总造价要进行内部三级审核，总造价超过万元的可聘请造价咨询单位进行复审。）、结算审核完成后成本控制部应按成本科目进行分析核算工程成本31、，找出工程成本失控的因素，并提出改进措施和意见。）、财务部应在成本控制部提供的竣工决算的基础上，结合已付工程进度款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核进行工程财务结算。（支持文件：、工程造价管理办法，、工程竣工结算、审批程序）、营销阶段）、售楼部、样板间的设计、装修、家具等应由采购部组织单独分包招标，其各项费用应单独核算，编制相应的费用明细表和成本费用核算表。）、销售过程中为增加“卖点”需要增加或调整绿化、公建配套等变更项目时，应由策划销售部事先编制申请并编制预算经相关部门和领导批准后方可实施。）、策划销售部应根据目标成本中的销售成本，制定合理的销售方案、营销推广计划。并编制销售费用计32、划表送报财务部和成本控制部备案。）、策划销售部应在每月日前将上月至（）日的各项费用汇总送报财务部和成本控制部，确保动态成本中销售成本的准确性，便于销售成本的控制并及时调整营销费用计划。）、策划销售部应在每月日前将上月至（）日的销售收入汇总送报财务部和成本控制部，便于项目的投资收益情况核算。、管理费用和财务费用）、尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。在市场经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。）、财务部门应根据目标成本科目中的管理费用金额协同项目工程部合理安排整个项目的管理费用计划，并做好月度管理费用计划和月度管理费用核算。）、财务部门应根据33、目标成本科目中的财务费用金额协同公司领导制订项目的总体资金计划、年度资金计划、工程款年度付款计划及年度销售计划，以便于控制费用开支和资金流转。)、财务部门应自项目启动后的每月日前按目标成本的科目对管理费用和财务费汇总核算并协同成本控制部完成动态成本核算。、支持文件:、成本控制相关文件；、招标管理办法及相关文件；、合同管理办法及相关文件；、工程造价管理办法及相关文件；、工程采购管理办法及相关文件。工程成本管理流程、目的：规范成本控制流程，提高成本控制效率。、范围：适用于公司所属项目的成本控制工作。、术语和定义：、目标成本指导书:通过确定成本目标值,用来指导工程产品设计、施工过程中各阶段成本控制的34、指标性文件；、动态成本：指当前工程项目中即时的成本；、成本控制相关文件:指“新项目成本估算”、 “目标成本指导书”“设计方案经济技术指标分析”、“责任成本体系”等成本控制重要文件。、职责：、策划销售部:、督促设计单位完成建筑方案设计,组织建筑方案会审;、要求设计单位为结构方案、基础方案、设备方案的选择提供决策依据;、组织完成初步设计及会审;、督促设计单位完成施工图设计,组织工程部、成本控制部、采购部进行施工图评审;、组织设计单位、主体承包商、监理承包商、工程部、成本控制部、采购部进行施工图会审;、在工程施工过程中进行有助于优化工程设计的设计变更;、负责室外绿化、景观的设计、施工合同的签订;、负35、责设计单位的合同履行的监督和确认及设计单位合同价款的审批和结算;、负责销售费用的控制;、参加成本控制相关文件的评审。、综合办公室:、负责土地价款（包括土地出让金、配套费）的支付；、负责报批报建费用的控制;、负责政府性收费的控制和支付;、成本控制部:、参加对建筑方案设计、初步设计的评审,评审通过后按要求编制“目标成本指导书”；、招标时编制经济标书,并对投标单位的经济标书进行分析评审;、组织编制施工图预算;、工程施工进度款的审核、批复;、负责对设计变更、现场签证的造价审核;、项目动态成的核算、分析;、工程竣工结算的审核;、组织成本控制相关文件的编制和评审;、工程部:、负责工程从开工到竣工阶段的管理36、;、负责对设计变更、现场签证的合理性审核;、竣工后办理竣工结算交接手续;、参与成本控制文件的评审。、采购部:、组织各类招标、确定总包、分包施工单位及材料设备供货厂家,与供货方签订合同；、参加成本控制文件的评审。、财务部:、负责各种款项的审核、支付;、负责资金计划的编制、报批、下达执行;、参加成本控制文件的评审。、主管副总:、负责“目标成本指导书”的审核、签批;、负责各类工程款项的审核、签批;、负责相关成本控制文件的审批。、董事长:、负责批准扣类款项的支付;、负责批准相关成本控制文件的执行。、工作程序：、项目确定前:、策划销售部确定地块信息,并督促设计单位进行建筑方案设计,成本控制部负责成本估算37、,财务部负责提供财务经济指标,形成“新项目成本估算”交策划销售部;、公司各职能部门对“新项目成本估算”进行评审。、工程开工前:、设计单位进行建筑方案设计,工程部对建筑方案技术指标进行评审,成本控制部对建筑方案经济指标进行评审,确定经济合理的建筑方案;、设计单位进行初步设计,工程部参与结构方案、基础方案、设备方案的确定,成本控制部对设计的产品进行经济分析和评审;、初步设计完成后,成本控制部按照“目标成本编制指引”编制“目标成本指导书”,由主管副总批准;、设计单位完成施工图设计后,策划销售部组织工程部、成本控制部、采购部对施工图进行评审,评审通过后由采购部组织招标,成本控制部编制经济标书。定标后按38、 “工程合同管理制度”规定与总承包商签订合同;、与总承包商签订合同后, 由策划销售部组织设计单位、主体承包商、监理承包商、工程部、成本控制部、采购部进行施工图会审;、成本控制部组织编制施工图预算完成后,对目标成本进行修订。、工程施工中:、工程开工后,工程部根据工程进展安排,通过招标确定甲方分包工程施工单位及材料供应商,安排施工单位进行施工;、在总包和分包工程施工过程中由于工程需要,设计单位出“设计变更通知单”,按照“工程设计变更、现场签证管理办法”的规定审批后实施;、项目经理部根据工程需要签发“现场签证通知单”,按照“工程设计变更、现场签证管理办法”的规定审批后实施;、在工程施工过程中,成本控39、制部应该每月对工程的动态成本进行核算分析,形成月报。、工程竣工后:、工程竣工后,工程部及时收集完整的结算资料并通知施工单位送报结算资料,填写工程结算工作交接单和工程结算资料确认单。、成本控制部进行结算审核并配合造价咨询公司对审核完毕的结果进行复审,完成审核后填写工程结算定案单,并按照结算造价进行成本核算分析。、工程成本管理流程（附件）：附件: 工程成本管理流程项目决策和设计阶级策划销售部设计单位工程部成本控制部财务部采购部总经理支持性文件提供项目销售费用控制目标项目论证目标地块确定绘制施工图初步设计详细建筑方案建筑方案参与项目建安目标成本的评审技术方案存档组织成本控制相关文件的编制、评审编制成40、本指导书经济合理性评审经济合理性评审组织成本估算提供项目财务费用目标财务经济指标测算提供材料目标成本参与材料设备选型审核、批准、项目可行性研究和投资决策控制程序、目标成本编制作业指引项目施工阶级及后期成本管理策划销售部设计单位工程部成本控制部财务部采购部总经理支持性文件施工图完成工程竣工项目实施技术标评标编制技术标书存档项目成本核算、评估竣工结算项目成本动态管理施工图预算经济标评标编制经济标书审核确定施工单位组织评标组织招标审核、签发、招标管理办法、施工图预算编制、审批程序、工程结算审核、批复程序责任成本管理体系制度、目的：为提高公司成本管理水平，细划各部门的成本责任和职责，建立有机协调的成本41、管理体系，特制定本制度。、范围：适用于公司所属的各开发项目。、职责：、成本控制部负责本管理指引的制定、修改、指导、解释与检查落实，负责有关具体对接事宜。、公司所属各开发项目负责贯彻实施本管理指引。、责任成本体系释义：、房地产开发业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。、房地产开发成本管理的效果依赖于各环节自身的良好运作和各环节之间有机协调与配合。、项目责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核、评价其职责履行情况；旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。、责任成42、本体系的组成要素：、责任主体：以公司决策层、策划销售、工程、财务、成本控制等职能部门为责任主体，并在各业务环节区分主导部门、配合部门、考核部门。、责任范围：工程建造成本按发生顺序划分责任部门，工程建造以外成本按成本科目划分责任范围。、责任目标：公司成本管理宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竟争力，并形成行业成本优势。在各个责任范围内，应以经济合理性、产品竟争力、行业成本优势为成本管理所追求的目标。、反馈指标：以定量指标为主。、考核部门：及时计算并提供反馈指标，同时在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨发评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。43、责任成本体系细划由公司领导牵头，成本控制部组织，经过各职能部门参与讨论，划分责任成本范围、确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责。附件：、责任成本体系表 、成本指标明细表附件: 责任成本体系表责任范围主导部门配合部门反馈指标考核部门土地费用决策层策划销售、成本控制每平方米地价、土地获得时间财务部开发前期准备费用报批报建费综合办公室财务部每平方米费用及节减率成本控制部规划设计费策划销售采购部每平方米设计费成本控制部三通及临时设施费工程部每平方米费用成本控制部工程建造成本（主体建安费室外管网费园林绿化费配套设施费）规划设计策划销售工程部规划设计周期成本控制部结构、安装设计工程部成本控制部每平方44、米钢筋、混凝土含量成本控制部招标及签约采购部工程部、成本控制部招标比率、最低价定标比率成本控制部材料、设备采购采购部成本控制部、工程部甲供材料、甲定材料占造价比率统购材料购买率成本控制部设计变更设计院工程部、成本控制部设计变更占造价的比率成本控制部现场签证工程部成本控制部现场签证占造价的比率成本控制部工程款批复、支付成本控制部、财务部门工程部合同执行情况财务部工程竣工验收工程部成本控制部施工完成情况工程部工程结算、审核成本控制部工程部、财务部结算错漏率财务部工程监理费采购部工程部每平米监理费工程部开发间接费工程管理费工程部财务部每平方米管理费财务部财务费用财务部策划销售部资金回收周期、利息支出45、财务部销售费用（营销设施建造费销售间期费）策划、销售部成本控制部每平方米销售费用、每方米广告费用、建造费成本控制部行政管理费综合办公室财务部人均行政费用、固定资产购置费财务部税金财务部实际交纳税率财务部物业经营损益物业管理公司物业实际盈亏额财务部附件: 成本指标明细表费用项目反馈指标单位计算公式备注土地费用每平方米地价元土地获得成本总建筑面积与相似地块比较土地获得时间天从购地签约到土地按约定使用功能落实到公司名下为至与相似地块比较开发前期准备费用报批报建费每平方米费用元每平方米费用总建筑面积节减率（按政策应缴纳费用实际缴纳费用）按政策应缴纳费用规划设计费每平方米设计费元规划设计费总额总建筑面积46、可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观设计费三通每平方米三通费元三通费总额总建筑面积临时设施费每平方米临时设施费元临时设施费总额总建筑面积工程建造成本（主体建安费室外管网费园林绿化费配套设施费）规划设计规划设计周期天自地地协议签署日至施工图完毕之日可区分为规划方案周期和方案实施周期结构、安装设计每平方米钢筋钢筋总用量总建筑面积可分类计算基础、地下室、上部结构的钢含量混凝土含量混凝土总用量总建筑面积可分类计算基础、地下室、上部结构的混凝土含量，注明混凝土标号招标及签约招标比率通过招标定价的合约总额造价总额也可以按合同次数来统计最低价定标比率最低价中标的招标合同总额招标合同总额材料、设备采47、购甲供材料占造价比率甲供材料总额工程总造价甲定材料占造价比率甲定材料总额工程总造价统购材料购买率参与公司统购的材料金额统购品种的材料总额设计变更设计变更占造价的比率设计变更造价总额工程造价总额可分类计算高计错漏、市场变更、客户要求的变更比率现场签证现场签证占造价的比率现场签证的造价总额工程造价总额费用项目反馈指标单位计算公式备注工程款批复、支付合同执行情况是否有超支现象，超支百分率工程竣工验收施工完成情况施工图、设计变更、现场签证的完成情况工程结算、审核结算错漏率（甲乙方结算价格审核后结算价格）审核后结算价格工程监理费合同履行监理费用总额总建筑面积开发间接费工程管理费每平方米管理费元项目工程管48、理费总额项目建设总建筑面积财务费用资金回收周期天自项目第一笔支出日至第一笔销售收入日利息支出率项目利息支出总额项目投资总额销售费用（营销设施建造费销售间期费）每平方米销售费用元销售费用总额当年销售面积每方米广告费用元管理费用总额当年销售面积营销设施建造费元营销设施建造费总额总销售面积行政管理费人均行政费用、元人项目行政费用部额当年加权人数固定资产购置费率当年固定资产购置费固定资产总额税金实际交纳税率实际交纳税费总额总销售收入可分类计算所得税、契税、营业税率物业经营损益物业实际盈亏额元（当年售后物业总支出当年物业总收八）当年物业服务总面积项目可行性研究和投资决策控制程序、目的：通过对项目可行性研49、究和投资决策的控制，加强投资管理，保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。、范围：本程序适用于公司所属开发项目的可行性研究和投资决策。、职责：、公司总经理负责主持项目投资决策会议。、项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。、策划销售部负责编制可行性研究报告，收集所需资料。、财务部、工程部负责提供所分管的可行性研究报告所需资料，对可行性研究报告从部门角度提出意见。、控制程序：、项目可行性研究的前期准备工作：、由策划销售部根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。、由策划销售部对预选项目的土地规50、划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。、由财务部依据项目规模制订资金用款计划，编制资金流量表。、由策划销售部收集整理项目的有关政策法规。、策划销售部根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，协助成本控制部初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。、项目建议书由策划销售部、财务部、成本控制部、工程部负责人会签后，报分管领导审核、总经理审批。、项目可行性研究：、策划销售部依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较，提出科学、客观的评价意见。、可行性研究主要内容：、项目开发必要性分析：）、项目是否符合政府房地产业政策、地区51、规划；）、通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竟争能力进行分析比较；）、分析项目建设规模是否合理。、项目开发条件分析：）、项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；）、基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；）、工程地质和水文地质是否符合项目建设要求；）、拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。、由策划销售部负责，财务部和成本控制部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估，根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：)、总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况52、； )、资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当；)、各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率；)、项目费用的鉴别和估算；)、项目利润预测。、财务效益分析：由财务部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：)、编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；)、财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；)、财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；)、根据各种计算指标，参考定性分析，做出财务分析效益评估结论。、策划销售部依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：)、盈亏平衡分析，包括生产53、能力利率表示的盈亏平衡点；)、敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析。、策划销售部根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出回避风险应采取的有效措施。、可行性研究报告由策划销售部负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究，提出科学、客观的评价意见。可行性研究包括以下主要内容：、项目开发的必要性分析；、项目开发条件分析；、基本经济数据的测算与分析；、项目财务效益分析；、项目不确定性分析；、项目分析结论。、项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上54、进行。、由策划销售部组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时由策划销售部负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。、可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报董事长做最终决策。、经批准的可行性研究报告的修改，由策划销售部负责及时将修改情况通知有关部门。、对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划销售部负责收集、保管和归档。目标成本编制作业指引、目的：指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。、范围：适用于公司所属的各房地产开发项目。、术语和定义：、目标成本：在不同阶段根据现有信息所制定的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据55、之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。、目标成本形式：按照公司统一核算的会计科目编制的各项单方成本目标和各项总成本目标。（支持文件:目标成本科目分类及说明）、目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上每个版本的制定都是在上一版本的指导下进行的。通常目标成本主要分为三个版本：第一版：可研阶段（决策阶段）目标成本（投资估算）。采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目投资意向会议后。第二版：确定规划方案目标成本。采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后。第三版：施工图预算修订目标成本。采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式56、，编制范围为项目整体，在主体施工图预算确定后对第二目标成本的修订。、职责：、成本控制部负责本指引的制定、修改、指导与解释；负责牵头组织目标成本的制定工作，负责编制、报批、下发年度和分期成本控制指导书；负责与各部门就指引有关具体事宜对接。、其他部门（策划销售、工程、财务、等部门）负责参与相应职能部分目标成本的编制工作；负责提供相应职能部分的技术支持、成本支出计划和意见。、总经理负责签发“成本控制指导书”。、工作程序：、由成本控制部牵头组织编制不同阶段的目标成本，各部门（策划销售、工程、财务、等部门）提供相应职能部分的技术支持、成本支出计划和意见。、成本控制部将目标成本文件报公司管理层审议、通过。57、成本控制部将“成本控制指导书”报总经理签发。目标成本科目分类及说明序号成本科目主要费用说明（一）土地费用为取得土地开发使用权而发生的各项费用土地出让金及征地补偿金向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价、征地补偿金等拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费大市政配套费城市基础设施配套费合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金、事前协商的利润分红（二）前期开发费用勘察设计费用勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘探费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩、验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量58、费等景观方案及设计费用施工图设计费用电气施工图设计费用报批报建费项目报批报建费报建时按规定向政度府有关部门交纳的报批费人防报建费消防审批费墙改基金规划审核费图纸审查费场地平整费基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用临时用水、电申领费临时管线铺设、改造、迁移、临时设备安装及拆除费用临时设施费临时围墙围墙、围栏的建造、装饰费用临时办公室租金、建造、装饰费用临时场地占用费施工临时占首费、临时借用空地的租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用项目招标费（三）主体建筑费用基础部分桩基工程土石方工程基坑护坡桩基检测费降水工程序号成本科目主要费用说明主体建筑部分结构及室内粗装修混凝土框架（含基础和59、地下室）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高费、散水、沉降缝、伸缩费、楼地面基层、屋面工程、墙体保温外墙干挂面层和骨架外墙面砖公共部位精装修大堂、楼梯、室外台阶、坡道、电梯井、走廊等外窗单元门、入户门（四）主体安装工程费室内水、电、暖、气、通风室内给排水室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、房配电箱、管线敷设、灯具、开关插座室内采暖管道系统、暖气片室内燃气室内燃气管道及设备安装室内通风室内通风管道及设备安装设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统水、电消防系统、气体灭火系统人防设备及安装密闭门、气体60、过滤装置弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体管道敷设、内外布线及终端插座电话主体内外管道敷设、布线及终端插座宽带网主体内外管道敷设、布线及终端插座(五)室外管网工程费室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统管道埋设、检查井、化粪池、隔油池等室外采暖系统室外燃气系统室外消防系统室外电气及高低压设备序号成本科目主要费用说明高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜，箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分室外弱61、电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装小区门禁系统（六）园林环境工程费绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、小区周边绿化建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等围墙建造费永久围墙、围栏及大门室外照明室外灯光照明工程室外零星设施儿童游乐设施、居民健身设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等配电房工程费配电房主体建筑费（七）开发间接费工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用预结算编审费支付给造价咨62、询公司的邓算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费前期物业管理完善费小区入住前投入的物业管理费用（八）不可预见费基本预备、材料涨价预备费广告设施及发布费各种广告牌费、发布费用现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆等接待厅装修、装饰费设计、建筑、装饰费样板间装修费设计、装修、家具、饰品、保洁、保安、维修等。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具等费用可从总费用中扣除。销售模型及沙盘费售楼沙盘、户型模型等（二）63、销售费用媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告代理费用序号成本科目主要费用说明展销费展位费、布置费、制作费促销活动费设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等宣传资料及礼品费售楼宣传彩页、各种礼品现场销售器具费纸杯、办公文具等销售人工费工资、奖金、补贴等看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用客会费用销售代理费及佣金支付专业销售代理机构佣金中介策划及咨询费支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用总产权转移登记费政府收费分户产权转移登记费政府收费房屋交易费政府收费三财务费用前期容资费用建设期贷款利息收益期贷款利息其它财务费用四税费契税营业税土地64、增值税扣除项目的另外教育费附加印花税城镇土地使用税企业所得税工程成本进度计划、核算编制指引、目的：为了加强动态成本的管理,规范工程成本进度计划和进度核算的编制特制定本作业指引。、范围：本作业指引适用于公司所有开发项目的动态成本管理。、职责：、成本控制部负责本管理指引的制定、解释、修改和实施;、成本控制部负责工程成本进度计划、核算的编制和自审工作;、财务部负责对成本进度计划、核算内容进行审核;、成本控制部负责将已确认的相关数据及时汇报公司领导。、工作程序：、工程成本进度计划:、施工单位应在每月日前向监理单位送报当月日至次月日的工程形象进度计划，监理单位应在当日送报工程部，工程部应及时将其复印给成65、本控制部。、在收到工程月形象进度计划后日内完成相应工程量的预算编制，并送与财务部内审。依据审核后的预算造价编制工程成本月进度计划表，报送财务部备案和公司领导审阅，作为资金筹备参考依据。、根据已审批的施工进度总计划，在每个节点完成后日内编制下一个节点的预算，并送与财务部内审。依据审核后的预算造价编制工程成本节点进度计划表，报送财务部备案及公司领导审阅，作为资金筹备参考依据。、工程成本进度核算:、依据已审批的月进度款预算书，按照目标成本科目编制工程成本月进度核算表，并报送财务部和分管副总审批。将已审批的工程成本月进度核算表送与财务部备案并复印给相关职能部门,并提出成本控制意见。（支持文件:工程进度66、款审核、审批程序）、根据已审批的施工进度总计划和月进度款预算书，在每个节点完成后日内编制该节点的预算，并送与财务部内审。依据审核后的预算造价编制工程成本节点进度核算表，并报送财务部和分管副总审批。将已审批的工程成本节点进度核算表报送财务部备案和公司领导审阅，作为动态成本控制依据。工程进度款审核、审批程序、目的：杜绝工程进度款错付、超付，以确保工程进度、控制成本,确保第一时间正确解决问题,特制定本管理程序。、范围:适用于公司所属各开发项目的工程进度款审批（包括:设计、监理、总承包施工单位、零星工程等）。、职责:、本管理指引由成本控制部负责制定、修改、实施、监督检查;、成本控制部应严格执行合同条款67、公司的规定和管理程序，仔细审核相关工作单位的应付款项内容和已付款情况,并及时做好台账，加强各流转部门信息传递。、财务部应按照合同条款、公司的规定和管理程序,仔细核对已付款情况，合理安排付款时间, 保障工程进度，并及时做好付款台帐。、工作程序、工程进度款:、施工单位在每月日前将上月日至本月日内所完成的工程形象进度向监理单位申报，监理单位应在当日对其进行确认并回复给施工单位，并将原件送报工程部。、施工单位在每月日前依据监理单位回复的工程形象进度编制工程进度款预算书（设计变更、现场签证部分单列）和工程款付款申请单,送报监理单位。监理单位应在次月日前对其预算书发生的工程量进行审核，并转报工程部。工程68、部有责任对监理审核的工程量进行复审，并在次月日前将预算书转交与成本控制部。、成本控制部在收到预算日内对其工程量和单价进行审核，如果差异过大，及时通知施工单位核对，争取在次月日前对预算造价做出审核结果。若出现较大的争议问题，可将此部分问题暂不计取，待工程结算时汇总整理并交至公司领导或中介部门裁决。、在进度款预算审核完成后当日内，将审核预算送至财务部复审。财务部需在个工作日内复审完成并转报公司领导审核，公司领导需在个工作日内审核完成并回复给成本控制部。成本控制部在收到复审预算个工作日内根据合同条款编制进度款付款审批表和复印已审核的预算封面，并报与工程部、财务部、公司领导审核批复。、将已批复的进度款69、付款审批表及附件送至各部门备案，并在个工作日内通知施工单位办理付款手续。应在表格中明确已批复的进度款付款审批表及附件只作为进度款的付款依据，不能作为工程竣工结算依据。、若施工合同中约定要求施工单位垫资，在约定的进度节点未完成前每月仍按本款至条规定申报月进度预算,但不作为付款依据。等约定的进度节点完成后个工作日内向监理单位申报节点进度款预算，申批程序同月进度款。、其他单独分包工程原则上不付进度款，施工完成并验收合格后统一结算，也可视具体情况在分包合同中约定。若合同约定需支付进度时,其审批程序同上述规定。、及时做好各施工单位的付款台账和网络数据，以供各流转部门信息传递。、财务部根据已审批的进度款付70、款审批表合理安排付款时间，保障工程进度。、设计、监理单位进度款:、设计、监理单位应按合同约定提前一周向工程部主管工程师申报“付款申请单”,工程部主管工程师应于当日内按照合同约定对其付款条件进行确认,并将相关资料送报成本控制部。、成本控制部有责任对上报资料进行复核,并以据合同约定核算进度款,填写进度款付款审批表并报送财务部和公司领导审批。、成本控制部应将已审批的进度款付款审批表送报与财务部备案及公司领导审阅,并及时做好台账。、财务部根据已审批的进度款付款审批表合理安排付款时间，保障工程进度。、支持文件:工程款审批流程。工程款审批流程开始承包单位报形象进度和付款申请（附付款依据）监理审核形象进度和71、完成工程量现场主管工程师复核,并经主管领导签字确认成本控制部对造价进行审核财务部对造价进行复审分管副总审批造价成本控制部办理审批手续并送报职能部门和公司领导签批财务安排办理付款手续,并做好台账成本控制部登记已完成和已付款台账合同管理员登记台账结束工程尾款支付程序、目的:确保工程尾款的正确支付，杜绝工程款错付、超付,不再产生遗留问题,特制定本管理程序。、范围:所有已经成本控制部结算审核的工程。、职责:成本控制部对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。、程序：、工程结算经成本控制部审核（超过万的由造价咨询单位审核）完毕后，成本控制部在填写工程款付款审批表之前，必须先办理工程尾款支72、付确认单，该“确认单”作为办理结算付款的前提条件。、根据工程尾款支付确认单要求，由工程部主管工程师到物业公司办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并加盖物业公司公章为准。、为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。、在办理完该“确认单”后，方可办理工程款付款审批表，该确认单即作为尾款付款申请的附件一齐上报财务部和公司领导审批。、财务根据已审批的工程款付款审批表和工程尾款支付确认单办理支付手续,并及时向公司领导汇报和做好付款台账。招标管理办法、目的：为规范公司工程招标管理，维护公司的合法权益，73、在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。、范围：适用于公司所属的各开发项目。、职责：、成本控制部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。、公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。、管理办法：总则、本管理办法适用于公司各开发项目的设计、工程施工、监理、甲供材料（设备）采购、造价咨询委托、销售代理、物业管理公司的招标，其中金额（工程造价）在万元以上（含万元）的工程施工项目、万元以上（含万元）的甲供材料、设备采购实行招标选择合作单位。所有招标应采用公开招标、邀请招标或议标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以74、上的投标单位参与竞标。但下列情况除外：（）金额（工程造价）在万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，应填报承包商考察结果审批表，经公司招标工作小组批准后确定承包单位；（）某些已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（）某些地方政府垄断工程。、工程招标应遵循以下原则：全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定合作单位；整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。合理低价中标75、原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。、招标管理机构及职能划分招标管理机构公司应设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理、成本控制部经理、工程管理部经理、采购部经理等；招标工作小组组长由公司领导任命；招标小组对定标起集体决策的作用。工程招标的执行部门主要包括采购部与成本控制部，两部门应共同负责招标工作的具体操作。、 职能划76、分采购部的主要职能：投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件、发标、组织评标、控制整个招标工作进度，并负责招标资料的收集、整理、归档、保存，以及负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标工作中，以采购部为主持者；成本管理部的主要职能：编制标底、接标、主持开标、评经济标、主持谈判在上述各阶段的招标工作中，以成本控制部为主持者；工程部的主要职能：提出详细的招标要求（如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求），评技术标,全过程参与招标工作(主要是会审工作)，并督查招标工作的进展。、合格承包商数据库、合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的设计、工程施工、监77、理、造价咨询单位、材料（设备）供应商、物业管理公司，采购部负责合格承包商相关资料的收集、整理，并建立合格承包商数据库，所有项目的招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。、合格承包商应符合以下要求：)、证照齐全、守法经营、管理规范；)、技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；)、重合同、守信用，信誉良好；)、近三年无重大质量、安全事故；)、近三年与本公司无诉讼,且无其他诉讼案例。、 对未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写承包商考察结果审批表，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。、合格承包商78、资格评审合格承包商资格（并非终身制），每隔一定时间应对其进行重新评审、调整。对于签署承包合同的承包商，成本控制部、采购部、工程部协同定期对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。、招标工作程序、招标文件 、标准招标文件 标准招标文件由采购部组织成本控制部、工程部、财务部及法律人员共同起草，经公司招标工作小组审核批准后，作为公司该类招标的标准示范文本。、施工招标文件内容施工招标文件应包括正文和附件。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质79、量要求、工程造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：施工图、拟签标准合同（合同中应明确发包单位要求的全部内容）等。、 施工招标文件中的工程造价要求应包括：)、定额及计价文件约定；)、合同造价包含范围，甲方分包的范围；)、工程款支付方式；)、主材价格在标书中详细明确； )、甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法；)、设计变更、现场签证的处理及其费用确定的原则；)、人工、材料、设备等调差；)、报价明细表；)、开工前期费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费、扰民费等费用明确的计取方式；竣工结算方式。、施工类工80、程招标，正常情况下，应根据施工图编制标底，标底作为评标的重要依据，应力求准确、全面，不得漏项。、 施工类工程提倡总价招标。如确因施工图不能及时提供，但因经营需要而采用费率招标，则工程前期施工应严格按工程评标、定标评审表会审，经主管副总签字批准，并及时报财务部、成本控制部备案；后期相似工程如仍采用费率招标，则应经主管副总和董事长签字批准，并及时报财务部、成本控制部备案；在有详细施工图的情况下，严禁采用费率招标；成本控制部对各项目费率招标情况进行全程跟踪监控。、采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确工程的承包范围、材料供应方式、结算取费依据、让利范围、付款方式、结算办法。并规定在施工图预算编81、制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定工程造价，双方核对后作为合同造价，并就确定后的总价签署补充协议。、 采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：开工前期费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。、招标信息发布及投标邀请、公开招标的项目在当地主要报纸上或建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。、实行邀请招标，选择投标单位的工作由采购部主持，工程部、成本控制部等共同参与并分别从合格承包商数据库中选择投标单位进行邀请招标。、如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应82、由招标工作小组再组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），进一步补充、完善该数据库。、发标、招标文件的发放和答疑由采购部组织，成本控制部、工程部参与。、公开招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。、招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。、 开标、 招标文件应规定：投标单位应在规定日期之前将投标文件送交采购部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。、 成本控制部主持开标会议，开标会议应集体在场，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。、 评标、定标、.评标、定标应按83、照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，根据项目情况选择采用最低评标价法、综合权重评标打分法、合理最低投标价法，进行综合评议。、中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价,对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。、采购部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标），工程部评审技术标，成本控制部评审经济标。、 评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与发包单位在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力(信誉、项目经理资质、施工经验)方面的综合评标权重，填报工程评标、84、定标评审表，在同等条件下，优先中标。、招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。、 确定中标单位后天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。、下列情况须重新招标：发现投标单位相互串通投标，投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的情况；投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的情况；开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内；、整个评标、定标过程需做好记录，全体参加评标人员签字确认。、签定合同、在中标通知规定的签定合同时间之内85、，采购部会同成本控制部主持按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同工作。、积极加强与当地招标办等政府有关部门的沟通，积极配合政府部门的工作，争取政府有关部门的支持。、 在配合当地政府部门有关招标工作的同时，全面考虑各种不确定因素，注意规避各种风险，确保合同实际利益条款（让利优惠、承包商资金垫付等）的有效执行。、具体情况参照合同管理办法执行。、 其他规定、 本管理办法仅适用于公司各开发项目的设计、工程施工、监理、甲供材料（设备）采购、造价咨询委托、销售代理、物业管理公司的招标，而当地政府招标办规定的招标则按当地政府招标办的规定办理。、 招标结束后，采购部应做好项目招标资86、料（招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作。、 招标工作小组人员及其他相关人员应严格遵守公司员工守则和职业道德，不得与投标单位私下接触，不得接受投标单位的财物或其他好处，不得泄露标底，不得透露有关评标的任何情况，否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律的移送检察机关。、公司各开发项目的招标小组成员名单、合格承包商数据库及中标单位的履约情况须定期更新并报送成本控制部备案。、成本控制部将不定期检查公司各开发项目的工程招标情况。、 公司各开发项目的工程招标必严格执行本管理办法，在执行过程中，如与实际情况确有不87、合适之处，可根据实际情况作修改之请示，由成本控制组核实，经公司领导批准后方可实施。、支持文件：、招标管理流程、施工总包单位竞标考察管理制度、施工总包单位招标管理制度、监理单位考察、招标管理制度、附件：招标工作程序表招标工作程序表 部门程序成本管理部采购部工程部制定招标计划参与并提出意见主持招标会议，根据项目情况制定招标详细计划提出详细的招标项目、时间计划、技术交底、配合等要求编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济条款等主持编制招标文件参与编制技术条款并提出意见发布招标信息或投标邀请函选择投标单位并提出意见主持信息发布及选择投标单位选择投标单位并提出意见发标、答疑参与并负责经济标部分的答疑主持88、发标、答疑会议，审查投标单位资质参与并负责有关技术交底、配合情况答疑开标 主持接标工作， 主持开标会议参与会议并提出意见参与并提出意见评标负责评审经济标、谈判主持评标会议并参与投标单位谈判评审技术标并根据情况参与谈判定标、发中标通知招标工作小组组长主持，集体表决定标，并发出中标通知资料管理采购部负责招标资料的收集、整理、归档、保存工作（应指定专人负责资料管理）；并进一步完善合格承包商数据库工程招标管理流程 相关部门 采购部 相关领导开始工程部负责技术条款,成本控制部负责经济条款并编制标底 编制招标文件主管副总审批招标文件内部评审工程部负责提供图纸,成本控制部负责提供造价指标主管副总审批拟邀竞标89、单位内部评审主管副总审批划分标段、编写招标事宜发放招标邀请函并出售招标文件组织现场踏勘招标答疑接受标书、开标、评标工程部和成本控制部参与评标主管副总审查中标单位询标、确定中标单位成本控制备案公司董事长审批发中标通知书、采购部备案中标单位按工程合同管理流程办理未中标单位办理退款结束施工总包单位竞标考察管理制度、目的:为使施工总包单位考察工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。、范围:本制度适用于公司所属各开发项目。、职责:施工总包单位考察由采购部负责组织，工程部及成本控制部参与实施。采购部委派专人负责考察,工程部及成本控制部委派相关人员参加。、工作程序:、由采购部负责定期收90、集各施工企业动态信息，如近年获奖次数、近年综合评定排名、项目经理部情况（项目经理及主要管理人员）等，完成资格预审工作。、在符合入围资格的前提下，结合不同项目的具体情况，由工程部在施工企业信息库中各挑选一半数量的待考察施工企业及其项目部。、由采购部编制考察细则，经工程部、成本控制部认可后报公司分管副总审批。、考察工作安排由采购部负责，如联系施工单位、确定考察日期、发放考察通知函等。、必须考察施工单位项目经理部已建工程个，在建工程个（若无在建工程可以另一个已建工程代替），必须对项目经理部拟派人员进行面谈，侧重点为项目经理、项目副经理、技术负责人。、已建项目必须检查各分部分项工程质量、细部节点（明沟91、硅胶槽、穿楼面管道处理、空调洞等）处理并询问用户反映。、在建工程必须检查现场安全文明施工（场容场貌、安全措施、材料堆放等）、土建施工质量、水电安装质量、施工内业资料。为提高效率，将考察人员分组检查现场安全、施工质量及内业资料，现场检查结束后至施工单位会议室集中，与其人员进行面谈。、当日考察完毕后考察人员必须完成承包商考察意见表，由采购部负责填写各考察人员签字确认，并于次日：前完成考察报告。考察报告必须图文并茂全面记录施工单位项目经理部成员、已建工程、在建工程情况，并正确、客观的反映考察人员的意见。、考察全部完成后，由采购部、工程部汇总考察情况，根据考察意见，确定拟邀竟标单位。填写承包商考察审92、批表经各考察人员签字确认报主管副总审批后，录入合格承包商名录。施工总包单位招标管理制度、目的:为使施工总包单位招标工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。、范围:本制度适用于公司所属各开发项目。、职责:施工总包单位招标工作由采购部负责，工程部及成本控制部协助。、工作程序:、招标文件初稿由采购部负责编写，工程部负责技术部分的编写和审核,成本控制度部负责经济部分的编写和审核,经相关职能部门认可后报主管副总审批。、采购部根据考察意见及各项目不同要求确定最终拟邀竟标单位, 填写承包商考察审批表经工程部及成本控制认可后报主管副总审批。、由采购部结合实际情况划分标段、让利范围、施工工93、期、保修期、优良率、开工前期费、标段分配、评标原则、技术标评标专家人选等具体事宜。由工程部、成本控制部共同协商确认后报主管副总审批。、工程部负责提供施工现场总平面图、地形图（包括图纸及软盘）及地质报告，成本控制部负责提供投标项目建筑面积及指导性造价一览表。招标文件由采购部负责整理复印,并送报各职能部门。由工程管理部、成本控制部共同编写招投标注意事项。、发标会由采购部负责召开，主要工作内容有：发放招投标邀请函、收集施工单位招投标保证金、收集授权委托书、组织工程部及成本控制部参加发标会等。、标书发放后，由采购部、工程部共同负责组织现场踏勘并签收踏勘确认单。、采购部、工程部、成本控制部相关人员必须参94、加招投标答疑会，会议内容由采购部负责记录，汇总确认后当场发放给投标单位。、开标会议由采购部主持，必须在开标前检查施工单位五证及公布评标原则。由施工单位唱标，回标内容当场汇总。、根据评标原则，由采购部、工程部、成本控制部共同确定中标单位，由采购部汇总招投标资料并报主管副总审批。、施工合同由采购部组织工程部和成本控制部主管人员共同编写，经各职能部门确认后报公司领导签批。、中标通知书、履约保证函等资料由采购部负责办理，合同由采购部负责备案归档并送报综合办公室存档。监理单位考察、招标管理制度、目的：为使监理单位考察和招标工作规范化、制度化，便于多项目操作，提高工作效率特制定本制度。、范围：本制度适用于95、公司所属各开发项目。、职责：监理单位考察和招标由采部负责实施，工程部及成本控制部协助。采购部委派专人负责考察，工程部及成本控制部委派主管人员参加。、工作程序：、监理单位的考察:、由采购部负责定期收集各监理单位动态信息，完成资格预审工作。、在符合入围资格的前提下，结合不同项目的具体要求，由采购部、工程部、成本控制部共同确定考察公司及总监理工程师。、由采购部编制考察细则，经工程部、成本控制部认可后报公司主管副总审批。、考察具体组织事宜由采购部负责，如联系监理单位、确定考察日期、发放考察通知函等。、当日考察完毕后考察人员必须完成监理单位考察意见表，由采购部负责填写，并于次日：前完成考察报告。考察报告96、必须根据考察细则的要求全面、正确、客观的反映考察人员的意见。、考察全部完成后，由采购部汇总考察情况，根据考察意见，确定拟邀竟标单位。填写监理单位考察审批表经各考察人员签字确认报主管副总审批后录入合格承包商名录。、监理单位招标、招标文件初稿由采购部负责编写，经工程部及成本管理部认可后报主管副总审批。、采购部根据考察意见及各项目不同要求确定最终拟邀竟标单位，填写监理单位考察审批表经工程部、成本控制签字确认后报主管副总审批。、由工程部结合实际情况划分标段,具体事宜由采购部、工程部、成本控制部共同协商确认后报主管副总审批。、由采购部、工程部、成本控制部共同编写招投标文件及注意事项。招标文件由采购部负责97、整理复印并送发给各职能部门。、发标会由采购部负责召开，主要工作内容有：发放招投标邀请函、监理单位投标保证金、收集授权委托书、组织工程部及成本控制部参加发标会等。、标书发放后，由采购部、工程部共同负责组织现场踏勘并签收踏勘确认单（一般不需踏勘现场，特殊情况再安排）。、采购部、工程部、成本控制部相关人员必须参加招投标答疑会，会议内容由采购理部负责记录，汇总确认后当场发放给投标单位。开标会议由采购部主持，必须在开标前检查监理单位三证及公布评标原则。 、根据评标原则，由采购部、工程部、成本控制部共同确定中标单位，由采购部汇总招投标资料并报分管副总审批。、监理合同由采购部负责组织工程部、成本控制部编写,98、并经各职能部门确认后报公司领导签批。、中标通知书、履约保函等资料由采购部负责办理，监理合同由工程部负责发放。合同管理办法、目的：为加强公司的合同管理，规范经营行为、降低风险，维护公司的合法权益，根据有关法律法规规定，结合本公司实际情况，制定本管理指引。、范围：本管理办法适用于公司内部及所属的各开发项目的合同管理工作。、总则:、本管理办法所称的合同是指公司所属各部门以公司名义与公司外各类法人、自然人、其他各类经济组织所进行的各类经济活动和非经济活动所签订的各种合同、协议、章程等。但不包括职工与公司签订的劳动合同。、合同管理是指合同的预案审查、合同的执行、合同的监督、合同的管理。包括从资信调查、合99、同签订、履行、变更与解除、纠纷处理、合同终结归档等全过程的管理。、特殊合同、重大合同的文本必须采用政府有关部门制订、工商行政管理部门监制的标准文本，经济活动内容不完全符合标准文本的合同，可在标准文本合同中增加条款，没有标准文本的工程合同文本由相关责任部门制定。、合同经公司法定代表人或委托代理人签字后，方可加盖合同专用章。我公司为债务人的合同须对方当事人先签字盖章。书面合同为两页以上时，须加盖骑缝章。、公司合同管理实行统一管理、分级负责、授权签订的原则，实行合同承办部门负责制，其他相关部门监管制。公司综合办公室为合同事务主管部门，采购部为工程合同承办部门，策划销售部为房产买卖合同的承办部门，工程100、部为工程类合同的履行部门，成本控制部为工程类合同的监管部门，财务部为公司所有合同的监管部门。、职责：、综合办公室：、负责监督指导公司格式条款合同以及部分非格式条款合同的起草制定，对部分重大及重要合同的条款内容进行审核，避免出现法律漏洞。、组织、协调合同审查及会签程序。、对涉及公司的合同订立、变更、执行、终止等行为进行监督。、负责处理公司与外部的重大合同纠纷。、负责公司合同及其纠纷处理资料的汇总归档、分类保存、调阅登记等日常合同档案管理工作。、熟练掌握并宣传经济合同法律法规及其他法规。、及时向公司领导如实汇报合同管理、签订、履行中的问题，遇有紧急情况时应采取措施防止问题扩大。、合同承办部门的主要101、职责：、根据授权依法组织合同的签订、变更、解除等事宜；、负责初审合同承办人草拟的合同的可行性、对方经营范围、资信及履约能力；、依法履行合同，及时向公司领导汇报履行中发生的重大问题及解决方案；、参加对合同纠纷的协商、调解、仲裁、诉讼；、负责本部门合同文本管理及归档移交工作。、合同承办人的主要职责：)、根据授权办理签订、变更、解除合同事宜；）、草拟合同，提供草拟合同的可行性论证及对方经营范围、资信情况及履约能力的调查材料，并对其真实性和合法性负责；）、按合同签订的权限，提前向合同承办部门提交合同草本及前款规定的材料，提交有关部门审查；）、认真履行已生效的合同，随时检查合同履行情况；及时向主管领导及102、综合办公室汇报在履行中发生的问题，并按时将合同有关文件交合同管理员归档；）、依法参加合同纠纷的协商、调解、仲裁、诉讼。、合同管理员的主要职责：）、贯彻实施合同管理办法；)、协助合同承办人依法签订或变更合同，必要时参与本部门重大合同谈判与签订；)、协助合同承办人草拟合同并对合同进行初审，保证合同的完整性、合法性、可行性，防止不完善或不合法的合同出现；)、检查合同履行情况，协助合同承办人解决合同履行中出现的问题；)、对签订、履行合同中出现的重大问题，及时向司法办和部门领导报告；)、参加处理本部门合同纠纷；)、负责编制合同付款、收款计划，征得部门领导同意后报财务部备案。)、负责合同台账、档案的建立及103、合同文本（包括协议书、有关文件、信函、图表）的管理；)、每季度向部门负责人汇报合同管理工作，送交合同登记总台账及合同管理情况统计表。、工程部：、负责工程类合同技术条款的起草、审核；、参与工程类合同合作单位资质、信益、产品案例的审查；、负责监督工程类合同的履行，负责审核工程类合作单位现场实施情况的确认。、成本控制部：）、负责对本管理办法的制定、修改、解释、指导、监督检查。）、负责工程类合同商务条款的起草、审核；）、负责对工程类合作单位现场实施情况的监督抽查；）、负责严格按照合同约定对工程类合同的进度款、合同总价款进行核算和审批。、财务部：）、负责对合同中付款条款的起草和审核；）、负责对工程类合同104、价款的支付控制；）、负责销售回款的管理。、管理办法：、授权、下列人员有权代表公司签订经济合同：）、公司法定代表人；）、公司法定代表人书面授权的法人委托人。、各法人委托人的具体代理权限由法定代表人在签发法人委托书时注明。法人委托人必须严格按授权范围行使签约权，禁止超越代理权限对外签约。法人委托人的主要职责）、在授权范围内负责谈判、签订合同，既不能违章越权，也不能消极推诿；）、对所签订合同的合法性、完整性和可行性负责；）、对须报请上级领导审批的合同，办理申报手续，提出本人意见并对本人意见负责；）、对所签订合同的履行负责，履行中发现问题应立即上报，同时积极想办法解决；对发生的合同纠纷负责处理或协助有105、关部门处理；）、负责保管好本人所签合同的一切资料，合同履行完毕后应立即将资料上交归档。、任何部门及工作人员未经法定代表人授权委托，不得以公司名义对外签订合同或改变合同内容，不得变更、解除合同及放弃合同规定的权利。、公司内部的职能机构不得以自己的名义对外签订合同。、授权委托分为期间授权委托和单位时间授权委托。单位时间授权委托仅在单位时间内授权委托有效。、被授权的部门行政负责人原则上不再向其他有关人员办理继续授权委托，如情况必需，办理之前须征得授权人的书面同意。、期间授权委托制，即一事一委托，期间可以为合同签订全过程也可以为合同签订的某一阶段。具体程序为：经办部门负责人提出书面申请，附合同拟稿和可106、行性报告及其它材料送综合办公室审查，经法定代表人批准和授权后，对外签立合同。、合同审批权限、公司董事长或其授权人为各项合同签订的最终审批人。合同总价在万元以下的，授权总经理审批。.2、合同主办部门或提报部门提请合同时，必须在综合办公室的组织和监督下，获得相应的审批同意，并将相应的审批意见连同所要提请的合同一起并入合同签订审批流程。、合同审查、合同应由承办部门、相关职能部门及公司领导进行审查。、合同审查的具体程序为：)、首先由合同承办部门的合同承办人和合同管理员对所提报合同以及与合同相关的所有事宜进行自查和初审，并在此基础上完成合同草稿和必要的情况说明书；）、然后由合同承办部门负责人会同相关职能107、部门（如工程部）逐条审查合同条款及其他相关事项。）、最后合同承办部门负责人将合同文件提交公司主管副总、总经理逐级审批。）、需重点审查的内容包括：、对方主体资格：具有经年检合格的企业法人营业执照或非法人营业执照，其核载的内容必须与实际相符。、经营范围：对方经营范围应符合我公司发包的项目内容，涉及专营许可的，应具有相应的许可、等级、资质证书；、代理权限：由代理人代签合同的，应出具真实有效的法定代表人（负责人）身份证明、授权委托书、代理人身份证明；、履约能力：具有支付、生产、技术能力。必要时应要求出具资产负债表、资金证明、注册会计师签署的验资报告等相关文件。需提供担保的合同，应查明担保人的担保资格和108、担保能力；、履约信用：重合同、守信用，无违约事实，现时未涉及重大经济纠纷或重大犯罪案件。、合同内容、合同内容是否符合国家法律、政策和本管理办法中相关规定；、合同应具备的条款是否齐全、合理、严密；、双方当事人的意思表达是否真实、一致，双方的权利、义务是否明确、平等；、合同条款中有无潜在对公司不利或可能损害公司利益的条款；、是否存在无效条款。、签约双方的用章是否为合同专用章。、合同文字、合同用语是否规范；、文字表达是否确切无误。、合同的经济效益、预计取得的经济效益和可能承担的风险；、合同非正常履行时可能受到的经济损失。）、在合同审查时，根据公司的实际，应注意的事项：、对于总价额较大的涉外合同，应注109、明货物交付或工程竣工之日起一年后付清总价款。、采购、加工外包、工程发包合同中质保期的约定应不低于一年，质保金的约定原则不低合同总价额的,且必须在质保期满后付清，以上内容国家、行业有规定的依规定执行。、采购、加工外包合同中付款方式的约定一般应为货到付款，按比例付款时所有款项的支付期限应为质保期满后三个月内付清。、工程发包合同中付款方式的约定一般应为按工程进度付款，且付款时间和付款数量的约定必须明确，所有工程款的付清期限应为质保期满后三个月内。、为了有利于可能由于合同履行而引起的法律诉讼，应在合同条款中作如下规定：、我方为需方时必须约定我方所在地人民法院管辖；、我方为供方，在尽力争取我方所在地人民110、法院管辖，不可能时可约定“发生纠纷应协商解决，协商不成，任何一方均可向起诉方住所地人民法院提起诉讼”；、在合同签订时，估计我方违约的可能性大，且又争取我方所在地人民法院管辖成为不可能时，可约定“依法律规定，通过诉讼方式解决”。）、审查时如对对方当事人履行能力及资信情况存在疑义时，应要求其提供相应担保并要求在合同中注明。）、综合办公室和合同监管部门必须在合同文本送达个工作日内出具审核意见书，不得拖延，在审核或审查过程中，发现重大错误、遗漏或不妥时，提出修改意见书，并与合同对方当事人取得联系，直到修改意见达到统一为止。）、负责审查合同的部门和员工，因工作失职或循私舞弊而疏忽、放任审查，致使不该签订111、的合同得到签订而造成经济损失的，应按后果及其责任的大小，承担相应的行政责任、经济赔偿责任以及法律责任。）、审查完毕后，负责审查人员应出具审查意见书，审查意见书应附有审查人员签名。、合同的签订、签订合同必须内容合法、具体、条款齐全、责权明确，用语确切，手续完备，程序合法。、合同承办人签订合同，必须先办理授权委托书，明确授权范围和权限。未经授权委托或超出授权范围签订的合同为无效合同，由承办人承担责任。法人授权委托书由综合办公室负责办理。、合同承办人凡签订不能即时结清的合同，都必须采取书面形式；凡总价额在万元以上虽能即时结清的重大合同，也必须采取书面形式。当事人协商一致同意的有关修改合同的文书、电子112、邮件、图表等均是合同的有效组成部分。、凡国家或行业有示范文本的，应当优先使用，但在选用时，对涉及权利义务关系的条款经办人和综合办公室要重点审查，必要时可以进行修改。无范本的合同采用公司综合办公室提供的示范文本。合同承办人不能自拟合同文本。、公司合同的签订审批的常规流程如下：)、合同承办部门确定的合同承办人会同本部门的合同管理员负责起草合同（草案）并填写合同审批表；）、合同承办部门负责人负责对合同的业务内容进行审查，并签署意见；）、综合办公室负责对合同的法律条款进行审查，并签署意见；）、财务部负责对合同的财务条款进行审查，并签署意见；）、如该合同牵扯其他业务部门，由合同承办部门分送该业务部门负责113、人进行审查，并签署意见；）、主管副总对合同进行审查，并签署意见；）、在完成以上审查修改后，由承办部门将合同报送公司总经理审批；）、合同总价在万元以上的，须经董事长审批。）、综合办公室在相关负责人或授权代表在合同签约审批表上签字批准后，加盖公司合同专用章。）、合同生效后，各有关部门应妥善保存合同履行过程中的各种凭证，包括结算单、结算证明、支付凭证、银行进账单、收料单、入库单、过磅单、发票等。、合同的履行、合同依法成立后，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门和人员，应严格履行合同规定的义务，确保合同履行。、合同执行部门负责人应随时了解、掌握本单位的合同执行情况，并督促本部门合同管理员按月统计合同114、执行情况。、合同执行部门应同时负责记录和监督对方合同单位的履约情况，保留好有关的单据、信函等文字资料；并由合同管理员按月填写合同执行情况评估表，其中必须列明和验证对方各项履约行为和承诺（如质量、进度等），以此作为付款的基本依据。每月合同执行情况评估表的必须由合同执行部门经理审核签字，分别报综合办公室（承办部门）、财务部、成本控制部备案。、合同结算条款规定对方有付款义务的，合同执行部门应按付款条款中的规定及时向对方收取，由财务部统一出具发票。、合同结算条款规定本公司有付款义务的：)、执行合同的各部门应依照公司有关规定和合同具体约定，在合同签订以后向财务部报送项目整体用款计划备案。)、执行合同的各115、部门应填写合同资金支付申请表，本表一式三份，由成本控制部、财务部、执行部门分别留存。）、款项拨付的基本依据是由合同执行部门提交的合同执行情况评估表，款项拨付必须在主管副总、董事长（总经理）逐级审批同意后方可进行。具体程序参见相关的管理办法。）、如果合同履行中出现违约责任中所规定的行为，执行部门应及时以书面形式反馈给承办部门，并书面报送主管副总及总经理。总经理应按合同规定进行违约处罚，并通知成本控制部和财务部在结算时执行。）、合同履行过程中出现的问题，执行部门应及时督促解决。如无法履约，应向主管副总和总经理汇报。）、合同履行过程中如发现对方当事人履约能力及资信程度下降应及时通知承办部门并向主管副116、总和总经理上报，及时向对方出具书面通知，维护公司合法权益。、合同的变更与废除、合同一经签订即依法成立，任何人不得擅自变更或解除。但合同在履行过程中，如遇到法律规定或合同约定允许变更、解除合同的条件时，可以变更或解除合同。、合同的变更或解除必须符合经济合同法的规定，并应在法律规定或合理期限内由合同的当事方共同商议。、变更、解除合同的审批权限和程序与原合同订立的审批权限和程序相同。、合同承办人在收到对方要求变更或解除合同的正式文件、电子邮件、电话后，必须及时请示领导，立即处理，紧急事宜不得超过个工作日，一般事宜不得超过个工作日，并在有效期限内正式答复对方。超过期限再作答复，造成严重后果的，承办人应117、承担相应的责任。涉及经济纠纷的复电、复文，须经综合办公室审阅后方能发出。、变更解除合同必须采取书面形式（包括双方的信函、文件、传真等），由双方签订确认书。、合同的变更、解除应注意以下事项：)、主体变更应征得合同各方同意；)、有担保条款的合同变更，应征得原担保单位的同意并在变更协议上加盖担保单位的印章；)、经上级主管机关批准的合同或协议变更、解除，应报原批准机关批准；)、经公证、鉴证的合同，所达成的变更、解除协议，应报原公证、鉴证机关备案；)、联营、承包经营、租赁经营、涉外等合同的变更或解除，法律有特别规定的，应依特别规定办理；)、变更、解除合同的协议在尚未达成或批准以前，原合同继续有效，仍应履118、行。)、如因变更（解除）合同可能使当事人受到损失，双方应在变更（解除）合同的协议中明确规定各自应承担的责任。、合同纠纷的处理与诉讼管理、提请合同纠纷的程序：）、已经签订的合同在履行过程中产生纠纷的，合同履行部门应根据合同中有关纠纷处理的条款与合同订立方协商进行解决。）、协商不成时，必须在个工作日向承办部门汇报，并在个工作日内提供有关资料，任何部门或个人不得延误诉讼时效或擅自放弃实体权利，更不得隐瞒实情。）、承办部门应在接到报告个工作日内提出处理意见。根据合同纠纷的不同情况，向公司有关领导汇报。经协商无法解决的纠纷，经董事长批准后，可向仲裁委员会申请仲裁或直接向人民法院起诉。）、如纠纷需进入法律119、诉讼程序解决，应按中华人民共和国合同法、中华人民共和国民事诉讼法等有关法律、法规和本办法处理。）、公司各部门与对方当事人协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内进行，并考虑留有申请仲裁或起诉的足够时间。）、发生合同纠纷时，承办人除应将纠纷情况及时报告部门负责人以外，还应同时收集下列有关证据：、合同文本，包括附件、变更或解除协议、信函、图表、视听资料、广告、授权委托书、介绍信及其他有关资料等；、开工、验收、提货、发票等有关单位票据；、货款的承付、托收凭证、有关的财务账目；、产品的技术规范、质量标准；、证人证言；、其它与处理纠纷有关的材料。）、处理合同纠纷，应特别注意以下问题：、在证据可能丢失或以120、后难以取得的情况下，及时采取证据保全措施；、发现对方当事人或利害关系人有可能隐匿、转移财产将使我方权利难以实现时，适时依法申请采取财产保全措施；、对于债权债务关系明确、合法且双方对债务无异议的，依法及时向人民法院申请支付令或提起诉讼；、做好每起合同纠纷实况记录、存案备查；、凡属我方责任的合同纠纷，应逐笔查明原因，分清责任，要求责任人员承担责任，并责成其提出补救措施。）、合同纠纷经协商达成一致处理意见的，应订立书面的协议，双方代表签字并加盖单位公章。）、双方已签署解决纠纷的协议书、仲裁机关的调解书、仲裁决定书及法院的裁定书、调解书、判决书，在正式生效后，应复印若干份，交给有关部门收执、备案或存档121、。）、合同纠纷处理完毕，应及时将有关材料汇总、归档、以备考查。、合同的登记、备案与归档、合同文本必须至少正本一式五份，副本若干份，其中一份交对方签约人，承办部门自留一份，其余正必须在合同签订之后三个工作日内报送综合办公室、成本控制部和财务部各一份，其他职能部门副本各一份。其他部门因工作需要使用原件时，向综合办公室办理暂借手续。、合同的档案管理是合同管理的基础工作，综合办公室应根据实际情况建立合同台帐、月报表，并按时填报。、办公室应对公司内所有合同文本以及与合同相关的往返法律文件进行汇总，并编号登记，填写合同月报表、合同履约情况登记表，反映公司合同的签订以及由合同引起的诉讼情况。、合同签订部门的122、合同管理员对已生效的合同应当编号登记，分类归档，并建立合同台帐。合同的统计报表实行月报制，各部门于每月前个工作日内填报上月报表报送综合办公室。办公室应于每月的前个工作日内汇总，报公司主管领导。、合同签订后个工作日内，合同承办部门的合同管理员应将合同档案原件整理装订送交综合办公室存档。合同档案的范围包括：合作单位考察报告、合同文本草稿、合同签订审批表及审批修改意见、法人授权委托书、对方资质证明文件、各种审批管理表格、合同谈判记录、合同正本及附件、合同签订、变更、解除过程中的信函、电报、电话记录、传真资料、票据凭证以及其他有关资料、文件。.6、合同履行完毕后，合同承办部门的合同管理员应于个工作日内123、将合同文本及合同执行期间所有的往来信件、变更协议、收（付）款记录、请示报告等有关资料交综合办公室一并归档，丢失的必须查清原因。、附则成本控制部应根据不同的发展阶段的管理要求对本制度进行修订、补充和完善，确保合同管理制度能够起到切实有效的作用。、相关文件：、工程合同管理制度、工程合同管理流程工程合同管理制度、目的：为加强公司各开发项目的合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据公司“合同管理办法”制定本制度。、范围：本制度适用于公司所属各开发项目。、职责：）、成本控制部负责对本制度的制定、修改、解释、指导、监督检查。）、各房地产开发项目负责签订、履行工程合同的人员（包括承办、审批、资料管理等）贯124、彻本制度。、方法与过程控制：包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定。、一般规定：、适用范围:本制度适用于直接构成各项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品(土建、安装、装饰、园林环境等)的合同，土地、设计、勘测、监理、材料（设备）采购、造价咨询委托类合同均参照本管理制度执行。、工程合同管理必须遵循的原则:)、合法性原则:工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定,使得公司的权益能够依法受到保护;)、合同书原则:、工程施工必须签署正式合同书以明确双方的权处、义务和责任,但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同已界定清楚归属的变更签证项目,125、可另行办理;、设计、勘测、监理、造价咨询委托等服务性合同必须签署下式合同书以明确双方的权处、义务和责任。、材料、设备采购除一万元以下能及时结清的零星采购外均应签署正式合同书。)、事前签订原则:工程合同应在经济事项发生前签署,禁止工程业务未签署合同即先行施工;)、招标原则包括以下两方面含义:第一方面,采用招标方确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：、某项工程、产品已经过公司领导审批确定了长期合作伙伴关系;、某些政府垄断工程;、属于“招标管理办法”规定的适用情形,经详细填写承包商考察结果审批表,并按规定经公司有关负责人集体会签批准后,方可采用考察对比的方法确定合作方。第二126、方面，合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。）、利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿等现象。合同中尤其应明确的、可以界定清楚的是：合同价款、结算办法及付款方式。如果合同价可能调整，则就明确调整依据、调整方式（如何计价、总如何最终确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定。、合同订立的管理：、标准示范合同:在招标（招标方件附件）及合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。）、合同承办部门应协同成本控制部、工程部、127、财务部和综合办公室制定相应的标准合同；）、合同标准文本内容尽量采用行业统用条款模式，内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件。其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款；）、若当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容；）、当客观条件发生重大变化，原有合同标准文本不再适用时，承办部门应及时提出并与相关部门共同修改。、合同的经济条款应包括的内容：）、合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有128、标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议；）、约定控制办法：为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价以内（包括）的造价咨询酬金由发包单位支付；若结算造价最终核减额超出，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额（含）时，承包单位除支付全部造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额由公司领导协商决定），129、直至取消今后对公司工程的投标资格（应在结算定案单中强调此内容）；）、计价依据：工程合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合同附属文件一般还包括招标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：、包干形式（承包范围）、定额标准、取费方法；、人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；、总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；、开工前期费用、施工组织措施费、扰民费、文明施工增加费、赶工费等费用的取舍、读取办法及其包括的范围。）、设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结算核价办法，对于承包单位，可依据“工程设计变更、现场签证管理办法”的规定130、与其另外订立“关于设计变更、现场签证的协议”；）、总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算价合同暂定价（或预算造价）材差调整设计变更现场签证增加项目减少项目奖励罚款”确定结算总价，也可为按相关规定以实结算总价；）、结算和付款方法：合同应明确规定验收及付款方法、保修维护办法及保修金处理办法。进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额，或采用分月审核进度款的方法，各期进度款累计不超过总造价的。无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付；）、廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包131、单位另外签署“廉洁合作协议”作为合同的补充协议；）、保修协议：对施工合同，应保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位另外签署“工程质量保修协议”作为合同的补充协议。、合同起草、谈判与签署的职能部门工程部负责工期、质量等到技术部分的起草、谈判和合同签署；成本控制部负责其中的合同价款、计价方式、付款方式、结算办法等经济部分的起草和谈判；、合同审批流程:通过确定合作方后,由承办部门负责填定合同审批表,在征得有关职能部门同意(会签)后上报主管副总、董事长(合同价款万元以下由总经理审批)审批.合同审批应按照“工程合同的审批流程”执行。为提高合同审批的效率，公司领导可根据实际情况需要，在自身职能范围内，对132、于某些类别、一定金额以下的工程合同，在不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员做一定的授权，但授权人仍为责任人。、合同履行的管理：、合同的交底：在合同签订之后，一般要求承办部门至少就主体合同填写“工程合同摘要表”，发至各部门，并向工程部、成本控制部、财务部等有关人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围）、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合，并填写工程合同交接表备案。金额较小的合同交底，可只填写工程合同交接表备案并发送相关部门的有关人员，以便执行。、合同款的支付:)、由合作单位负责填报付款申请单,工程部负责对合同执行133、情况的确认,由成本控制部负责合同款支付的审核、审批,填写进度款付款审批表等,经相关职能部门审核、经公司领导审批后支付,合同款支付审批按“工程进度款审核、审批程序”执行。）、对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押一定数额的维修保证金。、合同变更的管理:合同订立后,因客观条件发生变化需要变更合同内容的,或者承包单位提出变更要求的,经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款,再按合同订立的有关程序办理,严禁擅自变更合同.、合同结算:)、当合同约定的承包单位的责任和义务已全部完成并且通过验收,达到了工程结算条件,由工程部主管工程师协助合作134、方收集整理结算资料,填写工程结算工作交接单和工程结算资料确认单;)、如工程存在质量问题或履约过程中承包商存在违约情况等,主管工程师应要求承包商整改完毕或在工程结算工作交接单中做出详细说明及处理意见;)、由成本控制部负责按合同确定的结算方式办理结算,并特别注意:奖罚条款的执行(如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等)、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除（如水电费、扣款项目、保修金等）、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等；）、工程合同结算的具体办法按“工程竣工结算审核、审批程序”执行；）、工程合同结算要注意结算资料的及时整理、分类、归档、保存。、合同执行情况的135、评审:主体合同等金额较大的合同执行完后,应由合同主办部门对发包单位的合同管理（工期、质量、成本、配合等），承包单位的工期、质量、成本、配合等进行总结，并填写合同跟踪单和合同履约评审表。、合同档案的管理：、合同文本保管应遵循及时整理、分类、归档、保存,以便复查;、合同文件原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)应由综合办公室专人妥善保管，成本控制部、财务部、承办部门应备有合同的原件，工程部和监理单位应备有合同文本等资料的复印件；、公司有关职能部门应全面运用办公软件,设立合同管理台账,系统地填报合同的签订、履行、结算等动态情况;、公司合同专用章由专人管理,经法人代表或其授权人签署同意后,合136、同文本才能加盖专用印章,并做相应的用章登记。同时要求承包单位加盖有效印章的同时,其法人代表或法人代表授权人还须签字，每份合同原件由我公司至少盖两个以上骑缝章。、工程合同编号:)、合同应该由专人连续统一编号,因主合同的变更、解除等订立的补充协议，按主合同类别编号（因补充合同中可能涉及其他类别的内容），合同有关部门皆应采用统一编号；）、以公司为买方，房地产项目合同按内容可分为六大类：、土地合同；、前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）；、施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政等）；、材料、设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装等）；、园林环境合同（包括室外环137、境的设计、施工）；、营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制作、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。）、合同编号次序为：项目名称及期或区、栋分类流水号（按订立日期编制流水号）。）、成本控制部、财务部在合同分类登记时，还应对每份合同按公司成本核算科目进行归属，以便动态反映工程成本发生情况。、其他规定：本制度公司所属各部门必须严格执行，如在执行过程中，与实际情况有不符之处，执行部门可根据实际情况做修改请示，报成本控制部核实后经主管领导批准后方可实施。、支持文件：、工程合同管理流程、工程合审批流程、工程合同有关造价商务条款会签指引工程合同管理流程相关部门 成本控制度 相关领导开始 工程部负责技138、术条款的起草合同起草 与合同签订单位进行磋商公司各职能部门对合同内容进行内部评审修改合同、正式合同成文与合同签订单位最终确认合同条款主管副总审查总承包及万元以上的合同万元以下的合同总经理审查总经理审定公司综合办公室、财务部备案，其他各职能部门复印交底公司董事长审批绘红批正式签订合同办理相关手续工程部履行甲方义务，并监督乙方履行合同义务、合同变更的严格审核；财务部对各款项的支付审核、办理；各职能部门在履行过程中做好合作单位的跟踪评估合同履行过程中各项款的核算、结算和合作单位合同履行能力的评估归档备案结束工程合同审批流程开始承办部门及各职能部门主管人员共同确定合同文本综合办公室审核非标准合同承办部139、门及各职能部门同合作单位恰谈合同条款承办人员填写“合同审批表”工程部复核签字成本控制部复核签字财务部复核签字主管副总复核签字董事长（总经理）批示签字正式签订合同承办部门（综合办公室）存档下发执行结束工程合同有关造价商务条款会签指引、目的：为了加强公司工程合同有关造价条款会签的规范化作业，避免合同条款出现错漏，在公平原则下，最大限度地维护公司利益，制定本作业指引。、范围：本指引适用于公司全体成本管理人员。、职责：公司成本控制部负责本指引的制定、修改、解释、指导、监督检查。从事工程造价管理及其他有关人员负责贯彻执行本指引。、审核内容及时限：、审核内容包括：）、承包范围；）、合同价款；）、计价规则；140、）、合同文件及解释顺序；）、工程量清单；）、图纸会审纪要；）、工程变更；）、变更价款的确定；）、不可抗力的情况；）竣工结算；）、付款方式；）、奖罚条款；）、技术条款；）、保修条款。、审核时限：成本控制部于个工作日内完成审核，其他各职能部门在个工作日内完成部门会签。、注意事项及有关参考条款：注意事项：、承包范围的界定，特别注意单项工程交接的地方；、注意技术条款与投标条款一致；、承包范围应包括甲方要求乙方承担的变更的工程项目。、有关参考条款见附件“工程合同有关造价参考条款”。附件： 工程合同有关造价参考条款、承包范围：本工程承包范围为招标文件及图纸、工程量清单和技术规范中要求的全部工作内容。、合同141、价款：、合同价款：工程合同价款常采用固定单价、设计图纸总价包干形式（或者为以实结算按总造价下浮让利费率）。例如：本工程合同部价为：￥ （元）；人民币（大写） 。、价款约定）、合同价款是指甲乙双方在合同中约定，甲方支付给乙方，并且按照合同约定完成乙方承包范围内的全部工程和质量保修责任的款项。）、合同约定的价款常为综合包干价，除经甲方批准的有效工程变更或经甲方确认的有效现场签证外，结算时一律不予调整。）、乙方在签订合同前对工程的全部招标文件、设计图纸、技术要求及说明、质量要求、合同条件、现场条件与周围环境、承建风险、现场管理要求等到已详细研究并完全明了，在合同价款中已予以充分考虑。）、合同总价或单142、价中已包括了乙方为完成承建和质量保修责任的人员、材料、机械、运输包装、施工技术及措施、管理、安全文明施工等可能发生的一切费用和利润等。乙方承诺如有错漏，概由乙方负责。乙方在现场使用的水电费、总包管理及配合费用已包含在合同价款中，由乙方另行向第三方支付。）、按国家及政府规定由乙方缴纳的各种税金及其他费用已包含在本合同价款内，由乙方负责向相关部门缴纳。、计价规则：、本工程选择使用下列现行标准及工程量计算规则：）、某省建设工程工程量清单综合单价（）、册；）、某省建设工程工程量清单综合单价（）综合解释、册；）、某省统一施工机械台班费用定额（）、建设工程工程量清单计价规范（）、其他现行的相关政策法规文件143、）、乙供材料价格参照同期的某市建设工程材料基准价格信息调整，甲定乙供及无基准价的乙供材料以甲方定价调整。）、按经某省建设厅批准并大量使用的广联达软件。、合同文件解释顺序：、合同文件：以下内容均为合同文件不可分割的部分。、合同解释：除合同条款另有说明外，组成合同的文件及优先解释顺序如下：）、合同签订后双方约定的其他协议、共同认可的会议纪要等文件；）、合同协议书及合同条件；）、中标通知书；）、招标文件及招标会议纪要；）、招标文件、承诺函件；）、现行的法律、法规、标准、规范；）、图纸；）、标价的工程量表。、合同文件问题处理当合同文件内容含糊不清或不相一致时，在不影响工程正常进行的情况下，由合同双方协144、商解决，双方也可以提请监理做出解释。双方协商不成或不同意监理的解释时，按合同有关争议的约定处理。. 工程量清单 投标书中的工程量清单有错误的，如小数点、漏项等，实施中不发生变更的，原则上不得进行调整，且乙方不得以此为借口而拒绝施工。 投标书中的工程量清单有明显错误的，实施中发生变更的，则仅调整变更部分的量或价，调整原则按投标计价原则，在结算时据实调整。图纸会审纪要、原则上作为变更内容，按工程有关变更程序办理变更及有关变更结算。、图纸会审内容如有“有经验承包商可以预见到的事件”的内容，结算不予调整。、图纸会审内容有关工程措施费用及进一步明确原招标图纸的内容，结算不予调整。、工程变更、甲方如认为有145、必要时，可对工程或其任何部分的形式、质量或数量做出变更，并有权指令乙方进行下述任何工作：、增加或减少合同中包括的任何工作的数量；、取消任何工作；、改变任何工作的性质、质量或种类；、改变工程任何部分的标高、线型、位置和尺寸；、增加或减少为完成工程所必要的任何种类的附加工作；、改变工程任何部分施工的规定顺序或时间安排；、甲方要求的其他工作。、甲方如需进行工程变更，应提前以书面形式通知乙方。乙方接到书面通知后，必须按照变更通知的内容和要求实施工程变更。乙方不按照甲方要求实施变更的，甲方可委托其他单位进行施工，由此产生的相关费用及损失将直接从支付给乙方的工程款中扣除，延误的工期不予顺延。、乙方不得擅自146、进行工程变更。任何因擅自变更导致的费用和甲方（或第三方）的损失都由乙方承担，延误的工期不予顺延。、“设计变更通知单”应全部具备如下条件方为有效：、“设计变更通知单”盖有工程设计出图专用章，且设计院专业负责人和校对人、注册建筑师或注册结构师签字并盖章；、“设计变更通知单”上有甲方公司工程部经理签字并加盖项目专用章；、“设计变更通知单”上有项目监理公司总监的签发；、“设计变更通知单”签发后个工作日内由项目工程部送报成本控制部签收备案。、“现场签证单”应全部具备如下条件方为有效：、“现场签证单”上有项目施工单位项目负责人、项目监理公司监理代表及总监签字并盖章；、“现场签证单”上有甲方项目工程部主管工147、程师、部门经理及公司主管副总的签字并加盖项目专用章；、“现场签证单”须列明具体工程量，必要时附计算公式；、“现场签证单”签发后个工作日内由项目工程部送报成本控制部签收备案。、“工程联系单”只能作为项目工程甲乙双方联系的书面依据，必须办理设计变更、现场签证手续后方可作为计量的依据。、“设计变更通知单”必须附原图的设计变更图。、变更价款的确定、本条款只适用于引起工程造价调整的工程变更。、因工程变更对合同价款的调整按下列方式进行：、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同确定的价格变更工程价款，同一项目在投标时出现不同单价的，按最低单价计算；、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更工程价148、款；、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由甲乙双方协商确定，按投标计价原则或下浮费率计算。、乙方在收到变更指令时，如认为该变更将会引致单次单项超过额外金额而欲要求甲方补偿时，乙方须于收到变更指示天内呈交欲要求补偿金额的预算书于监理和甲方审批。乙方不得就没有甲方批准的变更指示向甲方索取额外金额，且乙方不得以变更预算书没得到甲方审批为由而拒绝按变更指示施工。单次单项工程造价增加少于特定金额的项目已包括在工程造价内，甲方不再给于补偿。、任何时候，乙方不得拒绝实施工程变更，并应按监理的要求进行工程变更。、乙方应在收到监理发出工程变更指令后天内向甲方提出变更工程价款的报告，经监理审核，以甲方批准后确149、定的变更工程价款作为最终结算依据。、凡涉及合同价款增加的工程变更，乙方在收到该工程变更指令后天内未向甲方提出变更工程价款报告的，视为该项变更不涉及工程价款的增加，合同价款不予调整，对此，乙方不得拒绝实施工程变更。、凡涉及合同价款减少的工程变更，乙方在收到该工程变更指令后天内不向甲方提出变更工程价款报告的，视为乙方完全接受甲方依据合同约定做出的变更工程价款决定，对此，乙方不得拒绝实施工程变更。、乙方应在收到工程变更指令后的七天内，向监理和甲方提出现场计量签证要求，对涉及变更部分的现状、已完成的工程量等做以准确说明，经监理和甲方核实后确定变更工程价款。、乙方在收到工程变更指令后的七天内，未向监理和150、甲方提出现场计量签证要求的，视为涉及该项工程变更的原合同内容尚未准备实施，甲方可仅根据原合同内容及要求确定变更工程价款，乙方不得因此而拒绝实施工程变更。、监理或甲方在收到乙方提出现场计量签证要求后天内未进行现场核实，也未提出延期核实计量要求的，视为接受乙方提出的计量签证内容。、乙方依据工程变更指令及变更文件的要求，合格完成该项目工程变更指令的全部内容后，应及时通知监理和甲方进行验收。验收合格时，乙方和甲方依据已确定的变更工程价款对合同价款进行调整。、任何时候，乙方均不得以不能接受甲方确定的变更工程价款为由而拒绝按时实施工程变更或不完全实施工程变更，乙方和甲方就变更工程价款协商不成时，按合同关于151、争议的约定处理。、因乙方自身原因导致的工程变更，乙方无权要求追加合同价款。、 不可抗力不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物坠落或非甲乙丙三方责任造成的爆炸、火灾，以及以下方面的自然灾害：、强度为级及级以上的地震；、级以上持续小时的大风；、持续降雨小时且降雨量为50mm100mm以上；、年及以上未发生过的接近或达到人体体温持续两天的高温天气。、不可抗力事件发生后，乙方应立即通知监理，在力所能及的条件下迅速采取措施，尽量减少损失，丙方应全力协助乙方采取措施。不可抗力事件结束后小时内，乙方向监理通报受损情况及预计清理和修复费用。不可抗力事件结束后天内，乙方向监理提交清理和修复的正式报告及有关资料。、152、因不可抗力事件导致的费用由三方按以下方法分别承担：、工程本身（乙方施工质量未达到标准除外）的损害、因工程损害导致第三方人员和财产损失，以及运至施工现场用于施工的材料和待安装的设备的损害、清理、修复等费用由丙方承担；、甲乙丙三方人员的伤亡由各自单位负责，并承担相应费用；、乙方机械、设备的损坏及停工损失由乙方承担；、停工期间，乙方按监理要求停留在现场人员的费用由乙方承担；、因合同一方延迟履行合同后发生不可抗力的，不能免除延迟履行方的责任。、竣工结算、乙方办理工程移交手续后，甲方进行工程结算。、竣工结算是指对合同涉及的工程造价所有内容的结算，包括奖罚、安全、工期等内容。、凡是与造价有关的约定应纳入结153、算范围。、乙方应在办理完工程移交手续后个工作日内（视工程规模做相应的调整）向甲方提交工程结算资料。乙方若不按时申报结算资料，则甲方可自行进行结算，特别包括调减项目和因乙方违反相关条款而应确认的罚款，乙方须无条件接受结算结果。、甲方在项目竣工交工并收到乙方提交的工程结算资料或其后提交的补充资料后的个工作日内进行核实，给予确认或提出核对、谈判意向。甲方未能在规定的时间内将结算审核结果或核对、谈判意向通知乙方，则视为接受乙方的结算要求。、乙方上报的结算资料应盖有乙方公章，且由注册造价工程师（造价员）签字盖章。、乙方应在项目竣工验收交工之日起半年内无条件地协助甲方办理结算。、支付方式、本合同协议书所约154、定的全部合同价款由甲方向乙方支付。、甲方不提供工程预付款。、工程进度款按每月实际完成的合格工程量分月度进行支付。乙方在每月日提交上月度工程报告和中间支付申请报告，经监理审核，甲方在乙方提交报告后天内向乙方支付批准的工程进度款。、甲方支付至合同总价款的，暂停支付工程进度款。在进行工程结算后的半年内，甲方向乙方支付至结算工程款的，余的结算工程款为质量保修金，按保修条件进行支付。、奖罚条款、乙方必须按合同工期竣工。无正当理由拖延工期，工期每拖延一天，由乙方付给甲方合同总价特定比例的罚金。罚款天数不封顶。、由于乙方责任造成丙方设备、材料等的丢失或损坏，乙方照价赔偿，由此造成的工期延误按本款第条处罚。、155、乙方未经甲方同意而将某项工程分包，对乙方处以该分包工程合同总额的罚款。、由于乙方违约造成终止合同，乙方须支付由于终止合同而发生的额外费用，包括因此而聘请其他承包商完成工程而导致的额外费用。工程造价管理办法、目的:加强项目工程造价的规范化、制度化，合理确定、有效控制工程造价,特制定本管理办法。、范围:本办法适用于公司所属各开发项目。、定义:工程造价是指工程项目(含设计变更、现场签证、材料设备采购)的工程量、单价、总价等的计量和确认工作，分工程预算造价、工程结算造价。、职责:、成本控制部负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。、各项目从事工程的造价、审批及其他有关责任人负责贯彻执行。、原156、则：、廉洁奉公原则：工程造价工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当造价行为，将按照有关规定给予处罚。、三级审核原则：工程造价应建立起成本人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系；工程造价皆须经过三级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理。、准确高效原则：工程造价中的各项计算应准确、清晰、规范，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程造价工作应保持较高的工作效率，做到及时清帐，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。、可复查性原则：工程造价工作的全过程应157、有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。、合理低价原则：工程造价工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。、信息共享原则：工程造价中出现造价偏离常规经验值时，成本控制部应及时将信息向相关部门反馈，以便开展设计、施工措施、材料设备等方面的优化工作；同时，工程造价还应满足成本核算、成本分析等多方面的需求，并根据工作需要及时提供给策划销售部、工程部、采购部等部门;、便于结算原则：招标文件、合同及工程预算计价过程中明158、确的价格确定方式、价差计算和调整方式、结算方式等计价方式及工程造价应充分考虑竣工结算的准确、便利和快捷，尽量减少争议。、一般规定:、成本控制部是工程造价工作的主要职能部门，对工程造价工作负主要责任，策划销售部、工程部、采购部、财务部应积极配合、参与并负相应责任。、工程造价工作应根据项目的总工期制定计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。、委托进行工程造价的造价咨询机构，必须具备乙级以上(含乙级)资质。、总包工程的竣工结算审核应委托造价咨询机构进行，但如某工程预算造价已委托了造价咨询机构进行、并签署了总价包干协议，则该工程的竣工结算审核可不再进行外委审核。、委托造价咨询机构编制的工程159、造价工作需要核对时，只有在咨询公司独立编制完成，并把成果提交公司审核后，才提供施工单位的造价文件，进入核对程序。核对委托进行工作造价的造价咨询机构名称也须对施工单位保密。、委托造价咨询机构进行工程造价工作，造价咨询酬金可按建筑面积或总造价的一定比例计取；如委托的工程造价工作需与承包单位核对，造价咨询费宜按总造价的一定比例并结合核减额的一定比例计价的方式计取。、施工过程中与工程造价相关的资料成本控制部与工程部应各自保存一份，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档。、工程造价确定后，及时与目标成本进行对比，在动态成本中反馈。按目标成本科目分类说明中的核算方法，分期、分160、产品类型按成本科目对工程造价金额进行拆分，并录入成本数据。、工程预算造价管理:、工程预算按编制时间和用途分为两类：、清单招标预算：施工图完备以后，清单招标截标之前；、合同预算包干价：费率或单价招标以后，施工图完备时。、施工预算用途:、类预算主要用途：作为清单招标评标时的参考；检验施工图的技术经济合理性，修订项目目标成本的准确性。若预算偏离目标成本较多时，应协同相关部门对设计进行优化；指导材料的选择和施工组织设计方案的编制。、类预算主要用途：作合同的预算包干价使用，需要核对；经济指标不合理时，仍有优化的可能，但因已处于施工阶段，时间不一定允许或已造成损失。、主张采取清单招标预算计价方式事前确定合161、同包干造价，不鼓励采用合同预算包干价的计价方式。 、无论是自行还是外委编制的工程预算，均应有完整的工程量计算书、分层分项工程量统计表、技术经济指标分析。并对预算计价依据、材料价格的确定依据、预算中暂定量或暂定价项目、图纸中有而预算未包含的项目等进行说明。、工程预算计价过程中，造价工程师要主动发现施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并书面提交设计部(或设计院)及时修正或发布设计变更，避免按错图施工造成损失。清单招标预算造价：、所需资料：施工图、招标文件拟采用的合同条件、材料价格的计取及调整方式。、编制方法：按清单计价规则计算工程量、按现行的预算定额和当地主管部门同期发布的基准价计算综合162、单价。、本类预算编制完成后，由成本控制部内部互审，财务部审核,主管副总最终审批,并送工程部、采购部、财务部负责人传阅。、本预算只作为评标的参考，如有把握符合市场行情的低价，可以公开让每个投标人知晓；未公开时公司内部及咨询单位均应做好保密工作，保证招标的公平性。、合同预算包干价造价：、所需资料：审核后的施工图、合同文本、材料价格计取及调整方式，合同未约定的以招标文件和投标文件为准。建议在合同中明确施工组织设计方案不作为工程计价依据；投标前编制的方案中涉及到造价增减，在经济标中考虑；施工中另行编制的方案涉及到造价增减的，需单独申报方案措施增加费。、编制方法：、确定费率的取费级别或单价合同的综合单价163、；、根据施工图，按合同约定的方法计算工程量；现场实际情况与图纸有出入时，工程部应以现场签证形式予以说明，并交成本控制部；、定额或单价缺项部分应根据实际情况编制补充工料分析的综合单价。、费率招标或单价招标的工程，当施工图齐备后，成本控制部应立即要求承包单位编制施工图预算，同时应对施工图预算进行编审或委托造价咨询机构编审，而后应跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促并始终参与施工图预算的核对工作。并按核定的预算价签定补充工程合同，上述所有工作，应在施工图完备后天内完成。、费率或单价招标的工程，为防止承包商高估冒算而增加工程预算的核对难度，合同中应约定控制办法。如：若承包单位报送的施工图预算造164、价超出最终审定预算造价时，将按预算高报部分的一定比例收取咨询费。(具体可参照工程合同管理制度中的规定)，乃至取消其今后对公司工程的投标资格。、预算编制并核对完毕后，成本控制部内部互审，财务部复审、主管副总做最终审批。经办人填写合同预算包干价审批表，送成本部负责人、财务部审核人、主管副总、董事长签批(终审权可按金额或重要程度进行授权)，并送工程部、采购部、财务部负责人传阅。、支持文件:工程预算编制和审批程序。、工程结算计价管理:、结算资料应包括以下内容，当以下资料不足以完全说明情况时，还可参照招标及投标文件的内容作为结算计价的依据。建议在合同中明确施工组织设计方案不作为工程计价依据，施工中另行编165、制的方案涉及到造价增减的，需单独申报方案措施增加费。、经双方确认的预算书，适用于实行预算包干的合同；、合同文本及所有补充协议，及与工程结算相关的备忘录；、材料价格调整或计算的依据(政府指导价格、限价材料通知书等)；、设计变更、现场签证原件及相应的结算；、甲供或三方供货材料领用单原件；、工期、质量奖励或违约金记录，有其它扣款的应提供有效的扣款单；、经审核的竣工图、图纸会审记录，公司内部设计的零星工程图纸需设计人签字。、工程竣工验收资料；、其它与工程结算相关的资料；、以上资料由成本控制部和承包商各自收集一份，资料必须签章齐备、编号准确,结算时以自行收集的为准,承包商的送报资料仅作为参考。承包商送报166、的资料由主管工程师审核资料的完整和真实性，并与项目内业保存的资料进行核对，特别注意造价调减的资料有无遗漏。、若存在设计变更、现场签证之外的增减款事项，图纸中遗留未施工的项目，合同内另外委托其它单位施工的项目，以及其它不能在以上资料中反应但与结算相关的事宜，工程部应进行书面说明。、成本控制部必须建立甲供和三方供货材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档。结算前召集供货商、承包商、主管工程师核对总领用量并签字确认，超过合同约定损耗率的材料费应由承包商支付，合同无约定时以定额损耗为准。、结算编制的方法:、工程量以施工图、设计变更及现场签证为准；不清之处，成本人员应到工地现场实地度量，无法度量的167、参照隐蔽验收记录；、清单或单价招标的合同严格按综合单价进行结算，费率招标的合同按约定的费率、材料价确定方式、相应的预算定额进行结算，缺项部分根据实际情况进行工料分析，参照市场行情，编制补充综合单价；、材料价差严格按合同约定调整；扣除超额领用的甲供及三方供货材料费用；、按工程合同确定的结算方式计算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同，注意甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算、扣除；、结算总价预算包干造价设计变更现场签证约定的人工及材料调差增加项目减少项目。、所有工程结算须填写工程结算定案单。、为防止承包单位高估结算，应与承包单168、位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在最终审定结算金额以内的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额时，承包单位除造价咨询酬金外，还需按一定比例承担违约金；直至取消今后在公司的投标资格。、委托中介咨询机构编制的结算，应在委托合同中要求提供完整的工程量计算书、分项工程量统计表(可以分层时需分层统计)、技术经济指标分析。同承包单位核对完毕后，应提供与承包单位结算的差异情况说明。、工程结算完成后，特别是与合同价相比偏离以上的，成本控制部应按合同范围内工程造价、设计变169、更和现场签证、合同外零星委托逐一进行分析说明，并报送公司领导。、项目竣工结算完成之后，应编制结算成本和目标成本的对比分析，按责任成本的要求对相关部门进行考评，总结项目目标成本控制的经验和教训。及时对技术经济指标、成本数据进行分析和保存。、在可能影响业主入住时，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；无施工单位不配合情况时，主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后个月内核定并审核完毕，其余工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后个月内核定并审核完毕。、所有合同在除质保、保修条款外履行完毕后，都需应办理结算。、支持文件:工程竣工结算审核、审批程序。、其他规定公司成本控制部中“项目成本管理170、”岗的人员可派驻项目现场，但归属成本部统一管理。、我方及中介机构负责工程造价计价、审核的人员均必须持有造价工程师证书或造价员资格证书，并在经办的工程造价文件上注明单位名称、姓名和证书号码。、发包单位、承包单位双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过双方协商、合同约定的办法或向人民法院起诉的办法解决；在争议处理中，涉及工程价格鉴定的，由工程所在地工程造价管理机构或法院指定的具有相应资质的工程造价咨询机构办理。、公司所属项目的成本控制人员应及时总结工程计价工作的经验和教训，并形书面文件在部门内部存档并传阅。、公司成本控制部通过集中汇总、现场检查等手段，不定期对各项目的工程计价、动态成171、本以及工程计价管理制度的执行等情况进行检查和评比。、施工单位规定:各施工单位应配备足够的各专业专职预算人员，经我公司检查施工单位未配备足够的各专业专职预算人员，除限期要求施工单位配备相应各专业专职预算人员外，另对施工单位处以元违约罚款。、施工单位应严格按合同规定时间和工程部具体安排的竣工结算计划时间，编制完成预（结）算和相关竣工结算资料，并报送工程部，施工单位不按时报送预（结）算和相关竣工结算资料或经工程部催促后仍不按时报送预（结）算和相关竣工结算资料的，我公司不再要求承包人报送预（结）算和相关竣工结算资料，将在按财政部、建设部二四年十月二十日颁发建设工程价款结算暂行办法的通知“承包人如未在规172、定时间内提供完整的工程竣工结算资料，经发包人催促后天内仍未提供或没有明确答复，发包人有权根据已有资料进行审查，责任由承包人自负。”、施工单位除必须在合同规定时间和工程部具体安排的工程预算或竣工结算计划时间内，编制完成完整的工程预算或竣工结算书和完整的相关资料并一次报送工程部，施工单位提交的竣工结算书和相关资料不完整，工程部要求施工单位重新提交工程预算或竣工结算资料，工程部再次出现资料报送不齐全、不合格，我公司将在个月内不再安排施工单位的工程预算或竣工结算审核工作，由此造成的一切后果由施工单位承担。工程部验收施工单位提交的工程预算或竣工结算书和相关资料后，只对该工程预算或竣工结算书范围内的工程量173、和所提供的相关资料进行审核，此外施工单位零星再增加的该工程预算或竣工结算书以外的结算项目和相关资料，工程部不再接受，也不对其承担任何责任。、施工单位在工程预算或竣工结算审核过程中应积极配合我公司和监理的工作，以施工图纸、设计变更、国家标准及相关规定为依据，协商解决问题，共同完成工程预算或竣工结算编制审核工作；施工单位不积极配合，故意扯皮，恶意拖延审核时间（包括配合我公司聘请的审计单位对竣工结算进行审计的工作），我公司和监理可以拒绝施工单位提交的工程预算或竣工结算书和停止进行该项工程预算或竣工结算审核工作，并在个月内不再安排施工单位的工程预算或竣工结算审核工作；由此造成的一切后果由施工单位承担。174、施工单位报审的工程预（结）算总价超过双方审定预（结）算价的，我公司处以施工单位审定的预（结）算总价的违约金。、工程竣工，经我公司、施工单位、监理、设计及建设行政主管部门验收合格后，施工单位在一个月内无条件向我公司移交工程并撤出现场，施工单位撤出现场与工程结算或其它任何纠纷事宜无关，如施工单位拒不撤出现场或延期撤出现场，我公司拒绝支付施工单位全部工程余款或按施工单位拖延时间的倍时间延期支付施工单位全部余款，所造成的一切损失由施工单位承担，施工单位并承担由此造成的我公司的一切经济损失。、支持性文件:、附件:部分定额执行问题的统一规定;、工程现场核量管理办法;、工程设计变更、现场签证管理办法、工程175、预算编制、审批程序;、工程竣工结算审核、审批程序、工程结算进行社会审价程序。附件: 部分定额执行问题的统一规定、若天棚质量验收和观感验收符合标准，而未按设计的施工结构板底（天棚）抹灰工序施工的，应不计取抹灰费用。、底层架空结构层模板费用计算:)、施工方案应为：在需作架空结构层内，结构板下（标高）原土打夯、作120mm砖砌地塄支撑模板，净空间距850mm，砖塄上作*50mm枋木，净空间距250mm，木枋上铺模板。)、按确定的施工方案，底层架空结构层的模板和支撑的费用由建设方承担,底层架空结构层不再按定额计取相应的模板费用。)、在架空结构层下（标高）300mm原土打夯、作120mm砖砌地塄，按方案176、和设计施工图计算相应工程量，套用相应的定额项目进入工程直接费结算。)、砖塄上作*50mm枋木，木枋上铺模板，按架空结构层的水平投影面积每平方米元包干结算一次摊销，不进入直接工程费取费，只计算税金。)、一次摊销的模板费多不补，少不退。各施工单位根据自身材料的情况，在保证工程质量满足设计要求的前提下，尽可能节约成本，利用旧材料。、挖孔桩孔口用砌体作保护，属施工措施费，不计算工程量及计取费用。、脚手架费、高层建筑增加费分别按所套定额篇章的规定标准执行分别计取。、关于减压阀组安装的定额套用，因.册减压阀安装定额中所含的管件及安装工作内容较多，包括减压阀前后的闸阀，旁通等管件和安装，与设计内容不完全相同177、，而且按定额中包含的管件及安装工作内容，较多甲供材料不便扣出，所以应按实际组成部件分别计算。、管道在试压和冲洗过程中用临时短管代替水表的短管拆安的计算，由于高层建筑水表不是安装在已安装管道的末端，为避免管道冲洗过程中杂质损坏水表，需先将水表不安装，而以短管代替，待冲洗试压完成后将短管换下，装水表。此过程结算时按水表长度计算并套用相应管道安装定额计算以短管代替水表的工程量，主材按普通管道的摊销计算；水表安装按相应定额。、离心风机安装定额与风机实际型号不相适合的处理)、定额的风机型号与厂家的出厂型号不是同一回事，如定额中的风机出风口口径、定额中的风机风机出风口口径为，应按风机口径计算。)、对整体风178、机箱安装可套用相似定额（如空调器或风机盘管以台为单位）、小型家用泵套用球阀安装定额、室内外管道安装若实际管径大于定额设计的最大管径时，可以套用相对应的最大管径子目乘以的系数递增,未计价材料的消耗量均不变。、电气系统调试费及双电源调试费用的计算问题)、民用楼房的低压供电系统只是回路接通的试亮，不作为一个独立调试系统计算；必须遵照施工规范进行施工和测试。)、甲方要求对系统及配电箱、电机各种整定值进行调试（甲方已要求厂家各种箱出厂时调试好的不计算），进行调试应有主管部门认可的调试资质,要有法定的调试报告才能计取。、弱电预埋管穿铁丝费用，配管定额已包括铁丝摊销工程量和单价，若穿线不是配管的施工单位完成179、，其摊销工程量无法回收和再利用，经测算，在配管定额的基础上，不分管径大小，综合为辅材费每100m配管工程量增加元。、防火堵洞工料的计算，按设计规定的尺寸计算需防火堵洞材料工程量和选用基准价规定的单价计算材料费,套用堵洞定额。、暖通风口阀门超过定额规格的可按相近的定额乘以的系数递增。、“阻火圈”安装按“丝接发兰”安装（单片）定额的人工费的套定额；辅材不计。、各类泵安装的拆装检查费不计。、穿墙、过楼板及屋面设置的钢套管均套用工业管道工程中一般穿墙和梁的套管制安的相应项目，但必须遵照设计和施工规范进行施工。、接线盒盖的安装，不计安装费，只计材料费。、电气工程施工中，所有暗埋管应随土建预埋，若因承包人180、的原因发生事后剔槽暗埋，一律不计剔槽费用。、功率的电动机调试费不计；功率的电动机调试费按相应定额基价的计取费用；电动机检查接线按相应定额基价的计取。、独立接地装置和接地网的调试费按相应定额基价的计取费用，但必须遵照设计及施工规范进行施工和调试。、室内外管道沟槽开挖宽度，均按设计管道外径边加两侧工作面计算，单侧工作面宽度均为或按定额规定计算。深度按开挖自然地面标高到管道设计底标高计算，按此计算的工程量与实际施工不相同时不作调整。、砌体工程使用后植筋工艺时，只按定额规定计算预留拉墙筋费用，不得计算植筋费用。工程现场核量管理办法、目的:为加强工程造价管理，规范工程现场核量行为，有效实现工程的投资、工181、期和质量三大目标控制，制定本办法。、范围:凡公司在建工程的现场签证及工程结算所涉及的现场核量工作均适用本办法。、职责:工程部是现场核量的主要责任部门,成本控制部有责任对其进行审核验证。、管理办法:、现场核量的基本原则：、公司所属开发项目的工程应严格执行现场核量，对工程签证及竣工结算中用设计变更及相关图纸无法准确描述相关工作内容及工程量的必须办理现场核量；、工程施工过程中如遇图纸变更或图纸错误，对需要变更的工作内容按设计变更程序办理，不进行现场核量。但对由此引起以前工序的返工修改内容可进行现场核量确认；、施工过程中按照操作程序、施工规范、安全规程、文明施工要求，施工单位依施工经验所能预见的有关措182、施费，按相关合同要求结算，原则不进行现场核量；、对于工程签证的现场核量严格执行事先提出，事中核量，核量确认手续应在现场实测实量后个工作日内完成，先做后报或逾期补办的现场核量一律视为无效。、现场核量应严格按照相关核量程序办理，参加方签认手续齐全，并保留相关原始资料存档，以备检查；、现场核量的基本程序：、现场核量的提出：应当由施工单位及时提出并提供相关资料实行预先申报，在签证单中需要进行现场核量时应由监理人员初审后报工程部主管工程师确认并组织实施，提交的现场核量单及相关资料，必须做到实事求是，数据真实可靠，相关资料齐全。、现场核量参加人员：施工单位项目负责人、工程监理负责人、工程部主管工程师、成本183、控制部主管人员、如项目有审计单位主审人员应参加鉴证，对于特殊情况我公司到场核量人员不应少于人。 、现场核量方法及要求。)、现场核量工具必须使用国标丈量器具并经检验合格。)、现场丈量应由施工单位与工程部人员共同完成。)、场地抄平工作应首先复核基准点，核对无误后再进行抄平，抄平数据应由施工单位与工程部人员分别读取，核对一致后记录在案。)、现场点数应由施工单位与工程部共同完成，记录资料应注明部位，规格，数量等数据做到清晰明了，有利于复核审查。、现场核量完成，参加人员均应在“现场核量原始稿”上签字认可，如有异议可签署自己意见，不签署意见也不签字认可的视为同意，工程部主管工程师可将相关情况在核量原始稿上184、注明。核量原始稿一式两份由施工方，工程部各执一份。、完成现场核量工作后现场核量确认单应经施工单位项目经理签字，盖章并上报监理单位，监理工程师、总监签字后盖章报工程部，工程部主管工程师、部门经理及成本控制部主管人员签字后报公司主管副总批准并盖章，该项工作应在个工作日内办理完成。、工程部主管工程师应将审批后的现场核量确认单及相关原始记录资料报工程部资料室备案。、附件：基础土方现场收方及结算作业指引附件： 基础土方现场收方及结算作业指引、现场收方要求：、挖孔桩收方：挖孔桩的总高以施工单位接收场地时的地貌标高到桩底的高度，断面尺寸按设计收方，挖孔桩的总高度、护壁的高度、以及挖孔桩土石的高度分别以现场实185、收为准，如需扩大头的桩，其扩孔的高度按设计高度。、基坑收方：基坑的高度以施工单位接收场地时的地貌标高到坑底的高度，基坑的长度宽度按设计和有关计算规则，只收基坑的深度以及土石高度。、地梁、挡墙基础（带形基础）、管沟收方（即没有嵌岩要求的基础）：此部分长、宽按设计收方，深度以施工单位接收场地时的地貌标高到设计的地梁、挡墙基础、管沟底面标高，现场收方只需确认土石的高度或比例。、现场收方的操作流程：、基础开挖到设计的要求，由监理、工程部（设计、地勘）验收合格（或整改后复查验收合格）后方能组织现场收方;、施工单位应及时组织监理、工程部主管工程师进行现场收方，应提供一份经监理签字的本次要收方的基坑平面图;186、三方人员应按本文上述规定进行现场收方，并各自做好原始数据的记录。、现场收方完成后，三方（甲、乙、监理）及时当面核对数据并在施工单位的原始记录上签字，施工单位以原始记录为依据整理成正式收方工程量汇总表格（加盖施工单位公章）及经办人、负责人签字，交工程部和监理单位审核签字盖章，以此作为基础土石方结算依据。、基础土石方结算：、基础挖方完成并经三方人员现场收方并办理相关手续后周内，由施工单位编制完成基础土石方结算书提交给工程部。、工程部应在个工作日内对其工程量审核完成并转交成本控制部。、成本控制部在收到施工单位的基础土石方结算书周内完成结算审核和审批工作。工程设计变更、现场签证管理办法、目的:确认合187、理的设计变更和现场签证（以下称为变更和签证）程序,从而控制变更和签证的费用。、范围:适用于公司所属开发项目的变更、签证。、职责:、工程部是变更、签证实施的见证部门:、项目主管工程师负责确认变更、签证的实施情况和工程量;、项目主管工程师应对变更单进行确认及说明变更原因;、工程部经理及主管副总负责变更、签证的审批。、成本控制部对变更、签证进行费用核算。、程序:、设计变更:、工程在施工过程中,若发现施工图纸存在较大结构性问题,必须及时上报公司董事长,并与设计单位联系研究决定,由设计单位出修改施工图或设计变更通知。、设计单位审核设计变更,经主管工程师和项目负责人签字盖章确认后,转发给工程部。、成本控制188、部确定核实变更费用后,将其作为工程结算的一部分。、现场签证:、签证项目发生后,工程部主管人应及时确认签证单。认真核实签证工程量并详细说明施工工艺及实施情况。、签证单需监理、主管工程师、部门经理及主管副总共同签认,并加盖各自公章确认。、点工签认:)、在工程签证某则上不得以点工形式出现。如有特殊原因需发生点工且数量较大时,必须由主办人员所在部门经理同意后方可进行施工。)、点工原则上是以定额站规定为基础,故在税前进行结算。)、若按定额站人工价规定进行施工有难度,经部门经理认可,以书面形式在签证单上写明原因、工作内容.由成本控制部、工程部及施工单位共同谈定点工单价。、各种土方工程必须有现场签证。、成本189、控制部确定核实签证费用后,将其作为工程结算价的一部分。、相关规定：、施工单位对于工程部正式发出的变更、签证，应及时、完整地执行，并应满足工程质量和进度要求。工程部应按照变更、签证的内容及其完成情况，及时确认相应结算资料。、工程部发出的变更、签证通知单，应经工程部经理、主管副总签字确认后加盖公司项目专用公章，否则为无效文件。 、合同履约中，双方填写的变更、签证单都应使用工程部规定的标准表格，否则成本控制部不予审核费用。、双方均应对变更、签证通知单分专业连续编号、妥善保存；双方都应设置变更、签证事项的单据交付记录，交付对方单据时应要求对方签收，接受方不得拒签。、变更、签证的计价严格执行与其相关主合190、同的经济条款，执行相同项目的综合单价或套用相同的定额、取费标准、材料调差方式。当没有合适的定额套用时，双方可按当时当地的市场合理低价协商确定。、在双方核对变更、签证价款时，施工单位负责事先就每张变更、签证通知单各做一份完整结算书，提交工程部；工程部不应接受施工单位以汇总方式编制的多项变更、签证事项结算书。、结算书的内容必须完整、准确，若结算报价超过最终审定价 ，我公司将把最终审定价总额降低 。结算书一般包括以下内容：)、结算总费用；)、原合同相同工作内容的综合单价；)、套用定额编号的直接费计价表；)、其他直接费、间接费的取费表；)、综合调差系数和主材调差依据；)、定额以外项目的工料机分析；)、191、变更签证单原件；)、所有相关的往来函件、其他需说明的与造价有关的问题。、施工单位接受工程部（监理）发出的变更通知单后，应立即组织计算变更费用，在收到变更指令天内（从施工单位签收之日起），向工程部报送完整变更费用结算书；每迟报一天，我公司将扣除最终审定价的 ，扣完为止。、原则上双方应在每项变更、签证实施前，先商谈确定总费用；特急变更、签证也应在施工后 天内谈定价款；承包人提交的变更、签证结算书，应与事先商谈的价格一致。、关于临时用工签证事项，双方应在签证通知单上协商确定以下问题：工作内容及工作量、工作时间、工作人数、取定的人工单价（指综合单价，已含管理费和利润）。、对于隐蔽工程和事后无法计算工程192、量的变更和签证，必须在覆盖或拆除前，施工单位会同监理、工程部工程师、成本控制人员共同完成工程量的确认和费用谈判，并记录影像资料,否则我公司可以不计价款。、当变更、签证工作内容完成之后，施工单位要及时督促监理和工程部在完工后日内签字确认，否则我公司可以不予审核费用。、因设计变更或现场签证涉及到可重复利用的材料时，应在拆除前与工程部谈定材料的可重复利用率，否则视为施工单位的回收利用。、双方核定变更、签证事项的价格后，应在结算书上注明最终审定价格，并由双方签字、盖章后生效。、每月日前，施工单位应就上月日至本月间已确定最终费用和已经发生但尚未确定最终费用的变更、签证费用结算书，进行汇总形成报表送报监理193、（工程部），作为当月工程进度款申请依据之一。、超过日未送报者视为本月无变更增加费用，审核工程进度款时我公司不予考虑。、变更、签证项目发生后,工程部主管人员须当日发生当日确认。、工程部应在变更、签证签发后个工作日内送报成本控制度一份原件存档，并于每月（）前工程部应将本月发生的变更、签证单分别整理汇总并注明实施情况送报成本控制部备案。、所有变更、签证单上有关价格、费用的确认,需由成本控制部参与确定。、变更、签证单均一式五份,送成本控制部的变更、签证必须为原件。、成本控制部在办理结算时有权复查签证、变更的内容,若发觉与定额不符,不予结算。、发生特殊情况难以结算的项目,则注明由审价单位最终确定。工程预194、算编制、审批程序、目的：为加强公司所属各开发项目工程预算编制和审批工作的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预算工作的效益，制定本工作流程。、范围：适用于公司所属的各开发项目所有的工程预算的编制、审批工作。、术语和定义：工程预算：即施工图预算，指根据施工图纸计算的工程量、施工组织设计和双方合同规定采用的工程预算定额、单位估价表及各项费用的取费标准、建筑材料预算价格、建设地区的自然和技术经济条件等资料，进行计算和确定单位工程或单项工程建设费用的经济文件。、职责：、成本控制部成本控制部是工程预算编制和审批工作的主要职能部门，对工程预算的编制审批工195、作负主要责任。负责组织所有工程预算的编制和审批工作；负责工程预算的复审工作，确保其准确性；根据审批后的工程预算编制成本控制指导书。、工程部：负责提供有效的施工图纸、工程进度安排资料、施工组织设计等相关资料。财务部：负责对工程预算的审核工作。主管副总：负责对工程预算的审核签批工作。、工作程序：、工程预算工作的一般规定、施工图预算可本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。、委托造价咨询机构编制工程预算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书），并说明工程预算所参考的相关文件及政策法196、规。、工程预算负责部门应整理齐全工程预算工作所需的必备资料，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档；、工程预算工作的必备资料主要包括：、材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料汇总表）；、招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）；、工程合同（包括合同审批表）；、施工组织设计方案、施工图。、工程预算的划分按照“目标成本科目分类”进行，共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。编号由成本控制部按照费用类型、编制顺序进行编号。、工程预算的用途分类、内197、部使用：自行编制，指导选材、施工，为目标成本的编制作依据；、按预算作包干价使用：成本控制部自行编制，财务部审核，公司领导做最终确认；、作内部使用的预算编制和审批流程成本控制部收集图纸、合同（零星工程委托单），根据图纸计算工程量，并按议定的取费级别、工程类别、材料价格的计取方法编制预算；成本控制部将编制完成并自审后的预算书转交财务部内部互审；、成本控制部将财务部审核后的预算书报送主管副总审批；、成本管理部把审批后的金额，按“目标成本科目分类”的费用分类方法进行拆分，编制成本控制指导书；并复印给相关部门作为责任成本控制考核标准；、按预算作包干价使用的预算编制、审批流程、成本控制部经办人收集图纸、合198、同（零星工程委托单）根据图纸计算工程量，并按议定的取费级别、工程类别、材料价格的计取方法编制预算；、督促施工方上报预算，并与对方预算员核对；核对完毕，成本控制部将核对后的预算书交财务部内部互审；并决定是否需要委托社会造价咨询公司审核（原则上超过万元的施工图包干预算需要外送审核，外送审核工作参考工程结算社会审价程序）；、成本控制部将财务部审核后的预算书报送主管副总审批；、成本控制部把审批后的金额，按“目标成本科目分类”的费用分类方法进行拆分，编制成本控制指导书；并复印给相关部门作为责任成本控制考核标准。工程竣工结算审核、审批程序、目的:为指导和规范工程竣工结算编制、审核、审批工作程序,特制本作业199、指引。、范围:、本作业指引是针对各种施工总承包、独立承包、各专业分包施工工程及各材料设备供应合同的结算编制、审核、审批工作。、各种勘查、规划设计、施工图设计、监理等服务类合同的结算均可参照本作业指引执行。、职责:、结算工作由成本控制部全面负责，包括结算审核、谈判、审批以及编制竣工结算汇总表。、工程部、采购部等部门为结算工作的配合部门，在结算过程中应根据本结算管理办法及其流程积极配合成本控制部的工作。其工作包括但不限于：)、及时提供成本控制部在结算审核工作中所需的相关技术、经济、现场情况等方面的文件、资料和记录；)、如有关于现场施工方面的争议，上述部门需积极配合成本控制部召开相关论证会议，并提供200、关于事实的描述并出具会议纪要。、管理指引:、结算的前提条件、工程项目已按照合同约定的工程范围施工，已竣工并已验收合格的工程。、工程部提供了完整的工程竣工验收交接单及其附件。、结算的一般程序)、准备阶段:工程竣工后，工程部需将该项目的变更、洽商、签证、会议纪要等施工过程中的相关资料编目整理，发成本控制部一份，成本控制部根据工程项目的规模大小及复杂程度编制该项目的结算计划，一般时限如下：、总承包工程结算在承包商提供完整的结算资料后个工作日内提出初步审核意见，并展开与承包商的核对和谈判工作。、总承包工程以外的其他工程且合同价在人民币万元以下（含人民币万元）的工程结算，应在承包商提供完整的结算资料后个201、工作日内提出初步审核意见并展开与承包商的核对洽谈工作；合同价在人民币万元以上（不含人民币万元）的工程结算，应在承包商提供完整的结算资料后个工作日，提出初步审核意见并展开与承包商的核对洽谈工作。)、结算资料的申报:、施工单位在办理完移交手续后个工作日内提出竣工结算申请报送工程部,申请须由施工单位的法定代表人或法定委托代理人签字盖章。、工程部对施工单位申报的竣工资料的完整性及真实性进行核实，审核完成后书面通知施工单位进入结算流程。、施工单位在接到竣工结算通知后个工作日内向工程部申报竣工结算资料（设计变更、现场签证部分单列）。工程部有责任对其结算资料进行审核，填写工程结算资料确认单、工程结算工作交接202、单并移交成本控制部。)、结算资料的审核、成本控制部在收到承包商的结算资料后，应立即对结算资料的完整性、合理性进行复核，根据双方签订的合同文件及其相关附件对施工单位申报的结算工程量、工程部位、价格等进行审核，展开结算工作，并与工程部、设计部、监理单位等部门沟通，对与施工单位有争议的资料进行逐项核实。、成本控制部在收到竣工结算资料后个工作日内给予确认或通知施工单位核对。、在核对过程中若出现较大的争议问题可先与施工单位协商,协商不成的暂不计入总造价，另列上报公司领导或中介裁决。、在双方核对完成后个工作日内整理汇总审核结算资料转交财务部进行内部互审。内部互审完成后可将审核结算资料上报公司领导审核。如需203、送外审价（工程造价超过万元的项目应送外审价）的项目应转送审计公司，并配合审计公司进行审计工作。、公司领导审核不通过的结算资料成本控制部与施工单位谈判、修订和补充后，直接报送公司领导再次审核。)、结算审批、成本控制部在结算资料审核完成后个工作日内填写工程结算定案单，送报财务部门及公司领导逐级审批，并送报各职能部门备案和下发施工单位。 、成本控制部依据已审批的工程决算定案单和施工合同，配合财务部门同施工单位核对付款情况并校对付款台账，计算工程尾款金额，并填工程付款申请单和工程尾款支付确认单，并报与公司领导审批。协助施工单位和财务部门办理相关付款手续。）、成本核算分析在项目结算结束后个工作日内按目标204、成本的科目进行分项计算，分析各成本项目的造价指标和技术经济指标，编制项目建安成本核算表、项目建安工程经济指标分析表作为新项目测算、结算初步审核的依据。分析主要材料、设备用量，编制项目主要材料、设备成本核算表。为相似工程的限额设计提供经验数据，作为本项目材料费用分析核算的依据。及时将相关资料备案和建立网络数据，以供其他部门查阅和利用。）、零星（委托）工程结算、零星（委托）工程结算应在相关工程完成经工程部验收合格后个工作日内向我公司办理结算。、零星（委托）工程结算审核资料应提交结算书份、零星（委托）工程合同或委托书、现场验收合格记录、现场收方或变更通知书以及与工程结算有关的其他资料等。工程结算进行205、社会审价程序、目的:为了加强对工程项目的结算管理力度，提高工程系统人员的成本意识，使工程项目的竣工结算工作进入受控状态，特制订本管理办法，并要求工程系统的各部门按照本办法的具体条款进行操作，在实践中积累经验，从而达到完善制度，健全制度的目的。、范围:、小区住宅的全部单体及总体的建筑安装工程。、除小区住宅单体及总体建安工程以外，内部结算价在万元的工程项目抽取送审，万元的工程项目抽取送审，万元以上的工程项目送审。、工作程序:、对审计单位的选择和签约：、选择对象具有乙级工程造价资质的机构。)、由成本控制部和财务部共同商定提出初步选取审价机构名单，并由成本控制部和财务部负责合同条款的拟定和签约。)、委206、托审计工作，须以合同形式进行，审批程序是：成本控制部牵头，财务部监督审核,主管副总审查,董事长最终批准。、送审程序：、零星工程结算送审的项目由财务部负责任意抽取。、成本控制部按公司原定结算审核程序工作，结算工作完成后，同财务部任意抽取一至两家具有乙级资质的机构，由成本控制部把整套结算资料、竣工图送交审价机构，移交资料时须附资料清单，并做好签收登记。结算资料中包括：施工单位的结算承诺书、结算备忘。)、施工单位的结算承诺书内容：、在审价过程中不再增加任何结算资料，包括图纸、鉴证单、价格凭证等；、在送审结算书中项目的工程量如发生变化，可作调整，若项目的遗漏，施工单位均作让利给甲方，不作增加调整；、甲207、方与审价单位执行市审价收费标准，若由于施工单位的高估冒算，核减额大于，则两种取费标准引起的差额由施工单位承担。)、结算备忘：甲、乙双方初审时审核情况，有争议的问题以及要求重点审核的项目的说明。、在送审期间，成本控制部和财务部一起参加审计工作会议，并保持良好沟通。、审计结束后，对审计结果进行复核与确认工作。)、首先施工单位在审定单上签字、盖章。)、在施工单位认可后，由成本控制部主办人员及部门经理进行复核确认，再将结算资料与审定单上报主管副总复核、确认，最后上报董事长。)、经董事长认可的审定单盖章后，送审计事务所盖章签字。)、甲、乙及审计三方确认后，则审计结果生效。、审计结果生效后，审计结果、整套208、结算资料返回成本控制部存档，做好退还签收手续。、送审周期：成本控制部在内部审核结束后天内送审，审价单位审核周期为一个月，审核完毕，三方盖章后进行甲供材料等预算外款项的清理核对工作, 完成后天内付款。、评审工作：成本控制部将会同财务部有选择地对审核个案进行业务评审，以求不断提高专业工作水准。审价的评审工作原则上由成本控制部和财务部共同操作。如财务部有特殊原因不能到场，事后可随时通过审价单位进行核实和了解情况。、支持工作：因结算审核工作牵涉到工程、成本控制、设计等专业部门，必要时将组织各专业部门的人员参与审计工作，各部门应予积极配合支持。工程采购管理办法、目的：为规范开发项目的采购行为，降低采购成209、本，保证工程质量和工期，体现公司效益的最大化，特制定本办法。、范围:适用于公司所属开发项目的工程采购工作。、职责：、成本控制部负责本管理指引的制定、修改、检查落实。、采购部负责工程采购的招标、询价、定价、采购、供应商的管理和确认，采购合同的管理工作。、工程部负责甲供材料（设备）的选型、技术指标的审核、现场收货验收、材料（设备）发放及与施工单位对接事宜。、成本控制部负责采购定价和采购合同结算。、管理办法：、设计过程中的材料、设备的选型、市场调研:、采购人员应参与整个设计评审过程，在建筑方案设计时确定建筑材料清单、在扩初设计时确定主要设备材料清单。、采购人员应利用设计期间展开材料、设备的市场调研工210、作，以确定材料、设备的价格、规格型号和品牌等范围。采购人员应详细记录编制材料、设备市场调研表。、成本控制部应根据市场调研信息为选择适宜的供应方式和采购方式提出合理的建议，并准确测算项目材料、设备的目标成本。、采购人员应利用设计阶段对有基准价的乙供材料进行市场询价及供应商的调查，并与当地的基准价比较。分析采购价与基准的利润空间，编制乙供材料询价单、乙供材料价格对比分析表，为施工合同中让利率的确定提供依据。采购人员还应根据当地半年内的基准价分析主要材料的价格走势，预测主要材料的涨幅空间,为施工进度计划的安排提供成本依据,以降低因主材价格浮动较大而引起的成本风险。、在施工图设计完成后，成本控制部按供211、应方式分类编制材料、设备汇总明细表，经工程部经理认可报主管副总签字后由成本控制部存档。、材料、设备供应方式的划分、甲供材料、设备：金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备及成品材料。如：桩基、门窗、电梯、智能化设备、消防设备、高低压配电设备、样板间及售楼部家具及布景部品、环境美化部品等。、甲定乙供材料、设备：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的品质及效果影响很大、需要重点控制且与施工进度配合较密切，基准价差异较大的材料及设备。如：楼地面及墙面装饰材料、防水保温材料、室内外栏杆、总承包范围内安装工程中的主材及设备。、乙供212、材料：市场上同类价格或与基准价比较接近、大量频繁使用、地域性较强的建筑材料。如：钢材、水泥、商品混凝土、砂石、砌块等。、在总承包或分包合同中应明确工程材料的供应方式和各种供应方式下的材料范围，并约定各种供应方式的结算办法。、编制材料、设备采购计划、预算人员和工程部主管应每月日前根据工程形象进度表并结合实际施工进度编制次月的月度甲供材料、设备需用计划表，经工程部经理审核后，移交采购人员并由成本控制部备案。材料、设备需用计划编制完成时间为大型设备提前天、其他材料提前天。、采购人员应在现有材料、设备库存的基础上根据月度材料设备需用计划于每月日前编制次月月度材料、设备采购计划、月度采购资金平衡计划，经213、公司领导审批后由成本控制部备案。、甲供材料、设备的采购程序、甲供材料可采用招标采购和自主询价采购的方式。原则上要求万元以上（含万元）的甲供材料、设备采购均应执行招标采购万元以下的甲供材料、设备的采购可采用市场询价定价的方式采购,政府垄断性类型的采购不执行招标采购程序。若需招标采购可参照招标管理办法中规定执行（支持文件：招标管理办法）、采购人员在甲供材料、设备明细表确认后周内开展市场询价、供应商考查、大额材料及设备供应招投标等工作,及时记录材料及供应商信息并存档,并编制甲供材料、设备询价单。、采购人员在询价时应优先选择合格供应商名录中的厂家，每一产品应有不低于家的询价，采购人员应将厂家的报价及厂214、商信息都应详细记录在案。询价信息应详细说明材料的材质、规格型号、质量标准、外观等。无法详细描述或采购人员无法现场定板时应向供应商索要样品,并进行编号注明以便查讯,无法索取样品的大型设备应由相应的影像资料。、采购人员应根据市场询价编制甲供材料、设备定价表,连同市场调查资料一并报送成本控制部审核确认,经主管副总审批后并由成本控制部备案。、甲供材料、设备的定价不但要遵守“相同价位、品质最优或相同品质、价格最低”的原则，还要考虑供应商的供货能力、技术能力、制造能力、后期维修及付款方式等,量少而对质量有较高要求的材料、设备应尽量选择品牌产品。、采购人员应在材料价确定后周内完成采购合同的审批签订，并将确认215、样品编号封存，还应在合同中明确样品的编号，或附相关的影像资料。、在甲供材料（设备）采购合同签订之前，采购人员必须检查供货厂商的法人委托书、地址、营业执照、资质证书、准用证、合格证、检测报告及其技术指标等资料是否符合要求。、采购合同签订后采购人员应及时做好备案台账,并送报至工程部、财务部和成本控制部备案。、甲供材料、设备进场验货、库存保管、采购人员应根据月度甲供材料、设备需用计划表并结合工程部意见提前周通知供应商材料（设备）的进场时间，交货地址，进场时间确定后应通知工程部现场验货。、工程部应提前小时通知施工单位和监理单位材料员（必要时应通知设计单位参加）。货物到工地现场后，施工单位应安排卸货地点216、并在小时内组织验收,逾期未验收，视为验收合格。、甲材料、设备进场验收应按以下规定执行:)、检查进场材料（设备）与“产品封样”是否相符，并将“产品封样”保留到工程竣工及至保修期结束。)、检查进场材料、设备的品牌、色泽、材质（指材料）、外观、尺寸、规格、型号等是否符合合同要求。)、检查进场材料、设备是否符合出厂标准或有关国家行业标准以及合同要求达到的标准。)、检查进场材料、设备合同要求的配件及辅材等是否齐全、正确。)、检查进场材料、设备的产品保护措施是否到位。)、检查进场材料、设备的供货时间是否按合同及供货时间计划要求执行。如供货时间延误造成工期、经济损失，则由主管工程师书面通知供货厂商主办人员及217、其上级领导并按采购合同规定处理。)、检查进场材料、设备的数量是否符合合同要求及供货计划要求。)、检查进场材料、设备的存贮及堆放是否符合有关规定要求。)、进场材料（设备）的检查、验收工作必须做到。、验收合格后应填写甲供材料、设备验收单,经工程部经理签字确认后由成本控制部备案。并及时交由施工单位保管，填写甲供材料领用单，经三方共同签字认可各自备案一份, 如施工单位要求延时交货，应提交书面申请。、施工单位应妥善保管甲供材料,并应做好相应的防护措施,承担相应的保管责任。甲供材料与设备在结算时直接扣除其材料设备费用，不计其管理费和利润等其他费用。、对关键材料、设备的生产加工过程，主管工程师须会同监理工程218、师委派专门人员对其过程进行现场跟踪监督。、甲供材料、设备的采购价款结算:、已按合同约定供货结束、验收合格的供应商经工程部确认后方可进行采购价款的结算。对于具备结算条件的采购合同,应由供应商在周内向工程部提交结算申请和相关资料,工程部应在个工作日内对其核对完成连同甲供材料、设备验收单一并提交成本控制部。、成本控制本有责任对工程部提交的结算资料进行审核,并依据合同约定核算采购价款,扣除维修质保金等扣款后填写甲供材料、设备采购结算单经财务部审核后报主管副总审批、董事长签批。、成本控制部将批准后的甲供材料、设备采购结算单报送财务部备案。并据此填写采购款支付申请单, 经财务部、主管副总审批、董事长签批后219、报送财务部备案。财务部应依据签批后的采购款支付申请单按排付款时间,并办理付款手续。、供应商管理、采购人员应利用各种渠道和方式获得各类供应商信息，并将其整理备案建立供应商信息库，分类编制供应商信息台账。、针对搜索到的各类供应商,采购人员应通过现场考察、资质评审的方式对供应商的技术能力、供应能力、产品品质、价格水平等方面进行审核,进一步完善供应商信息,填写供应商基本资料表。对入围的供应商建立详细的供应商档案及合作跟综台账,以备后期的评估和考核,为双方建立战略合作伙伴的关系打下基础。、项目结束后，工程部汇总甲供材料、设备的供货质量、交货期、配合情况，填写供应商考核情况评分表，报主管副总审批。将评估合220、格的供应商资料单独存档，并填写合格供应商名录。、采购合同管理:、采购部应编写统一的甲供材料、设备供应合同的标准文本,经各职能部门共同确认后由主管副总签批后实施,并报送至综合办公室存档。、采购部负责采购合同的签订、存档、监督履行和跟踪管理,要及时做好采购合同的各种台账。（支持文件:工程合同管理制度）、采购部应将清算后的采购合同统一管理,项目整体清算结束后转交综合办公室归档。、相关文件:附件、工程桩（钢筋砼预制方桩）进货检验指导书附件、塑钢门窗进货检验指导书附件、进户门进货检验指导书附件： 工程桩（钢筋砼预制方桩）进货检验指导书、工程桩尺寸允许偏差：项目允许偏差（）横断面边长桩顶对角线之差保护层厚221、度桩身弯曲矢高桩长且桩尖中心线桩顶平面对桩中心线的倾斜锚筋预留孔深至浆锚预留孔位置浆锚预留孔径锚筋孔的垂直度、桩的表面应平整、密实，掉角的深度不应超过10MM，且局部蜂窝和掉角的缺损总面积不得超过该桩表面全部面积的，并不得过分集中。、由于混凝土收缩产生的裂缝，深度不得大于20MM，宽度不得大于0.25MM，横向裂缝长度不得超过边长的一半。、桩顶和桩尖处不得有蜂窝、麻面、裂缝和掉角。、每批进货中按全检。、每批检验中，以上不合格者，则认为该批为不合格。附件、 塑钢、铝合金门窗进货检验指导书、窗框、窗扇外形尺寸允许偏差：窗高度和宽度尺寸范围窗尺寸允许偏差、窗框、窗扇对角线尺寸之差不大于3.0MM。、222、窗下槛应有出水槽。、窗框、窗扇表面应平滑、色泽均匀一致，无污染、无裂纹、无气泡、无扭曲、无弯曲，焊缝平整，无明显划痕、杂质、磨点等缺陷。、窗用增强型钢及其紧固件的表面应经防锈处理，增强型钢的壁厚应不小于1.2MM。增强型钢不得松动，用于固定每根增强型钢的紧固件不得少于个，其间距应不大于300MM，距型钢端头应不大于100MM。、五金配件的型号、品牌及数量等应符合合同规定。、馐门窗四角所用材料为吹塑薄膜，并包扎好。型材正表面有贴膜保护，应有防雨措施并保持清洁。、门窗的玻璃需无明显划痕（以1.5M距离肉眼看不见为准）、无气孔。、运输、装卸过程中捆扎稳妥，以保证产品不受磨擦损伤，表面完好。、每批进货223、中按全检。、每批检验中以上不合格者，则认为该批不合格。附件、 进户门进货检验指导书、尺寸允许偏差：项目允许偏差（）门框翘曲门扇翘曲框、扇对角线长度一平方米内平整度框高、宽扇高、宽裁口、线条和结合处冒 头或棂子对水平线、表面应净光或砂磨，并不得有创痕、毛刺和锤印。、框、扇的线型应符合设计要求、割角、拼缝应严实平整。、配件型号、品牌及数量均需符合要求。、每批进货中按全检。、每批检验中，以上不合格者，则认为该批为不合格。甲方定质定价、无基准价的乙供材料管理制度、目的：为了规范项目甲定乙供和基准价的乙供材料定质定价工作的规范化，降低材料成本，提高工作效率特制定本办法。、范围：本制度适用于公司所属开发项224、目的甲定乙供和基准价的乙供材料定质定价工作。、职责：采购部对甲定乙供和基准价的乙供材料定质定价工作的主要职能部门，工程部参与该类材料质量、外观的指标审核，成本控制部应负责材料的定价审核。、工作程序：、施工单位在收到正式施工图周内向工程部送报甲定乙供和无基准价的乙供材料清单。其中甲定乙供材料必须是按合同约定的范围,无基准价材料必须是合同规定属于乙供但没有基准价、或是基准价品牌过多差异较大的材料。材料清单中应明确材料的名称、规格型号、材质、使用部位或用途、数量,无基准价的材料还应明确厂家信息。、施工单位应按时送报，逾期不报造成的经济损失由施工方承担。施工方还应根据施工进度要求在清单中注明材料进场时225、间，否则,因甲定乙供材料的延迟进场引起的损失费用由施工单位承担。、工程部主管工程师应按合同约定对施工单位报送的材料种类进行审核,尽量避免多报、漏报现象,主管工程师需在个工作日内完成审核并经部门经理签字确认后转送采购人员。、采购人员在收到甲供乙供材料清单后个工作日内安排询价的方式和先后须序,并在第个工作日内开始开展市场询价、供应商考查、大额材料及设备供应招投标等工作,及时记录材料及供应商信息并存档,并编制甲定乙供材料询价单。、采购人员在询价时应优先选择合格供应商名录中的厂家，每一产品应有不低于家的询价，采购人员应将厂家的报价及厂商信息都应详细记录在案。询价信息应详细说明材料的材质、规格型号、质量226、标准、外观等。无法详细描述或采购人员无法现场定板时应向供应商索要样品,并进行编号注明以便查讯,无法索取样品的应有相应的影像资料。、采购人员应根据市场询价编制甲定乙供材料限价单,限价单应明确限价材料的质量等级、限价期限、供应商信息等，连同市场调查资料一并报送成本控制部审核确认,经主管副总审批后并由成本控制部备案。、甲定乙供材料的限价可参照“工程采购管理办法”的规定执行，对于品牌差异较小的可采用加权平均后上浮利润百分率，对于品牌差异较大的可直接限定某个品牌按询价上浮利润百分率。、采购人员应在限价单确认当日内将限价资料送报工程部，工程部应在次日通知施工方，施工方应在收到限价单周内出具书面回执单，逾期227、没有回应视为施工方已经接受限价，并按此价格进入结算，施工方不得提出价格差异。、若施工方对我公司的限价不接受时，施工单位应无条件接受由甲供或第三方供货。该部分材料结算时不计取材料保管费、总承包管理费等，还应扣除该材料总价款的作为违约金，由此造成的工期损失由施工方承担。、施工方接受限价后，应在周内组织我单位采购人员和供应商签定供货合同，逾期未签订而引起材料价格的涨价由施工方承担，降价则按实际单价结算，有此造成的工期延迟由施工方承担。、供货合同签订后，采购人员应在个工作日内将供货合同连同产品封样送报监理和工程部各备案一份。、甲定乙供材料进场前，施工方应提前小时通知监理和工程部主管工程师现场验收。若施228、工方未通知监理和工程部而私自验收，造成的质量问题和工期延误等损失由施工方承担，而且该部分材料在结算时不计取材料保管费、总承包管理费等，还应扣除该材料总价款的作为罚款。、甲定乙供材料进场验收时，三方人员应严格按照合同约定、封存样品和质量验收规范执行，也可参照“工程采购管理办法”中甲供材料的规定执行。验收合格后应及时填写甲定乙供材料现场验收单，经三方签字确认后，各自备案一份。、施工单位应自行跟据施工进度安排甲定乙供材料的进场时间，若因施工方安排不妥而引起的工期延迟由施工方承担。、在竣工决算时，成本控制部对甲定乙供材料的价差按限价单调整价差，其数量应以施工图按现行规则计算和定额分析为准，若因施工方材229、料浪费或管理不善而造成的数量差异由施工方承担。第三部分 工程管理第一章 工程管理基本原则一、工程管理基本目标、工程进度在区域市场上处于中上水平，保证不延期向客户交付工程；、工程质量在区域市场上处于领先水平；、成本控制在区域市场上处于领先水平；、安全文明施工水平处于领先，要求获得市级以上安全文明施工证书；、工程管理队伍严格遵守公司制度，不出现吃、拿、卡、要等腐败现象；、现场管理严格，达到营销要求，样板间示范区建设达到当地领先水平；、全公司所有项目按同一标准实施管理。二、工程管理的基本方法、在国家法律法规的框架下开展工程管理，遵循建筑法、建筑工程质量管理条例、安全生产法、招投标法等法律法规；按当地230、政府规定办理施工许可证、质量监督手续、安全监督手续，确保工程建设过程合乎法律规定。、用邀请招标的方式选择优秀的施工企业、监理单位、材料设备供应商；（）用竞争的方式在全国范围内选择优秀合作单位，确保施工企业、监理单位、材料设备供应商的资质条件、资金实力、诚信度、管理水平符合工程要求。（）逐步形成与优秀合作单位的战略伙伴关系。、充分的施工准备是工程建设成功的一半（）必须编制详尽、规范的项目施工规划； 项目确定以后，项目部必须编制详细的项目施工管理规划方案（与施工单位的施工组织设计不是同一个文件），该方案应包括三通一平、招投标管理、各单项工程的里程碑计划、安全文明施工要求、样板间样板区建设等等，该规231、划方案必须经公司总经理审定后批准执行。（）施工单位、监理公司确定以后要充分对项目经理、技术负责人、安全负责人、监理工程师进行沟通。进行管理模式、管理制度交底，充分宣传、沟通公司工程管理的原则、立场和方法。、严格按合同规定与施工企业、监理单位、材料设备供应商开展合作 （）施工合同（含补充协议书）必须报主管行政机关备案，以保证合同合法化。（）签订工程管理廉政书作为合同附件，严厉打击吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为。一经发现工程管理人员有吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为，立即处理。 （）按合同规定的里程碑节点支付工程款，调动施工单位的积极性（对在保证质量的前提下的超计划进度，可以适当给予奖励）。（）执行232、工程后评价制度，对履约优秀的合作单位优选为战略合作伙伴。、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资控制 （）质量控制 ）政府工程质量监督站对施工进行全程监督。组织对基础、主体、装饰、竣工四次专项验收。）监理单位在施工一线进行全面质量控制，并按规范对重点部位进行旁站监督。）公司内部建立由项目经理、技术负责人、专业工程师负责的质量管理体系，并对施工质量进行梯级监控。分部、分项工程专业工程师抽检率不低于，技术负责人不低于，项目经理不低于。屋面工程、防水工程必须检查。对地基基础、防水、屋面工程必须保留检查记录，并有相应检查人员签字。）所有材料、设备进场前必须按规范进行检查。一经发现有不合格的材料、设备233、进场使用，将追究主管工程师及相关人员的责任。）工程竣工交付前必须每套房达到合格（必须有检查记录）。（）进度控制 ）施工前必须编制规范、科学的施工组织设计，施工组织设计经监理工程师及甲方技术负责人审定后严格执行。）对所有施工单位进行周计划考核，并辅以严密的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛。）以工程实际的进度为依据支付工程款。）重点控制以下进度节点：正式开工、基础垫层、预售节点、主体封顶、外架拆除、交付。（）投资控制）规范合同条款，实行施工图按费率让利、变更按实结算的计价方式，明确费率中计取的项目及规定区间取值中的数值，减少扯皮，提高合作双方的工作效率。）施工前认真细致地组织图纸会审，技术交底234、，最大限度地减少图纸设计变更量。）在地基阶段、主体阶段、装饰施工前分别进行图纸会审，减少或杜绝事后变更，减少浪费。）对现场签证实行检查，杜绝施工单位高估冒算。、严格按政府规定实施工地安全文明施工管理 （）从施工规划入手，做好安全文明施工部署，明确在什么阶段达到安全文明工地标准（例如在地上五层，开盘销售前）。（）对各项目部进行周安全文明施工考核、评分，奖优罚劣，将评比结果在工地醒目的位置公告。（）所有工程必须获得市级以上安全文明工地证书。三、样板间、样板区、在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置。、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位置、施235、工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排。、在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修；、样板区、样板间的选择：（）公司认为销售阻力最大的户型；（）最有代表性的户型；（）最有利于看房的楼号或区域；（）最能体现楼盘品质的区域。、通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。第二章 开工准备一、项目开工应具备的条件、三通一平工作完成；（）施工用水已到位，并按规定接到每幢楼。（）施工用电已经接通，按规定将电源接到每幢楼。（）施工道路施工已完成，具备通车条件。（）施工场地平整到位。236、临建已基本搭设完成；、施工合同已签订完成；、施工许可证已办理完成（特殊状况提前开工，开工后办证）；、施工单位项目部管理人员已全部到岗；、土方开挖的机械设备、人员已到位；、监理公司已下达正式开工令；、正式开挖基础土方（桩基施工不计正式开工）；、甲方、监理、施工单位三方制度碰头会议已召开，工程管理的各项制度已经建立。二、开工前后具体工作的相关做法、核查施工单位质保体系 项目经理及项目管理人员必须与报名投标的一致，不能任意更换；开工后，项目经理必须常驻工地，直至工程竣工验收交付；项目经理不得同时在两个或者两个以上工程项目担任职务。、施工单位进场沟通内容及安排；施工单位进场后一周内，由建设单位组织，237、监理单位、施工单位参加的交底会，交底会内容为建设单位和监理单位的管理模式、管理制度和建设单位企业文化宣扬。（）第一次沟通会（组织者：甲方项目部经理）时间：中标后第三天主题：沟通认识及下一步工作安排参加人员：甲方：项目经理、技术负责人、主管工程师监理：总监、总监代表、项目总工施工：项目经理、技术负责人沟通内容：三方互相介绍人员，互相留联系方式；确定第二次沟通的时间和第一次监理例会时间；强调施工组织设计的内容；强调会议时关闭手机和带笔记本；强调按照招标文件及答疑的重要性；发放图纸及变更；看现场。（）第二次沟通会（组织者：甲方）时间：第一次沟通会后七天主题：制度的交流、文化的沟通参加人员：甲方：项目238、经理、技术负责人、主管工程师监理：总监、总监代表、项目总工施工：项目经理、技术负责人、相关管理人员沟通内容：项目经理（时间约分钟） 公司企业文化和理念；工程管理的基本要求；安全文明施工标准。技术负责人（时间约分钟）工程管理目标及原则；再次强调施工组织设计内容；合同文件的组成；工程款支付和节点划分；主体验收条例；建筑垃圾管理规定。监理公司（时间约分钟）工程例会制度；进度质量文明施工评比方案；质量、进度控制和施工协调。（）第一次监理例会（组织者：监理公司）时间：施工单位进场后一周内，由监理单位主持召开第一次监理例会。主题：监理工作开展参加人员：甲方：项目经理、技术负责人、主管工程师监理：总监、总监239、代表、项目总工施工：项目经理、技术负责人、相关管理人员沟通内容：正常例会内容、施工单位报送施工组织设计的内容要求 符合现场实际的施工总平面图；项目管理人员名单、职务、资质及联系方式；质量保证体系、安全保证体系；安全文明施工措施；麦收、秋收劳动力组织计划及措施；符合合同要求的施工进度总计划及各施工阶段劳动力安排。、施工单位进场十日内，由建设单位组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审。第三章 施工过程管理一、工地例会制度、会议议程：（）落实上周例会要求及决议完成情况。（）施工单位提出未完成的原因、采取的弥补措施以及需甲方、监理协调解决的问题。（）监理对上周的施工情况小结。）进度：周计划的完成240、情况，月末的月计划总结及相应奖罚情况等。）质量：存在的质量缺陷及相应的处理决定。）安全文明：总结现场安全文明方面存在的不足、隐患及处理决定、安全文明检查通报。、会议时间：由监理公司和甲方共同确定（每周一次）。、参加人员：建设单位相关人员、监理单位相关人员、施工单位的相关人员。、会议纪律：（）按时参加会议，迟到一次罚款元，迟到超过分钟罚款元，旷会者每次罚款元，累计旷会超过两次的加倍处罚。（）确有特殊情况，必须在会前书面向监理部请假，电话请假无效；不得连续两次以上（不包括两次）请假，否则将按旷会论处。（）会议期间不得随意外出，手机务必设为振动状态或关闭，否则一次罚款元。确有必要接听电话务必离开会场241、，不得影响开会，否则每次处罚元。（）项目部按规定时间把下周计划报到监理部，每月的日前应把下月计划报到监理部，否则将给予元罚款；累计超过两次的（不包括两次）加倍处罚。（）项目部应于会议前作好充分准备，提出的问题应明确、条理清晰，就上周要求未完成原因以书面形式报监理部，会上不再重复汇报。重点汇报拟采取的措施及须甲方、监理协调的问题，否则将提出批评。（）以上各项处罚要求现金当场兑现，迟交一天加倍处罚。二、进度安全文明施工评比方案为提高施工单位积极性，使工程快速、高质的进展，促进施工单位安全文明施工，依据招标文件以及合同相关条款,特制定进度、质量、安全文明施工的评比制度，并在各施工单位之间展开竞赛，评242、比实施细则如下：、进度评比（）施工单位须按照招标文件所要求的节点工期完成施工任务，完不成节点任务，每节点罚款叁万元。（）施工单位按照经监理公司及甲方审批的施工组织设计，将节点工期目标分解成月计划。（）施工单位按照监理公司及甲方的要求，及时上报周进度计划，周进度计划应与月进度计划相符，否则退回重新申报。（）依据施工单位上报的周计划，对照时间节点对施工单位进行该周的进度考评。（）对于出现进度严重滞后的，进行处罚，提前完成计划的给予奖励，最高奖励3000元。在当周工程例会上通报计划评比结果及奖罚通知。（）奖罚在最近的一次工程款支付中予以兑现。、质量评比每周进行质量大检查，质量大检查的结果在工程例会上243、宣布，如有重大质量问题将对施工单位进行处罚。、安全文明施工评比依据安全文明评比表格，每周进行质量检查的同时对现场安全文明施工进行评比。分数最高的给予奖励，分数最低的给予处罚，最大奖励额度为3000元。、评比时间每周检查督促进度、质量、安全文明施工；例会时宣布评比结果。附：安全文明评比表格 安全文明工地检查评分标准 检查时间：序号检查项目评分标准分值一封闭管理、现场出入有大门、进入工地佩戴工作卡、设有门卫和门卫制度二现场围挡、围墙高度、稳固、围档坚固、稳定、整洁、无残缺三施工场地、道路、材料堆放、加工必须地面硬化、道路通畅、不停车、不堆料、场地平整、工地无积水、无垃圾、有排水措施四材料堆放、建筑244、材料堆放合理、堆放整齐、做到工完场地清、日产日清、建筑垃圾定点堆放 五现场防火、有消防措施、制度、有灭火器材、灭火器材配置合理、木加工、易燃易爆处设有警示牌六施工现场标牌、大门口挂五牌一图、有安全、质量、进度标语、标语清晰、鲜明七施工作业面施工作业面清扫卫生区清扫、美化合计注：“五牌一图”即：工程概况牌、安全生产牌、文明施工牌、消防保卫牌、项目机构及管理人员名单牌和施工现场平面图。三、安全文明施工最低标准、施工现场必须做到封闭施工：（）施工围墙高度不低于米，且结构坚固，造型美观。（）大门口或临街处施工围墙应采用砂浆砌筑，墙面必须粉底刷白，工整书写文明标语。（）现场主要出入口应设置大门，门扇采用245、双扇平开，开启灵活且高度不低于米。（）围墙外必须做到无建筑垃圾，无积水，无建筑材料。、 施工现场内的各种机械设备、临时设施、建筑材料以及场区道路等，必须严格按照各阶段施工现场平面布置图进行布置。、施工现场必须做到场地平整，道路通畅，严禁停放各种车辆；场区道路使行分配管理，施工单位应每天对分配的道路进行清洁，保持路面干净整洁。、围墙、挡板离开路面一米，挡板与道路之间进行绿化。、施工现场材料堆放必须做到，散材成方，型材成垛，并标明标识。、施工现场固定机械设备要及时清洗养护，且必须搭棚防护，设备旁必须悬挂操作规程牌和设备标牌。、在施工现场搅拌的各类砂浆、砼，必须悬挂配合比标牌，且内容完整清晰；配备的246、计量器具必须齐全、准确，并有计量记录。、施工现场各作业面材料应堆放整齐，并做到工完、料尽、脚下清。、安全网：施工到二层时必须挂上安全网，安全网应整洁，高度应高于楼层作业面米。、标语、条幅：标语、条幅规范统一、醒目，不合规格的条幅必须撤换。、加强施工现场用水、用电管理，做到无常流水、常明灯；、施工现场各种临时设施必须做到，结构坚固，室内宽敝明亮，通风良好；现场办公室、仓库、宿舍、厨房、厕所，必须做到内墙粉底刷白，地面硬化，且室内净高不得低于米。现场办公室室内应做到整洁有序，各项管理制度齐全，墙面应悬挂：（）岗位责任制；（）网络计划图；（）施工平面布置图；（）工程质量、安全、文明施工保证体系；（）247、工作量逐月实际完成进度图；（）工程施工天气晴雨表。、施工现场仓库内各种袋（箱）装材料应码放成垛，小、散材料应上架存放；墙面应悬挂材料管理制度、材料员职责。、施工现场职工宿舍无地铺、通铺、室内床铺、职工衣被及其它日用品排放整齐。、施工现场厨房：灶台必须贴瓷片，纱门、纱窗、纱罩齐全；室外生活垃圾入池，泔水缸加盖密闭，燃煤必须堆放入池，煤池高不得低于。 、现场厕所设专人管理，管理制度及责任人上墙明确；周围打扫及时，地面无积水，污垢，灭蝇措施得力。、施工现场应做好消防保卫工作。成立治保机构，制订现场保卫制度和门卫制度，加强治安管理，杜绝发生治安事件；制订消防措施，配齐消防器材，专人负责管理。四、施工现248、场用电管理规定、施工单位进入工地，首先向甲方项目部提交施工用电申请表与机械设备明细表，经甲方工程管理人员核实后，确定供电方案；、供电方案确定后，乙方将施工电缆引到甲方供电配电柜前，由甲方管理人员确认后方可由电工操作接线。、送电前，甲、乙双方共同核对施工用电电表读数，并做签字记录。以后每月双方同时现场抄表，核对电量，签字认可，做为分摊电费的依据。、施工单位临时供电配电柜，要安装在固定的基础上，基础需高出自然地坪以上，安装要牢固，门锁可靠，箱体要有防水措施，接地可靠。、乙方配电柜主开关，必须采用漏电开关，配电柜到运行设备，必须采用三级保护，实行一闸一机制，严禁一闸多机运行，接线压接要牢固，以上电源249、线必须用接线鼻，严禁采用挂线。、进线电源零线，必须作重复接地，正常工作时不带电的设备金属外壳应可靠接地或接零（在同一个系统中，只能采用一种保护措施），接地电阻不大于。、现场施工主电缆，采用地埋方式，埋深不得低于，做铺沙、盖砖保护或者穿入电缆保护套管内，电缆走向路径及转角处必须加装指示标牌，字体为红色，高度为左右，每设一标牌。、施工单位现场不允许有架空线，所有线路必须入地暗埋，必须架空的应采用橡套电缆，固定在瓷瓶上，严禁挂绑在脚手架上，采用地拖线临时施工时，只允许使用橡套电缆，所有架空线、临时线，不允许使用花线、铜塑线、铝塑线、黑皮线、电话线等做电源线，否则，每发现一次罚款元。、施工单位临时检修250、，警示标志牌应配全，检修时应先停电，验电无误，悬挂警示牌后，方可进行维修作业；必须带电作业时，必须有专业人员监护，保护措施齐全方可作业。、各施工单位办公室、民工住室内，严禁使用电炉做饭、烧水、取暖等，一经发现除没收电炉外，每次罚施工单位元。、民工住房内应统一安装照明线路，线路必须穿绝缘套管，加装漏电保护开关，每套房内合理的安装手机充电插座，严禁个人私拉乱扯，不经电工同意，不许私自加装电源插座。、民工住房内应统一安装降温排风设施，严禁个人私自安装小型床顶小电扇，一经发现私自安装，每次罚款元。、甲方不定期的配合乙方电工对各施工单位现场和生活区进行安全用电检查，发现不安全隐患，即时下发整改通知书（经251、过监理下发）限期整改，逾期不整改或者整改不合格的，甲方有权罚款或者进行停电整改，停电期间发生的损失由施工单位自负。、施工单位所用的计量装置，必须经过相关技能部门的检验，并在检测有效期内，严禁施工单位私自改动电表和表箱接线等，一经发现，除追缴正常电费外，并按正常用电负荷的倍罚款。五、材料设备报验收制度、材料报验制度 （）材料报验时，所使用的报验申请表由监理公司统一规定。 （）报验时间：现场质检员质检后报验。（）报验内容：材料报验时应明确其产地、性能、规格、数量。、材料、构配件、半成品采购报验制度： （）工程材料（构配件、半成品）是构成工程的主要因素，应对其采购、检验、保管、使用等环节严格管理。 252、（）对用于工程的主要材料（构配件、半成品）进场时必须具备正式的出厂合格证和材质化验单。 （）进入现场的工程材料（构配件、半成品）应按有关规定分类存放、保管或保养，对过期产品（有使用期限的或变质产品）不得用于工程。 （）凡采用新材料、新型制品时，材料供应单位应出具技术鉴定文件，由监理单位、建设单位、设计单位确认并同意后，方可定货并使用在工程上。（）主要工程材料（构配件、半成品）的采购，应由承包单位的采购部门向监理单位提交采购清单，注明品名、规格、型号、主要质量指标和采购数量，交监理单位审查。（）订货前，承包单位还应提供样品和有关供货厂家资质证明、单价等向监理单位申报，经监理单位会同建设单位研究同253、意后方可定货。（）建设单位采购供应的工程材料（构配件、半成品）应遵守本制度，承包单位可以拒领建设单位提供的不合格材料（构配件、半成品）。、工程设备采购报验制度（）此项所指工程设备是指用于永久工程的机械设备及其辅机、附件等。（）监理单位对工程设备采购合同应及编号，统一管理，防止漏订或误订，控制设备到货期，满足工期需求。（）工程设备的检验要求 ）对整机装的新购机械设备，监理单位应参与运输质量及供货情况的检查。 ）对解体装运的自组装设备，在对总成、部件及随机附件、备件进行外观检查后，应按合同规定由供货厂家工地组装或指导工地组装，并按项目逐项进行检测实验，实验合格后，才能签署验收。 ）现场组焊或建设单254、位自制的设备，组焊（或制作）前应向监理单位报送施工方案。制作单位应按审批后的方案进行制作和组焊，并经严格检验后，监理单位方可签认。 ）设备出库到现场的运输按合同及有关规定办理。、隐蔽工程、分部分项工程质量验收制度：（）隐蔽工程检查验收，是指被其它工序施工所掩盖、隐蔽的分部分项工程，在掩盖或隐蔽前所进行的检查验收。（）隐蔽检查验收，除建设单位特别授权外，应由监理单位土建监理工程师和安装监理工程师检查签认。报验应提前小时通知，监理工程师在现场具备条件时随时实施验收。 （）验收合格，监理单位与建设单位代表在验收记录上签字后，方可进行隐蔽和继续施工，验收不合格，施工单位应在限定得时间内整改，并重新通知255、监理单位验收，否则不得自行隐蔽。 （）分部分项工程验收，按国家、地方、行业得统一评定标准执行。后附：工程材料、构配件和设备质量控制基本程序，分项、分部工程签认基本程序。工程材料、构配件和设备质量控制基本程序分项、分部工程签认基本程序六、进度付款程序为规范工程进度款签字付款工作行为，提高该项工作的质量和进度，特制定本制度。、建设项目工程进度款支付必须按合同规定的节点工程完成后支付且无质量问题。、工程节点及相关工作完成且自检合格后，施工单位向监理公司报送付款申请。各节点付款时，承建方必须承诺足额发放民工工资，付款前必须填写承诺书；、监理公司收到施工单位的付款申请后，总监必须派人现场核实节点、质量完256、成情况及相关工作完成情况，全部工作完成，由现场相关监理工程师签署意见，报总监，总监审核后，签署工程款支付证书报项目部。否则，签署明确书面意见退回施工单位，限期整改。、项目部部收到工程款支付证书后，由项目经理派相关专业工程师去现场核实情况，由技术负责人负责核实内业资料完成情况，各项工作满足要求，签署意见上报。若发现未完成工作而上报，由工程部写明书面意见，退还监理公司，由监理公司退还施工单位，进行限期整改。、同一份工程款支付证书（或同样原因）施工单位和监理公司被退回的次数各限一次，若发生第二次退回，对施工单位罚款元；第二次退回再报仍不合格，将对施工单位罚款元。、监理公司、工程部、成本控制部对工程支257、付证书的审批时间分别为个工作日、个工作日、个工作日。附：关于工程款支付的声明由我公司承建的 工程自正式开工以来，建设单位 均已按照合同要求支付了各阶段工程款。我公司保证按时足额发放农民工手中。如发生拖欠民工工资纠纷的问题，我公司愿意承担一切责任，与建设单位无关。且甲方有权直接扣除我方的工程款发放民工工资。同时我公司愿意承担与民工工资等额的罚款。 特此声明 年 月 日附：进度付款流程：监理公司审核并签意见施工单位报验单和付款申请财务运营部付款成本控制部核定项目部审核主管领导审核批准总经理批准不合格符合合同条件七、主体验收制度为规范主体结构验收标准，加快工程进度，提高装饰工程质量，特制定本制度。、258、主体验收之前需具备如下条件：（）各种预留孔洞位置准确、数量符合要求。（）各种构件外形尺寸准确，有误差的部位修整完毕。（）脚手架眼已经堵塞完成并经监理验收。（）粉刷控制的贴饼已经完成。（）设计要求的阳角护角已经施工完成。（）墙体内预埋的强弱电管、盒等配件已经安装完毕并固定牢固。、装饰施工之前需完成如下工程项目：（）装饰样板间完成并经监理验收通过。（）墙体内预埋的强弱电管、盒等配件经监理隐蔽验收合格，确保管线畅通。（）粉刷控制的贴饼经监理验收，几何空间尺寸满足设计要求。（）外架牢固、规范，满足施工需要。八、工程材料设备认价管理办法及流程、目的（）为了加强材料设备认价管理，规范工作流程，有效地控制成259、本，确保工程质量和工程进度，特制定本办法。（）通过对材料设备认价申报资料进行审查、审批，确保材料认价的及时性、合理性和经济性，消除材料认价对工程成本和进度带来的消极影响。、材料设备认价是对工程形象、质量及成本的有效管理，一般需要合作单位的签字盖章，或者发包单位的有关职能部门签字盖章。材料设备认价根据材料施工及用途工程共分为二类：（）主体工程类材料设备。（）售楼部、样板间、办公房等营销类装饰工程材料设备及相应软饰材料、家具等。、材料设备认价的体现形式分为三类：（）工程招标过程中，因需后期材料设备选样，招标文件内约定暂定价材料设备的认价。（）工程实施过程中，对于合同约定需要确认材料设备的认价及由于260、设计变更增加材料设备的认价。（）营销类售楼部、样板间等需要临时摆放的材料设备、软饰、家具等。、对上述提出的材料设备认价，提出部门备齐相关原始资料，项目部和成本控制部应认真审查，确定是否需要进行认价；、材料设备认价审批、通知单应将材料设备认价的情况描述清楚。如：项目名称、工程名称、合作单位、审批认价原因、材料设备材质、规格型号、材料设备数量、使用部位、施工方法、询价及购买时间等特征描述，应达到根据审批单内容可准确市场调查价格，审批、通知单可附需认价材料设备的相关资料。、材料设备认价审批、通知单由成本控制部按项目、工程、楼号分专业依发生先后顺序进行编号。如项目工程号楼材料设备，并与后附的原始资料顺261、序对照。、材料设备认价的控制 （）材料设备认价的控制原则：）符合相关规定：所认价材料设备的特征必须符合国家规范、法规、工程设计规定及营销展示需要。）保证购买工期：在选择材料设备定价时，材料设备的购买时间必须满足使用需要。）降低建造成本：在不影响其它各种条件的前提下，材料设备选择定价应本着经济实惠原则。（）相关流程：按照上述第三条材料设备认价的三类材料，流程可分为三种：）针对第类材料设备：工程招标过程中因需后期材料设备选样，招标文件内约定暂定价材料设备的认价。）针对第类材料设备：工程实施过程中对于合同约定需要确认材料设备的认价及由于设计变更增加材料设备的认价。此类所有材料设备认价必须由提出部门填262、写工程材料设备认价审批、通知单按流程审批，对于没有填写工程材料设备认价审批、通知单经过确认的材料设备价格，成本控制部在结算或付款中均不予受理。对于主体工程类及装饰类等由工程部主导的工程，由项目部填写，对于售楼部样板间等由市场营销部主导的装饰类工程材料，由市场营销部填写。项目部、成本控制部、采购部在遇到需要对工程材料设备认价审批、通知单进行调整和补充时，要求在天内将调整或补充意见填写办理工程材料设备认价审批、通知单并提交下一受理部门。在工程材料设备认价审批、通知单办理完毕后，由采购部结合提出部门按工程材料设备认价审批、通知单内相关事项进行市场询价，询价完毕由采购部填写工程材料设备价格确认单后发至263、项目部。对于主体工程类材料，由采购部结合项目部询价；对于售楼部样板间等装饰类工程材料，由采购部结合市场营销部询价。合作单位在收到甲方批准的工程材料设备价格确认单实施完成后，经现场监理工程师、项目部专业工程师和项目经理、采购部对材料设备的完成情况（工程量、质量、工期）填写工程材料设备价格回执确认单签字认可后，应在工完成后天内将材料设备价格调整预算书报监理公司，经监理公司审核后报成本控制部。成本控制部在接到该预算书后应在天内与监理公司完成核对，核对后的费用进入工程结算。合作单位在材料设备完成后一个月内未向监理公司报送预算书并进行核对的，以甲方成本控制部单方面计算的金额进入工程结算。成本控制部在接到264、工程材料设备认价审批、通知单、工程材料设备价格确认单后，要做好资料存档、统计工作，按一单一结的原则，每月统计汇总已完材料设备增减费用，并随时调整动态成本变化情况，每月向公司汇报。）针对第类材料：营销类售楼部、样板间等需要临时摆放的材料设备、软饰、家具等。此类所有材料设备由市场营销部主导，并结合设计院及成本控制部确定。（）相关部门职责：）项目部：负责将合同中约定需要认价材料设备的进场时间计划提前提交至采购部，提交时间必须满足询价及购买要求。负责填写主导工程的工程材料设备认价审批、通知单。负责提醒并审核合作单位提交的合同中约定需要认价材料设备的数量清单。负责结合采购部对需认价材料设备的认价。负责合265、作单位材料设备到场后的验收。负责收集整理此类材料的竣工验收及竣工结算资料。）市场营销部：对于为营销服务的工程，负责参与确定材料设备的规格型号、材质、色泽、档次、使用部位等，必须满足认价需要。负责填写主导工程的工程材料设备认价审批、通知单；，结合采购部对需认价材料设备的进行市场询价，负责参与合作单位材料设备到场后的验收。对于营销类售楼部、样板间等需要临时摆放的材料、软饰、家具等，负责结合规划设计部（设计院）、成本控制部确认价格。）采购部：在招投阶段，参与确定甲分包、甲指定、甲控、暂定价等范围，并对需要认价的材料设备填写工程材料设备认价审批、通知单；对于提出部门提交的工程材料设备认价审批、通知单，266、负责其整个认价过程，填写工程材料设备价格确认单转发至各业务部门，并参与合作单位材料设备到场后的验收。参与收集整理此类材料的竣工验收及竣工结算资料。）成本控制部：在招投阶段，负责结合相关部门及领导确定甲分包、甲指定、甲控、暂定价等范围，并对需要认价的材料设备填写工程材料设备认价审批、通知单。在工程实施阶段，负责审核相关部门提交的需要认价的材料设备的清单，并根据工程结算需要，负责告知相关部门对认价的要求。对相关部门的认价过程具有监督权、参与权。负责参与营销类售楼部、样板间等需要临时摆放的材料设备、软饰、家具等市场询价。在接到工程材料设备认价审批、通知单、工程材料设备价格确认单后，要做好资料存档、统267、计工作，按一单一结的原则，每月统计汇总已完材料增减费用，并随时调整动态成本变化情况，每月向公司汇报。（）相关附表）工程材料设备认价审批、通知单 ）工程材料设备价格确认单 ）工程材料设备价格回执确认单 ）工程材料设备价格调整费用确认单。工程材料设备认价审批、通知单 编号： 项目名称：工程名称：合作单位：施工前内容情况说明（调整审批原因、材料规格、型号等特征描述及材料使用的部位）： 提出部门： 经办人： 部门负责人：项目部签章：专业工程师： 项目部经理： 年 月 日 市场营销部签章：专业工程师： 市场营销部经理： 年 月 日成本控制部签章：专业工程师： 成本控制部经理： 年 月 日采购部签章：专业268、工程师： 采购部经理： 年 月 日备注：本单原件一式三份，成本控制部、项目部市场营销部、采购部各一份，无指定印章该单无效。所有材料设备认价必须填写材料设备价格调整审批、通知单，无审批的材料设备认价单无效。材料设备认价审批、通知单执行完毕后必须填写工程材料设备价格确认单及工程材料设备价格回执确认单后才能进入结算，无工程材料设备价格确认单及工程材料设备价格回执确认单的不予结算。工程材料设备价格确认单（采购部填写，转发） 编号： 项目名称：工程名称：材料设备认价审批、通知单编号： 合作单位：施工前序号材料名称规格、型号等特征描述单位合同暂定单价（元）确认单价（元）备注采购部（签章）：专业工程师：招标269、采购部经理： 年 月 日 项目部（签章）：专业工程师：项目部经理：年 月 日市场营销部（签章）：专业工程师： 市场营销部： 年 月 日合作单位签收（签章）：专业工程师：项目经理：年 月 日备注：本单原件一式四份，招标采购部、市场营销部工程部、施工单位、成本控制部各一份，无指定印章该单无效。本单由招标采购部组织询价并填写转发。工程材料设备价格确认回执单（主导工程部门填写，转发） 编号：项目名称：工程名称：材料设备价格确认单编号： 合作单位：施工持续时间：自 年 月 日至 年 月 日，共计 日施工后施工内容完成情况（质量、工期等） 主办工程师： 工程部经理： 年 月 日施工单位（签章）：专业工程师270、：项目经理： 年 月 日监理单位（签章）：监理工程师：项目总监：年 月 日甲方项目部（签章）：主办工程师：项目部经理：年 月 日采购部（签章）：专业工程师：采购部经理年 月 日备注：本单原件一式五份，施工单位、监理公司、甲方项目部、采购部、成本控制部各一份，本回执在项目执行完毕后日内完成填写并上报成本控制部，无此回执单的材料设备认价审批、通知单成本控制部概不结算；本回执单必须四章齐全，且回执单编号和通知单一致；如材料发生变化，须重新审批。施工单位人员签字即视为施工单位认可该回执单内容。工程材料设备价格调整费用确认单（成本控制部填写） 编号：项目名称：工程名称：材料设备价格确认单编号： 合作单位271、：序号名称规格、型号等特征描述单位数量合同暂定单价（元）确认单价（元）价差（元）调整金额（含税金，单位：元）备注合作单位：（签章） 合作单位：（签字） 年 月 日甲方成本控制部：（签章） 专业工程师：成本控制部经理：主管副总：年 月 日备注：此单一式二份，施工单位、甲方成本控制部各执一份，每月日前甲方成本控制部与施工单位对上月日至本月日所发生且已有回执的材料设备价格确认单涉及到的费用进行核算，双方共同确认结算结果。施工单位预算人员签字即视为完全接受双方最终核对价格。九、甲供材料进场及管理、甲指材料管理、甲供材料的采购严格执行公司相关招标管理制度。、正式开工后一个月内，施工单位应列出详细的甲供、272、甲指材料设备的供应计划。经监理工程师审核后报甲方项目部，同时将该计划抄报公司成本控制部。甲方工程部严格按此计划保障供应，采购部严格按此计划招标、议价、采购。、甲供材料进场前项目相关专业工程师会同供货方、监理工程师一起对材料名称、数量、规格等级、包装等方面进行检查并办理物资进场手续。、项目各专业工程师负责甲供材料在施工过程中使用情况的跟踪、记录和汇报（向项目负责人汇报）。、各在建项目经理须在甲供材料合同的执行情况进行后评价，评价内容包括但不限于供货方材料实际质量（与合同承诺情况是否一致），供应材料是否及时，供货方配合情况等方面。该评价报告存档。、甲指材必须保证供应商不少于三家，并且保证在规定的期273、限内能够按所指价格购买，付款方式必须符合市场规律，禁止以先付款后提货的方式指定价格。、甲指材中能够封样的必须封样保存。十、对监理公司工作的管理、项目监理合同、补充协议是我方对监理公司项目部工作进行管理的基础性文件；对监理公司的管理必须严格执行监理合同。、项目监理规划和项目监理实施细则是我方对监理公司项目部工作进行管理的重要依据。、在项目分部工程的验收、隐蔽工程的验收、重大、关键工序的施工、突发质量问题或事故的处理以及其它对工程质量有重大影响的施工环节等方面，项目经理及各专业工程师须对监理人员的工作情况进行监督和检查。、项目部经理及各专业工程师须对监理文件（尤其是会议纪要、监理月报、停工令等文件274、）进行重点监控，确保文件的真实、及时和准确。、项目部经理需定期和施工单位沟通，对监理人员在监理过程中是否存在吃、拿、卡、要等腐败行为进行定期调查。一旦发现有监理人员吃、拿、卡、要的行为，立即撤换相关监理人员。、项目部经理须对监理公司及人员的业务工作进行评价，每周必须有一份对监理公司的评价报告。该报告发送到公司行政人事部、总经理，并存档。十一、工程资料管理规定、各在建项目必须有专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全。、文件标识的内容包括：编码、受控文件的发放编号、版本号、受控与非受控、本页及总页编号、版本及修改状态识别标识。、外275、来文件、法规、条例、国家或行业标准规定使用的表格以及市场采购的通用表格不编码；合同规定使用表格的编码按合同管理相关规定办理。、文件的发放和补发应填写文件发放回收记录表文件补发申请表。、受控文件在封页或首页加盖红色“受控文件”印章，非受控文件则加盖蓝色“非受控文件”印章。、文件更改后，应在被更改的文件版本中的“更改”部位作出更改标识，第一次更改从改为，第二次更改从改为，以此类推。、由于增加或减少总页数，导致原文件中本页总页的变化，应对文件的所有页码均进行更改。、文件更改时，应同时对文件的版本标识或修改状态标识予以更改以便识别，在文件更改记录上及时予以记录，以便核对、追溯，并填写文件更改申请和审批276、单；文件换页、换版更改时，在更换新页或新版的同时，撤回旧页或旧版；作废文件应在适当的时间（如一年）集中销毁，销毁的方式应考虑方便、适用、可行；销毁后在作废文件清单上予以记录；留作资料以供追溯累计知识需要的作废文件，应经公司同意，并在其每页上加盖蓝色“参考”印章。、外来文件，在其封面或首页上加盖红色“受控文件”印章，须分发的，还应编号并办理发放签收。、归档文件一律为正本且不加盖受控状态标识和编号（外来文件除外）。、凡公开的文件如在公司内部张贴公布的程序、办法、规定等的全文或其中一部分均应受控；凡公开的文件均应注明文件编码、版本号、生效日期并加盖受控印章。、公司可以借阅的文件应不涉及公司人事、商业277、和技术秘密。、公司外部人员借阅应经总经理同意，办理借阅登记，并按期归还。除非经总经理同意，不得复制，并填写文件借阅登记表。十二、建筑垃圾管理规定、为规范施工现场管理，促进文明施工，保障后期配套及园林工程顺利进行，特制定本规定。、建筑垃圾包括：桩头、土、碎砖、砼（砂浆）块等伴随施工产生的建筑废弃物以及在施工过程中产生的生活垃圾。、施工现场必须砌筑垃圾堆放池，要求墙体坚固，且池高不低于60cm；建筑垃圾、生活垃圾必须分池堆放，不得外溢，白天封闭覆盖。、施工单位产生的建筑垃圾应做到日产日清，垃圾归池，定期清除；在外网工程和园林工程施工之前，各施工单位须自行清理垃圾，凡未在规定时间清理完毕，建设单位组278、织进行清理，费用由施工单位承担，同时根据情况给予处罚。、现场塔吊及卷杨机基础、场地硬化等在外网施工之前必须清理完毕；逾期没有清理的，建设单位组织进行清理，费用由施工单位承担，同时根据情况给予处罚。、确因场地原因临时在楼内办公的，在交付期一个月前必须全部搬出，将房间恢复至交房标准，否则甲方有权强行清理，所产生的一切损失由施工单位负责，同时承担清理费用。、运输、倾倒建筑垃圾应当遵守政府相关规定，由此产生的处罚由施工单位自行承担责任。、凡埋深在2m以内的临建及其他垃圾由施工单位负责，费用自理。第四章 竣工交付一、项目交付应具备的条件、主体工程：在质监站的监督下，五大责任主体验收完成，并出具五大责任主279、体验收报告（表格）。（五大责任主体：建设单位、地质勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位）。、消防验收完成。、电梯验收完成并取得使用许可证。、供水：每户通正式水。、供电：每户通正式电（非临时电）。、采暖：采暖设备安装完成，并通过验收，具备采暖条件。、燃气：燃气工程完成，每户气表完成。、宽带、电话、有线电视：工程施工完成，具备开通条件（用户申请即可开通）。、园林景观工程：园林景观工程全部施工完成；、智能化系统：工程完工，并经验收，园区内公共系统全部正常运行，户内系统申请即可开通。、项目部房间质量档案中记录的问题全部整改完毕。、物业公司检查发现的质量问题全部整改完毕，遗留问题为。、园区公共设备已经280、过试运行，验收合格并移交物业公司。、施工人员已全部撤出园区。、所有钥匙（入户门、单元门、管道井、各类表箱、设备间等）已分门别类整理编号完成，具备交付物业公司的条件。、园区清洁卫生已全部到位。、非施工图范围内的设施已安装到位：健身器材、游乐器材、休闲桌椅、花钵、电梯包装等。、园区标识系统、垃圾箱已安装到位。、向物业公司交付的实物与资料（同步移交）。钥匙类：入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱（柜）、弱电箱、电梯、电梯机房、各类控制器、控制室、室外照明控制箱等。数据类：水表读数、电表读数、气表读数（须经物业公司、施工单位共同抄读）。文件类：（）各类设备使用说明书、合格证、验收报告281、检测报告等（按物业公司要求整理）。（）防水部位使用说明。（）主体竣工验收表、消防验收报告、电梯准用书。（）试压、试水、通球验收报告。（）住房质量检查档案。（）各类竣工图纸、资料（与物业公司协商交付时间）。二、物业验收制度、接收准备：（）在接收物业的前天左右，由先期成立的物业管理处组建验房小组，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、采暖（供热）管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等。（）查验时，验房小组按照会议纪要的方案对工程及设施进行逐项检查，检查的标准按照相关标准执行。（）工程质量问题由项目部负责落实施工单282、位限期整改，经物业公司进行复验收，复验合格后方可接收。、物业实体的交接：（）交接时间一般为向业主交房前一周，交接时须提供物业交接说明，物业交接说明内容须包括工程简介、开竣工时间、验收情况说明、主要设施设备清单、施工单位及各配合单位联系方式、项目部责任人等基本信息，双方签字盖章后生效。（）公共设施设备的验收由物业管理处接收，物业管理处接收后，应立即建立设备台帐，并纳入设备日常维护工作范围。（）在交付的同时，应填写各种钥匙交接清单，包括进户门、配电箱、弱电箱、各种管道井的钥匙，要求标识清楚，逐个试开无误之后双方签字盖章。、竣工资料的交接：（）各种工程均应有相应资料；资料的移交时间为工程备案完成之后283、一周内，不需备案的在工程正式完成并移交之后的一周内进行资料移交。（）资料应符合相关规定，内容齐全、清晰，竣工图必须符合工程实际；资料移交后由开发商的工程管理部门填写资料移交清单，双方签字盖章。三、竣工及备案资料整理标准 楼竣工资料清单序号文件名称份数是否为原件其他说明准备情况建筑工程施工许可证（正本）否需注明原件存放处并加盖部门章建筑工程施工许可证（副本）否需注明原件存放处并加盖部门章工程质量监督手续某市工程质量实施监督通知单是可无某市工程质量监督登记表（表）是需要建设、施工、监督单位三方盖行政章工程参建单位质量责任制一览表（表）是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章工程质量监督计284、划书（表）是需要建设、施工、监理单位三方盖行政章工程质量监督报告书（表）均可施工图纸审查批准书否需注明原件存放处并加盖部门章施工图纸审查意见否需注明原件存放处并加盖部门章质量合格文件勘察部门对地基及处理的验收文件否指桩基检测报告，需注明原件存放处并加盖部门章施工单位出具的竣工报告（表）是需要施工、监理单位盖行政章建设单位出具的竣工验收方案是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章工程竣工验收意见表（表）是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章工程竣工验收报告（表）是需要建设单位盖行政章工程参建方工作情况报告（表）是分别需要建设、施工、设计、勘察、监理单位盖行政章工程参建方工作285、情况报告文字说明是分别需要建设、施工、设计、勘察、监理单位盖行政章监理单位出具的工程质量评估报告（表）是需要监理单位盖行政章勘察出具的质量检查报告（表）是需要勘察单位盖行政章设计出具的质量检查报告（表）是需要设计单位盖行政章监理单位签署的竣工移交证书是需要建设、监理单位盖行政章地基与基础、结构工程验收记录地基验槽记录是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章结构（地基与基础）工程验收报告（表）是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章结构（主体）工程验收报告（表）是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章屋面防水检测报告最好为原件电气检测报告最好为原件工程质量整改通知书286、及对应的整改报告最好为原件需要施工、监理单位盖项目章建筑工程规划许可证及附件否需注明原件存放处并加盖部门章建筑工程消防设计审核意见书否需注明原件存放处并加盖部门章建筑工程消防验收意见书否需注明原件存放处并加盖部门章环保部门的认可文件及批准使用文件是可无建筑工程保修书是需要施工单位盖行政章住宅工程质量保证书是需要建设单位盖部门章住宅工程质量说明书需要建设单位盖部门章工程合同价款结算材料建设合同、协议书、专用条款否需注明原件存放处并加盖部门章建设工程结算书或预算书否需注明原件存放处并加盖部门章建设单位支付工程款的证明是需要建设、施工单位盖行政章建设单位支付工程款凭证否指工程款发票复印件需注明原件存287、放处并加盖部门章注：将备案资料按照以上顺序装订两套，其中一套的文件尽量使用原件，报送建委备案处进行备案工作；剩余一套公司存档。四、施工竣工资料开工前资料：、中标通知书；、工程质量监督登记表（主体）；、工程质量监督登记表（电梯）；、建设工程质量监督书；、建设工程规划许可证及附件；、建设工程施工许可证；、建设工程施工图设计文件审查报告；、建设工程消防设计审核意见书；、文物钻探图；、场地岩土勘察报告；、图纸会审。施工检测资料：、桩基检测；、土壤环境检测；、室内环境检测；、主体结构检测；、施工材料放射形检测；、塑钢（铝合金）门窗三性检测；、屋面防水检测；、屋面电阻检测；、电梯检测。施工材料出厂检验报告288、及合格证 、土建：钢筋、水泥、砖、砂、石、防水材料、保温材料、装饰板材、装饰成品构件、预制构件。、安装： 上下水和采暖管材及设备、电气管线及设备。施工材料复试资料：施工质量控制资料：、放线及复核记录；、主体隐蔽记录；、防水隐蔽记录；、检验批报告；、基槽验收记录；、基础及主体结构验收记录；、工程竣工验收记录；、施工日记；、建筑物沉降观测记录。土建、安装竣工图纸各一套。五、工程维修（一）保修须知房屋建筑工程质量保修协议书发包方（全称）：承包方（全称）： 发包方、承包方根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法的规定，结合承发包工程的实际情况，经过协商，签订对 工程的质289、量保修责任协议书：、房屋建筑工程质量保修范围和内容：（）承包人在本协议约定的质量保修期内，按照国家、地方有关法律、法规、规章的管理规定和双方在本协议中的约定，承担本工程的质量保修责任。（）承包人质量保修的范围包括全部承包人施工工程：其中主要包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗工程、暖通工程、制冷工程、初级装饰和装修工程等。、质量保修期：（）根据建设工程质量管理条例以及有关规定，双方约定本工程的质量保修期如下：）地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限。）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和290、外墙的防渗漏工程为 伍 年。）建筑初装饰和装修工程为 贰 年。）电气管线、给排水管道、设备安装工程为 贰 年，设备为该设备设计使用的合理使用寿命期间。）门窗安装工程为 贰 年；）住宅小区内的给排水设施、道路工程为 贰 年。）采暖工程与供冷工程为 贰 个采暖、供冷期。）其他工程土建、装饰和安装工程的保修期间为 贰 年。（）工程质量保修期的开始和结束：）房屋建筑工程的质量保修期自房屋竣工验收合格之日起开始计算。如果房屋建筑工程是按照单项验收交付的，按照单项工程分别计算保修期。房屋建筑工程竣工后未在 三十天 内办理移交手续的，如果被证明工程未移交的责任是由于发包方的原因导致的，承包方的保修期仍按照竣291、工之日计算；如果工程未移交的责任是由于承包方的责任产生的，保修期自实际移交工程时开始结算。）不同的工程质量保修期适用于本工程的不同分项或者分部工程保修范围，只有最后一个保修范围结束时，承包方的保修责任期才最终结束，在此之前，本保修协议对双方仍然有效。、承包方质量保修期的保修责任：（）保修通知的发出：保修通知按照以下地址发出：承包方在本协议中提供如下约定地址，供发包方发出维修通知使用： 省 市 路 号邮政编码： ；电话及传真： ；上述地址，承包人声明，发包人能够以挂号信函、特快专递、电话或者传真等方式可以有效通知。承包人声明，在变更上述通知地址时必须保证事先通知发包人，否则，承担由此产生的所有责292、任。（）承包人的维修义务：承包人接到发包人或者发包人在本协议中指定物业管理公司的通知后，应当按照通知要求的时间派人维修。双方商定一般工程维修，承包人应当在接到通知后 叁 日内到达现场维修；发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（譬如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、动力线路故障等）的紧急情况下维修，承包人应当在接到维修通知后，立即到达现场开展抢修。承包人未在规定时间到达现场开展维修，发包人有权委托其他人维修。为不使维修责任扩大，在紧急情况下，发包人有权先行采取必要措施，由此发生的费用，承包人承担。（）结构安全质量责任：对于涉及结构安全的质量缺陷，双方应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当293、地建设行政主管部门报告，采取安全防范和紧急防护措施；由设计单位或者具有相应资格的设计单位提出维修方案，承包方实施维修。（）维修工程的验收：维修事项完成后，承包方会同物业管理公司、房屋所有人或者使用人对工程进行验收。涉及结构安全的，应当报建设行政主管部门备案。、质量缺陷责任期的维修费用和赔偿责任：（）质量缺陷责任期的维修费用，由承包方承担。承包方有证据证明质量事故是由于房屋所有人或者使用人使用不当造成的，承包方不承担责任。（）在质量保修期发生维修责任，属于承包人维修的，维修费用承包人承担；若承包人不履行保修义务，发包人有权另行委托其他单位维修，属于发包人另行委托其他单位维修的，维修费用从保修金中294、支付。（）在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三人的人身和财产损失的，承包人在接到发包人通知后，应当按照通知要求的时间，参加与房屋所有人、使用人或者第三人的协商赔偿事宜，并根据协商结果承担赔偿责任。协商达不成一致意见的，由发包人按照房屋建筑工程质量保修办法向房屋所有人、使用人、第三人赔偿后，向承包方追偿。承包人有异议有权提出诉讼。（）承包方应当承担的本协议第条质量赔偿责任包括财产损失赔偿和人身损害财产赔偿。发包方承担维修或者赔偿责任后，有权自承包方留存的质量保修金中扣除。保修金不足以承担的，承包人另行承担。、房屋建筑工程质量维修保证金以及保证金的返还 （）质量维修保证295、金：双方商定本工程的工程质量保修责任采取发包方留置保修（证）金担保，承包方按照本协议承担了保修义务，保修期结束后，双方根据本协议办理完结算后，剩余保修（证）金在 个工作日内无息退还。 （）本工程的维修保证金为建设工程施工合同约定合同总价款的。承包方在办理工程最终支付时从工程价款中留置。（） 质量维修保证金退还办法按照建设工程施工合同补充协议书执行。、其他双方约定事项 （）本协议与建设工程施工合同一并签订生效。当建设工程竣工验收交付后，开始执行。（）房屋竣工交付使用后，发包方即将本协议书约定的质量保修通知、监督、结算的权利义务委托给物业管理公司执行，承包方表示无异议。（）关于建筑工程质量保修金的退还，由物业管理公司与承包方具体办理结算。保修期结束后，物业管理公司出具结算报告后，由发包人办理最后结算支付或者追缴工作。（）本协议在建设工程质量保修期结束后终止。（）本协议书是建设工程施工合同的附件，是合同的组成部分。保修期工程维修通知书致： 公司贵公司承包施工的 工程，因发生属于修保范围内的质量问题，需要对以下部位进行维修：、 、 、 。请