1、房地产公司财务部存货、项目融资管理制度与标准 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 117 财务部制度规范与工作标准1171 企业存货管理制度企业存货管理制度第1章 总则第1条 为了规范存货管理，节约存货管理费用，特制定本制度。第2条 管理范围包括企业临时出租房、周转房以及在建工程、周转材料、低值易耗品等。第2章 工程物资的管理第3条 工程物资的采购。（1）根据工程计划和预算，编制总体采购计划，报企业领导审核后执行。（2）每月初，有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制订月度采购2、计划，严禁无计划盲目采购。（3）工程物资的采购必须由专人负责，采购员应根据经审核过的计划及采购清单实施采购。第4条 工程物资的入库。（1）工程物资购进后，必须认真验收，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。（2）工程物资入库验收时，发现采购不合格或不符合要求的，由采购人员直接负责；验收入库后发现问题的，由保管员负责。（3）工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题时，应查明原因，落实责任，其中应由运输部门负责的，要填制“工程物资短缺毁损清单”，由运输部门鉴定后，连同工程物资一并送交仓库。对于数量尚未点清、验质尚无结果的工程物资应单独保管，不得领用。（43、）工程物资经验收后，保管员应填制“收料单”一式三联，第一联材料采购部留存，用以考核工程物资采购计划的执行情况，第二联随同发票送交财务管理部门报账，第三联仓库留存。（5）采购人员向财务管理部门报账时，原始单据和入库手续必须齐全，否则财务人员有权拒绝报账。第5条 工程物资的领用。（1）领用工程物资时必须按要求严格填写 “领料单” ，如有缺项，保管员有权拒绝发货，仓库材料核算人员有权拒绝受理，并通知领用人补填完整。（2）领料批准的权限按各级领导的审批权规定办理。第6条 工程物资的库存管理。（1）仓库必须建立收、发、退料责任制，规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度，做到4、账账相符、账实相符、账证相符。（2）建立工程物资管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。（3）仓库根据收、发、退料单登记材料明细账，并于月底报送财务管理部门，与财务部门进行核对。第7条 工程物资的盘点清查制度。（1）为了不影响财务核算工作，仓库应在每月25日结账，编报“工程物资变动表”、“支出清单”并将其连同收、发、退料凭单一起及时送交财务管理部门。每月25日结账时，要做好收、支、结存的盘点工作，核对库存数，从量上查明盘盈、盘亏数，报送财务管理部门。（2）建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制“库5、存物资盘点表”，将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数核对。对于账实不符的材料，应切实查明原因、分清责任。工程物资要求每季度清查一次。（3）财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算，做到账账相符、账证相符、账实相符。（4）做好工程物资的索赔工作。第8条 工程物资的稽核。（1）财务管理部应设置专职的审计人员（在企业的中、远期规划中，视企业的发展状况成立独立的内部审计机构）对工程物资业务进行核查，并对工程物资资金的利用效益进行分析。（2）审计人员应参与工程物资的盘点，现场观察存货的流动与控制。在调查过程中，还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。因6、为有些工程物资的专业技术性强，不了解这些情况，就很难对工程物资的内部控制制度做出判断。（3）工程物资资金利用效益的考核是通过对材料会计核算反映的存货资金使用情况的计算、检查、分析（如计算工程物资周转率、周转天数等指标），以加强工程物资的管理，合理使用资金，加速资金周转，提高资金利用率。第3章 低值易耗品管理第9条 根据企业的具体情况，价值在 元以下、使用年限较短、不作为固定资产核算的各种用具、物品以及在经营中使用的包装物和周转材料等为低值易耗品。第10条 在购买低值易耗品之前应根据需要填写购买“申请单”，经有关部门审核、企业领导批准后，方能选购。一次性购买低值易耗品金额在五万元以下的，由申请部7、门的部门经理同意、归口管理部门审核、主管副总经理审批；一次性购买低值易耗品金额在五万元以上的，由申请部门的部门经理同意、归口管理部门审核、主管财务的副总经理及企业总经理双签批准。第11条 非生产用低值易耗品实行归口管理，计算机类低值易耗品由信息资源部管理，其他非生产用低值易耗品由行政管理部负责管理。第12条 各归口管理部门在低值易耗品的日常管理中应进行以下工作。（1）参与供应商的选择评价。（2）参与品种、型号、规格、价格的选择。（3）负责验收。（4）提出转移、报废处理意见及参与清理。（5）参与组织资产清查等。第13条 非生产用低值易耗品由行政管理部统一购买。第14条 为了加强对在用低值易耗品的8、管理，应按使用单位和部门设置低值易耗品登记簿。第15条 使用部门向仓库领用低值易耗品时，应填制一式三份的领用凭证：一份留存仓库，作为登记库存低值易耗品卡片的依据；一份交给使用部门作为实物管理的依据；一份交给会计部门作为记账的依据。第16条 各部门应建立低值易耗品卡片，由归口管理部门保管，控制各使用部门在用低值易耗品。第17条 要建立以旧换新的赔偿制度，并及时按照制度办理凭证，进行会计处理，按各使用部门设置在用低值耗品明细账（包括数量和金额），定期与实物核对。在用低值易耗品以及使用部门退回仓库的低值易耗品，应加强实物管理，并在备查簿中进行登记。第18条 企业的低值易耗品报废时，应由负责使用部门及9、时填制低值易耗品报废单，填明报废低值易耗品的数量和原价。入库残料按照规定做价。由于员工丢失损坏，照章应由员工赔偿的，还要注明应由员工赔偿的金额和员工姓名及签章，财务部门应根据报废单进行查审核对，并计算报废低值易耗品的已提摊销额和应补提的摊销额。第19条 所有离职的人员应办理低值易耗品的退库手续，同时，管理低值易耗品的人员应监督低值易耗品的实物管理。第4章 存货盘点和核算第20条 存货应当定期盘点，每年至少盘点一次，盘点情况如与账面记录不符，应当于查明原因后按时进行会计处理，一般在年终结账前处理完毕。第21条 盘盈的存货，应当相应冲减有关成本费用；盘亏或毁损的存货，在扣除过失人或者保险企业赔款和10、残料价值后，应当相应计入有关成本、费用。其中，由于自然灾害造成的净损失，计入营业外支出。第22条 财务管理部应于每一个财年末对比存货的账面价值和现行市价。若账面价值低于现行市价，则应计提存货跌价损失准备。第23条 及时办理竣工决算，正确核算完工产品成本，确保回款的及时性，随时掌握产成品状况。第24条 出租开发的房屋、建筑物按竣工决算成本入账，在使用期限内分期进行摊销。建立出租开发产品台账或卡片账，定期进行盘点（至少每年一次），评估出租开发产品的使用状况，正确、及时掌握资产的现实价值。第25条 对工程支出进行明细分类核算，准确核算在建工程成本。第26条 预算内工程支出由主管财务的副总经理批准，预11、算外工程支出由总经理会同主管财务的副总经理批准。第5章 附则第27条 本制度由财务部制定，经总经理审批后生效，修订、废止程序亦同。第28条 本制度解释权归财务部，自颁布之日起实施。1172 项目融资管理制度项目融资管理制度第1章 总则第1条 为规范企业项目融资行为，降低资本成本，减少融资风险，提高融资效率，根据国家相关法律法规，并结合企业具体情况，特制定本制度。第2条 融资包括权益性融资和债务性融资。（1）权益性融资是指融资结束后增加了企业权益资本的融资，如追加资本金、增资扩股、发行股票。（2）债务性融资是指融资结束后增加了企业负债的融资，如向银行或非银行金融机构借款、发行企业债券、融资租赁等12、。第3条 融资方式有以下几种。（1）投资资本筹资。（2）发行股票筹资。（3）发行债券筹资。（4）长期借款、租赁融资。（5）混合性资金筹集。第4条 融资管理的原则如下。（1）风险适度原则。（2）以低成本融资为导向原则。（3）长远利益与当前利益兼顾原则。第5条 本制度适用于集团企业和控股企业所属项目的融资管理。第6条 权责划分。（1）财务管理部是实施项目融资管理的职能部门，其主要职责包括以下几项。完善集团企业融资管理制度。企业项目融资活动的策划、论证与监管。审核下属控股企业重要项目融资活动并提出意见。对集团企业及控股企业的项目融资活动进行动态的跟踪管理。（2）项目开发部负责项目融资业务的执行和反馈13、。（3）总经理负责所有项目融资活动的审批。（4）董事会负责重要项目融资活动的审批。（5）财务管理部审计人员负责对融资活动进行定期和不定期的审计。第2章 项目融资计划管理第7条 项目开发部负责制订年度项目融资计划，融资计划的内容包括融资方式、融资额度、融资原因等。第8条 财务管理部对项目开发部拟订的项目融资计划进行财务审核，从风险控制的角度分析融资计划的可行性。第9条 工程总监和财务总监对融资计划进行审核，提出修改意见，由项目开发部和财务管理部进行完善。第10条 总经理对项目融资方案进行审批，并根据融资的重要程度决定是否交董事会审议。第11条 董事会对重大项目融资活动进行审议，作出最终决策。第114、2条 审批按权限划分如下。（1）总经理办公会对融资额度在 万元以下的融资项目具有最终审批权。（2）董事会对融资额度在 万元以上的融资项目具有最终审批权。第13条 融资活动审核和审批原则如下。（1）符合国家产业政策以及集团公司的长期发展规划。（2）经济效益良好。（3）法律手续完善。（4）上报资料齐全、真实、可靠。（5）与企业融资能力相适应。第14条 对于重大项目融资活动，可以邀请外部专业机构进行风险论证，具体组织活动由财务管理部负责。第3章 制定“融资执行方案”第15条 项目开发部负责编制融资执行方案，融资执行方案应包括以下资料。（1）融资款项的用途及用款项目背景情况。（2）用款与还款计划。（315、）融资数量与债权人。（4）担保方式与内容。（5）用款项目经济性与还款能力分析。（6）其他需要说明的事项。第16条 财务部对项目开发部制定的融资执行方案进行论证。论证可以分为内部论证和外部论证两种形式。论证的主要内容如下。（1）组织审查基本情况。（2）对方案的疑点、风险隐患提出质询。（3）评价方案执行人的资格及能力，并提出建议。第17条 财务部将融资执行方案报财务总监进行审核，财务总监主要从融资风险防范的角度进行审核，分析本次融资活动的潜在风险，并提出降低风险的意见。第18条 财务总监将融资执行方案报总经理进行审批，由总经理出示意见。融资金额在 万元以下的项目，由总经理进行最终审批；融资金额在 16、万元以上的项目，报董事会论证和决议。第4章 融资过程管理第19条 项目融资过程管理实行融资、资金运用和监管相结合的原则。第20条 融资活动指定融资活动执行人，做到责、权、利相对等，确保融资执行方案按计划实施。第21条 融资活动执行人应定期将资金运用状况向财务管理部和财务总监做书面汇报。第22条 控股企业的项目融资情况和融资资金运用状况应按月送达集团企业财务管理部备案。第23条 财务管理部对控股企业的融资活动进行跟踪检查，帮助解决各种实际问题，协调各方面的关系。第24条 财务管理部审计人员视情况定期或不定期对集团企业职能部门和控股企业进行专项检查及审计。对违反本制度进行项目融资的行为和融资管理混17、乱的单位与责任人，提出处理意见或建议，报经企业领导批准后执行。第5章 融资效果评价第25条 财务管理部对项目融资活动的效果进行评价。第26条 对融资执行方案因决策失误或审查、把关不严而造成经济损失的，应追究相关责任人的责任。第27条 对融资资金因管理不善或用人不当致使资产流失、严重亏损或造成其他严重后果的，要追究相关责任人的责任。第28条 对融资活动的主管领导、负责人或其他工作人员违反本规定、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等造成严重损失的，要追究相关人员的行政及法律责任。第6章 附则第29条 本制度由财务部制定，财务部保留对本制度的解释权和修订权。第30条 本制度经总经理审核通过后发布执行。1118、8 财务部文书范本与表单设计1181 企业盈利能力分析报告企业盈利能力分析报告本公司自20 年开始，加大内部自主创新力度的同时强化了外部投资的竞争力，在减少对对外投资的前提下仍取得可观的投资收益。为准确把握公司的盈利能力，为公司的未来发展提供数据支持，特对公司的盈利能力作出如下分析。一、盈利能力基本情况本公司20 年的营业利润率为 %，资产报酬率为 %，净资产收益率为 %，成本费用利润率 %。公司实际投入到自身经营业务的资产为 万元，经营资产的收益率为 %，而对外投资的收益率为 %。公司近三年的营业利润率如下表所示。公司营业利润率明细表时间20 年20 年20 年营业利润率（%）二、内部经营资19、产盈利能力的分析本公司20 年内部经营资产的盈利能力为 %，与20 年的 %相比变化不大。三、对外长期投资盈利能力的分析20 年对外投资业务的盈利能力为 %，与20 年的 %相比有较大幅度的提高，提高了 个百分点。四、对外投资盈利能力的分析尽管对外投资收益有较大幅度的下降，但对外投资总额的下降幅度更大。相对来看，本期对外投资的盈利能力有较大幅度的提高。近三年公司对外投资收益率增长的情况如下表所示。公司对外投资收益率明细表时间20 年20 年20 年对外投资额（万元）对外投资收益率（%）五、内外部资产盈利能力比较从公司内外部资产的盈利情况来看，对外投资的收益率大于内部资产收益率，内部经营资产收益20、率又大于企业实际贷款利率，这说明对外投资的盈利能力是令人满意的。六、资本收益率情况20 年净资产收益率为 %，与20 年的 %、20 年的 %相比增长缓慢，具体如下表所示。公司净资产收益率明细表时间20 年20 年20 年净资产收益率（%）七、资本收益率变化原因分析公司20 年净资产收益率比20 年提高的主要原因为：20 年净利润为 万元，与20 年的 万元相比有较大增长，增长了 %；20 年所有者权益为 万元，与20 年的 万元相比有所增长，增长了 %；净利润增长速度快于所有者权益的增长速度，致使净资产收益率提高。八、资产报酬率情况公司20 年总资产报酬率为 %，与20 年的 %相比变化不大21、，具体如下表所示。公司总资产报酬率明细表时间20 年20 年20 年总资产报酬率（%）九、资产报酬率变化原因分析20 年总资产报酬率比20 年提高的主要原因是：20 年息税前收益为 万元，与20 年的 万元相比有较大增长，增长了 %；20 年平均总资产为 万元，与20 年的 万元相比有较大增长，增长了 %；息税前收益增长速度快于平均总资产的增长速度，致使总资产报酬率提高。十、成本费用利润率变化情况分析20 年成本费用利润率为 %，与20 年的 %相比变化不大；20 年期间费用投入的经济效益为 %，与20 年的 %相比有所提高，提高了 个百分点。十一、资本收益率变化原因分析20 年净资产收益率比22、20 年提高的主要原因是：20 年净利润为 万元，与20 年的 万元相比有较大增长，增长了 %；20 年所有者权益为 万元，与20 年的 万元相比有所增长，增长了 %；净利润增长速度快于所有者权益的增长速度，致使净资产收益率提高。1182 财务费用预算表编号： 单位：万元项目本年度预算上年度实际差异情况说明内容摘要贷款本金计息期间利率金额一、利息支出1短期借款利息2长期借款利息3应付票据利息二、汇兑损失三、手续费四、现金折扣五、其他财务费用合计编制说明本表按财务费用构成分项填列，其中“内容摘要”按存贷款原因、用途填列1183 应收账龄分析表制表人： 日期： 年 月 日月份销售额累计销售额未收账款应收票据累计票据未贴现金额兑现金额累计金额退票金额坏账金额1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月具体分析内容分析人员财务部经理