1、房地产开发公司工程项目设计工作管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1 范围本制度规定了对设计工作的管理要求。本制度适用于对所有工程项目的设计管理工作。2 总则为了规范对项目设计工作的有效控制，发挥公司的技术监控职能，使公司开发项目设计管理实现节约资金、高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资的产品质量和高性价比，且满足房地产消费市场的需求，制定本制度。3 职责分工3.1 建设工程招投标工作领导小组是公司各项工程招标、比价的最高权力机构，负责对公司各项工程涉及招标、比价2、结果的最终审核，领导公司各项工程涉及招标、比价工作的开展。3.2 工程部3.2.1 负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作；3.2.2 负责组织规划与设计方案的评审，提出各阶段评审报告；3.2.3 协助经营部办理项目规划设计方案的申报；3.2.4 与委托设计单位的沟通和协调；3.3 经营部3.3.1 参与项目前期设计全过程的策划和研发工作，提出对项目设计的合理化意见；3.3.2 负责办理项目规划设计方案的审批工作；3.3.3 负责按照项目规划设计成果进行工程概算。3.3.4 参与规划与设计方案的评审。3.4 营销策划部3.4.1 负责客户市场的调研，配合工程部为项目的前期设计工作提供参考依3、据；3.4.2 参与规划与设计方案的评审。4 工作程序4.1 公司项目设计阶段划分4.1.1 项目设计阶段划分为：概念设计阶段、委托规划设计阶段和委托环境设计阶段。4.1.2 委托设计包括：4.1.2.1 规划设计；4.1.2.2 扩初设计；4.1.2.3 施工图设计。4.2 概念设计控制4.2.1 经营部负责在公司获取开发土地使用权（招牌挂出让信息）后，根据项目前期可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析，报告建设工程招投标工作领导小组。4.2.2 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上，依据规划要点，寻找“土地价值最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是：经营部负责牵头，结合营4、销策划部，拟订几个不同的产品方案和开发方案，并测算出不同方案的土地价值，价值最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下，一种产品方案对应着几种开发方案，而只有一种开发方案在单位时间内能产生最大的效益，是这一产品方案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是“最佳方案”。4.2.3 营销策划部负责对项目所在区域客户及潜在客户市场开展调研工作。根据调研情况结果对工程部提出市场或客户对产品设计的具体要求，为项目设计工作提出可靠地参考依据。 工程部根据经营部、营销策划部所提供建议及“规划要点”进行概念性设计研究。概念性设计研究的要点包括：4.2.4.1 项目核心开发理念；4.2.45、.2 项目销售主体定位； 项目整体风格定位；4 项目建筑、景观、园林主题思想； 配套设施规划； “规划要点”的分解等。4.2.5 概念性设计研究后，工程管理部应形成23个概念性方案。概念性设计方案包括：4.2.5.1 项目的整体风格说明（要与城市风格、自然景观、人文景观相融合）；4.2.5.2 总体规划效果图；4.2.5.3 单体建筑效果图；4.2.5.4 景观园林效果图；4.2.5.5 方案的设计参数、设计标准，设备和结构造型、功能和使用价值等。4.2.6 概念性设计方案完成后，工程部应报请建设工程招投标工作领导小组审批。4.3 委托规划设计4.3.1 概念性设计方案经建设工程招投标工作领导6、小组审核通过后，工程部根据选定的概念设计方案，编制委托单位规划设计任务书和建筑方案设计任务书并联合经营部开展规划设计招标工作。招标工作结束后，对中标单位进行规划和建筑设计委托工作，工程部向委托设计单位提供概念性设计方案的资料，作为设计单位设计的依据，并签署委托设计合同。 委托设计过程中工程部应严格执行概念性设计方案、规划设计任务书和建筑方案设计任务书中确定的设计思想和要求。4.3.3 委托规划设计方案、扩初设计方案、施工图设计方案的评审和确认执行按照工程部管理制度中建设工程竣工图管理办法。因项目原因，工程部认为不需要初步设计阶段的，应书面说明理由。 方案设计评审的要点包括：4.3.4.1 建筑7、风格的选择；4.3.4.2 不同建筑的具体位置；4.3.4.3 园林风格的选择；4.3.4.4 各类户型的比例；4.3.4.5 每种户型的面积、设计方案；4.3.4.6 建筑平面设计方案；.7 外立面设计方案等。 各阶段方案设计结束后，建设工程招投标工作领导小组组织工程部、经营部、营销策划部相关部门对设计方案进行讨论和评审，提出对各阶段设计方案的修改意见，直至最终方案通过。 各阶段方案设计评审要点4.3.6.1 概念设计 技术经济指标； 景观利用； 规划分区； 道路结构； 建筑高度； 创新点。4.3.6.2 方案设计 技术经济指标； 规划结构：景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、8、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度； 户型平面：朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋 面形式； 建筑立面：立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备 隐蔽、建筑色彩。4.3.6.3 扩初设计 扩初及施工图须符合国家设计深度要求； 结构方案：结构选型、基础选型、结构布置。4.3.6.4 施工图设计施工图设计评审要点见本制度关于对设计工作的评审及管理中涉及对施工图设计阶段的描述。设计管理中的施工图设计。4.3.6.5 环境设计 环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布置、绿量控制； 公共设施规划：灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置9、标识布置、背景音乐布置、绿量控制； 场地设计：地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品布置； 道路设计：地面材料、路牙设计； 绿化设计：视线分析、树种分区。4.3.7 各部门评审的内容和重点包括：4.3.7.1 营销策划部从市场发展趋势、市场需求、客户需求、其他项目成败因素等角度进行评审；4.3.7.2 工程部从设计和施工技术、进度、造价控制等技术方面进行专业评审； 4.3.7.3 公司项目成本管理小组从成本角度进行评审；4.3.7.4 经营部从项目设计是否符合预算要求，材料是否易于采购、采购的成本（包括采购价格和采购费用）角度进行评审；4.3.7.5 评审应邀请有关规划、建筑专家参加，征询10、专家的意见。4.4 委托环境设计的控制参照以上规程执行。5 对设计工作的评审及管理5.1 对设计工作的评审及管理过程中的职责分配5.1.1 工程部负责设计评审程序的组织和实施； 5.1.2 工程部提出施工方面的意见； 营销策划中心提出市场定位方面的意见，确定市场和客户的需求；5.1.4 经营部负责提出成本控制方面的意见； 建设工程招投标工作领导小组负责对最终对设计方案的确认。5.2 对设计图纸审核的工作程序5.2.1 初步设计阶段：由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。511、.2.2 技术设计阶段：.1 技术设计是在初步设计基础上方案设计的具体化。所以，对技术设计图纸的审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，是否符合设计大纲所提的要求。5.2.2.2 由于工程项目要求的质量与其所支出的投资是呈正相关的，所以，各专业工程师在初步设计及技术设计阶段审核方案或图纸时，需要同时审核相应的概算文件。只有既符合预定的质量要求，而投资费用又在控制限额内时，设计才能得以通过。5.2.2.3 技术设计阶段的审核由工程部根据施工图评审项目记录表（附录二）的内容进行，并填写和保持记录。5.2.3 施工图设计阶段施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、12、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。5.2.3.1 建筑施工图。简称“建施”。主要应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。例如，建筑外立面是否符合整体风格，施工难易程度如何，有没有更好的方案；主力户型，非主力户型的比例，在小区的位置是否合理；每一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议；每一户型各方间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离。”卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进；装饰材料规格与户型设计尺寸的13、匹配性；对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价；外窗面积、材质是否满足采光、隔单要求；厨房与餐厅的布置是否合理，中、西厨房是否分开，是否便于排风；错层、复式的高度、安全性评价；屋顶保温、隔热层设计的合理性评价。5.2.3.2 结构施工图。简称“结施”。主要应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图中的平面尺寸，室间尺寸是否矛盾。例如：结构设计中，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安全性、经济性评价。5.2.3.3 给排水施工图。简称“水施”。主要应审核水处理工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。例如：自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。5.2.3.4 电气施工图。简称“电施”。14、主要应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与其它专业是否矛盾。例如：配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求；各房间是否有足够的电源插座；电源插座位置、高度是否合理；各房间是否有便于安装装饰灯的接线盒，接线盒的位置、高度是否合理；主卧、起居室、卫生间是否有电话插口和网络终端。5.2.3.5 园林设计施工图。主要应审核各种软、硬质景观及选材是否满足要求。例如：道路设计是否合理，是否符合规划控制要求；环境设计、是否便于施工；绿化面积是否符合规划控制要求；树（草）种的成本；有没有更好的方案。5.3 对总平图的审核5.3.1 是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及面积界限、建筑红线、建筑15、层数及高度、立面造型及与所在地区的环境协调等。5.3.2 工程建设对象本身是否符合法定的技术标准，如对安全、防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。5.3.3 有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤气、交通道路、通讯等专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。5.4 对设计工作的一般性管理要求 在设计委托合同签署后，为更好地监督设计单位履行合同，确保设计质量，按时完成设计，工程部负责建立并实施与委托设计单位良好的沟通渠道。 工程部甲方代表每周二次定期与设计负责人保持联系，了解设计进度和需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。16、 当设计内容有变更，如业主提出新的设计要求时，需要补充协议时，工程部应与设计单位及时签署。 如果设计单位无法按合同完成，工程部长师要及时将情况反馈给公司主管领导。 设计期间，工程部要及时、准确地记录双方往来的内容，记录是双方出现纠纷的原始证据。附录一 规划设计评审报告项目名称规划设计阶段评 审 内 容（本报告可附相关资料）评 审 结 论采 取 的 更 正 措 施参加人员部 门职务参加人员部 门职务附录二 施工图评审项目记录表表一 建筑： 住宅：共页.第页 日期: 审图人 建筑面积M其中：人防面积M二标高M室外地坪标高M层高层数基本开间M基本进深M标准层室比总户数建筑长宽高三维尺寸立面造型：（立17、面造型：是否多样化和适当，与周围环境是否协调统一.）是否符合九五住宅标准坡屋项内空间作卧室（2.1米和1.5米）新建住宅的面积按户型分类：每户住宅使用面积：使用说明有关日照，采光、通风、排风、排油烟、节能、隔声及室内初装修等方面。表一住宅：共4页，第2页 是否符合九五住宅标准设备和实施厨房、卫生间、电气、电讯、电视等设备和设施及住宅预留空调器位置、阳台、信报箱、存车处等的布置安排：安全防卫防火、漏电保护、安全防护装置等：各层平面布局存在什么问题门窗选型上存在的问题单元大门：类型和尺寸。户门：是否采用安全防护门；类型和尺寸；门洞口宽度不小于1米。卧室门：类型和尺寸；门洞口宽度不小于0.9米厨房门18、：类型和尺寸；门洞口宽度不小于0.8米。卫生间门：类型和尺寸。水箱间门：类型和尺寸。电梯间门：类型和尺寸。窗的类型，主要窗尺寸。表一住宅：共4页.第3页 屋面、卫生间、地下室防水要求和材料存在什么问题：外墙面、门窗防渗漏存在什么问题：防潮：排水屋面排水要求和材料存在什么问题：保温隔热保温做法及采用的材料存在什么问题：节能措施，有无问题新材料采用了何种新材料和特殊材料，有无问题： 电梯、水箱电梯数量、厂家，有无问题：水箱数量及选型和安放的位置有无问题管线与土建交叉上水管线的位置、标高、真诚向与土地建有无矛盾：下水管线的位置、标高、真诚向与土建有无矛盾：消防管线及设施的位有无矛盾：置、标高、走向与19、土建有无矛盾暖气管线的位置、标高、走向与土建有无矛盾：煤气管线的位置、标高、走向与土建有无矛盾:表一住宅 ：共4页，第4页 电气、电讯、电视电气、电讯地、电视天线等管线及设施的位置、标高、向与土建有无矛盾；其它问题施工图的几何尺寸、平面位置、标高间否与总平图一致；楼梯间净高是否过小或楼平台梁碰头：图纸是否齐全：（包括选用的标准图册，节点详图与文字说明是否齐全）图面的错、碰、漏等问题：多层住宅是否安装或预留可视对讲系统的电控门；高层住宅是否安装或留可视对讲系统的电控门：表二 建筑：公建及其它：共2页，第1页 期: 审图人： 建筑面积M其中：人防面积M二0标高M室外地评标高层 高层数基本开间M基本20、进深M建筑长宽高三维尺寸立面造型（是否适当，与周围环境是否协调统一等）各层平面布局存在什么问题：门的类型，主要门尺寸：窗的类型，主要窗尺寸：门窗选型上存在的问题：内外装修存在什么问题防水材料及做法存在什么问题表二土建及其它：共2页，第2页 外墙面、门窗防渗漏存在什么问题屋面排水要求和材料存在什么问题保温材料及做法存在什么问题采用的新材料、特殊材料存在什么问题各种功能的房间（包括通道）采用的器具（设备）存在什么问题电梯数量、厂家，有无问题水箱数量、厂家、有无问题水暖卫、煤气、消防、喷淋、通风、空调与土建有无矛盾电气、电讯、电视天线与土建有无矛盾其它问题图纸是否齐全施工图的几何尺寸、平面位置、标高21、等是否与总平面图一致图面上的错、碰、漏等问题表三 建筑：结构：共2页，第1页日期: 审图人：结构形式基础类型地下水位地基土质类别地基承载力基底标高安全等级抗震烈度人防等级拟定开工时间结构层数图纸是否齐全基础工程材料要求主体工程材料要求伸缩缝、沉降缝、抗震缝的做法及要求楼板类型外墙材料节能保温做法隔墙材料重要的结构尺寸及存在的问题（垫层、底板、墙板、柱、梁、电梯井、轴线等）结构设计方面存在的问题表三共2页，第2页 结构工程的特点及对施工的要求重要部位的配筋情况有无问题洞有无加筋构造处理有无问题抗震处理有无问题有无防止温度裂缝的措施焊接工程要求地梁、图梁的标高、截筋及砼等级有无问题梁垫的做法及设计22、要求设计对墙体接筋的要求承重独立砖柱的截面尺寸防潮层位置预留洞、预埋件、大样图和采用标准构配件图的型号是否准确结构图建图的平面尺寸及标高是否一致水暖、煤气对结构工程的要求及存在的问题电气对结构工程的要求及存在的问题其它问题：（屋盖有无保温层，基槽回填灰土要，大空间灵活分隔，等等）表四 建筑：给水 日期： 审图人：给水图纸是否齐全给水系统管材与零配件的选择管道防腐要求给水加压与水箱位置入楼水表位置与做法阀门及控制仪表的选择有无节水、节能措施防结露保温要求消防消防系统管材及附件的选择消防栓的规格与设置消防栓箱产品及规格消防水箱规格与设置消防泵及泵房的设置特殊消防灭火装置及说明无采暖房间的保温要求图23、纸经消防部门批准日期备注表五 建筑：排水 日期: 审图人:卫生设备型号坐便器小便器洗涤器拖布池冲洗设备卫生设备布局是否合理污水排放系统坡向坡度问题管道安装及规格 （mm）管道出口处理雨水管道排泄方式管道敷设防腐及回填土要求管道托吊支座安装及结露要求检查口、清扫口设置是否合理管材品种规格及联接要求明装托吊管、立支管的防腐要求备注表六 建筑：电气 日期： 审图人: 建筑面积电压等级负荷估算多、高层住宅住户的常用电器负荷低压照明暗材料选型明电气照明装置、开关、插座的安装，标高及布置是否符合规范电度表位置的选择安装高层配电柜、电鎏互感器及电缆母线选择的是否符合规范多层低压引入线是否采用型截面不小于3524、mm2铜线高层低压引入线电缆导线是否符合规范高层力和光是否互投水箱安装控制方式存在的问题泵房电动机与降压起动器是否配套防雷、避雷针及材料选择是否符合规范各种接地装置的霎地电阴值及材料和安装方式熔断器，接触器，热继电器，自动开关及磁力起动器选择是否合理兀接箱是否符合电览管理处的管理原则照明表箱位置是否符合规范要求其它问题表七 建筑：电话、电视天线 日期： 审图人:建筑面积层数户数高层是否每个楼门首层有总组线箱，尺寸及标高为多少多层是否在其中一个楼门首层有总组线箱，尺寸及标高为多少进楼干管是否符合规范总组线箱至各分箱之间管径是否符合规范层与层之间立管管径？每户是否留有电话出线器，标高多少？每栋楼电25、话出线口共多少个备注：天线系统预埋管是否符合分支分配的要求天线前端基础是否有接地点天线系统是否有前端箱，分线箱，尺寸多少？天线系统前端箱，分线箱内是否接入220V电源区域性天线系统楼与楼之间采用何种连接形式天线系统每户出线端口标高？楼内共有多少个天线端口备注：表八 建筑：电梯 日期： 审图人: 电梯类型电梯吨位开工日期电梯台数层/站井道结构形式现浇预制层高有无预埋铁件井道宽大井道深大小小机房牛腿形式门口高度底坑深度机房高度门洞高门洞宽有无隔断墙吊钩承重轿厢尺寸大门尺寸大 小小非电梯用设备管线处理意见电源位置钢梁及支承要求项目位置尺寸长宽厚（高）纵向间隔位置横向间隔位置预埋铁主轨道副轨道厅门用预26、留洞层显示呼 梯机房底板是否按甲方提供的井道图设计表九 建筑：室外工程（一）： 日期： 审图人： 图纸是否齐全设计单位小区道路工程（包括干道、支道及甬路）路面宽度、坡度是否合适道路拐弯半径是否合适路面厚度及做法是否妥当路基做法是否妥当道路与建筑物的标高是否合适道路与各种管道交叉有无矛盾其它问题广场工程广场排水坡度是否妥当广场面层厚度及做法是否妥当广场基层做法是否妥当广场下各种管道敷设有无矛盾其它问题表九 建筑：室外工程（二）： 日期： 审图人： 图纸是否齐全设计单位小区电力、电讯、电视外线及路灯工程：安排是否合理：管线交叉有无矛盾：小区绿化工程：绿化布局是否合理：小品布置是否适当：表九 建筑：室外工程（三）： 日期： 审图人：图纸是否齐全设计单位外管线工程（上水、消防、雨水、污水、热力、煤气）管道与建筑物间距是否合理相邻管道间的间距管道交叉处在高程上有无矛盾管道交叉处的处理是否合理管道的方程、坡度、坡面是否正确管道和现状管线联接处高程是否合适管道和拟建管线管道的平面图，纵断图是否一致管材、管件的选用是否合理管道防腐、保温的作法是否正确管道附件的安装位置、方法是否正确管道的试压标准为何界值化粪池的型号、位置是否恰当有何其它问题注：一种类型的管道填一张表