1、公司小区大厦工程部岗位职责及管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一章 工程部机构设置及岗位职责-P3一、工程部职责-P3二、工程部组织机构图-P3三、各岗位职责-P4(一) 工程部经理/主管岗位职责-P4(二) 工程主管/值班工程师岗位职责-P5(三) 强电主管岗位职责-P5(四) 运行班长及运行维保员岗位职责-P6(五) 弱电主管岗位职责-P6(六) 弱电（领班）工岗位职责-P7(七) 暖通主管岗位职责-P8(八) 暖通（领班）工岗位职责-P8(九) 锅炉房运行工岗位职责-P9(十) 维修主管岗位职2、责-P9(十一) 维修（领班）及维修员岗位职责-P10(十二) 装修主管岗位职责-P10(十三) 内勤（文员兼库管）岗位职责-P11第二章 工程部管理制度-P11第一节 基础管理制度-P11一、客户报修处理程序-P11二、紧急事故处理程序-P13（一）停电的处理程序-P14（二）水浸事件处理程序-P15（三）电梯困人的处理程序-P17（四）火灾应急处理程序-P19三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度-P23四、设备运行报告制度-P24五、 能源管理条例-P26六、工程设备档案管理规定-P27七、设备综合管理标准作业规程-P28八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度-P30九、工具管理标准3、作业规程 -P31十、 工程部钥匙管理制度- -P33十一、 外包项目招标和监督制度-P34第二节、 设备运行管理制度-P34一、安全运行管理制度-P34二、安全用电管理制度-P37三、临时用电管理制度-P39四、给排水管理制度-P39五、值班运行及交接班制度-P40（一）安全运行管理制度-P40（二）、供配电运行作业标准管理规程-P41（三）、柴油发电机运行管理标准作业规程 -P43（四）、中央空调运行管理标准作业规程 -P45（五）、电梯运行管理标准作业规程-P46（六）、弱电系统维修标准作业规程 -P47（七）、公共设施安装/维修标准作业规程-P49（八）、住户家庭安装/维修标准作业规程4、-P52（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 -P56（十）、二次供水管理标准作业规程 -P58六、设备操作、保养及巡查制度-P59（一）、值班管理标准作业规程 -P59（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程-P60（三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程-P61（四）、柴油发电机操作标准作业规程-P63（五）、柴油发电机维修保养标准作业规程 -P65（六）、电梯故障维修标准作业规程-P67（七）、电梯困人救援标准作业规程 -P68（八）、电梯日常维修保养标准作业规程-P69（九）、给排水设备设施操作标准作业规程 -P72（十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程-P73（十一）、5、中央空调操作标准作业规程 -P75（十二）、中央空调维修保养标准作业规程 -P76第一章 工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责 工程部是实施小区（大厦）工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下：2 负责小区（大厦）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。3 负责小区（大厦）公共设施、设备的维修保养。4 负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。5 6、负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。6 负责小区（大厦）委外维修工程发包及监管工作二、 工程部组织机构图1. 组织架构工程部经理工程主管暖通工程师（主管）空调维修技师 一 人弱电工程师（主管）维修工程师（主管）高配工程师（主管）冷冻机值班工程师（主管） 前台（仓管）维修（领班）工配电（领班）工冷冻机暖通（领班）工空调维修技师 一 人弱电（领班）工三、 各岗位职责(一) 工程部经理/主管岗位职责 直接上级：管理处经理、物管中心经理、中心总监 直接下级：工程主管/各专业领班 工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是：1、在项目经理的领导下，贯彻7、执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。负责本部门工作安排及管理工作。2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。做好节约能源工作。5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作；8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核9、组织收集、编制8、各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。10、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。11、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。12、完成执行项目经理安排的其它工作（二）工程主管/值班工程师岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：工程部各专业领班/维保员工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排，协助工程部经理工作。主要职责：1、 协助工程部经理处理工程部事务。2、 负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工作，提出整改意见。3、 对客户二次装修方案提供所属专业意见, 安排及监察施工进展。4、 安排9、承包商执行外判维修工程，提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排，及对其工程进行监察及验收。5、 制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。6、 检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。7、 安排技师和维修人员日常维修工作。8、 制定巡查和维修保养计划，并监督执行。9、 制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。10、 紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理，负责组织调度现场抢险和抢修工作。11、 完成上级安排的其他工作。（三）强电主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：运行（领班）工强电主管在直接上10、级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。职责如下：1、对各级设备运行、维护、记录的督导，应急事故处理及组织，节能降耗执行、各级运行资料的归档、审查，各级水电表参数的掌握及抄数，各级配电设施的保养2、负责各设备系统的日常运行、维护保养；掌握设备运行状况，发现异常及时处理3、负责各运行设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作4、起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施5、组织在中央空调运行结束，晚间进行对空调及各项设备的巡查及监控6、编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用7、负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作8、制定重点设备部位的点检表，并亲11、自执行检查9、负责与相关业务主管部门进行联系10、负责能耗管理工作，控制运行成本11、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度12、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程13、执行其它上级交代的任务(四)运行班长及运行维保员岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、强电主管直接下级：无运行班长在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的各类供配电设施的运行、保养和维修。1、 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常安全运行。2、 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立12、即上报，防止隐患酿成大故障。3、 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。4、 严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。5、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何责任事故及安全事故。6、 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。7、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。8、 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审13、阅。9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。10、 执行强电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。11、 服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。12、 执行其它上级交代的任务。（五）弱电主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：弱电（领班）工弱电主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、保养和维修。职责如下：1、负责消防弱电系统、消防联动系统、智能监控系统、背景音乐系统、智能音响及智能夜景系统、音乐喷泉及广场电子屏系统、BA智能系统、OA智能办公系统的运行、维保。214、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。负责工作区域内所有的弱电设备及网络布线系统的正常运行，并对发生的事故及时做出判断，指导各领班并组织专业人员进行及时维修，保证设备的完好。3、负责落实设备操作安全规程，确保各种设备正常运行。4、督促领班和每位员工作好交接班工作、认真准确填写工作报表。5、负责并督促员工做好各类会议的音响、灯光配合工作，保证会议顺利进行。6、负责同市政配套等上级主管部门的工作联系，并及时反馈给工程部经理7、负责各弱电设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作8、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度9、服从公司总的服务15、理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程10、执行其它上级交代的任务（六）弱电（领班）工岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：无弱电领班在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有弱电系统的运行、保养和维修。职责如下：1、 负责在弱电主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，背景音响及音乐喷泉系统，消防报警系统、市政配套系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管。2、 负责在公司调度中心的统一安排下按照报修流程和入户维修制度进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作。3、 负责小区消控机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备的检16、查和验收工作。4、 负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作。5、 负责在弱电主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录。6、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。7、 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。8、 负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度。9、 负责本组员工的日常管理、考核。10、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。11、 负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施。12、 执行弱电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天17、反馈及重大事件和及时汇报制度。13、 服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。14、 执行其它上级交代的任务。（七）暖通主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：暖通（领班）工暖通主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下：1、负责大厦暖通设备的安全运行及管理2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、检查管理工作3、负责指导、管理暖通设备的维修及改造工作4、负责暖通设备运行维护人员的技术指导和培训管理工作5、负责暖通设备运行维护等规章、规程执行情况的督促检查工作6、负责商场及写字间业主装修中关于暖通设备18、的施工图纸的审核及施工监督管理和验收工作7、负责暖通设备运行维护中的突发事件事故的技术处理工作8、负责公司新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作9、负责对委外的主机维保及水处理维保进行全程跟踪，确保委外扫合同约定进行10、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度11、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程12、执行其它上级交代的任务（八）暖通（领班）工岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管直接下级：无暖通（领班）工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下：1、 空调工应19、持证上岗，熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标，能熟练操作空调系统设备2、 在暖通主管的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作3、 根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度4、 开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作5、 定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理6、 按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养7、 定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。8、 处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释9、 配合各委外班组工作并进行监督跟踪10、 配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项11、 坚守岗位20、，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。12、 积极处理业主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。13、 完成上级交办的其它任务。（九）锅炉房运行工岗位职责直接上级：空调维修技师、工程主管、工程部经理直接下级：无1、负责锅炉供热系统的运行管理和维护保养工作，保证系统正常运行。2、 按规定填写各类记录表格，并定期交资料员存档。3、 遵守安全运行制度、维修保养规程和各类管理制度。4、 严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。5、 坚守工作岗位，任何时候都不得无人值班或私自离岗，值班时间内不做与本岗位无关的事。6、 按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、21、工具。7、 每班至少排污一次，并认真做好水质处理和水质分析工作。8、 勤检查，勤调节，保持锅炉燃烧情况的稳定，做好节能工作。9、 完成上级交办的其它任务。（十）维修主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管直接下级：维保（领班）员、万能工维修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服务维修。职责如下：1、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。2、负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。3、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采22、取有效措施改进服务。4、 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协作工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。5、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。6、 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任。7、 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格，并配合仓管进行定期盘点，月盘点及较对各材料数量。8、 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，工具设备、设施巡检表。9、 在部门经理的指导下具体负 责小区内改建23、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作。10、 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高。11、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。12、 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议。13、 负责有偿服务的流程的管理、审核及监督。14、 执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度。15、 服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。16、 执行其它上级交代的任务。 （十一）维修（领班）及维修员岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、维修主管直接下24、级：无维修领班/万能工在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共维修和有偿服务维修。职责如下：1、执行公司制定的设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员2、 按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录3、 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故4、 接到设备故障抢修通知，要在第一时间里赶赴故障现场，合力进行抢修5、 做到按时接单、及时处理、尽快返回反馈及定时汇总归档6、 维修如遇重大维修须主管及时到位指导7、 如出现维修人员不够完成工作可及时报主管及时协调其它部分进行配合8、 执行维修主管的统筹工作意图，25、常务事件逐级反馈，执行每天反馈及重大事件和及时汇报制度9、 服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行10、 执行其它上级交代的任务（十二）装修主管岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管、暖通主管直接下级：维保（领班）员、万能工装修主管在直接上级的领导下，负责小区（大厦）的所有公共区域的装修改造、土木结构及业主装修的管理工作。职责如下：1、作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。2、对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。3、对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方26、案及要求供业主参考。4、负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。5、负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。6、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度。7、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程。8、执行其它上级交代的任务。（十三）内勤（文员兼库管）岗位职责直接上级：工程部经理、工程主管直接下级：无1 负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档和统一管理工作。2 负责设备台帐、设备卡片管理。3 负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的整理。4 负责工程部二级库房帐务管理和物资发放。5 负责27、管理一般工具发放，通用工具借用和保管。6 负责接听电话、维修单的接收及跟单检查汇报工作。7 负责部门文件资料的打印、校核、复印和传真工作。8 在工程部经理指导下，负责制定相关工作年、季、月工作计划，整理会议纪 要。9 负责部门考勤统计工作，根据公司制度，每月统计部门员工的考勤情况。第二章 工程部管理制度第一节 基础管理制度一、客户报修处理程序 若客户室内设施出现故障需要维修时，客户可以打电话通知客户服务部。客户服务部接到客户电话后，应将客户名称、地点、维修内容和维修时间详细填写在维修（收费）单上，并及时送到工程部。若属于客户室内和室外临近区域出现停电、水和有焦糊味这些紧急情况时，客户服务部应立28、即用电话通知工程部。工程部得知发生紧急情况时，按紧急事故处理程序，处理突发事故。 当工程内勤接到维修（收费）单后,应先将收单时间、单号和维修内容登记在维修单记录簿上，随后交给对应维修人员。非办公时间的维修工作由工程部值班人员负责，当班所做的维修应在当日值班日志上记录，过后由工程内勤补发维修单。 工程部维修人员接到维修（收费）单后，在维修单记录簿上签收。 根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。 到达客户门前后应先敲门或按门铃，客户许可后方能进入室内。 当判定维修项目属有偿维修时，根据用户手册上的收费标准向客户报维修价格。 客户同意维修，则将收费金额添在维修单对应29、位置上；客户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交客户签名。 因材料不足暂不能维修的，应向客户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修（收费）单上。 因客户自购设备故障无法维修的，应详细向客户说明原因，由客户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修（收费）单上交客户签名。 根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。 故障修复后，客户验收合格，维修人员在维修（收费）单上填写维修结果，请客户签名确认。维修人员在完成的维修单上签名并将维修单第四联留客户。维修人员清理现场后才可离开。 维修人员将完成的维修（收费）单（共三联）交工程部工程主管复核签名后，工程部30、内勤将维修单录入电脑，并填写维修单记录簿，连同维修单第二联定期归入维修档案。 工程内勤将维修（收费）单第三联返给客户服务部告之维修结果，以便于客户服务部回访客户。若有客户不满意的情况，客户服务部马上电话通知工程部，工程值班主管会同客户服务部处理客户投诉，安排补救措施，确属人为因素的应追究维修员的责任。 工程内勤于每月26日前，将有偿维修费用汇总表连同对应的维修（收费）单第一联，上报财务部。 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的维修（收费）单，检查维修质量。 附：维修流程图客户或其他部门 回访 报修客户服务部 检查质量 已完成维修单 告之维修结果 电话或维修单工程部工程主管工程部内勤 说明未完31、 登记后 成原因 派工维修人员 监督执行 未完成维修单 备料工程部库房虚线为需要到现场看活定料途径 携带四联维修单、工具及材料入户维修二、紧急事故处理程序紧急事故是指：小区（大厦）停电，水浸，电梯困人，煤气泄漏，发生火情，和工伤事故。当发生上述情况，工程部所有员工必须服从上级指派，参与处理紧急事故。依据不同紧急事故，分别采取处理措施，程序如下:（一）停电的处理程序1 目的对停电作出及时适当的反应，减少可能造成的损失和影响。2 适用范围适用于小区（大厦）临时停电。3 职责工程部负责设备的保护和恢复供电的工作；其他部门各司其职，维护小区（大厦）秩序，减少可能造成的不利影响。4 处理程序（1） 如发32、生突然停电，工程部应立即查看配电房双电源指示灯情况，立即供电部门联系，问题原因是否出在户外供电网络，如是，则等待市网恢复供电。若问题出在本小区(大厦)供配电系统，工程主管和所有在岗工程人员迅速查找故障所在供电支路，停掉该支路，恢复其他部位供电。同时将情况汇报给执行总经理。（2） 根据情况通知客户服务部，客户服务部决定是否通知客户和以何种方式通知客户，工程部同时做好恢复供电的所有准备。（3） 用紧急照明，保证各主要公共地方及通道的照明。（4） 客户服务部应尽快派员工到小区（大厦）中主要电梯厅、出入口及公共场所维持秩序，并通知保安部采取必要措施，把住所有出口，严防有人制造混乱、混水摸鱼或进行偷盗。33、（5） 如有人被困于电梯中，电梯工或保安应立即进行解救，并由监控中心通过对讲系统做好被困人员的安抚工作。（6） 如事先接通知将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前10分钟提前将电梯停在小区（大厦）避难层。（7） 保安部消防中心通过小区（大厦）消防应急广播向客户发出通知，并提前10分钟派人到达各主要电梯厅维持秩序，防止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困。（8） 处理期间应耐心接待客户的问询，并向客户做好解释和疏导工作。（二）水浸事件处理程序1. 目的及时有效地处理各种水浸事件，确保安全。2. 适用范围适用于各种水浸事件的处理。3. 职责公司全体员工均有义务发现问题及时解决。4.34、处理程序(1) 员工巡楼时或在岗位上如发现物业范围内水浸，应立即将情况报告工程值班主管，同时尽快采用就近的防水器材，保护好受浸楼层主要设施及电梯槽口，以免电梯受损。(2) 工程值班主管接报告后应第一时间到现场查看情况，查明原因后应视情况决定是否马上通知有关部门(如工程部、行政部、保安部、客户服务部等)负责人，说明有关出事地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展排查、抢险工作。(3) 组织当值人员采取有效措施，拦截和疏导或吸取积水，防止水浸漫延，减少水浸所致的损失。(4) 其措施包括： 将电梯升高离开受浸的范围； 在水漫延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸漫延到其他楼层； 用布、沙包或其他材料35、塞住漏洞； 疏通排水地漏、排水渠； 开启排水泵： 用吸水机吸水； 其他一切经济有效的措施。(5) 设法查明浸水之来源，并采取有效措施加以截断。 如水浸来自大厦机管设施的损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位 的供水泵。 如水浸来自小区（大厦）外，应当在小区（大厦）各低于水位的出入口堵上沙袋，挡住进水处。 水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往小区（大厦）的人口 封闭，并用排水泵将大厦内的积水抽排出小区（大厦）外。(6) 水源中断后应尽快通知清洁人员清吸积水，清理现场环境；通知工程部修复受损的设施，尽快恢复小区（大厦）的整洁外貌和正常使用。(7) 事故处理过程中应设法维持好小区（36、大厦）内的秩序，并耐心做好向客户的安慰解释工作， 尽量为客户解决因水浸所带来的实际困难，并注意维持好小区（大厦）和公司的形象，对自己不清楚的情况不要随便作答。(8) 如有客户房内受浸，应尽快通知有关客户回小区（大厦）处理房间内财物。(9) 如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在小区（大厦）各主要出入口设置告示，通知客人；如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标识或警告牌(如房屋维修、电梯维修及清洗打腊等)。(10)常见水浸事故的针对性处理措施。在发生以下情况时，除采取上述一切措施外，还应采取以下应急措施，以防止事态扩大。 小区（大厦）的供水管道发生破裂，应尽快找到能够控制破裂部位的前37、端阀门。 小区（大厦）的喷淋头受损喷水时，应当尽快关闭该区域的前端信号阀门及前端泄水阀门，将地面积水引导到卫生间、茶水间的排水地漏排出。如水势太大，地漏无法及时排出时，则可将水从就近走火梯(步梯)排到街外，或从就近的走火梯将水排到大厦外平台。 如空调管道、设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放水桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽口和客户房间。 在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关水节门，并把有关部位积水吸干，然后才可以对喷淋头进行操作。水浸事件处理流程图发生水浸事故采用就近防水设施保护电梯槽口报告当值主管报告并组织抢险查明水源并截断清理现场修复受损设施1 将电梯升高离开受浸的范围238、 在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层3 用布、沙包或其他材料塞住漏洞4 疏通排水地漏、排水渠5 开启排水泵6 用吸水机吸水7 其他一切经济有效的措施（三）电梯困人的处理程序（1）目的即时解救被困人员。（2）适用范围用于电梯困人的解救。 （3）职责一般情况下由电梯工负责解救，特殊情况下由接受过急救培训的保安（领班）员负责解救。 （4）处理程序 1消防监控中心接到电梯应急电话或巡查发现电梯故障有人被困，立即报告当值主管和部门经理，同时报告工程部。 2. 消防监控中心尽快通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被围者联系，做好解释安慰工作。3. 消防监控中心通过电梯控制39、屏确定电梯停顿的所在楼层，迅速通知解救，由电梯工负责实施解救，保安员跟进配合。如在非办公时间电梯工不能立即赶回，应由保安员负责解救，用最快的时间将被困人员救出。4. 客户服务部或保安领班应派人到电梯故障所在楼层，协助向解救出来的客人表示歉意并做好安慰工作。5. 消防监控中心值班人员应在“电梯故障情况记录表”上记录好发现或接报的时间、救援人员到场时间、被困人员获得解围的时间、电梯恢复正常运作的时间和事件处理经过。6. 保安部和工程部填写“突发事件总结报告表”并送交品检部 。电梯困人的处理流程图总控制中心接报报告当值主管和客服部门、工程部及保安通过系统观察梯内情况，做好安慰工作确定电梯停靠楼层，通40、知解救现场人员向被困人员致谦并表示慰问及善后处理总控制中心做好相关记录相关部门填写 故障报告表（四）火灾应急处理程序（1）目的在发生火灾时迅速作出及时、有效的反应，保护生命、财产安全，把损失降到最低。（2）适用范围适用于发生火灾时的应急处理。（3）职责1、 消防中心启动设备灭火或报警。2、 保安部快速组织灭火战斗队投入灭火抢险。3、 工程部保证设备的安全及切断电源。4、 其他部门负责疏散人员、维护秩序，保证安全。（4）工作程序1、火情报警任何人在大厦内发现焦味、烟火、不正常热度等火情，都有责任及时报警。其火情报警按以下办法处理：（a） 发现火情打小区（大厦）内消防电话。一定要讲情起火具体地点、41、燃烧何物、火势大小，以及报警人姓名、身份、所有部门和部位。（b） 如有可能应先灭火，然后报消防中心，并保护好现场；如火势较大，情况不允许，应立即打碎墙上的报警装置报警，同时用就近的轻便灭火器进行自救灭火。（c） 发现火情时绝对不能高喊“着火了”，以免引起恐慌，应迅速报告小区（大厦）消控中心，由消防负责人决定处理方式。2、火情确认（a） 消防中心接到报警器报警或电话报警后，应立即通知保安主管携带万能钥匙赶到现场，同时保安消防员应携带对讲机赶到现场，确认火情是否存在，同时应携带近处可取的轻便灭火器，作好灭火准备。（b） 确认火情时应注意：不要草率开门，先试一下门体，如温度不高可开门查看；如温度较高42、，已可确认内有火情。此时如房间内有客人，应先设法救人；如没有人，应做好灭火准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。3、火情通报（a） 火情确认以后，消防中心应立即报告相关人员，另一人携带对讲机、应急 灯赶到现场协助现场指挥人员工作。（b） 报告人员的顺序如下：保安部、工程部、副总经理或总经理或值班经理、客户服务部及其他部门。4、领导指挥机构发生火灾时应迅速组成领导小组，负责组织指挥灭火自救工作。小组成员由总经理、值班经理、保安主管、工程经理、行政主管和客户服务经理等组成，其主要任务如下：（a） 组织指挥救火。根据火情，决定是否向市消防局“119”报警。（b） 根据火势，决定是否关闭送风机组43、或回风机组，是否切断电源和气源。（c） 根据火情决定是否发布疏散命令。5、义务消防队行动火情确认后，迅速通知大厦义务消防队。义务消防队队员接到通知后应立即到指定地点集合待命，其行动内容如下：（a） 义务消防队负责人向队员简单介绍火情，分配任务。（b） 队员推消防车或其他灭火器材，乘消防电梯赶赴火灾现场，在着火层的下一层下电梯。（c） 迅速派两名队员沿疏散楼梯小心上楼，观察情况，如认为安全，可使用消防电梯将灭火器材送到出事楼层，然后将消防电梯送回一层，供消防队员和其他人使用。（d） 迅速组织队员按救火程序实施灭火，并将工作进展情况随时报指挥部。6、各部门应采取的相应行动（a）保安部行动：保安部主44、管携带对讲机、迅速到消防中心，接受救险总指挥部的指令。消防人员及办公室人员除一人留守外，其余人员均携带手电筒、对讲机，迅速赶到现场。保安领班带领保安员维持秩序，控制大厦大门，阻止外人进入大厦，以防不测。（b）工程部行动：工程部经理迅速到消防中心接受指令。工程部各岗位员工坚守工作岗位，作好各种工作准备。其余主管和员工立即赶到现场，按指令救火。（c）客户服务部行动；部门经理赶到消防中心接受指令。管理员带万能钥匙赶到现场，做好疏散人员的准备。服务中心留一人值班，并向救险总指挥部报告失火楼层客人人数。（d）其他部门行动：接通知后，各部门留足岗位人员后，其余人员在岗待命。积极、有条不紊地整理帐目、文件、45、资料等，该上锁的锁好，能随身携带的准备好疏散。7、必要时的客人疏散根据火情决定是否需要全面疏散客人，疏散命令由总指挥下达。具体实施办法如下：（a）消防控制中心负责用消防广播逐层通知：先通知着火层上面一层，其次是火层下面一层，第三是着火层以上逐层。广播通知时千万不得将紧急广播同时打开。（b）客户服务部经理负责组织管理人员引导客户疏散。（c）保安部主管负责组织人员将疏散下来的客人安排在安全地点。8、与专业消防队配合如果已向消防局119台报警，各部门应密切配合专业消防队行动。具体办法如下：（a）各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应原地待命，等候指示。（b）保安部：负责维持好门前秩序，46、根据情况疏导门前车辆，以便消防队顺利到位。（c）行政部：应派人到门前引导消防队到出事现场。（d）工程部：派人到门前，在消防队到场后，介绍消防水源和消防系统情况，并视情况或按总指挥的命令决定断电。（e）专业消防队到场后，现场指挥要将指挥权交出，并主动介绍火灾情况，根据其要求协助做好疏散和扑救工作。9、善后处理工作（a）全面疏散后，各部门要清点自己的人员，看是否全部撤出危险区域。客户服务部要清点客户，防止遗漏。（b）行政部视情况与自来水公司、医院等单位联系。（c）工程部在火灾扑灭后，应及时关闭自动喷淋阀门，更换损坏的喷头或其他消防设备，并使所有的 消防设施恢复正常。（d）保安部负责保护现场，并重新47、配备轻便灭火器。10、实施中的注意事项（a）当火情由小区（大厦）自己组织力量可以扑救时，勿须惊动消防机关。（b）总指挥部设在消控中心，总指挥由总经理或值班经理担任，所有命令由其下达。（c）火情发生后，所有对讲机应处于待命状态，当总指挥呼叫时，要用简明的语言准确报告情况。（d）客户服务部、保安部在实施疏散计划时，要将客户按一路纵队排列从放火梯疏散，绝对不要等电梯。电梯只供消防队员使用。要防止不知火情危险的客人再回到他们的房间，疏散中不能停留、堵塞通道。（e）客户服务部工作人员负责指导、检查疏散情况，检查内容包括：桌下等地是否有未听到疏散通知的人；是否留有行动不便的客人；是否留有未熄灭和未关闭的灯48、；主要出入口是否关闭。三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度（一）目的及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作计划， 根据计划有条不紊地开展各项工作，加快工作进程 （二）适用范围 工程部全体员工 （三）职责 1、 工程部领班及各维保运行人员每天须向主和进行口头汇报，主要体现在交接班时间2、 工程部各主管必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按工程部周工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实 3、 工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理 4、 工程部年度工作报告由工程部经理负责编写 （四）内容 天反馈主要内容:49、当天所发生有事故及处理事项，交接班运行及维修细节、应注意事项，当天工作完成情况，各运行维保人员值班表现及明天工作计划执行发排及备用材料备品情况、上级交代的其它任务完成情况。周报告的主要内容 ：本周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间，本周客户服务通知单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率，下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等 月报告的主要内容：1、人员变动情况 ，2、本系统各设备设施的运行情况 ，3、本月维修（收费）单的数量、故障原因、维修结果及完成率 ，4、零配件的更换及使用情况，库存50、情况 ，操作规程是否存在改善意见 ，维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因，5、人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性 6、能源的使用情况 7、特别事故 8、是否有明显须改进的工程事项 9、整体意见 年报告应包含的内容： 1、在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性 2、制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到 3、设备设施运行方案之改进意见 4、设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法 5、重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划 6、环保节能管理计划 7、人员管理、服务态度、服务标准方面的改进 （ 五）51、需提交报告的人员工程部经理、工程主管、领班、内勤和各专业主管。 （六） 报告送达处和送达时间所有工作报告由内勤或物业前台汇总后统一存档备查，报送时间根椐各管理处现状规定相应时间。四、设备运行报告制度（一）目的 规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行 （二）适用范围 适用于工程部全体人员 （三）职责 1、各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录2、各专业主管检查记录情况，发现问题及时组织解决3、专业主管不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理 （四）内容：1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班 所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间52、 所辖设备设施除正常操作外的调整 所辖设备设施发生故障或停台检修 零部件更新、代换、或加工修理 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向 运行人员请假、换班、加班、倒休等 执行维修保养计划时，发现设备设施存在重大故障隐患 重要零部件的更换、代替或加工修理 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明 维修人员请假、加班、倒休等 2、各系统领班，在下列情况下必须书面报告本专业主管 重点设备设施除正常操作外的调整 变更运行方式 主要设备设施发生故障或停台检修 系统故障或正常检修 零部件更新、改造、或加工修理 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假53、等 须与外专业或外部门、外单位联系 3、专业主管在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理 重点设备设施发生故障或停台检修 因正常检修必须停止系统正常运行而影响用户使用 应急抢修及正常检修后的维修总结 系统运行方式改变 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修 设备零部件的更新、代换或加工维修 系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工 人员调度及专业重大组织结构调整 所属人员请假、换班、倒休、加班 对外部门、外单位联系、协调 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等 维修保养计划及工作计划的变更或调整 每周工作小结及月度工作报告 4、越级汇报 除以上各项外，所54、有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，必须立即向上級人員汇报，不能及时联系到上级人员时，可以越级汇报 如遇恶意越级汇报或诋毁上级，按警告、记过、直接开除并按相应程度进行处罚及罚款，报公司后执行 如遇拉帮结派，不服从领导及上级，工程部经理可召集工程例会讨论后，直接开除并针对相应程度进行处罚，报公司后执行五、 能源管理条例为保障能源供应，控制能源消耗，减少能源浪费，特制定本条例。（一） 本条例中能源概念包括：天燃气、电、热水、冷冻水，因部分地区是缺水城市，所以自来水也列入其中。（二） 楼宇自动控制系统（BA）功能之一是节约能源，所以要确保该系统正常运行，使之定时55、开关盘管风机和新风机组，准确地控制出风温度。工程主管应通过日运行计划，指导弱电主管根据季节变化，及时调整自动开关机时间和温度设定，以降低能耗。（三） 锅炉房、冷冻机房值班员，要根据室外温度变化，调整空调用热水、冷冻水出水温度，以降低能耗。（四） 工程部所属新风机房和竖井，必须做到人走灯灭。（五） 对职工餐厅、快餐厅、咖啡厅、美容美发厅、桑拿房以及需要营业用水的其它租户，安装自来水表计量收费，加大宣传力度，增强客户节约用水意识。（六） 职工洗浴间，淋浴采用脚踏水阀，以控制生活用水。（七） 工程部要经常巡视、检查、维修各种阀门、水嘴和马桶水箱节门，减少跑、冒、滴、漏。（八） 使设备、设施经常保持良56、好机能和状态。（九） 更新耗能大的设备。一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能省多少钱，而不是重考虑买设备花多少钱、应重结算时盈亏，而不是初次投入成本。（十） 保持建筑物完好，防止不必要的渗漏。常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源极大浪费，只要保持外墙完好或加以统一管理单元用户开窗工作，减少冷或热能损失。（十一） 确保保温层完好。冷冻水管、热水管如保温不好、将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。冷冻水管露出还会形成冷凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，成不必要的损失。另外，合理的选择热水度，将生活热水控制60至65，也有利于保温，从而节约能源57、。（十二） 准时抄表，监视能源消耗。有些漏水情况，如水池漏水，炉内漏水、空调机盘漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常。（十三） 尽可能让机器满负荷工作。教育员工及用户，在电器设备上节能，如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。,这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下是绝对不经济的。（十四） 采用先进的技能管理设备。如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能源回收装置等。六、工程设备档案管理规定（一）目的加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料 （二）58、范围工程部所辖设备设施档案 （三）职责1、档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作2、工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3、工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况 （四）设备台账 1、本设备台账，包括小区所有设备，存放于工程部。 2、内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的小区设备与机房编码办法）。 3、使用U盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。 （五）设备档案1、主要设备（大中型设备）应建立设备档59、案 2、设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等 3、设备档案应使用U记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储 （六）设备大中修计划 1、工程部应建立设备大中修计划 2、设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等 3、设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间 4、设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证小区（大厦）设备的完60、好率和使用寿命 （七）维修记录 1、设备大中修应在填写设备维修保养记录的同时填写设备档案，设备维修保养记录应与设备保养计划、设备档案相对应 2、设备维修保养记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等 3、设备维修保养记录由部门经理审核签字 （八）监视测量器具 1、建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能 2、监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注 3、监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检 （九）其他资料的管理 1、设备图纸、使用说明61、书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内 2、设备档案应装订成册进行保管 3、上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命 七、设备综合管理标准作业规程（一）目的 从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善（二）适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作 （三）职责1、工程部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作2、公司行政人事部负责各类设备档案的管理工作3、公司物业管理部负责各物管处工程部的技术支持 （四）内容1、设备档案的建立要求1、工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台账，并在建档后62、的3个工作日内将台账移交综合部、公司行政人事部存档2、工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：3、所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；4、“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号 5、所有设备应按单机单如或功能系统建立设备卡6、设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录7、设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由公司办公室保存。管理处保存复印件 2、设备的日常操作、运行、维修保养管理详见：工63、程部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。 3、设备的购置管理1、设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置2、设备购置应遵循满足服务提供需要的原则3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求6、采购设备应遵循采购管理标准作业规程的相关规定进行采购7、采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理8、经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。 4、设备状64、态标识 1、工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修等3、正常运行中的设备应挂运行牌4、标识的方式方法：设备状态用标识牌进行标识，标识 牌用300mm150mm3mm（长宽厚）白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；5、设备状态标识牌应在设备状态确定 后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；6、设备状态改变，标识应随之改变。5、设备的停用和封存 1、发现下列情况之一，设备应予停用或封存：2、多余设备，含服务提供有再需要的设备；3、设备功能已不能满足提供服务需要的设备4、停用或封存的设备应采用适当65、措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏5、工程部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性6、设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任批准后实施。 6、设备的报废 1、无修复价值的设备应予报废2、报废设备应由物业管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管人员、设备运行人员、物业管理部经理、物业管理部技术主管、管理处主任、特长专家等3、工程主管应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施4、需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识5、报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识6、工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部66、一份。八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度为了控制工程材料消耗，降低维修成本，特制定本制度。（一） 制定采购计划1 根据库存量和工程维修需要，每月末、每年末由工程部内勤文员编制月、年度物资申购计划单，注明所需物资名称、规格型号、数量、及需用日期，经工程部经理签字后上报到采购部。2 因紧急抢修所需的计划外零件、耗材，根据情况单独提出紧急采购申请，注明所需物资名称、规格、数量及需用时间、估计购买价格等，经工程部经理签字后上报到采购部。3 本部门所需的非常物资，必须单独提出，并注明所需物资名称、规格、数量及需用时间、估计购买价格等。并参与询价。（二） 验收与入库1 库管员及有关负责人接到采购员到67、货通知后，应做好验收准备。2 库管员配合采购员验收到货的物料用品，如发现数量、质量有问题，应督促采购员应马上同供应商联系进行处理解决。3 对发票（合同）与到货实物的品名、规格、数量、金额是否一致。4 验收无误入库后，库管员、采购员、部门参与验收人等在货物验收单上确认签字。货物验收单为一式四联，存根联留存库管员处，作账联交财务部入账，其余二联分别由采购员及部门参与验收人保管。5 及时办理清账手续，对经验收审核无误的发票到财务部办理付款。（三） 领用制度1 建立库存台帐，库管员详细记录每一笔入库单和出库情况，必须做到帐物相 符，日清月结，并依据财务部要求，上报有关数据。2 入库单和领料单是重要的原68、始凭证，必须依据财务有关规定保存好。3 领用零件、耗材，均需要添写领料单，注明品名、规格、数量、用途、维修 单编号，经工程部经理签字批准后，库管员才能发放。4 库管员要掌握库存情况，制定合理的最高、最低库存量，既要保障维修用料，又要尽可能降低库存量，减少资金占用。采 购 程 序 示 意 图物品使用部门仓 库验收部门采购部门通知验收入库领用申请入库单采采购 购补收 送货（附发票）申仓货请申凭供应商请证财务部门付款 采购申请九、工具管理标准作业规程 （一）目的规范工程部工具管理工作，确保工程部工具完整及各项性能完好 （二）适用范围适用于物业管理公司所属各管理处工程部的工具管理 （三）职责1、工程部69、主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购2、工程部领班具体负责工具管理。3、管理处仓管员负责工具的簿记盘点工作 （四）内容1、工程部工具年度采购计划的制定 每年的12月15日之前，由工程部主管组织各领班（负责人）一起制定下一年度工程部工具年度采购计划并上报公司审批 工程部工具年度采购计划应包括如下内容：所需工具的名称、型号及规程、数量、产地；预计费用；购买时间；用途 工程部主管每月20号对公用工具进行检查，对于缺少的或个为损坏的，将责令领班负责尽快补齐 对于换下来的公用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报70、废处理 对于公用工具中的计量器具工安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新申购 工程部通讯用对讲机管理按警用器械管理标准作业规程相关条款执行 管理处仓管员每月30号应将保管的工具进行一次盘点并簿记在仓管员保管工具登记表上，对于需要补充的工具应建议工程部主管尽快申购 工程部主管每月5号之前根据仓管员的建议及工程部工具年度采购计划表填写工具申购单并上报公司。对于计划中未列出的工具，工程部主管应尽快补充至计划并上报公司审批 2、工程部的工具分类 一类是个人使用工具，另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由领班（负责人）领用并负责保管。管理处仓管员对所领用71、工具记录在工具领用登记表内 个人使用工具和分部门公用工具（便携带的）由领班统一填写领料单，经工程部主管批准后，由领班到仓库领取并负责暂保管。领班必须将所所领工具簿记在领班保管工具登记表内，并由工程部主管签名确认 3、个人使用工具管理 工程部员工正式上岗时，由员工填写领料单经工程部主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。管理处仓管员应对员工所领工具簿记在工具领用登记表内 个人使用工具使用注意事项：不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；用后擦拭干净工具 4、工具使用管理及72、注意事项 工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途 工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部领班必须将员工退还的个人使用工具簿记在领班保管工具登记表内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管以作以旧换新用的工具 工程部主管每月18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐 对于换下来的个人使用工73、具每半由管理处仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报废处理 5、公用工具管理 员工借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在领班处借用；工程部以外的部门供借用公用工具须经工程部主管批准后方可借用。领班必须将借用工具登记在工具借用登记表上 公用工具使用注意事项：大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养（对各转动部位加注润滑油；调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时1/2则应更换；检查启动电容，如变形，膨胀或开裂则应列换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理74、位置；清洁外表，必要时涂上防锈油；拧紧所有紧固螺栓 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途 公用工具如丢失或人为损坏，则应则借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（500元以下）经工程部主管确认，管理处主任批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由领班填写报废工具登记表经工程部主管批准后上报公司审批 领班工作调迁、辞工或被解雇，由工程部主管会同管理处仓管员一起对领班所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究领班的责任 十、 工程部钥匙管理制度1、 工程部备用钥匙存放在楼宇自动控制室内，并由运行当班人员依工程部钥匙管理制度保管。2、 备用钥匙仅做为应急使用，不做75、为日常维修及开门使用。并只限相关专业或工程部管理人员使用，无关人员不得使用，值班人员有权拒绝其他人使用。3、 备用钥匙箱内应张贴钥匙明细表，并能体现最新状态（不能有过期不能用的钥匙）。所有钥匙要定位编号存放，并按钥匙编号定位挂放，严禁乱挂乱放。4、 动用备用钥匙需经工程部经理批准，在钥匙领用登记表内登记，用毕立即归还。5、 各专业员工在工作中对所管辖的机房钥匙要进行妥善保管、存放，严格执行钥匙的交接制度。如因交接不清，则由当班人自行承担。6、 发现有不能正常使用的钥匙，应查明原因，并及时上报主管领导。7、 工程部设备机房属重点部位，员工在岗时不许私自将钥匙转借他人。违者将严肃查处。8、 各机房76、门锁不能随便更换，如门锁损坏需要更换时，要经工程部经理同意，到安保部办理相应手续后才能更换，并把备用钥匙交办公室，由办公室转交配电室备存。9、 钥匙一旦丢失，应立即向部门领导报告，不允许丢失后不报，私自补配钥匙。十一、 外包项目招标和监督制度对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的保养和定期试验；对某些专业性较强的项目，如小区（大厦）玻璃幕外墙清洗、储水池清洗、锅炉除碱；对某些较大的工程维修项目，经管理公司批准，须将项目外判给承包商作业，在外包项目招标和实施过程中，遵循如下原则：(一) 外包项目一律采用公开招标，至少有三家承包商参与竟标，择优选定。(二) 严格审查承77、包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的承包商，均不具备竟标资格。(三) 在选定承包商过程中，先由工程主管根据承包商的竟标书编写工程报价分析表，经工程部经理审批提出最佳承包商人选建议，最后报管理公司批准。(四) 承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经工程部经理审批后，方准许入场。(五) 工程值班主管负责协调、监督承包商的工作，做好承包商的到场作业记录。(六) 承包商进场作业期间，必须遵守大厦的各项管理规定。(七) 督促承包商严格按照国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。(八) 承包商用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商任何用料的变更78、，须事先经该工程主管签字认可，否则按违反合同处理。(九) 承包商因故需变更施工图纸和施工工艺，必须提出书面报告，经该系统工程师签认并报工程部经理批准后，方允许实施。(十) 承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该系统工程师检查核对，然后双方参与项目验收并填写报告书，经工程部经理和项目经理批准后，方可通知财务结算。第二节、 设备运行管理制度一、 安全运行管理制度（一）目的贯彻安全生产方针，做好劳动保护，促使工程部员工必须按照安全生产的要求从事生产活动，确保辖区内无重大安全责任事故。（二）适用范围 本大厦内工程部的生产与活动的安全管理。（三）职责工程部经理及各专业主管，负责安全工作的贯彻、培训、79、实施和监督执行。（四）管理规定1 维修部分（1） 电工 电工工作前应穿戴绝缘防护用品，并保证使用工具的绝缘性能良好。在进行低压线路和设备检修作业时，必须停电，并在明显处悬挂标识牌。在进行线路检修作业时，应在各供电回路的隔离开关上悬挂明显的标识牌。严格按电气维修工作操作规程中的操作步骤进行作业，尽量避免带电作业；如不能避免，则不准用湿手或戴湿手套触摸电气设备。严禁在交接班时进行倒闸操作和事故处理。电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，如发现有人触电，应立即切断电源。（2）水暖工。 应在确定设备低压电气开关部分处在断开位置后再进行设备维保工作。 检修设备时，要防止水渗入设备而烧坏电机。 进行维80、修工作时，应在被检修设备上悬挂“暂停使用” 或“正在检修”的标牌。 进行电、气焊工作时应穿好工作服，防止烫伤，确保工作场所周围无易燃、可燃物品，并备有手提灭火器。 电、气焊工作结束后或暂时离开现场前，应关闭电焊机及氧气、乙炔瓶阀，检查并确保工作场所无火灾隐患。 （3）电梯工。 在井道施工时：使用经过批准的开锁装置或钥匙；确定工作是否需要电力，如果不需要应将主电源开关断开，锁定并挂牌标识；不允许两人以上在一个单独井道里同时工作；完成工作后，在确认所有员工、工具及设备已离开井道之前，不允许将电梯恢复到正常运行状态。 在轿顶工作时：确定工作是否需要电力，如果不需要应将主电源开关断开，锁定并挂牌；保证81、电梯必须在检修状态下运行；如存在坠落危险，必须采取坠落保护，包括戴安全帽、使用护栏等；在移动的轿顶工作时，不准穿戴可能被钩住或缠住的任何物品，不准在口袋内携带工具。 在底坑中工作：主电源开关必须被挂牌锁闭在断开的位置上；在底坑人口处必须放置一个适当的警告标记来指明里面有人在作业。 在机房工作：机房内禁止带人火种，防火器材应齐备；机房内必须保持干净，不得有油和杂物；所有电接触点、断路器和电阀接头，必须加以保护以防止电击。 电梯运行时：防止有水渗入电梯或机房，如有水渗入必须立即停止使用电梯，井查明原因，采取措施切断水源。 2办公室 （1）工程部各类文件资料分类存放在档案柜中，下班后及时上锁。 （282、）未经许可，不允许资料员以外的人员擅自使用电脑，防止文件的丢失和损坏。 （3）节假日等法定休息日，非工作人员不得在办公区域逗留。 （4）办公室内禁止吸烟，如有违反者予以处罚。 （5）凡借阅的资料不允许带出公司，不允许私自复印，借阅时间最长不超过半个月，惜阅资料必须办理相应登记手续。 3设备间（层） （1）设备间钥匙实行集中管理，由工程部资料员统一负责，借用时需办理登记手续。 （2）各专业组负责保持管辖区设备房于净、整洁、无可燃物堆放，禁止吸烟，以防火灾隐患。 （3）设备房实行责任包干制，未经专业主管许可不允许到非专业设备房内逗留。（五）安全责任制度 1工程部经理安全职责 （1）部门经理是工程部83、安全生产的第一责任人，对部门的劳动保护和安全生产负全面领导责任。 （2）审定、颁发本部门各项安全生产责任制和安全生产管理制度。 （3）主持召开安全生产例会。 （4）审批安全技术措施计划。 （5）带头执行各项安全制度，并督促检查本部门安全制度的执行情况，发现问题及时纠正，杜绝各种隐患。 2专业主管安全职责 （1）专业主管是安全生产的直接责任人，对安全生产负有直接领导责任。 （2）协助部门经理贯彻国家劳动安全法规、法令及行业规范、技术标准，确保生产安全。（3）监督、检查、落实安全生产的各项环节，必须保证符合行业规章制度。 （4）根据安全特点，制订本专业事故的应急处理程序及应变措施，定期进行安全检查84、，发现事故隐患及时整改。 （5）负责组织、开展本专业安全生产的培训工作，确保所管辖的员工懂得安全生产知识，遵守安全管理制度，会处理安全事故。 3领班安全职责 （1）认真执行各项安全规章制度，落实各项安全措施，对班组的安全生产负责。（2） 经常教育和检查本组员工在工作时的操作规范和安全防护措施，保证作 业安全。（3） 指导本组员进行安全操作，并随时纠正其违章作业。（4） 如遇到伤亡事故应立即进行抢救，并报告部门领导，做好现场保护工作，参加调查，积极分析原因，提出改进办法。二、 安全用电管理制度为了保证正常供电，安全用电，特制定本规定。1. 配备合格的电气工作人员电气工作人员应具备以下条件：热爱本85、职工作，认真负责；有一定的文化，具备必要的电气知识，熟悉电业安全工作流程，经业务部门考核并取得电工执照；身体健康、无妨碍工作的疾病，如颠痫、色盲、口齿不清等。为了提高电工队伍素质，主管部门应把安全技术培训工作做为一个重要的管理内容，制订培训制度、培训计划，有组织、有计划的开展培训，通过培训使电工能达到三熟三能。三熟：熟悉设备和系统的基本原理；熟悉操作和事故处理；熟悉本岗的操作规程和制度。三能：能正确分析设备运行情况；能及时发现排除故障；能掌握一般维修技能。2配置保安设施为了保证安全供电，变电所和配电室应配备齐全合格的保安工具（验电笔、绝缘靴、绝缘手套、拉杆等）、足够数量的灭火工具和防鼠设施等，86、使安全供电在物质设备上得到保障。3. 执行安全用电管理制度电气工作人员、管理人员应熟知有关电业规程、工作制度和技术措施，并认真执行电业安全工作规程、电力变压器运行规程，制定和执行各工种岗位责任制，交接班制、工作票制度，工作许可制度，工作监护制度，工作间断、转移和终结制度，停电、验电措施等。另外还要重视各种记录册的填写和保存，这是积累数据、总结经验的主要资料。凭借各种记录，从中找出发生事故的原因和规律，从而制定切实可行的防范措施。4. 供电设备的检查与维护供电设备检查的内容包括：设备外观有无改变；绝缘部件有无损坏，绝缘是否良好；冲油设备有无渗油、缺油；仪表是否准确、灵敏；电压是否正常；设备运行参87、数（温升、声响、转数等）是否符合技术要求；机械设备是否安装、连接牢固，是否运转灵活；接地和继电保护装置是否正常等。值班人员要对运行、运转中的电气设备反复检查，发现异常及时调整，发生故障及时排除，并要经常做好除灰、注油等维护工作，保证设备正常使用。5. 电气设备的定期检修与试验为了确保安全，除了要对设备进行日常的维护外，还要按照有关规程、规定的要求进行定期检修。如变电所、配电室等应每季度安排一次清扫、检修。冬季取暖期前应安排全面检修，整个取暖期中，应增加检修次数。夏季多雨季节也应加强日常维护和增加检修次数，避免因潮湿导致绝缘强度降低而发生事故。动力、照明配电箱（盘），要经常进行检修，并要加强管理88、。电动机、移动式电气设备等动力机械设备，要定期检修，检测绝缘强度和接地保护装置。按照规程要求，还要对电气设备和保安工具进行定期试验。电气设备试验主要指变电所高压设备的试验和接地保护的试验，应每年进行一次。保安工具的试验每半年进行一次。试验应由供电局或经供电局认可的试验单位进行，试验结果应符合有关规程的要求。6. 加强安全用电教育和用电指导取缔违章用电，禁止乱拉、乱接线路。如确需增容接线，须报工程部同意后，方可进行。坚持安全检查制度，发现问题及时解决。三、 临时用电管理制度1、 当客户需要接用临时电时，需提出申请报工程部，工程部签署意见，报分管工程部的副总经理批准后，返回工程部具体实施。2、 工89、程部根据上级批示，请客户填写临时用电申请表，应详细填写所用电负荷性质、设备容量、保护方式及参数、临时用电线路图等内容。3、 经工程部经理批准，由强电专业人员确定计量方式，最高用电容量及保护方式，并勘察现场，安排接线及送电工作。4、 临时用电由强电专业派专人每日进行巡视检查，发现违章及超出申请表填写内容的用电，有权停止送电。5、 临时用电可租用大厦的电缆盘、临时配电箱。6、 使用功率大的用电设备用使用自动空气开关/漏电开关控制。7、 如由指定配电箱引出施工照明电源，照明线路应悬挂铺设，使用护套软线，照明灯具应使用防火灯具、白炽灯泡，每只灯泡不宜超过100W，使用碘钨灯照明应注意防漏电、防火。8、90、 所有用电设备电源引用线应时使用橡皮护套绝缘软铜线，使用时防止线路绝缘损坏。9、 临时用电单位应巡视配电箱及工作现场，保证安全用电，同时注意防止电气火灾。10、 如违反上述规定由工程部予以适当处理。必要时停电限期整顿，其后果自负。11、 值班主管负责监督检查上述工作。四、 给排水管理制度(一) 给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，总阀门及分阀门位置。(一) 应定期巡视水泵工作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁。(二) 储水池和高位水箱每三个月必须清洗一次，以保持卫生。(三) 发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭，并即91、时发出通告，立即安排紧急维修。(四) 注意水池保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。(五) 消防用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其它用途。(六) 经常检查排水沟和地漏是否畅通，及时清理雨水蓖子上的垃圾，以防止下雨时发生水浸。(七) 楼宇外墙的共用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。(八) 楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查与维修。(九) 涉及楼宇进户水表以上的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。(十) 楼宇内的分户水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。(十一) 接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户92、有所准备。(十二) 化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。五、 值班运行及交接班制度（一）安全运行管理制度1、目的 提高员工安全服务意识，规范员工施工安全操作，减少事故的发生 2、适用范围 适用于小区（大厦）内全体员工 3、职责 工程部人员须定期检查设施设备的安全性，对存在安全隐患的设施设备必须及时处理，处理时必须注意自身安全，严格按照安全操作规程进行操作。 安管部人员负责监管施工人员安全操作情况 4、内容 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安管部认真做好安全保卫工作。各专业均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况 各岗位值班93、人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报本专业主管工程师、工程部副经理或工程部经理 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、空调工、高压工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备设施检修、工作时，主管(值班工程师)或经理应亲自到场指挥 在进行有危险的设备设施检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备设施。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等 对变配电、锅94、炉、电梯及压力容器，必须按规定时间进行年度检验 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、安全阀等，必须定期送有关单位进行校验 易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制 重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除95、木屑 避雷装置必须在雨季前进行接地测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求 物业内进行电、气焊，必须取得动火施工证 电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络 5、有毒物品的处理 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装交回库房统一处理，以96、保证环境的安全 6、密闭地方的工作规定 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但对可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采用火焰试验 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机强制通风为热力管沟降温、清除有害气体 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全 工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电 （二）、供配电运行作业标准管理规程1、目的 规范供配电设备设施运行管理工作97、，确保供配电设备设施良好运行 2、适用范围 适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理 3、职责 工程部强电主管负责配电设备设施运行的实施情况。 变配电室值班维保员负责供配电设备设施的运行管理 4、巡视监控 变配电室值班维保员对高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱 变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上 巡视内容：变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85度） ； 有无异常响声或气味各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；单相、三相电压是否在额定值的98、10%范围以内，是否超载运行；各种接头是否有过热或烧伤痕迹；防小动物设施是否完好；接地线有无锈蚀或松动；各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管，在领班或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供电设备设施安全操作作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定 5、异常情况处置 触电处置：发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，99、并进行紧急抢救：拉开电源开关、拨去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住将触电者脱离电源；防止触电者在断电后跌倒；如果触电者尚未失去知觉；则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；如果触电者已失去知觉；但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止 配电柜自动空气开关100、跳闸的处置：判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告领班/主管，请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 变配电房发生水浸时的处置：视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干净抹布控拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行6、“市电”停电时 当值变配电室值班维保员应按柴101、油发电机操作标准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟7、变配电室管理 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须工程部强电主管，并在值班人员陪同下方可进入机房 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班维保员保管，值班维保员不得私自配钥匙 8、交接班要求 接班人员应准时来接班 接班人员应102、认真听取交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；机房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 9、工程运行资料 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电设备设施运行日记表内。变配电房组长在每月的十号之前将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年 （三）、柴油发电机运行管理标准103、作业规程 1、目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理 3、职责 工程部经理负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。 当值运行维保员具体负责柴油发电机的运行管理 4、巡视监控 当值管理员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统 巡视监控内容如下：有无异常声响或大的振动；有无异常气味；排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；机油压力冷却水温是否正常；频率偏差是否较大；三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载104、现象；各信号灯指示是否正常；检查蓄电池状况（温度不能超过45摄氏度，用半导体湿度计）；回风是否顺畅；紧固件是否有松动现象；柴油箱油位；消音效果是否理想；每半个月应使备用柴油发电机试运行半小时(15分钟） 5、异常情况处理 对于巡视中发现的不正常情况，当值管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部领班或强电主管，请求支援解决。整改时应遵守柴油发电机维修保养标准作业规程 柴油发电机“飞车”的处置；柴油发电机发生“飞车”现象时，当值运行维保员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；切断气路：用棉105、衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；绝对禁止减少或去掉负载；柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常方正式使用 柴油发电机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 柴油发电机房发生水浸时的处置 ：视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程部经理，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦试、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投106、入正常运行 6、值班注意事项 当值运行维保员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机 对于柴油发电机，当值运行维保员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用 7、柴油发电机机房管理 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部强电主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油107、漆完好、整洁光亮 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活 机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维保员保管，维保员不得私自配钥匙8、交接班要求 接班人员应准时接班 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看 柴油发电机运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在 柴油发电机运行日记表上签名 有下列情况之一者不准交接班 :上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；机房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 9、档案要求 值管理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在 柴油发电机运行日记内，并于每月的3号之前由强电主和108、将上一个月的记录整理成册交由机电维修部存档，保存期为两年 （四）、中央空调运行管理标准作业规程 1、目的 规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理 3、职责 工程部经理负责检查中央空调运行管理的实施情况 工程部暖通主管负责组织实施中央空调的运行管理. 当值运行维保员具体负责中央空调的运行管理 4、巡视监控 当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组,巡视部位包括:中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件 巡视监控的主要内容如下:检查线电压(正常380V，不能超额定值的10%)；检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）109、；检查油压（正常1015kgf/cm2）；检查低压（2.5kgf/cm2）;冷却水进水温度（正常35）；冷却水出水温度（正常40）；冷冻水进水温度（正常1018）；冷冻水出水温度（正常610）；检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；检查冷却塔机风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常时，有无异常噪音或气味 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值支行维保员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题及时详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程 5、异常情况的处置 中央空调发110、生制冷剂泄漏时的处置：立即停止中央空调机，关闭相关的阀门；加强现场通风或用管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；对于不同情况的中毒者采取不同的方法；对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；如中毒者出痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗 ；如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗 ；排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行 中央空调机房发生水浸时的处置：视进水情况关掉中央空调机组，拉111、下总电源开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程部经理，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭，热风吹干、自然通风或更换相关管线等；确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试行；如无异常情况现出则可以投入正常运行 中央空调机发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 6、中央空调机房管理 当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源 非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经工程部暖通主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央112、空调机房 中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品 中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟 中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活 中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维保员保管，当值维保人员不得私自配钥匙 7、交接班要求 接班人员应准时接班 接班人员应认真听取交班人同交代、并查看中央空调运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签名 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不清晰、不完整；中央空调机房不干净；接班人员未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继113、续处理，接班人协助进行 8、档案要求对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、清晰地记录在中央空调运行日记表内，并于每月的3号之前由工程部领班把上一个月的记录整理成册后交工程部存档，保存期为两年 （五）、电梯运行管理标准作业规程 1、目的 规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内电梯的运行管理 3、职责 工程部经理负责检查电梯运行管理工作的实施 工程部弱电主管负责电梯运行管理工作的组织实施。 电梯运行维保员具体负责电梯的运行管理 4、巡视监控 电梯运行维保员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次 巡视监控的主要内容如下：曳引电机有无异常噪音或气114、味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是滞有油污；曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置 ;轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令指示类是否正常；厅门及轿门踏板是否清洁干净；轿厢和对重导靴油盅油量115、是否足够；电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；开关门有异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；补偿链是否有异响；底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；实偿链是否有异响；底坑有无积水或脏物 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题及时如实汇报给工程部弱电主管，在主管组织下会同相关人员协同加以解决，整改时，应严格遵守电梯维修保养标准作业规程 5、异常情况处置 发生火灾的处置 楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导116、乘客迅速离开轿厢 井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火控制火势蔓延 对于上述两种情况，电梯运行维保员应及时通知小区消防中心，按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 6、电梯进水的处置 当底坑内出出少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源 当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关 发生进水时，应迅速阻断漏水源 对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦试、热风吹干（湿度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿117、水消除，各绝缘电阻达以要求并且试运行无异常后，方可投入正式运行 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程处理 7、电梯机房管理 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部弱电主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟 每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活 机房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维保员保管，维保员不得私配钥匙 8、交接班要求 接班人员应准时来接班 接班人员应认真听取交班人118、员交代，并查看电梯运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在电梯运行日记表上签名 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；机房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 9、档案要求对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在电梯运行日记表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后工程部存档，保存期为两年 （六）、弱电系统维修标准作业规程 1、目的 规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修 3、职责 工程部经理负责检查弱电系119、统维修工作的实施情况 工程部弱电主管负责弱电系统维修工作的组织实施。 弱电运行维保员负责弱电系统的维修工作 4、注意事项 维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守住户家庭/维修标准作业规程 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图 5、安全用电操作 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施 确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面忌与金属物件相碰，最好用绝缘板隔起；注意合理放置维修工具以免引起意外 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整 6、基本维修方法 观察法：有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；有无异常的声音；观120、察图象效果 静态测量法：短路电阻测量法；电流测量判断法；电压测量判断法 天线系统维修： 放大器：检查输入、输出插头中否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查输入信号，一般应为90分贝，如相关太大（15分贝以上）则应通知广播站解决；如果输入信号满足要求（90分贝），调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求（104分贝）则应通知广播站拆修放大器 分配器：检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5分贝以上，则应更换分配器 分接盒：检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查121、分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2分贝以上则应更换分接盒 插座：检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2db(分贝）以上，则应列换插座 馈线：检查馈线对地绝缘电阻应大于2M，线间绝缘电阻应大于102M;检查馈线100米内的信号衰减应不超过10db（分贝），否则应应换馈线 7、电话线维修 检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理） 检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线） 检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线 8、楼层防盗对讲机维修 122、室内听不到铃声：检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除 不能对讲：检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；检查室内分机机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；检查室内分机放大电路，重点 不能开楼下大闸门：检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障 主机无电源：检查桥123、式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器 9、可视对讲机维修 无图像、声音、但开锁正常：调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口的图像信号连接线是否接牢，则由应重新接好（烫锡焊接）；如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除 通话无声音：检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；调节音量电124、位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除 10、最后 向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止 一切正常后请住户在维修（收费）单上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据工程部制作维修项目收费标准向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑 维修员回到工程部后，应及时填写好维修（收费）单（内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等），最后签上维修员的姓名以备查询 （七）、公共设施安装125、/维修标准作业规程 1、目的规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作 2、适用范围 适用于物业管理公司所属各管理处工程部的公共设施安装/维修工作 3、职责 工程部经理负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况 工程部领班负责公共设施安装/维修工作的组织实施 工程部公共设施维修员具体负责公司设施安装/维修工作 4、注意事项 公共设施维修员进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守租户家庭安装/维修标准作业规程的入户须知条款 公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交能或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险、请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专126、人看守5、坐厕堵塞疏通 首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅由表明已疏通好；如仍去水慢则按以下方法 如堵塞严重则拆开坐厕疏通：先看整个坐厕地裂疑缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；如果坐厕埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然手才抬开坐厕；反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕6、厨房排水堵塞疏通 用铁线勾出存水弯内的脏物127、 用疏通机疏通排水管 用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞 7、厨房/卫生间查漏 确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位 关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水（可用机械打压） 用铁杆贴着水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管），给水管安装按住户家庭安装/维修标准作业规程 排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉128、箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具 卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则则重新安装好接头，如接头漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞 8、排水排污横管安装 用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层 用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆 铲尽排水污管上的泥土 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管 平整夯实装排水排污横管的基础 排水排污管就位（此时应注意排水排污管应按5%的玻度向排水排污立管） 从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：如是铸铁管接头则应先向接口129、内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水 排水污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时就注意装管部位的用力不能太大 9、做砂浆面层 整理、夯实基础 首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致 水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作 如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥） 如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层保证厚度为130、15mm左右 10、贴地面砖 在房间四周墙面弹好+500mm水平线 基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗后刷水泥浆 11、做灰饼、做标筋 从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔11.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在2030mm 抹找平面：根据标筋高度用1:2或119.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平 规方、弹线、拉线：测131、量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴砖并拉线 铺贴地砖：从房间里面向门口方向铺贴；在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴 勾缝：用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将132、水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面 养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不谁上人 12、坐厕安装 将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物 在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆 在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整好坐厕位置 将坐厕器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥不足的地方应填满 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入810mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度 连接好水箱进水软管 立柱式洗面器安装 ：133、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线 ；将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处 ；按墙上的印记用冲击钻钻10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入10mm膨胀螺栓并拧紧 ；将安放立柱的洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并打抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆13、常规维修项目 每年油漆一次明装排水污管 及时维修好住宅天台门 每两年疏通一次小区内主排水排污管道 公共设施维修员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫134、工作场地的清洁卫生；用塑料纺织袋装走所有砖渣、泥沙，且抹布擦拭干净弄脏的部位 搞完卫生后，公共设施维修员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等 14、最后 如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，公共设施维修员应请住户（如住户在家的话）对安装/维修工作进行验收。公共设施维修员应及时解答住户提出的问题并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方（合理的），公共设施维修员应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在维修（收费）单上签名确认。如住户对此次安装/维修收费有异议，公共设施维修员可根据工程部制作维修135、项目收费规定向住户进行解释，尽量打消住户的误解 公共设施维修员回到工程部后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间等，最后签上公共设施维修员姓名以备查询 对于缺少材料或其他情况需推迟的安装/维修项目需在维修（收费）单中注明原因，且将些单反馈至工程主管。 工程维修部做好安装/维修通知单登记工作 （八）、住户家庭安装/维修标准作业规程1、目的规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内住户家庭的安装/维修工作 3、职责 工程部经理负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况 工程部维修主管负责住户家136、庭安装/维修工作的组织实施。 工程部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作 4、注意事项水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求 水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守物业管理处员工服务管理标准作业规程 电维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部领班或机电维修部主管，请求支援解决 水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解 水电维修员进行住137、户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。 水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外） 水电维修员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问题好，简洁说明事由证得同意后方可进入室内进行安装/维修 水电维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降138、到最低限度，严禁在室内高声喧哗，嘻笑取闹 进入住户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户家庭（视情况而定) 5、家庭维修 日光灯维修：检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；检查日光灯脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至139、故障排除 开关维修：计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；故障全部排除后，换上一个同规格的开关；试验开关应开闭正常 电表维修：计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线140、的正确接法；安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；会同物业部管理员做好新旧电表底数的记录 水咀、闸阀维修：关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下咀或闸阀；拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应漏水 水表维修：关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；拆开关表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表，如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；装回水表，应注141、意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；会同物业部管理员做好新旧水表启用底数的记录 6、煤气热水器维修 开机时不着火：检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成；检查所路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油） 开机时有“嘭”的爆炸声 ：先关闭煤气瓶阀门；用电风筒吹干高压打火线；调整点火间隙；开机时如能听到清脆的142、电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试35次 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物 先导阀门控制的煤气热水器维修：开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物） 7、煤气灶维修 开机不着火：开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清除空气进气门脏物 燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物；清除空气进气门脏物 漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气应拆换点火器总成 坐厕水箱维修： 水箱143、浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮球杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修理浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成 水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞 电热水器维修： 开关跳闸：电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关 ；电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒 8、常用设备维修 抽油烟机维修：检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规程的电容；检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；检查电机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润144、滑油；检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器 空调器的维修：询问住户关于空调的故障情况；检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位关排除，然后再充注制冷剂；观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；用手摸干燥过滤器，正常时应比145、环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；用复合压力表测量空调高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高压为（30时）；低压为0.490.54Mpa，高压为1.171.37MPa;用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除 9、空调器的安装 窗式空调器安装： 在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定 根据空调器的外形尺寸，用4146、040mm的铝角钢制作一个支撑架 根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架 将窗式空调安装在支撑上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高510mm 窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm 用软泡或硬泡绝热材料塞住空调四周空隙并在四周打上玻璃胶 试运转窗式空调器，确认一切正常 分体式空调器的安装： 根据室外机的外形尺寸，用4040mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙250mm为宜） 打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜 室内机组的安装：用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作147、出相应的记号；根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固 室外机组的安装：根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；用膨胀螺栓固定支撑架；把室外机组安装在支撑架上 室外机组的管路连接：嗽叭口连接时，一定要将两管同心对正，然手用手将螺母套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）；管路转变处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且148、不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑料胶带包严 排除空气：用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧气体连接螺母；全部打液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液休阀的堵帽 系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是滞有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止 将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住 试运转：开机试验，过35分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及149、时请示主管退货 10、给水管的安装 根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力。） 安装水管前的准备工作：根据住户家庭安装/维修通知单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）；借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等） 整个给水管路安装只允许一个活接头，并尽量留在接驳进水口处； 给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁 给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量） 冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水150、管应在冷水管面向的左侧 给水管每两米及拐弯处应加管码固定 刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话） 试水时应整个管路没有一处渗漏水 11、结束安装/维修工程 安装/维修工程完成后，水电维修员应有主时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置） 全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于3次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止 确认一切正常后，水电维修员应151、礼貌地请住户在维修(收费）单上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据机电维修部制作维修项目收费规定向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑 水电维修员离开住户家时，就礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解 水电维修员回到工程部后要及时在维修（收费）单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，多面手签上水电维修人员姓名以备日后查询 工程部做好维修（收费）单登记工作 公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维修员做好维修（收费）单的填 写，在备注栏注明位置（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 1、目的 规152、范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理 3、职责 工程部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况 水泵房运行维保人员具体负责给排水设备设施的运行管理 4、巡视监控 水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井 巡视监控内容如下：水泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有无异常气味；电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；机械水153、压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为45kgf/cm2千克力）；水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象 水泵房运行维保人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部水泵房领班或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程 5、给排水设备设施异常情况的处理 主供水管爆裂的处置：立即关154、闭相关连的主供水管上的闸阀；如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房；立即通知物业部及工程部经理。工程部经理联络供水公司进行抢修；物业部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；在工程部运行维保人员或工程部强电主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房运行维保员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌 水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 水泵房发生水浸时的处置：视进水情况关掉机房内运行的设备设施155、并拉下电源开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦试、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；确认湿水已消除、各绝缘电阻符合相关管线等； “市电”停时，水泵房管理员应按柴油发电机操作标准作业规程立即启动柴油发电机，并按柴油发电机运行管理标准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为15分钟6、水泵房管理 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经工程部运行主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房 水泵房内严禁存放有毒、有害物品 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方156、便、显眼处。水泵房内严禁吸烟 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房运行维保人员保管，水泵房运行维保人员不得私自自配钥匙 7、交接班要求 接班人员应准时接班 接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行日记，检查工具物品是否齐全，确认无误后在给排水设备设施运行日记上签名 有下列情况之一者不准交班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；水泵房不干净；接班人未到岗；事故正在处理157、中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 8、水泵房运行数据 水泵房运行维保人员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行、频率）及运行状况完整、规范地记录在给排水设备设施运行日记内，于每月的3日前由水泵房运行领班将上一个月的记录整理成册后交工程部存档，保存期为二年 （十）、二次供水管理标准作业规程 1、目的 规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内水池（箱）的二次供水管理工作3、职责 工程部经理负责定时检查二次供水管理工作的实施情况 水泵房运行维保员具体负责二次供水管理 4、二次供水管理要求 工程部经理158、每月5号之前检查小区每个水池（箱），并将检查情况记录在自已的工作日记上 二次供水管理由水泵房运行维保员专职负责，水泵房运行维保员应持有经卫生防疫站认可的健康证 5、水池（箱）清洗消毒安全注意事项 在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯 抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠 水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气 上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落 6、水池（箱）清洗消毒前的准备工作 准备1:100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液 潜水泵、应159、急照明灯或手电筒 扫把、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套 7、水池（箱）清洗消毒程序 排放水：排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费 ；为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内 清洗消毒：清洗：铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止 。消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1:100的灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液 ；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液 160、。注水：清洗消素工作全部结束后，清理收拾好所工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁 8、取样送检 用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期 水样当天由工程部经理安排人员送至市防疫站进行检测 如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止 9、最后水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池（箱）清洗消毒记录表内，并于每次小区内全部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由水泵房运行维保员把记录整理成册交工程部存档，保存期为两年 六、 设备操作、保养及巡查制度（一）、值班管理标准作业规程161、 1、目的 规范值班管理，确保值班质量 2、适用范围 适用于物业管理公司管理处工程部值班工作 3、职责 工程部主管负责对值班工作的监控 工程部领班负责值班工作的具体安排和检查 工程部值班人员负责按此规程进行值班工作 4、交接班操作 交班人员提前20分钟做好交班准备l 检查设备并确保运行正常；l 搞好值班室和设备房卫生工作l 接班人员提前15分钟到达值班岗位l 接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况；发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；确认无异常情况再回到值班室进行 交接程序l 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆162、听，如有疑问可向交班人提问，直到双方清楚l 接班人查看上班的机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好l 交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认l 交接完毕后所发生的问题由接班人负责l 有下列情况之一不能交接班：上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；l 接班人未到岗，交班人不准下班；接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；在倒闸操作和事故处理过程中；若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人5、值班操作要点 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行接班，坚守岗位，不得串岗 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯163、设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字主可调班6、值班操作要点 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行接班，坚守岗位，不得串岗 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字主可调班7、停送电操作要领 正常情况下的倒闸操作：工程部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用） ；运行组164、接到通知后，一天内完成以 下工作；立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管、主任审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。 物业部接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户； 倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置，做好165、各项相关记录 紧急状态下的倒闸操作：发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；停电后立即通知工程部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；做好各种记录，重大事故应立即报告工程部经理。 8、值班房、设备房卫生管理制度 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作，水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；空调工负责空调机房卫生清洁工作；电梯工负责电166、梯房卫生清洁工作。 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人 工程部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程 1、目的 规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施，确保人身不发生安全及责任事故2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作 3、职责 工程部强电主管/领班负责检查供配电设备设施安全操作安全操作标准作业规程的执行情况 变配电室值班维保员负责供配设备设施的操作 4、安全操作注意事项 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着167、棉工作服、使用绝缘操作杆 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件：有监护人；工作场地空间足够大，光线足够；所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护 5、供配电设备设施操作 配电变压器停电的操作要领：拉开各低压出线开关；拉开低压总开168、关； 拉开配电变压器高压侧开关 自发电停电的操作要领：拉开发电机配电柜总开关；关掉发电机控制电源 配电变压器送电的操作要领：合上配电变压器高压侧开关；合上低压总开关；合上各低压出线开关 自发电送电的操作要领：合上发电机控制电源；合上发电机配电柜总开关 在配电压器上工作前，操作要领如下：拉开高、低压两侧电源；验电，确认无电；两侧分别挂三相短路接地线；高压安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：拉开开关、有明显的开路点；验电，确认无电；挂三相短路接地线；设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；挂上：“有人工作，禁止合闸“标示牌于停电169、开关处；站在绝缘垫上工作 （三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程 1、目的 规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养 3、职责 公司物业管理部技术主管负责审核供配电设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况 工程部主管负责组织制定供配电设备设施维修保养年度计划并组织、监督、实施该计划 值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养 物业部负责向有关用户通知停电的情况。4、供配电设备设施维修保养年度计划的制定 每年的月日前，由工程部主管组织值班维保员一起研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划并上报公司审批 供170、配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：供配电设备设施使用的频度；供配电设备设施运行状况（故障隐患）；合理时间（避开节假日、特殊活动日等） 供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度计划进行 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班维保员负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班维保员负责 5、变压器维修保养 外委维修保养：每年的月份委托供电公司对住宅小区内所有变压171、器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班维保员负责监督进行，并将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内 外部维修保养：每年的4月份、月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养：测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降 时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于是m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；变压器油位处于显示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除172、油枕集泥器中的水和污垢；检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线 （油式变压器） 6、高压开关柜维修保养 每年月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房维保员负责监督进行并记录在供配电设备设施维修保养记录表内 低压配电柜维修保养：每年的月、月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭 刀开关维修保养：检查安装螺栓是否紧固如松驰则拧紧；检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械高速或整修处理；173、用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MQ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换 熔断器维修保养：新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换 7、配套设备保养 交流接触器维修保养：清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯表面的油污及脏物；拧紧所有紧固件 自耦减压启动器维修保养：用500V摇表测表绝缘电阻应不低于0.5MQ，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或174、锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线 电容器维修保养：清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；检查电容有无膨涨、漏油或异常响声，如有则应更换；检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容 热继电器维修保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换 断路器（自动空气开关）维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗料，如果灭弧罩破裂，则应更换；断路器（自动空气开关）在闭合175、和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；各传动机构应注入润滑油；检查主触头表面有小的金属颗粒里时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；检查分励脱扣、欠压脱扣、热磁式脱扣是否可靠，否则应修复；检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；检查接头处有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧 二次回路维修保养：号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；接头处是否松驰，如松驰则拧紧 主回路维修保养：标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修176、复并拧紧；母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆 8、注意事项 供配电设备的维修保养时间：不允许超过8小时，工程部电工填写申请延时维修保养表，工程部主管审核、物管部主任批准后方可延时 对计划中未列出的维修保养工作：应由主管尽快补充至计划中，对于突然袭击发性设备设施故障，先经主管口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报公司 9、最后 变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，变配电室电工每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由工程部主管填写停 申请表，经主管批准后通知物业部177、，由物业部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释 （四）、柴油发电机操作标准作业规程1、目的规范柴油发电机操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作 3、职责 工程部经理/强电主管负责检查本规程的执行情况。 当值运行管理人员依照本规程负责进行柴油发电机的操作4、启动前检查 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置 检查冷却液是否在水箱以下8cm左右，不够加清水至上述位置 检查电池液液位是否在极板面上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置(外委） 清理发电机组现场，178、把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅 确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态 5、钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作 启动 ： 把钥匙从“0”位经过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到“1”位 钥匙在启动位置停留的时间最长不要超过57秒，如果在上述时间内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果连续3次仍不能启动柴油发电机，则应查找原因并排除故障后才允许再启动 柴油发电要启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机1015秒内，油压是否达到正179、常范围（3560psi）,如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电 （1psi=6.895KPa=0.00689476MPa） 停机： 先把柴油发电机总空气开关板下(OFF)位置, 让发电机空载运行5分钟, 然后把钥匙转回为“0”位置 如果有紧急情况需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位置或直接按下红色急停按钮 6、自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作 手动启动： 确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动 如果柴油发电机是冷的应把预热器按钮下15钞钟，在不放松预热器按钮的同时，接着把180、控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动 柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动 启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，在开机1015秒内，油压应达到正常范围（35-60psi），如果有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电 手动停机： 扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把控制按钮旋到“STOP”（停）的位置，柴油发电机停机 如果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机181、总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机 自动启动： 把控制屏面扳上的各按钮复位 把控制钮旋到“AUTO”（自动）位置 把柴油发电机总空气开关合上(ON)位置 如果“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电 如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮旋到“STOP”（停）的位置，查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动 7、自动停机来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电“，柴油发电机在空载情况下运行3分钟后自动停机。 （五）、柴油发电机维修保养标准作业规程 1、目的 规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项182、性能良好，保证柴油发电机良好运行 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作 3、职责 公司管理部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查该计划执行情况 工程部经理负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督该计划的执行 柴油发电机运行维保员负责柴油发电机的日常维修保养 4、柴油发电机维修保养年度计划的制定 每年的12月15日之前，由工程部经理与强电主管组织柴油发电机运行维保员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划表 制定柴油发电机维修保养年度计划表的原则：维修保养项目及内容；柴油发电机的运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等） 柴油发电机维183、修保养年度计划表应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用；备品、备件计划 5、柴油发电机机各附件的维修保养 柴油发电机机各附件的维修保养，由工程部柴油机运行维保员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行 6、柴油发电机维修保养 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手） 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：空气滤清器显示器；当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，184、使显示器复位； 空气滤清器：松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯；如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）；清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯；如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电 检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置 检查电池接185、线座是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换； 在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12MM左右，太松太紧都应当进行调整 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次 外部清洁：用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗 内部除垢:把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口；向散热器中倒186、入45度的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并回入防锈剂 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次 启动柴油发电机，让其运行15分钟； 当柴油高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相187、同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得） 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次 拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次 清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换 检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次 用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧 7、最后程序 对于188、柴油发电机的拆机维修或调整应由强电主管填写外委维修保养申请单，经工程部经理、管理处主任、公司总经理批准后，由外委单位完成 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经机电维修部经理口头批准后，先组织解决而后写出 事故报告并上报公司 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在柴油发电机维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机运行维保员将记录交工程部存档，长期保存 （六）、电梯故障维修标准作业规程 1、目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行 2、适用范围适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作 3、职责 电梯分189、包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。 工程部维修主管负责电梯故障维修的组织监控的工作 4、电梯故障处理 电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内） 先查看故障现象，分析发生故障原因、分析故障的位置 根据不同的故障，进行相应的处理 5、一般常见机械故障及处理措施 机房：电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承（委外） 选层器故障：一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；选层器三角触头动：多为污尘太多所致，应除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有滑190、润作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油 （委外） 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除制动轮上的油污（委外） 限速故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承（委外） 6、井道与轿厢（部分委外） 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等 厅门故障同上 开门刀故障：运行时碰声、或突然停车。应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间191、隙） 导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尽寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联运机构，加油润滑，保证各活动部位灵活 7、底坑（部分委外） 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承 缓冲故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油 8、电梯一般常见的电气192、故障及维修处理方法 机房：保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上相同保险丝、指示灯回路 ；厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上相同保险丝 接触器和断路器故障：接触器或继电器工作，由于接触器和断电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝 井道与轿箱： 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由193、于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触目点或更换、排除断点等 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等 安全钳开关、安全窗开关、轿开开关、轿顶急停：此故障出出电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关 底坑 缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安194、全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关 9、最后 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯维修记录表中，归档长期保存 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一 （七）、电梯困人救援标准作业规程 1、目的规范电梯困人救援工程的程序，确保乘客与电梯安全 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作 3、职责 电梯管理员负责电梯困人后的救援工作 保安要协助电梯管理员进行救援工作 4、困人后的救援措施 当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿195、门外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯支行维保员应设法将轿厢门完全关闭 根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置5、不平层时的救援 轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援 拉下电梯电源开关 用专用厅门钥匙开启厅门 在轿顶用人力开启轿厢门 协助乘客离开轿厢门 重新关好厅门 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法 进入机房切断电梯电源 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发行危险，操作时就一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止 遇有其196、他复杂情况，应请救电梯公司帮助救援 6、最后 困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在电梯运行日记内 （八）、电梯日常维修保养标准作业规程 1、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养 3、职责 公司管理部负责审核电梯维修保养年度计划并检查维修保养工作的实施情况 工程部主管负责组织制定电梯维修保养年度计划并具体组织、实施、监督维修保养工作 电梯管理员负责电梯的日常维修保养 物业部负责各有关用户通知电梯停用的情况 4、电梯维修保养年度计划表的制定 每年的12月15日之前，由工程部经理组织电梯运行维保员一起研究、制定电梯维修197、保养年度计划表并上报公司审批 制定电梯维修保养年度计划表的原则是：电梯使用的频度；电梯的运行状况（故障隐患）；合理时间（避开节假日、特殊活动日等） 电梯维修保养年度计划表应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用 5、电梯管理员进行电梯维修保养 电梯管理员进行电梯维修保养时，应按电梯维修保养计划表进行 6、电梯维修保养安全操作 维修保养前的安全准备工作 :在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道 ;有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门 检修过程中的安全注意198、事项：给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;禁止在井道内和轿顶上吸烟；检修电器部件时就尽可能避免带作业，必须带电操作难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人，必备的工具的材料，特别应注意电梯突然启动运行；使用的手灯必须采用护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；严禁维修人员站在199、井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入坑底后，应将坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽； 7、检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到 关闭所有厅门，暂时关上不的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切断电梯总电源关开；排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等 8、检修保养工作结束后应做到 将所有开关恢复到原业状态，检查工具、材料有无遗落在设200、备上 清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌 送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改 通知有关人员电梯恢复正常运行 9、检查项目 电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成 每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，民可以对小区内所有电梯分项目进行保养 检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮杆润滑油 检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、201、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧 检查制动器电磁铁与铜间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60 门机直流电动机碳刷磨损如果超过新新时厚度的1/3时则应更换 限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮槽应无常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固 检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回 检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导202、轨的间隙应为24MM。安全钳钳口应清洁无油污 清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常响声，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号是否正常，如损坏则应予以更换 检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是滞灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理 清除桥门、各厅门导轨的灰尘、油污 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部门应注放润滑油；检查操纵按钮、203、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎58MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠 检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应列换 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关急停开关、安全钳天关、检修开关、终204、端限位安全装置是滞动作可靠，对不符合要求的调整或更换，对传动部位应加润滑油 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部门应注放润滑油；检查操纵按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎58MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠 检查轿厢和对205、重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应列换 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关急停开关、安全钳天关、检修开关、终端限位安全装置是滞动作可靠，对不符合要求的调整或更换，对传动部位应加润滑油 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒 检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物 检查曳引钢丝张力是否一致，绳有无伸长，如什长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污 检查导轨连接板、压道螺栓是否紧固，如松动则应拧紧 做好中间接盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母 每年对小区内所有电梯进行曲206、一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项目工作于每年12月上旬以前完成 每年对减速箱更换一次新的蜗轮杆油 检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换 清洁限速轮、张紧轮并加润滑油 张紧轮底平面距底坑地面距离应为50050MM，超过规定的应予以截绳 检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值24MM），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如满足要求则应作机械调整 清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损霈的元器件应予以更换 清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度 调整厅门吊门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证207、58MM 紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行应无撞击声 加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活 对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远5070MM 对终端极限开头做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150200MM 检查动力部分绝缘电阻应在其余电气线路应在0.25M以上，电气设备的金属外壳对应在4M以上，如果达不到要求则应进行干燥处理 检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换 9、最后 每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由工程部主管填写申请延时维修保208、养表，经管理处主任批准后方可延时 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管口头批准后，按电梯故障维修标准作业规程进行紧急维修 电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期 电梯停用管理：电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由工程部主管填写停 申请表，经主管经理批准后通知物业部，由物业部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释 （九）、给排水设备设施操作标准作业规程 1、目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施209、 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作 3、职责 工程部强电/维修主管负责检查给排水设备设施操作标准作业规程的执行情况。 运行人员具体负责给排水设备设施的操作 4、启动水泵（潜水泵）前的检查 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀 排除水泵机组真空筒里面的空气（换水、停电、维保时） 检查电压表、信号灯指示情况 手动水泵（潜水泵） 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开头将转换开关置于“手动”位置 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才210、能再启动 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线） 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行 5、停止水泵（潜水泵） 将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转 拉下水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要） 关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要） 检查有无不正常情况，如有则及时处理 （十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程 1、目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设211、备设施（含消防供水机组）的维修保养 3、职责 物业管理部负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况 工程部主管负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施 运行维保人员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。 物业部负责向有关用户通知停水的情况 4、给排水设备设施维修保养年度计划的制定 每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房运行维保员一起研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：给排水设备设施使用的频度；给排水设备设施运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等） 给排水设备设施212、维修保养年度计划应包括如下内容：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用 5、水泵房维修保养 水泵房运行维保人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养年度计划进行 小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房运行维保人员负责 水泵机组维修保养：水泵房运行维保人员每年的4月、10月份对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养 电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M以上，否则应烘干处理或修复；检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应213、更换同型号规格轴承；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；清洁电动机外壳；检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严惩则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆 水泵维修保养：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧 6、控制柜维修保养 水泵房管理214、员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外表，务必使柜内无积尘、无污物 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改 7、交流接触器维修保养 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污及脏物；检查复位调簧情况；拧紧所有紧固件 自耦减压启动器维修保养： 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于05M，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地215、线 热继电器维修保养： 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换 8、自动空气开关维修保养 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M、否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦试 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器216、信号继电器 信号灯、指示仪表维修保养： 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表 9、远传压力表维修保养检查表内是否有积水、如有则应干燥处理；检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换 10、闸阀维修保养 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳；对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严重的闸（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆 止回阀维修保养： 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更217、换；检查止回阀弹簧力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆 浮球阀维修保养： 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直；检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换 液位控制器维修保养： 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；清除压力室内污物，疏通控制水道；检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；紧固所以螺母 11、潜水泵或排污泵维修保养 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在025M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵对线圈进行烘干处理 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换 检查218、轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号规格的轴承 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母 12、明装给排水管维修保养 （每年10月进行一次） 检查支持托架是否牢固，否则应加强 ；检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改 ；检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍 ；检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）13、结束 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写申请延时维修保养表经管理处主任219、批准后方可延时 对于计划中示列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中 对于突发性的设备设施故障，先经工程部部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报公司 水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内由工程部领班整理成册后交工程部存档，保存期为长期 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由工程部主管填写停 申请表，经管理处主任批准后通知物业部，由物业部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释 （十一）、中央空调操作标准作业规程 1、目的规范中央空调操作220、程序，确保正确、安全地操作中央空调 2、适用范围适用于物业管理公司辖区内的中央空调操作 3、职责 工程部主管/组长负责检查中央空调操作标准作业规程的执行情况 当值维保员具体负责中央空调的操作 4、开机前的检查 确认下列情况正常后方可开机： 电压表指示是否在额定值的10%范围以内 各种信号灯显示是否正常 各种阀是否均已打开 5、开机 启动冷却塔风机 启动冷却塔水泵 检查冷却塔水位及补水情况 启动冷冻泵 确认冷却水供水压力正常、冷冻水供水压力正常，过510分钟后启动压缩机 压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查区异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功 6、停机 停压221、缩机 过510分钟后停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机 全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动 确认无异常情况后才算停机成功 7、记录关机后进行记录存档（十二）、中央空调维修保养标准作业规程 1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好 2、适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养 3、职责 公司管理部负责审核中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情况 工程部经理负责组织制定中央空计维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施 工程部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。 物业部负责各有关用户通知停用中央空调的情况 4、中央空调维修保养222、年度计划的制定 每年的12月15日之前，由工程部经理组织制冷运行维保人员一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报公司审批 制定中央空调维修保养年度计划原则 ：中央空调使用的频度；中央空调运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等） 中央空调维修保养计划应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用；备品、备件计划 5、维保原则 对中央空调进行维修保养时应按中央空调保养年度计划进行 暖通工程师及运行维保员负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成 6、冷却塔维修保养 制冷运行维保人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养223、 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则就整修 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴 清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期） 7、风机盘管维修保养 制冷维保员每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养 每周清洗一次空气过滤网（制224、冷期内），排除盘管内的空气（不定期） 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，遇应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承 用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻就不低于0.5M，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物 用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢 拧紧所有紧固件 清洁风机盘管外壳 8、风柜保养 制冷维保人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养 每周清洗次空气过滤网 清洁蒸发器散热片 清洁接水盘 9、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢） 配制10%的盐225、酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂） 拆开冷疑器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时） 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%NaCO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗三次以上 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰的密封垫已老化则应更换） 10、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养 制冷维保员每半年对外冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养 电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈缘电阻是否在0.5 M以上，否则应进行干燥处理或修复 ；检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加226、润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理 水泵维修保养：转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）；检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期） 清洗水泵过滤网 拧紧水泵过滤网 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍 每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养 检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层 阀类维修保养： 制冷227、维保员每半年对阀类进行一次保养 节制阀与调节阀的维修保养：检查是否泄漏，如是则应加压填料；检查阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫 电磁调节阀、压差调节闪维修保养：干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；电磁调节阀、压差调节阀；通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填处泄漏则应加压填料 11、检测、控制部分维修保养 制冷维保员每半年对检测、控制部分进行一次保养 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：对于读数模糊不清的温度计、228、压力表应拆换；送检温度计、压力表合格后方右再使用；检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫 12、控制部分维修保养 清洁控制柜内外的灰尘、脏物 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换 交流接触器维修保养 :清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；清洁铁芯上的灰尘及脏物；拧紧所有紧固螺栓 热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换229、 自动空气开头维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗料，如灭弧罩损坏则应更换；清除触头表面上的小颗粒（不要修锉） 信号灯、指示仪表维修保养:检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；检查各指示仪表是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换 13、中间继电器、信号继电器维修保养 对中间继电器、信号器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器 PC中央处理器、印刷线路板如出出问题，则申请外委维修 14、压缩机维修保养 制冷维保员每半年对压缩机进行一次检测、保养230、 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气 具体检查压缩机如下参数 :压缩机电机绝缘电阻（正常0.5M以上）；压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；压缩机油压（正常1015kgf/cm2）；压缩机外壳温度（正常85以下）；吸气压力（正常值4.95.4kgf/cm2）；排气压力（正常值12.5kgf/cm2）;检查压缩机是否有异常的噪音或振动；检查压缩机是否有异常的气味 通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修） 拧紧所有紧固件并清洁压缩机 15、最后 中央空调维修保养地时间计划不充许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写申请延时维修保养表经经理批准并征得营业部门的同意后方可延时 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部经理口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报公司 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部经理填写停用申请表经管理处主任批准后通知物业部，由物业部提前一周通知有关部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释