1、编号：SJHN.JZY-XX14层商住小区暖通空调系统、供电系统施工组织设计方案编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编制单位： 编 制: 审 核： 批 准： 第一章 总论一、项目概要项目名称：xxxx工程建设规模：91006平方米项目投资：22546万元建设周期：12个月项目位置：项目建设用地位于xx。建设单位：法人代表：二、建设单位概况xx房地产开发有限公司是一家实力强、信誉好、开发品质优的资深房地产开发公司。该公司在xx鼎力打造精品、优质商住小区，引进长三角高品质、高质量，最适合居住的优秀典范，意在将xx的房地产开发推向一个新的更高的层次。三、可研报告编制依2、据(1) “xxxx”商住小区设计方案(2)项目用地红线图(3)项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；(4)国家其他有关规范、标准等。四、主要经济技术指标xxxx规划总用地面积57682.9平方米，总建筑面积为91006平方米，总投资22546万元，总工期12个月。建设14层住宅楼14栋，沿街2层商铺，复式多层住宅。主要经济技术指标见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表项目计量单位数量备注规划总用地面积57682.9总建筑面积91006计算容积率总建筑面积91006其中14F建筑面积73813.6复式多层建筑面积7200商业建筑面积9500社区配套建筑面积492.4容积率1.57总建筑占地3、面积12935.6总建筑密度%22.4绿地率%36.3总户数户407第二章 项目建设的背景与必要性地处xx两省交界的xx市，是一座年轻的充满活力的新兴工业城市，市域面积1611平方公里，总人口100万人，辖16个镇，一个省级风景名胜区。2009年我市城市化水平达到41.7%，比2005年上升了的3.13个百分点。建城区面积扩至30.97平方公里，城市道路总长度281公里，比2005年增加了82.68公里；城南新区、xx新区、沭东新城建设加快推进，现代化中等城市框架全面拉开；同时积极开展生态示范市创建工作，2009年环境质量综合指数达81.6分，城区绿化覆盖面积2016万平方米，是2005年的24、.51倍。按照“统筹兼顾、优化布局、凸显特色、协调发展”的原则，在加强xx等重点中心镇建设的同时，建成徐州市生态村49个，省级环境综合整治示范村9个、省级生态村5个。城市化的推进，城市人口的增加，中心城区的扩大，城镇建设的加快，城市化进程的推进势必带动房地产业发展。第三章 项目投资环境与市场研究一 、xx市经济发展前景二、xx市房地产现状分析2012年，xx市房地产开发市场经过两年的调整，进入较快发展的轨道。市场需求量继续增大，一级市场交易量稳中有升，创出历年来的新高；市场的供应量有所减少，房价继续温和上涨，部分空置房得到消化。展望2013年，国家对房地产业的调控日益趋紧，xx市房地产开发更趋5、于理性。但随着城市化进程的推进，居民收入的提高，外来人口的不断增加，xx市的市场需求量继续保持，房地产业仍将稳步发展，这其中的特点归纳就是：1、xx市房地产市场处于一个相对“健康”与“理性”的市场；2、xx市作为苏北地区最具发展潜力的城市之一，投资潜力非常大；3、xx市整体房地产开发的资金保障相对充裕，房地产价格相对平稳；从2010年和2012年两轮房地产新政的密集出台到2012年关于土地市场清理整顿、供应结构调整、交易环节税费、行业环境规范、住房保障等各项调控措施的进一步深入，市场需求将受影响，自住性需求将成为需求主导；4、xx市房地产市场供求结构基本平衡，市场目前呈现供应量进一步增加，需求6、有放缓的趋势，房地产内部竞争更加激烈；面对区域房地产内部的客源之争，价格竞争已经不是主要手段。开发有特殊性的房产项目、开发有特点的产品、获取有针对性的目标群体的青睐将成为市场制胜的一个关键环节。房产公司品牌与物业建造品质是房产竞争制胜的法宝第四章 项目选址及建设条件一、项目选址项目建设用地位于xx市xx。二、建设条件1、自然条件项目所在地域属大陆性温带季风气候，四季分明，光照充足。春季风和日丽，干旱小雨，以东风偏多；夏季炎热，以东南风偏多，平均气温26；秋季气温凉爽，偏北风增多，平均气温15；冬季寒冷干燥，多偏北风，平均气温0.9。年平均降水量833毫米，雨季（6-8月）降水量占全年的58.77、%，年平均气温14，年平均日照2445小时，无霜期216天，最大冻土深度24厘米，年平均风速3.2米/秒，常年主导风向是东风，其次是东北风。2、交通运输条件xx市地处xx省最北部，市区人口24万，境内铁路、公路、水路纵横交错，四通八达。xx铁路与xx，在xx形成三个“十字形”交汇;距连云港港口100公里，出海通畅;周边80公里范围内分布三个机场；京杭大运河绕城而过。xx市是xx、山东两省接壤地区重要的交通枢纽和商贸流通中心，是xx省规划建设的四个“三级一类中等城市”之一。3、项目配套工程条件项目地地处xx市xx新区，周围有多个住宅小区。供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。供水8、项目供水来自xx市市自来水厂的城市管网，其供水能力强，水量充沛。排水项目地有排污口，污水排入市政污水管，雨水采用明沟排放。供电项目地电源来自xx市电业局，供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。4、生活配套设施条件项目地为xx市xx新区，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。5、工程地质条件本项目建设场地内埋藏的地层依据勘察结果，项目场区浅层分布一般粘性土，灰黄色，很湿饱和，可塑，中等干强度、中等韧性，工程地质条件一般；第二层分布粘性土加砂，灰黄色，饱和，可塑硬塑，夹层砂主要为中砂，黄色，饱和，中密密实，工程地质条件较好；第三层分布中粗砂，黄色，饱和，密实，主要为粗砂9、，工程地质条件较好。该项目场区地下水位1.202.20米，平均越1.40米，属浅水，根据地区经验无腐蚀性危害。6、水文地质条件本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢。根据对场地环境水分析，并参照邻近区地下水质分析结果，地下水对钢筋砼无侵蚀作用。7、地质构造与地震效应xx市地表为第四纪覆盖，局部地区有晚白垩纪基岩裸露。地基承载力130-180KPa以上。xx市处于沂沭河冲积扇边缘相含水层地带，地表水与地下水流向均由10、北向南。xx市位于郯庐断裂带内。根据中华人民共和国国家标准（GB183062001）中国地震动参数区划图，地震动峰值加速度0.2-0.3G、地震动反应谱特征周期为0.35S。地震烈度为8度区。F1、F2两条主要断裂通过市区，均为隐伏断层。通过精密磁测、电法、径迹p210、氡射气、土汞等多种手段综合探测，黄墩河以东5001000m以北北东走向的F1断层，系实测断层，规模大，形成早，具有多期活动特点。F2断裂规模大，走向N12E，倾向南东，是倾角较大的逆冲断裂，全新世地层未见错断和扰动现象。第五章 拟建规模及方案一、建筑设计（一） 指导思想形成错落有致、收放有序的整体有机结构和丰富的空间景观效果。11、空间布局形式使每一个住宅单元融入整体景观结构之中，赋予每一个住宅组合单元不同的空间特点和良好景观，并在保证总体开发规模和绿地容量的基础上，尽可能地为每一个住户争取一个好的环境，并为老人、儿童以及每一个居民多样化的居住生活活动提供空间和交往的机会，创造出安全、舒适、宜人的人居环境。（二） 设计原则作为新世纪的现代化高档居住区，规划设计及建筑单体设计应高起点、高标准、高水平。体现xx住区发展态势。贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持12、续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。绿化系统的建立及绿化质量的提高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，将有助于居民生活质量的提高。规划设计及建筑单体设计具有可操作性和弹性，适应市场变化。强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。强调自然生态绿脉与居民生活活动的融合。以大面积的绿地、集中块状的中心绿地为主的住区绿化系统满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色活动空间融为一体。同时强调区内绿化景观与外围良好景观环境的沟通。尝试建立车行系统与步行系统以分为主的居住区13、交通方式，力求在小汽车进入普通家庭的同时，仍能提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。（三）总体布局xxxx工程沿xx路和xx路一侧建设2F商业用房；在xx路一侧，2F商业用房西侧并排建12栋14F住宅楼；在项目用地北侧，靠近xx路一侧建设2栋14F住宅，在项目用地内部西南侧建设3排复式多层住宅。二、建筑设计方案(一)设计依据1、民用建筑设计通则(JGJ37-87)2、建筑制图标准(GBJ10404-87)3、建筑设计防火规范(2001年版GBJ16-87)4、建筑防水工程技术规范(DBJ15-19-97)5、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范(JGJ-50-88)6、汽车库、修车库、14、停车场设计防火规范(GB5006-97)7、中华人民共和国国家有关标准、规范、规程(二)项目概况1、项目用地本项目规划地块位于xx市xx新区，紧靠xx市xx镇政府所在地，地理位置优越，发展潜力巨大。2、项目规模xxxx规划总用地面积57682.9平方米，总建筑面积为91006平方米，总投资22546万元，总工期12个月。建设14层住宅楼14栋，沿街2层商铺，复式多层住宅。主要经济技术指标见表1-1。 主要经济技术指标表项目计量单位数量备注规划总用地面积57682.9总建筑面积91006计算容积率总建筑面积91006其中14F建筑面积73813.6复式多层建筑面积7200商业建筑面积9500社区15、配套建筑面积492.4容积率1.57总建筑占地面积12935.6总建筑密度%22.4绿地率%36.3总户数户4073、交通组织根据小区在城市中所处位置、现状条件及文件要求，xxxx将设置2个小区出入口。在规划用地北侧设置一个主要出入口，在xx路上设置一个次出入口。 4、绿化景观设计整体功能布局、空间组织相协调，重点突楼与楼之间绿化带的重要性，以贯穿东西的绿色生态走廊为主轴，成为项目的“枝干”，支撑整体建筑排布趋势。用现代景观设计语言，形成景观、建筑相互依存、彼此烘托的关系，酝酿出醇厚的园林与建筑文化，使小区成为现代而富有文化底蕴的理想人居环境。力争在小区内创造出具有丰富层次感的大自然环境，让每16、一个居住其中的人都能拥有多样化、多季节感的绿化空间。在吸收老式xx洋房景观元素的同时，配合植物和潺潺流淌的叠式落水，一切部透露出忧雅园区的高贵气质，使社区居民享受高品质、文化性的生活环境。三、结构专业设计方案(一) 设计依据：1、本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；2、有关规范规程（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（3）建筑地基基础设计规范（GB50007-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（5）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（6）建筑桩基技术规范（JG17、J94-94）；（7）建筑地基处理技术规范（JGJ79-91）；（8）设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程（JGJ/T13-94）3、荷载取值a、恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取1.5KN/m2。b、活荷载标准值商场及商场楼梯3.5KN/m2住宅 2.0KN/m2卫生间 2.5KN/m2挑出阳台及走廊2.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2不上人屋面0.5KN/m2c、风荷载基本风压值W0=0.40KN/m2d、基本雪压值S0=0.55KN/m2（二）结构选型本工程框架结构体系。（三）基础设计本工程住宅楼采用筏板基础，沿街商业用房采用浅层基础。为保证基础设计的准确合理18、性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。（四）结构防火本建筑耐火等级为二级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：1、框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为35mm，耐火极限大于3.0h。2、梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。3、楼板保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。4、屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。5、非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240、190，耐火极限大于2.0h。以上所选用材料均为不燃烧体，均满足高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）19、的要求。四、设备专业设计方案(一) 给排水系统1、编制依据（1）室外给水设计规范GBJ13-86（1997年版）；（2）室外排水设计规范GBJ14-87（1997年版）；（3）建筑给排水设计规范GBJ15-88（2001年版）；（4）建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）；（5）污水综合排放标准GB8978-1996；（6）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90。2、编制范围本项目室外、室内给排水及消防。3、给水（生活给水及消防用水）（1）水源本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。（2）用水量生活给水：住宅按300 L人d计，用20、水量270吨/天，时变化系数取2.0，商业按50 L人d计，用水量30吨/天，时变化系数取2.0。冲洗道路、场地用水按10L/m2.d计。用水量5吨/天绿化用水按2L/m2.d计。用水量10吨/天未预见用水量按总用水量的15%计。则生活用水量为363吨/天。消防给水：室外消防用水量30L/S；室内消防用水量40L/S，火灾延续时间按2小时计。（3）生活给水系统根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。市政供水系统供水保证率为99.9%，月停水小时数为零。本项目只需从xx路接入给水管就能满足用水要求，室外管网成环状，公共、生活、消防合一，并按防火规范要求21、设置消防栓。4、排水室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，生活污水通过项目地块的排污口排入市政污水管。 5、节水措施(1) 所有卫生器具配件均采用节水型。 (2) 制冷机冷却水经冷却塔循环使用。 (3) 给水系统设置中央监控，防止水池满溢而未及时处理，以及确保水泵正常运作。 (二) 暖通空调系统1、设计依据(1)采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003(2)建筑设计防火规范GB50016-2006(3)公共建筑节能设计标准GB50189-2005(4)全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力(2003版)2、设计计算参22、数室外空气计算参数气候分区：寒冷夏季大气压力为100070Pa，夏季空调计算干球温度34.8，夏季空调计算湿球温度27.4，夏季通风计算干球温度31，夏季计算平均风速2.9m/s。冬季大气压力为102180Pa，冬季空调计算干球温度-8，冬季空调计算相对湿度64%，冬季采暖计算干球温度-5，冬季通风计算干球温度0，冬季计算平均风速2.8m/s3、空调系统空调系统可选用变制冷流量(VRV)空调系统，部分房间适用时节能效果较明显。冬季可使用空调系统采暖，也可设计水系统散热采暖。4、通风系统变、配电室、水泵房等设备设计机械通风系统，自然补风。卫生间设置机械排风扇，通过竖向排风管井出屋面，屋面设无动力23、风帽。5、节能措施各运行设备均采用高效率型设备，性能参数满足公共建筑节能设计标准的要求。玻璃窗和外墙的传热系数满足国家规范的规定。VRV系统的变频功能可以在部分负荷情况下达到较高的节能效果。五、电气专业设计方案(一)设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008建筑照明设计标准GB50034-2004供配电系统设计规范GB50052-95低压配电设计规范GB50054-95低压用户电气装置规范DGJ08-100-2003 J0247-2003建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版)建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004建筑设计防火规范GBJ16-87(2005年24、版)火灾自动报警系统设计规范GB50116-98建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000(二) 供配电系统1、用电负荷的确定本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/m2，住宅40W/m2，地下车库5 W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为2398KWH/日。2、变配电间本项目供电来自xx市电业局，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。应采用双回进线电缆埋地引至变电间，本工程拟选取S1110/800KVA变压器两台，低压开关柜25、选用抽屉的开关柜，一般电力电缆选用阻燃型VV22型电力电缆。并做好防水防潮。(三) 照明1、一般场所照明光源采用三基色荧光灯和稀土节能荧光灯，所用灯具均带电子整流加电容就地补偿，功率因素不低于0.9；对某些突出部他的局部照明，可选用低压卤钨灯和小容量金属卤化物灯。2、应急照明（安全照明）及引导标志照明 商业场所、疏散楼梯间、走廊、机房及车场等部位均设应急照明，并可作为正常照明的一部分经常点亮。事故时，可由消防中心控制柜强制点亮。对主要出入口、走廊及重要部位加装带蓄电池的灯具，电源停止供电后，其连续点亮时间应不小于30分钟。(四) 动力系统对各类水泵、各类风机等动力设备供电，其中消防设备等一类负26、荷采用双路电源末端互投方式供电。(五) 防雷接地系统1、防雷系统的设计根据现行建筑物防雷设计规范(2000年版) (GB5005794)的要求设置。2、加强防直击雷、防雷电波侵入和防雷电感应的措施。 3、增加防雷击电磁脉冲的措施。 4、增加等电位联结设计和辅助等电位联结设计。 5、对于信息技术系统等重要系统，按照规定置防雷保护装置。第六章 环保、消防与劳动安全一、环境保护(一)编制依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下27、标准进行监测管理：污水综合排放标准 GB8978-1996大气污染物综合排放标准 GB16297-1996企业厂界噪声标准 GB12348-90(二)施工过程中的环保问题本项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：(1) 妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入排水设施 ;(2) 不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物28、质 ;(3) 采取有效措施控制施工中的扬尘 ;(4) 禁止将有毒有害废弃物用作土方回填 ;(5) 对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。(6) 不在现场搅拌混凝土，采用商品混凝土。(三) 设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施：(1)采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池乙级专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准 ;(2)所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器 ;(3)选用的主要设备要求噪音低、运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶29、减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到 GB3096-93 噪声标准要求 ;(四) 环境影响及评价本项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水、噪音，将采取综合治理措施，不会周围环境产生较大影响。(1)废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合的管道系统。生活污废水纳入基地污水处理设施或化粪池内，生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。序号指标名称指标值备注1CODcrl 00ppm2BOD530ppm3SS70ppm4PH6-95Oi I17ppm(2)噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生大影响。本项目空调、通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及30、消音措施，各层机房均采取消音措施。(3)垃圾处理本项目可能产生部分垃圾及固体废弃物，本项目设有垃圾集中点，集中后由环卫部门统一送往垃圾处理厂处理，不会对环境造成危害。二、消防（一）设计依据和原则1、依据（1）建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年修订本）（2）建筑灭火器配置设计规范GB50140-20052、原则（1）消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。（2）本项目在同一时间内按一处着火点考虑。（二）消防措施1、区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。2、平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。3、室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹31、板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。4、电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。5、设计时留出消防通道出口。6、施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。7、项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。8、注意火警预防，将本项目平面布置图交予xx市消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。 3、消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4、消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。三、劳动安全(一)编制依据建设项32、目（工程）劳动卫生监察规定中华人民共和国劳动部令第3号。(二)安全与劳动防护1、项目运营过程中危害因素分析(1) 机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。 (2) 机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。 (3) 风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。 2、安全与劳动保护措施(1) 机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。 (2) 机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。 (3) 对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。 (4) 加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，33、建立安全操作规程。第七章 节能为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法和xx省节约能源条例，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。 一、用能标准和节能规范 (一) 相关法律法规和规划1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国电力法；3、中华人民共和国建筑法；4、民用建筑节能管理规定(建设部部长令第76号)；5、节能中长期专项规划 (发改环资20042505号)(二) 相关标准和规范1、公共建筑节能设计标准 (GB50189-200534、)；2、绿色建筑评价标准 (GB/T50378-2006)；3、绿色建筑技术导则 (建科2005199号)；4、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JCJ26-95)；5、采暖通风与空气调节设计规范 (GB50019-2003)；6、城市热力网设计规范 (CJJ34-2002; J216-2002)；7、通风与空调工程施工质量验收规范 (GB50243-2002)；8、外墙外保温工程技术规程 (JGJ144-2004)；9、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范(GB50364-2005)；10、民用建筑热工设计规范(GB50176-93)；11、建筑照明设计标准 (GB50034-200435、)；12、建筑采光设计标准 (GB/T 50033-2001)；13、民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-92)；二、项目耗能 本项目日用水量约为363 m3/日，用电负荷约为2398KWH/日能源消耗指标分析表序号能源年消耗量公建及不可预计消耗量按5合计折标煤（吨）1水130680m36534 m3137214m333.332电863280KWH43164KWH906444KWH111.43煤气0m30m30m30合计144.73三、节能措施 (一) 建筑节能1、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型36、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。(1) 建筑朝向和平面形状选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。(2) 合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义37、是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大0.01，能耗指标约增加2.5%。因此,出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。(3) 绿化对节能建筑的影响绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，降低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。2、增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效38、地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍,围护结构的传热系数每增大1W/M2K。在其他工况不变条件下,空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国采暖通风和空气调节设计规范（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为0.91.3，可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。(1) 外墙的节能措施使用环保、节能型建筑材料使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结39、构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。隔离太阳辐射热对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。(2) 门窗尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的 30%，其能耗约占建筑总能耗的 2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。设置遮阳设施设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双40、层玻璃、窗帘或遮阳板等。提高门窗的气密性有资料表明，房间换气次数由0.8h-1降到0.5h-1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。尽量使用新型保温节能门窗采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，因而控制窗墙比在30%50%范围内时，窗玻璃可选中空玻璃。合理控制窗墙比窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙41、面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的,一般北向不大于25%;南向不大于35%;东西向不大于30%。3、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。 (二) 机电设备节能1、采用高效率变压器，提高设备运行效率。 2、采暖、供电42、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。 3、集中空调机组的风量、风压要匹配并选择最佳经济点运行，机组整机漏风要少、送风管道要光滑，提高运行系统效率。4、设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。 5、机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。 (三) 照明系统节能1、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。 2、照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。 3、采用不产生眩光的高效节能灯43、具，提高照明质量，达到高效、舒适、安全的目的。 4、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。 (四) 节水措施1、空调冷却水将采用冷却塔冷却循环使用，空调冷水泵安装变频调速器，空调水系统采用变流量系统。 2、卫生器具采用节水型新产品，如浴室淋浴器开关采用光控式；公厕小便池采用红外线控制节水器等，杜绝跑、冒、滴，珍惜水资源。 (五) 加强能源管理提高能源利用率1、建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。 2、加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。第八章、项目44、进度安排一、项目实施计划本工程施工工期计划为12个月（不含前期工作），即2013年7月开工到2014年7月竣工验收。 项目实施进度计划 日期 内容2013201467891011121234567可研与审批施工图设计施工前准备土建施工配套设施竣工验收二、机构设置及劳动定员本项目的建设按照现代企业制度的要求，本着精简、高效的原则设置职能部门和进行劳动定员。1、机构设置总经理项目经理营销部财务部工程部2、劳动定员本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为7人。其中：营销部2人，协助项目前期手续报批和客户接待、材料发放、收集、报审等。财务部2人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工45、程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理1人，负责职权内本项目工作。（三）招投标与合同管理按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。1、招标范围本项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。2、招标组织形式对项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式。3、招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招46、标方式。4、招标公告发布根据国家招投标法及xx省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。5、合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用的FIDIC条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理 。第九章 投资估算与资金筹措一、编制范围及依据1、编制范围本项目的投资估算范围包括：土建工程、安装工程、公共设施工程、道路工程、绿化工程等。2、编制依据 xx省定额管理站的有关文件； xx省建设工程造价管理办公室编制的工程造价； 有关建筑安装指标； 47、现行市场有关材料调查价格；xx省其他费用定额； xx省建筑工程概算定额； 参考xx市类似工程造价的实际情况。二、投资估算本项目总投资估算为22546万元，其中建安工程费用14414万元，工程建设其他费用7700万元，不可预见费用432万元。各项费用计算如下：建安工程费按建设项目内容，建安工程费指主体工程及辅助工程的建设费用，按项目费用构成，建安工程费包括主体、及辅助工程的建筑工程费、设备购置费、安装工程费及其他费用。该项费用按照xx省建筑工程概算定额、现行市场有关材料调查价格、xx省定额管理站的有关文件以及参考xx市类似工程造价的实际情况进行估算。工程建设其他费用根据xx省其他费用定额、xx省48、定额管理站的有关文件，结合本项目工程实际情况以及国家有关政策，本项目工程建设其他费用估算如下：土地使用费：本项目的土地使用费为6870万元建设单位管理费：建设单位管理费按项目总投资的1.56%考虑，共计225万元。勘测、设计费：根据勘测、设计收费费率，本项目勘测设计费按工程总造价的2.5%计算，共计360万元。工程监理费：工程监理费按工程总投资的1.5%计算，共计215万元。建筑工程保险费：根据国家有关规定，本项目工程保险费按总投资的0.2%计取，共计30万元。预备费：本项目预备费主要考虑基本预备费，按工程总投资的3%计算，共计432万元。本项目总投资估算表如下： 投 资 估 算 表序号工程或49、费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例（%）1建安工程费用144142工程建设其他费用77002.1土地使用费68702.2建设单位管理费2251.562.3勘测、设计费3602.52.4工程监理费2151.52.5建筑工程保险费300.23预备费4323.0合计22546100.0单位：万元三、资金筹措本项目总投资22546万元，由xx房地产开发有限公司自行筹措，项目资本金8000万元，已经到位。第十章 财务评价一、财务评价技术数据选取该项目总投资22546万元，项目建成后，只销售，不出租、自营或其他经营，预计销售收入为37119.76万元，具体销售价格初步定为：商铺550050、元/ m；住宅300元/m；复式多层住宅8000元/ m另行核算，销售及管理费用按照项目销售总收入的0.5%估算。二、销售收入与经营税金及附加估算收入估算（9500 m25500元/m2）+（73813.6 m23500元/m2）+（7200 m28000元/m2）=5525万元+25834.76万元+5760万元=37119.76万元有关税费标准及金额估算：营业税税率5%，应纳税额为：37119.76万元5%=1855.99万元城市维护建设税税率为营业税的7%，应纳税额为：1855.99万元7%=129.92万元教育费附加税率3%，应纳税额为：1855.99万元3%=55.68万元相关税费小51、计：2041.59万元销售及管理费用按照项目总收入的0.5%估算，费用为：37119.76万元0.5%=185万元利润总额=销售收入-开发成本-相关税费-销售及管理费用 =37119.76万元-22546万元-2041.59万元-185万元=12347.17万元应纳所得税额为12347.17万元25%=3086.79万元净利润额=利润总额-应纳所得税额 =12347.17万元-3086.79万元 =9260.38万元投资利润率=净利润额/开发成本100% =9260.38万元/22546万元100% =41%销售利润率=净利润额/销售收入100% =9260.38万元/37119.76万元1052、0% =24%第十一章结论与建议为了该项目取得较好的经济效益和社会效益，我们对下一步工作的建议如下：1、把好设计关。项目建设设计先行，xxxx要想实现既定的目标，要按照xx市规划局的规划设计要求，把设计工作当作工程建设的关键来抓，并且要广泛地征求个方面的意见和建议，反复路保证，多方案必选，慎重确定。只有这样才能使“精品工程”的理念得到落实，工程建设质量才能从根本上得到保证。 2、抓好施工质量，建设精品工程。房屋是价值高昂、经久耐用的特殊商品，质量问题很重要。它不紧是销售能否顺利实现的关键，而且是实现经济效益的基础。在施工过程中，要严格按照设计要求，严把质量关，精心施工，精心管理，把太湖东郡建设工程做成真正的精品。3、搞好辅助工程和配套设施，贯彻“以人为本”的观念。精心设计，精心施工，要和抓主体工程一样，一丝不苟，严把质量关。4、搞好市场调研，做好销售工作。主动积极地做好营销工作，以求取得最大效果。从建设初期就把销售工作当作大事来抓，使其贯彻整个建设过程。 5、做好服务工作，把每一位消费者作为自身的亲朋好友看待，全面细致地向消费者介绍产品的户型、结构、面积、质量、价位等方面的内容；服务态度热情、周到；在物业管理上做到，一切以用户的需求为最高准则，以完善的服务方式、方法为消费者提供周道、细致、全面的高质量、高水平的服务和管理。