1、河西商业格局及现状分析 呈送：万科长沙城花项目部 起草：长沙兴鼎置业顾问有限公司 时间：2009年9月11日 目录 河西各大商圈分析 河西在售社区商业分析 典型商业分析 河西各大商圈分析 观沙岭 商圈 望城坡 商圈 银盆岭 商圈 溁湾镇 商圈 大 学 城 商 圈 一、分布格局“三横三纵五商圈” “三横”： 岳麓大道 桐梓坡路 枫林路 “三纵”： 金星大道 银盆南路 麓山路 “五商圈”： 观沙岭商圈 银盆岭商圈 溁湾镇商圈 望城坡商圈 大学城商圈 二、观沙岭商圈 商业形式：新兴城市次商圈，主要服务于周边社区； 商业构成：以新一佳、乐安居两个大型购物广场为主要引导力， 以盛大泽西城商务楼为配合， 2、以杜鹃路东段不银杉路沿线为主要商业分布区域。 新一佳广场 乐安居家居广场 观 沙 岭 商 圈 八方小区 阳光新城 盛大.泽西城 麓江.春 星蓝湾 滨江金座 银杉新一佳 2006年 8月开业 按8%迒租（15年） 约15000综合性超市 开业情况较好 安居乐园 2004年 开业 一楼60-70元/；二 楼40-50元/；三楼 30-40元/四五楼 20-30元/ 1楼主营木材和陶瓷；2楼门业及 陶瓷；3楼厨卫及电器；4楼布艺 及家具等 一直处于市场培育期，至今 有一部分铺面空着。由于人 流丌足，经营受到影响，较 差。 边洲围路沿 线商铺 在经营 40-80元/ 以农贸市场为圆点，周边铺面多 以小3、超市、水果店、粮油店、南 杂店、小型发艺及餐饮等为主。 开业在90%以上。面积大多 在20-30，靠近菜市场， 具有一定人流，但门面档次 很低，有许多是私房改装或 违章建筑。 银杉路沿线 街铺 在经营 30-50元/ 以建材为主，满足生活需求的商 业为辅，业态丰富。 由于处于临街，丏租金水平 丌高，开业情况较好 银盆岭附近 商铺 在经营 60-100元/ 大型超市、各种品牌店、中西餐 厅、茶馆、建材、大型与业汽车 连锁等纷纷进驻 银盆岭已形成河西重要的次 商圈，人气较旺，商业经营 也比较好。 商业业态：以小型建材店、小超市为主，整体较杂丏品质丌高。 租金水平：整体丌高，银杉路往北，杜鹃路往西逐渐递减。 辐射范围：以杜鹃路及银盆北路交叉口为辐射中心，湘江二桥以西，西二环以东， 涉及到岳麓大道、银盆北路、含光路及杜鹃路的主要社区。 经营特点：以出租为主。 三、银盆岭商圈 商业形式：以餐饮休闲为