1、商业地产发展与制约因素商业地产发展与制约因素 (华侨城华侨城)案例解析 2010年7月 第一部分：基本理论 商铺与住宅的本质区别 住宅的价值（价格）可以通过市场定价来实现， 同时，信贷大大扩充了价格的空间 商铺的价值（租金）必须通过实际创造的社会财 富来衡量 商铺：商户进行经营，产生经济效益的场地 住宅：住户只需要实现居住功能 开发商出售住宅实现价值回收 开发商出租商铺商户经营产生收益租金回报 消 费 者 商 户 业 主 从以上的循环圈中我们可以看出，消费者才是商业的根 本环节，我们往往过分注重商户的引进，却忽略了消费 者的需求才是决定商户的组合乃至商业成败的关键。 商业经营的循环圈 因此，在2、一个商业项目中， 业主以商户的需求商户的需求为核心， 而对于商户而言，消费者消费者 的需求的需求也是他们的核心。 总体而言，成就一个商业项 目，主要有硬件和软件两方 面的条件需要完备。但无论 是硬件还是软件，其围绕的 核心还是上面所提到的，商 户的需求和消费者的需求。 商业项目核心： 消费者需求 硬件 软件 商业项目的核心 商业地产的核心价值（终极目标） 通过资产配置、运营，使资产总体价值实现最大化。 城区规模开发 （华侨城） 综合商业项目开发 （万象城） 单一项目开发 （住宅小区） 第二部分 案例解析 几点要素 定位至关重要 地段很重要 包装很重要 建筑设计很重要 业态组合很重要 为什么是定3、位？ 无论是单个商业店铺还是 一个综合型的商业项目， 定位，意味着锁定它的目 标客户群，因此，选择最 大的一个消费阶层，就是 定位的核心。 定位的二八法则：占所有 消费人群20%的核心消费 群，为商业项目创造了 80%的消费额。 定位成功案例之一万象城：包罗万象 餐饮：餐饮： 快餐、中餐、西餐、美食广场等 功能设置：功能设置： 休闲、娱乐、购物、餐饮； 业态组合：业态组合： 零售：饰品、服装、数码、家居； 休闲娱乐：休闲娱乐： 溜冰场、电影院 定位成功案例之二海上世界 由旅游项目向 以特色餐饮、 公寓为主的综 合商业体转变 华侨城商业失败的根本原因：定位不准确 决定华侨城商业定位的 关键因素： 华侨城商业辐射的人群 豪宅住户 原居民 外来务工人群 定位失败案例剖析：华侨城 核 心 消 费 群 两个失败的案例 华侨城铜锣湾：定位含糊不清， 中、低档次充斥卖场 两个失败的案例两个失败的案例 波