城市更新改造

1、2016年7月 城市更新与旧城改造专题研究 目录 第四部分 深圳城市更新 第二部分 北京棚改 第三部分 上海旧改 第五部分 启示与建议 第六部分 后续研究方向 第一部分第一部分 政策背景政策背景 3 背景 近五年全国土地招拍挂推地量及面积显著下降，楼面均价持续走高， 投资成本越来越高，市场投资机会降低。
对亍重点一线城市，尤其显著， 城市的绝对核心城区的新增供应更是寥寥无几。
2014 56,0。

2、3.5 3.5 设备更新改造和大修管理规程设备更新改造和大修管理规程 1 1 目的目的 对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。
2 2 适用范围适用范围 适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3 3 引用标准和文件引用。

3、委、市消防救援总队制定了北京市关于深化城市更新中既有建筑改造消防设计审查验收改革的实施方案，经市委全面深化改革委员会第22次会议和市政府第130次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会北京市消防救援总队2021年11月28日为进一步深化“放管服”改革和优化营商环境，着力改进本市既有建筑改造消防设计审查验收管理，完善便民利企服务举措，充分激发市场活力，推进城市更新行动，根据建设工程消防设计审查验收管理暂行规定住房和城乡建设部办公厅关于开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的通知(建办科函2021164号)、北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见(京政发202110号)及相关配套政策文件等有关规定，结合本市实际，制定本实施方案。
一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，统筹发展与安全，坚持问题导向、突出首善标准、强化底线思维，以我市作为既有建筑改造消防设计审查验收试点城市为契机，进一步聚焦市场主体关切，以健全消防设计标准体系为关键，以优化再造审批流程、实施分级分类监管和加强防消结合为重点，有效推进既有建筑改造消防审验关键环节和突出问题改革，加快建立健全与城市更新相适应的消防审验政。

4、补充社区综合服务设施或其他配套设施、增加停车设施等更新改造项目。
危旧楼房和简易楼改造涉及上述情况的可参照执行。
二、工作原则坚持规划引领、民生优先，遵循老旧小区综合整治的基本工作流程，围绕落实“七有”“五性”，保障居民居住安全，补足社区公共服务短板，提升居民生活舒适度和便利度。
老旧小区实施更新改造，原则上绿化面积、停车数量不得低于现状。
三、具体内容(一)老旧住宅楼加装电梯老旧住宅楼加装电梯按照关于印发北京市老旧小区综合整治工作手册的通知(京建发2020100号)有关规定和流程办理。
加装电梯应符合相关技术标准。
加装电梯部分不计入楼房建筑面积，不变更原房屋权属信息，不办理立项、规划、用地和施工许可手续。
加装电梯如需建设施工暂设的，其施工暂设管理办法由各区研究制定。
(二)利用现状房屋和小区公共空间补充社区综合服务设施或其他配套设施1.锅炉房(含煤场)。
服务于区域的锅炉房等市政用地，不得随意改变用地性质，在保证原有设备设施完整并具备使用功能和消防安全的前提下，应预留为应急用地，可临时用于物流、能源应急、停车等。
服务于小区的锅炉房可根据居民意愿用作便民服务设施。
2.自行车棚。
现状绿地少、自行车棚多的小区，可拆除部分自行车棚，增加绿地面积，具体由业主共同决定。
保留的自行车棚可补充社区综合服务设施，也可按照关于明确电动自行车集中充电设施建设有关工作的通。

5、房包括老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施。
涉及不可移动文物、历史建筑等，按相关规定执行。
中心城区以外各区可参照执行并制定实施细则；首都功能核心区、北京城市副中心可根据党中央、国务院批复的控制性详细规划(街区层面)单独制定实施细则。
二、工作原则坚持规划引领，以城市总体规划、分区规划、街区控制性详细规划为依据，按规划确定土地用途，促进老旧厂房功能调整，实现提质增效和高效利用。
坚持公益优先，补充配套短板，完善城市功能，增加城市公共空间，促进留白增绿，提升环境品质和城市风貌。
加强功能引导，老旧厂房更新后业态应符合街区功能定位，符合北京市新增产业的禁止和限制目录和建设项目规划使用性质正面和负面清单。
三、具体内容(一)更新模式五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，引入产业创新项目，补齐城市功能短板；五环路以外其他区域的老旧厂房原则上用于发展高端制造业。
1.优化中央政务功能。
鼓励首都功能核心区内的老旧厂房依需调整为中央政务功能用房。
2.产业转型升级。
鼓励利用老旧厂房发展智能制造、科技创新等高精尖产业，发展新型基础设施、文化产业等符合街区主导功能定位的产业，不鼓励对原有厂房进行大拆大建。
对于将高端制造业列为主导产业的区域，老旧厂房满足产业定位并且具备相应配套条件的，原则上优先发展高端制造项目。
3.增加公共空间。
结合街区控制性详细规划。

6、城市更新和建设的重要方式。
近年来的全市消防审验数据显示，装修改造类工程占比已超过80%。
但在城市更新过程中，现行消防技术标准难以适用、政策衔接不畅导致申报困难、消防验收一次性通过率偏低等问题日益凸显，亟需探索出台实用性强、可操作性强的政策文件支撑既有建筑改造的消防设计审查验收工作。
为适应城市发展新形势新要求，统筹发展和安全，破解既有建筑改造消防设计审查验收难题，在深入调研、充分论证、多方征求意见的基础上，以我市入选住建部既有建筑改造利用消防设计审查验收试点范围为契机，市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市消防救援总队联合制定了实施方案。
此项改革对进一步深化工程建设领域“放管服”改革、激发城市存量建筑发展活力、推动实施我市城市更新、助力经济高质量发展具有重要的现实意义。
二、实施方案的主要内容是什么？实施方案的总体考虑是，坚持问题导向和需求导向，找准制约既有建筑改造消防审验关键环节和突出问题，提出改革创新和便民利企的举措。
实施方案分为三大板块。
第一板块是总体要求，主要阐述既有建筑改造消防审验改革的指导思想和主要目标。
第二板块为具体任务，从健全消防设计标准体系、优化消防审验管理、推动消防与工程质量监管一体化融合、完善监督管理体系四个方面，提出了13条具体措施。
第三板块为组织保障，从加强部门联动、强化技术支撑和做好宣传引导方面加强组织保障。
三、实施方案提出了哪些改革措施。

7、主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2. 完善类。
为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3. 提升类。
为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
在国内，之前的老旧小区改造大部分是进行基础类的改造：修修补补，刷个外墙和楼道，改造上下水和燃气管道、更换电线、增加宽带等简单的内容。
进入城市更新时代之后，为了满足人们对美好生活的向往，老旧小区改造内容将更为全面，而且以完善类和提。

8、3.5 3.5 设备更新改造和大修管理规程设备更新改造和大修管理规程 1 1 目的目的 对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。
2 2 适用范围适用范围 适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3 3 引用标准和文件引用。

9、世联战略顾问专业服务介绍世联战略顾问专业服务介绍 2005. 12 2 城市更新改造中必须建立的几个基本共识城市更新改造中必须建立的几个基本共识 时间与空间的关系时间与空间的关系 时间历史布局的形成 空间规划是空间的布局手段 多目标体系与多。

10、广州市城市更新三旧改造 主要政策简介 广州市城市更新局 GUANGZHOU URBAN RENEWAL BUREAU 广州市城市更新局 1 20182018年广东省年广东省三旧改造项目推介会三旧改造项目推介会 广州市城市更新局 GUANGZ。

11、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 城市更新政策演变项目分类及流程概述 城市更新深度系列之一 目前部分城市房地产行业已逐步步入存量时代，城市更新作为 当前城市存量发展的重要途径，对激活城市存量土地，满足住 房需求，提升城市的未来发展空间。

12、 1 1 2 2 5 5 7 7 更新意愿及更新意愿及 材料准备材料准备 专规审批专规审批 拆迁补偿拆迁补偿 安置安置 实施主体实施主体 确认确认 产权证书产权证书 注销注销 土地出让土地出让 合同签定合同签定 概念解读 更新意愿征集 是指。

13、战略顾问部 中国 2020年7月 2020城市更新白皮书 聚焦社区更新 唤醒城市活力 2 仲量联行 前 言 在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从新区开发的增量发展转向 城市中心重构的存量挖潜，城市更新的趋势已经从点状更新转向。

14、城市更新对房地产的影响城市更新对房地产的影响 城市更新促使各类房地产市场需求量的增加城市更新促使各类房地产市场需求量的增加 房地产市场 房地产市场 需求类型 需求类型 促使需求释放促使需求释放 自住型需求 自住型需求 投资型需求投资型需求 。

15、战略顾问部 中国 2020年7月 2020城市更新白皮书 聚焦社区更新 唤醒城市活力 2 仲量联行 前 言 在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从新区开发的增量发展转向 城市中心重构的存量挖潜，城市更新的趋势已经从点状更新转向。

16、取取地地成成本本汇汇总总 项项目目 城城市市更更新新土土地地类类别别 手手动动选选择择 一一拆拆迁迁成成本本 1 1拆拆迁迁补补偿偿费费用用 其中：1房屋主体货货币币补补偿偿 2室内二次装修费货货币币补补偿偿 3搬迁补助费货货币币补补偿偿 。

17、1 合同编号：合同编号： 城市更新单元城市更新单元 合作框架协议书合作框架协议书 甲方甲方: : 乙方乙方: : 2 城市更新城市更新单元单元 合作合作框架协议书框架协议书 甲方：甲方： 股份合作股份合作公司公司 法人代表：法人代表： 地址。

18、 61 3.5 3.5 设备更新改造和大修管理规程设备更新改造和大修管理规程 1 1 目的目的 对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。
2 2 适用范围适用范围 适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3 3 引用标准和。

19、深圳城市更新项目 投资测算分析 PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标 房地产开发项目的核心评价 指标 项目的评价 在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售 利润率IRREBITDA等指标，以作。

20、深圳城市更新专题培训深圳城市更新专题培训 法务中心法务中心 目录目录 一城市更新概念一城市更新概念 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区包括旧工业区旧商业区旧住宅区城中村及 旧屋村等内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定。

21、中国 2021年10月 城市更新系列白皮书之三 焕新中央活力 迈向国际城市 2 焕新中央活力，迈向国际城市 城市更新是持续的市场关注热点。
十四五规划 提出转变城市发展方式，加快推进城市更 新，推动城市空间结构优化和品质提升。
不同于 传统的大。

22、城市更新土地类别 手动选择 总地价 万元 备注 一拆迁成本341379.81万元 206080.0万元选择项手动数据 其中：1房屋主体货币补偿156050.0万元旧工升级住办商18030.86万元 2室内二次装修费货币补偿13710.0万元。

23、城市更新如何开展基础数据摸查 城市更新如何开展基础数据摸查 城市更新项目在完成意愿表决后，就要进行项目基础数据摸查阶段，基础数据调查是筑基工作，最终目的 是为了摸清项目所在村的家底 ，为后续方案编制提供数据支撑。
基础数据摸查是项目测算确定复。

24、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 城市更新政策演变项目分类及流程概述 城市更新深度系列之一 目前部分城市房地产行业已逐步步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，对激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义。

25、序号工作开始时间完成时间前置条件输出成果主责部门对接单位一申报深圳市城市更新单元规划制定计划1.1完成项目定位项目定位报告投资策划部1.2确定方案设计单位设计合同规划设计部1.3概念设计方案内部评审通过确定项目定位概念设计方案规划设计部1.。

26、2一深圳市城市更新政策二广州市城市更新及三旧改造政策三东莞市三旧改造政策四佛山市三旧改造政策五各城市政策比较分析附：惠州市三旧改造政策分析3四四三三 二二 一一城市更新政策介绍城市更新基本概念城市更新分类解读城市更新主要程序五五非农建设用地。

27、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 TableTitle 城市更新政策演变项目分类及流程概述 TableTitle2 城市更新深度系列之一 TableSummary 目前部分城市房地产行业已逐步步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展。

28、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 TableTitle 城市更新政策演变项目分类及流程概述 TableTitle2 城市更新深度系列之一 TableSummary 目前部分城市房地产行业已逐步步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展。

29、02020304080810121515171718192021212325252727 23 45 67 89 2050200019501900185018001011 1213 1415 1617 1819。

30、 戴德梁 行 1商业物业转换成住宅用途的可能性有多大,它们的优点缺点又是什么城市更新 4.0商改住Contents目录引言01政策 意见 通知02商转住SWOT 分析06短期调控07 戴德梁 行 1引言自城市更新 4.0:迈向卓越的全球城市。

31、城市更新分享二一八年一二一八年一月月一城市更新的整体情况;二城市更新审批的流程框架;三深圳市城市更新相关政策文件重点关注2017年政策;四城市更新审批的趋势及现状;提 纲一城市更新的整体情况第一部分一深圳市城市更新整体情况:一深圳市城市更新。