1、城市更新改造运营案例剖析及启示 发展研究中心 2017年10月 概念界定 日前，由住建部与高和资本共同撰写的2017中国城市更新研究报告发布。 报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。 什么是城市更新？ 当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“ “大拆大建” ”进入新阶段，对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为
2、中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。 政府 投资 机构 开发 商 服务 商 本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内） 主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标 的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。 本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。 高和资本 （地产基金) 万科 世联行 合富、同策 主要参与者： 报告思路 房行东方-地产平台 1 投资机构城市更新新阶段早期参与者 典型代表：高和资本 房行东方-地产平
3、台 房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值 空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后， 将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。 图：高和城市更新主要模式流程 项目获取 1. 筛选优质资产 2. 通过收并购获得资产 改造升级 提供资金 1. 导入跨界资源 2. 对资产进行定位改造 持有运营 退出 长期租赁 资产证券化 第一太平戴维斯合作 出售套利 资产证券化 硬件改造软件改造发行基金私募REITs 品牌输出 联合成立公司 操作：购买价格相对较低的优质物业 类型：商办物业为主 城市：北京、上海等一线城市为主 操作：现状基础上进行提升 重新设计改造 室内精装修 提升外观及品质等 操作：持有出租及转售给第三方为主。 目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少 16年和红星美
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