1、地产公司物业管理制度流程及租赁户入住规范编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录一、物业管理部组织架构6二、岗位职责7(一)物业管理部岗位职责:71管理部经理岗位职责：72资产、设备管理岗位职责：73保安主管岗位职责：84行政助理岗位职责：8（二)：物业管理处岗位职责81管理处主管岗位职责：82管理员岗位职责：93维修员岗位职责：104水电工岗位职责：105管道工岗位职责：116空调工岗位职责：117电梯工岗位职责：118弱电电工岗位职责：129强电电工岗位职责：1310保安领班岗位职责：1311保安员岗位职责：142、12保洁、绿化领班岗位职责：1413保洁员岗位职责：1514绿化员岗位职责：1515车库管理员岗位职责：16三、物业接收161物业项目接管验收管理制度：162.接管物业设施、设备遗留问题登记表：203.房屋交付确认书：214.接管物业相关资料登记表：215.相关工程资料及图纸存档：22四、租赁户入住制度规范221.收楼通知书：221.1收楼须知：231.2相关复印件存档（租赁合同、租金缴付收据、物业服务费缴付收据.）：242. 租赁户相关资料登记表格：252.1出具相关资质原件并复印存档（营业执照，税务登记，卫生许可证，法人身份证复印件.）；263签订租户收楼记录表：273.1附租赁位置贴图和3、平面图：283.2附租赁设备、设施和消防设施清单：294签订管理守则及承诺书：305.租户装修申请表：415.1附装修提交资料清单：415.2 附盖有公章的装修施工图：425.3附施工单位的资质原件及复印件：436签发室内装修审批表：447.签订装修管理规定：457.1 交纳相关保证金等费用（收据复印件存档）：478施工单位人员登记表格：489签订区域防火责任协议书：4810发放施工许可证：4911租赁户装修管理流程：5011.1租赁户装修监督管理规定：5111.2安全、防火检查和隐患整改作业规范：5112签订装修验收表：5412.1装修验收合格，相关资料盖章并存档：5512.2退还相关保证金4、及清场：5513出入证发、回收登记表：5614租赁户撤出验收记录表：57五、租金及经营费用管理制度581.租金、物业费用收缴管理制度：582.租金、物业费收缴流程；583.水、电等经营费用收缴流程：594催、缴款通知单样本：60六、物业管理部日常工作内容621 物业管理部日常工作检查记录表：621.1违章责任整改通知书：632.房屋设备设施维修保养计划管理制度：642.1工程维修项目申报、核准、验收表：653安全保安管理制度：663.1安保培训上岗制度：673.2安全保安日常工作检查记录表：683.3违章责任整改通知书；694收费管理制度：69七、物业管理处日常工作内容701物业管理处主管日常5、巡视管理制度：701.1物业管理处主管日常工作记录表：722保安员门岗管理制度：732.1 门卫值班来访记录表：732.2保安执勤交接情况日报表：743保安员巡岗管理制度：753.1 保安巡视签到表；753.2保安执勤情况日报表：764保安员监控管理制度：764.1日监控情况记录表：775.环境清洁管理制度：785.1 保洁情况记录表：805.2 垃圾清理记录表：805.3 粪便清运记录表：815.4 疏通管道窖井记录表：815.5 保洁服务安全作业规范：826绿化养护管理制度：856.1绿化养护情况记录表：877.日常接待维修管理制度：877.1 租赁户来电、来函、来访报修处理记录表：8876、.2 工程维修派工单（附回执）；897.3工程维修回访记录表：907.4 维修登记一览表：917.5 商业广场维修服务操作规范：917.6 设备维修工安全作业规范：948停车场（库）管理制度:968.1停车场（库）车辆停放收费标准：988.2停车场固定车位登记表：988.3停车场固定车位收费登记表：998.4停车场固定车位停车证发放记录表：998.5停车场车辆进出登记表：1008.6停车场临时停车收费登记表：1019租赁经营管理制度：1019.1租赁户违章处理记录表：1049.2罚款缴纳通知单：10510租赁户接待管理制度：10510.1租赁户来电、来函、来访投诉记录处理表：10710.2 租7、赁户投诉记录处理表：108八、固定资产管理1091.固定资产管理制度：1092.固定资产管理实施细则：1133.文具及办公设备管理办法：115九、设备、设施管理1171.设备、设施维保计划、考核管理制度：1171.1委外维修、保养项目招标操作规范：1181.2房屋设备设施维修保养项目计划作业规范：1192设备、设施故障抢修及应急管理制度：1202.1设备设施专业技术指导操作规范：1213管道设备维保管理制度：1224暖通设备机房管理制度：1224.1空调系统运行和维修保养操作规范：1245配电设备机房管理制度：1295.1供配电系统运行和维修保养操作规范：1305.2机房操作规范：1345.38、设备节能操作规范：1355.4检测设备的使用和鉴定操作规范：1376给排水设备机房管理制度：1387电梯设备机房管理制度：1398消防设备设施管理制度：1408.1消防联动试验操作规范：1428.2消防设备定期保养操作规范：1439维修设备及工具领用操作规范：145十、突发事件管理制度1461突发事件处理管理制度：1462防台防讯管理制度：1493安全治安事故应急处理管理制度：1504消防安全应急处理管理制度：1525设备故障检修和紧急处理管理制度：154十一、对外服务窗口1551.服务公约：1552精神文明公约：1563管理流程图（报修，投诉电话，流程，电子邮箱）：1564组织架构图：1579、5收费标准；1576总经理信箱；1577营业执照（附本）和相关铜牌；157十二、物业管理制度流程1581物业交接流程：1582租赁户铺位验收流程：1593租赁户报修流程：1604租赁户投诉流程：1615突发事件处理流程：1626物业管理部日常检查流程：1637租金及各项经营费用收缴流程：1648设备、设施日常管理及检查流程：1649设备、设施申购流程：16510设备、设施维保单位选择流程：16511设备、设施报废处理流程：16612设备、设施调拨流程：16713设备、设施更新改造流程：16814闲置固定资产管理流程：168一、物业管理部组织架构物业管理部资产设备管理行政助理丽晟食尚广场物业管理10、处新金桥商业中心物业管理处管理员工程维修保安管理员工程维修保安部保洁工保安保洁工二、岗位职责(一)物业管理部岗位职责:1管理部经理岗位职责：1) 负责物业的日常接待、投诉、维护和保养，并制订相应计划；2) 负责物业的各类管理制订和收费制度；3) 负责与物业施工单位的日常联系及维修、索赔，并做出评价；4) 负责客户单位租金、物业管理费和其他费用的收取；5) 负责物业区域的治安、消防等安全管理工作；6) 办理与物业相关的各类手续；7) 负责物业设施设备的管理，保证各类设备的正常运行；8) 认真完成上级领导交办的其他各项工作；9) 负责物业部门管理工作，注重团队协作，确保物业工作正常运行；10) 负11、责与政府职能部门的日常联系。2资产、设备管理岗位职责：1) 向公司总经理负责，依法行使公司资产所有者的权利和义务；2) 制订公司固定资产管理制度、制订固定资产管理实施细则及考核制度；3) 负责公司固定资产的宏观管理，提出优化资产构成的建议，拟定年度资产重置计划，核定资产转让和计提减值的申请；4) 负责需经建筑和安装工程重置固定资产的招投标工作；5) 负责工程竣工交付使用的固定资产和所有购置到货的固定资产的组织验收工作；6) 负责验收合格的工程和所有购置到货的固定资产的移交工作；7) 负责使用单位申请固定资产报废和非常损失的审核与向上级领导报批工作；8) 负责公司不需要固定资产的出租申请与出租合12、同的拟定工作；9) 负责已报废固定资产拟售价格的报批与批复后的出售工作；10) 负责组织年终固定资产的盘点工作，并向公司领导写出盘点报告；11) 负责使用单位固定资产内部调拨的认证工作；12) 负责使用单位固定资产检修的检察工作，负责组织对使用单位固定资产日常维护工作进行定期或不定期检查；13) 13负责公司资产使用单位负责人和固定资产兼管员调离公司时的工作移交监察工作；14) 认真完成上级领导交办的其他各项工作。3保安主管岗位职责：1) 负责处理保安工作的日常事宜，组织协调好保安工作。2) 维护安保内部正常的工作秩序，对各物业处进行经常性的安全检查，发现问题及时提出整改意见。3) 对安保人员13、进行有关职业安全教育。4) 与上级公安机关保持密切联系，发现隐患及时报告有关部门或配合公安机关破案。5) 建立和保管保卫档案及文件资料。6) 督导和检查保安员的工作情况。7) 按时上报各项计划及总结，有组织、有部署地做好各项本职工作。8) 认真完成上级领导交办的其他各项工作。4行政助理岗位职责：1) 协助部门经理处理日常办公事务，跟踪落实执行情况；2) 做好部门各类会议记录，及时了解和反馈信息；3) 做好部门文件的打印、收发、归档等管理工作；4) 负责落实对各物业管理处收费通知单的发放、管理； 5) 协助做好收件登记、编号、运转和检查未归档文件的催办工作；6) 做好部门各类档案资料的整理，不散14、失、不遗留立卷、装订成册及归案；7) 认真完成上级领导交办的其他各项工作。（二)：物业管理处岗位职责1管理处主管岗位职责：1)配合招商阶段的前期介入；2)与招商部的物业交接完成；3)与商户的物业交接完成；4)对商户装修过程中的监管；5)项目运营中的合同执行与日常物业管理；6)所负责项目的队伍组建及员工的岗前培训；7)对各职能部门的管理与协调；8)租金、物管费及其他费用的及时收取；9)商户资料管理齐全；10)商户服务档案齐全；11)其他文档备案齐全。2管理员岗位职责：1)在物业管理部和管理处的领导下，对管辖区的租赁户负责，对物业实施全面的管理，保证环境整洁、舒适优美、设备设施完好、机电运转正常；15、维护租赁户正常的经营活动开展；2)敬业爱岗，熟悉掌握物业管理的各项法规和相关政策，严格执行行业规范，做好对物业内的保卫、治安、停车、绿化、保洁、设备设施的维护保养、日常维修、管理费的收缴等服务内容，操作规范。3)遵守国家的法律、法规和公司制订的规章制度。做到每天对辖区和各个岗位的环境卫生、安全防范、车辆停放、公共设施、商业活动进行巡查监督，并记录备案，发现问题及时整改。积极参加公司和管理处的业务知识、时事政治的学习，与时俱进，提高管理水平。4)严格执行租赁户装修审批规定，并加强对装修的租赁户进行巡视监督，并作好记录，防止违章装修现象的发生。在巡视中发现违章劝其整改恢复原样，拒不整改的开具违章通16、知单，或停止其施工。处理违章必须讲清道理，坚持原则，对无理取闹者报送管理处主管处理。5)做好租金、物业管理费等经营费用的收缴工作，对无辜拖延费用的租赁户，依法耐心说服，讲清道理，对拒不缴付的采取必要措施，确保收缴率达95%以上。6)遇到突发事件，如停水、停电、治安、火警等，接到消息后，应马上到现场，组织人员采取应急措施，并速报公司和各相关部门。加强对突发事件的防范意识。7)做好每年度行业的评比检查，落实每年度供水系统的防冻和防台防汛及蚊、蝇、鼠等害的防治工作。8)完成管理处主管布置的其他工作。9)周期工作每日工作(1)热情接待租赁户，文明用语，把租赁户的要求和报修项目作好登记，迅速作出安排，并17、随时检查落实情况，以免遗漏，造成工作波动。小修要求立即解决，大修三天之内应该解决，如无法解决，需向上级汇报，并向租赁户及时作出解释。(2)根据租赁户的要求联系、安排，尽量为其提供便民服务。(3)每日将有关资料递交给文员输入一户一卡之中，每月做好资料收集、汇总、统计工作。上门访问时先查阅一户一卡的有关资料，然后有的放矢地与业户沟通。(4)做好管理处各种财产、用品、工具、领用材料的登记、保管和发放工作。熟悉各类费用的收费标准和计算方法，准确无误地做好先进收缴工作，及时登帐，日结日清。(5)负责各类证件的收发登记工作（如临时出入证、停车证等）。(6)负责保管楼栋门和未入住户的房门、防盗门、信报箱、电18、表箱等钥匙。(7)负责分发电话单、通讯及各类通知等，布置好信息栏。(8)接待一般人员的来访，及时处理有关事务或向上一级报告，并做好处理记录。(9)对所需的来文、报告、通知、租赁户档案、收费存根、装修申请表、水电费交款等文书资料，分门别类归档保存。(10)对物业范围每天至少巡视两次，要对装修户的卫生、安全、文明施工、用电范围等进行督促检查，对物业道路、绿化、楼宇内外环境卫生要勤检查，以及对清洁工的精神面貌、行为规范等进行管理。发现违约违章和不文明行为及时制止，或向管理处主管报告。(11)负责对清洁工进行实际操作训练。(12)完成管理处经理临时交办的任务。(13)参加管理处办公例会，汇报上周工作情19、况，提出本周工作计划及急需协调的事项。(14)对物业内外环境卫生进行一次较全面的检查，并作好记录，及时进行整改。(15)每月工作（16）参加由管理处组织的全面检查，负责解决本职范围内的问题。（17）每月26日前提交管理处购物计划。3维修员岗位职责：1)熟悉设备设施性能、操作程序和应急处理措施，掌握两种以上维修技术，遵守各项管理制度，统一着装，规范作业，举止文明，树立良好的服务形象；2)按规定巡查房屋、设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录；3)对受理的养护单必须及时处理，不得无故拖延。记录养护维修的人工、材料费用；4)按规定做好设备设施的定期和日常的清洁保养和预防性为工作，保持设备机房和工作20、环境的整洁；5)设备维修工对特种设备和高低压专业设备的操作和维修，应持在有效期内的相应操作证，并严格遵守安全作业规范，确保设备和人身安全。对违反安全、作业规范的指令有责任拒绝执行；6)设备运行中出现问题，应立即排除并上报。发生事故时，除紧急处置外，应保护好现场，及时上报管理处，迅速查明原因，予以抢修和恢复；7)爱护工具，合理使用，用后清洁，规范放置、保管；8)按时完成管理处交办的其他任务；4水电工岗位职责：1)熟悉物业供水、供电、消防系统的管理，路线及控制位置，掌握各种设备的性能及使用状况，遵守各项管理制度，统一着装，规范作业，举止文明，树立良好的服务形象；2)熟悉给排水系统（各种水泵、管道、21、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用；3)当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录；4)制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；5)严格执行安全操作规程，遵守水电运行维修保养制度，正确判断日常发生的故障，及时采取有关事故的应急措施，杜绝各种隐患的发生；6)发生停电、停水、管道泄漏、阻塞、火警等其它事故，一旦得到信息和指令应迅速赶到现场查明原因，并果断采取应急防护措施。每年逢防台、防汛、防冻及梅雨季节能对各种设备采取保护措施，以防重大事故发生；7)积极参加岗位练兵和专业技术培训和复训，按相22、关工种要求，持证上岗，8)保管好各种资料、工具，记录填写的资料应准确完整；9)按时完成管理处交办的其他任务；5管道工岗位职责：1)按规定要求，对给排水系统管道、卫生设备、各类水箱、水池、消防水系统（喷淋和消火栓等）、各类水泵、各类阀门、雨水管、阴井、地漏、污水处理设备进行维护保养，做好巡检保养记录，做好设备与机房的保洁工作；2)遵守各项管理制度，统一着装，规范作业，举止文明，树立良好的服务形象；3)按规定周期对各系统设备及管道进行除锈、油漆、加油、润滑和零部件更换维修；4)做好各类应急清锈的准备工作（管道泄漏、水管爆裂、水箱水外溢、污水废水外溢、阀门失灵等），发现情况及时进行抢修；5)做好空调23、系统、消防系统中与水有关的设施的维修保养和检测工作；6)进行气焊、气割、电焊操作时应持证作业，并遵守动火审批规定；7)当班期间及时巡视检查各种管道、设备的工作情况，并做好巡检记录；8)按时完成管理处交办的其他任务；6空调工岗位职责：1)熟悉所管设备的性能及操作方法，了解空调系统送风管、排风管和水管的布局走向。遵守各项管理制度，统一着装，规范作业，举止文明，树立良好的服务形象；2)熟悉本物业装备的空调型号、操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前24、停机前及每小时记录一次运行情况）；3)设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌；4)严格遵守各项操作规程，做好勤测试、勤调节、勤记录，确保空调机组、冷却塔、膨胀水箱和循环水泵的正常运行，要节约能源，并认真做好记录；5)按规定对空调系统设备（新风机、风机盘管、变风量空调机、风管调节阀、电磁阀、滤网、冷凝水管道等）和消费能够排烟系统设备（正压风机和排烟风机、风管、防火阀、排烟阀等）进行清洁、保养，做好空调机房和工作区域的保洁工作；6)值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告；发生紧急故障，负责组织力量及时处理并做好记录；7)做好空调设备维修保养25、记录及设备故障记录；8)做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾；9)按时完成管理处交办的各项任务；7电梯工岗位职责：1）遵守各项管理制度，统一着装，规范作业，举止文明，树立良好的服务形象；2)电梯工负责范围： （1）负责物业所有电梯运行的管理；（2）负责物业电梯及附属设备维修保养和故障检修工作；（3）负责各电梯轿厢外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、电抗器的清洁； （4）负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理；3)熟悉电梯的性能、构造和使用方法，按规定要求管理、维护保养各垂直客梯、货梯、自动扶梯，确保此类设备正常运行；4)定时巡检电梯运行状况，做好电梯运行日志和维修26、保养记录；配合、监督委外专业维修单位，进行周、月、季、年保养，对零部件更换进行确认和记录，做好机房和电梯轿箱的保洁工作，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管；5)严格执行电梯运行安全操作规定，按时开启和关闭电梯，严密监视电梯运行状况，及时处理各类问题；6)值班人员必须严守岗位职责和操作规程，遇紧急停机故障，应迅速奔赴现场，先解救轿箱中被困人员，然后排除电梯故障，做好相关记录；7)按时完成管理处交办的其他各项工作；8弱电电工岗位职责：1) 严格执行各类弱电设备系统的维修、运行作业规程，确保各设备系统准确、安全运行，做好广播和收放设备、闭路监视设备及网络，确保正常运行，做好记录；2) 负责小型工27、程的线路敷设，施工质量符合相关标准；3) 定期对消防报警系统和其他弱电系统设备进行检查和测试；4) 对物业门禁系统，监控系统、对讲系统、消防报警系统、物业有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报，确保房屋及配套设施完好；5) 负责物业卫星电视机房的值班管理，并协助政府有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；6) 负责在管理处的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施记录工作；7) 负责物业弱电设备设施保修工作的监督管理工作；8) 负责在管理处的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；9) 负责协助向管28、理部提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在管理处的安排下负责具体实施项目整改。向管理处提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 10) 负责按公司及项目有关规定及时为租赁户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；11) 负责每周一次对物业内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；12) 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；13) 负责所有涉及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；14) 负责每月前向管理处提交弱电设备/设施维修所需工具、入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表；15) 值班人员必须29、严守岗位职责和操作规程，发生紧急故障，负责组织力量及时处理并做好记录；16) 遵守各项管理制度，统一着装，规范作业，举止文明，树立良好的服务形象，按时完成管理处交办的其他各项工作；9强电电工岗位职责：1) 严格执行电业安全操作规程，执行各类电器设备运行维修操作规程，持证上岗，确保各类电器设备的准点安全运行。2) 做好高低压变配电运行记录和能耗统计，做好交接班手续。3) 熟悉空调、给排水、消防及各类设备的配电系统、供电系统、照明系统，熟悉供配电设备的性能及其操作方法，配合其他工种做好各类设备设施电气动力的检修工作。4) 负责特殊场所专用设备（例如：泛光照明、喷水池等）的日常运行和保养。5) 定期30、对供配电设备、配电柜（箱）、灯具及用电设施进行安全检查、清洁除尘、紧固触点。6) 负责小型改造工程的线路敷设和电器设备的安装和调试，施工质量符合相关标准的要求。7) 负责与供电局的业务联系，并做好登记。8) 值班人员必须严守岗位职责和操作规程，遇紧急发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障，做好相关记录；9) 按时完成管理处交办的其他各项工作；10保安领班岗位职责：1) 在管理处主管的领导下，全面负责物业的保安服务工作；具体开展管理处的治安保卫和消防管理工作，确保租赁户和顾客的人身、财产和物业的安全；2) 树立“服务第一、业户至上”的观念，组织保安员认真执行保安标准，保安服31、务做到规范着装、精神饱满、用语文明、仪表整洁，树立物业保安的良好形象，为租赁户提供细致、温馨的服务；3) 学习、宣传、贯彻国家有关治安和消防管理的政策和法规，不断提高自身的专业素质；落实公司和管理处对保安服务与安全工作的各项要求，对工作的开展、实施提出意见和措施；对工作的绩效进行检查考核，作好讲评；4) 对保安员的工作进行检查和督导，对服务中的不合格或潜在问题提出纠正预防措施；负责处理保安服务方面的投诉；5) 配合管理处主管对物业安全工作开展检查（以“五防”防火、防盗、防爆炸、防破坏、防自然灾害为重点），及时发现安全隐患和事故苗子，采取切实有效的整改措施；6) 经常与租赁户联系沟通，加强物业安32、全的宣传，取得租赁户的配合和支持；及时制止物业区域内影响安全的违规行为，保护全体租赁户的利益和顾客的生命安全；7) 负责落实对保安监控设施、消防设施和器材的完好性检查，及时发现问题，制定申请修理、更换或添置计划；8) 设置物业区域内的巡更点及巡更路线，并制定巡更频次，检查落实；9) 根据物业特点和新的情况，起草、修改管理处有关治安、消防突发事件应急处理预案，报管理部审定；一旦发生紧急情况，配合管理处主管实施预案程序；10) 全面做好安全基础管理工作（安全重点部位管理、明火管理、危险品管理、人员疏散通道管理、防火档案管理、安全标识管理、钥匙管理、外来人员管理、物品进出管理、装修施工安全管理等），33、并负责检查、落实；11) 组织保安员的业务知识学习培训，负责管理处义务消防队的操作培训和实战演练；12) 配合管理处主管加强同地区消防部门、公安警署和街道消防治安管理部门的联系，保持良好关系，取得地区安全主管部门的指导和支持；13) 负责对保安员的工作考核，搞好班间与员工间的团结与协作；14) 将每月保安服务记录汇总装订成册，上交给管理处；15) 完成管理处主管交办的其他任务；11保安员岗位职责：1) 严格执行保安服务作业规范，持证上岗，服从领导，听从指挥，忠于职守，提高警惕，遵纪守法；2) 树立“服务第一、业户至上”的观念，统一着装、仪表整洁、精神饱满、语言文明、姿势动作规范。对租赁户和顾客34、要表现出热情、诚恳、彬彬有礼的态度，体现良好的物业保安服务形象；3) 遵守交接班制度，不迟到早退，不擅离职守。交接班要清楚，责任明确；4) 熟悉物业重要设备、消防设施、供水和煤气总开关等分布情况和区域环境状况，掌握各类突发事件应急处理规程，正确果断、灵活机智地进行处置；5) 熟悉消防器材的性能和使用方法，认真接受有关消防知识的培训，参加操作技能的训练；6) 在紧急情况下，服从管理处主管和现场负责人的指挥，通力合作，发扬临危不惧、见义勇为的精神，全力保护物业的安全和租赁户及顾客的生命财产安全；7) 维护物业区域内的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不还手，骂不还口；8) 严格按各岗位作业规35、范，及时作好相应记录；9) 完成管理处主管、保安领班交给的其他任务；12保洁、绿化领班岗位职责：1) 拟定切实可行的保洁、绿化管理工作计划，建立有效工作台帐，月、季、年进行工作汇总小结，并将工作计划及工作汇总小结向管理处主管汇报；2) 拟定和执行保洁、绿化管理费用预算计划，按月度、季度、年度合理使用人力、物力和财力资源，降低成本，杜绝浪费；3) 拟定保洁突发事件的应急预案，落实人员、器材，及时处理与管理区域有关的紧急状况和紧急事故，做好善后服务工作；4) 执行管理处主管下达的各项工作任务，按保洁服务作业规范、安全作业规范和检查规范要求，对保洁工作进行计划、布置、检查；5) 以“安全第一”为方针36、，布置落实各项工作展开；6) 合理安排保洁工、绿化工上岗操作，加强巡检，督促保洁工、绿化工按操作规范执行。发现问题，及时整改，追求客户100的满意率；7) 召开班前点评会，及时总结经验，听取实地情况交流意见，快速解决疑难问题，提高班组整体服务水平；8) 定期组织班组学习，搞好班组文明建设工作，加强班组团结。同时，协调好其他部门的工作关系及公共关系，调动班组人员的工作积极性；9) 接受有效投诉，负责处理现场应急工作及执行整改情况反馈工作；10) 公正、公平地对组员按考核标准进行有效考核，执行考勤制度；11) 负责对保洁工、绿化工实地培训，并将培训结果总结报管理处主管；12) 加强对保洁用品的管理37、，用好、管好保洁绿化器材及相关物品。对有害物品、有毒物品及化学品应落实专人保管，申领规范，以防造成人员及财产的伤害；13) 将每月的保洁、保绿服务记录汇总装订成册，上交给管理处主管；13保洁员岗位职责：1) 执行物业管理处下达的各项任务，服从分配，坚守岗位，统一着装，按要求从业；2) 遵守劳动纪律，严格按考勤制度执行请假制度，不允许无故缺席或上下班迟到、早退，遵守劳动时间；3) 严格执行保洁服务作业规范、安全作业规范，使管辖区域内的保洁工作符合标准规范，确保保洁质量；4) 爱岗敬业，爱护物业设施及相关财务；5) 保洁服务过程不允许影响食品卫生；6) 按照租赁户需求及物业条件的实际情况提供相关保38、洁服务，达到租赁户和顾客100的满意率；7) 参加班组学习及由主管召集的班前点评会，听取不同意见，总结实践经验，交流应急实例，不断提高保洁作业水平；8) 做好交接班工作，交接台帐记录规范，工具交接应保持完好无损，并做好物品交接清点工作；9) 团结友爱，发扬集体主义的团队精神；10) 接受管理处的考核，积极贯彻奖勤罚懒的激励机制；14绿化员岗位职责：1) 严格按月、季、年绿化保养计划执行，并接受保洁、绿化领班的监督、考核；2) 养护工具随身携带，不允许随意放置；3) 养护作业时，不应妨碍租赁户和顾客的正常活动；4) 养护完毕后，妥善处理养护现场，保持地面清洁，无污秽、无积水；5) 保持树形完整优39、美，绿草如茵，地面不裸露；6) 保持管辖区域内完整的景观效果；7) 保持植物生长茂盛，适时修剪、施肥、喷洒药剂；8) 控制杂草的缠绕性、攀援性；高度不影响景观效果；9) 绿化养护设备设施有必要的保护措施；10) 按要求做好绿化的灌溉、施肥、值保、拔草及垃圾清除工作；11) 负责监视绿化的病虫害并加以控制杀灭；12) 为物业区域适时增植绿化，增添新型绿化品种；13) 做好绿化养护记录；15车库管理员岗位职责：1) 履行保安员岗位职责；2) 熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；3) 外来车辆未经许可不得进入辖区。做好地面停车场和地下车库的保安工作，指挥车辆的进出和停放，做好登记、收费工作，保持40、车辆停放有序和出入畅通；4) 执行停车场、地下停车库安全服务管理。配置安全器材，禁止无关人员进入，严禁装有易燃、易爆或有毒物品的车辆进入。对忘记关车门的车辆采取必要的安全措施；5) 在有顾客出入的公共活动区域，设立禁止车辆停放的醒目标志，并经常巡视监督，发现有车辆滞留，应告知驾驶员立即开到指定地点停放；6) 懂得一般交通管理和指挥知识，引导车辆按规定路线行驶，进入车位限速5公里以下。劝阻违规（超载、超高）车辆进入，对违章停放车辆者，应及时制止或纠正；7) 经常巡视、检查已停车辆，发现问题及时处理，及时报告；8) 搞好管区环境卫生，发现车辆门未锁、灯未关、漏水、漏油，应及时通知司机；9) 保持停41、车场、停车库整洁，停车场、停车库内严禁洗车，地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；10) 空地上禁止堆物，保持照明及各类标志的完好有效，有故障要及时报修；11) 保持停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物； 12) 执行物业管理处下达的各项任务，服从分配；坚守岗位，遵守劳动纪律，严格按考勤制度执行请假制度，不允许无故缺席或上下班迟到、早退，遵守劳动时间；三、物业接收1物业项目接管验收管理制度：1) 规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格；2) 适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作；制度要点：（1）接管验收的准备工作：a)新建物业竣工后、租户入驻前，对所接管的物业进行42、综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足租户的质量要求；b)接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：与物业开发部联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好接管验收记录表格；（2）接管验收的工作程序:a）下达接管验收指令；b）组建接管验收小组；c）作好接管验收准备；d）进行资料验收移交；e）验收是否合格；e1）要求正确、真实补齐资料；e2）进行硬件设施、设备验收；f）是否合格：f1）否：要求物业开发部限时整改；f2）是：记录归档43、；（3）物业产权资料： a） 项目开发批准报告； 规划许可证； 投资许可证； 土地使用合同； 建筑开工许可证； 用地红线图；b) 综合竣工验收资料： 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 建设工程竣工验收证书； 公共配套设施综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 有线电视合格证； 通信设施合格证； 电梯准用证；c) 施工设计资料： 全套设计图纸； 图纸会审通知单； 设计变更通知单； 工程预决算报告书； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录；d) 机电设备资料：44、 机电设备出厂合格证； 供电设备使用说明书；（要求中文） 机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议；e)租户资料： 已签约租赁户姓名、位置、面积、联系电话、经营项目等； 已入租商户的付款情况或付款方式；（4）物业硬件设施接管验收和竣工的区别：a)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合租赁户要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被租赁户广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为；（5）接管验收标准和验收方法：a)验收标准为建设部房屋接管验收标准及租赁户45、经营的合理要求；b)验收方法为观感验收法和使用验收法；（6）楼宇本体硬件设施的具体验收标准：a)主体结构： 外墙不得渗水； 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差；c)内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污46、渍；e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏；f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮；g)门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；高档装饰和装饰完整；h)楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；楼梯无裂缝，无表皮剥落；i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；j)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡47、和缺角，对缝平直；k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象；l)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常； （a）有线电视已开通，收视良好；（b）开关安装牢固，开关灵活，接触良好；（c）灯座安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常； （d）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；（e）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅；（f）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力；（g）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损；（h）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好；（i）防48、盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损；（j）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常；（7）公共配套设施接管验收标准：a）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；b）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整；c）屋面避雷设施连接牢固；d）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好；e）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活，安装稳固；f）道路：路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识49、线、路牌清楚完好；g) 室外消防栓： 消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足； h) 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；i) 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便； j) 保安岗亭安装穷，配件齐全，标识清晰，完好无损； k) 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；l) 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好；m) 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好；n）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；o）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无50、杂物；p）护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固；q）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝；（8）机电设备的接管验收：a）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮；b）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤；c）央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；d）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢51、固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好； e） 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好； f） 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整；（9） 接管验收遗留问题的处理： a）遗留问题的登记确认； 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录，并交发展商相关人员签字确认； 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录，并请发展商相关人员签字确认； b）对资料遗留的问题，接52、管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行； c）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行； d） 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给公司进行备录；2.接管物业设施、设备遗留问题登记表：接管验收设施、设备遗留问题登记表设施、设备名称位置遗留问题简述备注3.房屋交付确认书：房屋交付确认书甲、乙双方在此声明，甲乙已于_年_月_日将该房屋交付乙方。自该交付之日起，该房屋即处于乙方控制之下，双方无需另行办理其他交53、付手续。该房屋起租日为_年_月_日。双方确认，该房屋实测建筑面积为_平方米。起租日该房屋每月固定租金为人民币_元，物业管理费为人民币_元。附：甲方产权证明及乙方营业执照或身份证明甲方：法定/授权代表人签署：签署日期：_年_月_日乙方：法定/授权代表人签署：签署日期：_年_月_日4.接管物业相关资料登记表： 接管物业相关资料登记表序号移交资料名称单位数量移交人接收人备注5.相关工程资料及图纸存档：物业工程资料及图纸档案物业名称：备注工程资料目录：存档人：日期：四、租赁户入住制度规范1.收楼通知书：收 楼 通 知 书_租赁户：贵司所租赁的_号经验收合格，现可交付贵公司。1、 请贵司接到本通知后于_54、年_月_日前到 物业办公室处理收楼手续。2、 收楼接待时间：上午9：00至下午16：00。3、 如果贵司不能按通知规定的时间前来办理手续，请致电联系，以便我司能更好地为贵司服务。4、 在贵司来办理各项手续前，请仔细阅读收楼须知。5、 物业管理处：电话号码 传真号码 联系人 特此通知！阳光欧洲城投资发展有限公司_年_月_日1.1收楼须知：收 楼 须 知致：_租赁户！为能提供贵司以优质、便捷的服务，我司已聘请阳光欧洲城投资发展有限公司负责本_的物业管理，并代表我司与贵司协调租赁单元的接收事宜。为避免贵司在接收租赁单元时可能遭遇不便，我司籍此向贵司介绍有关注意事项，望贵司能认真阅读，并配合我们的工作55、。1.贵司在接到收楼通知书后在指定日期前来办理收楼手续，如需改期，请提前3天通知我司，以便我司协调有关事宜。2.贵司前来办理收楼手续时，请务必备齐以下资料：3.租赁合同副本；4.收楼通知书原件；5.身份证复印件；6.已交纳的首期租金和押金收据原件；7.装修施工图纸一套。8.贵司在收楼时还需支付如下款项：9.收楼之日起的装修期、免租期内的物业管理费，按房屋租赁合同有关约定收取；10.建筑垃圾清运费：可自行处理，也可委托我方（则收费标准：_元/车）。阳光欧洲城投资发展有限公司_年_月_日1.2相关复印件存档（租赁合同、租金缴付收据、物业服务费缴付收据.）：相关复印件档案租赁户名称：备注相关资料目录56、：存档人：日期：2. 租赁户相关资料登记表格：租户相关资料至：管理处 日期：由：销售部_公司名称：Company Name：联系人：Contact Person：联系电话及传真Telephone &Fax 联系地址：Address：租用楼层及面积Floor&Area：起租期Lease commencement租用时期：Lease term免租期：Rent Free Period装修期：Fit Out Period开业时间：车位：Car Parking spaces备注;其他有关物业管理方面的特别条款（如工程事项等）见本表附件，共_页2.1出具相关资质原件并复印存档（营业执照，税务登记，卫生许可57、证，法人身份证复印件.）；租赁户资质复印件档案租赁户名称：备注相关资料目录：存档人：日期：3签订租户收楼记录表：租户收楼记录表租赁房：_层_号租赁户名称：_ 面积：_法人代表：_ 联系人：_ 联系电话：_移交设备备注土建1、 钥匙_把；2、 地面；3、 玻璃幕墙；4、 其他；消防1、 喷淋头_个；2、 烟雾感应器_个；3、 消火栓_个；4、 其他；电力照明1、 出口指示灯_个；2、 其他；卫生间其他房间其他水表号码：_读数：_电表号码：_读数：_卫生间水表号码：_读数：_煤气表号码：_读数：_本人确认已收到物业管理守则1本，本租赁房经双方确认无误，从即日起，本租赁户已是该物业合法使用人。租赁户58、验收意见签字（盖章）管理处意见签字（盖章）注：表格自收楼时间48小时内交回管理处方可有效，若有遗漏工程，租赁户可将钥匙交予管理处，并填写“钥匙托管承诺书”，管理处将会跟进遗漏工程后通知租户再次验收楼宇。3.1附租赁位置贴图和平面图：租赁位置贴图和平面图：租赁户名称：租赁屋地址：联系人：联系方式：租赁位置贴图平面图存档人：日期：3.2附租赁设备、设施和消防设施清单：租赁设备、设施和消防设施清单租赁户： 联系人： 联系方式： 名称数量型号备注移交设备目录移交消防设备目录移交房屋设施目录4签订管理守则及承诺书：物业管理守则前言尊敬的租户：为把 建成一个兴旺、安全、文明、整洁、环境优美的商业和办公广场59、，本公司将高标准、高素质地做好物业的各项服务及管理工作。本公司特编制管理守则。供各用户执行。敬请各住用户务必仔细阅读管理守则内容，明确双方的权利、责任与义务。并向本公司签订承诺书,共同遵守执行。衷心希望在我们对您的服务中能得到您的鼎力支持和通力合作，并对我们的管理工作予以客观评价，以进一步提高物业的服务质量和管理水平，如有不足之处，恳请各位租户提出定贵的意见。 阳光欧洲城投资发展有限公司年 月目 录一、服务指南二、定义三、管理公约四、道德行为公约五、经营和办公秩序的管理规定六、消防管理规定七、安全使用管理规定八、电梯使用管理规定九、环境卫生管理规定十、装修管理规定十一、宣传广告管理规定十二、出60、入治安管理规定十三、隔油池的日常管理十四、机动车管理规定十五、招牌、广告管理规定十六、商业广场电费组成说明十七、承诺书一、服务指南本公司除履行各用户与开发商签订的租赁合同或物业管理服务协议中各项职责外，并提供如下服务：1、日常咨询服务1）受理用户各项咨询；2）广场活动安排咨询。2、公共服务1）提供全天候24小时的保安服务；2）每天清洁和定期清洁服务（指公共位置）；3）公共场所（照明）供电设备、空调、电梯及其维修服务；4）消防设备的维修、保养服务；5）供水服务（公共洗手间）；6）广告宣传推广组织服务（费用由参与者分摊）。3、有偿服务1）代办打印、复印、传真、邮送服务等；2）维修门锁、清洁地面和玻61、璃、设备维修、制作招牌。二、定义公约中除文意另有所指需另作解释外，下列用语所指意义如下：1、公共地方指在物业范围内，由开发商根据物业的规划设计所指定的公共地方，其中包括各出入口、行人道、通道、大堂、绿化区、车道、电梯、走廊、公共卫生间、泵房、中央空调设备机房、配电房、消防控制中心、电梯机房及为该物业业主、使用人及访客而设立共用的其它地方或范围等，但不包括任何业主拥有独立的使用权的地方及开发商保留的地方。2、公共设施指为物业的公众利益而在物业所属范围内装设的各种设备、器械、装置、种植物，包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、供电系统、污水处理系统、下水道、渠道、管道62、槽沟、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论设置在公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或用户使用的设施则不包括在内。三、管理公约为加强物业服务管理，维护全体用户的合法权益，保障物业的安全与公共场所的合理使用，维护公共秩序，创造优良的经营环境，特制订本公约：1、 权利和义务权利（一）权利1）依法享有使用其商铺或办公场所的各项法定权利；2） 不破坏、不损坏、不影响物业建筑结构及外貌，以及在不影响、不损坏公用设备和设施的前提下，经管理公司书面确认生效，可对其名下单元进行装修；3） 合法合理使用物业的公共场所的权利；4） 有权就物业的有63、关事项向管理部门咨询；5） 有权对管理部门的工作提出建设性意见和批评。（二）义务1） 必须按照合同约定经营范围内进行经营。2） 用户转让商铺或办公用房时必须遵守、履行下列规定： 向开发商提出转让书面报告，并到管理处填写转让登记表，交有关合同复印件一份给管理部门备案； 受让的新用户必须符合本广场的规划，并与管理部门签署管理手则3） 按规定缴交管理服务费及其它费用。4） 自觉维护公共场所的整洁、美观及公共设施的完整。5） 用户如需进行室内装修时，必须遵守管理公司的装修管理规定。6） 用户负责保管、维护所拥有单元的设备、设施、天花板、地面，如有损坏及时报知管理部门派人员维修。7） 用户须在管理部门规64、定的营业时间营业，不得早开、早收或迟开、迟收、甚至无故不开业，如有特殊情况可向管理部门申请。8） 本物业范围内，不得有下列行为：（1） 擅自改变公共设备、设施的结构、外观、用途、功能等；（2） 私自占用或损坏通道、道路、停车场、楼梯等共用部分设施；（3） 以任何理由拒绝使用中央空调和拒付空调费。（4） 进行违章凿、拆、搭、建；（5） 擅自损坏、拆除、改造供电、通讯、排污、消防等共用设施；（6） 不按规定堆放物品、丢弃垃圾；（7） 存放易燃、易爆、有毒、有放射等危险物品；（8） 违章占用公共场地、损坏公用设施；（9） 影响市容观瞻或物业形象的乱搭、乱贴、乱挂、乱放设立广告宣传品等；（10） 利用65、商铺进行超出经营范围外的商业行为；（11） 法律、法规及政策规定禁止的其他行为；（12） 商铺及办公场所内使用明火及大功率电器。2、 违章责任1） 违反本公约义务条款中各项规定，管理部门有权处理，并要求用户限期整改。逾期不整改的，管理部门有权采取强制性措施，包括警告、扣罚、停电和停业整顿。对物业公共利益造成损失的，管理部门有权要求责任人承担责任和赔偿。2） 用户不按规定缴纳物业管理服务费用及其他费用，按合同约定收取滞纳金。3、 管理部门的权利和责任1） 一般事项： 管理部门享有各项管理权力。同时履行本公约中其应遵守及履行的责任及义务。 管理部门将被视为业主之代理人，而且非个别代理，代表全体业主66、的利益而开展各项服务与管理。（包括对外宣传推广组织）2） 管理部门的权利及责任 从全体用户的利益出发，管理者有权对物业进行有效的管理和维护，并为此负责包括以下各项：A 检查、视察权，必要时包括所有商业和办公范围的内部。B 每一个用户应严格按照装修管理规定，进行本单元的装修。管理者有权在装修期间进入商铺进行检查、指导；C 制定用户守则及其他必要的规章制度，共同遵守D 处理各项投诉协调各用户的纠纷；E 按规定收取各项管理服务费用和代收水、电费及公共设施使用费；F 负责保安工作，维护物业的正常秩序；G 消除及拆去任何防碍环境美观的违章搭建，摆放之货物及杂物占用公共地方及公共服务设施的变更及损害，并向67、责任人征收因此发生的费用；H 其他需管理部门处理的事项。 管理公共地方及公共设施。A 保养维护公共地方和公共设施；B 保持环境清洁、卫生和环境的美化；C 确保供水、供电、中央空调、通讯、电梯、消防的正常动作及设备的良好性能；D 做好环境管理。以保证车辆停放、保管、货物装卸的良好秩序；E 统一安排公共地方的宣传广告申请及制作。3） 管理者在下列情况下所造成的服务中断，无须对用户及使用者负责。A 因各项设备、设施、装置必要之保养或消防测试、用电安全检查等原因；B 火灾、水灾等不可抗拒的自然灾害所造成的损失；C 外界（市电、市自来水）所造成的停水、停电；D 管理部门无法控制的，使其无法履行管理和维护68、职责的其他原因。四、道德行为公约为把_建设成为兴旺、安全、文明、高尚、舒适的商业和办公设施，特制定本道德行为公约，望所有用户共同维护和遵守。1、 自觉遵守中中华人民共和国法律、法规及相关法律法规，做守法商人；若有违法违规行为，当事人承担相关的法律及经济责任，管理方不承担连带责任；2、 各用户之间要和睦相处、互相关心、互相尊重，自觉维护公共秩序；3、 爱护消防、照明及各种公用设施和设备；4、 爱护商业广场内提供的绿化和植物，不准采摘和损坏；5、 注意公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑和烟头等杂物，不随地吐痰和大小便，不往门窗外丢物和倒水；6、 公共场地不准私自占有，堆放杂物；7、 严禁将垃圾、饭盒69、和茶渣等倒入厕所及渠道内，确保各种渠道畅通；8、 不准在商业广场区内搞迷信活动，严禁赌博、销售违禁品。五、商业广场经营和办公秩序的管理规定为维护全体用户的财产及经营活动的正常进行，特制定本规定。1、 商业广场每天的营业时间统一，如有特殊情况可向管理部门申请。2、 未经批准，规定营业时间结束后未离开商铺者，经劝谕无效，由商业广场保安实行全封闭管理；3、 未经批准，在非营业时间严禁出入商铺，触犯法律者，由公安机关依法追究刑事责任。4、 用户不准自行推迟营业时间或提前结束营业时间，即不准“迟开门，早关门”；5、 商铺营业员必须着装整洁，不得影响商业广场整体形象，否则管理人员有权劝其立即整改；6、 用70、户在商业广场内不得大声开启音响、喧哗、吵闹、追逐，经劝告不听者，保安人员将会采取适当的方式进行制止；7、 用户在本商铺范围以外的公共地方摆放物品妨碍通行，经劝告不听者，管理公司会将物品搬到临时仓库，物主须付搬运和仓储费用；8、 严禁携带猫狗、家禽进入商业广场；9、 机动车辆送货停车（超过十分钟）需缴纳临时泊车费，具体情况按停车管理规定执行；10、 货物进出电梯时，需遵守本册电梯使用管理规定；11、 未经批准，不准在商业广场内张贴派发宣传单；12、 用户须向管理处上交从业人派发申请表，更换从业人员须及时报告；13、 用户应按有关工商税务的规定，按时向管理公司上交有关资料，否则责任自负；14、用户71、应守法经营，不得强买强卖，不得人为制造抢购假象蒙骗顾客，不得出售假冒伪劣产品，违者将由工商管理部门进行处罚，情节严重者停业整顿；15、 不准在铺位内设置“货物出门，恕不退换”等违反消费者权益保护法的文字或者张贴不文明宣传品，违者将会被处罚；16、 文明经商，礼貌待客。不准污辱、谩骂、殴打、刁难顾客，违者将会被工商、公安部门，情节严重者停业整顿；17、 凡进出商业广场地下停车库的一切车辆必须听从广场保安的指挥，并按指定位停放、保管；18、 严禁把车辆停放在广场或地下停车库进出口等，违者将会被拖至指定停放点，违章车辆使用人须缴付拖车费用，并承担车辆被拖而损坏的责任；19、 在物业范围内，所有车辆必72、须按所设交通标志指示行驶，不得逆行，造成事故者，负全部责任；20、 清场后，不要在铺位内存放及保管现金、金银手饰、有价证券等贵重物品，违者如有丢失，自负一切责任；21、 在商业广场打架斗殴、无理吵闹、管理公司会报公安机关处理，肇事者将会被公安部门处罚。六、消防管理规定为了加强消防工作，保护公共财产和广大租户生命财产安全，根据中华人民共和国消防法和市有关消防条例，特制订本规定：1、 消防工作贯彻“预防为主，消防结合”的方针，管理部门指定防火责任人和义务消防员。其职责如下：1） 认真贯彻执行消防法规和政府有关消防工作指示，开展防火宣传，普及防火知识；2） 组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；3）73、 纠正违章、整改火险隐患，监护护动火作业；4） 管理消防器材设备，做到定期检查，确保各种消防器材和装置处于良好状态，保持防火通道畅通。5） 接到火警后，在向消防机关准确报警的同时，组织制定紧急状下的疏散工作，迅速启动消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。2、 实行租户防火责任制。各自助户的负责人为当然的防火责任人，应做好自所属范围的防火安全工作（消防安全责任书另行签订）3、 严禁在消防通道上堆放杂物，保持消防区及楼梯通道和出口畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。4、 不准损坏消防器材，妥善维护楼梯、走道和出口安全。5、 严禁租户携带和储放易燃、易爆物品；商业广场内不准燃烧香火，严禁74、摆放易燃易爆物品。6、 严禁超负荷使用电器，遵守安全用电管理规定。7、 商业广场各商铺、办公场所须备干粉灭火器二个、防毒面具二个,并放置于易于取用的固定位置。8、 用户进行室内装修时，如需增设照明电器，在保证符合安全规定下，必须先经管理公司批准。严禁乱拉、乱接电线，必须用不燃或难燃装修材料。9、 需要进行烧焊等动火作业时，应向管理部门提出书面申请，经批准后由专人监护，方可作业。10、发生火警，应迅速通知管理部门及拨火警电话119，关闭所有电器开关，迅速撤离现场。禁止使用电梯，工作人员应有序地从楼梯疏散人群，切勿惊慌拥挤。11、有下列情形之一的，如造成他人损失的，须负全部赔偿责任，造成重大经济损75、失者，上报公安消防机关处理。1） 占用或封堵消防楼梯、走道或疏散出口的；2） 封闭或损坏消防标志、消防设备和设施；3） 乱拉、乱接电器线路的；4） 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。12、各用户必须服从消防机关和管理部门有关防火方面的管理。如刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督人员工作时，依法追究刑事责任；七、安全用电管理规定1、 商业广场管理范围内的供电系统，有管理部门实施管理。2、 各商铺均设独立的电度表，管理部门人员每月定期到户抄表。3、 商铺内开关箱的漏电开关、空气开关、电度表以及开关箱内的接线，用户不能私自更换及改动；如须要更换或改动，必须报管理部门审核，经批准后有管理部门76、电工施工，费用由用户负责。4、用户如需要增加用电负荷额度，先向管理部门提出书面申请，在供电设施可允许的情况下，经批准后方可增容。5、 商铺、办公场所内的照明如需改动，须报管理部门审核，经批准后方可改动。6、 各商铺、办公场所不得超负荷用电。7、 各商铺、办公场所使用的电器，其安全性能必须符合国家标准及有关安全规定，使用时须严格遵守安全使用指示。严禁将电线直接插入电源插座用电。8、用户在下班时或长时间离开商铺时，必须关闭商铺、办公场所内的电源开关。9、 商铺、办公场所内天花板以上和商业广场其它公共地方的电线、管理等设施和设备，严禁租户接驳、拆卸和改动。10、用户如违反上诉规定而造成他人损失，须负77、全部责任，赔偿所有损失（包括直接损失和间接损失）。八、电梯使用管理规定电梯是商业广场的重要设施之一,正确的维护和合理使用是各商铺、办公场所使用人的责任。因此必须严格执行以下规定：1、 客梯、货梯严格执行分流用，禁止用客梯运载货物，商业广场专设货梯，严禁超载运行，须合理使用装卸货梯的功能，违章者对所造成影响或事故负全责。2、 使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物管按动或拍打显示按钮及随意按动警铃。3、 货物进出货梯的轿箱，须注意不能碰撞电梯门及轿箱内壁，如对电梯造成损坏，违者须负全部修复费用。4、 不得超载动作，当超载讯号响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得使用任何形式强制关门，违者对造成事故78、负全责。5、 尊老爱幼，礼貌乘梯。严禁小孩在手扶梯上跳动和玩耍，避免发生意外，小孩乘坐电梯须有监护人看管，如监护人没有看管或看管不力，导致人员伤害及设备损坏，责任由其监护人承担。6、 严禁在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏梯内装饰物，造成污染、损坏，须赔偿清洁、维修的费用。7、 当电梯在运行中，突然发生意外，禁止拍打按钮，轿箱及强行撬门等违章行动。8、 乘客看到停运标志时，禁止开启或移动标志牌，否则对造成损失负全责。9、 使用电梯须服从管理人员的管理，如使用者违反有关规定，在不服从管理员纠正的情况下，管理人员有权禁止违章人使用电梯；如违章人造成电梯停止运作，违章人除须负上述责任外，还须赔偿其他79、用户因没有电梯使用而造成的损失。九、环境卫生管理规定为了保障商业广场的环境卫生，使用户有干净整洁的营业环境，特规定如下：1、 公共场所不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便，违者须缴纳清洁卫生费用100元。2、 实行垃圾袋装化，租户应该把垃圾袋，按规定的时间放在商铺门前或管理公司设置的垃圾桶内。3、 严禁将垃圾、布屑、胶带和废纸等杂物。投入洗手间和下水道。如此导致堵塞和损坏，租户应承担所有维修费用。4、 公共地方不准乱涂乱画、乱贴广告、乱派宣传单，违者负责恢复原状或负担所有费用。如属小孩所为，应由家长负责。5、 爱护绿化，不准损坏和移动商业广场内设置的植物，违者应赔偿损失。6、 用80、户在装修过程中要保持公共环境清洁，不得把装修垃圾及弃物弃于公共场所，违者对清洁卫生带来的影响负责，并须缴交清洁费用200元。7、 体积较大的垃圾，应搬放到物业外的垃圾堆放点，不得投放到物业内的垃圾筒，违者须缴交清洁费用200元。8、 不准将纸屑、烟头、饭盒、果皮、饮料瓶等杂物扔进花池、花盆内，违者除责成清理杂物外，并缴交清洁费用100元。十、装修管理规定为确保商业广场内部结构不破坏，同时对装修施工队申报进行有序管理，特规定如下：1、 任何在场内进行装修的施工队，需向管理部门提供室内装修企业营业执照及各特种上岗证复印件；2、 商铺、办公场所装修，须将装修资料报管理部门审核，批准后发施工许可证；进81、入商业广场装修的施工队必须凭管理部门签发的施工许可证进场，施工人员应自觉遵守各种管理制度，及接受管理人员的监督。各施工队须加强内部管理，不得使用三无人员；3、 装修时间：9：00-18：00，清场后不准任何人员滞留或留宿，如须延长施工工期必须向管理部门申报，否则管理部门有权责令停工，扣留或没收工具；4、 施工队在取得进入商业广场装修资格后需办理以下手续：1） 装修保证金每间商铺按每平米10元缴纳，不足5000元的按照5000元缴纳（验收合格后凭收据无息退还）；2） 办理施工许可证，每本交纳工本费50元；3） 办理施工人员出入证，每位施工人员需交一张免冠彩照，办理一个出入工本费10元，押金40元82、（工程结束后凭收据无息退还）；5、 施工人员只能在施工许可证指定的现场作业，不得乱占场地；在营业、办公时间内，施工人员不得进行有噪音、有刺激性气味等干扰其他商铺营业和正常办公的。6、 施工过程中要注意环境清洁，装修垃圾自行负责清运。楼梯、过道、天台、道路及其它公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方；不得损坏公共设备、设施、需保持地面完整和整洁。7、 施工队应绝对按照市装修管理规定、商业广场装修管理规定和商业广场消防管理规定执行。8、 工程结束后，由用户自行验收，用户验收合格后，再通知管理部门查验。9、 对有以下行为的处理：1） 用户装修、动工前未办理申报审批手续，除补办申报手续外，并应缴滞83、纳费5000元；2） 实际装修内容与装修申报内容不符的，除责成返工并应缴违约金1000-5000元；3） 未经管理部门批准而拆改商铺结构，除恢复原状外，并应缴纳违约金500-2000元；4） 用户装修不能擅自拆改和破坏原户墙、柱梁、玻璃幕墙等，严禁改变天花板高度，空调进出风口的位置，违者除恢复原状外，并应缴违约金5000-50000元，5） 私自增加电气线路负荷，改变走向或擅自改动线路的，根据实际情况赔偿，对此所造成事故损失负全责；6） 施工中违反安全用电、用水规定，一经发现罚款200元；7） 严禁封闭、占用公共走廊、消防通道、电梯间，违者须负责修复，并缴纳违约金1000元；8） 乱堆放装修材84、料、装修垃圾的，应及时清理，不听劝告者，应缴交清洁费200-500元；9） 动火作业未办理手续，施工人员无烧焊证的，管理公司有权禁止施工；10） 严禁使用易燃材料、有毒及刺激性气雾材料，违者对造成危害负全责；11） 严禁动用和移动消防设备设施；12） 装修人员在施工期间，须遵守法纪，严禁有违法犯罪行为发生，对违法者上交公安机关处理。13） 装修完毕后要作好清场及周围清洁卫生及办理退场手续。十一、广告宣传管理规定根据中华人民共和国广告法、广告管理条例等相关法律法规的规定，为树立商业广场整体形象，保障和尊重各业主共同利益，特制定本管理规定，同各业主共同遵行。1、公共位置的管理1） 未经物业批准，不85、准在露天广场、食尚广场入口、场内任何位置（除商铺门槛及商铺以内）派发任何宣传品、赠品；2） 严禁在商铺门口或广场的任何位置呐喊拉客；3） 未经物业批准，不得把自制广告牌或其他形式之广告物品放置在任何公共位置，包括店铺门口（以门槛直线为界），以保证营业现场整体视觉效果。4） 未经物业同意，商铺不得擅自举办任何形式的对外活动，包括邀请名人莅临等。5） 店铺招牌的制作样式必须向物业管理部门申请，经同意后按照物业管理部门规定的统一规格尺寸进行制作，并按统一规定吊挂。6） 未经批准，任何商铺不得在商业和办公场所屋顶、广场等公共位置设立广告牌、灯箱等。7） 如需在户外设置广告牌、灯箱等，需先向物业管理部门86、申请经批准后，须向物业管理部门缴纳“公共位置占用费”，并按照政府有关户外广告设置管理条例的规定，自行办理手续，也可委托物业管理部门代办，但必须支付代办费。2、 商铺内部管理1） 商铺任何宣传不能误导消费者，诋毁其他同类商铺的内容，不允许任何恶性竞争之针对性的宣传；2） 对于商铺内任何图案文字，物业管理部门保留否决权，如确实设计制作低劣有碍观瞻，物业管理部门有权更改或折除。3） 未经批准，不准在商铺面对公众的玻璃部分任何位置张贴、悬挂任何物件；4） 商铺内的海报、吊旗等宣传用品需报物业管理部门备案，严禁在减价或促销期间出现“跳楼价”、“出血狂减”、“倾销”、“清仓”、“转手贱卖”等不符合实际的文87、字；5） 声响管理：在商铺内自行播放音乐等声响以不影响邻舍及公共环境为原则。商业广场内不能使用音响方式进行广告宣传，特殊情况须报物业管理部门审批。十二、出入治安管理规定1、 各用户入场经营，必须填写租户联络资料登记表。到管理处申请办理员工出入证。2、 商业广场的保安工作由管理部门负责，管理部门人员有权对违反商业广场相应管理规定的行为进行检查、纠正。3、 用户应经常教育属下员工注意遵守使用和下班时随手关闭电器开关及门窗等规定，并承担相应事故的责任和处罚；4、 按有关规定，各用户不得在商铺存大量现金并将重要文件、资料妥善保管好。5、商业广场内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。6、各用均88、不准使用三无人员。7、 商业广场每天营业结束后，用户属下员工应尽快离开，配合保安人员的工作。如有特殊原因确需加班，应向管理部门提出申请，并填写“非营业时间加班申请表”。十三、隔油池的日常管理建立了废弃油脂定点回收制度。为了防止废油被不法分子回收，根据食品安全卫生法和环保、行政执法部门的规定，酒店应严格按照法律和环保、行政执法部门的规定执行，厨房废油和地沟油统一由专业有资质废油治理公司回收治理，决不允许厨房擅自把油卖给不法分子加工成食用油，并且建立相关的管理台帐，专职人员每日对“隔油池”进行检查，并及时清理底部残留污物，检查排放口，保持隔油池出水口通畅，定期对排放水质进行检测，以确保废水尽可能达89、标排放 。每次清捞完毕后必须将现场洗刷完毕，用户使用人要定期对隔油池周围消毒清理，隔油池周围不得堆放杂物。隔油池的日常管理和清洁由使用者负责。十四、机动车管理规定1.目的为加强区域道路管理和交通秩序，对商铺、办公场所用户固定车辆和外来在区域停留的车辆进行停放管理。2.职责2.1保安队员负责车辆停放管理。3.外来车辆的停放管理3.1外来车辆进入小区前要进行登记，方可进入；3.2外来车辆停放时必须接受保安人员引导，不得随意停放；3.38：0021：00时，外来车辆在区域内停放每次收取停车费10元；当日21：00后外来车辆在区域内不允许停放。3.4有通行证的固定车辆（用户）一律把通行证放在车内明显处90、。3.5小区内禁止大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外）。3.6禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况可以放行，但10分钟内必须离开。3.7进入小区内的车辆不得鸣喇叭，要接受保安人员指挥，按规定车位和地点停放，对不按规定停放车辆又经劝阻不听者，将按市交通管理有关规定处理。3.8进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其他车辆，否则除负责赔偿外，还将视情节做出禁止使用停车位的处理。3.9停放小区内的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等，离车时车主（司机）要锁好门窗，否则后果自负。3.10车位使用者应保持车位清洁，无油渍。3.11根91、据物业管理有关法规规定，保安人员通过值班和巡逻，避免停放在小区内的车辆受损坏，不承担保管和保险责任。十五、招牌、广告管理规定根据国家建设部房屋产权管理规定和市有关规定，为切实维护业主的利益，特制定本规定。 1.区域内所有租户（使用者）均无权私自在过道、绿化地、外墙壁、屋面、天台和其他场地设立广告牌、招牌以及悬挂条幅等。 2.任何用户（使用者）均不得在窗外和玻璃上悬挂、张贴任何招牌及广告、贴纸等。 3.临时占用楼宇走道、墙面、公共场地做招牌、广告、条幅的租户（使用者），需提前一星期向管理处提出书面申请，三天内，管理部门将给予答复，在不影响消防、治安、安全及小区美观等前提下予以批准，并按1002092、0元/月（平方米）交纳公共场地占用费。 4.凡违反以上规定内容者，按照违章装修处理办法进行处理，管理部门将责令拆除、撤销、修补破损、恢复原状，造成经济损失的应负责赔偿。十六、商业广场电费组成说明电费的组成有以下两个部分：月基本电费1、以每户商铺、办公场所的额定容量，每千瓦收取39.00元/月。2、如商铺、办公场所扩容，则以扩容后的额定容量每千瓦收取39.00元/月。3、如遇国家供电部门月基本电费电价调整。则按新的标准收取。实际耗用的电费1、以每户商铺、办公场所的实际电表抄表数，收取费用，电价按国家供电部门标准。2、如遇供电部门调整用电电价，则按新的标准计价。（三）举例2号商铺额定容量为5kw。93、11月份电表抄表数为谷60kwh，峰为300kwh，平为500kwh，则该户每月应交为电费为：533+600.234+3001.037+5000.706=165+14.04+311.1+353=843.14元。承 诺 书致：阳光欧洲城投资发展有限公司本人（公司）声明：完全明白及同意、履行、遵守商业广场管理守则所阐明的全部条款及规定。 单元： 用户： 签章： 日期： 年 月 日5.租户装修申请表：租户装修申请表租户公司：_ 负责人：_租赁期限：_ 联系电话：_租赁面积：_ 装修期：_施工单位名称：_ 现场负责人：_紧急联系电话：_ 装修执照号码：_ 装修单位应注意：装修资质证明：_ A 二套施工94、图 装修员工人数：_ B 施工单位之营业执照 及资质证书（各一份副本） C 消防局审批意见书一份 D 购买工程一切险及第三者责任 责任险之发票 E 装修报监受理单 管理处收件人： _ 日期： _商业广场物业管理处意见：_签署：_ 日期：_此表一式三份：A）管理处一份（签收）： _ B）工程部一份（签收）： _ C）租户一份（签收）： _5.1附装修提交资料清单：装修提交资料清单一、装修客户须准备资料：1、 营业执照、资质证书、经营手册；2、 施工登记、受监登记；3、 税务/合同贴花；4、 保险证明；5、 开工报告、安全文明协议、廉洁协议；6、 施工组织设计（含安全管理措施）；7、 施工人员的上95、岗证、暂住证、身份证以及外地人员务工证明等。二、客户须提供装修图纸（包括但不限于以下项目）：1、 设计说明；2、 平面布置图；3、 天花布置图；4、 强电系统图；5、 强电平面布置图（照明动力）；6、 空调风管平面图；7、 温控布置图；8、 弱电系统图；9、 弱电平面图（电话、电脑等）；10、与物业整体连接结点图；11、消防平面布置图（烟感喷淋、应急广播）；12、给排水平面图案（如需要）；13、其他必须的装修设计（包括进户门及立面图等）5.2 附盖有公章的装修施工图：附盖有公章的装修施工图租赁户名称：备注装修施工队名称：装修施工图清单：装修施工图黏贴处：存档人：日期：5.3附施工单位的资质原件96、及复印件：施工单位资质文件复印件租赁户名称：备注装修施工队名称：施工队资质文件清单：资质复印件黏贴处：存档人：日期：6签发室内装修审批表：室内装修审批表 号 申请日期： 年 月 日租赁户单位及详细地址联系电话装修公司全称执照号负责人装修人数联系电话室内装修内容审图意见业户装修保证本租赁户和施工队保证装修内容不超过审批的范围并按期完成，严格遵守住宅管理规定，若有违约，愿接受处罚。业户签名： 施工队负责人签名：装修期限 年 月 日至 年 月 日预算造价业户押金施工队押 金管理处审批意见管理员签字： 年 月 日 7.签订装修管理规定：租赁户装修管理规定为确保商业广场内部结构不被破坏，对租赁户装修全过97、程进行有序管理，特规定如下：1、 任何在场内进行装修的施工队，需向管理公司提供室内装修企业营业执照及各特种工种上岗证复印件；2、 商铺装修，须将装修资料报管理公司审核，批准后发施工许可证；进入商业广场装修的施工队必须凭管理公司签发的施工许可证进场，施工人员应自觉遵守各种管理制度，及接受管理人员的监督。各施工队须加强内部管理，不得使用三无人员；3、 装修时间：9：00-18：00，每天清场后不准任何人员滞留或留宿在本物业内，如须延长施工工期必须向管理公司申报，否则管理公司有权责令停工、封门或没收工具；4、 施工队在取得进入商业广场装修资格后需办理以下手续；41、办理施工许可证，每本交纳工本费5098、元；42、办理施工人员出入证，每本施工人员需交一张免冠彩照，办理一个出入证工本费10元，押金40元（工程结束后凭收据无息退还押金）；43、每户应缴纳水费100元；44、电费按实计收。45、装修保证金每间商铺按每平米10元缴纳，不足5000元的按照5000元缴纳（验收合格后凭收据无息退还）；5、 施工人员只能在施工许可证指定的现场作业，不得乱占场地；在营业时间内，施工人员不得进行有噪音、有刺激性气味等干扰其他商铺营业的装修若确实需要须在管理公司批准的所规定的时间和场地内方可进行。6、 施工过程中要注意环境清洁，装修垃圾自行负责收集和清运。楼梯、过道、天台、道路及其它公共地方不得作为加工、堆放材料99、和垃圾的地方；不得损坏公共设备、设施、需保持地面完整和整洁。7、 施工队应绝对按照市装修管理规定、商业广场装修管理规定和商业广场消防管理规定执行。8、 工程结束后，由租赁户自行验收，租户验收合格后，再通知物业管理公司查验。9、 对有以下行为的处理；91、租户装修、动工前未办理申报审批手续，除补办申报手续外，并应缴违约金5000元；92、实际装修内容与装修申报内容不符的，除责成返工并应缴违约金1000-5000元；93、未经物业管理公司批准而拆改商铺结构，除恢复原状外，并应缴纳违约金500-2000元；94、租户装修不能擅自拆改和破坏窗户墙、柱梁、玻璃幕墙等，严禁改变天花高度空调进出风口的位置，100、违者除恢复原状外，并应缴违约金5000-50000元；95、私自增加用电负荷，改变走向或擅自改动线路的，根据实际情况赔偿，对所造成事故损失负全责；96、施工中违反安全用电、用水规定，一经发现罚款1000元；97、严禁封闭、占用公共走廊、消防通道、电梯间，违者须负责修复，并缴纳违约金1000元；98、乱堆放装修材料、装修垃圾的，应及时清理，不听劝告者，应缴交清洁费500-1000元；99、动火作业未办理手续，施工人员无烧焊证的，物业管理公司有权禁止施工；910、严禁使用易燃材料、有毒及刺激性气雾材料，违者对造成危害负全责；911、严禁动用和移动消防设备设施；912、装修人员在施工期间，须遵守法纪101、，严禁有违法犯罪行为发生，对违法者上交公安机关处理。913、装修完毕后要做好清场及周围清洁卫生及办理退场子手续。阳光欧洲城投资发展有限公司年 月7.1 交纳相关保证金等费用（收据复印件存档）：保证金缴纳清单及收据复印件租赁户名称：备注装修施工队名称：保证金缴纳清单：收据复印件黏贴处：存档人：日期：8施工单位人员登记表格：施工单位人员登记表格租赁户： 施工单位： 负责人： 公章：序号姓名证件号码工作单位担保人联系电话籍贯地址出入证号码相片施工地址施工期限备注9签订区域防火责任协议书：区域防火责任协议书消防工作重于泰山，为认真贯彻“谁主管、谁负责”的消防工作原则和“预防为主、防消结合”的消防工作方102、针，积极落实消防岗位责任制，努力搞好群治，维护大厦安全，商业广场防火责任人_确定_为_区域防火责任人，现就有关防火责任达如下协议：一、区域防火责任范_；二、区域防火责任人职责：1.协助商业广场责任人搞好消防工作，共同维护商业中心防火安全。2.负责本区域范围的防火工作，确保本区域的安全。3.认真宣传、贯彻、执行中华人民共和国消防条例和其他消防法规。4.制订并组织实施区域防火责任和岗位防火责任制。5.建立和健全防火制度和安全操作规程。6.把消防工作列入生产、施工、经营管理的内容，经常对职工进行消防知识教育，领导和指导本区域的消防工作。7.协助管理处保护本商业广场公共场所的消防设备，设施及爱护消防器103、材。8.定期（每月一次）组织消防检查，改善消防安全条件，完善消防设施，把火灾事故消灭在萌芽之中。9.审核、上报本区域装修工程，纠正和处理本区域的违反消防法规的现象和行为。10.组织制订本区域灭火作战方案，带领职工扑救为灾，并保护好现场。三、本协议书一式二份，商业广场防火责任人，区域防火责任人各一份。四、协议书经双方代表签字后生效。商业广场管理处 单元：_ 租户名称：_防火责任人：_ 防火责任人：_电话：_ 电话：_日期：_ 日期：_10发放施工许可证：施工许可证 编号： 经过装修方案审验，同意 对其租赁的 号 室房屋进行室内装修，主要项目为：施工单位施工负责人施 工起止日期备 注 有限公司 管104、理处 年 月 日11租赁户装修管理流程：商户装修管理流程商户持管理守则，装修单位营业执照及上岗证、装修工程合同，并出具责任保证书商户填写审批表，交物业管理处管理员，责任工程师审批施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件商户、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修保证金、装修垃圾清运费填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工许可证、出入证、垃圾袋管理处管理员、装修纠察队、消防治安员追踪监督施工状况，日巡视施工现场4次住宅装修竣工后及时进行消防验收，物业管理处会同商户验收商铺，签署验收意见装修竣工后，物业管理处验收合格后退还保证金11.1租赁户装修监督管理规定：租赁户装修监督管理规定1105、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。 Fr:P(物管远教网) 2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。 Fr:P(物管远教网) 3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。 Fr:P(物管远教网) 4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。 Fr:P(物管远教网) 5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究106、租户责任。 Fr:P(物管远教网) 6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。 Fr:P(物管远教网) 7、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。 Fr:P(物管远教网) 8、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。 Fr:P(物管远教网) 9、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。 Fr:P(物管远107、教网) 10、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。 Fr:P(物管远教网) 11、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。 Fr:P(物管远教网) 12、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。 Fr:P(物管远教网) 11.2安全、防火检查和隐患整改作业规范：安全、防火检查与隐患整改作业规范一、安全、防火三级检查的职责1、第一级检查由管理处作业班组108、实施（1）每个员工每天对本岗位、本区域进行一次安全、防火检查。（2）发现问题应及时处理，及时报告。（3）每天应将班组各人检查的结果向领班或主管汇报。（4）交接班时做好检查情况的交接，进行验收并签名。发现的问题，一般由接班领班负责继续处理，较大的问题以书面报管理处分管经理处理，不得忽视或拖延。（5）保安队长每天至少进行两次安全防火检查，及时处理现场发现的问题。2、第二级检查由管理处经理或分管经理组织实施（1）管理处经理(或分管经理)每天对管理区域内的安全进行一次巡视，发现问题，立即组织整改，（2）管理处经理每周组织各主管对所管辖的物业范围、房屋设备、物资(特别是易燃易爆物品)、物业安全使用、业户109、人员异常等情况进行一次检查。（3）检查作业班组执行企业标准、第一级检查工作的执行和落实的情况。（4）组织处理本管理处的安全、火险隐患的整改，对员工进行教育、表扬或批评。（5）检查中发现重大隐患应书面报告总经理室，填写安全隐患报告。办公室负责重大隐患解决过程的跟踪。3、第三级检查由公司职能部门和公司安全工作领导小组实施（1）每月由公司物业管理部对管理处进行重点检查或抽查。（2）每季度由公司安全工作领导小组进行重点检查或抽查。（3）检查各管理处安全、防火管理制度贯彻执行情况，检查是否存在隐患，检查各类隐患整改和措施落实情况，好的表扬或奖励，差的批评、通报或扣奖，并填写安全检查记录。二、检查的基本内110、容1、管理处各类设备机房安全管理是否符合标准要求。2、管理处作业人员的操作是否符合安全操作标准的要求。3、房屋建筑设施外墙、附属设施、门窗、屋面、防雷设施、下水道等的完好程度，是否存在安全隐患。4、各类设备、设施、器材、电气线路是否正常，有无超负荷运行，有无老化、受潮、漏电、短路，阀门有无滴水，水泵电机有无空转，是否存在引起设备事故或人身伤害事故的安全隐患。5、消防设备、设施、器材和消防安全标志是否在位、完整，管理处是否管好、用好，维修是否到位，是否随时保证可用。6、用电安全管理情况。各业户或商铺是否存在乱接负载、乱拉电线及用电、用火违章现象，楼层配电及电线是否超负荷，照明开关、插座接点是否松111、动，是否存在触电或火险隐患。7、对危险场所的火种是否实行管理，易燃易爆、有毒有害危险物品和场所防火、防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况，贮存容器、管道有无定期检查，有无跑、冒、滴、漏现象。8、各类安全装置与特种设备是否定期进行安全检测。9、对物业区域内的装修改造施工是否进行安全监督管理，手续是否完备，施工现场是否存在安全隐患。10、物业区域内的动火作业是否按标准要求执行，是否存在违章使用明火作业或在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火等违反禁令的情况。11、管理处的消防档案是否进行动态记录。12、管理处的消防演习是否如期进行。13、安全出口、疏散通道是否被上锁、遮挡、占用或者堆112、放物品，影响畅通，疏散指示标志、应急照明是否完好;消防通道是否畅通。14、常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘门下是否堆放物品影响使用，消火栓、灭火器材是否被遮挡或被挪作他用。15、消防重点部位的管理情况、人员在岗情况，重点工种人员以及其他员工消防知识的掌握情况。16、消防(控制室)值班情况和设施运行、记录情况。17、有否违章关闭消防设施、切断消防电源的情况。18、安全、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。三、隐患整改1、管理处在日常检查中发现各种安全和消防隐患，应及时消除，并把消除隐患情况报告公司安全工作领导小组。2、公司安全工作领导小组、物业管理部在检查中发现各类安全隐患或火灾隐患113、，应责令管理处立即改正。对不能当场改正的隐患，检查人员要开具安全隐患整改通知书给隐患整改责任部门，由该部门提出整改方案，限期完成整改。3、在隐患未消除之前，管理处应落实防范措施，保障安全。对可能随时引发火灾或严重危及人身安全的，应将危险部位停止运行，直至采取停产、停业进行整改的措施。4、检查人员对查出的安全隐患，应在规定时间内复查，督促其按时完成整改。5、隐患整改项目完成后，由检查人员负责验收确认，并做好记录备查。6、对违反消防安全规定的行为所造成的安全隐患，整改方案应强调教育和措施并举，同时从完善制度与管理防范着手，落实长效管理，防止重犯。7、管理处应加强对业户与商铺的安全管理，签订安全、防114、火责任书。对在规定时间内未整改重大隐患的单位，应采取必要的限制措施，以免造成安全事故，同时向上级主管部门和地区公安消防部门上报。8、整改方案应提出彻底消除隐患的措施、期限和负责整改的部门、人员。涉及整改费用的，应落实整改资金。12签订装修验收表：装修验收表房号租赁户姓名施工负责人姓名楼管员初验时间备注初验情况：业户签名： 日期：施工队负责人： 日期：楼 管 员： 日期：正式验收时间备 注正式验收情况：业户签名： 日期：施工队负责人： 日期：楼 管 员： 日期：12.1装修验收合格，相关资料盖章并存档：装修资料存档表租赁户名称：备注装修资料目录：装修资料黏贴处：存档人：日期：12.2退还相关保证115、金及清场：装修经双方验收合格后，装潢公司将相关保证金收据交业主方财务，财务依据相关协议退还保证金；装潢公司及时清场。13出入证发、回收登记表：出入证发放登记表租赁户： 负责人： 联系电话：序号姓名证件号码办证时间期限出入证号码备注出入证回收登记表序号接证人姓名证件号码回收时间租赁户备注14租赁户撤出验收记录表：商业广场租户撤出验收记录表铺号： 验收日期：承租户：承租日期：土建1、铝合金落地窗：缺损；完好备注：2、玻璃门：缺损；完好备注：3、其他：缺损；完好备注：消防1、烟感：缺损；完好备注：2、报警广播喇叭：缺损；完好备注：电1、强电盒：缺损；完好备注：2、弱电盒：缺损；完好备注：3、灯头：缺116、损；完好备注：水1、水龙头：缺损；完好备注：2、水斗：缺损；完好备注：3、水表：缺损；完好备注：抄见水电表数水：电：注：1、承租人承诺已验收的缺损财物，乙方愿承担陪偿； 2、本表一式二份。甲方： 乙方：业主/或代表（签字） 业主/或代表（签字）五、租金及经营费用管理制度1.租金、物业费用收缴管理制度：租金、物业管理费用收缴管理制度为规范各部门工作职责范围，明确操作权限，用制度和流程来管理现代企业，特拟定对租赁户收取租金和水、电、煤、物业费等经营费用的操作方案，望相关部门严格遵守。1.按商业地产所处地理位置划定管理权限范围，即A区、龙阳地区等；2.法务部及时将租赁合同中关于租金和经营费用收取内容117、提供给市场部和物业管理部；3.市场部和物业管理部将租赁户的租金和经营费用分别用表式列示；4.物业管理部按合同时间规定每月将缴费通知单开出交物业管理处；5.物业管理处及时将缴费通知单交租赁户并催交；6.租赁户不按合同约定拒不缴纳各种费用的，由市场部会同法务部通过法律程序解决；7.物业管理部每月将本月各租赁户收费明细列一份清单交财务部，以便财务收取和核对；8.物业管理部每月的月初同财务核对上月租赁户缴费情况，并用书面报告相关内容；9.法务部、审计部每半年审核一次合同执行情况；2.租金、物业费收缴流程；租金、物业费用收缴流程为规范租金和物业费用收取流程，明确相关部门职责，确保各项费用及时、完整收缴，118、特制定该流程，望相关部门严格遵守。物业管理部将所有租赁户合同签定期限、租赁费用、缴款期限等按月列一份清单，交一份给集团财务，以备核查。由物业管理部按合同约定（无约定按惯例）提前十五天开出租赁费缴款通知单一式二联，交现场物业管理处。1.现场物业管理处人员提前十天将一式二联缴款通知单交租赁户，其中一联回执经租赁户签字（签定合同人或由其书面出具之委托人）确认后交物业管理部存档。2.缴款截止日三天后，集团公司财务尚未收到相关款项的，并经物业管理部再次发出催款通知单无明确答复的，法务人员通过快递形式按合同上所写地址发一份律师函给租赁户，相关凭证存档。3.缴款截止日十五天后，集团公司财务还未收到相关款项的119、，物业管理部通知市场部会同法务部通过法律途径解决。4.租赁户如因特殊原因不能及时上缴租赁费用的，由其出具书面说明并盖上公章或法定代表人签字交现场物业管理人员，按流程上报得到批复后，按批复执行。5.物业管理部负责每月同集团财务核对一次帐，确认相关费用的收缴情况，并书面及时通报相关部门。3.水、电等经营费用收缴流程：水、电等经营费用收缴流程为规范租赁水、电等经营费用收缴流程，明确相关部门职责，确保各项费用及时、完整收缴，特制定该流程，望相关部门严格遵守。1. 现场物业管理处人员每月25日将所有租赁户各种费用表上数据经租赁户确认后三天内上缴物业管理部。2. 物业管理部按合同约定（无约定按惯例）将损耗120、补贴和实际发生费用月底前开出费用缴款通知单，交现场物业管理处。3. 现场物业管理处人员三天内将一式二联缴款通知单交租赁户，其中一联回执经租赁户签字（签定合同人或由其书面出具之委托人）确认后交物业管理部存档。4. 缴款截止日三天后，集团公司财务尚未收到相关款项的，并经物业管理部再次发出催款通知单无明确答复的，法务人员通过快递形式按合同上所写地址发一份律师函给租赁户，相关凭证存档。5. 缴款截止日十五天后，集团公司财务还未收到相关款项的，物业管理部通过法律途径解决。6. 租赁户如因特殊原因不能及时上缴相关费用的，由其出具书面说明并盖上公章或法定代表人签字交现场物业管理处人员，按流程上报得到批复后，121、按批复执行。7. 物业管理部负责每月同集团财务核对一次帐，确认相关费用的收缴情况，并及时通报相关部门。4催、缴款通知单样本：缴费通知单 编号：尊敬的_租户：根据合同约定，您户应缴纳_年_月_日至_年_月_日的当期_ (租金/物业管理费) （水电煤）共计人民币_ 元，请贵户在收到本通知一周内将该笔款项支付给本公司。如采用划帐，可划至以下帐户：户号：账号：开户银行：如对上述事宜有疑问，请致电：阳光欧洲城投资发展有限公司 _年_月_日缴费通知单回执阳光欧洲城投资发展有限公司_年_月的缴费通知单已于_年_月_日收到。租户签收：_催款通知单 编号：尊敬的_租户：您好！根据您租金、物业管理费及其它费用的缴122、费期限，您应于_年_月_日将上述交到商业广场管理处，我管理处已于_年_月_日向您发出缴费通知单，但是至今尚未收到您的租金及物业管理费。请您在_年_月_日前缴清以下款项：1、_年_月到_年_月的租金：人民币_元；2、_年_月到_年_月的物业管理费：人民币_元；3、其它费用： 电费：_元 ，水费：_元。 煤气费：_元， 其它： 。 4、共计人民币_元。望租户配合我处的工作，依照缴费通知单的要求将上述费用缴付至_。否则由此造成的一切后果由贵户负责。 阳光欧洲城投资发展有限公司_年_月_日催款通知单回执阳光欧洲城投资发展有限公司_年_月的催款通知单已于_年_月_日收到。租户签收：_六、物业管理部日常工123、作内容1 物业管理部日常工作检查记录表：物业管理部日常工作检查记录表管理部： 管理处：1、当日收费记录客户名称管理费水费电费其它费用备注2、环境管理与检查绿化地道路 广场垃圾房 果壳筒有无产生废水、废气、固体废弃物、噪音的企业有无乱搭建违章施工车辆停放3、房屋设施、空房检查记录房屋、窗户完好情况空房清洁电梯清洁门厅清洁地面扶梯门窗墙、顶4、消防安全巡视记录消防通道畅通否消火栓旁不准堆物消防器材、设备消防龙头有水否有无露天堆放易燃物生产的原料、产品有无易燃易爆，有毒危险品5、对下属员工的检查考核（依据各工种岗位作业指导书等文件）6、招商中心等部门带客户看房、进户记录7、完成上级交办的任务及处理突124、发事件8、参加会议、培训情况9、处理客户反映问题及投诉情况10、走访客户及催款记录（走访单位、走访内容）11、有关情况或其它日常工作1.1违章责任整改通知书：处理违章记录表违章通知单编号： 日期：违章人发现时间备注检查人违章地点违章简述： 检查人： 日期：处理情况： 处理人： 日期：确认： 违章人： 日期：备注：纠正情况： 检查人： 日期：2.房屋设备设施维修保养计划管理制度：房屋设备设施维修保养计划管理制度1、适用于商业中心的房屋设备设施维修保养管理工作.2、确保计划的合理性与对计划的控制。3、计划管理职责（1）管理处负贵拟定、上报及具体实施。（2）物业管理部及资产管理负贵制定、调整、审核、125、上报和控制。（3）财务部负责项目费用的审核和资金的准备。4、计划项目内容（1）大修项目。（2）小修项目。（3）维修保养项目。（4）设备检测项目。（5）零星维修项目。（6）零星维修项目所需材料。5、计划项目分类（1）委外维修、保养项目。（2）自行维修、保养项目。6、计划制定（1）管理处在11月底前对房屋、设备设施进行一次全面检查，根据设备设施台帐及使用、维护、管理的实际情况，草拟下一年度计划与预算年度房屋、设备、维修计划表报物业管理部。（2）物业管理部会同资产管理对各管理处计划项目的必要性，合理性和项目类型确定的适宜性进行评审，必要时会同管理处经理、设备主管到现场进行检查、协调。（3）物业管理部126、根据各管理处计划，于12月15日前编制完成商业中心年度计划报总经理室审批。（4）总经理室根据公司财力状况，协调物业管理部、财务部及相关部门进行计划项目的筛选，干12月25日前确定明年年度计划，报总裁审批。7、计划润整（1）根据总裁要求，及时调整年度计划。（2）根据公司财务能力，由物业管理部根据总经理室决定，调整公司年度计划。（3）根据计划金额总量及执行中的急修项目产生，按项目的轻重缓急及时调整尚未执行的计划。（4）计划调整安排在季末进行，确保公司总量控制年度预算。计划调整须经公司总经理室批准。（5）加强项目的招标和评审管理，零星维修及采购材料必须进行三家以上单位进行询价比较，力争提高质量、降低127、费用。8、计划执行与费用控制（1）物业管理部对计划的执行、完成、调整进行跟踪记录，编制计划执行情况月报表，上报总经理室。（2）物业管理部依据计划、合同及项目完成情况，控制项目付款进度，并每月编制项目已付费用项目应付费用、项目计划付费情况表，上报总经理室。（3）财务部和物业管理部负贵对计划及费用报表的审核。9、计划督办（1）管理处根据设备运行情况，在年底前制定下一年度计戈约实施日期，报物业管理部。（2）物业管理部根据公司专业技术力量总体安排，制定公司下一年度项目计划实施表。（3）大修项目、重大项目和维修保养项目的招标、前期准备、合同订立等工作，应保证必要的工作时间(一个月至二个月)，投入必要的技128、术和管理人员，提供前期工作必要的资源。（4）物业管理部负责检查公司计划实施进度和费用控制管理情况。2.1工程维修项目申报、核准、验收表：工程维修项目申报、核准、验收表工程项目申请表 申请部门拟完工日期项目名称 数量联系人 联系方式 详细内容 申请人签名日期部门经理以下由工程部填写预计完工日期加工方式委托内部加工内部加工外部委托估价材料 备注材料费用人工费用其他备注总预算预算来源由申请部门于工程完工后填写验收人验收时间完工情况备注 白 色 单- 工 程 部 黄 色 单- 财 务 部 绿 色 单- 使 用 部3安全保安管理制度：安全保安管理制度一、基本行为规范1、严格遵守国家的宪法、法律，执行本公129、司有关规章制度，努力提高政策、法律水平，依法执勤，文明执勤，规范化执勤。2、增强集体荣誉感、责任心，立场坚定，旗帜鲜明，高度警惕，保守秘密。3、加强文化知识学习，不断提高自身修为和思想觉悟，自觉抵制各种腐朽思想的侵蚀，做到时时自警、自律、自励。4、尊重公司领导，爱护业主，维护保安人员的良好形象。做到站如松，坐如钟，走如风。5、热爱本职，忠于职守，服从管理，听从指挥，英勇果断，机智灵活，不怕艰难困苦，圆满完成治安保卫任务。6、向接班人员如实交清当班情况和尚未处理的有关问题，并认真做好登记。二、仪容仪表1、上岗时必须按规定统一着装，自我检查仪容仪表，保持端庄整洁，下岗后不得着装外出。2、不准蓄长发130、，蓄胡子，留长指甲，头发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过1、5厘米，鼻毛不得露出鼻孔。3、精神振作、姿态良好、抬头挺胸、不准弯腰驼背、东倒西歪、前倾后靠、不袖手、不背手、叉腰或将手插入口袋中。4、不准在执勤时坐卧、依靠、打盹、闲谈、吸烟、唱歌、吹口哨、吃东西、看书报、听收录音机和乱写乱画。5、不随地吐痰、乱丢杂物。6、文明礼貌用语、微笑服务。7、注意个人卫生。三、行为准则1、执勤时不擅离职守，巡逻时不离开规定地域。2、不在执勤时坐卧、依靠、打盹、闲谈、吸烟、唱歌、吹口哨、吃东西、看书报、听收音机和乱写乱画，手不插口袋，不敞胸露怀，不歪戴帽子。3、不利用职权刁难客户。4、不私入民宅。5、不损坏131、公物和花草树木。6、不玩弄执勤器材和公共设施。7、不利用执勤之便，擅自动用和侵占公私财物，不收小费。8、不泄露保安执勤秘密和公司情况。9、不在任何情况下打人、骂人，不让人打着，不放走任何违纪者和坏人。10、增强集体荣誉感、责任心，立场坚定，旗帜鲜明，高度警惕，保守秘密。11、加强文化知识学习，不断提高自身修为和思想觉悟，自觉抵制各种腐朽思想的侵蚀，做到时时自警、自律、自励。12、尊重公司领导，爱护业主，维护保安人员的良好形象。做到站如松，坐如钟，走如风。13、热爱本职，忠于职守，服从管理，听从指挥，英勇果断，机智灵活，不怕艰难困苦，圆满完成治安保卫任务。14、向接班人员如实交清当班情况和尚未处132、理的有关问题，并认真做好登记。3.1安保培训上岗制度：安保培训上岗制度（一）员工守则1、遵守国家政策法令、法规、遵守长春市民行为道德规范，遵守本公司规章制度。2、人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。3、按照本公司培训制度的要求接受业务指导、各类培训及考核。4、服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。5、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。6、讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。7、爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。8、勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。9、133、衣容整洁，精神饱满、待人热情，文明用语。10、关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。（二）操作规范交接班规定为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。2、本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。3、交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。4、发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告班长或部门经理处理。5、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。6、134、接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。班长交接班制度1、接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。2、交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。3、交班人将公物转交下一班，交接双方须在公物交接表上签名确认。4、交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班者。5、发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。（三）保安人员应具备的职业道德1、忠于职守、勇于奉献保安服务职业的特殊性要135、求保安人员在任何时候、任何情况下都必须忠于职守，严守工作纪律，对工作极端负责，认真履行保安人员的义务，在工作中要以国家利益、人民利益、服务单位的利益为重，关键时刻能够挺身而出，同扰乱社会秩序，侵害国家和人民利益的行为进行斗争。2、热爱本职工作，精益求精高尚的职业道德和良好的职业修养既来自保安人员对自身职业的深刻理解和执着热爱，也来自于对专业知识的认真钻研和刻苦学习，它要求保安人员在工作发扬敬业精神，认真学习和钻研业务，对工作精益求精。3、热心服务，礼貌待人全心全意为人民服务，为用户服务，是保安服务业的宗旨，也是保安服务业在市场经济条件下能够赢得信誉，占领市场的主要保证。4、清政廉洁，奉公守法保136、安人员作为协助公安机关维护社会治安的一支辅助力量，应具有较强的遵纪守法意识和清政廉洁的高尚品质，要求别人遵守的规章制度首先自身要严格遵守，不属于自己职权范围内的事情，绝不越权去做，监守自盗，以权谋私、徇私舞弊、贪污受贿等行为是国家法律所不允许的。5、遵守社会公德保安人员作为社会的一个群体，无论在工作岗位上，还是在日常社会活动中，都应该模范地遵守社会公德，原因为社会公德以职业道德为基础，职业道德是社会公德在各个职业领域的延伸。3.2安全保安日常工作检查记录表：安全保安日常工作检查记录表年 月 日签名值班情况检查情况时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人137、员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员时 分交班人员检查人：时 分交班人员时 分交班人员时间：时 分交班人员时 分交班人员3.3违章责任整改通知书；违章责任整改通知书违章通知单编号： 日期：违章人发现时间备注报 告 人违章地点违章简述： 检查人： 日期：整改要求： 通知人： 日期：确认： 违章人： 日期：备注：整改情况： 检查人： 日期：4收费管理制度：收费管理制度1、收费依据 合同约定：提供的管理服务付出的成本和劳务及合理的利润。 法律规定：生产经营成本和市场供求状况。2、收费原则：等价交换原则、谁受益谁出钱原则、优质优价原则、差别原则、取之于民，用之于民原138、则、公开原则。3、收费构成3.1管理服务人员的工资和工资附加费。3.2公共设施设备日常运行、维修及保养费。3.3 通信设施设备日常运行、维修及保养费。3.4绿化管理费。3.5清洁卫生费。3.6治安消防费。3.7办公费。3.8固定资产折旧费。3.9法定税费。4.0合理利润。4、向业主所提供服务实行明码标价，标明服务项目、收费标准。5、明码标价做到价目齐全、内容真实、标示醒目、自己清晰。6、明码标价的内容：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等。7、在各管理处的醒目处张贴公示收费图表。8、当物业服务费发生变化时，在执行新标准139、前一个月，将所示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。9、不得多收费、乱收费，严格执行新建住宅小区入住收费告知单中的维修资金、居民非生活垃圾清运费、有线电视初装费、分时电表装置费、施工人员出入证工本费、物业管理服务费、其他等。七、物业管理处日常工作内容1物业管理处主管日常巡视管理制度：物业管理处主管日常巡视管理制度一、物业管理处主管每日对辖区进行巡视并作记录于工作日志，当日及时输入业户一户一卡中。二、巡视内容（一）房屋完好情况1. 公共部位或人员进出频繁区域每日一巡，节前、雨季前后增加巡视次数。2. 项目检查主要查看有否存在裂缝、开裂、变形、脱落、破损、缺失、堵塞、漏水、受潮、功能失140、效、损坏、锈蚀等情况。3. 发现情况及时记录，并将损害情况即使向管理部经理汇报。4. 对零星维修项目，自行安排维修员进行修缮。5. 对中大修项目列入下年度维修计划。（二）业户装修情况1. 是否按规定办理装修手续2. 装修人员是否全部登记，并办理出入证手续3. 装修时间是否超时，影响其他租户4. 装修图纸、变更是否备案5. 是否有违章行为6. 如有违章行为发生，是否按要求整改到位7. 是否动用明火，如动用，是否具有许可证（三）保安、保洁工作情况1. 辖区安全情况2. 辖区环境整洁情况（四）设备设施完好情况1. 电梯设备运行是否完好2. 供电设备运行是否完好3. 供水设备运行是否完好4. 公共设施141、是否完好、标识是否清晰（五）异常状况三、巡视过程中遇自行不能解决的，应及时报管理部经理，并作相关记录。四、巡视过程中遇急修项目的，应立即通过对讲机呼叫维修人员，第一时间予以解决，并作好相关记录。五、巡视过程中接待租户反映问题（投诉、建议、表扬），应记录该租户的姓名、电话、物业号，并及时给予反馈，记录内容及时输入一户一卡。1.1物业管理处主管日常工作记录表：物业管理处日常工作检查记录表 管理处：1、当日收费记录客户名称管理费水费电费其它费用备注2、环境管理与检查绿化地道路 广场垃圾房 果壳筒有无产生废水、废气、固体废弃物、噪音的企业有无乱搭建违章施工车辆停放3、房屋设施、空房检查记录房屋、窗户完142、好情况空房清洁电梯清洁门厅清洁地面扶梯门窗墙、顶4、消防安全巡视记录消防通道畅通否消火栓旁不准堆物消防器材、设备消防龙头有水否有无露天堆放易燃物生产的原料、产品有无易燃易爆，有毒危险品5、对下属员工的检查考核（依据各工种岗位作业指导书等文件）6、招商中心等部门带客户看房、进户记录7、完成上级交办的任务及处理突发事件8、参加会议、培训情况9、处理客户反映问题及投诉情况10、走访客户及催款记录（走访单位、走访内容）11、有关情况或其它日常工作2保安员门岗管理制度：保安员门岗管理制度1、执行大门呼叫联络制度。a) 大门进出口设定固定立哨。b) 注意观察进出人员、车辆情况和墙外周边情况。c) 保持大门143、进出通道畅通。d) 人员、车辆进出时，检查询问，并通知友邻哨位，便于巡逻哨接应、记录观察。e) 交接班动作规范，并告知接班队员注意事项。2、控制外来人员、车辆a) 外来人员、车辆进区域时，前伸右臂示意停行，上前敬礼并礼貌询问。b) 如来访者有正常理由，则示意门卫室填表记录，并用对讲机通知辖区哨位。c) 如被访者暂不在，则说明情况后礼貌劝阻，或请其留言以便转告。3、阻止不安全行为。a) 示意进出车辆减速。b) 控制外来人员、车辆携物离开区域。c) 检查外来人员、车辆携带离开区域的物品，必要时请巡逻哨联络租户核实。d) 引导装修人员车辆停放指定位置。e) 控制或引导车辆进出。f) 控制外来人员的随144、意行为。2.1 门卫值班来访记录表：门卫值班来访记录表日期来访人事由进入时间离开时间当班保安备注姓名单位电话2.2保安执勤交接情况日报表：保 安 执 勤 交 接 情 况 日 报 表日期班次哨位交班人接班人物品物资电脑台电话部话筒对音箱对录音带盘对讲机台充电器块电池板块取暖器只电风扇台电筒把热水器个巡更器个巡更点个遥控器个雨衣件雨鞋双大衣件自行车辆打气筒个钥匙把交 接 班 情 况消防、公用设施：公用照明、门等：当班情况记录备注 自 时起至 止3保安员巡岗管理制度：保安员巡岗管理制度一、巡楼1.从底楼到顶楼(多层从底楼步行到顶层必要时到地下室)2.在巡视过程中,纠正违章,盘问他人时先敬礼,后讲话。145、3.巡楼工作内容：（1）看：电梯机房、风机房、公共照明情况、电梯按钮、消防设施、可疑人员或物品、装修情况等。（2）嗅：煤气味、香蕉水味等各种可疑气味。（3）听：超时或违章装修声，业主屋内异常声响等。（4）问；盘问可疑人。（5）做：发现问题要及时做出相应的处理，并要详细登记。二、巡外围1.按规定的不定路线巡视。2.巡逻工作内容，除按照“巡楼工作内容”执行外，还要看楼房的外观，发现情况立即报告。三、巡车场1.按规定的巡逻路线巡视（必要时可变动）。2.仔细检查车辆的完好情况，发现可以情况及时盘问、检查、汇报。3.1 保安巡视签到表；保安巡视签到表日 期巡视人时 间检查人日 期巡视人时 间检查人3.2146、保安执勤情况日报表：保安执勤情况日报表日期执勤人时间地点当班情况记录处理情况记录当事人确认管理处意见备注4保安员监控管理制度：保安员监控管理制度1. 履行保安员岗位职责。2. 熟练掌握保安监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各部门消防设备的分布情况，熟悉所有门、岗、通道等要害部位。3. 对监控、报警仪器做好经常性的清洁保养工作，当监控报警仪器发生故障时，应立即通知设备部，并协助设备部尽快排除故障，同时做好详细记录。4. 做好对讲机、手电筒的电池充电、记录工作，将电池报废情况及时报告安保领班，以便及时予以更换。5. 保持监控室内整洁，设备与操作台上不得堆放杂物，严禁吸烟。6. 监控中心147、保安员必须保持充沛精力，以高度的责任感密切注意监控器的动态，根据要求对重点内容进行录像，保证24小时对管区内的各个要害部位进行监控。不得随意向外人提供监控点、消防设备等保安方面的详细资料。7. 禁止无关人员进入监控中心，外来联系工作者应持介绍信在管理处经理陪同下方可入内，同时办好登记手续。注意保密，未经管理处经理同意，不准调看录像带。8. 发现可疑现象，应当立即报告并严密监视、录像，并通知保安员尽快到现场理处分管经理，按消防应急预案处理。9. 应使用规范接线用语：“您好！物业”、“这里是大厦”、“这里是商场”、“请稍候”、“对不起，没人接”。10. 熟悉接线工作，减少错误，并做好业户的保密工作148、。11. 做好业户租用分机的统计数据。4.1日监控情况记录表：日监控情况记录表序号日期监控人内容处理情况领班确认备注5.环境清洁管理制度：环境清洁管理制度1、 规范保洁工作，确保商业广场整洁、舒适2、 适用于公司所有保洁管理过程3、 楼层的清洁管理制度。（1）商业广场生活垃圾日产日清。（2）商业广场所有公共通道、楼道、平台无杂物、无灰尘、无积水、无臭气。（3）商业广场所有墙面、门、窗、玻璃、扶手、消防栓、顶棚等无灰尘、无污染、无蜘蛛网。（4）垃圾桶内外无污迹，桶内无积水。（5）商业广场所有公共位置无卫生死角。（6）地面、地下停车场无杂物、无积沙、无积水、无污染。（7）路灯、招牌、广告栏、地平面149、3米高的墙面、玻璃无积灰、无污迹。（8）明沟、暗沟、加里井、污水井内无杂物、无积沙堵塞。（9）喷水池内外台面无水锈、池内无泥沙、杂物，池水无污染， 清澈见底，无沉淀。（10）草坪无烟头、纸屑、无杂物。（11）无卫生死角，无乱堆乱放。（12）垃圾日产日清，无积存。（13）垃圾桶冲洗干净，摆放整齐。（14）垃圾房内外墙面无污染、无灰尘、无蜘蛛网。（15）垃圾站地面无污染、无积水，运出垃圾沿途地面无污水点。（16）垃圾站地面、水沟、水漏无杂物、无堵塞，无蚊虫、无苍蝇、无蟑螂、无老鼠。（17）空房的地面无杂物、无积灰、无积水。（18）空房的顶面、墙面无积灰、无污染、无蜘蛛网。（19）空房内的所有设备无150、积灰、无污染。（20）空房内的卫生间、地漏、水盆无堵塞、无污染、无水锈。（21）每次打扫完毕，应关好空房内外的所有门窗，以防台风和其它意外事故的发生。4、商业广场清洁管理制度。（1）将商业广场的生活垃圾收至地面垃圾桶内。（2）将所负责范围内通道、楼道、平台、地面清扫、湿拖一次，随即除去蜘蛛网，下午再清扫、湿拖一次，随即除去地面污渍及香口胶。（3）每天用清洁毛巾擦抹一次楼梯扶手、消防门、门顶、消防栓、移窗、指示灯箱、开关盒、信息栏等公共设施。（4）每15天用清洁毛巾擦抹一次楼道灯。（5）每15天用水龙头放水冲洗一次平台。5、道路路面的清洁管理制度。（1）每天上午对地面、地面停车场、垃圾清运场地彻151、底清扫一 次，随即除去地面积水。（2）垃圾运到周转站后，每天巡回清扫地面，做到人过地净。（3）用铲刀、刀片等物品清除地面的顽固污渍、香口胶等杂物。（4）对地面的警语牌、指示牌、广告牌、草坪灯、休闲椅等每 天清洁一次。（5）每天用拖布擦净地面上的污迹、车场油迹、大理石阶沿， 瓷砖台阶等。（6）每周对商业广场的高杆路灯清擦一次。（7）每15天清洗一次喷水池。（8）每10天用水龙头冲洗一次地面和地面高3米的墙面。（9）每15天清理一次小区范围内的明沟、暗沟、加里井、 污水井、水漏等，彻底清除泥沙、杂物。6、地下室的清洁操作规程。（1）定期对地下室部位清扫一遍，并把垃圾清倒至地面垃圾周转站。（2）每1152、5天用清洁布对地下室内水管、消防设施、设备、指示牌等清洁一次，随时除去蜘蛛网。（3）每周消杀、打药一次。（4）每周对小区内的所有百叶窗清擦一次。7、空房的清洁保养是物业管理中的不可忽视的部分，因此特作如下规定：（1）各区域必须按空房套数，安排专人进行保洁养护。（2）空房的保洁养护，每30天进行一次。5.1 保洁情况记录表：保洁记录表周期：日期工作区域及内容工作人员使用设备完成情况 管理员：5.2 垃圾清理记录表：垃圾清理记录表序号编号日期装运点车辆号车（吨）签收人备注5.3 粪便清运记录表：粪便清运记录表序号编号日期装运点车辆号车（数量）签收人备注5.4 疏通管道窖井记录表：疏通管道窖井记录表153、日期地点疏通管道窨井编号数量签名检查情况5.5 保洁服务安全作业规范：保洁服务安全作业规范一、管理处1、根据保洁主管对实地勘察的情况所提供的安全策划内容，修改拟订切实可行的保洁安全操作规程。2、建立和健全安全档案管理制度，并指定专人对保洁安全档案严密管理。保洁安全档案包括以下内容:（1）项目内容设施、设备、建筑物等的完损情况和管理公约；（2）安全事故检查评定资料；（3）保洁区域安全隐患防范处理案件、资料；（4）应急预案措施报告；（5）外来劳务人员个人档案资料；（6）安全责任鉴定书；（7）乡同上级各协作单位、委托方等相关单位的来往安全文件资料。3、对技术要求高的保洁项目，专门编写作业程序，确保材154、料和人员安全。4、对高空作业项目，应落实贯彻高空作业安全责任制。5、负贵落实保洁主管执行安全操作整改情况。6、组织保洁工学习和贯彻上级颁发的各项安全标准、规范、规程和各项管理制度。二、保洁主管1、保洁主管负责对委托的保洁项目进行实地勘察，根据委托方提出的要求、内容，策划切实可行的保洁方案，确保保洁项目操作安全性。2、监督保洁开荒工作和日常保洁作业安全状况，防止对建筑物的结构及装饰物件的材料造成损坏，维护保洁材料的完整。3、发生下列作业情况提请上级部门决议:（1）业户提出保洁项目需高空作业；（2）保洁过程中需改变一项以上特殊要求的；（3）保洁工需要进入带电区域作业；（4）项目内容安全性存在特殊的155、不确定因素。4、质检培训部（1）质检培训部负责审定保洁安全操作规程，并监督、推行各管理处执行己批准的安全操作规程及受控文件。（2）建立安全资任制，形成有效的安全管理体系，统一领导，分级管理。（3）管理品质部应不定期对各管理处保洁安全操作进行抽查，并将安全抽查情况记录在案，对不合格项目提出整改意见，适时对整改结果进行检验。（4）审批和或转呈各管理处呈报的安全文件、报告。（5）主持召开保洁主管会议，解决安全隐患性问题，处理重大安全事故。（6）组织保洁工安全培训，并对保洁工安全工作的指导、培养、奖罚等方面提出实施意见。三、保洁安全操作规程管理1、对保洁受托项目应实地勘察，掌握接管项目的保洁内容及保洁156、对象的原貌状况，具体拟定保洁方案及安全操作规程。2、保洁安全作业规范的制定一般应进行下列项目:（1）保洁主管根据保洁项目和现场情况进行策划:（2）管理处根据保洁主管的策划内容拟订保洁安全作业规范;（3）管理品质部对拟订内容进行审核并提出修改意见;（4）由公司总经理室批准实施。3、实施保洁安全作业规范的方法和手段为:（1）加强安全宣传力度，岗前进行宣传教育，在岗期间对保洁工进行实地培训；（2）对不规范操作和有不良工作作风的保洁工加强法制教育及操作点评，举一反三，督促提醒其他保洁工；（3）实行奖惩制度。4、对安全作业规范的可操作性和效果进行确认。5、在实施过程中如发现隐患问题，应及时采取措施，并将157、案例中的经验教训充实到规程内容中去，完善安全操作规程。四、检查和保持1、开荒前期实地勘察，对结构、设备设施、建筑物、装饰、材料等保洁内容进行逐项普查，掌握完损状况及安全状态。2、开荒工程结束，通过实地查勘，检查开荒保洁质量，将有关安全性的措施和作业规范，在以后日常保洁工作中予以保持。3、对保洁安全操作进行检查，做好安全检查记录。4、保洁工安全作业一般要求（1）严格遵守安全操作规程。（2）不使用具有毒性、腐蚀性的清洁用品，使他人或物业财产受到伤害、损害。（3）不自作主张，改变项目的操作流程。（4）在操作期间不允许损害他人安全和侵害自身安全。（5）保洁工应签订安全操作承诺书，对自身和集体安全、财产158、切实负责。（6）应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。（7）在作业与安全发生矛盾时，作业服从安全。5、凡需审批项目，未经许可操作后造成的安全事故或损失，由作业部门或个人承担责任。6、凡操作过程不按规程造成操作安全事故或损失，由当事人或作业部门承担责任。7、发生安全事故，应确认事实，分析原因，确定责任，由安全事故造成者承担责任。8、保洁主管安全检查要求：（1）监督检查日常保洁作业、保洁作业区域的安全状态，并将每日检查情况记录备案。（2）发现事故隐患及时采取措施，防止事故发生。（3）保洁主管应落实专人负责对电器设备进行检查，确保安全作业。（4）保洁主管应积极接受、配合公司管理品质部及相关159、部门的安全检查。（5）对存在问题及时整改，对整改情况和效果及时评价，并向上级汇报。9、保洁用品安全使用要求：（1）保洁工使用机器应通过岗前培训。（2）保洁用具、用品应按说明书及配方正确使用，以防止对材质造成损害、损伤。（3）保证保洁用具设备始终处于良好状态，使用后及时进行检查保养。（4）凡用喷雾器喷射清洁剂时，要配戴橡塑手套，保护自身安全，同时不允许乱喷乱洒，伤及他人安全。10、保洁物品安全存放要求（1）化学品应放置于加锁的箱体内，防止过量地存储保洁所需的化学品。（2）所有容器都要事先清洗，并且标明保洁物品名称。（3）保洁用品由专人保管、发放.（4）保洁用具、设备作业后应放入规定地点，不允许乱160、扔乱放，造成用具、设备损坏。11、保洁登高作业安全要求（1）登高作业时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚站在凳子上，以免摔伤.（2）登高作业时，须由其他保洁工在旁护卫、配合。（3）保洁工应无身体不适现象。（4）作业时思想奥中，不允许同他人边作业边闲聊。（5）使用电器设备作业时，应事先检查电器设备的安全状况。12、保洁高空作业安全要求（1）作业者必须为年满18周岁的男性公民，经过专门技术训练，经考核合格后才能上岗作业。（2）作业者必须经过身体检查和定期检查，确定无危及安全的疾病方能作业。如遇身体不适或没有休息好，不得参加高空作业。（3）作业者在工作期间必须穿工作服，戴安全帽和手套，系好安全带。作业期161、间严禁喝酒和嬉笑。（4）作业前对屋面结构悬挂装置的连接件、紧固件、牵引绳进行检查，确保安全后方可作业。（5）在作业中严禁修理或移动吊篮、悬挂机及制动器等。（6）作业应有专人监督，区域内应有警示牌，不允许闲人进入作业区域。（7）指挥人员必须集中精力从事专项指挥工作，不得兼做其他工作。（8）雨天应做好防护电器安全工作。（9）遇到大于四级风力、雾天、雨雪天、低温（O以下）、高温（35以上）不宜作业。6绿化养护管理制度：绿化养护管理制度1、配备专业技术人员，依据季节、气候、地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。2、绿地管理（1）为保证草坪生长良好，劝阻顾客进入162、草坪；（2）有毁坏花木行为要积极制止，情况严重要报告主管；（3）保持绿地环境整洁；（4）及时清除死株、病株要补植；定期对花木修剪整形；（5）发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；（6）每周浇透不少于五厘米；（7）花木每季除草、松土、施肥一次，施肥后覆土浇水；（8）草坪要经常除杂草；定期轧剪（草高控制在5厘米）；每季度施肥一次，施肥后浇水或雨后施撒；（9）台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作；风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。3、室内绿化管理（1）花卉摆放前要有设计图，造型变更要小样图，与商场总体设计风格相协调；（2）花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称163、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同来做“护花使者，同时又陶冶情操，增加商场的文化氛围；（3）花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；（4）商场内摆放的花卉要经常检查，及时修剪、清除黄叶，枯萎的花卉立即更换；由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；（5）保持花卉正常生长与叶面清洁，每星期擦净叶面灰尘并淋水一次。4、绿化服务的基本要求（1）加强商业广场的环境建设，不断提高绿地景观效应。坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，深化环境景观化的管理制度，强化环境的绿化园容景观，为业户提供十分和谐、温馨，且能反映时代特色164、的、高品位的绿色环境空间。（2）绿化工要熟悉小区的绿化布局和个人包干地区的职责，以及花草树木的品种数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。（3）对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。（4）要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。（5）淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性品种多淋。（6）除草要及时，做到“除早，除小，165、除了”，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。杂草多、劳力少时可用化学除草剂进行灭草。（7）结合除草进行松土、施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料浓度过高造成肥害。（8）发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后才大量施用，既做到除灭虫又保证花卉生长不受害。（9）管理好划定区内的绿地，养护树木，培育花草，使草地茵绿，花木枝茂叶盛。（10）不断学习与研究新技术，积极引进和培育新品种，培育出各种花卉苗木，满足小区绿地的补植、更新和本公司用花、业户摆花、插花的需要。（11）用色彩艳丽的花卉，碧绿青翠的植物，通过艺术的166、处理，装点室内空间，绿化美化室内环境，给人们清新高雅、赏心悦目的享受。（12）搬运花卉时，要注意保护花卉株形姿态不受损和注意场地卫生，尽量减少花泥及污物的散落。（13）发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。（14）保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期揩试叶上灰尘和淋水一次。（15）摆、插花要讲究艺术，品种培植，摆放位置要适当，风格同意协调，构图要合理。（16）学好种花、养花、摆花、插花知识，提高花饰技艺，并向租户宣传讲授，争取租户配合，共同做好花饰工作。6.1绿化养护情况记录表：绿化养护记录表 周期：日期工作区域及内容工作人员使用设备完成情况管理员：7.日常接待维修管理制度：日常接待维修管理制度1167、规范维修管理，确保租户满意2、适用于所有报修的管理过程3、具体要求（1）报修电话：接听电话先声：“您好！物业，请讲！”，并记录报修内容（清晰的），预约好上门服务的时间，最后道声再见并轻轻放下话筒。（2）接待报修租户：租户前来报修问好并请坐，填好报修单，约好上门时间。（3）按规定时间及时上门服务，并佩带胸卡。（4）敲门、按门铃：到达商铺门口时，先轻按门铃二下，（或轻敲门二声），如无反应，应用歇10秒钟后再按（敲）第二次，不得连续按门铃不放。（5）租户开门后，应打招呼：“您好！”，并报身份，说明来意，在租户的带领下，进入维修房间，不得东张西望，不得东张西望、不得随意走动。（6）修理：修理必须按照168、相关操作规程执行。（7）修理时必须移动有关物品时，应征得业主同意，并小心轻放。（8）清场：修理完毕，清理现场，清点工具，做到“工毕料清”。（9）修理前移动的物品要帮助租户放回原处。（10）修理的项目应请业主验收并请租户签字认可。（11）修理完毕，离开商铺时应礼貌道别：“打扰了，有什么需要帮助的尽管来报修处联系。” （12）维修养护单交报修员存档、备案7.1 租赁户来电、来函、来访报修处理记录表：租赁户来电、来函、来访报修处理记录表序号日 期租赁户方 式内 容处 理 结 果7.2 工程维修派工单（附回执）；工程维修派工单编号： 报修人/单位： 维修人员：门牌号/联系方式： 报修内容：管理处意见：169、签名： 日期： 回 执报修单编号：报修人/单位： 日期： 修缮情况： 维修日期： 维修人员：报修人/单位：管理处：日期：日期：7.3工程维修回访记录表：工程维修回访记录表回访日期区域维修地址维修内容回访 方式回访 结果回访人制表人： 制表日期： 年 月 日7.4 维修登记一览表：维修登记一览表日期租赁户维修内容维修人材料费人工费金额发票号备注7.5 商业广场维修服务操作规范：商业广场维修服务操作规范1、基本要求（1）报修单应填写准确，落实处置及时。（2）设备维修工应按公司规定统一着装，佩戴胸卡，仪容仪表整洁端庄。特殊工种应持证上岗。维修人员作业时按劳动防护和安全技术要求，规范穿着，遵守操作规程170、。（3）工具箱(包)规定:工具箱(包)由公司统一配置，应外观整洁，箱(包)内工具完好无损，每件工具表面保持清洁。（4）安全作业要求:按照设备维修工安全作业规范执行。（5）设备管理员应每日检查报修单处置状况与维修服务质量，做好记录。管理处主管应每周抽取10%的报修单进行检查。（6）每月对物业房屋设备设施进行检查，将检查情况与设备设施存在问题，向店方(业户)书面汇报。2、维修服务作业程序（1）租赁户申报维修项目，报修接待员应逐行填写报修单，及时交物业管理处。（2）物业管理处接到维修通知，应及时安排有关人员处理。（3）设备维修工接到维修指令后，根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时171、间到达维修现场。（4）到达租赁户后，设备维修工应主动向租赁户问好，同时应出示报修单，在租赁户引导下到达维修服务点。（5）当判定维修项目属有偿维修时，根据有关材料和人工费收取标准向租赁户报价，经租赁户确认后，方可实施维修服务。（6）因材料不足暂不能维修的，应向租赁户解释清楚，预计下次维修时间，并将有关情况记录在报修单上。（7）因租赁户自购设备故障无法维修的，应详细向租赁户说明原因，由租赁户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在报修单上交租赁户签名。（8）根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。（9）故障修复后，租赁户验收合格，设备维修工在报修单上填写维修结果及完工时间172、，请租赁户签名设备维修工清理现场后离开。（10）设备维修工在完成的报修单上签名，交物业管理处复核签名，一联留租赁户，另一联交报修接待，由报修接待员及时进行回访。设备巡检作业要求。3、设备巡检作业要求（1）设备维修工严格按设备系统规定的时间、路线、巡检内容和要求进行巡视检查。（2）设备维修上巡检，应随时与物业管理处保持联系。（3）每次巡检均应做好巡检情况和结果的记录。（4）发现设备运行不稳定时应加强巡检和监控，并及时报告物业管理处。（5）发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，应立即报告物业管理处，并采取适应的防护措施，防止事故发生或扩大。（6）发现设备指示仪表(电流表、电173、压表、压力表、温度表等)有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，确保设备在完好的状态下运行。（7）发现设备、设施重大安全隐患，应向管理处主管报告，管理处及时上报公司物业管理部，召集各相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。必要时可请租赁户代表参加。（8）设备维修员每天一次对设备外观、机房清洁、安全等状况进行巡查，发现问题及时整改。（9）设备管理人员于每月3日前将上一个月的巡检记录整理成册后交管理处存档。4、自维修、保养作业要求（1）设备管理员根据年度维修、保养计划要求，安排季度和月度维修、保养项目的实施，落实人员和材料的准备工作。（2）设备管理员每日召开班174、前会，安排当天工作，在兼顾设备运行操作和巡视的情况下，按计划对设备开展自维修、保养工作。（3）在设备维修、保养过程中，意外发现重大或主要零部件损坏时，应报告物业管理处，及时调整维修、保养项目计划。（4）由租赁户承担费用的设备大修理，经确认后由管理处写出书面报告，再经租赁户批准后实施。（5）发现设备故障时应及时采取紧急措施，组织实施抢修，做好现场周围物品的防护和遮盖，并减少对租赁户营运的影响，尽快恢复正常运行。（6）对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测;对非强制检测的各类仪器、仪表、温度计、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。（7）自维修、保养项目完成后，设备管理员应组175、织检查验收，作好设备维修、保养台帐记录。（8）设备管理员于每月3日前将上一个月的维修保养记录整理成册后交管理处存档。5、委外维修、保养作业监奋（1）对某些专业性较强的维修、保养项目，承包给有相应资质的施工单位作业。（2）管理处派人进行现场质量监督和施工现场安全管理: a)对施工人员到场做好记录登记; b)督促施工人员严格按合同要求和技术规范进行施工，遵守物业各项规章制度，做好维修、保养记录; c)施工如有变更，须经设备管理员签字确认，重大变更事先报公司资产设备管理。（3）对委外单位的保养操作和设备零配件更换，设备维修工应跟踪、检查和确认。（4）项目完成后，应督促施工单位递交竣工报告、资料、图纸176、等，设备管理员检查核对后将项目履行情况报告公司资产管理，由资产管理组织会审和项目验收。做好相应的设备维修、保养台帐记录。7.6 设备维修工安全作业规范：设备维修工安全作业规范1、电梯工设备维修工作业时应穿工作服、登高作业应系安全带，上下交叉作业应带安全帽。2、电梯设备检修时应两人以上同时进行，设备维修工应有主有从，带电检修与快车检修应有防范措施和监护人。3、设备维修工在现场作业时，应通知管理人员停止电梯运行，并作相应标记。主要入口处置挂“检修停用”，在电梯开关上悬挂“正在检修”等警告牌。厅门拆下修理时，必须设防护栏或红色警告灯。4、检修转动部件和带电部件时，电梯应停止运行；在轿顶作业时，必须用177、检测速度运行并使用机顶检修开关控制运行、停止。5、在厢顶工作时，应断开轿顶检修箱的急停开关或安全钳联动开关；在轿厢内工作时，应断开较厢操纵盘内的运行电源开关；在底坑作业时，应断开底坑检修按钮箱的急停开关或限速器涨紧装置的开关。6、在轿顶作业时，应将各厅门关好，设备维修工在轿顶上不准将身体任何部位伸出护栏。7、严禁设备维修工双脚分别跨在厅坎和轿厢内工作或双脚站在厅坎、身体趴在轿顶工作，禁止从轿内跳到井道外。8、底坑作业时应使用36伏的低压照明.并随时清理废油，废棉丝等废弃物，禁止吸烟和使用明火。9、维修工作完成后，要收好所有警告牌并锁好电梯操纵控制阀。10、锅炉机房工作人员上班必须穿戴劳动防护服178、和手套，禁止赤膊和卷衣袖，以免烫伤。11、检修容器、管道及阀门，必须先切断蒸汽进汽阀门，排空管道容器内剩汽后方能进行。12、遵守交接班制度。机房工作人员必须把存在问题向接班人员书面提出，经接班人员签字后才能下班。13、机房工作人员必须按时巡查，要做到“一听”:设备如有异常响声应立即查明原因，排除故障；“二看”:注意观察贮油槽及日用油箱油位.防止断油造成设备损坏事故。14、锅炉万一发生断水，禁止用泵强制进水。应立即停止燃烧，使炉膛冷却后，查明原因，排除故障，才能重新启泵进水。15、机房工作人员严禁吸烟，禁止无关人员进入锅炉房。16、登高作业须系安全操作带。17、锅炉进水必须经过水处理，并达到国家179、规定锅炉水质标准.18、电工作业前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。19、绝缘手套使用前，应仔细检查和进行空气试验，如发现有裂纹或漏气，不准许使用。20、绝缘鞋不准许裸足穿用。21、在作业场所检修低压线路和设备时应停电进行，总闸应挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，以防止误合闸。22、各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关，送电时反之。23、高压作业不允许带电作业，低压作业尽可能不要带电作业，如需带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施。24、在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。25、在检修或操作180、电气设备时.不准用湿手或带油、潮湿的手套触摸电气设备。26、在倒闸操作和事故处理过程中不允许进行交接班.若交接班过程中有事故发生，应停止交接，由交班人员负责，接班人员协助，共同进行事故处理。27、应熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法。28、如发生有人触电，应立即切断电源。如不能及时切断电源且为低压时，应用干燥的不导电物体，使触电者脱离电源。如为高压，则应立即切断电源。然后对触电者及时采取人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系抢救。29、电焊工工作前，应穿戴工作服和防护用品，不准裸露身体，以防烫伤和触电。30、电焊工进行作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的连接是否牢固、可靠，焊把电缆线181、皮是否有破损，确认各种工具均完好无损。31、作业前应检查工作场地周围有无易嫩、易爆物，应配备灭火器材，并有专人监护。32、地线连接应符合安全技术要求，不准将地线随便捆绑或缠绕在焊接工件上。33、开启电焊机前.应检查电焊机地线是否与工件或其他导体连接，以防短路或触电。34、电焊机需改变触点导板或对电焊机进行检查时，应切断电源后再进行。35、作业时，应戴好防护面罩，不允许用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。36、在通风条件不良的情况下进行焊接，除防止触电外，还应采取排风措施，作业现场有专人监护。37、临时照明宜采取36伏行灯照明。38、不允许对有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器进行焊接作业182、。如需焊接，应先采取措施，排空管道、容器内的压力，彻底洗净易燃、易爆、有毒物质.经有关部门检查测试，确认达到安全要求，再将所有孔、盖敞开后，方可施焊。39、电焊工应戴好防护眼镜再铲除焊缝药皮。40、停放在露天的电焊设备，应有防雨设施，雨天不允许露天作业。41、焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭乙炔调节手柄，再关闭氧气调节手柄，待回火熄灭后，再打开乙炔调节手柄，重新点火。42、皮管及接头处均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。43、焊接地点与氧气、乙炔、液化气瓶存放地点的距离应不小于14米。44、暂停气焊或下班后，严禁将工具放在容器或管道内，以防造成火灾和爆炸。45、焊接工作结束或离开现场前，应检查工183、作场所有无火源隐患，并关闭电焊机、氧气或乙炔瓶。46、高空作业是指在坠落高度基准面2米以上(含2米)的高处进行的作业。所有的高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本规定。47、管理处应对日常工作中可能出现的高空作业列出清单，负责对高空作业进行安全监督管理，随时检查高空作业的情况，坚持安全操作，管理处应对从事高空作业的人员进行安全教育培训。48、高空作业人员应健康状况良好，严禁患有不适宜进行高空作业疾病的员工进行高空作业，如在作业过程中感觉不适，应立即停止作业。49、高空作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如不符合要184、求，应立即改进或拒绝高空作业。50、所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般应高挂低用。51、凡经常进行高空作业的人员，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，不准乱放，不得上、下抛掷。特殊情况下，如果需从高处往地面抛物，地面应有人看管，以确保不伤害他人或损坏设备。高空作业所用小型机具应找适当位置放好，并用绳索或铁丝绑牢。52、凡遇有下列情况之一者，应停止露天高空作业: （1）闪电、打雷、暴雨; （2）六级以上大风;（3）高空作业可能发生危险的其他情况。53、上述情况过后，应经管理处安全主管人员或有关技术人员检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。54、185、高空作业现场，应划出危险禁区范围，并设置明显标志，严禁无关人员进入。55、高空作业区的正下方地面，严禁堆放其他杂物，地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。56、严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。8停车场（库）管理制度:停车场（库）管理制度1、确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全,保证车场(库)内整齐序.2、适用于物业所辖停车场(库). 3、车库管理员负责指挥车场(库)内的车辆整齐停放、存放、监护和并在 值班日志、停车库车辆进出登记表上做好记录。 4、所有客户的机动车辆必须在管理处登记备案. 5、停车库 （1）当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安186、全地停放在 指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上. （2）每隔半小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主. （3）严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长及时处理,避免交通意外事故发生. （4）禁止司机(车主)用消防水源洗车,经劝阻不听者按有关规定处理. （5） 车辆出库时,仔细核对出库之车和驾驶员(车主),有疑问时,应立即到车挡面前向司机敬礼,再有礼貌盘问. （6）若是车主的亲友,和车主联系认可,并有驾驶证方可放行. （7）若盘问时发现有问题,应187、立即扣留车辆,并及时通知班长和巡逻保安,机警地做好应急准备,以防不法分子盗车行凶. （8）当发现无关人员或可疑人员到车库时,保安岗应按如下程序进行处理. （9）车库发现无关人员时,保安岗应劝导其离开车库,对于不听从劝导的人员应立即通知办案班长,前往处理. （10）当停车库发现可疑人员时,保安岗应急时前往对可疑人员进行查问,同时用对讲机通知交通班长,由其他保安人员及时巡视检查停车所有车辆,有无丢标志,车辆有无损伤,车门、车窗、后备箱有无撬痕.如未发现问题, 可把可疑人员放行.当发现可疑物品及车辆有损时,应立即送交保安组进行处理,并进行事件的记录. 6、地面停车场 （1）指挥进入车辆慢行,按规定行188、驶方向行驶,停放车辆位置适当,使车场车辆停放整齐. （2）指挥开出车辆按规定方向行驶,慢行开出停车场. （3）随时巡检地面车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主,并做好记录. （4）夜间应对停放在停车场内的车辆进行登记,以保证车辆的安全状况. （5）留意进入车场的车辆情况,对带有危险品车辆,禁止进入车场. （6）如有特殊情况及时上报有关部门。8.1停车场（库）车辆停放收费标准：按照国家的相关规定和实际情况制定。8.2停车场固定车位登记表：停车场（库）固定车位登记表车位号车牌号车型、颜色车主签名备注8.3停车场固定车位收费登记表： 停车场固定车位收费登记表租赁户车牌号车189、位号收费月份收费金额发票号备注8.4停车场固定车位停车证发放记录表：停车场固定车位停车证发放记录表租赁户车牌号车位号停放日期停车证编号押金签字备注8.5停车场车辆进出登记表：停车场车辆进出登记表日期进出时间车牌号码车型停车证号进出原由备注in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：in：out：8.6停车场临时停车收费登记表：停车场临时收费表序号发证时间驶入时间驶出时间缴费金额车况记录人备注9租赁经营管理制度：租赁经营管理制度1.规范物业（房屋、商铺）等的租190、赁工作，争取良好的经济效益和社会效益。2.适用于物业管理公司自有物业的对外租赁管理工作。3.经营服务组负责自有物业对外租赁业务的组织实施。1) 公司物业管理部负责有关租赁费用单据的出具，由物业管理处派发到每家商铺。2) 公司总经理负责租金标准的审批和租赁合同的签署。4.制度要点1）经营服务组根据房屋商铺租赁市场行情及公司闲置的租赁房屋、商铺情况适时刊登招租广告。2)合同洽谈a)招商专员就房屋、商铺的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位或个人进行报价、洽谈。b)对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录，并跟踪直至租赁成功或 对方取消租赁意向。c)对要求现场看房者，积极安排陪同看房。d)未出租的191、房屋、商铺的钥匙由物业管理处专人负责并做好标识。3）合同的拟定及签订。a)根据双方洽谈达成的条件，拟定物业租赁合同，并按合同评审程序进行合同评审。b)评审后的合同交承租方按政府有关规定签章。承租方须出示有效身份证明（承租方为个人的须出示身份证，承租方为单位的需提交政府批文或工商营业执照），并提供复印件存档，c)承租方到公司财务部交纳租赁保证金。d)公司法人代表或其委托人审准合同并签署租赁合约。e)合同签订后送房屋、商铺租赁管理部门鉴证。f)将鉴证好的合同正本分送公司办公室、财务、承租方，并由收方签收。g)合同正本及相关资料交办公室存档。h)通知出租房屋、商铺所在的房屋管理部门。4）商铺的交付a192、)承租方交纳租赁保证金后，即与承租方办理租赁的验交手续。b)向承租方交付租赁物业的钥匙。c)租金的催缴d)经营服务组每月月底前向承租方送发租金交款通知书，如无法在此期间送达，应每日电话催询或登门拜访送交，直至收到为止。交款通知书回执存档。e)物业管理员每日按时收缴房屋、商铺租金。对以现金交纳的承租物业的租金，业务员应与财务人员一同前往收取，f)物业管理员登门拜访时，应向客户出示工作证件，说明身份。与客户交谈应保持友好的态度，说话有分寸，谈吐要文明。g)对于逾期未交款的承租方，应每日以电话催询或登门拜访的方式催询，并做好记录，直至其交款或采取进一步的催款措施。h)将承租方交纳租金的凭证（支票或银193、行进账单或现金缴款回单、发票等复印件）归档留存。5）合同的变更在合同实话期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、交款日期等的变更，如属我方提出的，应经公司领导批准后立即通知承租方并做好记录；如属承租方提出，应提供书面的文件，按合同的评审程序重新审批。6）合同的终止凡合同终止均应按合同中的具体条文进行。在承租方搬离时应与所在的物业管理处联系，并尽可能有人员在场提供适当的帮助及监督基搬离，防止因搬离而造成公司利益的损失，并及时向所在物业租赁管理部门提交停租申请书。7）房屋的接收a)新用于租赁的物业的接收，应准备好平面图及水电等设施的图纸，于现场进行观察，并测试物业内的各种设施，做好验收记录。若194、发现大的问题应及时向上级领导汇报并通知交验方。b)对于承租方退房的接收应按物业交付时的出租物业的验收交接单的项目进行验收。若物业经过两次装修，对物业的主要设施（墙面、地板、窗口、水电设施、空调设施等）进行验收，正确填写出租物业验收交接单上的归还验收记录，报公司领导根据合同的有关条款及实际情况决定是否恢复原样。c)验收结束后取回钥匙，做好标识和交专人保管，并锁好门窗。d)承租方退租物业要将所有应交租金及有关费用结清后，方可将租房押金退还。物业管理人员负责协助原承租方办理退租赁保证金手续。e)根据上月出租物业租金收缴情况，于下月10日前正确填报出租物业租金收取统计月报表。f)按承租的变化情况及时更195、改及编制租赁情况一览表。8）回访a)物业管理人员在每月催缴租金的同时，应征询承租方对租赁工作的意向及租赁过程中碰到的问题做好记录并尽力协助解决。b)每年应至少组织两次承租方意见征询活动，并请承租方填写物业租赁服务工作意见书。c)对于空置的物业，每年应至少检查一次房屋的安全情况9.1租赁户违章处理记录表：处理违章记录表违章通知单编号： 日期：违章人姓名发现时间备注报 告 人违章地点违章简述： 检查人： 日期：处理情况： 处理人： 日期：确认： 违章人： 日期：备注：纠正情况： 检查人： 日期：9.2罚款缴纳通知单：罚金缴纳通知单 ：贵方应违反我物业 之规定，对我物业的日常环境与管理造成不良影响，196、为了加强我物业的规范管理，保障物业所有租户的利益，现决定对贵方执行罚款措施，罚金为人民币 元，并于收到本通知单 日内交至物业管理处，如无故延迟交纳，我方将直接从履约保证金内扣除上述金额。还望贵方及时纠正违规行为，并即日做出整改，谢谢配合！ 物业管理处 年 月 日 罚金缴纳通知单回执阳光欧洲城投资发展有限公司_年_月的罚金缴纳通知单已于_年_月_日收到。租户签收：_10租赁户接待管理制度：租赁户接待管理制度1、实行全年365天、每天24小时接受租户报修制度。2、服务接待人员应按公司规定统一着装，佩戴胸牌、司徽，仪容仪表整洁端庄。3、服务接待应主动热情、文明用语、耐心解释，必要时应做书面记录。4、197、每年两次向租户作服务质量满意调查，并做出统计。5、公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准，公示服务承诺。6、在服务过程中使用“先生/小姐，您好”、“对不起”、“请稍后”、“请”等规范用语。7、走访租户，征求和收集租户对物业管理与服务等方面的意见。8、对租户投诉72小时内做出回复，租户投诉处理率达到100。9、办理进户手续时应事先书面通知租户，告知其注意事项及需携带的证件等材料，以免租户办理手续时徒劳往返。10、入住前会同业户对房屋进行验收，并交付钥匙。11、与租户签订管理公约，共同遵守各项规定。12、收费项目标准向物价部门备案并得到租户认可。13、各项收费应开具正式统一收据、发票。14、定期按198、公开收费项目和收费标准向业户收取各项物业管理费，在租户愿意的情况下可以预收，并可按租户要求上门收取。15、每半年将物业管理费收支情况向租户公布。16、参照市商品住宅维修基金管理办法、关于的应用解释（试行）内的管理办法使用专项维修资金。17、专项维修资金使用项目包括物业管理上的日常更新、专项维修、设备大修及其他项目的维修。应在预算的范围内，合理安排，做到平衡支出，支出的项目经业主委员会同意。18、专项维修资金的使用应符合相关手续，应做到收、支、余帐目清楚。19、按规定每半年向业户公布一次专项维修资金的使用情况。20、租户装修过程中，通过巡视和督查，控制租户在装修过程中产生噪音。21、防治有损房屋199、结构和公共设施的行为发生。22、与租户签订装修管理协议，规范物业管理监督服务与租户的装修行为。23、建立业户档案、一户一卡，专人负责管理。24、租户档案袋内应存放自租户入住至搬离的时段内，物业公司签订的全部文件及相关租户的要求、建议、评议表等往来资料。25、档案查阅便捷，档案管理应符合公司制定的档案管理制度。26、建立物业设备设施清单，设立设备台卡和维修台帐。27、收集、整理、保管物业设备设施的设计施工图纸及相关资料。28、接受租户委托，提供无偿服务。无偿服务内容以不影响管理处正常工作及费用支付为前提。29、接受租户委托，提供有偿服务。有偿服务应在规定的时间内完成，并需经业户签字验收，收取约定200、的费用。30、接待租户投诉要用语规范、礼貌得体、态度温和、耐心倾听、细致解释、件件落实、反馈及时。31、对租户投诉和一般服务性服务质量问题，要求各管理处在职权范围内限时处理，反馈信息，及时汇报。32、对租户的投诉，不能当场处理的，应在72小时内做出回复。33、根据租户投诉时间、内容，按投诉处理基本要求，转至相关管理处，并督促限时整改。34、被投诉的管理处应立即与租户取得联系，首先向租户致歉，其次对其投诉的问题作耐心细致的解释，以取得谅解、理解，在管理处职权范围内能处理的问题，应立即采取改进、补救措施。35、管理处无法解决的服务质量投诉问题，由相关部门协调处理。36、当投诉内容涉及到公司总体利益201、，或与管理处的经济考核目标有冲突时，应及时上报物业管理部，待批示后，再行处理。37、每季度对公司的租户投诉情况进行分析，写出分析报告给物业管理部，及时改进，并向租户反馈。10.1租赁户来电、来函、来访投诉记录处理表：租赁户来电、来函、来访记录处理表序号日期租赁户方式内 容处理结果10.2 租赁户投诉记录处理表：投诉记录处理表 编号：接待人投诉方式来电 来访 来信年 月 日 时投诉人地址联系电话投诉对象及内容：经理审批有效投诉无效投诉经理签名经理意见处理记录（注明处理方式、结果及完成日期）：回访日期回访人回访方式上门 致电租赁户对处理结果的意见： 租赁户签名： 日期： 八、固定资产管理1.固定资202、产管理制度：固定资产管理制度第一章 说明 第一条为了确保公司股东的权益，确保公司正常经营持续发展，提高公司固定资产管理水平，根据国家有关固定资产管理的规定，特制订本制度。第二条固定资产是公司持续经营的物质基础，应合理使用，提高固定资产的利用率，确保公司固定资产的保值和增值。第三条完善固定资产管理的基础工作和基本制度，建立健全各种固定资产台帐、档案。对固定资产的管理实行分级管理，严格执行固定资产更新、新增、调拨、报废等审批手续。第四条 固定资产按下列类别，由公司下属各单位指定负责人专职或兼职管理，并遵照公司固定资产管理细则执行。1. 物业管理部负责公司所有固定资产管理工作，并负责监管、检查、审核203、处理公司下属单位资产管理工作。2. 公司所有土地、房屋及建筑物、运输设备等事务性什项设备由物业管理部负责管理。3. 机械设备、马达、仪表、等机电性什项设备由各单位工程部负责管理，但得视实际需要归由相关使用部门管理。4. 工具及不使用设备由材料仓库管理5. 办公设备由行政部门管理6. 其他各部门负责管理日常所需设备7. 各单位会计部门设立固定资产专管员，具体负责所属单位固定资产的会计核算与日常管理，并协同公司物业管理部和其他各部门做好资产管理工作。第六条有计划地组织对现有固定资产的更新改造工作，加强固定资产的日常维护保养和管理，及时处理多余和闲置的固定资产。第七条定期进行清查盘点，每年实地盘点204、至少一次，对盘盈、盘亏、毁损和提前报废的固定资产，应查明原因，写出书面报告，并上报总经理室批准，及时进行帐务处理。第八条要定期考核固定资产的利用效果和完好率，对固定资产的购进、营建、出售、清理、报废和内部转移等都应办理有关手续，并应设置固定资产明细帐进行核算。第九条严格资产折旧与固定资产折旧资金的管理。合理折旧，真实地反映成本和企业利润，正确地评价经营成果。充分挖掘现有固定资产的潜力，提高服务质量，降低经营成本。第二章固定资产的标准和分类 第十条固定资产是指同时具有一下特征的有形资产:为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；使用期限超过1年；单位价值较高。具体标准为：使用期限超过一年的房屋205、及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等；单位价值在2，000元以上，并且使用期超过2年的，不属于生产、经营主要设备的物品。第十一条对固定资产按经济用途和使用情况分类管理：1. 生产用固定资产，包括房屋、建造物、动力设备、传导设备、工作机器及设备、工具仪表及生产用具、运输设备、管理用具等。2. 非生产用固定资产、包括员工宿舍、食堂等单位使用的房屋、设备等固定资产。3. 出租固定资产、指租给外单位使用的固定资产。4. 未使用的固定资产，指尚未使用的固定资产，调入尚未安装的固定资产，进行改建、扩建的固定资产，以及停止使用的固定资产。5. 不需用的固定资产，指本企业206、不需要处理使用的固定资产。 6. 封存固定资产，指经审核批准不用的设备。第三章固定资产的折旧第十二条折旧是指固定资产由于损耗而转移到运行成本中的价值，所提取的价值用货币表示就是折旧费，折旧费用于固定资产的不断更新和重置。第十三条固定资产折旧的计提采用直线法，提足折旧后仍继续使用的不再计提折旧。第十四条报废或转让的固定资产的变价净收入（变价收入减除清理费用后的净额）与固定资产净值（原价减累计折旧）的差额，作为公司的营业收入或营业外支出处理。第十五条固定资产的大修理费用，按照企业执行的会计制度进行会计核算。如需送修时，须由该资产管理部门开具“料品送修单”，一式四联：第一联由经办部门自存，第二联送会207、计部门，第三联安保部（守卫室）暂存，次日送至会计部，第四联交承运商或承运人同物品出公司。第十六条各单位应加强固定资产使用的管理，计划财务管理部门应逐月编制“固定资金用量计划表”核算好固定资金产值率和固定资产利用率。第四章固定资产管理机构的设置及权限第十七条公司成立物业管理部负 责 人:专 管 员:第十八条物业管理部负责全公司固定资产的管理工作，负责预审各单位固定资产的购置和报废。对固定资产的安全保管和有效利用进行全面监督，组织参与各单位固定资产的清查，针对清查中发现的问题进行分析研究,提高固定资产的使用率和改进保管措施。第十九条各单位由财务部门会同使用部门成立固定资产管理组，负责各单位内部的固208、定资产管理工作并登记建档，提供未到期固定资产的使用年限，已提折旧，参与固定资产的价值重估，正确反映固定资产的增减变动情况。第二十条各单位(部门)应设立固定资产专职（或兼职）管理员，对本单位的固定资产负责登记、建卡、设帐，对变更情况及时逐级上报。第二十一条各单位(部门)对本单位的固定资产只有使用保养、维修的权利和义务，没有出租、外借、报废、转卖的权力，对本单位固定资产的使用，保养、修理必须严格执行公司的有关规定。第二十二条凡由公司组织实施的新建、扩建等专项工程中形成的固定资产，均需要实际发生的投资费用和安装的台数由资产使用单位按照竣工资料分类逐项登记“固定资产帐册”和填制“固定资产卡片”，固定资209、产帐册和卡片由公司物业管理部、各单位固定资产管理组、使用部门各存一份。对有关内容填写不清或弄虚作假者，要追究其责任。第五章固定资产更新改造的管理及审批第二十三条各单位固定资产的更新改造首先要详细填写“固定资产更新申报表”上报物业管理部，物业管理部根据固定资产申报表到现场进行实地考查后，报公司总经理室批准转交有关部门执行。第二十四条审批程序1. 五仟元以下（含五仟元）的固定资产更新由物业管理部报主管经理审批，转交有关部门执行。2. 五仟元以上的固定资产更新，由公司物业管理部预审，提交总经理（或总经理办公会）审批。第六章新增固定资产的管理及审批第二十五条 各单位新增固定资产必须首先填写“新增固定资210、产申报表”报公司物业管理部。第二十六条审批程序1. 新增固定资产金额在五仟元以下（含五仟元）者，由物业管理部报主管经理审批，转交有关部门执行。2. 新增固定资产总额在五仟元以上的，由公司物业管理部预审，再提交总经理（或总经理室）审批。第二十七条固定资产的更新改造和新增固定资产申报表获批准后，所需要设备的采购和土建、安装、施工合同一律按公司颁发的合同管理制度执行。所有固定资产采购和施工合同必须报物业管理部、财务部备案执行。第二十八条固定资产更新在办理申报审批手续的同时，应办理被更新固定资产闲置或报废手续。第二十九条新增固定资产在二十万元以上的项目，要有调研报告和可行性论证书。第七章固定资产的报废211、第三十条各单位首先要填写固定资产报废审批表，经公司物业管理部审核，上报总经理审批后，方可报废，并对报废资产建立台帐，责成专人进行管理。对报废所得收益，按公司财务制度规定进行帐务处理。第三十一条各单位每年十一月三十日前填写固定资产报废汇总表连同审批表一起报送公司物业管理部由公司固定资产管理处统一审查后，转财务部门进行帐务处理。第三十二条固定资产的出租、外借、转让、变卖需以各单位负责人签字，公司物业管理部核准，报总经理批准后方可进行，并到该单位固定资产管理组登记和办理有关手续，对出租、转让及报废残值所得的收益，按公司财务制度规定进行帐务处理。对租入的固定资产，由租入单位负责其维护和保养、检修工作。212、第三十三条各单位固定资产管理组每年协同资产管理处对本单位的固定资产进行一次全面清查，落实盘盈、盘亏和应报废机器设备等各类固定资产管理情况，会同有关部门及专业技术人员分析审核，将结果以文字或表格形式于12月底前报公司。第八章固定资产的调拨第三十四条各单位固定资产的调拨，由调入单位负责办理，认真填写固定资产调拨单，按调拨内容要求，经逐级审核后方可执行。调拨单一式三联，公司物业管理部、调入、调出单位各一份。1. 部门与部门之间调拨,固定资产使用(或保管)单位应做好内部调拨手续,填妥内部调拨单,调出部门要有销账纪录,调入部门要求增加纪录,便于盘点、核查。2. 单位与单位之间的调拨，可视作买卖关系，调出213、单位作固定资产减少，银行存款或现金增加，调入单位作固定资产增加，银行存款或现金减少。调拨业务发生后，公司将作为考核更改大修项目的内容。第三十五条 固定资产的调拨手续，每月的1025日为办理时间，固定资产的上帐、下帐、折旧的停提、开提时间以调拨单规定日期为准，当月必须进行帐务处理。第三十六条 调拨固定资产折旧的停提续提时间按国家的规定办理，即调出单位当月必须计提折旧，调入单位在入帐后的次月续提折旧。固定资产的技术档案。调出单位应随同调拨单一起转给调入单位。第九章闲置固定资产的管理第三十七条各单位每年大修、改造、革新后，从经营上认为无利用价值或停用的闲置固定资产应及时予以整理，填写闲置固定资产申报214、表，拟定处理意见后经公司物业管理部签字报财务部门、总经理审核后为准。第三十八条闲置固定资产申报表一式二份，公司物业管理部、资产使用单位各一份作为帐务处理依据。第三十九条 闲置固定资产的折旧停提时间以审报表中公司总经理签署意见日期为准。第四十条闲置固定资产的调拨，按第八章规定办理。出售给本公司以外单位要及时填写“报废、闲置固定资产处置审报表”报公司物业管理部审核、总经理批准方可办理。第十章 抵押资产的减损出租、外借处理第四十一条 提供抵押借款的固定资产如有发生减损、出租、外借时，会计部门应先备函写明抵押编号及资产名称、数量、向公司物业管理部报备，由财务部向贷款及抵押权登记办理标的物增减变更手续。215、第十一章 公司固定资产的会计核算第四十二条 公司固定资产的会计核算要服从于公司固定资产管理的不同信息需求即不但要满足公司按固定资产属性分类向上填报的要求，也要满足各下属单位内部对固定资产使用的动态了解。因此在会计核算中，即要按财政部和上级规定的固定资产分类进行会计核算，又要按其在使用单位进行会计核算。第四十三条 公司按固定资产分类进行会计核算时，应先将资产按照在用和未使用与不需要进行划分，然后将在用的固定资产细分为房屋建筑、通用设备、专用设备等进行总分类账会计核算和明细分类账会计核算。第四十四条 公司按固定资产的使用单位进行会计核算时，应按现有的使用单位进行明细分类账会计核算。第四十五条 固定216、资产在进入和退出公司时，公司财务部不但要进行总分类账会计核算和明细分类账会计核算。同时也要按使用单位进行辅助的明细分类账会计核算。固定资产在公司内部相互调拨时，只按其调拨单位进行辅助的明细分类账会计核算。第四十六条 公司在进行固定资产增加、减少和在各单位内部调拨的会计核算时，必须要分别附有工程竣工验收单、固定资产购买验收单复印件、固定资产报废的上级批文，非常损失的上级批文、合计提减值准备的上级批文和公司内部调拨通知单等，以此作为公司固定资产会计核算时必须的原始凭证。第四十六条 公司的固定资产折旧应采用分类计提。根据财政部颁发的企业会计制度的规定，各单位固定资产的使用年限由公司控股股东确定，并据217、此进行资产累计折旧的会计核算。第四十七条 为了加强各单位固定资产的使用管理，各单位下属部门虽不进行会计核算，但各资产兼管员必须实行一物一卡的登记管理，在资产发生增、减变动时，要按公司物业管理部转来的原始凭证进行卡片填制或撤出卡片。附则： 本固定资产管理制度从公司审核通过后执行。原下发的固定资产管理制度同时废除。2.固定资产管理实施细则：固定资产管理实施细则资产管理处负责管理辖下各单位及部门所有固定资产。鉴于集团公司经营所属物业及商业项目众多且正公司委任物业管理部处于发展阶段，且部分公司资产的所有权与使用权相分离，各单位之间对占用的固定资产相互调剂使用经常发生，同时，为了提高资产的使用效率，减少218、资产的闲置和重复购置；避免对资产管理责职不清，使用中混乱无序、前清后乱、帐实不符，以致造成资产流失；为了依法完善公司固定资产的会计核算，确立公司行之有效的管理运行体制，使公司的资产管理规范化和制度化，为公司今后的良好资产运营奠定扎实的基础，特制定本实施细则。一、公司资产管理的组织架构1、为了强化公司资产管理的组织保证，公司设立物业管理部资产管理处，集团公司各部门相应设立资产兼职管理人。公司物业管理部资产管理处向公司总经理负责，依法行使资产所有者的权利和义务。负责公司固定资产的宏观管理，提出优化资产构成的建议，核定资产转让合计提减值准备的申请，组织在建工程的竣工验收，履行固定资产报废的鉴定和固定219、资产非常损失的责任认定等工作。下属单位各部门的资产兼职管理人向本单位领导人负责，依法行使资产使用人的职责，做好资产的实物管理和登记。2、公司固定资产实行一级核算、二级管理的运行体制。一级核算系指公司的固定资产由公司财务部统一进行会计核算，二级管理系指公司的固定资产由公司物业管理部资产管理处的所有权管理和固定资产使用单位的使用权管理。3、公司财务部设固定资产核算员，具体负责公司固定资产的会计核算与日常管理；资产管理处设固定资产专管员，对各单位申请重置、新购和报废的固定资产进行汇总和备案，并对固定资产日常管理进行监督与指导；各单位各部门的资产兼职管理人具体负责本部门固定资产购置、调入、报废以及非常220、损失的经办工作。4、公司明确各单位、各部门的主要负责人是本单位、本部门固定资产使用和管理的第一责任者。公司物业管理部资产管理处应定期、不定期组织各单位的固定资产兼管员进行业务学习、相互沟通，解决在资产管理中存在的问题。5、各单位设立固定资产管理小组，由各单位总经理任小组长并向公司负责，财务部资产兼管员任副组长并负责具体资产管理工作，另由其各部门负责人任资产兼管员，承担本部门资产管理工作。6、各单位、部门的主要负责人和固定资产兼管员在调离本单位工作时，要按规定办理固定资产使用移交手续。在调离本单位时，各单位人事部须有公司物业管理部的盖章和签名。二、公司固定资产的管理1、公司固定资产的管理，主要包221、括固定资产的日常管理及检查和对固定资产的重置新增、更新改造、闲置、调拨、报废报损的管理。2、对固定资产的日常管理（1）对固定资产实行账、卡、物三相符的管理。公司财务部要对所有固定资产进行统一编号，要求资产使用单位分别建立“固定资产台账”与“固定资产卡片”。对占用固定资产较多的部门还应建立“固定资产附件明细表”，逐一登记固定资产的主机及附件。公司物业管理部资产管理处以编号定期检查各单位使用资产的账、卡、物是否达到三相符。按设备、设施日常管理及检查流程（附图1），对公司固定资产进行实物管理。（2）对固定资产维保检修的管理。各单位对固定资产的安全使用要坚持以预防为主的原则，要通过有计划的保养检修，使222、资产保持完好状态。资产管理处要协同各单位，对固定资产进行定期排查，对需维保检修的固定资产由各单位工程部统一编制维保检修计划。资产管理处对固定资产的维保检修要积极发挥督察的职能。（3）对固定资产定期盘点的管理。资产管理处在每年年终前，要组织各单位各部门对所有固定资产进行集中盘点，写出盘点报告，报告要对固定资产帐、卡、物“三相符”的情况及固定资产的完好情况进行全面分析，并提出相应的整改意见。3、固定资产的重置新增，更新的管理。（1）各单位所需重置新增固定资产应填写新增固定资产（设施及设备）申报表，经物业管理部预审后，报公司总经理室审核，经批准后，物业管理部协同公司相关部门按设备、设施重置申购流程进223、行实施。（附图2）（2）各单位需对固定资产进行更新改造应填写固定资产（设施及备）更新申报表，列明需更新改造的理由及改造方案，由物业管理部负责组织有关部门的专业人员对需要更新改造项目进行调研论证，将预审通过的方案报公司总经理室审核。经批准后物业管理部协同公司相关部门按设备、设施更新改造流程进行实施。（附图3）（3）对需经建筑、装修和安装工程重置新增或更新改造的固定资产，要按规定由物业管理部通过招标进行。对重置新增的小型设备和一般工器具，凭公司总经理室批准的申请按预算进行统一采购。（4）凡通过重置新增不需要安装的设备和其他固定资产，必须在付款的同时，将经接收使用单位负责人和资产兼管员签名的收货验收224、单副本送达公司财务部。公司财务部要在收到固定资产验收单及发票的当月，进行固定资产增加的会计财务处理。（5）对需要安装的设备和由建筑安装工程竣工验收交付的固定资产，资产管理处不但要严格按固定资产验收程序，并在资产增加的会计申报时，要附在经使用单位负责人和固定的资产兼管员的工程竣工验收单和资产使用明细表。（6）在工程竣工和所购买的资产到货后，经办单位要及时通知物业管理部资产管理处和申请项目单位，由资产管理处和各单位相关部门共同组织验收，并做好验收记录。（7）公司财务部应根据工程竣工验收报告和资产购买发票及验收记录，于当月进行资产增加的会计财务处理，使用单位应配合管理部门根据财务部的统一编号，填制“225、固定资产台帐”与“固定资产卡片”并贴编号牌。4、固定资产调拨的管理。各单位之间需要相互调剂使用固定资产时，应填写固定资产调拨单，按固定资产调拨流程进行实施（附图4）。调拨单一式三联。主要填写资产调出与调入单位的名称和日期、调出与调入资产的规格与型号、购置原值、累计原值、累计折旧、资产净值、规定使用年限和调出前设备状态及调入原因等。调拨单还要经调出（调入）单位负责人和资产兼管员签名，经公司物业管理部盖章签名后生效，并凭已生效的调拨单作为原始凭证，分别登记账、卡。5、固定资产报废申报与非常损失的管理。（1）各单位对需要报废的固定资产应及时向公司物业管理部提出书面申请，经核准后应分别按已到使用年限和226、未到使用年限填写固定资产报废申请表。（2）对由于各单位使用不当，提前报废、因管理不善造成非常损失并需要重置的固定资产，再重置时应由使用单位承担提前报废的资产清理和非常损失部分。须扼要写明提前报废的原因，须说明责任人的过失和责任所在，按财产受损报告制度中相关条例进行处理。（3）各单位填写的固定资产报废申请表，须提交公司物业管理部预审后报公司总经理室审核，经批准后公司财务部对被申请报废固定资产进行账务处理，报废的固定资产由各单位统一集中保管，不得擅自处理。（4）各单位对已核准的报废固定资产进行处理时，应填妥报废、闲置固定资产处置申报表，提出处置方案，报物业管理部预审，经公司总经理室核准后，按设备、227、设施报废处理流程进行处理（附图5）。所得收益，按公司财务制度进行账务处理。6、固定资产闲置申报的管理（1）各单位对经大修、改造、革新后从经营上认为暂不使用或停用的固定资产应及时予以整理并建立台帐，报公司物业管理部对实物进行鉴定确认，提交公司总经理室审核，按闲置固定资产管理流程实施（附图6）。（2）各单位对已核准的闲置固定资产需作处理时，应填妥报废、闲置固定资产处置申报表提出处置方案，报物业管理部预审，经公司总经理室核准后，按设备、设施报废处理流程进行处理。所得收益，按公司财务制度进行账务处理。 7、各单位对无使用价值的低值易耗品的报废处理，应填写低值易耗品报废申请表提交物业管理部审核批准后方可228、实施。各单位自行做好有关记录，备查。三、附则1.本实施细则是根据国家财政部2001年颁发的企业会计制度制定的，如国家颁发的“企业会计制度”与本实施细则有出入，公司将会及时修订。2.本实施细则从公司审核通过后执行，同时废除2008年2月下发的固定资产管理实施细则。3.文具及办公设备管理办法：文具及办公设备的管理办法1. 为使办公文具及办公设备管理合理化，特制定本办法。2. 本办法所称为办公文具及办公设备指办公用管理品和管理设备两类。1）管理品：计算器、打孔机、订书机、剪刀、美工刀、塑封机、多用途笔筒、尺、U盘、光盘、打印机。2）管理设备：计算机、复印机、照相机、传真机、办公桌椅等。3. 办公文具229、及办公设备分为个人领用与部门领用两种。“个人领用”系个人使用保管用品如：计算器、剪刀、美工刀、多用途笔筒、尺、U盘、光盘。“部门领用”系部门内部人员共同使用用品，如打孔机、订书机、塑封机、打印机、计算机、复印机、照相机、传真机、办公桌椅等。4. 办公文具及办公设备的采购，按公司“采购制度”执行统一采购。5. 办公文具及办公设备的领用。1）个人及部门设立“办公文具及办公设备领用记录卡”（附表1），由使用部门统一保管，于领用及退回时做记录，并控制领用状况。2）各种办公文具及办公设备如有故障或损坏，应以旧换新，如遗失应由直接责任人赔偿或自购，属固定资产之物品按公司“财产受损报告制度”执行。6. 办公230、文具及办公用品的归还，当遇到岗位调动或离职时，物品领用人应退还或移交所领物品，注消“文具及办公设备领用记录卡”。7. 各种办公文具及办公设备严禁取回家私用。8. 任何人员不得利用公司的办公设备和网络资源做与工作无关之事，违者将受到公司有关规定之条例的相应处罚。9. 本管理办法自下发日起执行。附表1文具及办公设备领用卡编号部门：姓名：启用日注销日日期分类品名规格型号数量领新换新退还备注本卡分类代号：1.管理品 2.管理设备 九、设备、设施管理1.设备、设施维保计划、考核管理制度：设备设施维保计划、考核管理制度1. 确保计划的合理性与对计划的控制2. 物业管理处负责制定、调整，公司资产管理负责审核231、上报和控制。3. 财务部负责维保项目费用的审核和资金的准备。4. 计划项目内容：1) 大修项目2) 小修项目3) 维修保养项目4) 设备检测项目5. 计划项目分类1) 委外项目、保养项目2) 自行维修、保养项目6. 计划制定1) 管理处在每年11月底前对房屋、设备设施进行一次全面检查，根据设备设施台帐及使用、维护、管理的实际情况，草拟下一年度计划与预算，报公司资产管理。2) 公司资产管理对各管理处计划项目的必要性、合理性和项目类型确定的适宜性进行评审，必要时会同管理处主管、维修人员进行检查、协调。3) 公司资产管理根据各管理处计划，于12月20日前编制完成公司年度计划。4) 公司资产管理根据232、公司财力状况，协调财务部进行计划项目的筛选，于12月25日确定明年年度计划，报总经理审批。7. 计划调整1) 根据上级公司要求，及时调整公司年度计划。2) 根据公司财力能力，由公司资产管理根据总经理的决定，调整公司年度计划。3) 根据计划金额总量及执行中的急修项目产生，按项目的轻重缓急及时调整尚未执行的计划。4) 计划调整按安排在季末进行，确保公司总量控制年度预算。计划调整须经公司总经理批准。5) 加强项目的招标和评审管理，必须惊醒三家以上单位进行询价比较，力争提高质量、降低费用。（视情况而定，急事急办）8. 计划执行与费用控制1) 对计划的执行、完成、调整进行跟踪记录，编制计划执行情况月报表233、，上报总经理。2) 依据计划、合同及项目完成情况，控制项目付款进度，并每月编制项目已付费用、项目应付费用、项目计划费情况表，上报总经理。3) 财务部和公司资产管理负责对计划及费用报表的审核。9. 计划督办1) 管理处根据设备运行情况，在年底前制定下一年度计划实施日期，报公司资产管理。2) 公司资产管理根据公司专业技术力量总体安排，制定公司下一年度项目计划实施表。3) 大修项目、重大项目和维修保养项目的招标、前期准备、合同订立等工作，应保证必要的工作时间，投入必要的技术和管理人员，提供前期工作必要的资源。4) 公司资产管理负责检查公司计划实施进度和费用控制管理情况。1.1委外维修、保养项目招标操234、作规范：委外维修、保养项目招标作业规范1. 管理处职责：提出项目申请，参与招标工作。2. 资产管理职责：资产管理为对口专业的项目负责人，负责编写招标文件。3. 物业管理部职责：负责项目招标的立项、管理、合同签订。4. 总经理职责：对招标项目进行最后审批，监管招标全过程。5. 招标项目的确定1) 管理处根据批准的年度计划，提前提出书面实施申请。2) 物业管理部按项目要求选择公开招标还是邀请招标方式，书面上报总经理室。3) 总经理室根据书面上报材料批准招标立项。6. 招标工作管理要求1) 成立项目招标领导小组和评标领导小组。成员包括公司总经理室、专业技术人员、管理处经理及相关人员。其中专业人员应占235、小组人数的三分之二以上。2) 招标工作中所用招标文件，除合同主要条款等一般内容规定外，尚需包括维修保养后的保修期及因产品质量及维修质量造成设备故障免费抢修条款。3) 供方(投标方)资格预审。预审内容包括营业执照、企业资质等级、行业经营许可证、以往业绩等。4) 对投标方过去完工的项目进行考察。5) 发放招标文件。6) 对各投标单位的投标书进行开标，将供方投标信息记录在委外维修、保养项目供方信息汇总表内。7) 在公平的原则下由评标小组进行评标。8) 针对评标的初步结果，如有疑问则采取向投标单位进行询标。9) 根据评标小组的询标和评标结果，并参照供方选择和评定管理办法，最终确定中标单位。7. 合同的236、签订、项目实施1) 完善维修、保养合同的具体条款，并按照合同管理办法要求在公司内部进行合同评审会签。2) 与中标单位签订维修、保养合同。3) 招标文件和询标内容作为合同附件，与合同具有同等法律效力。4) 会同管理处协调落实项目实施的具体事宜，做好施工的前期准备工作。1.2房屋设备设施维修保养项目计划作业规范：房屋设备设施维修保养项目计划作业规范1. 适用于公司的房屋设备设施维修管理工作.2. 确保计划的合理性与对计划的控制。3. 计划管理职责1) 管理处负责拟定、上报及具体实施。2) 物业管理部负贵制定、调整、审核、上报和控制。3) 财务部负责项目费用的审核和资金的准备。4) 资产管理负责项目237、的审核、上报公司总经理室和对计划进度的检查。4. 计划项目内容1) 大修项目。2) 小修项目。3) 维修保养项目。4) 设备检测项目。5) 零星维修项目。6) 零星维修项目所需材料。5. 计划项目分类1) 委外维修、保养项目。2) 自行维修、保养项目。6. 计划制定1) 管理处在11月底前对房屋、设备设施进行一次全面检查，根据设备设施台帐及使用、维护、管理的实际情况，草拟下一年度计划与预算年度房屋、设备、维修计划表报物业管理部。2) 物业管理部对各管理处计划项目的必要性，合理性和项目类型确定的适宜性进行评审，必要时会同管理处主管、资产管理到现场进行检查、协调。3) 物业管理部根据各管理处计划，238、于12月20日前编制完成公司年度计划报总经理室审批。4) 总经理室根据公司财力状况，协调财务及物业管理部进行计划项目的筛选，干12月25日前确定明年年度计划，报相关方审批。7. 计划调整1) 根据集团公司要求，及时调整年度计划。2) 根据公司财务能力，由物业管理部根据总经理室决定，调整年度计划。3) 根据计划金额总量及执行中的急修项目产生，按项目的轻重缓急及时调整尚未执行的计划。4) 计划调整安排在季末进行，确保公司总量控制年度预算。计划调整须经公司总经理室批准。5) 加强项目的招标和评审管理，零星维修及采购材料必须进行三家以上单位进行询价比较，力争提高质量、降低费用。8. 计划执行与费用控制239、1) 物业管理部对计划的执行、完成、调整进行跟踪记录，编制计划执行情况月报表，上报总经理室。2) 物业管理部依据计划、合同及项目完成情况，控制项目付款进度，并每月编制项目已付费用项目应付费用、项目计划付费情况表，上报总经理室。3) 财务部和物业管理部负责对计划及费用报表的审核。9. 计划督办1) 管理处根据设备运行情况，在年底前制定下一年度计戈约实施日期，报物业管理部2) 物业管理部根据公司专业技术力量总体安排，制定公司下一年度项目计划实施表。3) 大修项目、重大项目和维修保养项目的招标、前期准备、合同订立等工作，应保证必要的工作时间(一个月至二个月)，投入必要的技术和管理人员，提供前期工作必240、要的资源。4) 物业管理部负责检查公司计划实施进度和费用控制管理情况。2设备、设施故障抢修及应急管理制度：设备故障抢修和紧急处理管理制度1. 设备故障指设备或设备的一部分不能或将不能完成预定功能的事件或状态。2. 抢修指对发生故障的设备采取立即进行并限时完成的非计划的修复行为。3. 紧急处理指对发生故障的设备在抢修前所采取的应急措施。4. 认真贯彻执行政府有关安全生产的文件精神，执行上级的指令。5. 专业技术人员负责指导设备故障抢修和紧急处理。6. 定期检查指导各管理处设备设施的安全运行状态。7. 负责对设备维修的安全操作培训，对新调入人员进行设备操作维修技能岗前培训。8. 确保设备安全运行目241、标的实现。9. 负责本管理处所管辖设备的故障抢修和紧急处理的组织工作。10. 经常检查督促设备负责人和设备维修工，落实安全操作责任。11. 加强对设备设施的日常安全运行的管理工作。12. 加强安全教育，组织技术演练，进行岗位培训。13. 对本管理处的设备安全运行负责。14. 具体负责并带领设备维修工对设备故障进行抢修和紧急处理。15. 经常检查关心设备设施的安全运行情况，各类设备运行记录做到真实、及时、完整。16. 对设备运行中可能产生的偶发故障，应制定切实可行的紧急处理和抢修方案。17. 按各类设备运行管理和维修保养作业规范要求，做好设备巡检维保工作。18. 确保设备维修工安全规范作业，确保242、设备设施安全正常运行。19. 建立并保持有效的设备抢修人员通信网络，落实必要的备品备件库存。20. 工具、仪器等要妥善保管，在紧急情况下随时可使用。21. 紧急故障未排除前，应加强监视，采取有效措施，防止故障扩大，防止发展成事故。22. 对无法停电的情况应采取转荷限荷或切换到备机等措施。23. 确保人员安全，尽量减少停机时间，加强对故障排除前后的设备的检测。24. 避让运行高峰时段，设备停机通知，集中维修力量，连续作战，速战速决。25. 全面修复，如受条件限制在保证安全正常运行的前提下可进行局部修复，但对设备的全面修复应列入设备维修计划。26. 管理处设备发生重大故障时，应立即向工程师报告。2243、7. 在紧急情况下，设备维修工应坚守岗位，确保设备安全。28. 抢修现场应加设障碍或标志，阻止无关人员进入设备故障发生区域或危险区。29. 当设备发生故障时，值班人员应保持冷静，采取相应措施，按抢修网络紧急召唤通知有关人员到场抢修。30. 有关人员接到紧急通知后，应在最短时间内迅速感到现场。31. 任何情况下，除设备维修工外，任何人员均不应自行修理。32. 认真分析故障产生原因，尽快排除设备故障，恢复正常运行。2.1设备设施专业技术指导操作规范：设备设施专业技术指导作业规范1. 用于公司专业技术管理工作。2. 指导设备人员熟悉和掌握在用设备系统原理、操作要领和常见故障排除及维修方法。3. 资产244、管理负责公司内部设备设施专业技术管理工作。4. 管理处负责定期安排员工岗位技能学习和应急预案的演练。5. 专业技术指导和培训（1）由物业管理部组织每月召开一次设备工作例会。（2）检查各管理处设备维修保养计划执行情况。（3）研究解决设备管理工作中存在的疑难问题。（4）技术规程学习交流和参观学习。6. 技术培训（1）一般性培训 a)岗位的作业规范； b)防火、消防知识及消防装置； c)紧急事件处理程序。（2）特殊工种培训a)系统设备的原理结构和操作维护；b)设备设施的运行管理和操作程序； c)设备设施的维护措施及故障的诊断和排除。7. 培训实施（1）由设备专业人员以老带新，帮助新员工开展起步工作。245、（2）对公司新招设备人员应进行针对性的岗前学习、培训。（3）由物业管理部资产管理或外聘专家进行专业技术培训和讲座。（4）每年组织一次岗位技能的比武活动。（5）定期安排设备人员进行设备事故预想的技术问答讲解和设备应急预案的演练。3管道设备维保管理制度：管道设备维保管理制度1. 规范商业广场辖区内各类管道的管理，保持其畅通、正常运行，为租赁户提供需要。2. 各处维修组负责各类管道的管理，物业管理处监督指导。3. 管道分类1) 雨水管2) 污水管3) 消防管4) 煤气管5) 电线管6) 生活供水管道7) 空调系统管道4. 要求1) 管道道身清洁、无积灰，2) 管道有清晰、正确的标识3) 管道无故障性246、滴漏4) 管道阀门开启灵活5) 阀门外端加润滑油处安装丝套6) 管压符合标准7) 管口、管道畅通无堵塞8) 管道防寒、隔热工作到位4暖通设备机房管理制度：暖通设备、机房管理制度一、 运行检查制度：1.空调主机：(1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查，并记录有关数据，状态；(2)每星期清洁机房及机组表面灰尘；2.冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次如下项目的检查：(1)水泵电机轴承温度是否正常运转，是否有异响或振动；(2)压力表读数是否正常；(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)排除不正常的漏水现象；(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。247、3.冷却水塔：(1)每两小时检查一次运行电流电压；(2)每天两次实地检查运转情况：a)运转是否有振动或异响；b)水流是否正常，塔内水位是否正常。(3)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。4.柜式空调机：(1)每天到实地检查两次；a)机组运行是否有异响或振动；b)凝结水畅通情况及机组出风情况；c)电动阀门工作状态。(2)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。二、月度保养：1.空调主机：(1)认真检查各仪表是否可靠，更换不正常的仪表；(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象；(3)分析一个月以来的运行情况，判断连续运行的可靠性。2.冷动水泵、冷却水泵：(1)轴承加油；(2)检查连轴器润滑248、油是否足够；(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。3.冷却水塔：(1)检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否松动；(2)轴承加油；(3)清洁表面灰尘，要求漆见本色、铁见光。4.柜式空调机：(1)清洗空气滤网，检查表冷器翅片；(2)检查皮带及皮带轮磨损情况，及皮带轮及键是否有松动，必要时更换及修理；(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象；(4)轴承加油；(5)清理机组外表及机房环境。三、季度保养：1.空调主机：(1)检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；(2)检查清洁水过滤器。2.冷冻水泵、冷却水泵：(1)电机轴承加油；(2)联249、轴节清洁、换油；(3)检查清洁泵前水位过滤器。3.冷却水塔：(1)保养、检修所有附属阀件；(2)检查所有非不锈钢保护是否完好，必要时做油漆保护。4.柜式空调机：(1)电机轴承加油；(2)检修测试电磁阀门工作状态，检测温控可靠性。四、年度保养：1.空调主机：(1)做一次全面性的技术性能检查，再做针对性的拆检处理；(2)检验各仪表的准确可靠性；(3)停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；(4)检查保养安全阀及所有附属阀件；(5)清洗机油过滤器；(6)每两年更换一次冷冻机油；(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象；(8)测试电路动作的可靠性，模拟试验各250、安全装置的性能；(9)电机做年度检修保养。2.冷冻水泵、冷却水泵：(1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；(2)检查密封件的密封情况；(3)检查泵叶壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面，泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养；(4)检查各仪表的准确可靠性；(5)检查保养所有附属阀件；(6)校对轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损情况，检查键轮及键与轴配合是否有返松现象；(7)电机做年度检修保养；(8)测试电路动作的可靠性。3.冷却水塔：(1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；(2)对电机做年度检修保养，并测试电路运作的可靠性。4.柜式空调机：(1)检查所有运动部位的磨损情况，更换轴承油；(251、2)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，做好防锈保护工作；(3)检查所有附属阀件；(4)检查保温层，检查风管是否完好；(5)对电机做年度检修保养；(6)大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查，并在运转48小时后再重新检查一次；(7)清洁消音器。4.1空调系统运行和维修保养操作规范：空调系统运行和维修保养作业规范1.适用于公司管理的空调设备设施系统。2.巡视内容1) 空调主机运行应无异常噪音和震动。2) 冷冻水、冷却水进出温度、压力应符合要求。3) 冷却塔风机运转应平稳，无异常噪音，淋水应均匀，积水盘水位应正常。4) 膨胀水箱水位应近溢水口。5) 循环水泵应无异252、常噪音、气味及震动。6) 热水器出水温度应正常。7) 空调主机运行应平稳，无异常噪音。8) 管道、阀门应无渗漏，保温层应完好。9) 电控柜各仪表显示参数应正常，各元器件动作应正常。3.应急情况处理（1）冷空调系统(澳化铿冷水机组)应急情况处理: a)当制冷机溶液产生结晶时，应调小冷却水流量，并打开冷剂水旁通阀门，将冷剂水放回吸收器，同时将蒸汽电动阀门调节到30%一40%程度，待吸收器液位恢复后，结晶解除; b)当制冷机运转中突然停电时，应将低压发生器下部放流阀门打开，放下浓溶液。另外，如果正在抽气时，应迅速关闭抽气阀门，按本条a)项的步骤进行处理; c)当遇到地震、火灾时，应立即关闭制冷机电源253、，迅速关闭蒸汽进口阀门。（2）热空调系统(蒸汽)应急情况处理: a）蒸汽管道出现水击，应关闭蒸汽进口阀门: b) 打开疏水旁路阀门进行疏水，待冷凝水排尽，关闭此阀门:c) 重新缓慢打开蒸汽进口阀门。d）机房工作人员每一小时巡视一次，发现问题及时解决，确保空调及热水系统正常运行.根据巡视运行情况填写中央空调运行记录表、热空调运行记录表、热水运行记录表。 4.中央空调系统(溴化锂冷水机组)（1）开机前准备 下列情况检查确认后方可开机: a)热力公司蒸汽已送到机房，操作平台上的蒸汽减压阀出口压力调至0.30.7兆帕范围内: b)冷冻水循环系统和冷却水循环系统各阀门均已打开: c)蒸汽进口阀门均己打开254、: d)膨胀水箱水位正常，进出水阀门已打开; e)中央空调操作室各电控柜电源信号灯显示开启状态; f）溴化锂冷水机组电气控制面板信号指示灯无异常信号，五个手动开关在正常位置。（2）开机 中央空调系统开机步骤如下;a)开启冷却泵，制冷机冷却水进出压差约0.06兆帕:b)开启冷冻泵，制冷机冷冻水进出压差约0.073兆帕; c)打开分汽缸蒸汽进口阀门，缓慢打开疏水阀旁路阀门，待凝结水箱有少许蒸汽冒出，立即关闭此阀门，打开疏水阀前后阀门，开启分汽缸蒸汽出口阀门: d)开启制冷机; e）开启冷却塔风机。（3）关机 中央空调系统关机步骤如下: a)关闭分汽缸燕汽进口阀门，待分汽缸蒸汽压力降至零时，关闭分汽255、缸蒸汽出口阀门: b)关闭制冷机; c)制冷机自动停机后，如果此时溶液温度高于70，则开启服务运行开关，待温度下降至70后，再关闭服务运行开关; d)关闭冷却塔风机: e)关闭冷却水泵: f)关闭冷冻水泵。5.蒸汽汽热水器（1）开机前准备 下列情况检查确认后方可开机: a)容积式热交换器进出水阀门己打开; b)温控器对热水温度已设定。（2）开机 蒸汽热水器开机步骤如下: a)打开热水器疏水阀旁路阀门，注意不要开大。当看到凝结水箱盖口有少许蒸汽冒出，关闭此阀门，打开疏水阀前后阀门； b)打开蒸汽电磁阀前后进出阀门; c)开启热回水泵.（3）停机 蒸汽热水器停机步骤如下: a)关闭蒸汽进口阀门: 256、b)关闭热回水泵及电源开关; c）热水器操作由BAS控制时，空调领班必须一与BAS控制员事先对热水器运行参数共同研究设定，默契配合。6.热空调系统蒸汽（1）开机前的准备 下列情况检查确认后方可开机: a)热力公司蒸汽己送到机房，操作平台上蒸汽减压阀出口压力调至0.3兆帕左右； b)热媒水循环系统管道各阀门和蒸汽管道各阀门均已打开; c)膨胀水箱水位正常，进出水阀门已打开;d)操作室各电控柜电源信号灯显示开启状态。（2）开机 热空调系统开机步骤如下： a）开启循环泵，循环泵前后压差约0.2兆帕; b)打开分汽缸蒸汽进口阀门，打开疏水阀旁通阀门，待凝结水箱有少许蒸汽冒出，立即关闭此阀门，然后打开疏257、水阀前后阀门，打开分汽缸蒸汽出口阀门。（3）停机 热空调系统停机步骤如下: a) 关闭分汽缸蒸汽进口阀门; b) 待分汽缸蒸汽压力降至零时，关闭分汽缸蒸汽出口阀门; c) 关闭循环泵; d) 关闭操作室电控柜电源J卜关; e）中央空调在BAS控制时，机房操作人员必须与BAS机房土作人员事先对中央空调系统运行参数共同研究设定，默契配合。7.溴化锂冷水机组月度维修保养（1）机组气密性 溴化锂冷水机组气密性月度维修保养内容包括: a)真空泵检查，真空电磁阀开闭性能检查: b)机内真空度确认; c)检查抽气系统装置。（2）安全保护装置 溴化锂冷水机组安全保护装置月度维修保养内容包括: a)检查冷水低温258、报警继电器; b)检查高压发生器的高压报警继电器; c)检查防结晶装置。（3）控制电路功能 溴化锂冷水机组控制电路功能月度维修保养内容包括： a)检杳高压发生器液位电极棒和液位控制继电器动作对应。b)检查高压发生器高温传感器。c)检查保护继电器的动作。d)检查电动溶液控制阀。（4）其他溴化锂冷水机组月度维修保养内容还包括：a)检查高压发生器、蒸发器、吸收器视镜液位状况，根据其表现确认吸收效果及冷剂水污染程度，并进行修正。b)检查各热交换器的进口温度，同时进行修正。c)检查机组运行记录并及时处理。8.溴化锂冷水机组年度维修保养。（1）各零部件状态和性能 溴化锂冷水机组各零部件状态和性能年度维修保259、养内容包括: a) 检查温度传感器； b) 检查高压发生器压力开关； c）动检查储气室压力开关； d) 检查冷冻水、冷却水流量开关； e) 检查压差保护继电器；f）检查高压发生器液位开关。（2）操作控制面板 溴化锂冷水机组操作控制面板年度维修保养内容包括： a）查看各记时器参数； b) 控制开关位置状态确认。（3）真空系统 溴化锂冷水机组真空系统年度维修保养内容包括： a)真空压力表检查； b)真空电磁阀检查，并拆卸清洗；c)真空泵检查、换油及清洗。（4）电气控制系统 溴化锂冷水机组电气控制系统年度维修保养内容包括： a)检查冷媒泵、发生泵、真空泵电机绝缘电阻； b)检查各泵电机热保护器数据。260、（5）溶液管理 溴化锂冷水机组溶液管理年度维修保养内容包括： a)开机前，进行机组内的溶液成分分析； b)根据溶液分析报告进行溶液调整。（6）冷凝器、蒸发器 检查冷凝器、蒸发器管程结垢状况，按需清洗。9.冷冻水泵、冷却水系按照给排水系统运行和维修保养作业规范对水泵进行维修保养。10.冷却塔1) 每年一次对冷却塔进行检查及保养。2) 检查电机轴承有无阻滞现象，如有阻滞应加润滑油，加油后无改善，则更换轴承。3) 减速箱润滑油如果缺少，应补充到油窗红点位置，如润滑油变黑则重新更换。4) 减速箱发现漏油，则更新油封或垫片。5) 喷嘴缺损则更新补齐，布水管锈蚀则除锈、油漆或更新。6) 淋水填料、收水填料261、串式填料有损坏或缺少则更换补齐。7) 壳体损坏部分修补。8) 金属构件如锈蚀则除锈、油漆。11.风机盘管、变风空调机、新风机每半年保养一次。1) 过滤网罩清洗或更换。2) Y过滤器拆洗。3) 表冷器翅片清洗。4) 积水盘清污。12.集水器、分水器每半年进行一次检查保养，确保这些设备无滴漏。13.膨胀水箱每半年进行一次检查，如有杂物锈泥，应清扫；如果浮球阀失灵则应修理或更换；壳体如锈蚀则应除锈、油漆。14.送排风机每年一次对送排风机滤网进行清洗，并作点动。15.管道、除污器（1）每半年检查一次，管道补漏:保温层整修补缺;除污器过滤网清洗。16.压力容器、安全阀、压力裹安全阀、压力容器上压力表每262、年一次外送技监局作校验，其他压力表每三年外送技监局作校验，压力容器每三年由技监局作检测。管理要求：（1）严格按照空调系统年度维修保养计划对物业管理区域内的空调系统设备设施进行维修保养。（2）物业管理处按房屋设备设施维修保养项目计划管理办法制订下一年度的设备维修保养计划，并填写年度维修保养计划及实施记录表。（3）管理处应按房屋设备设施维修项目实施管理办法、设备维修安全作业规范对空调系统设备设施进行维修保养，并根据有关工作情况填写维修保养记录表。5配电设备机房管理制度：配电设备机房管理制度1、负责供电运作和维修的人员必须持证上岗。配电房的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。2、供电线路严禁超263、载供电，配电房内禁止乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。3、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。4、配电房内设备及线路变改，要经公司工程部同意；重大变更，要上报公司领导批准。5、配电房消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员禁止进入，外来人员须经管理处办公室许可方可进入，并做好外来人员登记工作。6、加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、显示灯等设备的完好。7、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，如一时查不出，可试送一次，若不成功则不能再送并报告机电工程师查明原因排除故障后才能送电。264、8、系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。9、配送电24小时运行值班，发现问题及时上报机电工程师及公司工程部。（1）值班人员必须熟悉运行系统和运行设备的正确操作方法、操作检修程序和有关的规定（2）值班时间内严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味，一旦发现有异常情况应立即查明原因，迅速排除并加以记载。（3）值班人员须按时对系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运行记录，在书写运行记录时应做到字迹清楚。（4）监视功率因数补偿装置正常运行，保持0.95以上。（5）认真仔细定时记录有关表计。（6）保持配电室的清洁卫生。10、操作规程（1）维修和保养电气设备时，机电工程265、师要采取相应的安全措施和技术措施，并对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。（2）在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人进行；操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标示牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。（3）对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，还应装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。（4）维修后，电气设备及线路要经专职技术人员检查无误，并拆除所有的安全蔽屏后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电气设备上进行工作。5.1供配电系统运行和维修保养操作规范：供配电系统运行和维修保养作业规范1.266、适用于公司各管理处管理的供配电系统。2.供配电系统运行管理3.巡视监控（1）变配电室机房工作人员每两小时对高压开关柜、变压器、低压配电柜、电表箱巡视一次；夜班巡视三次。（2）变配电室机房工作人员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间、供配电系统的运行数据(电压、电流、功率因素、环境温度、有功用量、无功用量)及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电系统运行日记上。（3）机房工作人员按低压设备检查保养要求，每日两次进行巡视检查，并将结果记录在低压设备巡视检查表。4.巡视内容:（1）变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温(80)；（2）电容器三相放电指示灯267、是否良好；（3）有无异常响声或气味；（4）各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；（5）单相、三相电压是否在额定值的士1D%范围以内，是否超载运行；（6）各种接头是否有过热或烧伤痕迹；（7）防小动物设施是否完好；（8）接地线有无锈蚀或松动；（9）各种临时用电接驳情况；（10）各种标示牌、标示物是否完好；（11）安全用具是否齐全有效，是否存放于规定位置；（12）所有工具材料齐全(绝缘平日钳、斜口钳、尖嘴钳、螺钉旋具、电工胶布等)；（13）下作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。5.严格遵守操作监护制度，正确填写倒闸操作表，并在监护下严格、正确执行倒闸操作。6.自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应268、查明原因并排除故障后再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。7.电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不准许用兆欧表测量带电体的绝缘电阻。8.供配电系统安全操作（1）配电变压器停电的操作要领： a)拉开各低压出线开关； b)拉开低压总开关； c)拉开配电变压器高压侧开关。（2）配电变压器送电的操作要领： a）合上配电变压器高压侧开关； b)合上低压总开关； c)合上各低压出线开关。（3）在配电变压器上工作前，操作要领； a)拉开高、低压两侧电源； b)验电，确认无电； c)两侧分别挂三相短路接地线； d)在高安全围栏和高、低压开关处挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌。（4）在配电柜开关上土作，操作要领： a)拉开开关，有明显的开路点； b)验电，