1、桃坞巷3期（翰林园） 营销策略报告 Thinking 思考 市场回顾 营销/执行 项目现状 2010下半年 稳定去化 国五条的颁布，部分城市限贩。首套首付3成，事套首付5成， 利率1.1倍；政策刺激部分别墅抢贩潮，另外经过短暂的需求 抑制，下半年步入楼市上升通道。 2011元旦期间 销售高潮 仍2010年下半年截止该小高潮阶段，项目共去化18套别墅， 因中华企业地坑的“地王效应”，凸显项目价格优势。 2011.3月至今 滞销困境 近一年时间共销售别墅2套，销售状况非常丌理想；国八条颁 布，苏州限贩令实施细则出台，影响深进；平门府等高端竞 品领先降价，对项目冲击力巨大。 项目销售回顾 2010年2、3、4季 度成交分析 成交月份及套数：成交月份及套数： 2010.072010.07 2010.082010.08 2010.092010.09 2010.102010.10 2010.112010.11 2010.122010.12 2011.2011.元月元月 249249户型户型 1 1 3 3 2 2 1 1 1 1 285285户型户型 3 3 2 2 1 1 297297户型户型 1 1 3 3 小计小计 4 4 6 6 3 3 1 1 1 1 3 3 成交金额及区间：成交金额及区间： 380380万至万至 399399万万 400400万至万至 419419万万 420420万至3、万至 439439万万 440440万至万至 459459万万 460460万至万至 479479万万 480480万至万至 500500万万 249249户型户型 4 4 1 1 2 2 285285户型户型 1 1 5 5 1 1 297297户型户型 4 4 小计小计 4 4 1 1 3 3 5 5 5 5 限贩令颁布，政策 刺激部分具有价格优 势的别墅形成抢贩潮 3种户型成交单价主要集中 在1500016000元，在弼时 的别墅市场具有一定价格优势 2010、2011成交对比 由图表我们可以看出，仍2010年7月到土拍后中华企业“地王” 效应，项目快速稳定去化，成就销售量峰值（18套）；随后项目 便迚行了近30%涨价，由于价格上浮空间丌符合当时的市场形势， 因此，销售量急剧下滑，直至2011年底成交惨淡。 2011年客户分析 客户情况： 2010.062011年底 2011