1、上海市浦东新区三林社区NH103-01地块可行性研究报告,仁恒置地（上海）有限公司2019年2月,目录,Contents,2024-8-16,2,一、项目概况二、市场研究,1.1 地块指标1.2 出让安排1.3 城市区位1.4 板块概况1.5 四至及现状1.6 周边配套1.7 小结,3,项目计容建面8.89万，实际可售面积38,408，起始总价10.15亿元，实际可售楼面价37,734元/,1.1 地块指标,数据来源：土地出让文件,2024-8-16,4,1.3 项目区位|大区位,项目位于中环与外环间，所在区域为三林、北蔡、康桥的交汇区域，距陆家嘴直线距离仅11公里,三林镇,浦江镇,周浦镇,川2、沙镇,张江镇,北蔡镇,M11（通车）,M16（通车）,M18（在建）,M13东沿（在建）,浦三路站,御桥站,罗山路站,莲溪路站,轨道交通情况：项目距11号线浦三路站最近，路径距离1.2公里，步行时间20分钟。项目周边18号线及13号线（在建），未来5公里内的两路地铁换乘站点有3个御桥站、罗山路站及莲溪路站，可快捷到达龙阳路、陆家嘴、世博、北外滩、前滩、徐汇滨江等板块。,前滩,2024-8-16,5,1.3 项目区位|小区位,项目位于浦东新区三林镇、康桥镇交界，行政平面图上隶属于康桥镇，但出让文件上隶属三林社区微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪,信息来3、源：康桥政府官网下载康桥镇行政区域平面图,备注：关于此处项目隶属行政区划的信息矛盾，三林镇和康桥镇的行政区划，可能存在最新调整，本处不做深度研究，暂以出让文件为准。,1.4 四至及现状,锦绣路,康桥路,浦发绿城（安置房）,地块现状（耀皮玻璃厂-待拆平）,东泰林路（右侧健身步道）,西侧河道（陈村港）,项目东南侧为锦绣路-康桥路交叉口，西侧及北侧均为河道，项目原为玻璃厂，现状待拆迁,北侧河道（康花新村）,11#浦三路站,2024-8-16,7,3公里范围内生活配套较齐全，但项目东侧为康桥工业园，1公里范围内环境污染因素较多,1.5 周边配套及不利因素,备注：御桥垃圾焚烧厂对客户购买抗性较大，江森自4、控蓄电池厂在2011年曾发生康花新村（本案北侧）大量小朋友“血铅超标”的社会问题。,2024-8-16,8,张江园区将扩展为”张江科学城“，涵盖张江、康桥，是周边最重要的利好规划,一、张江科学城规划范围北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速，兼顾国家量子中心等重大科技基础设施要求，总面积约94平方公里。二、张江科学城以张江高科技园区为基础，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地；成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心；成为科研要素更集聚、创新创业更活跃5、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。三、加快张江科学城用地结构调整，规划教育科研用地比例不小于21%；居住用地比例约20%；文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16%。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性，综合用途比例可研究提高到20%至30%。规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科创人才需求；就地动迁安置房不超过30万平方米。四、张江科学城路网平均密度为8公里/平方公里，公共活动中心路网密度为8-12公里/平方公里。近期实施轨道交通21号线和机场联络线，规划新增27号线和S32铁路东6、西联络线，控制预留高科中路、军民路、陈行公路、科苑路、申江路5条轨道交通通道。摘自上海市政府2017年7月规划批复,1.6 板块规划,4公里,张江科学城规划,2024-8-16,9,1.7 小结,【区位】区位价值快速提升，享受张江科学城规划利好位于三林康桥板块交界，隶属三林镇，随着前滩快速发展为新一代的国际化居住社区，三林镇的区位价值也快速提升；距离张江园区南区仅4公里，属于张江科学城第一辐射片区；【环境】周边交通便利，配套成熟，但东侧工业园区存在污染隐患距离地铁11号线浦三路站1.2公里，30分钟内从家到市中心；道路四通八达，毗邻锦绣路、外环路，自驾15分钟抵达张江园区核心区，半小时到达陆家7、嘴；周边医院、学校齐全，商业主要依托沪南路沿线；东侧康桥工业园存在较严重的污染隐患。微信：1115955733，朋友圈送资料，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪【用地】纯高层社区，中小套型要求较多，适宜小户型刚需快跑容积率2.0，限高80米，主要规划小高层及高层产品；中小套型面积占比70%，住宅套数下限915套（租赁住宅不少于500套）；商品住宅以90三房为主，在满足小户型面积要求的基础上，适当增加110三房和130四房。,目录,Contents,2024-8-16,10,一、项目概况二、市场分析,2.1 土地市场2.2 住宅市场2.3 小结,2024-8-16,11,2.1 土地市场|板块8、住宅用地出让情况（分布）,未上市,售罄,在售,5年来，周边板块成交宅地的区位较为集中，三林板块聚焦前滩，周康板块聚焦周浦,中骏柏景湾,世茂云图二期,保利颂,绿地柏澜晶舍,6公里,3公里,周康,宗地位置,前滩,7公里,晶耀名邸,前滩东方逸品,海航前滩领航,12,新增住宅可售建面仅12万：绿地、保利可售住宅分别为2.1万、10万，中骏柏景湾已清盘，世茂云图二期转手基金公司，未来销售方式不明确。保利名义楼面价高达4.3万/：2016年，保利摘得周浦西宅地，名义楼面价43,607元/，刷新板块单价地王记录。,数据来源：上海国土资源局官网资料整理,2.1 土地市场|板块住宅用地出让情况（列表）,5年来，9、本案所在周康板块仅成交4幅宅地，新增住宅供应量仅12万方，保利地王名义楼板价4.3万/,2024-8-16,13,供不应求：除2014年整体市场下行，周康板块公寓市场基本呈现供不应求态势，近2年供求比持续低于0.8；价格年均涨幅21%，房价破5万：2015年周康板块供需两旺，年供应、成交量均达到61万方的峰值水平，近几年受供应下滑影响，成交量下降萎缩，供求比维持在1:1.8左右，房价快速上涨至5.13万元/，年均涨幅达到21%。板块显性库存量低：实际可售房源更少（网签数据延迟），仅中金海棠湾还剩40余套洋房。,数据来源：佑威，18年数据截至18/8/5，下同,2.2 住宅市场|板块住宅（不含别10、墅）供求量价,16年起，周康板块受大环境及保利地王带动，价格年均增幅21%，供应量比峰值骤减85%，严重供不应求,2.2 住宅市场|项目分布及限价情况,板块主力在售项目仅2个，未上市/待加推项目5个在售房源已基本售罄：御中环预证均价61,200元/、新城西岸预证均价58,000元/；待售项目上市延迟,2.2 住宅市场|存量统计,15,在售/待推项目：,待售项目：,数据来源：佑威、网上房地网,狭义存量（在售存量）：除中金海棠湾有40套左右的洋房在售外，绿洲康城处于封盘中，板块基本无房可售；广义存量（总存量）：未推存量32万方，新增土地供应量15万方，合计57万方，去化周期视预售证发放节奏而定。,11、目前周康板块处于窗口期 无房可售，狭义存量为零广义存量合计57万方，预计本案入市时的竞品主要为保利颂和绿洲康城二期，竞争环境宽松,16,数据来源：佑威、房地网，实地调研,2.2 住宅市场|在售项目（不含别墅）情况,北蔡万科海上传奇：18年4月取得最后一张预证，均价6.83万/（开盘当天即售罄），为片区目前最高限价水平；康桥颐盛御中环（同属中外环，但本案属三林，地段更优）：首开批复均价6.12万/，目前还剩几套未售；绿洲康城二期于16年取证，由于备案价格较低，均价低于市场行情，项目目前处于封盘状态；周浦新城西岸公园（外郊环）：18年4月开盘，均价5.83万/，首开272套，目前还剩2套未售。,备12、注：网签数据略有滞后,目前北蔡限价天花板6.83万/，康桥6.12万/，周浦5.83万/本案位于三林东，预证价格看齐北蔡，预估6.8万/,11号线地铁上盖，主打上游品质首置和首改客群，精装均价6.83万/，开盘当天即售罄,数据来源：佑威、网上房地网，下同,2.2 住宅市场|售罄-万科海上传奇,110：3房2厅2卫,85：2房2厅1卫,95：3房2厅1卫,总平图,地理位置,主力户型,户型分析：85、95户型方正，三开间朝南，动静分离，1卫设计略局促；110大3房长进深，仅主卧朝南。销售情况：18年4月18日三期一次性推出444套房源（最后一批），认筹924组，开盘当天即售罄，客户主要来自三林、北13、蔡和张江等。,主力户型：约852房、110大3房，合计占比78%,产品配比,2.2 住宅市场|在售-颐盛御中环,中外环间，靠东郊百联，小高层精装均价6.12万/，开盘当天去化7成,户型图,95：3房2厅2卫,115：3房2厅2卫,户型分析：均为3房户型，1梯1户或1梯2户设计，三开间朝南，南北通透，舒适性和采光均较好。销售情况：18年4月24日首开，一期7幢小高层全部推出，共315套，精装均价61,200元/；认筹246组客户，开盘当天去化70%，目前仅剩个位数房源在售；客户以上游三林、张江首置或置换客户居多，部分为周浦本地客。,销售情况,一期小高层（首开房源）,一期联排（未推）,二、三期（未14、推）,售楼处,2.2 住宅市场|在售-新城西岸公园,周浦镇核心，近万达，纯石材立面，主打118/1383-4房改善产品，精装均价5.83万/,临河景观,中央景观,户型图,118：3房2厅2卫,118E户型,118D户型,138（G）：4房2厅2卫,户型分析：户型方正，主力户型1183房和1384房，除90户型外，均1梯1户设计，每户入户门厅可独享，舒适性较好。销售情况：18年4月28日首开，推出3幢272套，由于前期蓄客时间较短，加上4月份项目集中开盘（西岸公园为4月最后开盘项目），仅认筹130组，当天去化并不理想，但续销期表现较好，目前仅剩2套低层房源未售，整体均价58,356元/（网签数据15、滞后）。,总平图,16,17,15,14,11,12,13,10,8,6,3,2,1,4,5,7,9,自持商业,回迁房,未售住宅,已售住宅,销售情况,20,2.2 住宅市场|上游板块市场,大华翡勒公园公寓：8.5万/洋房 9万/,罗山路,凯利海华府公寓 7.98万/,宗地位置,中环路,华夏路,沪南公路,嘉宝前滩后院叠加 9万/,杨高南路,中粮前滩海景壹号公寓 8.5万/,济阳路,三林,北蔡,三湘海尚公寓 6.7万/,张江,华发四季公寓 7.3万/（预计）,三林板块：板块供应量较少，目前仅中粮和嘉宝两个项目在售，其中前海海景壹号已基本售罄，剩余少量公寓，均价8.5万/；嘉宝前滩后院在售叠加产品，16、均价9万/；北蔡板块：板块各方面配套均已较为成熟，但住宅供应量亦较少，目前在售项目仅大华和申能两个项目在售，大华斐勒公园公寓8.5万/、洋房9万/；凯利海华府公寓均价7.98万/；张江板块：浦东热点板块，与本案区位相似，目前仅三湘海尚项目在售，公寓均价6.7万/,三林（前滩）、北蔡等上游板块目前一手房售价在8-9万/张江仅三湘海尚单盘在售，均价6.7万/,21,祝桥金地、新场中粮两地王即将入市，预计售价5万/，方可保本,2.2 住宅市场|下游板块市场,宗地位置,申嘉湖高速,绕城高速,南六公路,沪芦高速,上海建工项目小高层、洋房、叠加价格待定,16号线,华润项目洋房、叠加价格待定,中粮首创禧瑞祥17、雲保本售价5万/以上,盛世荟庭公寓：预计3.2万/,碧桂园浦东南郡公寓：价格待定,金地 公元2040保本售价5万/以上,航头,新场,惠南,祝桥,新场板块：板块目前无盘可售，中粮地王预计保本售价5万/以上；祝桥板块：16年金地“地王”即将入市，金地、融创和招商三家联合开发，预计保本售价5万/以上；航头板块：17年华润竞得板块内住宅地块，楼板价超2.7万/，剔除不可售与自持部分，预计保本售价4.5万/；惠南板块：上海建工和碧桂园项目均未开盘，盛世荟庭毛坯均价3-3.2万/；,22,【土地市场】周康板块宅地出让4幅，近2年零供应；保利地王名义楼面价4.3万/，本案虽有50%自持，但名义楼板价仅11,422元/。【住宅市场】周康板块价格上涨，供应量骤跌，整体严重供不应求；本案与万科海上传奇区位相似，按目前限价，判断售价可达6.8万/，溢价空间明显；板块待推项目多，但多为小体量，分散入市，未来有效竞争并不明显；地王即将入市，届时为本案“出货”+“提价”提供双重保障。,2.3 小结,