1、省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告目录第一章 概述.11.1 项目概况.11.2 企业概况.31.3 编制依据.41.4 主要结论和建议.6第二章 项目建设背景和必要性.82.1 项目建设背景.82.2 项目建设必要性.9第三章 需求分析和产出方案.153.1 智能制造市场需求分析.153.2 标准厂房市场需求分析.313.3 汕尾市吸引企业落户的优势分析.353.4本项目优势分析.393.5总体目标.423.6 项目建设内容和规模.423.7 项目建设要求.433.8 服务方案.463.9 质量要求.48第四章 项目选址与要素保障.504.1 项目选址.504.2 项目建设条件.2、514.3 要素保障分析.604.4 符合工业用地控制指标情况.64第五章 项目建设方案.665.1 编制依据.665.2 编制原则.675.3 规划方案.675.4 建筑设计.845.5 结构设计.875.6 绿色建筑设计.915.7 海绵城市专篇.975.8 装配式建筑.1025.9 辅助设计.1075.10 给排水设计.1095.11 电气设计.1185.12 光伏发电设计.1275.13 智能化系统.1275.14 暖通空调.1525.15 建设管理方案.1585.16 工程招标投标方案.1615.17 用地征收补偿方案.1645.18 数字化方案.165第六章 项目运营方案.16763、.1 厂房租赁运营方案.1676.2 安全保障方案.1686.3 运营管理方案.172省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告第七章 项目投融资与财务方案.1757.1 投资估算.1757.2 盈利能力分析.1827.3 融资方案.1887.4 债务清偿能力分析.1887.5 财务可持续性分析.189第八章项目影响效果分析.1938.1 评价方法.1938.2 经济效益评价.1938.3 社会效益评价.1948.4 生态效益评价.1948.5 效益评价结论.1958.6 环境影响评价.1958.7 资源和能源利用效果分析.199第九章项目风险管控方案.2039.1 风险识别与评价.2034、9.2 风险管控方案.2059.3 风险应急预案.206第十章研究结论与建议.20810.1 主要研究结论.20810.2 合理化建议.209附表附图.210附表.211附图.227省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 1 第一章 概述1.1 项目概况项目概况（1）项目全称：省产业有序转移高新区标准厂房项目（2）项目建设目标和任务：进一步强化以高新技术开发应用为动力，以智能制造产业为主导，打造高效能、高品质、高颜值、低成本的“三高一低”产业园区，成为省产业有序转移的承接基地、中小微企业创新创业的助推器、汕尾市实现跨过式进展的发动机、汕尾高新区智能制造业基地；成为与沿海大都市互动进展，5、承接产业转移的重要智能制造产业园区。（3）建设地点：汕尾高新区红草园区创业路东侧、三和路北侧。（4）建设内容及规模：本项目为新建。项目占地面积为 138330 平方米，总建筑面积约为 279060 平方米（总建筑使用面积约为 148660 平方米），其中计容总建筑面积为 276660 平方米，不计容总建筑面积为 2400平方米。主要建设:1）10 栋 2 层的厂房，首层层高 9 米，二层层高 8.1米;2）1 栋 3 层的服务中心、1 栋 7 层的宿舍及食堂等配套设施。其中 A1 型厂房计容建筑面积 136000 平方米；A2 型厂房计容建筑面积124800 平方米；配套食堂、服务中心、宿舍计6、容建筑面积 15860 平方米；架空休闲不计容建筑面积 2400 平方米。（5）建设工期：前期工作 3 个月，建设期为 21 个月（2023 年-2025年）。2023 年 11 月 1 日开始施工，2025 年 7 月 1 日竣工验收。（6）投资规模和资金来源：项目总投资 66484.17 万元，其中：建设投 资 63772.56 万 元（建 安 工 程 费 46158.87 万 元，工 程 建 设 其 他 费13377.20 万元，预备费 4236.49 万元），建设期利息 2520.29 万元，铺底流动资金 191.32 万元。项目总投资 66484.17 万元，资金来源包括企业自筹和融7、资。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 2（7）建设模式：项目实施的组织机构主体是汕尾市投控产业园有限公司，具体负责项目的组织实施，研究制订保证建设顺利实施的各项制度与措施，监督、检查项目建设的执行情况，按照有关程序申请项目竣工验收工作等。项目拟采取 EPC 建设管理模式，在 EPC 标准合同条件中规定由承包商负责全部设计并承担工程全部责任。（8）主要技术经济指标：名称数量建筑使用面积（m2）总用地面积（m2）138330总建筑面积（m2）279060其中计容积率建筑面积276660其中A1型厂房(超级工厂）13600068000A2型厂房(超级工厂）12480062400配套158、860其中宿舍楼14400其中食堂2400宿舍12000服务中心1460其中企业展厅500研发500报告厅460不计容积率建筑面积2400其中架空休闲2400容积率2.00绿地面积（m2）13833绿地率10.0%建筑占地面积（m2）68200建筑高度（m）29建筑系数（%）49.30停车位(个)1117该项目仅是标准厂房建设，未有具体设备固定资产的详细投入值，故在此不对投资强度进行计算核定。（9）财务数据本次研究按两个方案测算财务数据，方案一（方案一（FAN1FAN1）项目完全建成后预计年均营业收入 6770.48 万元，年均利润总额 3214.35 万元。在给定融资成本和还款年限的条件下，9、项目财务所得税后内部收益率为 4.82%，大于省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 3 企业绩效评价标准值 2022中房地产开发业资本收益率 4.7%，财务净现值为 1031.15 万元，投资回收期为 19.98 年。方案二（方案二（FAN2FAN2）项目完全建成后预计年均营业收入 6199.5 万元，年均利润总额 3354.69 万元。项目财务所得税后内部收益率为 4.97%，财务净现值为 1886.72 万元，投资回收期为 14.58 年。综合两个方案，说明项目盈利能力与持续性较好，在财务上是可接受的。1.2 企业概况企业概况项目单位为汕尾市投控产业园有限公司。1.2.1 机构设10、置机构设置省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 4 1.2.2 内设部门内设部门投控产业园公司内设部门 3 个，分别是综合部（加挂党支部办公室、总经理办公室、工会办公室、人力资源管理及行政后勤）、财务资金部、工程管理部，公司人员编制总额暂定 14 名。具体如下：（1）综合部（加挂党支部办公室、总经理办公室、工会办公室、人力资源管理及行政后勤），主要负责公司行政综合管理、文秘事务管理、人力资源管理、党支部及工会工作、档案资料管理、行政后勤及完成领导交办的其他事项，人员编制暂定 3 名。（2）财务资金部，主要负责公司会计核算、财务预算、资金管理、税务管理、决策支撑、制定财务制度、配合审计11、上报财务数据等；负责公司融资工作、负责与财务工作有关的外部及政府部门（如税务局、财政局、银行、会计事务所等）联络、沟通工作；负责公司融资工作及完成领导交办的其它事项，人员编制暂定 3 名。（3）工程管理部，主要负责公司项目投资管理、统计分析管理；负责公司工程建设前期工作、工程实施阶段全过程跟踪管理工作、工程竣工阶段管理工作、负责投资项目的前期工作和招标工作；编制项目实施计划，负责办理项目预决算工作及完成领导交办的其他事项，人员编制暂定 5名。1.3 编制依据编制依据1.3.1 相关法律法规相关法律法规中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国招标12、投标法；工业项目建设用地控制指标；广东省城市控制性详细规划管理条例；省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 5 广东省建设工程招标投标管理条例；广东省建设工程监理条例。1.3.2 相关规划相关规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；“十四五”工业绿色发展规划；国家创新驱动发展战略纲要；国家中长期科学和技术发展规划纲要 2021-2035；“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划；广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）；广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见（粤府201928 号）；中共广东省委13、广东省人民政府关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定；汕尾市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；汕尾市国土空间总体规划（2020-2035 年）；汕尾市国土空间总体规划(2021-2035 年)；汕尾市关于进一步优化投资环境扩大招商引资的若干优惠政策规定；汕尾市科技创新发展“十四五”规划；汕尾市促进科技创新强市建设三年行动方案（2023-2025 年）；汕尾市促进科技创新强市建设若干措施。1.3.3 产业政策、标准及其他产业政策、标准及其他产业结构调整指导目录（2019 年本）；限制用地项目目录（2012 年本）；禁止用地项目目录（2012 年本）；省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性14、研究报告 6 市场准入负面清单（2019 年版）；混凝土结构设计规范（2015 年版）（GB 50010-2010）；屋面工程技术规范（GB50345-2012）；建筑抗震设计规范（附条文说明）（2016 年版）（GB50011-2010）；建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；建筑设计防火规范（2018 年版）（GB50016-2014）；室外给水设计标准GB50013-2018；室外排水设计标准GB50014-2021；绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2019；宿舍建筑设计规范JGJ36-2016；水电工程设计防火规范15、 GB 50872-2014；消防应急照明和疏散指示系统技术标准(GB 51309-2018)；自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；城市道路工程设计规范（2016 年版）（CJJ37-2012）；建筑设计防火规范GB 50016-2014（2018 年版）；室外消火栓GB 4452-2011；工业企业照明设计标准GB50034-92；建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发改委、建设部）；企业投资项目可行性研究报告编写通用大纲（2023 年版）。1.4 主要结论和建议主要结论和建议1.4.1 结论结论标准化厂房项目的建成将为各生产企业提供更大发展空间，有利于各生产企业引进16、先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 7 企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，促进地方经济的发展，维护社会稳定,构建和谐社会,起到积极的推动作用。因此，项目建设是必要的，也是切实可行的。因此，项目建设是必要的。项目各项主要经济指标均在同类行业平均水平之上,因此认为该项目在技术、经济、社会效益上都是可行的。1.4.2 建议建议本项目具有较好的经济效益和社会效益,项目建设单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉,建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。为了控制和规避17、投资风险，应抓住现在的大好时机,继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。建议加快上马的同时,加强未来汕尾高新区的规划设计，对项目成本进行实时监控，聘请专业顾问公司对方案进行优化,规避投资风险，以提高项目的效益。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 8 第二章 项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景项目建设背景“制造强国”，党的二十大报告在全面建成社会主义现代化强国的宏伟蓝图中写下浓墨重彩的一笔。党的二十大报告明确提出，“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”。制造业是实体经济的基础，实体经济是国民经济的命脉18、，是构筑中国特色社会主义事业未来发展战略优势的重要支撑。广东省委十三届二次全会强调，要突出制造业当家，高水平谋划推进现代化产业体系建设，坚持抓大产业、大平台、大项目、大企业、大环境，把制造业这份厚实家当做优做强，在新的高度挺起广东现代化建设的产业“脊梁”。“以实体经济为本，坚持制造业当家”，不断塑造发展新动能新优势新格局，为新时代广东制造业发展明确了方向，提供了强劲的政策驱动力，是探索中国式现代化的广东路径。为深入贯彻落实省委、省政府关于推动产业有序转移促进区域协调发展总体部署，落实市委、市政府高标准建设承接产业有序转移主平台的工作要求，进一步加快汕尾市承接产业有序转移主平台园区开发建设，提高19、园区管理效率和运行效能，拟组建汕尾市承接产业有序转移主平台园区开发公司，市投控公司充分发挥市属国有企业产业有序转移平台开发公司职能，搭建“1+3”主平台园区开发公司结构体系，采用市场化运作方式，放大政府专项资金，加快产业专业园区基础建设。制定产业转移专项资金的管理办法、项目投资办法、企业议事决策规则，规范严谨高效开展产业有序转移平台开发公司运作，与市发改、工信、县(市)区建立园区开发建设沟通协调机制，紧紧围绕打造“万亩千亿”产业有序承接平台目标，开展标准厂房、生活配套设施建设，满足进园企业实际需求。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 9 汕尾市投资控股有限公司和汕尾市投控产业园有限20、公司认真贯彻省委省政府政策要求，结合实际，在大量调研和反复研究讨论的基础上，决定建立省产业有序转移高新区标准厂房。2.2 项目建设必要性项目建设必要性2.2.1 项目建设是落实各项政策的必然要求项目建设是落实各项政策的必然要求汕尾市已制定出台关于进一步优化投资环境扩大招商引资的若干优惠政策规定、汕尾市加快实施创新驱动发展三年行动方案（2020-2022年）、汕尾市加快实施制造业高质量发展三年行动方案（2020-2022年）、汕尾市打造“万亩千亿”产业平台推进工业园区高质量发展实施方案和汕尾市科技创新发展“十四五”规划等系列规范性政策文件，对推进汕尾市高新区建设作出了重要规定。（1 1）汕尾市加21、快实施制造业高质量发展三年行动方案（）汕尾市加快实施制造业高质量发展三年行动方案（2020-2022020-2022 2年）年）总体要求：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，落实习近平总书记对广东工作的重要指示批示精神。按照市委七届十次全会精神，落实区委八届十一次全会总体部署，坚持把创新驱动发展作为核心战略，围绕“大产业、大平台、大企业、大创新、大服务”发展路径，以提升创新能力，加快成果转化，推动创新链与产业链深度融合，构建“政产学研金介用”协同创新体系，破解科技经济“两张皮”难题，以创新链有效支撑服务产业链发展，大力实施创新平台建22、设等“五大行动”。加快形成以创新为主要引领和支撑的经济体系和发展模式，努力为城区高质量发展注入新动力。加快产业园区孵化育成平台建设。总体目标之一：孵化育成平台主要包括“苗圃众创空间孵化器加速器”。鼓励政府和社会资本合作投资建设和运营孵化育成平台，支持孵化机构以市场化手段集聚创新团队、创业项目、风（创）投机构等各类省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 10 要素，形成“苗圃-孵化-加速”的科创企业孵化链条和“多元化、集成式”的孵化模式。（2 2）汕尾市打造）汕尾市打造“万亩千亿万亩千亿”产业平台推进工业园区高质量发展实产业平台推进工业园区高质量发展实施方案施方案依据文件的总体目标，将依23、托汕尾高新区，打造高端新型电子信息产业平台。力争到 2022 年，以红草产业转移集聚地为核心，将产业平台覆盖至汕尾高新区，占地面积扩展至 1.6 万亩，投入基础设施建设累计新增资金 15.5 亿元，标准化厂房建设面积达 12.5 万平方米，新引进工业项目累计新增 45 个，总投资额超过 260 亿元，新投产工业项目累计新增达 18个，产业园区工业总产值达 120 亿元，打造成为以高端新型电子信息产业为主，新能源新材料、生物医药产业共同发展的百亿级产业平台。（3 3）汕尾市科技创新发展）汕尾市科技创新发展“十四五十四五”规划规划依托汕尾高新区，创建国家科技成果转移转化示范区，创新科技成果转化机制24、，促进技术、资金、应用、市场等对接，着力推进以需求为导向的市场化科技成果转化机制先行先试。聚焦高新区主导产业，加快培育新兴产业和创新型产业集群，建立以企业为主体的科技成果转化中试熟化基地，加强产学研协同技术攻关与成果转化应用。积极承接粤港澳大湾区高端创新平台到汕尾创建分平台，转移转化先进技术成果，引导创新人才、创新资本等创新资源向汕尾自由流动。强化与大湾区城市的协同创新，推动大湾区科技成果落地转化，打造大湾区协同创新延伸区和创新成果转化承载地。（4 4）汕尾市）汕尾市 20222022 年政府工作报告年政府工作报告“2022 工作安排”提出：全面提升科技创新能力。聚焦科技成果转移转化，强化创新25、平台建设，加快海丰经开区创建省级高新区，力争汕尾高新区列入国家级高新区考察名单，依托汕尾高新区加快创建国家科技成果转移转化示范区。完成省先进能源科学与技术实验室汕尾分中心一期建设，推进汕尾“创新岛”提能增效。推进孵化育成体系建设，完善“众省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 11 创空间孵化器加速器产业园”孵化链条，建成一批标准化厂房。实施科技企业增长计划，国家科技型中小企业达到 300 家、国家高新技术企业达到 70 家。引进产业高水平实验室或研究机构设立分支机构，实现 5个以上科技成果在本地产业化，规上工业企业研发机构占比 30%以上，R&D占比提高到 0.86%。标准厂房园区的26、建设与成立有利于进一步落实政府相关政策及其规定。2.2.2 项目建设是完善汕尾市产业结构的需要项目建设是完善汕尾市产业结构的需要汕尾市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出：善用汕尾西临深圳和大湾区、东接汕潮揭的区位优势，抢抓“双区驱动”“双城联动”和全省构建“一核一带一区”区域发展格局、深圳都市圈规划建设等重大战略机遇，充分利用“湾+区+带”叠加优势，坚定东承西接战略取向，向西全面接轨深圳、融入“双区”，向东携手汕潮揭，发挥沿海经济带战略支点作用，在东承西接中借梯登高，加快建设沿海经济带靓丽明珠。目前是汕尾市全面建成小康社会的决胜期、优化结构的攻坚期、追赶超越的关键期，27、也是汕尾市抢抓“一核一带一区”建设重大机遇、全面建设成“双区”产业布局核心城市的冲刺期。从宏观层面看，我国经济步入新常态，仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，但其内涵已经发生了新变化，进入结构调整和动力转换关键阶段，区域协调发展给粤港澳大湾区周边城市带来更大机遇，发展方式转变给产业升级带来重大机遇，提质增效给企业发展带来难得机遇。从汕尾市发展阶段看，经济社会发展正处在势能潜能加速释放、追赶超越的关键阶段；汕尾市具有工业基础雄厚、体系完备等独特优势。能否抓住创新和产业转型的机遇，是汕尾市产业结构调整的关键，也是建设“双区”产业布局核心城市的关键。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 128、2 本项目的建设围绕科技和创新服务，为产业结构调整提供需要的动力。2.2.3 项目建设符合工业的布局规律，是实现资源优化配置的有效项目建设符合工业的布局规律，是实现资源优化配置的有效途径途径建立标准厂房园区，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。因此，建立标准厂房园区，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企29、业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。2.2.4 项目建设是拉动汕尾市经济增长的助力项目建设是拉动汕尾市经济增长的助力就当前汕尾高新区发展现状而言，有限的产业空间载体遏制了高新区的纵深发展，使高新区的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准厂房园区建成后，将极大拓展了高新区的发展空间，进一步强化高新区的功能和作用，强力推进汕尾高新区的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动汕尾市经济的增长。同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的30、积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。2.2.5 项目建设是实现汕尾高新区和汕尾市跨越式发展的支撑点和项目建设是实现汕尾高新区和汕尾市跨越式发展的支撑点和切入点切入点省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 13 所谓跨越式发展，是一个地区的经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最佳结合，达到一种可持续性的连环式跨越。实现跨越式发展，对不同的地域、不同的经济基础、不同的人文背景、不同的产业布局，其基点、方式、幅度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发达地区的差距，走上31、经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。汕尾高新区建园至今这么多年，但实际区域发展空间却一直受限制，落后于省内外先进开发区。近年来，在市委、市政府以及地方政府的关心支持下，经过全区上下的共同努力，汕尾高新区的经济状况有了明显好转，产值、收入、利税翻番，但与东莞、惠州等地的开发区相比，差距较大，经济总量明显偏小。拓展发展空问，实现跨越式发展对汕尾高新区来说，具有更为特殊的意义。在给定的有限时空条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，标准厂房园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明显优于以往“32、村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现汕尾高新区和汕尾市跨越式发展的目的。2.2.6 项目建设符合发展循环经济，构建资源节约型经济社会的精项目建设符合发展循环经济，构建资源节约型经济社会的精神神“十四五”是汕尾市实现全面小康社会宏伟目标、加快推进现代化进程的关键时期，也是汕尾市经济社会发展的重要战略机遇期，加快经济社会发展具有许多有利条件：和平、发展、合作的时代潮流，为我们提供了总体稳定的发展环境。“十四五”期间汕尾市经济和社会发展的战略任务是继续推进经济结构战略性调整，加快经济增长方式转变。优化资源配置33、，转变经济增长方式，发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 14 会，坚持走新型工业化道路，不断提高企业自主创新能力，以信息化带动工业化，继续推进工业结构战略性调整。建设标准厂房园区，实行低层内高的标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时工业区以电子信息、智能制造、新能源新材料等高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型园区。综上所述，建立省产业有序转移高新区标准厂房项目是可行的，也是综上所述，建立省产业有序转移高新区标准厂房项目是可行的，也是十分必要的。十分必要的。省产业有序转移高新区34、标准厂房项目可行性研究报告 15 第三章 需求分析和产出方案3.1 智能制造市场需求分析智能制造市场需求分析3.1.1 智能制造的定义及发展历程智能制造的定义及发展历程智能制造是一种由智能机器和人类专家共同组成的人机一体化智能系统，它在制造过程中能进行智能活动，诸如分析、推理、判断、构思和决策等。通过人与智能机器的合作共事，去扩大、延伸和部分地取代人类专家在制造过程中的脑力劳动。它把制造自动化的概念更新，扩展到柔性化、智能化和高度集成化。智能制造是以网络互连和最新的制造形式为支撑的，以智能工厂为载体。它具有信息深度的自我感知，智能优化自我决策和精准控制自我执行的功能。（1 1）结构层级）结构层35、级一般分为系统层，控制层，执行层，设备层。在系统层上，智能制造系统是由多个子系统高度集成而成，是一个有机的整体，相辅相成，数据互通互联，共同来实现智能化目标。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 16（2 2）智能制造技术）智能制造技术智能制造技术主要由 AI 技术、物联网技术、工业机器人、大数据、云计算等新技术耦合而成，承担采集信息、传递信息，数据分析、智能决策的任务。（3 3）系统构成）系统构成智能制造系统由智能制造技术、智能系统组成，智能制造技术是基础。整个系统人机一体化，贯穿生产全过程。并且，涵盖智造全领域，从横向到纵向、低端到高端的高度集成。（4 4）智造目标）智造目标智能36、制造能够实现互联互通，人机一体化；整合资源，快速响应市场需求；实现智能化、可视化、全自动化生；提取有效，为顶层决策提供依据；降低生产成本、提高生产效率，提升产品质量、缩短产品周期。资料来源：中商产业研究院整理3.1.2 智能制造行业发展政策智能制造行业发展政策近年来，国家出台了一系列“智能制造”相关政策，鼓励制造业企业升级转型，提升自动化水平，产业内相关企业的生产制造水平将形成一定壁垒，规模较大拥有自动化生产能力，生产效率、质量控制能力较高的企业将能在竞争中保持优势地位，行业集中度有望进一步提升。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 17 3.1.3 智能制造行业发展现状智能制造行业37、发展现状（1 1）智能制造产值规模）智能制造产值规模近年来，受到国家政策支持以及数字化的不断推行，中国智能制造业产值规模一直保持增长趋势。数据显示，2022 年我国智能制造产值规模破3 万亿元，同比增长 14.9%。中商产业研究院预测，2023 年我国智能制造产值规模将进一步增长至 3.92 万亿元。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 18 数据来源：中商产业研究院整理（2 2）智能制造装备市场规模）智能制造装备市场规模目前，我国已初步形成以自动化生产线、智能检测与装配装备、智能控制系统、工业机器人等为代表的智能制造产业体系，产业规模日益增长。2022 年我国智能制造装备市场规模超38、过 2.68 万亿元。未来，物联网、云技术、人工智能等新兴技术的推动下，我国智能装备行业将保持较快增长，预计 2023 年我国智能制造装备市场规模将超 2.97 万亿元。数据来源：中商产业研究院整理省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 19（3 3）智能制造成熟度指数）智能制造成熟度指数2022 年我国智能制造成熟度指数为 106，同比增长 6%，制造业企业实施智能制造的成效凸显，全国智能制造成熟度水平稳步提升。数据来源：智能制造成熟度指数报告（2022）（4 4）智能制造能力成熟度等级分布情况）智能制造能力成熟度等级分布情况全国制造业智能制造能力成熟度稳步提升，但多数企业仍处于智能39、化转型初期水平。数据显示，2022 年我国 63%的制造企业处于一级及以下水平。21%的制造业企业达到成熟度二级，实现了核心业务环节的数字化网络化。12%的制造业企业迈进成熟度三级，实现了网络化集成及单点智能。4%的制造业企业达到四级及以上的高成熟度，实现了深度智能化，正引领着中国式智能制造创新发展。数据来源：中商产业研究院整理省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 20（5 5）智能制造能力成熟度等级分布行业）智能制造能力成熟度等级分布行业 TOP10TOP10计算机电子设备、汽车、酒和饮料、石油、运输设备制造、医药、仪器仪表、食品、电气机械等行业的智能制造成熟度位居前列。从四级及以40、上成熟度行业分布来看，计算机、通信和其他电子设备制造业及石油、煤炭及其他燃料加工业均达 10%，行业成熟度较高。数据来源：中商产业研究院整理3.1.4 智能制造行业重点企业智能制造行业重点企业（1 1）比亚迪）比亚迪比亚迪集团是全球领先的平台型高端制造企业，公司成立于 1995 年，已在全球设立 30 多个工业园，实现全球六大洲的战略布局。比亚迪业务布局涵盖电子、汽车、新能源和轨道交通等领域，新型智能产品业务方面，公司智能家居、游戏硬件、无人机等产品出货量不断增长，业务保持良好发展势头。数 据 显 示，2022 年 比 亚 迪 实 现 营 业 收 入 4241 亿 元，同 比 增 长96.2041、%；实现归母净利润 166.2 亿元，同比增长 445.86%。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 21（2 2）航天科技）航天科技航天科技控股集团股份有限公司主业为航天飞行器和汽车电子产品制造，其它产业为家用电子、军用电子、航天固体运载火箭、航天微特电机伺服系统、烟气排放连续检测系统、精密机械制造等。数据显示，2022 年航天科技实现营业收入 57.40 亿元，同比下降1.82%；实现归母净利润 2916 万元，同比下降 12.13%。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 22（3 3）海尔智家）海尔智家海尔智家股份有限公司是一家电器类公司。公司主要从事电冰箱、空调器、42、电冰柜、洗衣机、热水器、洗碗机、燃气灶等家电及其相关产品生产经营，以及日日顺商业流通业务。海尔集团旗下的海尔天津洗衣机互联工厂、海尔中央空调互联工厂入选为 2021 年度智能制造示范工厂，海尔中德滚筒洗衣机互联工厂、海尔青岛模具互联工厂同期登榜，入选为智能制造优秀场景。2022 年海尔智家营业收入达 2435 亿元，同比增长 7.22%；实现归母净利润 147.1 亿元，同比增长 12.48%。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 23（4 4）宁德时代）宁德时代宁德时代新能源科技股份有限公司成立于 2011 年，宁德核心技术为动力和储能电池领域，材料、电芯、电池系统、电池回收二次利43、用等全产业链研发及制造能力。主营业务 CATL 专注于新能源汽车动力电池系统、储能系统的研发、生产和销售，致力于为全球新能源应用提供一流解决方案。2022 年，宁德时代实现营业收入 3286 亿元，同比增长 152.07%；实现归母净利润 307.3 亿元，同比增长 92.89%。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 24（5 5）中国商飞）中国商飞中国商用飞机有限责任公司成立于 2008 年，是我国实施国家大型飞机重大专项中大型客机项目的主体，也是统筹干线飞机和支线飞机发展、实现我国民用飞机产业化的主要载体。公司主要从事民用飞机及相关产品的科研、生产、试验试飞，从事民用飞机销售及服44、务、租赁和运营等相关业务。同时，中国商飞不断推进云计算、大数据、人工智能和 5G 等前沿技术在航空工业及相关上下游领域的广泛应用和推广。3.1.5 智能制造行业发展前景智能制造行业发展前景（1 1）政策利好行业发展）政策利好行业发展智能制造装备水平是影响我国制造业甚至整体经济发展质量高低的重要因素之一。“十四五”智能制造发展规划，提出到 2025 年智能制造装备和工业软件技术水平和市场竞争力显著提升，市场满足率分别超过 70%和 50%，大力发展智能制造装备。国家高度重视智能制造产业发展，不断出台的利好政策显示国家对发展智能制造的决心，为智能制造产业提供了良好的政策环境，我国智能制造行业迎来大45、发展时期。（2 2）制造业转型升级为行业带来巨大机遇）制造业转型升级为行业带来巨大机遇中国制造业面临大而不强、人口红利消失、劳动力成本持续上涨等问题，通过推行智能制造，实现机器换人、提升生产效率及节约劳动力成本，成为应对新常态，实现转型升级，新旧动能转换的必由之路。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 25 近年来，中央号召全国各地区推动制造业高质量发展，大力推进结构性改革，着力培育新动能，改造提升落后产能以实现经济稳定增长。国家通过技改补贴等多项措施，引导传统制造业技术升级和自动化改造，进程中不可避免地产生巨大的智能装备和工业软件需求，给行业发展带来巨大的历史机遇。（3 3）核心零46、部件国产替代空间大）核心零部件国产替代空间大智能制造核心零部件由于在机械设计、材料生产和加工精度方面需要多年经验的积累，涉及流体力学、理论力学、材料学、电磁学等多门类、交叉性的综合学科，故在理论设计和生产加工均具有较高技术壁垒。因此，目前在智能制造核心零部件的国产比例较低。未来随着下游领域产能和应用范围的不断扩大，对于核心零部件的需求将持续增长，将呈现巨大的国产替代需求。3.1.6 汕尾市产业结构分析汕尾市产业结构分析汕尾市位于广东省东南部，莲花山南麓，东临惠来县，西连惠东县，北接梅州市和紫金县，南濒南海，辖内海域有 93 个岛屿、12 个港口和 3 个海湖，汕尾港是天然深水良港，是全国沿海开47、放第一类口岸。2021 年汕尾实现地区生产总值（初步核算数）1288.04 亿元，比上年增长 12.7%。三次产业结构为 13.6:38.7:47.7。（1 1）汕尾市产业发展现状）汕尾市产业发展现状1）产业结构不断优化2021 年全市地区生产总值为 1288.04 亿元，同比增长 12.7%，比全国、全省分别高 4.6 个和 4.7 个百分点，两年平均增长 8.6%，经济整体运行整体稳中趋优、进中提质，多项重要经济指标增速排在全省前列。分产业看,第一产业增加值 175.08 亿元，增长 11.4%，两年平均增长 7.7%；第二产业增加值 498.96 亿元，增长 16.8%，两年平均增长 148、0.5%；第三产业增加值 614.00 亿元，增长 10.0%，两年平均增长 7.4%。三次产业结构为13.6:38.7:47.7。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 26 数据摘自中商产业研究院省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 27 2）工业生产速度加快汕尾市以汕尾高新区红草片区为核心，以深汕特别合作区拓展区和陆丰海工装备基地为两翼，培育壮大南部沿海临港制造业发展带、中部先进制造业发展带和北部绿色制造业发展带，着力构建“一核两翼三带”制造业发展新格局。2021 年，全市规模以上工业实现增加值 241.45 亿元，增长 21.5%，增速比上年提高 18.9%，两年平均49、增长 11.7%。从轻重工业看，重工业发展快于轻工业，是拉动规模以上工业快速增长的直接因素，重工业增长 29.9%，快于轻工业 16.9 个百分点。图 3-1：汕尾制造业发展总体空间布局（2 2）汕尾市产业整体规划布局情况）汕尾市产业整体规划布局情况1）整体空间布局汕尾市辖 1 区、2 县，代管 1 市，另设 2 个管理区或功能区，分别为 1个区：市城区；2 个县：海丰县、陆河县；1 个代管市：陆丰市；2 个管理区或功能区：红海湾经济开发试验区、汕尾华侨管理区。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 28 汕尾提出要落实“5+N”产业集群，重点打造电子信息制造、海上风电装备制造、大石化50、新材料及新能源、大美丽产业等“5+N”先进制造业千亿级产业集群。同时，汕尾市着力构建功能定位清晰、开发重点突出、产业布局合理、集聚效应明显、陆海协调联动的“一核一带两轴四片”总体产业发展格局。图 3-2：汕尾市空间发展结构图2）开发区（园区）布局汕尾市重点发展的开发区（园区）共有 6 个，分别为海丰生态科技城、深汕合作区拓展区、汕尾高新区、陆河新河工业园、大南海石化工业园（汕尾基地）、陆丰沿海产业集聚区。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 29 图 3-3：各开发区（园区）及主导产业分布3）产业体系布局：“3+2”现代产业体系汕尾市把着力点放在实体经济上，加快构建一产优、二产强、三51、产活和海洋经济、数字经济“3+2”现代产业体系。一产优为就是聚焦发展现代都市型精品农业，做大做强做优汕尾特色农产品，打造成为“双区”高品质的“米袋子”“菜篮子”“果盘子”“茶罐子”；二产强，就是聚焦先进制造业，加快壮大电子信息、电力能源、汽车制造、海工装备、服装珠宝等主导产业，积极培育高端装备制造、新材料、生物医药等战略性新兴产业，着力打造“5+N”先进制造业产业集群；三产活，就是聚焦发展现代服务业，大力发展现代金融、智慧物流等生产性服务业，以及文化旅游、健康养生等生活性服务业，打造汕尾服务业品牌。而“3+2”现代产业体系中“3”为都市型现代精品农业、先进制造业、现代服务业。“2”为数字经济和52、海洋经济。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 30 图 3-4：汕尾市“3+2”现代产业体系“十四五”期间，汕尾市将做大做强战略性主导产业，加快做大做强电子信息、新能源汽车、绿色石化、电力能源产业；加快培育发展数字经济核心产业、海工装备制造、新材料、生物医药等新兴产业；巩固提升优势传统产业，不断提升食品加工、金银珠宝首饰及美妆、纺织服装等优势传统制造业发展能级和竞争力。图 3-5：汕尾市工业重点发展产业分布3.1.8 准入要求准入要求综合以上分析，省产业有序转移高新区标准厂房项目后期规划设计须按智能制造产业用房进行方案设计。为了汕尾高新区的有利发展，后期招商应在满足汕尾高新技术产业53、开发区红草园区项目准入条件(试行)的省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 31 产业方向同时，应以智能制造产业为主导的产业方向，其他产业可以做为辅助产业准入本园区。其他产业如下图所示。3.1.8 结论结论在国际、国内、广东省未来发展方向及汕尾产业发展现状和规划可以预见到，智能制造仍是未来长期的重要支柱产业，具备较强的营收能力。本次标准厂房项目招商以智能制造相关的企业为主是可行的。3.2 标准厂房市场需求分析标准厂房市场需求分析3.2.1 广东省经济回暖广东省经济回暖2022 年广东省的工业生产恢复情况相对较好。2022 年，广东省规模以上工业增加值 3.95 万亿元，同比增长 1.654、%。分三大门类看，采矿业增加值增长 4.6%，制造业增长 1.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长5.3%。支柱行业中，汽车制造业增长 20.8%，电气机械和器材制造业增长2.8%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长 1.1%，电力、热力生产和供应业增长 5.4%。同时，高技术制造业增加值同比增长 3.2%，占规模以上省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 32 工业增加值比重 29.9%。先进制造业增加值增长 2.5%，占规模以上工业增加值比重 55.1%。此外，新动能也在加快释放。2022 年，广东规模以上工业高技术制造业增加值同比增长 3.2%，占规模以上工业增加值比重 55、29.9%；其中，医药制造业增长 15.1%，计算机及办公设备制造业增长 12.6%，医疗仪器设备及仪表制造业增长 8.3%。先进制造业增加值增长 2.5%，占规模以上工业增加值比重 55.1%；其中，先进装备制造业增长 9.6%，生物医药及高性能医疗器械增长 12.5%。制造业发展新动能快速培育，高技术制造业投资增长25.5%，先进制造业投资增长 17.8%。综上所述，2022 年广东省的工业生产恢复情况呈现出稳步增长的态势。3.2.2 工业投资增速工业投资增速2023 年 1-5 月，广东省工业投资保持快速增长，同比增长 24.0%，增速比一季度加快 1.1 个百分点。其中，制造业投资同比56、增长 20.6%，比一季度加快 4.1 个百分点，拉动全省固定资产投资增长 7.3 个百分点，占全省固定资产投资的 64.9%。此外，高技术制造业投资同比增长 23.6%，先进制造业投资同比增长20.7%，分别占制造业投资的 55.1%和 48.7%。在各地区中，珠海、佛山、中山、深圳的工业投资同比增长均超过20%，增速最快的珠海达到 36.4%。综合来看，广东省的工业投资增速表现出色，尤其是高技术制造业和先进制造业的投资增长迅速，为广东省的经济发展注入了新的动力。3.2.3 广东省企业发展回暖广东省企业发展回暖（1）制造业投资增长：广东省的制造业一直都是经济发展的重要支柱，随着经济复苏和产业57、升级，制造业投资也在快速增长。广东省统计局省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 33 数据显示，2023 年 1-5 月，全省工业投资同比增长 24.0%，其中制造业投资增长 20.6%，这些数据表明制造业投资对于广东省企业发展的重要性。（2）高技术制造业发展迅速：广东省一直在推动产业升级和转型，高技术制造业得到了快速发展。在疫情防控常态化的情况下，广东省的高技术制造业依然保持了快速增长的态势。相关数据显示，2023 年 1-5 月，广东省高技术制造业投资增长 23.6%，占制造业投资的比重为 55.1%，表明高技术制造业已经成为广东省发展的重要动力。（3）营商环境优化：广东省政府一58、直在努力优化营商环境，提高企业投资的信心和积极性。近年来，广东省政府出台了一系列政策措施，包括降低企业税负、扩大信贷、优化审批流程等，为企业提供更好的投资环境。这些政策的实施对于广东省企业的发展起到了积极的推动作用。（4）市场需求恢复：随着疫情防控措施的逐步放松，市场需求也在逐渐恢复。广东省的消费品市场和工业品市场都在呈现出恢复增长的态势，这对于企业来说是一个积极的信号。随着市场需求的增加，企业将有更多的机会拓展业务，提高产值和利润。（5）人才引进政策：为了吸引更多的人才来广东省发展，广东省政府出台了一系列人才引进政策。这些政策包括提高人才待遇、提供更多的职业发展机会、加强人才培养等，旨在吸引59、更多的人才来到广东省，为企业提供更多的人才支持。综上所述，广东省的企业发展正在回暖，这得益于制造业投资增长、高技术制造业发展迅速、营商环境优化、市场需求恢复和人才引进政策等多个方面的推动。3.2.4 智能制造企业智能制造企业“外溢外溢”增长增长由于各种因素，如土地成本上升、劳动力成本上升、行业产能过剩等，导致珠三角地区的智能制造企业开始向周边地区转移，从而在区域间形成一种“外溢”现象。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 34 首先，珠三角地区的制造业发展已经到了一个相对成熟的阶段，土地、劳动力等成本不断上升，这导致了一些制造企业开始向周边地区转移。同时，一些新兴产业的发展，如电子商60、务、物流等，也需要更多的土地和劳动力资源，这也进一步加速了珠三角地区的制造企业向周边地区转移。其次，随着国内经济的转型升级，一些传统制造业企业开始向更高端、更智能的方向发展，这也导致了部分制造企业需要进行产业升级和技术改造，但受到资金、技术、人才等多方面的限制，难以在短时间内完成转型升级，因此选择向周边地区转移。最后，一些地方政府也开始积极推动制造业向周边地区转移，以优化区域产业布局，促进区域经济的协调发展。这种政策引导也进一步促进了珠三角地区的智能制造企业向周边地区转移。3.2.5 标准厂房出租回暖标准厂房出租回暖珠三角一带的厂房出租市场在逐渐回暖。在深圳，宝安机场附近的大片工业用地已经被盘61、活，空置的厂房也找到了新的承租人。在珠海，斗门智能制造产业园的厂房也受到了市场的追捧，租金价格甚至涨到了比周边写字楼还要高的水平。这种趋势的出现，主要有四个方面如下：（1）制造业复苏：随着全球经济的逐渐复苏和国内制造业的转型升级，珠三角地区的制造业正在恢复生产和需求。这种复苏趋势带动了厂房出租市场的回暖，企业对于扩大生产规模、提升产能的需求不断增加，对于适合制造业的工业用地和厂房的需求也在不断增长。（2）创新和科技发展：珠三角地区是中国创新和科技发展的重要区域之一，新兴产业的发展带来了对于高技术产业园区、孵化器等创新场所的需求。这种需求推动了适合科技和创新产业的工业用地和厂房的出租市场，进一步62、促进了厂房出租市场的回暖。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 35（3）政策支持：广东省政府和各地市政府出台了一系列支持企业发展的政策措施，包括减税降费、扩大信贷、优化营商环境等，这些政策措施为企业提供了有力的支持，促进了厂房出租市场的恢复和发展。（4）城市更新和产业升级：珠三角地区正在进行城市更新和产业升级，一些老旧工业区正在进行改造和升级。这种改造和升级带来了新的工业用地和厂房供应，推动了厂房出租市场的回暖。同时，新的产业园区和产业聚集区的建设也为企业提供了更好的生产和经营环境，促进了厂房出租市场的回暖。综上所述，这些因素共同推动了标准厂房出租市场的恢复和发展，本项目在未来仍具63、有较大的发展潜力。3.3 汕尾市吸引企业落户的优势分析汕尾市吸引企业落户的优势分析3.3.1 区位交通优势区位交通优势汕尾市地处粤东沿海地区，是珠三角“外溢辐射”的第一圈层，是粤东连接大湾区的桥头堡，水陆交通四通八达。随着深汕捷运、深圳至汕尾高铁、广州至汕尾高铁等交通基础设施的规划、建设和投入使用，汕尾市已逐步融入大湾区的交通圈，形成了与大湾区半小时、一小时的交通圈。3.3.2 资源优势资源优势汕尾市拥有丰富的海洋资源，包括港口资源、海洋产业、海洋旅游等。同时，汕尾市还拥有丰富的矿产资源，如煤、铁、铜、金等。这些资源优势可以为转移企业和智能制造企业提供丰富的原材料和资源保障。3.3.3 智能制64、造企业已有规模智能制造企业已有规模根据调查，汕尾市内共有 20 余家智能制造企业，涉及计算机、通信和其他电子设备制造业、专用设备制造业、机器人及关键零部件、高档数控省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 36 机床制造、自动化生产线等，汕尾市智能制造产业的发展呈现出较好的趋势。表3-1 市内智能制造企业统计表序号单位名称地址1汕尾市网物优联智能科技有限公司汕尾市城区汕尾大道大中华汕尾1号3栋B梯5012信利半导体有限公司(高端车载及智能终端显示屏工厂)汕尾高新区3广东巨猿智能机械有限公司汕尾市陆河县城北一街陆河县河田镇人民政府东北侧4汕尾市梵捷智能科技有限公司汕尾市海丰县二环东路46号65、5汕尾市皓丽智能科技有限公司汕尾市城区三和路光明创新创业中心6汕尾高意人工智能研究有限公司汕尾市海丰县三环西路龙城苑7汕尾市智能岛电子科技有限公司汕尾市城区政和路汕尾市实验幼儿园东北侧约100米8汕尾市海纳智能科技有限公司汕尾市海丰县新园一巷64号福盈楼1层9汕尾市信艺智能科技有限公司汕尾市城区西门街35-36号10讯旭智能科技汕尾市城区文明路园林社区-东区东南侧11汕尾市汇智拓新智能科技有限公司汕尾市城区翠园街第八栋首层4号12广东启创智能科技公司汕尾市海丰县城东镇红城大道东711号13汕尾智信科技有限公司汕尾市城区红草镇海汕公路东侧14龙丰智能设备汕尾市海丰县杨柳埔二路15汕尾市佳典智能科66、技有限公司海丰县附城镇三环南路正升华府15栋1楼16中建集成建筑智能制造(深圳)有限公司汕尾市海丰县创新大道17广东力麟智能制造有限公司汕尾市城区红草高新区三和路09号光明创新创业中心2号楼18广东威臣智能制造有限公司广东省汕尾市城区红草镇海滨大道美顿工业园19广东龙宇智能科技有限公司汕尾市城区红草镇埔边村海滨大道3135号20汕尾恒佳智造科技有限公司汕尾市城区红草镇光明路21中瀚云大数据+智能制造产业园项目汕尾高新区红草园区范围内创业路东侧、三和路北侧从市场了解到，智能制造企业厂房租金在 12-20 元/月不等。随着引进企业的不断增加，汕尾市智能制造产业的规模逐渐扩大，涉及的领域也更加广泛。67、汕尾市智能制造产业的基础设施已具备一定的规模和基础，同时在某些细分领域上显示出较强的技术优势和竞争力。电子设省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 37 备、家电、建筑材料、机械制造等几个大类细分领域的汕尾市智能制造企业具有较好的发展潜力。3.3.4 汕尾市智能制造产业政策汕尾市智能制造产业政策汕尾市享受国家和省的普惠性政策的同时，也享受国家、省革命老区振兴政策、省粤东西北振兴发展政策、深圳全面对口帮扶政策、珠三角产业转移政策等一系列政策的叠加，可以为转移企业提供政策支持和优惠。针对智能制造产业发展的优惠、助力政策主要有：汕尾市实施质量强市战略 2023 年行动计划、汕尾市促进科技创新68、强市建设三年行动方案2023-2025 年、汕尾市制造业高质量发展“十四五”规划、汕尾市人民政府关于加快实施创新驱动发展战略的若干意见（试行）、汕尾金融支持经济高质量发展行动方案（2023-2025 年）等。这些政策主要从税收优惠、财政资金支持、人才引进、优化营商环境、产业协作等方面为智能制造产业的发展提供支持。同时，政府还鼓励企业进行技术创新，对获得专利、技术成果的企业给予奖励。3.3.5 汕尾市奋力推动现代化建设新征程汕尾市奋力推动现代化建设新征程根据汕尾市 2023 年人民政府工作报告，汕尾市在 2023 年全面接轨深圳，深度融入“双区”和横琴、前海、南沙三大平台建设。汕尾市承接产业有序69、转移主平台（以下简称“主平台”）明确主动承接粤港澳大湾区和深圳先行示范区的产业延伸、功能拓展，努力打造高能级产业集聚发展平台，重点发展新一代电子信息产业、汽车产业、高端装备制造产业，有效支撑产业不断发展。持续深化产业协同。强化对粤港澳大湾区产业体系协同共建、产业项目梯次布局，推动产业链、供应链、服务链、资金链、人才链深度融通。积极承接珠三角产业有序转移，用好省产业转移政策，高标准推进“1+1+3”产业承接平台建设，引进珠三角超亿元制造业企业 120 家、投资额 600 亿元以上。推动比亚迪汽车和弗迪电池等企业加快与珠三角形成新省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 38 能源汽车产业链70、“一张图”。加快与珠三角高端电子信息产业带形成产业协同，推动信利、康源等龙头企业引进上下游配套企业，布局集成电路、电子元件、新型显示器等产业项目。加快建立产业转移园区共建共管共享机制，探索产值、税收、能耗等指标分享机制，完善激励政策，增强珠三角转出地、转出企业的“转出”动力。不仅如此，汕尾还通过反向飞地（南山创新岛），与深圳双向互动，强化“深圳研发+汕尾基地”模式。近年来，汕尾创新岛（深圳）科技成果转化逐步呈现，截至 2022 年已获得各类知识产权 184 项。根据规划，汕尾还将推动汕尾创新岛（深圳）新增科技型企业 15 家，谋划创新岛（广州）建设。在业内人士看来，“双向飞地”模式，打破行政区71、划界限，推动了双方创新与产业转化的优势互补，形成你中有我、我中有你的经济发展合作模式，将为“研发飞地”释放出强大的新动能，走出一条新时代精准帮扶、共同发展之路。3.3.6 汕尾市产业扶持政策助力企业落户汕尾市产业扶持政策助力企业落户汕尾地处“环珠三角”第一圈层，拥有国家、省革命老区振兴政策、省粤东西北振兴发展政策、深圳全面对口帮扶政策、珠三角产业共建等多重政策叠加，深汕特别合作区调整为由深圳全面主导建设，汕尾有条件在融入粤港澳大湾区建设上走在前列，争当融入粤港澳大湾区先行市，打造沿海经济带靓丽明珠。汕尾市招商引资工作领导小组办公室和汕尾市投资促进局联合发布的汕尾市产业扶持政策在土地供应、资金扶72、持、鼓励上市、人才引进、就业创业、汕尾高新区电子信息产业项目扶持政策、引进金融机构奖励政策、促进文旅投资和消费政策、电子商务发展扶持政策、促进养老服务业发展政策措施等方面全方位的帮助和扶持企业发展，提供大项目保姆式服务，优化项目落户流程，在土地、用水用电、物流、社保和工资等在珠三角地区均有优势，为承接珠三角“外溢”企业提供了强有力的保障。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 39 综合以上，汕尾市智能制造产业已有了一定的规模和基础配套；并充分发挥汕尾资源优势、市场优势、政策优势，全力做好项目用地、资金等要素协调保障；项目成本的投入在珠三角又有明显的优势，因此，“梧桐树”已栽下，将吸引73、着越来越多的珠三角智能制造企业转移进来。3.4 本项目优势分析本项目优势分析3.4.1 区位交通优势区位交通优势项目位于汕尾高新区内，位于珠三角“外溢辐射”的第一圈层，离沈海高速路埔边出入口仅 1.5 公里，一小时内可达惠州，2 小时内可达东莞、深圳、广州等地，交通便捷。3.4.2 营商环境营商环境去年实现工业总产值 347.5 亿元，全社会固定资产投资 41.73 亿元，工业投资 33.31 亿元，技改投资 17.44 亿元；成功获批省级电子元件及显示器件特色产业园和省级加工贸易产业转移园区。汕尾高新区以“专班服务”护发展，抓细抓实专项推进，着力加快推动重点项目建设。去年 25 个重点项目完74、成投资 19.54 亿元，完成全年任务111.81%。针对企业开工、投产、验收等环节，该区靠前服务，全力推进“三促”行动，着力推动园区提质增效，实现工业总产值 347.5 亿元，同比增长 8.5%。其中，电子信息产业总产值 278 亿元；高新技术企业 19 家，实现产值 171.13 亿元。汕尾高新区全面接轨深圳，全力融入“双区”发展，积极推进湾区产业转移主平台建设。打造主动承接广州、深圳等地产业外溢前沿地带，近两年新引进“双区”项目 59 个。去年成功摘取了省级电子元件和显示器件特色产业园、省级加工贸易转移园两块省级牌子。同时，通过探索在龙头企业带动下建链、延链、强链、补链的产业集群建设模式75、，围绕“产业图谱”进行精准招商，打通上游支撑及配套项目、中游制造项目、下游应省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 40 用项目，重点引进电子信息产业链上下游企业，签约引进项目 23 个，计划总投资 101.1 亿元，推动产业集聚发展。汕尾高新区以创建国家级高新区为目标，聚焦聚力抓创新，加快建设一批孵化器、加速器、中试基地，构建“政产学研金介用”协同创新体系。两年来，柔性引进创新创业团队 4 支，引进高层次人才产业项目 2个、高层次领军人才 1 名，实现全市引进高层次领军团队“零的突破”。同时，引进博士、硕士研究生 87 名，引进大学生 1039 名，引进产业工程师 349 名，与 876、 所高校签订人才共建、产学研合作协议，全力构筑创新人才集聚地。营商环境是经济社会高质量发展的核心竞争力。汕尾高新区大力推进企业开办、项目落地和经营便利化，落实好惠企政策，破解企业落户、建设和生产经营中的堵点痛点，持续将“店小二”式服务进行到底。坚持“让数据多跑腿”，企业办理业务实行“一窗受理，一网通办，一证通办”，对已授权的 18 项行政审批授权全面压缩办理时限，受理企业项目投资备案 36 宗，全部一天内办结。坚持“让企业少跑腿”，采用“预受理”“容缺审批”和“并联审批”方式办理审批事项 37 宗，全部在规定时限办结。同时，全面落实“15X”工作协调制度，建立“一企一策、一事一议”工作机制，设77、立服务专班，精选服务专员，贴身服务企业，协调解决企业在入园、落地、建设、投产等各方面存在的问题。2022 年，该区服务入园企业注册公司 26 次，解决企业用工需求累计约 5600 个，协助园区企业共融资 11255 万元，帮助企业争取省市奖补资金共 1487 万元。3.4.3 低层厂房优势低层厂房优势本项目建设的标准厂房共 2 层，比多层厂房更有优势。（1）低层厂房更方便运输和物流，因为车辆可以直接开进低层厂房内部进行装卸货物的操作。同时，由于高度较低，也更便于企业货物的搬运和设备的维护。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 41（2）多/高层厂房除了设计水平联系，还需要设计垂直联系78、，增加了生产流程，设备上楼，时间和维修成本加大。（3）低层厂房更方便机械和设备的安装和调试，因为机械和设备的尺寸和重量相对较小，可以直接开进低层厂房内部进行安装和调试，效率优于多/高层厂房。（4）由于多/高层厂房需要安装电梯、楼梯等竖向交通工具，因此会产生噪音和废弃物等污染环境的问题。相比之下，低层厂房对环境的影响更小，生产环境更好。（5）通过调研，周边工业园区的智能制造标准厂房以多层和高层为主，建设和维修成本高，租金相应也会更高。本项目在众多、高层标准厂房中形成产品差异化，效应和优势突显，更利于项目的出租。3.4.4 租金优势租金优势通过市场调研，深圳、东莞、中山、珠海、惠州、汕尾和揭阳等城79、市的标准厂房租金比去年均有所提高，1-5 元不等，2023 年租金如下表：城市产业园厂房租金（元/.月）本项目（元/.月）层高宿舍（元/.月）本项目（元/.月）揭阳揭阳产业转移产业园15-2521-23（2年后建成）多层2522（2年后建成）惠州惠阳美创智谷20多层20惠州数码园工业区12-22多层20水口东江工业区12-16高层15龙华镇深缆科技园10-151层、4层15仲恺惠环工业园12-18多层16深圳深圳市龙岗区横岗园山街道智能制造、商务办公、汽车展览，工业生产制造业、环保厂房20-22多层25坪山新区保成泰智造产业园21-32多层30坪山新区工业园18-26多层28东莞万江独院标准厂80、房23多层20望牛墩芙蓉产业中心16-20高层20松山湖智能制造产业园20多层20凤岗智能制造产业园19多层18中山中山市阜沙镇工业园8.8-15多层15省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 42 区板芙智能制造产业园15铁皮厂房15港口东凤智能产业园13-18多层16珠海珠海金鼎工业园17-22高层20珠海港湾7号智造超级工厂20多层15汕尾海丰深创联工业园13-15多层15海丰生态科技园12-15多层15汕尾高新区12-16多层16随着广东省经济复苏和智能制造产业的发展，智能制造标准厂房的需求越来越大，租金也将随着增长，经估算，两年后，以上城市的标准厂房租金均在 25 元/.月以81、上，本项目租金 21-23 元/.月，有较好的市场竞争优势。综合以上，本项目不仅区位和营商环境优越，生产效率高，租金相比深圳、东莞等城市更具优势，因此本项目的建设和租金定价均是可行的。3.5 总体目标总体目标进一步强化以高新技术开发应用为动力，以智能制造产业为主导，打造高效能、高品质、高颜值、低成本的“三高一低”产业园区，成为汕尾高新区经济跨过式进展的庞大引擎和重要增长点，成为产业转移重要智能制造产业园区。3.6 项目建设内容和规模项目建设内容和规模经济技术指标表名称数量建筑使用面积（m2）总用地面积（m2）138330总建筑面积（m2）279060其中计容积率建筑面积276660其中A1型厂82、房(超级工厂）13600068000A2型厂房(超级工厂）12480062400配套15860其中宿舍楼14400其食堂2400省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 43 中宿舍12000服务中心1460其中企业展厅500研发500报告厅460不计容积率建筑面积2400其中架空休闲2400容积率2.00绿地面积（m2）13833绿地率10.0%建筑占地面积（m2）68200建筑高度（m）29建筑系数（%）49.30停车位(个)11173.7 项目建设要求项目建设要求3.7.1 标准厂房园区建设要求标准厂房园区建设要求（1 1）合理的布局）合理的布局1）适应性和灵活性：园区布局应适应性83、强，能够满足不同类型企业的需求，同时具备灵活性，能够根据实际情况进行快速调整。2）高效性：通过合理的布局，提高园区的运行效率，包括物流、人流、信息流等。3）安全性：园区布局应充分考虑安全因素，如预防火灾、泄漏等灾害，确保园区内人员和财产的安全。4）环保性：园区布局应符合环保法规，减少对环境的影响，如降低噪音、减少污染等。5）美观性：园区布局应考虑美观性，营造良好的园区环境，提升企业形象。6）经济性：园区布局应考虑经济效益，降低建设成本，提高投资回报。（2 2）完善的基础设施）完善的基础设施省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 44 包括水、电、路、通信等基础设施的规划和建设，确保园区84、内的基本需求得到满足。（3 3）智能化建设）智能化建设园区应实现智能化管理，包括智能感知、智能分析、智能预测、智能控制等，提高园区的智能化水平。（4 4）生产性建设）生产性建设包括生产车间、仓库、实验室等生产性设施的建设，满足企业的生产需求。（5 5）生态环境建设）生态环境建设园区应注重生态环境保护，建设绿化、景观等设施，营造宜人的工作环境。（6 6）公共服务建设）公共服务建设建设公共服务平台，提供智能化公共服务，如科技服务、人力资源服务、金融服务等，方便企业生产和经营。（7 7）创新科技建设）创新科技建设建设科技创新平台，支持企业进行技术研发和创新，推动产业升级。（8 8）人才政策建设）人才85、政策建设制定和实施吸引和留住人才的政策，如人才引进政策、薪酬政策、培训政策等，为园区和企业发展提供人才保障。（9 9）法制建设）法制建设制定和实施相关法律法规，保障园区的正常运营和发展。3.7.2 周边城市标准厂房需求周边城市标准厂房需求对东莞中堂产业新城工业园区、仲恺高新科技产业园进行了调研，包括已建和正在公示的厂房园区，其中厂房建筑进深柱跨进深多为 35 跨，标准层建筑面积为 2700 3600 的厂房市场需求较大，标准层建筑面积为 950 和 16000 的厂房市场也有需求，但需求较少。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 45 省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 86、46 通过以上调查对比可知，目前周边城市的标准厂房有下面几点需求，可做为本项目建设的要求参考：（1）在招租的标准厂房首层不低于 6.0 米，2 层以上层高不低于 4.5米；已批公示的新标准厂房首层不低于 7.5 米，2 层以上层高不低于 5.0米。（2）标准厂房层高可做到 10 层，但 1-2 层需求最大。（3）标准厂房标准层建筑面积为 2700 3600，市场需求较大；1000 平方以上及 7000 平方以上的标准层建筑面积需求仍有少量市场。（4）对标准厂房的承重、防震防尘的需求加大。3.8 服务方案服务方案标准厂房项目建设是在已形成的总体规划的基础上，聘请资深规划设计单位进行规划设计，由汕87、尾市投控产业园有限公司负责项目开发，通过招标形式择优选择施工单位进行建设。3.8.1 园区优惠政策园区优惠政策（1）对入驻标准厂房的企业或开发商享受国家、省、市赋予汕尾高新区相同的优惠政策。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 47（2）优先安排适合进入标准厂房生产的工业机器人、3D 打印、工业物联网、云计算、工业大数据、知识工作自动化、工业网络安全、虚拟现实和人工智能等符合国家产业政策、无污染、低噪音的环保型项目入驻，扩展已经形成的智能制造业规模。（3）对入区的装备工业项目,凡符合国家、省、市和汕尾高新区政府出台的招商引资优惠政策范围内的项目,均按政策执行.对汕尾高新区内搬迁进入标88、准厂房的装备企业项目,按招商引资项目对待，享受相关优惠政策。（4）为入驻企业和投资商营造良好发展环境。汕尾高新区为入驻企业和投资商提供“保姆式”服务，协助办理各种证照手续，帮助解决建设期间遇到的各种困难和问题。在标准厂房区内的各种检查收费，必须经高新区批准,由高新区统一协调办理。3.8.2 工作措施工作措施标准厂房带动开发的同时，可采取以下几项措施，吸引外来投资者建设厂房和项目入驻。（1）设立企业联合事务中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办理，一条龙服务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。（2）完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定,严格依法办事,89、切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权益。（3）设立招商中心，管理事务室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一支精干、高效的招商队伍，协助开发建设总公司进行招商引资。（4）对园区实行相对独立的管理,设立园区综合执法机构，负责规划、城建、市容、环卫、绿化等方面的执法工作。（5）设计印制精美的开发区投资指南并在开发区网站定期发布工业和招商信息,广泛宣传。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 48（6）将标准厂房包装成若干项目定期在国家、省、市以上新闻媒体刊发专版，广泛推介。（7）充分利用各类会展机会，广泛出击,增强招商的针对性，提高招商实效性。（8）依托比亚迪、信利等90、龙头企业、汕尾在外知名人士和标准厂房开发商，大力实施专业招商、组团招商、以商引商等方式进行招商。通过以上措施，推进工业园标准厂房投资环境和招商引资优惠政策，引凤筑巢，为推动汕尾经济快速发展做出更大的贡献。3.9 质量要求质量要求标准厂房的建设满足以下要求：（1）建筑结构:标准厂房的建筑结构应具有足够的强度和稳定性，能够承受生产设备和货物的重量,并能抵御自然灾害如地震、风力等。（2）高度和空间:标准厂房应具备足够的高度和空间，以容纳生产设备、货物存储和人员活动，同时保证通风和安全通道的设置。（3）建筑材料:标准厂房的建筑材料应符合相关的建筑标准和要求，具有良好的耐用性和防火性能，以确保建筑的安全91、性和长期使用。（4）照明和采光:标准厂房应具备良好的照明和采光条件，以确保工作环境的舒适性和生产效率，常见的做法是安装灯具和窗户。（5）消防设施:标准厂房应配备必要的消防设施,包括消防水源、灭火器、消防报警系统等，以防止火灾事故并及时应对。（6）通风和排污:标准厂房应具备良好的通风和排污系统，以保持室内空气清洁和排除生产过程中产生的废气和废水。（7）安全设施:标准厂房应设置必要的安全设施，如安全门、防护栏、紧急疏散通道等，确保工作人员和设备的安全。（8）功能区划:标准厂房应根据不同的工艺流程和生产需求进行合理的功能区划划分，包括生产区、储存区、办公区等。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研92、究报告 49 这些要求可以根据地区、行业和具体的标准进行调整和补充，确保标准厂房的安全性、功能性和可持续发展。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 50 第四章 项目选址与要素保障4.1 项目选址项目选址本项目位于汕尾高新区红草园区创业路东侧、三和路北侧，东侧为比亚迪园区，西侧为中瀚云园区，北侧为现状水渠。具体如下图所示。图 4-1 汕尾高新技术产业开发区位置示意图（1）土地权属：权利人：汕尾市投控产业园有限公司。共有情况：单独所有。坐落：汕尾高新区红草园区创业路东侧、三和路北侧。权利类型：国有建设用地使用权。权利性质：出让。用途：一类工业用地。宗地面积：138330 平方米。省产业93、有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 51（2）供地方式：本项目用地由挂网拍卖所取得。（3）土地利用状况：项目场地面积为 138330 平方米，场地由人工填土堆填形成，西高北低，地面标高为 00.3m，目前已完成“三通一平”，处于待开发状态。4.2 项目建设条件项目建设条件4.2.1 地形、地貌地形、地貌汕尾地貌区域为华夏陆台多轮回造山区，地质构造运动和岩浆活动频繁。由于历次地壳运动褶皱、断裂和火山岩隆起的影响，造成了山地、丘陵、台地、平原兼有的复杂地形地貌。全区位于莲花山南麓，其山脉走势为东北向西南方向倾斜。莲花山脉由闽粤边界的铜鼓岭向东南经汕尾跨惠阳到香港附近入海。地形为北部高丘山地，94、山峦重叠，千米以上高山有 23座，最高峰为莲花山，海拔 1337.3m，位于海丰县西北境内；中部多丘陵、台地；南部沿海多为台地、平原。全市境内山地、丘陵面积比例在，约占总面积的 43.7%。拟建场地已推平，地势平坦，拟建场地原始地属海岸堆积阶地，拟建道路沿线地形变化总体变化不大。拟建场地南侧三和道路全长约 4567m。钻孔时孔口标高在 0.634.59m，钻孔孔口高程最大高差为 3.96m,场地较平整。沿线地下设有管线、排水管道等。4.2.2 气候气候汕尾市气候温暖，多年年平均气温为 22左右，年平均最高气温 26左右，年平均最低气温 19左右，水稻安全生长期约 260 天左右。境内雨量充沛，95、多年年平均降雨量为 19002500 毫米，最多年的年雨量可达3728 毫米。雨热同季是汕尾市气候特点之一，雨季始于 3 月下旬到 4 月上旬，终于 10 月中旬；每年 49 月的汛期，既是一年之中热量最多的季省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 52 节，又是降雨量最集中的季节，占全年总降雨量 85%左右。全市光照充足，多年年平均日照时数为 19002100 小时，日照百分率为 4448%，太阳辐射总量年平均 120 千卡/平方厘米以上，光合潜力每 1 亩约 7400 公斤。场址位于北回归线以南，属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光、热、水资源丰富。其主要气候特点是：气候温暖，96、雨量充沛，雨热同季，光照充足；冬不寒冷，夏不酷热，夏长冬短，春早秋迟；秋冬春旱，常有发生，夏涝风灾，危害较重。场址所在地地面粗糙度类别为 B 类。4.2.3 工程地质条件工程地质条件项目场地已出初步勘察报告。（1）岩土层概况根据勘察地块内所有勘探孔揭露岩土层情况，岩土层共分为人工 填土层、原状土层及基岩层三类。其中人工填土层分为杂填土；原状 土层分为淤泥质土、粉质黏性土、砂质黏性土三个亚层；基岩层分为 泥岩、碳质泥岩、泥质粉砂岩、石英砂岩四个亚层，其中又分为全风化、强风化、中风化。各个分层统计简述如下：（2）人工填土层杂填土（Q4ml）杂色，稍湿湿，松散稍密，主要由黏性土、建筑垃圾（贝壳 碎屑97、碎砖块、混凝土块）、浅层淤泥回填而成，各成分间可呈单独 成层或多层混合夹杂现象，稍经人工压实，欠固结，压缩性较大。勘 察地块内杂填土由人工堆填而成。该层连片分布于勘察地块内，20 个勘探孔均有揭露该层，勘探孔内呈单层。层厚 2.8m-7.1m，平均层厚约 4.0m。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=100kPa。（3）原状土层1）第四系全新统海陆交互相（Q4mc）淤泥质土省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 53 灰黑色，软塑，主要成分为黏粒、粉粒，含有机质和腐植物，具 腥臭味，土质较均与，黏性较好，见贝壳碎片。该层勘察地块内均有分布，20个勘探孔有揭露该层，于人工98、填土层以下，部分勘探孔内呈双层，在该地层只在 ZK1-1、ZK2-1、ZK2-5、ZK3-2、ZK3-3、ZK4-2、ZK4-3、ZK4-4、ZK4-5 见有分布。其顶板埋深 2.807.10m，底板埋深 7.4010.80m，顶板高程-2.77-7.05m，其底板高程-7.38-10.76m，层厚 1.707.60m，平均层厚约 4.97m。本层共进行标准贯入试验 20 次，实测击数 N=211 击，平均 5 击，经杆长修正后击数平均 4.2 击。其顶板埋深 10.4017.10m，底板埋深 13.3023.20m，顶板高程-10.09-17.08m，其底板高程-13.25-23.27m，层99、厚 2.311.40m，平均层厚约 6.00m。本层共进行标准贯入试验 9 次，实测击数 N=313 击，平均 7 击，经杆长修正后击数平均 5.3 击。本层取土样 2 件。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=70kPa。（4）残坡积层1）粉质粘土土黄色、黄褐色；饱和，密实，主要成分为粉粒、粘粒，局部含 少量有机质，稍具腥臭味，偶见贝壳碎片。16 个勘探孔有揭露该层（该地层除了 ZK1-5、ZK3-1、ZK3-4、ZK3-5），位于淤泥质土层以 下。其顶板埋深7.4010.00m，底板埋深 10.3017.10m，顶板高程-7.38-9.96m，其 底 板 高 程-10.08 -100、17.08m，层 厚1.00 9.70m，平 均 层 厚 约3.61m。本层共进行标准贯入试验 16 次，实测击数 N=917 击，平均 12击，经杆长修正后击数平均 9.9 击。本层取土样 5 件。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=120kPa。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 54 2）砂质粘土黄褐色，饱和，松散，主要成分为石英、长石，级配不良，含少 量黏性土。仅 9 个勘探孔有揭露（ZK1-1、ZK2-1、ZK2-5、ZK3-2、ZK3-3、ZK4-2、ZK4-3、ZK4-4、ZK4-5），多数位于粉质粘土、淤泥质土之下。其顶板埋深 8.8017.90m，底101、板埋深 11.6017.90m，顶板高程-8.75-14.84m，其底板高程-11.57-17.88m，层厚 1.408.60m，平均层厚约4.11m。本层共进行标准贯入试验 9 次，实测击数 N=1321 击，平均 16.2击，经杆长修正后击数平均 13.1 击。本层取土样 2 件。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=150kPa。（5）基岩层1）全风化泥质粉砂岩灰；中密；灰色；泥质粉砂结构，层状构造；岩芯呈碎块状；柱 状，主要矿物成分为细砂质、泥质。仅 6 个勘探孔有揭露（ZK1-1、ZK2-4、ZK3-3、ZK3-4、ZK3-5、ZK5-5）。其顶板埋深 10.8023.3102、0m，底板埋深15.7 27.80m，顶 板 高 程-10.76 -23.27m，其 底 板 高 程-15.66 -27.78m，层厚 1.407.70m，平均层厚约 4.52m。本层共进行标准贯入试验 3 次，实测击数 N=2441 击，平均 30.3击，经杆长修正后击数平均 21.2 击。本层取土样 1 件。全风化泥质粉砂岩为极软岩，岩体成土状，岩体基本质量等级为级。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=350kPa。2）强风化泥质粉砂岩灰褐；泥质粉砂结构，层状构造；岩芯呈碎块状；主要矿物成分 为细砂质、泥质；强度低，锤击易碎，部分岩石风化呈半岩半土状。在 12 个勘探孔有揭露103、（除 ZK1-3、ZK1-4、ZK2-2、ZK2-3、ZK3-1、ZK3-3、ZK3-4、ZK4-3 外）。其顶板埋深 13.3028.40m，底板埋深 18.5052.40m，省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 55 顶板高程-13.23-28.36m，其底板高程-18.44-52.38m，层厚 2.0034.10m，平均层厚约 12.26m。本层共进行标准贯入试验 10 次，实测击数 N=4272 击，平均 52.10击，经杆长修正后击数平均 35.43 击。本层取土样 2 件。强风化泥质粉砂岩为极软岩，岩体成半岩半土状，岩体基本质量等级为级。依据有关规范及经验值，建议该层承载104、力特征值fak=600kPa。3）中风化泥质粉砂岩灰褐；泥质粉砂结构，层状构造；岩芯呈碎块状；主要矿物成分为细砂质、泥质；强度一般。仅 1 个勘探孔有揭露（ZK1-1）。其顶板埋深35.70m，底板埋深 38.40m，顶板高程-35.67m，其底板高程-38.37m，层厚 2.70m。中风化泥质粉砂岩为软岩，岩体成碎块状，岩体基本质量等级为级。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=1200kPa。4）强风化碳质泥岩灰黑；碳质泥质结构，薄层状构造；岩芯呈碎块状，主要成分由 泥质、碳质组成；强度低，锤击易碎，部分岩石成半岩半土状。在 15 个勘探孔有揭露（除 ZK1-1、ZK2-4、Z105、K2-5、ZK3-5、ZK4-2、ZK4-4外）。其顶板埋深 11.6036.00m，底板埋深 22.5054.00m，顶板高 程-11.57-35.99m，其底板高程-22.40-53.90m，层厚 4.0034.20m，平均层厚约14.38m。本层共进行标准贯入试验 12 次，实测击数 N=4262 击，平均 49.0击，经杆长修正后击数平均 34.20 击。本层取土样 3 件。强风化碳质泥岩为极软岩，岩体成半岩半土状，岩体基本质量等级为级。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=650kPa。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 56 5）中风化碳质泥岩灰黑；泥质粉砂106、结构，薄层状构造；岩芯成碎块状，少量柱状；主要矿物成分为泥质、碳质；岩石强度一般，节理裂隙发育。敲击有清脆声。仅 2 个勘探孔有揭露（ZK3-4、ZK4-1）。其顶板埋深 22.50 35.50m，底板埋深 34.3040.90m，顶板高程-22.44-35.46m，其底板高程-34.24-40.86m，层厚 5.4011.80m，平均层厚约 8.60m。中风化碳质泥岩为软岩，岩体成碎块状，短柱状，岩体基本质量等级为级。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=800kPa。6）中风化石英砂岩灰黑；石英砂质结构，块状构造；岩芯呈碎块状，短柱状；主要矿物成分为石英质、细砂质夹少量粘砾；节107、理裂隙发育，裂隙面铁质充填，部分岩石黄铁矿胶结，呈星状分布；岩石强度高，锤击声清脆。仅 2 个勘探孔有揭露（ZK4-4、ZK4-5）。其顶板埋深 36.0052.40m，底板埋深42.4060.00m，顶板高程-35.99-52.38m，其底板高程-42.19-59.98m，层厚 6.207.60m，平均层厚约 6.90m。中风化石英砂岩为硬质岩，岩体成碎块状，短柱状，岩体基本质量等级为级。依据有关规范及经验值，建议该层承载力特征值fak=1200kPa。（6）不良地质作用和特殊性岩土1）不良地质作用根据区域地质资料及勘探孔揭露资料，拟建场地范围无断层经过 迹象，在勘察中未揭露断裂构造形迹。本108、次勘察未揭露到膨胀土、岩溶、土洞、古河道等，周边未发现有滑坡、崩塌、泥石流等不良地质作用，也未揭露到有毒物质及有毒气体。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 57 2）特殊性岩土勘察地块范围内分布的特殊性岩土主要为人工填土、软土、和风化岩，未发现有地下岩溶、地面塌陷、活动断裂及崩塌、滑坡、泥石流等不良地质作用和地质灾害现象，亦未发现有河道、沟滨、墓穴、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物。a、人工填土本次勘察范围内揭露的人工填土为杂填土，堆填时间、成分不均一，包含黏性土、建筑垃圾、生活垃圾、淤泥，各成分间可呈单独成层或多层混合夹杂现象，稍经人工压实，欠固结，压缩性较大，其物理力学性质较差109、，该层不宜做持力层。b、软土本次勘察范围内揭露的软土为淤泥质土，该软土层具有含水量高，孔隙比大，压缩性高、固结度差、灵敏度高、扰动性大、抗震性能低等特点。桩基础施工时，容易出现桩基缩径或断桩；在基坑开挖时，如不作支护处理，容易出现流泥、基坑壁变形等；如果过度降水或对软土地基加固处理不当、地面超载等均有可能导致地面沉降。c、残积土和风化岩本次勘察范围内揭露的残积土为粉质粘土、砂质黏性土，风化岩为泥岩、泥质粉砂岩，该类岩石的风化岩和残积土，天然状态下物理力学性质较好，但水理性质差，浸水软化易散，基坑底板在该类岩风化层时，应注意防止地下水和地表水浸泡，设计施工时应予以足够的重视。4.2.4 岩土地震110、稳定性评价岩土地震稳定性评价项目已完成初步勘察，勘察地块原始地貌单元属海岸地貌，根据勘探孔揭露情况及现场 踏勘，场地内未发现能影响工程稳定性的不良地质作用，如采空区、活动断裂、岩溶、地面沉降、泥石流、滑坡、崩塌等。勘察地块杂填土层 揭露到层厚 2.80 7.10m，平均层厚约4.00m，人工填土层厚度较大，结构部分松散且不均匀，局部稍压实，其物省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 58 理力学性质较差，人工填土一般具有均匀性差、规律性差、强度 低、密实度不一等特点，人工填土层在强震作用下有发生震陷的可能，建议对填土层进行挖除或换填处理。勘察地块存在的软土为淤泥层，本场地的软土为非震陷111、软土，一般可不考虑震陷影响。4.2.5 交通运输条件交通运输条件（1）汕尾位于粤东沿海最西部，处于粤东地区与珠三角东岸的结合处，是珠三角向粤东地区实行梯度转移和推进的必经之地，也是粤东承接三角地区经济辐射和影响的门户和“桥头堡”，是珠三角地区众多产业向东推进的必经之地。汕尾距深圳 100 公里，距香港水路 81 海里，距台湾高雄水路 200 海里，距太平洋国际航道 12 海里，是广东省从区位上唯一能够既对接香港、台湾、深圳，又紧靠太平洋国际航道的城市，是南海向内陆推进的门户地带，沟通沿海与内陆的门户城市。汕尾市位于深圳宝安机场、惠州平潭机场、潮汕机场在内的三大机场的辐射范围内，同时周边有盐田港112、惠州港及汕尾港在内的三个重要港口。（2）汕尾高新区位于汕尾市区北部高速公路以北，现状主要以农田和园地为主，具有广阔的发展空间。现状依托汕尾东西南北两大交通动脉：海汕公路与深汕高速；一方面能够依托深汕高速与深圳、惠州、汕头等重要区域相连，承担这部分区域的产业转移，另一方面能够依托海汕公路与汕尾中心城区、海丰相连，形成较为完整的产业发展带。4.2.6 周边市政现状情况周边市政现状情况（1）道路汕尾高新区对外联系的主要道路为汕尾大道、沿河快速路。项目用地紧临南侧的三和路和东侧的红草西路，西侧可达创业大道。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 59 汕尾大道和沿河快速路属于城市快速路：汕尾113、大道，规划道路红线宽度 70 米，为双向八车道；沿河快速路，规划道路红线宽度 80 米，为双向八车道+辅道。三和路和创业大道属于城市主干道：创业大道：规划道路红线宽度 48米，为双向六车道；三和路：规划道路红线宽度 36 米，为双向六车道。红草西路属于城市次干道：规划道路红线宽度 18 米，为双向四车道。（2）给水汕尾高新区内远期最高日用水量按 8.97 万 m3/d 计。项目用地进取供水由城区汕尾大道 DN600 给水管供给，三和路和红草西路敷设 DN200DN400 配水管道，向项目内自来水用户供水。（3）排水排水体制：采用雨污完全分流排水体制，排入汕尾高新区的红草污水处理厂处理。沿汕尾大114、道、红草大道、创业大道布设南北向 DN500DN1000 污水干管，三和路布设 DN400 污水管，最终沿南堤西路汇集至红草西路 DN1350 污水主干管至污水处理厂；（4）雨水汕尾高新区内现状既有东西向排洪渠四条，自北向南分别为径口村排洪渠、田中央排洪渠、洪坑排洪渠、猫溪排洪渠、南溪排洪渠，项目地块雨水由道路雨水管道汇集，就近排入周边排洪渠。（5）供电用电负荷预测：规划区用电负荷为 265.92MVA。电源：汕尾高新区形成 220KV 桂竹站110KV 红草站网架结构，规划远期，园区将新建 220KV 变电站 1 座（琉璃站），增加容量 360MVA；新建110KV 变电站 3 座（径口站、115、亚东站、青草站），增加容量 378MVA，规划预留 110KV 变电站 1 座。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 60（6）通信邮政局所的设置：汕尾高新区设置邮政支局一处。通信管道规划：所有通信线路应采用管道的敷设方式，具体按道路路线敷设。（7）燃气汕尾高新区按道路路线已敷设天然气管道。4.3 要素保障分析要素保障分析4.3.1 用地情况用地情况（1）土地利用总体规划依据汕尾市城区土地利用总体规划，项目选址位于建设用地的城镇用地类。图 4-2汕尾市城区土地利用总体规划局部项目位置省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 61（2）控制性详细规划依据汕尾高新技术产业开发区红草116、园区启动区控制性详细规划修编调整，项目位于 ZB-05-08（6）地块内，一类工业用地 235179.06 平方米，容积率 2.0-2.5，建筑密度 30-45%，绿地率20%。表 4-1 项目地块控制指标一览表土地使用性质土地使用兼容性用地面积(平方米)容积率计容建筑面积(平方米)建筑密度(%)建筑限高绿地率(%)公共服务设施用地种类及规模市政公用设施用地种类及规模备注一类工业用地235179.062.0-2.5470358.12587947.6430-458020依政府批件图 4-3汕尾高新技术产业开发区红草园区启动区控制性详细规划修编调整规划设计条件一类工业用地（一类工业用地（M1）省产117、业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 62 本项目用地的规划设计条件：表 4-2地块编号SW-HCZB-05-08(11)总用地面积138329 用地性质一类工业用地（M1）容积率2.0-2.5建筑密度30%-45%绿地率小于 20%最少停车位0.4 个/100 平方米建筑面积建筑退距见附图（7m）图 4-4 规划设计条件省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 63 4.3.2 临近用地规划情况临近用地规划情况本项目用地位于控规的 ZB-05-08（6）地块东部，地块编号为 SW-HCZB-05-08(11)，西部用地已出让给中瀚云大数据+智能制造产业园项目，用地面积 93334118、 平方米，剩余为本项目用地，138330 平方米。根据中瀚云项目的平面方案，与本项目临近地设计为停车场和北部一栋变配电楼。图 4-4 中瀚云大数据+智能制造产业园平面图如上图，本项目用地西北部与中瀚云项目变配电楼临近，可做为后期预留用地，以减少对标准厂房的辐射。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 64 4.3.3 风向风向本项目地块风向主要为东北风，生活区适宜建设在北部，若建设在南部时，应与生产区控制好距离，有条件可建设分隔绿地。4.3.4 选址评价选址评价本项目选址结合汕尾市城区土地利用总体规划和汕尾高新技术产业开发区红草园区启动区控制性详细规划修编调整要求，根据省产业有序转移高119、新区标准厂房项目实际和规划发展情况，结合汕尾高新区规划统一考虑，最终选定在高新区中南部位置，规划工业用地中心位置，该位置不占用基本农田保护区，不占生态公益林，不占水利用地，场地开阔，交通方便，对施工干扰和影响较少，施工用水、用电方便，施工条件便利。交通便利，设施齐全，场址附近有道路、河流等设施，场址西侧有创业路，南侧有三和路，可作为进入标准厂房园区的主要道路。场址附近无任何矿产资源及历史文物，而且无军事设施、通讯电台、通讯电（光）缆、飞机场、导航台、油（气）站、接地极、风景旅游区和各类保护区。本项目占用城镇用地，不涉及耕地。综上所述，本项目选址符合广东省工业用地“标准地”供应工作指引（试行）的120、选址原则，选址过程中能做到不占用基本农田和耕地，尽量占用劣地和荒地，同时符合高新区规划，做到经济、节能、绿色发展，场址选址从经济、环保、地形地质综合分析较优，选址合理可行。4.4 符合工业用地控制指标情况符合工业用地控制指标情况根据工业项目建设用地控制指标，工业项目建设用地必须同时符合容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施建筑所占比重、固定资产投资强度、土地产出率和土地税收六项指标。考虑项目为“拍卖出让”工业用地，行业分类第 39 类为“计算机、通信和其他电子设备制造业”，此处将本项目的容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施建筑所占比省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 65 重121、固定资产投资强度、土地产出率和土地税收六项指标与工业项目建设用地控制指标规定标准值进行对比，详见下表：序号项目本项目指标控制标准值备注1容积率2.01.1符合要求2建筑系数49.2%40%符合要求3行政办公及生活服务设施建筑所占比重6.54%15%符合要求4固定资产投资强度4610.24462.5 万元/公顷（第七八等上浮 5%）符合固定资产投资强度指标推荐值5土地产出率458.86元/平方米6土地税收26.170.9-18 元/平方米依据广东省城镇土地使用税实施细则注：土地产出率以项目实施期内工业增加值的平均值计算；土地税收按 30 年后总税金计算。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研122、究报告 66 第五章 项目建设方案5.1 编制依据编制依据砌体结构通用规范（GB55007-2021）混凝土结构设计规范（GB50010-2015）供配电系统设计标准（GB50052-2022）建筑照明设计标准（GB50034-2020）建筑给水排水设计规范（GB50015-2019）室外给水设计标准（GB50013-2018）室外排水设计标准（GB50014-2021）建筑设计防火规范（GB500162018）建筑物防雷设计规范GB50057-2019建筑设计防火规范GB 50016-2014（2018 年版）洁净厂房设计规范（GB-50073-2013）科研建筑设计标准（JGJ91-201123、9）办公建筑设计标准JGJ/T 67-2019宿舍建筑设计规范JGJ36-2016饮食建筑设计标准JGJ64-2017工业企业平面设计规范（GB50187-2019）工业设计产业园建设规范DB44/T 1183-2013广东省高标准厂房设计规范DBJ/T 15-235-2021公共建筑电梯性能和选型配置要求（深圳地方标准 DB4403/T 72019）汕尾市城乡规划管理技术规定（征询意见稿）汕尾高新技术产业开发区红草园区启动区控制性详细规划修编调整其他相关规范省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 67 5.2 编制原则编制原则（1）贯彻落实汕尾高新技术产业开发区红草园区启动区控制性详124、细规划修编调整，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化工业经济园区。（2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使工业园区建设带动城市总体建设进一步加快发展。（3）结合园区性质，合理确定各类用地性质和规模。考虑城市建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。（4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。（5）建立工业园区与城市其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划园区的道路交通体系。5.3 规划方案规划方案5.3.1 方案比选方案比选（1 1）方案一）方案一1）研发实验区：规划在用地东南角，125、规划一栋研发实验楼，由 15 层的主楼和 2 层的裙楼组成，建筑面积 24760m2，其中实验面积 10760m2，研发面积 14000 m2。研发实验楼由主楼和裙楼在北侧围合出一个开放空间，设置车行道路和景观绿地，既满足地面车辆接送，又美化了环境。研发实验楼南部是三和路和红草西路的交叉口广场，设置地面铺砖和绿化，空间开阔，既能做为研发实验楼的入口广场，也可做为对外开放的休闲空间，同时也是主干路三和路的一处景观节点。为满足停车需求，研发实验区设置地下停车库，建筑面积 10637m2。2）生活区：规划在用地西南部，紧临三和路。由宿舍、食堂、商业等两栋建筑组成，西侧宿舍 8 层，东侧宿舍带裙楼共 126、10 层，裙楼 2 层设置食堂和省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 68 商业。宿舍建筑面积 20584m2，食堂建筑面积 4600m2，商业建筑面积 708m2，在两栋宿舍间的公共空间建设一处篮球场。在宿舍路边设置自行车、电动车停车棚，带充电桩。门卫室 4 栋，设置在 4 处车行出入口处，总建筑面积 96 m2。3）生产区：规划在用地中部和北部，共设置标准厂房 11 栋，总建筑面积 294400m2，层高 6-8 层。为满足不同企业需求，设置标准层建筑面积 1200m2的标准厂房 2 栋；标准层建筑面积 3200m2的标准厂房 4 栋；标准层建筑面积 5400m2 的标准厂房 1127、 栋；标准层建筑面积 6000m2的标准厂房 2 栋；标准层建筑面积 7000m2的标准厂房 1 栋。其中电子制造厂房建筑面积 206000m2，占厂房总建筑面积的 69.97%；智能制造厂房建筑面积 62800m2，占厂房总建筑面积的 21.33%；新材料厂房建筑面积 25600m2，占厂房总建筑面积的 8.7%。用地北部建设一栋危险品仓库，建筑面积 750m2，周边设置绿化和道路与四周建筑进行隔离。生产区的人行主入口设置在用地南部，三和路在用地南侧规划一处公交站点，园区工作人员公交站点出来即可通过人行主入口进入研发实验区、生活区和生产区，流线清晰，出行便捷。4）预留用地：独立占地，规划在用128、地西北部，用地面积为 10000m2，前期用作停车场用地，后期有需求可建设污水处理用房和污水处理设备。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 69 图5-1 方案一总平面图省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 70 图5-2 方案一效果图表5-1 技术经济指标表名称数量建筑占地备注1总用地面积（m2）138330总建筑面积（m2）356535其中计容积率建筑面积345898其中2#，3#电子厂房10800012000标准层6000平方米2栋4#电子厂房324005400标准层5400平方米1栋5#、6#电子厂房144002400标准层1200平方米2栋11#、12#电子厂房5129、12006400标准层3200平方米2栋14#智能厂房256003200标准层3200平方米1栋15#智能厂房372006200标准层7000平方米1栋13#新材料256003200标准层3200平方米1栋研发实验楼247603757.5其中科研14000平方米，实验10760平方米宿舍205841153.62栋食堂46002300商业708708门卫9696危化品处理用房750750省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 71 不计容积率建筑面积10637其中地下车库10637地下一层容积率2.50绿地面积（m2）8299绿地率6.0%建筑占地面积（m2）47565.1建筑高度（m）130、63.6建筑系数34.39停车位(个)1384其中地上1108其中地面903个，机械停车205个地下276（2 2）方案二方案二1）产业配套区：规划在用地中南部，规划一栋产业配套楼，共 4 层，主要为产品展厅，建筑面积 4000m2。2）生活配套区：规划在用地西南部，紧临三和路。设置 1 栋宿舍楼，裙楼 2 层设置食堂，3-15 层为宿舍，其中食堂建筑面积 3000m2，宿舍建筑面积17000m2。在宿舍楼南部的公共空间建设公共绿地和 3 个篮球场。在宿舍路边设置自行车、电动车停车棚，带充电桩。3）重型厂房区：规划在用地东部，共设置标准厂房 7 栋，层数均为 5层，总建筑面积 171500m2131、。为满足不同企业需求，厂房内部可分隔设置面积2400m2、3200m2、6000m2等不同空间。4）中型厂房区：规划在用地西部，共设置标准厂房 10 栋，层数均为 6层，总建筑面积 150000m2。与重型厂房一致，厂房内部可分隔设置面积2400m2、3200m2、6000m2等不同空间。厂房区的人行主入口设置在用地南部，三和路在用地南侧规划一处公交站点，园区工作人员公交站点出来即可通过人行主入口，以生产主轴串联沿路的产业配套区、重型厂房区和中型厂房区。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 72 图5-3 方案二总平面图省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 73 图5-4 132、方案二效果图表5-2 技术经济指标表名称数量建筑使用面积（m2）总用地面积（m2）138330总建筑面积（m2）345500其中计容积率建筑面积345500其中重型厂房171500中型厂房150000配套23000其中宿舍楼20000其中食堂3000宿舍17000产业配套4000其中企业展厅4000容积率2.50绿地面积（m2）13833绿地率10.0%建筑占地面积（m2）62200建筑高度（m）56.9建筑系数（%）44.96停车位(个)1384省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 74（3 3）方案三方案三1）生活配套区：规划在用地东南角，规划一栋宿舍楼和一栋 3 层服务中心组成133、，总建筑面积 18260m2。7 层的宿舍楼，其中 1 层的是食堂，面积2400m2，可容纳 800 人就餐；设置一层架空休闲；3 层的服务中心，其中 1层企业展厅，2 层研发，3 层报告厅。2）A1 超级工业区：规划在用地中部和东部，共设置标准厂房 4 栋。为满足不同企业需求，标准层可按款分隔出建筑面积 1200m2、3200m2到 7000m2不等的标准厂房。长 170 米，宽 50 米，单层面积 8500。3）A2 超级工业区：独立占地，规划在用地西北部，共设置标准厂房 6栋。本标准厂房园区的人行主入口设置在用地中南部，园区工作人员公交站点出来即可通过人行主入口进入配套区、生活区和生产区134、，流线清晰，出行便捷。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 75 图 5-5 方案三总平面布局图省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 76 图 5-6 方案三效果图表5-3 技术经济指标表名称数量建筑使用面积（m2）总用地面积（m2）138330总建筑面积（m2）279060其中计容积率建筑面积276660其中A1型厂房(超级工厂）13600068000A2型厂房(超级工厂）12480062400配套15860其中宿舍楼14400其中食堂2400宿舍12000服务中心1460其中企业展厅500研发500报告厅460不计容积率建筑面积2400其中架空休闲2400省产业有序转移135、高新区标准厂房项目可行性研究报告 77 容积率2.00绿地面积（m2）13833绿地率10.0%建筑占地面积（m2）68200建筑高度（m）29建筑系数（%）49.30停车位(个)1117（4 4）方案比选方案比选1）方案一优点：功能细化，结构合理，组合灵活，标识性强。缺点：a、建筑体量较大，项目整体资金估算高达约 17 亿。b、地下车库面积大，成本投入过大。c、厂房层数高，属于工业上楼，对基础、荷载、抗风抗震等要求加高。2）方案二优点：功能有细分，结构明晰，主轴贯通，可达性强。缺点：a、建筑体量较大，项目整体资金估算约 15 亿。b、布局上与方案一类似，但厂房区布局上过于单一，组合缺乏亮点。136、c、缺少大型集中停车区域。d、厂房层数 5-6 层，也属于工业上楼，对基础、荷载、抗风抗震等要求加高。2）方案三优点：a、布局合理，功能分区明确，人车分流。b、大型集中停车场临近主入口，便于卸货，有利于后期外来车与园区车的分流管理系统的建立。c、厂房层数均为 2 层，减少物流时间成本，生产高效，更有利于吸引企业入驻。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 78 d、建筑系数约 50%，土地利用率高。e、建设投资约 6.3 亿元，投资较少、经济实用。缺点：a、建筑体量一般，大型企业入驻怕难于满足要求。b、员工的公共休闲用地较小。综合以上三个方案，从平面布局、建设成本、基础、荷载、土地利用137、率等方面，第三个方案均优于其他两个方案，因此本可研成果以第三个方案为准进行设计说明和项目估算。5.3.2 总体设计总体设计规划力求体现设立省产业有序转移高新区标准厂房项目的目的，突出“超级工业区和生活配套区”两大功能，拟建成一个投资环境良好，以智能制造产业为主导的经济技术开发工业区，带动汕尾高新区整体经济加快发展。规划总体布局追求覆盖率最大化、最短货运流线等理念进行布置，园区内的管理用地结合居住区配套设施，生产用地与生活用地通过围墙或绿地相隔离，既丰富了景观，又避开了干扰。规划园区分为三区：生活配套区、A1 超级工业区和 A2 超级工业区，通过道路有机衔接各分区及园区与外部规划道路的联系，保证138、园区与高新区的快捷、方便的联系。5.3.3 设计思路设计思路（1）落实规划设计条件的指标。（2）规划园区分为双轴三区：产业主轴和重生产轴、生活配套区、A1超级工业区和 A2 超级工业区。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 79 图 5-7 规划结构图（3）以三和路为主要招示面，将生活配套设施设置在南部。（4）尽可能多的安排市场需求量大的面积厂房。（5）“以人为本”的主导思想，合理组织内部空间，尽可能使各部门联系使用方便，符合绿色环保的生态要求。（6）人车分流、客货车分流，避免交通拥堵，缓解交通压力。5.3.4 规划原则规划原则（1）注重保护和改善标准厂房园区的生态环境，防止污染和其139、他公害，加强绿化建设和园区的环卫建设。（2）有利于生产、方便生产、促进流通、繁荣经济、促进科学技术事业发展，并充分利用土地的原则。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 80（3）根据各种产业生产工艺和生产过程，合理布置各类生产厂房，便于工业项目投产后的技术协作，防止出现相互影响和相互污染的现象产生，建设生态环保型工业区。（4）符合园区防洪、卫生、交通、消防、安全等要求，符合各有关规范。（5）满足汕尾高新区总体规划要求，并与周边环境相协调。（6）体现时代特点，尽量建设一个高起点、高标准的一流现代化标准厂房园区。5.3.5 平面布局平面布局项目用地为长方形地块，东西面环路，结合项目的功能140、特点，南部三和路一侧人行量较大，交通出行便利，将生活区设置在南侧。生产区设置在中北部，主要车行出入口设置在南侧的三和路，同时在区内形成车行环路，与东侧市政道路人行出入口不相互干扰。建筑物主体坐北朝南，自然通风采光效果良好，有利于建筑节能。区内道路环绕建筑一周，与建筑物和围墙均保持足够的安全距离，并满足消防以及疏散要求。其余空余间隙地块布置地面停车场和绿化。主体建筑与周边城市主干路保持 15 米以上距离，与支路保持 7 米以上距离，尽量减少城市交通对建筑内部工作研发的影响。1）生活配套区：规划在用地东南角，规划一栋宿舍楼和一栋 3 层服务中心组成，总建筑面积 18260m2。7 层的宿舍楼，建筑141、面积 16800m2，其中 1 层的是食堂，面积 2400m2，可容纳 800 人就餐；架空休闲 2400m2，宿舍12000m2；3 层的服务中心，面积 1460，其中 1 层企业展厅面积 500 ，2 层研发面积 500，3 层报告厅面积 460。2）A1 超级工业区：规划在用地中部和东部，共设置标准厂房 4 栋，计容总面积 136000，总建筑使用面积 68000。为满足不同企业需求，标准层可按款分隔出建筑面积 1200m2、3200m2到 7000m2不等的标准厂房。长170 米，宽 50 米，单层面积 8500。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 81 3）A2 超级工业142、区：独立占地，规划在用地西北部，共设置标准厂房 6栋，计容总面积 124800，总建筑使用面积 62400。本标准厂房园区的人行主入口设置在用地中南部，三和路在用地南侧规划一处公交站点，园区工作人员公交站点出来即可通过人行主入口进入配套区、生活区和生产区，流线清晰，出行便捷。图 5-8 总平面布局图省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 82 5.3.6 内部交通组织内部交通组织（1 1）出入口研究）出入口研究项目用地东、南侧为市政道路，西、北侧无市政道路，不能开口。根据城市道路交叉口设计规程 CJJ152-2010中关于建筑物出入口设计范围的规定：1）主干路上，距平面交叉口停止线不应143、小于 100m,且应右进右出。2）次干路上，距平面交叉口停止线不应小于 80m,且应右进右出。3）支路上，距离与干路相交的平面交叉口停止线不应小于 50m,距离同支路相交的平面交叉口不应小于 30m。依据汕尾市城乡规划管理技术规定中关于建筑基地的机动车出入口，应优先考虑在基地周边等级最低的道路上安排，如需在不同等级的道路上开设多个机动车出入口的，应根据周边道路等级，按从低到高的顺序安排。结合以上，项目车行出入口设置在东南两边，其中南边道路中间位置规划有公交站点，道路出入口应开在西侧；东边道路出入口应开在道路交叉口停止线的 50 米外。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 83 图 5144、-9 开口段示意图（2 2）道路交通设计）道路交通设计根据项目周边的市政道路状况，本规划方案道路通过用地南边接入市政主路三和路，超级工业区设置三个车行出入口，生活配套区设置一个人行出入口，分流出入，互不干扰，完全体现出人性化“人车分流”的交通流线组织概念。超级工业区内部四横两纵的路网串联各大标准厂房，外围一圈道路连接，形成内部环路。除了重生产轴的车行道路宽度 15m，其他内部道路宽度均为 7m，南侧主入口进来设置一处主要停车场，同时配置一定比例的电动汽车充电桩位。沿道路两侧均设置停车位，园区停车位共 1117 个，其中充电桩 223个。（3 3）消防设计）消防设计据国家消防规范的有关规定，高层145、建筑周位均设有消防环路，标准厂房庭院内部设置了隐形消防内环路，内外环路相结合，满足了消防规范的要求（即及时到达、登高、扑救等硬件设施），消防车道宽度 4M,坡度 8%，转弯省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 84 半径 12M，并保证建筑1/4 周长满足消防登高要求，且消防登高面设置在建筑出入口处，局部由于绿化需要做成绿地，但此部分的基础做加固处理，荷载达到 30T 消防车要求，并且在此范围中无任何大的植物或构筑物。5.3.7 绿化景观体系规划绿化景观体系规划为美化园容、园貌，在主干道、建筑物、围墙边和园区空余地段种植草坪、树木，力求为全园职工创造一个舒适宁静、四季常绿的生产、生活146、环境。（1）在产业区和生活配套区，严格控制建筑物高度和通透感，使绿化能渗透进园区内，做到显山露水的格局。（2）考虑到园区的风向为东北风，生活区位于生产区南侧，建议生活区和生产区之间设置生态绿化隔离廊道，使片区之间相互减少干扰，园区所有绿地形成点、线、面的绿化三维体系，具备生态环境、景观形象和公共游憩等多种功能。（3）生产区中间主干道两侧各留出 5 米绿化，在用地四周设置 3 米绿化带，各区之间同样留出隔离绿化，以形成覆盖整个园区的绿色网络。为保证地面更大面积用于标准厂房的货车位和卸货平台，规划建议减少绿地面积，本次规划绿地面积 13833 平方米，占总用地比例 10。5.4 建筑设计建筑设计5147、.4.1 平面设计平面设计主要道路垂直三和路，生活配套区和超级工业区均沿路布置。东南角为生活配套区，布置服务中心、食堂和宿舍，一方面方便园内员工出行，一方面在服务中心设置招商中心，有利于与高新区加强交互联系和对外招示；其他用地空间布置标准厂房，厂房有围合式，也有平行式，组合灵活多样，具有各式的空间环境，满足不同企业的需求。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 85 本规划方案从人的基本需求考虑，努力创造最好的行为体验和感官体验。在新的工作、生活行为的要求下，除了对平面基本功能的认真组合外，对布局进行了更为理性的设计，在功能满足需求的同时，另外注重了使用效率，即布置合理面积，不盲目追求148、面积大，而是更多的注重了人的使用舒适感与温馨感。所有建筑都保证南北朝向，都有良好的采光通风。厂房布置灵活，可考虑大开窗，将室外优美的景观空间引入室内。5.4.2 建筑单体建筑单体根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足标准厂房建筑的使用功能，确定每层平面形式。表 5-4 建筑建设交付标准表A1 型厂房(超级工厂）4 栋 2 层一层荷载 3 吨，二层荷载 1.5 吨柱垮：8 米 X10 米电梯数量：3.5 吨货梯 6 台，1.35 吨客梯 2 台，共 8 台室外交付标准:外墙涂料，单层普通玻璃窗室外交付标准:墙面，天花：腻子刮平地面：金刚砂地坪A2 型厂房(超级工厂）6 栋 2 层一层149、荷载 2 吨，二层荷载 1.5 吨柱垮：8 米 X10 米电梯数量：3.5 吨货梯 3 台，1.35 吨客梯 2 台，共 5 台室外交付标准:外墙涂料，单层普通玻璃窗室内交付标准:墙面，天花：腻子刮平地面：金刚砂地坪省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 86 配套楼 1 栋 7 层（绿色建筑）电梯数量：1.35 吨客梯 3 台，1.35 吨货梯兼消防电梯 1 台，共 4 台室外交付标准:外墙保温涂料，节能玻璃窗室内交付标准:墙面：涂料天花：公共区域格栅吊顶，宿舍室内涂料。地面：瓷砖园区景观围墙：金属网围墙路面：货车主路钢筋混凝土硬化路面绿化：少量草地，少量树木停车位：植草砖5.4.3150、 立面设计立面设计（1）配套楼设计配套楼按层数 7 层，做绿色建筑建设，首层高 5.1 米，2 层高 4.9 米，3-7 层 3.8 米，总高度 29 米，建筑面积 18260 平方米；外墙做保温涂料，节能玻璃窗。（2）A1 型厂房设计A1 标准厂房为 2 层，首层高 9 米，2 层高 8.1 米，总高度 17.1 米，建筑总占地面积 8500 平方米；外墙涂料，单层普通玻璃窗。（3）A2 型厂房设计A2 标准厂房为 2 层，首层高 9 米，2 层高 8.1 米，总高度 17.1 米，建筑总占地面积 5200 平方米；外墙涂料，单层普通玻璃窗。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 8151、7 图 5-10 标准厂房竖向示意图配套楼南向立面和厂房建筑四周立面上加强横向线条的设计，以海浪冲上沙滩的波浪律动为设计理念，形成玻璃与墙面的波动交替的韵律，整体充满运动感和平衡感；配套楼侧墙面以汕尾红海湾遮浪南澳半岛的“遮浪奇观”为设计理念，运用竖向流动的线条创造水流意向，形成震撼醒目的立面形态。图 5-11“遮浪奇观”设计理念示意图项目整体的立面设计以汕尾独特的海边奇观为设计理念，巧妙的将建筑与当地特色融合一起，不仅提高了项目的辨识度，同时也将项目融洽的融入到汕尾高新区健康、科技、生态的氛围中。5.5 结构设计结构设计5.5.1 主要设计依据主要设计依据设计基准周期为 50 年，结构安全等152、级为二级，建筑物抗震设防类别为丙类。根据建筑抗震设计规范，本场地抗震设防烈度为 7 度（0.1g),设计省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 88 地震分组为第一组。采用国家及地区规范、规程，当各规范具体条文之间有冲突时按要求严格的一方执行。主要规范如下：建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018）建筑与市政工程抗震通用规范（GB 55002-2021)建筑结构荷载规范（DBJ/T 15-101-2022）混凝土结构设计规范（GB50010-2015）建筑与市政地基基础通用规范（GB 55003-2021）建筑桩基技术规范（JGJ 94-2018)广东省建筑结构荷载规定（D153、BJ 15-101-2022）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010)混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002)(2011 年版）建筑结构制图标准（GB 50105-2010)工程结构通用规范（GB 55001-2021)5.5.2 设计荷载取值设计荷载取值风荷载标准值基本风压WO=0.85 kN/(50 年）主要活荷载标准值不上人屋面0.5 kN/上人屋面2.0 kN/餐厅、客厅、卧室、厨房2.0 kN/阳台、卫生间2.5 kN/商铺3.5 kN/消防楼梯3.5 kN/地下停车库4.0 kN/地下室顶板4.0 kN/配电室7.0 kN/省产业有序转移高新区标准厂房项154、目可行性研究报告 89 空调机房7.0 kN/电梯机房7.0 kN/A1 型厂房标准厂房首层3.0 T/A2 型厂房标准厂房首层2.0 T/标准厂房 2 层1.5 T/首层施工活荷载取 10kN/(不与覆土同时组合）其他未说明荷载均按广东省建筑结构荷载规定（DBJ 15-101-2022）要求取用。5.5.3 建筑结构设计建筑结构设计（1）主体结构选型：大楼采用现浇框架结构，楼面均为现浇钢筋砼板，屋面纵向排水坡度 2，楼面板厚度 1012cm，屋面板厚度视活荷载具体情况确定。室内所有楼梯均为现浇钢筋混凝土板式或梁式楼梯。混凝土采用 C25 级，混合砂浆等级根据建筑物层数不同 M5.0-M7.5155、。（2）基础设计：根据相关工程的岩土工程勘察报告，根据项目单体建筑的实际情况采用桩基础和柱下独立基础。柱下独立基础以强风化中细粒砂岩作为持力层，基底按有关规范要求进入持力层适当深度。（3）配套楼（宿舍楼、服务中心）结构采用钢筋混凝土框架结构,非承重墙体，屋面为钢筋混凝土结构，基础为钢筋混凝土基础。墙体设计一般加气混凝土砌块，控制室采用水性涂料面层，卫生间采用卫生瓷板面层。外墙面设计均涂装高级弹性外墙防水涂料。1）宿舍楼可采用通廊式和单元式平面布置形式，内廊式宿舍水平交通流线不宜过长。2）宿舍楼应设置管理室、公共活动室和晾晒衣物空间。3）公共用房的设置应防止对居室产生干扰。4）宿舍楼应满足自然采156、光、通风要求。宿舍半数及半数以上的居室应有良好朝向。宿舍中的无障碍居室及无障碍设施设置要求应符合现行国家标准无障碍设计规范（GB50763-2012）的相关规定。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 90 5）宿舍楼采用开敞通透式外廊及室外楼梯时，应采取挡雨设施和楼地面防滑措施。职工宿舍楼出入及平台、公共走廊、电梯门厅、浴室、盥洗室、厕所等地面的防滑设计应符合现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程（JGJ/T331）的要求。6）当设置空调设施时，其设备基础和搁板等建筑部件应与建筑一体化设计。7）宿舍楼的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全防护措施157、。8）宿舍楼建筑设计应推广工业化建造技术，且符合现行国家标准建筑模数协调标准（GB/T50002）的相关规定。（5）标准厂房结构多层厂房的跨度和柱距（进深和开间）应采用扩大模数 15M 数列，宜采用 8.0、9.0、10.5 和 12.0m。标准厂房采用钢筋混凝土框架结构，建筑结构安全等级为二级。框架结构应设计成双向梁柱刚接的抗侧力体系。框架结构的梁、柱中心宜重合。当不能重合时，其偏心距不宜大于柱宽的 1/4；大于柱宽的 1/4 时，宜采取增设梁的水平加腋等措施。在计算中均应计入偏心对梁柱节点核心区受力和构造的不利影响，以及梁荷载对柱子偏心的影响）。除防雷接地的埋件外，箍筋、拉筋及预埋件等不应158、与框架梁、柱的纵向受力钢筋焊接。矩形框架柱截面的宽度和高度不宜小于 300mm，圆柱截面直径不宜小于 350mm；柱截面高宽比不宜大于 3。柱截面可沿竖向改变截面尺寸和混凝土强度等级，但不宜在同一楼层同时改变截面尺寸和混凝土强度等级。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 91 5.6 绿色建筑设计绿色建筑设计5.6.1 绿色建筑绿色建筑绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，并能够与自然和谐共生的建筑。本项目积极推动绿色建筑的建设工作，达到国家绿色建筑星级标准。方案设计在充分认识绿色建筑159、内涵的基础上，结合项目区位及功能使用特点等，量身制定本项目的绿色建筑技术体系和实施策略，实现方案设计与绿色建筑技术的紧密融合。设计过程充分考虑现代标准厂房项目的特点，按照汕尾市绿色建筑发展专项规划（2022-2035 年）的相关要求确定实施策略和技术措施，实现绿色建筑星级目标。5.6.2 本项目绿色技术体系本项目绿色技术体系项目绿色建筑从规划设计方案入手，根据“因地制宜”、“前瞻性”、“全寿命周期分析评价（LCA）”、“权衡优化（Trade-off）”和“总量控制”的原则，对绿色建筑技术体系进行了统筹规划和设计，以国家绿色建筑一星级为目标进行建设。5.6.3 绿色建筑设计依据绿色建筑设计依据绿160、色建筑评价标准GB50378-2014夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2012公共建筑节能设计标准GB50189-2015节水型生活用水器具CJ164建筑采光设计标准GB/T50033声环境质量标准GB3096建筑照明设计标准GB50034省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 92 无障碍设计规范GB 50763-2012民用建筑热工设计规范GB50176智能建筑设计标准CJ/T174广东省绿色建筑条例5.6.4 节能与能源利用节能与能源利用（1）本项目通过控制窗墙比和建筑朝向，采用节能外墙及屋顶保温等的综合措施，达到围护结构节能 65 的设计标准，满足国家居住建筑节能设161、计标准的规定。（2）根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能等可再生能源。可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于 5。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 93（3）节水与水资源利用1)本项目全部采用 节水型生活用水器具中建议使用的节水器具，节水率不低于 8。2)给水管道采用衬塑钢管 PP-R 给水塑衬管，管材阻力小，减少能耗。3)生活区充分利用市政生活给水管网,对低层建筑进行给水.4)本项目设计太阳能热水系统，充分利用可再生能源，达到了节能的目的。5)室外绿化浇洒采用微喷灌方式，高效节水，且不易形成气溶胶。6)本工程所用卫生洁具均采用陶瓷制品，颜色由业主和装修设计确定。7)卫生162、间采用节水型低水箱式大便器（水箱容积 3L/6L）。8)卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型。9)全部给水配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。（4）节材与材料资源利用1)根据关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知（商改发2003341 号）文件，本项目所使用的现浇混凝土全部采用预拌混凝土。2)在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的比例高于 10。可再循环材料包括钢材、木材、铝合金型材、门窗玻璃等。（5）室内环境质量1）项目使用绿色建材，室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染163、物浓度应低于现行国家标准室内空气质量标准GB/T18883 规定限制的 20%以上，建筑室内和主出入口禁止吸烟并设置禁烟标志，提升室内空气质量，创建健康室内公共空间。2）厨房、餐厅、卫生间、地下室等空间设置机械排风，保证负压，避免空气和污染物串通到其他房间，防止厨房、卫生间的排气倒灌。3）给水排水系统的设置符合下列规定：生活饮用水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准 GB5749 的要求；应制定水池、水箱等储水设施定期清洗消毒计划并实施，且生活饮用水储水设施每半年清洗消毒不应省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 94 少于 1 次；使用构造内自带水封的便器，且其水封深度不应小于 164、50mm;所有给水排水管道、设备、设施设置明确、清晰的永久性标识。4）项目主要功能房间的室内噪声级满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的高限值标准要求；主要功能房间的外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB5011 中的低标准限值的值求。5）采用高效节能型灯具，照明数量和质量符合现行国家标准建筑照明设计标准 GB50034 的规定；人员长期停留的场所应采用符合现行国家标准灯和灯系统的光生物安全性 GB/T 20145 规定的无危险类照明产品；选用 LED 照明产 品的光输出波形的波动深度应满足现行国家标准 LED 室内照明应用技术要求 GB/165、T 31831 的规定，改善传统照明耗电大，发热高的缺点。6）使用符合国家现行有关标准要求的成品水箱，并采取保证储水不变质的措施，如储水设施的检查口加锁，溢流管、通气管口采取防止生物进入的措施，保证给水安全。7）本工程主要功能房间采用防眩光措施。本项目内墙面及顶棚目采用浅色涂料，将灯具安装在不易产生眩光的位置，室内皆采用节能灯具，控制其统一眩光值，并采用合理的室内装修材料，并无镜面玻璃等装修材料出现。5.6.5 绿色建筑电气专篇绿色建筑电气专篇（1）供配电系统的节能1）小区采用高电压 10KV 供电，自用变配电室设在负荷中心位置，电力线路尽量走捷径布线；2）选用高效节能低噪型变压器和电气产品及166、设备；3）低压侧集中设置无功自动补偿装置，补偿后使低压配电系统功率因数达到 0.9 以上；省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 95 4）配电系统的主干线路，采用铜芯电缆等阻抗较小的配电线路，配电线路采用三相电缆，当选用单芯电缆时，采取呈品字形捆绑敷设方式，降低线路损耗。（2）电气照明系统节能1）各功能房间严格按照建筑照明设计标准GB50034-2013 规定的照度要求以及功率密度值进行设计，有效地控制单位面积灯具安装功率。2）采用高效节能型灯具及荧光灯，如 T5 型细管荧光灯，荧光灯用电子节能型镇流器、灯具效率不低于以下值，荧光灯类，开敞式灯具 75；带保护罩的透明式灯具 70、磨167、砂式 55；格栅灯具 65。3）合理选用控制方式，每个房间灯的开关不少于 2 个（只设一只光源的除外）楼梯间、住宅走道灯采用节能自熄开关控制，消防时强制点亮。公共建筑的走廊、楼梯间、门厅灯公共场所的照明，宜采用集中控制，并按建筑使用条件和天然采光状况采用分区、分组控制措施。4）充分合理利用自然光，使之与室内人工照明有机结合，房间或场所装设多灯具时，所控灯列应与侧窗平行，以节约人工照明的电能。5）安全出口灯、疏散指示应急照明灯使用 LED 光源。6）地下室车库尽可能采用光导管系统，灯具采用高效节能型灯具及荧光灯，如 T5 型细管荧光灯，荧光灯用电子节能型镇流器，采用部分 LED 灯作为辅助照明和168、疏散诱导指示灯使用，采用分组控制措施。7）室外园林路灯采用金属卤化物灯、高压钠灯等高光气体放电光源，采用集中遥控节能管理方式或采用自动光控装置。（3）设备合理运行方式：1）空调通风系统选用低能耗、能效比高、节能型的通风设备，以排除房间余热为主的通风系统，宜根据房间温度控制通风设备的运行台数或转速，定时启停风机(运行台数)。根据车库内 CO 浓度自动控制风机启、停和运行台数；生活泵选用变频给水设备，设定控制液位、时间，控制泵的启停；电梯根据电梯的载重量、运行速度和提升高度，合理选择电梯的电动驱动和控省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 96 制方案，多台电梯集中排列时，应具有按规定程序169、集中调度和控制的群控功能；大功率电机采用软启动方式等。常用电气设备选用高效节能产品。（4）合理的计量与管理：高压侧设置计量柜，低压进线柜内设有功功率表和无功功率表，生活泵、电梯、集中空调系统等动力与照明分开设计量表，各用户均设 IC 卡计量，公共用电设电表进行节能考核。（5）电气环保措施1）本工程所有电气设备及材料优先选用绿色、环保型。2）柴油发电机房的进出风道，应进行降噪处理。满足声环境质量标准GB3096-2008 要求。环境噪声等效声级限值昼间不大于 55dB（A），夜间不大于 45dB（A）。其排烟管应高出屋面，烟气排放标准应符合当地环保部门的要求。（6）空调节能设计：1)应尽量采用自170、然通风使室内满足热舒适及空气质量要求，不能满足时才采用空调。夏季室内设计计算温度为 26。2)分体式空调机采用制冷量 cc3.40,制冷量45007100,能效比 EER3.30,制冷量 7100cc3.20的节能型风冷式空调设备。3)卫生间应安装机械排风装置，通风机械设备宜选用符合国家现行标准规定的高效节能型低噪音设备。4)本工程各风系统中风机的单位风量耗功率最大为 0.32。5).所选用高效多联机组,其能源效率等级制冷综合系统IPLV(C)衡量，国家节能等级为“2”级。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 97 5.7 海绵城市专篇海绵城市专篇5.7.1 设计依据设计依据1.国家171、地方标准：1）城乡排水工程项目规范GB55027-20222）城市绿地设计规范GB50420-20073）室外排水设计标准GB50014-20214)城市排水工程规划规范GB 50318-20175)建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范GB50400-20166）城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-20117）绿色建筑评价标准GB/T 50378-20198）雨水集蓄利用工程技术规范GB/T50596-20149）海绵城市建设技术指南10）汕尾市海绵城市建设实施细则11）汕尾市海绵城市建设专项规划12）汕尾市中心城区海绵城市建设技术导则2021 年 7 月13）汕尾市海绵城市施工图172、设计审查要点（试行）5.7.2 海绵城市设计指标海绵城市设计指标以现行主要设计规范、标准及当地法令法规确定项目设计目标，落实当地及规范对年径流总量控制率、透水铺装率、绿化屋顶率、径流污染控制率、径流峰值控制、雨水径流控制等要求。根据本项目规划条件、汕尾市海绵城市建设专项规划和汕尾市中心城区海绵城市建设技术导则等海绵城市建设相关政策及技术标准综合确定本项目海绵城市设计目标。通过海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，最大限度减少城市开发建设对生态环境的影响，将省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 98 70%以上的降雨就地消纳和利用，年径流总量控制率、绿化率、下沉绿地率173、满足汕尾市海绵城市建设专项规划、汕尾市中心城区海绵城市建设技术导则、汕尾市海绵城市施工图设计审查要点对各项指标的要求，透水铺装率尽量满足其指导性指标。本地块属于工业用地，参照汕尾市中心城区海绵城市建设技术导则表 3.2.5 不同类型建设项目（新建）年径流总量控制率，确定本项目年径流总量控制率应不小于 55%（对应控制降雨量为22.95mm）。表 5-5 各类项目年径流总量控制率取值表表 5-6 汕尾市中心城区年径流总量控制率与设计降雨量的关系图 5-12 汕尾市中心城区年径流总量控制率与设计降雨量的关系项目开发后雨水径流量不大于建设前雨水径流量，建设后综合径流系数不大于 0.5。省产业有序转移174、高新区标准厂房项目可行性研究报告 99 5.7.3 海绵城市设计原则海绵城市设计原则严格按照国家海绵城市建设技术指南-低影响雨水开发系统构建的要求、汕尾市海绵城市建设专项规划和汕尾市中心城区海绵城市建设技术导则进行设计。基本原则是安全为重、因地制宜、生态优先、景观协调。安全为重：以保护人民生命财产安全和社会经济安全为出发点，合理确定低影响开发控制目标与指标，综合采用工程和非工程措施减少城市开发对城市自然水文的影响。因地制宜：根据当地自然地理条件、水文地质特点、水资源状况、降雨规律、水环境保护与内涝防治要求等，科学布局和选用植草沟、下沉式绿地、雨水花园、生态树池、透水铺装、绿化屋顶、多功能调蓄、175、雨水回用等低影响开发设施及其组合系统。生态优先：优先利用自然排水系统与低影响开发设施，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水循环，提高水生态系统的自然修复能力，维护道路绿化良好的生态功能。景观协调：LID 设施和景观布置紧密协调，在选用适宜当地生长的植物基础上，既发挥出 LID 设施的功能作用，又实现景观效果的最优化。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 100 5.7.4 设计方案设计方案（1）主要技术路径图 5-13 项目径流组织技术路线图（2）设计方案1）人行道、室外停车场及广场设置透水铺装，减少地表径流；2）建筑屋面布置屋顶绿化，减少屋面径流；3）道路广场的标高大于176、绿地标高，绿地低于道路面约 100mm，道路广场上的雨水可以径流传输至下沉式绿地、雨水花园；4）设置雨水调蓄池调控雨水排放，降低市政雨水管网的排水负荷。调蓄与收集共用水池，将多余雨水进行收集后回收利用，提高雨水利用率；5）绿地设置下沉式绿地、雨水花园，通过收集道路及广场和周边绿化雨水进行下渗，溢流雨水输送至雨水管网；6）场地内通过设置屋面雨水立管断接、路缘石开孔及植草沟等附属设施，将屋面、道路雨水引流至生态设施进行消纳。项目设计时，首先根据项目竖向标高划分汇水区域及汇水范围，合理确定下凹绿地、雨水花园、植草沟、渗透铺装等措施的大小及位置，并满足控制性指标的要求，再根据径流总量控制目标，结合排水177、管网确定雨水调蓄总量。同时采用 P=5 年，2h 降雨时长的降雨校核开发前后的径流总量，使开发后的雨水径流总量不超过原有径流总量；采用一年一遇日降雨量，校核场地省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 101 在建设后，对于常年降雨的年径流总量和外排径流峰值的控制能达到建设开发前的水平。5.7.5 海绵低影响开发设施海绵低影响开发设施根据项目总体规划，室外场地功能布置等，合理布置植草沟、下沉式绿地、雨水花园、生态树池、绿化屋顶、透水砖、透水混凝土、蓄水池等 LID设施。减少地表径流，对雨水进行源头滞、蓄、渗和净化处理。（1）透水铺装透水铺装用于人行道路、室外停车场、休闲广场等，透水铺装是178、典型的通过降低不透水面积比例而对径流进行调控的 LID 措施，能使暴雨径流在很短时间内入渗至更深的土壤中。项目主要采用透水砖及透水沥青，工程透水厚度300mm，可以削减洪峰流量和非点源污染。（2）下凹绿地下凹绿地应用在局部公共绿地或雨水管网排水负荷大的区域，主要使用功能为削减暴雨径流峰值、延迟径流峰值出现时间、去除雨水径流中的污染物。（3）植草沟种有植被的地表沟渠，可收集、输送和排放径流雨水，并具有一定的雨水净化作用。适用于园区道路、广场、停车场的周边，可推迟场地降雨洪峰的出现时间，减少雨水外排量。植草沟距离过长时，宜分段设置，每段植草沟长度不大于 40m，溢流式排水口的个数根据汇水面积计算确179、定。（4）雨水花园雨水花园应用在局部公共绿地或雨水管网排水负荷大的区域，主要使用功能为削减暴雨径流峰值、延迟径流峰值出现时间、去除雨水径流中的污染物。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 102（5）绿色屋顶本工程绿色屋顶不含蓄水层，主要采用轻质绿色屋顶，种植小创草。绿色屋顶主要功能是削减暴雨径流峰值、去除雨水径流中的污染物。当有平台雨水直接溅落到绿色屋顶时，应采取措施防止冲蚀种植土壤。（6）雨水调蓄池设置雨水调蓄池，主要是把雨水径流的高峰流量暂留其内，待最大流量下降后再从调蓄池中将雨水慢慢地排出。达到既能规避雨水洪峰，提高雨水利用率，又能控制初期雨水对受纳水体的污染，还能对排水区域180、间的排水调度起到积极作用。雨水调蓄池可考虑与雨水回用系统的雨水收集池共用。（7）雨水回用系统项目设置雨水回用系统，实现雨水资源化利用。设置一套雨水回用收集管网，一部分屋面的雨水汇集进雨水收集管网，最终汇入室外埋地设置的雨水收集池中，通过过滤、杀菌消毒处理后回用于场地绿化灌溉、车库冲洗、道路冲洗等。（8）雨水利用工艺流程：屋面雨水雨水管网安全分流井初期弃流装置过滤器井雨水收集池泵雨水处理（加药装置过滤器消毒装置）雨水回用水箱变频供水设备室外绿化、广场道路冲洗、地下车库冲洗用水。5.8 装配式建筑装配式建筑本项目根据汕尾市人民政府办公室关于大力发展装配式建筑的实施意见装配率不低于 10%的要求，为181、促进我市装配式建筑技术创新发展，落实相关文件要求，设计单位应按照要求进行装配式建筑设计，在设计文件中，对装配式建筑技术评分进行专篇说明。方案中宿舍楼的设计和施工均需满足汕尾市装配式建筑项目实施的相关政策要求，在满足各技术项最低分值要求的前提下，装配率不低于 10%的要求。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 103 5.8.1 设计依据设计依据装配式混凝土结构技术规程JGJ1-2014装配式建筑评价标准DBJ/T15-163-2019建筑结构荷载规范（DBJ/T 15-101-2022）混凝土结构设计规范（GB50010-2015）建筑与市政工程抗震通用规范（GB 55002-202182、1)混凝土结构工程施工规范(GB50666-2011)装配式混凝土结构连接节点构造（楼盖和楼梯）15G310-1、（剪力墙）15G310-2装配式混凝土建筑结构技术规程(DBJ-15-107-2016)水泥基灌浆材料应用技术规范(GB/T50448-2015)预制钢筋混凝土板式楼梯(15G367-1)现场施工应满足以上规范、图集，以及其他国家现行的相关规范、图集的相关规定。5.8.2 设计原则设计原则（1）严格执行国家、广东省、汕尾市相关规范、规定，符合政府相关部门的审批文件要求。满足业主对设计方面的基本要求及希望达到的目标。（2）解决本工程中必须解决的一系列技术问题。使工程的建设在安全、适用183、经济、美观、技术先进等方面能得到综合体现。（3）充分发挥建筑工业化的相对优势，尽量减小预制构件建筑结构整体性的不利影响，预制装配式建筑拆分原则是优先选用非抗侧移构件，便于模数协调，易于标准化生产和安装的建筑部品。（4）基本风压基本风压 W0=0.75 kN/m（n=50 年）,W0=0.75x1.1=0.825kN/m（高度60m），地面粗糙度 C 类。（5）地震作用省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 104 本工程场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地震分组:第一组.（6）动力系数：1）构件运输、吊运时：1.5；2）构件翻转、安装就位、临时固定时：184、1.2；3）脱模验算：取 MAX动力系数与脱模吸附力之和；1.5 倍构件自重。动力系数不小于 1.2，脱模吸附力不小于 1.5KN/m。5.8.3 设计目标设计目标（1）实现建筑设计的标准化。（2）与构件生产、施工工艺形成配套设计，降低成本、提高效率。（3）采用模块化设计方法，形成符合模数数列的标准化模块。（4）在标准化套型基础上，充分发挥生产和施工工艺的特点，满足里面多样性和创新性要求。5.8.4 工业化分析工业化分析（1）技术评分依据：装 配 式 建 筑 的 评 定 依 据，按 照 广 东 省 装 配 式 建 筑 评 价 标 准（DBJ/T15-163-2019）装配率不低于 50%的基本185、要求，在满足各技术项最低分值要求的前提下，装配率不低于 50%的可认定为装配式建筑。本工程以满足此要求作为最低标准。（2）技术评价项说明及评价分值本项目地上各栋高层住宅均采用装配式方式建造，拟采用的预制构件种类为：预制预应力叠合板、预制凸窗、预制阳台板，预制楼梯及轻质内隔墙条板。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 105 图 5-14 预制叠合板技术评价项说明及评价分值如下：省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 106 省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 107 结论：经计算装配率为 52%满足广东省装配式建筑评价标准不低于50%的指标要求。5.8.5 主要结186、构材料：主要结构材料：混凝土：C30/C40钢筋：普通钢筋全部采用 HRB400 级钢 fy=360N/mm；预应力钢筋采用Ptk=1570（N/mm）消除预应力螺旋肋钢丝型钢钢材：Q235B、Q345B间隔隔墙：轻质内隔墙条板连接材料：锚固钢筋 HRB400 级接缝密封材料：MS 胶5.8.6 预制构件设计基本范围预制构件设计基本范围根据建筑方案在确定预制构件设计的基本内容和范围时，尽量选用标准化程度高、施工简易的构件采用预制构件构件，在预制构件构件种类类型上控制到最少。结合政策要求和能力并兼顾经济性，本项目拟采用预制构件的基本范围为：A.预制预应力叠合板；B.预制凸窗（外墙）；C.预制阳台187、；D.预制楼梯；E.ALC 条板。本项目现浇部分施工拟采用铝合金模板，以实现产业化建造方式的推进。通过上述基本范围实施预制构件，满足广东省装配式建筑评价标准装配率不低于 50%的要求在初步设计，施工图设计阶段落实实施没有问题。5.9 辅助设计辅助设计5.9.1 门窗设计门窗设计门窗设计：一般建筑物门窗，采用铝合金门窗，对于变压器室、配电室等特殊场所应采用特种门窗，具体做法可参见国家标准图集。有防爆或者防火要求的生产车间，门窗设置应满足防爆泄压的要求，玻璃应采用安全玻璃，凡防火墙上门窗均为防火门窗，参见国标图集。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 108 5.9.2 防火、防爆设计防188、火、防爆设计防 火、防 爆 设 计：严 格 遵 守 建 筑 设 计 防 火 规 范（2018 版）(GB50016-2014)中相关规定，满足设备区内相关生产车间及辅助用房的防火间距、安全疏散、及防爆设计的相关要求。从全局出发统筹兼顾，做到安全适用、技术先进、经济合理。5.9.3 防尘设计防尘设计电子工业洁净厂房生产环境的设计应根据生产工艺的要求控制微粒和对产品质量有害的杂质，同时还应提出温度、湿度、压差、噪声、振动、静电防护、照度等参数要求。洁净室(区)的空气洁净度等级应按现行国家标准洁净厂房设计规范GB 50073 的有关规定执行。洁净室(区)设计时，空气洁净度等级所处状态(空态、静态、动189、态)应与业主协商确定。5.9.4 防腐设计防腐设计防腐设计：防腐设计以预防为主，根据生产过程中产生的介质的腐蚀性、环境条件、生产、操作、管理水平和维修条件等，因地制宜区别对待综合考虑防腐蚀措施。对生产影响较大的部位，危及人身安全、维修困难的部位，以及重要的承重构件等加强防护。5.9.5 建筑物防雷保护建筑物防雷保护建筑的混凝土屋面采用中 10 毫米镀锌圆钢做避雷带，利用钢柱或柱内两根主筋作引下线，引下线的平均间距不大于 18.00 米(第 II 类防雷建筑物)或 25.00 米(第三类防雷建筑物)。5.9.6 电梯电梯配套楼（服务中心、食堂和宿舍）和厂房按要求设置客梯。省产业有序转移高新区标准190、厂房项目可行性研究报告 109 配套楼（服务中心、食堂和宿舍）电梯数量：1.35 吨客梯 3 台，1.35吨货梯兼消防电梯 1 台，共 4 台。A1 型厂房(超级工厂）电梯数量：3.5 吨货梯 6 台，1.35 吨客梯 2 台，共 8 台；A2 型厂房(超级工厂）电梯数量：3.5 吨货梯 3 台，1.35 吨客梯 2台，共 5 台。5.10 给排水设计给排水设计5.10.1 设计依据设计依据（1）业主关于本工程的设计任务书、设计要求及提供的有关资料。（2）业主提供的本工程周围城市市政管道概况资料。（3）国家现行的设计规范、规程及地方现行的规范、规程。建筑给水排水与节水通用规范 GB55020-191、2021建筑节能与可再生能源利用通用规范 GB 55015-2021建筑给水排水设计标准 GB50015-2019办公建筑设计标准JGJ/T67-2019建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范 GB50400-2016建筑屋面雨水排水系统技术规程CJJ142-2014民用建筑设计统一标准GB 50352-2019室外给水设计标准GB50013-2018室外排水设计标准GB50014-2021绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2019宿舍建筑设计规范JGJ36-2016建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014建筑与市政工程抗震通用规范 GB55002-20215.10.2 设计范围设192、计范围本工程用地红线以内的室外、室内给水排水及消防系统设计。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 110 5.10.3 给水工程给水工程（1）水源本项目生活用水由城市市政供水管网供应，从市政供水管上引入一条 DN250 市政给水管供本项目生活用水。市政给水压力0.14MPa。保证生活用水和消防用水，满足用水水量、水质、水压要求。（2）水质生活用水水质满足生活饮用水卫生标准（GB 5749-2006）的要求，符合国家生活饮用水卫生标准。雨水回用水，处理后的水质应符合建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范GB50400 的有关水质的规定。（3）生活用水量：表 5-7 生活用水量表用水用水性193、质性质每日用每日用水定额水定额用水单位用水单位数量数量最高日用最高日用水量水量 m m3 3/d/d小时小时变化变化系数系数每日每日用水用水时间时间 h h最大时最大时用水用水量量m m3 3/h/h平均时平均时用水用水量量m m3 3/h/h厂房30L/每人日4347130.401.51019.5613.04宿舍160L/每床日1120179.202.52418.677.47食堂20L/每人日7607152.131.51219.0212.68绿化2L/m2d1383327.67146.926.92广场道路2L/m2d2442948.861412.2112.21小计538.2610.0072.194、0076.3752.32未预见水量按上述之和的 10计53.837.645.23合计592.0884.0157.55本项目最高日生活用水量约 592.08m3/d，最大时用水量约 84.01m3/h，平均时用水量约 57.55m3/h。注：本次设计不含生产给排水设计。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 111（4）水表计量1）室外总表：在市政引入管处设 DN150 生活水表、DN100 消防水表两块总表。水表后设倒流防止器，以防止回流。2）室内水表设置：建筑物内按使用用途，对厨房、卫生间、绿化、空调系统等用水 分别设置用水计量装置，统计用水量。按付费或管理单元，分别设置用水计量装置195、，统计用水量。（5）供水单元及系统分区供水单元：按建筑性质本地块设置两个供水单元，配套楼（宿舍楼、食堂、服务中心）为供水单元 1，厂房为供水单元 2。每个供水单元生活水泵及水箱单独设置。供水分区：给水系统按静水压力不大于 0.45MPa 的原则进行分区。供水单元 1 竖向分低区（市政直供区）、高区 2 个供水分区。供水单元 2 竖向分低区（市政直供区）、高区 2 个供水分区。高区供水采用成品不锈钢生活水箱加变频水泵联合加压供水的方式。（6）管网敷设园区内室外给水管网布置成环状网，给水管平行于建筑物敷设在园区内道路或草地下，管道外壁距建筑物外墙的净距不宜小于 1m，且不得影响建筑物的基础。建筑物196、室内供水干管环状供水。（7）给水管材及附件室外埋地管采用钢丝网骨架塑料（聚乙烯）复合给水管，室内管径小于DN50 采用 PP-R 给水管，管径大于 DN50 采用钢塑复合给水管。管材及阀门的公称压力不大于 1.6MPa。室外水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 112 5.10.4 热水工程热水工程（1）本项目宿舍楼层设置集中热水供应系统，采用太阳能和空气源热泵机组作为热源。其余部分不设集中热水供应，仅在需要热水处设置电热水器局部供应热水。食堂厨房采用燃气热水炉或电热水器供应厨房热水197、。（2）热水用水量：宿舍每人用水定额取 100L/床.日，最高日用水量为 112m/d，最大小时耗热量为 922.65Kw。（3）热水设备配置：太阳能集热器采用平板型太阳能集热器，按屋面布局合理布置。热水系统配置 8 台空气源热泵机组，每台供热量 84Kw；配置S31603 不锈钢承压热水箱 3 个，每个 12m3。（4）宿舍热水系统的供水分区同生活冷水系统供水分区。（5）宿舍热水系统的供水分区同生活冷水系统供水分区。（6）热水管材：干管采用 S30408 薄壁不锈钢管，支管采用 PPR 热水管。管材及阀门的公称压力不大于 1.6MPa。5.10.5 排水工程排水工程（1）生活排水1）本项目排198、水系统采用雨污分流制，污废分流管道系统。污水产生量按生活用水量的 90%计算（扣除绿化用水、道路冲洗用水）。2）生活污水排至室外污水管网，经化粪池处理合格后排入市政污水管网。厨房污水经过隔油器处理合格后排至室外污水管网。有毒有污染的工业废水经污水处理设施处理合格后方可排至室外污水管网。污水排往地块南边三和路，排至高新区的污水处理厂。（2）雨水排水本项目采用雨污分流制，采用汕尾市暴雨强度公式，室外场地雨水设计重现期取 5 年，屋面雨水设计重现期取 10 年。屋面采用有组织 87 型雨水斗排水系统。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 113 室外设置两套雨水管网，一套用于室外场地雨水的199、收集排放；另一套用于收集屋面雨水，将屋面雨水收集进雨水收集池用于雨水回用系统。雨水系统设计应结合海绵城市进行设计，屋面雨水立管适当考虑断接排入下凹绿地、雨水花园等低影响开发设施；室外场地的雨水应优先排入道路周边的下凹绿地溢流排放。（3）雨水控制与利用1）.本项目对年雨水径流总量进行控制，控制率及相应的设计降雨量符合汕尾市海绵城市规划控制指标要求，常年降雨的年径流总量和外排径流峰值的控制达到建设开发前的水平。2）.按本工程的规划设计条件、建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范、汕尾市海绵城市建设专项规划以及汕尾市海绵城市建设技术导则要求，合理设置雨水调蓄池。3）.本项目主要采取渗透性铺装、下沉式绿200、地、树池、植草沟、绿化屋顶、雨水收集利用等低影响开发设施。（4）排水管材室外排水管采用 HDPE 双壁波纹排水管及承插式钢筋混凝土管；室内排水管采用 UPVC 排水管。潜水泵排水管采用外热镀镀锌内喷塑钢管。雨水回用供水管道采用钢塑复合压力管。（5）排水构筑物：1）室外排水检查井采用装配式钢筋混凝土排水检查井，球墨铸铁井盖和井座。室外所有排水检查井设置防盗、放坠落设施。2）雨水口采用预制装配式钢筋混凝土雨水口。3）化粪池采用国标钢筋混凝土化粪池。隔油池采用玻璃钢成品隔油池。5.10.6 给水排水工程抗震设计给水排水工程抗震设计本项目给水排水工程按建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014 201、的要求进行抗震设计。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 114（1）室内给水、热水及消防管道管径大于或等于 DN65 的水平管道，当采用吊架、支架或托架固定时，应按建筑机电工程抗震设计规范 GB50981-2014的要求设置抗震支承；对于重力小于 1.8KN 的设备或吊杆长度小于300mm 的悬吊管道可不进行抗震设计。（2）管道穿过内墙或楼板时，应设置套管；套管与管道间的缝隙，应采用柔性防火材料封堵。（3）给水水箱等设备、设施应与主体结构牢固连接，与其连接的管道应采用金属管道。（4）给排水、消防管道及设备的支、吊架应具有足够的刚度和承载力，支、吊架与建筑结构应有可靠的连接和锚固。抗202、震支、吊架与钢筋混凝土结构应采用锚栓连接，与钢结构应采用焊接或螺栓连接。（5）抗震支吊架应能承受任意方向的地震作用；组成抗震支吊架的所有构件应采用产品构件，连接紧固件的构造应便于安装；抗震支吊架宜采用电镀防腐，有特殊要求可采用热浸镀锌，当有绝缘要求时，应采用喷塑工艺。（6）抗震支吊架应根据其承受的荷载进行抗震验算；水平地震力综合系数当计算结果不足 0.5 时取 0.5，超过 0.5 按实际计算值。抗震支吊架间距要求：刚性管道（金属管道）侧向间距不得超过 12m，纵向不得超过 24m；柔性管道（非金属管道）侧向间距不得超过 6m，纵向不得超过 12m。给排水考虑绿色建筑设计，详见绿色建筑设计篇。203、5.10.7 水消防工程水消防工程（1）设计依据1）业主关于本工程的设计任务书、设计要求及提供的有关资料。2）业主提供的本工程周围城市市政管道概况资料。3）国家现行的设计规范、规程及地方现行的规范、规程。建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2017省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 115 自动跟踪定位射流灭火系统技术标准GB51427-2021汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB500672014气体灭火系统设计规范GB50370-2005建筑灭火器配置设计规范 204、GB50140-2005建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014（2）消防水源消防水源采用市政自来水。本工程市政给水按一路给水水源考虑，室外、室内消防用水均由消防水池供水。（3）消防系统设置本工程设计有室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷淋给水系统、气体灭火系统、灭火器配置等消防系统。（4）消防水量表 5-8：消防用水量序号消防系统名称设计流量 L/s火灾延续时间 h一起火灾灭火用水量m3供水来源1室外消火栓系统403432室内消防水池2室内消火栓系统203216室内消防水池3自动喷淋灭火系统401144室内消防水池小计合计消防用水量室内外一次火灾最大用水量 792m3。（5）消防泵205、房及水池1）室外及室内消防水池合建，有效贮水容积不小于 792m3，水池分两格设置，水池为钢筋混凝土水池。消防泵房地面与室外出入口地坪高差不大于10m，且消防泵房出口直通安全出口。2）在最高栋建筑（配套楼）的天面设置高位消防水箱，有效容积18m3，水箱下方设置天面消防稳压泵房。（6）消火栓系统设计1）室外消防省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 116 本工程室外消防给水仅 1 路市政供水水源，需储存室外消防用水及设置室外消防加压泵。室外消火栓给水采用临高压消防给水系统，设置室外消火栓泵一用一备，稳压设备一套。室外消火栓管网沿建筑物周边成环状布置，每个室外消火栓为 1015L/s，间206、距不超过 120m。在建筑消防扑救面一侧及地下出入口附近设置室外消火栓，建筑消防扑救面一侧的室外消火栓数量不少于 2 个。室外消防给水管网管材采用钢丝网骨架塑料复合管。2）室内消火栓a.室内消火栓给水系统采用临高压消防给水系统。各建筑物每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，每股水柱流量为 5L/s，间距不超过 30m。b.室内消火栓的配置：每个分区底部栓口动压超过 0.5MPa 的楼层采用DN65 的减压稳压消火栓，其余的均采用 DN65 的室内消火栓；长度 25m 有内衬里的 DN65 消防水带及喷嘴直径19mm 的消防水枪；消防转盘一套（DN25mm、软管卷盘胶管长 30m207、DN6mm 小水枪一支）。消火栓箱采用丙型组合式消火栓箱，上部为消火栓、卷盘，下部放置手提式灭火器。c.室内消火栓系统管网布置：本项目为高层厂房或高层公共建筑物，占地面积大，使用功能多样，故消防管网布置时考虑成环状布置。消火栓就近由各层环状管网接出。为保证供水安全性及供水均匀性，消火栓给水大环之间分多处联通，形成若干个小环。消防主环管采用不小于 DN150 管道。e.室内消火栓系统竖向不分区。消火栓栓口动压保证不小于 0.35 MPa。消火栓出口水压超过 0.50 MPa 处，采用减压稳压消火栓。f.在室外地面便于消防车取用的地点，设置消火栓水泵接合器。g.管材：采用内外热镀镀锌钢管，DN5208、0mm 时采用螺纹连接，DN50mm时采用沟槽式连接。（7）自动喷水灭火系统设计本工程采用闭式自动喷水灭火系统，除变配电房、变压器房、网络机房等不宜用水补救的房间和净空高度18m 的场所外，其余部位均设置闭式自动喷水灭火系统。厂房建筑按丙二类中危险级设计，事务室、宿舍等按中省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 117 危险级设计，净空高度大于 8 米小于 18 米的区域按民用建筑高大空间场所进 行 设 计。地 下 充 电 桩 车 库 设 置 泡 沫 水 喷 淋 系 统，设 计 喷 水 强 度6.5L/min.m2，作用面积 465m2。自动喷水灭火系统设计用水量按泡沫水喷淋取值，取 209、80L/s 设计，火灾延续时间 1.5 小时。（8）气体灭火系统设计在高压配电室、低压配电室、变压器室、高压开关房、发电机房油箱间、弱电机房等不宜用水灭火的防护区内设置管网式或预制式七氟丙烷预制气体灭火系统。（9）建筑灭火器设计按建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 要求在各机电设备用房、厨房、停车库、各建筑楼层等处配置磷酸铵盐干粉灭火器建筑灭火器。（10）消防排水设计1）消防泵房、地下室均设消防排水设施，地下室的消防排水设施与平时地面废水排水设施共用，并按消防用电负荷的要求配电。2）消防电梯底部集水井的有效容积不小于 2.00 m，排水泵的排水量不小于 10L/S。潜水泵均由集水210、坑内的水位控制器控制工作，低水位停泵，高水位开泵，超高水位 2 台泵同时使用，也可就地手动控制，各集水坑均设有超高水位就地报警。3）喷淋系统末端试水装置就近排入的排水设施（如：集水坑、排水沟、DN100 的地漏、DN75 排水管的拖布池），排水立管管径不小于 DN75，有足够排水能力、且方便使用。附近没有排水设施时增加消防排水设施。4）报警阀处的排水立管、地漏为 DN100；减压阀处的压力试验排水管道直径根据减压阀流量确定，并不小于 DN100。5）消防水泵的试水排水就近回流到消防水池。（11）给水排水工程抗震设计本项目给水排水工程按建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014 的要求进行211、抗震设计。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 118 5.11 电气设计电气设计5.11.1 设计依据设计依据（1）上级部门批准的文件及甲方提供的设计任务书和要求。（2）当地供电局的高压供电方案。(待定)（3）建筑、结构、给排水、空调通风、智能化专业提供给本专业的工程设计资料。（4）绿色建筑评价标识咨询服务建议书；（5）本工程采用的国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：建筑设计防火规范（GB 50016-2014)（2018 版）供配电系统设计规范(GB 50052-2009)低压配电设计规范(GB 50054-2011)通用用电设备配电设计规范(GB 50055-2011)20212、kV 及以下变电所设计规范(GB 50053-2013）建筑物防雷设计规范(GB 50057-2010）建筑照明设计标准(GB 50034-2013)火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-2013）民用建筑电气设计标准（GB 51348-2019）民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）电力工程电缆设计标准（GB 50217-2018）建筑物电子信息系统防雷技术规范(GB 50343-2012)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB 50067-2014)工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2013 年版）建筑工程设计文件编制深度规范（2016 版）绿色工业建筑评价标准G213、B/T 50878-2013工业建筑节能设计统一标准GB 51245-2017无障碍设计规范(GB 50763-2012)建筑机电工程抗震设计规范(GB 50981-2014)省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 119 车库建筑设计规范(JGJ 100-2015)消防应急照明和疏散指示系统技术标准(GB 51309-2018)电动汽车充电基础设施建设技术规程（DBJ/T 15-150-2018）全国民用建筑工程设计技术措施（2009 版）建筑电气与智能化通用规范（GB55024-2022）建筑节能与再生能源利用通用规范（GB55015-2021）宿舍、旅馆建筑项目规范（GB5502214、5-2022）5.11.2 建设范围建设范围（1）变、配、发电系统（2）照明系统（3）建筑物防雷（4）接地及安全系统（5）火灾自动报警系统（另见消防篇）（6）节能与环保（另见节能、环保篇）（7）电气抗震设计（8）10kV 电源市政电源引入。（9）室外景观照明、泛光照明等。5.11.3 10/0.4KV 变、配电系统变、配电系统（1）负荷等级及分类一级负荷：消防用电设备、应急照明、主要业务和计算机系统用电、安防系统用电，智能制造设备机房用电，客梯用电，排污泵、生活水泵、扶梯用电。二级负荷：食堂备用照明。三级负荷：不属于一级和二级负荷者。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 120（2）215、负荷的计算表 5-9 负荷估算单体名称使用面积（）用电指标（VA/）需用系数合计(KVA)备注A1 型厂房680001000.755100A2 型厂房624001000.754815宿舍楼16800500.7588服务中心14601200.8140充电桩223 个7KW/个0.28437按规划条件 20%计算，总车位 1117 个，充电桩 223 个合计11080（3）供电电源及电压等级本工程引来两路 10kV 市政电源。（4）变配电所根据业主管理需求、建筑平面功能、用电性质及供电半径，本工程拟设设 5 个变电所，变电所靠近供电区域的负荷中心设置。变压器能效等级不低于 2 级,充电桩平均分配到216、各个变电所，每个 87KW。变电所名称用电建筑名称总负荷(VA)变压器台数变压器负荷率%第一变电所A1 型厂房 2 栋+充电桩26372X1600KVA82第二变电所A1 型厂房 2 栋+充电桩26372X1600KVA82第三变电所A2 型厂房 3 栋+充电桩24942X1600KVA80第四变电所A2 型厂房 3 栋+充电桩24942X1600KVA80第五变电所宿舍服务中心+充电桩8152X500KVA81合计13800KVA备用电源本工程设置柴油发电机作为备用电源，按总安装容量的 30%左右考虑（5100+4815+588+140）X0.3=3193KVA，在 A1 型厂房及 A2 型217、厂房分别设置一台 1600KVA 柴油发动机共两台柴油发电机总容量 3200KVA。（5）高压配电系统1）本工程设一开关房，同时设整个项目总高压配电室，地块从不同的区域变电站（或同一变电站 2 段不同的母线段）分别引来 2 路 10KV 电源。2 路10KV 电源一、二负荷互为用备，2 路电源进线开关与联络开关之间设置机械及电气联锁，保证在任何情况下 2 路电源开关与联络开关只能 2 个开关合闸。2 路电源各自计量。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 121 2）继电保护：保护装设部位保护要求10kV 主进线断路器速断、过电流、欠压、零序保护10kV 变压器馈电断路器速断、过电流、218、温度保护（高温动作于信号、超高温动作于跳闸）、零序保护低压主进线断路器短路保护、过负荷保护、欠电压保护低压母联断路器短路保护、过负荷保护低压电缆馈出回路断路器短路保护、过负荷保护低压封闭式母线馈出回路断路器短路保护、过负荷保护、接地故障保护3）计量本工程采用高压集中计量，在每路 10kV 电源进线处集中设置专用计量装置。高压计量柜铅封，配置 0.2S 级电流互感器，0.2 级电压互感器和0.5S 级全电子式多功能电能表，设失压断流计时仪，电流互感器额定功率30kVA，电压互感器额定功率 50kVA。4）操作电源采用直流 110V，65AH 铅酸免维护电池作为操作、继电保护及信号的电源。（6）低219、压配电系统1）低压配电方式低压配电系统采用单母线分段运行方式，两台变压器为一组，两段母线之间设母联开关，母联断路器设手动投入方式，并具有机械与电气联锁。发电机备用部分由柴油发电机组在变压器低压侧与市电自动切换联络供电，发电与市电的自投切换加设电气及机械联锁。2）计量在每台变压器低压侧的受电柜上装设有功电度及无功电度表。在分类负荷及有独立计量要求的低压配电回路上分别装设电能计量装置。在树干式配电的楼层配电箱设置电能表；在每个商业单元或事务单元的户内配电箱设置电能表。（7）功率因数补偿省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 122 采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补220、偿装置，要求补偿后的变压器侧功率因数在 0.9 以上。荧光灯就地补偿，补偿后的功率因数为 0.9。（8）备用电源本项目当两路市电均停电或两两联络的两台变压器同时故障时，从低压进线配电柜进线开关前端取柴油发电机的延时启动信号 WDZ-kYYnx2.5 至柴油发电机房，信号延时 010s（可调）自动启动柴油发电机组，柴油发电机组 15s 内达到额定转速、电压、频率后，投入额定负载运行。当市电恢复3060s 后，由 ATS 自动恢复市电供电，柴油发电机组经冷却延时后，自动停机。根据建筑平面功能、用电性质及供电半径，本工程共设 2 台发电机组。5.11.4 配电系统配电系统（1）各级、各类负荷供电方式221、如下：一级负荷（消防）：由两路市电、一路发电机备用电源，两回线路末端自动切换供电。一级负荷（非消防）：由两路市电、一路发电机备用电源，两回线路区域配电箱切换供电。二级负荷（非消防）：由一回发电机备用线路供电。三级负荷：由一回线路供电。允许中断供电时间小于 10 秒的负荷：由两路市电和一路发电机备用电源、两回线路末端自动切换，并在末端设置在线式交流不间断电源 UPS 供电。（2）对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；（3）一般照明、动力配电采用低烟无卤阻燃 WDZ-YJY-1kV 电缆由配电室沿电缆桥架敷设以树干方式配电；对于消火栓泵、222、喷淋泵、防排烟风机、省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 123 消防控制室等一级负荷采用专用两路电源供电，用矿物绝缘类电缆由低压配电室沿不同路径电缆梯架敷设至配电点，并在末端互投。（4）本工程消防设备的控制箱（柜）作“消防“标志，并符合消防规范要求；（5）本工程小于 18.5kW 的电动机采用直接启动方式启动；30kW 以上电动机采用降压启动方式启动；（6）潜水泵的启停由液位计控制；生活泵的启停由液位及压力控制，消防水泵液位只能提供报警信号，不能控制消防泵的启停。5.11.5 电气照明电气照明照明设计应遵循安全可靠、经济适用、技术先进、节约能源、维修方便，并实施绿色照明。（1）照明223、灯具：车库、设备机房等采用细管径直管荧光灯或 LED 灯，走道、楼梯间采用吸顶灯，均配紧凑型荧光灯、LED 等节能型光源。门厅等高大空间采用悬挂灯，配大功率 LED 光源或金属卤化物光源。有装修要求的场所如厂房、宿舍、门厅和走道等视装修要求商定。（2）电器附件：直管形荧光灯配用 电子镇流器，谐波量12%。金属卤化物灯配用节能型电感镇流器。应急照明灯具配电子镇流器。灯具配用电感镇流器时，应加电容补偿，使功率因素0.90。采用的镇流器应符合该产品的 国家 能效 标准，镇 流器 的谐 波、电磁 兼容 应符 合现 行国 家标 准GB17625.1、GB17743 的有关要求。（3）光源：有精装修要求的224、场所视装修要求确定，一般场所为荧光灯、LED 灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。在对辨色要求高的场所，照明光源的显色指数 Ra 不应小于 90；对辨色要求不高的场所，照明光源的显色指数 Ra 不应小于 80。（4）在满足眩光限制和配光要求条件下，应选择效率高的灯具，选择的照明灯具、镇流器应经过国家强制性认证。直管形荧光灯灯具的效率不应低于下表规定：5-10 灯具效率表集省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 124 灯具出光口形式开敞式保护罩（玻璃或塑料）格栅透明棱镜灯具效率75%70%55%65%紧凑型荧光灯筒灯灯具的效率不应低于下表规定：灯具出光口形式开敞式保护罩格栅灯具效率55%225、50%45%发光二极管筒灯灯具的效能（lm/W）不应低于下表规定：色温2700K3000K4000K灯具出光口形式格栅保护罩格栅保护罩格栅保护罩灯具效能556060656570发光二极管平面灯灯具的效能（lm/W）不应低于下表规定：色温2700K3000K4000K灯具出光口形式反射式直射式反射式直射式反射式直射式灯具效能606565707075（5）主要场所照明照度值及照明功率密度值见下表：房间或场所参考平面及其高度照度标准值（lx）统一眩光值UGR显色指数Ra照明功率密度目标值(W/m2)厂房厂房0.75m 水平面300228010.0一般走廊地面50802.0一般厕所地面75603.0消226、防控制室0.75m 水平面500198013.5网络中心、计算机站0.75m 水平面500198013.5风机房、空调机地面100603.5省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 125 房泵房地面100603.5公共车库地面50602.0（6）照明、插座分别由不同的支路供电；照明、插座均为单相三线，除应急照明配电箱出线采用 WDZN-BYJ-3*2.5mm2-SC20 外，其他均为 WDZ-BYJ-3*2.5mm2-SC20，所有插座回路（装高 2.2m 以上的空调插座除外）、电开水器回路、室外照明灯具低于 2.4m 的回路均设剩余电流断路器保护。（7）装饰用灯具需与装修设计及建设方227、商定，功能性灯具如：荧光灯、出口标志灯、疏散指示类需有国家主管部门的检测报告，达到设计要求的方可投入使用，并应满足功率密度值要求。5.11.6 建筑物防雷建筑物防雷本工程按二类防雷建筑物，建筑物雷电防护等级按照 D 级设防。（1）防直击雷：在建筑的屋面及易受雷击部位装设接闪带或接闪杆作接闪器，利用建筑物基础钢筋做自然接地体，采用地梁底部两主筋沿地下室焊接成环路，作为接地装置，屋面的网格不大于 10m10m 或 12m8m。接闪器：采用12 热镀锌圆钢作接闪带，沿屋顶屋角、屋脊、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，与屋面金属构件及引下线电气连接。接闪带固定支架的间距不大于 1000mm。引下线：利用228、建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16 以上主筋电气贯通作为引下线，作为引下线的柱子不少于 10 根（包括建筑物四周和建筑物内的），平均间距不大于 18 米，引下线上端与接闪带，下端与接地装置电气连接。（2）防感应雷及雷电波侵入：电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等就近与电气设备接地相连；供电系统高低压侧均装设避雷器。（3）防雷电磁脉冲：根据规范建筑物防雷设计规范(GB 50057-2010）及建筑物电子信息系统防雷技术规范(GB 50343-2012)要求设置各级电源电涌 SPD 保护器。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 126 5.11.7 接地与安全接地与安全（1）本229、工程低压配电系统接地型式采用 TN-S 系统；（2）本工程中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；矿物绝缘类电缆（WDZN-BTLY）采用五芯结构。（3）防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置；（4）在变配电室、电梯机房、消防控制室、弱电机房、换热机房、柴油发电机房、水泵房等处设局部等电位联结；（5）本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结；（6）计算机电源系统、有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置；（7）强、弱电共用建筑物联合接地装置，要求接230、地电阻应小于 1 欧姆；（8）消防控制室、弱电机房、安防控制室等弱电设备用房的接地利用建筑物统一接地装置，独立设置引下线，采用 WDZ-BYJ-1x25-PC32。（9）在基础接地装置中引出 2 16 热镀锌圆钢，沿柱子内敷设至地下一层各变配电房的 MEB、LEB 端子，作为变配电房等电位联结用。5.11.8 电气专业抗震要求电气专业抗震要求（1）本工程抗震设防烈度为 7 度，电气工程应进行抗震设防。（2）内径不小于 60mm 的电气配管应进行抗震设防，其抗震吊架做法可参照国标图集建筑电气设施抗震安装16D707-1 第 2448 页做法。（3）重力不小于 150N/m 的电缆梯架、电缆槽盒、231、母线槽均应进行抗震设防，其抗震吊架做法可参照国标图集建筑电气设施抗震安装16D707-1第 2448 页做法。（4）应急广播系统应预置地震广播模式。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 127 5.12 光伏发电设计光伏发电设计按建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）要求本工程应设光伏发电，按屋面可利用有效面积 1 万平方米计算，可建设 1MW 分布式光伏发电项目，年发电量约 120 万度。5.13 智能化系统智能化系统5.13.1 设计依据设计依据本工程采用的国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：智能建筑设计标准（GB 50314-2015）综合布线系统工程232、设计规范（GB 50311-2016）数据中心设计规范（GB50174-2017）安全防范工程技术标准GB 50348-2018视频安防监控系统工程技术规范（GB 50395-2007）出入口控制系统工程设计规范（GB 50396-2007）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）民用建筑电气设计标准(GB51348-2019)民用建筑设计通则（GB50352-2019）低压配电设计规范GB 50054-2020电力工程电缆设计标准GB50217-2018通用用电设备配电设计规范(GB50055-2011)建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑物电子信息系统防雷233、设计技术规范（GB 50343-2012）民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-2011省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 128 5.13.2 配置系统配置系统表 5-11 智能化系统表序号智能化系统1信息设施系统光纤到户系统2综合布线系统3计算机网络系统4无线对讲系统5信息发布系统6安全技术防范系统视频安防监控系统7电子巡查系统8停车场管理系统9周界报警10门禁11公共安全集成系统12其它电力监控系统13自动计量系统14电梯状态监控及五方通话系统15建筑设备管理系统（BA 系统）16有线电视系统17访客管理系统18智能照明控制系统19机房工程电信机房20电信接入间21234、弱电机房22消防兼安防控制中心（具备与上一级安防中心报警的通信接口）5.13.3 光纤到户系统光纤到户系统（1）系统概述本系统主要作为商业/事务/宿舍获取 Internet 网宽带接入及语音电话接入服务的传输介质。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 129 系统工作区设置弱电信息箱（箱内安装单模光缆进线，光纤耦合器），具体信息点布置详平面图。（2）系统结构系统主要由弱电信息箱（内设单模光缆进线、耦合器）、水平用户单模光缆、楼层光缆配线箱、垂直单模主干光缆及地下一层电信电视交接间光缆总配线柜组成。（3）光纤到户系统工程范围1）系统以地下一层电信接入间为用户接入点，电信业务运营商按业态235、接入机房。2）用户接入点交换侧以外的配线设备及配线光缆由电信业务运营商负责建设，用户接入点用户侧的配线设备、水平/垂直用户光缆及弱电信息箱、终端盒、尾纤、耦合器、光纤熔接等均是本工程范围。直至该系统成为完整的、可以运行的系统。3）箱内 AC220V 电源进线属弱电施工单位负责，线型为 WDZA-BYJ-3x2.5-JDG20，由强电箱引至本弱电箱电源插座。5.13.4 综合布线系统综合布线系统（1）系统概述1）本项目综合布线包括：外网布线、设备网布线。2）主机房设置：数据及语音主配线架均设于弱电机房，机房负责对综合布线系统主干进行管理，并统一提供对外连接服务。3）系统数据主干采用 12/24 236、芯单模 OS2 光缆，水平布线采用六类 4 对双绞电缆（UTP）。（2）工作区1）工作区数据跳线采用六类 RJ45 原装跳线。2）工作区数据信息点、电话点位设置详平面图。3）智能化信息点位根据安防、设备管理等系统设备设置。（3）配线子系统省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 130 1）信息插座面板采用原厂方形单孔/双孔面板。面板款式需根据装修确定。面板底盒采用国标 86 型热镀锌金属底盒，暗装。2）数据、语音信息插座模块采用六类 RJ45 信息插座。电缆连接应符合TIA/EIA568-C 标准。3）IP 摄像机、各系统控制器等设备的接入，不再设置信息面板，水平铜缆通过水晶头直接接入237、。4）每个信息插座需设有足够空间放置标签，除了可填写编号的空间外，更可配上颜色标签，以便日后的保养维修时的识别。5）水平数据及语音铜缆布线采用符合国际标准的六类 4 对非屏蔽双绞线，线缆防火等级符合 IEC60332-3C 标准，并满足 LSZH 低烟无卤要求。6）配线设备：水平铜缆连接采用 24 端口 RJ45 标准模块式配线架，配线架为 24 口/1U 高密度配置；光纤主干的配线架采用 LC 口、48 芯/1U 的高密度光纤配线架。7）光纤接头及相应的耦合器应采用先进的高性能、低衰耗、高密度型光纤接头，光纤端接要求采用尾纤融接方式。8）所有配线架均安装于 19”机柜内，机柜内应备有竖向跳线238、管理器、风扇、电源插座及门锁，并应考虑所有配线架及网络设备安装的容量，备有足够的预留空间。9）所有跳线应为原厂原装产品。5.13.5 计算机网络系统计算机网络系统（1）系统概述1）本工程信息网络系统分为外网及设备网两套相互独立的网络，均采用以太网技术，各自通过划分虚拟局域网（VLAN）隔离各种网络应用。2）外网主要作为办事人员 Internet 使用及社会公众人员 Internet 网宽带接入使用。在公共区域设置无线 AP,无线网络用户传输速率最大可达1000M，无线 AP 支持 POE 供电；3）设备网指的是安全防范、设备管理等智能化系统传输使用的局域网。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行239、性研究报告 131 4）外网及设备网系统采用综合布线系统线缆作为传输介质。（2）网络结构1）网络采用万兆以太网作为主干网络，采用单核心结构，网络分为三层：核心层、汇集层、接入层。2）核心层交换机设置在弱电机房内，核心交换机下行配置万兆光口，用于汇集层接入。3）汇聚层设置在各楼栋汇集机房下行配置千兆光口，用于接入层接入。4）接入层交换机设置在弱电间综合布线专用机柜内，接入层交换机采用可堆叠交换机，每个堆叠单元（不超过 5 台）通过 1 条互为冗余的千兆链路分别上联至核心交换机。（3）网络安全和隔离1）核心层交换机上安装内网防火墙模块和入侵防御模块（IPS），防止来自网络内部的攻击。2）采用虚拟局240、域网技术（VLAN）将网络划分为多个部分（具体由后期管理确定）。（4）流量控制外网核心层交换机上安装应用层流量控制模块，对外网用户的 P2P 下载、IM 即时通信、网络游戏、炒股等应用进行流量监测和控制。（5）无线局域网（WIFI）1）在本项目公共活动区域设置无线接入点（AP），实现无线网络全覆盖，用于接入 Internet。2）无线网络采用无线控制器 AC+无线接入点 AP 设备的系统架构，即“瘦 AP”的方式运行。AP 本身不进行用户认证、ACL 控制等操作，配置无线控制器管理无线用户的接入，用户接入后可映射到不同的 VLAN，实现同有线网络与无线网络的互通。3）无线局域网支持 TCP/I241、P 网络协议，符合 IEEE 802.11b/g/n/ac 规范，速率最大可达 1000Mbps。4）无线覆盖区域边缘场强要求大于-65dbm。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 132 5）要求无线覆盖区可接通率：无线覆盖区域内的 90%位置和 99%的时间。6）无线 AP 采用 POE 供电方式。7）无线网络中心配置冗余的无线网络控制器对所有 AP 进行访问、安全、配置管理。（6）网络管理1）在弱电机房分别设网管工作站，对外网、设备网进行管理。2）网络性能管理：收集网络运行各种统计信息，例如设备和链路的负载、可用性及可靠性、网络的可用率等，优化网络性能，消除网络中的瓶颈，实现网242、络流量分布的均匀性，实现各种策略管理。3）网络配置管理：网络节点部件、端口及路由的配置，收集当前系统状态的有关信息，更改系统的配置等。4）网络故障管理：维护并检查错误日志，接受错误检测报告并作出反应，跟踪错误检测报告并作出反应，跟踪及辨认错误，执行诊断测试，纠正错误等。5）业务量统计：对网络节点、设备等的告警产生、告警内容和告警清除的统计；根据 IP 地址，统计业务流量和流向，实现对网管人员操作网管设备过程的记录和统计。6）网络安全管理：包括各种级别、层次的安全防护措施的管理，对网络中各种配置数据必须有保护措施，当网管系统出现故障时，能自动及人工恢复正常工作，不影响网络的正常运行。5.13.6243、 无线对讲系统无线对讲系统（1）系统概述及结构本工程采用 400MHz 低频段的数字无线对讲系统，以满足物业管理、使用及安保、消防的无线通信。系统通信中心设在各区消防兼安防控制中心，物业及安保人员持无线对讲机与中心电台双向通信。对讲信号有效覆盖区省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 133 域：根据现场情况设置天馈，保证信号在建筑物的公共区域及经常活动的区域（包括各设备机房内）有效、均匀、稳定地覆盖。（2）建设界面及系统接口建设界面：系统负责信号天馈线覆盖，仅预留 5 支对讲机进行调试，其他对讲机由物业另行采购。系统接口：1）本系统要求支持升级在线巡更，GPS、RFID 定位的功能升244、级；2）系统要求开放标准的数据接口及协议，支持向上集成；（3）系统结构1）为物业设置 4 路同时通话（按 2 台数字中继器考虑，通过 TDMA 双时隙技术，相当实现 4 路同时通话），数字中继器支持通过设备网 IP 互联方式。2）数字中继器通过合路器信号混合后，经射频同轴电缆主干传输、功分器及耦合器分配，天馈至本建筑内各受覆盖区域。3）初期配置 20 台对讲机，作为调试使用。（4）主要功能1）系统共使用 2 对 12.5KHz 带宽的频点，收发频率间隔 10MHz。可任意设置多个通话组，各个通话组按照各部门相应人员进行编制，并对各个组的组长进行权限配置。2）本系统支持个呼、组呼、全呼、紧急呼叫245、私密呼叫、遥毙等功能。3）TDMA 技术：将一个信道分成 2 个时隙，并在交替时隙发送信号，2个呼叫共享一个信道，节省一半频率资源，且相当于两倍信道数。4）语音编码及纠错功能：语音编码将声音分为多个重要部分，压缩语音信号；纠错功能分析人的语音信号进行处理，降低了背景噪音。5）安全性：所有话音和数据进行加密处理，转发台支持 VPN（虚拟私人网络）连接。6）系统具有手持 GPS 定位功能，在中心可掌握管理或安保人员的详细方位。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 134 7）对讲机本身自带紧急报警按钮，保安人员在紧急情况下按下按钮，可激活紧急报警功能，对讲机将自动向监控中心发送紧急报警246、信息。5.13.7 信息发布系统信息发布系统（1）概述信息发布系统数字式信息发布系统，利用外网进行数据传输，用于发布实时新闻、广告等信息。信息发布终端设置：在首层大堂、电梯厅等设置壁挂液晶电视机（位置可根据实际需求增减）。（2）系统构成1）信息发布系统由管理服务器、工作站、管理软件、播放控制器、信息发布终端、传输电缆等组成。播放控制器通过智能网与后台服务器进行通信。2）系统后台设在弱电机房，发布电脑设在弱电机房或管理事务室（位置可根据实际需求调整）。3）信息发布终端可显示字体、图像、视频等信号。用户可根据使用需要选配录像机、激光视盘等作为信息源。（3）系统性能要求1）显示屏由计算机控制，可接收247、 S-VIDEO/NTS/PAL 等视频信号，能同步显示和数码播放器、影碟、摄像机等视频节目。2）可选择定格、换幅、展开、移动、上下、空间转换和文字叠盖画面等编辑方式。显示时间可任意调节，画面可循环显示。3）显示信息方式：有瞬间、展开、滚动、项次等。4）信息制作界面：Windows XP 或 Windows2003 操作界面。配备二、三维动画制作软件，可制作显示高质量的二、三维动画，并能够实时调节动画的速度、位置等参数。配备图文编辑软件，可通过键盘、鼠标、扫描仪等不同的输入方式编辑修改文字图形信息。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 135 5）系统采用全中文界面，人机对话类型，操248、作简便，节目制作播放用鼠标点按即可；各种显示内容、显示方式、信号源可由客户方便地任意编排，随时修改。6）系统能够管理各种不同类型的显示终端，实现点对点的控制与管理，也可以实现群组管理。7）系统能够做到半年以上的时间节目安排，真正做到无人值守自动运行。5.13.8 视频安防监控系统视频安防监控系统（1）系统概述1）本工程视频安防监控系统采用全数字视频安防监控系统，总控室设在15#楼首层消防兼安保监控中心。2）系统由全高清 IP 摄像机、设备网、数字视频服务器、流媒体服务器、云存储设备、视频管理应用软件、工作站、管理键盘、解码器、显示设备、磁盘整列+云存储及计算机网络等构成。3）摄像机监控部位：各249、主要出入口、走道、大堂、地下车库、大厅、电梯厅、电梯轿厢、室外及周界等场所。4）系统信号传输网络采用“设备网”。当传输距离不大于 90 米时，室内摄像机均采用六类 4 对 UTP 传输，并采用交换机 POE 供电；当传输距离大于 90 米时，采用光纤收发器转换成光纤传输，电源线另供且现场整流；快球、电梯轿厢摄像机采用 220V 转 24V 电源供电。5）电梯轿厢内采用数字半球，经电梯厂商提供的网线，在电梯机房通过接线盒与本系统提供六类网线连接后，接入设备网传输，全程网线总长度不超过 90 米。（2）前端摄像机设置原则1）在前区走道、出入口，尽量使用美观小巧的半球摄像机，并配合装修定制外观及安装250、。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 136 2）前厅、大厅等大区域空间采用半球（静态）+快球摄像机（动态）覆盖，半球需采用美观小巧的设备，快球需配合装修半隐蔽安装。3）后区走道、出入口，停车库等可根据装修有无吊顶情况设置半球或枪式摄像机。4）室外采用枪式（静态）+快球摄像机（动态）覆盖。5）所有摄像机安装均自带适配的支架。（3）监控中心的设备配置1）在监控中心配置视频管理服务器、存储设备（磁盘阵列+云存储）、工作站、键盘、解码器、显示设备及相应的管理软件等。2）系统存储设备（磁盘阵列）采用视频安防监控系统专用的磁盘阵列+云存储，图像根据摄像机自身最高分辨率，采用 1080P、72251、0P 等标准格式进行存储，每路存储时间需保证不少于 30 天（防范恐怖袭击等重点区域、重要场所需保证不少于 90 天）。3）系统主监视器采用 46”高亮液晶监视单元，支持多种画面模式切换功能；解码器采用高清解码器，能支持单台显示器 1080P 分辨率 16 分屏显示。一般场所的摄像机视频信号经网络解码器解码后在监视器（墙）上巡回显示；重要场所的摄像机视频信号在固定的监视器上多画面显示。（4）主要设备配置1）数字 IP 摄像机应提供不小于 1080P 视频图像，并支持实时视频数据流及存储视频数据流两路码流；支持音频输入输出；支持 H.264 或 H.265 编码算法；支持 ONVIF 协议；具有252、视频移动侦测能力、字符叠加功能、日志查询功能；提供 SD 卡插槽，支持 POE 供电。2）电梯轿厢摄像机应配置楼层叠加器、电源及抗干扰器。3）系统存储应采用磁盘阵列+云存储系统，支持 RAID0,1,5,10 等级别，配置冗余 BIOS、风扇、电源。存储磁盘阵列应具备磁盘顺序加电、电源短路保护、磁盘热插拔、磁盘漫游等防护功能。4）监视器应采用专业级液晶监视器。（5）系统基本要求省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 137 1）系统中使用的设备必须符合国家法律法规和现行强制性标准的要求，并经法定机构检验或认证合格。2）系统的制式应与我国的电视制式一致。3）管理服务器软件功能要求：a.应253、自动实现自动容错功能，无须人工干预。b.所有命令均可通过鼠标点击菜单或图标的方式来完成。c.应可对云台、镜头、辅助开关、显示设备进行控制。d.应具备完整的电子地图显示功能，支持包括 AutoCAD 在内的多种图形文件格式，并具有图标编辑功能。e.可管理的前端摄像机数量应大于 1000 台。f.控制信号以纯 IP 的方式传输，与数据流、视频流分开。4）流媒体/录像服务器应支持集群管理、负载均衡功能，当服务器发生故障时，其管理的摄像机会自动分配到其它的服务器上，不会影响实时监控及录像存储。5）系统应具有系统信息存储功能，在供电中断或关机后，对所有编程信息和时间信息均应保持。6）系统应可对视频输入进254、行编组，用以对各组不同视频的显示及操作进行组别限制。7）系统应具备独立的软件控制功能，实现软件对管理、存储、显示设备的控制和视频画面调用显示；并可通过键盘和鼠标应可对各摄像机、云台、镜头、监视器进行控制。8）系统存储、监控软件应具备标签功能，可手动添加、根据报警事件自动生成视频标签，标签与视频录像同步保存，方便事后检索。9）系统应具有对设备（服务器、磁盘阵列、摄像机）的自检功能，故障报警。10）系统应支持计划录像、手动录像、报警联动录像等多种录像方式。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 138 11）系统前端视频信号录制应包括日期、时间、编号/地址。磁盘中录像图像资料应保存不少于 255、30 天（重要场所需保证不少于 60 天），建筑出入口以及室外的监控图像信号应以全高清质量保存。12）系统应支持用户群组、用户权限、系统权限、设备操作权限的分级细致管理，满足系统用户、角色、权限的复杂管理需求；权限管理最少达到3 级以上。13）图像切换时间小于 0.5 秒，不同监控点的图像切换时间小于等于0.5 秒。14）系统响应时间：小于等于 1 秒（从控制中心的图像工作站或键盘发出控制指令开始，直到视频监视屏的摄像机画面开始变化所需的时间）。15）系统应具有与其他系统联动的接口，当其他系统向视频系统给出联动信号时，系统应能按照预订工作模式，切换出相应部位的图像至指定监视器上，并能启动视频记256、录设备，其联动响应时间不大于 3 秒。16）系统图像质量的性能指标应符合视频安防监控系统工程设计规范（GB50395-2007）第 5.0.10 的规定：频安防监控系统的监控图像信息和声音信息应具有原始完整性。声音的展示应满足辨识需要，展示的声音应具有原始完整性。系统应具有用户权限管理、操作与运行日志管理、设备管理和自我诊断等功能。17）系统应具备视频移动侦测与视频信号丢失报警功能，可根据用户的使用要求增加该功能设置。18）拼接屏控制器拼接多个显示单元，并提供多种画面模式切换功能。5.13.9 电子巡查系统电子巡查系统（1）系统概述1）功能用途：采用离线式电子巡查系统，作为对保安的考勤管理手段257、，防止制度落实不到位。2）系统主要由信息钮、信息采集器、下载器、管理工作站及软件组成。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 139 3）管理中心设置于各区消防兼安防控制中心。在项目各层走道末端、楼梯厅、楼梯前室等较少人活动且视频监控系统的监视死角设置巡查纽扣，通过保安人员的巡查，保证大楼的安全。4）信息存储时间应不少于 31 天。（2）系统主要功能1）通过软件来设定巡查员、巡查路线、班次及路线等。2）软件系统包含不少于两级口令保护（系统管理口令及用户口令），保证数据的真实性。3）可向系统中添加巡查人，并分配信息采集器。4）可向系统中添加巡查地点及巡查事件，并分配信息钮，巡更事件可事先258、定义。5）巡查班次设置：可划分不同的上班时间段，方便查询。6）巡查路线设置：可将巡查人的地点组织成不同的巡查路线，规定巡查人按路线进行查询。7）查询、打印功能：可按人名、时间、巡查班次、路线对巡查人员的工作情况进行查询并打印报表。并按不同的查询条件可生成巡查情况总表。8）数据备份、恢复功能：定期可将以前的数据备份到光盘上，需要的时候可恢复到硬盘上。9）具有多种报表供查询、打印，如巡更排班表、巡更信息表、巡更报警、系统登录等。10）系统提供与其他系统集成的接口。5.13.10 停车场管理系统停车场管理系统（1）系统概述本系统包括车辆进出口管理、视频车牌识别、收费等多种功能。（2）系统构成省产业有259、序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 140 1）在各区地下室的车行出入口设置一进一出的车辆管理系统，对停车场进出车辆实施自动管理。系统要求出入口管理具有车牌、车辆图像识别、近距离读 IC 卡等功能。2）出入口管理设备包括：出/入口票箱（含控制器、近距离读卡器）、中文电子显示屏（带车牌显示）、自动道闸、车辆感应控制器、感应线圈、视频车牌识别摄像机、频闪灯、爆闪灯等。主要完成车辆进场时的视频车牌识别、验卡、车辆图像、进场时间记录及加强防盗/防弊等功能。3）后台设备包括：管理工作站、数据服务器。（3）车辆出入管理模式1）固定车辆：车牌识别与数据库中比对正确，即可进出场，无需任何操作。2）贵宾车辆260、：提前登记或输入车牌，识别通过，即可进出场，无需任何操作，体现尊贵身份。3）临时车辆：停车，保安确认信息后，发卡、验卡同时抓拍车牌并识别，放行。4）布控车辆：嫌疑车辆则系统自动在前端和中心产生报警，同时人工参与处理。（4）系统基本要求1）应具有车辆出入自动记录管理、空余车位数量显示、道闸自动控制、图像对比以及数据收集、统计、汇总、打印有关报表及单据等功能。2）系统各出入口数据（进出时间、录像、照片）应能上传至服务器，方便各出入口相互调用数据，应能整体导出或单车分类导出。3）系统应配置中文电子显示屏，可显示车牌信息，并有良好的报警提示和礼貌问候等效应。4）系统应自动统计进出车辆的数量，计算车库的261、剩余车位，并通过各入口处的电子显示屏显示。5）系统可自动对车辆牌照进行识别，包括车牌号码、车牌颜色的识别：在实时记录通行车辆图像的同时，还具备对符合“GA36-92”（92 式牌省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 141 照）、“GA36-2007”（新号牌标准）、“GA36.1-2001”（02 式新牌照）标准的民用车牌、警用车牌、军用车牌、武警车牌的车牌自动识别能力，包括 2002 式号牌；系统能识别黑、白、蓝、黄、绿五种车牌颜色。6）系统应具有自动图像对比功能，自动对出入车辆进行拍照，对比确认是否卡车一致。7）系统服务器、工作站应具有自动校时功能；系统应具有自检功能。8）系统262、应具有事件、故障、操作等信息的显示记录功能。记录信息应包括事件发生时间、地点、性质等。记录的信息应不可更改。9）车场系统能和其它电脑共享数据，并通过登录有权限的账户，可以修改车辆进出权限。10）当供电中断时，系统各记录信息不得丢失。各出入口具有联网功能，保持数据一致性，当网络断开，处于脱机状态时，系统能正常运行，网络接通，数据自动恢复。5.13.11 自动计量系统自动计量系统（1）系统概述本工程采用自动计费系统对厂房内需要独立计量区域的用水量、用电量数据进行采集、运算、综合分析处理，并形成报表自动计费，提高用户的节能意识，降低物业管理成本，提升了物业管理水平。（2）系统组成1）系统由带总线传输263、功能的网络电表、网络水表、信号转换器、管理服务器（兼工作站）、管理软件组成。2）系统采用二层结构，上层为管理服务器、信号转换器设于弱电机房，工作站设于各区消防兼安防控制中心；前端为各表计，安装与强电间或计费区现场，通过总线进行通信。（3）系统基本要求1）计量表计应获得省级技术监督部门颁发的“制造计量器具许可证”。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 142 2）通信管理层与网络计量仪表（网络数据采集器）之间为抄表级网络，应采用 RS485 总线通信协议，传输速率不低于 9600bps，通信距离1200米，加中继器后通信距离3000 米。3）每台信号区域管理器可连接不少于 32 个表计264、，水表、电表单独总线通信。4）系统应具有故障的灾害恢复重设功能。5）数据应能够在管理工作站、通信管理器等多处实时储存、备份，数据同步刷新时间不得大于 5 秒。6）系统应具有时钟管理功能，保证工作站、区域管理器等设备的时钟一致。5.13.12 电力监控系统电力监控系统（1）系统概述电力监控系统对高低压配电系统、变压器、直流屏等实施自动监测（中压系统含保护及控制），监控中心设置在各区消防兼安防控制中心。（2）系统结构1）系统采用间隔层、站级层和网络层三层网络结构。2）间隔层由高压微机综合保护测控单元及低压智能测量仪表等单元组成，安装于高、低压开关柜上，以总线形式接入站级层通信管理器。主要完成高压继265、电保护、测量和信号采集并与主控单元进行通信等功能。3）站级层由通信管理器构成，设于低压配电房内，主要是作为本站间隔层设备采集电力系统数据的处理、储存、调配以及通信协议的转换，并接入网络层，将本站经处理的数据上传和接受网络层下传的设定参数或控制信号等指令。4）网络层采用以太网络，通信管理器通过大楼设备网络接入网络层，与服务器、工作站相连，以实现电力系统的集中监视、测量、控制和管理。5）本系统服务器设于弱电机房。（3）系统主要功能及性能省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 143 1）对各回路电压、电流、有功/无功功率、功率因数、谐波等电力参数进行实时监测，以便值班人员及时发现故障隐患。266、2）对电力系统的运行参数进行自动采集和分析，并进行集中管理。3）根据绿色建筑评价标准，对冷热源、输配电系统和照明等电力消耗情况进行统计分析，提供能耗报表并为物业管理提供节能依据。4）提供电力系统设备维护、运行的各类报表。5）变电所变压器温度控制箱及传感器由变压器厂商配套提供，要求变压器温度控制箱能通过 RS-485 接口向电力监控系统提供绕组超温报警、铁芯超温报警、传感器故障等信号。6）直流屏自带控制器，并通过 RS-485 接口将有关信息传送至电力自动监控系统。7）系统高压柜微机保护装置都必须具备以下基本要求：a.采用测量、保护、控制、信号四合为一的综合微机保护装置。b.齐全完备的测量功能：267、三相电压、三相电流、有功功率、无功功率、有功电度、功率因素、频率等。8）低压开关柜采用智能测量仪进行数据采集，测量仪装于低压开关柜上，通过总线与主控单元进行通信。在进线柜、联络柜、无功补偿柜须测量参数包括（但不限于）：回路的工作状态、故障状态、三相全电量参数（U、I、P、Q、KWH、KVARH、KVAH、COS、F 等）、高次谐波及电能质量分析等。在馈电柜各回路测量参数包括（但不限于）：回路的工作状态、故障状态、三相全电量参数等。9）所有智能测量仪带分合闸检测功能，系统通过设备网向 BAS 提供所有开关的分合闸状态、变压器、直流屏、高、低压柜的实时运行状态数据，以便 BAS 对大楼电力系统运行268、状态进行监测。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 144 5.13.13 电梯五方通话系统电梯五方通话系统（1）系统概述1）在电梯轿厢内、轿厢顶部、轿厢底坑、电梯机房、消控中心设置对讲机，实现电梯轿厢、电梯机房与管理中心的五方语音对讲功。2）系统管理中心设置在各区消防兼安防控制中心，配置电梯五方通话中心管理主机。3）电梯五方对讲分机与电梯随行电缆同行的对讲连接线由电梯专业提供，五方通话对讲设备由电梯厂商统一配备。4）本设计仅考虑电梯机房至消控室的管线路由，各电梯机房均敷设一根RYS-4x1.5 线缆至消控室。5.13.14 建筑设备管理系统（建筑设备管理系统（BA）（1）系统构成本269、系统由操作站、现场控制器（DDC）、各类传感器及执行机构、控制层/管理层网络以及操作系统软件和应用软件等构成。采用分布智能式控制系统，对空调通风系统、给排水系统等设备进行自动监测和控制，对电梯的工作状态进行自动监测。本系统主机房设置在 14#楼弱电总机房。（2）监控内容本工程 BAS 包括以下监控内容：1）通风系统2）给排水系统3）电梯监测4）环境监测（3）系统监控功能1）通风系统a.按设定时间自动控制启停，监测其运行与故障状态。b.根据室内环境监测的数据，自动启/停相应位置的送/排风机。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 145 c.平时/消防共用送排风机：平时状态时，应由 BA270、S 按照送/排风机的要求自动控制；火灾时由消防联动系统来控制，BAS 不起作用。2）给排水系统污水泵：根据污水井水位状况自动控制水泵启停，两泵轮换工作，监测其运行与故障状态，提示定时维修；集水井溢流水位报警。3）电梯运行监测本工程所有电梯均由设备供应商组建电梯群控系统，来实现对电梯的监视与控制。电梯群控系统通过数据接口与建筑设备监控系统（BAS）通讯，向BAS 传送电梯的运行状态、故障、维修及报警等信号。4）环境监测本工程在地下车库区域安装一氧化碳探测器，当其浓度大于设定值时，联动开启相应的通风系统；当其浓度小于设定值时，联动关闭相应的通风系统。（4）软件功能BA 系统软件由操作系统软件、数据271、库软件和应用软件组成，以简体中文视窗为基础，采用彩色图形显 示各操作功能。1）操作系统软件采用多任务多用户实时操作系统。2）数据库软件采用通用、高性能的关系型数据库管理软件。3）应用软件：a.应用软件包含顺序控制软件、节能软件、报警管理软件、图形化编程软件、维护管理软件、统计、报表生成软件和历史数据记录与管理软件等。b.以彩色图形显示建筑平面图、设备分布图、受监控系统图等相关图形，图例应为设备实物的模拟 图，在图例旁边实时显示系统或设备的动态数据。c.使用高级语言编写，在显示器上能形成下列五个小区：时间/日期区、操作员指令区、系统反应区、数据显示区、报警状态区。d.具有多级密码保护功能，对操作272、人员权限作出限定。进入系统后，若在一段时间内未操作该系统，系统应提供一分钟至一小时的可调校时间段，省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 146 超过这个时间段后，系统自动退出，使系统继续受密码保护。系 统应至少可提供 50 个密码供管理人员使用。e.允许用户在不中断系统运行的情况下建立和修改数据库。f.操作员应可以用图形化编写程序语言，编写或更改各机电设备的控制及联动控制程序。g.报表生成程序：可自动或按指令生成运行记录和报表，包括系统监控点总表、总体运行记录、系统 诊断报告、维护管理报告、电力使用和管理报告、报警和状态报告等。这些记录和报表可按时间、日期、阶段自动生成，并可随时调阅273、或打印出来。5.13.15 有线电视系统有线电视系统（1）系统概述1）系统由信号源、前端系统、传输网络及用户终端组成，按照 860MHz双向传输系统进行设计。2）系统采用 HFC 方式传输。（2）信号源系统信号取城市数字有线电视网。（3）传输网络1）电视光信号经光电转换后，采用 SYWV-75-7/9 四屏蔽同轴电缆传输至各楼层弱电间的分配器。2）由楼层弱电间至用户终端支线采用 SYWV-75-5 四屏蔽同轴电缆，穿线槽/管在天花或沿墙敷设。（4）用户终端1）用户终端面板要求采用 86 型方形面板。2）面板底盒要求采用国标 86 型热镀锌金属底盒，暗装。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研274、究报告 147 5.13.16 访客管理系统访客管理系统（1）系统概述本工程采用访客管理系统用于对外来人员的出入进行电子化管理，简化访客登记流程，使人员管理规范化及 保持大楼良好的通行秩序，有效提高大楼管理效率及安保水平。本工程采用可同时支持服务台人工登记、网上预约登记及临时自助登记功能的访客管理系统，以减轻管理人 员的工作量，避免访客排长队等待登记。（2）系统接口系统要求开放标准的数据接口及协议，支持向上集成；（3）系统结构系统采用 TCP/IP 网络化组网，由服务器、前台工作站（包括人工登记终端）、自助登记终端等组成，系统 访客临时通行证采用发放二维码纸票，系统通过大楼智能网和出入口控制系275、统进行联动。访客管理服务器设在 弱电机房，前台工作站设置于首层大堂。（4）系统主要功能及性能1）访客管理系统与出入口控制系统为同一品牌开发，IC 卡、二维码、手机 NFC 等在软件支持上预留同时绑 定发送目地楼层给电梯系统。2）访客管理前台发卡系统，二代身证证正常读取情况下，访客头像同步抓拍功能。要求 5 秒内发卡（软件定 制），简化操作流程。3）访客身份信息经大堂服务台人工登记、网上预约登记或自助终端登记存入服务器后，可自动与被访住户 确认是否接受来访（通过客服网站页面或手机 APP 软件、拨打前台普通电话的形式），前台同意后访客方可领 取临时通行证，临时通行证采用二维码纸票，临时通行证的权276、限范围为对应楼层的电梯。临时通行证被授权为 一次进出后。4）系统自助登机终端应自带摄像机现场抓拍访客的照片，做到人、证、照片三者统一；支持身份证、护照、驾驶执照等常规证件的扫描和录入；触省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 148 摸屏支持访客信息的手写录入、拼音录入；语音提示音量应可以调节，并同时支 持系统内嵌的中英文语音提示及视频通话时的语音输出功能。5）系统软件应具有以下功能：a.黑名单功能：被设置为黑名单的访客在人工或自动登记时不予发放临时卡，并在系统显示报警信息。黑名单能从公安部“身份信息认证”系统接入，被公安部列为追查、通缉等特殊人群自动列入系统黑名单。b.再次到访功能：277、操作人员输入证件号码、工作证编号或手机号，系统将自动匹配到上次录入的资料，有效减少登记时间；c.团队到访功能：引领人在被访人确认前输入到访人数，确认后，自助访客机将吐出二维码纸票。5.13.17 智能照明系统智能照明系统（1）概述本系统主机房设置在 14#楼弱电总机房。本工程采用智能照明控制系统对建筑内的停车场、大厅、电梯厅、走道等公共场所的照明进行自动监控，以达到美化灯光环境和方便管理的作用。（2）系统构成本工程智能照明控制系统控制服务器设于建筑设备监控中心，在各区必要位置设置分控面板，对各区的照明设备进行管理。智能照明控制系统由服务器、工作站、调光控制器、场景切换控制面板、时钟管理器、手持278、式编程器等部件组成，将上述各种具备独立功能的模块通过数据通讯总线联接起来组成一个控制网络。系统采用模块化结构，各控制器分散布置于现场强电间内。每个控制器都带有 CPU，当系统出现故障的情况下仍可以独立地完成各种复杂控制。（3）控制方式1）停车场照明a.时钟定时控制b.现场管理室手动控制省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 149 c.回路隔灯控制(1/2,1/3,1/4)2）进出口大堂a.照度感应控制b.时钟定时控制c.分回路隔灯控制（1/2,1/3,1/4）d.中央监控室软件控制e.人工现场手动控制3）公共走廊/电梯厅照明a.时钟定时控制b.分回路隔灯控制（1/2,1/3,1/4）279、c.人工现场手动控制d.中央监控室软件控制4）照明控制软件要求a.管理人员能通过中央监控室内的工作站对系统进行监控管理。b.采用全中文图形操作界面。c.现场配有可编程控制面板，管理人员可手动开关及改变灯光场景及亮度。d.可实现照度感应、遥控等控制功能。e.具有报警管理，日程表、历史记录、能耗报表、密码保护、中文菜单式及图形化多功能。f.可根据需要，灵活、方便的设定控制区域及操作管理权限。g.具有照明回路工作状况监控（包括坏灯检测及灯具工作时间计算）。h.系统时钟控制器可根据一年 365 天或每天的需求按程序对整个照明控制网络内的模块进行调光或 开关控制设定；并可根据季节变化自动顺延开灯、关灯的280、时间。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 150 5.13.18 机房工程机房工程（1）主机房机房设置在事务区设置（2）机房工程内容机房工程主要包括机房内部装修工程、机房弱电工程、机房照明工程、机房空调工程、机房配电工程、机房防雷接地工程、机房操作台、监视墙的配置安装。（3）机房环境1）根据 GB50174-2017数据中心设计规范中的分级标准，本项目消防兼智能化控制中心、数据机房均属 C 级，其温湿度环境须满足以下要求：a.温度：18-28。b.相对湿度：3575。c.温度变化率：0.81）。（6）地下车库通风系统设 C0 浓度检测装置，自动运行控制。5.15 建设管理方案建设管281、理方案5.15.1 项目建设管理项目建设管理本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。（1）施工招投标制度将本项目的工程适当分解后，把确定的施工任务发包。根据国家、省、市关于招投标的有关规定，本项目将采用委托招标与公开招标相结合的招标组织形式。委托招标时，项目建设单位将委托有相应资质的招标代理单位和有资质的标书编制单位。施工招标时，选择信誉好、技术力量强、管理规范、价格合理、工期适当、施工方案切实可行的单位施工。招标过程要严格按282、照规定程序操作，及时传递相关信息，并签订施工合同。（2）工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的实施过程中，实行建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。（3）质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 159 其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理283、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（4）进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。（5）投资控制首先284、，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。（6）安全控制根据建设工程安全生产管理条例等有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。（7）合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主285、要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 160 约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。（8）协调项目的实施过程需要处理与住建、自然资源、交通、消防、生态环境、水、电、通信、燃气、人防等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证项目的顺利进行。（9）竣工验收建设单位在接到施工单位的交工报告后应及时组织初验。初验合格后，由建设单位以及住建、自然资源、生态环境、消防、人防等其它部门的专业技术人员和专家组成286、的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。（10）建设管理模式项目拟采取 EPC 建设管理模式，在 EPC 标准合同条件中规定由承包商负责全部设计并承担工程全部责任。5.15.2 项目实施进度项目实施进度（1）项目施工进度安排的依据根据建设项目前期工作的一般规律及相似项目情况，依据全国 统一安装工程工期定额和本项目的具体情况，对工期定额进行适当调整，确定各施工阶段的开发期，并按本项目的总体开发经营控制方案，编制项目进度计划。（2）项目施工进度安排1）建设期限：前期工作 3 个月，建设期为 21 个月。2）建设计划：前期工作：2023 年 7 月至 2023 年 11 月，包括可研编制、用地、规划287、环评等前期手续，完成勘察、方案及初步设计、工程招投标等;建筑安装施工阶段：2023 年 10 月底至 2025 年 4 月底;设备、采购及安装阶段：2025 年 3 月至 2025 年 6 月;绿化工程与项目扫尾阶段：2025 年 5 月至 2025 年 6 月;省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 161 项目调试、验收及试运营阶段：2025 年 7 月。具体进度安排根据前期工作进展情况进行调整，项目施工进度图详见下图。表 5-15 项目实施计划表（3）项目实施原则和方法该项目建设按照当地有关建设工程招标、投标的有关规定，采取公开招标或邀请招标的方式择优选择设备安装企业组织安装。288、为保证安装质量，工程建设采用施工监理的方式进行，通过公开招标 择优选定有经验的建设、监理单位进行监理，确保工程施工质量。组织精干、高效的实施班子，分工负责抓好项目建设的组织、计划、招投标、谈判、采购、安装、调试和人员培训等工作，并应 同时做好协调工作。为保证项目按时竣工，合理安排各阶段的作业时间及施工顺序，采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接。采取平行交叉作业的方式进行设备的考察、谈判、购置、安装和调试工作。本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。5.16 工程招标投标方案工程招标投标方案根据中华人民共和国招标投标法和国家289、发改委关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定，本项目拟采用公开招标的方式确定施工企业。为抓紧工程前期工作，建议该工程委托中介机构组织招标。招标过 程中，一定要严格遵守国家和广东省有关规定，坚持公开、公平、公正的原省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 162 则，接受政府职能部门和行业主管部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。5.16.1 招标原则招标原则为提高工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违 规行为，保护国家利益及社会公众合法权益，提高经济效益，按照中华人民共和国招标投标法,本着公开、公平、公正的原则，编制本项目的招标投标方案，主要材料及设备的供应应选290、择具有相应资格的供货 商，所有的材料和设备要达到设计要求的质量标准。5.16.2 投标单位的资质要求投标单位的资质要求对工程施工投标的单位必须具备建筑施工相关资质，按要求在投标 时提供相关材料。项目经理资质要求：项目经理必须具有国家注册一级建造师资格。勘察设计是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行公开招 标时，在全国范围内公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求达到国 家相关要求资质。施工监理对工程质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择信誉良好的施工监理企业进行项目的监理，投标人的资质要求达 到国家相关要求资质。5.16.3 投标、开标、评标和中标程序投标、开标、评标和中标程序291、根据本项目质量要求高、施工难度大的情况，以及建设项目分项的规模和建设要求，在招标投标过程中必须遵守以下程序。经上级主管部门批复同意后，招标代理机构在当地媒体上发布公告。有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起 30 天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织方有资格购买标书。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 163 通过资格预审的投标人或组织在接到通知后的 15 天内到指定的地点购买标书。购买标书时应交纳一定金额的投标保证金，如果投标人在投标过程中有违规行为，要罚没其投标保证金。通过资格预审的投标人少于 3 个时应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出292、的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、最近 5 年内的主要业绩和拟完成此招标项目的机械 设备。开标时由委托招标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。评标时应严格按照中华人民共和国招标投标管理法的规定和程 序进行。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担相应的法律责任，自中标通知书发出30 日之内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，293、同时，中标人要向业主开具履约保函，其金额为合同标的额的 10%。在合同执行过程中，中标人不得向其他人转让或转包中标项目，不得将中标的项目肢解后分别向他人转让。5.16.4 招标项目基本情况招标项目基本情况招标项目基本情况详见下表。表 5-16 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建设工程安装工程监理设备省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 164 5.17 用地征收补偿方案用地征收补偿方案5.17.1 被征土地位置及面积被征土地位置及面积征收总面积 138330 平方米。5.17.2 征收土地补偿标准征收294、土地补偿标准项目位于汕尾高新区行政区域，根据汕尾市人民政府关于公布实施汕尾市征收农用地区 片综合地价的公告（汕府公字20211 号）的相关规定：红草镇（所有行政村）综合地价为 6.11 万元/亩，其中土地补偿费2.66 万元/亩，安置补助费 3.99 万元/亩。5.17.3 青苗及地上附着物补偿青苗及地上附着物补偿（1）青苗补偿：属短期作物，按一造产值补偿；属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿。属林木的，参照林业管理的有关规定和县林业部门的意见以及各镇人民政府的有关标准给予补偿。（2）地上附着物或建（构）筑物的拆迁和安置，按照国家有关规定予以补偿。被征收土地上涉及坟墓、水井和其他295、附着物，结合当地实际情况予以补偿。5.17.4 其他事项其他事项（1）被征地单位承包土地如需调整者，由各镇人民政府及相关村委会协调按土地承包有关政策规定予以理妥。（2）留用地或留用地折算货币补偿按有关规定执行。（3）被征地农民的基本养老保障按有关文件执行。（4）征地补偿费、安置补助费必须按政策合理使用，其使用必须按实际收支情况，列榜公布，接受监督。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 165（5）征地补偿费、安置补助费按农村集体经济组织（土地权属单位）予以支付。（6）方案在征求意见后，报汕尾市人民政府批准组织实施。根据中华人民共和国土地管理法实施条例的规定，对批准后的征地补偿安置方案296、有争议，不影响征地方案的实施。（7）根据中华人民共和国土地管理法实施条例第二十五条的规定，对批准后的征收土地补偿安置方案有争议的，可依法向省人民政府申请裁决，但不影响征地工作的组织实施。5.18 数字化方案数字化方案5.18.1 建设方建设方 BIM 实施的管理模式实施的管理模式BIM 工作由 BIM 实施顾问来负责。BIM 实施顾问在项目全过程中统筹 BIM的管理，制定统一的 BIM 技术标准，编制各阶段 BIM 实施计划，组织协调各参与单位的 BIM 实施规则，审核汇总各参与方提交的 BIM 成果，对项目的BIM 工作进行整体规划、监督、指导。5.18.2 建立协同管理平台建立协同管理平台297、从项目立项到竣工交付的全过程中，项目各参建方如何行使 BIM 管理职权，协调机制遵循什么样的流程，都与 BIM 管理模式的设置有关。本项目采用的 BIM 管理模式为：以建设单位的需求为基础，BIM 总顾问单位总体负责，建立 BIM 协同共享平台，推进本项目的 BIM 应用，协调所有参建方的BIM 应用标准。具体 BIM 项目管理组织结构如下图：建设方 BIM 项目管理组织结构省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 166 5.18.3 BIM 项目实施总体流程项目实施总体流程在 BIM 实施顾问管理模式下，BIM 实施顾问的实施工作应涉及项目实施阶段的全过程，包括策划阶段、设计阶段、施298、工阶段、运营维护阶段。BIM 实施顾问协助建设方在项目每个阶段充分落实 BIM 技术的应用，进行项目全过程的 BIM 管理。施工总承包BIM实施顾问团队设计单位土建单位机电单位幕墙单位装修单位其他专业分包监理单位造价咨询材料供应商运营单位建设方省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 167 第六章 项目运营方案6.1 厂房租赁运营方案厂房租赁运营方案6.1.1 项目运营服务内容项目运营服务内容（1）租赁物管理：包括对标准厂房的使用、维护、保养、检查等工作，确保厂房的稳定性和安全性。（2）租金收取：按照合同约定，及时、准确地收取租金，并处理租金调整和逾期缴款等问题。（3）客户服务：为承租299、方提供及时、有效的服务，包括咨询、投诉、申请等方面的服务。（4）合规管理：遵守相关法律法规和合同约定，对标准厂房租赁过程中的合规性进行管理。6.1.2 项目运营服务标准项目运营服务标准（1）提供优质的服务，确保承租方对服务的满意度达到 90%以上。（2）确保租金收缴率达到 98%以上。（3）通过有效的客户服务，提高客户对服务的满意度。（4）确保厂房租赁过程中遵守相关法律法规和合同约定。6.1.3 项目运营服务流程项目运营服务流程（1）制定标准的租赁流程，包括承租方申请、现场勘查、合同签订、交付使用等流程。（2）制定标准的服务流程，包括报修、投诉、咨询等流程。（3）制定标准的租金收缴流程，包括租300、金计算、催缴、逾期处理等流程。6.1.4 项目运营服务计量项目运营服务计量（1）计量服务时间，确保服务及时性。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 168（2）通过客户反馈和服务质量评估，计量服务质量。（3）计量租金收缴率，确保租金收缴的及时性和准确性。6.1.5 项目运营服务维护与修理项目运营服务维护与修理（1）定期对厂房进行巡检和维护，确保厂房的安全性和稳定性。（2）及时处理厂房的故障问题，确保厂房的正常使用。（3）根据需要更新设备，提高厂房的使用性能和效率。6.1.6 项目运营服务效率要求项目运营服务效率要求（1）对于客户的咨询、投诉等问题，要求在 24 小时内给予响应。（2）301、对于故障报修等问题，要求在 48 小时内解决。（3）要求租金收缴率达到 98%以上，租金收缴时间不超过 1 周。综合以上，可以有效地管理和维护标准厂房的租赁服务，确保服务的稳定性和高效性，提高客户对服务的满意度。6.2 安全保障方案安全保障方案6.2.1 项目运营管理中存在的危险因素项目运营管理中存在的危险因素（1）机械设备危害：标准厂房内可能存在各种机械设备，如升降机、叉车、电焊机等，操作不当或维护不良可能导致机械伤害、物体打击等事故，对人员造成伤害或财产损失。（2）电危害：标准厂房内可能存在各种电气设备，如配电箱、电线、开关等，漏电、短路等电气故障可能导致电气火灾、人员触电等事故，对人员造302、成伤害或财产损失。（3）高处坠落危害：标准厂房内可能存在高处作业环境，如屋顶、高空平台等，人员不慎或设备缺陷可能导致高处坠落事故，对人员造成伤害或财产损失。（3）火灾危害：标准厂房内可能存在易燃物品，如化学品、纸制品等，火灾事故可能导致人员伤亡、财产损失等后果。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 169（4）环境因素危害：标准厂房内可能存在环境因素，如高温、噪音、振动等，对人员造成生理和心理上的伤害。6.2.2 明确安全生产责任制明确安全生产责任制（1）明确责任主体：明确企业的主体责任，即企业是安全生产的责任主体，应当承担起安全生产的主体责任，确保员工的安全。（2）明确各级职责：按303、照层级管理的原则，明确各级管理人员、技术人员和操作人员的职责和义务。上层管理人员负责制定安全政策、标准和监督执行；中层管理人员负责安全工作的具体组织和实施；技术人员负责提供安全技术支撑和指导；操作人员负责遵守安全操作规程和执行安全指令。（3）制定责任清单：制定安全生产责任清单，明确每个岗位的安全生产职责和任务，确保每个岗位都能够明确自己的安全责任，做到责任到人。（4）制定考核标准：制定安全生产考核标准，对各级管理人员、技术人员和操作人员的安全生产工作进行考核，以确保安全生产工作的有效落实。（5）建立奖惩机制：建立安全生产奖惩机制，对安全生产工作表现优秀的人员进行奖励，对安全生产工作不力的人员进304、行惩罚，以激励各级人员认真履行安全生产职责。（6）加强培训和教育：加强安全生产培训和教育，提高各级人员对安全生产的认识和理解，增强安全意识和安全技能，以更好地履行安全生产职责。6.2.3 安全管理机构安全管理机构在标准厂房租赁的中建设一套安全管理机构。安全管理机构一般由上层管理人员、中层管理人员、安全技术人员和安全监督人员组成。上层管理人员负责制定安全政策、标准和监督执行；省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 170 中层管理人员负责安全工作的具体组织和实施；安全技术人员提供安全技术支撑和指导；安全监督人员负责安全监督和检查工作。如下图示意：图 6-1 安全管理机构示意图职能：安全管305、理机构的职能包括但不限于以下方面：（1）制定安全管理制度：根据企业的实际情况，制定适合企业的安全管理制度，确保员工的安全。（2）开展安全培训：开展安全培训工作，提高员工的安全意识和安全技能，确保员工能够遵守安全操作规程和安全指令。（3）进行安全检查：开展安全检查工作，对生产现场、设备、工艺等进行检查，发现安全隐患并及时处理，确保生产安全。（4）应急管理：制定应急管理预案，组织应急演练，在发生事故时进行应急处置和救援工作，确保人员和财产的安全。（5）安全考核：对各级管理人员、技术人员和操作人员的安全生产工作进行考核，激励员工认真履行安全生产职责。（6）安全管理档案：建立安全管理档案，记录安全管理306、工作的相关资料，为安全生产工作提供依据和参考。6.2.4 安全防范措施安全防范措施针对项目运营管理中存在的危险因素危险因素，可以采取以下具体的安全防范措施：省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 171（1）消防安全：在租赁合同中明确规定厂房内的消防安全要求，如禁止易燃物品的堆放、规定消防通道的宽度和标识、规定消防器材的种类和数量等。同时，定期检查和维修消防设施，确保其处于正常工作状态。（2）电气安全：定期检查和维修电气设备，确保其处于正常工作状态。严禁乱接乱拉电线，规定用电容量和用电时间，避免超负荷用电。加强突发电气故障的预防和应对措施，如备用电源、自动断电装置等。（3）生产安全：制307、定安全生产管理制度，加强员工的安全教育和培训，提高员工的安全意识。定期检查和维修机械设备，确保其处于正常工作状态。加强安全防护设施的配备和使用，如安全警示标志、安全护具等。此外，还可以采取以下措施加强标准厂房租赁中的安全管理：（1）配备专业的安全管理人员，负责安全检查和监督工作。（2）建立完善的安全管理制度和应急预案，确保安全工作有章可循。（3）对危险源进行评估和监控，及时发现和处理安全隐患。（4）加强与相关部门的沟通和协作，共同推进安全管理工作。6.2.5 项目安全应急管理预案项目安全应急管理预案（1）应急管理组织架构成立应急管理组织，明确组织成员及其职责，包括领导机构、应急指挥中心、现场处308、置队伍、技术支持团队等。（2）应急预案编制根据厂房内的危险因素和可能发生的突发事件，编制相应的应急预案，包括消防应急预案、电气应急预案、生产应急预案等。预案应包括应急响应流程、处置措施、资源保障等内容。（3）应急物资储备储备足够的应急物资，包括消防器材、电气维修工具、安全护具等，确保突发事件发生时能够及时使用。（4）应急处置队伍省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 172 组建专业的应急处置队伍，负责突发事件的处理和救援工作。队伍成员应接受相关培训和演练，提高应急处置能力和技能。（5）应急预案演练定期组织应急预案演练，检验预案的有效性和可操作性，提高应急响应能力。（6）应急沟通与协作309、加强与相关部门的沟通和协作，及时掌握突发事件的信息，共同应对和处置突发事件。（7）安全宣传与培训加强安全宣传和培训，提高员工的安全意识和应急意识，确保在突发事件发生时能够迅速响应和有效处置。综上所述，制定项目安全应急管理预案是保障标准厂房租赁安全的重要措施。通过预案的编制、物资储备、队伍建设、演练和沟通协作等方式，可以有效地应对突发事件，减少安全事故的发生，确保员工的生命财产安全。6.3 运营管理方案运营管理方案主要分以下几方面：6.3.1 租赁合同管理租赁合同管理（1）签订详细的租赁合同，明确双方的权利和义务，包括租金、租期、用途、安全等方面的约定。（2）建立合同管理制度，对合同进行分类、归310、档和保管，确保合同管理规范和安全。6.3.2 出租厂房管理出租厂房管理（1）对出租的厂房进行定期检查和维护，确保其满足国家法律、法规和标准规定的安全生产条件。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 173（2）对出租厂房内的设施、设备进行登记和管理，确保其使用和维护符合规定要求。（3）建立出租厂房台账，记录出租厂房的租户信息、租金和租期等，定期进行核对和更新。6.3.3 承租单位管理承租单位管理（1）对承租单位进行资质审查，确保其符合国家法律、法规和合同约定的要求。（2）对承租单位进行安全教育和培训，提高其安全意识和技能。（3）与承租单位签订安全生产管理协议，明确各自的安全管理责任和义311、务。6.3.4 安全管理安全管理（1）制定安全生产管理制度和应急预案，确保安全管理工作有章可循。（2）配备专业的安全管理人员，负责安全检查、监督和应急处置工作。（3）定期进行安全检查和评估，及时发现和处理安全隐患。（4）加强与相关部门的沟通和协作，共同推进安全管理工作。6.3.5 租金收缴管理租金收缴管理（1）制定租金收缴计划和管理制度，确保租金及时收缴和管理。（2）对欠租的单位进行催缴，对严重欠租的单位采取合法措施追缴租金。（3）定期对租金收缴情况进行统计和分析，提出改进措施。6.3.6 项目绩效考核方案项目绩效考核方案（1）制定详细的绩效考核标准和流程，确保考核公平、公正、公开。省产业有序312、转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 174（2）将安全生产、租金收缴、出租厂房管理等工作纳入绩效考核范围，确保各项工作的协调和平衡。（3）定期进行绩效考核，对优秀员工给予奖励，对不合格员工进行约谈和改进。6.3.7 奖惩机制方案奖惩机制方案（1）建立奖惩制度，明确奖励和惩罚的标准和程序。（2）对优秀员工给予奖励，包括晋升、加薪、奖金等，鼓励其发挥更大的作用。（3）对不合格员工进行约谈、警告、罚款、解除合同等惩罚措施，督促其改进工作。综上所述，标准厂房租赁的具体运营管理方案需要从合同管理、出租厂房管理、承租单位管理、安全管理和租金收缴管理等方面入手，建立完善的管理制度和应急预案，加强与相关部门313、的沟通和协作，确保租赁工作的规范和安全。同时，通过项目绩效考核和奖惩机制的建立，激发员工的积极性和创造力，推动租赁工作的顺利开展。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 175 第七章 项目投融资与财务方案7.1 投资估算投资估算7.1.1 项目投资估算的依据项目投资估算的依据本投资估算的编制主要依据国家关于可行性研究投资估算编制办法等文件的要求和进度进行，同时参考广东省汕尾市及广东省建设工程综合定额，汕尾市建设工程技术经济指标、汕尾市建设工程材料指导价格，以及同类工程的造价分析计算。投资估算中的有关二类费用根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。投资估算编制依据包括以下几314、个方面：方案设计及有关图纸和技术资料；国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；广东省建设工程造价管理规定；广东省建筑工程计价通则；广东省装饰装修工程综合定额（2018）；广东省安装工程综合定额（2018）；广东省园林绿化工程综合定额（2018）；项目决策分析与评价（注册咨询工程师教材）；国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）；建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）；工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）；关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）；省产业有序转移高新区标准厂房315、项目可行性研究报告 176 关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742 号）；国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）；国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）。7.1.2 项目投资估算的原则项目投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况;（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则;（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在预备费中考虑。7.1.3 工程建设其它费取费依据工程建设其它费取费依据（1）土地使用费：按汕尾当地估价计算。（316、2）建设单位管理费：按财建2016504 号文计取。（3）前期工作咨询费：按计价格19991283 号、2000 8 号文计取。（4）环境影响咨询服务费：按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125 号)的规定及发改价格2011534 号计取。（5）勘察设计费：工程勘察费、工程设计费、施工图预算编制费、竣工图编制费按国家计委工程勘察设计收费管理规定(计价格200210号)的规定结合实际情况计取。其中竣工图编制费按 8%。（6）监理费按照发改价格2007670 号的规定计取。（7）全过程造价咨询费参照粤价函2011742 号文中“施工阶段全过程造价控制317、”费用计算。（8）工程保险暂按工程费0.3%计列。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 177（9）招标代理服务费按国家计委“关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知”(计价格20021980 号)及发改价格2011534 号。（10）场地准备及临时设施费按工程费用的 0.5%计取。（11）水土保持费按照保监200522 号计取。（12）检验检测费暂按工程费1%计列。7.1.4 基本预备费：基本预备费：按 8%计取。7.1.5 建设投资估算金额及各项费用的构成建设投资估算金额及各项费用的构成本项目建设投资估算：63772.56 万元，其中建安工程费：46158.87 万元，工程建设318、其他费：13377.20 万元，预备费：4236.49 万元，具体计算详见估算表。建安工程费经济指标为 3105.00 元/m2，经济指标为 4289.83元/m2。省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 178 表表 7-1 建设投资估算表建设投资估算表单位：万元单位：万元序号序号工程或费用名称工程或费用名称建安费（万建安费（万元）元）其他费（万其他费（万元）元）合计（万元）合计（万元）比例比例建议技术经济指标建议技术经济指标备注备注单位单位数量数量单价（元）单价（元）一一工程费用工程费用46158.8746158.8746158.8772.38%1486601486603105.0319、03105.00【一】【一】主体工程主体工程44182.6044182.6044182.6069.28%1486601486602972.06（一）（一）配套楼（服务中心、宿配套楼（服务中心、宿舍、食堂）舍、食堂）5355.405355.408.40%182602932.861地上工程5295.408.30%182602900.00包桩基1.1土建工程2702.484.24%182601480.001.2装饰工程1314.722.06%18260720.001.3安装工程1278.202.00%18260700.002电梯工程60.0013.00%4150000（二）（二）厂房厂房38480.320、2638480.2660.34%1304002950.941建筑装饰工程30904.8048.46%1304002370.001.1地上建筑工程26992.8042.33%1304002070层高大于8米增加1000元1.2地上装修工程3912.006.13%130400300包外墙涂料、内墙沫灰2电气工程1304.002.04%130400100.003弱电智能化工程391.200.61%130400304通风空调工程130.400.20%13040010.005给排水工程521.600.82%13040040.006消防工程1564.802.45%130400120.007其他2162.6321、63.39%7.1高低压变配电1830.02.87%KVA300006107.2柴油发电机332.660.52%kW25001330.628机电抗震支架260.800.41%130400209电梯工程1240.001.94%62200000（三）（三）装配式建筑装配式建筑346.94346.940.54%18260190【二】【二】围墙围墙169.20169.200.27%m1410.01200【三】【三】配套工程配套工程1807.071807.072.83%1道路工程1346.851346.852.11%26937500包软基处理2标识系统40.4140.410.06%26937153绿化工322、程69.1769.170.11%13833.0050省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 179 4室外给排水和电气350.65350.650.55%70130.050二二工程建设其他费用工程建设其他费用13377.2013377.2020.98%（一）（一）固定资产其他费用固定资产其他费用1项目建设管理费501.59501.590.79%财建2016504 号文2前期咨询费2.1可研编制费70.4970.490.11%计价格19991284 号，行业调整系数0.8，工程复杂调整系数12.2环境影响评估费21.5421.540.03%计价格2002125号2.3工程造价咨询服务费33323、9.70339.700.53%粤价函2011742 号2.4社会稳定风险评估费2020.000.03%参考上海标准3工程勘察费358.81358.810.56%暂按工程设计费*30%4工程设计费1196.021196.021.88%计价格200210 号5工程监理费795.41795.411.25%发改价格2007670 号6招标代理费48.6348.630.08%计价格20021980号7施工图审查费101.06101.060.16%发改价格2011534号；按照勘察设计费的 6.5%8竣工图编制费0.000.000.00%无需建设单位列支9工程第三方机构检测费461.59461.590.7324、2%按照工程费用的 1%（另常规检测费用包含在建安费用中）10土地地籍测绘费3.873.870.01%1383300.28国测财字20023 号11房屋产权登记费2.302.300.00%发改价格2008924 号12场地准备及临时设施费230.79230.790.36%参考建标20111号,按照工程费用0.513工程保险费138.48138.480.22%按照工程费用的 0.3%14水土保持方案编制费111.39111.390.17%保监200522 号（主体土建工程投资约4.6亿）15绿建节能评估费21.1421.140.03%按送审16白蚁防治费96.0496.040.15%粤价2002325、370 号17城市基础设施配套费1846.351846.352.90%粤价2003160号18人防异地建设费432.00432.000.68%（二）（二）无形资产费用无形资产费用省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 180 1土地使用费6580.006580.0010.32%亩207.51320000按拍卖价三三预备费预备费4236.494236.496.64%1基本预备费4236.494236.496.64%（一+二-土地使用费)*8%2涨价预备费00.000.00%四四建设投资合计建设投资合计46158.8717613.6963772.56100.00%4289.834289.8326、3省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 181 7.1.6 建设期融资建设期融资费用费用项目建设所需资金分为自筹和融资，项目建设期为 2 年，建设投资为63772.56 万 元，需 融 资 51018.05 万 元，第 1 年 借 款 占 比 30%，为15305.42 万元，年初放款；第 2 年借款占比 70%，为 35712.64 万元，年初放款；年利率按 3.8%（实际按银行年利率为准）。因此，需要建设期贷款利息为 2520.29 万元。7.1.7 流动资金估算流动资金估算项目建成正常运营期，估算每年需要流动资金为 637.73 万元，铺底流动资金为流动资金的 30%，即铺底流327、动资金为 191.32 万元。7.1.8 总投资估算表总投资估算表综合上述各项费用，本项目总投资为 66484.17 万元。具体各项费用详见表 7-2。表表7-2 总投资估算表总投资估算表单位单位:万元万元序号项目金额（万元）占比（%）（1）建安46158.8769.43（2）其他13377.2020.12（3）预备4236.496.371建设投资63772.5695.922建设期利息2520.293.793铺底流动资金191.320.29合计（1+2+3）66484.17100.007.1.9 建设期资金投入计划建设期资金投入计划本项目建设期为 2 年，总投资为 66484.17 万元，具体328、投资计划详见下表。表 7-3 项目投资使用计划（单位：万元）名称建设自有资金建设投资贷款建设期利息铺底流动资金总计资金建设期第一年10203.6115305.42581.6126090.63建设期第二年2550.9035712.641938.69191.3240393.54合计12754.5151018.052520.29191.3266484.17省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 182 7.2 盈利能力分析盈利能力分析7.2.1 项目财务评价依据项目财务评价依据（1）国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版);（2）国家计委办公厅计办投资20011153 号文颁发的329、投资项目可行性研究指南;（3）已建成类似工程的基础经济评价资料。7.2.2 财务评价基础数据财务评价基础数据（1 1）财务价格）财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。（2 2）项目计算期）项目计算期项目计算期指经济评价中为进行动态分析所设定的期限，包括建设期和运营期。项目计算期的长短取决于项目本身的特性，计算期不宜定得太长，一方面是因为按照现金流量折现的方法，把后期的净收益折为现值的数值相对较小，很难对财务分析结论产生有决定性的影响；另一方面由于时间越长，预测的数据越不准确。因此，本项目计算期确定为 30 年，其中含有建设期 2 年。（3 3）财务基准收益率设330、定）财务基准收益率设定本项目以企业绩效评价标准值 2022中房地产开发业资本收益率4.7%为项目财务基准收益率考虑。（4 4）税金）税金1）不动产租赁增值税均为 9%；2）停车收入增值税均为 9%；3）广告费增值税按 6%；4）城市维护建设税按照退税差额的 7%计列；5）教育及附加费按照退税差额的 5%计列；省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 183 6）所得税率按照利润总额的 25%计列；7）土地使用税按 2 元/平方米考虑；8）印花税按租金收入的 0.1%计列；9）房产税按租金收入的 12%计列。（5 5）其他计算参数）其他计算参数1）计价货币为人民币。2）财务评价报表详见报告331、后附表。3）在计算中，由于保留小数位数的缘故，某些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不一致，并非计算有误。7.2.3 总成本费用及收入估算总成本费用及收入估算（1 1）总成本费用）总成本费用1）外购燃料项目创造正常劳动条件而耗用燃料费用，按每年 30 万元计取。2）工资福利支出本项目人员 20 人，年平均工资（含福利）10 万，每年增长率为 3%。3）管理费管理费分别按营业收入的 2%计算。4）修缮、维修费用对固定资产进行大中小型的维修，前 5 年为建成初期，一般不会涉及修缮、维修费用，故前 5 年不计入该费用，第 6 年开始按照折旧金额的 5%计算，年增长率为 3%。5）财务费用本项目财务332、费用为运营期内的贷款利息，项目拟贷款金额为 51018.05万元，贷款利率按照商业贷款利率 3.8%（实际按银行年利率为准）进行计算，拟采用等额本金的形式进行还本付息，贷款期限为 10 年（不含建设期）。6）固定资产折旧费省产业有序转移高新区标准厂房项目可行性研究报告 184 建筑物按照 45 年折旧，残值率 5%，直线法折旧；土地按照 50 年摊销。附表 2：总成本费用估算表；附表 3：固定资产折旧摊销费估算表。（2 2）项目总收入）项目总收入1）收入项目收入主要为广告收入、房租收入和停车费，本次可行性研究报告项目收入主要为广告收入、房租收入和停车费，本次可行性研究报告设计两个方案做财务分析333、，方案一为计算期设计两个方案做财务分析，方案一为计算期 3030 年内标准厂房以出租为主，年内标准厂房以出租为主，方案二计划在建成后第方案二计划在建成后第 8 8 年（计算期第年（计算期第 1010 年）出售一半的标准厂房面年）出售一半的标准厂房面积积65200m65200m2 2，出售价格按，出售价格按 70007000 元元/m/m2 2计算。计算。方案一（方案一（FAN1FAN1）：）：a、广告牌收入通过在两条道路一侧的建筑屋顶、墙面设置广告牌，沿路 5 栋建筑及 1处配套楼墙面的广告牌租金约 25 万/年，全园区大概可设置 8 个广告牌。预计本项目首年广告营收大约为 200 万元，运营期间按 3.8%逐年递增。b、房租收入宿舍、食堂、服务中心和厂房的物业租赁收入；宿舍按 22 元/m2*月收取；标准厂房首层按 22 元/m2*月，2 层按 21 元/m2*月收取；食堂和服务中心按