1、xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况5第二章 项目建设背景及必要性102.1 项目的建设背景102.2 项目建设的必要性12第三章 需求分析与建设规模193.1 项目发展环境分析193.2 国内外创业孵化基地建设案例分析423.3 项目规划573.4 项目需求分析613.5 建设规模及内容70第四章 建设地点与建设条件744.1 建设地点744.2 建设条件77第五章 项目建设方案825.1 项目组成825.2 装修改造方案1085.3 给排水工程1375.4 电气工程1475.5 弱电及智能化系统1645.6 空2、调与通风系统171第六章 环境影响评价1786.1 编制依据1786.2 环境现状1796.3 环境影响分析1806.4 环境保护措施方案1816.5 环境影响评价184第七章 节能篇1857.1 编制的依据1857.2 项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析1857.3 项目生产过程中的能源消耗种类和数量分析1867.4 项目建设和生产过程中能耗指标分析1867.5 项目所在地能源供应分析1877.6 节能措施分析187第八章 组织机构与运营管理1908.1 组织机构1908.2 运营管理190第九章 项目实施进度与招投标1929.1 项目实施进度1929.2 项目招投标192第十章 投资估3、算与资金筹措19510.1 投资估算编制范围19510.2 投资估算19510.3 投资计划与资金筹措197第十一章 财务评价20411.1 财务估算编制说明20411.2 财务分析范围及基础参数204第十二章 社会效益评价20712.1 社会影响分析20712.2 社会适应性分析21012.3 社会风险分析21112.4 社会评价结论211第十三章 风险分析21313.1 风险因素识别21313.2 风险防范和降低风险对策21413.3 风险分析结论215第十四章 研究结论与建议21614.1 结论21614.2 建议220相关附件2221、xx区政府常务会议纪要（九届101次201923号4、）2222、xx区人力资源和社会保障局关于印发xx区推进xxxx区（xx）创新创业孵化基地建设工作方案的通知（穗天人社201969号）2313、xx省人力资源和社会保障厅 xx市xx区人民政府共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地合作协议2394、01栋不动产权证书2465、04、05栋不动产权证书248IV xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程。1.1.2 项目业主单位xx省人力资源和社会保障厅。1.1.3 项目使用单位xx市xx区人力资源和社会保障局1.1.4 项目建设管5、理单位xx市xx区建设工程项目代建局。1.1.5 可行性研究报告编制单位概况1、编制单位：xx省国际工程咨询有限公司。2、资格证书：工咨甲12320070040。3、发证机关：4、法人代表：1.1.6 可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）。2、中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定。3、国务院办公厅关于推广支持创新相关改革举措的通知（国办发201780号）。4、国务院关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见（国发201737号）。5、国务院办公厅关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见（国办发201635号）。6、国务院办公厅关于加快众创6、空间发展服务实体经济转型升级的指导意见（国办发20167号）。7、关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见(国办发20159号)。8、关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见（国发201523号）。9、国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见（国发201532号）。10、国务院关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见（国发201832号）11、人力资源社会保障部办公厅关于进一步推进创业培训工作的指导意见（人社厅发2015197号）。12、中共xx省委贯彻落实中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定的意见（粤发20141号）。13、xx省人民政府关于进一步促进创业带动就7、业的意见（粤府201528号）。14、xx省人民政府关于进一步做好新形势下就业创业工作的实施意见（粤府201578号）。15、xx省人民政府关于印发贯彻落实国家实施意见的通知（粤府201766号）。16、xx省人民政府关于印发xx省沿海经济带综合发展规划（2017-2030年）的通知（粤府2017119号）。17、关于强化实施创新驱动发展战略 进一步推进大众创业万众创新深入发展的实施意见（国发201737号）。18、xx省人民政府关于印发xx省进一步促进就业若干政策措施的通知（粤府2018114号）。19、中共xx省委xx省人民政府关于贯彻落实xxxx区发展规划纲要的实施意见（粤发20193号8、）。20、xx省人民政府关于加强港澳青年创新创业基地建设实施方案的通知（粤府函2019122号）。21、xx省人力资源和社会保障厅关于建设中国（xx）综合性创业孵化（实训）示范基地的请示。22、xx省发展改革委关于购置xxxx区(xx)创新创业孵化基地项目用房的批复（粤发改社会函2016175号）。23、xx省发展改革委关于调整xxxx区(xx)创新创业孵化基地项目物业购置面积和投资的复函（粤发改社会函20164047号）。24、xxxx区(xx)创新创业孵化基地项目用房政府采购项目合同书。25、xxxx区(xx) 创新创业孵化基地规划方案。26、xx区政府常务会议纪要（九届101次201929、3号）。27、xx区人力资源和社会保障局关于印发xx区推进xxxx区（xx）创新创业孵化基地建设工作方案的通知（穗天人社201969号）。28xx省人力资源和社会保障厅 xx市xx区人民政府共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地合作协议。29、项目业务用房不动产权证。30、项目业务用房原设计、施工单位提供的项目图纸。1.1.7 研究范围在项目建设单位已完成项目业务用房产权办理的基础上，对创业孵化基地装修改造工程项目的建设背景、必要性、建设需求、建设规模、建设条件、建设方案、投资估算、社会效益等方面进行研究，并提出相关结论和建议。1.2 项目概况1.2.1 建设地点通过前期方案比选和论证，项目建10、设单位依托xx科技园现有的空置楼宇，即位于xx区天慧路10、12、14号（xx科技园东部孵化器01、04、05栋）3栋物业作为基地业务用房。本项目计划对基地的01、04、05栋建筑进行装修改造。项目场址位于xx市xx区高唐新建区东部，东至思成路，南至天顺路，西至天惠路，北至规划路，所在区域内基础配套较好，供水、供电、供气、邮电通讯设施等城市基础设施较为完善。1.2.2 建设内容与规模根据项目物业原建设单位xx市高新技术产业集团有限公司提供的建筑物竣工图显示，01栋建筑面积为20259.3，04栋建筑面积为22260，05栋建筑面积为22260，总建筑面积为64779.3。xx省人社厅在选定该物11、业时，由房管局聘请第三方机构进行实体测绘，并根据测绘结果办置不动产权证，01栋不动产权证面积为21093.18，04栋与05栋不动产权证面积合计为45408.54。三栋总建筑面积为66501.72。由于本项目方案以竣工图纸作为依据，因此下文所指面积均为竣工图纸所示面积。根据项目的发展目标及建设需求，参考全国先进省市同类项目的建设规模和功能定位，结合项目场址的实际情况，拟定基地总建筑面积为64779.3，主要建设八个功能分区，包括一站式综合服务区、创新创业成果展示区、创新创业实训示范区、产品试验试制区、创业带动就业示范区、港澳青年双创示范区、高端产业孵化加速区、人才及产业融合发展示范区等。本项目12、装修改造的内容主要包括建筑物装修改造、通用安装工程改造、建筑物内部景观提升工程等，改造范围包括改造范围包括01栋、04栋、05栋，其中01栋共计20259.3，04栋共计22260，05栋共计22260。不同情况面积数据见下表。项目名称01栋04栋05栋合计竣工图总面积20259.3222602226064779.3房产证面积21093.1822704.2722704.2766501.72园区室外部分改造、景观提升工程等由xx高新技术产业集团进行实施，不纳入本项目范围。1.2.3 建设进度项目将按照基本建设程序办理。预计项目建设工期约14个月。1.2.4 投资估算及资金筹措本项目资金筹措总额113、3650万元，根据xx省人力资源和社会保障厅 xx市xx区人民政府共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地合作协议约定，创新创业孵化基地装修改造工程项目在xx区立项，装修改造经费分别由xx省人力资源和社会保障厅在省级促进就业创业发展专项资金、xx市xx区人民政府在xx区级财政资金中安排解决，比例分别为49%和51%。1.2.5 社会效益创业孵化基地项目的建设，有利于促进产业转型，形成良性互动；能够有效带动就业，增加财政收入；有利于保障民生，推进社会进步。项目具有显著的社会效益。1.2.6 主要经济技术指标本项目工程主要经济技术指标见表1-2-1。项目工程技术经济指标表1-2-1 序号项目单位数量14、总计1改造建筑面积64779.31.101栋建筑地上建筑面积14511.320259.3地下停车场57481.204栋建筑地上建筑面积1746022260地下停车场48001.305栋建筑地上建筑面积1746022260地下停车场48002建设投资万元13650 13650 2.1工程费用万元11772 11772 2.2工程建设其他费用万元1228 1228 2.3预备费用万元650 650 3车位数量个325325容积率1.21.2绿地率%47.547.5建设期月14141.2.7 关于评审会专家组意见的回复1、补充说明装修改造工程项目主体、基地产权、项目改造目标以及相关过程文件；回复：已15、补充说明装修改造工程项目主体、基地产权、项目改造目标以及相关过程文件，详见1.1.2-1.1.4及报告附件内容。2、完善类似案例规模、功能、装修标准分析，结合入驻企业类型完善需求分析，并应提出相关公共交通的建议；回复：已补充入驻企业类型和主要行业，完善需求分析，并在项目建设地点与条件章节提出相关公共交通的建议。3、明确基地装修改造工程、信息化工程、室外环境整治工程等建设内容及投资界面，并说明本次装修改造与今后入驻企业二次装修之间的衔接；回复：已明确基地装修改造工程、信息化工程、室外环境整治工程等建设内容及投资界面，本项目装修标准为基础办公装修，不考虑入驻企业自行进行二次装修内容。4、补充加建的16、展厅和路演大厅的方案，应征询规划部门的意见；回复：展厅和路演大厅方案改变，不进行加建。5、补充完善电气、消防、给排水、通风空调等公用配套设施的现状及改造方案，核实改造方案能否满足现行标准及规范的要求；回复：已在“5.1.1 项目建筑设计条件及现状”中补充电气、消防、给排水、通风空调等公用配套设施的现状，并完善项目改造方案以满足现行标准及规范的要求。6、建议比选地下室加设充电桩与室外加设充电桩的方案，应征询规划、消防等相关部门意见；回复：已取消地下室加设充电桩方案，改为室外加设充电桩，不纳入本次装修改造建设内容。7、核实项目绿建设计的相关要求，绿色建筑应执行新标准；回复：已核实项目绿建设计的相关17、要求，结合本项目为室内装修改造的实际情况，本项目绿色建筑标准按照基本级执行。8、根据本项目的特点，建议优先考虑公共区域和配套设施的资金保障，兼顾室内装修改造的要求，复核项目投资估算。回复：已复核投资估算。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目的建设背景创新是民族之魂，是时代主题；创业是发展之基，是富民之本。当前，新一轮科技革命和产业变革蓄势待发，共建“一带一路”正在向落地生根、持久发展的阶段迈进，为提升xxxx区国际竞争力、更高水平参与国际合作和竞争拓展了新空间。在新发展理念引领下，我国深入推进供给侧结构性改革，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，为xx区转型升级、创新发展注入了新活力18、。党的十八大以来，全面深化改革取得重大突破，国家治理体系和治理能力现代化水平明显提高，为创新xx区合作发展体制机制、破解合作发展中的突出问题提供了新契机。2月18日，中共中央、国务院印发xxxx区发展规划纲要（以下简称规划纲要），对xxxx区的定位、目标、发展路径等做出全面规划。规划纲要提出“打造教育和人才高地”，对加快发展xxxx区教育和人才工作做出顶层设计，并在人才培养、人才引进、人才使用、评价激励、人才流动、人才待遇等方面提出了要求；此外规划纲要把“建设国际科技创新中心”作为推进xx区建设的一项重要工作，强调要深化xx创新合作，构建开放型融合发展的区域协同创新共同体，集聚国际创新资源，“19、加快国家自主创新示范区与国家双创示范基地、众创空间建设，支持其与香港、澳门建立创新创业交流机制，共享创新创业资源，共同完善创新创业生态，为港澳青年创新创业提供更多机遇和更好条件”，赋予了xx区在引领支撑创新驱动方面重要使命。为贯彻落实xxxx区发展规划纲要，鼓励港澳青年来粤创新创业，加快xx融合，xx省人民政府于今年5月下发了关于加强港澳青年创新创业基地建设的实施方案（以下简称“方案”）。方案提出：到2025年，以xxxx区（xx）创新创业孵化基地为龙头的“1+12+N”孵化平台载体布局基本建成。xxxx区（xx）创新创业孵化基地（以下简称“基地”）的建成，将有利于提高完善xx创新创业生态链，20、加强内地与港澳青年的交流，提高港澳青年的国家和民族认同感、文化归属感和生活幸福感。为加快推进xxxx区（xx）创新创业孵化基地（以下简称“创新创业孵化基地”）建设，围绕建设双创载体、优化双创生态、创新人才引领，着力打造xxxx区创新创业的先行区和示范区，带动形成和完善区域性创新创业扶持制度体系和经验，为全省和xx加快培育发展新动能，实现更充分就业和经济高质量发展提供坚实保障，xx省人力资源和社会保障厅和xx市xx区人民政府，决定共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地。2.2 项目建设的必要性2.2.1 加快构建xxxx区创新驱动型现代产业体系的需要改革开放40多年来，xx省凭借优越的地理区位和21、充沛的劳动、土地、资本等要素供给，借助港澳产业向内地转移的契机，利用“前店后厂”产业分工模式，取得了举世瞩目的成就，xx三地优势互补、相得益彰。但是，进入新世纪以来，特别是2008年国际金融危机爆发以来，xx三地面临着国内外环境的巨大变迁：对外，世界需求持续低迷，前有发达国家“再工业化”战略，后有越南等发展中国家激烈的引资竞争，珠三角地区原先所依仗的低成本竞争优势不复存在；对内，珠三角资源环境承载力已达到上限，劳动、土地和资本等要素价格进入集中上升期，原先依靠低成本要素投入的粗放式产业增长模式已难以为继。xxxx区发展规划纲要提出，构建具有国际竞争力的xx区现代产业体系,强调要深入实施创新驱动22、发展战略，深化xx创新合作，构建开放型融合发展的区域协同创新共同体，集聚国际创新资源，优化创新制度和政策环境，着力提升科技成果转化能力，建设全球科技创新高地和新兴产业重要策源地，赋予了xx区在引领支撑创新驱动方面重要使命。xx三地在科研、产业、人才和对接全球资源方面各有所长。xxxx区（xx）创新创业孵化基地是xxxx区创新创业资源碰撞融合的重要载体，有利于推动三地创新创业环境更加优化，创新创业要素加快集聚，新兴技术原创能力和科技成果转化能力显著提升，是加快构建xxxx区创新驱动型现代产业体系的需要。2.2.2 打造xxxx区经济高质量发展典范的需要“十九大”报告提出，我国经济已由高速增长阶段23、转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。目前国际经济环境复杂多变，在持续30多年的快速发展之后，我国进入经济新常态。在经济新常态中，经济发展方式由传统的要素驱动、投资驱动转向创新驱动将成为未来的主要趋势。随着我国经济进入新常态，党中央、国务院适时作出了大众创业、万众创新的重大战略部署。习近平同志强调，“创新是社会进步的灵魂，创业是推动经济社会发展、改善民生的重要途径”。目前中国经济处于爬坡过坎、转型升级的关键点，需要新的增长引擎带动经济转型升级和可持续发展，“大众创业、万众创新”是优化现有产业结构的24、良好契机，是为经济发展继续寻找新的经济增长点，进一步鼓励大众创业、万众创新，是实现稳增长、促民生目标的根本所在。创业孵化基地的建设是落实建设创新型国家，推动创新创业，打造“双创”升级版的战略部署，是主动适应和引领新常态，深化创新驱动发展，打造xxxx区经济高质量发展典范的需要。2.2.3 构建xxxx区完善的创新创业区域协同发展机制的需要中央经济工作会议提出，要“科学规划xxxx区建设”。湾区是全球经济发展重要的增长极和新技术、新产业、新商业模式的策源地，是世界创新发展的高地。xxxx区拥有先进的港口群、完备的产业群、发达的城市群，并形成了优质的资源要素栖息地与创新生态网，具备成为世界一流经济25、湾区的发展优势，是区域经济增长的重要引擎，也是我国对外开放的门户枢纽。湾区建设的关键是要实现互利合作、协同发展。区域协同发展要求立足于扬长补短、开放互动、共同发展的理念，推动各城市、各区域从各展所长到协同共进，从各有精彩到共造繁荣，提升区域整体实力和竞争力。然而目前xx区一体化与深度融合发展依然面临体制差异、文化落差等一系列挑战。创新创业孵化基地的建设，通过优化产业分工布局、聚集人才资源、完善金融服务、推进创新合作、深化对外开放等多方面加强协作，构建xx区创新创业区域协同发展机制，进一步激发湾区创新发展潜力、提升国际竞争力。2.2.4 发挥xx在xxxx区建设中支撑地位的需要xxxx区作为国家26、建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，湾区建设对xx的发展提供了重要战略机遇。xxxx区发展规划纲要提出，xx要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市，并将xx作为xxxx区区域发展的核心引擎之一。xx作为国家中心城市和省会城市，历史文化底蕴深厚，综合经济实力雄厚，国际大都市建设不断提速。xx在xxxx区拥有良好的区位、交通枢纽、商贸网络、文化、城市功能、基础研究创新和人居环境优势，在联系xx，带动腹地发展方面具有较强的引领作用。xxxx区创新创业基地的建设，通过将港澳的发展需求同xx自身的27、优势、资源结合起来，并携手珠三角兄弟城市优势互补，共同推进xxxx区建设。项目的建设是xx继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用，发挥xx在xxxx区建设中支撑地位的需要。2.2.5 推动xx当好“四个走在全国前列”排头兵的需要习近平同志在参加十三届全国人大一次会议xx代表团审议时对xx提出“四个走在全国前列”的殷殷嘱托，并作出“发展是第一要务、人才是第一资源、创新是第一动力”的重要论断。作为改革开放的排头兵、先行地、实验区，xx省历来在我国改革开放和社会主义现代化建设大局中具有十分重要的地位和作用。作为国家中心城市和省会城市，xx正进一步增强责任感使命感危机感，发挥示范带28、头作用，在发展方式、经济结构、扩大开放、社会治理深刻转变的过程中，全力建设全球城市、创新中心城市和文化中心城市，当好“四个走在全国前列”排头兵。xxxx区（xx）创新创业孵化基地的建设，将整合xxxx区创新创业资源，完善区域公共就业服务体系，提升人才创新能力，优化产业结构，推进xxxx区建设。项目的建设有利于xx贯彻落实新发展理念，深入推进供给侧结构性改革，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，打造高质量发展的典范；有利于推动xx改革开放在新时代、新起点上再出发，全面对接国际高标准市场规则体系，加快构建创新驱动型现代产业体系，高水平参与国际经济合作和竞争。2.2.6 项目建设是完善创业孵化29、基地自身功能与定位的需要近年来，随着全面深化改革、继续扩大开放和创新驱动发展战略的实施，我国迎来了世界科技创新格局调整时期。技术、人才、资本等创新要素聚集，创业服务基础设施和市场环境得到很大改善，在960万平方公里土地上掀起了“大众创业、万众创新”的新浪潮。目前，国内市场上，创新型孵化器形成了平台型企业孵化器、创业咖啡、创业媒体、创业社区等孵化形态，共同构成市场化、专业化、集成化、网络化的“众创空间”。随着xxxx区被提上国家战略，对湾区人才、资源、技术的交流更加广泛，港澳科技水平发达而缺乏技术落地的产业基础和广阔市场，来内地创业发展则给港澳青年提供了更大的发展空间。同时，我省在创新创业方面存30、在着创业氛围不够浓厚、基础设施和公共服务体系建设有待加强、创业载体的培育发展有待加强、创业资源分散孤立、创业教育和培训（实训）发展水平有待提高等问题，制约着我省创新创业活动的开展。为加快创业孵化基地的建设，推动港澳青年创新创业孵化平台“1+12+N”体系目标的实现，本项目业务用房依托现楼建设。该物业建于2009年，原建筑为办公用房，建成后出租给承租企业用于办公，承租企业根据自身需要进行内部间隔及装修，已经租出的部分由企业各自装修，因此装修风格迥异，目前物业还有部分未租出区域为毛坯状态。由于建筑物疏于管理和维护，部分房屋存在破损、装修老化、瓷砖脱落、墙面渗水、管线外露等现象，给水系统、消防系统、31、弱电系统等均存在不同程度的老化和损坏，严重影响建筑物的使用安全和正常的生产生活使用。本项目取得现楼物业后，原有承租企业租约到期，从原物业中搬出，搬离期间导致原装修部分破坏，空调等设备撤走，且由于装修风格不统一，建筑物原有的装修不能继续使用。同时，由于当时房屋建设并非用于创新孵化基地，房屋功能布局和装修风格与基地的功能划分和定位不符。原建筑物功能主要用于办公，创业孵化基地具有八大功能区划分，除了办公区域，还增加了展厅、多功能路演大厅、产品试验试制、创业实训等功能分区，原物业的功能布局不能满足项目需要。此外，创业孵化基地将营造一种现代、开放、交互的氛围，使创业者和各类服务机构之间能够高效、畅通的交32、流。但是目前房屋的设计理念相对落后，楼与楼之间间隔明显，风格不统一，空间被间隔分离，难以利用大空间。现有房屋的外观设计和时代的发展也不相吻合，与创新孵化基地的内在发展要求也不相适应，对原有建筑进行装修改造是必要的。综上所述，本项目的建设是必要的，也是迫切的。57第三章 需求分析与建设规模3.1 项目发展环境分析3.1.1 政策环境分析3.1.1.1 全国掀起“大众创业，万众创新”浪潮当前，新一轮世界科技革命和产业变革浪潮席卷全球，能源、材料、制造业等众多传统产业技术不断取得突破，信息技术、互联网、云计算等新兴产业更是蓬勃发展，不断催生新制造模式和商业模式，为大众创新创业带来了重大机遇。我国经济33、发展新常态同期到来，经济发展进入增速换挡、结构优化、动力转换的新阶段，中高速增长周期的持续必将引致经济增长方式和就业环境发生深刻变化。2013年，国务院关于印发“十二五”国家自主创新能力建设规划的通知（国发20134号）中提出，引导创新主体行为，指导全社会加强自主创新能力建设，加快推进创新型国家建设。同年国务院常务会议提出要进一步简政放权，构建公平竞争的市场环境，调动社会资本力量，促进小微企业特别是创新型企业成长，带动就业，推动新兴生产力发展。国务院总理李克强在2014年夏季达沃斯论坛致开幕辞时，提出掀起“大众创业”、“草根创业”新浪潮，形成“人人创新”、“万众创新”新局面，通过创业和创新，为34、中国经济提质增效打造不熄引擎，顺利过渡到经济新常态。“大众创业，万众创新”的目的是推动经济良性良好发展。李克强总理说，“打造大众创业、万众创新和增加公共产品、公共服务双引擎，推动发展调速不减势、量增质更优，实现中国经济提质增效升级”。一方面，只有通过万众创新，才能创造出更多的新技术、新产品和新市场，也就才能提高经发展的质量和效益；另一方面，只有通过大众创业，才能增加更多的市场主体，才能增加市场的动力、活力和竞争力，从而成为经济发展的内在源动力引擎。2015年3月，中央出台国务院办公厅关于发展众创空间、推进大众创新创业的指导意见（国办发20159号），提出为加快实施创新驱动发展战略，适应和引领经35、济发展新常态，顺应网络时代大众创业、万众创新的新趋势，加快发展众创空间等新型创业服务平台，营造良好的创新创业生态环境，激发亿万群众创造活力，打造经济发展新引擎。同年5月，国家出台国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见（国发201523号），部署进一步促进就业鼓励创业，以稳就业惠民生助发展，提出了深入实施就业优先战略，积极推进创业带动就业，统筹推进高校毕业生等重点群体就业，加强就业创业服务和职业培训4个方面的政策措施。2016年2月，国务院办公厅出台国务院办公厅关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见，指出“通过龙头企业、中小微企业、科研院所、高校、创客等多方协同，打造产学研用36、紧密结合的众创空间，吸引更多科技人员投身科技型创新创业，促进人才、技术、资本等各类创新要素的高效配置和有效集成”，强调配套支持全程化、创新服务个性化和创业辅导专业化。同年5月，国务院办公厅出台国务院办公厅关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见，意见指出要“建设一批双创示范基地、扶持一批双创支撑平台、突破一批阻碍双创发展的政策障碍、形成一批可复制可推广的双创模式和典型经验”。2017年7月，国务院出台国务院关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见，强调了创新和创业的重要作用，“已成为稳定和扩大就业的重要支撑、推动新旧动能转换和结构转型升级的重要力量，正在成为中国经37、济行稳致远的活力之源”，并为了进一步推进大众创业、万众创新，从大众创业、万众创新深入发展是实施创新驱动发展战略的重要载体、加快科技成果转化、拓展企业融资渠道、促进实体经济转型升级、完善人才流动激励机制、创新政府管理方式等六方面提出了指导意见。2018年9月，国务院出台国务院关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见（国发201832号），意见提出“推进大众创业万众创新是深入实施创新驱动发展战略的重要支撑、深入推进供给侧结构性改革的重要途径”，“打造 双创升级版，推动创新创业高质量发展。xx区是我国的重要国家战略。当前，xxxx区建设正全面推进，一个富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级38、城市群正加速崛起。这当中，xxxx区宜居宜业宜游优质生活圈正不断完善，为港澳青年就业创业开辟了更广阔空间，带来了巨大的新机遇。xxxx区发展规划纲要明确提出，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，为港澳居民在内地学习、就业、创业、生活提供更加便利的条件，并明确了拓展相关就业创业空间的具体要求。3.1.1.2 xx省大力促进创业带动就业新常态下，经济增速放缓的同时，拉动经济增长的传统动力逐步下降，过去以劳动力、土地、资源等要素驱动的生产方式已陷入困境。依靠结构优化、效率提高、创新驱动推动发展的新动力，为经济增长开启了更广阔的发展空间，创新驱动上升为xx经济发展的“核心战略”和“总抓手”。xx省深入贯彻全39、面深化改革、鼓励创新创业相关战略部署，结合经济发展的阶段性特征，不断完善大众创业扶持政策体系。早在2009年，xx省人民政府办公厅关于鼓励创业带动就业工作的意见（粤府办20099号）就指出“大力推进创业带动就业工作，是将沉重的人口压力转化为丰富的人力资源，加快发展第三产业，推动产业和劳动力转移，促进产业结构优化升级的重要举措；是实施扩大就业战略，着力化解我省劳动力供求矛盾和就业结构性矛盾，维护社会和谐稳定的重要途径。各地、各有关部门要从贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的战略高度，将创业带动就业工作摆在更加突出的位置，采取有力措施，鼓励和帮助更多有创业意愿和创业能力的城乡劳动者成功创业，并吸纳和40、带动更多的劳动者实现就业”，强调了推进创业带动就业工作的重要意义。2014年，xx省出台中共xx省委贯彻落实中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定的意见（粤发20141号），提出“坚定不移全面深化改革，不断增创xx发展新优势，在全面深化改革中继续走在全国前列”，决定强调“面对新任务新要求，xx要突破思想观念的束缚，突破发展升级的瓶颈，突破对外开放的局限，突破社会转型的难题，突破利益固化的藩篱，率先全面建成小康社会、率先基本实现社会主义现代化，必须坚定不移全面深化改革，不断增创xx发展新优势”。2015年，xx省人民政府关于进一步促进创业带动就业的意见（粤府201528号）对进一步促进创业带41、动就业工作提出要“大力弘扬创业精神、降低创业门槛和成本、加大扶持补贴力度、改进补贴发放方式、提升服务能力和水平、确保政策落实到位”，“加快孵化器基地和公共创业服务平台的建设，将优秀创业项目资助范围扩大至新兴产业领域，大幅提升小额担保贷款额度”等强有力的政策措施，开启了全省大众创业的新篇章。同年出台xx省人民政府关于进一步做好新形势下就业创业工作的实施意见，提出“搭建创业创新服务平台，省建设一个综合性创业孵化（实训）基地”“总结推广创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化模式，加快发展市场化、专业化、集成化、网络化的众创空间。建立创业导师志愿团队，鼓励高校、科研院所派遣科技特派员进驻创业创新服务平42、台”等措施，鼓励创新创业。2016年，xx省人民政府发布关于做好推动大众创新万众创业工作的实施方案，提出积极推动“双创”政策宣贯、建设一批创业创新载体、打造一批公共服务平台、组织一批创业创新培训项目、培育一批创新型企业、推动创业创新基地城市示范工作等，促进创业创新载体建设更加完善、创业创新服务能力显著提高、创新要素和创业资源不断集聚，激发创新创业活力，将“加强创业创新载体建设、加快公共服务平台建设”作为重点工作任务。2018年，xx省人民政府关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的实施意见，提出要进一步优化创新创业生态环境，充分释放全社会创新创业潜能，在更大范围、更高层43、次、更深程度上推进大众创业、万众创新。意见指出要创建珠三角国家科技成果转移转化示范区，打造科技成果转移转化区域高地，加强xxxx区科技创新合作及成果转移转化，鼓励与港澳联合共建国家级科技成果孵化基地、青年创新创业基地等成果转化平台；意见还要求加快建设“双创”示范基地，深入推进xx高新技术产业开发区科学城园区等国家级“双创”示范基地建设，实施省创业孵化基地提升发展行动，打造一批创新创业要素集聚、服务专业、布局优化的“双创”重点区域和支撑平台。此外，xx省还先后制定实施xx省创业带动就业孵化基地建设工作指导意见、xx省人力资源和社会保障厅 xx省财政厅关于进一步加强创业孵化基地建设的意见和关于实施44、xx省大学生创业引领计划（20142017年）的通知等专项政策文件，重点支持创业孵化基地建设、创业投融资支撑和大学生等重点群体创业。3.1.2 我国创新创业孵化发展模式及趋势3.1.2.1 传统孵化模式（科技孵化器）自上世纪80年代以来，我国各级政府不断增加科技孵化的投入，形成了庞大的科技孵化体系，为促进科技成果产业化、培养高新技术企业和培育战略性新兴产业作出了重要贡献。科技部出台的科技企业孵化器认定和管理办法中，定义科技企业孵化器是“以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务载体”。孵化器是国家创新体系的重要组成部分，是创新创业人才培养的基地，是区域创新体系的重要内容。45、孵化器的主要功能是以科技型创业企业为服务对象，通过开展创业培训、辅导、咨询，提供研发、试制、经营的场地和共享设施，以及政策、法律、财务、投融资、企业管理、人力资源、市场推广和加速成长等方面的服务，以降低创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成长性，培养成功的科技企业和企业家。我国科技孵化器多由政府出资出地创办，以创业园、创业服务中心等形式出现，主要是向初创科技企业提供物业和基础设施，属于基地型孵化器。在各级政府的大力投资下，我国已建立起了比较完善的孵化体系，能够为科技初创企业提供相对廉价的物业、便利的行政服务和较完备的基础设施。政府的补贴和服务吸引了大量科技型中小企业入驻，同时也吸引了一批创新46、中介服务机构进入，形成了有利于创新的小气候，孵化器也成为我国科技企业的重要源头和科技成果转化的重要基地。不可否认，在过去的20多年里，传统孵化器对于培育科技型中小微企业功不可没。然而，随着创业创新和互联网的飞速发展，传统孵化器的弊端也逐渐显现，如进入门槛高、市场化程度低、孵化形式单一、服务体系不健全、软服务和投融资资源明显不足等。在移动互联网时代，创业创新的形态更加多样，草根创客对服务的需求更加个性化。这时候，如果还执着于单一地提供场地、减免费用，无疑已经明显落伍。在这种形势下，传统孵化器的转型已势成必然。3.1.2.2 创新型孵化模式近几年，随着我国市场化的深入发展和企业家的快速成长，民间资47、本参与科技创新的积极性不断提高，市场主导的创新型孵化器迅速成长起来。与传统孵化器主要为初创企业提供物业等基础设施不同，创新型孵化器按市场化的方式运作，一般拥有高水平的管理团队、较强的专业顾问辅导能力，既能为重大关键技术转化提供种子资金，又能帮助科技创新企业提升创业能力，为其配置更多社会优质资源。中国孵化器经过了20多年的发展演变，正逐步端正角色，向创业者的服务供应商方向前进。虽然中国企业孵化器起步较早，但是传统孵化器针对解决创业企业办公场所问题，仅仅依靠提供物理空间支持创业已然满足不了广大创业者的需求。伴随着中国市场化经济的发展和创业生态的日益完善，孵化器逐渐向创业投资、多元化服务迈进，并且从48、服务形态上提高了自身质量，同时也加大了对创业项目的审核力度，入孵门槛、资产配置、服务质量、盈利模式等方面都有了实质性的创新，呈现出创新型孵化器的新景象。国内各阶段孵化器特点比较表3-1-1孵化器1.0孵化器2.0孵化器3.0入孵门槛较高低极低资产配置重均衡轻服务质量低均衡高人员素质弱弱高孵化费用低低低或免费盈利模式房租房租+服务费服务费+股权投资服务特点出租工位创业服务多元化、个性化收支状况微盈利收支平衡或净支出前期净支出，后期盈利与传统孵化器比较，创新型孵化器具有以下新特点：第一，新服务。不同于传统孵化器以物业服务和基础服务为主，创新型孵化器的服务聚焦到创业的本质和对创业者的个性需求上。创新49、型孵化器由高端人才、行业领军企业、创业投资机构等多种主体设立，依托其不同的资源禀赋，为创业者提供了各具特色的服务。帮助创业企业快速成长为主要目标，大多是租用孵化空间，通过快速整合资源能力和高附加值的服务，提供种子基金、创业导师、辅导培训、宣传展示、交流分享、产品构建、市场推广和产业链资源对接等增值服务，这些新服务为创业者提供了全方位、多层次的服务。打破了传统孵化器对房租和物理空间的依赖，并逐渐探索出了符合其自身特点的盈利模式。第二，新模式。创新型孵化器创新聚合资源的方式，形成了多样化的孵化模式，有的以资本聚合，有的以媒体聚合，还有的通过创业活动聚合，吸附多种创业要素和资源，形成了各自的发展模式50、。例如，创新工场提供精英创业的孵化服务；车库咖啡是草根创业聚集平台和创业者互助网络；清华大学X-Lab是大学创意创新创业实践平台；联想之星开创了国内首个集合了免费的创业培训、天使投资和开放平台的“三位一体”科技创业孵化模式，为创业者提供免费培训孵化、行业资源、资金以及管理等具有高附加值的资金支持和综合性孵化服务；创业家、创业邦通过媒体平台、“黑马大赛”“创新中国”等活动，为企业提供报道宣传、培训交流、创投对接等孵化服务；36氪是中文互联网圈的新兴创业媒体和创业服务平台，旗下的36K、36氪开放日和氪空间等已成为服务互联网创业的重要媒体平台和极速孵化平台，已将中关村互联网创业氛围用线上的方式辐射51、至全球。第三，新生态。创新型孵化器依托自身特色资源和优势，借助新一代信息技术，采用更加便捷、更大范围的资源获取方式，把科技、创业者、资本、市场等各种资源有效地组织起来，形成各具特色的创业生态圈：有以服务软件企业为核心的、有以服务互联网企业为核心的，有以聚集天使投资人交流为核心的，也有一批以服务智能硬件企业为核心所形成的孵化生态。以微软、联想和百度为代表的一批领军企业，也形成了自己的生态系统，通过支持创业孵化，为自身的产业进行布局。走出了YY、聚美优品、兰亭集势等10家上市公司，亚杰商会通过开展“摇篮计划”，整合科技、商业、投资金融界的精英人士资源，采用创业导师与企业一对一的方式，对企业进行战略52、制定、融资对接、市场拓展等创业辅导，成为整合投资人和企业家服务创业者的服务平台；大企业构建的开放平台，如微软创投加速器是微软在全球启动的创业孵化项目，通过平台型企业的产业带动作用，依托微软云计算平台帮助创业者节约开发成本，将微软的创新资源、技术实力及国际化经验等方面的优势向创业者开放，帮助创业者实现梦想。这些多元化的生态圈培养一代又一代的新的创业群体。第四，新概念。创新型孵化器更多地面向早期阶段的创业项目，甚至面向概念阶段还没有成形产品的创业团队。运用“开放+共享”的互联系思维，持续吸纳拥有新概念的创业者，在创业生态系统内，把各类创新主体聚合起来自发地沟通、碰撞、协同、分享，同时聚集天使投资人53、在短时间内帮助创业者完成从概念到产品，从创意到公司的转变，完成真正意义上的孵化，从而催生一批又一批创业企业的产生。例如：创客空间为硬件创业团队提供专业化的产品构建服务，包括硬件产品构建从工业设计、结构设计、硬件方案设计、小试和中试、芯片设计定制和小批量以及大批量供应链管理服务，避免大量的试错和上下游合作伙伴选择中遇到的风险。第五，新潮流。创新型孵化器集聚了一批怀揣改变世界梦想的创业者，他们站在我国甚至世界新兴产业发展的潮流和前沿，不断用新技术新模式去改变传统产业。现阶段三种趋势异常明显：一是以大数据和互联网技术促进传统产业转型升级，例如电子商务改变了传统零售业，在线旅游改变了旅游行业，移动支付54、改变了生活方式和金融业；二是通过技术创新和商业模式创新结合，不断催生新兴产业，例如共享单车、互联网众筹、3D打印等；三是制造业服务化，如小米的硬件产品背后的核心是操作系统MIUI提供的互联网服务。不断涌现的新模式、新企业，带动引领我国传统行业转型升级和新兴产业发展潮流。第六，新文化。创新型孵化器成为传播、弘扬创新创业文化的新载体。尤其是活跃在创业系统中的一批“创业者企业家创业导师”的出现，为新的创业者树立了典范。成功企业家等高端人群投身天使投资、创办创新型孵化器、参与创业辅导活动，极大地提升了孵化服务水平，也极大的鼓舞了千千万万的创业者。只要有想法、有创意或者有技术，就可以参与创业活动，并借助55、孵化器的创业服务平台获得启动资金、创业导师等服务，加快实现从创意到公司、个人到团队、从创业者到创业企业家、从企业家再到天使投资人的转变。创业氛围激发了众多优秀人才的创业热情，离开大公司投身创业成为一种趋势，连续创业成为一种生活方式，大学生创业成为一种时尚，形成了 “创业成功再创业”的良性循环，以及“创业失败再创业”的独特文化。3.1.2.3 众创空间模式（创业孵化基地）1、众创空间的概念国外并没有“众创空间”这个词，而创客空间源自国外，“创客”二字，翻译于英文单词“maker”，指不以盈利为目标，致力于把各种创意转变为现实的人。创客空间在国外有很多叫法：makerspace、hackerspa56、ce、hackspace、hacklab、creative space等等。它是一种全新的组织形式和服务平台，通过向创客提供开放的物理空间和原型加工设备，以及组织相关的聚会和工作坊，从而促进知识分享，跨界协作以及创意的实现以至产品化。全球知名的创客空间有诸如c-base e.V.、Metalab、TechShop、Fab Lab等等。经过多年的发展，国内外已经把创客空间这个模式推到了一个比较成熟的历史阶段，并对科技创新产生了深远的影响。此后，创客的概念被引入中国，也逐渐诞生了类似的场所。国内第一个创客空间是2010年诞生于上海的新车间，类似的还有北京创客空间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊等。“众57、创空间”是科技部在调研北京、深圳等地的创客空间、孵化器基地等创业服务机构的基础上，总结各地为创业者服务的经验之后提炼出来的一个新词。2015年3月11日，国务院办公厅印发“众创空间”纲领性文件关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见(下称意见)。此举为国家层面首次部署“众创空间”平台，支持大众创新创业。意见提出发展目标，到2020年，形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力，同时又具备低成本、便利化、开放式等特点的众创空间等新型创业服务平台。根据国务院意见中的定义，众创空间是顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开58、放式的新型创业服务平台的统称。这类平台，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。众创空间的概念外延与孵化器略有重叠，但比后者范围更大，它还包括创客空间、创业咖啡等新型孵化器模式。一方面，众创空间包括那些比传统意义上的孵化器门槛更低、更方便为草根创业者提供成长和服务的平台;另一方面，众创空间不但是创业者理想的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，还是一个能够为他们提供创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务、媒体资讯等全方位创业服务的生态体系。图3-1-1 众创空间的概念范围2、众创空间的基本特征基于国务院意见对众创空间的定义，一般众创空59、间应当至少具备以下几个特点：（1）开放与低成本：面向所有公众群体开放，采取部分服务免费、部分收费，或者会员服务的制度，为创业者提供相对较低成本的成长环境。（2）协同与互助：通过沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享，达到协同进步的目的，通过“聚合”产生“聚变”的效应。（3）结合：团队与人才结合，创新与创业结合，线上与线下结合，孵化与投资结合。（4）便利化：通过提供场地、举办活动，能够方便创业者进行产品展示、观点分享和项目路演等。此外，还能向初创企业提供其在萌芽期和成长期的便利，比如金融服务、工商注册、法律法60、务、补贴政策申请等，帮助其健康而快速地成长。（5）全要素：提供创业创新活动所必须的材料、设备和设施。3.1.3 xx省创业就业现状及问题分析3.1.3.1 xx省创业就业现状1、大众创业发展势头良好得益于政策刺激、发展基础和青年一代创业意识的日益觉醒，我省大众创业呈现出健康快速的成长态势，突出体现在企业快速增长、就业带动明显以及创业氛围浓厚等方面。近年来新登记市场主体数量的迅速攀升是大众创业良好势头的最好佐证。以2017年为例，全年全省各类市场主体新登记合计195万户，同比增长20.68%，其中各类企业新登记合计90万户（其中私营企业84万户），同比增长14.37%。新增市场主体迅速接力助推我61、省经济发展，凭借对新经济阶段特殊性的良好适应力，部分高新技术和新兴业态创业企业成长为支撑我省产业转型升级的骨干企业，大批民营小微企业和个体工商户遍及二、三产业各个领域，成为经济发展的基础动力和根本活力，创业带动就业的经济社会效应日益凸显。2、就业形势良好，人才储备充足2017年末，全省就业人员人数为6340.79万人，约占全国总量的8.2%。全省每年新增城镇就业人员近150万人，占全国总量约九分之一；城镇登记失业率控制在2.5%以内，比全国总体水平低约1.5个百分点。就业问题和经济发展是紧密联系的，这些年xx经济一直高速增长，有足够的能力吸纳就业，但是随着经济新常态的到来，以往的经济模式在保持62、和新增就业方面具有较大的压力和挑战。目前xx人才的总量较大，人才储备充足。截至2017年底，全省专业技术人才总量573万人，技能人才总量1115万人，均居全国首位。此外，高技能人才329万人，我省还有两院院士163人，每年来粤的国外境外专家15万人次左右，累计招收培养博士后1.2万余人，在站博士后约4400人，博士后招收培养规模居全国前列。各类人才在xx聚集给我省创新创业工作提供了坚强的后盾，但结合xx经济发展的需要，与江苏、浙江、山东等一些人才强省相比，xx省人才数量还是存在一定差距。3、创业服务支撑体系不断完善围绕大众创业的现实、多样需求，各地积极优化政府服务、动员社会力量、整合市场资源，63、加快完善相关政务服务、创业孵化网络、公共技术支持以及专业中介服务等服务支撑体系。政府公益性创业服务得到较大程度提升，依托公共就业人才服务体系设立一站式创业服务窗口开展的政策咨询、开业指导、融资补贴等政务服务不断改进，专业服务机构与平台的建设进展迅速，一批集合检测检验、中试孵化和信息分析等功能的公共技术服务平台，以及提供研发代理、技术转移等服务的公共资源交易平台逐步建成并投入服务。一大批遍布法律、知识产权、会计、咨询等专业服务领域的成熟机构与模式不断涌现，为创业者提供各种个性化服务，社会力量对创业服务的参与不断渗入。4、各地推动创业实践探索成效显著全省各地紧密结合当地资源禀赋、产业基础等，积极深64、化创业型城市（县、区）创建工作，积累了各具特色的措施与经验。其中，珠三角地区中心城市凭借经济社会发展现行优势，担当起全省促进大众创业的引领者角色，粤东西北地区部分城市则充分发掘区域特色资源与特色优势产业的大众创业之路。根据2018年第一季度全省创业带动就业孵化基地建设情况显示，目前全省已建成创业带动就业孵化基地643个，其中珠三角九市503个，其他城市共建成140个。全省孵化基地累计进驻企业64756个，累计带动就业人数610395人。3.1.3.2 xx区创业就业存在的问题多年来，伴随着市场经济的飞速发展，我省推动大众创业就业工作取得了较好的成绩，也积累了丰富的实践经验，但制约大众创业就业的65、相关问题依然突出。1、创业就业氛围有待提升，与经济大省的地位不相适应xx是经济大省、人口大省，也是就业大省。目前xx就业方面最突出的问题就是创业问题，全省的创业率在全国先进省份处于较低水平，支持创业的体制机制还不够完善，创业环境有待优化，创业氛围还不够浓厚，与xx经济大省的地位不相适应。xx是经济大省和改革开放的前沿省份，市场机制发展较为成熟，拥有比较好的营商环境，创新创业的潜力很大，理应成为“大众创业、万众创新”的热土。但从有关方面反映的情况来看，目前我省高校毕业生、海外归国留学人员等青年群体的创业活动率低于长三角地区，创业文化和创业氛围不够浓厚。造成这种局面的原因，很大程度上在于我省创业环66、境、创业服务的基础比较薄弱，创业孵化（实训）载体建设与广大创业者的实际需求不相适应。2、创业服务体系有待完善，不能充分满足大众创业就业需求在促进大众创业、满足创客需求的跨境光缆等通信网络建设、网络宽带提速、免费WIFI覆盖、开放式服务中心等创业服务基础设施建设方面，我省滞后于北京、上海、江苏等发达省市。创业公共服务平台服务意识不强，服务水平不高、服务方式单一等问题仍然存在。系统完善、功能齐全的共性技术和资源共享服务平台缺乏，难以满足创业者在研究开发、技术专业、创业培训、成果展示等创业各环节的资源和信息需求。部分创业服务平台仍然停留在处理日常保洁、保安及政务代理等事务层面，未能建立起与创业载体发67、展相适应的创业服务体系和辅导团队。创业服务平台运营模式落后，与企业互动不足，未能准确把握创业人才、创业企业的需求，未能提供创业培训、技术支持、行业信息、融资支持等在内的更加具体、针对性更强、覆盖范围更广的服务和指导。3、创业载体的培育和发展有待加强，区域分布不平衡与北京、上海、江苏、浙江等发达省市相比，我省创业载体建设存在起步晚、数量少、服务支撑体系不完善、区域分布不均衡等问题。创业孵化模式创新不足，多数孵化器服务模式单一落后，缺乏多样性，尚未形成创业全生命周期的综合创业服务链条。新兴业态活跃程度相对较低，电商创业、概念创业、团队创业等新型创业方式仍有较大发展空间。创业载体主要分布在xx、深圳68、东莞、佛山等珠三角发达地区，创客空间、创客社区、创客工厂等新型孵化器在数量和发展速度方面落后与其他发达省市，不利于促进大众创新创业。4、创新创业资源较为分散，辐射带动能力有待提高虽然目前我省拥有各类孵化器、高新产业园区、专业创业园区等创业孵化平台，但大多服务对象范围较窄、辐射带动能力不强，创新型孵化器数量不多、知名度不高，创新创业资源分散，缺乏一个集政务服务、人才交流、培训实训、孵化对接、交流展示、融资支持、政策宣传等功能于一体的xxxx区(xx)创新创业孵化基地和全省范围的创新创业云数据平台。5、创新创业全过程管理有待强化，基础保障较为不足从整体上看，我省创业教育、培训（实训）链条短，基本69、未能延伸至大学教育的前后阶段，创业教育、培训（实训）普及率不高、体系不完善、大学生创业成功率不高。根据麦克思研究院联合中国社科院日前发布的2017年中国大学生就业报告数据显示，近5年来，大学生毕业即创业连续从2011届的1.6%上升到2017届的3.0%，接近翻了一番。以2017年795万名应届毕业生的总量计算，年创业大学生数量超过20万名。而根据xx省教育厅发布的2017年高校毕业生就业质量年度报告数据显示，2017年xx省高校毕业生自主创业的有2011人，占毕业生数的0.38%。由此可见，与全国平均水平相比，我省大学生自主创业率较低。创业教育、培训（实训）的师资配备和经验均较为缺乏。创业实70、践、培训（实训）平台缺乏，实训实践基地的建设没有形成规模，大学生创业项目储备不足、融资难、缺乏启动资金、办公场所、产品测试平台等问题制约着优秀人才创业和优秀项目孵化。6、港澳缺乏创业孵化和产业转化平台。港澳科研水平先进，但缺乏产业化落地平台和强大的消费市场，发展空间也收到土地的制约。而xx区内地城市拥有政策、产业、市场、人才等方面的优势，xx区城市群更加具备资源互补、互联互通、互利互惠的便利条件，xx在xx区当中的定位和资源，必定能够在港澳青年创新创业方面发挥重要的作用。3.2 国内外创业孵化基地建设案例分析3.2.1 美国-硅谷1、硅谷概况硅谷位于美国加利福尼亚州旧金山以南，包括圣塔克拉拉郡71、及其与圣蒙特尔、阿拉米达、圣塔克鲁兹等郡邻近的部分，总面积约3880平方公里，人口约300万。硅谷是世界一流园区的典型代表，是世界其他国家和地区进行高技术开发所效仿的对象。 20世纪50年代初到60年代末是硅谷崛起和初步发展时期。硅谷的发展模式，即“学术工业综合体”，以及风险资本与创新公司的初步结合基本定型。20世纪70年代初到80年代中期，是硅谷的大发展时期。1971年微处理器的发明使生产微机成为可能，微处理器使硅谷从而也使整个美国进入了微电子时代。20世纪80年代到90年代中期，硅谷由低潮重新走向高潮，软件业的崛起很快使硅谷度过了危机，硅谷的非物质化进程，使硅谷率先进入了“信息社会”。2072、世纪90年代中期到现在，硅谷大规模进入网络时代，网络时代又带来了软件业的昌盛，这是软件业和网络业同时大发展时期，也是硅谷的社会文化和人们的思维领域发生根本变化的时期。 图3-2-1 美国硅谷建筑特色及工作氛围2、硅谷的发展模式硅谷成功的原因得益于大学、政府的作用和风险资本投资、战争政治环境以及创新企业家的革新等，但从发展模式看，主要有以下三种：（1）从机制上讲，硅谷首创了一种科、技、产三位一体的发展模式，其中政府起重要的中介力量。这种“硅谷现象”是科技发展的一种新的社会形态，也是整个高科技产业发展的最大特色。三位一体的发展模式，是硅谷发展的内在动力，它在硅谷产生了三大划时代的变化：第一，改变了73、硅谷的生产力结构，使得知识也即高科技迅速成为生产力中的首要因素，即第一位的生产力；同时也改变了生产力中劳动者的结构以及生产工具的性质和功能。第二，改变了硅谷的经济结构，使硅谷直接从农业社会过渡到后工业社会，即以高科技为主导的知识社会，第一次使非物质生产在硅谷经济中远远超过了物质生产，硅谷渐渐变成一个高水准的研究和控制中心即硅谷主要的微电子公司的总部和复杂的研究、产品设计以及新的以技术为基础的创新公司建立的场所，而不是生产和制造中心。第三，改变了硅谷的阶级结构和职业结构，产生了一个新的中产阶级，即包括科学家、工程师以及其他技术人员在内的技术专家阶层，这一阶层已经代替了农场主成为硅谷劳动力中比例最74、大的阶层。除上述之外，三位一体的发展模式本身就是一种创新的社会技术，是一种有机的浑然一体的网络式合作组织。这种合作是多层次、多渠道的，不仅有横向的，还有纵向的；不仅是宏观的，也是微观的，是一种渗透性网络式合作。横向的、宏观的指不同机构之间的合作，即政府、创新企业、风险资本投资公司、学校和公共机构(基金会、非赢利组织等)之间的合作；微观的合作指的是企业间的合作。 （2）遵循以中小企业为核心的发展模式。中小企业是硅谷最有活力的力量，也是知识经济中的一支重要力量。因为在知识经济中，企业不是依靠自然资源而是依靠智力资源即科学和知识来发展，所以企业不需要大规模，而更需要小批量生产(batch produ75、ction)以及弹性的、开放式的经营模式。硅谷组成了有机合作的高技术工业区，高技术小公司在新产品的生产过程中互相合作，既能保持小规模，又具有全球竞争力。在公司规模变大时，硅谷则选择裂变的形式，将高技术工业中标准化产品的制造部门移往南部或西部地区，而硅谷只保留研究和开发的功能，硅谷的成功在很大程度上缘于这种发展模式。 （3）独特的文化模式。硅谷几十年来形成的独特文化模式是它成功的最深刻而持久的因素，是美国传统的民族特性如个人主义、自由主义、创新精神等和现代文化在高科技时代的典型体现。这种渗透性的高科技文化模式有四大特色：第一，它是一种新型创新文化，即允许失败(Its-ok-to-fail)的创新76、。第二，它是一种佯谬文化，即似非而是的悖论或反论文化。这种技术上的似非而是的悖论对人们的心理和文化产生了强烈的震荡。硅谷人以开放灵活轻松民主自居，但他们同时又是最爱走极端的人。硅谷崇尚人文主义管理和信息共享，但硅谷的公司对技术的保密却是极端化的；而且在硅谷甚至没有人行道，其建筑也是封闭式的，这与其人本主义特色是相矛盾的。第三，它是一种独特的企业文化。这种文化包括人才的超流动性(Hypermobility)、直呼上司的名字、随意穿着、弹性工作时间、在家工作、雇员所有雇员拥有股票等。第四，硅谷文化是一种时间文化，即速度文化。知识经济使得硅谷人不可能按照过去工业化时代的八小时工作制(即标准化时间)工77、作，而是按照创新的需要安排时间，不是将时间细化，而是将其大段分割，经常性地连续几天通宵达旦地工作。工作到深夜或凌晨几乎是当今硅谷20万高科技人员统一的生活方式。3、硅谷发展中的政府作用硅谷是现代开发区的开端，硅谷的成功，在很大程度上得益于市场化经营模式。硅谷的风险投资基金发展、产业集群以及技术创新的重视，都是在市场化运作基础上不断成熟的产物，是市场自由选择的结果。 尽管硅谷是企业追求利润最大化基础上的市场选择结果，但值得注意的是政府的作用也功不可没，具体体现在以下几个方面： 首先，美国政府国防部的订单对硅谷新技术的扩散影响重大。硅谷形成初期，正是由于美国国防部对尖端电子产品的大量需求，才使许多78、年轻的高科技公司生存下来并得以发展壮大。 其次，政府通过研发投入和相关政策促进硅谷技术发展。政府对基础的、符合国家科学发展的研发给予直接的资金与各方面的投入。例如政府对斯坦福大学研究项目提供大量的直接赞助经费。据统计，2003年，斯坦福大学16亿美元的年收入中有40来源于受政府委托的研究项目。政府还对中小企业进行研发投入，并通过税收政策等鼓励企业自己进行项目研发。此外，政府严格实行专利制度，对知识产权进行保护，促进了技术交易市场的建立；建立行业标准，推进技术的完善与进步；制定了宽松的技术移民签证，实施专门为吸纳国外人才的H-1B签证计划，增加签证发放的数额。 再次，政府为硅谷的不断扩展提供规划79、用地。硅谷每次扩建，周围的社区、环保主义者和其他特殊利益组织就会提出诸如空间、交通、濒临灭绝物种等问题。地方政府在协调各方利益的过程中发挥着重要作用。 最后，政府对改善硅谷的交通状况起着重要作用。在硅谷，私营公司很少介入道路交通等公共投资，因而投资交通等基础设施建设、减少交通阻塞和交往隔阂，是美国政府机构的重要职能。3.2.2 北京-中关村创业大街中关村创业大街是海淀置业集团按市场化运营管理的创业街区，总建筑面积4.37万，打造海淀创业地标，将海淀图书城成功转型升级为时尚创业街区。 图3-2-2 中关村创业大街建筑特色及工作氛围1、街区定位街区不仅定位于建设创业服务集聚区、科技企业发源地、创业80、者文化圣地，还要打造具有极强科技感、展示度、时尚感的创新创业特色景观大道，吸引培养一批具有国际影响力的世界一流创业孵化服务机构，致力于缔造全球知名的“Inno Way”。2、建设主体北京海置科创科技服务有限公司是中关村创业大街的建设运营主体，由北京海淀置业集团（海淀区政府下属国企）和清控科创控股股份有限公司共同组建，基于优势互补、强强联合的原则，依托海淀置业在中关村核心区的空间资源，发挥清控科创在创业服务、创新服务、产业促进和国际合作等方面的优势资源，共同打造创新创业生态。3、运作模式中关村创业大街采用政府主导、市场化运营管理的模式。由海置科创对街区进行专业化、市场化运营管理，负责对街区进行统81、一的规划、开发、建设、管理和运行，为入驻机构提供空间服务、投融资服务、政策服务和创业会客厅服务等。海淀置业集团作为政府代表，主要负责公共配套方面的建设，不参与街区具体的运营活动。4、面向群体海置科创主要是整合街区的入驻机构，建设服务生态，直接对接创业团队较少，为创业团队提供各类服务主要由街区上的入驻机构进行。目前，街区入驻了车库咖啡、3W咖啡、Binggo咖啡、飞马旅、36氪、言几又、创业家、联想之星、天使汇、JD+智能奶茶馆等37余家多样化、专业化创业服务机构。5、主要功能中关村创业大街主要具备5大功能：一站式服务大厅、创业服务集成、创业政策对接、创新展示体验、投融资服务。由于空间所限，大多82、数创业服务机构以对接服务为主，只有几个规模较大的创业服务机构具有孵化空间，如清控科创自己运营的Binggo咖啡也只入驻了不到20个团队。6、运营投入海置科创作为创业大街的具体运营主体，租金是支撑其运营的主要来源，主要是面对入驻的创业孵化机构收费。据调研，起步之初每租金约为5元/天（折合约150元/月），现已上涨到约17元/天（折合约500元/月）。3.2.3 上海-中国（上海）创业者公共实训基地中国（上海）创业者公共实训基地（以下简称“上海基地”）是由国家人力资源和社会保障部冠名，上海市人力资源社会保障局和杨浦区人民政府共同规划建设。基地总投资10亿元，占地面积5万，总建筑面积超过11万，共有83、五栋单体建筑组成。 图3-2-3 中国（上海）创业者公共实训基地建筑特色及工作氛围1、基地定位上海基地以促进创业、培育高技能人才为总体目标，依托杨浦高等院校集中、科技力量集聚的优势，构建社会化创业培训体系，提供科技成果创业转化的试验试制条件，营造创业模拟的经营实践环境，搭建创业实训和开业公共服务平台，为提升广大青年创业者的创业能力，为促进创业带动就业创造条件。2、建设主体上海基地由上海市人社局和杨浦区政府联合共建，负责投资建设、规划布局，日常运行管理由杨浦区人力资源社会保障局所属的一个副处级事业单位基地管理服务中心具体负责。3、运作模式上海基地由上海市人社局和杨浦区政府主要领导担任组长的“基地84、建设和运行管理协调小组”负责基地重大事项的决策，协调小组下设办公室，由区人社局和市局职业能力建设处主要领导担任主任，负责协调解决基地建设及运行管理中的具体问题。杨浦区还专门设立了公共实训基地管理服务中心，具体负责基地的日常运行管理。从而构成了从决策层、协调层到执行层的完整组织构架，有序推进基地建设发展。基地内的各大功能平台，委托社会专业机构进行日常运作管理。4、面向群体通过引入大学生创业示范园、创新工场上海基地、市大学生科技创业基金会“创业接力”三种模式各异、各有特色的孵化载体，完善孵化体系，进一步提高企业的创业成功率，同时，基地面向全国有创业意愿的劳动者，提供创业实训、创业咨询和创业孵化等一85、条龙服务。5、主要功能上海基地设有创业实训和技能实训两大基本功能。在创业实训平台里，分别建设了创业产品实验试制、创业企业孵化、创业公共服务、创业能力实训等子平台。技能实训平台包含职业技能实训平台和引进国际培训平台，规划建设会展技术、呼叫技术、制冷技术、物流技术等实训室以及引进国际先进的培训平台。6、运营投入上海基地前期建设投资达10亿元，由扩大失业保险基金适用范围安排，后续维护和设备更新费用由教育费附加地方留成部分支付。据了解，上海市教育费附加地方留成的85%由人社部门统筹用于在职员工培训和其他提升劳动者就业创业能力项目。3.2.4 杭州-梦想小镇梦想小镇地处杭州市余杭区仓前，规划面积3平方公86、里，总建筑面积17万，由互联网小镇和天使小镇两部分构成，坚持“双镇融合、资智融合”的发展路径。其中，互联网小镇重点引进电子商务、软件设计、信息服务、集成电路、大数据、云计算、网络安全和动漫设计等创业项目；天使小镇重点聚集天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构，培育科技金融和互联网金融，着力构建全链条的金融服务体系。 图3-2-4 梦想小镇建筑特色及工作氛围1、小镇定位伴随着未来科技城（海创园）创业人才的不断集聚、科创产业的蓬勃发展和创业氛围的日益浓厚，2014年8月，浙江省及杭州市明确启动建设梦想小镇，将其打造为众创空间的新榜样、特色小镇的新范式、信息经济的新增长点。2、建设主体梦想小镇是浙87、江省委、省政府重点工程，由杭州未来科技城（海创城）筹建。3、运作模式梦想小镇由未来科技城管委会进行运营管理。管委会内设梦想办和创业服务中心，梦想办主要负责引入各类创业服务机构（孵化器），创业服务中心主要对入驻的创业团队提供服务。引入创业服务机构后，梦想办只负责进行目标考核评估，创业服务中心负责提供公共服务，均不干涉各创业服务机构的日常运作。4、面向群体梦想小镇主要聚焦互联网创业和天使投资两大产业门类，同时以大型企业为主体引入各类创业服务机构。目前引入阿里百川、马达加加、极客创业营、浙大校友创业孵化器、杭报第七空间等10多个具有特色的“种子仓”，形成了丰富多样的众创空间。5、主要功能梦想小镇基本88、涵盖了办公、融资、社交、培训、市场推广、技术研发、战略辅导等各环节的孵化培育服务，同时兼顾创业者生活、商务、社交及精神文化需求，统筹布局居住、商业、社交、文化功能区块。6、运营投入梦想小镇对各类入驻创业机构实行三年租金全免优惠，并对物业、能耗、宽带等费用给予补贴，对在辖区内创业的初创企业亦实施同样的政策。小镇目前投入10亿元建设互联网村、天使村和创业集市三个先导区，共17万建筑已投入使用，小镇统一实施室内装修、配备办公家具，实现拎包办公需求。梦想小镇运营所需要的经费主要依靠管委会投入，资金来源为周边办公楼宇的招商引资和地块升值，以及创业项目孵化成功在园区落地后的未来税收收益。3.2.5 深圳前89、海深港青年梦工场前海深港青年梦工场（以下简称“梦工场”）由前海管理局、香港青年协会和深圳市青年联合会三方共同发起，于2014年12月7日成立。梦工场占地面积5.8万平方米，建筑面积2.7万平方米，可容纳约150家创业企业或团队入驻，重点支持智能硬件、AI和芯片设计、移动互联网、文化创意等四大领域。前海管理局委托其属下全资控股企业前海科创投控股有限公司负责梦工场的具体运营和日常管理。梦工场按照公益项目市场化运作、港人港味港服务、金融服务全覆盖的运营理念，将梦工场打造成为xx青年融合发展、科技成果转化及支持香港国际创新科技中心的重要基地。深圳前海利用毗邻香港的地理优势，依托前海梦工场，促进两地创新90、创业资源互通、人才互动，聚焦服务香港青年及创业团队，为港澳青年提供了大量实习、就业、创业的机会。此外，前海梦工场由一家港资公司设计，提供“港味”物业管理，结合香港人饮食偏好提供商务配套服务，真正实现“港人港味港服务”，进一步增强港人归属感，间接提升港澳企业或团队入驻率，目前深圳前海梦工场的港澳项目比例达50%以上。前海梦工场通过打造港澳青年“苗圃孵化加速产业园”全链条创业空间载体，为入驻企业提供综合服务、投融资服务、创业导师服务等“一站式”创业服务，服务范围涵盖人才招聘、创投人才培训、创业大赛等人力资源服务，以及投融资、会计、法律等。在运营模式方面，前海梦工场由前海管理局委托其属下全资控股企业91、前海科创投控股有限公司负责园区的具体运营和日常管理，坚持以“港人港味港服务”、“金融服务全覆盖”作为运营理念，以市场化运作为手段开展公益项目。3.2.6 珠海横琴澳门青年创业谷横琴澳门青年创业谷（以下简称“创业谷”）是珠海市委、市政府和横琴新区管委会在中国（xx）自贸试验区横琴新区片区为澳门和内地青年交流合作、干事创业、实现梦想而重点打造的创业孵化平台，于2015年6月29日正式启动。创业谷占地面积12.7万平方米，建筑面积13.8万平方米。横琴新区管委会委托其属下国有独资企业横琴金融投资集团有限公司负责创业谷的服务和管理。创业谷采用“政府引导、市场化运营”的管理模式，通过打造空间载体（众创空92、间+孵化器+加速器全链条）、创业生态（创投资本+创业项目+孵化服务+创新协作资源）、运营机制（共享+互助+社群）的立体孵化模式，为港澳、内地青年创业者技术开发、成果转化、创业培训、投融资等提供全方位优质服务。横琴创业谷注重打造科技、金融、人才全链条协同发展平台，为港澳、内地青年创业者技术开发、成果转化、创业培训、投融资、人才服务等提供全方位优质服务，并在园区内配置人力资源服务产业园，现已完成人力资源服务产业园装修改造及开园前的各项准备工作。横琴创业谷运营方表示，经过多年运营经验表明，服务创业项目或企业归根结底在于服务人才，人才是园区服务的核心要素。可见，在园区内配置人力资源服务产业园，有助于完93、善园区整体功能布局、形成园区整体生态链条。横琴创业谷利用靠近澳门的地理优势，以服务澳门青年及创业团队为主，利用葡语文化的特殊优势打造创业谷“葡系”特色，入驻企业不局限于澳门户籍创业人员，还包括曾在澳门上学、就业，以及葡语系国家或地区的人员，坚持以建设葡语系园区为特色，打造葡语系创业文化圈子，突出横琴创业谷的澳门元素，吸引澳门创业青年入驻。横琴创业谷由区属国企横琴金融投资集团有限公司具体负责运营管理。这两个园区均采取政府引导、市场化运营的管理模式，由政府把控运营大方向，运营企业提供日常运营服务，运营模式较为灵活，运营过程可操作性强。3.2.7 案例总结通过对以上国内外典型的创业孵化基地项目的研究94、发现，创业孵化基地各具特色，各有着不同的创业氛围，但它们拥有共同的特点“开放、互助”。从建筑特点到功能设置，都更加人性化，为创业者提供一种轻松、自由、开放、交互的氛围，空间设计和布局也更加的时尚、现代，符合年轻创业者的心态和创业热情。政府在创业活动中起的作用也更加趋于提供平台服务，整合各类资源，提供配套服务。本项目装修改造风格将参考国内外创业孵化基地。3.3 项目规划根据xxxx区(xx)创新创业孵化基地规划方案，本项目立足xxxx区、广深科技创新走廊，学习借鉴国内外孵化器先进经验做法，秉承高起点谋划、高标准要求、高质量推进的原则进行规划设计和建设，使xxxx区(xx)创新创业孵化基地具有长久95、的生命力和可持续发展性，为xx区的科技、人才、创新、创业等提供支撑和保障。3.3.1 指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，以习近平总书记关于xxxx区建设重要论述精神为根本遵循，深入贯彻习近平总书记对xx重要讲话和重要指示批示精神，积极服务xxxx区建设重大战略，高起点谋划、高标准要求、高质量推进，打造“全链条、公益性、示范性”创新创业孵化平台，建设成为xxxx区创新创业的先行区和示范区、“1+12+N”港澳青年创新创业支撑体系的龙头和总部中心、港澳青年来粤创新创业的窗口。3.3.2 建设目标按照“政府主导、市场运营、社会参与、96、示范引领”的工作思路，全面推进创新创业孵化基地建设，充分整合优势双创资源，科学规划、分步实施、分工合作，搭建双创载体、优化双创生态、创新人才引领，打造“国家级、国际化、示范性”创新创业孵化平台，大幅降低创新创业成本，提升创业带动就业能力，增强科技创新引领作用，带动形成区域性创新创业扶持制度体系和经验，为我省加快推进xxxx区建设，培育发展新动能，实现更充分就业和经济高质量发展提供坚实保障。同时，推动xx区紧紧把握xxxx区建设发展机遇，着力提升创新创业能力和显示度，努力在xx实现老城市新活力、“四个出新出彩”中走在前列，打造活力新xx。力争到2020年底，全面完成创新创业孵化基地装修改造建设并97、投入使用；到2023年底，将创新创业孵化基地建设成为xxxx区甚至全国都具有引领示范性和影响力的创新创业平台。3.3.3 功能定位建设创业带动就业示范效应显著的人社特色的国家级创业孵化（实训）示范基地，打造xxxx区港澳青年创新创业的重要载体，链接港澳资源，汇聚港澳人才；构建广深科技创新走廊产创融合创新示范中心，激活产业存量，产创融合赋能；建设人才与产业融合发展的示范园，xx区智慧型经济动力源，聚焦高端引才引智引技。省区共建xxxx区最具人社特色的“全链条、公益性、示范性”创新创业孵化基地，力争成为xxxx区创新创业高地以及国家级双创升级的典范和样板。充分借鉴国际先进经验、聚拢全球创新创业服务98、资源，引进港澳青年及高层次的国际化创新创业人才和项目，形成创新资源生态集聚的xx区一流创新创业孵化基地。围绕我省港澳创业孵化基地建设“1+12+N”目标，发挥省基地的核心示范及资源枢纽作用，为全省12+N个创业孵化基地提供资源支撑及规范化标准，成为xx区港澳青创基地的典范。重点为港澳青年、大学生、留学回国人员、高层次及高技能人才提供全周期的创业孵化育成服务，兼顾农民和退伍军人等各类群体提供创新创业服务。打造生态良好、布局合理、功能齐全的“产创融合发展科技成果转化孵化社会资源集聚和对接”三位一体的人才和创新孵化公共支撑服务平台。3.4.4 服务对象1、创新创业人才人才资源是第一资源，人才工作在创99、新创业活动中具有重要的基础性、先导性和引领性作用。创新创业孵化基地将把大力引进集聚高端创新创业人才摆在突出位置，通过健全完善人才引进培养政策，不断优化创新创业环境，整合优势资源，提升创新创业服务水平，重点为xxxx区青年、留学回国人员、及高层次高技能人才提供全周期的创业孵化育成服务，兼顾农民和退伍军人等各类群体提供创新创业服务。2、创新创业企业（1）创业苗圃：为未成立企业的优秀创业项目或创业团队提供免费的卡位式场地，强化创业实训，提供创业导师辅导和专业系统的“预孵化”服务，开展选苗、育苗和移苗入孵工作，帮助筛选有发展潜力的创业企业和项目。（2）企业孵化：为符合条件的初始创业者提供零租金经营场地100、，并免费提供政策咨询、创业培训、项目评估、开业指导、企业策划、市场营销、专家指导等创业培训服务，通过政府政策引导支持和优质服务促使其迅速成长壮大。（3）产业孵化：对于已经进入快速成长期的创新型企业提供开放的、可快速拓展的空间，基地将为入驻加速器的企业提供四大平台：市场网络平台、技术支撑平台、规模化融资平台及高端人力资源平台；五类服务：全方位商务服务、开拓性展会服务、深层次财务法律服务、合作型咨询服务、定制的互动信息服务。从而实现加速器专业化、园区化、集群化发展。3.4 项目需求分析3.4.1 创业孵化基地功能分区需求分析根据调研的国内创业孵化基地的服务群体和主要功能，结合初创企业和创业群体的需101、求，本创业孵化基地重点打造一个创业生态链条，向创业企业和创业者提供全生命周期的创业扶持和服务，同时兼顾创业者生活、商务、社交及精神文化需求，结合基地业务用房现楼的现状及特征，统筹规划和布局功能分区。本项目包含三个独立单体建筑，各单体建筑按照孵化周期和不同阶段企业需求进行主体功能划分，其中04栋功能定位为初创企业和创业者公共服务平台，05栋功能定位为人力资源服务和创业孵化机构入驻平台，01栋定位为企业成长加速平台。根据办公建筑设计规范JGJ67-2006中规定“普通办公室每人使用面积不应小于4，单间办公室净面积不应小于10；设计绘图室，每人使用面积不应小于6，研究工作室每人使用面积不应小于5”等102、相关要求，借鉴北京、上海、杭州等地创业孵化基地的做法，同时结合xx省的实际情况，考虑到本项目定位高端，对接xxxx区，同时为提高财政资金使用效率，对于高层次、高技能等高端人才和高端机构，人均使用面积按10-12计算，其他一般创业者和创业企业人均使用面积按8-10估算。3.4.1.1 04栋功能分区需求04栋功能定位为初创企业和创业者公共服务平台，预计每年带动就业人数约1200人，根据功能需求和建筑物结构特征，拟在04栋设置一站式综合服务区、创业创新成果展示区，为初创企业和创业者提供高效、快捷、集中的综合服务，以及产品的发布和展示等功能。根据同类项目情况，综合服务区一般占园区总面积的3%-5%之103、间，展示空间一般占总面积的1%-2%之间，本项目一站式综合服务区约占面积2500，约占基地地上总面积的3.8%，创业创新成果展示区约占面积840，约占基地地上总面积的1.3%。鉴于我国目前实际情况，结合xxxx区及xx省创业群体特征，创业孵化基地主要的服务群体主要为港澳青年大学生、留学归国人员、高层次及高技能人才提供全周期的创业孵化育成服务，兼顾退伍军人等各类群体提供创新创业服务。创业基地建成后，预计每年可孵化初创企业超过50家，通过创业带动就业超过1200人。其中。港澳青年创业者预计可带动就业约300人，人均使用面积按10-12计算，面积需求为3000-3200。其他大学毕业生、留学归国人员104、双高人才等主要创业群体可带动就业超过900人，人均使用面积按8-10计算，面积需求为7200-9000。同时，借鉴上海-中国（上海）创业者公共实训基地主要功能设置，突显人社系统对各类创业人才的扶持和培养，本创业孵化基地将提供科技成果创业转化的试验试制条件，营造创业模拟的经营实践环境，搭建创业实训和开业公共服务平台，提升广大青年创业者的创业能力。本项目产品实验试制区和创业创新实训示范区面积分别按04栋地上建筑面积的8%和9%进行设置。3.4.1.2 05栋功能分区需求05栋定位为人才及产业融合发展示范区，建设科技型人力资源企业孵化区、游戏文创类产业生态孵化区、5G通信类产业生态孵化区、智能硬件105、类产业生态孵化区、人工智能产业生态孵化区、技术成果转化生态孵化区等，推动xxxx区人才与产业融合发展。借鉴杭州梦想小镇功能设置，05栋一层建设大型路演多功能会议厅，面积约为500，可同时容纳约300人的大型路演、会议和宣讲等活动。同时一层将设置人力资源展览交流对接区和人才与产业融合展览区，功能区域则根据功能区对外交流展示的空间和流线要求进行选择和设计。充分挖掘xxxx区已形成的新兴产业优势，发挥该领域头部企业创新带动及引领作用，通过在创新创业孵化基地设立产业与人才融合发展的示范区域，与头部企业共建IAB、NEM等特色产业生态孵化区，利用已构建的新一代信息技术、人工智能、物医药、及新材料等领域企106、业成长主线的全链条政策体系，积极培育产业链条的生态圈企业快速成长，助力xx区的产业全面转型升级。3.4.1.3 01栋功能分区需求01栋定位为高端产业孵化加速区，重点引进全球高精尖缺项目、IAB及NEM等领域高科技型高速成长性项目进驻，并承载创新创业孵化基地孵化成功的科技类项目 。商务配套服务区主要提供员工餐厅、休闲咖啡、书屋、超市等配套服务。预计可入驻加速期企业20家，带动就业1000人以上。结合建筑物现状和形态特征，01栋A区定位为主要契合园区全链条孵化的理念，采用市场化方式开展全球招商，汇聚全球高端创新资源，有效推动产创融合。重点引进全球高精尖缺项目、IAB及NEM等领域高科技型告诉成长107、性项目进驻，并承载基地孵化功能的科技类项目；助推xx区实现新兴战略发展和加速器的高端化、产业化、集群化发展。正式运转后，创业孵化基地拟每年扶持成长加速创业企业20家，企业平均带动就业人数约50人，按人均办公面积8-10计算，产业孵化加速区需要总面积约为8000-10000（不含走廊等公共区域），01栋办公区域面积12312，满足产业孵化加速区的使用需求。01栋半圆形区域（B区域）主要设置生活配套用房。3.4.2 项目装修改造需求分析为加快推进创业孵化基地的建设，经前期研究论证，项目拟依托现楼进行建设，现楼位于xx区天慧路10、12、14号（即xx科技园东部孵化器01、04、05栋）建筑作为项目108、的业务用房。但是，现楼房产建于2009年，部分房屋存在破损、装修老化、毛坯等现象，影响建筑物的使用及孵化基地的功能布局。3.5.2.1 建筑物装修改造需求经多次实地考察发现，创业孵化基地业务用房及周边环境主要存在以下问题。1、部分房屋破损，装修老化现状建筑建设于2009年，距今已有近10年时间，且因大部分房屋空置，疏于管理和维护，建筑物出现了不同程度的破损和老化现象，多处存在瓷砖脱落、护栏生锈断裂、墙面受潮、地面积水、管线外露等问题，严重影响使用安全及美观。 瓷砖脱落 墙面受潮脱落 护栏生锈 管线外露 建筑物破损 地砖老化图3-3-1 业务用房房屋破损及装修老化相片2、装修风格不统一，与基地的109、功能划分和定位不符由于所购建筑物此前部分办公区域出租给企业办公，目前企业虽然已经迁出，但是各企业根据自身风格和需求对楼内空间进行过装修改造，导致建筑物内不同区域装修风格迥异，不利于孵化基地根据功能定位划分各功能空间和布局。 3、楼内空间布局不能满足基地功能区布置根据创业孵化基地的定位及功能，基地将设置路演大厅、一站式政务服务大厅、展示交流厅、创客咖啡等功能模块，且孵化基地将营造一种现代、开放、交互的氛围，使创业者和各类服务机构之间能够高效、畅通的交流，但是目前房屋的设计理念相对落后，楼与楼之间间隔明显，楼内空间被间隔分离，难以利用大空间，不能满足创业孵化基地的功能需求。3.5.2.2 通用安装110、工程改造需求根据实地考察发现和创业孵化基地物业管理公司反馈，目前物业的通用安装工程主要存在以下问题。1、给排水系统目前基地建筑物用水出现水压不足甚至无法供水等问题，严重影响未来孵化基地的日常生活和工作用水，经检查发现建筑物供水管网、水泵等匀存在老化问题，建议对01、04、05栋生活供水系统(生活加压，稳压水泵，生活水池，供水管网)进行改造。2、消防及自动喷水灭火系统目前基地消防栓加压泵，稳压泵匀老化，需要对建筑物消防系统进行改造。同时，消防喷淋加压水泵、稳压泵等存在不同程度老化，基地大部分消防喷淋，烟感匀存在问题，需要进行改造，消防中心火灾报警控制器主机(01栋、04栋消防中心火灾报报警联动型111、控制主机)存在问题，需要维修或更换。3、弱电系统目前基地存在线路老化、管线外露、系统失灵等问题，整个基地缺少停车场管理系统、视频监控系统、楼宇自动化系统等。4、通风空调系统卫生间、水泵房、变配电房设有机械送排风设备出现老化失灵等问题。基地地下车库消防排烟风机严重老化，脱落严重；排烟管老化破损更为严重，使用材料有多处坍塌断裂。现状公共空间并未设置空调，原有入驻企业空调为自行设计运营，毛坯区域未进行空调设计安装。本项目改造后集中安装分体式空调。3.5.2.3 景观提升工程需求现有房屋的外观设计较保守沉闷，缺乏活力，与创业孵化基地朝气蓬勃、充满创业激情的文化氛围不相吻合，为打造舒适、开放、活力的创业112、孵化环境，需要进行项目所在地进行景观提升工程，包括建筑物外墙适度修复、天面修复、建筑物内部景观提升。 建筑外观沉闷 缺乏朝气图3-3-2 业务用房外观及园区景观现状3.5 建设规模及内容根据xx区创业就业现状和实际需求，借鉴国内外同类项目的先进理念，通过政府主导、市场运营、社会参与的模式，建设创业孵化基地。前期通过方案比选，项目选定xx区天慧路10、12、14号（即xx科技园东部孵化器01、04、05栋楼）作为基地业务用房，基地总建筑面积为64779.3，拟建设八个功能分区，本项目装修改造的内容主要包括建筑物装修改造、通用安装工程改造、室内景观提升工程等，改造范围包括改造范围包括01栋、04栋113、05栋，其中01栋共计20259.3，04栋共计22260，05栋共计22260。项目建设规模见表3-4-2。由于国内目前对于孵化基地的建设和装修尚无明确的参考标准，本项目根据以上调研案例，参考同类项目建设规模和装修标准，本项目孵化功能业务用房装修标准参考办公楼普通装修和精装修标准，特殊业务用房（如展厅、路演大厅等）根据其功能及设备需求，参照类似项目装修标准。具体装修方案及装修标准详见第五章“项目建设方案”相关内容。基地装修改造工程建设规模表3-4-2 1建筑物1.101栋面积20259.31.204栋面积222601.305栋面积222602外立面改造7800根据创业孵化基地的发展目标和功114、能定位，并考虑基地所在区域的发展现状，基地主要建设八个功能分区，包括高端产业孵化加速区、一站式综合服务区、创新创业成果展示区、创新创业实训示范区、产品试验试制区、创业带动就业示范区、港澳青年双创示范区、人才及产业融合发展示范区等，其他生活功能主要依托xx科技园的现有或规划配套条件。项目主要建设内容为：1、拆除工程：为统一风格，对已有装修部分进行拆除。2、装修改造工程：根据创业孵化基地定位及功能对现有物业进行重新分区、装修改造，其中：（1）01栋建筑总建筑面积20259.3，分为AB两个区域，其中A区定位为高端产业孵化加速区，承载基地孵化培育起来的科技类项目，以及重点引进IAB及NEM等领域的高115、科技型高速成长性项目进驻。B区主要提供创业书吧、自助咖啡、精品超市、休闲健身区、文化娱乐区、商务服务区、员工餐厅等配套服务。本项目对01栋A区域进行基础办公装修，B区域根据功能进行装修改造。（2）04栋建筑总建筑面积22260，规划设置一站式综合服务区、创新创业成果展示区、创新创业实训示范区、产品试验试制区、创业带动就业示范区、港澳青年双创示范区、地下停车场等功能用房。本项目根据04栋各功能区不同定位和使用需求进行装修改造，改造范围为04栋整栋建筑。（3）05栋建筑总建筑面积22260，05栋定位为人才及产业融合发展示范区，集聚海内外知名人力资源服务机构，推动人力资源机构创新服务方式，加快发展116、高级人才寻访、人才测评、薪酬管理和人力资源管理咨询等中高端人才服务。同时园区引入产学研转化机制并搭建青年创新创业的生态服务链。本项目对05栋进行基础装修。3、通用安装改造工程：根据功能分区和使用需要，对01、04、05栋建筑进行给排水工程、消防工程（含消防水泵及自动喷水灭火系统等）、弱电工程（含综合布线、视频安防监控系统、入侵报警系统、出入口管理系统、停车场管理系统等）、空调与通风工程等方面的改造。4、景观提升工程：对建筑物内部即01栋内部庭院和04、05栋之间增加创业文化景观小品等。5、外立面改造：对于外立面破损、脱落、外观造型灯进行改造。6、绿色建筑改造：按照xx省及xx市的要求对项目进行117、绿色建筑改造，改造标准为基本级。第四章 建设地点与建设条件4.1 建设地点项目建设地点位于xx市，毗邻港澳，面向南海，地处亚太主航道，扼南海交通要冲，是“一带一路”建设的重要战略枢纽和经略南海的前沿，是xxxx区核心增长极，是我国参与经济全球化的核心区域之一和对外开放的重要窗口，具有极其重要的战略地位和资源优势。工程场址为xx区天慧路10、12、14号楼（即xx科技园东部孵化器01、04、05栋）。项目场址东侧近思成路，南至天顺路、西至天慧路、北至规划路。物业原用途分别为软件生产、办公、设备用房及停车、配套附属用房。项目建设场址位置如图4-1-1所示。项目建设场址现状如图4-1-2所示。 xx118、xx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告项目建设场址位置图4-1-1 项目建设场址位置图58 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告图4-1-2 项目建设场址现状图4.2 建设条件4.2.1 地形、地貌、地质xx科技园的地貌为珠江冲积平原，以红色砂岩、泥岩组成为主，地形平缓、略有起伏、河涌发育。园区场地地形较平坦，局部起伏较大，地貌较简单，无不良地质作用，但具有填土、风化岩等特殊性岩土。场地区域构造稳定，适宜工程建设。项目所在地地质灾害主要为地震。按建筑抗震设计规范（GB50011-2001）附录A划分，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.1119、0g。4.2.2 气候条件xx地区地处亚热带，属海洋季风性气候。全年风向以东南东北为主，冬季处于极地大陆高压的东南缘，常吹偏北风；夏季受副热带高压及南海低压的影响，常吹偏南风。全年平均风速1.9m/s，最大14m/s。79月常受台风干扰，年平均24次，风力69级，最大风力12级，最大风速37m/s。4.2.3 交通条件项目所在的xx区交通设施建设迅速发展，区内主要干道有中山大道、黄埔大道、广汕公路、xx路、广园东快速干道、华南快速干线、广深高速公路和xx市外环路等道路。地铁1、3、4、5号线覆盖区内繁华地段。此外，区内新建多座大型桥梁，如华南快速干线经过路段的立交桥以及环城高速公路、广深高速公120、路经过路段的立交桥，以及xx大桥、华南大桥、东圃大桥、琶洲大桥等多座跨江大桥。项目用地区域东西向交通干道有广园快速路、广汕路、北环高速路、华观路；南北向主要道路有华南快速干道、科韵路、大观中路。以上主干道均在项目用地周边有出入口，已建成6号线毗邻项目用地北侧，未来还将有地铁21号经过。基地正门口有78a、320、901a、901等公交线路通过，用地北侧距地铁6号线高塘石站约1.5公里，交通出行较为便利。建议在基地周围增加公共交通的频次和数量，增加地铁到基地的短线接驳线等方式，为基地的交通出行制造更为便利的条件。4.2.4 公用工程条件1、给排水条件基地现状已建有较完善的给排水系统，本项目可通过121、利用已建成大楼现有的给水、排水接入条件，满足项目使用的需要。2、电力条件项目合计变压器总容量为4800kVA，负载率为73%，可满足本项目用电需求。3、电信条件基地现状已有完善电信系统，可通过改造利用已建成大楼现有的电信及网络接口，满足项目使用需求。4.2.5 法律支持条件目前，项目已签订xxxx区(xx)创新创业孵化基地项目用房政府采购项目合同书（见附件3）并支付购房款，已取得项目用房不动产权证书。项目产权属于xx省人社厅，由xx区人社局进行装修改造及后期运营。4.2.6 依托条件xx市把建设现代化产业体系作为高质量发展的重要抓手，聚焦打造IAB、NEM等重点产业，布局十大价值创新园区，推动122、“xx制造”向“xx智造”“xx创造”跃升，助力xx市经济社会发展继续走在全省、全国前列。全市加快构建高端、高质、高新现代产业新体系，为战略性新兴产业快速发展提供了强大支撑。xx正实施新一代信息技术、人工智能、生物医药（IAB）和新能源、新材料（NEM）产业行动计划，大力发展新能源汽车、轨道交通、无人驾驶和机器人等先进制造业，开展新一轮工业企业技术改造行动，推动数字经济和实体经济融合发展。xx区作为xx核心区，xx经济的第一马车，经济、科技等多项指标稳居全市第一，率先实现了发展动能的迭代更替和经济结构的优化升级。目前xx区已构建起珠江新城、xx国际金融城、xx智慧城为核心的“三区支撑”，目前正123、谋划打造广氮-奥体创新创意街区和遍布全区的众创空间为重要补充的创新发展平台。本项目位于xx科技园，依托xx科技园良好的自然环境、产业环境和创业服务环境，孵化基地具有区位和产业优势。xx科技园位于xx区东北部，北靠xx生态绿化带，东接xx开发区，毗邻xx中央商务区，地理环境相对优越。园区初步集聚一批以移动互联网、大数据、电子商务、地理信息、数字内容创意、高端软件、物联网、生物工程与现代农业等为代表的八大领域产业集群，科技信息类新业态产业链较为完整，创新发展聚集势头强劲，创新创业氛围较浓。 图4-2-1 创业孵化基地依托条件和区位优势本项目建设条件良好。63第五章 项目建设方案5.1 项目组成根据124、xxxx区(xx)创新创业孵化基地项目需求书中创业孵化基地的功能定位，结合项目用房的物业现状和相关技术资料，本项目对项目整体范围内进行功能划分，建设工程主要包括01、04、05栋建筑的室内装修改造、通用安装工程改造、内外部景观提升及人行道路广场改造等，项目总体技术指标见表5-1-1。项目总技术指标表5-1-1序号项目内容单位数量备注一、建筑总面积101栋建筑面积20259.3204栋建筑面积22260305栋建筑面积22260二、建设项目内容101栋本次装修面积20259.3由基地进行基础装修204栋本次装修面积22260305栋本次装修面积222602外立面改造78003室内景观提升工程项1125、项目范围内楼宇内部景观提升工程三、技术指标1用地面积54558不包含2、3栋用地2地上建筑面积49431.3 3地下建筑面积153484绿地率%26%不包含湖水面积5容积率1.26建筑密度%307车位泊325其中：01栋113泊，04栋103泊，05栋109泊8服务办公人数人2250-3500 645.1.1 项目建筑设计条件及现状本项目装修改造建筑为xx区天慧路10、12、14号楼（即xx科技园东部孵化器01、04、05栋），原用途分别为软件生产、办公、设备用房及停车、配套附属用房。01、04、05栋现状公共部分为一般办公标准装修，部分为入驻企业自行装修，其余为毛坯状态。外墙为条形瓷砖，办公126、标准装修：地面铺抛光地砖，内墙面刷乳胶漆，天花为铝合金扣板吊顶；公共部分装修：地面铺大理石，内墙面刷乳胶漆，天花为铝合金扣板吊顶；地下室装修：地面刷地面漆，内墙面及天花水泥批荡；铝合金玻璃窗、玻璃地弹门、木夹板门；设有多部电梯上下，烟感、消防栓系统。但根据现场勘查，项目已普遍存在瓷砖脱落、墙面脱落、管线外露、装修老化等现象，影响建筑物的使用及功能布局。项目01、04及05栋建筑设计于2008年，项目主要条件及设计说明部分如下：5.1.1.1 01栋建筑（1） 设计说明：本工程按民用建筑工程设计等级为二级；项目结构设计使用年限为50年；本工程抗震设防烈度为7度，结构抗震等级为框架三级，结构安全等127、级为二级；建筑采用框架结构，桩基础；屋面防水等级为II级；本工程非承重墙外墙与内墙材料为加气混凝土砌块。（2） 设计荷载上人屋面：2.0KN/m2；不上人屋面：0.5KN/m2。楼面活荷载：办公室、生产用房：2.0KN/m2；走廊、休息厅：2.5KN/m2；地下车库：4.0KN/m2；机房：10.0KN/m2；疏散楼梯：3.5KN/m2；地下室顶板行车荷载：4.0KN/m2；设备房、电梯机房：7.0KN/m2；地下室顶板覆土：11.0KN/m2；地下室顶板施工荷载：10.0KN/m2。（3）项目原建筑功能主要为办公及会议室等，建筑内实际装修情况为：部分为企业自行装修，部分仍为毛坯状态。原设计中128、负一层为地下停车、设备用房以及活动室等空间；首层至五层设计为办公用房。防火分区及原设计平面布置如下：图5-1-1 01栋负一层防火分区示意图图5-1-2 01栋首层防火分区示意图图5-1-3 01栋二层防火分区示意图图5-1-4 01栋三至五层防火分区示意图153图5-1-5 01栋负一层现状平面图5-1-6 01栋一层现状平面图5-1-7 01栋二层现状平面图5-1-8 01栋三层现状平面图5-1-9 01栋四层现状平面图5-1-10 01栋五层现状平面5.1.1.2 04、05栋建筑（1）设计说明：本工程按民用建筑工程设计等级为二级；项目结构设计使用年限为50年；本工程抗震设防烈度为7度，129、结构抗震等级为框架三级，结构安全等级为二级；建筑采用钢筋混凝土结构，筏板基础；屋面防水等级为II级；本工程非承重墙外墙与内墙材料为加气混凝土砌块。（2）设计荷载上人屋面：2.0KN/m2；不上人屋面：0.5KN/m2。楼面活荷载：办公室：2.0KN/m2；走廊、休息厅：2.5KN/m2；机房：10.0KN/m2；中间门楼部分：2.5KN/m2；电梯机房：7.0KN/m2。（3）04、05栋原建筑功能主要为办公及会议室等，相比较01栋，企业入驻率较高，建筑内实际都已进行装修。原设计中两栋楼负一层为地下停车、设备用房等空间；首层至六层设计为办公用房。防火分区及原设计平面布置如下：图5-1-11 0130、4、05栋负一层防火分区示意图图5-1-12 04、05栋首层防火分区示意图图5-1-13 04、05栋二层防火分区示意图图5-1-14 04、05栋三层防火分区示意图图5-1-15 04、05栋四层防火分区示意图图5-1-16 04、05栋五层防火分区示意图图5-1-17 04、05栋六层防火分区示意图图5-1-18 04、05栋负一层现状平面图5-1-19 04、05栋首层现状平面图5-1-20 04、05栋二层现状平面图5-1-21 04、05栋三层现状平面图5-1-22 04、05栋四层现状平面图5-1-23 04、05栋五层现状平面图5-1-24 04、05栋六层现状平面5.1.2 131、规划功能布局根据xxxx区(xx)创新创业孵化基地项目需求书功能定位的布局要求，结合建筑物现状平面布局，遵循适用、经济、安全、美观的原则，结合实际使用和布局紧凑的要求，进行功能布局。根据现行标准及文件要求，拟设置项目功能会有部分调整。项目包含基地内01、04、05栋楼。总建筑面积为64779.3平方米。项目的按照使用功能可划分为：接待办公、普通办公、商务部分、展厅、教学培训、大型投资路演直播大厅以及地下停车等功能。办公分部于各栋楼，商务部分主要集中于01栋，展厅、大型路演多功能厅位于04栋，教学培训位于04栋。项目按照规划平台功能主要分为：一站式综合服务区、创业创新成果展示区、创业创新实训示范132、区、产品试验试制区、创业带动就业示范区、港澳青年双创示范区、人才与产业融合发展示范区、高端产业孵化加速区。主要功能布局为：01栋高端产业孵化加速区。04栋一站式综合服务区、创业创新成果展示区、创业创新实训示范区、产品试验试制区、创业带动就业示范区、港澳青年双创示范区。05栋人才与产业融合发展示范区。 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告图5-1-25 基地功能总体布局图5-1-26 本次项目范围及基地平面布局 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告5.2 装修改造方案5.2.1 改造原则1、本项目的建设应符合国家、地方的相关法律、法规及行业的有关规133、定和标准。2、本项目各功能用房的建设应符合城市规划的要求，并应符合国家有关节能环保、消防安全、抗震及无障碍设计等规定。3、装修改造工程应充分利用原有可用设施，做到合理规划、设计和建造。4、业务用房的整体改造，应做到功能齐全、经济适用、简朴庄重，根据适用功能的要求进行改造。5、项目整体布局应体现功能明确、分区科学，同时满足日常工作的使用要求。6、本项目在改造时，应保持原建筑结构的完整性；在改造完成后，其装修风格和水平应与基地定位保持协调一致。7、建筑装修设计时应符合消防、节能、环保、安全等要求。5.2.2 改造工程5.2.2.1 布局整体设计本项目建筑物形体采用半围合，中间开敞的形式，在创造怡人134、空间的同时，满足规划平面绿化、小气候等绿色建筑的要求。主体建筑部分采用退台的形式，进行屋顶绿化，旨在创造舒适高效的孵化环境。结合平面功能设置不同的出入口方式，主入口设置在04、05栋之间，将人流有序的进行组织。整体建筑造型简洁大方，结合原建筑空间布局，增加部分空间设计及细节调整，达到绿色环保的要求，并充满现代科技感，符合“生态良好、布局合理、功能齐全”的创新创业服务平台建设目标。为给入住企业提供“拎包入住”的办公环境，同事兼顾未来不同企业规模的灵活性，本项目办公区域面积按如下方式进行布置：01栋：设置中型办公室比例为15%，单个中型办公室面积为200-300，可容纳约30-50人办公；设置大型135、办公室比例为85%，大型办公室面积为300-600平米，可容纳50-100人办公。04栋：设置小型办公室比例为50%，单个小型办公室面积为50，可容纳10人以下办公；设置中型办公室比例为30%，单个中型办公室面积为80，可容纳约10-20人办公；设置大型办公室比例为20%，大型办公室面积为120平米，可容纳20人以上办公。05栋：设置小型办公室比例为20%，单个小型办公室面积为80，可容纳10-20人办公；设置中型办公室比例为30%，单个中型办公室面积为120，可容纳约20-30人办公；设置大型办公室比例为50%，大型办公室面积为200平米，可容纳30人以上办公。1、01栋布局01栋各层功能房136、间及面积表5-2-1 面积单位：m2楼层名称单位数量（含架空展区）负一层地下设备用房600地下车库4368员工餐厅780合计5748一层NEM项目加速孵化区（01区）500小型多功融资路演室1000NEM项目加速孵化区（02区）790洽谈休息室30创业书屋260创业咖啡500配套333.6合计3413.6二层多功能专家洽谈休息室624NEM项目加速孵化区（01区）1230NEM项目加速孵化区（02区）798咖啡厅户外平台0配套（休息区）29.4合计2681.4三层IAB项目加速孵化区443NEM项目加速孵化区（01区）1230NEM项目加速孵化区（02区）854大会议室118小会议室69户外交137、流平台0配套（休息区）36.8合计2750.8四层IAB项目加速孵化区443大会议室118小会议室69NEM项目加速孵化区（01区）1230NEM项目加速孵化区（02区）730配套（休息区）138.1合计2728.1五层IAB项目加速孵化区443大会议室118小会议室69NEM项目加速孵化区（01区）1230NEM项目加速孵化区（02区）730配套（休息区）138.1合计2728.1六层屋顶配套209.3合计20259.3 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告图5-2-1 01栋负一层功能布局图图5-2-2 01栋首层功能布局图图5-2-3 01栋二层功能布局图图5-2138、-4 01栋三层功能布局图图5-2-5 01栋四-五层功能布局图 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告04栋各层功能房间及面积表5-2-2 面积单位：m2楼层区域名称单位数量（含架空展区）负一层地下地下车库3770地下设备用房1030合计4800首层一站式综合服务区科技服务机构进驻区375投资机构共享会客区375产学研成果转化对接中心375管理咨询等机构进驻区375人才及创新成果展示区大型投资路演直播大厅500全球高精尖缺科技展厅250基地核心创孵理念展厅250基地智慧孵化平台展示区创业咖啡(全家对称位)340配套152合计2992二层创业创新实训示范区创新创业学院实训139、中心1100多功能培训室250高校技校对接孵化区350创业苗圃区700创业导师辅导室150创业加油站150配套233合计2933三层产品试验试制区创客虚拟实验室150创新设计试验试制平台400智能装备实验试制平台400软件产品实验试制平台450国际创新创业联盟机构区900港澳青年创业孵化区（A区）725头脑风暴室75配套225合计3325四层港澳青年创业创新区港澳青年创业孵化区（B区）1200xxxx区产创融合对接区750国际人才交流与创新中心500创新创业学院高端研习区150多功能会议室350多功能洽谈室 150配套132合计3232五层双高人才创业创新区双高人才创业孵化区1700双高人才创140、新工作室100双高人才会客厅250xx区产业发展研究院300多功能会议洽谈室300配套198合计2848六层创业带动就业示范区高校大学生创业孵化区600创业带动就业综合性孵化区（含军民融合、巾帼创业、乡村创业等群体）1350屋顶配套106合计2056七层屋顶配套74合计22260 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告图5-2-6 04栋首层功能布局图图5-2-7 04栋二层功能布局图图5-2-8 04栋三层功能布局图图5-2-9 04栋四层功能布局图图5-2-10 04栋五层功能布局图图5-2-11 04栋六层功能布局图 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可141、行性研究报告05栋各层功能房间及面积表5-2-3 面积单位：m2楼层名称单位数量负一层地下车库3770地下设备用房1030合计4800首层科技型人力资源企业孵化区1223便利店336人力资源服务机构进驻区111005栋小型展厅150其他配套173合计2992二层游戏文创类产业生态孵化区2650其他配套283合计2933三层人工智能产业生态孵化区3100其他配套225合计3325四层智能硬件类产业生态孵化区3100其他配套132合计3232五层5G通信类产业生态孵化区2600其他配套248合计2848六层技术成果转化生态孵化区2000其他配套56合计2056七层屋顶配套74合计22260 xxx142、x区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告图5-2-12 05栋一层功能布局图图5-2-13 05栋二层功能布局图图5-2-14 05栋三层功能布局图图5-2-15 05栋四层功能布局图图5-2-16 05栋五层功能布局图图5-2-17 05栋六层功能布局图 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告5.2.2.2 建筑内部装修本项目主要功能为进驻企业提供场地以及公共服务配套功能。本项目拟对基地范围内室内空间进行整体装修，达到可“拎包入住”程度，对孵化及企业入驻区域进行普通装修，对其他功能用房按照其特点及功能进行合理装修。1、室内景观提升项目每栋内部均有部分中庭或143、室内景观平台，本次内部装修保留部分进行景观提升。初步测算，01、04及05栋此部分总面积约为1500 m2。其中01栋景观提升主要范围为楼宇中庭间绿化等部分，面积约850 m2；04、05栋室内景观提升主要为楼内部分休息平台，主要分布于1、3、5层，面积约650m2。平面位置示意如图所示：图5-2-15 01栋室内景观提升位置示意图图5-2-16 04、05栋室内景观提升位置示意图2、装修方案（1）楼层地面：公共区域采用石材/地板砖，孵化区域、入驻企业办公区域采用地砖。（2）内墙饰面：研发孵化区域主要采用乳胶漆，厕所墙身贴瓷砖，公共空间主要采用石材/墙砖，每层主入口等适当设计背景墙，办公区域采144、用玻璃隔断。（3）天花：研发孵化区域采用吸音金属扣板，其他区域根据实际需要选用。大型多功能报告厅等层高比较高的吊顶设置维修通道。（4）窗：采用铝合金窗。（5）门：门厅及主要出入口等外门采用玻璃地弹簧门，内门采用实木门/夹板门；门的高度应与天花的高度相匹配，并符合日常使用和搬运物资的要求。（6）多媒体演示厅及路演厅进行精装修，考虑项目特殊性，采用隔音材料等，且包含相应设备。（7）展厅及大型路演多功能会议室在设计时考虑相连建筑墙体及窗的防火要求。3、防火要求及防火分区一、一般规定（1）室内设计遵循原结构设计的消防分区、防烟分区、人员疏散以及批复的各项防火措施。（2）内部装修选材、设计应符合建筑内部145、装修设计防火规范（GB50222-2017）中的各项规定。（3）各个部分装修用材燃烧性均匀，所有装修用材的耐火等级不低于B1级。（4）每层保证有通畅的出口通向疏散楼梯，在安全出口及疏散楼梯处均设有疏散指示灯及其标志；内装修不应妨碍消防设施和疏散走道的正常使用。（5）根据国家规范，本项目范围内之天花、地面、墙身主要材料，包括纺织织物、木质材料、高分子合成材料、复合材料及其他按规定应当进行见证取样检验。（6）根据建筑设计防火规范（GB50016-2014 2018版），本项目根据5.1.3条规定，设置耐火等级不低于二级。二级耐火等级的建筑内采用难燃性墙体的房间隔墙，其耐火极限不应低于0.75h；当146、房间的建筑面积不大于100 m2，房间隔墙可采用耐火极限不低于0.5h的难燃性墙体或耐火极限不低于0.3h的不燃性墙体。二、防火分区根据建筑设计防火规范（GB50016-2014 2018版），本项目拟调整原防火分区，采用表5.3.1所规定的耐火等级一、二级单、多层民用建筑防火分区最大允许面积2500 m2。根据调整防火分区相应增加部门防火措施，主要调整区域集中在01栋地下及04、05栋增加展厅及大型路演多功能厅的一二层。5.2.2.3 停车位及充电桩设施项目原设计停车位共计325泊，其中01栋113泊，04栋103泊，05栋109泊，地下停车均为独立不连通空间。考虑到消防安全等问题，建议充电147、桩在室外新建，不纳入本次装修改造范围。5.2.3 绿色建筑为进一步加强建设领域节能减排工作，促进资源节约型和环境友好型社会建设，实现低碳xx建设目标，xx市政府决定对全市符合特定条件和在一定区域范围内的房屋建筑实施绿色建筑技术。根据xx市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告（穗府20121号文）以及xx市城乡建设委员会关于贯彻执行有关事项的通知（穗建技2012229号文）的相关规定，全部或部分使用财政资金或国有资金占主导的新建房屋建筑项目，以及处于特定范围内的房屋建筑，应按绿色建筑标准进行规划、土地出让、立项、建设和管理。本项目是全部使用财政资金的改造房屋建筑项目，参考既有建筑绿色改造评价标准（148、GBT 51141-2015）评价项目，现对项目拟采用的有关绿色技术进行可行性分析，并确定与建设项目相适宜的绿色建筑级别标准。5.2.3.1 编制依据与执行标准（1）关于加快发展绿色建筑的通告（穗府20121号文）；（2）关于贯彻执行有关事项的通知（穗建技2012229号文）；（3）xx市绿色建筑和建筑节能管理规定（xx市人民政府令 2013年第92号）；（4）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）；（5）xx省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017）；（6）xx市绿色建筑设计指南；（7）民用建筑绿色设计规范（JGJ/T 229-2010）；（8）既有建筑绿色改造评价标准（149、GBT 51141-2015）。5.2.3.2 本项目设定绿色建筑等级根据项目实际情况，以及在改造中能够采取的方案与措施，为节约财政资金投入，减少不必要的工程量，拟在原有基础与可行设计的条件下采取绿色建筑措施，针对以上要求，暂定项目执行基本级绿色建筑标准。5.2.3.3 本项目初步绿色建筑实施方案及技术措施项目规划与建筑中的控制项基本满足评分要求；围护结构不进行主要调整，本项目不计得分；结构与材料的控制项满足绿建评分要求，考虑本项目不进行调整，不计评分项；暖通空调系统改造前应进行节能诊断，节能诊断的内容及方法应符合现行行业标准公共建筑节能改造技术规范JGJ 176的有关规定。具体建议采用措施如150、下：（1） 提高供暖空调系统的冷、热源机组的能效，合理设置暖通空调能耗管理系统；（2） 在给水工程管网更换时，考虑选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件；水池、水箱设置溢流报警和进水阀门机械联动或自动联动关闭措施；使用较高用水效率等级的卫生器具；（3） 非传统水源设计时，结合雨水利用设施进行景观水体设计，景观水体利用雨水的补水量大于其水体蒸发量的60，且采用生态水处理技术保障水体水质；对进入景观水体的雨水采取控制面源污染的措施；（4） 照明措施：走廊、楼梯间、门厅、大堂、车库等公共区域建议采用发光二极管(LED)照明；走廊、楼梯间、门厅、大堂、车库等公共区域照明采用集中151、分区、分组控制相结合，并合理采用自动控制措施；（5） 智能化系统满足现行国家标准智能建筑设计标准GB 50314的配置要求。5.3 给排水工程现有物业内已建室内给、排水系统，消火栓系统及自动喷水灭火系统，其中自动喷水灭火系统主要设置在地下车库，地上部分每层预留喷淋接口，由用户自主进行装修时接入房间内。目前基地内建筑物功能定位发生改变，加之年久失修，导致原有公用工程无法满足本项目需求，故本次改造工程需对地上建筑大部分通用安装工程进行改造完善。5.3.1 给排水及消防系统现状1、给水系统现状本项目水源为市政供水管网，供水压力为0.25MPa。基地内室外给水系统和室内给水系统已建设完成。01栋的市152、政给水管接入点位于01栋西北角，管径为DN100。根据市政供水压力及场地标高，室内给水系统竖向分为2个区，其中地下室至一、二、三层，由市政给水管网直接供给；四层及以上由生活变频供水设备供给，供水方式采用下行上给式。01栋生活给水泵房位于其地下室，设变频供水泵3台，两用一备（25LG4-15X4，Q=1.33L/S，H=54m，N=2.2KW/台），用水高峰期3台同时启用，并配食品级304不锈钢水箱体积为15m3。泵房进水总管管径为DN65，出水总管管径为DN65。04栋的市政给水管接入点位于04栋东南角，管径为DN150。根据市政供水压力及场地标高，室内给水系统竖向分为2个区，其中地下室至一、153、二、三层，由市政给水管网直接供给；四层及以上由生活变频供水设备供给，供水方式采用下行上给式。其生活给水泵房位于04栋地下室，配生活给水主泵2台，型号为：80DL50-20X3，参数：Q=50m3/h，H=60m，N=15KW，一用一备。配生活给水稳压泵1台，型号：32DL5-10X6，参数：Q=5m3/h，H=60m，N=3KW。并配生活不锈钢生活水箱20m3。05栋的市政给水管接入点位于05栋东北角，管径为DN100。其室内给水系统竖向也分为2个区，其中地下室至一、二、三层，由市政给水管网直接供给；四层及以上由生活变频供水设备供给，供水方式采用下行上给式。生活给水泵房于04栋共用。根据实地考154、察发现和创业孵化基地物业管理公司反馈，目前基地建筑物用水出现水压不足甚至无法供水等问题，而且由于水泵、阀门等设备长时间停用，导致其性能下降和故障出现，设备稳定性风险较大。严重影响未来孵化基地的日常生活和工作用水。另外由于未来孵化基地的功能定位和原有建筑有较大调整，需重新测算给水系统是否满足改造后项目需求。01栋半地下滨水餐厅室外观景廊完成面标高比环湖路标高低，雨季雨水漫过路面，出现倒灌现象。建议在观景廊与环湖路设置截水沟，收集雨水排放至排水管或者湖面。设置泵机，雨季水患较为严重，可迅速启动水泵，快速排水。2、排水系统现状（1）污水系统项目排水体制采用雨污分流制。生活污水均重力自流排至室外，室内155、粪便污水与生活废水采用分流制排水，粪便污水经三级化粪池处理后排至市政污水管网，地下室污水排至污水坑内，由潜污泵提升排至室外污水管网内。（2）雨水系统雨水排放均采用传统重力流雨水排放系统，裙楼屋面的雨水采用87型雨水斗，通过管道有组织排放。阳台雨水及空调排水单独设置，在裙楼屋面间接排放或排入室外雨水口。所有雨水排放均由雨水立管接至室外雨水管网。室内排水管道，采用PVC-U芯层发泡排水管，连接方式为粘接；室外排水管采用双壁波纹管，承插连接。3、消火栓系统现状本项目已建成采用室外地上式消火栓系统，室外消火栓用水量为：30L/s，由园区室外消火栓供给。建筑外设置DN150环状供水管，100m左右设置一156、个室外是地上消火栓。每栋单体建筑各设置1套水泵接合器，每套流量15L/s。室内消火栓系统用水量为15L/s，火灾延续时间2小时。室内消火栓系统竖向不分区，消防水池及泵房设于04栋地下一层，消防水池有效容积216 m3，根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）及消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014），满足本项目消防储水要求；在01栋屋顶设置消防水箱，有效容积18m3，供火灾初期消防用水。本项目室内消火栓系统配置主泵3台，两用一备（型号：XBD6/15-80LGX/3，参数：Q=54m3/h、H=60m、N=15kW）；稳压泵1台（型号：XBD6.0/5-LDW18/6，157、参数：Q=18m3/h、H=60m、N=5.5kW）。室内消火栓给水管网在地下一层水平成环，只供地下室消防用。在首层顶板下水平成环，各功能区竖向成环，供地上建筑消防用。本系统采用单栓消火栓箱，内设DN65mm栓口一个，直径DN65mm、长25米麻质衬胶水龙带一条，口径DN19mm直流水枪一支。消火栓箱内同时配有栓口直径25mm，DN19mm长25m胶管一条，喷嘴口径DN9mm的消防卷盘一套，消防按钮及指示灯各一个。室内消火栓布置可保证室内任何部位均有两股水柱同时到达。超压（0.5MPa）采用减压稳压消火栓，栓后压力0.30MPa。通过基地管理处及物业公司反馈，目前基地消防栓加压泵，稳压泵匀老化158、，需要对建筑物消防系统进行改造。4、自动喷水灭火系统现状自动喷水灭火用水量为30L/，火灾延续时间1小时。地下车库火灾危险类别为中危险级II级，喷水强度8L/min.m2，地上部分每层预留喷淋接口。系统由一组自动喷洒泵保证水量、水压，消防用水由屋顶高位水箱供给，消防水箱与消火栓系统共用。自动喷洒给水设备位于04栋地下一层，配备主泵2台，一用一备（型号：XBD6.8/30-100DLX/2，参数：Q=108m3/h、H=68m、N=37kW）；稳压泵1台（型号：XBD7.2/0.6-LDW2.4/9，参数：Q=2.88m3/h、H=68.8m、N=2.2kW）。湿式报警阀集中设于04栋地下泵房，159、每个防火分区设一个水流指示器，由压力开关启动自动喷淋主泵。每栋建筑设置地上式水泵接合器2套。车库采用玻璃球直立型喷头，其余部位无吊顶处为普通型喷头，有吊顶处采用隐蔽型喷头，动作温度为68。根据实地考察发现和创业孵化基地物业管理公司反馈，目前基地消防喷淋加压水泵、稳压泵等存在不同程度老化，基地大部分消防喷淋，烟感匀存在问题，需要进行改造。5、灭火器设置现状本建筑物属中危险级，变配电房为带电类，其余部分为A类。设置自动喷水系统的，灭火级别计算Q=0.5s/u。不设置自动喷水系统的，灭火级别计算Q=0.9s/u，本工程灭火器配置如下：每个室内消火栓处设2具手提式MFAC4磷酸铵盐灭火器。根据实地考察160、发现和创业孵化基地物业管理公司反馈，目前创业孵化基地部分功能区需要添置灭火器。6、气体灭火系统现状本工程柴油发电机房、高低压配电间、变压器房均设置S型气溶胶预制灭火系统，设计密度为140g/m2。根据实地考察发现和创业孵化基地物业管理公司反馈，目前基地气体灭火系统存在一定程度老化，需要维修改造。5.3.2 本项目给排水工程建设方案5.3.2.1 给排水系统改造方案本项目建筑主要功能为办公，并配套部分生活功能，如餐厅、书店、咖啡厅、地下停车场等。由于项目建筑用途多样化，且人流量较大，因此其生活用水定额可参考各项用水定额。经计算，项目最高日用水量为420m3/d，最大时用水量为62m3/h，其中，161、01栋最高日用水量为174m3/d，最大时用水量为24m3/h；04栋最高日用水量为104m3/d，最大时用水量为16m3/h；05栋最高日用水量为104m3/d，最大时用水量为16m3/h。项目用水量估算如下表：本工程项目用水量估算表5-3-1序号建设内容建设规模用水定额小时变化系数每日用水时间(h)最高日最大时数量单位数量单位用水量（m3/d）用水量（m3/h）01栋1.1地下停车45202L/m2d169 2 1.2餐厅实际使用面积3000人25L/人次1.512759 1.3接待办公29905L/m2d1.51015 2 1.4普通办公93225L/m2d1.51047 7 1.5商务162、部分122010L/m2d21512 2 1.6未预见水量按10估计16 21.7小计174 24 04栋2.1地下停车37082L/m2d167 1 2.2接待办公44755L/m2d1.51022 3 2.3普通办公103755L/m2d1.51052 8 2.4展厅5505L/m2d1.5103 0 2.5商务34010L/m2d21510 1 2.6教学培训16505L/m2d1.5105 1 2.7未预见水量按10估计9 1 2.8小计104 16 05栋3.1地下停车39242L/m2d168 1 3.2变配电房1743.3接待办公167505L/m2d1.51084 13 3.4163、多功能厅5505L/m2d1.5103 0 3.5未预见水量按10估计9 1 3.6小计104 16 4清洗道路、场地122762L/m2d1625 4 5绿化用水14175.91L/m2d1614 2 6合计420 62 根据用水量估算结果，经校核，经改造后01栋最大时为24m3/h，原01栋设计最大时用水量为15m3/h，已无法满足用水需求。04、05栋建筑最大时用水量加合为32m3/h，原配备的水泵流量为50m3/h，可满足改造后用水量需求。另外，针对项目建筑物内部存在给水管网老化、压力不足等问题，本报告推荐改造方案如下。1、改造01栋生活给水系统改造01栋生活给水泵房需进行整体改造，拆164、除原有水泵，更换生活给水主泵2台，参数满足Q=25m3/h、H=60m，一用一备；并配副泵1台，参数满足Q=5m3/h，H=60m，并配气压罐1个。原生活水池容积为24m3，不满足储水需求，将其容积增大为50m3。考虑现有用水量增加的情况，将泵房进水总管管径改为DN80，出水总管管径改为DN80。针对物业反应的水压不足，高层供水不足的问题，本改造方案提出，改造整套管网，重新划分竖向给水分区，其中地下室至地上一、二层，由市政给水管网直接供给；三层及以上由生活变频供水设备供给，供水方式采用下行上给式。针对本项目装修改造时，配套部分生活功能，如餐厅、咖啡厅等，增铺供水管道，在用水点预留接口。室内给水165、管采用PPR塑料管，热熔焊接，管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。2、改造04、05栋生活给水系统改造针对物业反应的水压不足，高层供水不足的问题，本改造方案提出，改造整套管网，重新划分竖向给水分区，其中地下室至地上一、二层，由市政给水管网直接供给；三层及以上由生活变频供水设备供给，供水方式采用下行上给式。由于原建筑建成已有9年，其水泵、阀门等设备长时间停用，加之缺乏日常保养，导致其性能下降和故障出现。另外，管道部分管件已老化，严重影响供水稳定性。考虑水泵已进入使用寿命末期，为保证改造后供水稳定性，建议更换水泵，参数与原水泵保持一致。同时对管道进行全面检测，更换已老化的管件。针对本项目装修166、改造时，配套部分生活功能咖啡厅等，以及其他新增用水点，增铺供水管道，在用水点预留接口。室内给水管采用PPR塑料管，热熔焊接，管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。5.3.2.2 排水系统改造方案由于01栋配套餐厅，原建筑没有相应的污水处理设施。本方案设计在01栋地下室选合适位置，建设餐厨废水处理设施。经估算，最高日餐厨用水量为75m3/d，排放系数按85%计算，污水排放量为64m3/d。废水的主要污染物为CODCr，BOD5，TS，氨氮及总氮。废水生化性较差；氨氮及总氮较高；TS浓度较高。处理工艺采用“格栅+隔油池+两级气浮”处理。削减大部分TS，降低部分COD，提高废水可生化性。工艺上首167、先采用格珊去除大尺寸固体物，其主要原理是通过格珊的机械过滤截留，为纯物理方案。再经过隔油池处理，隔油池的构造多采用平流式，利用废水中悬浮物和水的比重不同而达到分离的目的，含油废水通过配水槽进入平面为矩形的隔油池，沿水平方向缓慢流动，在流动中油品上浮水面，由集油管或设置在池面的刮油机推送到集油管中流入脱水罐。在隔油池中沉淀下来的重油及其他杂质，积聚到池底污泥斗中，通过排泥管进入污泥管中。本方案设计隔油池水力停留时间为3小时，按最大时污水排放量8m3/h计算，隔油池有效容积需满足30m3。经过隔油处理的废水则溢流入排水渠排出池外，进行两级气浮处理，以去除乳化油及其他污染物。可大幅降低TS，其主要原168、理是通过油价混凝剂进行混凝反应，使悬浮物结合为大颗粒物，然后通过气浮产生的微气泡与悬浮物结合漂浮在气浮分离区表面，让偶通过刮渣机刮除。经上述处理后的废水可排至01栋化粪池，与生活污水混合，排至园区污水处理设施集中处理。对于其他新增生活污水排水点，新增排水管道，排水采用重力流排水，管道材质选用U-PVC管，末端接至建筑排水立管中。项目公共用水器具宜采用节水型用水器具。坐式、蹲式大便器采用低水箱，一次冲水量小于6L。公共卫生间洗手盆采用红外感应式水龙头，小便器采用暗装红外感应冲洗阀。5.3.2.3 室内消火栓系统改造原建筑的室内消火栓系统用水量为15L/s，火灾延续时间2小时。根据最新版建筑设计防169、火规范及消防给水及消火栓系统技术规范要求，本方案设计改造室内消火栓系统用水量为20L/s。火灾延续时间2小时。因此，需更换04栋消防泵房室内消火栓系统水泵，参数满足：Q=72m3/h、H=60m，一用一备。原稳压泵参数可满足供水需求，但已接近水泵使用寿命末期，且缺乏日常保养，建议一并更换，水泵选用原参数水泵即可。另外原建筑消防水池容积为216m3。项目改造后，室内消火栓系统用水量为72m3/h，火灾延续时间2小时；自动喷水灭火系统用水量为108m3/h，火灾延续时间1小时。经测算，消防水池有效容积不满足火灾延续时间内室内消防用水量。方案推荐扩建消防水池，有效容积为260 m3。5.3.2.4 170、自动喷水灭火系统改造本项目建筑已建成的自动喷水灭火系统用水量为30L/s，火灾延续时间1小时，设计地下车库火灾危险类别为中危险级II级，喷水强度8L/min.m2，作用面积为160m2；地上建筑火灾危险类别为中危险级I级，喷水强度6L/min.m2，作用面积为160m2，满足自动喷水灭火设计规范（GB50084-2017）要求。但目前物业的自动喷水系统、喷头等均存在问题。考虑水泵等设备已处于使用寿命末期，本次改造更换原自动喷淋水泵，水泵选用原水泵参数即可，另外更换所有已安装喷头，同时针对当初仅预留喷淋管接口，未布置自动喷淋系统的区域，增布自动喷淋水管及喷头。喷头采用闭式喷头。吊顶内喷头采用直立171、型，K=80，玻璃泡直径5mm，动作温度79；其他场所采用直立型和隐蔽型，K=80，玻璃泡直径5mm，动作温度68。由于防火分区调整，各防火需重新设置火灾自动报警系统，各分区分别设水流指示器，火灾发生时水力警铃会自动报警并启动自动喷水灭火消防泵，消防控制中心和水泵房内均可手动控制水泵的运行。各消防水泵的启、停、故障信号均在消防控制中心显示出来。自动喷水给水泵由报警阀压力开关自动启动，消防控制中心遥控，水流指示器指示楼层或防火分区。5.3.2.6 气体灭火系统本工程柴油发电机房、高低压配电间、变压器房均设置S型气溶胶预制灭火系统，设计密度为140g/m2。根据实地考察发现和创业孵化基地物业管理公172、司反馈，目前基地气体灭火系统存在一定程度老化，需要维修改造。由于目前缺乏必要的检测资料，无法判断气体灭火系统故障情况，也无法估算维修费用。本报告按新建气体灭火系统费用估算，待设计阶段取得必要的检测资料后，确定是否重建或维修改造。5.4 电气工程5.4.1 供配电系统现状1、项目现状供配电系统组成现状供配电方案涵盖高压变配电系统、低压配电系统、应急电源及发电机系统、动力配电系统、照明系统、防雷及接地系统、消防自动报警系统。2、项目现状供配电系统本项目电力供应来源于xx科技园智慧城内变电站，以一路10kV电压等级接入园区开关房，经高压房、低压房后以埋设电缆形式分别馈入01栋、04栋、05栋变电房。173、室外电线电缆采用电缆沟方式敷设。本项目在01栋、04栋、05栋地下均设置有变配电房，分别负责01栋、04栋、05栋的各自片区的电力供应。应急照明，消防用电属一级负荷；客梯等属于二级负荷；普通照明、空调用电等属于三级负荷。01栋，2800kVA250kW柴油发电机04栋，2800kVA400kW柴油发电机05栋，2800kVA图5-4-1 本项目电源点供应示意图（1）01栋01栋原设计用电设备总安装容量为1365kW，计算容量为1138kW，共设2台800kVA容量变压器。变压器型号为SCB-10 800kVA（10.522.5%/0.4kV D,Yn11 UK=6%）。设置250kW柴油发电机174、组一台。变压器房、高压配电房、低压配电房、发电机房设于负一层。在电力负荷的分配上，01栋1#专变主要负责：01栋1#专变对应低压开关柜各回路分配情况一览表表5-4-1低压开关柜涉及回路1DY1西南办公照明、电梯1（主供）、电梯2（主供）、屋面正压风机（主供），3个备用1DY2自行车库潜污泵及水泵房潜污泵（主供）、车库区潜污泵（主供）、生活泵（主供）、自行车车库排烟排风机（主供）、设备区排烟机（主供）、负一层车库排烟排风机1（主供）1DY3负一层车库排烟排风机2（主供）、防火卷帘（负1层，3-5层，主供）、消防控制中心（主供）、三层空调室外机、1个备用1DY4无功补偿1DY5#1变压器进线01栋175、2#专变对应低压开关柜各回路分配情况一览表表5-4-2低压开关柜涉及回路1FD1市电/发电机进线1FD2自行车库潜污泵及水泵房潜污泵（备供）、车库区潜污泵（备供）、生活泵（备供）、自行车车库排烟排风机（备供）、设备区排烟机（备供）、负一层车库排烟排风机1（备供），1个备用2DY1#2变压器进线2DY2无功补偿2DY3北片照明、地下室及活动区照明（主供）、1-5层应急照明（主供）、生活区照明、1个备用DY12联络柜高压配电系统方面，10kV高压开关柜选用金属封闭式手车柜；10kV断路器额定电流为630A；10kV断路器短路开断电流为31.5kA；操作电源形式为直流；继电保护装置采用微机综合继保。176、低压配电系统方面，低压配电柜选用固定式低压开关柜；采用380V/220V三相四线制供电；低压配电系统采用TN-C-S接地系统；电线电缆的额定电压不低于以下数值：10kV高压电力电缆为8.7/10kV、380/220V低压电力电缆为0.6/1kV、电线为450/750V、控制电缆为450/750V。电线电缆穿越楼板（包括电缆井）时，墙体处采用相应耐火极限的非燃烧体或者防火填料做防火封堵。图5-4-2 01栋1#、2#专变低压一次结线图（2）04、05栋04栋、05栋地下变配电房中各设置2台SCB10-800kVA容量变压器，在04栋地下设置400kW柴油发电机组一台。为确保本项目的消防需要及重要177、负荷的供电，在变配电房内设应急柴油发电机组作为应急电源，当市电停电或变压器维修时，应急母线失电，应急柴油发电机应在15秒内自动启动完成，启动后向220/380V应急母线供电。变电器房、高压配电房、低压配电房、柴油机发电房均布置于地下。10千伏系统为单母线分段运行方式。10kV高压开关柜选用手车柜，低压配电柜选用固定式低压开关柜。通过电气竖井配电至各层，再通过配电箱馈电至各功能区域。低压配电电压为交流220/380V。04栋1#专变对应低压开关柜各回路分配情况一览表表5-4-3低压开关柜涉及回路4DY1消防中心负荷（主供）、2-6层防火卷帘（主供）、弱电机房用电、电梯机房1-2负荷、6层排烟风机178、屋顶排烟风机4DY21层负荷、4层负荷、6层负荷、2个备用4DY3无功补偿4DY4#2变压器进线4DY5联络柜04栋2#专变对应低压开关柜各回路分配情况一览表表5-4-4低压开关柜涉及回路5DY1#1变压器进线5DY2无功补偿5DY32-3层负荷、5层负荷、2个备用5DY4人防负荷、地下室动力1-5（主供）、2个备用5DY5喷淋泵（主供）、消火栓（主供）、生活水泵、电梯配电房用电、4个备用05栋1#专变对应低压开关柜各回路分配情况一览表表5-4-5低压开关柜涉及回路6DY12-6层防火卷帘（主供）、弱电机房用电、电梯机房1-2负荷、6层排风机、屋顶排风机6DY24-6层负荷、2个备用6DY3179、无功补偿6DY4#1变压器进线6DY5联络柜05栋2#专变对应低压开关柜各回路分配情况一览表表5-4-6低压开关柜涉及回路6DY6#4变压器进线6DY7无功补偿6DY81-3层负荷，2个备用6DY9人防负荷、地下室动力1-4（主供）、配电房照明、2个备用图5-4-3 04栋1#专变低压一次结线图图5-4-4 04栋2#专变低压一次结线图图5-4-5 05栋1#专变低压一次结线图图5-4-6 05栋2#专变低压一次结线图图5-4-7 变压器及楼层配电箱图5-4-8 低压配电柜图5-4-9 进出线柜和低压配电房图5-4-10 原部分企业数据机房3、防雷及接地系统本项目配电系统采用TN-S系统。电力180、系统工作接地，保护接地，防雷接地，防静电接地及弱电系统接地共用接地装置，其接地电阻不大于1殴姆。本项目按第二类防雷建筑物设计，采用屋面避雷针作接闪器防直击雷。4、消防控制系统消防用电中的重要较大负荷，如消防电梯、消防水泵等，采用专用线路。应急供电系统设专用回路，无出现将其他负荷接入应急供电系统的情况。当发生火灾等事故时，消防负荷、应急照明等重要负荷之外的其他负荷将自动切断。本项目设火灾自动报警及消防自动控制系统。本项目在各栋楼首层专门设置区域消防控制中心。在水泵房设置消防栓泵控制箱、喷淋泵控制箱等进行火灾发生时的自动启动或动作。建筑物设备房、发电机房、计算机房、各层公共走道及电梯前室等部位设置181、智能感烟探测器、智能温度感应器对建筑物实现监测。消防控制系统对建筑物内的消防水泵、自动喷水灭火系统、排烟风机、气体消防动作开关等实现联动控制。图5-4-11 消防控制设备图5-4-12 烟感、温感探测设备及紧急广播系统5、照明系统除部分企业承租区域进行内部装修外。本项目在公共空间设置一般照明和应急照明。楼梯间、公共通道、主要出入口设应急疏散指示灯，所有疏散指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不小于20分钟。图5-4-13 走廊照明及应急照明目前项目供配电系统存在的主要问题有：1、考虑到本项目未来功能分区将有较大的变化，如展示区域、多功能路演区域、试制中心等，上述区域的负荷较大，原来的配电系统可能已182、经不再满足新的功能分区的用电使用需求，需要根据最新的功能使用对配电系统进行重新调整。2、由于功能分区调整，消防喷淋系统等布置可能发生调整，进而影响到消防系统、供配电系统等布局，上述系统需要进行系统调整。原对外承租部分，根据当时企业的需求进行了装修，目前在整体装修或者恢复毛坯状态下，亦需要对区域的供配电系统和消防系统进行相应调整。3、根据基地现状情况，目前物业照明系统存在不同程度老化和失灵等问题，需要对整体的公共照明、应急照明系统，统一装修区域的照明系统进行重新改造和建设。4、根据最新的功能场所使用要求和设计方案，04栋一楼强电井没布设电缆，需要加装电缆，并重新敷设低压配电线路。通过电气竖井配电183、至各层，再通过配电箱馈电至各功能区域。低压配电电压为交流220/380V。5.4.2 本项目供配电工程建设方案5.4.2.1 设计依据1、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；3、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；4、低压配电设计规范（GB50054-2011）；5、通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；6、中国南方城市配电网技术导则（Q/CSG-10012-2005）7、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；8、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；9、建筑物电子信息系统防雷设计规范（G184、B50343-2012）；10、电力工程电缆设计规范（GB50217-2018）；11、其他相关标准、规范。5.4.2.2 用电负荷估算用电负荷采用建筑面积负荷指标法进行估算。主要用电设备有照明、空调及水泵、电梯、消防等动力设备和办公用电。建筑用电负荷估算表表5-4-7序号功能分区单位数量用电指标功率备注（W/m2）（kW）101栋905.661.1地下停车43681252.42113泊1.2地下设备用房600159.001.3餐厅实际使用面积7807356.94同时就餐人数350人1.4普通办公1221257696.081.5商务部分14145780.60咖啡、书吧、超市等1.6其他用房88185、5.31210.62楼梯间、走廊、卫生间等204栋1103.262.1地下停车37701245.242.2消防水池63.40.00216立方米2.3消防泵房80151.202.4高低压配电及发电机330154.95其中发电机房70平方米2.5地下其他配套用房557.25126.69楼梯间、人防设施等空间2.6普通办公920061561.202.7展厅、路演厅10009696.002.8商务3406120.74创客咖啡2.9教学培训580061353.80实训及教学2.10其他用房11201213.44楼梯间、走廊、卫生间等305栋162.083.1地下停车37701245.243.2变配电房1186、74152.61216立方米3.3地下其他配套用房8561512.84楼梯间、人防设施等空间3.4接待办公11105763.273.5普通办公150090.003.6小型路演多功能厅15013520.253.7其他用房11911517.87楼梯间、走廊、卫生间等4建筑部分小计2170.99其他用电负荷估算表表5-4-8序号类别数量单机功率（kW）小计（kW）1水泵181.1变频供水主泵115151.2稳压泵1332电梯12151804合计198用电负负荷汇总表表5-4-9用电类别功率（kW）同时系数功率（kW）建筑部分小计2170.990.751628.25水泵180.814.40电梯1800187、.472.00小计1714.65 不可预见用电（5%）85.73总计1800.38 无功补偿至0.92000.42变压器容量（kVA）4800负载率42%本项目在01栋、04栋、05栋地下均设置有2台800kVA的变压器，项目合计变压器总容量为4800kVA，负载率为42%，能够满足项目使需求。项目合计有650kW柴油发电机组，总体上看，项目现有电源可以满足未来的使用需求。5.4.2.3 供配电系统改造方案本项目高压配电系统、应急电源及发电机系统维持现状。考虑未来的使用功能增加和重新调整，项目的用电负荷分布可能产生重大的改变，需要对低压配电系统、动力配电系统、照明系统、防雷及接地系统、消防自动188、报警系统进行重新建设。以更好满足未来的电力使用需求。下阶段在深化功能分区的基础上，根据各功能区域的详细设计，进一步细化负荷需求，进而确认现有低压配电柜分配能否满足使用需求，必要时增加或者调整固定式低压开关柜的数量。通过电气竖井配电至各层，再通过配电箱馈电至各功能区域。低压配电电压为交流220/380V。配电系统仍采用TN-S系统，有特殊使用需求的场合或者设备除外。电力系统工作接地，保护接地，防雷接地，防静电接地及弱电系统接地共用接地装置，其接地电阻不大于1殴姆。对于新增的特殊功能区和设施设备，如多功能路演区域、展览区域、样品试制区域等，要结合具体的使用要求，满足接地和防雷要求。整体上，本项目按189、第二类防雷建筑物进行改造，采用现有屋面避雷针作接闪器防直击雷。根据新的功能分区情况，消防用电的分布和实施有相应的调整，展厅、多功能路演区域等特殊场合的消防用电需要在新的消防用电系统中予以考虑。消防用电中的重要较大负荷，如消防电梯、消防水泵等，采用专用线路。应急供电系统设专用回路，严禁将其他负荷接入应急供电系统。当发生火灾等事故时，应将消防负荷、应急照明等重要负荷之外的其他负荷自动切断。消防控制中心仍设置在现状各栋楼的首层。根据新的功能分区和使用需求等重新建设火灾自动报警及消防自动控制系统，在建筑物设备房、发电机房、计算机房、各层公共走道及电梯前室等部位智能感烟探测器及智能温度感应器因为使用时间190、较长已大部分损坏，需要进行系统更换，以到达对建筑物进行实时消防监测的需求。重新建设消防供电系统对建筑物内的消防水泵、自动喷水灭火系统、排烟风机、气体消防动作开关等实现联动控制。并在公共通道出入口等有需要的地方配置一定数量的破玻手动报警按钮。充电桩建议布置在室外，并根据充电桩的建设需求、分布、类型等，根据最新相关规范建设充电桩的供配电系统。5.4.2.4 照明系统改造方案本项目虽然在走廊、公共区域等地方设置一般照明和应急照明。但是上述设备已年久失修，损坏较多，且一般照明的灯具配备与最新的节能要求由一定的差距。考虑项目的整体定位，结合楼宇节能控制、智能化控制等要求，对整体楼宇照明进行系统性改造。根191、据最新的功能分区，在主要人员聚集区域、楼梯间、公共通道、主要出入口等重新更换、设置应急疏散指示灯，所有疏散指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不小于20分钟。在基地统筹运营区域，对现有照明系统进行全部拆除，并根据最新的功能场所使用要求和设计方案进行线路的重新敷设和灯具安装；毛坯房间按照设计方案，在整体装修时进行照明线路敷设和灯具安装。未来对外出租区域，照明系统仅预留走廊、公共区域等照明和应急照明。为达到节约用电，保护环境，建立优质高效、经济、舒适、安全可靠、有益照明环境的目的，建议按绿色照明的节能环保的理念核实现有公共照明系统，确保不同场所的照度满足建筑照明设计标准GB50034-2013。灯具使192、用需要在考虑具体使用场合的基础上，考虑节能相关要求。其中，展示厅、路演室、产品实验试制对接平台等场所，对照明效果和方案有较多的要求，应在后续设计、施工方案中进一步落实完善。5.5 弱电及智能化系统5.5.1 弱电及智能化系统现状目前，本项完成了基本的综合布线工程。通过弱电井馈送至各楼层，再分配至各功能分区。除对外租赁区域由企业自行架设网络以外，其余区域均未架设网络。图5-5-1 弱电系统布线目前项目弱电及智能化系统存在的主要问题有：1、考虑到本项目未来有展厅区域、多功能路演区域、样品试制区、信息交流展示区等，上述区域对通信要求高，现有的综合布线系统难以满足和支撑。需要对整体的通讯网络架构进行重193、构和建设。2、本项目定位高，创新孵化领域中信息、人工智能、互联网+、大数据等是未来的热点方向，预期本项目未来在相关领域也有会众多的创业类项目。上述项目对基地的整体信息系统要求提出了诸多新的挑战，需要构建一个高水平的信息网络予以支撑。3、目前，项目仅完成了基本的综合布线、公共广播等基础性的工作。项目建设的年份较早，新技术发展日新月异，随着5G时代的来临，原有的弱电系统设计已经远远落后时代发展，需要站在新的更高起点进行建设。4、本项目缺乏停车系统、信息发布、智能会议、智能安防、入侵报警、出入管理、停车管理、电子巡查、楼宇智能化管理等系统，随着智能终端的普及，在支付、出入管理、配套服务、信息交流等方194、面的信息化、智能化已经到来。本项目是创新孵化基地，要积极对接、应用最新的技术成果，形成一种充满创新性、科技感的氛围，更好的吸引、留住各类创新、创业人才。5.5.2 本项目弱电及智能化系统建设方案5.5.2.1 设计依据1、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；2、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；3、智能建筑设计标准（GB/T 50314-2015）；4、智能建筑工程质量验收规范（GB 50339-2013）；5、综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）；6、综合布线系统工程验收规范（GB/T 50312-2016）；7、安全防范工程技术规范（GB503195、48-2018）；8、安全防范系统通用图形符号（GA/T 74-2017）；9、视频安防监控系统工程设计规范（GB50395-2007）；10、出入口控制系统工程设计规范（GB50396-2007）；11、入侵报警系统工程设计规范（GB50394-2007）；12、安防线缆应用技术要求（GA/T 1406-2017）；13、视频显示系统工程测量规范（GB/T 50525-2010）；14、音频、视频、信息技术和通信技术设备 环境意识设计（GB/T 34959-2017）；15、公安监管场所监区门禁系统（GA 1209-2016）；16、安全防范系统供电技术要求（GB/T 15408-2011）196、；17、楼寓对讲系统安全技术要求（GA 1210-2014）；18、电子巡查系统技术要求（GA/T 644-2006）；19、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；20、自动喷水灭火系统设计规范（GB 50084-2017）；21、消防控制室通用技术要求（GB 25506-2010）；22、有线电视网络工程设计标准（GB/T 50200-2018）；23、有线电视网络工程施工与验收标准（GB/T 51265-2018）；24、广播电视卫星地球站工程设计规范（GY/T 5041-2012）；25、音频、视频和视听系统互连的优选配接值（GB/T 14197-2012）；197、26、音频、视频、信息技术和通信技术设备 环境意识设计（GB/T 34959-2017）；27、其他相关标准、规范。5.5.2.2 弱电系统改造方案目前，本项目弱电系统完成了综合布线等工作，但是现有的弱电系统难以满足创新孵化基地的定位和现代化、智能化的要求。本项目弱电系统需要根据项目定位和功能区域分布等，重新建设。本项目弱电及智能化系统建设内容主要包括：综合布线系统、信息设施系统、公共安全系统等，并配建机房及配线间，包含相关终端设备，但基地其他专业智能化、信息化系统及其终端设备不在本次装修改造范围内，由业主单位单独立项。1、综合布线根据最新的功能场所使用要求和设计方案进行线路的弱电系统的设计、198、线路敷设、端口预留。通过综合布线及计算机网络技术，把各个智能化子系统，如火灾自动报警及联动控制系统（只监视不控制）、电力监控系统、智能照明控制系统、建筑设备监控系统、安全技术防范系统、公共/应急广播及背景音乐系统、公共信息发布及引导系统等各个分离的设备、功能和信息集成到一个相互关联、统一和协调的系统之中，使资源达到共享，管理实现集中、高效、便利。系统通过OPC的方式实现集成。统一设置本项目的综合布线。综合是实现各种语音、图像、数据信息交换传递的基础。按综合配置设计，整个综合布线系统采用光纤及非屏蔽六类铜缆系统实现，采用二级星形拓朴结构，无线网络覆盖整个基地。2、公共/应急广播系统公共广播兼作应199、急广播，以语言广播为主、背景音乐为辅的具有多个业务播点的综合系统。系统按防火分区和使用功能要求划分广播分区，应急广播和消防控制共用控制室。3、有线电视系统系统能播放数字电视，同时提供视频宽带服务。设计为860MHz带宽双向高隔离度邻频传输系统，并可平滑升级到1000MHz带宽。以光缆为传输干线，以同轴电缆为入户分配网的双向HFC方式，用户分配网络星型分布。4、通信网络系统通信系统是为满足孵化基地对通信容量的需求，为创业创新者、运营服务者提供方便、快捷、高效、可靠的通信服务。通信系统分为固定通信系统、移动通信系统。通讯网络纳入综合布线系统。5、计算机网络系统计算机网络为使用者提供高速、可靠、安全200、有效的信息服务，在网络通信协议和网络操作管理软件控制下，实现互相通信、资源共享和分布处理，是各智能化子系统实现相互通信的基础平台，同时也是对外信息网络连接的通信平台。按功能分为内网、外网、智能网三个独立网络设置。6、公共安全系统（1）视频安防监控系统对各出入口、通道、电梯、走廊、地下停车场、周界等区域监察其现场情况和记录事件事实，及时发现并避免可能发生的突发性事故。（2）入侵报警系统系统采用探测装置对本区域内外重要区域进行布防，其中周界报警采用高清视频虚拟周界形式。系统在探测到有非法侵入时，及时向有关人员示警。（3）消防联动控制及报警系统消防联动控制系统是指火灾探测器探测到火灾信号后，能自动201、切除报警区域内有关的空调器，关闭管道上的防火阀，停止有关换风机，开启有关管道的排烟阀，自动关闭有关部位的电动防火门、防火卷帘门，按顺序切断非消防用电源，接通事故照明及疏散标志灯，停运除消防电梯外的全部电梯，并通过控制中心的控制器，立即启动灭火系统，进行自动灭火。火灾事故广播与警报系统指，当发生火灾时，火灾探测器探测到火警，通过传输线发送给火灾报警控制器，经过人工确认以后，再通过消防广播控制器启动或关闭相应的扬声器；与此同时启动警报器，发出声音警报。扬声器要求能同时进行手动操作。（4）出入口管理系统出入口控制系统是一种高度智能化既可实时控制又可脱机使用的网络进出口监控和报警管理安全系统。该系统采202、用现代电子设备与软件信息技术，在出入口对人或物的进、出、进行放行、拒绝、记录和报警等操作，同时与办公室房间门锁联动，一卡兼顾的控制系统，系统同时对出入人员编号，出入时间，出入门编号等情况进行登录与存储，从而成为确保区域的安全，实现智能化管理的有效措施，能够对本区域内正常的出入通道进行有效的管理，并控制人员的出入。出入口管理系统不包含入驻企业办公室的出入系统。（5）停车场管理系统停车场管理系统是通过计算机、网络设备、车道管理设备搭建的一套对停车场车辆出入、场内车流引导、收取停车费进行管理的网络系统。该系统通过采集记录车辆出入记录、场内位置，实现车辆出入和场内车辆的动态和静态的综合管理。5.6 空203、调与通风系统5.6.1 空调与通风系统现状1、空调系统原设计中，地上办公定位为采用分体空调。现状情况中，除对外出租区域由承租企业自行安装空调系统以外，本项目其他区域现状并未设置空调系统。图5-6-1 对外出租区域企业自行安装空调2、通风工程原设计建设的通风系统包括：地下室平时通风系统、设备费通风系统、卫生间机械通风系统、全楼防排烟系统。现状情况中，本项目地下车库、水泵房、变配电房、卫生间、需要加压的楼梯间等均设置有机械排放系统。其中，汽车库、设备用房、卫生间等采用机械通风系统；电梯机房采用自然通风。各机械排放系统的换气次数按下表参数进行设计建设。地上楼梯间及其合用前室采用自然排烟。地下室楼梯间204、及其前室采用机械加压送风的防烟方式。所有消防排烟风机均可由烟感器通过消防控制器自动开启，亦可在消防控制中心遥控开启，也可以就地手动开启。各机械排放系统的换气次数表5-6-1功能汽车库配电房变压器房卫生间换气次数（次/时）6153010考虑到上述区域未来的不作重大功能调整，对应区域通风系统的规模和设备型号不需要调整。仅需要确认设备的运行情况是否良好，设备是否已经临近使用寿命末期，进而确认是否需要更换。图5-6-2 地下车库及配电房通风目前项目空调与通风系统存在的主要问题有：1、经现场调查，卫生间、水泵房、变配电房设有机械送排风设备出现老化失灵等问题。基地地下车库消防排烟风机严重老化，脱落严重；排205、烟管老化破损更为严重，使用材料有多处坍塌断裂。故，需要对本项目的通风系统进行全面的更换，以便确保项目使用的安全性。2、本项目运营后，04栋由基地安装中央空调，01栋和05栋安装分体式空调，都由基地进行统一安装。需要对上述统筹运营管理的区域的空调系统进行建设。上述区域范围中，如含原来租赁企业已按照空调系统的，则先行拆除后再统一新建空调系统。5.6.2 本项目空调与通风系统建设方案5.6.2.1 设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2012）；2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；3、公共建筑节能设计标准(GB50189-2015)；4、采暖通风与空气调节术语标准（206、GB50155-2015）；5、其它有关技术规范与技术措施。5.6.2.2 空调冷负荷预测1、空调设计参数室内设计参数见表5-6-2。空气调节房间的室内计算参数表5-6-2区域干球温度相对温度最小新风量/m3/(h人)允许噪声夏季/夏季(%)会议室、业务用房252650603050设备房25276030m3/hm255变配电房40-30m3/hm2-2、空调冷负荷预测空调负荷采用冷负荷指标法进行估算。经测算，01栋空调设备容量为1446.42kW，04栋空调设备容量为1681.40kW，05栋空调设备容量为1587.90kW。空调冷负荷估算表表5-6-3序号功能分区单位数量冷负荷指标功率备注（207、kW/m2）（kW）101栋1446.421.1地下停车43680.00113泊1.2地下设备用房6000.001.3餐厅实际使用面积780180140.40同时就餐人数350人1.4普通办公12212901099.081.5商务部分141490127.26咖啡、书吧、超市等1.6其他用房885.39079.68楼梯间、走廊、卫生间等204栋1681.402.1地下停车37700.002.2消防水池63.40.00216立方米2.3消防泵房800.002.4高低压配电及发电机3300.00其中发电机房70平方米2.5地下其他配套用房557.250.00楼梯间、人防设施等空间2.6普通办公920208、090828.002.7展厅、路演厅1000200200.002.8商务3409030.60创客咖啡2.9教学培训580090522.00实训及教学2.10其他用房112090100.80楼梯间、走廊、卫生间等305栋1587.903.1地下停车37700.003.2变配电房1740.00216立方米3.3地下其他配套用房8560.00楼梯间、人防设施等空间3.4接待办公11109099.903.5普通办公15009901350.813.6小型路演多功能厅15020030.003.7其他用房119190107.19楼梯间、走廊、卫生间等4建筑部分小计4715.725.6.2.3 空调系统改造方209、案除原有入驻企业自行安装空调以外，其余空间并未设置空调。企业自行安装的空调受使用年限较长、功能分区调整等因素影响，已不能满足未来的使用需求。故需要对本项目的统筹管理区域的空调系统进行重新建设。综合考虑人流大小、负荷稳定性、使用频率等，合理确定集中供冷的范围。在展示区、路演室、大会议室、休息室等人流集中的公共空间，可根据制冷量的大小、使用频率，考虑设置分体式空调方案。管理方应需严格遵守国家及省市的相关规定，采用符合节能相关规定的空调产品。5.6.2.4 通风工程改造方案01、04、05栋地下车库消防排烟风机严重老化，脱落严重；排烟管老化破损更为严重，使用材料有多处坍塌断裂。地下空间功能未发生明显210、的调整，通风系统可采用更换设备的方式进行改造。地下设备用房若使用用途发生变更，则应根据最新的使用功能需要确定是否增加通风的设备。其余区域，需要根据功能定位、具体使用需求等，确定通风方案。在厨房、展览厅、多功能路演中心等区域需要配套建设符合消防规范的通风方案。卫生间等设计机械排风；水泵房、变配电设计机械送排风；内区房间及一些产生异味的房间设机械排风系统。防烟楼梯间，消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。各功能区域的机械排风系统换气次数详见下表。展览厅、多功能路演中心、试制中心等特殊功能区域有相关规定的从其规定。各机械排放系统的换气次数表5-6-4 功能汽车库配电房变压器房卫生间厨房换气次211、数（次/时）615301040第六章 环境影响评价6.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第90号公布）；2、中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）；3、中华人民共和国水法（1988年1月21日第六界全国人民代表大会第二十四次会议通过）；4、中华人民共和国电力法（1995年12月28日第八届全国人民代表大会第十七次会议通过）；5、中华人民共和国建筑法（2011年4月22日第十一届全国人大常委会第二十次会议通过）；6、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会2010年第6号令）；7、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发212、200715号）；8、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；9、国家发展改革委关于固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）；10、xx省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（粤府办200829号）自2008年9月1日起施行；11、xx省节约能源条例（2010年）；12、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；13、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；14、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）；15、xx市民用建筑节能管理试行办法（穗府办20114号）；16、xx市发展应213、用新型墙体材料管理规定；17、公共建筑节能设计标准xx省实施细则（DBJ15-51-2007）；18、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；19、民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；20、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；21、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；22、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；23、室外给水设计规范（GB50014-2006 2014版）；24、室外排水设计规划（GB50014-2006 2014年版）；25、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；26、全国民用建筑工程设计技术措施节能专214、篇；27、其它节能相关法律、法规、标准及规范。6.2 环境现状本项目选址在xx软件园高唐新建区软件产业集中孵化中心东南角，周边交通便利，周边道路、交通、供水、供电、通讯等条件完善，建筑内水、电等基础设施已基本建设完毕，环境现状良好。6.3 环境影响分析6.3.1 建设期环境影响分析1、空气环境影响分析施工过程中造成大气污染的主要产生源有：施工运输车辆、施工机械行走车道所带来的扬尘；施工建材（水泥、石灰、砂石料、装饰材料）的装卸、运输、堆砌过程以及拆除原有建筑产生的建筑垃圾运输过程中产生的扬尘；建筑装饰材料释放的挥发性有机污染物；各类施工机械、运输车辆排放废气等。其中对环境空气影响最主要的是扬尘215、。由于软件园内环境良好，且已有其他企业已入驻，项目建设产生大气污染会对软件园环境及附近企业工作人员生产生活带来危害，须加以控制。2、水环境影响分析施工期废水主要来自施工废水、施工人员生活污水。由于建筑已有卫生间及较完善的污水排放系统，施工期废水排放对项目周边水环境影响较小。3、噪声影响分析施工期间产生噪声主要有墙上固定射钉枪的噪音、地砖和墙砖的切割噪音、拆除墙体的噪音、墙体与地面埋管的凿墙凿地噪音、家具等加工的锯、固定的敲打噪音等。据预测，施工期施工场界噪声达到90115dB（A），超过建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523-2011标准要求，如不控制将对周围的声环境产生一定影响。4、固216、体废弃物境影响分析施工区间产生的固体废弃物主要为建筑和生活垃圾，需合理处置，减少对周边环境污染。6.3.2 运营期环境影响分析本项目建成后其主要污染来源包括生活污水，餐饮油烟废气、发电机燃油尾气、机动车尾气，发电机噪声、以及生活垃圾等固体废物。1、污水项目建成后以研发孵化为主要功能，其污水的主要来源为人员日常生活污水、粪便污水、地下车库清洗废水等。2、废气本项目废气主要来源于发电机运行时产生的燃油尾气及地下车库机动车尾气。3、固体废弃物污染项目产生的主要固体废弃物包括研发垃圾、生活垃圾、食物残渣、绿化修剪的植物垃圾。4、噪声污染项目产生的噪声主要来源于放置于该楼的负一层的发电机，其噪声为801217、05dB(A)。6.4 环境保护措施方案6.4.1 建设期环境保护措施1、粉尘、废气防治封闭施工场所，设置建筑防护屏障，加强建筑材料堆放场的管理；规定施工车辆行驶路线，对进出场地的道路定期洒水，减少扬尘对周围环境的影响；采用环境友好型装饰材料，减少挥发性有机污染物污染。2、污水处理施工过程中严防各种装修材料倒入下水道，造成污染水体、堵塞排水设施。3、噪声控制严格按国家颁布的建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523-2011的标准作业，合理安排施工时间，尽量选用带隔声、消声装置的机械设备。注意控制中央空调噪声，选择合适的地点放置中央空调主机，采取必要的隔音隔热措施。4、固废处置建筑材料弃渣应218、及时运走，不可随意堆置和倾倒。施工人员生活垃圾应统一收集，交环卫部门处理，以免影响市容市貌。6.4.2 运营期期环境保护措施1、污水治理措施排水系统采用分流制，污水和雨水分别采用独立的排水系统。项目生活污水经隔渣及三级厌氧化粪池处理，污水中污染物排放浓度应达到xx省水污染物排放限值（DB44/26-2016）第二时段三级标准，然后排入市政污水管网，送往大观路污水处理厂集中处理；雨水排入市政雨水管网。2、废气污染防治措施严格执行国家有关汽车尾气污染物排放标准，在园区绿地种植有一定抗性及吸污能力的树种；机械设备房及厨房排放的烟均需处理后，达到国家和当地有关的标准方可排入大气，烟囱设计应符合规范要求219、并美观实用，不影响建筑外观。地下停车场安装排风系统、机械排烟系统和送风系统，或机械排风系统兼排烟系统和送风系统。3、固废污染防治措施本项目产生的固体废弃物主要是城市生活垃圾、人员活动产生的零散垃圾和植物落叶等公共垃圾。（1）对于生活垃圾采用定点、定时方式统一回收和清理；（2）对于人员活动产生的废弃办公文具、废弃报刊纸张等有回收价值的，可交废物回收公司回收；无回收价值的办公生活垃圾和食品废弃物由环卫部门统一收集外运处理；（3）对于小区内的植物落叶等公共垃圾，由专门人员清扫收集，并送入专门的收集车辆。4、噪声污染防治措施对备用发电机、给水及消防水泵和风机等，应选用低噪音的优质机型；在噪音的传播途径220、上采取措施，设置隔声、隔震、消声、吸声装置，尽量降低环境噪声，项目边界噪声应符合工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）2类标准。在平面布置设计上考虑功能分区和人流走向，按不同用途类别分区布置，在装修上采用吸音消声措施，对噪声要求较高的地方，在不增加较大支出情况下尽可能选用防噪声材料。使之满足功能的要求，符合建筑隔声设计控制标准。从而使各类活动、研发、孵化等噪声要求不同的功能区不会互相影响。6.5 环境影响评价1、结论综上所述，在各项污染治理措施切实逐项落实，并加强污染治理设施运行管理的前提下，本项目保证各种污染物达标排放，对周围环境质量影响较小，符合国家、地方的环保标准。2、221、建议（1）本项目对装修改造施工过程需严格按照国家、地方的环保标准执行环境保护措施，严格控制施工期间造成的环境污染；（2）建议成立项目建设环境管理小组，协调和检查项目环境管理工作，加强污水、废气等治理设施的日常管理，确保治理设备的正常运行，避免发生污染物直排现象。188第七章 节能篇7.1 编制的依据（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国建筑法；（3）民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；（4）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会令第6 号）；（5）xx省固定资产投资项目节能评估及审查暂行办法；（6）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；（222、7）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（8）民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；（9）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（10）建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；（11）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）；（12）公共建筑节能设计标准xx省实施细则（DBJ15-51-2015）（13）其他有关节能设计规范。7.2 项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析项目建设过程中主要用能阶段是建设施工阶段，即装修改造阶段。项目施工过程主要采用电设备进行施工建设，包括电焊机、手电钻、切割机、电动液压弯管机、套丝切管机、潜污泵等机电、机械。223、根据以往工程经验，单位建筑面积耗电指标为1015千瓦时/平方米，本项取中间值12千瓦时/平方米。本项目装修改造面积共70404.7平方米，施工总用电量为84.48万千瓦时，折合103.83吨标煤。7.3 项目生产过程中的能源消耗种类和数量分析项目建成后主要能源消耗为电耗和水耗，根据第五章供配电方案的数据及其他经验数据，估算本项目用电总负荷为3157.7 千瓦，年总用电量为440.50万千瓦时；年总用水量9.49万立方米。项目运营期间年综合能耗详见表7-3-1。项目年综合能耗表表7-3-1序号项目年消耗量折算标煤系数年消耗折标煤（tce /a）占比数值单位数值单位1电力440.50万kWh0.1224、229kgce /kWh541.3798.5%2水9.49万m30.0857kgce/m38.131.5%5合计549.57.4 项目建设和生产过程中能耗指标分析据上文估算，本项目建设过程耗电84.48万千瓦时，折合103.83吨标煤；本项目运营过程中，年耗电量约为440.50千瓦时，合541.37吨标煤/年；年用水量9.49万立方米，合8.13吨标煤。因此，本项目运营过程总能耗为653.33吨标煤。7.5 项目所在地能源供应分析7.5.1 供电项目所在地已建设有完善的供配电系统，变压器容量能满足项目用电需求。7.5.2 供水项目所在地已建设有完善的市政供水接入系统，且市政给水量可满足本项目用225、水量需求，不需再增加市政管网接入，本项目的供水条件完备。7.6 节能措施分析7.6.1 照明系统节能措施1、按照建筑照明设计标准（GB50034-2013），严格控制各个场所的照度值与照明功率密度值。2、所有照明灯具、光源、电气附件等均选用高效、节能型。3、直管形荧光灯配电子镇流器或节能型电感镇流器。4、在灯具控制方式上，采取分区控制灯光或装设定时开关。5、对公共区域外部环境照明等实行自动控制与集中管理。7.6.2 空调系统节能措施1、选用低噪音、高效率的各类设备，禁止采用淘汰产品。2、选用国家推进的节能产品，拟选空调型号满足房间空气调节器能效限定值及能效等级（GB12021.3-2010）的226、要求。3、采用高效率的单元式空调机其额定工况下的能效比（EER）应符合公共建筑节能设计标准（GB501892015）。4、空调器采用节能型电动机，在条件允许情况下，空调风机采用变频调速控制。5、商业部分可考虑同时使用系数和整体冷负荷的前提下，探讨采用中央空调的可能性。在条件具备的情况下，优先采用中央空调。7.6.3 供配电系统节能措施1、在变配电房的低压侧安装电容器进行自动补偿，补偿后的功率因数大于0.94，减少无功损耗，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。2、所有变配电系统设备采用节能、高效型设备，实现变配电系统的经济运行。3、合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状227、态。低压配电系统采用单母线分段运行方式，系统接线适应负荷变化时，按经济运行方式灵活投切变压器。4、使用低消耗、性能优的电子镇流器，比传统电感镇流器省电20%。按照经济电流合理选择电缆截面，降低线路损耗。7.6.4 给排水系统节能措施1、加强管道检漏工作，避免不必要的供水损失。2、使用优质管材及阀门。3、公共卫生间洁具及给水配件、水箱全部采用节水型。4、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。5、制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象及时修理，杜绝长流水现象的出现。7.6.5 提高资源利用效率本项目所处地区交通方便，水、电等配套设施可满足施工需228、要，项目所需的资源、原材料有良好的供应条件和运输条件。项目需要利用的资源和原材料主要包括：水泥、砂石、自来水、电力、钢材、木材、砖块、各类装饰材料等。通常，建造和使用建筑物直接、间接用水占城市用水总量的47%，使用钢材和水泥占到全社会总使用量的30%和25%。因此，项目所需主要资源和原材料供应能与国家相关资源开发利用总体规划相衔接。在保证工程质量的情况下，应尽量节约水泥、钢材的消耗。1、项目要积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料，亦要因地制宜，就地取材。2、要提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗。3、要大力推广应用高强钢和高性能混凝土。4229、要积极开展建筑垃圾与废品的回收和利用。5、着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施。6、选用节水型的卫生洁具；合理使用污水处理方法，要提高污水再生利用率。7、水龙头开关采用感应开关或压按开关，防止浪费。8、制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象及时修理，杜绝长流水现象的出现。第八章 组织机构与运营管理8.1 组织机构xx区政府与省人社厅已于8月29日正式签署共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地（以下简称“省基地”）合作协议。根据协议，本项目联合共建的组织机构如下。1、建立联席会议制度。联席会议由双方负责同志共同担任召集人，相关成员单位负责同志为联席会议成员。2、成立建设领导小组。xx区政府230、分管领导任组长，成员为区内12个单位负责人，下设办公室，办公室主任由区人社局主要领导担任，主要负责省基地建设工作的具体安排，协调解决工作中出现的困难及问题。3、组建工作专班。区人社局2名工作人员及省人社厅2名干部已于9月24日正式进驻工作专班临时办公室（设在xx人才港九楼904-906室）集中办公。下一步将抽调、招聘其他人员加入工作专班，专职负责省基地建设筹备工作。8.2 运营管理本项目通过“政府主导、市场运营、社会参与”的多形式运营机制，引入市场化运营机制为创新创业孵化基地提供专业、优质的服务，并制定规则、监督指导和绩效考核。包括：公共服务平台运营管理机构、人才与产业融合区运营机构、高端产业231、加速器运营机构、产品试验试制平台运营机构、物业管理服务等。创新创业孵化基地项目用房产权登记在省人力资源社会保障厅名下，属行政资产。创新创业孵化基地运营服务支出由xx区级财政拨款解决。第九章 项目实施进度与招投标9.1 项目实施进度计划2019年12月完成项目立项、可研审批等前期工作，2020年3月开工， 2020年12月竣工验收。9.2 项目招投标本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。本项目的招标范围为：装修改造工程设计、施工、以及重要设备、材料的采购、监理招标。招标方式为公开招标。通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验232、的设计单位、监理公司、施工企业和设备、材料供应商，以及不同模块的运营管理机构，以保证工程的质量和降低工程造价，提高基地运营管理效率和专业化程度，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。项目招标的基本情况见表9-2-1。233、项目招标基本情况表表9-2-1 项目名称：xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额备注公开招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计、施工一体化10682监理246主要设备1090业主采购重要材料其他情况说明：招标单位：年 月 日第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算编制范围本报告初步估算xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程范围内的工程费用、工程建设其他费用和项目预备费用，不含办公家具、办公自动化设备、试验试制设施设备、创业孵化（实训）信息化建设等的购置费用。10.2 投资估算10.2.1 投资估算编制依据1234、投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）；69、造价咨询费按按“按粤价函2011742号”估算；10、设计图纸审查费按照设计费的6.5%估算；11、施工图预算编制费按设计费的10%估算；12、竣工图编制费按照设计费的8%估算；13、招标代理费按照“计价格20021980号”估算；14、工程监理费按“发改价格2007670号”估算；15、前期咨询费按“计价格19991283号”估算；16、环评报告表编制费按“计价格2002125号”估算；17、绿色建筑工程咨询费按按“粤建节协201309号”估算；18、工程保险费按工程费用的0.3%估算；19、基本预备费按投资估算表中第一、二部分的5%235、计。根据有关规定，涨价预备费为零。10.2.2 建设投资经初步估算，本项目装修改造投资为13650万元。其中，工程费用11772万元，工程建设其他费用为1228万元，预备费为650万元。工程费用估算见表10-2-1。10.2.3 建设期利息估算本项目无银行贷款，故无建设期利息。10.2.4 项目投入总资金项目投入总资金13650万元，全部为建设投资构成。项目建设投资估算详见表10-2-2。10.3 投资计划与资金筹措10.3.1 资金筹措本项目资金筹措总额13650万元，根据xx省人力资源和社会保障厅 xx市xx区人民政府共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地合作协议约定，创新创业孵化基地装修236、改造工程项目在xx区立项，装修改造经费分别由xx省人力资源和社会保障厅在省级促进就业创业发展专项资金、xx市xx区人民政府在xx区级财政资金中安排解决，比例分别为49%和51%。10.3.2 投资计划根据项目工程进度，本项目建设年限为14个月，第一年主要进行立项及招标等前期准备工作，主要投资在第二年完成。第二年计划投资13650万元。 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告工程费用估算表10-2-1 单位：万元序号工程名称单位数量单价（元）费用备注一01栋2710 1拆除工程9291.3 40 37 现有装修部分的拆除工程2装修工程1415 2.1已有精装修区域6000 237、600 360 已做全新精装修，仅做修缮2.2高端产业孵化加速区5212 1000 521 2.3B区域生活服务配套区1414 1200 170 2.4公共区域及配套用房885 800 71 走廊、卫生间等公共区域2.5地下车库及设备用房4968 200 99 2.6园区员工餐厅780 1200 94 2.7小型多功融资路演室1000 1000 100 3通用安装改造工程1258 3.1电气工程20259.30 145294 3.2给排水及消防工程20259.3130263 含防火分区设施3.3通风空调工程20259.3437 3.3.1地上空间15291.3 260398 含单体空调3.3.238、2地下空间4968 8040 3.4弱电及智能化系统20259.3130263 包括基础的弱电及楼宇智能化系统及其终端设备二04栋3761 1拆除工程22260 40 89 现有装修部分的拆除工程2装修工程1944 2.1一站式综合服务区1500 1000 150 2.2创新创业成果展示区1340 231 2.2.1全球高精尖缺科技展厅、基地核心创孵理念展厅、基地智慧平台展示厅500 2000 100 2.2.2大型投资路演直播大厅500 1800 90 2.2.3创业咖啡(全家对称位)340 1200 41 2.3创业创新实训示范区2700 1000 270 2.4产品试验试制区3100 3239、38 2.4.1实验试制平台1400 1200 168 2.4.2创业孵化区1700 1000 170 2.5港澳青年双创示范区3100 1000 310 2.6创业带动就业示范区4600 1000 460 2.7公共区域及配套用房1120 800 90 走廊、卫生间等公共区域2.8地下车库及设备用房4800 200 96 3通用安装改造工程1505 3.1电气工程22260145 323 3.2给排水及消防工程22260130 289 3.3通风空调工程22260492 3.3.1地上空间17460 260 454 含单体空调3.3.2地下空间4800 80 38 3.4弱电及智能化系统22240、260180.00 401 包括基础的弱电及楼宇智能化系统及其终端设备4实验试制平台结构加固1400 300 42 5展厅及路演厅结构改造费用1000 1800 180 三05栋3169 1拆除工程22260 40 89 现有装修部分的拆除工程2装修工程1574 2.1科技型人力资源企业孵化区1559 1000 156 2.2人力资源服务机构进驻区1110 1200 133 2.305栋小型展厅150 1200 18 2.4生态孵化区13450 800 1076 走廊、卫生间等公共区域2.5公共区域及配套用房1191 800 95 2.6地下车库及设备用房4800 200 96 3通用安装改造241、工程1505 3.1电气工程22260 145 323 3.2给排水及消防工程22260130 289 3.3通风空调工程22260492 3.3.1地上空间17460 260.00 454 3.3.2地下空间4800 80.00 38 3.4弱电及智能化系统22260180401 四外立面改造及天面渗水补漏7800300234 五建筑物内部景观提升150060090 对建筑物内部景观提升，布置景观小品等六配套设施设备1550 6.1室外LED大屏幕个2600000120 50大屏幕6.2路演厅设施及设备套12600000260 参考同类项目调研情况6.3展厅多媒体设施及设备套14000000242、400 含多媒体设备及数字内容6.4厨房设备套13000000300 造价参考同类地区同类项目招标采购价6.5传菜梯套110000010 6.6电梯工程台12300000360 6.7机房及配线间间11000000100 含本项目范围内弱电系统机房、配线间及相应终端设备七绿色建筑增加费6477940259 基本级合计11772 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告建设投资估算表表10-2-2 单位： 万元序号工程或费用名称估算价值技术经济指标备注土建工程设备购置及安装其他费用金额单位数量指标一工程费用5954 5818 0 11772 64779 1817 101栋14243、52 1258 2710 204栋2255 1505 3761 305栋1663 1505 3169 4外立面改造及天面渗水补漏234 234 5建筑物内部景观提升90 90 6配套设施设备1550 1550 7绿色建筑增加费259 259 二其他费用1228 1228 1检验检测费（含旧建筑物检测)235 235 含旧建筑物检测、施工材料检测、消防系统检测等内容，按工程投资额2%计2建设单位管理费177 177 按“财建2016504号”估算3设计费351 351 按“计价格200210号”估算4施工图预算编制费35 35 按粤价函2011742号5设计图纸审查费23 23 按设计费用的6.244、5%估算6竣工图编制费28 28 按设计费用的8%估算7招标代理费37 37 按计价格20021980号文8工程监理费246 246 按“发改价格2007670号”估算9前期工作咨询费27 27 按“计价格19991283号”估算10环评报告编制费12 12 按“计价格2002125号”估算11工程保险费35 35 按工程费用的0.3%估算12绿色建筑工程咨询费21 21 按“粤建节协201309号”估算三预备费用650 650 1基本预备费650 650 按工程费和其他费之和的5计2涨价预备费四建设投资合计13650 64779 2107 第十一章 财务评价11.1 财务估算编制说明1、国家245、计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南1998；3、企业会计制度和相关会计准则；4、委托方提供的相关资料；5、其他有关财经法规和文件。11.2 财务分析范围及基础参数11.2.1 财务分析范围本项目财务评价范围为xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程项目，本项目财务评价主要针对项目运营期间产生的各类成本费用进行初步测算。11.2.2 项目运营支出估算本项目运营工作分为两个阶段，一是建设阶段，二是正常运营阶段；与正常运营阶段不同，建设阶段的运营工作重点是协助政府完成建设装修工作、体系导入工作、创业文化建设以及招商工作246、。本项目运营期间支出主要包括创业服务运营服务费、产品试验试制平台运营费、物业管理费、水电费、网络费、设施设备维护费、其他费用等。1、平台运营费用包括购买公共孵化实训运营机构、高端产业孵化加速区运营机构、人力资源服务和众创空间聚集区等运营机构的服务费用。承担基地综合管理体系的搭建、创业生态的构筑、创业实训、项目引进孵化、人力资源服务、双高人才引进和服务、物业对外招租，以及一站式服务、项目路演、资本对接和活动组织等具体服务。创业服务运营费按同类型项目市场价估算。2、物业管理费包括公共服务和公共区域分摊的物业管理。该地段省政府采购网物业管理服务参考价格为5元/平方米/月。3、水电、网络费包括公共服务247、和公共区域分摊的水电、网络费用。4、其它费用包括临时性活动和其它不可预见的费用。其他费用按运营支出的1%进行估算。经估算，本项目前五年运营费用如表11-2-1所示。项目运营费用估算表表11-2-1序号内容第1年第2年第3年第4年第5年（2020年）（2021年）（2022年）（2023年）（2024年）一平台运营费用10151335128012708141.101栋2453753353052041.204栋5306056106504001.305栋240355335315210二物业相关费用3644774764753172.1物业管理费1441801801801202.2水电、网络费16020248、02002001342.3其他费用6097969563三总计13791812175617451131第十二章 社会效益评价12.1 社会影响分析创业孵化基地紧紧围绕“打造一个创业生态链条，建设六个服务平台、八个功能分区”这一主线，通过大力引进通过全球知名的人力资源服务机构以及人力资源服务线上智慧平台建设，解决湾区企业对人才的多样化需求和精准对接，高端产业集群和协同效应明显，国际化高层次人才创新成果显著，使基地成为xxxx区创业创新资源的枢纽和人才、项目的配置中心，成为助推湾区国际竞争能力提升、xxxx区新旧动能转换的核心动力，成为国家双创升级的典范和样板，具有显著的社会效益。项目的社会效益和影249、响主要体现在以下几个方面：12.1.1 支持港澳融入国家发展大局，打造港澳青年创新创业支撑体系xxxx区的建设发展，在很大程度上是为了港澳今后的长远发展提供更大空间，为了进一步拓展港澳同胞的生活发展空间，为了让港澳地区能够更好地融入国家发展大局，分享到国家改革发展的成果。推进xxxx区建设，有利于我省深化与港澳互利合作，促进港澳保持长期繁荣稳定、更好融入国家发展大局，充分彰显“一国两制”强大生命力。创新创业基地的建设，是贯彻落实规划纲要，积极服务xxxx区建设重大战略，打造港澳青年创新创业支撑体系，切实拓展港澳青年就业创业空间，优化港澳青年来粤创新创业环境，xxxx区（xx）创新创业孵化基地（250、以下简称“基地”）的建成，将有利于提高完善xx创新创业生态链，加强内地与港澳青年的交流，提高港澳青年的国家和民族认同感、文化归属感和生活幸福感。12.1.2 促进产业转型，形成良性互动xx省雄厚的产业基础与市场环境为大众创业提供了有效的附着点与坚实支撑，强大的制造业规模为大众创业提供了广阔的生产腹地，领先全国的信息化基础则极大地提高了创业资源集聚、整合与辐射的效应。xx开放包容的市场氛围、较为活跃的民营经济、相对宽松的管理服务以及居民日益成熟的消费理念等，也是有效促进大众创新创业不可或缺的土壤。大众创新创业的活跃兴盛，是强化xx产业发展基础，助推产业转型升级，激活民众消费欲望的强大的动力。在经251、济发展环境“硬约束”进一步加强，经济下行压力持续加大的新常态下，xx亟需依托产业和环境优势，充分发挥大众创业在推动传统产业转型、衍生新兴产业中的重要作用，实现创新创业与产业升级的良性互动。本项目正是迎接xxxx区和xx建设国家创新中心城市的重大机遇，以xx区科技优势和创新资源为依托，面向各类人群提供创新创业服务，重点培育新一代电子信息技术、高端装备制造、绿色低碳、数字经济、新材料等战略性新兴产业领域，基本形成xxxx区完善的创业创新区域协同机制、人力资源服务机构聚集，辐射带动1+12+N效果显著。12.1.3 服务创业人才，有效带动就业人才是实施创新创业活动的主体，本项目的建设有利于加强海内外252、各类人才的交流碰撞，优化xx省创新创业环境，引进各类人才来粤创业、发展，持续推动人才发展，保证人才质量，通过人才引进与创业扶持，创业人才在这里聚集，初创企业得到良好的孵化和服务，不断发展成长，不仅为我省输入新鲜血液，也推动实现创业带动就业，为解决就业和社会稳定做出积极贡献。同时，这些高素质人群的聚集，也将极大地提升所在城市的人才层次和知识结构，为城市的可持续发展创造良好条件。此外，创新创业活力的增加、创业企业孵化成功不断发展壮大后，将增加地区财政收入，更好地改善当地基础设施和民生需要。12.1.4 有力保障民生，推动社会进步社会的深度转型，是新常态的一大特征，期间收入分配制度、社会基本保障、城253、乡二元经济结构等社会问题将进一步凸显。大众创业是富民之本、发展之源，也是解决上述问题的关键抓手。推动大众创业，有利于促进社会纵向流动，加快破除社会底层群众和年轻人发展的“玻璃天花板”体制性障碍，促进社会资源和社会财富的自由分配，让每个有创业意愿的人都拥有自主创业的空间，让全体人民群众特别是年轻人和贫困家庭子女有更多的上升通道。创业是更为积极的就业途径，是更高质量的就业形式，通过促进大众创业能有效带动社会充分就业，也是实现社会财富不断累积和再分配的过程。项目的建设是在新常态下推动大众创业，大力激发社会活力，持续改善民生，促进社会公平正义与和谐稳定。12.2 社会适应性分析互适性分析主要是分析预测254、项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。本项目经过精心准备和全面策划，将逐步实施，社会对项目有较好的适应性和可接受程度，具体如表12-2-1所示。社会对项目的适应性和可接收程度分析表12-2-1序号社会因素相关者适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者附近居民较好施工、运营期间产生环境污染问题加强文明安全施工，增加环境绿化，改善居住环境2当地组织机构当地领导班子好协调、管理、控制多做沟通，确保项目的顺利实施3当地技术文化条件设计较好质量问题建设单位组建成熟的设计、施工和监理团队，建议加强管理，加强与当地的255、设计、施工、监理单位合作开发施工较好监理较好建筑材料较好市政配套较好12.3 社会风险分析项目的建设过程及以后的运营可能对当地的自然环境造成一定的破坏和影响，带来一定程度的环境污染，如生活污水、废气等。因此建议严格执行相关的环保措施，加强施工控制及今后的运营管理，尽量降低对环境的破坏和污染。项目建设体量比较大，且持续时间比较长，会产生一定时间一定程度的噪音，但项目建设区域较为空旷，距离居民住所较远，因此噪音影响较小。项目在施工过程中可能会产生一定的交通拥堵，干扰行人出行。因此应早作准备，做好宣传和预防措施，将影响降到最小。12.4 社会评价结论本项目的建设将促进产业转型，形成良性互动，服务创业256、人才，有效带动就业，有力保障民生，推动社会进步，有效提升区域的整体形象与价值，社会效益显著。社会对项目的适应性和可接受程度较高，社会风险较低，因此项目的社会评价可行。第十三章 风险分析13.1 风险因素识别投资项目风险分析是在市场预测、工程方案和融资方案论证中已进行初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。项目的建设开发与经营过程中存在着诸多不确定因素，包括政策风险、市场风险、外部协作条件风险、设计风险、工程风险、资金风险等。本项目面临的风险主要体现在以下几个方面：1、政策风险本项目属于创新创257、业公共服务平台，国家及地方均制定了一系列支持创新创业的政策和措施，有利于本项目的实施；此外，xxxx区的建设和推进也急需各类人才的引进与培养，具有xx的市场需求。故本项目政策风险较小。2、资金风险本项目资金来源为财政资金，资金风险较小。3、征地拆迁风险本项目不涉及征地拆迁工作。4、外部协作条件风险本项目外部协作主要包括xx区管委会、城市供水、排水、供电、通信、道路、交通、环保等市政配套，项目运营服务机构等，与各外部单位的协作顺利与否将会影响项目的开发成本和开发进度。5、项目实施风险本项目开发过程较复杂，涉及部门和单位较多。从规划设计、建材采购、建设施工、到运营等开发过程，涉及规划设计单位、建材258、供应商、建筑施工单位和销售代理机构、平台运营服务机构等多家合作单位，并接受发改、规划、国土、建设、消防、环保等多个政府部门的监管，从而使得项目开发的进度、质量、投资控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，将会直接或间接地对整个项目产生影响，导致项目经营成本增加或工期拖延。13.2 风险防范和降低风险对策1、资金风险对策积极获得财政部门的支持，与财政部门保持良好的沟通。2、外部协作条件风险对策项目公司应与当地有关职能部门和各外部单位保持密切联系，使项目开发的进度与区域发展充分结合，在必要时采取临时措施保证水、电、气等的供应，以减少项目开发成本。4、项目实施风险对策针对项目的实施风险，项目建设单位应259、在进一步提高项目决策科学化的前提下，一方面控制项目开发周期，均衡项目开发；另一方面，以质量标准体系和信息系统管理为手段，进一步提高管理水平，使开发周期可控并进一步缩短。同时，加强与各政府主管部门及合作单位的联系和沟通，减少建设中间环节问题的出现，确保项目顺利实施。13.3 风险分析结论综上所述，本项目主要存在政策、资金、外部协作条件和项目实施过程等方面的风险。通过采取相关的风险防范措施，项目可以降低或转移风险，项目具备较强的抗风险能力。 xxxx区(xx)创新创业孵化基地装修改造工程可行性研究报告第十四章 研究结论与建议14.1 结论1、项目建设的必要性xxxx区(xx)创新创业孵化基地作为港260、澳青年创新创业“112N”孵化平台的龙头，项目的建设是支持港澳融入国家发展大局，打造港澳青年创新创业支撑体系的需要，是加快构建xxxx区创新驱动型现代产业体系的需要，是打造xxxx区经济高质量发展典范的需要，是构建xxxx区完善的创新创业区域协同发展机制的需要，是发挥xx在xxxx区建设中支撑地位的需要，推动xx当好“四个走在全国前列”排头兵的需要，也是完善创业孵化基地自身功能与定位的需要。项目建设是必要的，也是迫切的。2、项目建设的需求基于我省创业就业工作现状，针对创业环境有待进一步优化、创业孵化基地缺乏规范指导和标准化实施、创新资源区域分布不平衡、辐射带动能力有待提高等问题，为进一步优化我261、省创新创业生态环境、激发全社会创新创业活力，加快形成大众创业、万众创新的生动局面，在借鉴国内外先进创新创业理念和经验的基础上，结合xx省自身基础和特点，针对现有业务用房的现状不足，对项目用房进行装修改造、高规格建设创业孵化基地的需求明确。根据项目前期对国内优秀案例的调研、分析和研究，结合同类型项目功能设置和服务对象，并在满足xxxx区建设背景下人才需求和创新创业环境下，本项目创业孵化基地功能分区的需求明确。鉴于本项目依托现楼用于业务用房，由于现楼存在房屋破损、装修老化、装修风格不统一，与基地的功能划分和定位不符、楼内空间布局不能满足基地功能区布置、通用安装工程失灵老化等问题，项目装修改造的需求262、明确。3、发展目标按照“政府主导、市场运营、社会参与、示范引领”的工作思路，全面推进创新创业孵化基地建设，充分整合优势双创资源，科学规划、分步实施、分工合作，搭建双创载体、优化双创生态、创新人才引领，打造“国家级、国际化、示范性”创新创业孵化平台，大幅降低创新创业成本，提升创业带动就业能力，增强科技创新引领作用，带动形成区域性创新创业扶持制度体系和经验，为我省加快推进xxxx区建设，培育发展新动能，实现更充分就业和经济高质量发展提供坚实保障。同时，推动xx区紧紧把握xxxx区建设发展机遇，着力提升创新创业能力和显示度，努力在xx实现老城市新活力、“四个出新出彩”中走在前列，打造活力新xx。4、263、建设条件xxxx区作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，湾区建设对xx的发展提供了重要战略机遇。xx在xxxx区拥有良好的区位、交通枢纽、商贸网络、文化、城市功能、基础研究创新和人居环境优势，在联系xx，带动腹地发展方面具有较强的引领作用。基地选址于xx市xx科技园，直接利用现有空置楼宇，可有效缩短项目建设周期，并可利用园区相对优越的地理环境，依托较为完整的科技信息类新业态产业链，借助园区的服务资源优势，为创业者提供便利化的公共服务。项目各项建设条件良好。5、建设规模及内容根据项目的发展目标及建设需求，参考全国先进省市同类项目的建设规模和功能定位，结合项目场址的实际情况，拟定基264、地总建筑面积为64779.3，主要建设八个功能分区，包括一站式综合服务区、创新创业成果展示区、创新创业实训示范区、产品试验试制区、创业带动就业示范区、港澳青年双创示范区、高端产业孵化加速区、人才及产业融合发展示范区等。本项目装修改造的内容主要包括建筑物装修改造、通用安装工程改造、室内景观提升工程等，改造范围包括改造范围包括01栋、04栋、05栋，其中01栋共计20259.3，04栋共计22260，05栋共计22260。6、建设投资和资金筹措经初步估算，本项目装修改造投资为13650万元。其中，工程费用11772万元，工程建设其他费用为1228万元，预备费为650万元。根据xx省人力资源和社会保265、障厅 xx市xx区人民政府共建xxxx区（xx）创新创业孵化基地合作协议约定，创新创业孵化基地装修改造工程项目在xx区立项，装修改造经费分别由xx省人力资源和社会保障厅在省级促进就业创业发展专项资金、xx市xx区人民政府在xx区级财政资金中安排解决，比例分别为49%和51%。7、财务评价经估算，本项目开展公共创业孵化（实训）服务年平均运营维护运营期期平均成本约1565万元，由xx区财政安排资金投入。8、社会效益本项目定位于优先引进、优先培育和优先服务港澳创新创业青年，港澳青年项目占比原则上不低于50%，占比应逐年递增。项目的建设是支持港澳融入国家发展大局、打造港澳青年创新创业支撑体系、促进产业266、转型、形成良性互动的重要平台，有利于服务创业人才，有效带动就业，有力保障民生，推动社会进步，具有显著的社会效益。综上所述，本项目建设是必要的，也是可行的。14.2 建议1、本项目用房为既有建筑，应认真落实原有物业的结构检测情况，以满足项目的使用功能。2、作为综合性创新创业服务公共平台，应注重与xx科技园管委会的沟通，加强与园区及周边配套设施的衔接，完善基地的设施配套。3、建议项目建设单位与市场化运营团队展开合作，借助市场专业团队较为成熟的创业孵化基地运营和管理模式，更好地为创业企业和团队服务。4、在引进人才、鼓励创业创新、初创企业扶持、租金减免、税收优惠等方面出台相应配套政策，吸引创业创新人才和科技企业入驻。