1、京涞产业新城-首都功能疏解区融资计划书XXXX年4月一、 集团简介1（一）发展历程及优势2（二）主要股东背景3二、项目简介3（一） 项目政策背景3（二） 项目优势41、区位优势明显。42、交通优势凸显。43、空间优势突出。54、生态环境得天独厚。55、政策优势突出（后发优势）。5（三） 项目定位51、京涞产业新城的发展规模：52、京涞产业新城的总体定位：53、京涞产业新城的发展定位：54、疏解区主要产业：5（四） 项目规划51、天鹅湖国际生态医养健康城62、京涞产业新城新兴产业示范区83、京涞产业新城新民居建设94、保野路综合改造项目105、京涞产业新城新兴产业示范区市政配套116、现代农业12、1一、 集团简介XX。 （一）发展历程及优势 XX。 （二）主要股东背景 XX。二、项目简介（一） 项目政策背景2011年 “十二五”规划纲要首次正式提出了“首都经济圈”概念：促进京津冀一体化发展，打造首都经济圈。同年，河北省提出打造环首都绿色经济圈，并在3月提出的河北省环首都新兴产业示范区开发建设方案中，将核心区确定为保定市涞水县石亭镇，规划面积为61平方公里，并对示范区给出了发展定位及指导意见，即京涞新城-首都功能疏解区的前身。2012年 国家发改委第三批文件明确提出，将涞水县石亭镇纳入发展改革试点小城镇。2013年5月14日，习近平总书记在天津考察工作，寄予厚望于京津冀一体化发展，指出要3、积极推进京津冀区域合作，促进优势互补、共赢发展。之后，天津、北京前往河北签署了京津冀合作协议。2013年5月，中共河北省委八届五次会议，全面推进四大攻坚战，其中“强调大力培育环京津地区新的发展增长极、做大做强县域经济”与涞水直接相关。2013年8月，河北省委召开常委扩大会议，传达习近平总书记在中央政治局常委会会议上关于当前经济形势和经济工作的重要讲话和关于河北发展的重要批示精神，要强化与环渤海地区崛起、京津冀协同发展的理念。同月，京涞新城-首都功能疏解区正式确立定位，规划面积为175平方公里，并启动开工仪式。2014年2月，习近平提出，努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维4、定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起发展。“重大国家战略”的提法首次在区域经济发展规划领域出现，发改委称预计6月份将出台具体规划。同月，京涞新城-首都功能疏解区招商中心正式成立，标志着其规划建设进入快车道。另外，涞水县政府与XX地产双方协定每周召开项目现场办公会议，共同积极推进项目进展。2014年3月，“京津冀”概念首次写入国务院总理报告内，李克强总理作政府工作报告，谈到2014年重点工作时，提出“加强环渤海及京津冀地区经济协作”，随着国家政府的重视，京津冀发展已达到空前战略高度。2014年3月26日，河北省政府出台河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见明确，将落实京津冀协同发展国家战略，以建5、设京津冀城市群为载体，河北省将打造京津保三角核心区，以保定等为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，与京津形成京津冀城市群的核心区。把首都周边的一批县（市）建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市，构筑分工明确、布局合理的区域城镇布局结构。2014年3月27日，省委、省政府召开全省推进京津冀协同发展工作会议，确定一批重点园区、基地作为承接平台，搞好规划、完善政策、加快基础设施建设，提高承载能力和产业协作配套。利用北京向河北疏解功能、转移产业、辐射要素的巨大机遇，将规划34个产业平台全面承接首都功能疏解。2014年5月29日，保定市委书记聂瑞平召开“三城两园”工作推进6、调度会，强调省委、省政府高度关注“三城两园”建设，要把“三城两园”建设作为融入京津冀协同发展的重要突破口，创新思维，高效推进。（5月18日，在河北省与国家科技部省部会商工作会议上，保定市包括“京涞新城”在内的五个重大科技创新工作被列入省部会商重要议题，被称为“三城两园”项目。）2014年7月1日，京津冀海关区域通关一体化改革正式启动，标志着京津一体化战略正式步入了实质性推动阶段，也标志着京津冀共同在今年3月份拟定包括文化、养老、健康、商贸、物流、农业等六大方面的近60个功能疏解，将逐步落地成为现实。（二） 项目优势1、区位优势明显。涞水县位于北京市西南方向，与北京接壤110公里，到西五环莲石路7、口只有55公里，东距首都第二机场48公里，是北京的西南门户。2014年9月京昆高速贯通后，将真正纳入与北京的半小时交通圈、经济圈。2、交通优势凸显。绕城高速、张石、廊涿、张涿、京昆四条高速公路过境，境内有9个出口，且在疏解区周边形成大型互通枢纽，正成为京西南重要的高速交通陆港。3、空间优势突出。全县土地面积1650平方公里，比大厂、香河、三河北三县面积加在一起还大200平方公里，为疏解首都城市功能、承接产业转移提供了广阔空间。地形地貌丰富多样，以野三坡5A级景区和世界地质公园为依托的山区适合发展生态旅游，以初具规模的XX天鹅湖小城为载体的丘陵区适合发展健康养老、生态居住，以高速为依托的平原区适8、合发展战略性新兴产业及现代服务业，“宜游、宜居、宜业”。4、生态环境得天独厚。涞水是拥有良好的生态环境，森林覆盖率连年提升，PM2.5均值常年低于50。天鹅湖、拒马河、南水北调工程“两湖一河一渠”山水资源丰富，空气中富含丰富的负氧离子。与城市环境反差巨大的优质资源、良好生态环境，极大地吸引首都居民休闲旅游、度假居住、投资创业。5、政策优势突出（后发优势）。涞水作为首都经济圈的省级贫困县，与我国作为第二大经济体的首都发展极不相称，首都经济圈已上升为国家战略，必然有更多扶持政策向涞水倾斜。（三） 项目定位1、京涞产业新城的发展规模：依据首都经济圈赋予的功能定位，划定涞水县境内张涿高速以北至北京张坊9、之间，东至涿州界，西至保野路和京赞路两侧175平方公里范围内。2、京涞产业新城的总体定位：首都经济圈生态智慧新城，成为首都经济圈具有示范效应的绿色经济增长极，成为大都市区域智慧产业新城。3、京涞产业新城的发展定位：打造首都新兴产业转移、北京城市功能疏解的新空间、涞水经济跨越式发展的新引擎。构建承接首都产业转移和要素移动、疏解首都城市功能的重要平台，京南重要的物流基地，创新生活的样板区。4、疏解区主要产业：以电子信息、高端装配制造、生物制药等为主的战略新兴产业；以物流商贸、旅游休闲、健康养老、医疗卫生、金融结算等为主的现代服务业。（四） 项目规划 为顺应首都经济圈的规划，涞水县委、县政府深入落实10、河北省委、政府提出的打造环京津地区新的发展增长极的决策部署和要求，制订了借势北京、服务北京、发展涞水的战略发展方针，以构建京涞发展一体化格局为方向，以京涞新兴产业示范区、首都卫星城、京西南高端旅游休闲度假区三大板块为支撑，与XX集团建立战略合作伙伴关系，共同打造占地175平方公里的京涞产业新城-首都功能疏解区：包括天鹅湖国际生态医养健康城（65平方公里）、新兴产业示范区（85平方公里）、中国航天科技城（25平方公里）三大功能板块，其中天鹅湖医养健康城由河北XX房地产开发有限公司独立开发，新兴产业示范区由涞水县人民政府委托XX集团全面开发建设和经营。2013年10月28日，河北XX房地产开发有限11、公司独资设立河北京创投资有限公司，注册资金为1亿元人民币，注册地河北省涞水县石亭镇，是一家专注于产业园区投资建设及运营管理的专业公司，投资范围包括：对工业园区基础设施建设、园区配套商住开发投资、工业园区基础设施建设施工、现代农业投资等领域。总体规划结构图如下：1、天鹅湖国际生态医养健康城 天鹅湖国际生态医养健康城位于北京市房山区与河北省涞水县交界处，属京西南房山世界地质公园范畴内，是京津冀一体化、疏解首都养老产业的重要组成部分。在国家战略大力推进京津冀协同发展的政策背景下，天鹅湖国际生态医养健康城已被提升至涞水县城市副中心的战略高度，成为省级新城建设示范工程以及京冀同城示范标杆项目，并担负承接12、北京养老产业转移的历史使命。 2010年，被河北省委、省政府确定为环首都绿色经济圈重点建设项目，2012年，被河北省委、省政府确定为环首都扶贫攻坚样板工程。 天鹅湖生态医养健康城在首都经济圈中是当前全国在建规模最大的养老产业综合社区，是承接首都养老产业、高端人才居住、科技孵化、商务会议等功能疏解的样板示范项目，6倍于市区的负氧离子含量，PM2.5常年低于10，使天鹅湖空气质量常年达国家一级水平。项目规划由“天鹅湖养生宜居小镇、4.7公里科学城产业园区、云海谷镇旅游城”三个小镇组成，其中天鹅湖养生宜居小镇占地3249亩，规划总建筑面积435万平方米，位于半山区，环湖依山而建，由多个居住区和完善的13、商业配套组成，是全国最大、最具特色的山水生态养老产业基地，未来将吸纳常住人口12万人左右，配备了完善的四级城镇配套体系，满足不同客户的养老、休闲、教育、医疗及其它日常生活所需。 自2009年4月天鹅湖小城项目入市以来，凭借其独特品质，取得业界的一致认可，先后荣获北京十大宜居社区、北京地产最佳生态社区、北京最佳山水生态社区、影响北京的十大地产案例金牌奖等重大奖项，2015年签约销售额突破26亿元。（1）养老运营模式 中国已逐渐步入老龄化社会，我国养老地产市场目前又普遍存在花费高、空置率高等现象，2015年1月6日住建部20154号文-发布，明确指出支持房地产开发商将持有的存量房源投放到租赁市场，14、也可转成租赁型的养老地产和旅游地产。XX集团高瞻远瞩，依托天鹅湖国际医养健康城，独创养老新模式，2014年8月推出创新营销，极速介入养老市场，先人一步，抢占市场先机。 XX天鹅湖国际生态医养健康城离北京仅有一河之隔，加上京石第二高速于2014年12月份已通车，仅需40分钟即可直达，依托区位、环境、交通、空间等诸多优势，相关民间团体、医院、养老机构等机构纷纷主动接洽，天鹅湖健康城将采取自主经营、合作经营、品牌养老引入的多样化经营方式。 运营模式简介 天鹅湖健康城已出台将售出的房子进行返租及带租约销售的政策，将回租的房源用于经营养老公寓、酒店公寓、家庭公寓、私人会所等，经营思路就是“让天鹅湖的每套15、房子都能创造价值”，让业主在这里一站式满足投资、创业、置业的宜居生活：业主可将房源出租给第三方经营管理公司从而获得收益，然后由经营管理公司对房源进行统一管理和经营，从而实现四方共赢：对于业主，通过房子出租，可以获得可观的收益。其次，把房子统一租给运营机构，让养老客户能以较低的成本享受到最佳的养老服务。第三，对于开发企业来说，将大大拓宽客户群体，由开发商转变为城市运营商。第四，对于经营养老公寓的运营公司，也可以通过经营获得收益。” 养老市场定位及客户资源分析a. 养老人群中高端养老人群。有一定的物质基础，其本人或子女收入较高的老人。首选来自北京及河北周边的具有一定消费能力的健康养老人群和简单护理16、型老人。城市交换人群。针对异地短期度假型养老人群，即可国内城市间合作，也可跨国城市间合作。b. 国家民政等养老机构合作利用自身规模的资源，拓展与国家民政、福利等部门和社会机构的合作养老。c. 旅游人群中高端客户群体。家庭年收入在20万元以上的都市白领，有一定的时尚消费理念，平时工作压力较大，需要定期放松休息的客户群体；家庭旅游群体；各大旅行社合作。 目前，天鹅湖健康城主要以服务自理型老人为主，半自理型老人为辅，2015年10月1日后，将陆续接收半自理型老人，2016年后，随着医疗设施配套的完善，将逐渐接收完全不能自理型老人。（2） 融资需求 项目开发贷项目总投规模融资还款来源期限融资主体保证措17、施天鹅湖金峪谷 住区二期7.5亿元21万5亿元销售收入3年XX地产在建工程+土地（3249亩土地使用权）天鹅湖西山廊桥 住区一期3.6亿元10万2亿元销售收入3年XX地产在建工程+土地（3249亩土地使用权） 养老公寓及商业街装修项目总投规模融资还款来源期限融资主体保证措施养老公寓装修及配饰采购2.5 亿元206806平米1.6 亿元工程款结算、公寓租赁收入1-3年装饰公司、养老运营机构自持房产抵押天鹅湖金海岸 商业街装修5000万25289平米3500万元运营收入、 租赁收入1-3年经营个体或商业公司自持房产抵押 经营性自持物业贷项目规模融资 还款来源融资主体融资形式保证措施金海岸住区 运营18、商业6911平米6200万运营收入、租赁收入商业公司或 经营个体 经营性物业贷或融资租赁房产抵押金海岸住区 运营公寓公寓租赁及养老服务销售养老运营机构（XX地产）经营性物业贷或融资租赁房产抵押2、京涞产业新城新兴产业示范区 京涞产业新城新兴产业示范区是一个综合性城市开发运营项目，规划占地85平方公里，包括土地一级开发、城市级基础设施建设、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合，是XX集团与涞水县政府进行战略合作联袂打造的河北省新型城镇化标杆项目，是XX集团创新商业模式的重要项目载体。起步区4.1平方公里，核心区占地2300余亩，已经全部开工建设，建设内容包括五个方面：首先是土地整理，其次是基础19、设施建设，包括市政管网、道路等，第三是大型公建配套包括学校、医院、城市公园、新城体育中心。第四是产业配套，包括复合社区商业街、酒店、文化创意等。第五是旧村改造。 （1） 项目建设进展 建立战略合作 县委、政府把XX集团确立为战略合作者，引入市场机制，运用市场手段，瞄准首都经济圈赋予的功能分工，加快规划建设。 完成规划编制 按照首都经济圈赋予涞水的功能定位，已委托深圳蕾奥城市规划设计公司完成了175平方公里总体规划概念设计，85平方公里新兴产业园区总体规划方案设计，22平方公里起步区控制性详细规划设计，4平方公里核心区修建性详细规划设计。同时，委托英国汉米敦（HMD）建筑规划设计公司对85平方公20、里新兴产业园区总体规划梳理深化设计，对4平方公里核心区进行城市设计。已委托华高莱斯国际地产顾问公司85平方公里新兴产业园区进行产业布局战略策划。总规已经通过了专家会评审，进入政府审批环节。 起步区建设情况a、2013年11月11日全面进场施工，完成3000亩土地平整，累计投入资金5.5亿元。b、推进路网建设，完成土石方工程95万方，高速连接线、经四、经五、经六、经七、纬二、纬四、等道路已施工完成路面15公里，完成雨水、污水、给水管网15公里。c、涞水新城管委会大楼已完工，并于2015年初投入使用；城市规划展馆已经完成主体工程建设，正在进行内外装修；创业大厦已完成施工图设计，完成场地平整及地质勘21、查，正在进行主体工程建设。五星级酒店工程正在进行规划设计。中国现代物流研究院设计团队对物流园区进行基础设施和标准化仓储库房设计，电子商务园区、装配制造园区、高科技孵化园区、中小企业总部基地、中小企业上市培养基地等其他园区整体和单体建筑设计同步推进，已完成“三通一平”及现场围墙围挡。d、成立了现代农业公司，占地188亩的现代农业示范园正在进行规划设计和三通一平。（2） 招商进展 在保定与北京悦康药业集团签订正式合作协议，投资50亿元建设未来生物制药产业园项目，已完成一期土地预征。在北京与中国电子科学研究院签订框架协议，投资100亿元建设电子科技园项目，已初步确定选址，投资60亿元建设低碳智能科技22、产业聚集区项目。此外，总投资130亿元的京都国际物流商贸城已列为2014年度河北省重点前期建设项目。同时，已经与中国中小企业家协会、中国贸促会、中国动漫协会等行业协会及中国航天科技、中国航天科工、中国电子科学研究院、北京京城机电、悦康药业集团、北大青鸟、中航文化集团等20余家大企业、大集团建立了沟通机制，并达成300亿元投资意向，与普洛斯、北京搜狐网络科技有限公司、光大集团、空军总医院、北大教育集团进行洽谈。（3） 融资需求项目总投 （亿元）规模融资 （亿元）融资主体审批进度保证措施2014年土地收储30.3万亩2.5XX地产或 京创投资财政担保+房产抵押复合社区青年城1036.5万7XX地产23、土地（已取得158亩土地证）+在建工程抵押科技 孵化园7.515万5京创投资已备案立项土地（房产）抵押装配制造孵化园5.518万3.5京创投资土地（房产）抵押电子商务园区6.214.6万4京创投资已备案立项土地（房产）抵押新城规划展馆2.51万1.6京创投资土地（房产）抵押新城创业大厦22万1.3京创投资已备案立项土地（房产）抵押3、京涞产业新城新民居建设 京涞产业新城新民居项目是重点投资建设项目之一，也是XX地产重要的利润回报项目，XX地产已与政府签订31个旧村改造项目，经过市场调研及分析固安等成功案例，旧村改造项目可取得大量建设用地指标，投资小且回报率高，且涞水县属国家级贫困县，政府保持高24、度积极性，村民期望值低。 该项目适合大规模资金投入，回报率高，按照涞水县现行旧村改造赔付标准提高一倍计算，并参考固安等区域操作经验测算：a、平均每个村投资1亿元，可置换300亩建设用地，每亩地成本约35万元左右，不用招拍挂程序可直接用于开发建设，成本低、程序简便。b、该指标可用于全县土地占补平衡使用，在县城使用每亩地90万元。c、直接用于开发建设按容积率2.5计算，300亩可建设50万平方米，建设成本2500元/平米，销售均价5000元，利润12.5亿元，投资回报率高达100%。项目主体：河北XX房地产开发有限公司运营模式：自建资金用途：用于旧村改造，一期改造3个旧村。（视资金到位情况增加数量25、）拟申请额度：30000万元（具体见可研）拟申请年限：三年期还款来源：销售收入保证方式：土地+房产担保4、保野路综合改造项目 保野路是连接涞水县城与北京、野三坡景区的重要交通干道，也是新兴产业示范区的南北方向交通大动脉。县城中心城区、新兴产业示范区、天鹅湖小城以及京西南生态旅游区彼此衔接，连为一体，构成了未来京涞新城的总体框架，故保野路在区域规划体系中承担着城市主干道功能和对外交通功能。 保野路升级改造为政府BT代建项目，凭借自身的技术团队及资源优势， 2014年河北京创投资有限公司已与涞水县政府联合初步启动“保野路18.2KM综合改造”项目拆迁工作。项目主体：河北京创投资有限公司开发模式：政26、企合作（BT代建）资金用途：a、保野路拓宽、改造 b、两侧土地收储 c、局部商业开发 拟融资额度：6.5亿元（总投资10亿元）拟申请期限：五年还款来源：1、保野路两侧开发权，建设用地的投资置换。 2、施工企业缴纳税费保证方式：政府财政担保5、京涞产业新城新兴产业示范区市政配套 项目主体：河北京创投资有限公司 开发模式：政企合作（BT回购）资金用途：市政基础设施（新兴产业园区起步区一期路网建设、园林绿化、供电设施、给排水、天然气等） 拟申请额度：3亿元拟申请年限：五年期 还款来源: 依据与涞水县政府签订的园区开发协议（以下简称协议），园区基础设施建设按投总资额的15%支付建设方利润，施工管理利润27、约6%，合计约21%的利润。 依据协议，土地出让的溢价收益首先用于偿还园区建设投入，其余部分京创公司用于招商、园区管理和合理收入。 依据协议，只要是在园区从事经营活动的企业和园区招商落地企业产生的税收首先用于偿还园区建设投入，其余部分京创公司与政府按4:6分成。融资形式：项目贷款、融资租赁 保证方式：政府财政担保6、京涞产业新城现代农业产业园 京涞产业新城现代农业产业园项目位于拒马河东侧，面积约676公顷，总投资约54亿元，依托拒马河良好景观资源，重点发展现代化生态农业、观光农业、绿色食品生产、生态农业科普教育等产业，打造集生产研发、旅游观光、乐趣体验、生活休闲、农业教育等功能于一体的现代化农业产业示范园区。 项目主要建设香草花园区、五谷农场区、大悦农庄区、健康森林区、怡活果园区、市民农园区和蘑菇部落等七大片区。项目主体：XX农业科技有限公司运营模式：自建资金用途：农业开发及经营 还款来源：农产品销售收入12