1、EPC项目报批报建管理探讨,目录,二、业主管控范围,一、EPC项目报批报建主要内容,二、华南城项目报建案列分析,三、EPC项目报批报建的思考与建议,一、EPC项目报批报建的主要内容,一、EPC项目报批报建的主要内容,项目获取阶段,土地权证阶段,项目立项阶段,规划设计阶段,建筑设计阶段,信息收集分析 经济测算 项目可研 公司决策,施工准备阶段,房屋预售阶段,竣工验收阶段,国有土地使用证,项目立项批复,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,建设工程验收备案证,房地产开发报建流程,土地招标拍卖信息,投资机会分析,土地指界,土地确权（地籍图）,取得土地成交确认书2、（跨年度办结转）,投标、竞拍取得土地使用权,向规划局申领：规划设计条件及附图，建设项目选址意见书、项目建设书等,办理土地批复及附图签土地出让合同,补缴土地出让金（农用地开发基金社会保障金）,土地证,出让金交清证明,配套费交半办批件,缴纳契税土地证联络单,工程规划许可证,房屋竣工备案证,预售许可证,工程施工许可证,初始登记,产权证,土地证公示,文物勘探、文物局批复 古树保护 园林局批复,单体建筑方案批复,编制环境影响评估报告 及报审批复,消防规划选址意见书及附图,修建性详细规划方案公示后批复,编制修建性详细规划方案、单体建筑设计方案,总平图、建筑平立剖面图 效果图、管网图、简本,详规.单体设计方3、案 公司评审后报批,详规、单体方案设计招标、签订合同,书面征询配套外网设计条件红线点坐标及面积测绘,建设用地规划许可证及附图建设用地规划批复,办理安全监督受理书 交安措费、办意外伤害险,办理工程质量监督受理书 施工组织设计、监理细责,施工合同备案 缴纳合同监证费,监理合同备案,办理支付保函 施工方办履约保函,签竣工档案责任书（缴档案管理费）,消防施工图报批防雷电施工图报批,施工图审查 取得审图合格证,施工图设计完成,特殊工程需 扩初审批,施工图设计 施工图设计任务书,招标施工图设计单位签订合同、备案,地质勘察报告经专业审图机构审查通过,招标定勘察单位、合同备案、施工、出勘察报告,墙改、散装水泥4、 节能 缴费 备案,看现场 多层封顶高层完2/3,报施工进度计划 销售方案,未查封证明,缴纳白蚁防治费 签白蚁防治合同,民政局 社区用房协议,招标确定物业公司 签代管合同、备案,房屋面积测绘 缴测绘费,主体施工 封顶后主体检测,基础工程验收,基础施工强夯、桩换填基础需检测,正式开工（验槽）,测绘部门放线.按点收费,强电申报、设计 缴电力配套费,配套 外网设计 给水、燃气申报,抵押物业 管理用房,交清房屋 维修基金,主体验收 做分户验收表,交易所楼盘 公示,竣工面积 最终测绘,参加培训 取锁、网签,消防、市政、景观验收,质监站竣工验收（做分户验收表）,房产局 物业办验收,排水、供热、燃气 给水、5、强电验收,道路、景观、绿化施工,给、排水，暖、消防、燃气强、弱电、外网施工,防雷电测电阻节能看砌体、保温,安装、装饰施工,配套专业设计、审图 市政监督,办理人防验收,采购人防设备,办理人防监督人防监督站交底,人防图纸审查,人防设计方案审查或缴纳异地建设费,人防设计条件报批,支付工程款、造价处决算备案、办理劳保费结算,资料移交物业 交房 物业接管,节能检测、节能验收 防雷验收,室内环境检测 智能化检测,电梯检测报告,环保检测 环保验收,施工前缴纳排污费,邮政验收（信报箱安装完毕）,教育、民政（街道）验收,通信管理局电信基础 设施工程验收,规划竣工测量,规划验收,档案移交,档案初验合格证,发改委立6、项批复,施工、监理招标、缴纳农民工保证金、劳保统筹费,土地招标拍卖信息,投资机会分析,土地指界,土地确权（地籍图）,取得土地成交确认书（跨年度办结转）,投标、竞拍取得土地使用权,向规划局申领：规划设计条件及附图，建设项目选址意见书、项目建设书等,办理土地批复及附图签土地出让合同,补缴土地出让金、农用地开发基金、社会保障金,土地证,出让金交清证明,配套费交半 办批件,缴纳契税、土地证联络单,工程规划许可证,房屋竣工备案证,预售许可证,工程施工许可证,初始登记,产权证,土地证公示,文物勘探、文物局批复 古树保护、园林局批复,单体方案批复,编制环境影响评估报告 及报审批复,消防规划选址意见书及附图,7、修建性详细规划方案公示后批复,编制修建性详细规划方案、单体建筑设计方案,总平图、建筑平立剖面图 效果图、管网图、简本,详规单体设计方案 公司评审后报批,详规、单体方案设计招标、签订合同,书面征询配套外网设计条件红线点坐标及面积测绘,建设用地规划许可证及附图建设用地规划批复,办理安全监督受理书 交安措费、办意外伤害险,办理工程质量监督受理书 施工组织设计、监理细责,施工合同备案 缴施工合同监证费,监理工合同备,办理支付保函 施工方办履约保函,签竣工档案责任书（缴档案管理费）,消防施工图报批防雷电施工图报批,施工图审查 取得审图合格证,施工图设计完成,特殊工程需扩初审批,施工图设计 施工图设计任务8、书,招标定施工图设计单位、签订合同、备案,地质勘探报告、专业审图机构审查通过,招标定勘察单位、合同备案、施工、出地质报告,墙改、散装水泥 节能 缴费 备案,看现场 多层封顶高层完成2/3,报施工进度计划 销售方案,未查封证明,缴纳白蚁防治费 签白蚁防治合同,民政局 社区用房协议,招标确定物业公司 签代管合同、备案,房屋面积测绘 缴测绘费,主体施工 封顶后主体检测,基础工程验收,基础施工强夯、桩换填基础需检测,正式开工（验槽）,测绘部门放线.按点收费,强电申报、设计 缴电力配套费,配套 外网设计 给水、燃气申报,抵押物业 经营用房,交清房屋 维修基金,主体验收 做分户验收表,交易所楼盘 公示,竣9、工面积 最终测绘,参加培训 取锁、网签,消防、市政、景观验收,质监站竣工验收（做分户验收表）,房产局 物业办验收,排水、供热、燃气 给水、强电验收,道路、景观、绿化施工,给、排水，暖、消防、燃气强、弱电、外网施工,防雷电测电阻节能看保温,安装、装饰施工,配套设计备案、审图 市政监督,办理人防验收,采购人防设备,办理人防监督人防监督站交底,人防图纸审查,人防设计方案审查或缴纳异地建设费,人防设计条件报批,支付工程款、造价处决算备案、办理劳保费结算,资料移交物业 交房入户 物业接管,节能检测、节能验收 防雷验收,室内环境检测 智能化检测,电梯检测报告,环保检测 环保验收,施工前缴纳排污费,邮政验收10、（信报箱安装完毕）,教育、民政（街道）验收,通信管理局电信基础 设施工程验收,规划竣工测量,规划验收,档案移交,档案初验合格证,发改委立项批复,施工、监理招标、缴交易费 民工保证金、劳保统筹,一、EPC项目报批报建的主要内容,项目进场,规划设计阶段,建筑设计阶段,施工准备阶段,房屋预售阶段,竣工验收阶段,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,建设工程验收备案证,EPC项目报批报建内容 各部门审查的内容依据、审查流程和内部运行体制,方案审批意见书,初步设计审批意见书,施工图审查合格书,一、EPC项目报批报建的主要内容,建设用地规划许可证建设用地红线图建设用11、地规划技术条件函,建设用地规划许可证,一、EPC项目报批报建的主要内容,一、EPC项目报批报建的主要内容,方案审批意见书对总平面方案布局、指标的确认对建筑单体平面户型、立面造型的确认水暖电燃气等综合管网的意见征询,一、EPC项目报批报建的主要内容,初步设计批复意见 前期手续方案审批意见书初步设计完成审查过程各专业专家审查并联部门审批上会成果文件初步设计批复,一、EPC项目报批报建的主要内容,施工图审查合格书第三方机构外审主要为技术审查办理施工招投标备案的前提,前期手续初设审查完成（若有）施工图设计完成审查过程各专业专家审查审查意见回复成果文件施工图审查合格书,一、EPC项目报批报建的主要内容,12、垃圾处置许可证,质量安全报监建设垃圾处理许可证白蚁预防工程费工程档案报审责任书墙改水泥缓征证明监理合同备案及人员押证,建筑工程施工许可证,一、EPC项目报批报建的主要内容,质量安全报监建设垃圾处理许可证白蚁预防工程费工程档案报审责任书墙改水泥缓征证明监理合同备案及人员押证,建筑工程施工许可证,一、EPC项目报批报建的主要内容,建筑工程施工许可证,成果文件规划许可证原件盖章的总平面方案图建筑面积表,办理手续房管局面积预测物业招标备案、配套确认现场施工进度满足条件房产价格备案,成果文件商品房预售许可证,一、EPC项目报批报建的主要内容,商品房预售许可证,前期手续规划验收 面积测量 现场勘查园林验收13、人防验收消防验收主体结构验收档案验收节能验收环保验收,成果文件竣工验收备案证,一、EPC项目报批报建的主要内容,竣工验收备案证,其他专项报建 消防审查总平面消防审查施工图消防审查装饰消防审查 消防审查人防报建及异地建设人防施工图审查 园林审查总平面审查园林施工图审查防雷审查防雷图纸审查及备案,一、EPC项目报批报建的主要内容,消防审查总平面消防审查施工图消防审查装饰消防审查人防审查人防报建及异地建设人防施工图审查防雷审查防雷图纸审查及备案,一、EPC项目报批报建的主要内容,其他专项报建,电力报装项目用电批复内线及外线审查现场踏勘及设计自来水报装临时用水报装正式用水报装燃气报装燃气范围踏勘燃气图14、纸设计,一、EPC项目报批报建的主要内容,其他专项报装,涉及的部门众多，前后程序环环相扣，不同的城市审批程序大致相同，细节有所不同。地区资源需求大，区域限制性较大,EPC项目报批报建工作特点,一、EPC项目报批报建的主要内容,时间紧，工作任务集中在前后期，持续项目全过程,一、EPC项目报批报建的主要内容,EPC项目报批报建工作特点,一、EPC项目报批报建的主要内容,前期制约项目施工进度，同时受设计进度制约；后期受项目施工进度制约。需要与项目、分公司、甲方各部门紧密联系合作。,EPC项目报批报建工作特点,二、华南城项目案列分析 EPC项目报批报建,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,费用怎么算15、，有没有省钱的地方两个华南城的报批报建费用清单可能存在的费用节约点,提出问题,报建组织机构如何设置两个华南城的外联部设置及人员组成日常工作如何运作,需要哪些程序，需要配备那些资源施工企业的资源优劣势取人之长补己之短,重庆华南城报批报建费用清单,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,合肥华南城报批报建费用清单,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,二、报批报建的重点问题解析,合同约定：,施工方缴纳：农民工工资保证金、综合技术服务费、农民工工伤保险,业主方缴纳：城市建设配套费、规划放线费、人防异地建设费、项目资本金、高可靠性供电费等,需合同明确缴纳方：地勘及施工图审查费、指标校核费、面积预测费、白16、蚁防治费、规划验收测量费、房管局实测费等,两个华南城的报批报建费用分析,二、报批报建的重点问题解析,降低备案合同金额,农民工工资保证金,费用节省参考点,掌握政府减免政策：幼儿园免交配套费、工业项目免交人防异地建设费、绿建及生态小区的税务减免及补贴等。,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,控制违规成本：施工进度与证件办理、架空层问题,及时掌握政策变化,投标阶段合同风险控制：费用、时间,报批报建的风险管控,在投标阶段必须考虑前期规划许可证、施工许可证的办理时间，办理周期预计2-3个月，根据项目所在地各地政府管控的力度不一样，适当调整手续办理时限。,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,二、华南城17、案列分析EPC项目报批报建,报批报建的组织架构及人员设置,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,根据施工计划反排报批报建计划，同时与设计计划对比，综合地方报建环境详细罗列每一项工作的内容，设立责任人、配合人，开始、结束时间及进度跟踪各项资料准备提前进行,项目报批报建的计划编制及过程控制,确定报建对应的部门，梳理各方的资源,领取报建所需的最新资料，确定经办人、负责人,提前进行资料的准备、申请表的填写及各方的盖章,报建前1日 窗口预报建一次，经办人审核资料,办理工作日，跟进办理进度，做好突发问题的处理,正式报建,对报建资料的整理、检查，对重要指标、数据的复核,将资料报入窗口，了解部门内部程序，留存18、受理单,领取成果文件，对文件进行核对，无误后归档,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,建立项目报批报建的工作方法,我们的优劣势我们的资源集中在建委的质安监、市政道路绿化对于规划局、图审机构等资源较少消防、人防、园林、气象、环保、供水、供电、燃气等部门多数分包有资源整体思路借助业主关系，申请提前规划放线、验线，办理规划许可证借力政府关系，办理施工提前介入手续、施工许可证借力分包资源，办理消防、人防、三审、报装、验收等手续,二、华南城案列分析EPC项目报批报建,EPC项目报批报建的整体思路,三、思考与建议,五、思考与建议,转变思想,政府部门的只认可建设单位的报建人员项目部必须配备足够的报建人员和资源如何获取业主的信任和支持,简化报批报建文件的审批盖章流程分包招标提前，资源与配合成为选取分包的一个条件灵活处理各类费用的支付,优化流程,人才培养,设置专职人员，负责区域的报建工作建议外聘+内部人员结合的培养方式,报建管理师应具备的基本素质：时间管理能力、专业能力和学习能力、承受压力和解决问题的能力、统筹管理和团队协作的能力、资料收集和管理能力、沟通能力和酒量酒品、良好的心态和阳关的外表、责任心和坚持不懈。,谢 谢！,