1、精装修项目经营与成本控制,开源需节流,住宅精装修房地产市场的发展趋势,随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的2、一些肤浅认识。,精装修项目经营样板施工有所为,精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。“有所为：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处3、可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就1618mm。,精装修项目经营样板施工有所不为,“有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施4、工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。,精装修项目经营样板施工定损耗,材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软包布艺、基层龙骨等，依据现场排版及制作单元划分5、要求，实际损耗与定额损耗水平相差较大，以上材料不分甲供、乙供均需进行申报核定。因为后期大标施工在材料损耗上我们会有相应的控制措施，比如墙纸、轻钢龙骨等材料可以按房间高度尺寸进行定尺加工，瓷砖可以依据施工要求（45度切割、倒角磨边、踢脚线加工）进行定制加工等，而样板房材料因用量少而不具备定加工条件，所以相对而言，样板房施工材料消耗水平要高于大标，所以若是能在样板施工阶段会同甲方将材料消耗量标准签订确认下来的话，对后期大标报价核定、降低甲供材超供风险及降低现场二次加工成本方面会起到一定的作用；,精装修项目经营图纸会审埋伏笔,针对一些技术加固措施，在施工中直接进行报价签价往往难以被业主接受，针对这一6、情况，可以在图纸会审期间提出实施方案，让设计进行确认，回过头来再找业主进行签认。比如说吊顶转角加固，实际上就是一个施工技术加固措施，严格意义上讲，业主可以不另行给予费用，但我们可以在前期施工图纸会审阶段向设计方提出一些客观理由（地域差别，空气湿度大等），说明最好进行转角加固处理，作为设计方一般会给予确认，会后我方需绘制转角加固图纸及技术核定单给设计及监理确认，配合报价审核签认及隐蔽报验资料，后期结算即可稳操胜券。另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施；,精装修项目经营参照单价往小靠,在上报签证签价过程中，我们常遇到合同内没7、有相同子项但有同类子项可以参照的情况，比如吊顶跌级（合同内跌级按米计量），合同内有200mm、300mm高度，现在又增加了250mm高度的跌级，我们报签价过程中有200mm、300mm规格的两个价格可以参照，遇到这种情况一定要参照小的规格进行折算，按200mm合同单价的1.25倍系数进行折算上报业主审核，一般情况下都可以蒙混过关，即使核价人员有异议，也是对人工这块比较敏感，材料这块不会关注太多，会按同比例系数给予确认，这样在材料上我们就有比较不错的利润空间，因为大部分子项的综合单价中材料费与它的特定的规格尺寸并不是简单的同比例关系，有些量是恒定不变的，就像上述所说的跌级，如果是采用龙骨制作，跌8、级的高度变化与面层石膏板及竖向副龙骨有比例关系，但与上下两道横向边龙骨及吊筋吊件是无比例关系，它们的含量是恒定不变的；,精装修项目经营细分项目多算钱,在报价中针对一些项目要尽量能够细分列项进行报价。苏州新地公寓D栋较C栋增设了地暖，因卫生间无地暖管道致使其地面与其他房间的地暖完成面高低差达120140mm，扣除镶贴石材高度，卫生间需做7090mm的混凝土垫层，另外淋浴间内地面的完成面低于卫生间其他地面40mm。如果报价按混凝土垫层报的话，相当于用装饰的工人做土建的活，人工定会亏本。考虑到结合卫生间防水制作，在报价中便将这7090mm的垫层拆分为3个项目报价，分别是防水制作前30mm水泥砂浆找平9、，防水完成后20mm水泥砂浆保护层，以及淋浴间以外地面的40mm水泥砂浆垫层。这样一个项目便被有理有据的拆分为三个项目，材料价格相差无几，但人工报价就等于多算了一道垫层的费用；卫生间卫浴五金安装可以拆分为石材（或瓷砖）开洞+卫浴五金安装，就是在计算墙面开孔数量时将卫浴五金安装所需的开孔数量一起计入单独报价，而卫浴五金安装仅包含基层加固及安装；,精装修项目经营配合费用不可少,在精装施工中我们实际上扮演室内总包的角色，因为最终关门交钥匙的是我们精装单位，在过程中面对众多的分包单位需要我们为其做大量的协调配合工作，包括完成面及点位放线、配合其进行施工及成品保护、配合维修开门关门、竣工资料汇总整理等工10、作。针对上述情况我们向业主提出收取一定数额的各项配合费用理所当然。另外，因部分分包单位需使用我方现场布置的临时水电管线、设施及脚手架等，我方可以对其进行相应的管理及收取一定的临设使用维护费；其次，各项甲供材的配合费用不可少，因甲供材在下料订货、接收保管以、质量及损耗控制方面我们需要承担一定的责任，为此在报价中或合同洽商中需要明确收取一定比例的甲供材配合费，最好是以费率的方式确定，因为往往甲供材结算额都会大于预算额。报价汇总中，还应对配合费的税金进行额外计取；,精装修项目经营价格保护有玄机,现今常用装饰材料的市场价格比较透明，如何进行价格保护以应对业主的市场询价？施工中常用的方式包括联系品牌供应11、商做价格封锁、编制专用材料名称规避询价、定制专用材料规格型号及包装进行价格保护。比如说粘结剂，分为普通瓷砖、玻化砖、石材专用粘结剂等类别，材料价格依据品牌以及适用范围不同而有较大差异，在精装修施工中因墙面石材及瓷砖镶贴工程量大而用量较多，因其品牌多样，各品牌市场代理及销售渠道混乱，难以实现品牌价格封锁，而针对其施工用量大的情况，与厂商联系可以定制专有材料型号及包装规格，从而实现规避业主进行市场询价，实现价格保护的目的，从而保证优厚的材料利润空间。另外石材、艺术玻璃等材料因其名称、种类繁多、处理工艺复杂等因素，我们在申报材料签价过程中可以进行自编名号、自取工艺、张冠李戴等障眼法致使询价无门或是询12、价不实，已达到价格保护的目的。,精装修项目经营混淆单位报签价,在申报材料签价过程中，有些材料单价可以通过混淆计量单位的方法提高材料签价。比如说乳胶漆，我们报价中乳胶漆计量单位为kg，而市场购买乳胶漆为液态桶装产品，计量单位是按公升（L），施工中常用乳胶漆的包装规格为15L、18L，在公升向kg单位转换中牵涉一个比例系数，也就是乳胶漆的比重约为1.35kg/L，通常这个比例系数不会引起核价人员的注意，我们在申报乳胶漆单价核定时，可以直接按每桶购买价格除以产品标称容量，再计取一定比例的采保费，这样得出的数值实际是乳胶漆每升的单价，但我们也是按每kg单价进行标注报送给业主进行核价，一般情况下很容易通13、过，因为业主核价人员多是关注于材料品牌、型号、单价，而对其计量单位及两者之间的换算关系不太关注。适用这类签价方式的材料包括乳胶漆、油漆、软包布、窗帘等。,精装修项目经营签证签价分步走,组合资料，分步签价：针对某些亏损项目（定价低，成本高，难签价），可以通过申报技术核定单+现场工序报验资料+签价单形式进行签价。比如卫生间地梁浇筑，如果按定额套价的话每米不超过25元，通过定额与实际施工对比不难发现，最大的差异在于模板制作及施工人工费，因为现场我们常规施工工艺都是用木工板或夹板制作模板，地梁浇筑量少施工工作面跨度大致使人工耗用较多，所以要实现规避亏损目标首先应从以上两方面考虑。先向监理报送地梁浇筑施14、工方案及技术核定单，附上详细图纸资料，标明混凝土标号、插筋规格、间距尺寸、模板及加固方案（一定要注明专用模板）、后期养护措施以及拆模时间（尽量拖延时间长点），由监理及业主工程师对该技术方案进行确认，在确认方案后针对此方案进行综合单价分析（按米计量），上报业主进行审核，有了上述资料在核价过程中我们可以对报价进行合理的解释。,精装修项目经营缺陷整改报索赔,在精装修项目施工中我们经常遇到土建基层施工不到位，质量不达标而造成我们精装施工需为此投入大量财力进行缺陷整改的情况。通常业主在施工合同内会约定项目进场后一定时间内，对土建基层质量进行验收交接，这期间会有两个问题需引起注意：一是基层检验交接的时间短15、（一般为12周）工作量大，要在如此短的时间内全面核查基层存在的质量问题几乎是完不成的任务，但不查的话依照合同解释就等于放弃了权利，在南昌新地项目上发生过类似事情，但业主和土建单位相对好协调，没有过分为难我们，若下次遇到其他一些强势的业主及总包如何面对？事后想想，针对这一问题，在进场后是否可以按楼栋户型进行抽检，以抽检户型存在的问题及发生概率进行推论其他户型，并向业主及总包单位发送验收情况资料说明及相关整改要求；二是报送业主基层缺陷整改签证中往往会忽略我们因多次重复校验基层质量而付出的管理成本和由此而延误的工期损失；,精装修项目经营甲供材里做文章,在精装施工中会有大量的甲供材，主要包括石材、墙砖16、墙纸、五金、洁具等，在甲供材的规格、质量、供货周期上我们可以寻求一些突破口，进行索赔签证，包括费用及工期延误的签证索赔；比如说石材，业主与石材厂家签订石材采购合同，约定石材厚度为18mm，而供货商到场石材一般达不到这个规格，厚度会偏小或偏大，在1422mm之间，按合同或是行业标准约定石材允许偏差范围为+1mm，那么说现场石材厚度在1719mm之外的石材均为不合格品，作为施工方对到场不合格的甲供材有权拒收，同时可以依此提出工期延误、窝工损失的索赔要求，另外因石材厚度偏小达不到合同约定要求，致使我方粘结材料消耗数量增加也是索赔的一个诉求点，这个索赔可以私下和供应商协商也可以发联系单给业主要求索赔17、，面对这样的索赔，因业主无须承担责任及费用，一般会予以支持和签认的；,精装修项目成本控制人工控制,目前精装修工程因大部分主材为甲供，加之工人工资逐年攀升，人工成本于工程造价中所占的比重正在逐步上升。在施工中如何合理有效的进行人工成本控制，对实现项目成本控制目标显得尤为重要。主动控制降低人工成本：指导班组细分工作流程，专人专项分工作业，组织工人流水施工，增加操作熟练程度，提高功效降低人工消耗。比如说门套制作可分为后场下料拼装、现场安装固定两道工序，现场指导班组将工人分为两组，一组工人专门进行下料和拼装，另一组专门进行现场安装固定，这样工人就像工厂里流水线上的操作工人，在重复进行相同操作工序的工作18、中随着熟练程度的不断提高，功效也得到提升。同时如果具备条件的话可以安排23班工人进行施工功效对比，通过班组间的劳动竞争提高施工功效及工作积极性；,精装修项目成本控制人工控制,提高施工环节的成品/半成品化率，将现场制作转入后场集中生产加工、现场组装，尽量减少现场施工工作量。如吊顶挂片制作、单体单元造型、浴缸边矮墙、门套基层、窗帘盒基层等，因为精装修项目具有单一户型对应多套房间的特征，相同部位的造型尺寸完全一样，这样可以将同部位造型集中进行后场下料制作、统一进行现场安装；材料配送一步到位，减少过程中调运、转运环节，尽量避免二次搬运造成的人工浪费。在施工中因材料用量计算不精确致使材料配送量与需用量偏19、差大，有的户型材料送多了有的送少了，导致多的部位要转运，少的部位还要进行二次调运，造成搬运人工浪费的现象时有发生，有效避免的措施就是精确计量，准确配送。今后是否可以实行专业班组进行材料集中配送制度；,精装修项目成本控制人工控制,精装修项目成本控制人工控制,精装修项目成本控制人工控制,精装修项目成本控制人工控制,实施合理的施工工艺，提高施工质量，降低维修成本。在精装修工程中依然有许多施工工艺上的难题正待解决，由于这些难题滋生的工程质量问题所需付出的维修费用，是构成人工成本上升的一个重要方面。在施工中通过增加一些技术处理措施，来减少后期质量通病的发生，也是降低人工成本的有效措施。如吊顶转角处采用“20、L”型加固，虽然增加了一点材料成本，但避免后期吊顶涂料面层开裂问题，节约了大量的维修人工。同时，加固措施所产生费用可以考虑向业主转移，在报价内体现。另外，对于精装修工程虽然前期合同签订对象为开发商，而合同中也明确竣工验收只对开发商而言，但实际交房都是以小业主验收为准的，所以在质量方面要求相当的高与精，这无形中增加了项目的人工成本，这就要求我们在施工过程中要严格把控施工质量，尽量减少工程保修期内的二次维修率。,精装修项目成本控制人工控制,精装修项目成本控制人工控制,实施合理的施工工艺，提高施工质量，降低维修成本。在精装修工程中依然有许多施工工艺上的难题正待解决，由于这些难题滋生的工程质量问题所需21、付出的维修费用，是构成人工成本上升的一个重要方面。在施工中通过增加一些技术处理措施，来减少后期质量通病的发生，也是降低人工成本的有效措施。如吊顶转角处采用“L”型加固，虽然增加了一点材料成本，但避免后期吊顶涂料面层开裂问题，节约了大量的维修人工。同时，加固措施所产生费用可以考虑向业主转移，在报价内体现。另外，对于精装修工程虽然前期合同签订对象为开发商，而合同中也明确竣工验收只对开发商而言，但实际交房都是以小业主验收为准的，所以在质量方面要求相当的高与精，这无形中增加了项目的人工成本，这就要求我们在施工过程中要严格把控施工质量，尽量减少工程保修期内的二次维修率。,精装修项目成本控制人工控制,制定22、合理的施工组织计划，订立严密的材料供应计划。项目施工过程中由于施工组织计划制定的不够严谨，材料供应不够及时，造成工人窝工事件频有发生，这些都在增加项目的人工成本。施工组织计划的制定不仅是要考虑自身单位，更应结合配合单位进行通盘考虑。因为精装修工程施工配合单位众多，实际施工中造成无法按计划施工的直接责任人绝大部分都是配合单位，解决这一问题的有效办法就是督促业主单位会同配合单位共同制定施工节点控制计划，明确各单位各道工序节点的计划完成时间，签订责任状，明确职责，谁出问题，谁负责。材料供应及时有效性也是值得注重的一方面，施工中应及时编排材料进场计划，特别是甲供材，更应提前申报甲方安排供货，避免人等材23、料的局面，减少不必要的人工费用支出。,精装修项目成本控制人工控制,被动控制降低人工成本：项目开工后，班组合同尽早签订。目前人工单价随时间推移不断上涨，所以尽早签订合同可以从一定程度上规避人工上涨的风险。施工班组作为劳务承包商，应该让其承担一定范围内的市场价格风险，合作双方风险共担，利益共享。增加班组引进数量，扶植班组均衡发展壮大。与公司合作的班组虽然很多，但相对于公司日益增多的项目以及业务量的拓展速度来说还是远远不够的，而能够适应超大规模项目及抢工项目所需的班组更少，这一点让项目部与实力较强的班组在价格谈判上很难沟通协调。通过增加班组引入数量、扶植中小班组发展壮大、增强班组间的竞争压力对控制项24、目人工成本上涨也可以起到一定的作用。,精装修项目成本控制人工控制,施工过程中班组签证费用把控：目前对班组合同单价、数量都比较关注，对签证部分的费用不太注重，而且内审对签证所发生的费用也不好进一步核实，多是依据项目部核定费用为准。部分班组也在利用这点，现场施工项目尽量往签证单上走，造成一个项目签证费用居高不下，难以把控。针对于此，现场班组上报的签证，项目部对签证内容及费用要有明确认定，特别是垃圾清理及维修签证，后期审核难以界定。先核准工程量，单价尽量参照合同价，没有合同价的，参照公司指导价核定。另外，人工合同签订后，预算员要组织项目部管理人员对人工合同所包含的工作内容及承包范围进行交底、学习，避25、免合同内包含的项目班组再次申报报签证，造成重复计费；对在施工过程中消失的工作量或局部个体增项工作进行审核签认，而对后期结算中可以看到的普遍性的增项工作无须签认；（新增检修口）,精装修项目成本控制材料控制,材料作为项目施工成本的主要组成部分一直以来都是成本控制环节的重中之重，也是项目经营的关键所在。精装修工程中的材料虽不像宾馆、酒店工程中的纷繁复杂，但就其规格种类来划分也是名目繁多。如何控制材料成本？我想应该分三个步骤：第一步，找出材料控制的重点；第二步，制定合适的材料控制方式与方法；第三步，密切跟踪实施过程，及时的发现问题、不断的调整纠偏，最终实现控制目标。找出材料控制的重点，控制的重点应该是26、在材料中占比重多的材料主材，在项目实施前会同项目主要管理人员熟读施工图纸，将工程涉及的主要材料一一列出。这步不难，却也是不可或缺的一步，主材控制得当，对整个材料的控制也就事半功倍了。抓住了材料控制重点，下一步便是制定合适的材料控制方式与方法。材料成本涉及三个关键因素质量、单价、用量，前两点可通过材料采购环节来控制，而材料用量则由施工这个环节来控制。,精装修项目成本控制材料控制,先谈一下采购，因为是主材，依据公司规定均应通过招标、比价的方式来定价、采购。在材料招标前我们必须对所招标材料的规格、型号、品牌、质量、市场价位进行深入了解，并制定该材料采购质量要求与招标的限价标准。因为供应商参与材料采购27、投标活动也有其策略性的一面，大部分供应商都考虑了预留二次谈判与经营的空间，一般不会把自己的价格底线首先暴露出来，这就得需要我们依据前期对招标材料规格、型号、品牌、质量以及市场价位的深入了解，通过与供应商谈判的方式，不断地排查报价中其策略报价的一面，挤出其报价中的价格水分，这样我们才能将材料在采购方面的风险降至最低，在谈判中处于主动，为项目获取更大的经营空间。,精装修项目成本控制材料控制,在材料采购供应商的选择上，首先应该考虑材料直接生产厂商或是区域总代理，尽可能减少中间供应环节，降低材料采购成本。在同质同价基础上应考虑项目所在地的供应商，以减少材料运输费用及运输过程中材料损耗造成的成本增加。另28、外，个人认为还是需要多给一些新兴供应商参与的机会。在实际操作中，从项目部到材供部甚至是公司材料采购合同中的付款方式都在向前期合作过的供应商做一些或多或少的倾斜，这点表面上讲是对公司有利，降低材料采购风险，但同时也在无形之中缩小了公司对材料供应商选择范围，造成每次招标，均是老面孔，上至公司下到项目部连谈判的意愿都在不断下降，毫无竞争意识，有驳于材料采购招标的初衷，更是对公司的不断发展壮大有所不利。近年来公司也为此出台了专门引进供应商的措施和方法，有意扶植一批新兴供应商的成长壮大，助力于公司未来发展。,精装修项目成本控制材料控制,对于材料用量的控制，针对精装修工程具特性，在材料用量控制方面具备有实29、施材料用量考核的条件。在项目施工前期，结合报价子目中的清单描述，会同项目施工管理人员、施工班组对照相应施工节点确定最为优化的施工工艺做法，据此分别测算出各主要材料的预计耗用量（包括理论用量+损耗量），并以此作为该材料的红杠线量，与各施工班组长签订材料考核责任状，罚超奖省。材料供应实行班组申请，施工员复核、审批，材料员采购，仓管员入库发放的流程。施工过程中由仓库对班组领料进行记录、动态统计，班组申报材料汇总量超过或是接近红杠线量时予以预警，提请班组、施工员、决算员予以重点关注，查明原由，确认无误方可下单订货。另外过程中要不断对比主要材料投标量与红杠线量及领用量之间的关系，发现红杠线量超过投标量要30、查找超量原因，是否为投标漏项或是变更增加，是否要进行索赔签证等；,精装修项目成本控制材料控制,材料考核制度本身不是为了奖励谁或是惩罚谁，最终的目的是为了节约用料，控制损耗，降低成本。在实际实施过程中，材料红杠线量的确定应该本着实事求是的原则，要基本接近于实际，不能太低，更不可过高。低了影响班组积极性，高了即与材料成本控制目的背道而驰。实际实施中对于板材、龙骨类材料可按实际用量加下料损耗确定红杠线量；石材、墙地砖按施工排版加搬运损耗确定红杠线量；墙纸类材料按现场裱贴高度结合每卷墙纸长度及对花系数计算出实际损耗率确定红杠线量；对于五金件类材料按图计量，不予考虑损耗，现场有安装损坏由班组凭损坏件到仓31、库换领。,精装修项目成本控制材料控制,需强调的是制定完考核计划要密切跟踪实施过程，及时的发现问题、不断的调整纠偏，最终实现控制目标。材料考核量确定完后，即要求施工班组严格的执行。首先，施工员要将前期确定的各个施工节点的详细工艺做法对施工班组进行全员交底。其次，在班组完成首批各类节点的施工后应进行检查（首检制度），检查前期确定的工艺做法能否满足施工质量要求，检查班组是否严格按交底内容在施工。因为之前确定的考核量是基于特定的做法，如果做法不对，考核也就成为空谈。检查过程中如发现问题应立即进行调整、纠正，尔后，班组依据正确的施工工艺继续施工，施工员对施工内容进行全程跟踪检查。这一阶段应注重对班组的监32、督管理，因为班组不是一个或是几个人，而是几十甚至上百个工人，要统一工人的做法没有严格的检查与监督制度跟进是很难实施控制计划的，特别是前期，前期出错无人纠正的话，后期都是错的。可以说前两步都是书面的事，而最后一步即是实际实施的过程，只有过程做好了，目标才能实现。,精装修项目成本控制材料控制,在苏州阳光新地材料考核过程中粘结剂一项两个班组相同的考核依据，结果大相径庭，一个实际用量低于考核量，另一个超过考核量25%。控制粘结剂用量应该在完成面放现阶段即要介入，明确石材或瓷砖+粘结剂施工厚度，确定墙体完成面线控制尺寸，相差较大的部位应先采用砂浆找补。在镶贴过程中也要指导班组灵活掌握，对于必须严格控制完33、成面尺寸的部位，比如给排水点位所在墙面，应按标准进行控制，而对完成面尺寸无硬性要求的部位，施工过程中可依据实际进行调节，以尽可能的节约粘结材料。材料考核.xls,精装修项目成本控制材料控制,精装修项目成本控制材料控制,精装修项目成本控制材料控制,改进工艺做法，节约材料，降低成本。实际施工过程中要结合现场实际，保证质量的前提下改进一些常规做法。如厨房卫生间吊顶10*15凹槽基层的做法，可以由常规边龙骨+副龙骨+石膏板，改为直接用副龙骨+石膏板制作，见图示；通过定制材料规格降低材料损耗，比如轻钢龙骨、墙纸、瓷砖等材料，可以根据现场实际制作尺寸定制合适的规格尺寸从而达到降低损耗的目的；通过转移损耗控34、制风险于承包商，订立双包合同，按现场实际完成合格工作量计量的结算方式。（如石膏线、石材、木饰面等。苏州新地石膏线为厂家供应、班组安装，石膏线现场安装损耗约为8%，安装辅材也由项目部提供。而南昌新地项目石膏线签订双包合同，按实际完成量结算，将材料损耗风险与控制责任转嫁与供应商，仅此一项节约成本约8万）,精装修项目成本控制材料控制,精装修项目成本控制材料控制,精装修项目成本控制材料控制,精装修项目成本控制材料控制,控制了主材我们是否就可高枕无忧了呢？当然不是，因为零星辅材虽然占有比重小，但其在用量控制方面不易于测定和掌握而造成实际施工浪费严重，所以也是不可小视的。在零星辅材控制方面，南昌新地项目前35、期曾准备实施零星辅材双包的控制模式，后因种种因素未能实现，但公司其他项目对此也有成功的范例，所以说这一控制模式值得尝试，在条件成熟的情况下能够进行推广实施。针对辅材控制的方法是多种多样的，比如以辅材包装到仓库进行换领材料，加大现场监督巡查力度，杜绝人为损耗浪费等所谓没有最好的方法只有合适的方法，依据各种材料的特点可以制定专门的控制措施，以达控制成本的目标；,精装修项目成本控制甲供材控制,精装修项目中通常还有一类材料甲供材，就是由甲方自行组织采购的材料。它具有保证建设工程质量和有效控制工程造价的作用，因而，倍受建设单位的重视。具体表现在：各建设单位在建设工程招标文件中往往指定主要材料或设备为甲供36、材，且占工程造价的20%40%左右，甚至更高。针对甲供材我们会向业主收取一定比例的配合费，而相应的业主会要求我们对甲供材进行质量、供货周期及损耗进行控制，对甲供材承担控制责任，在损耗方面通常甲方会给予我方一定比例的甲供材合理损耗，包括仓储、搬运、施工损耗，但这个比值很小，施工中稍有疏忽即有可能大幅超出损耗，而超出部分即需要我方自行买单。所以说甲供材特别是施工单位无法操控的甲供材，对于整个项目而言可能不会带来利润，但可以带来损失。,精装修项目成本控制甲供材控制,甲供材的接收与分发应建立严格的制度，材料接收应准确核对入库数量、质量。数量方面应按类别、型号核对确保与送货清单无误；对于质量方面应先会同37、甲方及供应商明确产品质量标准，在接收材料时严格按此标准执行验货。因为材料接收时提出的质量问题我方不需承担任何责任，而在施工完成后，因产品质量问题而需返工我们有可能要承担人工成本。比如石材色差问题，竣工后因石材色差而造成的返工我方恐怕很难签到返工涉及的人工和辅材费用。所以材料质量应严格把控，残次品应第一时间通知业主联系供应商调换，并在送（补）货单上注明为调换，避免结算时重复计量。对于石材、墙地砖类材料应尽可能要求班组参与核对接收，并签字确认（参与材料考核），以利于明确责任，避免纠纷。对于墙纸、五金件类材料应统一收入仓库，并分类别、型号妥善保管，由施工员、预算员会同班组确定施工领用量后由班组施工时38、按需领用，班组领用的材料有无法使用的应持该材料到仓库更换。,精装修项目成本控制甲供材控制,精装修项目成本控制甲供材控制,精装修项目成本控制甲供材控制,对于甲供材的增补量，项目部相关人员在下单时一定要注明增补原因，并通知仓管在接受该批材料时予以关注，在入库单上注明为增补及原由。因为增补有三种原因：甲方变更、材料本生质量问题需重新供货、我方施工原因。对于我方原因造成的增补量，需由我们自行承担责任，而前述两个原因则应由其各自担责，避免在结算时责任不明。对于甲供材损耗控制，是否能与供应商私下达成协议，对结算量按我方与业主的结算量进行一定范围的调整，因为我们与业主的结算量和实际用量总会有偏差，有的材料会39、多，有的会少，而针对节约的材料业主不会给我们任何补偿，而超损耗的材料却要扣款，这样我们与供应商协商在保证总价不变的情况下，对入库数量依据结算量进行适当调整，以避免甲供材超供扣罚。,精装修项目成本控制风险控制,处罚风险：每个项目都会面临甲方处罚扣款及配合单位的索赔，针对业主及配合单位的处罚扣款和索赔文件只收不签，后期结算中通过上层领导进行协调见面，或是拿出一些业主不予认可或难以签认的签证单进行抵扣；工期风险：精装修项目对工期要求比较严格，因甲方对小业主承诺了交房时间，因工期延误而致使交房时间后延，小业主会向其索赔，甲方也会据此向相应责任单位进行索赔，所以合同洽商及施工过程中要注意该风险的化解与规避；安全风险：施工安全事故对于施工项目经营及成本控制来说是致命性的，往往一个项目辛苦经营的利润抵不过一起安全事故赔偿，这是直接经济损失，同时还会造成间接损失，比如丧失当地投标、施工资格等。所以做好现场施工安全管理也是成本控制的有力保障；,精装修项目经营与成本控制,没有最好的方法，只有最合适的方式！谢谢！,