1、 投资估算&财务分析 政府与社会资本合作项目 某城市健身中心 做出做出标标杆，杆，做做出经典出经典 某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 1 页 目 录项目投资估算及财务分析说明.2 项目财务指标概览.4 结论和建议.6 基本数据.8 总投资汇总表.9 项目投资估算表.10 基准年毛租金收入.14 基准年经营成本和税费.15 总投资使用计划与资金筹措.16 总投资现金流量表及内部收益率估算.17 总投资偿还计划估算表（保守贷款偿还期估算）.18 资本金现金流量表及内部收益率估算.19 贷款偿还期估算表（正常贷款偿还期估算）.2、20 其他几个财务指标的估算.21 概率和敏感性模拟分析.22 概率和敏感性模拟结果解释.23 各财务指标概率分布模拟结果.25 各财务指标对主要影响因素的敏感度模拟结果.26 附：不同经营年限下项目总投资收益率和资本金净利润率.27 不同租金水平下项目贷款偿还期和投资回收期.28 不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表.29 不同假设条件下项目总投资内部收益率估算表.30 不同假设条件下项目资本金内部收益率估算表.31 健身中心规划设计方案.32 金标典 PPP 投资决策模拟分析与评价业务介绍.34 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 2 页 项项目目投投资资估估算算及及财财务3、务分分析析说明说明 1.健身中心是市首批政府与社会资本合作项目，采用 BOT 模式，项目实施机构是市体育局。该项目位于，地下两层地上五层，地上总 建筑面积 10934 平方米，其中社会资本可以经营一至四层约 8602 平方米。项目地下为人防工程，地上是健身中心，社会投资人只需负责地上一至五层的建设投资。2.此次投资估算及财务分析的目的是为政府机构合理确定社会资本的经营年限提供参考，投资估算及财务分析思路为投资者在一定的期限内以项目给定范围的经 营利润覆盖项目总投资并取得期望的收益。3.投资估算和财务分析以建设项目经济评价方法（第三版）为依据，根据项目具体情况和最新市场调研数据，依照国家有关规定4、以及地方税费标准进行编制，每项估算分析依据以及数据来源尽可能在表格中予以说明。4.另据政府和社会资本合作模式操作指南（试行）（财金2014113 号）的有关规定，政府和社会资本合作项目需要通过物有所值评价和财政承受能力论证才可进行项目准备。物有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见项目实施方案，定量评价由于尚未出台相关办法或细则，目前还无法进行。另外，由于本项目要求社会资本承担全部的投资，故也不需要进行财政承受能力论证。5.根据项目实际情况并与项目实施机构沟通，本次财务分析主要计算以下 7 个指标供决策参考，即：总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、5、正常贷款偿还期、静态投资回收期，其中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的，其计算方法为：还贷时假设投资方项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。6.为使投资估算和财务分析更加符合实际投资和经营情况，本次以收付实现制为基础计算相关财务指标，而不采用计提固定资产折旧的方法，原因如下：根据当地实际情况，服务业租赁经营一般按核定征收，用折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。投资者在经营期内要回收全部投资，BOT 项目如果经营期小于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。财务分析最重要的是遵循资金时间价值原则，折旧考虑的只是历史成本而不是时间价值因素。对于本项目而6、言，由于固定资产投入远大于其后每年的经营收益，用计提折旧的方法势必导致计算出的财务指标严重失真，以至失去参考价值。7.出于保守考虑，本次估算和分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式解决。由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 3 页 计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会资本自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。8.为便于项目实施机构参考和权衡，分析中涉及到的7、主要影响因素如经营年限、租金收入、项目投资、经营成本、贷款利率、租金成本增长率等等，先按常量对 待（基准数值），后按变量分析，以便更加全面地反映各财务指标的变动趋势。9.根据基础设施和公用事业特许经营管理办法（发改委等令201525 号），由于项目回报周期较长，本次分析经营期基准值按 40 年考虑，最长 50 年。经营期 各年出租率都按 100%计算，但第一年考虑三个月的免租期。10.因为项目经营期限比较长，本次财务分析采用时价（CurrentPrice）体系，经营期间租金收入及经营成本和税费考虑了每三年 4%的增长率。项目计算时点为 2016 年初，2016 年为建设期，2017 年及其以后8、为经营期，财务分析时投资回收期和贷款偿还期都从经营期开始算起。11.由于项目的特殊情况，本次估算和分析所称项目总投资只包括地上一至五层的建设投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建设投资和相关费用不包括在内。12.估算和分析表格中与价格相关的数据皆为含增值税的价格，由于建设和经营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。13.估算和分析中需要项目主体方或投资方缴纳的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金和农民工工资保证金按全部返退考虑。14.此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外9、，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表，便于决策时参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、期望的收益水平以及其他必要的因素来确定准予社会资本的经营年限。15.本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，决策者在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 4北页 项目项目财财务指标概览务指标概览 经估算，本项目总投资为 3978.92 万元，其中建设投资 3854.06 万元，建设期利息 64.86 万元，流动资金 60 万元。如总说明所述，出于保守考虑，本次财务分析假设的是10、权益资金大于债务资金的项目资金结构。假设资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式解决。以此计算，社会投资人需要出资 2822.71 万元作为项目的资本金，占总投资的 70.94%，社会投资人还需要另外筹集债务资金 1156.22 万元，占总投资的 29.06%。这里需要说明的是，由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会投资人自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。本次财务分析主要计算 7 个指标供决策参考，在基准平均租金11、水平 38.35 元/月/建筑平米，经营期间租金和经营成本每三年增长 4%，当前贷款利率 5.1%上浮10%的情况下，暂按经营期 40 年考虑，经财务分析和模拟得出相关指标如下：项目财务指标(经营期40年上表数据中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的指标，其计算方法为：假设投资方项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。其他几个财务指标都按正常的投资和经营条件计算。)基准数值 90置信区间 6.86 6.89 总投资内部收益率(税后)资本金内部收益率总投资收益率资本金净利8.51润率 5.97-7.805.98-7.857.49-9.659.02-11.912、610.41 30.76年其他：保守贷款偿还期正常贷款偿还期静态投资回5.78年收期24.38年-41.31年5.88年-7.36年13.13年-16.2114.59年年 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 5 页 静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于融资后分析的资本金计算，经实际计算比对，发现本项目由这两种方法得到的结果相差不大（见第 29 页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”），故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从经营期算起。回收期和偿还期指标其实是和经营年限无关的，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来。表中13、“总投资收益率”和“资本金净利润率”的计算公式如下：总投资收益率=经营期年平均息税前利润/项目总投资资本金净利润率=经营期年平均净利润/项目资本金 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 6 页 结 论 和 建 议结 论 和 建 议 就本项目而言，政府与社会资本合作，关键是确定合作年限。确定合作年限需要考量的因素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理回报，又要保证公共利益不受损害”这一基本原则。不过从下面的叙述可以看到，由于项目盈利能力不足，做到这一点并不容易。根据最新出台的基础设施和公用事业特许经营管理办法（发改委等令201525 号）第六条，基础设施和公用事业特许经营期限应当14、根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过 30 年。对于投资规模大、回报周期长的基础设施和公用事业特许经营项目可以由政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。本项目就属于这样的情况，回报周期很长。由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，项目先天性盈利能力不足。经试算发现 30 年经营期限的财务指标很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将经营期基准值改为 40 年。而从前面的“财务指标概览”可以看到，其实这基于 40 年经营期计算的各个财务指标也是不尽如人意的。经与项目实施机构商量，本次估算与分析增15、加了一个“保守贷款偿还期”指标，就是假设投资方项目所有资金包括资本金都是借债筹集的，以此保守策略来计算贷款偿还期。在基准贷款利率 5.61%情况下经计算该指标竟然达到了 30.76 年。面对不尽如人意的项目，财政又不给任何补贴，如何找到满意的社会资本并让他们接受短于基准的经营期限，是摆在项目实施机构面前的最大难题。办法第六条明确指出投资回收期是重要的考虑因素。投资回收期有静态和动态两种指标，其中静态投资回收期不考虑资金的时间价值，难以正确地辨识项目的优劣。本项目回报周期很长，采用动态投资回收期才合适，但建设项目经济评价方法（第三版）中只说明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回收期，这16、是因为计算动态投资回收期需要事先指定折现率，而折现率是主观性很强的数据。折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租金水平条件下当折现率取 7.3%时，动态投资回收期就已经超过了 50 年（见第 29 页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”）。而 7.3%的折现率不仅小于 12%的一般行业基准收益率，甚至还小于 8%的社会基准折现率。所有这些，表明只根据投资回收期一个标准来确定经营年限是不合适的。实际上，以上几个财务指标中项目资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定唯一必须计算的指标。内部收益率是客观数据，只要现金流量估计的比较合理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果表明这一17、指标也是比较低的。资本金内部收益率低的主要原因是该项目前期投资大后期经营收入少，回报周期很长；另一个原因是项目要求的资本金比例高，不过对于本项目，正因为回报周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。经测算，当资本金比例从 70%降到 30%时，40 年经营期资本金内部收益率仅从 6.89%上升到 6.93%。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 7 页 由于项目特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较（只查到了“商业性文化娱乐设施”行业，但与本项目实际经营情况并不相符）。对当前的社会投资人而言，中短期投资项目资本金内部收益率一般应在 12%18、以上才可接收，单从资本金内部收益率判断，项目并不理想。不过从另外一个角度，由于是政府与社会资本合作项目，项目最大的优势，是经营期间可以获得长期稳定的收益来源。再考虑到项目的公益性质，40 年经营期，项目平均每年资本金净利润率尚可达到 10.41%。还有，正常情况下本项目的需要交纳的房产税太多，几乎占了经营成本和税费 1/3（见第 15 页“基准年经营成本和税费”），如果社会投资人有合理的避税措施，或能够争取到一定的税费减免政策，则实际的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资人是能接受的。以上是我公司对确定社会资本经营期限时如何掂量投资回收期、资本金内部收益率和资本金净利润率三个指标的一点看19、法，或有不当之处，请项目实施机构酌情考虑。需要说明的是，由于项目盈利能力不足，导致经营初期的现金流量累计盈余资金出现负值，项目投资方还需另外进行必要的短期融资，以保证项目的财务生存能力。短期融资对项目财务指标也有一定的负面影响，这里不再做进一步估算。此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表。由于此次估算和分析是基于模型进行的，将经营期限视为变量，各种数据结果的估算相对而言比较容易，故在基本的数据之外我们还另外提供了五张附表，附表中列有不同经营年限不同租金水平条件下的各个财务指标以供参考。项目实施机构可依据预计的租金情20、况、预期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以确定准予社会资本的经营年限。另需特别说明的是，本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，项目实施机构在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。为使决策者全面了解项目的建设和运行概况，做到能够随时查询相关数据指标，应要求我们提供的数据比较详尽，不过数据太多也会给决策来难度。由于项目现阶段决策只涉及经营年限一项内容，我们建议项目实施机构参照以上几个财务指标先确定一个最高的经营年限，然后在项目采购过程中以公开招标的方式，通过社会资本的竞争来降低经营年限。另在项目特许经营协议中，视情况补充保底租金收入、超21、额收益分享以及必要的奖励或救济措施，并在其后经营过程中，加强中期评估，根据实际情况适当调整双方的利益和风险分配方案。总之，只有多方入手，才有可能做到既让社会资本获得合理的回报，又保证公共利益不受损害，从而保证项目的成功实施。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 8 页 基本数据 项项 目目 基基 本本 数数 据据名 称 备 注 、项目基本数据 数据取自河北建筑设计有限公司健身中心建筑设计方案2015年4月版 2240.00m2 占地面积总建筑面积其中：一层 10934.002005.042232.242232.242232.242232二层三层四层五层.24 其它附属用房地下室及22、车库室外暂不考虑暂不考虑工程说明：数项目地下两层地上五层，地下为人防工程，地上是健身中心，社会资本只需负责地上五层的投资建设。值 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 9 页 总投资汇总表 项项 目目 总总 投投 资资 汇汇 总总 表表名 称 金额(万元)一、工程费用 3193195 5.42.42二、工程建设其他费用 3 373.1573.15三、预备费 2 285.4985.49四、建设期利息 6464.8686五、流动资金 6060.0000 六、项目总投资 3973978 8.92.92说明：基由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建设投资，土方、支护、基础、23、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内。建设期贷款额为项目建设投资的30%，贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%,贷款期限一年数单 价一、工程费用80.31%二、工程建设其他费用9.38%三、预备费7.17%四、建设期利息1.63%五、流动资金1.51%北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 10 页 项目投资估算表 项项 目目 投投 资资 估估 算算 表表 名 称金额(万元)备 注 一、工程费用3195.423195.42 由于项目特殊情况，只考虑0.000以上工程费用和部分室外工程费用，见总说明数据取自设计公司健身中心建筑设计方案工程项目概算部分，下同 土建24、主体工程装饰装修给排水工程热力工程空调强弱电煤气电梯扶梯消防工程其他：室外工程1603.81947.4062.57102.2680.50111.658.9360.0098.30120.00基与健身中心有关的一部分室外工程费用，包括硬化、绿化、照明工程等，暂估值暂不考体育经营及服务设施虑数单 价 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 11 页 项项 目目 投投 资资 估估 算算 表表 名 称金额(万元)备 注 二、工程建设其他费用373.15373.1513.9159.8314.95 3195.42 万元10934.00m2 0.60%19.15建设用地费建设单位管理费工程建设监理25、费前期工作咨询费勘察费设计费施工图审查费环境影响评价费招标代理服务费工程保险费城市基础设施配套费办公及生活家具购置费人员培训元/m2费基依据2004年建设厅发改委河北省建设项目概算其他费用定额并根据市场收费情况调整划拨土地，不考虑征地拆迁补偿费用依据财政部财建2002394号、省财政厅冀财建20033号、财建2003724号建设工程监理与相关服务收费管理规定 发改价格2007670号依据国家计委计价格19991283号、省物价局、省计委冀价经费字200010号由于项目特殊情况，不考虑工程勘察设计收费管理规定 计价格200210号河北省物价局、河北省建设厅 冀价经费字2002第27号国家计委、国26、家环保总局 计价格2002125号国家计委 计价格20021980号按工程费用的0.6%计算河北省物价局、财政厅冀价经费字200229号等对各市批复文件国家计委建设银行 计标(85)352号，只考虑项目公司管理经营本项目的办公设施及人员同36.792.632.166.9119.1720.941.801.80上数单 价 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 12 页 项项 目目 投投 资资 估估 算算 表表 名 称 金额(万元)备 注 二、工程建设其他费用（续）10934.00m2 元/m290603210934.0020户00电力设施建设费集中供热管网工程建设费燃气管网工程建设费27、文物勘探费临时水电报装接用其它费98.4165.606.元/户40用 10934.00m2元/m202基河北省设区市市区新建住宅小区电力设施建设费管理暂行办法 冀价经费200839号市人民政府关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的通知 200576号市物价局关于规范燃气管网工程建设费的通知 2009年，按折算20户考虑由于项目特殊情况，不考虑暂不考虑现场通平、临时围墙道路、城市道路占用挖掘、垃圾清运等不易预知的费21.87用数单 价 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 13 页 项项 目目 投投 资资 估估 算算 表表 名 称金额(万元)备 注三、预备费285.492828、5.49 3569 万元 8%基本预备费涨价预285.49备费原国家计委建设银行，计标(85)352号，建标2007164号暂按零计算，原国家计委，计投资19991340号四、建设期利息 30.00%115664.8664.86.2210%5.5.61%10%本项目也许可以申请政策性银行贷款，但为保守起见仍按商业银行贷款考虑贷款额为项目建设投资的30%，贷款年利率5.1%再上浮10%,贷款期限64.86一年 五、流动资金60.0060.00 国家计委关于核定大中型基本建设项目总投资的通知 计投资1992382号暂估流动资金60万元，其中铺底流动资金占360.000%六、项目总投资3978.9229、3978.92 其中建设投资单方建设成本 3854.063524.84 一+五一+二+三，按建设项目经济评价方法的规定，建设投资中不含建设期利息项目建设投资/总建筑万元元/m2面积说明：基由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建设投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内。建设期贷款额为项目建设投资的30%，贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%,贷款期限一年数单 价 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 14 页 基准年毛租金收入38.3485基基 准准 年年 毛毛 租租 金金 收收 入入7053 名 称金额(万元)备 注 七、30、基准年毛租金收入3 39595.8484 2005.04m2 元/m2/月6040302232.242232.242132.2425 假设项目以对外出租方式进行经营，一至四层平均月租金：38.35元/建筑平米体育用品超市，各层用途见可研报告柔道、摔跤、散打、拳击跆拳道、健美操、武术、举重棋牌类、台球、瑜伽，本层有约100平米用于办公，不对外出租经营综合健身场馆，包括篮球、羽毛球、乒乓球，不对外出租经营不考一层二层三层四层五层地上及地下车144.36107.1580.3663.97位虑说明：基以2016年租金水平为基准数据，假设经营期间毛租金收入每三年增长一次，增长率为4%。毛租金收入中，包括租31、赁区域物业管理费、必要的水电暖空调通讯设施使用费、卫生费排污费，以及其他相关费用。数单 价 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 15 页 基准年经营成本和税费 基基 准准 年年 经经 营营 成成 本本 和和 税税 费费 名 称金额(万元)备 注 八、经营期税费(年)1 14 41 1.1111 395.84 万元5.6%12.395.840%22.1747.50 2240.00m2元/m2两税一费房产税土地增值税城镇土地使用税企业所得税人员工资和福利费管理费用修理费用水电暖费92.395.84 万元5%用 524.21 万元2186.80m2 2.0%24 暂不考虑营改增的情况32、包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，按毛租金收入的5.6%计毛租金的12%无按用地面积每年9元/平米按服务业租赁经营考虑，核定征收，税率为毛租金的 10%25%暂按6人每人每月4000元考虑，包括个人工资、津贴、奖励和各种劳保福利等包括经营管理费、非经营区物业管理费，车船税、印花税和必要的卫生费排污费等暂按除主体工程以外的工程费用的2%考虑，主体工程维修计入物业管理费中按20%非经营区面积每月每平米2元计算，经营区域的水电暖燃气费用包括在月租2.029.9028.8015.0010.48元/m25.25金中说明：基以2016年为基准数据，假设经营期间经营成本与税费与毛租金同33、比增长，即每三年增长一次，增长率为4%。企业所得税根据当地实际情况按服务业租赁经营核定征收考虑。数单 价 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 16 页 总投资使用计划与资金筹措项项目总目总投投资使用资使用计计划与划与资资金筹措表金筹措表单位：万元建设期01234567 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1总投资（含全额流动资金）3978.923854.06124.86报批总投资（含铺底流动资金）3936.92 3854.0682.861.1建设投资 3854.063854.061.2建设期利息 64.8664.861.3 流动资金634、0.0060.00其中：铺底流动资金18.0018.002资金筹措3978.92 3854.06124.862.1项目资本金2822.71 2697.84124.862.1.1用于建设投资 2697.842697.842.1.2 用于流动资金60.0060.00其中：铺底流动资金 18.0018.002.1.3用于建设期利息 64.8664.862.2债务资金 1156.221156.222.2.1用于建设投资 1156.221156.22 2.2.2用于流动资金 2.2.3用于建设期利息说明：资金结构：出于保守考虑，本项目假设权益资金大于债务资金，确定资本金2822.71万元，其中用于建设投35、资2697.84万元(占建设投资额的70%)，其余用于支付全部的流动资金和建设期利息。经营合建设期利息计算：贷款额按项目建设投资的30%，贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%，贷款期限一年，建设期利息由项目资本金偿还。计期序号项 目 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 17 页 总投资现金流量表及内部收益率估算项项 目目 投投 资资 现现 金金 流流 量量 表表 及及 内内 部部 收收 益益 率率 估估 算算年201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036、3620372038203920402041期12345678910111213141516171819202122 2324251.租金税费增长系数0001.0001.0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.316 1.3161.3161.3692资金流入：租金收入97396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521 521 521 54238资金流出：建设37、投资54流动资金601经营成本和税费41141141147147147153153153159159159165165165172172172179179179186 186186193-3净现金流量(税后)85496255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335 335335349-37累计(期末回收流动资金)94-3698-3444-3189-2924-2659-2394-2119-1843-1568-1281-994-708-410-11218649680611161438176020832418 2753338、0883437-95.9#NU项目资本金内部收益率M!6%-70.15%-50.63%-36.90%-27.44%-20.68%-15.54%-11.68%-8.70%-6.27%-4.34%-2.78%-1.46%-0.36%0.55%1.35%2.03%2.60%3.12%3.56%3.94%4.29%4.60%4.86%5.11%续表年2042204320442045204620472048204920502051205220532054205520562057205820592060206120622063206420652066期26272829303132333435363738339、94041424344454647 4849501.3租金税费增长系数691.3691.4231.4231.4231.4801.4801.4801.5391.5391.5391.6011.6011.6011.6651.6651.6651.7321.7321.7321.8011.801 1.8011.8731.8735资金流入：租金收入42542563563563586586586609609609634634634659659659685685685713713 713 741 741资金流出：建设投资流动资金1经营成本和税费931932012012012092092092172172172240、6226226235235235244244244254254 2542642643净现金流量(税后)49349363363363377377377392392392408408408424424424441441441459459 45947747737累计(期末回收流动资金)86413444974859522255995976635367457137752979378345875391779601100251046610907113491180712266 1272513202136795.3项目资本金内部收益率2%5.51%5.69%5.84%5.98%6.11%6.23%6.33%6.41、43%6.52%6.60%6.67%6.74%6.80%6.86%6.91%6.96%7.01%7.05%7.08%7.12%7.15%7.18%7.21%7.24%说明：本次测算计算时点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期。经营期各年出租率都按100%计算，但第一年考虑三个月免租期。假设经营期间租金和经营成本每三年增长一次，增长率为4%。计算项目投资内部收益率时在每个计算期末回收流动资金60万元。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 18 页 总投资偿还计划估算表（保守贷款偿还期估算）项项 目目 总总 投投 资资 偿偿 还还 计计 划划 估估 算算 表42、表（保守贷款偿还期估算）贷款利率5.61%年20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038203920402041期012345678910111213141516171819202122 23242538年初借款本息累计544070420641874168413741044069402239723919385237823708361835233422330431803048289727372569 2377 21761962本年借款60本年应付利息216243、32236235234232230228226223220216212208203198192185178171163154144 1331221102资金流入：租金收入97396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521 5215215421经营成本和税费41141141147147147153153153159159159165165165172172172179179179186 1861861931本年可用于还款资金5625525526526526527627627628728728729829829831044、310310322322322335 3353353491本年偿还本金及利息56255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335 33533534940年末借款本息累计704206418741684137410440694022397239193852378237083618352334223304318030482897273725692377217619621724续表年20422043204420452046204720482049205020512052205320542055205620572058205945、2060206120622063206420652066期26272829303132333435363738394041424344454647 48495017年初借款本息累计2414721206 911 600271本年借款本年应付利息978368 5134155资金流入：租金收入42542563563563586586586609609609634634634659659659685685685713713 7137417411经营成本和税费93193201201201209209209217217217226226226235235235244244244254254 254264246、643本年可用于还款资金49349363363363377377377392392392408408408424424424441441441459459 4594774773本年偿还本金及利息49349363 3633632861年末借款本息累计4721206 911 600271说明：“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的财务指标，计算方法为：还贷时假设投资方项目需要的所有资金（包括资本金）都是借债筹集，利率相同，都是5.61%。计算得出基准租金水平下保守贷款偿还期为：30.76年。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 19 页 资本金现金流量表及内部收益率估算项项 47、目目 资资 本本 金金 现现 金金 流流 量量 表表 及及 内内 部部 收收 益益 率率 估估 算算年20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038203920402041期12345678910111213141516171819202122 2324251.0租金税费增长系数001.0001.0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2148、71.2651.2651.2651.316 1.3161.3161.3692资金流入：租金收入97396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521 521 521 542 26资金流出：资本金(建设投资)98 资本金(支付建设期利息)65资本金(流动资金)6011建设资金贷款本金偿还561经营成本和税费41141141147147147153153153159159159165165165172172172179179179186 186186193-26净现金流量(税后)98-112525525526526526549、276276276287287287298298298310310310322322322335 335335349-26累计(期末回收流动资金)38-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1059-773-475-17712143174110511373169620182353 268830233372#NU#NU项目资本金内部收益率M!M!-80.84%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%150、.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09%续表年2042204320442045204620472048204920502051205220532054205520562057205820592060206120622063206420652066期26272829303132333435363738394041424344454647 4849501.3租金税费增长系数691.3691.4231.4231.4231.4801.4801.4801.5391.5391.5391.6011.6011.6011.6651.6651.6651.7321.751、321.7321.8011.801 1.8011.8731.8735资金流入：租金收入42542563563563586586586609609609634634634659659659685685685713713 713 741 741 资金流出：资本金(建设投资)资本金(支付建设期利息)资本金(流动资金)建设资金贷款本金偿还1经营成本和税费93193201201201209209209217217217226226226235235235244244244254254 2542642643净现金流量(税后)4934936336336337737737739239239240840840852、424424424441441441459459 45947747737累计(期末回收流动资金)2140694432479451575534591162886680707274657872828086889112953699601040210843112841174212201 1266013137136145.3项目资本金内部收益率1%5.51%5.69%5.85%5.99%6.13%6.24%6.35%6.45%6.54%6.62%6.70%6.77%6.83%6.89%6.94%6.99%7.04%7.08%7.11%7.15%7.18%7.21%7.24%7.27%说明：本次测算计算时53、点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期。经营期各年出租率都按100%计算，但第一年考虑三个月免租期。假设经营期间租金和经营成本每三年增长一次，增长率为4%。计算项目资本金内部收益率时在每个计算期末回收流动资金60万。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 20 页 贷款偿还期估算表（正常贷款偿还期估算）贷贷 款款 偿偿 还还 期期 估估 算算 表表（正常贷款偿还期估算）贷款利率 5.61%20年162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203654、20372038203920402041期12345678910111213141516171819202122 23242511年初借款本息累计561065870 664 437196本年借款本年应付利息656049 3725112资金流入：租金收入97396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521 5215215421经营成本和税费41141141147147147153153153159159159165165165172172172179179179186 1861861931本年可用于还款资金56255255、55265265265276276276287287287298298298310310310322322322335 3353353491本年偿还本金及利息56255255 26526520711年末借款本息累计561065870664437196续表20年42204320442045204620472048204920502051205220532054205520562057205820592060206120622063206420652066期26272829303132333435363738394041424344454647 48 49 50 年初借款本息累计本年借款本年应付利56、息5资金流入：租金收入42542563563563586586586609609609634634634659659659685685685713713 7137417411经营成本和税费93193201201201209209209217217217226226226235235235244244244254254 2542642643本年可用于还款资金49349363363363377377377392392392408408408424424424441441441459459 459 477 477本年偿还本金及利息年末借款本息累计说明：按假设，资本金已偿还当年的建设期利息，只需用年度57、经营收入偿还借款本金及其后发生的利息即可。经计算基准租金水平下正常贷款偿还期为：5.78年。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 21 页 其其他他几几个个财财务务指指标标的的估算估算 以下是在基准租金水平、预定的租金和经营成本增长率以及项目经营 40 年条件下计算得出的另外三个财务指标，即总投资收益率、资本金净利润率和静态投资回收期，限于篇幅原因，这里略去了计算过程。总投资收益率：8.51，（项目总投资收益率=经营期年平均息税前利润/项目总投资）资本金净利润率：10.41，（项目资本金净利润率=经营期年平均净利润/项目资本金）静态投资回收期：14.59 年，（回收期和偿还期指标58、其实和经营年限无关，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来）说明：计算“总投资收益率”时，由于涉及到息税前利润，而本项目由于企业所得税是核定征收，故需要将企业所得税由各年度经营成本和税费中还原到当年的息税前利润中来。投资回收期有基于总投资和基于资本金两种算法，就本项目而言，二者差别不大（见第 29 页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”），这里以基于资本金的为准，投资回收期年限从经营期算起。以上只是基准租金水平条件下经营期 40 年的财务指标，若需查询不同租金水平不同经营年限下的各个指标数据，请见第 27-31 页所附的“不同经营年限下项目总投资收益率和资本金净利润率”、“不同租金水59、平下项目贷款偿还期和投资回收期”、“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”、“不同假设条件下项目总投资内部收益率估算表”和“不同假设条件下项目资本金内部收益率估算表”几张表格，以便决策参考。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 22 页 概概率率和和敏敏感感性性模模拟拟分析分析 项目财务指标受很多因素影响，根据实际情况，这里我们选择项目总投资、基准租金收入、经营期相关成本、贷款利率、租金和经营成本增长率（此处指每三年一次的增长率）这五个因素，来研究一下它们波动时对前述七个财务指标的影响，即对总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、正常60、贷款偿还期和静态投资回收期的影响。需要说明的是，本次分析为多因素影响分析，就是各因素独立变动，而不是像单因素分析那样假设一个变动其余不动，这样模拟的结果更加符合实际情况。假设各敏感因素的波动规律遵循上表设定的概率分布，用相关工具模拟十万次，模拟分析结果如下所示：影响系如上表所示，模拟得出的各财务指标均值与计算的基准数值比较接近，其 90%置信区间也相对比较集中，但“保守贷款偿还期”的不确定性有点大，因为该指标假设项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，由于经营期年利润较少，需要很多年才能还清债款及其后发生的利息，受总投资和贷款利率波动的影响很大。数基准值概率分布均值 最小最大标准偏差项目总投资61、1.00截尾正态分布1.00 0.901.100.05基准租金收入1.00截尾正态分布1.00 0.901.100.05经营期相关成本1.00截尾正态分布1.00 0.901.100.05贷款利率1.00截尾正态分布1.00 0.901.100.05租金和经营成本增长率4.00%截尾正态分布4.00%3.00%5.00%0.50%项目财务指标(经营期40年)基准数值 模拟平均值 90%置信区间 6.86 6.89 总投资内部收益率(税后)资本金内部收益率总投资收益率资本金净利8.51润率 6.876.908.5310.4410.41 5.97-7.805.98-7.857.49-9.659.062、2-11.96 30.76年其他：保守贷款偿还期正常贷款偿还期静态投资回5.78年收期31.45年6.59年14.6214.59年年24.38年-41.31年5.88年-7.36年13.13年-16.21年 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 23 页 概概率率和和敏敏感感性性模模拟拟结结果果解释解释 各财务指标概率分布模拟结果和其对主要影响因素的敏感度模拟结果如其下两页所示，简要分析如下：从“各财务指标对主要影响因素的敏感度模拟结果”可以看到，各个敏感因素对每个财务指标都有影响，但影响程度不一样。我们用最重要的“经营 40 年资本金内部收益率”为例：几个因素中，“基准租金收入63、”的影响最大，正相关，即租金越高，该指标就越好。“项目总投资”影响次之，负相关，总投资越大，该指标就越小，与我们预想的情形相符。“租金和经营成本增长率”的影响居第三位，“经营期相关成本”对该指标的影响较较小，“贷款利率”的影响更小。从“各财务指标概率分布模拟结果”可以看到，受敏感因素波动的影响，各财务指标都呈现明显的不确定性。还用最重要的“经营 40 年资本金内部收益率”举例：该指标模拟结果呈明显的正态分布，模拟均值为 6.90%（与计算的基准值 6.89%非常接近），该指标有 90%的可能介于 5.98%-7.85%之间（置信区间）。0.736-0.5920.234-0.127Sensiti64、vity:经营经营40年资本金内部收益率年资本金内部收益率-1.000-0.800-0.600-0.400-0.200 0.0000.2000.4000.6000.8001.0基准租金收入项目总投资租金和经营成本增长率经营期相关成本贷款利-0.018率00 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 24 页 需要特别注意的是，“保守贷款偿还期”模拟结果概率分布有点异常，概率分布图向右探伸较大，说明该指标不易控制，项目实际运作过程中超出计算的基准值 30.76 年的可能性很大。原因是项目的回报周期很长，致使该指标受贷款利率的影响非常大。针对其他财务指标的概率分布和敏感度模拟结果的解释，65、这里不再赘述。模拟分析的目的不仅仅是为了告知结果，更重要的是预测和控制风险。通过此次定量模拟分析，我们给出定性的结论是：该项目估算的几个财务指标可信度较高，政府依据本次估算和分析给出的财务指标来确定经营年限是可行的。对社会资本而言，项目的风险比较大，需要下力气控制项目建设投资和经营期成本，才能保证项目取得期望的收益。需要指出的是，上面的结论只是项目总投资、基准租金收入、经营期相关成本、贷款利率、租金和经营成本增长率这五个主要影响因素在设定的变化规律和波动范围的情况下做出的。一般而言，我们设定的变化规律和波动范围是基本符合其自身实际规律和当前市场实际情况的，因而根据模拟得出的结论，在很大程度上是66、可信的。但由于影响项目投资收益的因素很多，针对这些因素的信息也难以全部量化，因而以量化分析、数值预报为特点的模拟分析过程就不可能识别所有风险。比如假设遇到严重市场萧条或通货膨胀的情况，则上述敏感因素的波动程度就可能超出我们预想的范围；也有可能出现新的不定因素，比原有因素对项目的影响还大，这种情况下通过正常模拟分析所得出结论的可信度就会相应降低。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 25 页 各各财财务务指指标标概概率率分分布布模模拟拟结果结果 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 26 页 各各财财务务指指标标对对主主要要影影响响因因素素的的敏敏感感度度模模拟拟结果67、结果0.7420.227-0.135-0.0111.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收入项目总投资-0.589租金和经营成本增长率经营期相关成本Sensitivity:经营经营40贷款利率年总投资内部收益率年总投资内部收益率0.7060.364-0.127-0.0181.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收入项目总投资-0.562租金和经营成本增长率经营期相关成本Sensitivity:经营经营40贷款利率年资本金内部收益率年资本金内部收益率0.7420.227-0.135-0.0031.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收入68、项目总投资-0.589租金和经营成本增长率经营期相关成本Sensitivity:经营经营40贷款利率年总投资收益率年总投资收益率0.7360.234-0.127-0.0181.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收入项目总投资-0.592租金和经营成本增长率经营期相关成本Sensitivity:经营经营40贷款利率年资本金内部收益率年资本金内部收益率0.5290.386-0.184-0.1201.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收入-0.670项目总投资贷款利率租金和经营成本增长率Sensitivity:经营期相关成本保守贷款偿还期保守贷款偿还期0.69、6010.138-0.120-0.0111.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收-入0.757项目总投资经营期相关成本租金和经营成本增长率Sensitivity:贷款利率正常贷款偿还期正常贷款偿还期0.595-0.1230.145-0.0131.000-0.5000.0000.5001.000基准租金收-入0.764项目总投资租金和经营成本增长率经营期相关成本Sensitivity:贷款利率静态投资回收期静态投资回收期 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 27 页 附表：不同经营年限下项目总投资收益率和资本金净利润率 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与70、财务分析 第 28 页 不同租金水平下项目贷款偿还期和投资回收期 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 29 页 北 不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表 不不 同同 假假 设设 条条 件件 下下 项项 目目 静静 动动 态态 投投 资资 回回 收收 期期 估估 算算 表表单单位位：年：年1010.0%0%1010.5%5%1111.0%0%1111.5%5%1 12 2.0%0%静态投资回收期(基于总投资)18.9918.2917.6317.0216.4515.9215.4314.9714.5214.1113.7213.3513.0012.6712.3712.0711.791171、.5111.2511.0010.30303131323233333434353536363737383839394040414142424343444445454646474748484949505077静态投资回收期(基于资本金)19.2718.5517.9017.2716.6916.1515.6515.1914.7414.3213.9213.5513.2012.8612.5512.2511.9711.6911.4211.1710.930 0.0%0%19.2718.5517.9017.2716.6916.1515.6515.1914.7414.3213.9213.5513.2012.86172、2.5512.2511.9711.6911.4211.1710.930 0.5%5%20.2219.4318.7118.0417.4116.8316.2815.7815.3014.8614.4314.0313.6513.2912.9512.6412.3312.0511.7711.5011.251 1.0%0%21.3020.4319.6218.8918.2117.5816.9816.4315.9115.4314.9814.5514.1413.7613.3913.0512.7312.4312.1411.8611.591 1.5%5%22.5121.5520.6719.8519.1018.411773、.7617.1516.5916.0715.5815.1214.6814.2713.8813.5113.1612.8312.5312.2311.952 2.0%0%23.9522.8521.8620.9620.1119.3418.6317.9817.3516.7816.2415.7415.2714.8314.4114.0113.6413.2812.9512.6312.332 2.5%5%25.6224.3823.2422.2121.2820.4219.6218.8818.2117.5816.9816.4315.9215.4415.0014.5614.1513.7713.4113.0712.75374、 3.0%0%27.6626.1924.8823.7122.6321.6520.7619.9319.1718.4817.8317.2216.6516.1215.6315.1714.7314.3213.9213.5513.213 3.5%5%30.1928.4326.8825.4824.2423.1122.0821.1620.2919.5018.7718.1117.4816.8916.3415.8415.3714.9214.4914.0813.714 4.0%0%33.4831.2729.3627.6826.1924.8623.6722.5821.6020.7019.8719.1118.421775、.7717.1616.5916.0615.5815.1214.6814.274 4.5%5%38.0135.0932.6230.5028.6527.0425.5924.3223.1522.1121.1720.2919.4918.7618.0917.4616.8616.3215.8115.3414.895 5.0%0%45.0540.6737.1834.3131.8929.8428.0326.4725.0623.8322.7021.6920.7819.9219.1518.4517.7917.1716.6016.0715.585 5.5%5%#REF!#REF!44.4340.0036.5233.76、6731.2929.2627.5125.9624.6123.4022.3021.3220.4219.6018.8418.1617.5116.9116.366 6.0%0%#REF!#REF!#REF!#REF!44.0739.5336.0033.1630.7828.7727.0525.5324.2123.0021.9420.9820.1019.3018.5717.8917.266 6.5%5%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!43.9839.2435.6232.7430.3728.3726.6625.1623.8522.6721.6320.6819.8119.021877、.317 7.0%0%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!44.2039.1335.3732.4330.0428.0226.3224.8323.5422.3721.3420.4119.557 7.5%5%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!44.7639.2235.2632.2229.7927.7626.0324.5623.2622.1021.098 8.0%0%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!45.78、7639.5235.2832.1129.6127.5525.8124.3323.028 8.5%5%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!47.4340.0935.4732.1029.5127.4025.639 9.0%0%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!41.0235.8232.2129.489 9.5%5%#REF!#REF!#REF!#REF!#REF79、!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!42.4836.40#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF80、!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF81、!#REF!说明：表中横坐标为折现率，纵坐标为基准平均月租金(单位:元/月/建筑平米)，投资回收期有基于总投资和基于资本金两种算法，就本项目而言二者差别不大，表中动态数据基于后者，投资回收期年限从经营期算起。动态投资回收期按 50年等几档标识不同的颜色，便于参考。由图可见，折现率对动态投资回收期的影响非常大。经测算，基准租金水平条件下当折现率取7.3%时，动态投资回收期就已经超过了50年，而7.3%的折现率不仅小于12%的一般行业基准收益率，甚至还小于8%的社会平均折现率。健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 30 页 北 不同假设条件下项目总投资内部收益率估算表 不不 同同 假假 82、设设 条条 件件 下下 项项 目目 总总 投投 资资 内内 部部 收收 益益 率率 估估 算算 表表012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849500.0%0.5%1.0%1.4%1.8%2.1%2.4%2.7%2.9%3.1%3.3%3.5%3.7%3.8%4.0%4.1%4.2%4.3%4.4%4.5%4.6%4.7%4.8%4.8%4.9%5.0%5.0%5.1%5.1%5.2%5.2%5.2%0.4%0.9%1.4%1.8%2.1%2.5%2.8%3.83、0%3.2%3.5%3.7%3.8%4.0%4.1%4.3%4.4%4.5%4.6%4.7%4.8%4.9%5.0%5.0%5.1%5.2%5.2%5.3%5.3%5.4%5.4%5.5%5.5%0.2%0.8%1.3%1.7%2.1%2.5%2.8%3.1%3.3%3.6%3.8%4.0%4.1%4.3%4.4%4.6%4.7%4.8%4.9%5.0%5.1%5.2%5.2%5.3%5.4%5.4%5.5%5.5%5.6%5.6%5.7%5.7%5.7%0.6%1.2%1.7%2.1%2.5%2.8%3.2%3.4%3.7%3.9%4.1%4.3%4.4%4.6%4.7%4.9%5.0%5.84、1%5.2%5.3%5.4%5.4%5.5%5.6%5.6%5.7%5.7%5.8%5.8%5.9%5.9%5.9%6.0%0.4%1.0%1.6%2.1%2.5%2.9%3.2%3.5%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.7%4.9%5.0%5.1%5.3%5.4%5.5%5.5%5.6%5.7%5.8%5.8%5.9%5.9%6.0%6.0%6.1%6.1%6.2%6.2%6.2%0.1%0.8%1.4%1.9%2.4%2.8%3.2%3.5%3.8%4.1%4.3%4.5%4.7%4.9%5.0%5.2%5.3%5.4%5.5%5.6%5.7%5.8%5.9%6.0%6.0%6.85、1%6.1%6.2%6.2%6.3%6.3%6.4%6.4%6.4%6.5%0.5%1.2%0.0%0.8%1.5%1.8%2.3%2.8%3.2%3.5%3.9%4.1%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.3%5.5%5.6%5.7%5.8%5.9%6.0%6.1%6.1%6.2%6.3%6.3%6.4%6.4%6.5%6.5%6.6%6.6%6.6%6.7%6.7%2.1%2.7%3.1%3.5%3.9%4.2%4.4%4.7%4.9%5.1%5.3%5.5%5.6%5.7%5.9%6.0%6.1%6.2%6.3%6.3%6.4%6.5%6.5%6.6%6.6%6.7%6.7%6.86、8%6.8%6.8%6.9%6.9%6.9%0.4%1.2%1.9%2.5%3.0%3.4%3.8%4.2%4.5%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%5.7%5.9%6.0%6.1%6.2%6.3%6.4%6.5%6.6%6.7%6.7%6.8%6.8%6.9%6.9%7.0%7.0%7.0%7.1%7.1%7.1%7.2%0.8%1.6%2.3%2.8%3.3%3.8%4.2%4.5%4.8%5.1%5.3%5.5%5.7%5.9%6.0%6.2%6.3%6.4%6.5%6.6%6.7%6.8%6.8%6.9%7.0%7.0%7.1%7.1%7.2%7.2%7.2%7.3%7.3%7.87、3%7.4%7.4%0.3%1.2%2.0%2.6%3.2%3.7%4.1%4.5%4.8%5.1%5.4%5.6%5.8%6.0%6.1%6.3%6.4%6.6%6.7%6.8%6.9%6.9%7.0%7.1%7.1%7.2%7.3%7.3%7.4%7.4%7.4%7.5%7.5%7.5%7.6%7.6%7.6%0.7%1.5%2.3%3.0%3.5%4.0%4.4%4.8%5.1%5.4%5.7%5.9%6.1%6.3%6.4%6.6%6.7%6.8%6.9%7.0%7.1%7.2%7.3%7.3%7.4%7.4%7.5%7.5%7.6%7.6%7.7%7.7%7.7%7.8%7.8%7.88、8%7.8%1.0%1.9%2.7%3.3%3.8%4.3%4.7%5.1%5.4%5.7%5.9%6.2%6.4%6.5%6.7%6.8%7.0%7.1%7.2%7.3%7.4%7.4%7.5%7.6%7.6%7.7%7.7%7.8%7.8%7.9%7.9%7.9%8.0%8.0%8.0%8.0%8.1%0.4%1.4%2.3%3.0%3.6%4.2%4.6%5.0%5.4%5.7%6.0%6.2%6.4%6.6%6.8%7.0%7.1%7.2%7.3%7.4%7.5%7.6%7.7%7.7%7.8%7.9%7.9%8.0%8.0%8.1%8.1%8.1%8.2%8.2%8.2%8.2%8.89、3%8.3%0.8%1.8%2.6%3.4%4.0%4.5%5.0%5.4%5.7%6.0%6.3%6.5%6.7%6.9%7.1%7.2%7.4%7.5%7.6%7.7%7.8%7.9%7.9%8.0%8.0%8.1%8.2%8.2%8.2%8.3%8.3%8.3%8.4%8.4%8.4%8.4%8.5%8.5%1.1%2.1%3.0%3.7%4.3%4.8%5.3%5.7%6.0%6.3%6.6%6.8%7.0%7.2%7.3%7.5%7.6%7.7%7.8%7.9%8.0%8.1%8.2%8.2%8.3%8.3%8.4%8.4%8.5%8.5%8.5%8.6%8.6%8.6%8.6%8.90、7%8.7%8.7%0.3%1.5%2.5%3.3%4.0%4.6%5.1%5.6%6.0%6.3%6.6%6.8%7.1%7.3%7.4%7.6%7.7%7.9%8.0%8.1%8.2%8.3%8.3%8.4%8.5%8.5%8.6%8.6%8.7%8.7%8.7%8.8%8.8%8.8%8.8%8.9%8.9%8.9%8.9%0.7%1.9%2.8%3.6%4.3%4.9%5.4%5.9%6.2%6.6%6.9%7.1%7.3%7.5%7.7%7.9%8.0%8.1%8.2%8.3%8.4%8.5%8.6%8.6%8.7%8.7%8.8%8.8%8.9%8.9%9.0%9.0%9.0%9.91、0%9.1%9.1%9.1%9.1%9.1%1.0%2.2%3.2%4.0%4.7%5.2%5.7%6.2%6.5%6.9%7.1%7.4%7.6%7.8%8.0%8.1%8.2%8.4%8.5%8.6%8.7%8.7%8.8%8.9%8.9%9.0%9.0%9.1%9.1%9.1%9.2%9.2%9.2%9.3%9.3%9.3%9.3%9.3%9.3%1.4%2.6%3.5%4.3%5.0%5.6%6.0%6.5%6.8%7.1%7.4%7.7%7.9%8.1%8.2%8.4%8.5%8.6%8.7%8.8%8.9%9.0%9.0%9.1%9.2%9.2%9.2%9.3%9.3%9.4%9.92、4%9.4%9.4%9.5%9.5%9.5%9.5%9.5%9.6%0.4%1.7%2.9%3.8%4.6%5.3%5.9%6.3%6.8%7.1%7.4%7.7%7.9%8.1%8.3%8.5%8.6%8.7%8.9%9.0%9.0%9.1%9.2%9.3%9.3%9.4%9.4%9.5%9.5%9.5%9.6%9.6%9.6%9.7%9.7%9.7%9.7%9.7%9.8%9.8%说明：本估算表横坐标为经营年限，纵坐标为基准平均月租金(单位:元/月/建筑平米)，计算时点为2016年初。表中租金收入及经营成本和税费考虑了每三年4%的增长率，但未剔除通货膨胀的影响，决策者在确定期望收益水平时要93、将通胀因素考虑在内。平均平均2016201720182019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066项目投资内部收益率按 10%等几档标识不同的颜色，便于决策使用。内部收94、益率等于零时所对应点年份(橙色数据边缘)为相应平均月租金下的静态投资回收期。月租月租金金303132333435363738394041424344454647484950 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 31 页 北 不同假设条件下项目资本金内部收益率估算表 不不 同同 假假 设设 条条 件件 下下 项项 目目 资资 本本 金金 内内 部部 收收 益益 率率 估估 算算 表表2016201720182019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 95、2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 20660123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464849500.4%0.9%1.3%475.1.7%2.0%2.3%2.6%2.8%3.1%3.3%3.5%3.6%3.8%3.9%496、.1%4.2%4.3%4.4%4.5%4.6%4.7%4.7%4.8%4.9%4.9%5.0%5.1%1%5.1%5.2%5.2%0.3%0.8%1.3%1.7%2.1%2.4%2.7%3.0%3.2%3.4%3.6%3.8%4.0%4.1%4.2%4.4%4.5%4.6%4.7%4.8%4.9%5.0%5.0%5.1%5.2%5.2%5.3%5.3%5.4%5.4%5.4%5.5%0.1%0.7%1.2%1.6%2.1%2.4%2.7%3.0%3.3%3.5%3.7%3.9%4.1%4.3%4.4%4.5%4.7%4.8%4.9%5.0%5.1%5.2%5.2%5.3%5.4%5.4%5.597、%5.5%5.6%5.6%5.7%5.7%5.7%0.5%1.1%1.6%2.0%2.4%2.8%3.1%3.4%3.6%3.9%4.1%4.3%4.4%4.6%4.7%4.8%5.0%5.1%5.2%5.3%5.4%5.4%5.5%5.6%5.6%5.7%5.7%5.8%5.8%5.9%5.9%6.0%6.0%0.2%0.9%1.4%1.9%2.4%2.8%3.1%3.4%3.7%4.0%4.2%4.4%4.6%4.7%4.9%5.0%5.1%5.3%5.4%5.5%5.5%5.6%5.7%5.8%5.8%5.9%5.9%6.0%6.0%6.1%6.1%6.2%6.2%6.2%0.6%1.398、%1.8%2.3%2.7%3.1%3.5%3.8%4.0%4.3%4.5%4.7%4.9%5.0%5.2%5.3%5.4%5.5%5.6%5.7%5.8%5.9%6.0%6.0%6.1%6.1%6.2%6.3%6.3%6.3%6.4%6.4%6.4%6.5%0.3%1.0%1.6%2.2%2.7%3.1%3.5%3.8%4.1%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.3%5.5%5.6%5.7%5.8%5.9%6.0%6.1%6.2%6.2%6.3%6.3%6.4%6.5%6.5%6.5%6.6%6.6%6.7%6.7%6.7%0.7%1.4%2.0%2.6%3.0%3.4%3.8%4.199、%4.4%4.7%4.9%5.1%5.3%5.5%5.6%5.7%5.9%6.0%6.1%6.2%6.3%6.3%6.4%6.5%6.5%6.6%6.7%6.7%6.7%6.8%6.8%6.9%6.9%6.9%7.0%0.2%1.1%1.8%2.4%2.9%3.4%3.8%4.1%4.5%4.7%5.0%5.2%5.4%5.6%5.7%5.9%6.0%6.1%6.3%6.4%6.4%6.5%6.6%6.7%6.7%6.8%6.9%6.9%6.9%7.0%7.0%7.1%7.1%7.1%7.2%7.2%0.6%1.5%2.1%2.7%3.3%3.7%4.1%4.5%4.8%5.0%5.3%5.5100、%5.7%5.9%6.0%6.2%6.3%6.4%6.5%6.6%6.7%6.8%6.9%6.9%7.0%7.0%7.1%7.1%7.2%7.2%7.3%7.3%7.3%7.4%7.4%7.4%0.1%1.0%1.8%2.5%3.1%3.6%4.1%4.4%4.8%5.1%5.4%5.6%5.8%6.0%6.2%6.3%6.5%6.6%6.7%6.8%6.9%7.0%7.0%7.1%7.2%7.2%7.3%7.3%7.4%7.4%7.5%7.5%7.5%7.6%7.6%7.6%7.7%0.5%1.4%2.2%2.9%3.4%3.9%4.4%4.8%5.1%5.4%5.7%5.9%6.1%6.3101、%6.4%6.6%6.7%6.8%7.0%7.1%7.1%7.2%7.3%7.4%7.4%7.5%7.5%7.6%7.6%7.7%7.7%7.7%7.8%7.8%7.8%7.9%7.9%0.9%1.8%2.6%3.2%3.8%4.3%4.7%5.1%5.4%5.7%6.0%6.2%6.4%6.6%6.7%6.9%7.0%7.1%7.2%7.3%7.4%7.5%7.6%7.6%7.7%7.7%7.8%7.8%7.9%7.9%7.9%8.0%8.0%8.0%8.1%8.1%8.1%0.2%1.2%2.1%2.9%3.6%4.1%4.6%5.0%5.4%5.7%6.0%6.2%6.5%6.7%6.8102、%7.0%7.1%7.3%7.4%7.5%7.6%7.7%7.7%7.8%7.9%7.9%8.0%8.0%8.1%8.1%8.1%8.2%8.2%8.2%8.3%8.3%8.3%8.3%0.6%1.6%2.5%3.3%3.9%4.5%4.9%5.3%5.7%6.0%6.3%6.5%6.8%6.9%7.1%7.3%7.4%7.5%7.6%7.7%7.8%7.9%8.0%8.0%8.1%8.2%8.2%8.3%8.3%8.3%8.4%8.4%8.4%8.5%8.5%8.5%8.5%8.6%0.9%2.0%2.9%3.6%4.2%4.8%5.3%5.7%6.0%6.3%6.6%6.8%7.0%7.2103、%7.4%7.5%7.7%7.8%7.9%8.0%8.1%8.2%8.2%8.3%8.4%8.4%8.5%8.5%8.5%8.6%8.6%8.6%8.7%8.7%8.7%8.7%8.8%8.8%0.0%1.3%2.4%3.2%4.0%4.6%5.1%5.6%6.0%6.3%6.6%6.9%7.1%7.3%7.5%7.7%7.8%7.9%8.0%8.1%8.2%8.3%8.4%8.5%8.5%8.6%8.6%8.7%8.7%8.8%8.8%8.8%8.9%8.9%8.9%8.9%9.0%9.0%9.0%0.4%1.7%2.7%3.6%4.3%4.9%5.4%5.9%6.3%6.6%6.9%7.2104、%7.4%7.6%7.8%7.9%8.1%8.2%8.3%8.4%8.5%8.6%8.6%8.7%8.8%8.8%8.9%8.9%9.0%9.0%9.0%9.1%9.1%9.1%9.1%9.2%9.2%9.2%9.2%0.8%2.1%3.1%3.9%4.6%5.2%5.7%6.2%6.6%6.9%7.2%7.4%7.7%7.9%8.0%8.2%8.3%8.4%8.6%8.7%8.7%8.8%8.9%9.0%9.0%9.1%9.1%9.2%9.2%9.2%9.3%9.3%9.3%9.3%9.4%9.4%9.4%9.4%9.4%50 1.2%2.4%3.4%4.2%5.0%5.6%6.1%6.5%105、6.9%7.2%7.5%7.7%7.9%8.1%8.3%8.4%8.6%8.7%8.8%8.9%9.0%9.1%1.6%2.8%3.8%4.6%5.3%5.9%6.4%6.8%7.2%7.5%7.8%8.0%8.2%8.4%8.6%8.7%8.8%9.0%9.0.1%1%9.1%9.2%9.2%9.3%9.3%9.4%9.4%9.5%9.5%9.5%9.5%9.6%9.6%9.6%9.6%9.6%9.7%9.1%9.2%9.3%9.4%9.4%9.5%9.5%9.6%9.6%9.6%9.7%9.7%9.7%9.8%9.8%9.8%9.8%9.8%9.9%9.9%说明：本估算表横坐标为经营年限，106、纵坐标为基准平均月租金(单位:元/月/建筑平米)，计算时点为2016年初。表中租金收入及经营成本和税费考虑了每三年4%的增长率，但未剔除通货膨胀的影响，决策者在确定期望收益水平时要将通胀因素考虑在内。平平均均月月租租金金30313233343536373839404142434445464748项目资本金内部收益率按 10%等几档标识不同的颜色，便于决策使用。内部收益率等于零时所对应点年份(橙色数据边缘)为相应平均月租金下的静态投资回收期。49 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 32 页 健身中心规划设计方案 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 33 页 健身107、中心外立面透视 北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 34 页 金标典建设项目投资决策模拟分析与评价业务介绍 我们是一家致力于推动政府和企业投资决策科学化的专业型咨询公司，我们的理念是应用最先进的收益和风险分析技术以提高项目的边际效益，帮助政府和企业走出投资决策中的困境，有效提升政府和企业的投资决策能力和风险控制能力。我公司业务重点是建设项目投资决策模拟分析与评价，主要针对政府与社会资本合作项目（PPP）和房地产项目，目的是为政府和企业决策提供客观、科学的数据支持，减少投资盲目性，保证项目抵御风险和盈利的能力。建设项目蕴含的风险很大，为了更好地保障投资安全，决策者需要改变之前凭直108、觉、凭经验拍板的状况，提高项目前期论证的科学性，设法将各经济指标及相关风险量化评估，用于指导项目建设或开发进程。建设项目投资决策模拟分析是蒙特卡洛方法在建设投资领域的应用，它需要依据项目具体情况构建符合实际运行状况的分析模型，通过大规模随机数列来模拟不同情境下投资者关心的结果。它以投资者最为关切的收益和风险为出发点，意在揭示影响项目效益波动的主要因素及其影响程度，从而让决策者将有限的资金和时间重点放在这些关键因素上。通过模拟分析，既可得到项目各经济指标及其可信度，以便投资者参考决策；也可预知资金平衡情况，便于制定适宜的筹资还款计划；还可进行项目风险度量和压力测试，了解项目在正常市场波动乃至极端109、恶劣条件下的风险承受能力。故此投资决策模拟分析也称模拟开发，类似于技术仿真和数值天气预报，在实际开发之前演练一次模拟开发，投资者心里就“有底”了。蒙特卡洛方法在金融保险等领域应用较广，但在建设投资领域的应用才刚开始，主要是因为影响建设项目投资决策的因素十分庞杂，需要组织大量的人力去调研采集数据，构建模型时必须考虑影响项目实际建设和运营情况的众多因素，难度大，耗时长，需要熟悉建设领域相关业务和精通数据模型专业人员的通力配合以及高速度高容量大型计算机的支持。另外这几十年来国家经济形势持续走好，开发建设风险被市场繁荣所掩盖，行业对投资风险重视不够也是其尚未得到广泛应用的主要原因。我公司旨在大力推广该110、方法在国内建设投资领域的应用。投资决策模拟分析的特点是专门与动态和不确定的数据打交道。建设项目开发周期长、过程复杂、不定因素多，为保证模拟结果有足够的可信度，需要考虑影响项目效益波动几乎所有的因素和细节，持有型物业和 PPP 项目还必须考虑经营周期和通货膨胀等因素。投资决策模拟分析过程一般参照国家有关规定进行，分析时一般采取保守策略，充分考虑市场风险，重视机会损失和自有资金使用成本。北 健身中心 PPP 项目 投资估算与财务分析 第 35 页 我们能为您做什么？建设项目投资决策有很多关键工作要做，对于 PPP 项目，除了必要的投资估算和财务分析之外，为了进行物有所值评价和财政承受能力论证，需要111、计算政府支出成本、公共部门比较值和物有所值量值；需要计算公共服务价格和保底需求量，为使用者付费、可行性缺口补助或政府付费提供依据，必要时还要为制定项目超额收益分配和风险分配方案提供数据支持等。对地产项目来说，有投资项目筛选、地块价值分析、投标策略制定、成本收益测算、资金筹措安排等，尤其是模拟开发和风险评估、投资组合和方案优化等工作。我们的建设项目投资咨询业务就是要为政府和社会投资者做好这些工作提供必要的帮助。我公司以中科院为依托，专门从事建设项目投资决策咨询业务。团队成员都有多年的从业经验，熟悉各类项目的建设开发模式及其运作过程，根据项目不同的情况可以给出个性化情境分析和具体决策参考建议。我们的咨询过程会始终跟随项目进展，以便及时应对出现的新问题。我们会利用自己的资源以及专业技术优势为政府和社会投资人提供可信赖的服务。