1、售楼处、样板区品质管控培训,售楼处、样板区品质管控,售楼处、样板区品质管控,为什么？,售楼处、样板区品质管控,1、售楼处、样板区品质管控的意义,售楼处、样板区品质管控,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点,怎么做？,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,契合产品定位的售楼处、样板区策划,售楼处ABC版豪宅售楼处综合体售楼处,样板区ABC版豪宅样板区SOHO样板区,+,售楼处位于永久建筑售楼处为临时售楼处,样板区位于售楼处内样板区为独立展示区,+,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-设计原则,售楼处选址原则：原则2、上选择项目内永久建筑，若建设临时建筑作为售楼处需报总裁审批。售楼处设计原则：建筑形象-强调区域标志性景观展示-强化高雅、大气内装品质-塑造震撼效果售楼处建筑设计：契合不同的项目定位，通过建筑语言塑造出适合项目定位的建筑形象，以期满足售楼处区域标志性建筑的需求。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-豪宅售楼处,突出万达公馆豪宅行业标杆的高端形象，现场雅致而豪奢、恢宏而大气，从卖场格调上吸引高端客户。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-豪宅售楼处,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-3、综合体售楼处,展现未来便利都市生活的繁华场景，表现城市综合体产品的复合功能价值，强调现场气氛，营造浓郁的商业氛围。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-平面模块,主力店体验区,客户卫生间,签约区,洽谈区,模型区,入口接待区,后勤办公区,后勤办公区,水吧区,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,售楼处,徐州项目售楼处位于室外步行街,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,主力店体验区,客户卫生间,签约区,洽谈区,模型区,入口接待区,大厅上空,后勤办公区,水吧区,样板区,4、样板区大堂,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,售楼处,蚌埠项目售楼处位于回迁区城市商业街,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,主力店体验区,客户卫生间,签约区,洽谈区,模型区,入口接待区,后勤办公区,样板区,水吧区,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,售楼处,余姚项目售楼处位于城市商业5、街端头铺,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,主力店体验区,客户卫生间,签约区,洽谈区,模型区,入口接待区,后勤办公区,样板区,水吧区,大堂上空,样板区大堂,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-永久建筑,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-接待区,接待台设计要求：与大厅风格相匹配。至少设6人位，安装电话、网线。台面应选用耐久性好、高档次、低维护的材料，可选择石材或实心面板，不允许使用塑料薄板。接待台正面可采用木材、石材或与大厅设计相匹配的材料。台面下安装隐蔽光源。,售楼处6、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-接待区,接待区背景墙设计要求：背墙设计应与大厅整体风格协调，以石材为主，根据设计可附与其它装饰材料。不建议使用透明玻璃。应设企业LOGO、案名。材料、色彩应与大厅整体协调，建议采用黄铜或拉丝不锈钢，也可使用万达红亚克力材质。大小适中，位于背景墙中上方。建议LOGO大小：外围直径1200mm；案名大小（中文）：800mm高；（英文）：200mm高。采用万达标准字体。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-沙盘区,沙盘区墙面：必须设至少两个实墙展示面，用于壁挂区域沙盘、广告灯箱、“万达在中国”等7、销售道具。墙面材料以石材为主，提前预留区域沙盘和广告灯箱位置，避免装修浪费。,“万达在中国”以实体材料立体展示，衬背光。,灯箱或LED液晶电视：用于展示项目效果图、项目三维动画宣传片等。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-沙盘区,沙盘区照明：照度要求不小于700lux，沙盘区照度比其他区域高10%，和沙盘相匹配的大型装饰吊灯。其余部位用点光源。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-洽谈区,洽谈区位置：洽谈区必须与沙盘区紧密联系。区域尽量规整，地面无高差。8-10组洽谈桌、沙发或沙发椅，集中布置。洽谈区照明：洽谈区灯光8、应柔和，以点光源为主，可设置吊灯或落地灯，照度要求不小于200lux。洽谈区家具：座椅摆放有秩序，分区 明确。座椅建议采用沙发卡座和有舒适坐垫的扶手椅，不允许采用塑料材质。扶手椅大小应与大厅比例相协调，且宜于搬动，不建议采用高靠背座椅，避免遮挡视线。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-洽谈区,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-水吧区,水吧区是客户体验服务水平的重要场所，氛围营造要轻松、典雅，装修要求更加细腻。水吧区墙面：石材、木质、玻璃、金属均可合理搭配。水吧区地面：石材或高档仿滑地砖。水吧区天花：石膏板造型吊顶或9、平顶，面饰乳胶漆。水吧区照明：以点光源为主。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-水吧区,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-体验区,体验区设计要求：体验区是现场展现城市综合体繁华便利生活的有效道具，应尽量实景呈现。体验区位置应与沙盘区、洽谈区紧密联系。包含万达影院、大歌星KTV、大玩家，宜集中布置。不同体验区之间联系走道可参考万达影院的走道设计。也可按企业文化墙设计。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-体验区,万达影院设计要求：尺寸：模仿万达影城VIP的尺寸或等比例缩小（万达影10、城VIP尺寸10*15M），面积不得小于50。效果：要求达到万达影城VIP的效果高度：最低不宜小于5M设备：按高级别家庭影院配置音响及投影设备。椅子：黑色真皮座椅（按照万达影城规格）墙面：吸音板外包软包（红色）地面：地毯（蓝色），台阶带塑胶防滑条天花：吸音板吊顶照明：灯光配置参照万达影城VIP，台阶设置地灯，天花设筒灯，如有条件，墙面可暗埋条形灯槽。门：吸音板，外包软包,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-体验区,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-体验区,大歌星KTV设计要求：规模：参照大歌星中包间或小包间大小，不小11、于30高度：同售楼处层高墙面：内吸音棉，外包软包、壁纸、镜钢、银镜、茶镜等装饰材料地面：地毯天花：石膏板造型吊顶，喷砂银镜（图案饰面）如因场地局限，可考虑KTV与VIP合并设置。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-体验区,大玩家设计要求：位置：尽量靠近影院、KTV，成半开放、半围合形式。规模及尺寸：可放置两至三台机器（大型跳舞机2*2M，中型的投篮机1*2.5M，普通机器1*1.2M，在机器周围应有1-1.5M的活动空间）。设备：每台机器都要单独配置插座，电压为普通220v。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-签约12、区,签约区设计要求：交款区与财务室结合，位置相对靠里，应具有可视性。交款台前应设休息等区。交款台参考银行柜台的形式。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-卫生间,卫生间设计要求：分设男女卫生间，位置靠里，注意视线隐蔽，墙地面使用石材或高档墙地砖。客户卫生间照明以点光源为主，水盆镜子周边照度要高于其它部位。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-引导区（包含精神堡垒）,引导区设计要求：引导区是整个示范展示区与周边道路、广场交界的区域及其适当延伸。其主要作用是提示本示范展示区的位置，引导人流和车流，形成初步的交通导向和视觉焦13、点。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-引导区（包含精神堡垒）,引导区内市政电杆、路灯杆等应设道旗，灯箱等标识。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-引导区（包含精神堡垒）,示范展示区周界工地应设广告围档，高度大于6米。,精神堡垒位于转角路口，颜色鲜艳，周边无遮挡，提示性强。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-入口区,入口区位于销售中心主入口前，是进入卖场的主要形象通道，应注意体现气势和序列感。景观和美陈设计不得对售楼处主入口和主展示面有视线遮挡。,售楼处、样板区品质管控,2、14、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-情境区,情境区作为提高整体品质感和愉悦度的区域，是整个示范展示区环境的核心。在总体氛围把握上，应突出万达项目的城市中心概念，营造城市中心的繁华生活，突出万达的商业氛围。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处-标识,在售楼处楼顶设统一标识：XX万达广场销售与招商中心。色彩：红色；尺寸：2000X2000；字体：采用万达标准中文字体，不建议设英文或拼音标识；位置：临主要道路一侧檐口上方。材质：亚克力发光字，不允许在字体后设霓虹灯。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-产品品质形象15、,样板间-产品品质形象最直接表现：在未来，中国房地产逐步走入理性，从投资属性的市场，逐步转为居住消费型市场的情况下，培养产品拥趸客户至关重要；如果说原来万达广场居住产品是依靠地段和投资价值的现金流产品，那么，在未来的条件下，成为可持续的现金流产品，必须要产品领先，才能保证市场的热切追随，才能保持销售速度。,主打产品样板房的震撼效果,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-原则,样板间选取的原则：原则上选取最大套型及套数最多的主力户型作为展示样板间。ABC版豪宅必须做实体大堂样板作为展示。若项目只有SOHO，则必须做实体大堂样板作为展示。样板间定位原则：原16、则上，小户型体现小资情调；大户型体现奢华气派。重点空间原则：开门见山，重点突出。把精彩的造型和昂贵的成本投到入户大堂、首层电梯厅和户内玄关、客餐厅，确保客户参观样板间时，突然惊喜与震撼的效果。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-B版豪宅,实景大堂,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-B版豪宅,实景大堂,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-B版豪宅,套内效果,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-B版豪宅,套内效果,售楼处17、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-C版豪宅,实景大堂,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-C版豪宅,实景电梯厅,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-C版豪宅,套内效果,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-SOHO,实景大堂,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-SOHO,实景电梯厅,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-SOHO,套内效果,售18、楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-内装-SOHO,套内效果,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-景观-原则,合理的动线规划和场景布局：研究参观动线，按照有节奏的控制人的心理变化来布局重点景观节点和场景。造景原则：步移景易。好的设计师是策划高手，是导演，它可以把景观作为控制人们情绪的工具。精细化的道具设置：大自然的所有元素都是景观的道具，山、石、树、水、人、动物、家具、建筑等等。景观：虽是人造，宛若天生。布置原则：严控软硬景比例；多做软景，植物的布置原则是多比贵好、多绿少贵；巧做硬景；严控水景面积、人行步道宽度、硬质围墙19、；精做近人尺度的景观，如：收边收口（树池、路与草皮等）。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-景观-形象,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-景观-搭配,搭配要点1、层次：大乔木（竖向）+小灌木+草花2、灌木:水平线条，连续性强且平淡。3、乔木：尖塔树形乔木（雪松）的竖向引导感搭配的横向线条的平直。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,样板区-景观-细节,收边处理要点：1、草花：与无道牙道路有10cm左右空隙，用粒径在24左右的卵石进行覆盖，感觉细腻；2、排水口：可用粒径在68cm左右的卵20、石进行覆盖。3、草坪：直接接到道路，使用道牙石收边，避免泥水溢出污染铺装。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处、样板间设计操作流程,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-设计阶段,售楼处、样板间设计操作流程,售楼处、样板区品质管控,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-实施阶段,施工单位选择及设计复核,样板房内装施工单位选择：为保证销售物业展示样板间高品质实施，结合集团相应招标制度及目前项目实际操作情况，建议销售物业展示样板间应选择做过万达酒店或豪宅样板间工程的施工单位。内装设计与建筑实体的符合度：图纸设计完成后应召开图21、纸审核会，与会单位包括：项目公司设计部、工程部、建筑施工图设计单位、内装设计单位。会审意见上报项目管理中心设计部审核；修改后施工图上报项目管理中心设计部报备。售楼处、样板间实体工程完成后，应组织施工单位、设计单位进行现场复核，确定所有房间的实际净空尺寸与图纸的一致性。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-实施阶段,材料封样,施工封样（建筑、内装、景观）要求：所有效果类的施工材料封样均应与设计封样材料一致；施工材料样板应由项目工程部牵头落实，经由项目公司设计部初审合格后上报项目中心设计部审核；所有效果类的施工材料封样均应由项目管理中心设计部确认后实施；材料样板确认后应做签证封22、样，签证部门应包括：项目中心设计部、项目公司设计部、成本部、施工总包方；封样材料要指派专人、指定专地保管封样样品至工程结束；封样样板一式四份，分别由项目公司设计部、成本部、监理公司和施工总包方保存，作为材料进场、竣工验收的重要依据。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-实施阶段,主材实施管控,石材施工样板：要求严格参照设计封样提供，一式四份，规格不得小于500500，以备材料进场和竣工验收使用，与该材料样板花色及品质等同的石材储存量应满足此工程使用；排模图纸：严格施工放线优化图纸，排版考虑模数统一，便于批量生产；材质管控：依据施工样板选择原料大板，不合格大板禁止进入加工环节23、，大板切割后应选择毛坯板进行临时拼铺，预检拼铺效果。木作施工封样：按设计文件要求送样，包括五金，门芯，线条基材，色板。重点检查漆膜颜色和厚度，要求漆膜触摸滑润；图纸审核：厂家深化图纸的二次审核，重点检查木线条的宽度和线型，门扇高度；中期管控：在木作加工期间要对加工情况进行检查，主要核对木饰面材质和油漆颜色是否与样本一致避免大量成品品质失控。壁纸施工样板：样板规格不得小于500500，仿版壁纸的仿真度要求到达90%以上；进场前检查：壁纸材料进场前要做抽检，严格参照施工样板核对，有颜色差异和花型不符应坚决要求更换。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-实施阶段,验收-售楼处,售24、楼处经项目中心营销部、设计部、质监部联合验收合格，并经集团安监部验收合格后，方可开放。,售楼处、样板区品质管控,2、售楼处、样板区品质管控要点-实施阶段,验收-样板区,展示样板间经项目中心联合验收合格并经总裁（分管项目副总裁）验收合格审批后，方可开放。,售楼处、样板区品质管控,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-总体要求,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-总体要求,沙盘底座：底座与沙盘区内装风格搭配协调，可采用石材等材料，项目模型必须配置玻璃护栏。,项目模型：不宜小于6x8m；区域模型：可采用实体墙面壁挂展示 或嵌地展示；商业街剖面模型分户模型：4-6（0.525、x0.5m/个），视项目情况确定。,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-总体要求,沙盘范围：项目涵盖的所有物业及四至道路。沙盘准确性：沙盘的建筑、景观需和设计方案一致，如有修改及时更新。沙盘尺度：沙盘尺度要大，要表现整个项目恢宏的气势。建筑部分比例为1:120-1:140之间、环境部分比例为1:100-1:120之间,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-建筑品质要求,墙体：全面还原三维构造，塑造高仿真效果。特别要注意住宅阳台、凸窗、百叶等的表现效果。玻璃幕墙：采用立体构件，仿真点式或框式玻璃幕墙结构（非平面刻线）。店招及广告位：结构须三维写实（非平面刻线）；独立26、造型的：采用发光字，画面形式的：采用背发光；已明确的品牌：直接按相应品牌制作；未明确的品牌：采用类似化妆品、服装（用于商业广场）或餐饮、服装（用于步行街）的标志或画面（不得使用已注册的标志或名称）。外墙LED屏：写实处理。配置1GB优盘，自动循环播放广告片，并配置扬声器。屋顶：大商业按屋顶花园考虑，采用色块间隔处理，屋顶公共设施建筑物应予以体现。室内：透明外墙的室内空间：内部结构及业态写实表现；确定业态的店铺：按实表现；非确定业态店铺及柜台：色彩用3-4种即可，业态以咖啡厅、化妆品、服装为主。,未按仿真材料表现，品质差,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-景观品质要求,铺地：写27、实表现部分公建类：含市政广场、项目广场、外围人行道、商业步行街等；住宅类：小区主入口、小区内道路等；公建类与住宅类铺地风格应有明显差异；节点性区域（如入口、中庭等）应重点处理。概念表现部分含路网、人行道、公共交通设施等；黑色镜面效果；车道双实线黄光或单虚线白光、斑马线白光、路名白光；公共交通设施雕刻站台、车道等线条。绿化：商业类：写实制作；以花坛、可移动式花池等不影响商铺昭示性植被为主；主要节点或组团可以采用概念无叶树烘托商业街区氛围。住宅类：写实制作；高低错落，层次分明配置不同的树种、花草，使环境生动逼真，特别是庭院景观绿化应丰富，要对底商背墙进行有层次的绿化遮挡。水系：大面积水系：采用动感28、仿真水，并通过光纤制作叠水、喷泉等水景小品；小面积水系：采用真水胶表现。,未表现屋顶绿化，沙盘单调,住宅区景观无层次，品质感差,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-泉州项目,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-氛围品质要求,不同功能区的氛围要求：商业广场：重点营造高端、高品质的消费场所；步 行 街：重点营造时尚缤纷、绚丽多彩、人流如织的商业氛围；底 商：重点营造宁静温馨、精致高档的社区精品店氛围；写 字 楼：重点营造现代、高端、高品质的商务办公空间。商业氛围营造的要点：创造有主题的场景：在入口、转角、中庭、中部等节点设定5-6个有主题的场景组团，同组团同类小品（29、如店招、门牌、雨棚、刀旗等）可采用同一形式。主题场景完整再现：每一组团围绕设定的主题高度仿真一处典型商业场景，完整再现场景中的所有道具（如阳伞、花车、凉亭、桌椅、花架、广告位、雨棚、刀旗、街灯、电话亭、垃圾桶、花坛、围栏、迎宾地毯等等）。有故事的人群：在人物的摆放上，应按照设定的场景主题配置（切忌撒播式安放），有主题的组团通过人物形态“讲故事”，无主题的区域零星放置少许“路人”即可。配置切合主题的广告画面。,配景材质品质差,售楼处、样板区品质管控,3、沙盘品质管控要点,沙盘-灯光品质要求,商业广场：部分玻璃幕墙内可配置橱窗，并配立体道具、小品以及暖色灯光；店铺内以黄色光源为主；部分柜台可发光，30、但数量和颜色种类不宜过多。步行街：通过渐暗及渐亮的流动灯带体现整个街区的绚丽缤纷；重要节点（如中庭等）采用光纤制作可变化的灯光拼花。底商：采用黄色点状地灯或草坪灯体现宁静温馨的街区特点；重要的精品店可点缀迎门灯。写字楼：内部采用白色点光源的分层灯光；采用间歇性轮流点亮的方式，同步点亮的灯光约40%；写字楼的标识及广告位采用白色泛光；有特殊建筑轮廓线的（如曲线弧线等）：用点光源勾勒整体轮廓；无特殊建筑轮廓线的：用点光源勾勒建筑角点。,住宅：内部采用黄色点光源的分层灯光；采用间歇性轮流点亮的方式，同步点亮的灯光约40%。水系：需要热烈气氛的：配置多种暖色系（红色、黄色等）的点光源勾勒水岸；需要宁静气氛的：配置单色冷色系（白色、蓝色等）的点光源勾勒水岸。广场/铺地/花池/草坪：灯光强度不宜过亮；需要热烈气氛的：配置暖色系（红色、黄色等）的地灯或草坪灯；需要宁静气氛的：配置冷色系（白色、绿色等）的地灯或草坪灯。其它灯光：还可增强灯光效果的道具有桥体、小品、售货亭、电话厅等。,售楼处、样板区品质管控,感谢聆听,