1、,商品房买卖合同解析,前言,为什么要了解商品房买卖合同？,第一部分 合同概论,国家示范文本（2000年、2014年文本）地方政府版本,签订后需在房管局办理合同备案,第一部分 合同概论,1,4,2,3,适用于一手预售、现售,其他房屋（酒店、公共配套）,车库（车位）,商业（商铺、公寓、办公楼）,住宅（洋房、联体、库房）,第二部分 合同主体,出卖人 项目开发商,双方,买受人单位或个人,第二部分 合同主体,购房者资格,单位或个人,业主,符合地方购房资格,车位类,商业类,住宅类,第三部分 合同重点内容,第一、项目基本情况,抵押,性质,项目用地,1、告知抵押权人、购房者 2、合同中约定存在抵押情况 3、收2、楼前或产权办理前及时解押,1、房屋的用途与用地性质一致 2、房屋的使用年限与土地使用年限一致(混合用地除外）,第三部分 合同重点内容,第二、商品房基本情况,主合同尽量不填写固定层高数值,层高,主合同填写填写固定数值的，在补充协议应有兜底条款,第三部分 合同重点内容,第三、计价,1,2,3,房屋预售,按面积计价（需退补结算）,房屋现售,可以按套计价,车位,按个计价为主,第三部分 合同重点内容,第四、面积退补,公摊面积,花园面积,计价面积,以面积差异0.6分界双方不作任何补偿，3（含本数）为分界，之内的按计价单价据实退补，之外的可退楼。不退楼的，超出+3%部分不需补差，超出-3%部分双倍返还,提供3、给业主无偿使用。,按套内建筑面积计价的，不作退补；按建筑面积计价的，作为计价面积退补,第三部分 合同重点内容,第五、花园,可处分花园,计入绿地率，没有计入公共 绿地率，规划报建图有围栏线。,在合同中约定,不可处分花园,无规划围栏线，计入公共绿地率。但,另出协议约定,第三部分 合同重点内容,第七、设计,商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式、使用功能，变更的应当通知购房者,设计变更,购房者应15天内答复，逾期答复视为同意 同意的继续履行合同，无需赔偿 不同意的退楼，退已付楼款及利息（活期或定期）。补充协议中，门窗，柱子，检修口。,责任处理,第三部分 合同重点内容,第八、基础设施配套（4、1）2000版合同正常使用直接关系的（水、电、气，电信、采暖）达到使用。每逾期一天，出卖人支付多少违约金。,第三部分 合同重点内容,第九、购房款支付,逾期 天之内的按日支付违约金；逾期 天之外的项目可退楼，购房者按总房价的一定比例支付违约金,银行逾期放贷、不予放贷的，购房者有过错的才需承担责任；银行不予放贷的，购房者可退楼；银行放贷后退楼的，未还的按揭本金利息由项目直接退给银行。,自付,按揭,第三部分 合同重点内容,第十、交付条件,1,2,3,4,5,6,第三部分 合同重点内容,第十一、交付标准,注意事项,尽量不作具体品牌约定模糊化或提供同等品牌选择,指商品房的装饰装修及 设备标准（合同附件）5、,定义,注意事项,样板房不是交付标准,第三部分 合同重点内容,第十一 精装房注意事项。,1、在样板房的入口位置等显要位置摆放装修、装修材料及其价格、规格等信息的文字说明，并列明是否与所销售商品房一致。，同时设置一下免责声明：由于市场供给等因素，在断货、货源紧缺的情形下，本公司有权以同等品质的材料/设备替换，恕不另行通知（如果品牌名称已在宣传资料中确定，在发生变更替换时，应在商品房买卖合同附件注明并由买房签字确认），由于生产工艺、生产批次等原因，同样品牌、同样品质的材料可能会出现色差、花纹不一致等情形，敬请谅解。2、除此之外，在精装修样板房内，属于非交楼标准的灯具，厨房用品等设施也应逐项列明，建6、议以字条形式粘贴在物品上并写明：非交楼标准。,第三部分 合同重点内容,第十二、交付手续,竣工验收备案表、质量保证书、房屋使用说明书、买卖合同约定的其他材料,未发出通知的、购房者未收到通知的，购房者于交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续,通知,应出示资料,第三部分 合同重点内容,第十三、质量责任,修复后交付，承担修复费用 和修复期间逾期交楼责任,01,地基、主体结构质量问题 导致无法居住的质量问题,更换后交付，承担更换费用和按日进行补偿,02,标准与合同约定不一致,保修后交付，承担修复费用 和赔偿实际损失,03,地基、主体结构，无法居住、约定不符之外的其他质量问题,第三部分 合同7、重点内容,第十四、逾期交楼责任,1、逾期 天之内的按日支付违约金；2、逾期 天之外的购房者可退楼，按已付房价款的一定比例支付违约金,1、购房者应在达到退楼条件之日起15天内书面通知解除，否则视为同意继续履行；2、2014年新增购房者不解除合同的，逾期交楼违约金总额不超过已付购房款的一定比例,救济,罚则,第三部分 合同重点内容,第十五、保修责任,购房者可自行委托他人维修，维修费用和损失由项目承担,因不可抗力造成的损害因购房者不当使用造成的损害,自交付之日起，出卖人按照国家和地方规定的期限承担保修责任,期限,免责,未履行,第三部分 合同重点内容,第十六、权属证书办理,开发商代办、一次性业主自行办理8、第三方中介、按揭代办加自办,出卖人在约定期限内720天递交办证资料，逾期按日支付违约金,购房者委托出卖人办理,办证方式,集团文本,责任承担,第三部分 合同重点内容,第十七、公共配套归属,公共部位使用权,外墙面：归所在楼宇的全体业主共有,公建配套所有权,公建：物业用房归全体业主所有，其他按规划界定,车位：规划内归项目所有，规划外、占用公共道路和绿地、计入公共绿地率的，归全体业主所有,屋面：归所在楼宇全体业主共有，但按规划批准由专属房屋单独进入的屋面，则归该专属房屋使用,第三部分 合同重点内容,第十八、税费,增值税,物业维修基金,契税及其他,营改增实施后，合同增加约定楼款包含了增值税及适用的税率。,客户自行交纳。,可否代收和代收时间视权属证书办理的方式，按当地规定执行,合同约定的购房款只包含增值税，不包含物业维修基金和其他税费,第三部分 合同重点内容,第十九、争议处理,01,2,03,追楼款，装修，70%,合作方建设工程，标的比较大。,质量，面积，层高，规划，花园。,不同类型的诉讼统计,感谢聆听！,