1、住宅商业及社区活动用房物业管理投标文件XX公司二零XX年XX月住宅商业及社区活动用房物业管理投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月 1、公司简介xx物业管理有限公司成立于二00六年十月，是由xx房地产发展有限公司与xx物业管理中心合作组建，以物业管理服务为核心业务的专业化物业管理企业，是一家以发展物业管理及相关产业为主的具有独立法人资格的公司。目前物业管理资质暂定为三级。办公地址为新村路1321号5楼。xx物业管理公司将面向中高档物业，依托xx房地产发展有限公司的强大开发实力和xx物业的专业管理品牌来拓展物业。公司秉承“为居者着想”的理念，以“专业管理，以人为本；为业主服2、务，为城市管理服务”为企业宗旨发扬“团结、协作、真诚、奉献”的企业精神，把为业主提供高品质的服务、让业主满意作为公司的目标，使业主居住舒心、生活开心、漫步赏心、出门放心。一流团队：团队的和谐运作，是企业做大，做强的根本。陶然居物业倡导“以人为本”，公司把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。公司管理服务架构由总经理室、人力资源部、工程部、物业管理部、计划财务部、品质保证部和若干管理等职能部门构成。公司注重团结、协作的工作氛围，建立了一支高素质的团队。公司部门经理均具有从事物业管理 5年以上的工作经历，中级以上专业职称；管理人员大专以上文化程度，具有物业管理资格证书；专业技术主3、管等具有相应专业中级以上技术职称。公司倡导每位员工以陶然居为荣，自觉践行“为居者着想”的服务理念，使全体员工在物业工作实践中不断发挥其创造性、能动性，为广大业主提供优质高效、热情周到的服务。专业的管理：公司强调高起点，吸取了先进的物业管理经验。建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作。公司十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，同时根据ISO9001质量体系要求，制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果。4、要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言。陶然居物业将“为居者着想”作为企业的服务理念，着眼于“更仔细、更到位、更标准”，最终使业户更满意。展望未来，公司以成为业主最信赖的朋友、成为社会认可的物业管理品牌企业为使命，以“国优”为标准要求自己，走品牌之路，为争创全国一流物业管理品牌而不懈奋斗，为行业的健康发展做出积极贡献。陶然居团队正以百倍高昂的士气找寻一切具有发展可能的契机，努力扩大企业规模，传播企业特色，竭诚尽力为每一位业户提供卓越服务。2、合作意向2.1 物业概况由xx房地产发展有限公司开发的“xx花园”以其优秀的建筑设计、先进的硬件设施、便利的交通及健康生活领跑者的理念定位，它5、将成为万里城的地标，展现二十一世纪现代居住区的时代特征。项目的基本情况：1、地址：xx市xx区富平路 299弄。2、项目区域四至东邻： 新泉路； 西邻： 广泉路；南邻： 交通路；北邻： 富平路。3、主要技术经济指标：总用地面积88716M2总建筑面积182732.51M2 , （包括地下室建筑等面积） 其中：住宅面积： 143900.85M2 （15幢、21个门洞） 幼儿园建筑面积：5131.3M2 商业建筑面积： 3018.32M2 物业管理及社区活动用房面积：1408.29M2 地下室建筑面积：33135.98M2（包括地下车库及机房等） 住宅分18层和24层两类,最高建筑67.95M、地6、上最高24层,商业及社区活动用房1 2层,地下车库1层；幼儿园为三层。 建筑容积率： 2.28 建筑密度： 15.28 机动车停车位：972辆（地面停车：175辆、地下停车：797辆） 非机动车停车位：1580辆总绿地面积： 32315.43M2绿化率： 50集中绿化率： 39居住总户（套）数：1431户（套） 、项目主出入口一处：位于小区北面富平路中部。 项目次出入口一处：位于小区西侧广泉路。幼儿园沿东侧新泉路设有单独出入口。5、地下机动车库：本项目设置一地下机动车库，泊位数797个，分三个双车道出入口，并与每幢住宅塔楼相通。6、主要设备设施电梯：42台。（每门洞2台，2梯3户）供水：生活用7、水：在地下室设南北二水泵房：1号泵房内设一不锈钢生活水葙，有效容积为170M3 ,安装8套16台生活用供水泵（一备一用），供北部8幢高层生活用水，在8幢高层屋顶设9只水箱（10号搂为二门洞设二水箱）,每只屋顶水箱的有效容积为18M3 。2号泵房设一不锈钢生活中水箱，有效容积为190M3 ，安装7套14台生活用供水泵（一备一用）供南部7幢高层生活用水，在每幢高层屋顶设12只水箱（7、11、13、14、15号楼为二门洞每幢设二水箱）每只水箱有效容积为18M3 。 幼儿园供水由幼儿园地下水泵房变频水泵组供给。 消防供水： 所有住宅塔楼及商业等用房为一个室内消防系统。在地下车库内设置集中水泵房，供消防8、用水。 幼儿园：独立设置稳高压消防给水系统，不设高位水葙。 排水系统：室外采用雨、污水分流、生活污废水直排入城市污水管网。雨水直排城市雨水管网。 建筑设备动监控系统（BAS）: BAS系统对给排水系统、电气设备、及其他用电设备进行监视和自动控制。 安防系统：地下车库内设置消防安防控制中心，服务整个小区的安防系统。2.2 合作意图 “一流的物业需要一流的管理”这样才能使物业保值、增值，才能使业户安居乐业； 贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有一定的经营管理规模，经营管理合格，已经营管理相似物业7万平方米以上的，而且拥有高层住宅小区管理经验的物业公司； 我公司已具备管理“xx花园”的资质和能力，而9、且一旦接受委托管理后，将采用“xx企业标准”，在管理中导入ISO9001质量管理体系，来提升“xx花园”的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标； 我公司十分愿意以全权委托管理的方式介入“xx花园”的物业管理，并在接受全权委托后将崭新的管理理念带入“xx花园”。改善、升华、精雕小区的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的学习、生活氛围。2.3 合作前提 “xx花园”宣布竣工入住前，须对其物业管理范围内的房屋、设备、设施等进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”工作可由贵方委托施工单位操作，亦可委托物业公司实施，费用与贵10、方协商解决。 为保证“xx花园”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方须免费提供一定面积的场地作为物业管理的办公、仓库、休息用房； 为保证“xx花园”物业管理正常开展，我们将按照本企业的管理要求和实际情况，添置一些必要的设备和工具，对办公用房进行简单装修（细目见费用测算）。产生费用与贵方协商解决。2.4、服务定位在xx四亇示范居住区之一的万里示范居住区内，又崛起了一个新型现代化居住小区“xx花园”。万里示范居住区作为xx区的一大型示范居住区，其商贸、交通、餐饮、娱乐大型绿地等设施都配套齐全，开发十年来形成的独特人文背景和优美舒适的居住环境， 而“xx花园”的设计、建设将无疑是万里居住区内的又一亮点11、。作为最终实现“xx花园”宏伟规划的执行者，xx房地产发展有限公司在肩负起“xx花园”18万平方米开发量的重任之初，就把“xx花园”定位于“名家风范的设计理念与舒适生活的居住理念紧密结合的高品质生态住宅小区”，从而对“xx花园”赋予了全新的阐释。为了呼应发展商的定位，我们将在“xx花园”的物业管理初创时期植入现代化的超前管理服务理念，讲究经典式管理与个性化服务的有机结合，讲究现代文明与传统人伦的协调统一，创建具有鲜明特色的名流管家型的新模式。充分利用高科技智能化设施，辅以科学化管理手段，建立一套完整的智能化管理体系，把物业管理逐步引入人机对话的无纸化管理阶段，提高管理绩效，提升管理等级。同时将12、ISO9001：2010质量管理体系和ISO14001环境管理体系引入物业管理工作标准中，以国际认证的一流标准作为检验日常管理服务水平的标准之一。在物业管理中既注重以两个“ISO”国际质量标准为行为准则，为业户提供高质量的现代管理服务和高品质的居住生活环境，又注重体现把中国传统居住文化融入自然、造化自然的天人合一的人文自然观，体现“以人为本”的服务思想，为业户塑造高品位的现代居住文化。要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言。陶然居物业将“为居者着想”作为企业的服务理念，着眼于“更仔细、更到位、更标准”，最终使业户更满意。3、指标承诺3.1 管理目标我公司正式接管“xx花园”后，将使13、其达到以下管理服务总目标（除委托方本身因素、委托方提供数据资料与实际情况差异较大、政府政策变化及不可抗力等因素外）： 通过良好的物业管理使“xx花园”保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居家环境； 在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。 执行xx市物业管理行业规定。 执行物业管理条例 入住第一年达市优标准,入住第二年创建市优小区3.2 保证体系我公司实施ISO9001质量管理体系、ISO14001环境卫生管理体系的认证。同时，制订了“企业标准”。“xx花园”接管后，我公司将导入认证体系及企业标准。并制订了适合“xx花园”的三级操作文件。3.3 14、承诺指标序号指标名称国家评分标准及指标承诺指标1房屋及公建配套设施完好率98%100%2房屋零修、急修及时率99%100%3维修工程质量合格率及回访率100%100%4清洁保洁率99%100%5小区内治安案件发生率1以下1以下6路灯完好率85%98%7电梯及大型、重要机电设备完好率98%99%8消防设施完好率100%100%9绿化完好率95%97%10道路完好率90%98%11停车场、车库完好率100%12火灾发生率1以下无13智能化系统运作的正常率95%14收费项目备案率100%15违章处理率95%100%16业户有效投诉率与处理率1%月与95%1%月与95%17业户对物业管理满意率95%915、5%18房屋外观完好率98%19公共娱乐设施完好率95%100%3.4 对策措施 提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作； 各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布； 所管辖区域卫生无死角；提高绿化存活率；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好； 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监视岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准； 建立各种档案资料、报修、养护记录； 各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及业主监督； 制订中、大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达到使贵方及业主名下的物业保值、增值； 制定并组织员工培训计划的实施； 结合16、创优评比标准，进一步提高物业管理水平。4、项目预算管理处经理经理助理保洁绿化主管保安主管设备主管业户服务部保安部保洁绿化部设备部业户服务员保安领班门岗监控巡岗保洁工绿化工强弱电工管道沟路工给排水管道工4.1 管理处组织架构4.2 管理处人员配备岗位设置人员配备岗位设置人员配备管理处经理1人保安主管1人管理处经理助理1人保安班长4人业户接待(内勤/档案/接待/出纳)4人保安、巡视员32人保洁绿化主管1人监控岗4人维修主管1人保洁领班1人水电维修工3人保洁组长4人弱电维修工(兼资料员)1人保洁工16人管道、泥、沟路工2人绿化（外包）合计76人4.3 费用预算编制说明1、委托方的要求、物业地理位置及17、总体功能的定位；2、国家及xx市物业管理有关法律法规；3、同类相似物业水平；4、业户消费水平；5、xx市现有物价水平；6、本预算未含会所、地下（上）停车管理，其运行成本将另行测算；7、委托方提供的数据以及口头提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。4.3.1 人事费用1、根据2010年国家有关规定，在编人员的计提费率为工资的61%，其中养老金22.5%、失业保险金2%、医疗保险金12%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金1.5%；2、非在编人员人事费用月计提费以100元/人月计算。3、非xx户口人员综合保险费：187元/人月计算。4.4 开办费用预算18、（见附表一）4.5物业管理费用预算（见附表二）5 管理内容及标准5.1前期介入工作要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。我公司在正式接受委托后，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“xx花园”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。5.1.1前期介入内容规划设计阶段在规划设计阶段，规划设计人员、管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后小区的使用功能及管理问题，结果造成小区建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷以后往往难以弥补，因此小区在规划设计19、之初，作为前期介入的物业管理人员就需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理的角度看规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。l 监控和消控中心的设置；l 小区人车分流的设计；l 公共照明开关设置位置；l 公共照明开关开闭形式；l 物业管理用房的位置设计；l 信报箱的设立；l 公共告示栏的配置；l 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。5.1.2 建设施工期间在“xx花园”建设施工阶段施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好小区建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在小区建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对小区20、物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为物业管理工作奠定良好的基础。5.1.2.1 建筑设计建议 参与设计图纸会审，对于尚未完善的设计方案提供建议。 根据物业外观设计（部分使用结构图纸），对物业的整体建筑结构提供建议。 根据物业使用需要及市场需求，对物业的各布局构思、分割组合及规划提供建议。 对物业建筑材料选用提供建议。 对物业的绿化及各项辅助设施安排提供建议。5.1.2.2 楼宇服务系统建议 对物业的保安系统配置提供建议。 对于物业的水、电、煤气、空调等各种能源计量提供建议，在方便业户使用的基础上，对于物业能源管理提供硬件保证。 对物业的机电系统设计提供建议，包21、括用电设计、给排水设计等。5.1.2.3 设备、设施安排及采购建议 对物业可能需添加的设施设备提供建议。 对物业的设备维修保养提供建议，最大程度降低及避免日后管理设施修改而增加的费用，并促进管理运作畅顺进行。 根据物业环保、节能及便于今后日常使用等角度出发，建议开发商采购适当的设备。 参与设备、设施招标及评标工作，建议在选择供货商时，选择能够提供较完善售后服务的单位。 从今后使用者角度建议开发商选择各类适当的设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。特别建议：“xx花园”的规划设计过程中，开发商求水、景交融、新颖独特、方便业户、故而在硬件设备设施的布置上比较充分，对物业管理者提出了相当高22、的要求。因此，及早介入将有助于管理者全面掌握设备设施的技术特性和运作方法，为今后顺利接手管理作好充分的准备。5.1.3 物业销售阶段在物业销售期间，良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵司树立物业品牌形象。物业管理前期介入人员将根据实际情况，参与贵司的物业销售宣传推广活动。 参与发展商对售楼处和样板房设计方案的讨论，将营销理念融贯到售楼处和样板房设计中去，增加物业的附加值，体现出物业的高尚品质。 对售楼处和样板房实施模拟性管理服务，通过形象化的广告效应，使投资者能够比较直观地了解小区的良好环境和今后能享受到的优质物业管理服务，从而促进销售。 协助开发商顺利获得项目有23、关文件和各类许可证。 设立物业管理咨询台，解答购房者提出的物业管理问题，作出切合实际的提供优质管理服务的承诺。 参与营销策划、广告宣传等方案设计讨论，从投资者的角度出发，对销售价格的定位、物业管理费的定位等提供专业意见，以利于更好地贴近实际需求。5.1.4 竣工验收阶段为保证物业入伙后的物业管理工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌。物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 建设工程进度进入中期和管线配套进24、场后，定期参与施工工程例会及考察施工现场，一方面熟悉了解隐蔽工程、施工进度，另一方面对可能存在的隐患提出意见。 参与设备单机调试、设备联动调试及系统调试并提出整改意见。 制订验收接管计划，为顺利交楼打好基础。 对房屋质量设施设备的验收提供建议，提高一次合格率。 接管项目建设全部技术资料，建立技术档案。 保安和相关管理人员进入看管，保护物业设施、设备完好无损。 同供电、供水、煤气、电视、通讯、环保、环卫、警署、园林、街道、居委会等相关部门建立联系。 做好入伙前的各项准备工作。接管验收流程图签定前期物业管理委托合同后， “中浩园花园”项目小组参与开发商工程部的有关工作，熟悉现场、旁听工程例会。同时25、，以书面形式递交各类建议书，提出完善小区使用功能的各项建议。配合楼盘营销 提前二个月招聘小区操作人员，并进行岗前 收集相关图纸及培训，服务中心挂牌办公 工程技术资料文件制作，制定各类物业管理文件，（如住宅使用公约、小区装修管理规定）等业户入住资料， 制定相关接管验收标准，准备楼宇接管验收资料 对验收人员进行培训由开发商、施工单位、物业服务中心三方共同验收不合格合格注明存在问题系施工单位整改 签收整改完毕 服务中心正式接管，开展业务 资料存档5.1.5 规章制度制订为了使今后“xx花园”的物业管理更能有序地对物业进行管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式，制订相应26、的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。l 住宅使用公约；l 装修管理办法；l 装修管理协议；l 入伙手续书；l 代办服务委托书；l 保管钥匙委托书；l 保管钥匙承诺书；l 房屋验收表；l 钥匙签收表；l 业主信息表；l 施工人员登记表；l 安全责任书。5.2 业户服务5.2.1 基本要求l 实行周一至周日08:30-21:00的业户服务制度。l 小区经理实行周六、周日业户接待制度。l 业户服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄。l 在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务。l 及时、认真做好工作日志、注记、账27、册等记录工作，字迹清晰、数据准确。5.2.2 业户入伙现场房屋交接业户满意率100%后，办理入住手续；凭业户有效资料，热情主动一次完成入住手续，准确率100%；向业户宣传介绍小区物业管理规定和装修房屋的禁止行为，业户知晓率100% 协助开发商销售工作。全天候接待客户看房，365天12小时办理进户手续，一个窗口接待业户咨询。同时在销售现场提供物业管理咨询，解释业户提出的相关问题，热情介绍物业和房屋使用功能情况。 制作统一标识和小区管理规章制度，设置在小区醒目位置，迎接业户的入住。 设立入住服务“窗口”，一条龙办理入住手续，简洁高效。 合理安排业户入住时间，错开入住高峰，节约业户办理手续时间，加强28、节假日的入住管理。 对于有特殊要求的业户，提供预约上门服务。 向业户宣传企业宗旨，质量方针，小区管理规章，发放用户手册。 与业户签订住宅使用公约、治安、消防安全责任协议书等管理规则，以合同的形式明确责、权、利关系，为有效管理提供保障。 陪同业户 验收房屋的设备、设施。业户验收合格后，再办理和移交房屋各类钥匙。向业户系统介绍装修过程中的注意事项，做到事先告知装修禁止行为。 陪同业户进行单元验收并移交钥匙，对业户提出的质量整改要求记录在案，敦促责任方及时做好整改。业户入住工作流程发出入伙通知书销售现场咨询出售/出租条件销售 业户身份确认及资 整改完成料 办理业户入伙手续商 财务部安排收取购楼尾款，29、办理有关手续 NO 业 户 验 楼 相应问题整改 YES物业服务中心收取 交钥匙给业户并记录独相关管理费用。 立份表读数物业服 签署住宅使用公约，务 介绍业户手册等中 有关入住事项心 签署楼宇接受确认书办理装修有关手续 交楼成功5.2.3装修管理装修阶段的人员活动情况复杂，业户、装修工程队、建筑工程人员、维修人员及管理人员等交错，这就对小区的物业整体应运管理、保安、清洁等提出了更高的要求。公司特派出富有经验的管理人员前往协助，成立装修管理小组，分工负责，跟踪管理，从装修开始至验收，既对房屋设施实施管理，又为业户起到装修监理的作用。装修管理流程图客户或其委托人领取装修管理手册并提交装修图纸，同时30、缴纳相关费用。1、填写单元装修确认表；2、办理临时出入证；3、工程设备部审核装修图纸，安排跟进；4、收取临时出入证工本费。专职人员：1、检查施工单元内电器使用和防火情况；2、装修有否违反装修管理协议；3、及时制止违反装修规定之单元施工人员，并及时报告物业服务中心经理查办；4、每周填报施工单元进度。保安、电梯服务员：1、按物业服务中心通知，于单元外张贴施工员登记；2、每天巡查施工批准装修告示内容，包括施工人数；3、协助装修施工人员准确运送物料；4、监察各主要通道出入人士；保洁：1、监察施工单元之施工进度，会否影响小区整体保洁；2、清理建筑垃圾；3、保持小区各主要通道、走廊等顺畅、整洁。违章处理131、情理手段。说服业户及时整改；2、行政手段。及时向行政主管部门报告；3、法律手段。对住宅装修进行规范管理，必要时也可按法律程序解决。装修管理为期612个 月，共分五阶段：5.2.3.1 告知阶段 装修高峰期，物业服务中心将向业户和施工人员宣传装修法规并告知装修严禁的行为，包括不能敲承重墙，不能擅自移动公共管道，严禁封闭检修孔和地漏等。 特别告知不能擅自移位智能化设施，否则会影响其使用功能，甚至导致误报警，以至影响整个安全防范系统。 告知业户装修管理期间容易影响邻里关系的注意事项，如挖墙洞、鞋箱、打穿地搁栅、擅自安装太阳能热水器、小型家用锅炉、卫星接收装置等。 告知业户不得进行所有影响外立面观瞻32、的行为，如球门衣架、擅自封闭阳台、随意安装空调外机、随意敲？墙洞等。5.2.3.2 登记和签约阶段 接受业户装修申请并要求业户提供装修合同、装修企业证明文件等相关资料。 审批装修施工图，并输入计算机系统中，进行跟踪管理。 签订装修管理协议、装修责任书。 开具施工已登记证，张贴在分户门上。 办理临时出入证。5.2.3.3 物料运送阶段 为了确保楼道、小区的整体环境不因装修造成较大破坏，将实行建筑垃圾袋装化，定时上门收集。同时为了减少楼道、电梯轿箱的意外损坏，还将包装楼道扶手和电梯轿箱，对已铺设地砖（大理石）的楼道采取地面防护措施防止搅拌水泥砂浆时堆砌的损坏，使我们的装修管理更加精细化。5.2.333、.4 装修施工阶段 此阶段重点强调安全第一。无论管理人员、装修施工队还是业户，都必须遵守物业制定的安全守则，以防发生意外。如单元内楼板禁止切割或挖掘；业户单元内设施的更改，易燃物体的管理及处置等，公司将有特定的规定监管以保证安全，如容易影响相邻关系的公共管道、楼板、隔墙等。当业户单元内的自用智能化系统、公用部位、设备发生损坏或使用不安全时，及时检修，装修管理员每周填报业户装修进度表，以便重要时期的重点管理，物业服务中心装修管理人员按下列承诺提供服务：报修接待以礼相待、热情诚恳、耐心、不推诿并出示报修凭证。设立报修箱和违反装修举报电话，提供24小时报修。凡水电急修和险情项目，接到报修后15分钟内34、到现场处理，其他一般修理项目30分钟到现场，及时解决。5.2.3.5 完工核验阶段 业务服务部装修管理人员将对施工完成的户室进行核验，检查是否与原登记的施工平面图相符，并检查施工人员是否工完场清。同时管理人员也将倾听相邻住户对施工的反映，并将检查情况、反映情况登记在案，归入业户档案资料袋中。完工核验合格后，收回施工人员出入证。对策措施：1、成立管理小组 由管理处经理任组长，工程主管任副组长，公司工程部委托专职人员，共同负责装修管理的日常实施和对突发事故的处理。 业户接待兼任登记手续办理，保洁领班兼任业户装修宣传员，公司派驻小区的专业工程师任装修方案审批员，保安队长兼任装修队伍培训员和消防安全监35、督员，文档负责办理各类证件的发放。2、建立巡查制度 由保安队员、电梯服务员和部分保洁人员组成的装修管理现场巡查小组。其工作主要是协助装修管理小组对物料运送、建筑垃圾等进行维护和管理。主要任务：维护装修期间小区及楼宇各楼层的正常公共秩序。查验进出人员的出入证、材料的出门证及施工许可证。及时发现和制止违章装修现象并向装修管理小组报告。及时发现、制止在装修现场私动明火、乱接电源等危险苗头，并记录在案。有效预见和机智处理突发事件并及时报告。认真填写巡视情况及处理结果，应跟踪的有反馈记录。3、运用多种手段及时处理违章A情理手段业户出现违章装修，做到以理说服业户，以情感化业户，争取业户的支持和理解，使业户36、自觉接受整改要求。B行政手段 向业户发放违章整改单，在业户不愿整改的情况下，向行政部门报告，并同时与业户所在单位联系，必要时可向新闻媒介反映情况，取得行政和舆论上的支持，通过行政/舆论压力督促业户整改。C法律手段 业户装修申报手续中，物业服务中心与施工队签订具有法律效力的治安/消防管理协议，划清双方的责、权，对住宅装修进行规范管理。必要时，可依据合同协议，按法律程序解决。5.2.3.6 业户搬迁进户期 及时掌握业户搬迁进户的确切时间，妥善安排业户搬入时间。 制定搬迁进户时间表，派专人到场指挥，保证进户工作安全、及时、顺利。 及时疏通出入通道，保证搬场车辆与其他车辆通行无阻。 加强对燃放爆竹的消37、防安全管理。 业户搬迁进户后立即清扫公共区域并对公共设施完好状况进行检查。 登门向已入住的业户表示祝贺，建立物业服务中心与业户的业务和感情联络。5.2.4 业户接待l 公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准（按物业管理行业规范执行）。l 根据业户的需求，及时提供延伸服务。l 业户接待的形式：a. 设立接待“窗口”，受理业户的报修、咨询等。b. 报修电话全天24小时开通受理报修，08:30-21:00受理业务接待。c. 走访业户，征求与收集业户对管理与服务等方面的意见、建议。d. 受理业户的信访、书面意见、建议。l 公司服务质量投诉电话：66403170，72小时内给予回复。l 实行维修38、服务回访制度，回访率100%。5.2.5 档案管理l 管理处负责建立业户档案，业户档案一户一袋；l 业户档案的管理办法按公司档案室要求操作；l 文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用；l 业户服务部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收；l 管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题用书面通知整改；l 业户档案内容-入伙通知单-住宅使用公约-装修管理办法-装修管理协议-入伙手续书-代办服务委托书-保管钥匙委托书-保管钥匙承诺书（复印件）-房屋验收表-钥匙签收表-业主信息表-入伙资料签收表-施工人员登记表-安全责任书-装修施工单位资质证书（39、复印件）-身份证明身份证、暂住证、护照、临时户口等（复印件）-治安许可证-权籍资料（购房合同、产权证、付房款证明）-各类付费资料（有偿服务、代收代付等）-投诉、回访记录-各类服务记录-业主大事记5.2.6 权籍资料管理l 业户服务部主管要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式；l 业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机；l 产权清册内容a. 房屋类型；b. 使用面积、建筑面积；c. 土地分摊面积；d. 使用情况；e. 附设设施情况；f40、. 车库使用情况。g. 其他。l 业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况；l 管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知，进行整改。5.2.7 收费管理l 收费项目合理、合法、公开。l 管理处应从入伙通知书发出之日的次月起向业主收取管理费，管理费的收取标准按市政府（职能部门）决定执行；l 每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。l 每月15日将“付款请求书”送交业户，请业户于当月20日前付费，逾期由业户服务员上门收款。l 收费项目：按分等定价的服务等级标准41、收费（有偿服务在提供服务后，请业户确认签字、结算）。l 准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。l 管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监督和查询。5.2.8业户征询l 业户评议表的发放与回收a. 管理处半年按统一规定的“业户评议表”样式发放，数量以不低于20%入伙业户数为准，发放对象应尽量避免在年度内重复；b. 管理处在发放“业户评议表”时应写明发放时间（一般为每半年末）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关记录；c. 管理处在每半年后第一个月5日前把上半年“业户评议表汇总分析”及“业户评议表”原件（十天内返还管42、理处保存）交公司物业管理部。l 统计技术方法及运用a. 按统计技术控制程序中推荐方法（排列图、因果图）实施应用；b. 管理处经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评议表”结果进行评价分析，运用排列图，找出服务过程中的薄弱环节、运用因果图，分析产生问题的原因，实施控制，予以改进，并保存过程中所有的记录；c. 运用排列图，从影响服务质量诸多问题中，找出关键的少数（在全部问题中占80%比重的1至2个问题），为制定措施提供条件。d. 运用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量（结果）与各影响因素（原因）之间的关系。必须从大到小、从粗到细，分层次地进行分析，直到可以采取措施为止；e. 对服43、务过程中存在的问题按检验和试验的控制程序、不合格品的控制程序、纠正和预防措施控制程序和统计技术控制程序中有关规定执行；f. 管理处每年一月五日之前对上年度统计技术应用效果进行总结，同时对今后统计技术应用提出适宜性建议并报管理部。5.2.9 特约服务为管理区域内对本公司改进工作、品牌建设有重大影响的业户，在特定情况下提供VIP优质服务。l 服务宗旨便民、利民、优化业户的生活质量。l 服务原则微利保本、量入为出。l 服务标准凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。l 特约服务内容特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动，这些44、服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特约服务和代办服务几项内容。a. 便民服务便民服务是管理公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服务,可开展的服务项目：-借针线包、打气筒；-设立便民小药箱；-邮件、报纸收发服务。b. 有偿服务有偿服务是为了满足业户的特殊需要而提供的个别服务，是物业公司受业户委托开展的一项服务活动，该项服务只要有业户需要，我们都应尽可能提供，真正体现管理公司全方位服务特点。一般可提供的项目有：-各种卫生、清洁服务工作；-提供装修服务。c. 代办服务物业管理公司的代办服务是为了满足不同层次的业户服务需求。代办服务项目应是多样的，管理处可根据小区客观条件和实际需要统筹安排45、，一般可开展的项目有：-代办交费、代办保险；-代办订购车船票、飞机票；-代订书报杂志、代购物品；-房屋中介，租赁服务；-代办煤气、电话、有线电视-其他委托服务。l 服务承诺a. 开展特约服务收费根据服务要求和服务标准，本着收支平衡，略有盈余的精神与业户协商定价；b. 对于业户提出的特约服务要求，一般情况当场予以答复，特殊情况2天内答复；c. 业户对于提供服务上的投诉，24小时内给予答复，属于服务上问题即作整改，并书面向业户征询意见；d. 服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额。5.2.10 社区活动寓亲情服务于小46、区社区活动之中，创建高品位的人文环境。l 业户服务部根据具体情况提出活动计划，在实施过程中可根据实际情况在管理处经理批准后对计划做适当调整。l 业户服务部在每次活动开展前，拟定活动的实施计划，并报管理处经理批准。l 业户服务部根据审批意见制定活动的具体方案。l 业户服务部有关人员应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并向小区用户发出活动通知。l 活动进行时，管理处指定的有关人员应注意安全防范工作，保障消防通道的畅通，防止意外事故的发生。l 管理处应邀请业委会委员、单位代表主持或参加活动的颁奖仪式。l 管理处相关部门人员在活动结束后应及时清理现场。l 业户服务部在每次活动结束后，以专文形式向小47、区用户通报活动情况与效果。社区活动的形式多种多样，管理处将视实际情况来开展社区活动，具体形式如下：l 组织球类、棋类、牌类等活动；l 组织小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法、摄影等比赛；l 积极配合业委会开发儿童游乐场，会所（包括亲子室、阅览室、健身房等）；l 定期开展社区文化研讨会；l 建立沟通例会，及时听取业委会对物业管理的建议和意见（每季度一次）；5.3保安管理为业户提供安全、舒适、尊重的居住环境。5.3.1 基本要求l 保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、上岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄，上岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。值岗时不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务48、无关的事。不准在服务区域内倚墙而立或占用公共、客用、办公设施休息。l 值岗时与业户、访客交谈，应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。l 业户需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对业户及访客的询问，应热情接待。l 为保障业户和访客的人身、财产及小区物业的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。l 认真贯彻“xx物业让您更满意”，“不断超越业户日益增长的需求”，“做业户的好保姆、好管家49、好朋友”的服务理念。5.3.2 门岗服务l 管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。l 门岗保安人员应熟悉小区常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记（或换卡）制度，引导、陪同陌生访客到达业户住所门口。不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。l 雨天为业户提供方便伞等便民服务。l 对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。为出入小区的车辆提供引导服务，保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域。l 阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除50、外）。l 对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。5.3.3 巡视岗服务l 管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务。l 为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。l 严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒51、，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯、草坪灯、围墙灯的损坏情况做好记录，及时报修。l 加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。l 为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年12次）。5.3.4 监控岗服务l 管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏，通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监控记录，当值人52、员应对监控的私密性内容及现场记录严格保密，不得泄露，未经管理处经理许可，不得擅自放像，切换监控录像资料。l 监控录像带保存一个月，循环使用。l 做好监控室内务及清洁卫生工作。l 监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。5.3.5 车辆管理岗服务【道路交通管理服务】l 小区出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶畅通、安全。l 行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车；油漆黑黄相间（30cm间距）标志，表示允许临时停车，确保管理区域内无违规停车现象，道路路面应保持整洁、无损、通畅。l53、 小区支道及会所外场上允许停车的位置，用白色油漆标志、编号，标识应清晰、醒目、完整。l 对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。l 小区行车道应油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。【停车库（场）管理服务】l 在停车库（场）地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。l 在停车库的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。l 停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。l 保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。【机动车辆管理服务】l 为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位。l 地下车库只为业户提供长期停车服务（特殊情况需临时停车54、，应由管理处经理批准后方可停车）。l 辅助、引导车主安全停车，提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内，勿忘关闭车窗车门。并检查车辆状况，如发现漏油、破损等情况应立即提示车主，同时向管理处报告。l 小区地面可提供临时停车服务的地段，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已办证车辆的停车。【非机动车辆管理服务】l 为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放。5.3.6装修期服务 为加强对“xx花园”业户装修的管理，确保建筑物的结构完整、安全及外观统一、美观，维护广大业户的生活秩序，保安人员应加强装修施工现场的巡视。每天不少于2次的施工现场检查，发现违章施工、55、违章用电、乱拉乱接等现象，应立即按程序报告。 装修的消防管理：在装修审批时，要求装修施工队伍按标准配备灭火器材，方可入场施工；对于复杂装修、大面积装修及相关公建配套的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续，以及制订灭火方案方可施工；在施工期间，将通过设专人巡逻监管，并着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。5.4 保洁管理5.4.1 基本要求l 保洁人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。l 为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境。l 操作规范化、管理科学化。l 适时、及时、准时进行保洁服务。l 爱护物业各项设施及财物。l 及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安56、放。l 节约用电、用水。l 遵守安全条例和操作程序。l 作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。l 文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和业户生活、工作的影响。5.4.2 保洁质量要求【电梯厅】l 地面干净无污渍、灰尘、痰迹。每天巡回保洁l 墙面、天顶干净无污迹、浮尘。每月3次保洁l 照明外壳无积灰、污迹。每天1次保洁l 金属件干净、光亮无污迹,不变色。每天1次保洁l 信报箱干净无灰尘。每天1次保洁【客梯】l 轿厢干净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。每天巡回保洁l 轿厢门面无灰尘，显示屏干净无灰尘。每天1次保洁l 轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。每天57、1次保洁【走廊、过道】l 地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。每天1次保洁l 墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。每月2次保洁l 扶手、栏杆干净。每天1次保洁l 目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。每月1次保洁l 门、窗干净无污渍、浮尘。每周1次保洁l 牛奶箱表面无积灰。每天1次保洁【监控探头】l 探头镜头干净无积灰、浮尘。每周1次保洁【地下室、地下车库】l 目视地面无垃圾杂物、果皮、纸屑，无积水。每天巡回保洁l 目视标识、指示牌无灰尘。每周1次保洁l 目视墙面、管道无灰尘。每月2次保洁l 下水道畅通无堵塞。每天1次保洁【道路】l 目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。每天巡回58、保洁l 人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。每天巡回保洁【绿化】l 花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁【垃圾桶】l 地面干净、干燥无异味。每天1次保洁l 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天1次保洁l 垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。每天1次保洁l 在垃圾桶周围5米内进行消毒、灭虫。不定期保洁【其它设施】l 指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。每周1次保洁【天台、平台】l 无垃圾杂物，排水口畅通。每周1次保洁【照明设施】l 绿地矮灯干净无积灰。每周1次保洁l 灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。每周1次保洁【室内绿化】l 绿化盆内无59、杂物，叶面无积灰。每天1次保洁【保安岗亭】l 室内地面干净无杂物。每天1次保洁l 墙面四周无污迹，顶部无蜘蛛网。每月1次保洁l 岗亭外立面干净无积灰。每周1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】l 玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。每周3次保洁【会所卫生间】l 地面干燥、干净，无垃圾、杂物。每天1次保洁l 墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。每周2次保洁l 小便斗、坐便器无黄渍、污渍。 每天1次保洁l 空气清新无异味。每天1次保洁l 洗手盆无污迹。每天1次保洁【排水沟】l 目视干净无杂草、杂物。每周1次保洁l 排水畅通无堵塞、积水、异味。每周1次保洁【外墙】l 外立面二米以下无污垢。每天1次保洁【雕像】l60、 表面无灰尘、污迹。每天1次保洁【小区健身器材】l 健身器材表面无积灰、污渍。每周3次保洁5.4.3 保洁质量三查制度l 员工自查：每个员工根据有关作业规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题，并做好记录。l 领班巡查：领班应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域内所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少于二次，并做好纪录。l 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管还应会同物业管理处经理（或陪同上级领导）每月三次联合检查，并做好纪录。5.5 绿化管理5.5.1 保存率指标乔、灌、草保存率95%以上，其中大乔木保存率98%以上。5.5.2 绿化面貌l 绿地内清洁、61、整齐。l 无明显病虫危害，无药害。l 根据小区实际情况制定养护、补种计划，并按期实施。5.5.3 土壤绿化性状要求保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力，改善土壤理化性状。5.5.4 等级质量要求【景观要求】l 根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段，对植物群落合理养护，保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛，营造管理区域优美的整体景观效果。l 绿地等级景观要求：级别要求一级绿地二级绿地三级绿地群落结构群落合理完整，层次丰富黄土不裸露，树木种间、株间生长空间与层次处理得当，整体观赏效果好。林相结构合理，以乔木为主的树坛，其下应有灌木，地表不裸露。植物种植62、成片或带状，有完整的景观效果，地表不裸露。树木生长乔灌木主干挺立，树形完整优美，枝叶茂盛，季相明显，针叶树应保持明显的顶端优势，整形树木应按观赏要求养护成一定形态，花灌木按时开花结果，绿篱连续、无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿的观花或观叶品种。树木长势良好，适时修剪，疏密得当，有较好的观赏效果，地被植物宜为观花或观叶品种。植物生长茂盛，适时修剪，绿地内应有30%面积种植地被植物，其它可选择适度控制的野草及有机覆盖物作为补充草本层，落叶应予保护。花卉布置花卉健壮，始花期方可种植，株行距适宜，花期整齐，图案美观，按时开花。重大节日花期整齐，花色艳丽，缺株不得超过35处，花卉布置整体效果好。63、节日有花草坪铺植草种纯，生长茂盛，无空秃。草种基本纯，基本无空秃。杂草控制无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草，基本无杂草。无缠绕性、攀援性杂草，杂草高度控制在6 cm以下不影响景观效果为度。无缠绕性、攀援性杂草。控制杂草高度以不影响景观效果为度。设备设施建筑小品、辅助设施完好无损。建筑小品、辅助设施整洁无损。有必要的保护措施。环境卫生绿地整洁，无垃圾。绿地整洁，无垃圾。绿地整洁，无垃圾。 水景护理为提升“xx花园”的绿化档次和改善生态，开发商特设计了漂亮的水池（没有详细资料说明），我们将定专职养护人员养护，每天对水池的漂浮物进行打捞，擦抹水景周边的小品，定期清洗水池，注意水池水质的情况和适时补水64、，以保持水景的清洁、良好。要求: 水池清澈见底，水面无纸屑杂物，水无变色或异味，池边无污迹，水底无沉淀物5.5.5 病虫害防治控制l 应采取病虫害综合防治措施，病虫害对植物的危害性应控制在不影响观赏效果的指标之内。l 绿地等级病虫害控制指标：级别规格一级绿地二级绿地三级绿地病害危害程度基本无危害迹象无明显危害迹象无因病害而引起断枝、倒伏现象虫害为害率%食叶性害虫5%10%15%刺吸性害虫10%20%30%蛀干性害虫3%5%10%5.5.6 收费规定l 参照xx市园林工程预算定额,根据管理区域内绿地具体种植的品种、数量和绿地等级测算养护费用。l 特需的绿地养护要求可根据业主委员会委托管理合同，采65、取相应的养护措施，费用另计。5.6 设备管理5.6.1 设备报修5.6.1.1报修接待要求l 全年365天24小时受理业户要求维修服务的信息，以规范、礼貌、文明的语言，亲切、热情的语气接听业户的报修电话。l 对急修项目，接待人员应对业户的报修内容详细询问、准确分类、认真记录，按规定程序发送派单信息给区域的维修人员，并应确认该维修任务已有人接单。l 对预约维修项目，由业户服务部接待人员按与业户预约的时间，直接派送给维修主管，预约相关维修人员准时上门维修服务。5.6.1.2 维修服务承诺【维修服务时限】l 对一般急修项目，业户报修后30分钟内应到达现场，无特殊原因（如：特殊工艺要求、特殊材料采购等66、）应当日维修完毕；l 对一般预约维修项目，应当日到达业户报修现场勘察，无特殊原因（如：特殊工艺要求、特殊材料采购等）两天内应维修完毕；l 对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业户，确保预约维修不误时；l 维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在家，应留请求再次预约上门维修（服务）通知单，示意业户另约上门维修（服务）的日期、时间，并及时向业户服务部回复信息；l 对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业户生活及安全的影响。对影响较多业户生活、休息的维修项目，应事先发布维修通告（紧急67、抢修项目可在事后说明），说明维修作业可能对业户造成的影响，请业户有所准备，取得业户的谅解和支持，并向业户表示歉意。【维修服务要求】l 维修服务及时率95%以上；l 维修服务质量合格率90%以上；l 被服务对象满意率90%以上；l 维修服务回访率100%；l 维修服务投诉率0.5以下。5.6.1.3 维修服务收费l 以服务公司维修服务项目价目表为准，或根据市场价格与业户协议确定。l 在有偿维修服务完工后，由维修人员开具发票，在发票上注明材料费用及人工费用，并请业户在房屋修理养护单上签字确认、付费。l 因维修质量问题造成的重复修理，不得另行收费；因维修操作不当造成业户损失的，应按实赔偿。5.6.168、.4 维修服务回访l 水、电急修项目24小时内回访；l 涉及邻里间的维修项目24小时内回访；l 有较大危险性的维修项目（如：室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水管道爆裂等）24小时内回访。l 房屋渗漏水维修项目，应在维修完工第一个雨天后回访。l 一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。l 由业户服务部人员进行电话、上门回访。l 在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；发现存在服务态度及在报修后30分钟内未到达现场等问题，应责成有关维修人员登门道歉。5.6.1.5 业户投诉接待l 业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业户与维修人员无法达成共识，可69、向业户服务部投诉。l 业户服务部投诉接待人员应认真、热情地接听业户的投诉，及时登记投诉要点，经过调查、处理，尽快给业户一个满意的答复。l 投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录，对重大投诉应及时向有关领导汇报。5.6.2 管理工作房屋、建筑设施工作程序l 建物维修工a. 按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度）维修计划表的内容要求进行修缮养护；b. 每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；d. 将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；e. 房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；f. 房屋、设施发生异常70、，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。l 设备主管 a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修计划表； c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记录表，经经理审核后上报公司主管部门；f. 每年根据四个季度71、检查情况，填写房屋完好情况汇总表，上报公司主管部门。质量标准l 主体结构a. 屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；b. 钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；c. 基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。l 屋面平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。l 外粉刷外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。l 内粉刷各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，瓷砖不起壳现象，粉刷完好。l 水、电、卫a. 各种照明电器线路72、完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。b. 卫生设备各种卫生器具设备完好，零件不损坏，使用方便。c. 给排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。l 落水各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。l 沟路a. 路面、明沟街坊路面无裂缝破损，平整完好；室外明沟流水畅通。b. 下水道、窨井下水道无阻塞，流水畅通；窨井盖圈完好无损，与路面齐平。电梯设备工作程序l 分包方电梯维保人员a. 每周按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和电梯设备维修保养规程的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b. 电梯设备维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；73、c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于设备故障记录表上,并及时处理。l 电工a. 每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知分包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录设备定期启动表。l 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 实施电梯设备的运行管理，按设备维修保养分包方服务质量监管办法对分包方的监管。对74、电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织电工和分包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h. 协助管理处经理做好分承包商的评审、评价和初选工作。质量标准l 曳引机a. 主机运行正常，速度平稳可靠；b. 冷却风机正常、有效；c. 减速和润滑良好，油位正常；d. 制动器完75、好、可靠。l 轿厢a. 内部按钮齐全完好，信号登记有效；b. 照明完好，通风机运转平稳，无异常声；c. 手动、自动操作运行正常；d. 应急电话完好可靠；e. 超载报警正确可靠；f. 轿门开闭平稳，时间适中；g. 轿厢长、短行程的平层精度符合要求。l 安全系统a. 安全钳齐全 ，性能灵活可靠；b. 限速开关可靠，动作灵敏；c. 各安全开关齐全、性能可靠、有效；d. 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效；e. 急停开关完好，性能可靠有效；f. 检修及运行状态正常。l 导轨导靴a. 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；b. 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；c. 导轨润滑良好，油杯、油76、毡等齐全；d. 各导轨表面无重大锈蚀。l 供电系统a. 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求；b. 应急备用电源能自动切换；c. 动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；d. 发电机运行平稳，无异常声；e. 轿顶、井道照明齐全良好；f. 电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线；g. 接地保护符合要求。l 底坑a. 无积水、渗漏、线路受潮；b. 照明、插座齐全完好；c. 急停检修开关有效；d. 缓冲器正常、符合规定要求。l 机房设施a. 手动松闸扳手、手动轮齐全；b. 机房空调完好，运行正常；c. 监视设备完好，运行正常。供配电设备工作程序l 电工a. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序77、巡视配电房设备并记录配电房巡视记录表；b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。l 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工78、作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h. 按应急预案规定负责处理79、应急事件。质量标准l 低压开关柜a. 耐压试验应符合规范规定；b. 开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；c. 电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；d. 接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；e. 操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确；f. 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；g. 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；h. 双电源箱能自动切换；i. 控制箱手动和自动操作均能运行。l 照明设备a. 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；b. 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险；c. 照明线路的绝80、缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定；d. 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；e. 仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求；f. 移动的照明灯具是否用安全电压36伏或24伏。l 防雷接地装置a. 接地电阻值应符合要求；b. 接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；c. 接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。d. 18层以上的楼每年一次请专业单位测试，避雷性能符合国家相关标准。l 机房环境a. 消防设施完备，有效；b. 内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；c. 无乱堆杂物和易爆、易燃物品；d. 电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、81、有效、整齐。供气设备与燃气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。给排水设备工作程序l 管道工a. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管82、协同下排除异常和故障。l 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障83、记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；i. 按应急预案规定负责处理应急事件。质量标准l 供水泵a. 各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；b. 管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；c. 各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；d. 电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；e. 水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。l 水箱及附件a. 各浮球阀自动启闭灵活、可靠；b. 各进出阀84、门启闭活络有效，无渗漏；c. 溢水管畅通，箱底排污阀良好；d. 减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；e. 各管道设备等无锈蚀，无渗漏。l 排水系统a. 各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；b. 各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；c. 各检查口标记清楚，操作方便；d. 各排水横管无倒返水，排水畅通。l 污水处理系统a. 各专用鼓风机运行平稳，无异常声；b. 初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；c. 压滤机运转正常、完好；d. 各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求；e. 各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；f. 各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；g. 气浮85、除渣设备完好；h. 各电机绝缘性能符合规定；i. 电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；j. 消毒装置完好、有效；k. 电气接地保护可靠、安全；l. 经系统处理后，排放符合环保要求。消防系统工作程序l 日常巡视a. 设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障；b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。l 定期检查a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送86、风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b. 由设备主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。l 维修保养a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d. 消87、防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。l 设备主管a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查88、保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门。质量标准l 消火栓泵a. 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；b. 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；c. 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；d. 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；e. 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。l 增压泵a. 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。l 消火栓及配套设施a. 各层消火栓箱及附件齐全完好；b. 启动报警按钮完好、89、性能可靠；c. 各层消火栓出水压力符合要求；d. 消防接合器齐全、有效，无泄漏；e. 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；f. 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。l 消防送风排烟设备a. 各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；b. 各送风口完好、无堵塞、结灰；c. 送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求；d. 送、排风机运转平稳，润滑良好；e. 各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；f. 风机设备接地保护、防护罩安全、有效。l 消防报警a. 消火栓泵运转应与报警联动；b. 报警装置应可靠、正常，杜绝误报。l 其他消防设施a. 机房、设备灭火器按规定应配备到位；b. 车库、仓库应配备90、的灭火器材到位。弱电设备工作程序l 分包方维保人员a. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；b. 弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。l 电工a. 发现弱电设备异常和故障及时报告设备主管，督促维修保养。l 保安人员a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对91、讲设备巡视记录表；b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。l 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c. 组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分包方服务质量监管办法对分包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e. 每月定期组织分包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率92、月度统计表交经理审核后报公司公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司公司主管部门；h. 按应急预案规定负责处理应急事件；i. 协助管理处经理做好分包方的评审、评价和初选工作。l 管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包 商的评价。质量标准l 摄像监控系统a. 控制台-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；-操作键盘灵活、可靠；-电源锁开关完好。b. 显示屏-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监93、视器安装牢固、可靠。c. 电源设备-交流稳压电源工作正常、稳定；-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；-二路电源切换正常、可靠；-设备接地保护、防护等安全、可靠。d. 摄像机-各摄像机工作正常，配置数量齐全；-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)；-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。e. 录像机-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；-各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。l 保安防盗系统质量标准a. 可视对讲装置-户内对讲装94、置能与大门通话。可视信号良好；-门卫能与户内通话。可视良好、主机联系情况良好；-电梯内对讲装置能与门卫通话。b. 电子防盗门-闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上；-电子密码锁好，且密码能修改；-键盘无损坏，不渗漏；-电源正常。l 巡更系统a. 主机、序号机功能完好；b. 电源、充电体充放电正常；c. 配套附件完好。l 周界报警系统a. 光电识别器性能良好；b. 信号传输线路良好；c. 声光联动控制良好。l 收视系统a. 控制箱-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常；-能接收各开路信号，并确保收视效果达到设计要求，无干扰信号；-电源容量适当，无过载情况，熔丝匹配；-设备95、接地保护符合规定。b. 监视等设备-各调制器工作正常，确保信号强度；-各录像机性能良好，能录制节目；-各监视器工作正常，图像清晰。c. 线路终端-各放大器性能可靠，接地保护符合要求；-各分支器齐全、有效；-各终端器齐全、固定可靠；5.6.3 其他管理制度5.6.3.1 公共部位、公共设施修缮养护管理制度【楼底层大厅】l 对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养护。每周一次a. 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s15s范围内，无阻滞现象；b. 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；c. 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安96、装牢固。l 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次【楼道】l 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次l 对楼道、扶梯进行巡查。每月一次a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；d. 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。l 对楼面进行巡查：每季一次a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整97、不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金件完好；b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】l 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。每季一次l 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次l 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次l 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次l 对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。每年二次【小区内道路、侧石、围墙】l 对区98、内路面，侧石进行巡检：每月一次a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。l 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次l 油漆铁栅栏。每年一次l 检查保养围墙，不倾斜、不弯凸，灰缝饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂缝应及时修整。每年一次【雨污水窨井、下水道】l 对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次l 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次l 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横99、管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次l 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月【屋顶避雷带】l 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次l 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】l 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次l 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次l 检查照明100、供电控制保护装置功能是否正常。每周一次【雕塑景观】l 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。每季一次【水景、喷泉】要求：水体清洁，水面无漂浮杂物；喷水池池水清澈每天定时喷水，晚上喷水时同时开启池内彩灯，景观设施清洁完好无损；重大节日前一周对景观设施进行一次安全、功能检查。 水面巡徊打捞漂浮杂物； 每天一次 巡视检查喷水池，设备损坏部位及时修复； 每周一次 对给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保养； 每周一次 对水泵、水泵控制系统检查，检测潜水泵绝缘； 每月一次 对池底照明灯具检修， 每年一次 【儿童娱乐设施】l 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时101、检修。每月一次l 对设施油漆作防锈保养。每年一次【室内、外健身设施】l 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次l 对设施油漆作防锈保养。每年一次【围墙大门及电动大门】l 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次l 大门除锈、油漆。每年一次l 检查保养电动大门,应开启灵活。每月一次【地面停车位】l 检查地面平整，无积水、进出无阻碍。每季一次【围墙周界红外线、电视摄像保安监控设施】l 检查巡视围墙周界红外线、电视摄像、电子巡更等监控设施。每周一次l 检查保养围墙周界红外线、电视摄像、电子巡更等监控设施。每季一次l 对影响监控功能的障碍物及时清除，损坏的部件及时更102、换。即时处理l 综合检查测试，并出具检查测试报告。每年一次【楼道、室外消防栓】l 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次l 油漆室外消防栓。每年一次 l 检查消防带完好无损。每年二次l 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。每年二次l 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次【清洗水箱(蓄水池)】l 水箱(蓄水池)清洗、消毒。每年二次l 水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化验，化验结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。l 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工作扶梯无锈蚀、断裂。每季一次【无103、障碍通道】l 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍 每季一次6 文件支持6.1 公司体系标准序号 文件编码文件名称版本 1质量/环境OHS手册质量/环境/职业安全健康手册A2CW.A/0.1文件控制程序A3CW.A/0.2记录控制程序A4CW.A/0.3法律法规获取和确认控制程序A5CW.A/0.4环境因素确定、危害辩识和风险评价控制程序A6CW.A/0.5信息交流控制程序A7CW.A/0.6能力、意识和培训控制程序A8CW.A/0.7监视和测量控制程序A9CW.A/0.8管理体系审核控制程序A10CW.A/0.9纠正和预防措施控制程序A11CW.A/0104、.10不合格品控制程序A12CW.A/0.11应急准备预案控制程序A13CW.A/0.12设备及安全装置管理规定A14CW.A/0.13员工健康管理规定A15CW.A/0.14车辆行驶安全管理规定A16CW.A/0.15相关方管理规定A17CW.A/0.16运行控制程序A18CW.A/0.17登高作业管理规定A19CW.A/0.18劳动防护用品发放及使用管理规定A20CW.A/0.19安全用电管理规定A21CW.A/0.20固体废物污染管理规定A22CW.A/0.21水污染防止管理规定A23CW.A/0.22噪声污染防止和绿化管理规定A24CW.A/0.23事故报告和调查处理程序A序号 文件编105、码文件名称 版本 25QWA/01管理评审规定A26QWA/02持续改进管理规定A27QWA/03服务的监视和测量管理规定A28QWA/04监视和测量装置管理规定A29QWA/05服务提供管理规定A30QWA/06服务项目供方管理规定A31QWA/07业户要求评审管理规定A32QWA/08顾客满意程度确定管理规定A33QWA/09顾客财产管理规定A34QWA/010标识和可追溯性管理规定A35QWA/011发出文件的批准权限及标识规定A36QWA/012员工招聘调动离职管理规定A37QWA/013考勤请假制度A38QWA/014产品防护管理规定A39QWA/015数据分析和统计技术管理规定A4106、0QWA/016物料采购管理规定A41QWA/017采购人员工作规程A42QWA/018物料保管员工作规程A43QWA/019突发事件处理工作规程A44QWA/020火警火灾应急处理工作规程A45QWA/021义务消防队工作规程A46QWA/022消防设备（器材）的管理规定A47QWA/023文件控制室制度A48QWA/024文件控制员工作规程A序号 文件编码文件名称版本 49QWA/025电梯机房管理制度A50QWA/026电梯驾驶工作规程A51QWA/027管理员工作规程A52QWA/028住宅小区保安人员工作规程A53QWA/029绿化工作规程A54QWA/030车管员工作规程A55QW107、A/031清洁员工作规程A56QWA/032水泵房管理制度A57QWA/033配电房管理制度A58QWA/034业户报修处理工作规程A59QWA/035接听报修/投诉电话岗位职责A60QWA/036岗位资格规定A61QWA/037管理处经理岗位职责A62QWA/038维（急）修中心职责A63QWA/039乘电梯须知A64QWA/040手提式电动工具安全使用规定A65QWA/041落地砂轮机使用须知A66QWA/042维修人员工作程序A67QWA/043服务的过程监视和测量管理规定A68QWA/044服务过程的确认管理规定A69QWA/045岗位职责A70QWA/046档案管理制度汇编A71QW108、A/047绿化养护基础服务标准A72QWA/048保安服务基础服务标准A序号 文件编码文件名称版本 73QWA/149保洁服务基础服务标准A74QWA/150维修服务基础服务标准A75QWA/151业户服务基础服务标准A76QWA/152有偿服务维修项目收费标准价格表A77QWA/153上墙资料A78QWA/054设备设施使用规定A79QWA/055标识样本A80QWA/056办公场所安全管理规定A81QWA/057关于对记录保存期限的规定A82QWA/058固体废弃物管理规定A83QWA/059工作联系箱使用制度A84QWA/060每日晨会制度A85QWA/061计算机、打印机使用管理规定A109、6.2 员工培训6.2.1 培训计划源源不断的人员培训是xx物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些资深物业管理专家担纲，讲授各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。6.3 岗位职责6.3.1 管理处经理l 全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维保服务；保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等工作；l 组织拟制、审核和贯彻管理服务的工作计划和作业文件；l 负责管理服务的质量控制；l 负责管理服务的费110、用控制；l 负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系；l 负责分包方、分供方的选择、评价，审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放；l 负责组织公益性活动；l 完成公司交办的其它任务。6.3.2 业户服务部主管l 负责业户服务方面的工作，包括业户入伙、收费、装修、联系接待及处理投诉；l 负责管理处文书档案管理工作，包括文书档案、权籍、物料管理等工作；l 负责管理服务各项相关费用的收支、帐务与出纳工作；l 负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；l 拟制业户服务活动的计划、费用预算和特约服务增111、加项目的策划，并负责实施；l 负责业户服务的质量控制；l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴、分摊工作；l 负责接待业户办理入伙手续、装修手续、特约服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；l 负责保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织落实社区公益性活动；l 完成经理交办的其它工作。6.3.3 设备管理部主管l 负责房屋设备设施的运行与维保服务工作，包括房屋设备设施运行的紧急状态处理工作；l 拟制房屋设备设施运行与维保的费用预算和作业文件，并负责实施；l 负责房屋设备设施运行与维保服务过程的质量控制和设备试验状态控制；l 负责实施物业的接管验收、设备设施运行、检验状态的标识管理及检112、测仪表的使用管理；l 负责水箱清洗工作，做好计划、保洁、送检工作；l 负责公共能耗的使用管理与节能工作；l 拟制房屋、设备设施运行（停电、停水、火警、水侵）的应急处理预案；l 完成经理交办的其它工作。6.3.4 保安服务部主管l 负责保安项目的服务工作，包括应急处理工作；l 拟制保安服务的费用预算和作业文件，并负责实施；l 负责保安服务过程的质量控制，发现不合格服务当场予以纠正，对违纪队员开具违纪处罚单；l 负责行车与停车管理，包括机动车与非机动车、地面泊位、车场与地下车库的管理；l 负责四防一保工作的具体实施；l 负责对队员日常岗位督导，上岗前的队列操练，对各班保安质量记录进行审核；l 负责113、对外来施工人员管理，负责辖区内的消防器材检查；l 负责对队员考勤和请假审批及工作考核；l 完成经理交办的其它任务。6.3.5 保洁绿化部主管l 负责保洁、绿化项目的服务工作；l 拟制保洁绿化服务的费用预算和作业文件，并负责实施；l 负责保洁绿化服务过程的质量控制；l 完成经理交办的其它任务。6.3.6 业户接待员（出纳、投诉）l 具体开展业户服务方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；l 负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；l 保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公114、益性活动；l 完成交办的其它工作。6.3.7 业户接待员（档案）l 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的收缴、分摊工作；l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；l 负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；l 负责与业户权籍资料的管理工作；l 完成经理交办的其它工作。6.3.8 门岗保安l 对主管负责，服从上级命令；l 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；l 验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；l 阻止在电梯搬运重物，劝阻衣冠不整洁者进入；l 发现责任区域公物损坏向上级报告；l 负责外来人员的登记，备用115、钥匙管理；l 协助主管进行紧急服务处理。6.3.9 巡岗保安l 对保安主管负责，服从上级命令；l 巡逻中遇业主要求应及时提供服务；l 接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场；l 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；l 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。6.3.10监控保安l 对主管负责，服从上级命令；l 密切注意显示屏，发现异常及时向上级报告并加以处置，处理消防报警；l 每天按要求调换录像带，录像带保存一个月，严禁差错，经管理处同意后方可查看存带；l 对工作需要进入的人员做好登记；l 负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续；l 负责防汛防台期间应急通讯工作；l 做好室内的保洁工作。6.3.1116、1 保洁工l 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；l 认真做好承包区域的环境保洁；l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。6.3.12 设备维修工（电工）l 对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；l 负责高、低压配电设备，变压器，层面配电设备，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；l 负责给排水、电梯、空调、消防设备动力电源的正常供给；l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 按时按质保量完成设备检修工作；l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项117、数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；l 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；l 负责责任区域的机房设备的保洁工作。6.3.13 设备维修工（管道工）l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；l 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；l 做好各种水泵的维修和故障检修工作；l 负责污水处理系统的运行、维修、保养工作；l 努力钻研技术，熟练掌握给排水设备和污水处理设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 负责定期巡视、检查给排水、污水处理设备，密切注意其工作情况，并作好巡视运行记录118、；l 负责/协助生活水箱的清洗工作，并按要求填写好水箱清洗及消毒记录；l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障；l 负责责任区域的机房、设备的保洁工作。6.3.14 设备维修工（电梯工）l 对设备主管负责，执行管理处各项决定和制度；l 严格按照电梯设备操作规程操作管理电梯，确保正常运行；l 负责监管维保公司对电梯的维修、保养工作，并做好记录工作；l 协助设备主管负责每年电梯安全性能测试工作；l 钻研技术，熟练掌握电梯的运行原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 负责定期巡视、检查电梯运行状况，并119、做好巡视运行记录；l 发生事故时，应保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班。并与下一班员工共同排除故障；l 负责责任区域的机房设备清洁工作。6.3.15 设备维修工（泥、木、漆工）l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；l 负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；l 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；l 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。结 束 语深信各位120、评委从我们的标书内容中已了解到我们xx物业管理有限公司对参加本案的真诚和信心。我们希望能有机会与开发商合作从事极富挑战性和创意性的综合物业管理规划方案。如果能中标，我们深信能胜任此职。陶然居物业全体员工对物业管理有丰富的实务经验，公司专业化、规范化、标准化的物业管理技术与运作策划，一定会为本项物业管理设计出一套周全完善的管理方案。xx物业深信在物业前期引进管理概念及专业顾问意见，对整项计划的功能效益及资金有效使用都有正面作用。将会在这一阶段与开发商及其他专业顾问共同合作以实现这一目标。物业管理是寓服务于管理之中。我们公司不仅能提供专业化和科学的管理服务，更能将公司“为居者着想”以“专业管理，以121、人为本；为业主服务，为城市管理服务”的服务理念寓于其中。在服务中实现管理，在管理中体现价值。用我们的理念；用我们的实力；用我们的信心带给“xx花园”一个温馨、现代、自然的新家园。附表一：开办费用预算表项目数量预算额(元)项目数量预算额(元)办公室简易装修20100塑封机1台500复印机1台13500更衣箱6门13组9000电脑1台4000管理处铭牌1只500激光打印机1台1500对讲机及电池板12套9360电脑台1只201烟灰、果壳箱21只2201传真机1台800垃圾桶21只7350挂壁式空调2只5000铝合金人字梯（1.5M）2把400电风扇2只300铝合金升降梯（6M）1把1000保险箱1122、只950拖线盘2只700防伪验钞机1台1500夹接刀1把150电话机2台300单用铁钳1只150投币式电话机2台360电锤(博士)1台1250办公桌椅7套3500手电钻1台250接待桌椅2套 800数字式钳型表1台450洽谈桌椅2套800手提充电式远射灯2只300文件柜5组3500增压泵水枪1只800档案柜4组2800疏通机1台1201告示立牌216300保险带及尼龙绳2套500饮水机1台300工具箱（包括小修工具）5套2010文件夹901080尘推架、尘推布、推水器1套1810照相机1台250清洁小推车3辆7800白板(900*1201)1块400大堂清洗车31500各类标识(管理处墙面布置123、/设备房整改及设备标识)及胸卡若干10000黄鱼车21400 合计：128710元 附表二：物业管理费用预算表序号收费项目收费标准（元/M2/月）申报收费标准（元/M2/月）备注1综合管理服务费0.260.25执行标准：四级2公共区域清洁卫生服务费0.210.20执行标准：四级3公共区域秩序维护服务费0.400.36执行标准：四级4公共区域绿化日常养护费3元/M2/年0.055执行标准：三级5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费公共部位0.100.10执行标准：三类供水系统0.060.06执行标准：一类（高层）公共照明0.080.08执行标准：二类（高层）消防系统0.030.03执124、行标准：二类避雷设施0.0150.015（高层）弱电系统0.080.08执行标准：二类升降系统0.400.40-水景（动力）按实结算预收0.02按实结算按时公佈帐目物业管理服务合计1.7121.65-年度人事费用预算表（表一）岗位设置人数月工资额(元/人)月计提(元/人)月预算额(元)年预算额(元)管理处经理130001845484558140管理处副经理122011353355342636保洁绿化主管11500922.52422.529070业户接待41201738775293024设备维修主管122011353355342636水电维修工41500100640076800弱电维修工1160125、0984258431008管道、泥、沟路工11201100130015600小计1432409.5388914保安部主管11500100160019201保安班长41201100520162400保安、巡视员32110010038400460800安防消防监控员41000100440052800小计4149600595201保洁领班11300100140016800保洁组长31100100360043201外墙吊工21400100300036000保洁工1595010015750189000小计212375028500076102559.51230714年度办公费用预算表（表二）项目月预算额（126、元）年预算额（元）备 注办公用品3003600通讯服务费20124002部手机电话费50060002部话机办公电费6007201办公室、门卫室、员工休息室等电费服装费5596708西服1套380.00元、衬衫1件80.00元、短袖1件80.00元、夏裤1条75.00元、领带1根14.00元、皮鞋1双110.00元（管理）夏装1套65.00元、冬装1套80.00元、绝缘皮鞋1双75.00元；（维修）复证费100012010不可预见费5006000合计365943908年度保洁费用预算表（表三）项 目月预算额(元)年预算额(元)备 注清洁器具120114400扫帚、簸箕、尘推、拖把、百洁布、水桶、127、铁钩、手套、刷子等。清洁材料195023400漂白、消毒水、洗涤剂、静电水、光亮剂、液体蜡、等。灭虫药等5006000垃圾袋103012360服装费3504201保洁人员夏套装1套60.00元、冬装1套80.00元、保洁鞋4双60.00元合 计503060360年度保安费用预算表（表四）项 目月预算额(元)年预算额(元)备 注保安物料3804560取暖器、电扇、电池、蚊香等保安培训3414092上岗证、复证设备摊销3904680对讲机电池板、警棍服装费109313116保安春秋套装1套160.00元、夏装1套80.00元、衬衫1件55.00元、保安大衣1件230.00元、保安帽子1顶35.00128、元、领带1根10.00元、皮鞋一双70.00元（二年）合 计220426448年度绿化养护费用预算表（表五）项 目单价月预算额(元)年预算额（元）备注绿化养护费300元/年.M2（三级）807896945绿化面积为32315.44M2 收费面积为143900.85M2合 计808796945物业管理费用测算表序号收费项目收费标准（元/M2/月）费用构成备注1综合管理服务费0.25管理、维修人员工资+（表二）/收费面积2公共区域清洁卫生服务费0.20保法洁人员工资+（表三）/收费面积3公共区域秩序维护服务费0.36保安人员工资+（表四）/收费面积4公共区域绿化日常养护费0.0553元/M2 年*129、绿地面积/收费面积*125共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费公共部位0.10按月预收，单独立帐，按实结算，滚动使用每年公布帐目供水系统0.06（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验公共照明0.08（1）公共照明运行（电耗）。（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。 （3）设备的养护。消防系统0.031、 消防设施、器材保养。2、 消防设施年安全检测。避雷设施0.015（1）避雷系统保养（2）避雷系统年安全检测费。弱电系统0.08（1）系统运行。（2）日常维护保养。（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。升降系统0.401、电梯运行130、费用包括：（1）电梯运行（电耗）。（2）电梯定期常规保养。（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）。（4）电梯年安全检测。水景（动力）预收0.02电价水泵总功率（KW）运行时间（小时）+水价耗水量+设备保养费可分摊建筑面积物业管理服务合计1.65-附表三： 投标物业管理项目（前期物业管理）主要经济技术指标汇总表 日期：居住物业名称xx花园建筑总面积m2182732.51其中非居住建筑面积m237562.59居住物业小区绿化总面积m232126其中公共绿地面积m212529投标单位名称企业资质等级已管物业规模万m2经营管理业绩年每m2创利(元)投标企业、管理目标，人员配置和财务支出概算131、投标物业企业、拟收费项目和价格收支预测正负差额m2元/月管理目标承诺拟配人员数量（人）生产管理人员工资，奖金直接费支出元/月其他直接费支出元/月合计预算支出元/月管理费报价m2元月保安费报价m2元/月保洁费报价m2元/月电梯水泵运行费报价m2元/月公共部位路灯照明费报价m2元/月其他收费m2元/月合计收费m2元/月管理人员(人)生产人员(人)保安人员(人)保洁人员(人)其他人员(人)合计配置(人)12345678910111213141516171819202122xx物业管理有限公司三级80.10入住第一年达市优标准入住第二年创建市优小区7741217699452184051178570.250.360.200.460.18绿化0.055弱电0.08避雷0.015消防0.03水景0.021.650.05投标单位法人代表： （盖章） 日期： 年 月 日 制表人： （盖章）79