1、xxxx总部大楼工程策划,江苏区域xx产业园项目部xx年12月4日,目 录,目录 Contents,一、项目概况,1.1、项目概况1.2、工程特点1.3、工程难点1.4、工程节点要求1.5、工程目标,产业园首批地块148亩，其中xx总部大楼46亩。xx总部大楼项目位于xx市S122快速路南侧，xx大道东侧。是继xx集团总部大楼后又一实现垂直生态绿化的建筑物。项目预计总投资约7亿元，建成后大楼主楼大部分供江苏区域和集团部分子公司入驻办公。主楼部分楼层及裙楼以写字楼的形式面向市场进行销售。,一、项目概况,1.1、概况,xx总部大楼,xx总部大楼总建筑面积约153387平方米（其中地上130722平2、方米，地下22665平方米）。由主楼（22F，层高4.5米/4.2米）、裙楼（11F，层高4.5米）组成，结构形式为框架及框架剪力墙结构，桩基为人工挖孔桩。,设计单位,广东博意建筑设计院有限公司,总承包单位,中国建筑第五工程局有限公司,机电安装单位,广东腾安机电安装工程有限公司,桩基单位,江苏地基工程有限公司,监理单位,江苏高智项目管理有限公司,xxxx总部大楼与传统的住宅相比存在较大的差别，本工程主要有以下特征,1.2、工程特点,单体面积大（主楼2600m2、裙楼6600m2）楼层高（111、22层4.5米,1121层4.2米）楼体垂直绿化独立承台基础，密集、体积大、高度高主体有大跨、超高高3、支模体系使用功能及分区复杂，变数大，装修方案不易确定，后续变动大建设周期不均衡，主裙楼分期建设办公建筑物，机电安装工程系统多、规模大、施工复杂,1.3、工程难点,1.4、工程节点要求,裙楼20天一层,主楼8天一层,考虑春节需于2015.2.10前完成,以开工令为准,质量目标,进度目标,成本目标,安全文明目标,满足合同要求、工程质量位列集团前列争创江苏省“扬子杯”,按合同节点顺利完成适当调整满足交付入驻要求,成本受控，在目标成本内完成投资适当控制开发节奏，提高使用效率,江苏省安全文明工地全国AAA安全文明工地绿色施工示范项目重大安全事故发生率为零,1.5、工程目标,目录 Contents,二、施4、工准备及组织策划,1.1、施工临时道路、临舍1.2、施工临水、临电1.3、大型设备安拆及平面布置1.4、施工组织1.5、重点方案简介,1,2,3,4,1.1、施工临时道路、临舍,辅入口,主入口,备用入口,施工临时道路结合正式道路的位置建设，标高低于正式道路，并按施工道路标准先行实施。1号路及主入口在主楼施工前完成，其它路段根据各片区开工需要分期建设。施工道路全部建成后在场地内形成环路。在3号路旁设置备用入口，当主楼设置展示区后用于通行施工车辆。,1.1.1、施工临时道路,总包临设,1.1.2、临舍,主入口,辅入口,生活区入口,总包临设位于总部大楼南侧约120米处，实现办公、生活区与施工区的空间5、分离生活水电从施工现场引来周边留有足够的扩展空间就近设置垃圾、污水收集池定期清理外运,场地围墙,1.2、施工临水临电,DN300,结合大楼正式用水，在主楼西侧提供DN300的临水接驳口供总包单位使用。施工场地内由总承包单位敷设DN100镀锌钢管供施工使用，并增设消防水池及加压泵站。,1.2.1、施工临时用水,加压泵站,加压泵站,1.2.2、临电场外布置,500KW,500KW,500KW,500KW,项目考虑后期工程建设的需求，已安装4台500KW的变压器其1#、4#变供总部大楼施工及生活使用,4#,1#,1.2.3、临电场内布置,4#变,1#变,现场实行三级配电两级保护设主配电柜5台1#、46、#供主楼使用2#、5#、6#供裙楼区使用,1.3、大型设备安拆及平面布置,1#,2#,3#,4#,1#模板、钢筋加工场,2#模板、钢筋加工场,塔吊布置说明：1、全覆盖施工区域，布置4台旋转半径为55m的塔吊；2、主楼先施工，先行布置1#和4#塔吊，再布置2#和3#塔吊3、主楼、裙楼分设加工场及材料堆场现场设置两处加工区分别服务于主楼与裙楼机电、消防加工区计划设置于地下车库内,安装时间 xx.11.22,拆除时间2016.4.2,安装时间 2015.5.21,拆除时间2016.11.1,安装时间 xx.11.20,拆除时间2016.4.2,安装时间 xx.12.16,拆除时间2016.11.1,7、1.3.1、塔吊、加工场布置,10KV高压线,1#人货梯,2#人货梯,3#人货梯,1#砌体水泥堆场,2#砌体水泥堆场,3#砌体水泥堆场,1.3.2、人货梯布置,安装时间2015.4.24,拆除时间2016.4.12,安装时间2015.11.9,拆除时间2016.11.1,拆除时间2016.11.1,安装时间2015.11.9,拟安装三台人货电梯，安拆时间如图对应货梯位置分别设置材料堆场,1.4、施工组织策划,整个工程现场根据后浇带的位置划分为4大块12个区域陆续实现流水施工,第一阶段,主楼施工至正负零，裙楼地库底板完成（待定）,第二阶段,主楼施工到10层时、B、C区裙楼主体结构开始施工,第三阶8、段,主楼、裙楼主体结构封顶，剩余地库顶板开始施工,1.4.1、分区施工,A,B,C,D,A1,A2,A3,B1,B2,B3,C1,C2,C3,D1,D2,D3,12,11,9,3,2,1,8,4,5,6,7,10,第一阶段,主楼施工至正负零，裙楼地库底板完成（待定）,主楼,裙楼,后浇带,1,施工顺序,第二阶段,主楼施工至10层，裙楼主体结构开始施工,1,3,4,2,主楼,裙楼,楼板分区,1,施工顺序,2,3,1,5,6,4,主楼,裙楼,地库顶板分区,第三阶段,主楼、裙楼主体结构封顶，剩余地库顶板开始施工,1,施工顺序,xxxx总部大楼,施工演示,1.4.2、土方开挖,主楼大开挖,主楼大开挖,主9、楼承台之间的距离较小，故采取大开挖，其余开挖至底板垫层后再开挖基础梁和承台，其开挖顺序如下,最早开挖区域,开挖说明：主楼和其南侧地库率先开挖，沿西侧回填的道路出土，待该区域出土完毕后进行硬化；其余地库的出土将沿后期硬化的南侧和东侧施工道路进行,第三开挖区域,最后开挖区域,出土方向,出土方向,出土方向,第二开挖区域,支木模承台,回填土方向,方案：图中红星标示承台采用木模板，一次性浇筑到位，在梁板部位留垂直施工缝，做好止水工作。剩余承台砌砖胎模进行施工，并利用已成型承台上机械回填地，分层回填，砖胎模分层砌筑,特点：承台密集，高度达2.4到3.3米 如果只采用砖胎膜砌筑，回填土有很大难度且容易压垮砖10、胎膜，为保证工期的顺利，主楼承台施工采取专项施工方案进行施工,1.5、重点方案简介,1.5.1、承台施工方案,1.5.2、外架搭设方案非标准层及地下室采用普通钢管，标准层采用承插式脚手架,1.5.3、高支模方案,1、办公区主入口办公区主入口高支模部位支模高度较高（净高9.2m），主梁跨度较大（最大达23m），梁截面较大（400*1000、400*1200等），采用满堂脚手架搭设，施工难度大，劳动强度高。,2、悬挑树池支模高度9.0米和8.4米,-支模架支撑在下一层阳台上；-支模架支撑在下两层阳台上（高支模）；-支模架支撑在下一层悬挑工字钢上,专家评审意见,镇江土木协会专家评审现场,目录 Con11、tents,三、项目管理组织与职责,1.1、项目部组织结构1.2、项目部工程相关人员职责1.3、总包单位组织结构1.4、总包单位人员职责,1.1、项目部组织结构,质量专岗周则宇,1.2、项目部工程相关人员职责,项目管理行为职责落实分工,两前三后,图纸会审,工法样板,培训和交底,材料进场验收,重点工序验收,装修样板间,场地交接,质量问题整改,承接查验,杨勇,朱海成杨勇,姬标标,朱海成,尉廷华,姬标标,杨勇朱海成,倪宏飞张爱超,朱海成,工程部全体,尉廷华汇总，建立总台账归档,监理团队主要职责：现场质量、进度、安全的检查、问题的收集、质量问题整改落实情况督办及反鐀；报验程序的合规性管理各种资料的审核12、把关，监理资料的完善；现场实际情况的确认、已完工作量的审核会议组织；,对重大质量安全问题及不合规情况项目部授予总监一票否决权,1.3、总包组织架构,1.4、职责表,目录 Contents,四、工程质量管理,1.1、质量管理体系1.2、图纸会审1.3、培训与技术交底1.4、场地交接1.5、重点工序验收1.6、材料验收1.7、工程质量通病防治1.8、精装修管控,1.1、工程质量管理体系,以集团、区域质量管理体系文件、规范、图纸为依据开展质量管理工作,工程质量过程管控措施,工程技术标准及培训、交底,工程质量评估考核制度,严格贯彻落实xx集团工程评估考核、过程管控、工程技术标准及培训制度，对施工单位合13、理引导、适当激励，以高标准的工程技术要求进行系统全方位的质量管理，保证工程质量,工程培训计划,项目管理行为做指导全过程管控,正向激励越做越好,工程质量过程管控措施,1.2、图纸会审,施工单位,监理单位,项目部,10天内,图纸会审,结束,持续不断地深化对图纸认识阶段性会审及洽商,激励考核,发现问题+设计优化,1、区域设计管理部组织，项目部会同设计、总分包、监理、等召开图纸评审会；2、将意见统一反馈到设计院确定审核后下发实施；3、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全面进行施工。,图纸会审计划,其中，机电安装比较复杂，安装单位和总包单位不是一家，需根据工程后续的展开再次进行相关会审,1.3、培14、训、技术交底,1.3、样板引路,注意,工法样板资料上墙,尽可能含各种工序,未能反映在工法样板内的工序实际施工样板先行,在工序大面积开展施工前完成相应工序的工法样板，并现场交底,工法样板设置位置于工地入口右侧便于随时学习,样板展示区370平方米,备注：、砌体、抹灰、保温、涂料、面砖样板为分阶段实施；、室内装修样板待精装图下发后，在室内做样板间；、上墙的标识牌：采用KT板制作样板工艺标识牌，悬挂于样板醒目位置。,工法样板计划,场地交接计划交接条件预警应急方案,1.4、场地交接验收,以项目部为主导，根据项目各结点计划编制场地交接计划，并制定相应的预警应急方案，统筹各相关单位的进场时间和交接条件，明确15、落实各相关单位的责任主体，确保交接顺利；,场地交接要素,阶段性场地交接计划表,1.5、重点工序验收,施工单位自检、监理验收、建设方验收的三检制度,1、安排培训，让施工单位和监理单位知晓我司重点工序的相关事宜；2、无验收不施工，现场见到相应的验收资料才给予验收；3、按合同对未经验收合格擅自进行下一道工序的行为进行严厉处罚；4、对项目部工程师专人负责实施重点工序的验收（朱海成）与资料的归档（尉廷华）工作。做到资料与现场一致。,1.6、材料验收,（1）施工单位材料首批进场报备工程管理部，并邀请区域工程管理部、设计管理部进行现场验收，做好材料封样，逐步完善材料样板间；,关键词：联合验收；质保资料；取样16、送检；验收台账；,ENTER YOUR TEXT HERE.ENTER YOUR TEXT HERE.,（2）现场到的每一批材料都会同施工单位、监理三方联合验收，检查材料合格证、产品性能检测报告等质保资料，手续不全立刻退场；（3）需取样送检的材料，要求在现场验收通过后立刻取样送质检站，并及时取回检测报告，确保在材料使用前已通过检测；（4）项目建立材料验收台账，对现场材料实时监控，发现未经验收却已在施工使用的材料，采取处罚、退场等相关措施，确保材料合格；,外墙窗边屋面阳露台卫生间,1.7、工程质量通病防治,总包内部先进质量通病防治工艺,我司内部质量通病防治措施,当地工程质量通病防治手册,三方都是17、质量通病防治的责任主体,阳、露台等全面零渗漏,原则,目标,重点关注,1.8、精装修管控,精装修施工的大致流程，但由于装修方案还没敲定，具体管控详见“精装修策划”,目录 Contents,五、工程进度管理,1.1、总进度及专项计划主控点1.2、劳动力保证措施1.3、材料保证措施1.4、机械保证措施1.5、环境保证措施1.6、资金保证措施,01,02,03,04,依据区域对项目的政策导向，本着资金合理利用的原则，依据合同工期要求，制订分段施工计划,及时对接设计院相关负责人，保证出图及时顺利,考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划,根据现场实际工作进展，制定合理的招标计划并有效落实,118、.1、总进度及专项计划主控点,05,市政配套、园艺提前介入沟通,在节点计划框架范围内协同总包编制符合要求的总进度计划，阶段性计划并及时纠偏。,设计出图计划,前置工作,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,竣工备案,工程报建计划,防水卷材,外墙涂料,万方石材,锌钢组合栏杆,抛光砖,阳台仿古砖,内墙涂料,开关面板,成套配电箱,电线电缆,洁具类（见后期精装修策划）,时间轴,采购专项计划,现阶段主控三方材的供应工作，组织三方材合同签订,xx-12-1,2015-6-1,2015-10-1,2015-11-1,2015-12-1,2016-3-1,及时调整,提前做,招标时间,总部大楼不像标准的住宅产品可19、以进行全过程的招标梳理，对未来6个月的招标拟定计划,根据现场实际的工程进展情况，及时调整招标计划,“先定价后施工”预留足够的时间进行招标和合同签订,招标专项计划,招标计划表,土建,资金,流程,土建交接面尽可能创造条件,预留专项资金用于市政单位（给钱才干活）,清楚双方走合同签订流程的时间，合理安排合同签订,市政配套单位进场计划,1.2、劳动力保证措施,同时要求上报每周各工种的人员安排，做到精准控制,劳动力计划表,审核总包的临设方案，确保临设容纳人数,1,针对农忙、节假日的特殊时期，要求施工单位制定相应的预案,2,如若施工单位中途更换班组而造成工期滞后的，要求施工单位采取相应的加班措施,3,严格按20、照项目管理行为要求，加强对施工单位的技术交底，使施工队伍按照正确合理的工序、工艺施工，保证没有质量问题产生的返工现象,4,人员数量,技术水平,劳动力相关因素控制,1.3、材料保证措施,（1）对施工单位进行甲指材料相关规定的宣贯，使其熟知我司三方合同履行的要求，重点关注三方合同从发起到供货至现场的周期，并安排施工单位与供货商共同探讨材料进场节点，从而编制科学合理的材料进场计划，并由我项目部进行审核，确保可行性；,培训、宣贯,供货周期,材料进场计划,施工方,供应商,主导,审核,项目部,（2）对无需走三方合同的甲指材料，要求施工单位在上报材料进场计划中，注明供货方的信息，保证其是从我司制定材料库中选21、择材料品牌；（3）重点关注墙、地砖，由于某些窑厂因为窑厂维护的问题会在年底可能会关停一段时间，导致本该是正常施工周期的材料无法送达，因此一定要密切关注集团该类材料的相关信息，做好预防措施，比如提前走三方合同供应材料；,（4）厘清项目中的甲指分包工程，明确总包单位对此类材料的配合义务，尤其是栏杆、电梯，确保此类材料进场顺利；,（5）要求施工单位在施工总平面图上明确表示各材料的材料堆场，从而使得材料进场后有场地可堆载和管理，避免随意堆放导致材料受损、被偷，影响工期；,提前询问进场时间,现场场地准备,材料保管,（6）重点关注外挂石材的材料管理，选取合理的材料堆放地点，避免二次搬运和损坏，影响工期；,22、（7）加强现场材料的验收工作，防止假冒伪劣、不合格产品进入施工现场，杜绝因材料质量问题产生的返工情况；,质保材料+取样送检,1.4、机械保证措施,（1）大型设备进场时间,（2）加强对机械设备的进场验收、设备日常检查、维护保养工作，确保设备进场后运行顺利，不因机械设备自身的原因影响工期；,1.5、建设程序合规性保证措施,及时办理相关报批报建手续，使建设程序合规合法。,开发部牵头工程部协同,（1）加快办理工程施工许可证，确保证件齐全，不因“无证施工”导致政府的停工处罚；（2）加强现场安全文明施工管理，审查人证符合、设备使用许可证等,1.6、资金保证措施,（1）项目部编制合理的资金付款计划，确保施工23、单位申报的每笔合理的进度款能得到支付，保证施工单位的资金能得到及时周转，确保施工的正常进行；（2）重点关注春节前施工单位的工资发放情况，保证不发生农民工讨薪事件，要求总包单位必须出具春节前按时、足额发放工资的承诺函，保证工人正常施工、不罢工，若施工单位确实困难，我司考虑其他方案；,项目部,总承包单位,资金付款计划,承诺函,资金落实,目录 Contents,六、工程成本管理,1.1、成本管理目标1.2、成本管理组织架构1.3、成本管理原则1.4、降成本主要亮点及措施,低成本,高速度 精品质,合理降成本,品质有保障,全员来把控,效益一起创,1.1成本管理目标,合理低成本,最优性价比,目标,理念,124、.2成本管理组织架构,项目总经理关海平,成本驻场邵睿智,辅助岗倪宏飞,装修工程师姬标标,水电工程师张爱超,土建主管朱海成,资料员尉廷华,土建管控,水电、市政管控,装修成本管控,成本资料汇集,成本管控第一责任人,目标、动态成本编制更新,专业指导,项目成本管控工作落实,成控岗杨勇,1.3成本管理原则,以目标成本为基准，紧密结合动态成本，从设计、招标、施工等方面，在保证品质和便于管理的基础上合理、有效降低成本,制定标准,设定价格,变更签证,成本优化,1.4、降成本主要亮点及措施,基础设施配套费项目部经与政府沟通从75元/m2降低为20元/m2元，目前仍在沟通争取进一步减免雷电灾害风险评估费用从原2125、万元降至15万元，目前仍在争取进一步减免,1.4.1、主要亮点,空调系统优化,1.4.2、主要降成本措施,原方案：离心冷水机组+真空燃气锅炉（整栋设备一次到位）优化方案一：离心冷水机组+真空燃气锅炉（预留裙楼1-11层机组不装）+风冷冷水机组（预留主楼7-16层）+VRV多联机（21-22层）优化方案二：离心冷水机组+真空燃气锅炉（预留裙楼1-11层、主楼7-16层机组不装）+VRV多联机（21-22层）,10年期测算,20年期测算,装修设计从设计初期对成本进行控制。在区域设计管理部的支持下项目部与xx总部大楼未来的使用部门、各子公司、装修设计院、建筑设计院进行深入沟通，对分隔方案进行多轮调整26、，寻求使用与成本最化的分隔方案。,在设计初期与装修院就材料、设备的选型进行沟通。,综合单价估算：1196元,综合单价估算：1950元,装修院就总部大楼的小便斗初步给出两种型号，针对该两种型号，项目部在选择之前由腾安机电给出综合单价供选择参考，项目部从成本角度出发与设计院沟通拟仅采用挂壁式小便斗。,0,1,楼梯间屋顶拟建议取消保温层,0,2,屋面已有结构找坡层，建议取消陶粒混凝土找坡层,酝酿中的降成本点子,0,3,主楼主入口顶棚寻求更经济合理的结构形式,0,4,主楼22层顶4.5米高的围护拟与上部广告格栅结合，降低4.5米的围护结构,目录 Contents,七、其它管理,1.1、安全文明施工管理27、1.2、信息资料管理,1.1.1、安全文明施工主要内容,1.1、安全文明管理,每周组织安全文明施工大检查，签发书面整改通知单，责成相关责任者整改，并按期复查对塔吊、施工电梯等大型机械设备进行验收，一旦发现机械老化、陈旧、零件缺损等现象，责令施工单位机械撤场；对临时用电方案进行严格审核，保证施工现场规范用电合理用电；要求施工单位安排专人每天进行施工现场的保洁，保证施工环境的有序；督促施工单位建立临时医疗卫生点，能为现场工人提高简单实用的医疗防治；落实生活区、施工区垃圾堆场，确保统一安放、统一处理，保证现场的文明；,1.1.2、日常安全文明施工管理,总包主导管理,监理时刻监督,项目部例行抽查,1.28、2、信息、资料管理,图纸管理建立详细的图纸收发台账，列明图纸的完整信息，保证图纸的新鲜度建立健全设计变更台账，变更内容由图纸管理员及时更新变更图纸的内容及时形成纸质版文件；通知联系单管理分类整理编制完整的通知单收发文记录，明确收发人签字、日期等信息，确保资料的闭合；将各通知联系单原件按收发文单位的不同进行资料的存档，可供日后查阅；合同管理建立相应的合同登记台账，并要求项目部工程师熟知合同的重要条款，以此来管理；影像资料管理专人负责现场图片资料的拍摄，形成施工过程图片资料，对重点工序、隐蔽工程、签证事宜、质量等问题形成完整的影像资料并归档，用于问题的追朔。,随时随地传递工程现场的事宜，确保在第一29、时间将信息反馈给所有相关人员，并及早落实责任解决问题,日常工作群,对接区域职能部门、集团职能部门，及时将重要信息汇总、传递、共享，使项目人员熟知整个工程进展情况,职能部门对接人,及时收集集团、区域各职能部门最新的宣贯文件、业务信息、重要通知，并及时传递分享到项目,宣贯文件接收人,信息通畅,装修、顺茵,其他,微信群,目录 Contents,七、需协调解决的问题,1.1、需设计解决的问题1.2、其它需协调问题,1.1、需设计解决的问题,地库顶板覆土仅35cm，绿化设计无法布置大树,主楼入口大跨度结构顶棚是否可考虑取消或调整,主楼22层顶为设备平台，外围4.5米高的墙是否可调整,空调系统综合考虑调整装修分隔需尽快确定下来，进行装修设计,1.2、其它需协调问题,裙楼开工时间不确定,敬请指导！,