1、东莞新民工改工城市更新项目 VANKE COURTYARD INTELLI-FAB T STAGE 万科叠院智造T台 万科创艺叠境搭台，中国智造走向国际秀场。Vanke creative courtyard is holding world stage，leading China intelli-fab to the international showcase.万科-源 叠院-园 源自万科的叠院，如何与新时代产业园进行对话？生态景观 VS 产业形态 得天独厚的沿河景观，需要一种怎样的产业形态与之匹配？高端研发 VS 传统厂房 大湾区的高端研发产业与传统厂房将碰撞出怎样的产业园？万科叠院万科叠2、院智造智造T T台台 VANKE COURTYARD INTELLI-FAB T STAGE 为万科独创叠院，人与自然和谐共生 企业高效协作、社群多元包容、万众共栖共融 灵动乐章，茅洲河畔 Dynamic Music of Maozhou Riverside 面水而生，生态赋能 Born for Water&Eco-friendly Power 城市舞台，科技秀场 Urban T Stage&Technology Showcase 清水穿城，叠院枕河 River-crossing Village&Creative Courtyard 千霞映园，万智入城 Sunset Skyland&Intel3、ligent City 万象之域，科技生活 All-embracing City&Technology Lifestyle 目录 CONTENTS 01 背景研究 Context Research 02 基地分析 Site Analysis 03 项目定位 Project Position 04 设计愿景 Design Vision 05 设计挑战 Design Challenge 06 规划设计 Planning Design 07 建筑设计 Architectural Design 08 成本控制 Cost Control 09 技术图纸 Technical Drawings 10 设计说4、明 Design Instruction 0101 背景研究 CONTEXT RESEARCH 1.1 战略优势 1.2 城市优势 1.3 生态优势 1.4 上位规划 佛山 FO SHAN 区域新格局：粤港澳大湾区新一轮协同发展格局下，高端化、区域化、国际化职能向内湾汇集，内湾取代轴线成为核心增长引擎。湾区互联：广深港澳科技创新走廊等战略机遇，促进东西两岸创新资源整合、产业合作进阶。基地所处滨海新区毗邻港澳，连接穗深，地理位置优越，周边有成熟的工业体系支撑。东莞滨海湾新区与广州、深圳、香港东大屿都会构建湾区东岸科创走廊。广州 FO SHAN 香港 HONGKONG 东莞 DONGGUAN 惠州5、 HUI ZHOU 中山 ZHONG SHAN 广-佛都市区 GZ-FS Metropolitan Area 国际创新城 International Innovation City 澳门 MACAO 广州科学城 GZ Science City 东大榆都会 East Lanta Metropolis 港深创 新科技园 Innovation Park 坂雪岗 科技城 Tech city 澳-珠都市区 Macao-ZH Metropolitan Area 港-深都市区 HK-SZ Metropolitan Area 横琴自贸片区 Hengqin Free Trade Zone 澳门新城区 Macau6、 New Town 广 珠 澳 科 技 制 造 走 廊 南沙自贸区 Nansha Free Trade Zone 松山湖 科技园 Technology Park 深-茂制造走廊 深-中制造走廊 SITE 滨海湾新区 Binhaiwan Bay Area 前海蛇口自贸片区 前海新中心 Qianhai Shekou Free Trade Zone,Qianhai New Center 深圳 SHENZHEN 珠海 ZHU HAI 在建/规划通道 总部/园区 自贸片区 新城 图例：如何拓展高附加值，项目货值最大化？东莞：立足湾区，湾口要素高速流动 CONTEXT RESEARCH 1.1 战略优势-7、湾区价值下的新坐标 虎门北站 长安总站 深圳机场 虎门南站 长安新区站 SITE 长安、光明、宝安产业要素之间高效流动 Efficient Flow of Innovation Elements among Baoan,Guangming and Changan 广深高速+外环高速 交通枢纽 广深+外环是深圳产业要素朝湾北、西、东三向度流通的主要干道，成为深圳产业辐射及外溢东莞坚实的基础 船舶制造 基础电子 微小卫星 海洋产业 展示展销 微电子 空间技术 液晶面板 金融信息 节能环保 散列中子源 机器人 生物医药 文化科教 新能源 高端制造 信息技术 机器人 科技创新 人工智能 总部服务 研发8、型服务业 生产型服务业 金融信息 生命健康 教育科研 高端电子信息 创业孵化 滨海湾新区 东莞松山湖 中子科学城 食品检测 智能医疗 数字工厂 高端制造 五金模具 智能手机 电子电气 造纸产业 装配制造 制衣 家居产业 汽车配件 CONTEXT RESEARCH 1.2 城市优势-区域产业要素流动的关键锚点 滨海湾新区：区域产业要素向湾流动的关键锚点 长安周边分布着文化遗址，同时是广阔的产业制造业腹地。历史文脉、生态景观、未来创新科技在此融合、碰撞。基地东侧毗邻茅洲河，将延续茅洲河文脉的山水画卷,重塑城市气质的形象名片,成为未来高能产业的空间载体。文化、古迹 景观 开发区 大岭山森林公园 莲花9、山郊野公园 大岭山抗日 根据地旧址 文天祥公园 虎门海战 博物馆 国际交流合作 与科创智慧区 科技研发与 文化创意聚集区 磨碟河 猫山 芦花坑水库 SITE 茅洲河碧道 滨海湾站 TOD都市区 松山湖高新技术 产业开发区 松山湖风景区 国际创新合作区 林则徐硝烟池 与虎门炮台旧址 CONTEXT RESEARCH 1.3 生态优势-河水绕城，构筑生态人文区域名片 长安：人文历史、工业文明与未来科技文明碰撞之地 新民片区：打造长安产城融合的综合改革示范区 新民片区处在科技制造区发展的桥头堡，连接镇中心与滨海高端产业带、与深圳共和工业区深度融合。片区将形成以产业为主导，产城融合的综合改革示范区，形10、成北部居住、中部制造、南部高端服务综合性产业发展带。东莞长安面临“粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区、省制造业供给侧结构性改革创新实验区”三区叠加发展机遇三区叠加发展机遇，新民因区位优势，作为莞深一体化战略桥头堡，未来将成为区域的生活、居住配套基地与先进制造业平台，实现区域协同发展区域协同发展。北部人文生活服务带 南部滨海文化观光带 SITE SITE 产城融合、科技制造区 宜居生活、科技商务区 现代服务、高端产业区 片区服务中心 镇综合服务中心 镇综合服务中心 358省道都市商贸服务带 CONTEXT RESEARCH 1.4 上位规划 长安：三区叠加的临深桥头堡 02 02 基地分析 S11、ITE ANALYSIS 2.1 基地周边资源 2.2 交通分析 2.3 项目周边 2.4 任务书解读 2.5 规划条件分析 商住商住 工业区工业区 工业区工业区 SITESITE 商住商住 学校学校 公共服务用地公共服务用地 商住商住 住宅区住宅区 工业区工业区 商住商住 公共服务用地公共服务用地 公园公园 学校学校 学校学校 工业区工业区 项目周边主要是工业区，大多数为M1、M2类型厂房、M0研发制造中心 以及部分住宅，还有一定的现状城中村；周边水系环绕，环境优美。东侧紧邻茅洲河，且基地内有支流穿过自成天然的湿地公园，景色宜人。基地距离滨海湾新区行政中心仅2公里，与深圳隔河相望，地理位置优12、越，可承接深圳外溢产业，且周边配套完善。VIVOVIVO制造中心制造中心 欧菲光湾区科欧菲光湾区科创中心创中心 东莞水务集团东莞水务集团 海上田园海上田园*水上集市水上集市 共和工业区共和工业区 滨海湾新区行滨海湾新区行政中政中心心 SITE ANALYSIS 2.1 基地周边资源 深圳深圳 深圳深圳 SITESITE 工业一路工业一路 围绕园区的发展，交通布局以两横三纵特点，其中兴一路与工业大道为园区货运出入的主干道；三龙路与工业一路极大的优化的路网结构，分流了园区的货运压力。同时沿河路主要作为客运通道，达到客货分流的效果。SITE ANALYSIS 2.2 交通分析 图例：图例：高速公路高13、速公路 快速路快速路 主干道主干道 次干道次干道 支路支路 1 2 3 SITE 城中村 1 茅洲河 2 内部河 3 项目周边现状主要为城中村以及老旧厂房以及在南侧有一个水务厂，从无人机视角看，茅洲河和穿过基地的内部河流经过治理水质较为良好。经过现场勘查，茅洲河沿岸已打造优美的景观绿带，内部河流水系可用于项目设计但需要规整处理。水务厂 SITE ANALYSIS 2.3 项目周边 03 03 项目定位 PROJECT POSITION 3.1 产业发展 3.2 园区发展 3.3 案例借鉴 长安 茅洲河片区城市更新 香港动力源 食品加工 塑胶 五金 模具 纺织 服装 文体 用品 电子产品 加工 14、过去：粗放发展 现在：产业聚集 升级转型 未来：创新驱动 香港动力源 电子元件 模具 机械 芯片 电子通讯 智能手机 模具 五金配件 机械 仪表 轻工 物流 香港 滨海新区 电子信息 产业 通用设备 新型材料 松山湖 深圳 深圳机场 福田-罗湖 蛇口 前海 深圳科技园 智能手机 产业 制造业是东莞的城市名片，长安镇是智能手机、五金模具的制造业大镇，在大湾区融合背景下，未来将获得更广阔的发展，打造成为具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。家居 电子信息 包材 智能机器人 PROJECT POSITION 3.1 产业发展 长安：打造世界级先进制造业产业集群 顺应时代发展的潮15、流，科技引领社会进步。我们对产业基地的要求应该由功能效率的传统模式，注重形象与体验的现代模式转型成未来生态与科技融合的绿色产业模式。强调以人为本，生态科技与人的体验交互，打造更强的产业基础。PROJECT POSITION 3.2 园区发展 慕尼黑宝马产业园 多功能智能制造体验基地 将人的体验融入建筑、融入汽车产业中。为每个到达此处的人提供全面独特的品牌体验，打造特有的城市汽车文化名片。产业园区包含博物馆、工厂、总部研发大楼，是一个开放性的产业园，且都提供预约参观服务。新建的宝马世界将整个园区融合在一起，是一座集新车交付中心、技术与设计工作室、画廊、青少年课堂、休闲餐饮等为一体的综合性建筑，为16、来访者、顾客提供全面的品牌体验。独特的造型也反映了宝马的品牌特色，成为城市独有的汽车文化名片。PROJECT POSITION 3.3 案例借鉴 将城市公共绿地的景观资源引入，形成贯穿城市的公共空间，交通功能复合立体，最大化提升土地综合价值。纽约高线公园利用上世纪30年代的专用铁路，改造后成为曼哈顿地区的线性空中花园，高线公园的建成，沿线吸引了30多个改建和新建项目。从2009年开放起，高线公园五分钟不行范围的不动产价值提升了103%。成为纽约地区增长最快、最具有活力的社区。纽约高线公园空中绿廊 PROJECT POSITION 3.3 案例借鉴 园区是一个功能复合的整体，将产业、商业、办公以17、及配套零售等功能有效结合、注入文化活力，使各地块均有活动、人流。增加活力，最终带动周边发展，打通城市脉络。本案是一个结合商业、研发以及办公混合功能的新一代产业园。设计策略主要包括线性体量、多层流线、空间秩序以及景观合院。“线性体量”加强各地块的串联、“多层流线”克服了流线交叉，“空间秩序则”是对不同功能建筑的本体回应。上海嘉定汽车研发港新一代产业综合体 PROJECT POSITION 3.3 案例借鉴 东莞松湖智谷工业上楼行业标杆 以企业需要为出发点，解决制造业企业痛点打造高品质工业大厦，解决层高、承重、隔振、物流等问题，让工业上楼。松湖智谷集高端生产、研发设计、中试检测、总部办公等为一体的18、“产城人”综合示范区。园区以东莞制造2025 示范产业园为目标，实现产城融合，打造成为东莞智慧新城、产业新城、生态新城、人文新城。寮步政府采用PPP模式，投入5.1亿元，在香市科技产业园内打造了 2公里滨水长廊景观带，3大市政公园。目前，园区绿化总面积达16万多。PROJECT POSITION 3.3 案例借鉴 城市名片城市名片 代表一个城市的良好形象 特点鲜明、务实、简约的城市名片 生态渗入生态渗入 情景体验情景体验 连续和有产的城市公共开放空间 城市景观资源的高效利用 人与建筑、环境的情景交互 功能复合功能复合 多多层流线层流线 共生共荣的复合土地模式 适度的功能分区 立体功能及流线分离19、 产研一体产研一体 灵活可变灵活可变 以写字楼标准建造厂房，可同时满足高端生产和办公的用途，为将来园区发展预留弹性空间 PROJECT POSITION 3.3 案例借鉴 04 04 设计愿景 DESIGN VISION 研产游憩展 创新绿色体验型工业综合体 体现终极与一流的引领新姿态 自由开放创想，多元共生交融 研产游憩展 “优”研 Ultra-Research&Development 吸引集结人才共研未来绿色尖端技术，创意激荡的灵感空间“优”产 Ultra-Manufacture 助力电子信息发展，智慧绿色生产“优”游 Ultra-Explore Experience 公众参与式厂区，沉浸20、式互动体验，零距离感知智能制造引领的未来生活方式“优”憩 Ultra-Leisure Life 乐居乐业，打造人性化场所记忆的全新产业园模式“优”展 Ultra-Experience Display 工业上楼、轻型生产、科技体验展示 0505 设计挑战 DESIGN CHALLENGE 5.1 智造叠城 5.2 引景入城 5.3 漫游云廊 思考 1 THINKING 如何高效利用土地？同时适应多元化企业生产方式？HOW TO UTILIZE THE LAND SUFFICIENTLY AND ADAPT TO METHODS OF DIVERSIFIED CORPORATE?策略 1 STRA21、TEGY 智造叠城 设计模块化适用产品 打造高拓化品质空间 DESIGN CHALLENGE 5.1 策略一：智造叠城 设计提出“智造叠城”的设计模式，通过工业上楼+园林式总部集聚，打造紧凑高效，高适应性新型创智空间 由传统的产业空间组织模式转变为复合共享的模式。引入自然 开放互联 M M1传统厂区模式 M M0城市园区模式 M MX新民模式 传统的厂区空间组织单一，缺乏公共空间，厂房空间不易转化升级。难以实现产城融合。高层研发与生产相结合，可适应从研发到生产的多种功能。中型制造 生态休闲 小型制造 中型制造 小型孵化 生态通廊 标准化的生产模块，可灵活划分，亦可转化为办公，适应未来需求。复合22、化的建筑功能，开放式的空间布局，有助于实现新时代的产城融合。创源盒子 小型生产 中型生产 大型生产 大型制造 茅洲河 DESIGN CHALLENGE 5.1 策略一：智造叠城 依据目标产业的生产需求，提出工业上楼+企业独栋的标准化的生产模块，适应多种生产需求 我们希望加强企业间的交互合作，针对现代海洋产业、高端制造业和现代服务业等企业的差异化需求，设计可灵活组合的标准化生产单元，满足800至5000各类入驻企业的生产需求。同时设计全产业链、全周期和高共享的空间组合模式。目标客户生产单元使用区间 2000 2000 2000 2000 2000 1000 DESIGN CHALLENGE 5.23、1 策略一：智造叠城 综合考虑周边环境和人货分流，不建议采取传统的联排式布局和合院式布局 合院式方案 联排式方案 优点：对城市界面友好:延续城市设计主轴线，对周边住区友好；缺点：产品适应性差：独栋的产业难以适应不同规模的产业生产；景观利用不充分：联排的规划布局导致建筑对河岸景观有一定遮挡。优点：产品适应性强：产品可灵活划分为不同规模，适应不同生产需求；有独立院落：不同产业单元有可共用的独立院落；缺点：景观利用不充分：院落式的产业单元较封闭，无法很好利用河岸景观。茅洲河 居住区 公园 居住区 公园 茅洲河 茅洲河 DESIGN CHALLENGE 5.1 策略一：智造叠城 典型单元示范 货流入口24、 货流出口 入流入口 入流入口 公共服务 二层步行平台 公众号/知识星球【先锋城市设计】，会员自由下载最新竞赛文本。添加博主微信：PUD2023，朋友圈不定期放送免费文本！思考 2 THINKING 如何对话城市与自然？HOW TO COMMUNICATE BETWEEN CITY AND NATURE?策略 2 STRATEGY 引景入城 外延山水境 内造生态林 一河两岸，串接深莞 一个可漫游的蓝绿生态带 茅 洲 河 M A O Z H O U DESIGN CHALLENGE 5.2 策略二：引景入城 城中村 城市绿地 住区绿地 河岸绿地 河岸公园 城市连桥 滨水文化建筑 漫游云廊 滨水公25、共平台 滨水退台花园 河景独栋厂房 临水端头地块建筑布局为环抱姿态，外圈布置高层厂房，亲水布置低密度独栋，打造多处退台及公共平台，营造亲水的生态园区；DESIGN CHALLENGE 5.2 策略二：引景入城漫游云廊 遮阳小品 高层厂房退台 配套服务中心 大花园院落 中间地块以院落为核心，内圈布置低密独栋，外圈布置高层厂房，营造向心的生态组合院落；DESIGN CHALLENGE 5.2 策略二：引景入城 人行流线分析图 DESIGN CHALLENGE 5.2 策略二：引景入城 绿脉延续，打开视线通廊 景观渗透，营造生态园区 城市绿地 URBAN LANDSCAPE 景观节点 地面景观通廊 26、茅 洲 河 综合考虑周边环境和人货分流，不建议采取传统的联排式布局和合院式布局 茅洲河 居住区 公园 茅洲河 居住区 公园 阻隔城市界面 沿河景观占有 优点：沿河建筑景观资源优越：最大化利用河景资源，独自占有 缺点：前后排建筑遮挡严重：前后排建筑景观差异较大 优点：园区内品质较高：通过隔绝外部破旧环境，提升自身园区的品质 隔绝园区噪音对外界干扰：外界不受内部厂房生产噪音干扰 缺点：园区过于封闭：内外交流隔绝，城市界面不友好 公众号/知识星球【先锋城市设计】，会员自由下载最新竞赛文本。添加博主微信：PUD2023，朋友圈不定期放送免费文本！DESIGN CHALLENGE 5.2 策略二：引景入27、城 茅洲河 茅洲河 贯绿 之 视绿通廊 退让共赢 绿脉延续 采用开放式街区方式，引景入园，放弃独自占有获取局部利益而采用渗透共有的方式提升整体价值 DESIGN CHALLENGE 5.2 策略二：引景入城 思考 3 THINKING HOW TO BUILD A SMART PARK OF FUTURE?策略 3 STRATEGY 云廊T台 产城融合 多维立体 DESIGN CHALLENGE 5.3 策略三：漫游云廊 打造空中云廊T台 打造城市秀场 本项目六块地为一期产业园区打造，后续还有相关居住服务板块的改造，本方案着眼于打造未来综合园区，设计空中连廊使居住板块与工业园区紧密联系，集产业28、服务配套、居住、商业、教育等功能为一体，形成复合多元的产业园区，提供科技展示秀场。居住配套 服务配套 景观带 共享中枢 工业上楼 智能制造 研发中心 高端研发 高端研发 应用与测试中心 景观带 共享景观轴 展示会议中心 茅洲河公园 设计景观化的空中步行连廊，联系不同空间产品，形成特有景观带。DESIGN CHALLENGE 5.3 策略三：漫游云廊 服务中心 高端研发 应用与测试中心 智能制造厂房 空中连廊 智能制造厂房 智能制造厂房 高端研发 音乐长廊 园区漫步 空中连廊 高端研发 天台畅吧 景观庭院 多维空间打造，实现人货分离 DESIGN CHALLENGE 5.3 策略三：漫游云廊 29、本项目打造多维空间交通体系，通过连廊设计塑造园区内部人行慢行系统，使人行流线与货运流线分离，提高整个园区的交通效率，较少相互干扰，提升园区整体品质。地上交通 人车分流 内外分流 城市道路 独栋厂房 独栋厂房 智能制造 高层厂房 地下车库 消防通道 车行道路 六大 痛点 面积段：如何适应东莞大多企业需求？标准化生产模块，适应大多企业需求；高层厂房可可灵活划分，满足面积段500-5000不同面积段需求；独栋厂房可满足单栋2500-6000，且可拓展空间大，使用灵活；层高：如何确定各层层高使厂房更实用且高效？高层厂房首层7.8m，独栋首层6m，使厂房首层价值最大化且适应大空间生产；厂房二层及以上为常30、规4.5m，满足一般产业空间的需求；承重：如何既满足市场需求又可实现成本最优？设计满足东莞相关规范；设计结合相关项目经验及市场调研，首层2T/，二三层1.5T/，标准层0.8T/；电梯：货梯和客梯如何配置更高效？客货梯分别布置，实现人货分流；每个厂房设2部货梯，客梯可兼消防电梯；电梯承重符合市场建议值；货运：如何实现园区人货分流？整体园区通过二层连廊竖向上使人货分流；单个组团水平方向上实现人货分流 每个单元货客梯分开设置，货运流线在平面及垂直方向均分流；车位：如何既合理组织车位又减小挖方？合理组织车行流线，在每个单位卸货平台设置1-2个货车停车位；独栋产品保证地面有一个客车停车位；沿河地块设置31、地库，满足整个园区车位需求；06 06 规划设计 PLANNING DESIGN 6.1 任务书梳理 6.2 货值分析 6.3 彩色总图及指标 6.4 功能布局与产权 6.5 流线分析 6.6 景观分析 6.7 竖向分析 6.8 日照分析 地块一地块一 地块二地块二 地块三地块三 地块四地块四 地块五地块五 地块六地块六 重要指标控制 设计挑战：1.高容积率与独栋产品相矛盾 2.还迁与自持相平衡 3.货运流线与客流流线 性质性质 用地面积（）用地面积（）容积率容积率 地块一地块一 M1 25791.42 4.0 地块二地块二 M1 23338.89 4.0 地块三地块三 M1 20590.7932、 4.0 地块四地块四 M1 43610.33 3.0 地块五地块五 M1 74409.03 3.0 地块六地块六 M1 14677.59 4.0 项目立足于长安雄厚的产业基础，毗邻滨海湾新区与深圳大空港片区，地理位置优越，项目产业定位为本土产业升级的制造基地与承接深圳乃至外迁企业，服务实体制造。更新片区A单元总用地为31.61公顷，根据策划书主要业态分布：自持 还迁 宿舍：17000 产业配套用房：35748 商业：8000 园区服务空间：5000 食堂：13000 高层厂房：92074 独栋厂房：36248 宿舍：25000 高层厂房：357500 独栋厂房：67500（私人）（其中集体233、00000、私人157500）SITE ANALYSIS 2.4 任务书解读 M1 M1 M1 M1 M1 M1 用地性质与面积 主要功能包括厂房、办公以及配套宿舍、食堂、商业以及产业配套用房等。25791.42 23354.49 43610.33 74424.35 20590.79 14728.18 容积率3.0 覆盖率：50%容积率3.0 覆盖率：50%容积率4.0 覆盖率：50%容积率4.0 覆盖率：50%容积率4.0 覆盖率：50%容积率4.0 覆盖率：50%用地性质与面积 任务书上沿河地块容积率为4.0，内部两块地容积率为3.0，覆盖率均为50%。根据业主答疑，本项目六个地块之间指标34、可互调，整体平衡。建筑退线控制 根据东莞城市管理技术规定建筑退线要求，本项目建筑退用地红线为3米和5米。3M 车行出入口 距离城市次干道交叉口宜不小于50m，距离城市支路交叉口宜不小于30m。建议设置出入口范围 不宜设置出入口范围 SITE ANALYSIS 2.5 规划条件分析 PLANNING DESIGN 6.1 多方案货值对比 根据市场调研，长安片区初步定价：高层厂房基础价格8500元/，独栋厂房基础价格16000元/。其中高层厂房有沿河景观附加值的产品价格为：12000元/，二层及以上：9500元/高层厂房有院落景观附加值的产品：首层价格：11000元/，二层及以上：9000元/独栋35、厂房有沿河景观附加值的产品价格为：19000元/独栋厂房有院落景观附加值的产品价格为：首层价格：17000元/，二层及四层14000元/院景高层厂房 河景高层厂房 院景独栋厂房 河景独栋厂房 宿舍 配套功能 PLANNING DESIGN 6.2 方案货值分析 64.50 63.60 63.51 63.43 62636465方案a 方案b 方案c 方案d 货货值值估算估算对比对比 货值 方案a：预估货值：64.50亿 方案b：预估货值：63.60亿 方案c：预估货值：63.51亿 方案d：预估货值：63.43亿 TECHNICAL DRAWINGS 6.3彩色总图及指标 综合经济技术指标 总用36、地面积 202418.05 备注 总建筑面积 767410 其中 总计容建筑面积 690580 其中 厂房 587203 其中 高层厂房 482780 独栋厂房 104423 生活配套 103377 其中 宿舍 42000 食堂 13000 产业配套用房 35377 商业 8000 服务空间 5000 不计容建筑面积 76830 综合覆盖率 45.7%综合容积率 3.4 彩色总图及指标 智能制造厂房 12F 首层7.8m 二层以上4.5m 独栋厂房 4F 首层7.8m 二层以上4.5m 宿舍 31F 首层6m 二层以上2.9m 配套商业 3F 首层6m 二层以上4.5m 配套产业用房 23F 37、首层6m 二层以上4m 从优化延续周边功能结构及顺应企业发展需求出发，以生产功能为主，置入辅助功能空间，打造以高效生产、智慧制造为主，集商业服务、品质居住于一体的现代化、生态高效型生产产业园。配套服务 3F 首层6m 二层以上4.5m PLANNING DESIGN 6.4 功能分析 功能分析图 PLANNING DESIGN 6.4 产权分析 还迁部分 自持部分 沿河岸用地价值较高区域布置自持建筑，内部集中布置出让建筑。产权分析图 外部车行流线 内部货运流线 货车卸货区 停车区 车库入口 货车流线分析图 场地内采用人车分流的形式，外部为完整的车行，货运流线串联货车卸货区，为厂房提供高效的货运38、。PLANNING DESIGN 6.5流线分析 人行流线分析图 人行出入口 人行流线 场地内采用人车分流的形式内部为人行，通过二层平台及串联各个地块的连廊提供纯步行空间供园区人员使用。PLANNING DESIGN 6.5流线分析 人行流线分析图 消防流线分析图 消防车流线 消防登高面 本方案消防在场地内完成消防扑救，连接消防扑救登高场地，形成环路，满足消防要求。PLANNING DESIGN 6.5流线分析 市政道路 竖向分析图 本项目场地较为平整，方案竖向设计合理，与周边道路平接。PLANNING DESIGN 6.7竖向分析 日照分析图 PLANNING DESIGN 6.8 日照分析39、 日照分析条件:日照分析软件:天正日照 软件版本号:8.5 计算方法:多点分析 日照分析地点:东莞 地理经度:东经113度45分 地理纬度:北纬23度03分 日照分析模拟时间:冬至日09:00-15:00 采样点间距:1m 受影响高度：均按起居室窗台高度0.9m计算 日照分析结果：经对比分析,本项目建成前后周边地块宿舍在图示日照计算范内满足冬至日有效日照不低于2小时的日照标准 0707 建筑设计 ARCHITECTURE DESIGN 7.1 产品分级 7.2 高层厂房 7.3 园景独栋 7.4 河景独栋 7.5 企业独栋 7.6 配套 Studio Factory+80%20%河景高层厂房 40、Factory Studio+70%30%园景独栋 Studio 提供多样化的生产空间选择 实现多种功能转换可能性 定制个性化的创新服务空间 建立灵活创新的驱动模式 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.1 产品分级 河景独栋 Studio 园景高层厂房 Factory 河景公寓 河景宿舍 自持部分：河景高层+河景独栋 沿河展示面，展示厂区门户形象 还迁部分：院景高层+院景独栋 U型布局，将河景最大化引入内院 Factory 高层厂房 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.2 分项产品-高层厂房 高层厂房增值空间提高产品附加值 INDIVIDUAL BU41、ILDING DESIGN 7.2 分项产品-高层厂房 拓展区域：屋顶 拓展区域：公共平台 拓展区域：室外走廊 利用女儿墙高度，可拓展为屋顶花园、空中会所等功能；利用首层进深加大，二层可结合公共连桥拓展为公共平台，串联厂房，增进园区联系；三层外墙按规范退进，可计为室外室外走廊，仅计1/2面积，可拓展为公共走廊、提升品质。高层厂房高效适用、可合可分 平面划分灵活 普适性生产空间 单栋标准层2000 适应东莞大多企业 小型生产空间 可实现2-3个企业共享 适应较小型生产线 最小模块空间 最小分割单元500 可根据企业需求组合 2000普适性大空间生产 最小可分割单元500 INDIVIDUAL B42、UILDING DESIGN 7.2 分项产品-高层厂房 1 高层厂房氛围意象 高层厂房氛围意象 园景独栋 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.3分项产品-园景独栋 园景独栋组合院落、集约共享 组合院落空间 2 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.3分项产品-园景独栋 通过差异化的产品，丰富的院落空间来提升产品溢价。差异化产品+单栋形态 单栋仅有小空地 差异化产品组合后，形成有大花园景色的组团空间 面积段：单栋2500-5800 河景独栋 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.3 分项产品-河景独栋 INDIVIDUAL BUIL43、DING DESIGN 7.3 分项产品-河景独栋 河景独栋独门独院、品质研发 2 河景朝向 独门独院 单栋拥有独门独院 各独栋单元间通过公共绿地联系，提高品质的同时保证隐私性；面积段：单栋5650 功能置换 企业独栋功能置换、灵活可变 或 功能置换 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.3分项产品-企业独栋 独栋企业氛围意象 3 独栋转商业氛围意象 独栋产品增值空间 共享与私享 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 1.2 分项产品-独栋厂房 2F 退台与公共平台衔接 4F 独享顶层露台 2F 活力公共平台 4F 独享顶层露台 Type A Type B 44、露台花园 露台花园 组团连桥 退台花园 独栋剖面示意图 FACTORY 6m 4.5m 4.5m 4.5m 增值空间 增值空间 增值空间 独栋园区氛围意象 独栋园区氛围意象 CORRIDOR CORRIDOR INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.3 分项产品-企业独栋 配套宿舍套型转换，多种需求 4 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.4 分项产品-配套 宿舍类型：单人间 适合人群：单身或情侣 宿舍类型：套间 适合人群：家庭 A A A A A A A B C 户型A：宿舍基本单元 户型B：双拼单元 户型C：三拼单元 一居室基本型 两居室舒适型 三居45、室家庭型 产业配套增值溢价、办公居住两相宜 4 INDIVIDUAL BUILDING DESIGN 7.4 分项产品-配套 产业配套改造前 层高：4m 户型：一居室 产业配套改造后 层高：2m+2m 户型：LOFT 三室一厅 卧室1 客厅 客厅 卧室1 卧室1 客厅 卧室2 卧室3 客厅 上空 客厅 卧室1 客厅 卧室3 卧室2 4m 2m 2m 产业配套采用4m层高设计，可拓展为LOFT形式，最大程度赠送室内夹层上部建筑面积，增加更多灵活性，无论作三室居住或居家办公均可获得最大自由度。0808 成本控制 Cost Control 8.1 建筑成本控制建议 8.2 设备成本控制建议 8.3 46、结构成本控制建议 8.4 运营成本控制建议 在各个地块厂房首层尽量铺开，增加建筑覆盖率，争取较大利用土地，减少垂直运输成本。地下车库集中布置，减少建造成本。首层尽量铺开 1F大型设备层 地下车库集中布置 COST CONTROL 8.1 控制建筑覆盖率 项目特色 1、厂房尽量铺开，为生产提供最佳条件 2、厂房形成U型布局，将景观视线引入内院 92%节点外墙总面积占比 8%节点外墙总面积占比 标准层标准段 窗墙比 0.45 62%首层标准段 窗墙比 0.45 30%落地窗标准段 窗墙比 0.75 4%落地窗标准段 窗墙比 0.65 4%COST CONTROL 8.2 立面分析 主体厂房，低窗墙47、比的面积占到了总建筑面积的92%。其余设置落地窗。COST CONTROL 8.2 立面分析 深灰色质感涂料 铝合金窗 深灰色质感涂料 塑钢单玻璃 深灰色质感涂料 塑钢单玻璃 灰色质感涂料 塑钢单玻璃 90%节点外墙总面积占比 10%节点外墙总面积占比 标准层标准段 窗墙比 0.55 45%首层标准段 窗墙比 0.55 45%落地窗标准段 窗墙比 0.75 6%落地窗标准段 窗墙比 0.75 4%项目特色 1、沿河展示面，厂区门户高端形象厂房 2、成熟化标准化产品组合，沿路展示集约高效、智慧科技的未来厂区面貌 COST CONTROL 8.2 立面分析 COST CONTROL 8.2 立面分48、析 深灰色质感涂料 塑钢单玻璃 浅灰色质感涂料 深灰色质感涂料 塑钢单玻璃 浅灰色质感涂料 浅灰色质感涂料 铝合金窗 铝合金窗 浅灰色质感涂料 控制建州外立面的材料，严格选用性价比高的质感涂料面砖和门窗，在沿河界面少量采用金属漆与落地窗结合，COST CONTROL 8.3 立面材料 COST CONTROL 8.3 立面材料 涂料及落地窗均为常用的立面材料，项目后期可根据成本及立面效果进一步筛选确认材料品类。COST CONTROL 8.4 设备成本控制建议 COST CONTROL 8.5 设备成本控制建议 无梁 采用无梁楼盖系统可以有效 提高层高,增加附加值。COST CONTROL 849、.6 运营成本控制建议 0909 技术图纸 TECHNICAL DRAWINGS 9.1 总图 9.2 总体平面图 9.3 单体平面图 9.4 场地剖面 TECHNICAL DRAWINGS 9.1彩色总图及指标 彩色总图及指标 综合经济技术指标 总用地面积 202418.05 备注 总建筑面积 767410 其中 总计容建筑面积 690580 其中 厂房 587203 其中 高层厂房 482780 独栋厂房 104423 生活配套 103377 其中 宿舍 42000 食堂 13000 产业配套用房 35377 商业 8000 服务空间 5000 不计容建筑面积 76830 综合覆盖率 4550、.7%综合容积率 3.4 公众号/知识星球【先锋城市设计】，会员自由下载最新竞赛文本。添加博主微信：PUD2023，朋友圈不定期放送免费文本！TECHNICAL DRAWINGS 9.1 分地块经济技术指标 地块一经济技术指标 总用地面积 25791.42 备注 总建筑面积 86083 其中 总计容建筑面积 62283 其中 高层厂房 50283 独栋厂房 7000 服务配套 5000 不计容建筑面积 23800 容积率 2.4 建筑密度 42.6 使用率 高层厂房 89%独栋厂房 85%停车位 货车停车位 2 小汽车停车位 605 地块二经济技术指标 总用地面积 23354.49 备注 总建51、筑面积 77870 其中 总计容建筑面积 56670 其中 高层厂房 36520 独栋厂房 19200 服务配套 950 不计容建筑面积 21200 容积率 2.4 建筑密度 38.5 使用率 高层厂房 89%独栋厂房 85%停车位 货车停车位 2 小汽车停车位 614 地块三经济技术指标 总用地面积 20590.79 备注 总建筑面积 73130 其中 总计容建筑面积 54350 其中 高层厂房 40600 独栋厂房 12800 服务配套 950 不计容建筑面积 18780 容积率 2.6 建筑密度 39.6 使用率 高层厂房 89%独栋厂房 85%停车位 货车停车位 2 小汽车停车位 4952、9 地块四经济技术指标 总用地面积 43610.33 备注 总建筑面积 156470 其中 总计容建筑面积 156470 其中 高层厂房 133100 独栋厂房 22320 服务配套 1050 容积率 3.6 建筑密度 49.2 使用率 高层厂房 89%独栋厂房 85%停车位 货车停车位 8 小汽车停车位 6 地块五经济技术指标 总用地面积 74419.83 备注 总建筑面积 266430 其中 总计容建筑面积 266430 其中 高层厂房 222277 独栋厂房 43103 服务配套 1050 容积率 3.6 建筑密度 49.8 使用率 高层厂房 89%独栋厂房 85%停车位 货车停车位 153、2 小汽车停车位 13 地块六经济技术指标 总用地面积 14728.18 备注 总建筑面积 107427 其中 总计容建筑面积 94377 生活配套 94377 其中 商业 6000 食堂 11000 宿舍 42000 产业配套用房 35377 不计容建筑面积 13050 容积率 6.4 建筑密度 40.6 小汽车停车位 327 总首层平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 总二层平面图 企业展示 生产用房 特色餐饮 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 总三层平面图 休憩空间 加工车间 服务中心 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体54、平面图 地下车库平面图 地库入口 地库坡道 地库车道 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块一首层平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块一地下室平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块二首层平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块二地下室平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块三首层平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块三地下室平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块四首层平面图 TECH55、NICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块五首层平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块六各层平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 地块六地下室平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.2 总体平面图 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体楼号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 15 17 18 19 20 21 22 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 B1 B2 B3 B4 B5 C1 C2 D1 D2 D3 E1 E2 高层厂房56、 标准层面积：1970 使用率：92%标准层面积：1970 使用率：92%TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 15栋 16栋 高层厂房 标准层面积：3135 使用率：89%标准层面积：2615 使用率：87%厂房园区意象厂房园区意象 厂房入口意象厂房入口意象 厂房窗口鸟瞰意象厂房窗口鸟瞰意象 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 13栋 1.6.10栋 高层厂房 标准层面积：2010 使用率：89%标准层面积：1650 使用率：86%标准层面积：1295 使用率：82%标准层面积：3270 使用率：89%TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单57、体平面图 4.5.7.11.12栋 2栋 8+9栋 3.14栋 独栋厂房河景 室外露台室外露台 研发用房研发用房 单栋面积：5650 使用率：91%首层 二层 三层 顶层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 D1.D2.D3.E1.E2栋 独栋厂房河景 单栋面积：3280 使用率：87%单栋面积：3300 使用率：87%首层 二层 三层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 C1栋 C2栋 独栋厂房园景 顶层露台顶层露台 研发空间研发空间 单栋面积：2500 使用率：84%首层 二层 三层 顶层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图58、 A1.A3.A11.B1栋 独栋厂房园景 单栋面积：3470 使用率：88%首层 二层 三层 顶层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 A2.A7.A10.B2.B4栋 独栋厂房园景 单栋面积：4370 使用率：90%首层 二层 三层 顶层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 A8.B3栋 独栋厂房园景 单栋面积：4770 使用率：90%首层 二层 三层 顶层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 A4.A6栋 独栋厂房园景 单栋面积：5800 使用率：92%首层 二层 三层 顶层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 59、单体平面图 B5栋 配套宿舍 21栋 配套宿舍 标准层层高：2.9m 标准层面积：1615 使用率：78%TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 产业配套 LOFT首层 LOFT夹层 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体平面图 22栋 标准层平面 改造后 标准层层高：4.0m 标准层面积：1695 使用率：79%TECHNICAL DRAWINGS 9.4 场地剖面 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体立面图 高层厂房西立面 高层厂房南立面 高层厂房北立面 高层厂房东立面 高层厂房 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体立面图 企业独栋西立面 企业独栋南立面 企业独栋北立面 企业独栋东立面 河景独栋 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体立面图 企业独栋西立面 企业独栋南立面 企业独栋北立面 企业独栋东立面 园景独栋 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体立面图 高层厂房西立面 高层厂房南立面 高层厂房北立面 高层厂房东立面 高层厂房 TECHNICAL DRAWINGS 9.3 单体立面图 高层厂房西立面 高层厂房南立面 高层厂房北立面 高层厂房东立面 高层厂房 10 10 设计说明 Cost Control 10.1 建筑设计说明 10.2 建设项目投资估算表