1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中原市场湖湖、万万、华华润润商商业业地地产产企企业业控控、产产品品专专Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010商商业业地地产产标标杆杆企企业业案案例例对标企业择湖案例万案例华润案例三大对标企业案例借件1合体分析及港太古广场案例件2开发区商业专Code of this report|3 Copyright Centaline Grou2、p,2010对对标标企企业业择择标杆就是某个域导和先。找到标杆就于找到了业务标杆成功也就业务未来发展。标杆做法可以借和复制会极大地业务发展周期加快小与标杆差。前之有利于低业务开拓成本前人栽树后人凉减少了业务受挫机会提效。标标杆杆三个三个性性 榜样的力是无穷的 业务的可复制性、模仿 为什么为什么学学习习标标杆杆Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010 怎怎么么来来择择标标杆杆搜搜别别明明择择标标杆杆决决什么什么找找到到标标分分析析定定是是标标杆杆别别分分收收标标对对标标杆杆做做对对事事Code of this report|5 Co3、pyright Centaline Group,2010Step 1Step 2Step 3Title in here业业对对标标Title in hereTitle in here业业务务对对标标1.业业导导 -业业头头 -业中业中最有最有潜潜力力2.同同业业务务中中做做得得最最好好 -务务指指标标优优 -持持增增3.在在活活动动中中富富有有 -业业内内口口 -咨咨公公司司推推举举不不拘拘一一格格标标杆杆Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010最最后后定对定对标标企企业业中中化化方方兴兴欲欲入入商商业业地地产产市市场场标标杆杆取4、取步步Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010业导对对标标指指标标万万 地地湖湖中中华华润润新新基基企企业业征征民民企企、上上市市国国企企、上上市市民民企企、上上市市国国企企、上上市市公公司司央央企企、上上市市港港企企业业、上上市市企企业业业业务务围围商商业业地地产产文文化化产业产业万万店店住住宅宅地地产产源源、商商业业地地产产、建建、汽汽服服务务多多元元化化公公司司住住宅宅、商商业业易易、实实业业、地地产产华华润润地地业业务务住住宅宅、商商业业地地产产地地产产开开发发、投投业业务务、店店业业建建服服务务服服务务和和保保企企业业业5、业20122012年年商商业业收收入入千千亿亿同同比比1111年年953953亿亿中中有有升升20122012年年房房地地产业产业务务千千亿亿1212年年加加大大商商业业合合体体开开发发前前有有商商业业350350万万平平开开发发模模20002000万万平平20122012年年出出业业所所得得收收483373483373千千元元同同比比增增20.2%20.2%到到在在为为止止已已开开业业包包括括北北京京单单大大悦悦城城、北北京京朝朝大大悦悦城城、上上海海大大悦悦城城、沈沈大大悦悦城 城 天天津津大大悦悦城 城 安安定定大大悦悦城 城 成成大大悦悦城城20122012年年店店在在内内出出业业务务6、及及业业业业务务业业到到港港币币18.8418.84亿亿元元上上年年同同期期增增加加33.2%33.2%期期内内新新增增已已投投业业总总建建186.88186.88万万平平方方扩扩容容16.2%.16.2%.20112011年年地地产产关关业业务务收收入入上上年年大大幅幅增增111.4%111.4%包包括括业业售售、业业、店店架构架构商商业业专专商商公公司司团团公公司司+城城市市事业事业团团成成商商业业地地产产专专团团公公司司+公公司司城城市市公公司司下下商商业业控控模模式式度度权权化化控控模模式式无无成成控控模模式式总总权权垂垂化化PMOPMO体体团团6S+BSC6S+BSC控控模模式式新新7、基基是是全全产业产业模模式式从从拿拿地地划划园园料料机机备备提提供供混混凝凝土土机机械械使使建建工工察察以以及及业业修修以以及及智智家家居居方方有有属属或或关关公公司司。模模式式单单地地产产模模式式只只不不售售售售并并举举择择优优持持有有少少出出售售整整体体持持有有只只不不售售售售并并举举利利润润构构开开发发利利润润+收收入入+本本增增值值售售并并举举产产品品各各城城市市万万广广场场商商业三个业三个品品、海海国国广广场场、梅梅新新会会三三大大产产品品湖湖天天湖湖星星悦悦湖湖MOCOMOCO商商业业即即大大悦悦城城三三大大产产品品万万城城、欢欢乐乐、五五彩彩城城APMAPM商商业产业产品品模模式8、式战战征征模模动 动 商商业业房房专业专业开开发发低低价价在在二三二三城城市市巨巨幅幅土地土地发发展展新新城城战战前前属属三三段段即即多多多多业业态态多多区区域域发发展展区区域域城城市市占占比比优优于于区区域域模模以一以一城城市市为为核核心心射射三三、三三、渤渤海海湾湾战战布布局局持持毛毛利利源源+商商业业模模式式动动多多元元化化业业务务战战企企业业对对标标指指标标Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010及及流流再再业业务务战战本本企企业业标标杆杆企企业业业业务务、战战合合局局和和整整体体合合期期和和期期合合企企业业文文化化与与会9、会境境合合点点学学习习业业务务模模式式、和和产产品品.定定标标杆杆及及向向标标杆杆学学习习在在搜搜6 6家家企企业中业中我我们们最最后后确确定定3 3家家Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010湖湖案案例例Part 1Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010企企业业模模式式企企业业发发展展历历 录录商商业产业产品品代代性性商商业业Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010企企业业发发展展历历Part 110、.1Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010湖湖地地产产概概况况 湖地产有公司港交所份代960创建于1994年成于庆发展于全国是一家求卓、专注品和专业地产公司。团总在北京有员工4000多人业务域涉及地产开发、商业和业服务三大板块。公司于2009年11月19日在港交所主板挂上市。十几年心发展湖形成了投划、开发建、商业和业服务为一体全作力和、效多业态合开发力产品了普住宅、写字楼、层公寓、园洋房、别墅、合商业及大型城市合体多业态每一业态拥有城市标杆性代作品。从2004年实施“区域、多业态”战湖入全国化扩张发展段即北向南、从沿海济圈、中11、心城市射到周城市利业态和区域双平来实可持发展。截2010年11月公司业务已拓展庆、成、北京、上海、安、无、常州、沈、杭州、岛14个城市。庆 1994成 2004北京 2002沈 2009大 2010上海 2007安 2007常州 2009杭州 2009无 2009岛 2009台 2010溪 2010湖湖地地产产市市场场分分布布图图Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010湖湖从从20072007年年一举一举中中国国TOP10TOP10湖湖2001-20102001-2010年年售售1010年年增增100100倍倍湖湖2006-2012、102006-2010年年售售5 5年年增增8 8倍倍Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010湖湖5 5年年左左右右时时完完成成了了创创举举业业收收入入从从0606年年2121个亿个亿到到1010年年170170亿以上亿以上20122012年年到到400400亿以上亿以上工工470470万万从从区区域域公公司发司发展展成成为为全全国国性性公公司司度度不不减减、品品不不变变湖湖产产品品、文文化化、模模式式成成为万为万之之后后又又一业一业内内学学习习Code of this report|15 Copyright Centaline13、 Group,2010湖湖发发展展到到前前为为止止大大历历了三个了三个段段1995-20031995-2003年年2004-20092004-2009年年20102010年年今今区区域域先先战战培培期期扩扩张张战战势势期期模模式式复复制制战战扩扩张张期期Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010从从单单一一住住宅宅业业务务模模式式拓拓展展以以住住商商合合开开发发模模式式一一段段Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010万万成成二二段段20042004年年-2006-214、006年年湖湖了了“区区域域发发展展向向全全国国化发化发展展”战战思思中中国国房房地地产产业业入入模模争争时时代代湖湖必必极极应应对对争争沿沿业业整整合合曲曲快快成成提提出出“产产品品扩扩张张战战”20052005年年湖湖总总及及未来未来划划吴吴亚亚军军增增差差异异化化周周20042004年年湖湖景景与与战战吴吴亚亚军军单单一一本本地地异异地地区区域域扩扩张张战战产产品品扩扩张张战战有产品更多区域在更多区域提供更多住宅产品湖湖成成单单一一多多元元异异地地区区域域焦焦战战产产品品扩扩张张战战产产品品差差异异化化战战在同一区域掌握不同业态与产品习性层公寓园洋房别墅中心提供与众不同品产品与服务入城市15、在同一区域内优势提供多元化产品Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010实实施施产产品品差差异异化化战战 开开发发品品产产品品产产品品与与服服务务向向延延伸伸Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010三三段段湖湖商商业业地地产产已已入入实实性性扩扩张张段段2000年庆市桥区域开始打湖 北城天。2003年庆湖北城天开业改写了庆商圈历史数年就成为庆最具时尚影响力消地桥个曾城市地带坐上了庆“一商圈”交椅2005年湖星悦庆晶开业2006年湖星悦庆沃尔安居开业2008年庆湖城天16、开业2010年成湖北城天、成湖天、三千入市2010年年上上半半年年为为合合其其商商业业地地产产军全军全国国发发展展步步伐伐湖湖团团成成商商业业地地产产(商商务务中中心心)湖旗下商业、推广和招商2014年国内商业将30个将将200200万万平平所利润将占公司利润总之15%-20%15%-20%杭州湖天、无湖天、无星悦、庆湖MOCO、北京湖天、北京星悦46万平方大体活体划中打世城市合体湖湖楹楹天天Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010企企业业模模式式Part 1.2Code of this report|21 Copyright 17、Centaline Group,2010湖湖架构架构湖湖20052005年年开开始始手手团团化化构构建建在在20062006年年基基本本完完成成。湖团事战华宁务林昌人力源及政房晟公共事业桐庆湖成湖北京湖庆湖总室价工发发展划务人力源政兴湖总室价工发发展划务人力源政总室价工发发展划务商业成湖北京湖商商业业Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010湖湖团团总总架构架构今也今也发发了一些了一些变化变化但但整整体体变化变化不不大大下下上上活活2006-2006-20072007年年战战公共公共事业事业务务人人力力源源与与政政投投拓拓展展2018、082008年年战战及及公公司司品品公共公共事事务务及及政政务务人人力力源源及及投投发发展展20092009年年战战投投品品与与公共公共事事业业务务人人力力源源及及政政战战中中心心中中心心信信息息中中心心中中心心投投发发展展中中心心产产品品中中心心中中心心公公司司品品中中心心客客户户价价值值中中心心体体中中心心公共公共事事务务中中心心投投中中心心会会中中心心导导力力及及总总支支持持中中心心招招及及主主品品中中心心2009年整合为四大15个中心20102010年年上上半半年年成成商商业业地地产产商商业业中中心心专专商商业业地地产产Code of this report|23 Copyright 19、Centaline Group,2010湖湖城城市市公公司司取取是是“平平制制”模模式式Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010 总理室价工程研发发展划务人力源商业各城市公司基本构架仅庆、北京、上海公司有商业总占主导决权目由PMO后交由总审批垂垂体体庆公司上海公司成公司沈公司常州京津公司安公司南公司战及中心地区PMO 投发展研发工程理价理商理物业理研发理工程理成本理理目人产品研发中心理无形成目的流程化便于最决人实时了程企业产品核心竞争力其他理目入段前的所有事务理目入段后的所有事务实现总权战及中心是企业内最为枢湖团及投发展 务人力20、源客户及公司品牌垂垂Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010团体区域公司会体度划体段性成果体体会会团关点区域公司一、二、三划发、成果成本收方案其它体体PMO体层层湖建了强大体主包括地区公司决PMO、会、五大体以实化。湖湖体体 Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010如如何何点点管管理理PTQCPTQC-Performance Time Quality Conference P P效效目目启启动前动前定定义义成成功功标标尺尺 程程效效 完完成成估估效效T T时时点点21、管管理理分分划划管管理理体体QQ关关成成果果标标准准管管理理8 8个个环环成成果果标标准准C C会会决决策管策管理理会会管管理理体体Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010P-P-成成功功标标尺尺一一层层成成功功 售售净净利利润润20%20%内内收收IRR69%IRR69%一一次次性性交交房成房成功功98%98%一一划划成成8080二二层层成成功功形形成成PMOPMO制制度度下下标标准准作作模模板板:包包括括但但不不于于启启动动会会合合模模板板、别别墅墅建建标标准准模模板板、样样板板区区建建划划模模 板板、报批报报批报建建流流模22、模板板 出出打打仗仗团团:建建中中向向公公司司其其他他团团人人才才不不少少于于5 5人人。三三层层成成功功公公司司成成功功奠奠定定在地在地区区内内地地产产口口及及先先地地位位:品品名名度度入入前前5 5无无提提态态下下一一提提及及三三方方查查单单年度年度售售入入前前5 5 Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010号分关1团关划 团团层层各各控控划划每每个个共共有有17个关2一划 地地区区公公司司层层对对各各控控划划团团一定义指指导导性性模模板板3二划 一一划分划分到到地地区区公公司司各各模模板板所所划划地地区区公公司司定义指指导23、导性性模模板板并并报报团备案 4三划 二二划分划分到到个人个人或或小小所所划划暂不定义一模板 T-T-关关与与划划体体Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010TQCTQC划划模模基基于于成成果果Q)Q)导导向向合合TQC(TTQC(T时效时效、QQ段段成成果果、CC关关决决 T Q C QCode of this report|30 Copyright Centaline Group,2010Q Q关关段段成成果果标标准准 关关段段成成果果标标准准化化 某某标标杆杆3535个个段段成成果果投分析专员发展人发价工1、土地投分析段成24、果2、启动段成果3、方案成果与初指导4、初步成果与施指导5、施工准备段成果 6、段成果 7、交房段成果8、后段成果1、投建书2、案3、投分析模型土地4、定位报告5、成本敏感分析、价值分及标成本8、投分析报告启动9、方案任务书10、景方案任务书7、一二度划20、房方案任务书6、售楼处、样板房址、定位、修建、开放划15、成本测及12、方案成果13、景方案与建方案合及指导意16、投方案17、初步任务书19、景方案成果21、投及分析初22、标成本23、售指标24、指引25、三一平实施方案26、施工、单位及估报告27、招投标、价方案、合划28、方案29、售房合同标准30、售房合同图31、价格及付款方式325、2、交房方案33、商业交方案34、产方案成果会审及交底35、后估报告收动态报告月度划分析报告工标成本分析报告18、初步成果施工图成果变更、场指导、材料样市场及分析报告对发、工修正、反会审及交底施工取土地信息上会土地中标书取得方案任务书发出方案完成初任务书发出初步完成施工图开始平场基开工方案完成开向业交交房交房交房后半年11、房定位、价以及建实施方案14、房方案与建方案合及指导意如有Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010C-C-会会决决会体地区公司办公周例会专会公司层与员工座会季度合指标回会年度总彰会半年彰会PMO案决会PMO段26、成果审查会PMO启动会PMO关决会PMO年度/半年总会PMO月度会周例会Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010会体案案决决会会启启动动会会周周例会例会月月度度会会关关决决会会段段成成果果审审查查会会半半年年度年年度总总会会拿拿地地前前取取得得土地土地后后日日内内月月日日或或月月日日根根据据段段成成果果审审查查每每月月头头个个工工作作日日每每周周五五Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010PMOPMO会会几几条条清清晰晰核核心心原原则则123不不决决、无无决决力力27、无无决决权权力力人人员员不不得得参参会会不不愿愿承承、不不敢敢承承、乱乱承承人人员员不不得得成成为为PMOPMO成成员员判判断断是是否否乱乱承承方方法法就就是是PMOPMO会会上上就就承承内内容容往往实实施施深深度度方方向向向向承承人人人人总总倾倾向向把把人人与他与他关关决决会会出出人人力力有有待待提提5动动即即将将推推向向PMOPMO会会或或动动召召开开临临时时PMOPMO会会明明人人、人人、PMOPMO召召人人力力有有待待提提每次每次PMOPMO会会必必作作出决出决定定4最主的启发在建立一种目管理体和文化励励目目团团真真正正承承担担目目管管理理的的将公司层从目日常事务的协中放出来Code28、 of this report|34 Copyright Centaline Group,2010主思区域布局业业态态与与区区域域双双平平实实持持步步发发展展分分散散产产品品构构不不均均和和区区域域周周期期不不均均带带来来帕尔模式全国布局北北向向南南从从沿沿海海济济圈圈中中心心城城市市射射到到周周城城市市10年年左左右右完完成成全全国国基基本本布布局局业态布局在在少少于于争争对对手手业业务务城城市布市布点点情情况况下下多多业业态态布布局局实实先先业业务务模模在每一个城市成为新基在在每每一个一个城城市市成成为为NO.1NO.1或或NO.2NO.2中于中中于中市市场场在城在城市市内内多多业业态态布29、布局局可可售售业业数数持持在在水水平并平并快快周周时时发发展展具具有有升升值值潜潜力力地地标标性性投投业业。分权控制在城在城市市先先与与新新城城市市入入产产冲冲时时城城市市先先优优先先于于新新城城市市入入模式权分权分分权权业业争争、发发展展和和战战动动态态整整分分权权原原则则在在有有利利于于激激发发地地区区公公司司活活力力与与域域分分权权在地在地区区公公司司核核心心业业务务上上原原则则上不上不团团对对应应时时惕惕地地区区公公司司侯侯化化权权原原则则在地在地区区时时和和点点上上团团地地区区公公司司发发展展力力弱弱时时权权在在模模效效应应域域权权湖湖战战Code of this report|3530、 Copyright Centaline Group,2010区区域域布布局局帕帕尔尔扩扩张张模模式式立立庆庆布布局局全全国国北北向向南南从从沿沿海海济济圈圈中中心心城城市市射射周周城城市市1010年年左左右右时时完完成成全全国国基基本本布布局局20082008年年入入天天津津,完完成成渤渤海海区区域域中中心心城城市布市布局局,2009,2009年年入入上上海海、南南京京基基本本完完成成三三区区域域中中心心城城市布市布局局20102010年年、20112011年年从中从中心心城城市市向向板板块块内其内其他他城城市市渗渗北京天津南京上海深圳广州庆成2007年年2008年年2009年年2004年年31、Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010业业态态布布局局在在每每一个一个城城市市成成为为新新基基不不做做产产品品只只做做再再改改和和宅客宅客户户 在在每每一个一个入入城城市市成成为为NO.1NO.1或或NO.2NO.2 中于中中于中市市场场,在城在城市市内内多多业业态态布布局局可可售售业业数数持持在在水水平并平并快快周周(尤尤其其是是城城市市化化前前期期和和中中期期)时时发发展展具具升升值值力力地地标标性性投投业 业 公公司司也也受受于于己己业业增增值值城城市市内内业业态态平平别别墅墅排排别别墅墅园园洋洋房房层层公公寓寓商商业业32、业业扩扩展展Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010一一步步扩扩展展业业态态在在同同一一城城市市内内不不同同业业态态产产品品有有不不同同市市场场周周期期多多业业态态开开发可发可使使地地区区公公司司在在不不同同业业态态产产品品平平收收入入实实持持定定发发展展使使每每一个一个入入城城市市成成为为固固根根据据地地。别别墅墅排排别别墅墅园园洋洋房房层层公公寓寓商商业业业业扩扩展展1、公公园园后后工工当当于两于两倍倍北北城城天天商商业业模模2、创创业业基地基地后后工工城城市市创创业业LOFTLOFT公公寓寓3、滨滨江江住住宅宅春春森森彼彼33、岸岸4、别别墅墅悠悠山山别别墅墅、东东桥桥排排别别墅墅、江江与与城城排排别别墅墅5、洋洋房房悠悠山山庭庭、江江与与城城、后后工工6、写写字字楼楼 湖湖国国北北层层写写字字楼楼7、江江景景住住宅宅江江板板式式住住宅宅与与楼楼单单位位8、房房江江好好望望岭岭9、商商业业江江与与城城、春春森森彼彼岸岸、MOCOMOCO城城市市大大型型套套商商业业区区Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010区区域域焦焦城城市市占占比比优优于于区区域域模模业态与区域双平实持步发展分散产品构不均和区域周期不带来在少于争对手城市布情况下多业态布局实先模区区域34、域与业与业态态双双平平发发展展区区域域焦焦的的多多业业态态布布局局单单一一城城市市占占比比优优于于区区域域模模增增在城市先与新城市入产冲时,城市先优先于新城市入 Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010商商业产业产品品Part 1.3Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010湖湖构构建建核核心心争争力力三三条条主主三三大大业业务务战战最最佳体佳体方方法法-基基于于客客户户最最佳体佳体产产品品与与服服务务成成溢溢价价快快开开发发方方法法-基基于于模模块块化化合合及及快35、快复复制制产产品品加加快开快开发发度度商商业业增增值值方方法法-基基于于商商业业源源及及氛氛围围提提升升商商业业业业和和地地段段价价值值Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010业业务务战战略略商商业业增增值值Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010湖商业产品湖商业2000年成以来已成功了包括区域中心、区域型中心、区中心、活中心4大型20个商业2010年录得投业估增值人民币24.9亿元战合作商家740余家。早在2003年庆湖北城天就已开业并且是今天庆活中心和时尚地标36、之一。前湖已在北京、庆、成城市成三主产品以应不同区域和客求了成功开发并已和国内外千家名品建了战合作关。Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010湖商业产品1 1、湖湖天天大大型型区区域域及区及区域型域型中中心心为中国新兴家庭提供一式消场所从成为城市时尚活中心和休文化中心。2 2、湖湖星星悦悦区区型型时时尚尚活活中中心心向中产家庭及消提供、娱乐、休、家居多样活式从消发和享受“活之悦”。3 3、湖湖MOCOMOCO品品家家居居活活为中产及中产以上人提供了“与国流同步”活方式和消文化并予其引流、品味凡“份价值。Code of this 37、report|44 Copyright Centaline Group,2010盟商家Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010楼层划Code of this report|46 Copyright Centaline Group,20101层划Code of this report|47 Copyright Centaline Group,20102层划Code of this report|48 Copyright Centaline Group,20103层划Code of this report|49 Copyright 38、Centaline Group,20104层划Code of this report|50 Copyright Centaline Group,20105层划Code of this report|51 Copyright Centaline Group,20106层划Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010主力店Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010主力店Code of this report|54 Copyright Centaline Group,201039、主力店Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010主力店Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010代代性性商商业业Part 1.4Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010北北城城天天位于庆市江北区域桥中心地带已成总建为35万、娱乐、休、为一体时尚活中心入入庆庆八八大大新新地地标标之一之一、中中国国十十大大名名商商业业步步之一之一。庆庆北北城城天天Code of this report|58 Copyrig40、ht Centaline Group,2010湖湖枫枫庭庭位于江北区建新北 7栋梯景华府围合成 可俯城市卓景。以85172平方两房两厅、三房两厅和四房两厅为主。湖湖北北岸岸星星座座位于北城天入口 一座代感极强店式商务公寓 北北城城天天广广场场总建为15万平方、娱乐、休、为一体时尚活中心 7年时 成为了汇国时尚流地 住住宅宅广广场场商商务务公公寓寓北北城城天天北北岸岸星星座座公公寓寓、北北城城天天广广场场、枫枫庭庭住住宅宅构构成成。业业合合Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010套套1 1枫枫庭庭住住宅宅套套2 2商商务务公公寓寓41、临临大大吸吸引引更更多多人人流流Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010人人流流引引导导“树树”型型入入口口中中庭庭1 1中中庭庭入入口口中中庭庭2 2次次入入口口1 1次次入入口口2 2主主入入口口主主力力店店中中庭庭人人流流人人入入口口中中庭庭中中庭庭“树树”型型意意图图优优点点店店可可展展示示多多1.副副可可以以呈呈现现多多变变的的格格与与情情2.点点流流复复杂杂回回可可择择性性太多太多1.副副相相似似度度极极易易成成失失感感2.副副端端位位人人气气低低3.Code of this report|61 Copyright 42、Centaline Group,2010东东两两区区之之廊廊8M8M可可休休憩憩回回流流店店才才下下楼楼Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010打打”中中心心“时时代代升升前前商商业业况况商商业业升升手手法法客流不商户档次参差店招混乱垂交不次众多在中应了大大暖暖光光了好氛围有利于人气及举办各推广活动。将原有店和廊传拘划布局改为更更流流之之在广场中心加了挡关和构在中心各主位加了时时尚尚及及实实之之导导。品品升升北城天分为新A、B两区档档国国品品和和春春时时尚尚品品分分区区布布局局。将将庆庆从从“时时代代”接接带带入入“中中心心”时43、时代代。Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010两两区区之之廊廊梯梯人人流流方方便便到到每每一一层层但但人人流流不不会会流流失失决决了了垂垂交交不不交交工工具具对对人人引引导导-1F-2F-1F-2F女女快快时时尚尚。B B区区主主力力动动梯梯2F-3F2F-3F女女。A A区区主主力力垂垂升升机机Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010地标形庆模最庞大、业态最丰富、功最完善大型代市中心中国十大名商业步之一。湖北城天总建为15万平方是、娱乐、休、为一体时尚活中心拥44、有1家大型市、1个五星影、1个专业体品卖场、1家主力店、3个休景广场、30余家娱乐休场所、150余家品专卖店、680个泊位大型停场。庆庆模模最最庞庞大大、业业态态最最丰丰富富、功功最最完完善善大大型型代代市市中中心心中中国国十十大大名名商商业业步步之一之一。Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010商商家家概概况况品品+楼层业态分布及品牌4F四季 佛洛力斯厅 天寿 司斗士厅 my sweet屋 DairyQueen冰淇淋娱乐UME庆国影3F服:PAUL FRANK 宁婴幼儿专卖 堡Kids 法儿 丑丑德斯堡德式啤吧 城正国烤 朕之45、味养 泰东南亚味厅The face shop 曼古 EF孚教English First 汇 丽园德国专业护中心 几 NNO-B2 体2F服EVA OUXIU伊华欧 ID-FIX IVYKKI 2%Ein DGVI DAZZLE COCOON E-World GXGZUC ZUG zopin Jessica RedWeekend Workshop Broadcast 播 Lids 江南布写 TwiceTOCCO TENERO ELLE HOMME Losacos 洛克斯KFC 德基 卡尔主术房1F服SISLEY SKAP ochirty欧时力 nisiss Bugatti TOMMY HILFI46、GER CK CaIvin Kiein S.T.Dupont 法国彭 Charriol CK underwear 伦斯 Du Muiel VASTOHaagen-Dazs 哈根斯IDO MARTINI Dissonal 华夏ATM LG服miss sixty G-STAR FORNARINA CK JEANS TOMMY HILFIGER DKNY JEANS adidas Orijinals REPLAY izzue Energie killah 7 for all man kind LEE COOPER 5cm Tough Salad W.Haagen-Dazs 哈根斯EVISU CPU 47、梦奇奇品 Ray-ban Yellow earth TSL SAXX LESPORTSAC-1F华BHG活市-2FA区库业业态态合合低楼层以国名品服和流休服为楼层增加、娱乐北城乏业态一步丰富消体满多元化消求Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010商商业业划划必必后后期期“可可持持发发展展”Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010将将不不好好或或与与其其他业他业态态互互动动不不佳佳商商家家淘淘汰汰引引入入更更优优化化合合更更商商家家商商户户升升Code of thi48、s report|68 Copyright Centaline Group,2010万万案案例例Part 2Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010企企业业模模式式企企业业发发展展历历 录录商商业产业产品品代代性性商商业业Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010企企业业发发展展历历Part 2.1Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010万团发展简史1988万公司成1992改制为万团份有公司1994万49、入域1995-1998在住宅开发同时历开办梯厂、制厂、商业域探希望拓展、定收业务域198819981999200420052009201020121999开始单地产产傍大款“沃尔”2000出万俱乐商业、住宅两条2001正式入商业地产域春万建成2002一、二代产品投峰期2003房地产宏控张2004与华合成2005开始与格合作REITs探整架构2007产品向三代型2008应对济和地产整企业入暂望期2009加强土地储备2010全国围扩张2011大力发展旅游产业四代产品开始动工201226亿元与全二大团AMC并协建团准备涉商将整合、店、旅游、影战略整期发展、扩张期型、摸、整期初创期Code of th50、is report|72 Copyright Centaline Group,2010企企业业模模式式Part 2.2Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010万万团团本本架构架构按按照照分分管管总总划分划分万团将所有业务域一划分为前期、中期、后期三个段分别应专业万度度权权化控模式分工和售实施放在区域公司其它大分团总把控。万团架构按业务发展流了更加彻底整将所有划分入前、中、后期三个分。一个总前期拿地、划、招商一个总只施工到快一工厂化度一个总商业、。事总副总副总副总副总投务团办公室人力源法律事务审企业文化信息工划发展商务商地中心成本51、控制安客服商总总公司前前期期中中期期后后期期店总Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010商商公公司司总总招招商商中中心心中中心心安安全全品品万万商商业业有有公公司司构构常常务副务副总总副副总总副副总总副副总总业业工工务务成成本本人人力力源源政政信信息息建建副副总总区区域域公公司司A A区区域域公公司司B B区区域域商商公公司司总总区区域域招招商商副副总总区区域域业业工工副副总总区区域域务副务副总总区区域域人事人事政政副副总总区区域域人人事事政政信信息息技技术术万万广广场场总总合合体体店店招招商商副副总总业业副副总总工工副副总总务52、务人事人事政政人事主人事主政政主主区区域域公公司司合合体体店店A A合合体体店店B B合合体体店店Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010招招商商中中心心总总中中心心总总副副总总副副总总副副总总服服服服套套服服务务招招商商推推广广合合业业务务主主力力店店常常务副务副总总副副总总一一总总二二招招商商副副总总企企划划总总商商公公司司总总万万商商业业有有公公司司招招商商中中心心和和中中心心Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010万万商商业业有有公公司司向团提供投兴建万广53、场支持信息参与万广场主力店、主力店、公共区域房产技术条件中与后期、有关分并向划提供万广场中步分、业房分、套停场、广告位条件内所属公司工商和档案建于日常工作万广场前期开办、招商推广、日常成本含业测和报审步商市场建各在建万广场商公司在建万广场主力店招商入商家业合同判和主力店和主力店万广场接指导和促各地万广场备施交万广场开业划和实施指导、核各地商公司日常招商、业工作各地万广场各收入收工作核和核各地万广场安全工作团商业品建和护商业务核、商业企业文化建商业团建和制度建合接待团安排投人参接待工作Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010万万商54、商业业公公司司招招商商中中心心制定团商公司招商、市场查、商业划关制度及指导各地商公司建招商并执拟和提报新建万广场步定位、商业业态划、招商政及收报告根据团批准商业业态划及指标制定新招商方案、招商划及时度划对整个招商备工作并保整体招商工作按时、按完成根据各关提供步商户数据及意对商户情况分析为万广场商户整提供依据指导各地商公司万广场步商整划审核招商指标并核完成情况审核商合同并检查执情况各万广场广告位招商及招投标工作对各地商公司招商人员专业培和效核协助人力源对各地商公司主以上招商人员招、正、晋升、提出意建商户信息数据库并日常充、完善、更新次主力店和品商户战合作商务洽并协为招商提供商户源保关业发展变化定55、期提交业发展报告为团及团商公司决提供信息和建和推动团商公司与招商关合同、协标准化工作Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010万万商商业业公公司司中中心心制定和完善万广场关制度和标准保各地商公司建并对执情况决信息建与汇总、分析数据根据况提出招商整、划活动、境改善和提升划开展市场查与分析和了市场发展和广场争境根据内数据分析和外境明万广场定位制定业态划与品合方案并实施商和整划参与制定年度划方案和划和实施划活动企划活动与估一广场提升广场形境保广场内外境度提升广场凝力客户关包括商户关和业主关建好和氛围客服务建客服务体并执公共关包括政府、媒56、体、区和周围团关构建好外境人员人员和业员日常人员关专业、技和力培和发展多多划、招商、日常核与多商户信息护和广告位与广告位划、与日常保广告整体形和安全团关政实保各地商公司、扶场政正合使新场开业前期关准备保新开发广场正常、利开业协同、工、政产保广场安全、定实广场保值与增值万广场房屋、停场收入、广告位、业代、代收代源、多收入收制度、工作流、业务标准制定各地万广场房屋、各标准核查、执标准核查以及汇总工作定期提供数据报各地万广场房屋、各收划制定及时向团务报到划向团投报未来年度收入测协助已收工作与业主及其代人沟协导、协各地商公司合受工作各地万广场房屋、停场收入、业指标制定与核工作有关收减免政审核工作导、核57、查各地商公司多、广告位收、合同履、指标核工作各地万广场房屋、各收信息收、整和合分析定商家履情况定期信估形成分析报告定各地商公司收收工作Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010万万商商业业有有公公司司安安全全品品协助各地商公司步完善前三标一体化制度可性、检查各地商公司对团公司制度实情况对各地商公司开业后整体工作定期检查对各地商公司提出和检查中发中影响品录并交关以保安全和品为出发定期对历次发决果核实实情况提交公司导后抄关整改并定期复查。对检查合各地商公司整改方案对复查审批指导各地商公司品工作报告、划各地商公司品工作实。促各地公司查和58、不合格改协助各地公司提深检查力度和水平总各地商公司品工作对有利于提各地商公司团商公司推广品主培工作实施收提供关品提升培案例或培料提供各地商公司整检查工作中发共性和好做法制培料促各地商公司学习依据每月检查汇总列出下段工作和协团商公司关中检查协助各地商公司定期估影响品因指导制整改方案对提升各地商公司品有利方案或划协团商公司各合工作Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010万万商商业业有有公公司司业业、指导、检查各地商公司保洁、消杀和化工作开展建有效境模式努力清洁、尾声、居住、办公及娱乐境、指导、检查各地商公司建和实施有效消制度保消敏感59、动、严密保消任、位清晰保消施备、分布况明保消备及器材性好可保各地万广场处于消安全态、指导、检查各地商公司建并实施有效安保服务方案合保安值守岗位及时消各安全患建发事件案模式保发发事件时及时、有效应对。、指导、检查所住宅、写字楼业提供标准化业服务好居住和工作境做好万品护和业保值、增值工作指导、审核各地商公司与业主拟定和定住宅、写字楼售业及商户业服务合主力店业服务合同判及参与审核主力店合同对各地商公司定期开展合同及法律关培对各业合同执情况估住宅、写字楼、商业各业型业测、指导、促各地商公司业收取工作收序完善收流保业收、审核减免情况定期与主力店户沟指导、检查各地商公司与当地主力店户沟情况处主力店户大投60、检查主力店有关合同、业服务合同执情况并定期估、指导和检查各地停场和收保停服务效、有序、安全、方便保停收合法收无洞Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010万的决策机制立决策委员会与实施总一票否决制合的度权决策体商业地产划投决委员会招投标委员会健健林林一一否否决决制制Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010万万基基于于其全其全产业产业用用了了倒倒字字塔塔管管理理万团公司目万的“倒字塔理”专业委员会总目公司权工理售实施团公司权万区域公司拿地划招商成本控制务理售划“中央61、权制”投决委员会、招投标决委员会、商业地产划商总、店总、总、百总、目中心商业地产、发展、商务、务Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2010万目管控体Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010商商业产业产品品Part 2.3Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010万万商商业产业产品品中于万中于万广广场场Code of this report|86 Copyright Centaline Group,20162、0万目前已入50多个点城市投目80-100个主位于东沿海的一二城市上上海海宁宁波波南南京京南南宁宁昆明昆明南南昌昌沙沙武武汉汉成成安安济济南南岛岛天天津津北北京京大大沈沈春春吉吉林林哈哈尔尔滨滨南南昌昌商商业业住住宅宅只只有有商商业业只只有有住住宅宅兼兼有有商商业业和和住住宅宅家家庄庄太太原原2010年合两个万广场、廊坊万、家庄万、抚万、无万、尔多斯东万、包头万、汉中万、州万、大同万2011年厦万、州万、川万、州万、淮安万、呼和浩万2012 年太原万、埠万、江万、庆万、温州万、广州万、唐山万、宜昌万Code of this report|87 Copyright Centaline Group63、,2010项项目目形形态态发发展展及及业业态态构构成成业业态 态 代代 一代广场 向中发展一是 一个5万平方左右单体楼地下为停场一层开品店二层、三层沃尔四层是家居广场或影城。春万广场、岛万广场、南京万广场 沃尔和一层品店标客户不对应 二代广场 每个合店有、市、影城、广场、数广场六到十业态在万平方。免了只有一个主力店、标客户不对应。天津万广 场、南宁万 广场、武汉万 广场 回报不 三代三代广广场场城市合体。其中70%80%是主力店20%30%为室内步。售业态占60%左右休娱乐、文化业态占40%左右。北京万广场、上海万广场、宁波万广场Code of this report|88 Copyright64、 Centaline Group,2010万万历历了三代产了三代产品品发发展展之之后后开开始始向向体体更更大大、功功更更全全、体体“文文化化、休休、”为一为一体体商商业业合合城城发发展展并并步步向向上上合合体体延延伸伸旅游休闲度假城综合商业城文化产业线上综合体Code of this report|89 Copyright Centaline Group,20101234项项目目业业态态构构成成特特点点Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2010代代性性商商业业Part 2.4Code of this report|91 Copyr65、ight Centaline Group,2010介名名万万广广场场地址地址东临东临凇凇沪沪南南北北依依政政侧侧为为国国宾宾 占占地地90.1890.18亩 亩 建建33.4333.43万万m2 m2 公公司司日日本本M.A.OM.A.O建建公公司 司 开开发发公公司司万万业业有有公公司 司 地地上上建建况况5 5幢幢楼楼、3 3幢幢写写字字楼楼停停位位800800个个交交1010号号五五场场正正式式业业20062006年年1212月月2323日 日 作为最具代性商业中心之一上海万广场已成为五场商圈核心区域时尚新地标。五五场场万万广广场场Code of this report|92 Copyr66、ight Centaline Group,2010地地位位及及周周交交情情况况公交便利之外上中架、及兴、四平上内架更是为消出提供了多择方式。东东方方向向139139 、5959、817817、852852南北方向538、713、8、842、819、713、交10号Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010地下B1 城中城手扶梯手扶梯手扶梯梯梯梯梯梯城中城动意图接接地地上上广广场场主主入入口口接接下下沉沉式式广广场场手扶梯手扶梯手扶梯手扶梯Code of this report|94 Copyright Centaline Grou67、p,2010地上商业施 整个广场地上建有五幢楼分别为巴春天、沃尔大楼、上海品一店、宝大少年活动中心和力时尚汇。Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010成二地下建地下建分为2层B1是城中城B2是地下停场。Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2010成三体写字楼三幢A写字楼层分别为22层、23层、25层大工作人员可以为平日商场内店拉动消。体写字楼Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2010横三条商业步上业态以休68、服、为主众多名品于一体。商业步Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010南北方向休以服展为主。有强商业氛围。主商有H&M、I DO、SEPHORA。东方向商业商以休为主。予在广场内人流提供了一个休息冲。主商有必客、塘、KFC、DQ、哈根斯。商业步Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010商商业业套套套方有各大如工商、中国、交、上海、招商提供服务。Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010巴巴春春天天楼69、层7层建4.5万平方 一层业态女、化妆品 二层业态主名品服店 三层业态各式成格女 四层业态主女以国外品为主 五层业态士品区 六层业态主休及品专卖和分 七层业态大卖场、各服折扣区及分床上品 作为万广场主力商场业态中以服为主以、包商品品全是一个常有对性场所。Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010沃尔大楼楼层4层建3万平方 一层业态、宝二层四层业态沃尔中心大楼宝、大型中心于一体大楼外Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010上海一品商店楼层5层建2.1万平方 一层业70、态休品 二层业态主、档水果及各带有上海味小吃 三层五层业态上海一品商店是上海市历史最悠久、最专业品专商场商场汇了全国乃世名品形成性带动人流消。Code of this report|103 Copyright Centaline Group,2010宝大少年活动中心楼层3层建3.75万平方 一层业态宝大少年中心二层业态上海书城、博士三层业态万国影城、大歌星式KTV位于上海一品商店北同样临国宾宝大少年活动中心也是很具有代性休、文化、娱乐场所。宝大外Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010力时尚汇楼层5层建3.3万平方 日18-271、0元/平方层减共五层商城业态分布对更多元更活来提升幢商城专业性和性以吸引消客户。Code of this report|105 Copyright Centaline Group,2010地下B1 城中城万广场B1城中城整体氛围是一个娱乐、休、商业场所并实承接下沉式广场人流和引导人流功。Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2010地地下下B1 B1 城城中中城城业业态态分分布布楼楼层层地地下一下一层层建建4.54.5万万平平方方 业业态态主主、次次力力店店当当劳劳、德德基基、必必客客、棒棒、山山料料、干干居居。服服业业态态主主、次72、次力力店店 宝宝大大、优优库库、涌涌体体、LEELEE、VANSVANS、欧欧时时力力、卡卡斯斯摄摄影影/品品业业态态主主、次次力力店店晴晴彩彩、亮亮、巴巴三三城城、明明仁仁、时时廊廊容容发发主主、次次力力林林清清、太太子子、欧欧妆妆、卡卡娱娱乐乐/汤汤姆姆、具具反反斗斗城城售售全全家家市市、中中国国Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010总总体体来来万万商商业业广广场场5 5个个楼楼常常明显明显巴春天业态中以服为主沃尔大楼业态中以和宝为主宝大少年活动中心中以文化、休娱乐为主一品商店中以为主时尚汇作为各业态一个充并提供更活化容73、健SPA一个场所。庞大停场及业态丰富城中城使得人流在引导和分流上井有序。全品容完备品成使客开心游上海万广场体品时尚活享受乐同时更满全方位、娱乐、文化、休求。Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2010华华润润案案例例Part 3Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010企企业业模模式式企企业业发发展展历历 录录商商业产业产品品代代性性商商业业Code of this report|110 Copyright Centaline Group,2010企企业业发发展展历74、历Part 3.1Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010华华润润地地发发展展历历Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010业投并段外源整合异地扩张A 弥补上一阶段问题B 核心土地储备母公司孵 化准备期商业模 式租售并举+集团孵化核心战略动+资源动新意住宅+投资物业+增值服务新战水期核心A 培育市场竞争力、持续盈利能力B 通过深度品质战略打造差异化竞争力C 一体化协同提利润率D 聚焦一线城市80年代1994200020042007今华华润润地地产业产业务务不不同75、同段段发发展展Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010企企业业模模式式Part 3.2Code of this report|114 Copyright Centaline Group,2010华华润润团团架构架构Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010团层城市公司层地副总北京公司总理成公司总理团人事总理团事上任团副总地事 总理团席务官地事会团导亦是地事会成员具有丰富房地产华润地不存在区域公司各城市公司对独地层华华润润地地架构架构从从管管理理层层划分划分Cod76、e of this report|116 Copyright Centaline Group,2010华华润润地地总总架构架构事总工商业及投关务战人事政业审投决委员会产品决委员会招投标委员会法务产品发工成本商业划招商商业商业产投事务务务IT信息化战发展增值服务人力源品业危机审法务Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010务务政政人人 力力源源市市 场场前前 期期总总工工投投决决委委 员员 会会产产 品品 决决委委 员员 会会战战N客客 户户服服 务务务务常常 务务 副副 总总/副副 总总/助助 总总/总总成成 本本产 品推推 广77、广划划中中 心心商商 业业业业中中 心心商 业招招 投投 标标 委委 员员 会会商商 业业委委 员员 会会商商业仅仅业仅仅作作为为住住宅宅套套且且体体小小于于1000010000平平则则套套商商业业划划市市场场使使城城市市公公司司商商业业委委员员会会则则商商业业小小作住作住宅宅套套商商业业划划与与招招商商商商业业市市场场使使开开发发商商业业或或商商业业合合体体可可成成商商业业作作商商业业划划与与招招商商各各城城市市公公司司一一投投决决委委员员会会、招投招投标标委委员员会会、产产品品决决委委员员会会、商商业业委委员员会会其其它它专业专业委委员员会会可可根根据据情情况况活活。华华润润地城地城市市公78、公司司架构架构城城市市公公司司下下商商业业Code of this report|118 Copyright Centaline Group,20102020世90年代实“包干理”20062006年5月19971997年开开始始实实企企业业核核心心核核指指标标济济增增加加值值EVAEVA19991999年务务出出宁宁宁宁引引入入6S6S体体20012001年华华润润提提出出5 5年年左左右右时时“再再一一个个新新华华润润”发发展展战战定定了主了主业业务务发发展展方方向向。20032003年弥弥6S6S之不之不引引入入平平分分卡卡BSCBSC华华润润召召开开人人年年会会会会提提出出了了二二次次“79、再再华华润润”发发展展战战即即以以20052005年年为为基基数数6-86-8年年时时再再一个与一个与有有模模当当新新华华润润发发展展标标。华华润润团团内内控控发发展展沿沿Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2010团团控控模模式式6S+BSC6S+BSC对对地地产业产业务务快快发发展展形形成成有有力力支支持持华润6S战体构成体最初可以定位为全前成为华润战体。2003年华润在6S体入了平分卡战思想。6S是6个System合按内在为6S涵战基本思想既是一个业分合体也是一个全体是一个合信息体也是一个业务测体是一个价与核体。建在战基之上80、以战业务单元为出发以全为切入以信息为关注以内审为支持以价核为最以战为中心。利润中心内审体Profitcenterinternalauditsystem利润中心业价体Profitcenterperformancemeasurementsystem利润中心人核体Profitcentermanagerevaluationsystem利润中心业务战体Profitcenterbusinessstrategysystem利润中心全体Profitcenter masterbudgetsystem利润中心报告体ProfitcentermanagementreportingsystemCode of this 81、report|120 Copyright Centaline Group,2010团团控控模模式式 6S 6S体体双双核核心心团人核体战 战控制利润中心业务战体利润中心全体利润中心报告体利润中心内审体战人才保团价利润中心业价体CEO价人12条标准价基价控Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010GEGE模模式式利利润润、流流6S+BSC6S+BSC下下投投模模式式利利润润中中心心使使付付团巨大产债做大地产业务华润地中中心心济济增增加加值值EVAEVA决决定定支支付付向向产业产业、横横向向关关性性、业业务务整整合合土地土地、产产、82、源源增增加加协协同同性性6S6SBSCBSC团团引引入入BSCBSC后后对对6S6S完完善善Code of this report|122 Copyright Centaline Group,20106S平分卡BSC务控制型投控模式战控制中心源中心业务决中心出发利润中心切入全关注信息价核文化协同本协同市场协同人才协同2525个一个一利利润润中中心心108108个个利利润润1、各利润中心己汇报2、授权内一切权3、投建权作华华润润团团务务和和合合并并升升华华润润团团投投决决控控模模式式Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2010华华润83、润团团孵孵化化模模式式在华润团“6S+BSC+EVA”投战下团孵化合团战导向同时可实华润地与母公司实共。华润团前有5家公司在做地产华润地是唯一一家上市公司。团孵化与华润地在券市场操作形成好互动。华润早期收模式发展地产业务从实效果不想。“团孵化模式”成为团对地产业务支持主。华润团孵化前提条件Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2010“团孵化”使华润地净产具备模效应成为在券市场本作的核心。“团孵化”目由华润地团具体实体开发在目入售段和持有物业成熟段后注入上市公司。免了开发段本支出与务报告之的峰值。在“团孵化”使华润团的沉淀得到有效利84、用。产注入的定价取目成本为基的小幅度溢价合理体现使用直接成本。团团孵孵化化团团源源+实实体体开开发发+券券杠杆杠杆Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010华华润润“团团孵孵化化”本本作作模模式式华润地本作核心是有效低、提升务指标、扩大权借助本市场做大做强成为合性房地产企业。单从业华润地在房地产中并最出。但其“团孵化”、“持有型业比例”和“本作、务控制力”优势使华润地在发展前景上更为明朗。234为主合现收 增发 售回款 产、售收 价上升团孵化本作模式1团产注入Code of this report|126 Copyright C85、entaline Group,2010华润团业务版图华润万家果市持57.79%华润创业100%华润团初步搭建从售、地产开发到本作全产业商业地产投平台。团形成商业地产三大核心品牌即万城、欢乐、五彩城以此构建三大商业平台大力发展商业地产。Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2010华华润润地地战战定定位位、内内涵涵源+商业模式动产品市场争力打形成新合争力新差异化争力持持有有型型业业回回报报低低但但定定传传产产品品支支持持毛毛利利内内源源整整合合万万模模式式同同业业争争内内产产品品、人人才才售售并并举举发发展展度度慢慢国国寻寻标标杆杆市86、市场场可可售售溢溢价价毛毛利利深度品品战定定位位持持毛毛利利准则毫厘工标准情感心服务做模提利润率Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2010商商业产业产品品Part 3.3Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2010华华润润地地全全国国各各城城市市布布局局Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2010住住宅宅列列华华润润地地万万城城列列华华润润万万家家欢欢乐乐列列旅旅游游休休与与活活方方式式五五彩彩城城列列87、商商业业地地产产橡橡树树湾湾学学府府列列橡橡树树湾湾伦伦列列凤凰凤凰城城品品市市列列华润地的产品2002年全开拥有市区列的层修住宅列的园洋房商住合的市合体以及其产品列。在内的六条产品。华华润润地地全全产产品品Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2010 华润地万城列国化及形定位开发城市合体Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010Code of this re88、port|134 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|139 Copyright Centaline G89、roup,2010Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010 华润万家欢乐列定家庭型消客定位区域型物中心Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|143 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|144 Copyright Centaline Group,20190、0Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|148 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|150 Copyr91、ight Centaline Group,2010Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2010 旅游休与活方式五彩城列倡导快乐及体式消活方式休化Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|155 Copyright 92、Centaline Group,2010Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|159 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|160 Copyright Centaline Group,2010Code of th93、is report|161 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|162 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|163 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|164 Copyright Centaline Group,2010代代性性商商业业Part 3.4Code of this report|165 Copyright Centaline Group,2010A-A-深圳华润中心*功定位售、娱乐、办公、店、94、居住功于一体的标志性“市合体”*占地积10万平方*总建积55万平方*总投40亿港元*物业合一期万城、华润大厦二期目包括五星店、店式公寓、国商业休广场和尚住宅。B-B-深圳万城*建积18.8万平方*租户合主力店次主力店专店*主力店OleOle市、RelRel时尚活、嘉影城、“冰万”冰场*品牌合300个国内外知名品牌专店其中1/3品牌商家是次入中国大或深圳市场。*开业时2004年12月万城二期图1.划平深圳华润中心-万城概况Code of this report|166 Copyright Centaline Group,2010物业名万城华润大厦君悦店停场合售写字楼店停场-建()159,585495、0,99067,50655,667323,748深圳华润中心-万城图深圳华润中心物业合Code of this report|167 Copyright Centaline Group,2010建万城室内Code of this report|168 Copyright Centaline Group,2010业态合在业态合方万城也突出的特点。主力店/次主力店所占比例40%其中主力店招商在2003 年12 月15 日就确定下来。国名牌占3%占15%娱乐占20%品店占22%。Code of this report|169 Copyright Centaline Group,2010功平布局万城平96、功布局意Code of this report|170 Copyright Centaline Group,2010二层功平布局Code of this report|171 Copyright Centaline Group,2010一层主力店华润万家市CITYVALUE广场。华润万家市一层功平图Code of this report|172 Copyright Centaline Group,20101-31-3层主力店Rel时尚活2万平方次入中国内地公司开创了个性化女性消环境。它物环境、商品合和服务极具个性化。RelRel时尚活F1层平图Code of this report|173 C97、opyright Centaline Group,2010F2层平图Code of this report|174 Copyright Centaline Group,20103 3、4层主力店嘉影城所提出华宾厅概念在国内是无仅有可以容七家影1200个座位嘉影城F3层平图Code of this report|175 Copyright Centaline Group,2010溜冰场嘉影城4 4层主力店“冰万”溜冰场是中国一个以休为主奥标准冰滑冰场同时成滑冰学校在深圳倡导冰上动 。F4层平图Code of this report|176 Copyright Centaline Group,2098、10F5层平图Code of this report|177 Copyright Centaline Group,2010三三大大对对标标企企业业案案例例借借Part 4Code of this report|178 Copyright Centaline Group,2010湖湖、万万、华华润润案案例例借借对比目湖万华润企业特征民企央企上市易家、央企上市善于本作业务复杂性多元化多元化多元化战略特征实实施施三个三个段段发发展展前前属属三三段段即即多多多多业业态态多多区区域域发发展展。区区域域城城市市占占比比优优于于区区域域模模模模动动商商业业户户专业专业开开发发住住宅宅开开发发+收收业业持持有99、有+客客户户增增值值服服务务模式求求利利润润同同时时兼兼周周以以住住宅宅业为主业为主步步加加大大商商业业比比例例商商业业取取“择择优优持持有有少少出出售售”模模式式万万提提出出了了单单地地产产模模式式商商业业地地产产只只不不售售商商在在售售之之后后新新商商业业划划、整整合合和和住住宅宅提提供供定定流流。利利润润构构开开发发利利润润+收收入入+本本增增值值商商业业地地产产售售并并举举增增方方式式业业开开发发带带来来期期增增动力动力收收业业本本增增值值带带来来期期回回报报带带来来对对定定利利润润低低利利润润抵抵御御市市场场力力提提择择最最合合己己战战方方向 向 构构建建己己核核心心力力体体 体体支100、支撑撑核核心心力力建建。Code of this report|179 Copyright Centaline Group,2010湖湖、万万、华华润润案案例例借借架构架构控控模模式式产产品品列列标标杆杆地地产产做做到到对对中中化化方方兴兴借借湖湖实实总总权权战战及及中中心心是是企企业业内内最最为为枢枢PMOPMO体体动动和和源源到到效效成成标标万万万万团团架构架构按按业业务务发发展展流流了了更更加加彻彻底底整整将将所所有有划划分分入入前前、中中、后后期期三个三个分分。一个一个总总商商业业、。华华润润商商业业委委员员会会下专下专商商业业商商业业湖湖PMOPMO体体“强强、弱弱”PMOPMO实实101、团团与与地地区区公公司司有有效效互互动动万万度度权权化化控控模模式式分分工工和和售售实实施放施放在在区区域域公公司司其其它它大大分分团团总总把把控控华华润润华华润润6S6S战战体体构构成成20032003年年华华润润在在6S6S体体入入了了平平分分卡卡战战思想思想湖湖三三大大产产品品即即湖湖天天大大型型区区域域及区及区域型域型中中心心;湖湖星星悦悦区区型型时时尚尚活活中中心心;湖湖MOCOMOCO品品家家居居活活万万商商业业即即广广场场有有三三代代广广场场前前如如北北京万京万属属三代三代广广场场华华润润华华润润地地万万城城列 列 华华润润万万家家欢欢乐乐列 列 旅旅游游休休与与活活方方式式五五102、彩彩城城列 列 Code of this report|180 Copyright Centaline Group,2010湖湖军军商商业业地地产产的的发发展展步步及及产产权权管管理理方方式式持持有有型型商商业业整整体体发发展展原原则则 择性保价值或增快商业业。商商业业择择原原则则力力、流流、开开发发奏奏和和团团取取得得成成功功新公司一年内慎择持有型商业业比例30%单个开发新公司一年后两年内可当择在商业业在60%以内单个开发最好于择在本实流平新公司三年后可以拿商业。湖湖商商业产业产权权管管理理即即择择优优持持有有少少出出售售。可 可 分分享享城城市市济济、地地价价增增带带来来的的期期收收益益。103、持持有有物物业为了业为了平平合合税税水水平平。Code of this report|181 Copyright Centaline Group,2010万万战战性性决决“发发展展商商业业地地产产”住宅市场争有消次数日涨拿地成本促使万开住宅以外市场 发展商业地产是万历期摸实最定在历了办梯厂开市投、厂多尝后万到商业地产既可以提供期定流双使万不主业因此发展商业地产成为万做大、做强。万实差异化战己有发展商业地产模式使成在众多发展商中出最大提升了企业形。万在实中不断改己商业地产发展模式从单店、合店、城市合体、到如今发展影、店无是主动是动因促成是万对商业地产实方式不断探。前前万万商商业业是是三代三代广广104、场场。Code of this report|182 Copyright Centaline Group,2010万万三代三代商商业业存存在在及及应应对对措措施施存在巨大压力为免出售产权式小商所带来各万三代产品原则上实了只不售模式。但万带来巨大压力。应对措施REITS房地产信托基万引入格欲将其9产打包上市但于主力店比大收水平太低最搁浅。CMBS商业房地产抵押款支持券万与格合发1.45亿元CMBS成为国内例商业地产抵押券。Code of this report|183 Copyright Centaline Group,2010华华润润商商业业总总成成功功构构建建华华润润商商业业地地产产母母商商105、业业地地产产国国Code of this report|184 Copyright Centaline Group,2010商商业业产产如果商业业城市合体开发公司开发完成么产从产权度与商业公司是什么关1、商业公司向开发公司买商业业 2、开发公司分出单商业业公司商业公司买商业业公司权对价为币或其他公司权 3、开发公司期持有商业业商业公司向开发公司商业业 4、商业业公司期持有商业业Code of this report|185 Copyright Centaline Group,2010件件合合体体分分析析及及港港太太古古案案例例Part 5Code of this report|186 Copy106、right Centaline Group,2010合体两形式一是城市形态在城市核心区域为了低合商务成本为之比如在一幢层建内合办公、商业服务场所栋式合建体另一是济形态开发模不断增大划了办公、居住、商业施多场所并一个廊或其它各形式将它们在一形成新型式建合体式建合体比在一个建体内多功栋式建合体显得更为济、专业和实。合体complex件件合合体体分分析析及及港港太太古古广广场场案案例例Code of this report|187 Copyright Centaline Group,2010合体 是一城市影小依其他套、其功互充且够互支撑 一位于城市中心区域 有效决城市中交方压力 向业态互动、功复合化107、使全时段方向发展 多功有机匹可以减少投 一模大投济大 对建求。合体complexCode of this report|188 Copyright Centaline Group,2010合体与单功业比比因合体单功业功复合性、应性单一性区位一在城市核心区域根据功定建形式多样化单一投小大总投一大对小济大小客户来源具有我寄功分来于内全来于外客户活动体式性客户合使成本小大合体complexCode of this report|189 Copyright Centaline Group,2010Hotel店Office办公 Shopping商业Apartment居住ComplexTraffic交E108、xhibition展Entertainment文娱Restaurant合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展/会/文娱/交城市活三以上合市合体分析complexCode of this report|190 Copyright Centaline Group,2010商业办公店公寓互支持关互求标志性定义档次为商业和店带来在客户大堂可以与店共享承担某会形成完善套、信息平台个体差异所在、活力核心利其它功 价值最大化充其它功流来源商业档次求不影响办公、店大堂和昭性公寓可松享有店服务和套施共享办公办来客户。公寓在、服务功上和店形成分工和差异中期居住求。合体complex 各分功互关Code of t109、his report|191 Copyright Centaline Group,2010模式1 均发展模式模式3 以店为核心功发展模式模式4 以商业为核心功发展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+Complex=office(主)+apartment(次)+HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotelShopping合合体体发发展展四四模模式式模式2 以写字楼为核心功发展模式Code of this report|110、192 Copyright Centaline Group,2010案案例例港港太太古古广广场场 模模式式a a各各功功均均发发展展位于港及九(湾)两条地交汇点写字楼+中心+五星店+店式公寓定位为港最合体业Code of this report|193 Copyright Centaline Group,2010案案例例港港太太古古广广场场 关关动动因因提供24小时房服务/洗服/中央冷气可使港丽店游泳池/健体中心及商务中心海景 套房定位56平/110平/245平层单位海景店式公寓当加大公寓315平太古广场汇国名流会展中心使TriMe成为港时尚发布场影引港岛娱乐文化档品店以及入商场各咖啡休吧商业111、太古广场为中地区时尚品与活力中心多家五星商务店+店式公寓使TriMe成为夜中活力中心各功互/延展了共享一与互服务成了最大化源共享店国五星店及国品商场建构合体价值标杆店式公寓星+多产品合Code of this report|194 Copyright Centaline Group,2010件件开开发发区区商商业专业专Part 6Code of this report|195 Copyright Centaline Group,2010尽尽可可到到住住户户、商商户户和和开开发发商商三三方方利利均均核心是在不损失或少损失开发商利前提下商家前提是满客户求商户住户开发商1、商户才2、区成熟住户才心3112、住户满意开发商才 开开发发区区商商业业原原则则Code of this report|196 Copyright Centaline Group,2010业业态态+划划合合作作到到区区商商业业成成功功奏奏客客户户求求商商家家求求开开发发区区商商业业Code of this report|197 Copyright Centaline Group,2010客客户户对对区区商商业业求求包包括括“满满基基本本活活提提升升活活及及休休游游憩憩”三三主主城城区区大大同同时时具具备备以上以上功功区商业满基本活功提活功休游憩功料来源2005年北京区商业业态如何定位/小分析客户提及50%20%客户提及50%113、客户提及20%Code of this report|198 Copyright Centaline Group,2010“满满基基本本活活”主主业业态态包包括括合合市市、市市场场、中中心心和和基基本本满满客客户户日日常常求求85%66%57%54%51%合合市市市市场场中中心心24小小时时便便利利店店客户对业态提及料来源2005年北京区商业业态如何定位/伟业区商业点满活求必备商业品活必备“柴油”主包括杂、品、料、服、帽、建材料Code of this report|199 Copyright Centaline Group,2010“提提升升活活”主主业业态态包包括括房房、所所、局局、健健中114、中心心38%38%36%31%27%20%20%20%房房所所局局公公园园健健中中心心幼幼儿儿园园动动场场客户对业态提及提升活、增加活便利性功主包括政、信、察所、医中心公共事业也包括干洗、修、剪、洗日常服务Code of this report|200 Copyright Centaline Group,201016%14%14%13%13%7%6%6%书书店店游游泳泳池池娱娱乐乐中中心心容容发发店店年年活活动动中中心心店店宠宠店店“休休游游憩憩”主主业业态态包包括括书书店店、游游泳池泳池、娱娱乐中乐中心心、年年活活动动中中心心以以及及区区娱娱乐乐休休场场所所和和施施客户对业态提及在活必和服务115、内容之外为满区居民游憩休求商业及娱乐施包括刻、滑冰场、影、健房、摄影、旅游代Code of this report|201 Copyright Centaline Group,2010在在客客户户求求基基上上在在2 2公公客客户户消消半半径径内内已已有有商商业业布布以以定定区区具具体体商商业业步5分步10分15分1、步5分到“便利店”300m2、步10分到市和店500m3、15分到中心住住户户便利店市/店中心Code of this report|202 Copyright Centaline Group,2010业业态态+划划合合作作到到区区商商业业成成功功奏奏客客户户求求商商家家求求开开发116、发区区商商业业Code of this report|203 Copyright Centaline Group,2010套套内内容容商商家家求求客客户户求求开开发发商商态态度度满满基基本本活活功功基基本本求求市1、接上或回家动2、一定居民500户3、有客点4、度好5、停方便停位充1、步10-15分2、商品品全3、商品品保4、商品价格合5%期期1、一定居民2、度好1、ATM机2、安全控施市场1、接上或回家动2、一定居民3、有客点4、度好5、停方便停位充1、步10-20分2.品有、水果、3.价格与市场价接提提活活功功品品求求24小时便利店1、接上或回家动2、一定居民3、度好无小型店1、接上或回家117、动2、一定居民3、有客点4、度好5、停方便停位充1、中2、备早店、快店、小吃店、熟店发店1、一定居民2、度好无包房1、一定居民2、度好1、商品品保2、商品价格合5%家政服务1、一定居民2、度好无修1、一定居民无干洗店1、一定居民2、度好无定定向向扶扶持持休休游游憩憩功功游游憩憩求求局1、一定居民无市市场场发发展展家修1、一定居民无大型楼、家1、一定居民2、度好3、停方便停位充无书店1、一定居民无文具店1、一定居民无婴儿品1、一定居民无容体店1、一定居民无Code of this report|204 Copyright Centaline Group,2010商商家家求求市市客客流流是是决决定118、定市市套套关关前提条件具体求【市】1)位应位于业主回家上小型市控制在10分内步、中大型市控制在10-15分步2)价格不宜于区外价格15%以上3)品:应售品产品保无假冒伪劣、期商品4)品中大型市应品全且提供多个品供择如步15分内没有大型市场应专柜5)服务中大型市应是品并提供保和服务时宜在800-22006)境应做到光明亮、地干净摆放整、分有序15分步以上无中大型市应中大型市3000-500010-15分步内有中大型市应小型市小于1000控制业态Code of this report|205 Copyright Centaline Group,2010商商家家求求市市场场 在在前前期期客客流流有有119、情情况况下下市市场场是是市市最最优优替替代代前提条件具体求【市场】20分步内无中大型市场中大型市场1500-2000平方或更大10-15分步内有中大型市场小型市场或市专柜小于500平方控制业态中型市场1)位应控制在步15分围内有人合步2)品应少有、海、水果3)价格宜与市场价格接4)新度应保新5)境明亮、干净、无异味小型市场或市专柜1)位控制在步5-10分内业时800-2000满业主不同时段2)品宜提供当季、3)价格业主可接受价格比市场价20-30%Code of this report|206 Copyright Centaline Group,2010商商家家求求 套套与与否否取取决决区区周120、周套套前提条件具体求区周没有则万控制业态【】1)品少有一家国有四大。求以四大中国、建、工商、农业为。其次为招商、广东发展2)柜台业务应提供存取款业务、汇款、水交、办款业务、基投业务3)ATM机应有存款、取款、存折打印、城或深圳充值基本业务保机器定、及时报修、有够可取注ATM机个数求不明显4)安全性应提供内安全性保施、控备并保ATM机之Code of this report|207 Copyright Centaline Group,2010商商家家求求店店 店店套套与与否否取取决决区区周周套套前提条件具体求区周没有则控制业态【店】1)位控制在步10分内2)品应是平价房以店品来保产品3)应以名品121、为主售有品、不名品商品品产日期在合围内期时不可接受4)品大多数常如感冒、消、外应保提供儿5)服务宜有医师店有24小时口可以医保卡Code of this report|208 Copyright Centaline Group,2010业业态态+划划合合作作到到区区商商业业成成功功奏奏客客户户求求商商家家求求开开发发区区商商业业Code of this report|209 Copyright Centaline Group,2010区商业划型多个小中商业+商业商业划划区区商商业业划划包包括括三三主主形式形式大型中商业+商业1、大型中商业作为合性商场或大型市备地区及周消人流2、利商业布日常活及122、休商业利大型商业人流消3、合于成熟期区或市区大型。1、周客流不以支撑大型商业。利多个中小型商业打与差异化利小市服务区居民基本求2、商业打差异化和与中性商业成为互为充区3、合于周客流不但某方求充区。1、周已有大型中商业已形成一个区域性商圈周商业氛围成熟2、商业一步丰富商圈内功与业态3、合于市区内商业成熟区域楼。Code of this report|210 Copyright Centaline Group,2010深深圳圳万万城城中中商商业业和和商商业业划划模模式式并并中中布布对对小小区区外外开开放放是是城城列列商商业业成成功功案案例例注1、深圳万城在兴建初期属于四季前已演变为城/大/小分析1123、合块+带合便于业态布局2、商业及向外开放吸引客流3、景与商业合形成客户4、区商业布住宅商业有效区住住宅宅住住宅宅万万城城案案例例Code of this report|211 Copyright Centaline Group,2010块块商商业业有有利利于于加加强强商商家家功功客客户户感感受受到到“场域场域效效应应”条条商商业业便便于于布布商商业业将将与与休休合合在在一一块块商商业业中中商商业业带带商商业业万万城城案案例例Code of this report|212 Copyright Centaline Group,2010对对外外开开放放商商业业及及有有利利于于吸吸引引外外客客户户使124、使区区商商业业演演变变为为服服务务于于周周区区域域商商业业为为商商家家吸吸引引够够客客流流华为新天下华华为为新新天天下下万万城城万城案例万万城城案案例例Code of this report|213 Copyright Centaline Group,2010商商业业休休商商业业区区和和休休区区中中布布一一步步强强化化客客流流作作成成为为客客户户消消同同时时得得休休享享受受提提升升区区商商业业档档次次划分析实景照万城案例万万城城案案例例Code of this report|214 Copyright Centaline Group,2010区区商商业业布布有有效效区区了了商商业业和和住住宅宅125、同同时时保保了了区区内内多多数数业主业主够够在在1010分分内内步步商商业中业中心心商商业中业中心心300500料来源步700很万城案例万万城城案案例例Code of this report|215 Copyright Centaline Group,2010业业态态主主商商家家总总满满基基本本活活功功基基本本求求市华润万家5435便利店万店、一店、博士、万果园提提活活功功品品求求丹桂 KFC 湘江橱关东名典咖啡府巴滋味,印度厅8083修家居安居、北新、兰床1573区服务中国、柯冲印、小兔干洗315地产中介中原、中、创、万、世休休游游憩憩功功游游憩憩求求服品丽、三四木、怡内、万业543休娱乐天126、使、亚文尔、月亮湾浴473容发然、发名店、克丽娜、点、1139像久书店、众像培、旅游平安保、机、培、术培306万城案例万万城城业业态态涵涵“基基本本求求”、“品品求求”及及”游游憩憩求求”业业态态全全丰丰富富成成功功射射到到区区周周地地区区万万城城案案例例Code of this report|216 Copyright Centaline Group,2010业业态态控控制制形形成成了以了以为为核核心心区区使使万万城城区区商商业与业与周周商商业业及及其其他他区区商商业业区区开开来来1、丹桂2、KFC 3、湘江橱4、关东5、名典咖啡6、府7、巴滋味8、印度厅9、必客万城案例万万城城案案例例Co127、de of this report|217 Copyright Centaline Group,2010划划商商圈圈升升划划上上注注意 意“中中布布”和和“对对外外开开放放”业业态态合合区区商商业业成成为为区区域域商商业业商圈别商业价值区型商圈区域型商圈区商圈市商圈划商圈升万万城城案案例例Code of this report|218 Copyright Centaline Group,20101 1、根根据据客客户户求求定定小小区区业业态态并并分分期期分分2 2、划划上上注注意意“基基本本求求”、“品品求求”、“游游憩憩求求”接接合合3 3、划划上上后后期期招招商商合合万万城城案案例例小小C128、ode of this report|219 Copyright Centaline Group,2010开开发发区区商商业业业业态态+划划合合作作到到区区商商业业成成功功奏奏客客户户求求商商家家求求Code of this report|220 Copyright Centaline Group,2010根根据据住住宅宅开开发发段段合合安安排排商商业业业业态态和和商商业业体体是是区区商商业业成成功功关关区区大大型型楼楼备备0.90.9平平/人人商商业业 商商业业业业态态、度度与与入入住住之之匹匹商商业业模模与与住住宅宅模模匹匹业态比在不同段也是不同。开时候便利店、套施建来实操作中可以把期商业129、在售楼、会所显位一期入住后市、干洗、水、修、帘、容发就对入住客户也是心保根据住户多少定商业体。就市根据整体划有多少户来常住最定市体大小。期市主期求整个区市到后期定。另外到区入住人口征开放性区是封性区Code of this report|221 Copyright Centaline Group,2010在在住住宅宅开开发发前前期期度度低低有有利利于于商商业业成成在在住住宅宅开开发发中中后后期期度度有有利利于于形形成成大大模模商商业中业中心心提提人人数数(户户数数*3*3商商业业低低一期二期三期四期N期0.90.9平平/人人Code of this report|222 Copyright C130、entaline Group,2010商商业业体体大大小小合合开开发发周周期期根根据据住住户户求求定定商商业业体体 凤凰城一期开时候于事先到区大内交不便先修建了交中心此外建了10000平商业并于一期客户入住时就投入了尽于分商业开业早没有但满了客户必活求其中最受客户分就是大1000平市 区建模扩大又在东大修建了模18000平方商业以填商业套不 按照大10万人口入住标准估桂园在一期商业中心了大地万亩区渐成熟桂园划利地修建模20000平方市并建其它关商业施料来源桂园售中心商业初初期期中中期期后后期期开开发发周周期期桂桂园园凤凰凤凰城城1000010000亩亩人人口口1010万万3 3万万多多户户最最131、早早有有10001000平平方方市市后后来有来有了了大大20002000平平方方。在在凤凰凤凰城城区区接接成成熟熟划划做做2000020000平平方方市市凤凰凤凰城城案案例例Code of this report|223 Copyright Centaline Group,2010料来源桂园售中心商业住宅收入以应对建大型区商业支出不对公司流构成压力桂园根据一期人口建1000平市初期不投大建应付后期发展区商业大区渐成熟原建1000平市已不满客户求桂园不刻开建应付整个凤凰城未来人口20000平方市反先建临时市场应对住户求大受欢划在人口上升到一定数字住宅流回后再大模投建20000平方市同同时时到到其132、其对对流流影影响响。投投入入合合收收入入段段性性控控制制商商业业体体在前住宅收入未应20000平方大型市建及成本时临时市场成本低小减低对公司流担初期有住宅流入以应付小型市建及成本初初期期中中期期后后期期开开发发周周期期区区商商业业施施建建对对流流影影响响凤凰凤凰城城案案例例Code of this report|224 Copyright Centaline Group,2010合合业业态态分分布布奏奏和和多多元元化化招招商商方方式式是是成成功功构构建建区区商商业业体体另另一一因因料来源万战划工作小及成果格商业地产料2005建店、小型日杂店、市、家具店、大众合市/标、店、书店、容发、快店、医店133、政、保、地产中介市、便利店、服专卖店、容发、健、吧、娱乐、区公共服务、券、培主力店、主力业态战合作伙伴、具有实控制权商业更新主力商户招入次主力商户持更新招入剩余散商户依据区客户及划想择优商户介入整个区商业前期划寻找可以期合作主力业态合作伙伴掌控具备期使价值主力业态商户业与合作态度接决定服务品与投收以此为判标准核、更新已招入主力商户分业态建合作源库不断提次主力商户招商效与持核既有商户品根据核果与客户求不断更新分业态建合作源库不断提散商户招商效与开开发发周周期期业业态态合合型型主主招招商商对对主主招招商商方方式式初初期期中中期期后后期期凤凰凤凰城城案案例例Code of this report|134、225 Copyright Centaline Group,2010开开发发区区商商业业业业态态+划划合合作作到到区区商商业业成成功功奏奏客客户户求求商商家家求求Code of this report|226 Copyright Centaline Group,2010商商业业发发展展段段招招商商方方式式满基本活基本求提升活品求游憩休游憩求散招商中招商提前招商服服务务于于客客户户三三求求与与商商家家合合作依作依次次“散散招招商商”、“中中招招商商”和和“提提前前招招商商”循循序序渐渐地地与与商商家家合合作作底形成商业大型中商业+商业Code of this report|227 Copyrig135、ht Centaline Group,2010商商业业发发展展段段招招商商方方式式N期满基本活基本求提升活品求游憩休游憩求散招商中招商提前招商底形成商业大型中商业+商业满满基基本本活活求求是是以以入入住住为为前前提提合合散散招招商商同同时时商商业业基基本本套套支支持持或或济济桃桃源源居居案案例例料来源桃源居招商划书/总报告20002000年年建建成成分分外外围围境境凉凉乏乏区区氛氛围围。96009600年年五五年年仅仅售售6 6万万平平1、散引、市基本功店2、2001年引清华学校3、予中小商家一定和减免Code of this report|228 Copyright Centaline Gr136、oup,2010提提升升活活段段求求商商对对中中并并形形成成商商业业主主力力店带店带动动商商业业成成中中招招带带售售商商业业发发展展段段招招商商方方式式N期满基本活基本求提升活品求游憩休游憩求散招商中招商提前招商底形成商业大型中商业+商业20042004年年客客户户入入住住增增多多商商业业向向中中带带动动区区发发展展开开始始形形成成互互动动1、2004年渐形成商业2、主业态丰富且一3、利中招商引导区商业发展桃桃源源居居案案例例Code of this report|229 Copyright Centaline Group,2010商商业业发发展展段段招招商商方方式式满基本活基本求提升活品求游137、憩休游憩求散招商中招商提前招商底形成商业大型中商业+商业大型中商业+商业1、已形成大型中商业与商业合2、利主力店促商业发展3、提前招商有意引导商圈成熟到到客客户户休休游游憩憩求求区区商商业业更更多多对对外外开开放放提提前前业业态态划划和和合合应应提提前前招招商商不不宜宜散散售售桃桃源源居居案案例例Code of this report|230 Copyright Centaline Group,20101 1、散散招招商商对对商商业业合合作作形式形式求求不不但但市市场培场培2 2、中中招招商商当引当引导导中中在在业业态态划划中中引引导导3 3、提提前前招招商商体体大大主主力力店店效效应应显显前138、前期期深深度度介介入入往往往往接接与主与主力力商商家家合合作作桃桃源源居居案案例例小小Code of this report|231 Copyright Centaline Group,20101.1.湖总有没有商业理机构城市公司/区域公司有目公司有没有具体是怎么的人员怎么理的总、区域和目有相应的机构么各个是什么总什么区域什么目公司什么湖于2011年上半年成商业地产商业中心专商业地产。湖架构是团公司和城市公司。湖城市公司中仅庆、北京、上海有商业。目公司没有商业一由城市公司人员和理。2.2.商业发展的以湖为例是先总后目是各目先发展总再搭建湖的商业发展是先目再总的发展模式。20002000年庆市桥139、区域开始打湖北城天。2003年庆湖北城天开业改写了庆商圈的历史数年就成为庆最具时尚影响力的消地点桥个曾的城市地带坐上了庆“一商圈”的交椅2003年湖成商业有公司标志湖正式军商业地产。20052005年湖星悦庆晶开业20062006年湖星悦庆沃尔玛百安居开业20082008年庆湖城天开业20102010年成湖北城天、成湖天、三千相入市20102010年上半年为合其商业地产军全国的发展步伐湖团成商业地产(商务中心)湖旗下商业目的、推广和招商。具体化Code of this report|232 Copyright Centaline Group,20103.3.湖有三商业产品划分有没有具体的划分标准尤其是模方以多少体为划分标准湖三商业产品1 1、湖天大型区域及区域型物中心2 2、湖星悦区型时尚生活中心3 3、湖MOCO品家居生活湖商业在模方以25万平方体作为划分标准。4.4.对于湖和华润住宅和商业的比例关是什么样的湖住宅底商的持与出售的比例为73住宅与商业商和写字楼的比例为115 5、充内容湖的体和用是分为两大块团和地方会不同度的投入。对于目公司人员的动城市公司会优化理城市公司有人事权。Code of this report|233 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!