1、中环西岸观邸项目营销战略中环西岸观邸项目营销战略 与执行报告与执行报告 贰零零捌年叁月贰拾肆贰零零捌年叁月贰拾肆 2008年实现销售额约10.694亿元的业绩； 2008年实现启回款额约5.347亿元的业绩； 2008年实现销售面积约1.6万方的销售面积； 备注：备注： (1) (1) 回款金额按销售金的回款金额按销售金的5050计算计算 我们的目标我们的目标 以上测算仅为初步估算 1 2 3 4 5 6 0808年成都楼市的看法和判断年成都楼市的看法和判断 项目竞争市场分析项目竞争市场分析 项目优劣势分析项目优劣势分析 整体营销推广策略整体营销推广策略 项目整体售价及项目整体售价及0808年2、售价年售价 项目整体营销推广费用比项目整体营销推广费用比 例及例及0808年推广费预估年推广费预估 目录问题目录问题 7 提报重点回顾提报重点回顾 0808年成都楼市的看法和判断年成都楼市的看法和判断 宏观政策影响宏观政策影响 整体供求关系整体供求关系 市场综合判断市场综合判断 第一部分第一部分 （一）（一）0707年房地产宏观政策：年房地产宏观政策：多层次、多角度多层次、多角度 1、物权法政策逐步明晰，将影响楼宇持有成本预期。 2、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障。 3、 （二）土地市场政策（二）土地市场政策 ：提高开发用地成本提高开发用地成本 1、城镇土地使用税提高两倍，外资企业3、纳入征收范围 2、 （三）二手房市场：三）二手房市场：购臵成本提升购臵成本提升 1、新规出炉：12月1日起外资炒二手房下月起全面受限 2、 （四）金融政策：（四）金融政策：主要抑制投资主要抑制投资 1、央行银监会联合发布房地产调控新政（9、27银贷新政） 2、 （五）针对开发商的政策：（五）针对开发商的政策：全面从紧全面从紧 1、预售款监管 2、 （六）（六） 针对消费者的政策：针对消费者的政策：体现民生体现民生 1、成都：年满35岁，单身或外来从业人员也可申购限价房 2、 宏观政策影响宏观政策影响 1、严控资金严控资金，通过增加资金成本、收缩信贷量、减少海外资本等手段控制潜在需求 向有效需求的转化速度和量 2、严控土地严控土地，通过大规模推出小宗土地，快速开工，土地闲置清理等措施提高市场 供应量，控制房价的上涨幅度 3、严控产品严控产品，通过90/70，五类住房土地占居住用地70%等方针