1、XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告I目录第一章第一章总论总论.11.1项目背景.11.2项目概况.21.3项目投资估算与资金筹措.4第二章第二章 项目投资环境及建设必要性项目投资环境及建设必要性.52.1房地产投资开发的外部环境.52.2项目的建设符合相关发展规划.92.3项目的建设符合产业利好政策.15第三章第三章投资项目概况投资项目概况.213.1项目位置.213.2项目交通条件.213.3项目周边配套.233.4项目技术指标.24第四章第四章 工程建设方案工程建设方案.264.1工程概况.264.2总体规划.274.2、3建筑方案.464.4结构设计.524.5供配电方案.574.6弱电系统.644.7通风与空调工程.694.8给排水与消防.70XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告II4.9水土保持工程.77第五章第五章 绿色建筑绿色建筑.815.1项目绿色建筑要求.815.2绿色建筑评价.815.3可采用绿色建筑技术.835.4项目绿色建筑评价.84第六章第六章 海绵城市专篇海绵城市专篇.856.1海绵城市建设背景分析.856.2编制依据.856.3项目海绵城市建设目标.866.4项目海绵城市建设措施.866.5项目海绵城市建设分析.873、第七章第七章 环境保护环境保护.887.1编制依据.887.2环境现状分析.887.3项目建设对环境的影响分析.887.4环境保护措施.91第八章第八章 节能分析节能分析.958.1用能标准和节能规范.958.2耗能状况和能耗指标分析.958.3节能措施.978.4节水技术与节水措施.1028.5结论.103XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告III第第九九章章 劳劳动动卫卫生生与与消消防防.1049.1编制依据.1049.2危害因素及危害程度分析.1049.3安全措施.1069.4消防安全措施.110第第十十章章项项目目实4、实施施与与进进度度计计划划.11110.1项目实施机构.11110.2项目实施进度安排.111第第十十一一章章招招投投标标情情况况.11211.1项目招标内容及范围.11211.2招标组织形式.11211.3招标方式.112第第十十二二章章投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措.11412.1投资估算.11412.2项目投资计划与资金筹措.132第第十十三三章章 可可行行性性研研究究结结论论和和建建议议.13313.1结论.13313.2建议.134附附件件 1 1：平平面面布布置置图图.1 13 35 5附附件件 2 2：总总投投资资使使用用计计划划与与资资金金筹筹措措表表.1 13 39 95、XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1第一章总论1.1项目背景1.1.1项目基本情况1.项目名称：黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段YP-P1-4 上盖综合开发项目2.建设地点：3.建设单位：广州XX房地产开发有限公司4.编制单位：XX咨询有限公司1.1.2报告编制依据1.企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023 年版）。2.建设项目经济评价方法与参数（第三版（发改投资20061325 号）。3.区财政局对黄埔区有轨电车 2 号线工程（香雪-南岗）元岗车辆段盖板相关工程审核的意见（穗埔财函20231516、7 号）4.广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）国有建设用地使用权网上挂牌出让公告（穗规划资源埔（开）挂出告字202329 号）5.其他相关法律、法规、专业设计规范及标准等。6.建设单位提供的本项目相关资料。1.1.3编制范围根据 企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023 年版）中“可行性研究报告编制大纲”的相关内容，结合本项目实际情况，XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告2通过对广州市黄埔区 YP-P1-4 地块项目的建设内容和规模、建设方案、投资估算等方面进行研究，提出可行性研究结论。17、.2项目概况1.2.1项目建设条件本项目地块位于广州科学城核心区东部片区，地处保利越秀爱特城西侧，广州市黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东，南侧为广深高速，西南侧为京港澳高速、西侧为元岗一路，绿化环境良好，紧邻萝岗香雪公园。项目地块周边主要为工业、商业、小区，产业与商务氛围较浓，具备较成熟的市场氛围。项目所在地西侧为元岗一路，临保利茉莉花园、玉鸣小学，东侧临增香江天赋。西侧汇聚了广州宝湾物流园、云埔工业区等多个物流园与工业区。项目北侧临近萝岗香雪公园，现状为空地、水塘、坡地、林地等，绿化环境良好，南侧与增城区的翡翠绿洲住宅区、农田、树林等。在生活配套上，方圆 3 公里内建设有多家医院、学8、校、酒店、银行，生活配套齐全，项目距离有轨电车 2 号线云埔一路站站点约 300 米，附近有多处公交站、地铁站台，交通便利。项目用地区域主要道路、水、电、气和通讯等各种基础设施均能满足本项目的建设需要。本项目要求竞得人须在本地块落实刘村社区元岗旧村更新改造项目的复建安置工作,总复建量计容建筑面积为 35422.4821 平方米需承担元岗车辆段盖板及因盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告3工程的建设工作。1.2.2建设内容与规模项目用地面积为 92629.00，总建筑面积 401224.4，计9、容建筑面积 212961.00，其中：11 栋住宅 205885.00、商业配套3216.00、其他公共配套 3860.00；不计容面积 188263.4,其中中学教学楼 18000.00,幼儿园 2160.00,盖板上转换层车库、设备用房 96288.00，白地车库、设备用房 16011.00，中学车库及设备用房 3160.00，首层盖板面积 48144.40，公交首末站300.00,车辆段盖外办公用房 4200.00,具体建设内容详见下表。项目建设规模一览表表 1-2-1序号项目类别单位数值备注1计容建筑面积2129611.1高层住宅（11 栋）205885其中 5 栋层数 39 层，设标10、准层 36 层，避难 2 两层。设首层架空层 6m,标准层层高3m，高度 120.2m。另外 6 栋层数 32 层，设标准层 31 层。其中设首层架空层 6m,标准层层高 3m。高度 99.2m。1.2公共服务配套3860设置居委管理中心、社区服务站、物业管理用房、社区卫生服务站、文化室、居民健身场所等1.3商业配套32162不计容面积188263.42.1中学教学楼18000标准层面积 3000，层数 6 层，首层层高4.2m，上部层高 3.9m。2.2幼儿园21603 层，层高 3.9m。2.3盖板上转换层车库、设备用房96288项目在车辆段盖板上盖小区，底层设置 2层转换层车库。2.4白11、地车库、设备用房16011白地上设置地下车库 1 层。2.5中学车库及设备用房3160中学底层设 1 层地下车库2.6同步实施首层盖板面积48144.4盖板面积 48144.4 2,7公交首末站3002.8车辆段盖外办公用房4200含在盖板费用内XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告4序号项目类别单位数值备注3停车位泊26313.1地下停车泊25853.2社会停车位泊46规划条件要求配套社会停车位。3.3非机动车停车位泊36464室外工程36212.534.1道路广场面积3974.084.2绿化面积32238.451.3项目投12、资估算与资金筹措（1）项目总投资本项目总投资 387,315.49万元，其中盖板上综合体 167,651.89万元，车辆段盖板及盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套费用（不含利息）74,075.96 万元，旧改、临迁费等成本 13,833.77 万元,土地使用费用 123,441.53 万元，建设期贷款利息 8,312.34 万元。（2）资金筹措项目资金来源来自于企业自筹，分别为自有资金、银行贷款与股东借款。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告5第二章 项目投资环境及建设必要性2.1房地产投资开发的外部环境2.1.1我国社会经13、济发展情况2022 年国内生产总值 1210207 亿元，比上年增长 3.0%。其中，第一产业增加值 88345 亿元，比上年增长 4.1%；第二产业增加值 483164亿元，增长 3.8%；第三产业增加值 638698 亿元，增长 2.3%。第一产业增加值占国内生产总值比重为 7.3%，第二产业增加值比重为 39.9%，第三产业增加值比重为 52.8%。全年最终消费支出拉动国内生产总值增长 1.0 个百分点，资本形成总额拉动国内生产总值增长 1.5 个百分点，货物和服务净出口拉动国内生产总值增长 0.5 个百分点。全年人均国内生产总值 85698 元，比上年增长 3.0%。国民总收入 11914、7215 亿元，比上年增长 2.8%。全员劳动生产率为 152977 元/人，比上年提高4.2%。2022 年全年全社会固定资产投资 579556 亿元，比上年增长 4.9%。固定资产投资（不含农户）572138 亿元，增长 5.1%。在固定资产投资（不含农户）中，分区域看，东部地区投资增长 3.6%，中部地区投资增长 8.9%，西部地区投资增长 4.7%，东北地区投资增长 1.2%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资 14293 亿元，比上年增长 0.2%；第二产业投资 184004 亿元，增长 10.3%；第三产业投资373842亿元，增长3.0%。民间固定资产投资310145亿元15、，增长0.9%。基础设施投资增长 9.4%。社会领域投资增长 10.9%。全年建筑业增加值 83383 亿元，比上年增长 5.5%。全国具有资质等级的总承包和专业XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告6承包建筑业企业利润 8369 亿元，比上年下降 1.2%，其中国有控股企业 3922 亿元，增长 8.4%。2022 年末全国就业人员 73351 万人，其中城镇就业人员 45931 万人，占全国就业人员比重为 62.6%。全年城镇新增就业 1206 万人，比上年少增 63 万人。全年全国城镇调查失业率平均值为 5.6%。年末全16、国城镇调查失业率为 5.5%。全国农民工总量 29562 万人，比上年增长1.1%。其中，外出农民工 17190 万人，增长 0.1%；本地农民工 12372万人，增长 2.4%。2.1.2广东省社会经济发展情况2022 年广东实现地区生产总值（初步核算数）129118.58 亿元，比上年增长 1.9%。其中，第一产业增加值 5340.36 亿元，增长 5.2%，对地区生产总值增长的贡献率为 11.8%；第二产业增加值 52843.51 亿元，增长 2.5%，对地区生产总值增长的贡献率为 52.9%；第三产业增加值70934.71亿元，增长1.2%，对地区生产总值增长的贡献率为35.3%。三次17、产业结构比重为4.1:40.9:55.0，第二产业比重提高0.4个百分点。人均地区生产总值 101905 元（按年平均汇率折算为 15151 美元），增长 1.7%。2022 年末，全省常住人口 12656.80 万人，其中城镇常住人口9465.40 万人，占常住人口比重（常住人口城镇化率）74.79%，比上年末提高 0.16 个百分点。全年出生人口 105.20 万人，出生率 8.30；死亡人口 63.00 万人，死亡率 4.97；自然增长人口 42.20 万人，自然增长率 3.33。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告718、在固定资产投资中，第一产业投资比上年下降 21.2%，第二产业投资增长 10.4%，第三产业投资下降 6.9%。民间投资占固定资产投资比重 49.3%。工业投资增长 10.3%，占固定资产投资比重 27.9%。基础设施投资增长 2.0%，占固定资产投资比重 27.6%，其中，电力、热力生产和供应业投资增长 1.6%，铁路运输业投资增长 23.5%，航空运输业投资下降 9.5%，互联网和相关服务投资下降 28.7%。高技术制造业投资增长 25.5%，占固定资产投资比重 7.8%。其中，电子及通信设备制造业投资增长 27.8%，医疗设备及仪器仪表制造业投资增长 32.3%。全年房地产开发投资 1419、962.97 亿元，比上年下降 14.3%。分地区看，珠三角核心区 12793.73 亿元，下降 9.9%；东翼 750.85 亿元，下降 32.8%；西翼 684.18 亿元，下降 26.4%；北部生态发展区 734.21亿元，下降 39.6%。分用途看，商品住宅开发投资 10700.28 亿元，下降 14.0%；办公楼投资 1073.22 亿元，下降 15.4%；商业营业用房投资1238.68 亿元，下降 8.6%。全年商品房销售面积 10591.11 万平方米，比上年下降 24.4%；其中，商品住宅销售面积 8568.72 万平方米，下降 27.5%。2.1.3广州市社会经济发展情况2020、22 年，广州市实现地区生产总值（初步核算数）28839.00 亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长 1.0%。其中，第一产业增加值318.31 亿元，增长 3.17%；第二产业增加值 7909.29 亿元，增长 1.07%；第三产业增加值 20611.40 亿元，增长 0.97%。第一、二、三次产业增加值的比例为 1.10：27.43：71.47。第一、第二、三产业对经济增长XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告8的贡献率分别为 3.5%、28.2%和 68.3%。人均地区生产总值达到 153625元（按年平均汇率折算为21、 22840 美元），增长 1.0%。全年全社会建筑业增加值 1012.94 亿元，比上年增长 2.0%。全年具有总承包和专业承包建筑业资质的所有独立核算建筑业企业 2204个，增长 9.6%。总承包和专业承包完成建筑业总产值 7523.22 亿元，增长 6.6%。2.1.4黄埔区社会经济发展情况2022 年黄埔区经济社会发展总体平稳，疫情防控精准有序经济运行稳定恢复，全年 GDP 完成 4313.76 亿元，比上年增长 1.5%。全年全区固定资产投资实现 1921 亿元、增长 2.7%，投资总额位居全国经济开发区和全省各区第一。举办 3 次集中动工投试产活动，100 个重大项目开工建设，6022、 个重大产业项目投试产，连续 4 年获“杰出投资促进机构奖”“杰出投资促进项目奖”两项国家级大奖。2022 年广州黄埔区 GDP 突破 4300 亿元，全区规上工业总产值超 8800 亿元，综合实力稳居全国经开区第二、工业百强区前三。广州黄埔率先创建中小企业能办大事创新示范区，全区集聚科技型中小企业超 4 万家，其中，高新技术企业超 2500 家，国家级专精特新“小巨人”61 家，单项冠军 18 家，培育上市企业 77 家。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告92.2项目的建设符合相关发展规划2.2.1广东省国民经济和社会发23、展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要在房地产企业的股权融资方面，广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 指出要完善住房供给和保障体系。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。完善住房市场体系和住房保障体系，建立多主体供给、多渠道供应、租购并举的住房制度。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，完善长租房政策。多渠道筹集公共房源，发展一批以住房租赁为主营业务的规模化、专业化企业或机构。以大城市、人口集聚的城市为重点，因地制宜发展共有产权住房。2023 年 5 月 31 日，广州市人民政府办公厅发布关于印24、发2023年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案的通知。方案提出，支持房地产市场平稳健康发展。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，做好“保交楼”有关工作，保持开发贷款和债券融资稳定，满足项目合理融资需求。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，支持房企与金融机构自主协商存量融资展期，利用资本市场并购重组和开展股权融资，为优质房企发行债务融资工具提供增信支持。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房市场发展的金融支持力度。支持租购并举25、的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪机构合理XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告10信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务。鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2023 年 3 月 3 日，广东省人民政府发布了支持房地产企业用好股权融资政策措施。第二条“(十七)支持房地产业合理融资需求，重点推进支持开发贷款、信托贷款、公26、司债券等存量融资合理展期政策落地见效，支持房地产企业用好股权融资政策措施。用足用好国家专项借款，鼓励金融机构加大配套融资力度，全力以赴保交楼，切实维护购房者利益。”第三条“(二十八)完善促进民间投资的政策支撑体系，制定我省支持民间投资发展实施方案，鼓励民间资本参与重大项目建设，常态化向民间资本推介优质投资项目，通过政府投资和政府激励有效带动民间投资。”2.2.2粤港澳大湾区发展规划2017 年 7 月 1 日，在香港签署的深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议提到：将努力把粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，携手打造国际一流湾区和世界级城市27、群。借力粤港澳湾区发展战略要求和国家科技强国的战略部署，以国家产业政策为导向，以科技发展为主线，凝聚粤港澳地区科技产业基础优势和技术优势，协调三地科技协同合作，发挥跨地区科技龙头企业引领带动作用，以科技发展推动城市建设。建设粤港澳大湾区是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家重大战略。2019 年 2 月 18 日，中共中央、国务院公布粤XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告11港澳大湾区发展规划纲要 提出要优化提升中心城市。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周28、边区域发展的辐射带动作用。同时促进城乡融合发展。建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，推动珠三角九市城乡一体化发展，全面提高城镇化发展质量和水平，建设具有岭南特色的宜居城乡。加强分类指导，合理划定功能分区，优化空间布局，促进城乡集约发展。提高城乡基础设施一体化水平，因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善城乡人居环境。广州作为对外开放的示范窗口，黄埔区、广州高新区、广州开发区一直是粤港合作的先行者。广州市黄埔区、广州开发区按照省市关于高质量发展的工作部署，在突出“引领”、聚焦“提速”、重视“增效”、强调“保护”、加强“监管”五个方面提出 22 条政策条款，推进城市29、更新行动、城市建设高质量发展，深化省“三旧”改造改革创新试点成果，出台城市更新创新政策 3.0 版，鼓励涉及重点城市功能区、产业发展平台、生态敏感地区等的旧村改造项目在全区范围内异地统筹，探索通过土地等价腾挪置换、货币收购、国企做地等方式，实现土地集约节约利用和区域高质量发展。2.2.3广深科技创新走廊规划2017 年省委、省政府印发广深科技创新走廊规划，提出依托“一廊十核多节点”的空间格局，着力集聚创新人才、科技成果、创新型企业，抢占关键核心技术制高点，构建多层次创新平台体系。广深科技创新走廊定位为全球科技产业技术创新策源地、全国科技体制改革先行区、粤港澳大湾区国际科技创新中心的主要承载区、30、珠三角国家自主创新示范区的核心区。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告12在广深莞等沿线城市协同发展的条件下，广深科技创新走廊将打造“中国硅谷”，成为全国创新发展重要一极。广州是广深科技创新走廊的北部起点，科学城是十个核心平台之一，以战略性新兴产业为主导，突出创新创业生态建设，提升创新要素密集度，建设为区域性科技创新创业中心。同时，黄埔区内分布了多个创新发展节点，区域内形成了浓厚的创新产业发展氛围。2.2.4广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规划（2021-2025 年）“十四五”时期是我国构建以国内大循环31、为主体、国内国际双循环相互促进新发展格局的重要时期，黄埔区、广州开发区高度重视商贸流通和现代服务业发展，致力构建现代商贸流通体系。根据，至 2025 年，黄埔区、广州开发区商贸服务业发展规模不断扩大，总体实力显著提高，现代服务业水平不断提升，商贸企业竞争力显著增强，产业发展协同性明显优化，营商环境得到进一步改善，对经济社会发展的贡献进一步增大，成为大湾区现代服务新贸易中心，大湾区生产服务业新高地，国际消费中心城市重要节点，广州宜居宜业新生活中心。关于广州宜居宜业新生活中心的建设方面，黄埔区、广州开发区致力于“一江两岸”美化，加速推进黄埔临港经济区建设，吸引大量人流、商流、物流，加快建设广州新生32、活中心。本项目主动衔接广州市城市总体发展战略规划，结合原萝岗区和原黄埔区发展现实和未来定位要求，按照“连片规划、特色布局、错位互补、城乡统筹”的原则，有机整合广州开发区、黄埔区的产业功能组团。广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告13划（2021-2025 年）致力于推进以黄埔中心区为核心，以原萝岗中心区、长岭居居住服务片区、天鹿湖生态旅游片区为主体，重点强化行政服务、商业服务、金融服务和生产性服务功能，完善城市配套设施，提升城市服务功能，落实广州东部山水新城区城市功能定位33、。产业发展驱动轴北以知识城为载体，向北拓展产业发展空间，南以黄埔临港经济区为终端，以黄埔港区联通海内外，串联起镇龙经济组团、永和先进制造组团、东区云埔先进装备制造组团、临港经济区现代服务业组团、生物岛生命健康产业组团和大沙先进制造业组团，着力打造驱动两城一区产业融合发展、协调发展的产业轴线。两城一区互动即知识城、科学城和黄埔临港经济区之间互动发展。知识城重点发展新一代信息技术、生物医药、智能装备、节能环保、新材料等战略性新兴产业以及科技服务、国际教育、检验检测、高端医疗等创新型现代服务业，打造成为中新战略合作示范区、国家知识产权运用和保护综合改革实验区、知识经济产业集聚区、“中国制造2025”34、协同创新枢纽。科学城主要承载科技创新、创业孵化、新兴产业集群功能，大力发展总部经济、金融服务业，建设成为全省新兴产业集聚发展核心区和创新驱动发展示范区。黄埔临港经济区主要布局现代服务业、服务贸易集聚区、跨境电商集聚区。多组团联动即镇龙居住服务组团、生物岛生物产业组团和永和、东区-云埔和大沙先进制造组团、临港经济区现代服务业组团。以永和、东区-云埔、大沙工业园为主体，集聚发展高端制造业，着力推动产业转型升级。镇龙居住服务组团主要发展生活服务配套，建设成为宜居生活服务区。生物岛生物产业组团聚集生物产业，建设国际化的生命健康产业创新基地。黄埔临港经济区现代服务业组团，重点发展商贸流通、航运服务、临港35、总部、商务休闲、文化旅游等现代服务XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告14业。2.2.5广州科学城总体发展规划（修编）（2019-2035 年）2020 年 8 月，黄埔印发广州科学城总体发展规划（修编）（2019-2035 年），将云埔工业区纳入科学城规划范围。2021 年 2月，广州穗港智造合作区建设实施方案确认科技创新合作园区以云埔工业区为主体，重点聚焦人工智能、生物医药等领域，引进高水平科研机构，合作建设重大科技创新、成果孵化转化、科技金融和人力资源等功能性服务平台，打造若干产业链条完善、辐射带动力强的战略性新兴产业36、集群。近日广州开发区穗港科技合作园（云埔工业区）“十四XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告15五”发展规划（2021-2025 年）正式印发，云埔工业区此次升级为穗港科技合作园，从“速度园区”转向“效益园区”，发展提效增速。云埔中心区的发展愿景定位为：服务科研、支撑智造，缔造激发科技创新转化的智慧交互都市；立足生产、面向生活，构筑促进产城融合发展的多元乐活之城，与现状中心区在发展目标和空间结构上互补、互异。规划定位为科技成果转化中心、全球智造产业示范基地。云埔片区主要包括云埔工业园区、东区出口加工区，面积共约 30.6 平方37、公里，以工业用地为主。云埔片区是未来科学城重点发展片区，引入科技成果转化中心、数据交易平台、智造培训中心等，提升园区企业的生产技术与科技研发能力；引导传统产业智造升级，集聚智能装备智造、新一代信息技术等产业，打造面向全球的“智造”示范基地。云埔工业区经济社会保持健康发展良好态势，对黄埔区、广州开发区的经济发展起到重要支撑作用，但发展中存在的困难和问题也日趋明显。云埔工业区配套设施亟待提升，生活居住配套存在短板。园区内缺少满足白蓝领职工群体居住需求的职工住宅和生活配套，入驻企业职工居住生活保障不足，直接影响对企业高端人才及外来务工人员的吸引力。本项目的建设将有利于改善云埔中心区生活居住配套条件，38、项目本项目的建设将有利于改善云埔中心区生活居住配套条件，项目具有建设必要性。具有建设必要性。2.3项目的建设符合产业利好政策2.3.1广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引为进一步推进黄埔区、广州开发区城市更新工作，规范旧村改造过程中公开引入合作企业的行为，2023 年 8 月 9 日，广州开发区城市更新局印发了广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告16退出工作指引。该指引明确了旧村改造项目公开引入合作企业的条件和流程，按照广州市旧村改造合作企业引入及退39、出指引(穗建规字20232 号)规定降低了对合作企业总资产、产业引入等方面的要求，按照市场化原则，取消了合资公司农村集体和合作企业股权比例监管要求，完善复建安置资金缴交和监管要求，提高资金使用效率，明确未按合作协议约定缴交复建安置资金的违约责任。同时鼓励具备实力的央企、国企、民营企业参与旧村改造，对联合体成员放宽到 5 个，并将具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额下限明确为 30%，规定股权变更程序，建立合作企业退出机制。对发生重大风险问题，经相关部门研判后可通过农村集体表决方式确定新合作企业。2.3.2“高质量发展 30 条”为企业发展壮大和区域经济持续健康稳定发展，抢40、抓中央授权地方政府自主制定产业招商政策的重大机遇，广州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会印发了广州开发区（黄埔区）促进经济高质量发展政策措施，全力推动经济运行率先整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，努力开创高质量发展新局面。“高质量发展 30 条”政策核心条款共 30 条 63 款，聚焦先进制造、现代服务业、总部经济、科技创新等重点领域，大力实施招强引优行动、制造业能级提升行动、科技创新赋能行动、总部经济提速行动、现代服务业集聚行动、营商环境迭代行动六大行动。其中在大力实施制造业能级提升行动方面，设立【动工投产奖】，鼓励企业“拿地即动工”，对社会投资新增建设用地的工业项目，采用“带规划方41、案出让”方式取得建设用地的，给予企业 20 万元一次性扶持；提前收地并进场施工的，或地块达到交付条件后三个月内进场施工并取得施工许可手续的，给予企业最高 80 万元扶持，同时给予项目业XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告17主筹建团队最高 3 人各 5 万元扶持。设立【经营贡献奖】对当年产值 30 亿元以上且正增长的企业，按其当年对本区地方经济发展贡献的 6%给予扶持，最高 1000 万元。对当年产值 30 亿元以上且同比增长 3%以上、产值 10 亿元以上且同比增长5%以上、产值 5 亿元以上且同比增长 8%以上、产值 142、 亿元以上且同比增长 10%以上的企业，按其当年对本区地方经济发展贡献对比前两年度最高值存量部分的 9%、增量部分的 60%给予扶持，存量部分最高扶持2000 万元。对新注册企业，在本政策措施有效期内实现统计月度新增且产值 1 亿元以上的当年，按其对本区地方经济发展贡献的 100%给予扶持（含企业人才奖）。第二年、第三年产值同比增长 10%以上的，按其对本区地方经济发展贡献的 60%给予扶持。对规模以下企业首次成长为规模以上企业的，给予 10 万元一次性扶持。设立【转型升级奖】，对实施固定资产投资额 500 万元以上且设备和工器具购买金额 200 万元以上的经备案技术改造项目或实施设备和工器具43、购买金额 2000 万元以上的经备案增资扩产项目的企业，投产当年产值同比增长 5%以下、5%以上、8%以上、10%以上的，分别按购买设备和工器具金额的 5%、8%、10%、12%给予扶持，单个企业每年最高 2000万元。对实施经备案技术改造或增资扩产项目固定资产投资额 2 亿元以上的企业，按项目设备和工器具购买金额的 12%分期给予扶持，每个项目最高 3000 万元，单个企业仅可享受一次扶持。同一项目不可同时享受本款与前款扶持。对在本区持续经营 15 年以上，开展基础设施更新、数字化转型、产业转型的企业，按照实际发生费用的 5%给予扶持，单个企业每年最高 1000 万元。同时在大力实施总部经济44、提速行动方面，设立【经营贡献奖】，对当年建筑业产值 100 亿元以上且对本区地方经济发展贡献 3000 万元以XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告18上的建筑业总部，当年营业收入 10 亿元以上且对本区地方经济发展贡献 3000 万元以上的工业总部，当年营业收入 10 亿元以上且对本区地方经济发展贡献 1000 万元以上的批发业总部，当年营业收入 5 亿元以上且对本区地方经济发展贡献 1000 万元以上的零售业总部，当年营业收入2亿元以上且对本区地方经济发展贡献800万元以上的科学研究和技术服务业、互联网和相关服务业、软件和45、信息技术服务业、租赁和商务服务业、居民服务业总部，当年营业收入 1 亿元以上且对本区地方经济发展贡献 500 万元以上的住宿餐饮业总部等，同比增长 5%以上的，经认定按其当年对本区地方经济发展贡献对比前两年度最高值存量部分的 12%、增量部分的 60%给予扶持，存量部分最高扶持 2000 万元。对新注册的总部企业，在本政策措施有效期内实现统计月度新增且符合前款规定的当年，按其对本区地方经济发展贡献的 100%给予扶持（含企业人才奖），第二年、第三年营业收入同比增长 10%以上的，按其对本区地方经济发展贡献的 60%给予扶持。对符合【经营贡献奖】规定的总部企业人才【企业人才奖】，设立按其个人应纳46、税所得额的 15%给予扶持，每人每年最高 300 万元，且不超过个人应纳税额的 100%。单个企业扶持对象不超过 10 名，累计扶持金额不超过该企业对本区地方经济发展贡献的 30%。2.3.3广州开发区金融工作局关于贯彻落实的实施细则为便于 关于大力支持民营及中小企业发展壮大的若干措施（穗埔字201812 号）政策实施，明确相关条款具体内容及操作规范，2020 年 10 月 9 日，广州开发区金融工作局印发了广州开发区金融工作局关于贯彻落实的实施细则的通知，第九条规定由区属国企发起设立 50 亿元XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性47、研究报告19规模的民营企业发展基金、50 亿元规模的民营经济新动能发展基金，以解决区内重点民营企业面临的流动性问题为目标，按照一事一议原则，认购民营上市公司相关股份，缓解大股东困难，同时签署相关保障条款，在约定期限内进行回购。民营经济新动能发展基金由广州开发区产业基金投资集团有限公司或其下属机构发起设立，通过采用可转债、优先股、战略入股、股权收益权等投资方式，帮助区内产业龙头、就业大户、战略性新兴产业等关键重点民营企业纾解股权质押、抽贷断贷等流动性风险，帮助企业稳定经营。第十条 积极协调引导银行、证券等金融机构与因股权质押导致流动性问题的重点民营企业对接，通过专业化的方式对企业信用、经营、风险48、等状况进行综合评估，按照一企一策的方式，协同发力帮助重点民营企业化解流动性风险，促进企业经营稳定和资本市场价值回归。第十六条 对本政策有效期内符合下列条件之一的区内民营及中小企业给予银行贷款贴息:（一）上市企业;（二）“新三板”企业;（三）广东股权交易中心挂牌企业;（四）高新技术企业;（五）科技创新小巨人。对符合以上条件的企业贷款成本（实际支付贷款利息及担保费用），给予 10%的补贴，单笔贷款贴息时间最长不超过 1 年，每家企业每年只享受一笔贷款贴息（一个贷款合同），贴息金额不超过 50万元，以自然年作为计算标准。同一个贷款合同如已享受区内其他贷款贴息政策的，按照从高不重复原则给予贴息。XX 49、黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告202.3.4关于印发广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施的通知2023 年广州市黄埔区发布 22 条新规，深入贯彻落实习近平生态文明思想、习近平总书记关于城市工作重要论述和关于广州加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”等重要指示精神，按照省、市、区关于高质量发展的工作部署，深化省“三旧”改造改革创新试点成果，结合实际，制定推进城市高质量发展的若干措施。措施中很多内容对于项目建设具有很好的支持作用。一是鼓励增加公共用地。城市更新项目需进行土地置换的，如相互置换50、的用地最短直线距离不超过 2 千米，且置换后实施方案中的公益用地面积不少于建新区总用地面积 30%，对用地类型为绿地、道路等公益用地的城市用地，可按毛用地面积相等的方式与政府用地进行置换。二是加快用地报批进程。旧村改造项目实施方案（含片区策划方案）经过区城市更新领导小组专题会议审议，且土地整备方案基本稳定，可同步开展新增用地“农转用”报批、集体土地完善转用、集体建设用地转为国有建设用地等用地组卷报批手续。广州市及黄埔区产业政策导向明确，为产业发展提供了有利的政策环境，对于黄埔区产业发展以及产业企业进驻黄埔具有重要的意义。对于本项目而对于本项目而言言，能带来更多的产业潜在客户能带来更多的产业潜在51、客户，形成产业聚集区形成产业聚集区，提提升项目价值升项目价值，项目具有建设必要性，项目具有建设必要性。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告21第三章投资项目概况3.1项目位置本项目地块位于广州市黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东，属于广州科学城板块东部片区，南侧为广深高速，西侧为元岗一路，临保利茉莉花园，东侧临增城区的翡翠绿洲、香江天赋。项目范围内北侧已基本平整，现状为空地、水塘、坡地、树林等，南部为翡翠绿洲住宅区、农田、树林等。项目周边主要道路有广深高速、宁埔大道（在建）、陈家林路、KE-NE 路、开创大道、广园快速52、路，交通运作较为良好。项目作为有轨电车 2 号线车辆段上盖项目，距离有轨电车 2 号线（在建）云埔一路站约 500 米，项目周边 500 米范围内有 2 处公交首末站，运营线路共有 4 条。整体交通条件良好，居住氛围逐渐成熟。3.2项目交通条件本项目地块位于广州市黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东，属于广州科学城板块东部片区，地块周边交通通达性较好。道路交通：地块周边有云埔一路、开创大道、元岗路、广深高速等主次干道，另规划在建宁埔大道，整体道路交通较好。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告22图 3-2-1 项目周边公53、共交通网络公交交通：地块周边有保利爱特城总站公交站，有 323 路、349路、391A 路等多路公交线路途径。轨道交通：科学城板块有地铁 6 号线、地铁 21 号线，有轨电车 1号线、2 号线及穗莞深城际，区域共有 2 条地铁线、2 条有轨电车线、1 条城轨，交通通达性良好。科学城东区将以有轨电车黄埔 1 号线、2 号线、市政路网和开创大道、云埔一路、东大路以及四通八达的绿道为主要载体，建设“轨道-道路-慢行”出行系统，形成无缝换乘的区域便捷交通网络。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告23图 3-2-2 科学城板块轨道交通54、及有轨电车图3.3项目周边配套教育资源包括 YP-P1-4 地块配建的 30 班初中、9 班幼儿园，以及项目 100 米内有越秀保利爱特城小学、玉鸣小学、爱特城瑞兴幼儿园，2 公里内有香江中学、广州市斐特思学校等。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告24图 3-3-1 周边教育配套商业配套方面，周边商业以生活配套为主，有林鲜生智慧新农贸爱特城市场、众喜乐家超市、爱特城风情商业街等，地块 3 公里内还有华润万家、时代城、飞晟汇 INFACE 等大型商业综合体，生活配套齐全较便利。生态建设方面，项目地块北侧有自然山体，周边汇集了55、体育生态公园、创新公园等多个市政公园，自然生态禀赋优秀。3.4项目技术指标项目用地面积为 92629.00，总建筑面积 401224.4，计容建筑面积 212961.00，其中：11 栋住宅 205885.00、商业配套3216.00、其他公共配套 3860.00；不计容面积 188263.4,其中中学教学楼 18000.00,幼儿园 2160.00,盖板上转换层车库、设备用房 96288.00，白地车库、设备用房 16011.00，中学车库及设备用房 3160.00，首层盖板面积 48144.40，公交首末站300.00,车辆段盖外办公用房 4200.00,具体建设内容详见下表。项目建设内容56、表XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告25表 3-4-1序号项目类别单位数值备注1计容建筑面积2129611.1高层住宅（11 栋）205885其中 5 栋层数 39 层，设标准层 36 层，避难 2 两层。设首层架空层 6m,标准层层高3m，高度 120.2m。另外 6 栋层数 32 层，设标准层 31 层。其中设首层架空层 6m,标准层层高 3m。高度 99.2m。1.2公共服务配套3860设置居委管理中心、社区服务站、物业管理用房、社区卫生服务站、文化室、居民健身场所等1.3商业配套32162不计容面积188263.457、2.1中学教学楼18000标准层面积 3000，层数 6 层，首层层高4.2m，上部层高 3.9m。2.2幼儿园21603 层，层高 3.9m。2.3盖板上转换层车库、设备用房96288项目在车辆段盖板上盖小区，底层设置 2层转换层车库。2.4白地车库、设备用房16011白地上设置地下车库 1 层。2.5中学车库及设备用房3160中学底层设 1 层地下车库2.6同步实施首层盖板面积48144.4盖板面积 48144.4 2,7公交首末站3002.8车辆段盖外办公用房4200含在盖板费用内3停车位泊26313.1地下停车泊25853.2社会停车位泊46规划条件要求配套社会停车位。3.3非机动车停58、车位泊36464室外工程36212.534.1道路广场面积3974.084.2绿化面积32238.45XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告26第四章 工程建设方案4.1工程概况项目用地面积为 92629.00，总建筑面积 401224.4，计容建筑面积 212961.00，其中：11 栋住宅 205885.00、商业配套3216.00、其他公共配套 3860.00；不计容面积 188263.4,其中中学教学楼 18000.00,幼儿园 2160.00,盖板上转换层车库、设备用房 96288.00，白地车库、设备用房 160159、1.00，中学车库及设备用房 3160.00，首层盖板面积 48144.40，公交首末站300.00,车辆段盖外办公用房 4200.00,具体建设内容详见下表。项目建设内容表表 4-1-1序号项目类别单位数值备注1计容建筑面积2129611.1高层住宅（11 栋）205885其中 5 栋层数 39 层，设标准层 36 层，避难 2 两层。设首层架空层 6m,标准层层高3m，高度 120.2m。另外 6 栋层数 32 层，设标准层 31 层。其中设首层架空层 6m,标准层层高 3m。高度 99.2m。1.2公共服务配套3860设置居委管理中心、社区服务站、物业管理用房、社区卫生服务站、文化室、居60、民健身场所等1.3商业配套32162不计容面积188263.42.1中学教学楼18000标准层面积 3000，层数 6 层，首层层高4.2m，上部层高 3.9m。2.2幼儿园21603 层，层高 3.9m。2.3盖板上转换层车库、设备用房96288项目在车辆段盖板上盖小区，底层设置 2层转换层车库。2.4白地车库、设备用房16011白地上设置地下车库 1 层。2.5中学车库及设备用房3160中学底层设 1 层地下车库XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告27序号项目类别单位数值备注2.6同步实施首层盖板面积48144.4盖板面61、积 48144.4 2,7公交首末站3002.8车辆段盖外办公用房4200含在盖板费用内3停车位泊26313.1地下停车泊25853.2社会停车位泊46规划条件要求配套社会停车位。3.3非机动车停车位泊36464室外工程36212.534.1道路广场面积3974.084.2绿化面积32238.454.2总体规划4.2.1规划思路项目布局与设计反映广州科学城的城市形象及时代特征，并在其总体规划下进行本项目的布置。1.合理布局在满足城市有关基地控制指标要求的基础上，合理利用地形，综合长期发展目标，因地制宜，做到合理设计、分区清晰、交通流畅（车辆在区域外围全进入车库，人车完全分流），并有利于各阶段实62、施。2.生态先行强调“人与自然的和谐为本”，在规划上运用轴线、广场、花园设计，形成景观带，强调现代园林的的“参与性”、“人景互动”的设计原则，通过建筑的巧妙组合，最大限度地创造了人与自然沟通的“绿色”空间，满足现代都市人群对渴望与水的临近，更多地与自然接触的心态。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告284.2.2规划原则1.项目总体规划充分尊重环境及注重保护自然资源，必须注意整体环境与建筑的统一协调，使环境与建筑互相衬托，形成自然景观与人文景观的良性互动。2.项目总体规划应合理利用地形，因地制宜，综合布置建筑、广场、绿地、停63、车场、道路等设施，要求功能分区明确，交通组织合理，环境美观舒适。创造安全、安静、方便、舒适的居住、教学环境。3.项目因元岗车辆段选址范围与元岗经济社部分村域范围重叠，根据区委区政府相关会议精神，将元岗旧村改造与车辆段上盖进行综合开发。结合有轨电车车辆段建设涵盖住宅、教育配套、体育公共设施等多业态复合的智慧型城市综合体，打造有轨电车车辆段综合开发示范点。4.兼顾城市生态多样性与开放空间活力，对项目进行合理定位，并在建筑、景观及室内设计上具有一定的前瞻性，能满足较长时期的使用要求和环境品质。5.满足各级规划部门的规划要求，规划与建筑设计符合相关的城市总体规划、分区规划及地块控制性详细规划。6.注重64、建筑内部空间和外部形象的营造，反映建筑的时代气息和场所精神，使项目成为视觉印象强烈的区域标志性超高层建筑。7.考虑可持续发展的设计理念，合理利用地块内的配套和资源。4.2.3规划方案1.规划指标要求依据穗规划资源埔（开）挂出告字202329 号文件对黄埔区 YP-P1-4 地块的要求，地块具体地形图号为 228-66-5、228-66-6，XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告29地块为二类居住用地兼容公共交通场站用地（R2/S41）、中小学用地（A33）、服务设施用地（R22），总用地面积为 92629（全部为可建设用地），65、容积率不大于 3.0，计容总建面212961（不含中小学用地、服务设施用地）。本项目地块的基本情况和规划指标要求如表 4-2-1 所示。项目挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求表 4-2-1地块编号YP-P1-4总用地面积（）92629土地位置广州市黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东出让年限（年）住宅用地 70 年，教育用地50 年，商服用地 40 年（为规划条件中配备的居住区公共服务设施中的商业服务设施用地）。总计算容积率建筑面积（）212961（不含中小学用地、服务设施用地）总用地性质二类居住用地兼容公共交通场站用地（R2/S41）、中小学用地（A33）、服务设施用地（R22）各分地66、块指标AG0224009 地块用地面积（）70987用地性质（含兼容性）二类居住用地兼容公共交通场站用地（R2/S41）地上容积率3.0地上计算容积率建筑面积（）212961绿地率（%）35建筑密度（%）25AG0224010 地块用地面积（）18008用地性质（含兼容性）中小学用地（A33）地上容积率0.75地上计算容积率建筑面积（）-绿地率（%）35建筑密度（%）-AG0224019 地块用地面积（）3634用地性质（含兼容性）服务设施用地（R22）地上容积率0.7地上计算容积率建筑面积（）-绿地率（%）30建筑密度（%）-起始价（万元）118886增价幅度（万元）1000保证金（万元）人67、民币港币美元23777.2260173330土地移交按地块配套条件的交地标准进行移交，详见国有建设用地使用权出让合同附件 4。备注1.地块出让价格未包含地下空间土地出让金（地下计算容积率建筑面积除外），项目地下空间规划方案明确后，办理房屋首次登记前，受让人需申请缴交地下空间出让金，计收标准按申请补缴时点的政策执行。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告302.地块规划条件中配备的居住区公共服务设施中的配套商业用地出让年限为 40 年。2.功能布局结合 YP-P1-4 地块的规划条件，拟通过科学合理的开发建设，建设内容包括住宅、68、公共交通站场、商业服务设施、居委管理中心（含社区居委会、社区议事厅）、嵌入式养老机构、物业管理用房、首层盖板、30 班初中、9 班幼儿园等。其中：元岗车辆段同步实施工程包含盖板主体工程及匝道。具体包含：首期盖板的主体结构（含梁、板、柱、基础、盖下车辆段单体与盖板共用柱和基础）、上盖板匝道 4492（仅至首层盖板标高）、风道（机房）夹层结构、盖板雨水天沟和集水井机构。因盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套工程建设工作内容包括：车辆段工艺调整、盖下车辆段预埋件、通风及给排水工程增加、车辆段办公用房、结构、轨道、场地整理、边坡设计及其他附属工程等。盖上车库：设置盖上 2 层车库，车库首层 3.9m,车69、库 2 层 6.4m。盖上高层住宅：共 11 栋，总建筑面积 302173，其中 5 栋层数39 层，设标准层 36 层，避难 2 两层。设首层架空层 6m,标准层层高3m，高度 120.2m。另外 6 栋层数 32 层，设标准层 31 层。其中设首层架空层 6m,标准层层高 3m。高度 99.2m。住宅中可售部分建筑面积 170527.00；2 栋复建住宅，建筑面积 35358.00。白地车库：总建筑面积 16011.00,层数 1 层，层高 3.9m。白地商业配套：总建筑面积 3216.00,层数 3 层,层高 4.5m。30 班初中：总建筑面积 18000，层数 6 层，首层 4.2m,70、上部层高 3.9m，特殊功能房间另按规范要求设置。运动场地：总面积 8134.95。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告319 班幼儿园：总建筑面积 2160.00，层数 3 层，层高 3.9m，特殊功能房间另按规范要求设置。项目功能布置图如下：图 4-2-1 项目布置平面图XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告32图 4-2-2 项目整体效果图图 4-2-3 项目盖板立面图根据广州市建设项目停车泊位配建指标规定（穗规划资源规字20235 号），停车泊位配建71、指标实行分区域差别化管理，不同管理分区内建设项目配建停车场（库）应当按照所在管理分区配建指XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告33标进行规划建设。根据广州市行政区域内三个管理分区的划分，本项目位于三类区。三类区建筑物停车泊位配建指标采取下限控制，对于商品房、自建住房、共有产权住房类的住宅建筑，机动车配建应1.2泊位/100m2建筑面积，非机动车配建1.0 泊位/100m2建筑面积；对于学校类建筑而言，中学建筑项目的机动车配建应2.0 泊位/0.4 泊位/班，非机动车配建0.4 泊位/班。文件也对其他类型停车泊位做出规定：针对72、住宅类建筑物，每10000 平方米建筑面积应设置 1 个临时接送车位含出租车上落客泊位:超过 20 万平方米建筑面积时，超出部分每 3 万平方米建筑面积设置 1 个临时接送车位含出租车上落客泊位。大型居住区应结合出入口分散布置临时接送车位含出租车上落客泊位，每处不宜超过 10 个泊位。针对学校类建筑物，幼儿园按照每 2000 平方米建筑面积应设置 1 个临时接送车位（出租车上落客泊位）；三类区的中学按照每 1000 平方米建筑面积应设置 1 个临时接送车位（含出租车上落客泊位）。因此，基于本项目的规划建设情况，于盖上停车库、白地车库，中学车库上共拟配建 2631 泊机动车泊位（含临时停车位），73、3646 个非机动车泊位于地面上。此外，广州市加快推进电动汽车充电基础设施建设三年行动方案（2022-2024）文件明确，新建住宅小区配建停车位必须 100建设充电设施或预留建设安装条件、新建公共停车场停车位应按不低于 30的比例建设快速充电桩。因此，本项目拟建设充电桩数量为2544 个，其中社会停车位配建充电桩 28 个。3.竖向布置严格遵守广州市城市建筑第五立面优化设计导则，造型简约XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告34大方，体现现代性，并注重对建筑屋面活力场所的打造。图 4-2-4 裙房屋面图图 4-2-5 塔楼屋面74、图规划分 4 个开发层，其中：XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告350 米地面层，主要功能为有轨电车车辆段，留出白地建设社区商业、公服配套、公交首末站，盖外车辆段办公用房等。车辆段上方增加 3 个盖板层，其中 10 米高及 14.15 米高盖板为小汽车停车库及社区商业、公服配套；20.55 米高盖板，建设住宅建筑。图 4-2-6 竖向布置图（1）XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告36图 4-2-7 竖向布置图（2）4.道路交通设计（1）道路交通规划项目75、范围机动车出入口按右进右出方式管理，具体交通组织图如下所示。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告37图 4-2-8 项目驶入交通组织建议示意图图 4-2-9 项目驶出交通组织建议示意图XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告38（2）公共交通规划利用车辆段地块，在首层设置 1 处公交首末站，用地面积 1200，方便居民交通出行。公交接驳：补齐片区公交首末站，就近为项目范围和周边居住小区提供公交服务，便捷居民轨道交通接驳和日常生活出行。交通功能：项目范围加强公交76、服务，可进一步提高项目范围及地区公共交通出行比例，减少机动化出行。图 4-2-10 公共交通规划示意图（3）静态交通规划按标准配建各地块停车泊位，优化项目范围机动车出入口布局，XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告39按右进右出方式管理，减少各车流交织。1）停车配建：按照广州市建设项目停车配建指标规定落实各地块停车配建规模；2）停车出入口：取消中学位于规划一横路的机动车出入口，并将幼儿园机动车出入口调整至规划一纵路，减少规划一横路交通交织。3）交通组织建议：元岗一路、规划一横路车行出入口按右进右出方式管理，减少各车流交织；建议77、利用学校东侧体育公园用地，设置部分学校临时接送车位。图 4-2-11 项目范围交通组织建议示意图（4）车辆段地块交通规划项目方案拟通过 3 条上下匝道高效连通盖板层与周边市政道路。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告40匝道净宽均7m（双向 2 车道），其中 B/C 匝道兼作为消防车道；各匝道设计坡度为 8%以内。合理设计盖上盖下消防流线组织，通过 2个消防车行出入口及盖上消防车道设计，解决盖上建筑组团各标高的消防应急需求。匝道 A：衔接首层 10 米盖板（车库）及二层 14.15 米盖板（车库）、盖板下接至元岗一路，双向两78、车道。匝道 B（兼消防车道）：衔接二层 14.15 米盖板（车库）及盖上 20.55 米室外平台，盖板下接至规划一横路，双向两车道。匝道 C（兼消防车道）：衔接首层 10米盖板（车库）、二层 14.15 米盖板（车库）及盖上 20.55 米室外平台，盖板下接至规划一横路，双向两车道。匝道 A/B 互为叠加匝道，匝道 B 先起坡，直上 B1；匝道 A 在 B2 层及 B1 层均设车库口相接。具体场地交通分析详见图 4-2-3 至图 4-2-6。图 4-2-12 项目场地车行流线分析图XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告41图 79、4-2-13 项目场地人行流线分析图图 4-2-14 匝道立体图XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告425.场地设计车辆段用地实施土地综合开发采取从地面到上盖多层次、多空间一体化设计，实现土地高效集约利用。利用盖板白地过渡带状空间，形成链接周边社区打造门户城市廊，通过链接社区中心与出入口打造生活服务走廊。项目场地设计充分考虑现在地形高差，打造多平台立体空间，主要场地设计内容为打造东入口广场、西入口广场与中心广场。1）规划一横路-车辆段南侧城市界面塑造视觉焦点：交叉路口的标志性裙房，作为道路沿线的视觉焦点。车辆段立面打造公建化80、内街：车辆段立面完全由白地柔性层叠裙房进行遮挡，通过裙房层叠线条，弱化高墙的压迫感；设施立面景观化：将上盖主要慢行交通设施景观化处理，并结合南侧竖向人行节点塑造绿色生态的城市界面。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告432）元岗一路-车辆段西侧城市界面车辆段界面商业化：采用以商业化为主的设计策略，结合沿街商业布置，引入活泼潮流元素进行该部分界面的点缀，提升街道活力和购物体验；XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告443）宁埔大道-车辆段北侧城市界面车辆段界面81、生态化：采用以生态化为主的设计策略，结合叠合的上盖匝道，运用立体景观要素，打破墙面的整体性，减少车辆段立面高墙的压迫感。场地内行车辅道及人行道路广场符合相关规范要求。场地排水通过地下排水管网排入城市雨污水管网。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告45图 4-2-13 项目场地设计分析图5.综合管网项目综合管线以总体规划为依据而进行总体布置。做到平面上尽量减少管线的交叉次数，在道路断面的竖向布置则避免各管线抢位、冲突现象。各管线做到与道路中心线平行，并严格依照管线与管线间、管线与建筑物等设施间的最小水平间距、垂直间距等有关规范82、要求。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告46管线综合冲突时处理原则：小管让大管；压力管让重力流管；可弯管让不可弯管；工程量小的让工程量大的；检修次数小、方便的让检修次数多、不方便的。6.景观环境空间项目的景观环境同样得益于用地的地形地貌，在此基础上，结合项目的交通设计、场地设计，形成垂直绿化带与空间花园，通过连廊及绿化连接，将自然引入室内，形成良好的绿化景观环境。并根据绿色建筑建设的要求选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，且采用包含乔、灌木的复层绿化。4.3建筑方案4.3.1设计依据1.民用建筑设计统一标准GB5035283、-2019。2.无障碍设计规范（GB50763-2012）。3.建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）。4.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。5.建筑防火通用规范（GB55037-2022）（2018 年版）。6.建筑与市政工程防水通用规范（GB55030-2022）。7.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015 年版）。8.建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018）。9.建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）。10.建筑结构荷载规范（GB50009-2012）。11.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）84、（2016 年版）。12.托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-2016(2019 年版)。13.中小学校设计规范（GB50099-2011）。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告4714.广东省绿色建筑设计规范(DBJ/T15-201-2020）。4.3.2原则1.项目总体规划充分尊重环境及注重保护自然资源，必须注意整体环境与建筑的统一协调，使环境与建筑互相衬托，形成自然景观与人文景观的良性互动。2.总体规划应合理利用地形，因地制宜，综合布置建筑、广场、绿地、停车场、道路等设施，要求功能分区明确，交通组织合理，环境美观舒适85、。创造安全、安静、方便、舒适的居住、生活环境。3.充分发挥地块的区位优势，结合目前同类项目的发展趋势，打造科学城核心片区多元融合的 24 小时活力社区。复合化利用白地/盖上空间，重点布局教育配套、有轨电车办公、品质住宅、公共设施、体育公园等功能配套，形成多种业态复合的智慧型城市综合体。4.对项目进行合理定位，并在建筑、景观及室内设计上具有一定的前瞻性，能满足较长时期的使用要求和环境品质。5.满足各级规划部门的规划要求，规划与建筑设计符合相关的城市总体规划、分区规划及地块控制性详细规划。6.彰显元岗绿洲生态环境魅力，打造生态休闲的标杆。利用场地高差因地制宜进行低影响开发式的海绵城市设计，打造阶梯86、式生态公园柔化盖板垂直立面，构建“城-绿-水”交融的城市生态玄关。7.考虑可持续发展的设计理念，合理利用地块内的配套和资源。4.3.3功能设置根据建设方案，拟通过科学合理的开发建设，建设内容的功能设置包括住宅、公共交通站场、商业服务设施、居委管理中心（含社区居委会、社区议事厅）、嵌入式养老机构、物业管理用房、首层盖板、30 班初中、9 班幼儿园等。其中：XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告48元岗车辆段同步实施工程包含盖板主体工程及匝道。具体包含：首期盖板的主体结构（含梁、板、柱、基础、盖下车辆段单体与盖板共用柱和基础）、上87、盖板匝道 4492（仅至首层盖板标高）、风道（机房）夹层结构、盖板雨水天沟和集水井机构。因盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套工程建设工作内容包括：车辆段工艺调整、盖下车辆段预埋件、通风及给排水工程增加、车辆段办公用房、结构、轨道、场地整理、边坡设计及其他附属工程等。盖上车库：设置盖上 2 层车库，车库首层 3.9m,车库 2 层 6.4m。盖上高层住宅：共 11 栋，总建筑面积 302173，其中 5 栋层数39 层，设标准层 36 层，避难 2 两层。设首层架空层 6m,标准层层高3m，高度 120.2m。另外 6 栋层数 32 层，设标准层 31 层。其中设首层架空层 6m,标准层层高 388、m。高度 99.2m。住宅中可售部分建筑面积 170527.00；2 栋复建住宅，建筑面积 35358.00。白地车库：总建筑面积 16011.00,层数 1 层，层高 3.9m。白地商业配套：总建筑面积 3216.00,层数 3 层,层高 4.5m。30 班初中：总建筑面积 18000，层数 6 层，首层 4.2m,上部层高 3.9m，特殊功能房间另按规范要求设置。运动场地：总面积 8134.95。9 班幼儿园：总建筑面积 2160.00，层数 3 层，层高 3.9m，特殊功能房间另按规范要求设置。4.3.4装修1.室外部分本项目在建筑立面上主要以简洁、明快的现代建筑风格为主，在用材方面优先89、选取环保材料。住宅外墙墙身采用灰白色外墙砖与深色涂料，窗户采用灰色玻璃幕墙，铝合金门窗。此外，考虑统一设置室XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告49外空调器和防护设施等，将空调冷凝水统一收集和排放。2.室内部分装修应符合现行国家规范 建筑内部装修设计防火规范 的要求。同时结合项目不同功能用房的使用特点，采用不同的装修类别。盖上车库：地面环氧树脂漆，墙身及天花涂环保乳胶漆。盖上高层住宅：1.复建房采用普通装修，屋面、卫生间防水防潮、铝合金门窗、防火门、入户成品门、户内夹板门、外墙面砖或刷漆、内墙抹灰乳胶漆、楼地面抛光砖、卫生间90、瓷砖墙面、防滑砖地面、楼梯梯级砖、天棚抹灰乳胶漆、楼梯不锈钢栏杆。2.出售部分采用精装修，屋面、卫生间防水防潮、铝合金门窗、防火门、入户防火防盗门、户内成品木门、外墙面砖、局部石材、公共通道地面石材、墙面面砖、天棚装饰抹灰内墙漆，房间内墙装饰抹灰内墙漆、地面抛光砖、天棚装饰抹灰乳胶漆，卫生间瓷砖墙面、防滑砖地面、石材楼梯、天棚装饰抹灰刷内墙漆、楼梯不锈钢栏杆。白地车库：地面环氧树脂漆，墙身及天花涂环保乳胶漆。白地商业配套：公共区域采用塑胶地坪，乳胶漆墙面，石膏板吊顶。出租区域进行基本装修，后续入驻单位可根据生产需要在商业用房实施二次装修。30 班初中：外墙以明快简洁的冷色调为主，采用饰面砖为主91、;内墙面采用白色或彩色乳胶漆等涂料，走道两侧设护墙板，厕所墙身饰面砖;地面采用抛光砖、室外人行道及建筑物入口处地面均铺设有盲道、食堂的厨房（如有）及所有厕所用瓷质防滑地砖;中心机房、电脑室采用防静电地板；教室暂不考虑吊顶、采用白色彩色乳胶漆等涂料，大堂、电梯门厅、接待室及重要的公共部分采用造型天花;教育用房中，走廊采用格栅天花，部分活动用房采用符合儿童心理特点的XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告50造型天花，多媒体教室采用铝扣板天花，其余;架空层活动区及设备用房暂不考虑吊顶，采用白色彩色乳胶漆等涂料;行政办公室、食堂采用铝92、扣板天花。运动场地：符合中小学校设计规范GB50099-2011 设置风雨操场（含塑胶跑道、足球场地）、篮球场地、乒乓球场地。9 班幼儿园：符合幼儿园建设标准建标 175-2016、托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-2016(2019 年版)、幼儿园室内装饰装修技术规程（中装协2018110 号）。地下人防：室内装修选用防火、防潮的材料，并满足防腐、抗震、环保及其它特殊功能的要求。室内装修选用对人体健康无毒无害的建筑材料；各类建材所含放射性和非放射性污染物不超过国家规定的控制指标。整体装修以简洁风格为主。地下室地面选用陶瓷地砖、金刚砂耐磨楼面，墙面宜采用基层耐水腻子+内墙涂料；多水房间宜采93、用耐水腻子+防霉内墙涂料，顶面不吊顶，宜采用基层耐水腻子+内墙涂料。地下室、多水房间宜采用耐水腻子+防霉内墙涂料。4.3.5盖上车库1.建筑平面布置项目转换层建筑主要包括盖上车库与设备用房，其中设备用房主要为消防水池、消防水泵及供水水泵用房、风机用房等。根据广州市加快推进电动汽车充电基础设施建设三年行动方案（2022-2024）文件规定，新建住宅小区配建停车位必须 100建设充电设施或预留建设安装条件、新建公共停车场停车位应按不低于 30的比例建设快速充电桩。本项目建设充电桩数量为 2544 个，其中社会停车位配XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开94、发项目工程可行性研究报告51建充电桩 28 个。2.充电桩设置本项目充电桩采用交流充电桩，其结构设计需满足以下要求：（1）交流充电桩（栓）壳体应坚固。（2）结构上须防止手轻易触及露电部分。（3）交流充电桩（栓）应选用厚度 1.0 以上钢组合结构，表面采用浸塑处理，并充分考虑散热的要求。充电桩（栓）应有良好的防电磁干扰的屏蔽功能。（4）充电桩（栓）应有足够的支撑强度，应提供必要设施，以保证能够正确起吊、运输、存放和安装设备，且应提供地脚螺栓孔。（5）桩（栓）体底部应固定安装在高于地面不小于 200mm 的基座上。基座面积不应大于 500mm500mm。（6）桩（栓）体外壳应采用抗冲击力强、防盗性95、能好、抗老化的材质。（7）非绝缘材料外壳应可靠接地。3.装修设计机动车停车场内的主要通道宽度不得小于 6.0m；汽车库的汽车出入口宽度，不宜小于 7.0m；停车库出入口设置不少于 2 个，并分别设置，出口不应设置遮挡视线的障碍物。汽车库的地面应采用强度高、具有耐磨防滑性能的非燃烧体材料，通车道采用彩色线条标明行驶方向,停车位用宽线条标明，每个停车位应设车轮挡。墙体抹灰内墙漆。4.3.6 人防工程根据关于修改的决定（广州市人民政府令第 56 号）第十九条规定：“新建 10 层(含)以上或者基础埋XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究96、报告52置深度 3m(含)以上的民用建筑，按照不低于地面首层建筑面积修建6 级(含)以上防空地下室，北地块住白地商业车库设置人防工程面积为 10,648.05，南地块中学地下设人防面积为 1,027.20。根据规范，本人防工程一个防护单元设两个出入口，主出入口与室外直接相通，包括扩散室、防毒通道、洗消间。次出入口包括扩散室、滤毒室、密闭通道。防爆波电缆井设于地下室顶板上面覆土层内。设战时生活、饮用水贮水箱。防护单元的水源由项目给水管分别接出一条 DN50 给水管，接至战时水箱，给水单独进行计量。由电泵和手摇泵提供生活用水。人防的扩散室、滤毒室、洗消间、防毒通道等处均设置防爆地漏，供战后清洗排水97、用。人防水箱溢流及放空排水排之排水沟内，汇集到集水坑后由潜污泵排至室外雨水检查井。地下室内部的给水管道，应采用镀锌钢管，并作防腐处理。进风系统平时采用自然进风，战时由防爆波活门和扩散室进风。战时清洁式排风利用管路经活门排向竖井排至室外，滤毒式排风自洗消间通过防毒通道、扩散室、防爆波活门排向竖井。并保证防毒通道40 次 h 以上换气。4.4结构设计4.4.1设计依据1.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2018）。2.建筑结构荷载规范（GB50009-2012）。3.建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）。4.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）。598、.建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）。6.建筑桩基技术规范（JGJ94-2019）。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告537.建筑设计防火规范(GB50016-2014)（2018 年版）。8.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）(2015 年版)。9.预应力混凝土管桩基础技术规程（DB21/T1565-2015）。10.建筑与市政工程抗震通用规范（GB55002-2021）。11.建筑与市政工程无障碍通用规范（GB55019-2021）。12.建筑防火封堵应用技术标准（GB/T51410-202099、）。13.建筑与市政工程防水通用规范（GB55030-2022）。14.其他相关设计规范及建设单位提供的有关设计基础资料。4.4.2结构选型本项目住宅、学校以及配套用房的主体结构，各单体主体结构为框架或框架-剪力墙结构或剪力墙结合筒体，楼盖为现浇钢筋混凝土梁板。4.4.3抗震结构设计根据建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）和建筑与市政工程抗震通用规范（GB55002-2021）划分，本项目为丙类建筑；根据工程结构通用规范（GB 55001-2021），结构安全等级为二级。根据建筑地基基础设计规范，地基基础设计等级为甲级。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（201100、6 年版）附录 A 划分，本项目位于广东省广州市黄埔区，场地抗震设防烈度为 7度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组为第一组，场地特征周期 Tg 为 0.45S，抗震设防分类为丙类。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告544.4.4主要荷载情况1.竖向荷载楼面活荷载标准值如下：住宅（含楼梯）、幼儿园（含走廊、门厅）：2.0kN/中学教室、浴室、卫生间、盟洗室、阳台（不含可能人员密集情况）：2.5kN/教师办公室、阅览室、会议室：3.0kN/走廊、门厅、阳台（教学楼、其他可能人员密集情况）、楼梯（不含住宅）：3.101、5kN/车库、图书馆：6.0kN/通风机房、电梯机房：8.0kN/超重设备用房：按实计算。上人屋面：2.0kN/不上人层面：0.5kN/2.风荷载根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为 B 类。广州市基本风压值：Wo=0.50KN/m2，风荷载标准值：W=zUsUzWo，风荷载体型系数取 1.3，风振系数和风压高度变化系数按建筑结构荷载规范要求取值。4.4.5建筑物的耐火等级项目高层住宅与地下室、学校的耐火等级为一级，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按 建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版）中有关条文设计。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-102、P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告554.4.6基础型式本项目商业配套建筑及教学楼建筑建议采用桩基础，各建筑基础型式后续根据场地地质条件报告进一步确定。由于本项目为有轨电车车辆段上盖项目，住宅部分不考虑基坑支护工程。车辆段盖板以外区域修建地下工程和中学区域修建地下工程的基坑支护方案选择原则如下：4.4.7基坑支护方案1.支护结构选型时，应综合考虑下列因素：（1）基坑深度；（2）土的性状及地下水条件；（3）基坑周边环境对基坑变形的承受能力及支护结构失效的后果；（4）主体地下结构和基础形式及其施工方法、基坑平面尺寸及形状；（5）支护结构施工工艺的可行性；（6）施工场地条件及施工季节；（7103、）经济指标、环保性能和施工工期。2.支护结构选型各类支护结构的适用条件表 4.4-1结构类型适用条件安全等级基坑深度、环境条件、土类和地下水条件支档式结构锚拉式结构一级二级三级适用于较深的基坑1.排桩适用于可采用降水或截水帷幕的基坑2.地下连续墙宜同时用作主体地下结构外墙,可同时用于截水3.锚杆不宜用在软土层和高水位的碎石土、砂土层中4.当邻近基坑有建筑物地下室、地下构筑物等,锚杆的有效锚固长度支撑式结构适用于较深的基坑悬臂式结构适用于较浅的基坑双排桩当锚拉式、支撑式和悬臂式结构不适用时，可考虑采用双排桩支护结构与适用于基坑周边环境条件XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 Y104、P-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告56不足时,不应采用锚杆5.当锚杆施工会造成基坑周边建(构)筑物的损害或违反城市地下空间规划等规定时,不应采用锚杆主体结构结合的逆作法很复杂的深基坑土钉墙单一土钉墙二级三级适用于地下水位以上或降水的非软土基坑,且基坑深度不宜大于 12m当基坑潜在滑动面内有建筑物、重要地下管线时,不宜采用土钉墙预应力锚杆复合土钉墙适用于地下水位以上或降水的非软土基坑,且基坑深度不宜大于 15m水泥土桩复合土钉墙用于非软土基坑时,基坑深度不宜大于 12m;用于淤泥质土基坑时,基坑深度不宜大于 6m;不宜用在高水位的碎石土、砂土层中微型桩复合土钉墙适用于地下水位以上或105、降水的基坑,用于非软土基坑时,基 坑 深 度 不 宜 大 于12m;用于淤泥质土基坑时,基坑深度不宜大于 6m重力式水泥土墙二级三级适用于淤泥质土、淤泥基坑,且基坑深度不宜大于 7m放坡三级1.施工场地满足放坡条件2.放坡与上述支护结构形式结合注:1.当基坑不同部位的周边环境条件、土层性状、基坑深度等不同时,可在不同部位分别采用不同的支护形式;2.支护结构可采用上、下部以不同结构类型组合的形式。3.方案选型总结根据本项目实际情况，以及各种支护结构的适用范围，经方案比选，不同区域、不同高度的基坑支护推荐如下：基坑较浅时（H5m）建议采用悬臂式结构支护，基坑较深时（H5m）建议采用支撑式结构支护。106、当坑底以下为软土时，可采用水泥土搅拌桩、高压喷射注浆等方法对坑底土体进行局部或整体加固，水泥土搅拌桩、高压喷射注浆加固体可采用格栅或实体形式。当支护结构上部采用土钉墙或放坡、下部采用支挡式结构时，上部土钉墙应符合建筑基坑支护技术规程（JGJ120-2012）的规定。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告574.5供配电方案4.5.1设计依据1.民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）。2.民用建筑设计统一标准(GB50352-2019)。3.低压配电设计规范（GB50054-2011）。4.供配电系统设计规范（GB50107、052-2009）。5.建筑照明设计标准（GB50034-2013）。6.通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）。7.建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）。8.火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）。9.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。10.20KV 及以下变电所设计规范(GB50053-2013)。11.电力工程电缆设计标准(GB50217-2018)。12.民用建筑电气设计标准(GB51348-2019)。13.建筑物电子信息系统防雷技术规范(GB50343-2012)。4.5.2负荷等级1.一级负荷：一类高层建筑的消防108、设备用电，应急照明、走道照明、值班照明，安防系统用电，电子信息设备机房用电，排污泵、生活水泵用电，客梯等的用电负荷为一级负荷。2.二级负荷：一类高层建筑普通照明，教学楼、操场等。3.三级负荷：空调制冷系统（有特殊要求者除外）、立面泛光、广告及景观照明等其他负荷。4.5.3供配电及电源项目综合考虑各用电负荷，按照面积指标法估算本项目用电总负XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告58荷，详细用电负荷估算见表 4-5-1。项目采用单位指标法进行估算。参考全国民用建筑工程设计技术措施-电气、工业与民用配电设计手册（第三版）规定取用电负109、荷指标和需要系数，经初步估算，拟建项目全部建成投入使用后，项目用电量按每年 365 个工作日，每天工作 12 小时算，年用电量为16353.56 万 kWh。用电负荷计算表 4-5-1序号序号内容内容面积（面积（）负负荷荷密度密度（W/m2）每天使用每天使用时间（时间（h）年用电天年用电天数数年年耗耗电量电量（万（万 kWh）1住宅部分20588550123653156.22230 班初中180006510191156.4339 班幼儿园2160801019123.104商业配套321610014365115.045公共配套3860100836578.906车库1154593018365159110、2.997道路工程3974.08101036510.158绿地32238.45101036558.849合计16353.56项目根据实际情况，功率因数取 0.9，则视在功率为 12505.45 kVA。本项目拟设置 12 台 SCB13-1250kVA 变压器，负载率为 70%85%。本工程用电引入电源电压等级为中压 10kV，拟考虑由市电网(建筑物内设 10kV 公用开关站，由供电部门投资)引来 2 路 10kV 专线，10kV 公用开关站内的 2 路线路引自不同的区域变电站。内部配电电压为 10/0.4kV。北地块（规划一横路以北）配电房设置在盖板以外的北地块地下室中，南地块（规划一横路以111、北）配电房设置在的南地块中学地下室。备用电源：采用自备柴油发电机组作备用电源。拟设置 2 台2000KW 快速起动的柴油发电机组，为项目的消防设施（消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警、自动灭火装置）、保安设XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告59施、通信设备、其它的一级负荷及重要的二级负荷供电。特别重要负荷另配 UPS 应急电源保障。重要场所应急照明就地设置 EPS，以弥补发电机应急电源转换时间的供电。4.5.4电力、照明系统一、北地块一、北地块1.照明灯具与光源的选择选用绿色节能灯具，灯具有高效、长寿、美观和具112、有防眩光功能，光源采用节能高效的光源，应具有良好的显色性和适宜的色温，营造亲切、温馨和友好的氛围。同一个功能区域、表面和物体，宜采用色温一致的光源，令光环境的色调统一。各功能用房的照度标准均符合现行国家标准。2.应急照明。（1）下列部位设置应急照明（疏散照明、备用照明）：疏散照明：一般平面疏散区域、竖向疏散区域、人员密集流动疏散区域及地下疏散区域。备用照明：航空疏散场所、避难疏散区域、消防工作区域、各智能化系统主机房。门厅、大厅、大空间人员密集场所等区域设不低于正常照度 10%的备用照明。在中低压电房、发电机房、消防泵房、制冷机房控制室、各弱电主机房、值班室设与正常照度相同的备用照明。配备 E113、PS 以弥补发电机启动时间的空缺时间。（2）应急照明最低照度及最少持续供电时间：一般平面疏散区域不低于 1.0Lx，竖向疏散区域、人员密集流动疏散区域及地下疏散区域不低于 5Lx，应急供电时间不小于 60 分钟。在各安全出口处和疏散走道分别设置安全出口指示标志和疏散指示标志。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告60消防工作区域（消防控制室、变电所、消防水泵房、消防风机房等场所）不低于正常照明照度，应急供电时间不小于 180 分钟。消防专用指示标志灯、安全出口指示灯、疏散指示灯应符合消防安全标志和消防应急照明和疏散指示系统的有114、关规定。应急电源供电转换时间不大于 5s。（3）应急照明系统采用集中电源非集中控制型消防应急照明和疏散指示系统，由消防联动控制器联动应急照明集中电源和应急照明分配电装置。二、南地块二、南地块1、电力设计拟建项目电力设计主要是空调通风系统、消防排烟、给水系统等设备的配电设计。电力电源电压为 0.4/0.23kV。区域电力设备，区域内的动力配电箱供电。消防水泵、排烟风机、消防报警设备等重要负荷采用双电源供电，在用电设备末端自动切换。2、照明设计照明电压为 220V。主要场所设计照度：教室300Lx；图书（阅览）室500Lx；办公室300Lx；设备用房200Lx。照明灯具的选型：教室、办公室等主要以115、节能高效日光灯为主，厨房选用密闭式日光灯。在各层楼梯间、走道及电梯前室装设配应急XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告61电源的出口指示灯、疏散指示灯及应急照明灯，连续供电时间不少于30min。4.5.5防雷、接地及电气安全系统建筑物按二类防雷建筑物设防。本工程防雷击电磁脉冲等级按 A级。建筑的防雷装置采取防直击雷、防侧击雷、防闪电电涌侵入及防雷击电磁脉冲的措施。并设置总等电位联结。1.防雷措施包括防直击雷、防侧击雷、防闪电电涌侵入及防雷击电磁脉冲保护。（1）防直击雷措施。a接闪器：本建筑物利用屋面钢结构屋架、接闪带、接闪网及116、接闪杆组成的不大于 10m*10m 或 12m*8m 的接闪网格作防直击雷的接闪器。b引下线：利用建筑物钢结构柱子、钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16 以上主筋通长可靠联接作为引下线。引下线上端与屋顶接闪带及屋顶钢结构，下端与建筑物基础梁及基础底板轴线上作为接地装置的两根主筋可靠联接。c接地装置：利用建筑物桩基、承台、基础梁及基础底板轴线上的两根主钢筋相互可靠联接，形成整个基础接地网。d突出屋面的金属件就近与防雷装置可靠联接。凡突出屋面的非金属构件，应安装接闪杆作接闪器，并就近与屋面防雷装置可靠联接。e屋面接闪器的可靠联接采用焊接，双面焊接，焊缝长6d(d：圆钢直径)，凡裸露焊接处均须涂防锈漆或117、刷沥青防腐。（2）防闪电电涌侵入措施。所有进入建筑物的电缆金属外皮、钢管及各种金属管道应在进出XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告62口处就近与接地装置连接。垂直敷设的金属管道上下端与防雷及接地系统连接。（3）防雷击电磁脉冲保护措施。进入建筑物的电力电缆和信息电缆，在入户端应将金属外皮与接地装置作等电位连接，信息电缆须通过过电压保护器与接地装置联接。进入建筑物的金属管线在入户端与接地装置连接。在每一间有信息电子设备房间的配电箱内装设浪涌保护器。电子信息设备使用的电源带过电压保护器。在变电所低压母线上装一级电涌保护器（SPD）118、，标称放电电流值为 20kA（10/350us）。二级配电箱内装二级电涌保护器，标称放电电流值为 30kA(8/20us)。部分末端配电箱内装三级电涌保护器，标称放电电流值为 20kA（8/20us）。重要设备机房末端配电箱内装标称放电电流值不小于 3kA（8/20us）电涌保护器。屋顶、室外风机、室外照明配电箱内装二级电涌保护器，标称放电电流值为 30kA（8/20us）。从室外引入的各种电子信息线路均设电涌保护器。大对数电缆、非屏蔽双绞线1kA，（1.2/50us、8/20us 混合波）；屏蔽双绞线0.5kA，（1.2/50us、8/20us 混合波）；同轴电缆3kA，（1.2/50us、119、8/20us 混合波）。（4）防侧击雷措施防侧击防雷装置:利用金属幕墙钢结构框架及结构圈梁外侧主筋可靠连接连通成闭合环路作防侧击防雷装置，并将其与引下线作可靠的电气连接。防侧击防雷装置:60 米楼层起设置。2.接地及安全（1）本工程防雷接地、防静电接地、电气设备的工作接地、保护接地及信息系统的接地等采用共用接地装置。要求接地电阻不大于XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告631 欧。若实测接地电阻达不到要求，则利用接地引出线另打人工接地极。（2）电缆槽盒及其支架全长应不少于两处与接地干线连接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网120、可靠连接。垂直敷设的金属管道及金属物的底端及顶端应与接地装置连接。（3）在配电间（强、弱电井）内适当柱子处预留接地预埋件（与接地网可靠连接），并沿竖井全长敷设一根和接地预埋件连接的-40 x4热镀锌扁钢作为专用接地保护线（PE），并应每层与楼板钢筋作等电位联结。（4）消防控制室、电梯机房、智能化系统机房等设室内接地网，沿墙敷设，室内墙上水平接地体采用热镀锌扁钢 40*5 距地 0.3m 明敷，过门处埋地暗敷。水平接地体与室内接地端子板可靠联接。（室内接地端子板通过柱内两主筋与基础接地装着可靠联接，该主筋应与防雷引下线分别设置，且应远离防雷引下线）。（5）凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压121、的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。（6）本工程采用总等电位联结。应将建筑物内 PE 保护干线、设备机房 LEB、设备进出线总管、建筑物金属结构进行联结。总等电位联结线采用 WDZ-BYJ-1*25 穿厚壁 PVC32 管敷设。总等电位联结均采用等电位卡子，不允许在金属管道上焊接。有洗浴设备的卫生间、淋浴间采用局部等电位联结，由适当的位置引出10 结构钢筋与局部等电位箱 LEB 进行联结，局部等电位箱于门后洗手盆下方侧墙底边距地 0.3m 暗装，将卫生间内所有金属管道、构件联结。具体做法参考国家建筑标准设计等电位联结安装（02D501-2）。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆122、段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告644.6弱电系统4.6.1设计依据1.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。2.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-1995）（2005 年版）。3.民用建筑电气设计标准（GB513482019）。4.智能建筑设计标准（GB503142015）。5.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）。6.安全防范工程技术标准（GB50348-2018）。7.综合布线系统工程设计规范(GB50311-2016)。8.视频安防监控系统工程设计规范（GB50395-2007）。9.入侵报警系统工程设计规范（GB50123、394-2007）。10.出入口控制系统工程设计规范（GB50396-2007)。4.6.2智能化系统设计建筑智能化系统是以科学技术为基础，依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的最新技术，将传统的土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通讯与信息处理技术、多媒体技术等先进技术相结合的自动化系统。它以节约能源，降低运行成本，提高建筑物基础物业管理、安全防范管理以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平为特征，为建筑用户提供安全、舒适、方便、快捷和信息高度通畅的工作、休息环境。1.楼宇自控系统(BAS)。楼宇自控系统(BAS)是将建筑物(或建筑群)内的冷热源系统、空调采暖及通风系统、给水124、与排水系统、变配电系统、电梯系统等设备以集中监视、控制和管理为目的，构成的一个综合系统。采用楼宇自XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告65控系统(BAS)后可以大量节省人力、物力和能源，并能及时掌握大楼机电设备的运行状态、能量的变动情况等数据，极大地提高了大楼设备管理的现代化水平。系统的网络架构按现场层(DDC 至现场设备)、控制层（DDC通讯层）、管理传输层（主机通讯层）3 层设计。2.广播音响系统。项目的广播音响系统包括公众广播音响和特殊音响。公众广播的对象主要为公共场所，在走廊、大堂、课室、会议室、操场等处装设组合式声125、柱或分散式扬声器箱，平时可用来播放通知等，发生灾害时用作事故广播，用它来指挥疏散。公众音响系统的设计与消防报警系统配合，实行分区控制，区域的划分与消防的分区相同，两系统可共用一套设备，设于消防控制室内。3.火灾自动报警及联动控制系统（1）火灾自动报警及消防联动系统本项目的建筑物为一类建筑，属一级保护对象，设集中报警系统，设消防控制室进行集中监控。在本建筑的各功能部位根据消防规范设置智能型的烟感、温感检测探头，带电话插孔的手动报警按钮及消火栓按钮，检测防火阀、干(湿)式报警阀门、检修阀及水流指示器的状态。消防控制室接受各种火灾报警讯号，确认后发出警报信号和事故广播，指挥疏散，联动控制防排烟系统和126、灭火设施系统（启动消防泵喷淋泵），关闭防火分区的防火门、防火卷帘、指令非消防电梯回降至首层，停止空调和通风设备（消防用排烟风机和加压风机除外），切断非消防用电电源，并接受反馈信号。消防控制室设消防报警电话总机和与当地消防部门联系的 119 火灾专线电话。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告66（2）漏电火灾报警系统为预防接地故障引起电气火灾，设漏电火灾报警系统。系统由末端设备（漏电电流互感器、监控设备）、通讯网络和控制主机组成。系统监测楼层主要配电环节的漏电电流及温度信号，发出声光报警信号。能够准确报出故障点地址，监视故障点127、变化，根据漏电电流数值分级报警直至切断漏电线路电源（对消防负荷只报警，不切断电源）。系统主机设在消防控制室。（3）应急照明在中低压电房、发电机房、消防泵房、制冷机房控制室、各弱电主机房、值班室设与正常照度相同的备用照明，并配备 EPS 应急电源，EPS 按供电时间 180min 配置。（4）疏散指示疏散照明：在疏散通道、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口、大空间用房等场所设置疏散指示疏散照明，疏散走道地面照度不低于 1 Lx，楼梯间地面照度不低于 5 Lx。一般场所采用应急灯，持续供电时间大于 30min 配置。4.通讯系统与宽带网络系统通信电缆从就近电信局埋地引来，在128、大楼内设置通信机房，内设电话交接设备、宽带接入设备和综合布线设备等，提供大楼管理、居住住户使用的直线电话及数据线。按每 1015m2 提供 1 门电话线为标准预留容量，每层预留电话容量（包括直线、中继线、专线）；并在门卫、物业管理中心、服务台、安保控制中心、重要机房等设管理用电话。5.有线电视和卫星接收系统住宅、课室、会议室、接待室等区域根据需要设置有线电视网络，XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告67信号引自城市有线电视网，同时在政府部门批准情况下，引入卫星电视信号。卫星天线可设在屋顶。前端信号为提高图像质量采用转频方式，129、信号传输网络由同轴视频线缆和分支器、分配器、放大器组成，并留有与有线台联网接口。6.安全防范系统（1）入侵报警系统在重点部位设入侵报警系统，入侵报警系统由报警探测器、传输系统和报警控制器组成，当探测器探测到有非法侵入时，产生报警信号并通过传输系统送到报警控制器。报警控制器经识别、判断后发出声、光报警，记录入侵时间、地点，同时控制多种外围设备，如打开现场照明灯、开启摄像机、启动录像机。（2）门禁系统在重点区域的门上安装门磁开关，当门开/关时，安装在门上的门磁开关，会向系统控制中心发出该门开/关的状态信号，同时，系统控制中心将该门开/关的时间、状态、门地址，记录在计算机硬盘中。（3）视频安防监控系130、统项目设闭路电视监控系统。在主要出入口、课室、走廊及必要设防的场所装设摄像机，在控制室集中进行实时监控和记录，随时监控项目的运作和安全动态，控制室设在值班室内。控制室主要设备有监视器、矩阵切换、设备控制主机等。（4）巡更系统在楼内主要通道、盲点、死角等处设置巡更点，由巡更人员手持XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告68巡更记忆棒到各巡更点，读取，安保中心电脑事先存储保安人员巡更路线，读卡时间等。若保安人员未按时读卡，控制中心发出报警，并与 BMS 管理主机联网。7.综合布线根据建筑物的使用功能，本项目设置综合布线系统。数据与131、通信网络由局域网及与外界的通信网-PABX 程控交换网组成。综合布线系统采用模块化设计，由工作区子系统、水平子系统、垂直干线子系统、管理子系统、设备间子系统组成。工作区子系统线缆采用超五类非屏蔽双绞线，信息插座采用超五类 RJ45 型插座；水平线缆(包括数据系统线路和语音线路)均采用超五类非屏蔽双绞线；在垂直干线子系统，数据线路采用室内光纤，语音线路采用多对数超五类非屏蔽双绞线；在每个楼层设置一配线柜安装楼层配线架，信息点少的楼层可几层共用一配线架，通过楼层配线架把垂直干线电缆与各楼层水平布线子系统进行连接。在大楼内的服务台等处均预留信息终端。8.信息发布系统信息发布系统可为提供企业形象宣传、132、业务查询、信息发布、通知等方面的服务，是一种新颖、可靠的图文并茂的信息显示系统。在大堂、各层电梯厅等设置显示终端。9.停车场管理系统项目在地下车库设停车库管理系统。系统具备：自动计费、收费显示、出票机有中文提示、自动打印数据；出入挡杆自动控制；入口处设空车位数显示；使用过期票据报警；物体堵塞验卡机入口报警；非法打开收款机钱箱报警；出票机内票据不足报警。通过验证出入卡，票和图象识别等，识别进出车辆，从而防止车辆被盗。车辆管理系统XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告69能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的133、车辆图象。它还能迅速地自动探测车辆的车牌、从所拍影象中提取资料，然后把所拍车牌号码和影象与票据和车辆特征记录相对比，以保证车辆的正常有序出入。4.7通风与空调工程4.7.1设计依据1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）。2.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。3.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）。4.环境空气质量标准（GB3095-2012）。5.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）。4.7.2设计计算参数1.北地块新风量项目最小新风量为 30m/（h人），大堂最小新风量为 10m/（h人）。2.134、南地块室外设计气象参数:大气压力:冬季:1019.5hPa夏季:1004.5hPa室外计算干球温度:夏季空调:33.5夏季通风:31冬季空调:5冬季通风:13XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告70夏季空调室外计算湿球温度:27.7冬季空调室外计算相对湿度:70%夏季室外主导风向及频率：SE/14冬季室外主导风向及频率：N/27年主导风向及频率：N/284.7.3通风与防排烟系统1.地下车库，设备房设置机械排风及排烟系统，排风按每小时5-8 次换气考虑。卫生间等设置独立排风系统，排风按每小时 15 次换气考虑。2.凡不具备自135、然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室，均设置正压送风系统，其他区域的排烟系统根据消防分区设置。3.不满足自然排烟条件的防烟楼梯间分别设正压送风系统。每两层设一常开百叶，消防时由消防控制中心控制，开启箱式离心加压风机，对防烟楼梯间进行加压送风。加压送风量按规范要求计算。4.长度超过 20m 的内走道设垂直排烟系统，每层走道设两个电动排烟口，排烟风机布置在屋面，排烟风机风量按各层最大走道面积不小于 120m3/（h.m2）计算。5.南地块拟建各功能建筑将根据需要选择装设分体空调。4.8给排水与消防4.8.1设计依据1.室外给水设计规范（GB50013-2018）。2.室外排水设计标准（G136、B50014-2021）（2016 年版）。3.建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）。4.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。5.消防给水及消火栓系统技术规程（GB50974-2014）。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告716.自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）。7.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）。8.气体灭火系统设计规范（GB503702005）。9.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。10.建筑给水排水与节水通用137、规范(GB55020-2021）。11.电气与智能化通用规范(GB55024-2022)。12.消防应急照明和疏散指示系统技术标准(GB51309-2018)。4.8.2给水系统1.水源项目从临近市政供水管网接入一条 DN400 供水管处供水，并在每块地块内成环（管径 DN150DN300），水压约为 12kg/cm2。2、北地块给水系统由于本区域住宅建筑高度较高，生活用水由集中加压水泵房供水，供水设备采用变频给水设备。3.北地块给水管道材料室外给水管及室内给水入户管：DN100 的统一选用经外层喷锌和退火工艺的球墨铸铁管，橡胶圈连接；其余采用钢丝网骨架 PE 复合给水管，热熔连接，埋地敷设。138、4.南地块给水系统建筑均为低层与多层建筑，该区域共分为 2 个给水压力分区，其中：I 区（直供区）为地面 12 层，由市政管网直供；II 区为 36层，由水泵房内的教学区变频调速给水设备供给。5.南地块热水及饮用水供应系统设太阳能+热泵集中供热系统。以太阳能供热水为主，辅助加热采用热泵加热系统，在屋面设置太阳能集中供热系统。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告72饮用水供应采用直饮水和电热开水器相结合的方式。6.南地块给水管道材料室外给水管采用球墨给水铸铁管，管道采用卡环式连接，管道埋地敷设；室内给水立管采用衬塑给水钢管，管139、道采用卡环式连接。热水给水管采用铜管，卡环式连接。各区供水压力不同，应根据供水压力大小采用不同压力等级的给水管道。7.用水量预测及给水系统根据建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）、广东省用水定额（DB44T1461-2014）。项目建成后，项日用水量估算详见表 6-8-1。初步完成拟建项目全部建成投入使用后项目年用水量，其年用水量为 44.11 万 m3。用水负荷计算表 4-8-1序号序号用水项目用水项目用水量定额用水量定额规模规模日均日均用水用水时间（时间（h）日平均用日平均用水量水量（m）年用水量年用水量（万（万 m）1住宅部分1.5m3/（m2a）20588580.1230.140、882商业部分3m3/（m2a）3216120.000.963公共服务配套面积 1.5m3/（m2a）3860120.000.58430 班初中23.0m3/（人a）163080.013.7559 班幼儿园21.0m3/（人a）33080.000.696道路2L/（m2d）3974.08120.000.797绿地2L/（m2d）32238.45120.066.458合计44.114.8.3排水方案1.生活排水量及排水水质平 日 生 活 排 水 水 质：CODcr=200mg/L；BOD5=100mg/L；SS=120mg/L；氨氮=15mg/L。2.排水系统排水采用分流制排水，分为三个排水系统141、，即生活污水排水系统、XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告73生活废水排水系统、雨水排水系统。（1）在天面设有雨水斗，经管道集中后排至室外雨水排水管网，地面雨水经雨水口收集后排至室外雨水排水管网，最后排入市政雨水排水管网内。（2）粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网；地下车库地面排水经隔油池隔油后排入市政污水排水管网。（3）生活废水直接排入市政污水排水管网。3.排水管道材料室外雨、污水管当管径小于等于 400mm 时选用 PVC-U 加筋管，管径大于 400mm 时选用 HDPE 双壁波纹排水管。4.8.4消防方案一、北地142、块一、北地块1.消防用水量项目按一类高层计算消防用水量:（1）室内消火栓用水量为：40L/s，火灾用水时间为 3 小时。（2）室外消火栓用水量为：40L/s，火灾用水时间为 3 小时。（3）自动喷水灭火系统用水量：30L/s，火灾用水时间为 1 小时。2.消防系统项目消防系统分为四个系统，即室外消火栓消防系统、室内消火栓消防系统、自动喷水消防系统、七氟丙烷气体消防系统。（1）室外消火栓消防系统室外消火栓消防系统由市政自来水直接供给，管网采用环状网，在项目建筑周围道路边设置适当数量的室外地上式消火栓，其间距小于 120m，同时，在盖上车库一层建设消防贮水池，可供消防车取水用，作为室外消防系统的第143、二水源。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告74（2）室内消火栓消防系统室内消火栓消防系统由设于地块地下室负 1 层全自动（消火栓）消防供水设备加压并经可调式减压阀减压后供给。盖上车库 1 层全自动（消火栓）消防供水设备的流量为 15L/s，扬程为 60m。室内消火栓采用带消防卷盘和就地启动消防泵按钮的组合式室内消火栓箱。室内消火栓箱设置在明显且易于取用的地点，并保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。室内消火栓消防系统设置 4 个室外地上式消防水泵接合器。（3）自动喷水消防系统按中危险级等级考虑，除发电机房、高低压变144、配电室外，其余均按规范设自动喷水消防系统。自动喷水消防系统由设于盖上车库 1 层全自动（自动喷水）消防供水设备加压并经可调式减压阀减压后供给。盖上车库 1 层全自动（自动喷水）消防供水设备的流量为 15L/s，扬程为 60m。喷头采用动作温度为68的闭式玻璃球喷头,湿式报警阀控制的喷头数不超过 800 只，设有自动喷水的每个防火分区、每个楼层均设水流指示器。自动喷水消防系统设置 3 个室外地上式消防水泵接合器。（4）七氟丙烷气体消防系统。在发电机房、高低压变配电室均设七氟丙烷气体消防系统。3.化学灭火设施为了能迅速扑灭可能发生的火灾，除设置上述的消防设施外，建筑物内还按 建筑灭火器配置设计规范145、 设置一定数量的干粉灭火器。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告754.消防管道材料室外消火栓消防给水管采用球墨给水铸铁管，室内消防给水管采用热镀锌无缝钢管。二、南地块二、南地块1、消防用水量估算项目建筑物耐火等级为二级，根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）的要求，消防用水量按建筑物同一时间内一次火灾计算。消防用水量标准为：（1）室外消防用水量：同一时间内火灾次数 1 次，一次灭火用水量 40L/S，延续时间应按 2h 计算；（2）室内消火栓用水量 15L/S，延续时间应按 2h 计算。2、室外消防栓系统消防给水146、管对拟建各功能建筑形成环状供水，供水管上设室外消防栓，室外消防栓 SS100 的保护范围为 100m。3、室内水消防栓系统拟建功能建筑每层均匀设置室内消防栓，保证两股水柱同时到达每一个位置，室内消防栓处设置远离启动消防水泵的控制装置。室内消防水管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消防栓取水向室内消防栓管网供水。4、二氧化碳灭火系统在计算机控制中心、电话机房、变配电房等设置二氧化碳灭火系统。二氧化碳设计浓度按 58计算，抑制时间视防护区内对象而定。防护区内设置感温、感烟探测器的火灾自动报警系统。若防护区内发生火警，由感温、感烟探测器传至消防控制室，确定火警后，由控制器打开选择阀147、，然后启动容器阀，向防护区内喷射二氧化碳灭火。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告765、灭火器设置根据建筑物使用性质、火灾危害性、可燃物数量、火灾蔓延速度以及扑救难易程度等因素，根据火种的种类，每个灭火器配置场所均配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。同时按要求配置防烟、防毒面具。6、消防管道材料室外消防给水管采用球墨给水铸铁管，管道采用卡环式连接，管道埋地敷设；室内消火栓给水管主干管及立管部分采用普通热镀锌钢管，其余均采用一般镀锌钢管；当管径 DN100mm 时，采用卡箍连接或法兰连接；当管径 DN100mm 时用镀锌148、钢管，丝口连接或卡箍连接，水泵房消防给水管道采用法兰连接。三、消防流线三、消防流线如下图所示合理设计盖上盖下消防流线组织，通过 2 个消防车行出入口及盖上消防车道设计，解决盖上建筑组团各标高的消防应急需求。图 4-8-1 项目场地消防流线分析图XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告774.9水土保持工程4.9.1设计依据1.中华人民共和国水土保持法（2010）2.中华人民共和国水法（2016）3.中华人民共和国环境保护法（2014）4.中华人民共和国防洪法（2016）5.土壤侵蚀分类分级标准（SL190-2007）6.广东省水149、土保持条例（2016）7.广东省环境保护条例（2015）8.生产建设项目水土保持技术标准（GB50433-2018）9.生产建设项目水土流失防治标准（GB/T50434-2018）10.水土保持工程设计规范（GB51018-2014）11.关于划分国家级水土流失重点防治区的公告（2006）12.广东省水利厅关于划分省级水土流失重点预防区和重点治理区的公告（2015）4.9.2水土保持区划根据 广东省水利厅关于划分省级水土流失重点预防区和重点治理区的公告（2015），项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据生产建设项目水土流失防治标准（GB50434-2018），按开发建设150、项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准。4.9.3水土流失防治责任范围项目土地平整水土流失防治责任范围面积为 92629。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告784.9.4水土流失预测水土流失成因根据工程特性及施工布局，结合工程区的自然环境状况分析，造成该项目区新增水土流失的主要因素分为自然因素和人为因素，主要体现在如下几个方面：1.自然因素包括气候、地形地貌、地质构造、土壤、植被等因子。项目区降雨量强度大、暴雨集中，为土壤侵蚀提供了强大的原动力；项目区地表主要是红壤，土壤抗蚀性最弱，极易形成水土流失。151、2.人为因素包括工程场地的开挖，石料和土料的运输及堆置等原因破坏原地貌和植被，扰动地表结构，导致土壤抗侵蚀能力降低，土壤侵蚀加剧。（1）项目建设过程中场地平整、施工机械碾压地面等施工活动，将彻底破坏施工区内原有的林草植被和土壤的肥沃表层，破坏原有土壤的有序结构，原有排水体系受到严重干扰导致区内排水的无序流动，将大大加剧扰动范围内的土壤侵蚀，在场平、清理或开挖过程中，造成大面积地表裸露，植被破坏，失去蓄水保土功能。（2）建设过程中产生的临时堆土（渣）等松散堆积体，在重力和雨水的综合作用下将成为新的泥沙源，产生新的水土流失。（3）土方开挖、回填等施工活动可能产生边坡，从而导致崩塌、滑坡、泄流等形式152、的重力侵蚀发生。4.9.5水土流失类型1.水力作用造成的水土流失。施工过程中的临时堆土、堆渣等结构疏松、孔隙度大，项目建筑物和道路施工破坏植被，土壤抗蚀能力降低，在雨滴的打击和水流的冲刷下易产生水土流失。2.重力作用造成的水土流失。在项目建设过程中，由于场地平整XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告79及土石方开挖回填等，改变了原有的地形、地貌，使地表原有的土石结构平衡遭到破坏，在重力作用下，有可能产生坍落、滑坡等破坏，产生水土流失。项目建设植被破坏、扰动地表、水土流失呈点线面分布，其中项目区土石渣堆置点等属于点状流失，排水沟153、两侧则呈线状流失，整个项目区植被破坏、扰动地表属面状流失。本项目区产生的水土流失类型以水力侵蚀为主，水土流失侵蚀形式以溅蚀、面蚀、片蚀、沟蚀等为主；其次有重力侵蚀，包括散落、崩塌、滑坡等侵蚀形式。4.9.6水土流失防治目标及防治措施1.水土流失防治目标项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据生产建设项目水土流失防治标准（GB50434-2018），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准。2.水土流失防治措施根据上述水土流失防治措施布置，水土流失防治工程措施、植物措施以及临时防治措施。4.9.7水土保持监测项目水土保持监测范围为本项目土地平整154、的水土流失防治责任范围主要为项目建设区，监测面积 92629m2。监测内容：水土保持监测包括对项目建设区的扰动面积监测、水土流失量监测、水土流失危害监测和水土流失防治效果监测。监测方法：主要有调查监测法、巡查法、地面观测法（包括侵蚀沟量测法、影像对比法等）。水土流失量和水土流失危害的监测主要采用地面观测，结合调查监测法进行；水土保持措施防护效果和运行情况的监测XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告80则主要采用调查监测和场地巡查。监测时段：包括三个时段，建设前的背景监测调查、工程建设期和运行期。工程建设期从施工准备期开始至施工155、结束；运行期为工程设计水平年。监测频次：工程建设期（含施工准备期）：根据工程实际情况，在施工高峰期，正在实施的水土保持措施建设情况等至少每10 天监测记录 1 次，对建设区的扰动地表面积、水土保持工程措施拦挡效果等至少每 1 个月监测记录 1 次；主体工程建设进度、水土流失影响因子、水土保持植物措施生长情况等至少每 3 个月监测记录 1次；遇暴雨、大风等情况应及时加测；水土流失灾害事件发生后 1 周内完成监测。调查监测为不定期巡查，至少每 3 个月 1 次，在施工高峰期和雨季可适当加密。工程运行期：采用重点调查监测和场地巡查相结合进行监测，重点监测项目区水蚀情况、植被生长情况和植被覆盖率。XX156、 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告81第五章 绿色建筑5.1项目绿色建筑要求根据广州市绿色建筑和建筑节能管理规定（2019 年第二次修订版）规定，全部或者部分使用财政资金、或者国有资金占主导的新建、改建、扩建房屋建筑项目（含保障性住房建设项目）；2014年起，本市范围内新建、改建、扩建的单体面积超过 2 万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑等应当按照绿色建筑标准进行立项、土地出让、规划、建设和管理。绿色建筑对其采用在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为157、人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑从节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染等方面采用各类节能措施，例如采用太阳能光伏发电系统、光热制热水控制、雨水收集，控制绿色建筑增量资金，起到绿色建筑示范效应。同时，建设项目依靠所采用的一系列节能、节水、节材、节地和生态环保技术，可以大大减少建筑日常的运行管理费用。也能减少对资源消耗和环境污染，创造良好的工作生活环境，具有良好的生态环境效益。本项目按新国标二星级标准建设，超高层按新国标三星级标准建设。5.2绿色建筑评价绿色建筑评价应以单栋建筑或建筑群为评价对象。评价对象应落实并深化上位法定规划及相关专项规划提出的绿色发展要158、求；涉及系XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告82统性、整体性的指标，应基于建筑所属工程项目的总体进行评价。绿色建筑评价应在建筑工程竣工后进行。在建筑工程施工图设计完成后，可进行预评价。根据 2019 年中华人民共和国住房和城乡建设部发布的国家标准绿色建筑评价标准（GBT 50378-2019），绿色建筑评价指标体系应由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居 5 类指标组成，且每类指标均包括控制项和评分项，评价指标体系还统一设置加分项。绿色建筑划分为基本级、一星级、二星级、三星级 4 个等级，当满足全部控制项要求时159、，绿色建筑等级为基本级；一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应满足标准全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应少于其评分项满分值的 30%；一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应进行全装修，全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的规定；当总得分分别达到60 分、70 分、85 分且应满足标准规定的技术要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。评价指标体系 7 类指标的总分均为 100 分。7 类指标各自的评分项得分 Q1、Q2、Q3、Q4、Q5、Q6、Q7 按参评建筑该类指标的评分项实际得分值除以适用于该建筑的评分项总分值再乘以 100 分计算160、。其中设计评价只评价前五项。本项目参照新国标评价指标体系，满足标准所有控制项的要求，建设内容应根据评价指标，对建筑的安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等要求按项目绿色建筑等级标准进行设计建设，并结合项目的特点、应用建筑信息模型等新技术，进一步提升项目环境经济效益。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告835.3可采用绿色建筑技术5.3.1屋顶绿化项目可在建筑屋顶设置屋顶绿化，屋顶绿化不但降温隔热效果优良，而且能美化环境、净化空气、改善局部小气候，还能丰富城市的俯仰景观，能补偿建筑物占用的绿化地面，大大提高了城市的161、绿化覆盖率。5.3.2室外风环境项目室外人行区域 1.5m 处具有舒适的风环境，平均风速低于5m/s，主要人行区域平均风速不小于 0.5m/s。可考虑通过流体力学软件，针对不同季节的风速情况，对项目室外风环境进行模拟优化，确保人行区距地 1.5m 高处风速不超过 5m/s，不影响人们的正常室外活动，保证室外的通风散热良好。5.3.3透水地面透水地面面积占室外地面面积的比率大于 40%。透水地面包括自然裸露地、公共绿地、绿化地面和面积大于等于 40%的镂空铺地（如植草砖）。本项目透水地面主要为地上停车场和室外绿化，景观设计时，将透水地面面积比例控制在 40%以上。建筑设计时，需注意覆土厚度大于1162、.5m的绿地才属于透水地面，因此，地下室顶板覆土厚度需在 1.5m 以上。5.3.4照明功率密度目标值各房间的照明功率密度值不高于国家现行标准的目标值。室内节能照明系统考虑采用 T5 节能灯设计，楼梯间人员流动较少，因此配置人工照明灯具，采用声光控照明技术。根据环境照度，自动进行调光，并根据不同模式（如会议、展示）智能控制照度，大空间区域一键关闭，非工作时间公共区域照度关闭，启动红外感应。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告845.3.5节水措施节水器具：主要为冲厕用水和盥洗用水，通过合理选用节水卫生器具，可以有效减少用水量163、，节约水资源。5.3.6室内自然采光建筑室内有良好的采光通风效果。可考虑通过软件计算对项目在全阴天情况下自然采光效果进行模拟优化，确保室内有良好的采光，减少人工照明费用。5.4项目绿色建筑评价根据评价指标，对各建筑的节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量方面进行评分，按照绿色建筑星级布局及控制指引，本项目达到绿色二星的要求，超高层达到绿色三星的要求。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告85第六章 海绵城市专篇6.1海绵城市建设背景分析海绵城市是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和164、应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。为推进广州市海绵城市建设，市住房和城乡建设委员会、水务局、国土资源和规划委员会、林业和园林局等单位联合编制了广州市海绵城市规划建设管理暂行办法。根据广州市海绵城市规划建设管理暂行办法，政府投资项目在项165、目建议书中应对海绵城市建设设施适宜性进行阐述明确；在可行性研究报告中应提出海绵城市建设的目标及措施，对技术和经济可行性进行全面分析，并提出投资估算。6.2编制依据1.国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发(2015)75 号)；2.广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办(2016)53 号)；3.广州市海绵城市建设工作方案；XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告864.广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5.海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）。6.3项目海绵城市建设目标为响应国家166、省、市关于海绵城市建设的相关要求，本项目在可行性研究报告阶段对海绵城市建设进行前期分析，制定总体目标并提出相应措施要求，为后续设计及实施阶段提供指导和依据。根据海绵城市建设技术指南低影响雨水开发系统构建，本项目位于广州黄埔区，年径流总量控制区属于第 VI 区，因此本项目场地年径流总量控制率目标应控制在 70%-85%。6.4项目海绵城市建设措施项目用地面积为 92629.00，总建筑面积 401224.0，绿地面积 32238.45，道路广场面积 3974.08，是本项目海绵城市建设的重要部分。6.4.1建筑与场地1.项目应采用雨污分流系统，同时按照广州市建设项目雨水径流控制办法的有关规定采167、取雨水径流控制措施，使建设后的雨水径流量不超过建设前的雨水径流量。充分利用场地空间合理设置绿色雨水基础设施，减少外排雨水量。2.建筑与项目红线内的景观水体和绿地设计有雨水储存和调节功能，景观水体可建成集雨水调蓄、水体净化和生物景观为一体的多功能生态水体。3.合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，外落水雨水立管底部采用间接排水。新建排水管网采用最新标准。4.项目红线内道路、广场及建筑物周边的绿地建议采用下沉式做XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告87法，并采取措施将雨水引至绿地。5.建筑屋顶绿地面积不低于屋顶可绿化168、面积 50%，可考虑建设与绿地、水体的建设相结合建设雨水收集、蓄存和利用设施。6.建筑设置雨水调蓄设施。利用建筑场地附近河流作为雨水调蓄设施，不必再设人工池体进行调蓄。7.地面停车场通过设置的停车位分隔绿带等形式调蓄、净化停车场径流雨水，停车场铺装具备透水功能。6.4.2绿地与广场1.景观绿地与广场在满足自身功能条件下，充分利用大面积的绿地与景观水体，设置渗透塘，满足海绵城市建设的要求。2.景观绿地与广场周边区域雨水径流进入城市绿地内的生物滞留设施、雨水湿地前，利用沉淀池、前置塘、植草沟和植被过滤带等设施对雨水径流进行预处理。3.人行道、室外停车场、步行街、自行车道和建设工程的外部庭院应当分别169、设置渗透性铺装设施，其渗透铺装率不低于 70%，建筑物的室外可渗透地面率不低于 40%。4.若硬化面积达 1 万平方米以上，每万平方米硬化面积应当配建不小于 500 立方米的雨水调蓄设施。6.5项目海绵城市建设分析海绵城市建设主要为建筑工程及室外工程，主要包括绿色屋顶、室内外排水工程、雨水储存设施、室内外雨水调蓄工程、绿色建筑、室外道路广场、市政排污及排水工程及绿化工程等。项目具体设计方案应满足广州市建设项目雨水径流控制办法、广州市海绵城市规划设计导则、广州市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）、广州市海绵城市建设技术指标体系（试行）等规定的要求。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）170、元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告88第七章 环境保护7.1编制依据1.中华人民共和国环境保护法。2.建设项目环境保护管理条例国务院第 253 号令。3.广东省建设项目环境保护条例（2012 年 7 月 26 日第四次修正）。4.环境空气质量标准（GB3095-2012）。5.声环境质量标准（GB3096-2008）2 类标准。6.建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）。7.水污染物排放限值（DB44/26-2001）第二类污染物第二时段的三级标准。8.大气污染物排放限值（DB44/27-2001）二级标准。9.广东省固体废物污染环境防治条例（20171、18）、广东省严控废物名录（2022）。10.项目建设单位提供的有关资料。7.2环境现状分析项目位于广州市黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东，属于广州科学城板块东部片区。项目范围内北侧已基本平整，现状为空地、水塘、坡地、林地等，南部为翡翠绿洲住宅区、农田、树林等。具有良好的绿化生态环境。7.3项目建设对环境的影响分析本项目对环境产生影响的主要污染有：施工期间的施工机械噪声、施工扬尘、施工废水和生活污水、固体废物（生活垃圾和建筑垃圾）；XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告89运营期间主要有生活污水、生活垃圾和废气。如不采172、取有效措施将对周围环境产生不良影响。7.3.1项目建设期对环境影响分析1.噪声施工过程中产生的噪声主要是施工机械噪声和运输车辆交通噪声。建筑施工所使用的机械设备主要有混凝土搅拌机、起重机、发电机等，这些机械设备产生的噪声源强多在 90dB（A）以上。运输车辆产生的交通噪声也是一个重要的影响因素。根据类比调查资料提供的典型施工机械作业期间产生的噪声源强见表 7-3-1。典型施工机械噪声源源强表 7-3-1单位：dB（A）机械名称噪声值机械名称噪声值混凝土搅拌机84-90振荡器70-80发电机82-93空气锤80-98重型卡车85-96混凝土泵75-86移动式吊车75-95重型机械86-88施工噪173、声是暂时的，但它对环境的影响较大。是居民投诉较多的环境问题之一。避免施工噪声扰民，必须采取噪声污染控制措施，把施工噪声控制在 建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）之内，标准见表 7-3-2。建筑施工场界环境噪声排放限值表 7-3-2单位：dB（A）昼间夜间70552.废气施工期间的大气污染主要来源于施工扬尘；施工机械、运输车辆等油料燃烧时排放的 SO2、NO2、CO、烃类等污染物，但最为突出的是施工扬尘。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告90（1）施工场地的装卸和运输过程中产生的扬尘。（2）清除固废、装174、摸和拆摸以及清理工作面引起的扬尘。工地上的地面尘土，在环境风速足够大时就会产生扬尘，其源强大小与颗粒物的粒径大小、比重以及环境的风速、湿度等因素有关，风速越大，颗粒越小，土沙的含水率越小，扬尘的产生量就越大。扬尘属于面源，排放高度低。（3）施工材料建筑材料的堆放、装卸过程中产生的扬尘；施工垃圾的堆放及装卸过程中产生的扬尘。（4）建筑物料的运输造成的道路扬尘。包括施工车辆行驶时产生的路面扬尘、车上物料沿途散落的扬尘。（5）施工过程中水泥搅拌产生的扬尘。（6）施工车辆、发电机等机械燃油时产生的 SO2、NO2、CO、烃类等大气污染物。3.废水。（1）施工人员产生的生活污水对环境造成的影响。生活污水175、中主要污染物有 CODCR、BOD5、SS、TN、TP、LAS 等。（2）建筑材料堆放时可能受到的雨水冲刷而产生的废水。废水中主要污染物为悬浮物。（3）施工机械清洗废水。废水中主要污染物为悬浮物和矿物油。4.固体废弃物。根据本项目工程特征，在施工过程中，产生的固体废物主要是建筑垃圾和生活垃圾，属于一般固体废物。建筑垃圾主要包括建材损耗产生的垃圾；生活垃圾主要有厨余垃圾、可回收垃圾包括纸类、金属、塑料、玻璃等。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告917.3.2项目运营期生态环境影响分析本项目运营期间对环境可能产生的主要影响有生176、活污水；废气（发电机废气、餐饮油烟）；设备噪声（风机、水泵、中央空调等）；生活垃圾等。1.污水影响分析。项目污水的来源主要为住宅住户生活用水和洗手间用水等。项目生活污水主要污染物为 SS、CODCr、BOD5、氨氮等。2.噪声影响分析。本项目主要噪声源为设备噪声，包括水泵、风机、空调冷却塔、备用柴油发电机等运行噪声，源强 60-105dB（A）。如果对噪声不采取有效措施将对周围环境产生不利影响。3.固体废物影响分析。本项目固废主要有产生的生活垃圾，发电机产生的废机油，废灯管及废电池。生活垃圾的成份主要包括废纸、果皮、塑料袋、废弃包装、食物残渣等。生活垃圾为普通垃圾、干洗溶剂残渣、发电机废机油属177、于危险废物；废光管废、电池属于严控废物。7.4环境保护措施7.4.1项目施工期环保措施1.废气及扬尘治理措施。工地扬尘是施工期最主要的空气污染源，针对扬尘的来源，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要有以下几个方面。（1）建筑工地采取封闭式施工方法，即将工地与周围分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到阻隔工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告92（2）采用商品混凝土浆，这样可以大大减少扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。（3）严格按照渣土管理有关规178、定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。（4）运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料和渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的装载物在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和洒落。（5）车辆维修保养，施工车辆应达到相关的汽车废气排放标准，排放废气的施工机械亦应达到相关的排放标准。（6）坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工检查。对工地周围的道路应保持清洁179、，若发生建材和泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，施工单位有责任及时组织人力进行清扫。（7）妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。2.污水治理措施。（1）施工期间产生的泥浆水含有大量的悬浮物，施工废水处理设置隔油池、沉淀池、沉砂池，一切外排水必须经处理后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。（2）施工单位应为建筑工人创造一定的文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护。工地食堂废水应先经隔油后排入城市下水道，如条件允许尽量使用工地附近建筑物的厕所，或搭建临时厕XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报180、告93所，并与环卫部门取得联系及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。3.噪声治理措施。施工噪声是对工地周围居民影响较大的环境问题。建筑施工单位应采取以下措施减缓施工噪声对周围的影响。（1）选用低噪声的建筑机械。（2）对于产生高噪声的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。（3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。（4）不设水泥搅拌机，使用商品混凝土浆，可有效减轻建筑施工噪声对环境的影响。（5）施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。严格按照国家和地方环境保护法律法规要求181、，采取各种有效措施，把施工场界噪声控制在国家建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的指标范围内。4.固体废物治理措施。（1）工程建筑施工单位应该在施工前向所在地的渣土管理部门申报建筑垃圾运输处置计划。（2）工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在规定时间内将工地建筑垃圾等处置干净。（3）施工人员产生的生活垃圾应存放在指定地点，并定期运至城市垃圾处理场进行无害化处理。（4）运输建筑材料的车辆密封，以防洒漏，进出工地车辆必须进行清洗。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告94经过以上污染控制措施治理后，该182、项目施工期产生的污染对环境的影响在可接受的范围内。7.4.2项目运营期环保措施1.生活污水治理措施。厕所污水经化粪池处理，垃圾桶清洗废水经沉淀处理后，达到广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）（第二时段）三级标准后一起排入市政管网再排入处理厂处理后排出。2.噪声治理措施。本项目的噪声主要来源于备用发电机、变压器、空调机组、风机等，噪声值约为 60105dB(A)之间。应合理布置风机、空调机组等设备出入口的位置，并需作减振、隔声治理，同时选用低噪设备和设有专员加强日常管理；备用发电机治理措施：备用发电机置于独立专用设备房内，设备房墙壁采用 240mm 砖；发电机安装在专用钢筋混凝土基183、础上，并采取减震措施；发电机房门采用隔声门；发电机房四周墙壁及天花均安装吸音隔声层；发电机尾气管道安装二级消声器，尾气管道与发电机本体采用金属软管连接；发电机房送排风机均安装消声器。中央空调冷却塔噪声防治措施：冷却塔排风口应安装消声器；冷却塔接水盘底应铺毡垫，降低淋水噪声；冷却塔周边应安装隔声屏。3.固体废物治理措施。（1）生活垃圾每天安排环卫保洁人员到各点收集生活垃圾，收集后，再由环卫部门上门收集后统一进行处理。（2）产生的废光管及废电池，统一收集后交由具有严控废物资质单位回收处理。经上述处理后，本项目产生的固体废物不会对周围环境产生明显影响。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗184、车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告95第八章 节能分析8.1用能标准和节能规范1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）。2.建筑照明设计标准（GB50034-2013）。3.民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）。4.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）。5.建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范（GB50242-2002）。6.通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2016）。7.外墙外保温工程技术标准（JGJ144-2019）。8.建筑外门窗保温性能检测方法（GB/T848185、4-2020）。9.建筑节能工程施工验收标准（GB50411-2019）。10.建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）。11.节水型生活用水器具（CJ/T 164-2014）。12.建筑节能与可再生能源利用通用规范(GB55015-2021)。8.2耗能状况和能耗指标分析1.项目用电量计算项目采用单位指标法进行估算。参考全国民用建筑工程设计技术措施-电气、工业与民用配电设计手册（第三版）规定取用电负荷指标和需要系数，经初步估算，拟建项目全部建成投入使用后，项目用电量按每年 365 个工作日，每天工作 12 小时算，年用电量为16353.56 万 kWh。XX 黄埔区有轨电车 2 号线186、（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告96用电负荷计算表 8-2-1序号序号内容内容面积（面积（）负负荷荷密度密度（W/m2）每天使用每天使用时间（时间（h）年用电天年用电天数数年年耗耗电量电量（万（万 kWh）1住宅部分20588550123653156.22230 班初中180006510191156.4339 班幼儿园2160801019123.104商业配套321610014365115.045公共配套3860100836578.906车库11545930183651592.997道路工程3974.08101036510.158绿地32238.45187、101036558.849合计16353.562.项目用水量计算本项目参考广东省地方标准用水定额，初步完成拟建项目全部建成投入使用后项目年用水量，其年用水量为 44.11 万 m。用水负荷计算表 8-2-2序号序号用水项目用水项目用水量定额用水量定额规模规模日均日均用水用水时间时间（h）日平均用日平均用水量水量（m）年用水量年用水量（万（万 m）1住宅部分1.5m3/（m2a）20588580.1230.882商业部分3m3/（m2a）3216120.000.963公共服务配套面积 1.5m3/（m2a）3860120.000.58430 班初中23.0m3/（人a）163080.013.75188、59 班幼儿园21.0m3/（人a）33080.000.696道路2L/（m2d）3974.08120.000.797绿地2L/（m2d）32238.45120.066.458合计44.113.项目用柴油量计算柴油主要用于柴油发电机，柴油发电机主要作为市政电源停电时的应急电源。项目应合理选择柴油发电机，所选柴油发电机组的性能和质量必须符合有关标准要求。设置两台 2000kW 柴油发电机，总装机容量为 4000kW，所需柴油通过当地石油公司购入，通过汽车运输方式直接运至项目所在地。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告97柴油发189、电机按年满负荷运行 40h 计，一般柴油发电机耗油量理论值为 0.215kg/kWh。柴油消耗计算如下:4000*0.215*4034.4t。通过计算项目需购入柴油 34.4t。项目使用的能源种类及消耗数量见表 8-2-3。项目能源消耗结构表表 8-2-3序号序号项目项目折算标折算标煤煤系数系数年实物年实物消消耗耗量量年消年消耗耗折折标标煤煤单位单位数据数据依据依据（tce/a）1电力tce/万 kWh1.229综合能耗计算通则GB/T2589-202016353.5620098.532水kgce/m0.24744.1110.903柴油kgce/kg1.457134.450.124合计2015190、9.558.3节能措施8.3.1规划、设计节能理念本项目在规划、设计过程中，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。设计单位进行建筑物设计，应当执行建筑节能标准，设计单位提供的设计方案和施工图设计文件应当包含建筑节能的内容。所有工程项目施工图设计图纸的总说明中必须有节能篇章，内容应包括围护结构等的节能设计技术指标、做法，采取的节能措施、窗墙面积比、保温隔热材料的导热系数，新能源采用情况等并能指导191、施工。推广应用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用技术和管理技术，促进可再生能源的开发利用。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告988.3.2设计阶段节能措施1.交通及绿化节能设计（1）规划设计时，应采用最佳总体平面布置和合理的车流流向，减少车辆迂回。（2）加强建筑周围的绿化，种植遮荫效果好的乔木，广植草地、花木，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。2.建筑节能方案设计（1）建筑规划设计有利于自然通风或者组织自然通风。（2）在设计上采用合理的窗墙比，有利于自然通风和采光。192、（3）新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料。（4）配电房的位置尽量靠近负荷中心，以减少线路的损耗。（5）采用太阳能热水系统等可再生能源应用技术及设备。（6）采用建筑照明节能技术与产品。（7）采用空调制冷节能技术与产品。（8）其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。3.机电一体化节能设计（1）照明系统照明系统设计采用自然照明光导照明、人工照明相结合方式，充分利用自然照明，采用高效、节能的光导照明，达到高效、节能、舒适、有益环境和提高工作效率的目的。选用发光效率高的节能型光源，具有光照效率高、使用寿命长、环保、色彩丰富、可控性和灯具节能 30%-50%等优点。如：高大空间采用陶瓷金卤光193、源、标准金卤光源等高显色性的气体放电光源。普通空间采用光导照明、稀土三基色高效荧光灯和紧凑型节能灯光；路灯、XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告99景观灯、射灯和公共通道等选用环保节能产品 LED 和无极灯作为照明灯具。在功率补偿方面，电容补偿采用分散和集中结合的补偿方式。每台变压器低压母线上装设干式调谐电容器组，对系统进行无功功率自动补偿，使补偿后的功率因数大于 0.9 并降低谐波。气体放电类灯为单管就地补偿，补偿后的功率因数大于 0.9。（2）配电系统整个变配电系统可采用高效节能型变压器、配置供电系统综合节电装置、节能型194、电气设备，减少变配电能耗和供电线路损耗。大功率电机可采用高压变频调速方式供电运行。设备采用有源和无源滤波相结合的谐波治理设计，智能型无功功率动态自动补偿装置，提高功率因数等相关方法，能大大降低变压器和供电线路的谐波含量，减少谐波造成的电气和能量损耗，减少供配电系统的电能损耗（线损）、变压器自身的损耗、屋内外配电线路损耗、开关柜内各种配件仪表损耗，达到安全节能的目的。（3）机电设备采用高效率、节能环保机电设备，按要求配装能源计量仪表，提高设备运行效率。所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准的高效节能设备和器材。公共空间按其负荷特性进行内外195、区划分。变配电、电梯、卫生间等处采用变频调速或双速送排风机以节省能源。8.3.3施工阶段节能措施1.节能措施（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告100和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）施工现场分别设定生产、生活和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应196、优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。（5）根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能等可再生能源。2.机械设备节能（1）建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（2）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备197、的单位耗能。3.生产、生活临时设施节能（1）利用场地自然条件，合理设计生活设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。南方地区可根据需要在其外墙窗设遮阳设施。（2）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告101材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（3）合理配置空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。4.施工用电及照明节能（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、198、光控等节能照明灯具。（2）照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的 20。8.3.4运营阶段节能措施1.能源计量仪表的配置建立与节能标准相适应的计量监测手段，是节能降耗、提高资源使用效率的前提；依靠能源计量监测提供的客观数据，准确分析能源利用状况，可以为项目关于节能和用能方面提供科学决策的依据。2.加强能源管理，提高利用率在硬件设计时充分考虑能源管理要求，如对动力设备采用集中控制与分别控制相结合等方法、在走廊、过道等采用感应式照明开关和局部照明等措施，以达到节能目的。同时，还要加强针对能源计量管理为内容的设计，如热、气各系统关键点设置计量仪表等，配合必要的能源考核制度，进行用能管理199、。项目建成后，充分宣传节约用能知识，使得节能理念得到深入广泛实施；通过充分满足使用功能条件下的能源计量测定，建立科学实用的用能考核制度和节能制度，从人为管理的软件上，提高能源的利用效率。根据室内温度变化，自动、实时调控空调设备，使其保持在最佳XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告102工作状态，减少能耗，降低运行费用。智能化控制系统，同样能对照明系统，给排水系统等进行合理调控，实现按需服务和控制，达到最佳的节能目标。8.4节水技术与节水措施8.4.1节水技术节水新技术方面，主要有新型节水设备，超压出水的控制，污水中水处理，雨水200、收集应用，消防水池的设置新方法，新型水表及管理方法，真空节水技术。在给水管网的利用方面减压节流方面生活与消防系统设置方面的节能新方法和新技术。8.4.2节水措施节水措施主要是科学地节约用水量防止泄漏提高水的利用率。它们是相互联系、相互制约、相辅相成的，涉及到建筑和今后运营给水排水系统的各个环节，必须重视节水工作。1.推广使用节水型器具配水装置和卫生设备，节约用水量，提高节水的成效，是实现节水的重要手段和途径。所有卫生器具配件均采用节水型，选用自闭式和感应式节水型龙头，两档式冲洗水箱坐便器及配件。2.合理设计配水点的水压来防止泄漏，超水压造成泄漏等会造成水量浪费，按现行的建筑给水排水设计标准（G201、B50015-2019）中对给水配件和支管的最大压力的限制性规定，对给水系统的压力作出限定。使用材料加工质量过关的高质量节水卫生器具防止水泄漏。对管网加强管理及时监控和排除跑冒滴漏现象。3.雨水收集应用系统由雨水斗、悬吊管、立管和排水管组成；雨XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告103水经屋面虹吸雨水斗排入系统管道，流入集水池，通过提升泵排出，可用来绿化浇灌、路面喷洒等。8.5结论项目从设计阶段、施工阶段与运营阶段各阶段通过合理规划、采用节能型设备、设计有效的管理措施等方面进行节能控制，可以更好的达到节能目标，满足节能要求。202、XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告104第九章 劳动卫生与消防9.1编制依据1.建筑工程安全生产管理条例。2.生活饮用水卫生标准（GB 5749-2022）。3.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。4.工业建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2015）。5.公共场所卫生管理条例。6.广东省劳动安全卫生条例。7.突发公共卫生事件应急条例。8.传染病防治法。9.2危害因素及危害程度分析项目建设过程中主要危害因素影响分析贯穿于项目建设实施和运营的全过程。本项目各项危害因素识别情况如下：9.203、2.1建设实施过程中危险因素识别1.施工管理类危害因素在项目建设过程中的施工组织管理设计的合理性、执行的规范性以及各工作单元配合的协调性、施工过程中采用技术的成熟度是影响项目建设顺利与否的重要因素。本项目位于广州市黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东，属于广州科学城板块东部片区，施工过车中如何在不影响项目周边正常运营的情况下，对施工管理提出了较高的要求。2.施工环境危害因素XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告105在施工过程中，不利于施工的天气，如刮大风、下大雨等导致施工不安全，尤其是高空作业。另外在外界环境作用下，一些204、施工设备产生老化，产生施工危险，如电线经过日晒雨淋后产生开裂，内芯裸露，雨淋后漏电伤人。3.人为因素建筑工程的施工具有高度顺延、时间顺延和新技术新材料使用顺延的特点，在施工过程中，会有一些特殊工种参与施工。例如：塔吊、起重机、电焊机、运输设备、电工等，常常伴随危险性和专业性，对作业人员有身体健康、专业技能熟练等要求。因此，缺乏必要的安全生产知识及法律法规的学习、教育、培训也是不安全因素。4.建筑类危害因素建筑物基础是否牢固、结构设计是否合理、防雷设施以及抗震等级设置是否达到使用要求等是影响建筑安全的主要危害因素。项目建设过程中是否严格按照相关消防防火规范进行设计、消防设施配备布置是否合理充足等205、都是需要着重加强的地方。5.施工设备和施工材料类因素施工机械设备年久失修或带“病”作业、超负荷运转，容易加重设备的老化造成安全事故。安全防护用品材质不合格、无合格证及检测报告等也会存在一些安全隐患。另外，有毒材料也产生安全危害。9.2.2运营过程中危险因素识别1.场地、设备、设施类危害因素项目各功能活动场地布置、公共设施等的安全性能以及在运营过程中管理是否规范是影响项目运营安全的重要因素。2.公共卫生类危害因素XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告106项目地处有轨电车 2 号线元岗车辆段，属于人流相对集中的场所，易于流传流行206、性疾病，是卫生防疫的重点区域。在项目运营过程中对饮水、通风、排污等危害公共安全的危害因素防控是否得当对项目公共卫生安全至关重要。3.消防安全类危害因素用火用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理等是诱发消防安全的关键因素。4.交通安全类危险因素项目周边交通规划设施如交通标志、斑马线等设置合理性，以及外来车辆的运营和管理是否安全可靠是影响其安全运营的关键因素。项目周边存在较严重的无证营运、乱停乱放的现象，对交通安全构成威胁。5.制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实施对项目的安全运营也至关重要。9.3安全措施9.3.1建设期安全措施1.施工管理安全措施控制工程建设初期，建207、设单位要同建设行政主管部门签定委托“监督”的协议，派员对本项目的施工实行质量和安全监督管理。作为监理单位的主管部门，在完成对监理单位监理能力考核“合格”的基础上，充分采纳监理单位安全评估结论意见，同建设单位一道，依据建筑工程安全生产管理条例 规定对施工单位的整改实施和监理单位的控制效果进行监督，使建筑工程项目安全管理变得科学、合理。2.施工环境类危害控制XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告107避开不利环境条件施工。遇到恶劣天气如刮 5 级以上大风或下大雨时，应立即停工，避开危险施工时间。平时还应多检查电线、其他施工设备等是208、否完好无损，是否存在安全隐患等，以确保在施工时的安全。3.人为因素控制开工初期，应该加强项目管理人员和技术人员集中学习施工（监理）合同、安全法律法规、规范、施工单位技术负责人和项目经理组织各工种负责人和安全员进行分部安全技术交底、周边环境影响的安全技术交底，受季节气候影响的安全技术交底，消防设施的安全技术交底。由各工种负责人召集各班组人员进行安全施工理论知识、安全施工操作、劳动保护知识、成品保护措施、消防知识、各专业交叉施工等安全技术交底，加强学习预防伤害。取长补短，强化意识，建立并形成“团队”目标的安全管理工作环境。4.建筑类危害控制项目建筑物的结构、基础、抗震等均应符合国家相应的建筑设计规209、范及安全等级；项目建筑物采取必要的防雷设施，以确保建筑安全；项目建成后进行严格的建筑安全验收。5.设备和材料类因素危害控制一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺替代、用无毒材料代替有毒材料、用生物技术代替工程技术等，达到消除和减少设备、材料类危险源的目的。二是限制危险类物质。通过采用限制的技术措施将危险物质控制在安全范围。三是隔离。在时间和空间上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物。6.项目续建项目施工期间，由于地处科学城核心区东部片区，故XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告108安全防210、护设置的内容和范围大，可靠程度及外观也要求高，二是设置防护设施制约因素多，设置难度大，投入也大，除考虑自身施工的安全需要外，更为重要的是还需针对周围环境，即保护周围行人的安全和正常生活，需符合市容、交警、消防提出的要求。施工现场安全通道净空高度和宽度应根据通道所处位置及人、车通行要求确定，高度一般不低于 3.5 m，宽度一般不低于 3m，进出口通道长度不低于 5 m。宽度超过 3.5 m 或高度超过 4 m 的安全通道，立杆间距应加密或使用双立杆、型钢、脚手架。街面人行通道距离施工建筑达不到安全距离时，必须搭设用于行人通行的防护通道，其净空高度不低于 3 m，搭设方式与施工现场安全通道相同，并211、设置明确的警示标牌、引导标志和设施。建议施工材料夜间通过道路运输，施工材料堆放及钢筋、模板加工场地以及塔吊的选择和安装应合理规划布置，具体应由施工单位制作详细的施工组织设计，并经建设各方审查后实施。除此以外，鉴于续建项目中安全防护的重要性，本报告另提出以下建议：（1）业主方应为工程建设安全作业环境和安全措施提供资金支撑。（2）施工方应对续建工程项目施工提供安全生产的组织保证、技术保证和物质保证。（3）监理方应根据工程的实际，认真审查续建工程施工组织设计，特别是续建工程的安全技术措施，对续建工程中可能出现的风险要督促施工方编制专项防护方案，并认真审查。9.3.2运营期安全措施位于广州市黄埔区宁埔212、大道（在建）以南、元岗一路以东，属XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告109于广州科学城板块东部片区，南侧为广深高速，西侧为元岗一路，临保利茉莉花园，东侧临增城区的翡翠绿洲、香江天赋。项目范围内北侧已基本平整，现状为空地、水塘、坡地、林地等，南部为翡翠绿洲住宅区、农田、树林等，空气清晰，并有清洁的水源；周围远离有害场所，建筑结构完善，能满足居住人员卫生要求；市政给排水系统能适应生活需要，设施合理有效；污水排放符合国家规定的标准。项目满足卫生要求。1.卫生防护措施具体卫生防护措施如下：（）项目的住宅和商铺，其卫生防疫工作按国家213、有关规定进行，通过有关管理部门验收后才能运营。（）严格岗位培训，管理人员必须熟悉卫生防护基本知识。（）采用湿式清扫，及时清除垃圾，保持环境整洁。（4）公共饮用的水须经消毒，其水质应符合 GB5749 规定。（5）具有良好的空调、通风、排水、排污等设施。（6）空调系统将严格按照有关规定不同的系统配置新风系统，确保各建筑物内的空气质量。（7）定期喷洒消毒液，减少病毒和细菌感染机率。（8）加强管理，建立完善的公共卫生管理制度。2.交通安全遵守交通规则，进入项目的车辆必须证照规范、齐全，必须有专人负责，并经常进行安全检查。外出学习、参观的车辆必须安全可靠、证照齐全，驾驶员经验丰富。同时，加强交通安全宣214、传，提高交通安全意识，预防交通事故发生。积极建议交管部门整顿周边无证营运的乱象。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1103.制度管理制定项目安全管理制度、项目安全管理奖惩制度等对项目的日常运营进行科学的制度化管理，并制定安全培训计划，有针对性地进行安全防范意识培养、安全知识教育和安全技能训练；多开展针对防火、地震等自然灾害的应急、逃生、自救、互救演练，提高安全防范能力。9.4消防安全措施项目建成后，将全面贯彻“预防为主，消防为辅”的工作方针，建立健全消防制度及可操作性较强的事故应急措施，制定完善的风险应急预案。加强工作人员215、防火意识教育，妥善维护消防器材，与广州市消防部门搞好协作，以取得各方面的支持。1.项目的建设过程中要严格执行建筑设计防火规范（GB50016-2014）、建筑灭火器配置设计规范（2015 年版）等规范。2.设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警与消防联动控制系统。3.配置足量灭火器材和防爆器械。4.实行严格规范化管理，禁止室内明火的产生。5.加强管理，保障楼道通畅，定期对防火防爆设施设备进行检查维修。6.注意消防标识系统人性化和科学性，做到导向清晰、疏散明确。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1216、11第十章项目实施与进度计划10.1项目实施机构广州XX房地产开发有限公司负责本项目的筹建工作，具体办理通过招投标确定的施工、监理的委托手续及签订相应的合同和协议等事项，并根据工作需要可以聘请第三方项目管理单位进行项目管理。10.2项目实施进度安排第一阶段：2023 年 10 月2023 年 12 月，计划内主要为完成委托开发建设管理单位招标、设计施工总承包单位、勘察设计招标、监理招标、全过程造价咨询招标招标。第二阶段：2024 年 1 月2024 年 3 月，施工许可报建等。第三阶段：2024 年 3 月2027 年 3 月，工程施工（从桩基础开工开始），计划施工周期 36 个月。第四阶段：217、2027 年 4 月12 月，工程竣工验收阶段、建设单位、监理单位等做好项目专项验收、建筑工程联合竣工验收、工程结算和工程资料整理归档工作。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告112第十一章招投标情况11.1项目招标内容及范围使用国有资金的项目根据中华人民共和国招标投标法、关于加强房屋建筑和市政基础设施工程项目施工招标投标行政监督工作的若干意见（建市2005208 号）等法律法规、规章及规范性文件，除特殊情况外均必须招标，招标内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购。项目拟采用 EPC 218、模式进行建设，EPC 合同包括方案设计、初步设计、施工图设计、工程施工、设备材料采购等。故项目主要招标内容为勘察、EPC、监理等。11.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。本项目 EPC 招标的组织形式为委托招标。11.3招标方式项目招标方式见下表。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告113项目招标基本情况表表 11-3-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招219、标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察方案设计初步设计EPC监理其他XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告114第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1投资估算编制范围项目投资估算编制范围为黄埔区 YP-P1-4 地块(元岗车辆段)工程建设项目建筑工程费用、设备及安装工程费用以及项目建设所发生的其他费用。12.1.2投资估算编制依据1.国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）。2.投资项目经济咨询评估指南 中国国际工程咨询公司（1998）。3.投资220、项目可行性研究指南。4.广东省建筑与装饰工程综合定额（2018 年）。5.广东省通用安装工程综合定额（2018 年）。6.广东省安装工程综合定额（2010 年）。7.广东省建设工程计价办法（2010 年）。8.广州市有关建设工程定额及近期工程造价信息。9.建设单位提供的有关投资费用资料。12.1.3编制说明1.车辆段盖板及盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套费用的二类费按财评初步审核金额计入，盖上综合体二类费按以下说明。2.工程管理费。暂估。3.设计费。按国家计委建设部 工程勘察设计收费管理规定（计XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性221、研究报告115价格200210 号）计算。4.设计咨询费。暂估。5.工程勘察费。参照工程勘察服务成本要素信息（2022 版）（中设协字202252 号）进行计算。6.施工图技术审查费。根据发改价格2011534 号文和粤价201188 号文的有关规定估算。7.施工阶段全过程造价控制咨询费。盖上综合体的施工阶段全过程造价控制咨询费根据 广东省建设工程造价咨询服务收费项目和收费标准表（粤价函2011742 号文）。8.工程监理费。监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）取值计算。9.工程保险费。工程保险费按工程费用的 0.3%计（广东省建设工程概算编制办法（201222、4）。10.编制项目建议书。暂估 100 万元。11.编制可行性研究报告。参照原国家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283 号文）、广东省物价局、广东省计委 转发国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（粤价20008 号文）进行计算。12.场地准备及临时设施费。按建安工程费用的 0.5%计取。13.高可靠性供电费。根据关于降低我省高可靠性供电费用及临时接电费用征收标准的通知（粤发改价格函20175068 号）计取。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告11614.城市基础设施配套费。根据广223、州市住房与城乡建设局关于进一步加强城市基础设施配套费征收管理的通知（穗建规字 20193 号）计取。15.绿色建筑工程咨询费暂估 50 万元。16.检验检测费。根据广州市建设工程造价管理站关于调整我市工程检验检测费率的通知（穗建造价201938 号文），取建安工程费的 1%。17.白蚁防治费。根据广东省物价局、广东省建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知（粤价2002370 号文）计取。18.海绵城市评估费。暂估 30 万元。19.树木保护专章。暂估 30 万元。20.质量潜在缺陷保险。根据关于印发广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法实施细则的通知（穗建质2020436 号）计取。21224、.水土保持咨询服务费。暂估 20.00 万元。22.环境影响评估费。暂估 20.00 万元。23.社会稳定风险评估费。暂估 20.00 万元。24.预备费包括基本预备费、涨价预备费。根据计投资19991340号文 国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知，涨价预备费费率取零。基本预备费按工程费用和其他费用之和的 3%估算。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告11712.1.4投资估算1.静态建设投资估算经测算，项目静态建设投资为 379,003.15 万元。其中盖板上综合体 167,651.225、89 万元，车辆段盖板及盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套费用（不含利息）74,075.96 万元（该部分广州市开发区财政局已初步评审，作为配建工程投资暂定价），旧改、临迁费等成本13,833.77 万元,土地使用费用 123,441.53 万元。2.建设期利息估算项目计划本项目贷款资金 92,000.00 万元，根据建设进度安排，计划在 2023 年 3 季度-2027 年 2 季度共 16 季度向银行贷款，银行贷款款利率暂定为 4.2%，据此测算项目建设期利息 8,312.34 万元。3.流动资金估算项目流动资金取值为 0 元。综上所述，项目总投资为 387,315.49 万元。其中：静态226、建设投资 379,003.15 万元，建设期利息为 8,312.34 万元，铺底流动资金0 万元。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告118项目投资估算表表 12-1-1序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）占总投资占总投资比例比例技术经济指标技术经济指标备注备注建安工程费建安工程费设备购设备购置及安置及安装工程装工程费费其他费用其他费用总价总价单位单位数量数量单价（元）单价（元）一一盖板上综合体盖板上综合体141,774.64141,774.64-25,877.2525,877.25167,6227、51.89167,651.8943.29%43.29%m2m2348,580.00348,580.004,809.574,809.57（一）（一）工程费用工程费用141,774.64141,774.64-141,774.64141,774.6436.60%36.60%m2m2348,580.00348,580.004,067.214,067.21A北地块北地块（AG0224009AG0224009）131,190.67131,190.67-131,190.67131,190.6733.87%33.87%m2m2325,260.00325,260.004,033.414,033.411 1车库车228、库38,124.1738,124.17-38,124.1738,124.179.84%9.84%m2m2112,299.00112,299.003,394.883,394.881.11.1盖上车库盖上车库30,109.2630,109.26-30,109.2630,109.267.77%7.77%m2m296,288.0096,288.003,127.003,127.001.1.1土建工程21,183.3621,183.365.47%m296,288.002,200.001.1.2装修工程3,851.523,851.520.99%m296,288.00400.001.1.3安装工程5,074.229、385,074.381.31%m296,288.00527.001.1.3.1给排水工程192.58192.580.05%m296,288.0020.001.1.3.2电气工程1,444.321,444.320.37%m296,288.00150.001.1.3.3弱电工程385.15385.150.10%m296,288.0040.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1191.1.3.4消防工程1,925.761,925.760.50%m296,288.00200.001.1.3.5通风工程770.30770.300.230、20%m296,288.0080.001.1.3.6防雷接地工程115.55115.550.03%m296,288.0012.001.1.3.7抗震支架240.72240.720.06%m296,288.0025.001.21.2白地地下车库白地地下车库8,014.918,014.91-8,014.918,014.912.07%2.07%m2m216,011.0016,011.005,005.885,005.881.2.1土石方工程563.59563.590.15%m70,448.4080.00预估方量1.2.2基坑支护343.20343.200.09%m22,288.001,500.00预估231、垂直投影面积1.2.3基础工程488.34488.340.13%m216,011.00305.001.2.4土建工程4,483.084,483.081.16%m216,011.002,800.001.2.5装修工程640.44640.440.17%m216,011.00400.001.2.6安装工程963.86963.860.25%m216,011.00602.001.2.6.1给排水工程128.09128.090.03%m216,011.0080.001.2.6.2电气工程240.17240.170.06%m216,011.00150.001.2.6.3弱电工程64.0464.040.02%232、m216,011.0040.001.2.6.4消防工程320.22320.220.08%m216,011.00200.001.2.6.5通风工程160.11160.110.04%m216,011.00100.001.2.6.6防雷接地工程19.2119.210.00%m216,011.0012.001.2.6.7抗震支架32.0232.020.01%m216,011.0020.001.2.7人防工程增加费532.40532.400.14%m210,648.05500.002 2上部建筑上部建筑93,066.5093,066.50-93,066.5093,066.5024.03%24.03%m2233、m2212,961.00212,961.004,370.124,370.122.12.1住宅地上建筑住宅地上建筑66,529.2266,529.22-66,529.2266,529.2217.18%17.18%m2m2170,527.00170,527.003,901.393,901.392.1.1土建工程30,694.8630,694.867.93%m2170,527.001,800.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1202.1.2室内装修工程18,004.1918,004.194.65%m2170,527.001234、,055.802.1.2.1公共区域装修4,092.654,092.651.06%m234,105.401,200.002.1.2.2户内装修13,778.5813,778.583.56%m2136,421.601,010.002.1.2.3样板房精装增加费32.9632.960.01%m2549.40600.002.1.2.4营销中心装修增加费100.00100.000.03%m21,000.001,000.002.1.3外立面装修6,480.036,480.031.67%m2170,527.00380.002.1.4安装工程11,350.1411,350.142.93%m2170,527.235、00665.592.1.4.1电气工程3,410.543,410.540.88%m2170,527.00200.002.1.4.2给排水工程1,193.691,193.690.31%m2170,527.0070.002.1.4.3燃气工程456.00456.000.12%户1,824.002,500.002.1.4.4消防工程2,557.912,557.910.66%m2170,527.00150.002.1.4.5通风工程1,023.161,023.160.26%m2170,527.0060.002.1.4.6弱电工程1,023.161,023.160.26%m2170,527.0060.0236、02.1.4.7电梯工程1,080.001,080.000.28%台18.00600,000.002.1.4.8防雷接地工程204.63204.630.05%m2170,527.0012.002.1.4.9抗震支架341.05341.050.09%m2170,527.0020.002.2.4.10营销中心安装增加费60.0060.000.02%m21,000.00600.002.22.2复建房地上建筑复建房地上建筑11,685.6011,685.60-11,685.6011,685.603.02%3.02%m2m235,358.0035,358.003,304.943,304.942.2.1土237、建工程5,975.505,975.501.54%m235,358.001,690.002.2.2室内装修工程2,121.482,121.480.55%m235,358.00600.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1212.2.2.1公共区域装修565.73565.730.15%m27,071.60800.002.2.2.2户内装修1,555.751,555.750.40%m228,286.40550.002.2.3外立面装修1,343.601,343.600.35%m235,358.00380.002.2.4安装工程238、2,245.022,245.020.58%m235,358.00634.942.2.4.1电气工程530.37530.370.14%m235,358.00150.002.2.4.2给排水工程353.58353.580.09%m235,358.00100.002.2.4.3燃气工程93.2593.250.02%户373.002,500.002.2.4.4消防工程530.37530.370.14%m235,358.00150.002.2.4.5通风空调工程212.15212.150.05%m235,358.0060.002.2.4.6弱电工程212.15212.150.05%m235,358.00239、60.002.2.4.7电梯工程200.00200.000.05%台4.00500,000.002.2.4.8防雷接地工程42.4342.430.01%m235,358.0012.002.2.4.9抗震支架70.7270.720.02%m235,358.0020.002.32.3商业服务设施商业服务设施1,484.661,484.66-1,484.661,484.660.38%0.38%m2m23,216.003,216.004,616.484,616.482.3.1土建工程482.40482.400.12%m23,216.001,500.002.3.2室内装修工程130.25130.250.240、03%m23,216.00405.012.3.2.1公共区域装修96.4896.480.02%m2964.801,000.002.3.2.2商业装修33.7733.770.01%m22,251.20150.002.3.3外立面装修321.60321.600.08%m23,216.001,000.002.3.4安装工程550.41550.410.14%m23,216.001,711.472.3.4.1电气工程64.3264.320.02%m23,216.00200.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1222.3.4.2给241、排水工程32.1632.160.01%m23,216.00100.002.3.4.3消防工程64.3264.320.02%m23,216.00200.002.3.4.4通风工程45.0245.020.01%m23,216.00140.002.3.4.5弱电工程19.3019.300.00%m23,216.0060.002.3.4.6电梯工程315.00315.000.08%台9.00350,000.00扶梯+电梯2.3.4.7防雷接地工程3.863.860.00%m23,216.0012.002.3.4.8抗震支架6.436.430.00%m23,216.0020.002.42.4其他公共服务242、配套其他公共服务配套1,262.991,262.99-1,262.991,262.990.33%0.33%m2m23,860.003,860.003,271.993,271.992.4.1土建工程579.00579.000.15%m23,860.001,500.002.4.2室内装修工程308.80308.800.08%m23,860.00800.002.4.2.1功能房装修308.80308.800.08%m23,860.00800.002.4.3外立面装修146.68146.680.04%m23,860.00380.002.4.4安装工程228.51228.510.06%m23,860.0243、0591.992.4.4.1电气工程57.9057.900.01%m23,860.00150.002.4.4.2给排水工程38.6038.600.01%m23,860.00100.002.4.4.3消防工程77.2077.200.02%m23,860.00200.002.4.4.4通风工程27.0227.020.01%m23,860.0070.002.4.4.5弱电工程23.1623.160.01%m23,860.0060.002.4.4.6防雷接地工程4.634.630.00%m23,860.0012.002.52.5室外工程室外工程7,378.357,378.35-7,378.357,37244、8.351.90%1.90%m2m224,845.4524,845.452,969.702,969.702.5.1园建及绿化工程584.40584.400.15%m220,871.37280.002.5.2道路工程238.44238.440.06%m23,974.08600.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1232.5.3室外管网工程1,220.421,220.420.32%m261,020.84200.002.5.4室外照明工程427.15427.150.11%m261,020.8470.002.5.5室外变配电工245、程1,650.001,650.000.43%kva15,000.001,100.00暂估2.5.6外电接入860.00860.000.22%m4,300.002,000.002.5.7室外智能化系统183.06183.060.05%m261,020.8430.002.5.8充电桩接口377.40377.400.10%m22,516.001,500.002.5.9标识工程425.92425.920.11%m2212,961.0020.002.5.10大门及岗亭60.0060.000.02%项2.00300,000.002.5.11海绵城市增加费319.44319.440.08%m2212,961246、.0015.002.5.12柴油发电机及配套540.00540.000.14%kw4,000.001,350.00按 2 台 2000kw 柴油发电机2.5.13公交站75.0075.000.02%m2300.002,500.002.5.14雨水调蓄池417.12417.120.11%m5,214.00800.002.62.6装配式建筑增加费装配式建筑增加费2,874.972,874.97-2,874.972,874.970.74%0.74%m2m2106,480.50106,480.50270.00270.002.72.7绿色建筑增加费绿色建筑增加费1,850.711,850.71-1,85247、0.711,850.710.48%0.48%m2m2102,817.00102,817.00180.00180.00绿建三星B B南地块南地块（AG0224010AG0224010、AG0224019AG0224019）10,583.9710,583.97-10,583.9710,583.972.73%2.73%m2m223,320.0023,320.004,538.584,538.581 1地下建筑地下建筑1,584.011,584.01-1,584.011,584.010.41%0.41%m2m23,160.003,160.005,012.695,012.691.11.13030 班初中地248、下室班初中地下室1,584.011,584.011,584.011,584.010.41%0.41%m2m23,160.003,160.005,012.695,012.691.1.1土石方工程112.53112.530.03%m14,066.5080.00预估方量1.1.2基坑支护工程195.00195.000.05%m21,300.001,500.00预估垂直投影面积XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1241.1.3土建结构工程884.80884.800.23%m23,160.002,800.001.1.4装修工程126249、.40126.400.03%m23,160.00400.001.1.5安装工程214.88214.880.06%m23,160.00680.001.1.5.1给排水工程28.4428.440.01%m23,160.0090.001.1.5.2电气工程79.0079.000.02%m23,160.00250.001.1.5.3弱电工程25.2825.280.01%m23,160.0080.001.1.5.4消防工程47.4047.400.01%m23,160.00150.001.1.5.5通风空调工程18.9618.960.00%m23,160.0060.001.1.5.6抗震支架7.907.9250、00.00%m23,160.0025.001.1.5.7防雷接地工程7.907.900.00%m23,160.0025.001.1.6人防工程增加费50.4050.400.01%m21,008.00500.002 2地上建筑地上建筑8,999.968,999.96-8,999.968,999.962.32%2.32%m2m220,160.0020,160.004,464.274,464.272.12.13030 班初中地上建班初中地上建筑筑6,846.006,846.00-6,846.006,846.001.77%1.77%m2m218,000.0018,000.003,803.333,803251、.332.1.1土建工程3,240.003,240.000.84%m218,000.001,800.002.1.2室内装修工程1,350.001,350.000.35%m218,000.00750.002.1.2.1户内装修1,350.001,350.000.35%m218,000.00750.002.1.3外立面装修810.00810.000.21%m218,000.00450.002.1.4安装工程1,446.001,446.000.37%m218,000.00803.332.1.4.1电气工程450.00450.000.12%m218,000.00250.002.1.4.2给排水工程14252、4.00144.000.04%m218,000.0080.002.1.4.3消防工程396.00396.000.10%m218,000.00220.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1252.1.4.4通风工程126.00126.000.03%m218,000.0070.002.1.4.5弱电工程216.00216.000.06%m218,000.00120.002.1.4.6电梯工程60.0060.000.02%台3.00200,000.002.1.4.7防雷接地工程18.0018.000.00%m218,000.0253、010.002.1.4.8抗震支架36.0036.000.01%m218,000.0020.002.22.29 9 班幼儿园综合楼班幼儿园综合楼879.62879.62-879.62879.620.23%0.23%m2m22,160.002,160.004,072.314,072.312.2.1土石方工程25.3425.340.01%m23,168.0080.00预估方量2.2.2基础工程43.2043.200.01%m22,160.00200.002.2.3土建工程388.80388.800.10%m22,160.001,800.002.2.4室内装修工程182.52-182.520.05%254、m22,160.00845.002.2.4.1公共区域装修43.2043.200.01%m2432.001,000.002.2.4.2户内装修129.60129.600.03%m21,620.00800.002.2.4.3厨房卫生间装修9.729.720.00%m2108.00900.002.2.5外立面装修97.2097.200.03%m22,160.00450.002.2.6安装工程142.56142.560.04%m22,160.00660.002.2.6.1电气工程45.3645.360.01%m22,160.00210.002.2.6.2给排水工程17.2817.280.00%m22255、,160.0080.002.2.6.3消防工程25.9225.920.01%m22,160.00120.002.2.6.4通风空调工程21.6021.600.01%m22,160.00100.002.2.6.5弱电工程25.9225.920.01%m22,160.00120.002.2.6.6防雷接地工程2.162.160.00%m22,160.0010.002.2.6.7抗震支架4.324.320.00%m22,160.0020.00XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1262.32.3室外及公共配套室外及公共配套1,27256、4.341,274.34-1,274.341,274.340.33%0.33%m2m27,393.007,393.001,723.711,723.712.3.1园建及绿化工程232.88232.880.06%m26,653.70350.002.3.2道路工程59.1459.140.02%m2739.30800.002.3.3室外照明工程62.8462.840.02%m27,393.0085.002.3.4室外管网工程147.86147.860.04%m27,393.00200.002.3.5大门及岗亭40.0040.000.01%m22.00200,000.002.3.6标识工程22.1822257、.180.01%m27,393.0030.002.3.7海绵城市增加费13.3113.310.00%m27,393.0018.002.3.8配套用房140.00140.000.04%m2500.002,800.002.3.9运动场地520.64520.640.13%m28,134.95640.00运动场地面积2.3.10雨水调蓄池35.4935.490.01%m1,183.00300.00（二）（二）工程建设其他费用工程建设其他费用-20,994.1920,994.1920,994.1920,994.195.42%5.42%m2m2348,964.00348,964.00601.61601.6258、11工程管理费6,450.006,450.001.67%暂估2设计费1,951.721,951.720.50%计价格200210 号3设计咨询费302.71302.710.08%暂估4工程勘察费212.66212.660.05%计价格200210 号5施工图技术审查费98.4898.480.03%发改价格2011534 号6施工阶段全过程工程造价咨询费706.32706.320.18%盖上综合体按粤价函2011742 号文7工程监理费804.24804.240.21%发改价格2007670 号8工程保险费425.32425.320.11%广东省建设工程概算编XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪259、-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告127制办法（2014）9前期工作咨询费145.97145.970.04%9.1编制项目建议书100.00100.000.03%暂估9.2编制可行性研究报告45.9745.970.01%计价格19991283、粤价20008 号10场地准备及临时设施费708.88708.880.18%财综201080 号，按建安工程费的 0.5%计算11高可靠性供电费192.95192.950.05%粤发改价格函20175068号12城市基础设施配套费5,900.585,900.581.52%穗建规字20193 号13绿色建筑工程咨询费50260、.0050.000.01%暂估14检验监测费1,417.751,417.750.37%穗建造价201938 号,建安工程费的 1%计算15白蚁防治费44.2544.250.01%暂估16海绵城市评估费30.0030.000.01%暂估17树木保护专章30.0030.000.01%暂估18质量潜在缺陷保险1,462.381,462.380.38%穗建质2020436 号19水土保持报告编制及评价20.0020.000.01%暂估20环境影响评估费20.0020.000.01%暂估XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告12821社261、会稳定风险评估20.0020.000.01%暂估（三）（三）工程预备费用工程预备费用-4,883.064,883.064,883.064,883.061.26%1.26%m2m2348,964.00348,964.00139.93139.931基本预备费-4,883.064,883.061.26%m2401,600.40121.59二车辆段盖板及盖板车辆段盖板及盖板上盖综合开发导致上盖综合开发导致增加的盖下配套费增加的盖下配套费用用63,864.9663,864.96-10,211.0110,211.0174,075.9674,075.9619.13%19.13%m2m252,636.4052262、,636.4014,073.1414,073.14A A盖板本体盖板本体55,328.4755,328.47-8,456.658,456.6563,785.1363,785.1316.47%16.47%m2m252,636.4052,636.4012,118.0612,118.06(一一)工程费用工程费用55,328.4755,328.47-55,328.4755,328.4714.29%14.29%m2m252,636.4052,636.4010,511.4510,511.451盖板工程52,164.1252,164.1213.47%m248,144.4010,834.932匝道桥工程3,1263、64.353,164.350.82%m24,492.007,044.41(二二)工程建设其他费用工程建设其他费用-5,419.275,419.275,419.275,419.271.40%1.40%m2m252,636.4052,636.401,029.571,029.571建设单位管理费582.63582.630.15%财建2016504 号2建设工程监理费925.25925.250.24%发改价格2007670 号3前期工作咨询费55.1155.110.01%粤价20008 号3.1编制可行性研究报告55.1155.110.01%4勘察设计研究费1,970.361,970.360.51%计264、价格200210 号4.1工程勘察费442.63442.630.11%XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1294.2工程设计费1,407.471,407.470.36%4.3施工图审查费120.26120.260.03%发改价格2011534 号5招标代理服务费30.6530.650.01%发改价格2011534 号6全过程造价咨询费149.97149.970.04%粤价函2011742 号，财评初步审定的造价咨询费用按预算编制费计取7其他1,705.301,705.300.44%7.1工程保险费248.98248.980265、.06%建标20111 号7.2检验监测费1,106.571,106.570.29%穗建造价201938 号7.3水土保持报告编制及评价50.0050.000.01%保监200522 号7.4环境影响评估费5.325.320.00%计价格2002125 号7.5社会稳定风险评估10.0010.000.00%计价格200210 号7.6其他前期专题咨询费10.0010.000.00%7.7城市基础设施配套服务费259.98259.980.07%穗建规字20193 号7.8白蚁防治费14.4414.440.00%粤价2002370 号(三三)工程预备费用工程预备费用-3,037.393,037.3266、93,037.393,037.390.78%0.78%m2m252,636.4052,636.40577.05577.05B B盖下配套工程增加盖下配套工程增加费费8,536.488,536.48-1,754.361,754.3610,290.8410,290.842.66%2.66%m2m252,636.4052,636.401,955.081,955.08（一）（一）工程费用工程费用8,536.488,536.48-8,536.488,536.482.20%2.20%m2m252,636.4052,636.401,621.781,621.781轨道2,258.242,258.240.58%267、m252,636.40429.03429.03XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告1302火灾自动报警、环境与设备监控90.9890.980.02%m252,636.4017.2817.283安防与门禁25.2925.290.01%m252,636.404.804.804车辆段与停车场6,161.996,161.991.59%m252,636.401,170.671,170.67(二二)工程建设其他费用工程建设其他费用-1,264.321,264.321,264.321,264.320.33%0.33%m2m252,636.268、4052,636.40240.20240.201场地准备费85.3685.360.02%2项目建设管理费213.41213.410.06%3建设工程监理与相关服务费153.66153.660.04%4招标代理服务费17.0717.070.00%5勘察设计费409.75409.750.11%5.1勘察费68.2968.290.02%5.2设计费341.46341.460.09%6引进技术和引进设备其他费86.0086.000.02%7咨询费68.2968.290.02%7.1设计咨询费34.1534.150.01%7.2造价咨询费34.1534.150.01%8工程保险费51.2251.220.269、01%9安全生产保障费79.7679.760.02%10专项验收费15.9515.950.00%11施工图审查费26.6326.630.01%12建筑信息模型29.8829.880.01%XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告131（BIM）技术应用费用13竣工图编制费27.3227.320.01%(三三)工程预备费用工程预备费用-490.04490.04490.04490.040.13%0.13%m2m252,636.4052,636.4093.1093.10三三旧改、临迁费等成旧改、临迁费等成本本13,833.7713,8270、33.77-13,833.7713,833.773.57%3.57%m2m235,422.4835,422.483,905.363,905.36四四土地费用土地费用-123,441.53123,441.53123,441.53123,441.5331.87%31.87%m2m2233,121.00233,121.005,295.175,295.171建设用地费118,886.00118,886.0030.69%m2233,121.005,099.76穗规划资源规字20231号2车位补缴土地出让金902.00902.000.23%m2233,121.0038.693契税、印花税3,653.533271、,653.530.94%项1.003,653.53五五建设项目静态投资建设项目静态投资（一（一+二二+三三+四）四）219,473.37219,473.37-159,529.79159,529.79379,003.15379,003.1597.85%97.85%m2m2401,600.40401,600.409,437.329,437.32六六建设期贷款利息建设期贷款利息-8,312.348,312.342.15%2.15%m2m2401,600.40401,600.40206.98206.98包含盖下配套批复的贷款包含盖下配套批复的贷款利息利息 279.74279.74 万元万元七七流动资金272、流动资金-0.00%0.00%m2m2-八八建设项目动态投资建设项目动态投资（五（五+六六+七）七）219,473.37219,473.37-159,529.79159,529.79387,315.49387,315.49100.00%100.00%m2m2401,600.40401,600.409,644.309,644.30XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告13212.2项目投资计划与资金筹措（1）项目总投资本项目总投资 387,315.49万元，其中盖板上综合体 167,651.89万元，车辆段盖板及盖板上盖综合开发273、导致增加的盖下配套费用（不含利息）74,075.96 万元，旧改、临迁费等成本 13,833.77 万元,土地使用费用 123,441.53 万元，建设期贷款利息 8,312.34 万元。（2）资金筹措项目资金来源来自于企业自筹，分别为自有资金、银行贷款与股东借款。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告133第十三章 可行性研究结论和建议13.1结论1.项目用地面积为 92629.00，总建筑面积 401224.4，计容建筑面积 212961.00，其中：11 栋住宅 205885.00、商业配套3216.00、其他公共配套 274、3860.00；不计容面积 188263.4,其中中学教学楼 18000.00,幼儿园 2160.00,盖板上转换层车库、设备用房 96288.00，白地车库、设备用房 16011.00，中学车库及设备用房 3160.00，首层盖板面积 48144.40，公交首末站300.00,车辆段盖外办公用房 4200.00.2.项目总投资 387,315.49 万元。其中：盖板上综合体 167,651.89 万元，车辆段盖板及盖板上盖综合开发导致增加的盖下配套费用（不含利息）74,075.96 万元，旧改、临迁费等成本 13,833.77 万元,土地使用费用 123,441.53 万元，建设期贷款利息 275、8,312.34 万元。3.项目所处科学城核心区东部片区具有明显的政策优势，也是广州市经济中心东移的桥头堡，对于项目来说具有较好的源动力优势。项目的建设有利于公司已有资产的增值，进一步提高公司的经营效益。项目，建设条件具备；建设规模合理，建设方案切实可行，投资规模合理，不存在重大社会风险。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告13413.2建议1.项目位于有轨电车元岗车辆段盖上，施工过程中对该盖下结构安全及正常运营影响较大，建议调查清楚元岗车辆段盖下的结构设计图纸，设计及施工过程中对于有轨电车建设及运营单位沟通，妥善处理对有轨276、电车正常运营问题。2.项目国有建设用地使用权出让合同要求项目工期较短，基本不能满足项目建设工期要求，建议与市规划和自然资源局进一步沟通协商，延长建设工期，避免因工期延误造成经济损失。3.建议投资者要随时关注宏观经济指标走向，对可能对市场产生波动的情况采取有效应对措施，控制成本，提高效益。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告135附件 1：平面布置图XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告136北地块规划指标表-用地性质：R2 兼 S41用地面积70987.00277、平方米备注容积率3.00/北地块总计容建筑面积212961.00平方米其中住宅建筑面积（计容）205885.00平方米含 35358.1021 复建房商业及公共服务配套面积（计容）7076.00平方米其中配套商业3216.00平方米不超过总住宅面积的 3.3%；含复建商业 64.38 居委管理中心（含社区居委会、社区议事厅）200.00平方米社区服务站200.00平方米嵌入式养老机构500.00平方米物业管理用房500.00平方米社区卫生服务站350.00平方米文化室200.00平方米居民健身场所200.00平方米垃圾收集站300.00平方米再生资源回收点10.00平方米小区游园平方米公共厕所278、100.00平方米党群服务站500.00平方米物流配送站500.00平方米司法所（公共法律服务工作站）300.00平方米XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告137不计容面积164943.4平方米不纳入地块计容建筑面积的设施有:交通衔接设施、配套物业停车场及停车场层内的设备房(包括白地地上、地下，盖上)、24 小时开放的公共通道、有轨电车车辆段及相关设施(包括盖下有轨电车车辆段各工区库房、单体功能用房、设备用房、盖外车辆段办公用房等)，具体建设规模以发改部门批复为准。其中北地块盖上车库96288.00平方米北地块白地车库160279、11.00平方米公交首末站300.00平方米车辆段盖外办公用房4200.00平方米同步实施首层盖板面积48144.40平方米首层盖板面积以相关部门最终批复为准。北地块机动车停车泊位2540.00个绿地率0.35该指标按可建设用地面积 70987 平方米计算；建筑密度25%1.该指标按可建设用地面积 70987 平方米计算；2.车辆段盖板及车辆段所属相关建构筑物不计入建筑密度计算。XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告138南地块规划指标表-用地性质：R22、A33、A4南地块总用地面积21642平方米备注其中中小学用地（A33280、)18008平方米服务设施用地（R22)3634平方米南地块建筑面积（合计）23320平方米其中30 班初中18000平方米9 班幼儿园2160平方米30 班初中车库及设备用房3160平方米南地块机动车泊位（合计）91泊其中30 班初中79泊9 班幼儿园12泊备注：不纳入地块计容建筑面积的设施有:30 班初中、9 班幼儿园、体育公园用房、配套停车场及停车场层内的设备房(包括地上、地下)、24 小时开放的公共通道等XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告139附件 2：总投资使用计划与资金筹措表序号项目合计2023年2024 年2281、025 年第 3 季度第 4 季度第 1 季度第 2 季度第 3 季度第 4 季度第 1 季度第 2 季度第 3 季度第 4 季度一一项目建设总投资项目建设总投资387315.4963376.3769177.0513110.2528325.5030630.0038811.8626068.3025138.7913052.3912947.391建设投资（工程费用、其他费、预备费）241727.854834.5613000.0028000.0030000.0029007.3424172.7924172.7912086.3912086.39100%2%5%12%12%12%10%10%5%5%2土地费282、用123441.5363096.5359415.49929.513旧改费用13833.774906.008927.774建设期利息8312.34279.8421.00110.25325.50630.00876.75966.00966.00966.00861.00二二资金筹措资金筹措387315.4963376.3769177.0513110.2528325.5030630.0038811.8626068.3025138.7913052.3912947.391企业自筹资金59500.0059500.002银行贷款92000.004000.0013000.0028000.0030000.00170283、00.003股东借款70500.003876.3765177.05110.25325.50630.00380.834销售收入165315.4921431.0326068.3025138.7913052.3912947.39XX 黄埔区有轨电车 2 号线（香雪-南岗）元岗车辆段 YP-P1-4 上盖综合开发项目工程可行性研究报告140序号项目2026 年2027 年第 1 季度第 2 季度第 3 季度第 4 季度第 1 季度第 2 季度第 3 季度第 4 季度一一项目建设总投资项目建设总投资12842.3912695.3912548.3912401.3916190.031建设投资（工程费用、其他费、预备费）12086.3912086.3912086.3912086.3916022.035%5%5%5%7%2土地费用3旧改费用4建设期利息756.00609.00462.00315.00168.00二二资金筹措资金筹措12842.3912695.3912548.3912401.3916190.031企业自筹资金2银行贷款3股东借款4销售收入12842.3912695.3912548.3912401.3916190.03