1、XX 济南置业有限公司XX 济南置业有限公司绿地国博城新里风华一期绿地国博城新里风华一期C-1C-1地块项目地块项目申申 请请 报报 告告济南XX工程技术咨询有限公司济南XX工程技术咨询有限公司二二一一九九年年七七月月绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告目目录录第一章第一章申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 1第一节项目申报单位概况.1第二节拟建项目情况.1第三节发展规划分析.22第四节产业政策与项目建设的必要性分析.23第五节行业准入分析.25第六节建设用地分析.26第第二二章章资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.2828第第三三章章环境和生态影响分析环境和生态影2、响分析.3434第一节环境和生态现状.34第二节生态环境影响分析.34第三节生态环境保护措施.39第四节特殊环境影响分析.43第第四四章章经济影响分析经济影响分析.4444第一节经济效益分析.44第二节行业影响分析预测.47第三节区域经济影响分析.49第第五五章章社会影响分析社会影响分析.1 1第一节社会影响效果分析.51第二节社会适应性分析.52第三节社会风险及对策分析.53绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告1第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一一、申申报报单单位位1、单位名称：XX济南置业有限公司2、企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）3、法定代3、表人：4、注册资本：壹仟万元整5、公司概述：XX济南置业有限公司成立于 2019 年 6月 5 日，公司住所。公司一般经营项目：房地产开发、经营；建筑工程开发及施工（凭资质证经营）；工程项目管理；房屋租赁；物业管理；商业运营管理。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。二二、申申请请报报告告编编制制单单位位单位名称：济南XX工程技术咨询有限公司第二节拟建项目情况一一、项项目目名名称称绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目二二、申申请请报报告告编编制制依依据据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告22、济南市4、国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；3、城市房地产开发经营管理条例；4、济南市建设事业发展第十三个五年规划纲要；5、济南市城市总体规划(2011-2020 年)；6、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318 号)；7、国家发改委 关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资2017684 号)；8、国家发改委、建设部 建设项目经济评价方法和参数(第三版)；9、国家和山东省有关政策规定；10、建设单位提供的有关资料。三三、建设背景、建设背景从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期5、。居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡献了 1.92.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业的发展提供了外部驱动力。目前，房地产开发主要集中在住宅建设和相应配套基础设施的建设，写字楼、宾馆的建设速度相对趋缓。从 2002 年开始，国家有关部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题。2003年以后政策出台的密集度在大幅度的提高，针对房地产领域存在的问题，央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发【2003】121 号文件），此举正式掀开房地产调控的序幕。尤其 2005 年“两个八条”的出台6、，进一步加大了我国的绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告3宏观调控力度。2005 年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续。近年来国家对房地产调控重点由调控供给向调控房价转变，2007 年来更是实行货币紧缩政策来控制房价过快上涨。国家的政策频频出台，市场观望氛围浓重，购房者由疯狂转向理智，2008 年房地产市场进入一个相对低迷的状态，购房的购买欲达到地点，2009 年在世界金融危机的影响下，国家为了促进经济健康有序的发展，加大投入刺激经济，对房地产市场的政策相对宽松，放宽了货币政策，降低了一套房首付的百分比，地产市场进入了一个黄金时期，全国各大中城市房产价格涨势迅猛。进入7、 2010 年国家为了抑制房地产市场产生过大、过多的泡沫，先后出台了一系列的政策抑制地价和房价的增长，从而又出现了一个观望期。2011 年国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(新国八条)同时国务院向各地分派房价调控督查组。这有利于我国房地产业持续、稳定、健康的发展。2015 年，从年初的两会强调稳消费、促需求，到年底的中央经济工作会议定调稳中求进，中央层面房地产宽松政策已基本到位，而地方也积极因地制宜进一步刺激各类需求，以促进房地产市场的平稳发展。经济下行压力下，货币政策保持稳健，央行累计 5 次降准、降息，同时金融市场化改革继续推荐，将进一步疏通货币资金流入实体经济的渠道，房8、地产业去库存化、市场风险降低也将有助于房企获得金融机构的更多信贷支持。值得一提的是，“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现，成为 2016 中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告4产投资大幅度下滑。从政策影响来看，随着楼市有关宽松政策的陆续出台，购房者入市信心有所提升，市场需求得到进一步释放，市场销售逐步好转，特别是一9、线城市房屋销售回升势头明显。与此同时，城市间的分化依然存在，部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力较大。目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，稳增长的政策力度将会持续提高。央行将继续实施稳健的货币政策，适时调控以平衡资本流出压力，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险，改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，中央仍将从供需两端发力，继续放松管制，促进发展10、。需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善型需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体购房;供应端则缓建配建政府安置房，加大配建政府安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。为促进房地产市场稳定健康发展，国家针对房地产市场的调控政策频频出台，其中包括一系列货币政策，其目的在于拉动内需、调整经济结构，从而确保我国经济持续稳定增长。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续11、快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告5业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。根据济南市城市总体规划(2011-2020 年)，2020 年，规划全市总人口 840 万人左右，其中城镇总人口 670 万人左右，城镇化水平达到 75%以上；中心城城市人口规模 430 万人，中心城城市建设用地面积 410 平方公里，形成现代化大城市发展框架。2020 年，规划居住用地约 109 平方公里，占城市建设用地的26.6%，人均居住用地 25.4 平方米，因此，济12、南市房地产市场需求潜力极大。按照规划设想，北部新城将建成人与自然共生的山水都市新区，良好的生态环境、安全、快速、便捷的交通风格使北部新城成为济南热点的区域。加之济南城区总体规划，带来了大投入的市政配套设施，生活环境在原有的基础上更加方便，良好的市政设施同时带动了北部房地产的发展，加速了区域市场的成熟。为加强济南市房地产产业发展，改善市民居住条件，美化城市环境，XX济南置业有限公司特提出建设绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目。小区定位为基础设施配套及公共服务完善，生态环境良好的商品住宅区。项目建成后，对提高济南市的城市建设品位，改善居民居住条件，推动济南市房地产市场健康发展具有重要作用。四13、项目建设地点与交通状况四、项目建设地点与交通状况项目位于济南市黄河北新旧动能转换先行区，崔寨片区中部，会展南路以南 C-1 地块。区域内基础设施完善，交通十分便利。交通条件优异，周边市内多路公交车，可迅速进入济南多条城市主干道及绕城高速路，交通十分便利。五五、主要建设规模和内容、主要建设规模和内容绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告6项目建设性质是城镇住宅用地（居住用地）。可规划用地面积 17900m2，规划总建筑面积 69810m2，其中地上建筑面积44750m2（包括住宅 41794.07m2，商业 950.20m2，配套公建2005.73m2)，地下建筑面积 25060m214、（包括地下车库及设备用房面积 15427m2，住宅储藏室 9633m2）。本项目主要建设 1 栋 10F、1 栋 11F、1 栋 16F、2 栋 18F、1栋 26F 的住宅及配套公建。六六、总体规划方案、总体规划方案1、规划原则遵循“人与环境和谐共存”的设计准则，延续“山水泉城”的设计主题，在尊重原有环境的前提下，努力创造出自然的、生态的、美观的理想生活环境。对项目的设计是建立在对整体规划详细解读的基础上进行的，其中包括整体的规划结构以及要表达的人文精神。从而能够使项目规划设计与整体有很好的融合和衔接。（1）个性化的思维空间环境与建筑单体设计充分体现面向二十一世纪的人类理想家园的高起点、高标15、准、高水平的特点，项目规划设计因地制宜，挖掘项目个性，充分利用基地丰富的高差变化条件，合理有效地利用土地，通过活泼且具有鲜明个性的设计手法，创造宜人的居住环境并形成本社区鲜明的个性。（2）以人为本的原则充分考虑居民的生理和心理需求，创造丰富的、适宜的具有个性的不同层次活动空间，实现环境空间系列对不同行为方式的支持，塑造富有活力的整体空间环境。（3）便于实施原则加强规划设计与建筑设计的灵活性，使具体操作便于设施和绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告7房地产经营，在不削弱整体居住环境的前提下，设置合理比例的房型分配和架构，便于市场经营。2、道路系统（1）对外交通与出入口：项目西侧和南侧16、分别设置一处小区次出入口和主入口，东南角设置一处消防车出入口。（2）内部交通组织：小区内部设置环路，形成通达的道路交通内环体系，道路宽 10 米。（3）静态交通项目充分考虑车流的影响，合理设置停车库出入口，配置不同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。项目住宅主要建设机动车停车位 481 辆，其中地下停车位 433 辆，地上停车位48 辆。小区内结合每单元入口设置非机动车停车场地。3、景观系统规划小区的绿地系统充分体现“人-建筑-自然”相互融合的主题。绿地系统于空间组合可以清晰的分为三个层次：外围隔离绿地带、核心公共绿地、组群内部庭院绿地。其中核心绿地形成南北向景观带，通过集中式的景观空间打造17、视野开阔，整体简洁的景观感受，以绿地、硬地广场、雕塑小品作为景观塑造的主要元素，营造一个绿意盎然的绿化氛围。4、技术指标表表 1-1主要技术经济指标表主要技术经济指标表序 号名 称单 位数 据备 注1可规划建设用地面积179002总建筑面积698102.1地上建筑总面积447502.1.1住宅41794.07376 户/1203 人绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告82.1.2商业950.202.1.3配套公建2005.732.1.3.1其中警务室120.222.1.3.2社区综合服务设施1701.362.1.3.3物业用房184.152.2地下建筑面积250602.2.1地下车18、库及设备用房154272.2.2住宅储藏室96333地上容积率2.54地下容积率1.45道路及其他占地7292.946建筑物占地4342.06建筑密度 24.26%7绿地面积6265绿地率 35%8停车位辆4818.1地下停车位辆4338.2地上停车位辆48七、建筑方案七、建筑方案1、建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和环境优美的住宅组团，并与周边建筑协调统一。旨在打造高品质生态花园社区，营造良好的城市形象，形成地标性居住建筑群。建筑区域划分合理，功能突出。室外管网布置紧凑，路径短捷，环境绿化特色鲜明，道路运输方便快捷。建筑物设计采用简练19、的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。2、住宅户型设计住宅户型配合规划结构和环境布局进行了整体设计，在考虑绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告9户外景观景色引入的同时，也保证了户型内部的合理性，进一步细化了住宅的优点，如小进深、大面宽；南北通透；功能合理，布局紧凑等。房型除了整体体现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦体现了社交功能、私人空间的合理分区以及采取了动态的户型设计，使项目的户型拥有鲜明的个性，在推出后能够始终保持前瞻性。3、建筑造型设计建筑造型以雅俗共赏，落落大方为第一宗旨。风格采用简洁现代式建筑，立面处理简洁大气。建筑墙体色彩以较为稳重的深20、灰色为主，配以亮色。建筑底部处于近人范围，建筑造型与西部强化处理，与优美的庭院景观相得益彰，共同营造温馨浪漫的社区氛围。建筑中段简洁明快，韵律感强。建筑顶部通过空间变化，造型轻盈精巧，形成小区标志性的建筑特色。4、建筑单体设计住宅的平面空间设计充分体现以人为本、以居住生活行为规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居者的合理性、舒适性、安全性、私密性的生活居住目标。套内功能空间组织合理，尺度适宜，明确各功能空间的专用性，避免相互干扰，实施动静分区，洁污分离。室内交通短捷，形成合理的居家、内务、访客流线。利用边角空间，每户均有足够的储物空间。居室直接采光、自然通风、宽敞明亮、视野开阔、日照充足。每21、套均设生活阳台和景观阳台，方便生活，室内外互动，强化景观效应。综合布置室内排烟及管道系统，设置集中供暖井、上下水管井，排烟排气井等，并考虑各计量表出户布局。厨房按洗、切、烧流程布置洗槽、案台、灶台，并考虑碗橱、微波炉、电饭煲位置。卫生间内尽量分割，做到盥洗与便浴分开，内设洗衣机及污绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告10水槽空间，清污分离，体现环保型的健康生活理念。5、结构方案（1）根据 GB18306-2001中国地震动参数区划图，本项目抗震设防烈度为 6 度；抗震等级二级，基本风压 0.5KN/m2。(2)结构类型住宅为提高整体经济型，拟大多采用钢筋混凝土剪力墙结构，抗震等级 22、80m 以下（含 80m）为四级，80m 以上为三级。公共建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构，抗震等级为三级。楼、屋面采用现浇钢筋混凝土梁板。本工程地下车库采用现浇钢筋混凝土框架结构，抗震等级为三级。地下室顶板采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系或无梁楼盖。（3）基础设计由于本工程场地地质条件较好，地基承载力较高，因此各单体建筑采用钢筋混凝土筏板或桩基础。选用方案时，建议做载荷试验，验算其变形能否满足设计要求。6、给排水工程（1）生活给水系统1)用水量估算建设项目用水量建设项目用水量表 1-7编号编号名名 称称数量数量用水量标准用水量标准最高日用水量最高日用水量(m(m3 3)备备 注注1住宅1203 23、人120 升/人.d1442商业950.208 升/m.d83配套公建2005.73m6 升/m.d124未预见水量10%16总计180本项目最高日用水量为 180m3，均按 365 天计算，则本项目年用水量为 65700m3。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告112)给水系统项目区给水管引自市政给水管，分别引两路给水管道进项目区，引入管上设置阀门、倒流防止器、水表等。室外消防管道成环状布置，生活管道成环状布置。3)用水量估算：最高日用水量约 180m/d。4)系统设计根据建筑物的高度，本项目采用并联供水的方式，商业、配套公建、地下车库5F 由市政直接供水，供水压力 0.20MP24、a；低区（6F11F）、中区（12F20F）和高区（21F-楼顶）三个区均由底层变频无负压供水设备供水且满足各分区入户管静水压不大于 0.35MPa。卫生洁具采用节水型(6L)。5)用水计量：一户一表，水表出户。6)中水：根据济南市城市中水设施建设管理暂行办法的规定，需配套建设中水设施。本项目拟在地下车库内设置一处中水站，各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、清洁道路等。（2）生活排水系统排水量估算：排水按用水量的 85%计算，本工程最高日排水量约为 153m/d。排水系统：采用室内废污水合流，室外废污水合流，污水送入中水处理站，经处理达标后排放。室内排水管为 PVC 排水管，25、室外地下排水管为混凝土管。（3）雨水排水系统雨水自成体系，有组织排水，根据雨水排放就近原则，沿道路雨水主管线排入区内泄洪沟。雨水量根据济南市暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取 2绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告12年。（4）消火栓给水系统本项目消火栓系统为临时高压系统。前 10min 的消防用水储存在屋顶水箱内，水量为 32m3。除消防电梯前室和屋顶试验用的消火栓外，其他消火栓均配有自救卷盘小水喉。消火栓泵由泵按钮控制，也可在消防控制中心和水泵房启动。消火栓处用红色指示灯显示消火栓加压运转情况，消火栓加压泵的运转情况用灯光信号显示在消防控制中心和泵房控制柜上。消火栓系统设室外地26、上式消防泵接合器，供消防车向系统补水用。本工程自动喷淋火灾危险等级最高为民用建筑中危险级级，系统设计设计喷水强度为 8L/min.m2，最大设计流量为 30L/S，作用时间 1h。自动喷淋系统由地下层消防泵房喷淋泵供水。消防水池、屋顶水箱及稳压设备设置情况见消火栓系统说明，根据建筑物喷淋系统设多套室外消防水泵接合器。消火栓及喷淋系统采用内外壁热镀锌钢管，管径小于或等于DN100 者，丝扣连接；管径大于 DN100 者，卡箍连接。7、空调通风工程（1）设计内容本工程空调系统设计；本工程通风系统设计；本工程住宅采暖系统设计。（2）设计参数1）室外计算参数夏季空调计算温度：30.2相对：65%。冬季27、空调计算温度：-5.3相对湿度：54%。2）室内空调设计参数详见下表绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告13夏季不低于 26相对湿度 40-70%风速0.25冬季不高于 20相对湿度 30-60%风速0.2（3）空调系统本工程住宅采用分体空调，空调室外机设于规定位置。空调系统的冷凝水进行有组织的排放。（4）热负荷计算1）负荷系数济南市采暖期室外计算温度为-5.3，采暖期室外平均温度为 1.8，采暖期室内计算温度为 18，采暖期为 120 天（每天按实际供暖小时计算；以上数据各地市有所不同，按各城市气候区属及气象参数取值）。a 平均负荷系数：b 最小负荷系数为：一般正常情况下按平均负28、荷系数计算，2)热负荷、采暖年耗热量计算热负荷 Qh（kW）=采暖热指标（W/）*建筑面积/1000项目供暖时间根据济南市政府相关文件规定，每年按 120 天计(每日按供暖 24 小时)，则本项目采暖年耗热量为：ahQ=0.0864NhQ=0.0864120 天Qh=GJ-7)0.0.086418 0.6 =0.0864 120 22910.618(=165325.8aiahhihttQN QttGJ185.00.5618(5.3)18 1.80.69518(5.3)）（3.5-188.118绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告14式中：ahQ采暖全年耗热量（GJ）；N采暖期天数，29、取 120 天（d）或实际运行天数；hQ采暖设计热负荷（kW）=（采暖热指标取 W/m2*建筑面积）/1000；0.0864（3.6MJ/kWh）*24 小时；0.036（3.6MJ/kWh）*10 小时；it室内计算温度，取 18（）；at采暖期室外平均温度，取 1.8（）；0.ht采暖室外计算温度，取-5.3（）。根据以上计算公示可得：住宅部分采暖热指标按 25W/m2，则热负荷值为 1045kW，则住宅部分年耗热量为 0.0864*120*1045*0.695=7530GJ；商业部分采暖热指标按 35W/m2，则热负荷值为 33kW，则商业部分年耗热量为 0.0864*120*33*0.30、695=238GJ；配套公建部分采暖热指标按 35W/m2，则热负荷值为 70kW，则配套公建部分年耗热量为 0.036*120*70*0.695=210GJ；本项目年采暖耗热量为 7978GJ。（5）通风、防排烟系统住宅的厨房、卫生间等的排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。地下-储藏室通风量按换气次数 6 次/h 设计，电梯机房通风量按换气次数 10 次/h，地下储藏室做机械通风及防排烟系统，机械通风与防排烟系统合用，排烟风机选用消防高温排烟风机。8、燃气绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告131、51、设计依据城镇燃气设计规范（GB50028-2006）2、用气量预测项目居民生活用气采用天然气，计算流量公式为：Qh=KNQn式中Qh燃气管道的计算流量（Nm3/h）；K燃具同时工作系数；N同时燃具或成组燃具的数目；Qn燃具的额定流量（Nm3/h）。燃具同时工作系数 K 根据城镇燃气设计规范(GB500282006)附录 F 及项目居住户数取燃气双眼灶标准 0.29；N 根据项目居住户数为 376 户；Qn 根据市场普通燃气灶额定功率取0.35Nm3h。则项目燃气管道的小时计算流量为：Qh=0.29376 个0.35Nm3h=38Nm3h小区燃气使用最大值时段为 6：30-7：30、11：32、3012：30和 17：30-19：00，因而计算小区的最大用气负荷时以以上时段燃气使用负荷为基础。因此，项目天然气用量计算时间按 365 天，每天 3.5 小时计，则：项目居住日燃气用量 Q1=38Nm3h3.5h=133Nm3；项目居住年燃气用量 Q2=133Nm3365d=48545Nm39、电气方案（1）设计范围1)220/380V 配电系统；2)建筑物防雷、接地系统及安全措施；3)电话语音系统；4)数据布线系统；5)火灾自动报警系统。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告16本工程电源分界点在地下层电气间电源进线柜内的进线开关。（2）220/380V 配电系统1)本项目建筑33、高层为一类高层住宅。2)负荷分类：本项目负荷等级为：一级、二级和三级。3)供电电源：本工程用电从小区变配电室引来两路 220/380V 电源，进线电缆从室外穿管进入地下层电气室，分别接入各进线配电屏。两路电源来自变电所两段母线。4)计费：本工程住宅每单元分别设一计量屏，计量屏内设普通电子式计量表，每户设一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计量通过在进线配电屏内设总计量表来实现。5)用电指标：综合用电序号建筑功能户数/面积（户/m2）电力负荷配置（kw/户、W/m2）需要系数有功功率(kW)运行时间(h)运行天数(d)年用电量(kWh)1住宅376 户8kw0.35105363652306034、702商业950.20m250W/m248103651752003配套公建2005.73m230W/m260103652190004地下车库及设备用房15427m22.5W/m239243653416405其他配套部分120304191合计13203346101综上所述，本项目的年总用电量为 3346101kWh。6)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告17防负荷等二级负荷采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。7)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路(壁挂空调回路除外)均设剩余电35、流断路器保护。本工程照明设计按照国家现行的 建筑照明设计标准 确定，照明电压为标准的交流 220V。储藏间及套内起居室、卧室等功能房间均采用 E27 吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。厨房、卫生间采用防潮吸顶灯具。楼梯、电梯间、疏散通道、机房内设应急照明灯，其中疏散指示灯具自带蓄电池，应急时间不小于三十分钟，其它应急明灯具均采用双电源自动切换箱供电。8)设备安装电源各总进线屏采用仿 GGD 型配电屏，落地安装，进线方式为下进下出。计量屏、电梯控制屏落地安装，配电箱及控制箱均底边距地1.5m 挂墙明装。开关、插座分别距地 1.3m、0.3m 暗装。（3）导线选择及敷设室外电源进线由上一级配电开关确定。本36、建筑物电力线采用 ZR-YJV-1kV 型电缆、ZR-BV-0.5kV 型铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙稀管保护在地、墙、顶板现浇层暗敷设。消防线路暗敷时，保护层厚度须大于 30mm；明敷时做防火处理。（4）建筑物防雷、接地系统及安全措施1)建筑物防雷：本建筑物年预计雷击次数为 0.058，防雷等级为三类。建筑绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告18物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。接闪器：在屋顶采用直径 10mm 热镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷带连接线网格不大于 20m20m 或 24m16m。引下线：利用建筑物钢筋37、混凝土柱子或剪力墙内两根 16mm以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于 25m。外墙引下线在室外地面下 1m 处引出一根 404 热镀锌扁钢，扁钢伸出室外 1m。接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等的外墙引下线在室外地面上 0.5m 处设测试卡子。凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。2)接地及安全措施：本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地极，要求接地电阻不大于 1 欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。本工程采用总等电位联38、结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。过电压保护：建筑物电子信息系统雷电防护等级为 D 级，在电源总配电屏、重要配电箱内装第一、二级限压型浪涌保护器(SPD)，标称放电电流分别不小于 50、10kA。有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等处设过电压保护装置。本工程接地型式采用 TN-C-S 系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告19八、投资规模和资金筹措方案八、投资规模和资金筹措方案1、投资估算（1）估算依据1）国家发展改革委、建设部颁布的建39、设项目经济评价方法与参数（第三版）。2）山东省建筑工程综合定额3）山东省安装工程综合定额4）现行投资估算的有关规定5）当地相关工程的有关资料（2）建设投资估算的范围和方法1）建筑安装工程费用包括房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风等设备费用及其装设、油饰工程的费用；列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；为施工而进行的场地平整，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。2）工程建设其它费用根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。包括：土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、劳保统40、筹费、预算审查费、城市建设配套费、规划及设计费、施工图审查费、消防工程审查费、防雷设施及监测费等。3）基本预备费：基本预备费计算基础为建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的 6%计列。（3）建设投资估算表表 1-3项目投资估算表项目投资估算表单位：万元单位：万元序号序号工程或费用工程或费用名称名称建筑工建筑工程费程费设备购设备购置费置费安装费安装费 其他费用其他费用合计合计建筑面积建筑面积(m2)(m2)单价单价占比占比备注备注（元（元/m2/m2）绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告20一一工程费用工程费用26326263265 55.685.68%1地上1118811188141、.1住宅104491044941794.0725001.2商业238238950.2025001.3配套公建5015012005.7325002地下建筑11277112772506045003绿地30130162654804道路及其他3503507292.944805給排水工程41941969810606强电工程7332094541396698102007通风工程351047020969810308消防工程420138055869810809弱电工程27900279698104010电梯0314353496981050二二工程建设其工程建设其他费用他费用1 14500450030.6730.642、7%1土地费用10089100891.1土地出让金966696661.2契税387387土地出让金*4%1.3土地使用费3636规划*20 元/m22工程保险费1818工程费用*0.07%3勘察测量费7979工程费用*0.3%4设计费780780勘察设计收费计价格200210 号5工程监理费540540发改价格2007670 号及市场价6劳保统筹费684684建安工程费用*2.6%7招标代理费3939发改价格2011534 号8城市建设配套费17171717按 246 元/m2估算9前期工程费14014020 元/m210工程审计费116116工程费用*0.44%11前期咨询评估费35355 43、元/m2绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告2115场地准备及临时设施费263263工程费用*1%三三基本预备费基本预备费2 24504502 24504505.5.1 18 8%按按（一一+二二）*6*6四四银行贷款利银行贷款利息息贷贷款款230023000 0万万利率利率 5.8%*35.8%*3 年年40024002400240028.47%8.47%五五合计合计250022500276576555955920952209524727847278100%100%比例比例5 52.882.88%2 2.80.80%4 44.324.32%100%100%（4）项目总投资本项目建44、设投资约为 47278 万元。2、资金筹措本项目总投资约 47278 万元，其中 24278 万元由建设单位自筹解决,剩余 23000 万元由银行自筹解决。九、项目实施进度计划九、项目实施进度计划本项目 2019 年 9 底月开工建设，工期两年，预计 2021 年 9月底工程竣工。十、招标管理十、招标管理（1）概述概述依据中华人民共和国招标投标法规定，工程建设实施阶段勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目申请报告编制工程招标内容。（2）发包方式发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包两种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工45、作内容分别采取单项工作内容发包方式。（3）招标组织形式招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。（4）招标方式招标方式绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告22招标方式分为公开招标、邀请招标两种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：表 1-4招标方式招标方式单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部部分自行委托公开邀请勘察设计施工监理主要设备重要材料其他（注：重要材料含在建筑工程和安装工程之中，一并招标。）第三节发展规划分析一、济南市发展规划一、46、济南市发展规划济南市国民经济和社会发展规划纲要指出：积极推动信息服务业、中介服务业的整合创新，充分挖掘房地产业、社区服务业的市场潜力，培育形成新的增长点。加快形成以住宅为主体、商业用房和商务办公楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大的房地产发展格局。扶持品牌企业发展，提升产业整体水平。济南市房地产业发展规划 是济南市第一次推出房地产业的专项规划。根据这一规划，济南市房地产业将按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造。根绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告23据规划，2020 年，济南市主城区人口规47、模控制在 310 万人，用地规模控制在 290 平方公里；西部城区人口规模控制在 50 万人，用地规模控制在 50 平方公里；东部城区人口规模控制在 70万人，用地规模控制在 70 平方公里。济南市中心城新增住宅需求总量在 2400 万平方米左右，新增商业用房需求总量在 275 万平方米左右，为满足各类房地产需求，中心城房地产开发总量（建筑面积）至少应达到 2725 万平方米，考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在 2800 万平方米。近几年，房地产产品结构将有明显改善，形成以住宅为主体、商铺与商务办公楼并举、工业物业市场逐渐扩大的局面；在商品住宅（增量）开发中，总价款为中低价位的商品房产品48、应成为市场供应的主体，改变目前商品住宅总价整体偏高的局面，形成中低价位商品房、经济适用住房、高档商品房比例协调的住房供应体系；发展节能省地型住宅，住宅供应向“高（层）、小（面积）、好（品质优）”的方向发展。该项目将积极挖掘该区域在居住和休闲等功能上的潜力，通过与周边的相互依托，将该住宅区打造成一个充满活力的现代居住空间，同时还提升了该区域的经济地位和整体环境，对济南市房地产的发展将起到推动促进作用，其开发的内容完全符合国民经济和社会发展规划的要求。第四节产业政策与项目建设的必要性分析一、产业政策一、产业政策根据产业结构调整指导目录（2011 年本）（修正版）的规定，本项目为房地产开发项目，未被49、列入目录中限制类和淘汰类，为允许类项目，符合国家有关法律、法规和政策规定。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告24随着改革开放政策的进一步深化和我国经济的加速发展，人民群众的生活水平得到了显著的提高，改善住房条件，已成为广大人民群众的迫切要求。国务院关于加快发展服务业的若干意见指出：“服务业是今后我国扩大就业的主要渠道，要着重发展就业容量大的服务业，鼓励其他服务业更多吸纳就业，充分挖掘服务业安置就业的巨大潜力。围绕城镇化和人口老龄化的要求，大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务、家政服务和社会化养老等服务业。”其中，明显指出了要大力发展房地产等服务业。分析国家的房地产政策50、，国家已经把房地产行业作为我国国民经济的重要产业，同时也是山东省的重要产业，国家从土地、房地产开发、市场销售等方面出台了一系列的政策，来促进、维护房地产业的健康发展，努力盘活存量土地，推进住房改革，扩大住房信贷，活跃房地产二、三级市场，促进房地产业走上良性发展轨道，形成有序的房地产开发市场。该项目为房地产开发，所开发建设的住宅有利于满足城市居民的自住需求；有利于改善项目区的周边环境；有利于促进房地产业的健康持续发展。同时，项目的实施还能吸纳大量人员就业。因此，该项目符合国家的产业政策。二、山东省国民经济和社会发展政策二、山东省国民经济和社会发展政策山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划中指出51、“促进房地产业持续健康发展，深化住房制度改革，推动行业结构调整，提高产业集中度。大力推动建造方式创新，以推广装配式建筑为重点，通过标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用，促进建筑产业转型升级。”该项目属于房地产开发项目，项目的建设有利于加大住房供应结构调整力度，满足不同消费群体的住房需要。因此，该项目绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告25符合山东省经济社会发展规划，能够促进山东省房地产业的发展。满足市民的生存需要、发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来济南市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的52、经济增长点和济南市人民关注的焦点，区政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，以创建生态和谐城市，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时济南市的较快发展也为房地产投资带来发展机遇。第五节行业准入分析一、项目开发资本金的有关规定一、项目开发资本金的有关规定根据最近公布的 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发201551 号），国务院决定自 2015 年 9 月 9日起对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善，其中其他房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持 20%不变，其他项目由 30%调整为 25%。二、项目开发单位的资质条件与开发业绩二53、项目开发单位的资质条件与开发业绩XX济南置业有限公司，注册资金壹仟万元整，拥有房地产开发资质。具有绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目的开发资格。公司主要进行房地产开发与经营。公司的行业领尖专业人才团队以及房地产投资经验将有助于本项目的开发。三、项目开发企业的行业准入条件三、项目开发企业的行业准入条件XX济南置业有限公司在拥有土地使用权的土地上进行绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目的建设；拥有房地产开绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告26发资质条件；没有土地闲置的问题；资本金比例达到开发该项目总投资的 100%，满足项目开发资本金的有关规定。综合上述，项目开发企业有能54、力完成绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目的开发任务，符合准入条件。第六节 建设用地分析一、土地权属分析一、土地权属分析土地权属为国有土地使用权，用地性质为其他普通商品住房用地。项目可规划用地面积 17900m2，规划总建筑面积 69810m2。无涉及历史遗留用地面积问题。二、拟建项目符合土地利用规划的要求二、拟建项目符合土地利用规划的要求根据济自然规划函20191 号，本项目地上容积率 2.5，地下容积率 1.4，建筑密度 24.26%，绿地率 35%。综上所述，拟建项目符合济南城市总体规划以及土地利用规划的要求。目前，场址区内地形较为平坦，周围交通、基础设施配套条件较好，便于建设。项目55、的上述规划控制指标是经过规划策划得出的，充分考虑了土地的集约利用。在符合国家产业政策、供地政策、符合建设项目用地预审规范要求的基础上，对项目用地选址、项目用地规模等进行了重点论证。本项目用地标准符合国家有关法律法规，符合济南市的有关规定。三、项目不占耕地三、项目不占耕地本项目没有占用耕地，现土地用途为其他普通商品住房用绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告27地，因而没有耕地补充的问题。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告28第二章资源开发及综合利用分析第一节用能标准和节能规范一、节能的法规、国家和山东省、济南市的政策规定一、节能的法规、国家和山东省、济南市的政策规定（156、）中华人民共和国节约能源法；2016.7 修订（2）中华人民共和国可再生能源法；（修正案）（主席令第 23 号）（3）中华人民共和国电力法；（修正案）（4）中华人民共和国建筑法；主席令第 46 号 2011.7（5）民用建筑节能条例（国务院令第 530 号）；（6）中华人民共和国计量法（主席令第 28 号）；（7）中华人民共和国清洁生产促进法2012.2.29 修正；（8）中华人民共和国循环经济促进法主席令第四号2008.8.29；（9）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第 65 号）；（10）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（11）中国节能技57、术政策大纲（2006 年）（国家发展改革委员会、科学技术部）；（12）国务院办公厅关于深入开展全民节能行动的通知（国办发2008106 号）；（13）绿色建筑行动方案（国办发20131 号）；（14）“十三五”节能减排综合工作方案（国发201674号）；绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告29（15）固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委2016 年第 44 号令）；（16）产业结构调整指导目录（2011 年本）（修正）；（17）关于加强和改进消防工作的意见（国发201146号）；（18）国家发改委等部门关于贯彻实施中华人民共和国节约能源法的通知（发改环资20082306 号）；58、（19）节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）；（20）固定资产投资项目节能评估工作指南（2014 年本）（国家节能中心）；（21）住房和城乡建设部关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知（建科201216 号）；（22）财政部、住房和城乡建设部关于推进太阳能光电建筑应用实施意见（财建2009128 号）。二、节能标准和节能设计规范二、节能标准和节能设计规范1、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；2、民 用 建 筑 供 暖 通 风 与 空 气 调 节 设 计 规 范（GB50736-2012）；3、节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T13471-200859、）；4、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；5、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；6、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；7、建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009 修订）；8、空调通风系统运行管理规范GB50365-2005；9、公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）；10、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；11、民用建筑热工设计规范（GB 50176-1993）；绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告3012、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005 年版)；13、污水再生利用工程设计60、规范（GB 50335-2002）；14、建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）；15、建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）；16、建筑节能评价标准（GB/T50668-2011）；17、可 再 生 能 源 建 筑 应 用 工 程 评 价 标 准（GB/T50801-2013）；18、绿色建筑技术导则（建科2005199 号)；19、山东省公共建筑节能设计标准（DBJ14-036-2006）；20、山 东 省 公 共 建 筑 节 能 监 测 系 统 技 术 规 范（DBJ/T14-017-2010）；21、山东省绿色建筑评价标准（DBJ61、/T14-082-2012）;22、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；23、供热计量技术规程（JGJ173-2009）；24、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）。严格遵循指令性标准、最低能耗性能标准、平均能效标准和能效分级标准，形成完善的用能标准体系，提高能源的利用率。贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定、关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见，严格执行公共建筑节能设计标准和有关的建筑用能强制性标准，严格执行建筑能效专项测评的各项标准，严格按照相应的建筑用能标准委托工程项目的规划设计，建立完善的用能标准体系。此外，继续推动可再生能源在建筑中应用工作，加强施工62、项目内部建筑节能制度建设，完善建筑能耗统计及测评标识制度。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告31第二节能耗状况和能耗指标分析本项目的能源消耗种类和数量见下表：表 4-1项目能耗指标表项目能耗指标表序号序号项目项目年耗用量年耗用量折标系数折标系数能耗能耗(吨标准煤吨标准煤)备注备注1电3346101kWh0.1229kgce/kWh4112热力7978000MJ0.03412 kgce/MJ2723自来水65700m0.0857kgce/m364燃气48545Nm31.2143kg/m359合计748第三节节能措施和节能效果分析一、建筑节能一、建筑节能按照建筑节能设计要求，为降低建63、筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、围护结构屋面：100 厚 XPS 保温层；外墙：200 厚加气混凝土砌块，外做 40 厚聚苯板保温层；门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为级。2、建筑物朝向采用南北向且拥有超大的楼间距，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。3、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为 0.70 之内，东、西向窗墙面积比为0.70 之内，南向窗墙面积比为 0.70 之内。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告324、采用节64、能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。5、创造节能环境创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙面垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。采用高大落叶乔木，遮挡阳光辐射，疏导通风。二、电气设备节能措施二、电气设备节能措施1、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。本工程采用紧凑型荧光灯、T5 高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的建筑照明设计标准执行。3、每65、个开关控制不超过一个灯具，走廊等公共场所采用声光控自熄开关，利于节能。4、选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。5、采用能耗低的给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。6、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。三、节水措施三、节水措施项目用水主要是住宅用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量小于 6 升的坐便器。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告333、采用密封性能好、开关灵活66、的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。4、配套建设污水处理和中水回用系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路、清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。5、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。6、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。7、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。四、管理节能四、管理节能按照管理节能的要求，制定相应的管理体系，加强管理，完善各种规章制度，按时对各类设备、管道、器具进行检修，通过综合管理，杜绝浪费。五、节能效果五、节能效果通过增强建筑围护结构、隔热性能和提高67、空调设备能效比等节能措施，在保证相同的室内热环境质量和卫生换气指标的前提下，与未采取节能措施前相比能耗节约 65%以上。虽然从成本的角度进行分析，节能建筑与非节能建筑相比，建安造价会有所增加，但随之产生的社会效益、经济效益、环境效益十分巨大，它对节约能源、保护环境、提高建筑物的工程质量，改善居住、办公舒适度，实施经济可持续发展等具有重大意义。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告34第三章环境和生态影响分析第一节环境和生态现状目前，项目基地附近范围内没有明显的污染物，附近也没有严重的噪声源，生态环境较好。通风条件较好，空气环境容量（指某一环境对污染物最大承受限度，在这一限度内，环境质68、量不致降低到有害人类生活、生产和生存水平，环境具有自我修复外界污染物所致损伤的能力）较高。第二节生态环境影响分析本项目主要建设内容为居民住宅建筑。项目建成后对生态环境的影响：一、施工期一、施工期本项目施工期对环境的影响主要表现为施工扬尘、噪声、废水和固体废弃物对环境的影响：1、施工扬尘施工期间，原有建筑物拆除、移栽树木、挖掘地基、土地平整等，在干燥和大风天气，可引起扬尘，使大气中悬浮颗粒物增加。施工现场沙、土等物料使用及运输过程中可能产生扬尘。施工扬尘对周围环境影响较大，应加强施工扬尘的防范措施，并加强监督管理。靠近城市主干道一侧均采用广告牌，减轻施工对其造成的扬尘污染。2、施工噪声不同施工阶69、段(拆迁、土石方、打桩、结构、装修)，推土机、绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告35挖土机、各种打桩机、混凝土搅拌机、电锯、吊车、升降机等各种机械设备及运输材料的汽车产生的噪声，将对环境造成一定影响。上述机械的噪声值在 84100dB(A)之间，根据西安公路学院环境工程研究室实测结果统计施工机械不同距离处噪声情况见表 6-1。表 6-1施工机械不同距离处噪声情况施工机械不同距离处噪声情况单位：dB(A)距离机械名称5m10m100m200m推土机826655.448挖掘机8467.25649搅拌机93.278.26451.8铲运机80.266.355.7/电锯、电刨716545370、9施工时必须严格规范合理施工时间、对敏感区设置围栏或临时声屏障等污染防治措施后，提前公示告知周围公众以获得谅解，注意协调与周围公众的关系，必要时可以给与相应补助。施工产生的噪声影响是短期的、可以接受的。3、施工废气各类施工机械运行中排放尾气，主要污染物为 CO、NOX、TCH，由于污染源较分散，且每天排放的量相对较少，因此，对区域大气环境影响较小。施工现场生活炉灶会排放废气，主要污染物为 TSP、NOx、SO2，由于生活炉灶多为小型炉灶，且一般为临时性设置，废气排放具有间断性，因此对大气环境影响较小。4、施工期废水施工期废水排放主要是施工现场工人生活区排放的生活污绿地国博城新里风华一期 C-171、 地块项目申请报告36水，施工活动中排放的各类生产废水，施工现场管线埋设导致地表裸露破坏引起的水土流失等。生活污水主要含悬浮物、COD和动植物油类等；生产废水主要包括搅拌机清洗水、洗石冲灰废水等，主要污染物有悬浮物、硅酸盐、油类等。由于施工废水排放量较小，属临时行为，施工结束后即消失，因此施工期生活污水的对环境的影响较小，可以接受。5、建筑垃圾施工期间产生的固体废弃物主要为废弃的碎砖石、冲洗残渣、各类建材的包装箱袋和生活垃圾等，以及施工场地原有建筑物拆迁和装修产生的建筑垃圾。施工期间对废弃的碎砖石、残渣等基本上就地处置，作填筑地基用；包装物也基本上回收利用或销售给废品收购站，生活垃圾将收集后运72、往环卫部门指定的地方填埋处理。因此，上述废弃物不会对周围环境产生较大影响。6、生态环境影响在建设施工期，由于建筑物占地和施工场地地面硬化，部分绿地将要被清除；由于施工和堆积建筑材料和废料，周围的植被也将受到压踏甚至清除。施工阶段土石方建筑垃圾的堆存在有雨时易造成水土流失，对区域的生态环境造成影响。因本工程施工范围有限，不会产生严重的水土流失现象。在施工过程中，打地基可能会触及地下水，破坏地下水生态环境。在项目建设过程，尽量保留原有树木，建成后区域内的植物种类、面积、数量尽可能增加，提高绿地率。绿地对雨水的回收及日常喷灌，可以增加土壤的含水率，乔、灌及草地的建设将使本区的物种多样性趋于增加，使区73、内环境进一步绿化美化、达到净化空气、隔尘降噪以及涵养水土等生态服务功能，同时自然生态系统功能得到加强。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告37二、营运期二、营运期本项目运营后主要污染物为日常生活污水、生活垃圾以及汽车尾气。另外，项目区周围的道路交通噪声也会对环境造成一定的影响。营运期环境影响具体分析如下：1、空气环境影响分析（1）汽车尾气本项目营运期间，汽车尾气排放包括汽车在启动、停泊过程产生的废气及车辆进出车库时排放的废气，汽车尾气中所含污染物主要包括 NOx、CO 与 TCH（总碳氢）。本项目车辆在小区内行驶时会排放汽车尾气，由于汽车启动时间较短，废气产生量小，且露天空旷条件很74、容易使排放尾气污染物 NOx、CO 与 TCH 扩散。另外，地下车库汽车尾气由百叶窗排出，经空气过滤器，使车库废气中的污染物及灰尘去除率可达 85%，对环境空气产生的影响很小。（2）中水处理站恶臭本项目中水处理站在运行过程中还会产生一部分臭气。项目污水处理站拟采取地埋的方式，并且在污水处理站内设置抽风机，在风道内设置活性炭吸附装置。为了减少臭气的影响，采取以下措施：在设计时注意从工艺上消除臭气：一是生化池采用下部进水的方式，上部出水为清水；二是建议在中水处理站内设置抽风机，在风道内设置活性炭吸附装置吸附后再向外排放。由于以上空气污染因素产生的污染物为少量，并且在运营过程中采取了有效的处理措施，75、对环境空气产生的污染均较轻微。2、水环境影响分析（1）雨水对于雨水，主要考虑回收回补地下。拟建项目建成后，绿地绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告38部分的表层主要为人工填土，加上植被的作用，土层涵养水能力增强，基于此，回收雨水将从绿化建设方面考虑实施。建设中按照从“高花坛”、“低绿地”到“浅沟渗渠渗透”逐级下渗的新模式，将屋面雨水先流经高位花坛进行渗透净化，而后与道路雨水一起通过低绿地渗入地下；雨量较大时排入雨水管网。（2）生活污水及环境影响分析拟建项目建成后的污水主要是日常生活产生的污水。依据济南市城市中水设施建设管理暂行办法，建设单位须建设中水回用系统，要求对污水进行深度处理76、，达到城市污水再生利用 城市杂用水水质（GB/T18920-2002）标准后，大部分回用于绿化灌溉、冲厕、洗车、清洁道路等，剩余部分中水先排入城市污水管网。本项目对周边地下水的影响主要是污水收集管网和化粪池等的各类水池出现渗漏造成。建设中拟对污水管网、各类蓄水池及化粪池采取防渗漏措施，减少废水的渗漏，因此拟建项目不会加剧周边地区的地下水的不良影响。3、固体废物环境影响分析本项目运营期固废包括日常生活消耗产生的垃圾，还有中水处理站产生的污泥。（1）生活垃圾生活垃圾主要为一些普通生活垃圾，主要有废包装、废塑料、废纸和一些旧电池等，这些废物大都具有可燃性，废塑料在自然界中不易降解，旧电池中含有 Hg77、 等重金属如处理不当，对环境的影响能长时间持续。项目区设多处垃圾收集点，采用常用的带盖的桶式垃圾箱。垃圾实行袋装化，作到日产日清，统一收集后由环卫部门统一用专车送至济南市无害化垃圾处理场集中处理。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告39(2)中水处理站污泥污水处理站污泥经稳定处理达到 城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）中表 5 污泥控制标准，本项目拟将中水处理站产生的污泥委托环卫部门定期清运处理。因此，采取相应措施后，拟建项目固废将对环境影响很小。4、声环境影响分析营运期的噪声主要是汽车交通、中水站、自来水加压、换热站等的风机和泵类等产生的噪声。交通噪声与路况78、坡度、车型、交通流量、是否鸣喇叭关系均密切。进出车辆汽车在不鸣喇叭的情况下，在良好路况下噪声级约为 6065dB(A)；在鸣喇叭的情况下，在良好路况下噪声级约为 7080dB(A)。夜间基本没有汽车出入，因此夜间区内噪声是可以达标的。白天除上下班时间（大约各持续半小时）外，区内各处的噪声均可以达标。防治对策：加强进出车辆的管理，采取必要的管理措施，如限速在 30km/h 以内，夜间禁止鸣笛，合理安排行车路线，尽量使车辆避开敏感地点，减小对区内环境的噪声影响。中水站、自来水加压、换热站等的风机和泵类等噪声源均设置在地下，通过选择低噪声设备、加减振缓冲垫，且采取减振、隔声等措施，降噪效果明显，维79、护体外可控制在 55dB（A）以下，对区内或周边地区居民生活影响较小。第三节生态环境保护措施一、施工期一、施工期为将施工期对周围环境的影响控制在最低水平，评价建议建设单位必须严格遵守济南市扬尘污染防治管理规定和建筑绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告40施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）的规定标准，具体采取如下控制措施：1、扬尘（1）施工现场需设 2 米高的隔离防护墙，施工场地设置统一围档。清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。（2）施工现场残土、沙料等易生尘物料采取覆盖防尘网（布）或80、喷洒覆盖剂等有效措施，并经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。（3）施工现场结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。施工车辆出入现场采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。（4）应制定洒水降尘制度，在易产生扬尘的季节，要洒水降尘。（5）混凝土搅拌，不在工地进行混凝土搅拌操作，由专业厂家提供商品混凝土。混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明81、生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。2、噪声严禁夜间（2200600 期间）自由作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。对锯、电刨等高噪声设备合理布局，并对其进行屏蔽，加设隔声罩、隔声墙，作临时的绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告41隔声、消声和减振等综合治理，或远离居民区，异地加工。中高考期间，应严格遵守环保部门有关规定。3、水土流失（1）严格界定施工活动范围，尽可能缩小施工作业带宽度，减少对地表的碾压。管线敷设严格按设计要求进行，确保埋设深度和防腐、保温质量，防止腐蚀管道，保护地上植被。在管线上82、方设置各种标志，防止各类施工活动对管线的破坏。管道维修二次开挖回填时，应尽量按原有土壤层次进行回填，保护表层土。及时复垦绿化，减少水土流失。（2）施工人员的生活污水经污水处理设备处理后进入中水处理系统进行深度处理并消毒，然后进入中水管道系统，用于日常冲厕、绿化、清扫用水。（3）施工期间生活垃圾、施工残土等送往市政部门指定场所统一处理。二、运行期二、运行期1、噪声（1）设备选型对于产噪设备如泵类、电机等应在购买时就选择低噪类型的设备，以减少运转时的噪声强度。（2）设备安装产噪设备如电机及泵类安装在室内，并对基础采取减震措施，电梯设备间单独设置于电梯房内，室内采取必要的减震消声措施。（3）合理布局83、合理设计布置水泵房等噪声、振动源的位置，应尽量避免设在主体建筑之下。（4）减振消声措施绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告42水泵出水处安装避振喉，设备间棚顶加设一定厚度的岩棉、苯板及玻璃纤维隔音层以起到吸声降噪的目的，并定期对设备进行检修维护，采用上述措施设备噪声可降低 2025dB，再经墙体隔声及距离衰减后，其噪声及振动不会对周围环境及居民造成明显的影响。2、废水房地产项目运行后产生的废水排放水质污染程度不高。对卫生间排出的污水经化粪池处理，达到排放标准后，排入城市污水管网。生活污水经中水设施处理后用于清洁和绿化。污水经中水处理系统处理后，达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB84、18918-2002）一级 A 标准，同时满足 城市污水再生利用 城市杂用水水质（GB/T18920-2002）标准。处理后部分用于中水回用，部分排入市政管网。项目区内铺设污水管网和雨水管网，污水与雨水分别排放。3、废气治理采用合理控制进出车流量，使用无铅汽油，安装汽车尾气净化装置等措施降低机动车尾气对周边环境的影响。4、垃圾治理及时妥善处理运行期产生的各类废物，不得长期在环境中存放，避免对景观、土壤及地下水环境造成影响。项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，专职卫生保洁人员负责；垃圾收集采用流动环卫车定点、定时、分类统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。5、生态防护85、治理措施项目运营期间通过实施相应的绿化工程，尽可能的利用空间种草、植树，可起到美化环境，净化空气、降尘、减噪的作用，达到绿化美化的目的，有利于局部微生态环境质量的改善，以减绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告43小项目对周边生态环境的影响。绿化应本着点、线、面相结合的原则，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。总之，工程开发建设将会对所在地区的自然生态、水、气、声等环境产生不同程度的影响，由于在设计中采取了积极有效的防治措施，只要认真落实环保措施与主体工程实现“三同时”，工程对环境的不利影响可以控制在最小限度，86、从环境保护的角度来看，本项目的选址和建设是可行的。第四节特殊环境影响分析项目范围内不涉及历史文化遗产、自然遗产、风景名胜、自然景观等特殊环境，因此不进行特殊环境影响分析。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告44第四章经济影响分析第一节经济效益分析根据国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)规定的建设项目的评价原则，结合项目的特点，盈利能力计算项目实施后的增量效益与评价指标，为建设单位提供决策依据。一、基本假设一、基本假设1、所有基础数据均以 2018 年物价平均水平为基础。2、项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化。二、项目计算期二、项目计算期项目计87、算期为四年。2021 年 9 月底竣工验收后，2022 年底销售完毕。三、销售计划及销售收入三、销售计划及销售收入1、销售计划根据项目实施进度计划，在第二年开展销售工作，销售期限为 3 年。2、销售价格的确定在测算经营成本的基础上，结合济南市北部地区商品住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目销售价格：住宅销售平均价格确定为 13000 元/m2，商业销售平均价格确定为 20000 元/m2，停车位销售平均价格确定为 15万元/辆。3、销售收入估算绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告45各年销售收入按规划的各年销售面积乘以销售价格计算。经测算，项目可实现销售88、收入 67062 万元。详见下表：表 7-1销售收入表序号序号项目名称项目名称规模规模单价单价收入（万元）收入（万元）1住宅41794.07m213000 元/m2543322商业950.20m220000 元/m219003住宅储藏室9633m24500 元/m243354停车位433 辆15 万元/辆6495合计67062四、四、增值税增值税税金及附加估算税金及附加估算根据国家及地方有关规定，项目所销售的房地产应缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。城建税、教育费附加及地方教育附加分别为增值税的 7%、3%和 2%，经测算，增值税为 3353 万元，城市维护建设税、教育费附加89、及地方教育附加为 402 万元。土地增值税按四级超率累进税率计算，为 4205万元。五、运营费用五、运营费用管理费用、销售费用等运营费用按销售收入的 3%计，为 2012万元。六、财务盈利能力分析六、财务盈利能力分析表 7-2全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1现金流入02700027000130621.1销售收入02700027000130622现金流出10000227792277941452.1开发建设投资10000186391863902.2运营费用06706706722.3增值税金及附加0125112511253绿地国90、博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告462.4土地增值税01402140214012.5所得税08178178193税前净现金流量-100005038503897364累计税前净现金流量-10000-49627698125税后净现金流量-100004221422189176累计税后净现金流量-10000-5779-15587359表 7-3主要数据及指标表主要数据及指标表序号序号项项目目单位单位数据数据1销售收入万元670622增值税金及附加万元37553总投资万元472784运营费用万元20125土地增值税万元42056利润总额万元98127所得税万元24538税后利润万元73599总91、投资收益率%20.7510资本金利润率%15.5711所得税前财务内部收益率%3812所得税前财务净现值（IC=12%）万元486113所得税前投资回收期年2.9814所得税后财务内部收益率%2915所得税后财务净现值（IC=12%）万元310816所得税后投资回收期年3.17七、敏感性分析七、敏感性分析考虑到项目在实施过程中某些不定因素的变化，将不同程度地影响项目的收益率和净现值，特选取建设投资、销售收入作为不确定性因素，在正负 5%内做单因素敏感性分析，考察税后财务内部收益率、投资回收期和财务净现值的变化，结果见下表：绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告47财务敏感性分析表财务92、敏感性分析表表 7-4指指标标基本基本方案方案建设投资建设投资销售收入销售收入+5%-5%+5%-5%财务内部收益率(%)29.0027.7833.4336.6226.62投资回收期(年)3.174.242.882.844.42从表中可以看出，当建设投资、销售收入分别向不利方向变动 5%时，财务内部收益率仍然大于基准收益率，财务净现值仍然大于零，表明项目具有一定的抗风险能力。同时可以看出，销售收入比较敏感，建设投资次之，因此，要努力开展销售宣传，准确定位，提高销售收入，同时也要控制建设投资。八、清偿能力分析八、清偿能力分析本项目由于市场需求旺盛，项目在 2022 年底可全部销售完毕，资金回拢较93、快。九、财务评价结论九、财务评价结论财务分析表明，项目全部投资所得税后财务内部收益率29.00%，投资回收期 3.17 年，财务总投资收益率 20.75%，资本金利润率 15.57%，各项财务评价指标良好。项目从财务角度评价是可行的。第二节行业影响分析预测一、房地产市场分析一、房地产市场分析1、国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告48为社会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在19%以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的 30左右，直接和间接拉动 GDP 增长在 2 个百分点左右。2014 年国家加94、大了对房地产市场的宏观调控。在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。其次，房地产开发结构得到一定改善。2014 年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设措施初见成效。随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等，因此2015 年房地产市场的需求是刚性的，项目的建设符合市场发展的需求。2、项目周边商品住宅市场分析（1）项95、目销售速度从销售进度情况看，不同的开发商其销售策略不同，同时部分项目由于受到前期手续办理问题的影响不能够快速推盘，但基本上能够在短期内完成可售部分的销售。（2）产品类型分析项目所在地常见的建筑形式以高层、小高层为主。北部少有部分低密度的住宅产品。主力户型以 90-140 平方米的两居、三居室为主。由于住宅空间较大，此家庭式住宅逐步受到市场的青睐。（3）项目住宅价格定位根据周边楼盘平均售价，周边同类型竞争项目售价极具竞争力和吸引力的住宅销售价格，建成后将打造成为济南北部中高档绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告49园林社区，有利于提升整个北部城区的城市形象，更会成为新旧动能转换先行区96、乃至济南市目前的房地产价格市场的标样。小区内配套实施完善且布局合理、景观、绿化相结合，实现“休闲、交流、健康”的生活理念，整合一切可以整合的资源，打造全新品牌。二、本企业在行业中的地位二、本企业在行业中的地位目前，济南市房地产开发企业接近 500 家，注册资金 60 多亿元，年开发能力 800 万平方米。XX济南置业有限公司是一家专业从事房地产开发和经营管理的公司。公司拥有多名专业技术人才，在项目的施工过程中凭借专业的技术经验保证项目的施工质量。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目的建设能够更好的提高XX济南置业有限公司的知名度，使公司在济南市激烈的房地产业竞争中立于不败之地。三、项目对济97、南市房地产影响三、项目对济南市房地产影响本项目主要规划总建筑面积 69810m2，占济南市总开发面积比例很小，构不成任何垄断，对行业影响较小。同时，由于本项目建设地点位于济南市新旧动能转换先行区，项目建成后将成为济南市地标性建筑之一，扩大企业的知名度，增加济南市房地产公司的竞争，为今后济南市房地产业经济的增长，房地产质量的提高起到积极的作用。第三节区域经济影响分析山东省住房和城乡建设事业发展第十三个五年规划指出，到2020年，山东常住人口和户籍人口城镇民率分别达到65%、55%，完成现有城镇棚户区、城中村和城市危房改造，建成运行绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告50城市轨道 3098、0 公里以上。“十三五”期间，山东每年房地产开发投资保持在 6000 亿元、商品房销售面积保持在 1 亿平米左右。2016 年末济南市全市常住人口 723.31 万人，比上年末增长 1.42%。户籍人口 632.83 万人。申报出生率 14.61，申报死亡率 6.27，人口自然增长率 8.34。2016 年全市地区生产总值 6536.1 亿元，比上年增长 7.8%。分产业看,第一产业增加值 317.3 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 2368.9 亿元，增长 6.9%；第三产业增加值 3849.9 亿元，增长 8.7%。三次产业比例由上年的 5.0：37.8：57.2 调整为4.9:3699、.2:58.9。人均生产总值 90999 元，增长 6.5%，按年均汇率折算为 13700 美元。2016 年城镇居民人均可支配收入 43052 元，增长 7.9%；城镇居民人均生活消费支出 28537 元，增长 8.4%。农村居民人均可支配收入 15346 元，增长 7.8%；农村居民人均生活消费支出 9396 元，增长 9.3%。城乡居民收入比为 2.8:1，与上年持平。城镇居民恩格尔系数 24.2%，农村居民恩格尔系数 32.2%。2016 年全市就业形势基本稳定。全年新增城镇就业 18.9万人，新增农村劳动力转移就业 5.1 万人。年末城镇登记失业率2.17%。2016 年居民消费价格100、温和上涨，工业生产者价格同比由降转升。全年居民消费价格上涨 2.7%。其中，食品烟酒类价格上涨 3.8%。工业生产者出厂价格较年初上升 9.7 个百分点，工业生产者购进价格较年初上升 14.3 个百分点。2016 年末全市固定资产投资项目 4319 个，比上年增长17.9%。其中，亿元及以上投资项目 1162 个，增加 260 个。全年固定资产投资 3974.3 亿元，增长 13.7%。分产业看，第一产业投绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告51资101.2亿元，增长11.3%；第二产业投资1302.0亿元，增长6.9%；第三产业投资 2571.1 亿元，增长 17.4%。分项目规101、模看，五十亿元以上项目 28 个，增加 9 个，全年完成投资 438 亿元，增长136.9%，占全市投资的 11.0%；十亿元以上至五十亿元项目 264个，增加 66 个，全年完成投资 1128.6 亿元，增长 31.6%，占全市投资的 28.4%；亿元以上至十亿元投资项目 870 个，增加 185个，全年完成投资 1067 亿元，增长 4.3%，占全市投资的 26.8%。全市民间投资 2439.2 亿元，增长 7.5%。2016 年工业投资稳步增长。全年工业投资 1237.4 亿元，增长 7.8%。其中，技术改造投资 708.3 亿元，增长 0.1%；高新技术产业投资 468.2 亿元，增长102、 10.7%。2016 年房地产投资增势稳定。全年房地产开发投资 1163.9亿元，增长 14.8%。其中，住宅投资 805.6 亿元，增长 11.0%。房屋施工面积 9719.8 万平方米，增长 11.4%。其中，住宅施工面积 5480.4 万平方米，增长 19.6%。竣工面积 1700.5 万平方米，增长 19.3%。其中，住宅竣工面积 816.7 万平方米，增长 105.2%。房地产业快速发展。房地产业增加值 463.2 亿元，增长 8.6%。商品房销售面积 1424.3 万平方米，增长 19.6%。其中，住宅销售面积 1231.7 万平方米，增长 33.4%。商品房销售额 1175.1103、 亿元，增长 28.3%。其中，住宅销售额 1035.7 亿元，增长 48.9%。本项目规划总建筑面积 69810m2，对区域经济影响较小，也不涉及国家经济安全。随着项目进行，周边地区居住环境、购物休闲环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化教育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强，使广大居民得到实实在在的利益和实惠。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告1第五章第五章社会影响分析社会影响分析第一节社会影响效果分析项目的建设与运营能够增加当地基础设施的使用量，改善基础设施配套条件，提高城市整体服务功能，加快城市化建设步伐，具有显著的经济效益和社会效益，提高服务水平和消费水104、平。一、对繁荣经济的影响一、对繁荣经济的影响该项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备由本地区供应，这将给建材业带来发展机遇。同时，扩大了就业渠道，增加了人民收入。二、对发展第三产业的影响二、对发展第三产业的影响项目建设能够带动第三产业的发展，当地居民可从第三产业的消费中获取相当的收入，在第三产业的带动下，本地区的农业、餐饮业等行业将会产生乘数效应。对拉动经济增长，培育新的经济增长点，促使济南市经济快速、稳定的发展起到了促进作用。三、对节约及合理利用国家资源的影响三、对节约及合理利用国家资源的影响项目建设符合济南市城市总体规划，既可节约土地又能合理地利用国家资源；既可扩大劳务市场，又能解决农村劳105、动力过剩问题，从而实现人力资源的合理配置；既可增加就业渠道，又能提高居民的生活水平和质量；既可保护环境又能繁荣经济。总之，项目建设符合国家可持续发展的战略。四、提高人民物质文化生活及社会福利的影响四、提高人民物质文化生活及社会福利的影响项目建设可繁荣市场，可增加居民收入，可实现人力资源的合理配置，并可带动相关经济的发展，可培育新的经济增长点，绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告2可提高人民的物质文化水平。项目建设生活服务设施配套齐全，功能合理，为居民创造了一个良好的健康、文明、安全、卫生的环境，对环境社会居民的公共福利起到了积极促进作用。五、对远景发展的影响五、对远景发展的影响项目106、建设对济南市国民经济和社会发展“十三五”规划具有积极的影响：一是有利于优化资源配置，调整产业结构，繁荣经济，扩大再就业，提高人民的物质文化生活水平；二是有利于节约土地资源，积极构建节约型社会；三是有利于加快城市化进程。第二节社会适应性分析一、与周边环境的适应性一、与周边环境的适应性项目大力提倡区域环境与城市环境相协调，与城市公共社会活动相融合，注重项目建筑的内外交流和开放性，保持建筑与城市环境之间在视觉上的静态连续性和内外活动交流方面的动态连续性。本项目规划设计以整体性为主线，密切联系整个地段环境，新建居住住宅和配套设施以周围特定的环境为依据，充分考虑新建建筑物与济南市的形象相符合，创造出特有107、的空间环境来吸引购买者的入住。二、与区域发展的适应性二、与区域发展的适应性项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件，可为北部新城增添一处新的亮点，吸引更多的人流、物流，带动该地区经济的发展，完善城市功能建设，加快区域形象的提升。三、与社会经济发展的适应性三、与社会经济发展的适应性绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告3项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件、丰富的文化气息以及成熟的生活氛围，为济南市北部增添一处新的居住生活社区。同时通过住宅小区的开发建设，能够极大地促进该区域面貌的改变，有效改善周边地区环境状况，吸引更多的人流、物流，带动该地区经济的发展。项目建设符108、合国家及省市住宅产业政策，有利于提高居民生活质量和水平，对改善城市居民生活环境具有积极作用。项目建设为城市居民提供了布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美的现代化住宅，对促进城市住宅业的发展具有积极的作用。综上所述，项目综合考虑周边居住环境、区域发展和使用功能等要素，能够有效处理新建建筑物和区域相关体的关系，提升区域居住、交通、环境等功能，与周围社会环境具有良好的相互适应性。第三节社会风险及对策分析一、主要风险因素一、主要风险因素由于项目的利益相关者可能会因为自己的利益受到影响而干扰项目实施，因此，项目会面临一定的社会风险。主要风险如下：1、项目建设过程中手续办理繁琐，有不能按时完成的可能。2109、施工过程中产生的噪声、扬尘等的污染受到社会舆论和附近居民的抵制。3、项目投资风险本项目从设计到施工有一定的周期，涉及的环节也较多，在此期间，如果出现一些人力不可抗拒的意外事件，或某个环节出现问题，或对市场预测出现偏差，或整个宏观经济形势发生较大绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告4变化，都将会影响项目的进展或效益。4、自然条件风险自然条件风险主要表现在两个方面，一是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒、酷暑、多雨、塌方等对工程质量、进度和投资的影响。二是当地出现的异常地质、气候、水文等不可抗拒的自然灾害。5、外部环境风险外部的自然环境、社会环境、经济环境和政府的相关政策等因素的变110、化也可能引发风险，导致房地产价格波动，从而给投资者带来风险。例如如果出现通货膨胀，使房地产建设成本加大，随之住房售价提高，使居民购买能力降低，并且使投资者收益贬值。二、主要风险对策二、主要风险对策针对以上风险，应采取以下措施，将风险降低到最小程度：1、保持与政府有关部门的沟通、协调，争取尽早完成建设手续。2、施工扰民风险对策为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：（1）在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。（2）不在夜间 10 点至早上 6 点、中午 12 点至下午 2 点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的111、休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。（3）现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告5（4）工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。（5）施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。（6）建筑渣土及时外运，对超过 48 小时暂时不外运的渣土采取覆盖措施。（7）车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲112、洗后才能驶出工地。（8）工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声；吊装等施工联络方式采用旗帜、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。通过上述措施，强调各有关方的和谐共赢，将会大大降低社会风险，使项目取得成功。3、项目投资风险对策为了保证项目投资工程顺利进行，一定要周密论证、科学计划、系统安排，具体可采取如下措施：（1）成立专门领导班子，加强管理、统筹规划；（2）并聘请房地产系统的专家作顾问，现场指导；（3）实施员工前期培训，储备相关技术和人才；（4）保持和加强与济南市有关部门的协调沟通，以确保项目的顺利进行；4、自然条件风险对策规避自然条件风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作、搞好项目建设的招标工作、做出工程施工进度的详细计划、购买工程保险进行风险转移等。5、外部环境风险对策绿地国博城新里风华一期 C-1 地块项目申请报告6本项目所在位置交通便利，市政配套设施正逐步完善、该项目的吸引力将不断增强。但仍要注意和周围人文环境以及市政府规划的衔接，避免形成矛盾，规避不必要的损失。