1、1）宏观环境：2019年长沙市GDP11574.22亿元，增速8.1%，位列中部五省第二。地块坐落在长沙县黄兴镇，长沙县是全国百强县第六，产业基础雄厚，经济发展迅速，未来发展前景巨大。2）板块描述：会展板块是政府重点打造区域，劳动东路以北范围被定位为国际交流区一期，西临高铁新城，东临榔梨工业园，规划教育资源丰富，近多条主路、高铁南站及地铁光达站，交通便利。3）市场容量：所在板块狭义存量9.6万，去化周期0.5个月，广义存量148万，去化周期7.8个月。4）竞争摸排：新城、实地、正荣共3家。项目周边土地成交项目周边住宅市场项目概况报名及竞拍时间p 高铁-会展板块为长沙热点区域，当前供应少、存量小2、，容量大，流速快。在售高层毛坯售价区间8500-13000元/、精装12000元/，除尾盘外，流速普遍在150套/月以上。洋房精装售价13500元/，较高层溢价20%，板块内现已售罄，存在市场机会。p 板块内存量主要集中在融创会展上东区、阳光城尚东湾2个项目（合计约117万），未来整体竞争一般。融创项目高层毛坯9000元/，5月首开去化率93%（222套），月均去化250套，阳光城项目高层毛坯8500元/，全年持续推盘，月均去化580套，19年销售额75亿。项目基础指标松树中学（规划）松树小学（规划）学校地块外事用地挂牌条件1、竞买人要求竞买申请人或其合作方自有或引进的办学机构（含实际控制人）3、必须具备6年以上（含6年）国际化教育的运营管理办学经验，在中国至少一所国际化课程学校入围2018年胡润百学中国国际学校百强名单或入围2019年宜校颁布的中国大陆出国留学百强中学名单，且进入前50强。竞买申请人须提供包含但不限于A-level、AP、IB等国际课程认证的相关授权证明，并已取得拟引进本项目的教育品牌合法持有人签署的合作办学意向协议。竞买申请人或其合作方须提供与办学机构签订的办学合作协议，合作期限不低于30年。2、自持要求竞得人须规划建设高品质国际化民办双语学校，学校的建筑面积不低于6.5万平方米，学校单方投资强度（不含地，含建安及教学设施设备等）不低于5000元/平方米，办学目标覆4、盖幼儿园、小学、初中、高中阶段（学校建设标准按教育主管部门相关规定执行），学校资产所有权由竞得人或其股东、合作方全部自持，且不得对外转让所有权。3、竣工时间要求签订出让合同后12个月内开工建设，自开工之日起30个月内竣工开学，且学校部分须先期或与住宅和商业部分同步启动建设。4、地价分摊原则挂牌条件5、学校运营要求竞得人自有或合作的办学机构须在成交确认书签订后3个月内与引入本项目的教育品牌合法持有人签署完整的品牌授权文件，以使本项目在不少于30年的期限内能合法且无障碍地使用该教育品牌。若引入本项目的为国外教育品牌，则要求该国外教育品牌须进入2018年全球国际文凭IB学校榜单（http:/www.5、ib-），位列全球排名前20。若竞得人自有或合作的办学机构引入本项目的为国内教育品牌，则要求该品牌须在中国境内全资拥有并实际运营至少一所办学时间15年以上K12国际化民办双语学校。因举办民办学校义务教育阶段行政审批主体及程序暂未明确，有关要求明确如下：在出让合同签订后12个月内，如政策允许，则须按要求规划并开工建设覆盖幼儿园、小学、初中、高中阶段学校；学校自正式开工建设之日起30个月内竣工开学；自竣工开学之日起，五年内必须通过相关国际组织的课程认证（包含不限于IBO、CAIE、COLLEGE BOARD等国际组织）；若在出让合同签订后24个月内，如政策原因不允许，则须将剩余部分建筑面积用于培育6、发展国际教育相关产业。、7）小学生在校人数8）近一年新房量价走势市场概况53.626.514.534.35729.357.427.714.934.757.129.828.815.535.157.330.27.74%4.25%3.39%1.16%0.26%1.52%-1.00%4.00%-5153555长沙市株洲市湘潭市岳阳市衡阳市常德市2016年2017年2018年平均增速长沙市小学生在校人数2018年62.2万人，全省第一，平均增速7.74%，对比去年增加1%，城市吸附利好出现。长沙市6区近1年住宅市场供销量价走势长沙市6区近5年住宅市场供销量价走势2019年，长沙市6区商品住宅供应10687、万，成交1337万，成交均价9791元/，连续5年供不应求。受疫情影响，2020年前2个月供应、成交虽明显回落，目前已基本恢复至正常水平，成交均价呈持续上涨趋势，市场健康。947121674210241068117118331143123413370.810.660.650.830.800.000.100.200.300.400.500.600.700.800.90020040060080010001200140016001800200020152016201720182019供应量(万方）成交量(万方）供销比9642949992959697101961062996439791103361148、26115911149402000400060008000100001200002040608010012014016018019.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.06供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)竞品存量分析（住宅）9）地价占位及存量区域选择范围：高铁板块+会展板块区域近三年年均去化量：142万近一年月均去化量：19万/月区域竞品取证未售存量：9.6万，去化周期0.5月区域竞品广义存量：148万，去化周期7.8个月区域近一年土地成交存量：15.4万，平均楼面价3041元/，地价占位1.25区域总土地成9、交存量：148万，平均楼面价2352元/，地价占位1.62竞品名称楼面地价计容建面(万)已取证建面未取证建面(万)已售面积(万)未售面积(万)近一年土地成交项目存量本案2020长沙市001号304115.40015.4一年前土地成交项目存量融创会展上东区210780（住宅部分）8.98.562.6绿地城际空间站304041.2410.20万科魅力之城3033116.6106.50.69.4明昇壹城81.6810.30万科天空之境收并购11.20011.2阳光城尚东湾收并购240（住宅部分）200040广义存量586.0437.49.6138.6指标地块名称周边竞品本案-053号地块（商住部分）10、融创会展上东区（5月首开）万科魅力之城（存量少）绿地城际空间站（尾盘）基本指标占地面积12.67万、容积率2.25、计容建面28.55万，商业占比7.4%占地面积63.18万、容积率3.6、计容建面227.5万，商业占比66%占地面积10.89万、容积率3.0、计容建面32.66万，住宅用地占地面积20.03万、容积率4.93、计容建面98.70万，商业占比57%成交情况起始总价108851万元，楼板价3812元/成交总价44.49亿元，楼面价1955元/，底价竞得（2018/19年）成交总价9.91亿元，楼面价3033元/，溢价率90%（2013年）成交总价30亿元，楼面价3040元/（2011、18年）住宅销售量价高层：9000入市，年涨幅5%，均价9194小高层：11500入市，年涨幅5%，均价11732洋房：一期11800入市，均价11920；二期12800入市，均价13336，均设年涨幅5%高层毛坯9000元/高层精装11500洋房精装13500（售罄）高层精装12000商业销售量价1F：2.5万/2F：1.2万/待定一层：2.4-4万/一拖二：1.4万元/2.8-3.3万/待定待定平层：毛坯1.05-1.1万/，精装1.15万/LOFT：毛坯1.18万/，精装1.3万/车位销售量价10万/个（按住宅户数80%销售）待定10万/个9-11万/个优劣势分析区位发展潜力大，有浏阳河12、景，低密产品为主，自带国际学校入市阶段核心竞品，以高层为主，相对更近地铁区位更成熟，目前货量不多，非入市阶段核心竞品10）市场环境市场环境及产品定位11）产品线建议：乐居12）面积配比建议产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况高层1263房2厅2卫7%地缘性客户为主，周边企业普通职员、企业中层等，偏刚需1133房2厅2卫17%1054房2厅2卫23%小高层1274房2厅2卫13%地缘性客户为主，企业中层、个体户等，偏自住改善洋房1254房2厅2卫40%第一期第二期方案关键指标可售比75.6%车位单方面积可售车位37.5人防车位37.5项目平均37.5得房率（住宅平均）80%按二期开发地上建筑13、面积（可售）28.01万25/27F高层11.36万18F高层3.54万11F洋房11.00万社区商铺0.70万平层公寓1.41万开工2020年10月示范区开放2021年2月第一期开盘2021年3月第二期开盘2022年2月第一期交付2022年12月首批次开盘(2021/3)地上可售建面3.01万高层3栋308户高层毛坯均价洋房1栋66户洋房毛坯均价首批供货货值3.99亿元占一期供货比率28.57%一批次一批次一批次规划方案和指标9宗地价值市场环境Part 1目录CCo on nt te en nt ts sPart 2操盘策略Part 3Part 4产品定位财务测算Part 5Part 1 宗14、地价值10Part1宗地价值 宗地区位地块位于长沙县黄兴镇，西邻雨花高铁新城，属会展中心板块，是政府重点打造区域，劳动东路以北范围定位为国际交流区一期。距地铁2/4号线光达站约1.5公里，高铁会展中心约2.0公里，且到高铁南站及我司高铁吾悦广场均在5分钟车程内，区域规划利好，未来发展潜力巨大。京港澳雨花大道长沙大道劳动东路敢胜路滨河路吾悦广场长沙南站国际会展中心光达站地铁4号线地铁2号线会展板块国际交流区3km1.5km2.7km2kmPart1宗地价值 现状及周边环境【地形地貌】内部已完成拆迁，场地已平整，整体略低于道路标高，具备快速动工条件。【地块四至】四面临路，北临滨河路，南临兴盛路（待15、拓宽），西临金桂路，东临松树山路（规划）。地块内部有敢胜路、文浦路（规划），规划道路由政府负责建设，其余道路路基均已修建完毕。敢胜路滨河路兴盛路金桂路文浦路浏阳河松树山路B04B05B06B23B24Part1宗地价值 内外部交通外部交通情况内部交通情况项目区位交通便利，紧邻劳动东路（主干道），距地铁2/4号线光达站约1500米，通达性高。主干道：雨花大道、劳动东路、机场高速（快速干道），交通便利；内部道路：滨河路/敢胜路/金桂路已建成，兴盛路待拓宽，文浦路/松树山路为规划路；轨道交通：地铁2/4号线光达站（1500米）。编号 产业园区1榔梨工业园2中环智慧物流园3国家级经济技术产业园区4蓝思16、科技5三一重工6国际会展中心编号 医院1长沙县第二人民医院2农业大学医院本案3公里5公里交通站点商业产业园区学校医院12354678910123321456121234编号 医院1高铁吾悦广场2保利mall3天虹商场4旭辉mall地块周边5公里范围内生活配套基本成熟，教育、商业资源较丰富，可满足居民日常生活所需，但集中医疗资源一般，后期有待进一步完善。Part1宗地价值 区域配套编号 学校 1湖南农业大学2湖南生物机电职业技术学校（东湖校区）3湖南三一技术学校4花园小学/中学（规划）5湖南生物机电职业技术学校6长沙市一中雨花新华都学校7砂子塘万科魅力之城学校8长沙市南雅中学9雅礼雨花中学10航17、空职业技术学院编号 交通站点1高铁南站2地铁光达站3磁悬浮榔梨站Part1宗地价值 小结区位条件好，交通便捷，发展潜力大，整体素质佳2紧邻城市主干道（雨花大道/劳动东路等）和轨道站点（高铁南站/地铁光达站），区位优势明显，交通便利，可通达全城；3地块周边基础配套丰富，自带6万方国际学校，且近我司吾悦广场，周边产业基础雄厚，客群基数较大；4地块规模适中，四至清晰且场地平整，具备快速动工条件；1地块位于高铁会展板块，是长沙国际交流区一期项目，属政府重点打造区域；Part 2 市场环境16Part2市场环境 政策环境住宅政策环境严苛，“限购、限价、限签、限贷、限售”五限。目前有松动迹象，表现为政府已18、放开精装修2500元/以下的批复。预售条件：多层建筑封顶、高层建筑达到十层，装配式建筑可正负零拿证。资金监管：项目重点监管资金为项目预售总额25%。贷款政策：开发贷环境相对较紧，客户贷款首套房利率上浮10%左右，二套房上浮15-20%，银行对品牌房企项目放款额度较好，但是小房企融资较为苦难，资金回笼影响较小。限价政策：土拍明确限定地块住宅最高售价，且精装政策已初步放开，2500元/以下可获批。限购政策：限购区域为内六区+长沙县，非户籍：限购1套、连续24个月以上个人所得税或社会保险证明，9.23之后落户的个人家庭户且本市无房的限购1套；本市户籍限2套（第1套拿证满4年才能买第2套）。限售政策：19、需取得不动产权证书满4年后方可上市交易（含二手房）。长沙市六区近5年住宅供求年度走势长沙市六区近1年住宅供求月度走势2019年，长沙市六区商品住宅供应1068万，成交1337万，成交均价9791元/，连续5年供不应求。受疫情影响，2020年前2个月供应、成交虽明显回落，但现已恢复至正常水平，且成交均价呈持续上涨趋势，市场健康。Part2市场环境 城市分析/整体住宅市场947121674210241068117118331143123413370.810.660.650.830.800.000.100.200.300.400.500.600.700.800.900200400600800100020、1200140016001800200020152016201720182019供应量(万方）成交量(万方）供销比2019年长沙市六区商品住宅供销比0.8，连续5年供不应求，市场健康。截止2019年年底，去化周期约4.2个月。96429499929596971019610629964397911033611426 11591 1149402000400060008000100001200002040608010012014016018019.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.06供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元21、/)受疫情影响，2020年1-2月商品住宅供求两端明显下滑，现已恢复至去年平均水平。近一年成交均价整体稳步上涨。1、三润地块（长沙县081号地）占地面积：71818，容积率2.5计容建面：17.95万用地性质：居住用地成交时间：2020-2-25楼面价：3802元/（计入45%团购房建安成本），溢价率26%附加要求：安置房比例为住宅面积的45%（其中80%按4999元/销售；20%按5200元/销售)2、三润地块（长沙县082号地）占地面积：61075，容积率2.5计容建面：15.3万用地性质：居住用地成交时间：2020-2-25楼面价：3518元/（计入45%团购房建安成本），溢价率12%附22、加要求：安置房比例为住宅面积的45%（其中80%按4999元/销售；20%按5200元/销售)3、北控地块（长沙县008号地）占地面积：13567，容积率3.0计容建面：4.07万用地性质：商住用地，商业占20%成交时间：2020-4-14楼面价：2877元/，溢价率70%4、北控地块（长沙县009号地）占地面积：35749，容积率2.0计容建面：10.7万用地性质：商住用地，商业占20%成交时间：2020-4-14楼面价：3040元/，溢价率80%5、新城控股地块（长沙县021号地）占地面积：66453，容积率3.0计容建面：19.94万用地性质：商住用地，商业占30%成交时间：2020-623、-30楼面价：2500元/，溢价率0%7、云南城投地块（长沙市065号地，融创收购）占地面积：158317，容积率5.1计容建面：80.7万用地性质：商住用地，商业占67%成交时间：2019-8-6楼面价：2018元/，溢价率0%6、云南城投地块（长沙市072号地，融创收购）占地面积：473455，容积率3.1计容建面：146.79万用地性质：商住用地，商业占64%成交时间：2018-9-18楼面价：1921元/，溢价率0%Part2市场环境 近两年周边成交土地分析周边地价：高铁新城、会展中心板块新成交地块以勾地为主，楼面价1921-3040元/，商业占比高；南侧黄兴镇板块有安置房比例，实际成24、交楼面价3518-3802元/；东侧榔梨板块近期竞争激烈，成交楼面价2500-3040元/；时间最近：2020年6月，我司底价竞得长沙县021号地，楼面价2500元/，商业占比30%；距离最近：2018年9月，云南城投底价竞得长沙市072号地（云南城投已被融创收购），楼面价1921元/，为其会展产业勾地，商业占比64%。8、中集产城地块（长沙市001号地）占地面积：121332，容积率3.7计容建面：45.3万用地性质：商住用地，商业占65%成交时间：2020-2-26楼面价：3040元/，溢价率0%1、融创会展上东区占地面积：56.1万，容积率3.0计容建面：78.0万（住宅部分）用地性质：25、会展、商住用地户型区间：95-142物业形态：32F高层当前价格：毛坯9000元/去化速度：250套/月2、万科魅力之城占地面积：53.3万，容积率3.0计容建面：116.5万（住宅部分）用地性质：商住用地户型区间：99-126物业形态：11F洋房、34F高层当前价格：高层精装11500元/洋房精装13500元/去化速度：高层170套/月，洋房已售罄3、阳光城尚东湾占地面积：113.3万，容积率3.5计容建面：240万用地性质：商住用地户型区间：101-135物业形态：49F超高层当前价格：毛坯8500元/去化速度：580套/月4、绿地城际空间站（尾盘）占地面积：20.0万，容积率4.2计容建26、面：41.2万（住宅部分）用地性质：商住用地户型区间：120-207物业形态：39F-43F超高层当前价格：精装12000元/去化速度：300套/月5、明昇壹城（尾盘）占地面积：50.3万，容积率3.5计容建面：81.6万（住宅部分）用地性质：商住用地户型区间：189-220物业形态：29F高层当前价格：毛坯13000元/去化速度：150套/月p高铁板块为长沙热点区域，属高容、高流板块，当前供应少、存量小。在售高层毛坯8500-13000元/，精装12000元/，除尾盘外，流速均在170套/月以上。洋房精装售价13500元/，较高层溢价20%，目前已售罄，存在市场机会；p板块内存量主要集中在融27、创、阳光城2个项目（合计约117万），整体竞争压力一般；p2019年竞品单盘最低成交额25.7亿，阳光城尚东湾全年持续推盘，约75亿元，虽吸附大量客户，但竞品销售额仍有保障，区域热度高。Part2市场环境 区域住宅量价分析6、万科天空之境（待售）占地面积：4.2万，容积率2.0计容建面：11.2万用地性质：商住用地户型区间：110-156物业形态：11F洋房（精装）开盘时间：待定6项目19年单盘销售额阳光城尚东湾75明昇壹城25.7绿地城际空间站41.9万科魅力之城29目前周边平层价格1.05-1.1万/，流速60-70套/月，LOFT价格1.18-1.3万/，流速80-100套/月。项目公寓28、体量较小，整体去化压力较低。项目公寓剩余体量主力面积价格月均流速是否精装明昇壹城约600套Loft：38-54毛坯1.38万/主销：110-150套/月否绿地城际空间站总体量约6000套已售1981套平层：36-61LOFT：46-72平层毛坯：1.05-1.1万/平层精装:1.15万/LOFT毛坯：1.18万/LOFT毛坯：1.3万/主销：140套是佳兆业云顶都汇平层：580套复式：750套平层32-43复式31-52平层精装1.1万/毛坯复式1.15万/平层：30-50套LOFT：80-100套否本案266亩明昇壹城平层毛坯1.38万元/佳兆业云顶都汇平层精装1.1-1.2万元/绿地空间站29、平层毛坯1.15万元/Part2市场环境 区域公寓量价分析Part2市场环境 竞品存量分析（住宅）当前项目所在板块狭义存量9.6万，狭义去化周期0.5个月，广义存量148万，广义去化周期7.8个月；板块内近一年土地成交存量的地价占位1.25，区域总土地成交存量的地价占位1.62。区域选择范围：高铁板块+会展板块区域近三年年均去化量：142万近一年月均去化量：19万/月区域竞品取证未售存量：9.6万，去化周期0.5月区域竞品广义存量：148万，去化周期7.8个月区域近一年土地成交存量：15.4万，平均楼面价3041元/区域总土地成交存量：148万，平均楼面价2352元/竞品名称楼面地价计容建面(30、万)已取证建面未取证建面(万)已售面积(万)未售面积(万)近一年土地成交项目存量本案2020长沙市001号304115.40015.4一年前土地成交项目存量融创会展上东区210780（住宅部分）8.98.562.6绿地城际空间站304041.2410.20万科魅力之城3033116.6106.50.69.4明昇壹城81.6810.30万科天空之境收并购11.20011.2阳光城尚东湾收并购240（住宅部分）200040广义存量586.0437.49.6138.6Part2市场环境 交叉分析高层主力面积段100-120，总价80-100万元/套，刚需三房为主（受阳光城项目影响），其次为120-131、40，总价120-160万元/套，改善型置业。万科魅力之城精装洋房135，总价180万。板块内近一年住宅成交结构总价段面积段80万以下80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200万以上占比100以下71486521877000011%100-1101143790747000014%110-120101297193363368530027%120-130025546101728279112011%130-14005580380585179116011%140-1500025151664976125016%150-1600052800030%32、160-170000148156001463%170-180000024001901%180以上0000344501303335%合计5%32%19%14%14%9%3%4%100%城市基本面好，板块安全度边界高，抗风险能力强规划：会展板块是政府重点打造区域，劳动东路以北范围被定位为国际交流区一期，西临高铁新城，东临榔梨工业园，交通便利，具备产业支撑和发展潜力。竞争度：所在板块狭义存量9.6万，去化周期0.5个月，广义存量148万，去化周期7.8个月，竞争较小，市场较健康。城市面：2019年长沙市GDP11574.22亿元，增速8.1%，位列中部五省第二。同时长沙县是全国百强县，排名第六，投资33、潜力第四，产业基础雄厚。Part2 市场环境 小结政策：精装政策现有松动迹象，表现为政府已放开精装修2500元/以下的批复。市场：2019年，长沙市六区商品住宅供应1068万，成交1337万，成交均价9791元/，连续5年供不应求。Part 3 产品定位25Part3 产品定位-竞品客户分析【万科魅力之城】根据成交客户地图，成交以长沙市内五区为主，约为70%，地级市成交客户占比21%，外省成交客户占比1%；长沙市内五区中以雨花区为主，占比58%，星沙客户占比6%，天心区及芙蓉区均占比5%；雨花区客户主要分布在万家丽路、韶山路沿线，以高铁站和项目周边为主，客户相对集中，地缘性客户为主；客户来访途34、径主要由分销带客（占比28%），其次朋友介绍占比22%，老带新占比13%，围挡占比15%。58%5%1%2%5%6%1%1%20%1%成交客户居住区域雨花区天心区岳麓区开福区芙蓉区星沙长沙县其他浏阳省内地级市省外省内客户地图长沙市客户地图23%1%4%7%22%13%6%3%1%15%1%4%成交客户来访途径贝壳九慕易恒众联合安居客朋友介绍老带新同行转介老业主再购房天下围挡电转访其他Part3 产品定位-竞品客户分析【万科魅力之城】成交客户以20-39岁单身/小太阳家庭为主，首套刚需及改善客户，主要来自制造业和商贸连锁行业，认可项目品牌、物业、教育，成交周期在半个月内占比超7成。17%10%435、4%26%1%2%成交客户家庭结构单身夫妻夫妻+1小孩夫妻+2小孩三代同堂离异1%43%45%4%7%0%成交客户年龄结构20岁以下20-29岁30-39岁40-49岁50-59岁60岁以上8%12%13%14%4%19%11%6%6%7%意向客户从事行业政府单位公共服务业金融业商贸连锁房地产、建筑业制造业互联网制造业交通物流个体创业26%20%3%20%4%14%12%1%成交客户购房认可点品牌物业区位教育交通装修户型设计园林景观76%15%3%5%1%成交客户购房动机首套刚需二套改善投资读书婚房29%42%5%5%19%成交客户成交周期现杀一周内半个月内一个月内一个月以上Part3 产品定36、位-客户分析外溢普通阶层中产阶级顶级财富阶层财富阶层资源导向，城市核心地段豪宅别墅、花园别墅公司CEO、“土豪”500万以上200-500万企事业单位中高层领导、私营业主“财富阶级”花园洋房经济型别墅、舒适型三、四室环境导向，传统富人区、南部、东部奥体120-200万个体户、企业中层、泛公务员标准三室、紧凑四房城市配套导向，城市主流品质刚需及改善区域60-120万产业工人、小白领紧凑三室、四房价格导向，市场主流刚需、非城市核心地段、新区核心资源、圈层、服务、产品“圈子”、环境、品质、地段生活配套、总价、教育、环境、品牌总价、教育、交通、品牌、规划总价承受区间客户标签意向物业类型意向区域置业关注37、点高层客户洋房客户目标客户Part3 产品定位-客户定位雨花区地缘性客户60%目的：安居/改善职业：事业单位/企业职员/个体户等来源：高铁站和项目周边产业及企业职工，周边个体户等支付力水平：120-160万其他城区板块客户30%目的：刚改/首改职业：企业职工/个体户等来源：在项目附近上班的企业职工，周边写字楼/产业园客户支付力水平：120-160万地级市外省客户10%目的：进城/读书职业：制造业职工/个体户等来源：株洲/湘潭/岳阳，高铁沿线城市支付力水平：140万以内重要客户补充客户核心客户【本案客户定位】核心客群以雨花区地缘性客户为主，对片区规划比较认可；重要客户以城区其他区域和长沙县地缘客38、户为主。Part3 产品定位-客户分析（价值排序）板块竞争启示：位于高铁会展板块国际交流区一期，近长沙南站，周边交通便利、产业基础雄厚，具备客群基础。属高容、高流板块，当前供应少、存量小，采用“高层（含小高层）+洋房”设计，打造产品差异化，实现价值最大化。住宅市场启示洋房潜在供应量：11.2万方去化周期：20个月高层潜在供应量：148.0万方去化周期：7.8个月Part3 产品定位-产品线选择 整体定位：品质型首置首改社区乐居产品线 产品定位：产品线物业类型 主力面积（）价格（元/）定位说明去化速度（/月）乐居高层105/113/126刚需为主，板块内有产业支撑，瞄准大多数客户，快速走量，为现39、金流型产品。7571小高层127位于二期洋房组团，全板楼布局，享浏阳河景资源，定位面向改善客户。2726洋房125洋房为板块内稀缺产品，本项目填补空白，实现差异化竞争，有河景资源，售价可在高层基础上上浮3143公寓主力36项目紧邻黄兴大道/劳动路等主干道，距磁悬浮榔梨站600米，周边二产发达，企业众多，有酒店和租赁需求，具备投资价值。1572商铺主力50万科魅力之城1F均价2.4-4万/，1拖2均价1.4万/；阳光城尚东湾商铺均价2.8-3.2万/；绿地城际空间站商铺均价2.8-3.3万/。366车位/万科魅力之城，车位配比1:0.8，目前均价10万/个，2016年7月开售至今已去化约60%，40、月均35个。35个/月Part3 产品定位-产品选择地块产品线建议：自身属性：地块规整且体量适中，商住地块容积率2.25，场地平整，满足快速动工条件；市场情况：板块市场安全性高，流量普遍较快，当前存量分布集中，未来竞争干扰性小；客户属性：地缘性客户为主，核心客群为周边上班的企业职工，周边写字楼/产业园客户；建议项目的产品线面积配比为：产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况高层1263房2厅2卫7%周边企业普通职员、企业中层、乡镇拆迁及进城客，刚需为主1133房2厅2卫17%1054房2厅2卫23%小高层1274房2厅2卫13%企业中层、本地拆迁等客户，自住改善为主洋房1254房2厅2卫40%41、Part3 产品定位-示范区选择售楼部选址结合地块周边道路情况，为提高昭示性，将售楼处设置在地块西南侧（后期拆改为幼儿园），即金桂路和兴盛路交叉口，距劳动东路最近。初步定位基本原则：展示性好，参观动线优 近主路及交叉口，引流好 后期大区施工影响性小 样板区选装建议：地块内部（金桂路和兴盛路交叉口），昭示性好，引流强，可设置售楼处及景观展示区。（临近售楼处设置，便于展示及参观动线设定）售楼部Part 4 操盘策略34284523194431777336523172629760280692178929504323411861531452253881623135843375600500010000142、50002000025000300003500040000050001000015000200002500030000350002019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月高铁板块商业近一年每月量价走势供应面积()成交面积()成交均价(元/)29151项目名称商铺形式分层面积主力面积面宽/进深销售时间销售套数销售价格月均去化本案单层/一拖二1F:43892F:2572控502021.143、0139366/月直接竞品万科魅力之城单层一拖二一层：20-80二层：50-150一层：40-60二层：50-1004-6*10-12m2020.451一层：2.4-4万/一拖二：1.4万元/480阳光城尚东湾单层40-15060-805-7*122014.23102.8-3.2万/310绿地长沙城际空间站单层20-10020-503-5*7-10,m2019.31782.8-3.3万/240商铺分类定价阳光城尚东湾一F：2.8-3.2万元/万科魅力之城1F：3.5-4.5万元/本案绿地长沙城际空间站1F：2.8-3.2万元/【竞品分析】万科魅力之城今年4月起销售商铺，至今已去化51套，1F均44、价2.4-4万/，1拖2均价1.4万/，月均去化480；阳光城尚东湾商铺均价2.8-3.2万/，月均去化310；绿地城际空间站商铺均价2.8-3.3万/，月均去化240。【本案策略】项目自带国际学校，周边规划有松树中学/小学，具备校园铺优势，定位为社区销售型底商，主力控50小面积段，Part4 操盘策略-商铺量价住宅共2183户，地下车位共2175个，可售车位1740个（按照总户数80%计算），月均去化35个。Part4 操盘策略-车位专项指标具体结论共车位层数及价格车位数量两层，共2175个产权/非产权车位数量及均价（万元/个）10万/个（长沙车位均无产权）总户数2183户车位总数2175个45、非人防车位数1874个可售1874个人防车位数301个可售301个非可售0非可售0指标具体结论指标说明可售率预计车位可售率按照总户数70%计算可售可售个数预计车位可售个数1740个去化均价预计车位销售均价10万/个去化速度预计车位开盘时间2023年1月竣工备案后进行销售预计去化速度35个/月去化周期预计去化周期50个月Part4 操盘策略-方案及分期第一期第二期方案关键指标可售比75.6%车位单方面积可售车位37.5人防车位37.5项目平均37.5得房率（住宅平均）80%按二期开发地上建筑面积（可售）28.01万25/27F高层11.36万18F高层3.54万11F洋房11.00万社区商铺0.46、70万平层公寓1.41万开工2020年10月示范区开放2021年2月第一期开盘2021年3月第二期开盘2022年2月第一期交付2022年12月首批次开盘(2021/3)地上可售建面3.01万高层3栋308户高层毛坯均价洋房1栋66户洋房毛坯均价首批供货货值3.99亿元占一期供货比率28.57%一批次一批次一批次Part4 操盘策略-首开区排布首开货源 业态面积（）套数面积首开目标价格（元/）目标去化套数目标成交金额（万元）8#洋房 1256682502#、6#高层105/11330833572总计/37441822亿 签约额:2.62021年首开洋房8#幢、高层2/6#幢，合计374套，去化65%左右，签约额2.6亿元。12345786