1、当前市场形势与行业热点探讨当前市场形势与行业热点探讨2 0 2 2 年 1 2 月一一、当前市场变化概述、当前市场变化概述央行央行1616条重磅出台，房地产条重磅出台，房地产融资全面落实支持，引导行业调整“软着陆”融资全面落实支持，引导行业调整“软着陆”行业去杠杆行业去杠杆延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。保交楼保交楼支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。鼓励金融机构提供配套融资支持，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。个人按揭个人按揭支持个人住房贷款合理2、需求，合理确定各城市、各银行个人住房贷款具体首付比例和利率水平。鼓励依法自主协商延期还本付息。房企融资房企融资对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。未来半年内到期的开发贷、信托贷款等，可以允许超出原规定多展期 1年。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求政策原文政策原文未来房地产行业去杠杆的主基调未变，严防房地产过度金融化、泡沫化，但将适度控制去杠杆节奏，最终目标让房地产市场实现“软着陆”。未来保交楼纾困资金或将全面开闸，提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。而在全面落实保交楼政策底线的情况下，缺失的信心底有望出现。年底房地产市场有望真正见底，市场复苏行情也将正式开启。各线城市市3、场大概率将轮动修复，核心一、二线城市或将率先企稳，弱二线及三四线城市也将轮动回稳。房企供给侧改革已渐进尾声，短期融资“输血”将有助于帮扶优质民企恢复经营“造血”功能，央国企、优质民企经营将逐渐回归正轨，问题房企仍将有序出清。点评点评租赁租赁商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。住房租赁市场有望迎来新一轮的政策红利，租赁市场规模或将继续扩容，未来有望与住房销售市场形成分庭抗礼之势，那些人口持续净流入的大中城市，租赁市场前景值得期许。房企融资信贷、债券和股权“三箭”齐发房企融资信贷、债券和4、股权“三箭”齐发全面支持房企融资，速度和力度不断升级全面支持房企融资，速度和力度不断升级8月16日中债增公司对示范房企发行中票开展全额担保9月底监管部门要求大行年内对房地产融资至少增加1000亿元10月20日证监会：允许少量涉房但不以房地产为主业的企业在A股市场融资11月8日交易商协会：“第二支箭”延期并扩容，可支持约2500亿元民企债券融资11月9日意向民营房企可向中债增公司提出增信需求11月11日金融16条：对央国企和民企一视同仁，开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年，鼓励信托支持房企融资11月12日银保监会、住建部、央行：指导银行向优质房企出具保函置换预售监管资金11月21日三部门5、表态，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资11月23-25日七大行给17家房企累计授信额度超2万亿11月28日证监会：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资信贷 23-25日中农工建交邮储兴业等7家与数十家房企签订意向性综合授信额度20950亿元。涵盖开发贷、按揭贷、并购贷、保函、供应链融资和债券承销与投资等债券 8月前,增信担保,落地78亿 11月,增信担保扩容,额度1042亿,落地62亿 交易商会2500亿民企包含房企发债融资，龙湖等650亿储架式中票注册申请被受理股权 21日提出改善优质房企资产负债表 28日重启房企股6、权融资改善改善资产负债表资产负债表降杠杆降杠杆增加流动性增加流动性降低融资成本降低融资成本提高期限提高期限匹配度匹配度提高长期资金来提高长期资金来源源资产负债出表资产负债出表增加资本金增加资本金目的目的方式方式“输血”稳定优质民企和国央企主体、“输血”稳定优质民企和国央企主体、以防风险以防风险扩大化，难雨露均沾，扩大化，难雨露均沾，本质仍是保交楼、稳民生本质仍是保交楼、稳民生地方加大力度因城地方加大力度因城施策稳市场，压力城市刺激频频，热点城市也开始解绑“保温”施策稳市场，压力城市刺激频频，热点城市也开始解绑“保温”热点城市政策解绑“保温”热点城市政策解绑“保温”压力城市刺激政策应出尽出压力城7、市刺激政策应出尽出 新市民、大学毕业生，连续缴纳6个月社保可购1套房；有60岁以上人口或多孩家庭或住房用作保租房，可多购1套 下调首付比例、认房不认贷，无房无贷最低30%，购买二套且首套已结清30%，未结清最低40%天津天津放松限放松限购、限贷等刺激政策全面落地购、限贷等刺激政策全面落地宁波全面取消限购宁波全面取消限购北京：台湖、马驹桥地区不再执行通州区“双限购”上海：非沪籍满足一定条件，连续1年上海社保（含临港6个月）的个人可在临港购一套房（单身可购房）成都：经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间等限制；除高新南区外，中心城区统一为一个限购区域；有工作无户籍刚需可在三圈层购房1套用于自住上8、海、北京、成都等调整限购上海、北京、成都等调整限购 杭州：首套贷款已结清，购买二套房按首套房贷政策执行；二套房首付比例调降至40%杭州放松限贷杭州放松限贷 宁波在执行层面全面取消限购1111月成交再度“探底”、下半年单月新低，前月成交再度“探底”、下半年单月新低，前1111月累计同比降幅仍达月累计同比降幅仍达41%41%图图：百城商品住宅百城商品住宅成交成交面积面积月度变化情况月度变化情况（单位：万平方米）（单位：万平方米）7数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统33563356325032502604260422782278-10%-26%-80%-9、60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0100020003000400050006000单月总量环比同比1111月成交环比再降月成交环比再降10%10%，仅沪宁庐蓉等热点城市环比持增，仅沪宁庐蓉等热点城市环比持增数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统表：表：2022年年11月全国月全国100个个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）能级能级城市城市1111月月环比环比同比同比前前1111月月累计同比累计同比能级能级城市城市1111月月环比环比同比同比前前1111月月累计同比累计同比一线北10、京5656-35%-35%632-29%三四线江门3737-19%20%400-18%上海10510586%55%917-5%湖州373711%17%289-51%广州4040-40%-63%764-32%中山28281%-34%362-33%深圳3434-15%-42%377-32%清远2727-20%-61%432-39%合计合计235235-6%6%-27%27%26912691-24%24%无锡27272%-16%284-54%二线杭州1151150%5%970-53%温州2727-20%-31%401-50%成都1111115%-2%1304-12%烟台262614%-14%281-11、28%天津72720%-28%720-38%肇庆2626-42%-58%388-6%武汉6363-20%-49%869-52%东莞252513%28%260-43%青岛6161-18%-37%1038-23%常州2121-9%-6%271-59%南京595940%-22%749-34%汕头2020-42%-35%266-33%济南5757-34%-12%692-31%柳州18182%-36%214-37%西安55554%-21%701-16%珠海1717-8%-48%225-55%长沙5353-26%-50%791-59%阳江1515-25%-23%200-31%苏州5353-4%-10%6512、1-22%洛阳151553%-48%165-29%昆明4848-19%-17%509-28%梅州1515-36%-17%206-6%合肥47478%-2%526-35%淮安1414-12%-21%147-52%宁波4747-26%-28%602-52%百色1313-19%-35%158-39%贵阳434310%-12%38921%岳阳121239%-11%145-34%长春4242-13%-20%422-35%韶关1212-30%-21%168-37%南宁2929-23%-22%338-37%莆田1212-30%-47%150-50%大连2222-4%-9%267-43%梧州1212-38%213、2%96-20%郑州21210%-71%506-42%济宁12125%-60%168-57%厦门1414-12%-9%154-53%云浮1111-47%-35%165-10%福州1111-51%-53%207-52%钦州9 9-25%-31%120-37%重庆1010-83%-86%531-71%六安9 9-19%-48%101-49%兰州3 3-69%-90%252-67%丽水7 7-38%-43%137-47%合计合计10801080-13%13%-28%28%1359413594-42%42%金华7 7-19%-7%130-17%三四线惠州57573%-25%552-44%舟山6 6-114、3%-10%72-27%佛山5252-30%-35%767-31%泰州5 532%-37%65-66%徐州464622%-24%506-57%合计合计963963-7%7%-24%24%1112311123-43%43%镇江424254%33%260-43%总计总计22782278-10%10%-26%26%2740727407-41%41%1111月去化率月去化率38%38%持平上月（持平上月（36%36%），涨跌参半，京沪恒热，合肥“三连降”），涨跌参半，京沪恒热，合肥“三连降”数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统表：表：2022年年11月全国重15、点城市项目开盘平均去化率变动情况月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况城市城市1111月去化率月去化率1010月去化率月去化率1111月较月较10月变动情况月变动情况9 9月去化率月去化率1111月较月较9月变动情况月变动情况8 8月去化率月去化率1010月较月较8月变动情况月变动情况上海63%52%12pcts12pcts73%-10pcts10pcts79%-16pcts16pcts北京98%72%26pcts26pcts75%23pcts23pcts40%58pcts58pcts广州14%22%-8pcts8pcts24%-10pcts10pcts23%-9pcts9pcts深圳26%16、33%-7pcts7pcts46%-20pcts20pcts48%-22pcts22pcts无锡64%54%10pcts10pcts4%60pcts60pcts21%43pcts43pcts长沙62%53%9pcts9pcts61%1pcts1pcts45%17pcts17pcts东莞59%47%12pcts12pcts23%36pcts36pcts60%-1pcts1pcts台州59%87%-28pcts28pcts64%-5pcts5pcts62%-3pcts3pcts青岛59%35%24pcts24pcts30%29pcts29pcts66%-7pcts7pcts杭州58%62%-4pc17、ts4pcts70%-12pcts12pcts69%-11pcts11pcts成都54%70%-16pcts16pcts30%24pcts24pcts25%29pcts29pcts西安48%50%-2pcts2pcts45%3pcts3pcts38%10pcts10pcts苏州43%/54%-11pcts11pcts40%3pcts3pcts合肥43%55%-12pcts12pcts67%-24pcts24pcts78%-35pcts35pcts重庆40%25%15pcts15pcts33%7pcts7pcts19%21pcts21pcts济南39%28%11pcts11pcts30%9pct18、s9pcts26%13pcts13pcts厦门33%40%-7pcts7pcts68%-35pcts35pcts50%-17pcts17pcts珠海32%12%20pcts20pcts6%26pcts26pcts9%23pcts23pcts宁波30%28%2pcts2pcts10%20pcts20pcts17%13pcts13pcts武汉29%13%16pcts16pcts11%18pcts18pcts32%-3pcts3pcts湖州26%33%-7pcts7pcts54%-28pcts28pcts35%-9pcts9pcts南京26%13%13pcts13pcts14%12pcts12pct19、s22%4pcts4pcts衢州20%31%-11pcts11pcts7%13pcts13pcts50%-30pcts30pcts天津20%43%-23pcts23pcts34%-14pcts14pcts16%4pcts4pcts嘉兴19%12%7pcts7pcts31%-12pcts12pcts8%11pcts11pcts绍兴14%3%11pcts11pcts5%9pcts9pcts10%4pcts4pcts佛山12%15%-3pcts3pcts19%-7pcts7pcts13%-1pcts1pcts常州9%13%-4pcts4pcts9%0pcts0pcts12%-3pcts3pcts金华20、8%4%4pcts4pcts1%7pcts7pcts7%1pcts1pcts99%58%22%0%20%40%60%80%100%120%21-07 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11图：杭州市区分圈层新开盘月度去化率走势图：杭州市区分圈层新开盘月度去化率走势一圈层二圈层三圈层21年“8.5”新政提升购房门槛上海、北京、杭州、长沙平稳运行，即便热度转降但尚能“保温”上海、北京、杭州、长沙平稳运行，即便热度转降但尚能“保温”表表：上海上海2021、22年以来不同批次项目认筹率、去化率和触发积分年以来不同批次项目认筹率、去化率和触发积分数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统批次认筹率去化率触发积分概率第一批次137%77%39%第二批次152%72%40%第三批次165%76%50%第四批次134%72%33%第五批次112%60%28%第六批次132%52%46%第七批次82%46%（仅3开盘）22%年中二圈层优质项目入市，叠加二手新政放松，客户回流二圈层明显，三圈层去化持续走低79 78 68 28 91 107 83 71 74 75 54 48 63 63 68 83 96 80 87 722、7 85 74 78 69 65 71 66 68 68 65 64 67 70 71 73 90 78 108 170 75 81 78677268 6605101504080120160200单盘到访单盘认购-5%15%单盘转换率一季度单盘来访均值73组，单盘认购均值5.5组二季度单盘来访均值78组，单盘认购均值6组一季度单盘平均转换率7.6%二季度单盘平均转换率7.5%三季度单盘来访均值71组，单盘认购均值5组三季度单盘平均转换率7.0%四季度单盘平均转换率5.5%四季度单盘来访均值73组，单盘认购均值4组表表：长沙长沙2022年以来周度单盘来访、认购、客户转化率情况年以来周度单盘来访、23、认购、客户转化率情况2022.9-26-2022.10.92022.10.10-2022.10.162022.10.17-2022.10.232022.10.24-2022.10.302022.10.31-2022.11.62022.11.7-2022.11.132022.11.14-2022.11.202022.11.21-2022.11.27推出面积（万方）11.212.096.793.374.690.7500成交面积（万方）3.620.070.951.422.080.2200认购率32%3%14%42%44%29%0%0%-10%0%10%20%30%40%50%024681012图：重24、庆商品住宅近八周开盘走势图：重庆商品住宅近八周开盘走势推出面积（万方）成交面积（万方）认购率受疫情影响售房部关闭交易摆停020004000600080001000012000广州郑州重庆图：图：广州、郑州、重庆三城广州、郑州、重庆三城2022年年11月日度新增确诊月日度新增确诊+无症状感染者情况无症状感染者情况广州、重庆、郑州、天津等受疫情反复影响，来访、认购降至低位广州、重庆、郑州、天津等受疫情反复影响，来访、认购降至低位数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统010002000300040005000600070008000020000400006025、00080000100000120000图：大郑州近一年案场监控来访及认购情况图：大郑州近一年案场监控来访及认购情况成交来访05000100001500020000250000200400600800100012001400160010月W110月W210月W310月W411月W111月W211月W311月W4周度来访成交套数图：广州图：广州全市重点监控全市重点监控5050盘近八周来访及实时认购走势盘近八周来访及实时认购走势成交套数（套)来访（组）广州疫情蔓延爆发，周末海珠封控疫情蔓延至番禺、越秀、荔湾天河、番禺疫情缓和，白云管控升级管控再度升级，全市约六成售楼部关闭广州疫情开始成都、西安、合26、肥、厦门等持续降温，推盘增加，客户分流，去化转降成都、西安、合肥、厦门等持续降温，推盘增加，客户分流，去化转降图图：西安近西安近1年来开盘去化率走势变化年来开盘去化率走势变化数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统54%55%25%70%52%52%58%66%52%38%45%50%48%0%10%20%30%40%50%60%70%80%010002000300040005000600070008000900011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月新增房源套数成交套数去化率217711671699805318420092023127、6552502139318322997219548422991885257045132966372650972303518889%100%100%100%88%77%86%92%67%66%74%55%66%66%68%70%73%74%56%78%67%55%43%0%20%40%60%80%100%0200040006000800010000推售套数去化率首开去化率图图：合肥合肥2021年以来开盘去化率走势变化年以来开盘去化率走势变化0%0%44%29%46%41%48%50%68%40%33%0%10%20%30%40%50%60%70%80%020040060080010001200128、月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月推售套数认购套数去化率图图：厦门厦门2022年以来开盘去化率走势变化年以来开盘去化率走势变化类别类别项目个数项目个数 推盘量推盘量摇号人数摇号人数认购套数认购套数实际摇号实际摇号房源房源数值数值272761436143528452843324332447394739环比环比13%13%38%38%-8%8%15%15%50%50%同比同比-13%13%-24%24%-34%34%-17%17%-12%12%类别类别中签率中签率认购率认购率数值数值90%90%54%54%环比增幅环比增幅62%62%-16%16%同比增幅同比增幅34%29、34%9%9%表表：成都成都11月推盘、认购、摇号基本情况月推盘、认购、摇号基本情况图：图：20202020年以来全国年以来全国300300城土地成交量价情况月度走势城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元（单位：万平方米，亿元，元/平方米）平方米）数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统1111月土地成交规模年内高位，京杭土拍升温带动溢价率微涨，年末流拍现象有所恶化月土地成交规模年内高位，京杭土拍升温带动溢价率微涨，年末流拍现象有所恶化图：图：20202020年来年来300300城土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势城土地成交溢价率和重点30、监测城市流拍率走势010002000300040005000600001000020000300004000050000600002020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月成交建面成交金额平均楼板价16.1%0%5%10%15%20%25%30%2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年31、7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月溢价率流拍率1111月多城月多城四批次热度延续低位，仅北京、杭州竞拍热度有所上升四批次热度延续低位，仅北京、杭州竞拍热度有所上升数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统注：表中数据仅统计涉宅用地，武汉延期出让注：表中数据仅统计涉宅用地，武汉延期出让1 1宗地未包含在流拍数据中。宗地未包含在流拍数据中。表：表：1111月进行集中土拍的城市最新一轮集中土拍表现（单位：幅，万平方米，亿元，元月进行集中土拍的城市最新一轮集中土拍表现（单位：幅，32、万平方米，亿元，元/平方米）平方米）城市城市指标指标成交幅数成交幅数成交建面成交建面成交金额成交金额成交楼板价成交楼板价溢价率溢价率底价成交比例底价成交比例流拍率流拍率郑州郑州20222022年第三批次年第三批次2020230230115115500350030%0%100%100%13%13%较上批次变动较上批次变动43%43%29%29%11%11%14%14%持平持平持平持平4.7pct4.7pct南京南京20222022年第四批次年第四批次4 42929666622533225330.0%0.0%100.0%100.0%0%0%较上批次变动较上批次变动87%87%88%88%76%7633、%96%96%2.6pct2.6pct12.9pct12.9pct3.1pct3.1pct长沙长沙20222022年第四批次年第四批次21212182187373335333530%0%100%100%5%5%较上批次变动较上批次变动2000%2000%224%224%87%87%42%42%持平持平持平持平5pct5pct深圳深圳20222022年第四批次年第四批次6 69696979710098100983.7%3.7%33%33%14%14%较上批次变动较上批次变动持平持平13%13%9%9%5%5%0.3pct0.3pct33.3pct33.3pct持平持平北京北京20222022年第34、四批次年第四批次6 63232135135423544235410%10%17%17%0%0%较上批次变动较上批次变动67%67%78%78%73%73%25%25%3.9pct3.9pct38.9pct38.9pct持平持平杭州杭州20222022年第四批次年第四批次8 85050999919922199228.40%8.40%50%50%0 0较上批次变动较上批次变动58%58%76%76%77%77%4%4%3.3pct3.3pct2.6pct2.6pct持平持平武汉武汉20222022年第四批次年第四批次6 64242454510660106600%0%100%100%0%0%较上批次35、变动较上批次变动79%79%89%89%85%85%41%41%0.1pct0.1pct6.9pct6.9pct6.9pct6.9pct无锡无锡20222022年第五批次年第五批次1414169.5624169.5624224.1402224.140213219132190%0%100%100%0%0%较上批次变动较上批次变动8%8%13%13%37%37%21%21%持平持平持平持平持平持平1111月百强房企销售金额月百强房企销售金额环比降环比降1.2%1.2%，累计累计降幅降幅仍达仍达43%,43%,不少房企目标达成率不足不少房企目标达成率不足70%70%20222022年年1111月月，36、TOP100房企单月实现销售操盘金额5542.3亿元，环比环比下降下降1 1.2 2%，同比同比下降下降2626.2 2%，累计同比降幅仍达42.6%。多数企业截至多数企业截至1111月末的目标完成率不足月末的目标完成率不足8080%，不少房企甚至不足不少房企甚至不足7070%。部分企业完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统15图：图：20222022年年1 1-1111月百强房企单月业绩表现及同比变动（亿元）月百强房企单月业绩表现及同比变动（亿元）表：表：20222022年年1 1-1111月部分规模上市房企目标完成率及较去年同期的变动情况（亿元）月37、部分规模上市房企目标完成率及较去年同期的变动情况（亿元）注：注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；企业业绩数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜；碧桂园2022年业绩目标根据可售货值及目标去化率水平估算5250.7 4015.8 5115.4 4306.3 4546.7 7329.1 5234.2 5190.1 5709.6 5606.9 5542.3-39.7%-47.2%-52.7%-58.4%-59.4%-43.0%-39.7%-32.9%-25.4%-27.9%-26.2%-39.7%-43.2%-47.0%-50.1%-52.3%-50.3%-49.0%-47.4%-38、45.4%-44.0%-42.6%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2022年单月同比累计同比企业简称企业简称20222022年年20212021年年目标完成率目标完成率变动变动业绩目标业绩目标 1 1-1111月月同比同比目标完成率目标完成率目标目标1 1-1111月月目标完成率目标完成率滨江集团15001335-13.6%13.6%89.0%89.0%15001546 103.0%103.0%-14 pts14 pts越秀地产12351031 8.5%39、8.5%83.5%83.5%1122951 84.7%84.7%-1.2 pts1.2 pts绿城中国（包含代建）33002630-17.5%17.5%79.7%79.7%31003190 102.9%102.9%-23.2 pts23.2 pts招商蛇口33002496-11.7%11.7%75.6%75.6%33002828 85.7%85.7%-10.1 pts10.1 pts碧桂园（权益）45503347-37.5%37.5%73.6%73.6%62775354 85.3%85.3%-11.7 pts11.7 pts首开股份1080780-26.9%26.9%72.2%72.2%11040、01067 97.0%97.0%-24.8 pts24.8 pts保利置业650452-9.2%9.2%69.5%69.5%620498 80.3%80.3%-10.8 pts10.8 pts远洋集团1400895-25.9%25.9%63.9%63.9%15001207 80.5%80.5%-16.6 pts16.6 pts中粮大悦城800494-29.0%29.0%61.7%61.7%1000695 69.5%69.5%-7.8 pts7.8 pts龙湖集团30001832-26.8%26.8%61.1%61.1%31002504 80.8%80.8%-19.7 pts19.7 pts时代41、中国650382-55.8%55.8%58.8%58.8%1100865 78.6%78.6%-19.9 pts19.9 pts中国金茂24001375-35.6%35.6%57.3%57.3%25002136 85.4%85.4%-28.2 pts28.2 pts美的置业1400682-46.5%46.5%48.7%48.7%15001274 84.9%84.9%-36.2 pts36.2 pts建业集团（不含代建）530186-62.7%62.7%35.0%35.0%800497 62.2%62.2%-27.2 pts27.2 pts房企房企债券注册规模达千亿，银行支持房企授信已知额度超债42、券注册规模达千亿，银行支持房企授信已知额度超2 2万亿万亿图：图：20202020年年1 1月月-20222022年年1111月月100100家典型房企单月融资额（亿元）家典型房企单月融资额（亿元）20222022年年1111月月100100家典型房企的融资总量为家典型房企的融资总量为516.71516.71亿元，环比上升亿元，环比上升24.9%24.9%，但同比下降，但同比下降33.1%33.1%；前；前1111月的月均融资额仅为月的月均融资额仅为655655亿元。亿元。需注意的是，11月已有多家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超涉及规模超15001500亿，亿，此外多家银行与房企签43、约授信额度，已知授信规模超2万亿。预计随着房企分批发行债券，债券规模也将触底反弹。此外随着11月11日“股权融资优化5条新政”，碧桂园与雅居乐分别完成配股筹资，相信未来房企股权融资渠道将更加打开。表：近期银行与房企签约授信额度情况表：近期银行与房企签约授信额度情况数据来源：企业公告、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%05001000150020002500融资量同比时间时间银行银行房企房企授信额度授信额度11月30日上海农商银行港城集团、宝龙地产、复地集团200亿11月29日兴业银行万科、中海、绿城、龙湖等10家4400亿11月244、9日广发银行碧桂园、美的置业300亿11月28日上海银行仁恒置地200亿11月28日上海银行滨江集团200亿11月25日中国银行万科、碧桂园、龙湖、中海、华润、招商等11家6000亿11月24日工商银行中海、保利、华润、招商、万科、绿城、龙湖等12家6550亿11月24日建设银行万科、龙湖、美的等8家暂未披露11月24日邮储银行万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的2800亿11月23日交通银行美的置业200亿11月23日交通银行万科集团1000亿11月23日农业银行中海、华润、万科、龙湖、金地5家暂未披露表：近期房企申请注册债券情况表：近期房企申请注册债券情况时间时间房企房企注册品种注册品种/规模规45、模状态状态11月29日绿城中国110亿元储架式中期票据注册发行计划拟报送11月25日金地集团200亿债务融资工具拟申请11月25日华发股份100亿元中票拟申请11月22日万科集团280亿元储架式注册发行计划拟报送11月21日大悦城地产15亿元中票获准注册11月18日中海地产150亿元小公募债券提交注册11月17日新城控股150亿元储架式注册发行已受理11月17日保利发展99亿元公司债获同意11月15日美的置业150亿储架式中期票据获受理11月11日保利发展100亿元债务融资工具获准注册11月10日龙湖集团200亿元储架式已受理表：近期房企股权融资情况表：近期房企股权融资情况时间时间房企房企所得46、款净额所得款净额股份股份11月29日世茂股份计划非公开发行不超过发行前总股本30%11月29日福星股份计划非公开发行不超过发行前总股本30%11月23日雅居乐7.83亿港元2.95亿股11月22日碧桂园38.7亿港元14.63亿股01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月5050强拿地金额环比再降七成，创近三年新低，土拍持续走弱仍靠城投“托底”强拿地金额环比再降七成，创近三年新低，土拍持续走弱仍靠城投“托底”数据来源：数据来源：RICRIC中国房地产决策咨询系统、企业公告中国房地产决策47、咨询系统、企业公告图：销售图：销售TOP50TOP50强强20202020年年1 1月月-20222022年年1111月月 单月拿地金额走势（单位：亿元）单月拿地金额走势（单位：亿元）单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，创下近三年新低，同环比分别下降53%和68%，相较2021年5月高点下降97%，房企拿地意愿、参拍积极性仍在谷底。从企业拿地来看，土拍的冷清的城市基本以城投“托底”为主。武汉、无锡城投参与拿地比例超过80%，长沙为76%。而北京、杭州相对火热城市也呈现截然不同的局面。北京无论是参与还是拿地，央企、国企的参与程度最高，但在摆脱城投依赖的同时，民企难以参与。而杭州则相反，全部48、地块均被本土民企收入囊中。2021年2022年表：表：1111月杭州、北京集中土拍企业拿地情况（单位：亿元）月杭州、北京集中土拍企业拿地情况（单位：亿元）杭州拿地企业杭州拿地企业金额金额北京拿地企业北京拿地企业金额金额滨江36.6金隅32.3建杭27.5中海28.4中天15.8保利&建工25.5富阳百合房产7.9三元嘉业24.4山水置业5.7北京城建兴华16.7杭州东虹房产3中建信和&中建方程7.9浙江新世界房产2.5/二、近期热点问题探讨二、近期热点问题探讨1 1、什么项目最好卖？、什么项目最好卖？改善改善项目去化明显好于刚需项目去化明显好于刚需城市城市项目名称项目名称区域区域开盘时间开盘时49、间预售均价预售均价推售套数推售套数认购套数认购套数去化率去化率武汉瑞安武汉天地云廷三期江岸区2022/11/2558016 6565100%100%徐州招商央玺云龙区2022/11/523545 4646100%100%杭州江华玺云轩上城区2022/11/1466210 160160100%100%成都麓湖生态城天府新区2022/11/1435776 180180100%100%泉州云玺台丰泽区2022/11/1518000 248248100%100%泉州远洋城建水墨风景洛江区2022/11/1315900 214214100%100%杭州文樾上院拱墅区2022/11/2251700 11450、114100%100%成都锦江金茂府锦江区2022/11/1928999 3636100%100%昆山华润润樾庭玉山镇2022/11/1333962 4242100%100%成都川师TOD锦江府锦江区2022/11/2729399 20018693%93%杭州天澜海岸上城区2022/11/1753210 15414393%93%成都华发统建锦江大院锦江区2022/11/1930890 12911992%92%济南中建云境高新区2022/11/525500 343088%88%长沙长沙悦府岳麓区2022/11/3021825 24020385%85%成都卓越云门锦绣武侯区2022/11/132951、215 27822079%79%宁波建发缦云鄞州区2022/11/1340991 18514176%76%南京金基中北朗樾府建邺区2022/11/1646586 1128071%71%南京万科朗拾雨花台2022/11/1640982 1208571%71%成都招商时代公园天府新区2022/11/2630035 47233270%70%城市城市项目名称项目名称区域区域开盘时间开盘时间预售均价预售均价推售套数推售套数认购套数认购套数去化率去化率武汉金地国际城蔡甸区2022/11/128500 1845027%27%济南绿城春风心语历城区2022/11/613000 801519%19%杭州咏翠芳华52、轩临平区2022/11/1522600 641219%19%深圳南山悦时光龙岗区2022/11/1139400 67612018%18%成都中铁城颐湖题院温江区2022/11/58488 4427517%17%深圳金地明峰府二期光明区2022/11/1939800 223157%7%深圳松茂御城雅苑光明区2022/11/1942000 278186%6%南京芳华名邸六合区2022/11/121963 9666%6%深圳颐翠名庭龙岗区2022/11/1937000 14685%5%珠海华发又一城斗门区2022/11/513600 9955%5%南京金地峯范溧水区2022/11/2217719 353、413%3%东莞万科公园里东部产业园片区2022/11/1918000 13022%2%表表：11月部分去化率月部分去化率高于高于70%重点城市项目概况重点城市项目概况表表：11月部分去化率月部分去化率低于低于30%重点城市项目概况重点城市项目概况数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统热销项目多为改善滞销项目多为刚需热销动因：热销动因：一二手倒挂或低于限价销售，综合折扣一二手倒挂或低于限价销售，综合折扣9 9折或赠送车位、首付分期等折或赠送车位、首付分期等城市城市项目名称项目名称热销原因热销原因优惠促销优惠促销开盘时间开盘时间去化率去化率(%)(%)预54、售均价预售均价（元（元/）销售销售/认购认购套数套数长沙保利长交锦上1、低于限价低于限价，限价13000元/认购98折，按时签约99折11月18日90%1260086深圳万科颐城瑧湾悦1、优惠包装：项目备案均价10.6万/，开盘多重优惠包装，实际成交均价9.8万/，综合约92折，部分户型低至部分户型低至8.248.24万万/起起项目备案均价10.6万/，开盘多重优惠包装，实际成交均价9.8万/，综合约92折，部分户型低至8.24万/起11月28日85%98000273天津未来城（6期）1、2022年6月降价降价30003000元元/降价3000元/续销76%16000108惠州天益府1、优惠力55、度大：备案均价13202元/，综合优惠9折，符合惠民安家总价减2-3万2、低首付营销手段：按备案价按备案价0.50.5成首付成首付，开发商送10%，垫付10%，分两年4期还款，免息，返首付当天按揭当天贴1、备案均价13202元/，综合优惠9折，符合惠民安家总价减2-3万2、按备案价0.5成首付，开发商送10%，垫付10%，分两年4期还款，免息，返首付当天按揭当天贴11月4日75%11881120天津中海天空之境1、2022年3月起降价降价40004000元元/，并赠送车位，并赠送车位降价4000元/，并赠送车位续销3700035福州金地五四领峯1、首付分期+特价房首付分期+特价房续销1100056、30重庆中粮保利天玺壹号1、9191折折销售折扣，折后洋房户型性价比高91折11月2日69%21512117西安金泰观澜府1、价格倒挂价格倒挂，22000元/的价格相比高新三期规划还未落位的区域25000元/的价格11月12日100%2200060泉州保利隆恩和光尘樾1、一二手倒挂一二手倒挂，顶限价出售11月30日96%22888715郑州华润幸福里1、一二手倒挂一二手倒挂，建业天筑成交价4万元/续销79%30000155济南中建星光城市1、价格与同板块有价差价格与同板块有价差，绿城、招商项目售价23000元/11月6日78%19500208郑州海马公园二期1、首开27000元/售价，相较竞品57、幸福里低低30003000元元/续销76%27000南宁华润未来城市1、总价不足百万总价不足百万，刚需低总价性价比高11月26日65%9500176广州保利时光印象首开采取低价低价+渠道高佣渠道高佣+首付分期首付分期策略，对比周边竞品价格优势明显11月25日46%1670081表：表：“价格优惠”、“一二手倒挂”典型项目“价格优惠”、“一二手倒挂”典型项目数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统热销动因：热销动因：区域内无竞品下同品质产品稀缺，加之首开推出房源量较低“奇货可居”区域内无竞品下同品质产品稀缺，加之首开推出房源量较低“奇货可居”表：表：“区域58、同品质新房稀缺”典型项目“区域同品质新房稀缺”典型项目城市城市项目名称项目名称热销原因热销原因开盘时间开盘时间去化率去化率(%)(%)热销热销面积段面积段预售均价预售均价（元（元/）销售销售/认购认购套数套数成都香港置地西元1、主城区域新房供应长期不足11月1日100%105三房25584100合肥文一墨香轩1、区域内新房较少2、首开推出房源量较低11月18日94%98三房1706190东莞一湾云璟1、片区新房稀缺：长安常年供应不足，该盘为唯一在售新房2、区位优势：地处滨海湾新区，东莞未来10年重点发展战略区域11月6日90%96三房40000130厦门保利联发锦上1、区域内新房稀缺11月2759、日84%79三房37383142成都招商时代公园2、新区核心地段豪宅项目11月1日70%191四房30035472珠海珠光里程1、无竞品：片区唯一在售新盘，无竞品，客户关注度高11月5日67%127三房48000132无锡仁恒海和院1、板块内无竞品，房源稀少2、大面积精装叠墅，产品稀缺11月26日64%叠墅4208818佛山碧桂园灯湖盛世1、区域内新房较少11月27日47%120三房4900075西安融创望江府1、区域内新房稀缺续销142四房16000240数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统热销动因：热销动因：品牌深耕、多期滚动开发、蓄客时间长，客60、户积累充足品牌深耕、多期滚动开发、蓄客时间长，客户积累充足表：表：“品牌认可度高”、“蓄客时间长”典型项目“品牌认可度高”、“蓄客时间长”典型项目城市城市项目名称项目名称热销原因热销原因优惠促销优惠促销开盘时间开盘时间去化率去化率(%)(%)热销热销面积段面积段预售均价预售均价（元（元/）销售销售/认购认购套数套数徐州招商央玺1、蓄客时间长，4 4个月个月定存并按时签约995折，全款贷款995折，买两个车位住宅995折11月5日100%198四房2354546武汉武汉天地云廷三期1、无短板：武汉天地在武汉已成长为豪宅标杆武汉天地在武汉已成长为豪宅标杆品牌，客户认知中为无短板品牌，客户认知中为无61、短板，地段、江景、学区、商业、江滩等资源均为顶级；2、收官地块：云廷三期为整个项目住宅的最后一块临江地块；价格优势：本地块分超高层与小高层，小高层不看江，但面积为267平，高层看江，但户型300起步，最大超过500平。小高层单价5.8万，超高层单价过6万。无论单价还是总价，本次开盘日光的小高层均有明显价格优势。11月25日100%260五房5801665漳州建发缦云1、品牌认可度高，建发、漳龙、城投合作开发建发、漳龙、城投合作开发1、认筹优惠2%;2、车位同购享优惠8%，标准车位约17万元/个，人防车位7万元/个，11月8日92%105三房13000135东莞南部湾万科城5期1、区域深耕，品牌62、背书:自2010年来，万科在虎门开发超过9个项目，同时本项目为虎门最大社区，已开发至已开发至5 5期，品牌认可度高，项目客户积期，品牌认可度高，项目客户积累足累足诚意登记3万，认购97折，开盘98折，准签减3万，准时交首付减2万，成交均价3万/11月15日90%120四房30000162郑州华润幸福里1、蓄客时间长，前期蓄客前期蓄客12001200组，冻资升级组，冻资升级400400组组续销79%179四房30000155天津未来城（6期）1、多期滚动开发多期滚动开发，客群连续降价3000元/续销76%89三房16000108珠海珠光里程1、提前锁客提前锁客：100万锁房落位，落位转化率达8063、%以上，洗客动作好11月5日67%127三房48000132南宁华润未来城市 1、品牌认可度高，央企华润背书央企华润背书11月26日65%70两房9500176数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统1 1、无短板：、无短板：武汉天地在武汉已成长为豪宅标杆品牌，客户认知中为无短板，地段、江景、学区、商业、江滩等资源均为顶级；2 2、收官地块：、收官地块：云廷三期为整个项目住宅的最后一块临江地块；3 3、价格优势：、价格优势：本地块分超高层与小高层，小高层不看江，但面积为267平，高层看江，但户型300起步，最大超过500平。小高层单价5.8万，超高层单价64、过6万。无论单价还是总价，本次开盘日光的小高层均有明显价格优势。本次推售产品整体概况本次推售产品整体概况户型户型编号编号户型户型面积面积推出推出套数套数推盘比例推盘比例（%）去化去化套数套数去化比例去化比例（%）成交均价成交均价（元（元/）T2#A（4*2*4）2673554%35100%59280T1#A1（4*2*4）2681523%15100%56126T1#A2（4*2*4）2701523%15100%57081汇总汇总/6565100%100%6565100%100%5801658016本次推售楼栋本次推售楼栋待推售楼栋待推售楼栋T1T1T4T4T3T3T2T2武汉天地云廷三期武汉天65、地云廷三期分期分期案名案名地块地块推出时间推出时间商业街新天地A42007.2住宅一期御江苑A92007.102008.10A72008.052009.03商业街新天地A42009.11住宅二期御江苑A102009.012010.04A82009.042010.07A62010.012010.09商务区企业五号A52011.09住宅三期御江苑A11/A122010.122011.12住宅四期御江璟城B92011.122012.12B112012.112013.12B132013.92014.7云廷一期B142014.092015.07盛荟B5B62015.112016.10商务区中信泰富大厦A66、1-A32016.5商业中心壹方中心A1-A32016.9住宅五期云廷二期B102018.11商业中心壹方北馆B42019.5住宅六期云廷三期B122022.11商办商办住宅住宅绿地绿地B12B14B10待开发长春街小学七一中学壹方北馆热热销销分分析析热销案例：武汉瑞安热销案例：武汉瑞安武汉天地云廷三期武汉天地云廷三期新天地商业街壹方购物中心香洲高速明珠路金凤路迎宾北路往深圳梅华路热销案例：珠海珠光里程热销案例：珠海珠光里程项目总结：项目总结：一珠光里程花园位于新香洲板块核心位置，紧邻香山湖公园、凤凰中学、群贤小学等，环境优美，教育丰富，居住氛围浓厚；二坐拥凤凰小学、凤凰中学双学区。并且群贤小67、学（规划）、珠海一中、文园中学等知名学府环绕，学术氛围浓厚。同时，项目周边环境优良，北向规划有300万香山湖公园，早晨跑步，晚间散步，非常惬意；三交通上，有主干道梅华西路，周边有多个公交车站、有轨电车站，交通便利。周边成熟小区众多，生活配套成熟，且物价不高，生活气息浓郁，有力支撑房价；四周边政务、公共设施正待旧改焕新，市民服务中心、市儿童公园及几个规划中的综合体，都将为此处锦上添花。配套兑现后将显著提升生活便利及项目价值提升；五五热门区域中最唯一在售项目热门区域中最唯一在售项目，双top级学区，前期100万锁房落位，转化率高。项目亮点：项目位于香洲主城区项目亮点：项目位于香洲主城区，紧邻香山湖68、公园紧邻香山湖公园、凤凰中学凤凰中学、群贤小学等群贤小学等，环境环境优美优美，教育丰富教育丰富，居住居住氛围浓厚氛围浓厚。项目信息项目信息区域/板块香洲/新香洲项目地址香洲区梅华西路北侧开发商珠光集团总占地面积3.46万方总建筑面积15.6万方产权住宅70年容积率2.88物业类型高层物业公司珠光物业园林景观交房时间预计2023年12月交房小区配套商业及幼儿园户型面积段94-143三四房热销案例：热销案例：徐州招商央玺徐州招商央玺招商央玺基本信息招商央玺基本信息所属区域云龙区所在板块奥体板块取地时间2018/4/27（整盘）楼面价1333元/占地面积1.50万方用地性质住宅容积率(住宅)3.0住69、宅规建面积4.41万方绿化率30.1%建筑类型高层楼栋数4栋层数22-25F（1栋22F、2栋24F、1栋25F）总户数178户型面积198/270/315/538装修情况精装（3900元/）停车位462车位配比1:2.6开发商招商（操盘）+产城集团首开时间2022/11/5销许价格精装23545元/项目项目开盘开盘时间时间推售推售户型户型推售推售套数套数成交成交套数套数去化率去化率备案备案价格价格优惠优惠招商央玺2022/11/51984646100%23545定存并按时签约995折，全款贷款995折，买两个车位住宅995折 项目坐落于大龙湖畔、徐州金融聚集区内，临近市政府，为新城区核心地段70、，通享各项配套与便利；新城区为近两年热门置业区域，且改善高端客户云集，圈层相对高；项目作为招商徐州中心住宅部分的三期，较前两期产品档次有所提升，198起步产品更适配高端客户，且于徐州市场更具稀缺性；项目品质较高，3900元/精装标准、3.3米层高等均为徐州市场罕见，且配备招商积余及国际金钥匙双物业服务；首开推售房源少，相较前期推出了住宅优惠，且蓄客近四个月，开盘售罄，并且均为全款客户，去化理想。2 2、三支箭落地效果如何？、三支箭落地效果如何？信贷融资：“第一支箭”落地加速，超信贷融资：“第一支箭”落地加速，超3 3万亿意向性授信稳市场万亿意向性授信稳市场2022年11月，国有六大行、部分股份71、制银行、城商行与房企达成银企合作协议并提供授信，受益名单延伸至民企。受益对象主要涵盖全国化的龙头房企，及全国化的龙头房企，及扎根热点城市的本土化民企扎根热点城市的本土化民企，如大华、滨江等。银行出于避险心理，预计未来仍将围绕这两类房企。据不完成统计，截至2022年12月6日已披露的意向性授信额度合计3.11万亿，其中工银、农行等10家银行给碧桂园授信超3000亿。数据来源：企业公告、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理表：近期房企接受银行授信情况表：近期房企接受银行授信情况时间银行房企授信额度11月23日交通银行美的置业200亿11月23日交通银行万科集团1000亿11月23日农业银行72、中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团5家暂未披露11月24日工商银行中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉金辉集团集团12家6550亿11月24日建设银行中交建、首开集团、越秀集团、万科集团、龙湖集团、美的置业、合生创展、大华集团8家暂未披露11月24日邮储银行万科集团（1000亿）、龙湖集团、绿城集团、碧桂园（500亿）、美的置业2800亿11月25日中国银行万科集团、碧桂园、龙湖集团、中海发展、华润置地、招商蛇口、金地集团、绿城中国、滨江集团、美的置业（300亿）6000亿11月28日上海银行仁恒置73、地200亿11月28日上海银行滨江集团200亿11月29日兴业银行万科、中海、绿城、龙湖集团、滨江集团、建发地产、国贸地产、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股等10家4400亿11月29日广发银行碧桂园、美的置业300亿11月29日广西北部湾银行广西荣和、桂林彰泰、广西洋浦、广西宝塔、广西金源150亿11月30日上海农商银行港城集团、宝龙地产宝龙地产（50亿）、复地集团200亿12月2日南海农商银行能兴集团、广东恒福集团、东建集团、宏宇集团、融佳地产和海逸地产等10家佛山本地银行200亿12月2日珠海华润银行万科集团、华发股份、碧桂园、合生创展、九洲、400亿格力地产、骏景湾等12月2日顺德74、农商银行碧桂园200亿12月2日广东23家商业银行62家广东房企，民营房企超7成7621亿12月2日河南中原银行普罗集团、美盛集团、正弘集团、绿都地产400亿12月5日招商银行金地集团暂未披露12月5日招商银行万科集团暂未披露12月5日邮储银行宝龙地产宝龙地产100亿12月5日光大银行金科股份金科股份暂未披露12月5日邮储银行旭辉控股集团旭辉控股集团100亿12月5日中国银行武汉联投置业60亿12月5日中国银行祥源控股集团40亿债券融资：债券融资：债券注册或意向规模超债券注册或意向规模超18001800亿，主要集中少数优质房企亿，主要集中少数优质房企据不完成统计，截至2022年12月6日已有多75、家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超1800亿。其中，旭辉向交易商协会表达了150亿元储架式注册发行意向，目前还没有反馈结果。若旭辉的发行意向能够获批，这意味着出险房企也将成为政策受益方，将进一步提升市场信心。数据来源：企业公告、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理表：近期房企申请注册债券情况表：近期房企申请注册债券情况时间时间房企房企注册品种注册品种/规模规模状态状态12月2日华发集团两笔共100亿元小公募债提交注册11月29日绿城中国110亿元储架式中期票据注册发行计划拟报送11月25日旭辉集团旭辉集团150亿元储架式注册发行计划注册工作推进中11月25日金地集团200亿债76、务融资工具拟申请11月25日华发股份100亿元中票拟申请11月22日万科集团280亿元储架式注册发行计划拟报送11月21日大悦城地产15亿元中票获准注册11月18日中海地产150亿元小公募债券提交注册11月17日新城控股150亿元储架式注册发行已受理11月17日保利发展99亿元公司债获同意11月15日美的置业150亿储架式中期票据获受理11月11日保利发展100亿元债务融资工具获准注册11月10日龙湖集团200亿元储架式已受理股权融资：股权融资：新政后新政后1010家房企发布配股计划，碧桂园家房企发布配股计划，碧桂园1515天内二次配股天内二次配股11月15日碧桂园宣布拟配售14.63亿股筹资77、38.72亿港元，之后雅居乐也在16日宣布拟先旧后新配售2.95亿股筹资7.83亿港元。自28日“股权融资优化5条新政”出台后，大名城、天地源、华夏幸福、冠城大通、金科、华发等一系列房企响应政策，非公开发行股票，筹集资金用于保交楼等相关项目。数据来源：企业公告、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理表：近期房企股权融资及意向情况表：近期房企股权融资及意向情况时间时间房企房企所得款净额所得款净额股份股份12月7日碧桂园约48.06亿港元计划发行17.8亿股12月5日福星股份不超过13.4亿元不超过2.85股12月5日华发股份不超过60亿元不超过6.35亿股12月5日金科股份金科股份计划非公78、开发行不超过发行前总股本30%12月5日外高桥计划非公开发行不超过发行前总股本30%12月5日冠城大通计划非公开发行不超过发行前总股本30%12月1日华夏幸福华夏幸福计划非公开发行不超过发行前总股本30%12月1日天地源计划非公开发行不超过发行前总股本30%11月30日大名城计划非公开发行不超过发行前总股本30%11月29日世茂股份计划非公开发行不超过发行前总股本30%11月23日雅居乐7.83亿港元（已完成）2.95亿股11月22日碧桂园38.7亿港元（已完成）14.63亿股融资政策总结：融资政策总结：优质房企率先受益，但政策推进仍有阻碍优质房企率先受益，但政策推进仍有阻碍数据来源：企业公告79、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理 国央企、优质民企受益 大额银行授信持续获批 融资政策持续松动风险房企如何才能受益？实际落地的额度有多少？信心和市场如何才恢复？债务展期是雪中送炭还是雪上加霜？债务展期是雪中送炭还是雪上加霜？债务展期方面，2022年7月、9月，富力、合景泰富分别展期10只、3只美元债券；11月10日，富力境内债谈判成功，成为首家完成境内外债务全部展期的房企。其他房企诸如龙光、融创、奥园也相继推出境内债重组方案。12月6日，龙光成为第二家境内债整体展期通过的房企。债务展期一方面或造成融资成本加大，加重企业财务负担；此外销售面仍未回暖，企业是否有能力在未来偿付债务仍成80、问题。数据来源：企业公告、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理表：近期房企股权融资及意向情况表：近期房企股权融资及意向情况企业名称企业名称类型类型到期规模到期规模币种币种到期年月到期年月展期到期时间展期到期时间原融资利率原融资利率新票据利率新票据利率富力地产公司债19.50 人民币2022年4月2023年4月3.480%/富力地产公司债46.00 人民币2022年5月2023年5月5.200%/花样年控股公司债10.00 人民币2021年12月2023年12月7.500%7.500%正荣地产境外优先票据2.00 美元2022年3月2023年3月9.150%/鑫苑置业境外优先票据3.0081、 美元2021年10月2023年10月14.200%/世茂集团公司债5.00 人民币2022年5月2023年5月4.150%4.150%融侨集团公司债20.00 人民币2024年6月2024年6月6.500%/宝龙地产中期票据5.00 人民币2022年6月2023年6月7.600%/金科股份公司债15.80 人民币2022年7月2023年7月6.500%/正荣地产境外优先票据1.10 美元2022年3月2023年3月9.150%/正荣地产境外优先票据3.00 美元2022年8月2023年3月8.700%/宝龙地产境外优先票据3.00 美元2022年11月2024年1月7.125%/花样年控股公82、司债7.30 人民币2022年11月2024年11月7.800%/世茂集团私募债5.00 人民币2022年4月2023年4月3.700%4.700%金科股份公司债12.50 人民币2022年5月2023年5月5.000%/宝龙地产公司债10.00 人民币2023年8月2023年8月6.500%6.500%宝龙地产中期票据10.00 人民币2023年8月2023年8月6.500%/世茂集团公司债5.00 人民币2022年8月2024年9月3.990%/世茂集团公司债5.00 人民币2022年9月2024年9月3.940%/花样年控股公司债15.43 人民币2023年11月2023年11月7.5083、0%/大发地产境外优先票据1.80 美元2022年1月2022年6月9.950%12.500%世茂集团供应链ABS4.50 人民币2021年12月2022年12月5.800%/世茂集团供应链ABS7.15 人民币2022年1月2023年1月5.800%/银城国际控股境外优先票据1.65 美元2022年3月2023年2月11.800%13.000%正荣地产境外优先票据2.20 美元2022年4月2023年3月5.980%/宝龙地产境外优先票据2.00 美元2022年7月2023年7月4.000%/大发地产境外优先票据1.00 美元2022年1月2022年6月9.950%12.500%正荣地产境外84、优先票据19.00 人民币2022年6月2023年3月7.125%/正荣地产境外优先票据2.50 美元2022年8月2023年3月6.500%/正荣地产境外优先票据2.50 美元2022年9月2023年3月6.500%/银城国际控股境外优先票据1.10 美元2022年9月2023年9月12.500%/禹洲集团境外优先票据4.53 美元2023年1月2023年1月7.813%/总结：总结：中小房企和出险房企还需更多政策支持中小房企和出险房企还需更多政策支持数据来源：企业公告、数据来源：企业公告、CRICCRIC整理整理中小房企深度暴雷房企新暴雷房企预售监管资金继续放宽REITS对接商业不动产3 85、3、保交楼落地情况追踪、保交楼落地情况追踪保交楼稳步落地，郑州复工比例保交楼稳步落地，郑州复工比例41%41%，重庆、武汉复工比例均超，重庆、武汉复工比例均超6 6成成表：重庆表：重庆停工项目复工概况（单位：套，万平方米）停工项目复工概况（单位：套，万平方米）图：郑州不同复工状态项目个数情况图：郑州不同复工状态项目个数情况（单位：个）（单位：个）全面复工,6227,9%部分复工,37149,54%继续停工,24269,35%表演式复工,1621,2%表：武汉部分停表：武汉部分停工项目复工概况（单位：套，万平方米）工项目复工概况（单位：套，万平方米）区域区域停工项目停工项目开发商开发商停工时间停86、工时间当前复工情当前复工情况况尚未交付尚未交付套数套数尚未交付尚未交付总建面总建面当前项目累当前项目累计销售情况计销售情况经济开发区禹洲朗廷元著禹洲/全面复工4625 78%硚口美好香域花境美好/全面复工175820 100%黄陂盘龙正荣府正荣/全面复工8449 56%江岸汉口派武汉山水星城置业/全面复工7406 100%洪山旭辉都会山旭辉/全面复工242327 99%东湖高新当代铭山筑武汉当代2022年7月部分复工3164 37%江夏武汉恒大科技旅游城恒大/部分复工613170 77%蔡甸泰禾知音湖院子泰禾2020年10月部分复工4056 94%蔡甸奥山首府奥山2021年3月部分复工855187、1 72%蔡甸雍锦香榭武汉城锐房地产2021年6月部分复工5716 8%汉南恒大时代新城恒大/部分复工384342 53%汉南武汉绿地城绿地/部分复工116212 100%汉南新长江香榭澜溪新长江置业/部分复工262525 100%经济开发区奥山经开澎湃城奥山2021年3月部分复工91511 35%新洲阳逻万达广场御江二期万达部分复工252025 57%经济开发区融创首创国际智慧生态城市融创2021年3月部分复工754375 49%新洲孔雀城问津兰亭二期华夏幸福/部分复工2753 76%东西湖武汉当代境MOMA当代置业2021年11月部分复工131413 67%江岸融创公园大观融创/部分复工488、18351 66%洪山当代天誉武汉当代/部分复工193629 3%蔡甸景瑞清能江南悦景瑞2022年8月部分复工194020 48%蔡甸景瑞江山悦景瑞2022年8月部分复工6156 86%青山海伦国际三期海伦堡表演式复工162117 100%东湖高新绿地光谷星河绘绿地2021年8月继续停工243226 100%东湖高新光谷澎湃城奥山府奥山2021年11月继续停工70918 73%汉南华宇东原金科渝樾大观金科继续停工195022 4%新洲金科桃湖美镇金科继续停工361338 7%新洲美好公园壹号美好继续停工134515 2%东西湖武汉英赫当代城MOM当代置业2021年1月继续停工499216 5789、%东西湖奥山汉口澎湃城奥山2021年3月继续停工101311 85%黄陂中梁首府二期中梁继续停工5245 100%黄陂恒大龙城四期恒大继续停工4695 100%江岸花样年花好园花样年继续停工4324 100%洪山景瑞天赋滨江景瑞继续停工218120 74%汉南时代海伦堡印记时代中国继续停工176620 18%汉阳融创武汉1890融创继续停工284336 85%合计合计6926669266727 727/区域区域停工项目停工项目开发商开发商停工时间停工时间当前复工情当前复工情况况尚未交付尚未交付套数套数尚未交付尚未交付总建面总建面当前项目累计销当前项目累计销售情况售情况大渡口区佳兆业滨江四季佳兆90、业2021年9月部分复工78110 75%渝北区荣盛鹿山府荣盛2021年10月部分复工157216 66%江北区重庆时代中心爱普2021年1月部分复工15209 76%渝北区恒大轨道时代恒大2021年7月部分复工371047 93%江北区中民爱普重庆中心爱普2021年11月全面复工135033 39%合计合计89338933116 116/数据来源：数据来源：CRICCRIC调研调研351813500102030405060停工1年以内停工1-2年停工2年以上复工图：武汉不同复工情况图：武汉不同复工情况停工项目占比停工项目占比（按套数）（按套数）强行开工意义不大对于购房者，允许退房，分期将购房91、款归还。对于供应商，解决工程欠款问题，允许债转股等开工初期，销售进度不足10%项目三支箭融资纾困+预售资金监管放松等多重方式大力推进项目全面复工，避免爆发更大的系统性危机。开工、销售进度过半项目针对不同类别停工项目理应区别对待，分类解决针对不同类别停工项目理应区别对待，分类解决4 4、市场走弱年末能否翘尾？、市场走弱年末能否翘尾？京沪深高端项目“限价”从严，尚无明显松动迹象京沪深高端项目“限价”从严，尚无明显松动迹象上海北京深圳杭州高端限价更严高端限价更严（同项目不同批次备案价走低）（同项目不同批次备案价走低）旭辉滨江原定备案价16.3万元/平，真实取证价格15万元/平以下。绿城黄浦湾原定备案92、价14.5万元/平,真实取证价格13.5万元/平。高端限价未松高端限价未松（同项目不同批次备案价持平）（同项目不同批次备案价持平）建发华发江华玺云轩2022年10-11月取证两批次开盘，取证价格均为6.6万元/平高端限价未松高端限价未松（同项目不同批次备案价微增）（同项目不同批次备案价微增）深铁懿府一期（2021年2月）、二期（2021年11月）拿证均价均为10.3万/平，近期三期拿证，备案均仅微增至价10.74万/平。高端限价未松高端限价未松（同项目不同批次备案价持平）（同项目不同批次备案价持平）房企按照政府指导价推盘，分片区限价，11月同为丰台区的中海和瑞叁号院和永定金茂府取证价格均为9.93、5万元/平。109.86%-8%-150%-100%-50%0%50%100%0204060801001201401601802001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周19周20周21周22周23周24周25周26周27周28周29周30周31周32周33周34周35周36周37周38周39周40周41周42周43周44周45周46周47周48周49周成交面积同比环比图：图：2022年第年第1周周-2022年第年第49周全国二手住房成交走势（万平方米）周全国二手住房成交走势（万平方米）数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系94、统中国房地产决策咨询系统二手房：二手房：1111月以来节节回落，此前坚挺的京沪广深杭二手豪宅市场亦“降温”月以来节节回落，此前坚挺的京沪广深杭二手豪宅市场亦“降温”表：京沪广深杭表：京沪广深杭20222022年年1111月挂牌量明显上升的二手豪宅小区（元月挂牌量明显上升的二手豪宅小区（元/平方米、套）平方米、套）城市城市区域区域项目项目1111月挂牌均价月挂牌均价 1111月挂牌套数月挂牌套数 较近一年月均较近一年月均北京朝阳区珠江帝景11055135150%150%北京东城区兴隆都市馨园1200202052%52%上海浦东新区万科新里程1066521075%75%上海杨浦区合生江湾国际公寓195、06821735%35%上海浦东新区世茂滨江花园144635525%25%广州天河区协和新世界116089889%89%广州越秀区东方文德广场117634542%42%深圳福田区金地香蜜山1320946125%125%深圳南山区中海阳光玫瑰园106415785%85%杭州上城区滨江金色家园111224572%72%杭州滨江区世茂之西湖994101860%60%表表：京沪广深杭京沪广深杭20222022年年1111月挂牌价下调的二手豪宅小区（元月挂牌价下调的二手豪宅小区（元/平方米）平方米）城市城市区域区域项目项目1111月挂牌均价月挂牌均价较历史高点跌幅较历史高点跌幅北京西城区中信禧园164196、39-8%8%北京朝阳区红玺台156996-6%6%上海黄浦区绿城黄浦湾156628-15%15%上海黄浦区翠湖天地隽荟145601-6%6%上海虹口区瑞虹新城怡庭83572-11%11%广州天河区天銮150011-16%16%广州海珠区天誉半岛花园87152-10%10%深圳南山区华润城润府(一期)130244-9%9%深圳福田区深业上城111437-5%5%杭州上城区钱江御府112161-8%8%杭州拱墅区九龙仓碧玺88545-14%14%33.2 33.2 33.1 32.8 33.0 33.4 33.3 33.4 33.3 32.9 32.8 32.5 8.9%3.9%0.4%0.5%97、-0.5%-1.2%-1.9%-2.1%-1.0%-2.5%-1.7%-2.4%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%30313233343520212021年年1212月月-20222022年年1111月全国月全国5555城个人房源租金变动城个人房源租金变动租金（元/平米/月）同比（%）租赁市场：租赁市场：1111月传统淡季叠加疫情，租赁市场活跃度偏低，租金持续下跌月传统淡季叠加疫情，租赁市场活跃度偏低，租金持续下跌数据来源：数据来源：CRICCRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%498、%6%020406080100120140160180北京上海广州深圳南京杭州武汉成都20222022年年1111月重点城市各类租赁房源租金（元月重点城市各类租赁房源租金（元/平米平米/月）月）集中式公寓租金分散式公寓租金个人租赁租金集中式公寓租金环比分散式公寓租金环比个人租赁租金环比成交成交“水分”“水分”挤出后挤出后1212月预期不会翘尾月预期不会翘尾010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年图：图：2020年年-2022年年全国百城全国百城商品住宅成交商品住宅成交面积（单位：万平方米）面积（单位：万平方米）“备案”再降去化持稳“水分”挤出真实成交热度显现