1、Code of this report|1 Group,2010Code of this report|2A.区域价值分析B.区域市场环境分析C.区域板块格局分析D.区域客户分析 1182539报告内容页码Code of this report|3 Part 1区域价值分析Code of this report|4 浐灞概况：市政府对该区域的未来发展给予高度定位，并且规划了特色鲜明的发展方向p 成立时间：成立时间：浐灞生态是西安市于2004年9月成立的新区，总面积129平方公里。p 所在位置：所在位置：区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总规划总2、面积面积129129平方公里，其中集中治理区平方公里，其中集中治理区8989平方公里。平方公里。p 区域交通：区域交通：区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内，距西安市中心距西安市中心1010公里公里，距西安咸阳国际机场30公里.p 人口规模：人口规模：到2020年，浐灞生态区规划区人口约5555万万；p 区域定位：区域定位：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育 科技产业的生态型滨水城市副中心.Code of this report|5 浐灞的发展与演变：自2004年浐灞生态区成立以来(截至2009年)，浐灞逐步推进市政基础3、设施及配套建设、举办多项大型活动，提升区域形象陌生区区域形象提升欧亚经济论坛永久地址建成使用浐灞管委会成立2000200420062007200820092010浐灞商务中心建设启动、国际F1摩托艇大赛浐灞河流基础投入、广运潭生态景观开建桃花潭景区2005丝绸之路国际区、纺织城改造基础市政改造改造河道与水质清理，完成河道一级堤防建设18.6公里，完成橡胶拦水坝4座；修通外部联系干道与内部沿河风情街开通，完成道路建设40公里，开工跨河桥梁3座。配套设施建设推进2007年，区域内建设凯宾斯基酒店作为欧亚经济经济论坛永久会址；2007年，F1摩托艇世界锦标赛中国大奖赛西安站在区域内举行；浐灞商务中心4、已建成，成为区域名片之一；建设欧亚贸易区，以丝绸之路为主题形成国际贸易区。Code of this report|6 浐灞的发展与演变：政府强势主导，浐灞生态环境优化成果显著，进一步确立了区域生态资源价值优势，为区域日后发展奠定了扎实基础（截至2009年)20042007广运潭景区n我国北方地区罕有的集生态湿地保护河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园；n总规模13.53平方公里，总投资500亿。大水大绿工程n新增水面6500亩，累计形成水面15000亩，完成绿化面积4000亩；n桃花潭景观区工程、雁塔段千亩湖泊湿地、浐河碧水工程、广运潭生态工程、灞河入渭万亩湿地工程等五大生态工程5、。20092008桃花潭景区n项目规划1000多亩，其中水面860亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所；n预计2013年建成。Code of this report|7 浐灞的发展与演变：浐灞项目目前集中在城市与生态边缘，以集合住宅为主，为中高端居住区，属于都市生态区的第二阶段（截至2009年)沁水新城恒大绿洲2004-2009年，浐灞区域以修复生态、修建道路为主，生态意向初步显现，房地产供应未最大化利用生态价值；n目前区域内的供应以小高层、高层产品为主，主要吸引东郊的城市外溢改善型客户；n具有低密产品的项目，因生态价值未充分挖掘，以小高层、高层产品启动。恒大名都御锦城6、水岸东方沁水新城恒大绿洲檀香园中新浐灞半岛普华浅水湾暖山西安暖山西安Code of this report|8 浐灞的发展与演变：随着世园会召开和灞桥滨河公园开放，浐灞区域实现市政优化和资源升级，再次成为西安乃至西北焦点（截至2011年)世园会n2011年世界园艺博览会在区域内举办，约40个国外城市和60个国内城市将参展，接待国内外各方游客约1000万人次；n总规模达到4200亩，总投资20亿元。灞桥滨河公园n西安第一家开放式滨河生态公园，总长约4.5公里，总规划面积约2.85平方公里；n两岸约50米范围内为滨河公园。其中两岸绿地公园面积约630亩、河道面积约3600亩。Code of thi7、s report|9 Group,2010浐灞的发展与演变：2010年后各大品牌发展商借势登台，低密入市，高端生态富人区概念导入，浐灞进入都市生态第三阶段（截至2011年)品牌发展商高端低密产品入市，提升浐灞区域形象，扩大全市高端客群影响力，成功导入浐灞高端富人区概念。绿地集团：-冠名陕西绿地浐灞半岛足球队，签订占地约4000亩绿地国际生态城，容积率为1.49，以低密度意向为主；香江集团：-借势2010年世园会的大力宣传，推出大型托斯卡纳风情联排、小高层社区；深振业：-2010年携高科技低密度产品联排、叠拼和独栋，进军浐灞，打造高端产品意向；龙湖集团：-经过一年的蛰伏，在2010年推出圣提亚纳8、风格洋房社区，将龙湖品牌的地中海生活带入浐灞；Code of this report|10檀香园檀香园浅水湾浅水湾欧亚经济论坛举行欧亚经济论坛举行广运谭生态景观开建广运谭生态景观开建浐灞河流基础投浐灞河流基础投入入发展发展阶段阶段配套配套开发开发浐灞管委会成浐灞管委会成立立住宅住宅开发开发2004200420102010基础市政设施及配套建设；区域生态价值建立及放大水岸东水岸东方方沁水新城一期沁水新城一期 2011201120132013别墅别墅公寓公寓配套配套配套建设配套建设及环境营及环境营造造产品类型产品类型小高层、高层产品为主力小高层、高层产品为主力以低密产品为主，多种产品线并行以低密产9、品为主，多种产品线并行 多元化产品形式，以城市高层多元化产品形式，以城市高层住宅为主住宅为主国际国际F1F1摩托大赛摩托大赛桃花潭景区开建桃花潭景区开建丝绸之路国际区改造丝绸之路国际区改造纺织城改造纺织城改造浐灞河堤防治工作完成浐灞河堤防治工作完成西安金融中心、国际港务区、领事馆、财富广场西安金融中心、国际港务区、领事馆、财富广场世园会召开世园会召开雁鸣湖修建雁鸣湖修建地铁一号线开通地铁一号线开通桃花潭完工桃花潭完工恒大名都恒大名都恒大绿洲恒大绿洲御锦城御锦城振业泊墅振业泊墅绿地国际生态绿地国际生态城城香江湾香江湾龙湖弗莱明戈龙湖弗莱明戈世园会项目世园会项目和黄商业项目和黄商业项目市政配套优化10、；生态资源升级高端生态居住概念导入都市生态区第三阶段都市生态区第三阶段高端富人生态区阶段高端富人生态区阶段都市生态区第四阶段都市生态区第四阶段城市集合住宅阶段城市集合住宅阶段浐灞河生态清淤治理，市政道路设施建浐灞河生态清淤治理，市政道路设施建设，浐灞设，浐灞初步具备生态意向初步具备生态意向市政设施进一步完善，生态环境治理完毕，市政设施进一步完善，生态环境治理完毕，浐灞影响力得到大幅提升，浐灞影响力得到大幅提升，生态环境更加宜生态环境更加宜居居地铁、公交等市政设施齐全，地铁、公交等市政设施齐全，商务功能成熟，商务功能成熟，城市化氛围浓城市化氛围浓厚厚稀缺资源城市化产品形式高密化都市生态生活理念形11、成都市生态区第二阶段都市生态区第二阶段中高端居住区阶段中高端居住区阶段浐灞区域发展与演变：浐灞生态区经过多年的发展，目前已经进入快速发展的上行通道，势头正猛Code of this report|11 生态重建，修复浐灞的生态环境，引领西安、西北及全国的绿色生活 疏散老城人口和城市扩容的需要，建设一个宜居新城 发展现代服务业，完善西安城市功能，提高西安综合承载力，成为城市新名片浐灞区肩负着西安市“十一五”城市规划之生态重建、城市扩容及城市新名片的责任，其中成为城市新名片是重中之重浐灞占位区域功能内部规划交通规划政府力度兑现资源Code of this report|12 浐灞生态区，西安未来城12、市核心的中心区，按照“都市型生态区，生态化商务城”的发展定位，成就西安“第三代新城”说明:“四区”即新型城区、生态区、商务区、景观区；“四带”即生态带、景观带、旅游带、经济带；通过四区四带的建设，把浐灞生态区建设成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的“西安市的第三代新城”浐灞占位区域功能区域定位交通规划政府力度兑现资源Code of this report|13 浐灞占位区域功能区域定位交通规划政府力度兑现资源区域未来公路交通规划利好，公交线路不断增多，大大提高了周边的便利度；地铁1、3号线的规划建设，为浐灞未来的发展提供了强有力的支撑；区域北临国际港务区，东靠洪庆工业园，南望灞13、桥科技产业园，强大的区域优势带动其发展；打破“古城墙带来的瓶颈，拉近浐灞与核心区的距离，凸显区域的都市生态价值。随着轨道交通的规划实施促进区域与城市的全面荣禾，交通的便利与浐灞“都是生态”价值结合，更显稀缺Code of this report|14 主要内容为世园会会址和周边道路及市政配套设施的建设，项目总投资为8亿元 进行浐河治理2公里、建设拦水坝1座、滨河林带与堤顶路2公里；滨水生态居住区、教育、医疗、市政等配套设施，建筑面积约120万平方米，项目总投资为24亿元 完成污水生态化治理、湿地建设、景观建设，以建设人工湿地和恢复自然湿地相结合的方式，构建生态处理系统，建设湿地公园和鸟类栖息地14、等，着力培育生态农业、观光休闲、循环经济、科普教育等生态产业 综合治理开发建设中心区，修建道路约93.55公里、各类管线约868.5公里、河道治理约26公里以及跨浐河、灞河大桥、相关绿化工程等，总投资约22.9亿元 世园会会址及其配套建设项目 浐灞河生态湿地建设项目 中心区城市基础设施建设项目 浐河东岸综合治理与城市改造项目 西安世园会的配套建设与西安政府大力发展浐灞区域的规划一致，进一步推进了浐灞的区域发展西安世园会的配套建设及西安政府的大力支持浐灞占位区域功能区域定位交通规划政府力度兑现资源Code of this report|15 Copyrig ht 相关项目完成及启动 2005年：15、河道治理，修建提坝；启动“广运潭生态景观项目”；举办“欧亚经济论坛”并引入五星级酒店凯宾斯酒店 2006年：修建欧亚经济论坛永久性会址；启动浐灞商务中心项目；2007年：成功举办“2007 F1摩托艇世锦赛”；成功申办“2011年世界园艺博览会”2006-2010年总投资24亿元，建设以智能化、低密度、生态化为特点，集商务办公、总部经济、商业配套、文化娱乐、白领公寓为一体的商务行政中心区 截止目前，生态区累计完成固定资产投入120多亿元，浐灞生态区成为西安市的新亮点2013年前修建8大样板项目 广运潭生态景观项目 欧亚论坛会址 西部水世界 时尚走廊 欧亚国际城 水上购物中心 康复基地 文化创意16、基地和白领社区西安浐灞区2013年前8大样板项目的完成浐灞占位区域功能区域定位交通规划政府力度兑现资源 Code of this report|16 金融 商务现代商务公寓 Centalin e 国际 视野现代化立面标志生态 绿色生态别墅规划利好，浐灞区域价值凸显，生态、商务和国际化成为区域发展的必然趋势Code of this report|17 Group,201017区域总结：浐灞正在由过去的第三价值板块升级为第二价值板块，并且向一级价值板块迈进，浐灞正面临一次升级换代的机会！n曲江是西安传统富人区，核心板块已成熟并趋于饱和，土地日渐稀缺，低密产品供应有限，房地产市场发展，尤其是高端市场17、的发展受阻碍；n随着浐灞各大品牌发展商的借势登台，低密入市，高端生态富人区概念的导入，配套设施趋于完善，居住氛围逐步提高，形成不同于曲江的城市成熟生活区域。世园会的成功举办，使得浐灞区域实现了市政优化和资源升级，区域认知度得到进一步提升；启示：曲江的价值登顶，但吸引力在降低，高端市场的发展受阻碍；2011年世园会的举办、金融中心的打造、国际港务区的建设，催生浐灞区域价值升级，浐灞正在由过去的第三价值板块升级为第二价值板块，并且向一级价值板块迈进，浐灞正面临一次升级换代的机会。n曲江以旅游为主的曲江，吸引了大量人群来此观光旅游，区域开放性增强，认知度增大的同时也缺乏了一定的私密性；曲江在一定程度18、变成了大家的曲江，不再具体富人区的专属感和唯一性；n浐灞是2004年启动开发的都市生态新城，土地供应充足，为未来房地产市场提供了巨大的发展空间；Code of this report|18 Part 2区域市场环境分析Code of this report|1969.48551205000100001500020000250000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00浐灞 城北 城东 城南 城内 城西 高新 经开 曲江20112011年年西安西安市市各区域成交量价走势图各区域成交量价走势图成交面积（万平米）成交均价（元/平米）区域房地产市场：从2011年全19、市各区域供应量来看，浐灞供应量892万方为全市最高，浐灞由于是新区，开发速度较快而由于区域尚未完善，市场认知度较低，仍而出现严重供过于求。Code of this report|20 Group,20100200400600800100012000500000100000015000002000000250000030000002009年2010年2011年浐灞区近浐灞区近三年土地供应量、成交量、楼面地价三年土地供应量、成交量、楼面地价状况状况供应量成交量楼面地价 浐灞区2011年截至12月31日土地供应量为149万，接近2010年供应量的1/2，伴随供应量的大幅下降，成交量达到3年来最低，但20、土地楼板价却是3年来最高，达到1155元/，同比上涨24%。目前，随着浐灞金融商务区的加速实现和世园会的召开，独拥大量生态资源的浐灞生态区已成为众多实力开发商的必争之地，地价涨幅加快；目前浐灞板块的住宅以及开始逐渐由中端向高端过渡，未来区域将会形成以生态环境为资源的高档住宅集中区。区域土地市场：浐灞生态区土地成交供应量较去年相比大幅度减少，但依然是西安土地重点供应区域050100150200250300350城东区 城西区 城南区 城北区 高新区 长安区城内供应量（万）成交量（万）Code of this report|21 Group,20102119.96%1.50%0.73%57%3%021、.76%7.67%0.80%0.18%8.29%2011年西安商业用地分布年西安商业用地分布浐灞区碑林区灞桥区港务区经开区莲湖区曲江区未央区新城区雁塔区25.38%74.62%2011年浐灞区成交土地性质年浐灞区成交土地性质金融商业用地住宅用地浐灞区域配套的完善，人口居住率的提升，2011年浐灞区域成交土地已经由住宅用地像商业用地转变。2011年浐灞区域商业用地成交量仅次于港务区，排名全市第二，标志着浐灞已经进入了新城市时期。预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安22、第三代新城。区域土地市场：浐灞生态区商业用地成交量巨大，标志着浐灞已经走入新城市时期Code of this report|22 Group,2010宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置竞得人竞得人占地面积占地面积（）（）土地用途土地用途容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/）地面地价地面地价（万（万/亩）亩）CB1-2-8西安浐灞生态区金七路以东、金六路以西、融五路以南、通塬路以北中国建设股份有限公司陕西省分行20000商业金融2.51012.91 135.06 CB9-3-16浐灞生态区月登阁路以南、浐河西路以西西安市浐灞河发展有限公司144302.3住宅 1.23707.49 296.60 23、CB1-2-14西安浐灞生态区金七路以东、金六路以西、融四路以南陕西瑞德实业发展有限公司 10000商业金融3.0850.00 170.00 CB3-2-4北辰大道以东、浐灞三路以南、浐灞二路以北、北郊路以西西安万年科技实业有限公司3600商业0.81076.39 57.41 CB1-2-11西安浐灞生态区浐河东路以东、融二路以南、金九路以西、融三路以北志富控股集团有限公司 37462住宅2.810450996.25 CB1-2-12金九路以东、融二路以南、中国银行股份有限公司陕西省分行以西、融三路以北西安元亨置业有限公司49480.1住宅2.813750992.46 CB3-1-18西安浐灞24、生态区欧亚一路以南，广运潭东路以西西安市浐灞生态区思普瑞置业有限公司31162.9办公楼综合用地（商业金融）2.01126.339333150.18 2010年-2011年西安浐灞土地供应清单Code of this report|23 Group,2010宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置竞得人竞得人占地面积占地面积（）（）土地用途土地用途容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/）地面地价地面地价（万（万/亩）亩）CB3-1-19、20西安浐灞生态区欧亚一路以南、园区南路以东、欧亚大道以北西安领新置业有限公司49620.6商业金融1.51303130.32 CB3-2-12-1、2西安浐灞生态区25、北辰大道以东、浐灞大道以北西安永坤房地产有限责任公司27308.7居住用地 3.5781182.24 CB3-2-12-3、4西安浐灞生态区北郊路以西、浐灞大道以北西安永坤房地产有限责任公司18346.4居住用地 3.5804187.69 CB2-5-13灞河西路以西、欧亚一路以南陕西乾基房地产开发有限公司21539.1商务金融3.5964225.018CB2-5-14灞河西路以西、欧亚大道以北陕西乾基房地产开发有限公司19439.7商务金融3.5964225.142CB2-5-15广运潭大道以东、欧亚大道以北陕西东安广联房地产开发有限公司11339.2商务金融3.5965225.179CB326、-1-72欧亚大道以东、规廿三路以北、规廿六路以南西安金图置业有限公司98333.35城镇住宅2.91111214.916CB3-2-121欧亚大道以东、规廿六路以北 西安金图置业有限公司31961.36城镇住宅2.91100212.758CB2-7-914北郊路以东、浐灞二路以北、浐灞三路以南、赵围东路以西陕西新天力置业有限公司148396.75城镇住宅3.5992231.6322010年-2011年西安浐灞土地供应清单Code of this report|24 Group,2010区域总结：近几年浐灞房地产市场发展迅速，成交量价均大幅攀升，同时区域土地成交旺盛，未来土地市场供应量较大，预27、示着将面临激烈的竞争城北城东是当前市场放量最大区域，城东成交均价大幅上涨浐灞已成为全市土地放量的核心区域,土地供应以大体量、资源性为特点，知名企业拿地比例上升明显浐灞区成交量近几年大幅攀升，2011年浐灞区域住宅成交价格提升迅速，土地成交量居全市第一，已成为全市住宅发展最为迅速的区域。启示：近几年浐灞片区房地产市场发展迅速，成交量价均出现大幅攀升，对全市的影响力逐步提升。随着未来区域资源价值的逐步兑现，浐灞区域房地产市场发展空间广阔！同时，区域土地市场成交旺盛，2011年区域土地成交多数以商业用地为主，预示着浐灞片区已经走入了新城市时期。Code of this report|25 Part 28、3区域板块格局分析Code of this report|26 Group,2010区域房地产布局：区域乃当前房地产发展热点片区，楼盘及市场分布于浐河和灞河两岸112354673245789楼盘配套681011129序号楼盘分布序号区域配套设施1浐灞半岛134中2盛恒御锦城2唐都医院3广厦水岸东方3新寺小学4龙湖弗莱明戈4浐灞管委会5国际幸福城5欧亚论坛6恒大绿洲6F1赛艇赛场7高新绿水东城7广运潭（在建）8中铁项目8滨河公园9振业泊墅9世园会会址10普华浅水湾13暖山西安11绿地国际生态城14纳帕溪谷金源12香江湾15陆港金海岸16浐灞天睦城区域板块价值浐河板块依附于城市价值日渐成熟，但区域29、内生态资源较为缺乏；雁鸣湖板块依附于雁鸣湖其生态价值而被大家认可，但其距城市较远，尚属于陌生区域；灞河区域在依附其优越的生态价值的同时有便利的交通，同时随着世园会的成功举办，该板块得到了大众的深度认可。131415Code of this report|27 Group,2010区域板块划分 在以资源为导向的价值梯度下，将浐灞区域划分为三大板块n价值体现：灞河一线景观、生态低密高端住区n代表项目：普华浅水湾、香江湾、振业泊墅、浐灞半岛n价值体现：雁鸣湖区强势景观、适宜城市距离n代表项目：暖山西安、绿地国际生态城n价值体现：城市资源价值、便利交通及生活尺度n代表项目：御锦城、水岸东方、沁水新城、30、龙湖弗莱明戈、恒大绿洲、国际幸福城灞河沿岸板块雁鸣湖板块浐河沿岸板块中新浐灞半岛振业城项目 香江湾项目普华浅水湾本项目龙湖弗莱明戈盛恒御锦城沁水新城恒大绿洲雁鸣湖区暖山康城灞河沿岸板块浐河沿线板块雁鸣湖板块Code of this report|28 Group,2010浐河沿线板块-该板块开发最早，生态价值相对薄弱，更多依附于城市资源，目前以高层、小高层产品为主，均价6400元/n城市距离距离东二环仅4.2公里，距离配套齐全的东郊传统居住区仅1.5-2公里左右；n交通条件道路通达性良好，公交系统发达，浐河东路的建成通车以及2013年9月地铁1号线开通后，城市价值会进一步放大；n城市配套周边各31、种生活配套齐全。项目名称项目名称恒大恒大绿洲绿洲沁水沁水新城新城水岸水岸东方东方龙湖龙湖弗莱明戈弗莱明戈御锦城御锦城国际国际幸福城幸福城项目地址项目地址咸宁东路与浐河西岸滨河路交界处长乐东路2号浐河以东长乐路与咸宁路之间东临浐河，北接沁水新城，南临恒大绿洲南接长乐路，西临浐河，北临华清路纺南路与半引路什字占地面积占地面积390亩400亩1200亩818亩2000亩785亩总建面总建面68万 40万160万130万300万100万产品形式产品形式高层、小高层高层、小高层、别墅高层、小高层花园洋房高层、小高层、别墅高层、小高层主力户型主力户型73-131 91-16483-178127-2208632、-14675-114均价均价（元（元/）66006600680068005500550080008000高层高层50005000别墅别墅8500-8500-250002500040004000龙湖弗莱明戈盛恒御锦城沁水新城恒大绿洲雁鸣湖区东二环东郊城市资源板块水岸东方浐河沿线板块Code of this report|29 Group,2010灞河沿线板块-该板块因世园会开始发力，在灞河、广运潭、滨河公园等多种强势景观资源的支撑下，高端低密物业集中涌现，将成区域最高端的生态居住区，目前洋房均价10000元/，别墅均价20000元/板块内将有约300万平米的低密度产品集中入市，形成前所未有的低密33、居住氛围；拥有灞河不可再生生态水景资源，世园会、广运潭等稀缺资源，灞河生态公园的开放将进一步放大生态景观价值。项目名称项目名称普华浅水湾普华浅水湾浐灞半岛浐灞半岛振业泊墅振业泊墅香江湾香江湾项目地址项目地址灞河公园西邻东湖路与浐河交汇处滨河东路以东、北二环东延伸线以南东三环立交与灞柳西路交汇处沿灞河向东200米 占地面积占地面积480亩3854亩700亩2552亩总建面总建面64万310万29万 一期66万产品形式产品形式洋房、高层、小高层高层、小高层、别墅高层、别墅一期花园洋房主力户型主力户型90-178 96-145120-265 93-260均价均价（元（元/）高层高层60006000花34、园洋房花园洋房1000010000高层高层65006500别墅别墅15000-3000015000-3000080008000中新浐灞半岛振业城项目 香江湾项目普华浅水湾本项目浐灞核心区及灞河沿岸板块雁鸣湖区Code of this report|30 Group,2010雁鸣湖板块-拥有雁鸣湖稀缺生态资源，但目前板块内项目少，尚属陌生区域，绿地国际生态城为板块内的领跑者，别墅价格达到30000元/雁鸣湖区共有大小5个湖，属于浐灞湿地公园的一部分，景观资源十分强势；雁鸣湖板块距离曲江高端板块车程仅10分钟左右，未来将成为承接曲江挤压外溢客户的第一层；沿三环从高新到达雁鸣湖板块车程仅25-30分35、钟，未来将承接大量高新的高端外溢客户。项目名称暖山西安绿地国际生态城项目地址咸宁东路与浐河西路交汇处雁鸣湖北侧，浐河上游西岸占地面积116亩4000亩总建面29万 200万产品形式高层别墅、洋房、小高层主力户型97-150 343-404（别墅）均价（元/）6500高层：6500别墅：19000-30000雁鸣湖区暖山西安绿地项目雁鸣湖板块Code of this report|31 Group,2010板块格局小结：灞河板块属于浐灞区域黄金板块，居于灞河板块资源金字塔的顶峰，是浐灞高端低密物业的集中区浐河板块雁鸣湖板块灞河板块高端低密物业集中区雁鸣湖生态资源区绿地国际生态城中高端产品刚需及改36、善为主高层、小高层物业聚集区灞河板块该板块因世园会开始发力，在灞河、广运潭、滨河公园等多种强势景观资源的支撑下，高端低密物业集中涌现，将成区域最高端的生态居住区，目前洋房均价10000元/，别墅均价20000元/浐河板块该板块开发最早，生态价值相对薄弱，更多依附于城市资源，目前以高层、小高层产品为主，均价6400元/；雁鸣湖板块拥有雁鸣湖稀缺生态资源，但目前板块内项目少，尚属陌生区域，绿地国际生态城为板块内的领跑者，别墅价格达到30000元/.Code of this report|32 Group,2010区域竞争特征1-土地集中放量，高层、小高层竞争激烈p 浐灞生态区近两年来招商引资工作出37、色，土地集中放量，因为储备土地较多，未来几年内该区域将迎来集中开发高峰期。p 从土地容积率来看所有项目未来都为高层或高层混搭低密度产品，同质化竞争激烈。企业：中登容积率：5.0总建面：20万企业：和黄容积率：2.0总建面：106万企业：银河容积率：3.5总建面：42万企业：永坤容积率：2.9总建面：25万企业：香江国际容积率：2.0总建面：170万企业：深振业容积率：2.9总建面：25万企业：愿景占地：1000亩企业：合能占地：约500亩企业：高科占地：约200亩Code of this report|33 Group,2010区域竞争2-区域竞争由高性价比产品向高端产品过渡板块细分板块细分范38、围范围特征特征代表楼盘代表楼盘灞河上游板块灞河以西红旗路以北靠近经开区，未来发展多以经开区行政规划为基础。暂无金融核心区西临高速以北，浐灞三角洲全部，亚欧经济论坛配套范围独享双河核心景观，有望发展成为西安未来的城市副中心，主要依靠自身规划发展。中新浐灞半岛世园会板块灞河以东范围最佳的景观资源，未来依托广运谭、世博园的规划而发展普华浅水湾、香江湾桃花潭板块浐河以西、红旗路以南、西临路北依托桃花潭规划为基础，同时靠近大明宫，受大明宫规划影响恒大名都、西岸国际花园浐河下游板块西临路南浐灞生态区范围依托浐河资源、半坡遗址、雁鸣湖而发展恒大绿洲、御锦城、暖山康城、龙湖弗莱明哥Code of this r39、eport|34 Group,2010区域竞争3-供应产品多元化，但以高层、小高层为主，市场供应以80902房，以及1101253房为市场主力户型房型面积（）2房70-8080-9090-1003房100-110110-125125-1404房140-240从目前区域面积供给情况来看，80-902房，以及110-1253房为市场主力户型501001502501房3房4房2房面积（）面积（）0中新浐灞半岛绿地生态城龙湖香醍国际社区恒大绿洲振业泊墅御锦城数据支持：数据支持：80-9080-90110-125110-125Code of this report|35 Group,2010区域竞争4-40、在市场主力户型中，既有普通平面也有错层；其户型特征主要有入户花园、大观景阳台、转角大飘窗等普华浅水湾：180三房普华浅水湾：195三房御锦城：165四房超大景观阳台龙湖弗兰明戈：160四房Code of this report|36 Group,2010区域竞争5-高档次项目其户均面积相对较大，单价高、总价高，其居住人群相对单一，以纯居家型为主，少有投资客户分类客户分类特特 征征置业关键因素置业关键因素需需 求求面积区间面积区间承受总价承受总价区域原住民注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感，对价格不太敏感居住环境、物业档次、规模价值3-4房及以上150平米或以上60-41、100万购房较早，需要改善居住环境，对价格不太敏感居住环境、配套功能、物业形象3房120-150平米40-60万个体生意人经济实力强，家庭4人以上，对户型要求大，注重经商的便利程度交通、配套3-4房100-150平米35-60万企业中高层管理人员共组多年，有一定的积蓄，原籍多在外地，对价格有一定的敏感交通、物业形象、配套2-3房90-120平米35-50万公务员及国企员工工作较为稳定，注重舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感 物业形象、配套功能、社区规模3-4房100-150平米35-60万市内多次置业人群周末或节假日与朋友到一起游玩物业形象、配套2-3房80-100平米25-40万为老人养42、老考虑，同时作为自己的休闲居所，讲究健康与舒适，注重生活品味，对价格不太敏感居住环境、配套、物业档次3-4房及以上150平米或以上60-100万Code of this report|37 Group,2010区域竞争6-地中海风格在区域内中低密度产品运用较多，高层产品建筑风格更偏向于简约、现代风格的综合运用弗莱明戈振业泊墅绿地国际生态城中新浐灞半岛御锦城Code of this report|38 Group,2010区域竞争7-国内一线品牌发展商的集中登场，极大提升区域的产品力、影响力及认知度，同时也迅速提升了区域竞争平台2008年2009年2010年恒大地产新加坡盛邦新业集团香港恒基兆业43、集团龙湖地产深振业 香江国际中国地产 恒大地产连续六年荣登中国房地产企业10强。恒基兆业地产有限公司 有32年开发经验的香港最大的地产商之一。新加坡盛邦新业48年的城镇规划设计发展工作经验。龙湖地产中国14年资深造墅专家。深振业中国房地产百强、中国上市公司百强，深圳房地产十强。香江国际中国地产具备丰富开发经验和开发实力的品牌开发商。上海绿地集团 2011年北京纳帕地产Code of this report|39 Part 4区域客户特征Code of this report|40 Group,2010浐灞沿岸客户群：板块内客户以东郊首置首改自住客户为主，随着板块内地铁开通、浐河生态价值深度挖掘44、吸引了更多地铁沿线客户恒大绿洲客户结构n主要以城东客户为主，大概占到六七成，主要是来自周边学校、学校、卫星测控中心。n客户对于精装修房子的价格觉得性价比很高。n客户对项目大的中心园林水景及豪华会所展示，感知很好，认可社区整体的居住品质；n客户以东郊改善性居住为主，客户实力较强，产品选择以两居、三居为主。沁水新城客户结构n多以东郊周边客户为主。主要来自唐都医院，空工院，四医大，以及康复路商圈的生意人。其中医生的购买力较强。n客户多为二次及以上置业，部分周边地缘性首置客户，看重社区品质、良好的居住环境；n客户置业的关键因素为社区园林品质以及超低密的产品形式，主要需求两居和三居产品，对小户型的需求45、量较少。沁水新城御锦城水岸东方恒大绿洲檀香园咸宁路长乐路二环10分钟车程15分钟车程城市核心区地铁一号线Code of this report|41 Group,2010灞河沿岸客户群：板块内客户以东郊改善型自住兼客户为主，随着板块生态价值的不断放大、影响力的提升、产品以高端低密为主，客户扩散至全市范围，外地客户呈增加趋势，并以占有资源为目的普华浅水湾客户特征：n普华浅水湾成交客户当前工作区域工作地在城东客户为实际购买主力，占90%。其他区域客户呈散落分布，城北、高新客户约占2%，城南客户比例稍高，约占4%。n普华浅水湾成交客户当前居住区域当前居住在城东客户仍为购买主力，占75%。居住在南郊客46、户比例也较高，约为15%，其余居住区域的客户比例略低。n普华浅水湾成交客户置业目的及置业次数单纯投资客户仅占5%，具有自住倾向的客户高达91%，休闲度假的客户数量比例仅为2%；客户以二次以上置业为绝对主力，占80%以上，多数为改善型居住。Code of this report|42 Group,2010雁鸣湖板块客户群：目前客户以东郊、高新、曲江享受型改善客户为主，因板块雁鸣湖景观资源优势及其与曲江、高新板块的近距离优势，成为承接曲江、高新挤压外溢高端客户的第一层，对灞河板块形成截留竞争绿地国际生态城一期客户结构：n购房自住为主，为提升类型的改善居住。看重区域环境和企业品牌，并以资源占有为目的47、。n城东客户占比较大，其次为高新区，其他区域分布相对较少，外地客户购买不明显。n城东客户以生意人为主，而高新客户以公司高管居多。总体上，客户以财智型为主，几乎没有暴发户富豪身影。年龄在35-45岁区间段较为集中。n项目目前的示范区客户反响不错，雁鸣湖水直接引至项目内，加强了雁鸣湖的景观优势。雁鸣湖区绿地项目Code of this report|43区域客群演变：通过对区域内典型项目浐灞半岛成交客户分析，进一步明确区域内置业客户特征20092009年出现的趋势年出现的趋势p 随着周边配套的日益成熟，浐灞生态价值逐渐得到市场认可；p 东郊和北郊郊的客户比例增加，多以改善自住为主；p 代表投资型的48、南郊客户比例减少，主要受价格快速提升影响；p 周边城镇及外地置业客户比例有所上升，主要关注灞河边产品。41%16%7%13%3%4%16%东郊南郊西郊北郊城内高新其他 从右图中可以看出：区域来客的高低次序依次为东郊、南郊、其他区域、北郊、西郊、高新、城内。其中城东占到41%，本案的区域客仍占到主流。南郊客户占16%，相对北郊13%的比例，投资比重较大。其他区域客户，如周边县市、陕北、外省市成交比例较大，随着项目成熟该类型客户成交比例还会放大。浐灞半岛成交客户来源比例图浐灞半岛成交客户来源比例图Code of this report|445%9%14%14%19%29%8%2%20岁以下20-249、5岁25-30岁30-35岁35-40岁40-50岁50-60岁60岁以上44构成比例：31-40岁比例为33%;41-50岁比例为29%；项目早期年轻客户较少，逐年递增，30岁以下客户从07的25%，增长到09年的30%，证明区域发展力逐渐被认可，随着价格提升投资比例下降；构成项目成交主力客户（31-50岁）比例各年度比例稳定，证明项目刚性需求是消费主力。4%8%13%15%20%30%8%2%20岁以下20-25岁25-30岁30-35岁35-40岁40-50岁50-60岁60岁以上5%10%14%15%17%28%9%2%20岁以下20-25岁25-30岁30-35岁35-40岁40-550、0岁50-60岁60岁以上5%10%15%14%18%29%8%1%20岁以下20-25岁25-30岁30-35岁35-40岁40-50岁50-60岁60岁以上浐灞半岛成交客户年龄段比例图浐灞半岛成交客户年龄段比例图08年客户年龄段比例09年客户年龄段比例10年客户年龄段比例区域客户演变：项目早期年轻客户较少，随着区域认可度提升，逐年提升Code of this report|45312166967215410811382002004006008001000120014001600180020万以下20-30万30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100万以51、上45555351859436773328162102129020040060080010001200140016001800200020万以下20-30万30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100万以上浐灞半岛07年总价段成交套数浐灞半岛09年总价段成交套数2007年总价区间主要集中在20-40万；2009年（1-10月）总价区间集中在两段，其中：二房总价集中在30-40万，三房总价集中在50-60万；其中100万以上产品成交129套，中高端客户开始进驻浐灞区域置业，支付能力增强。区域客群演变：随着区域认知度提升，中高端客户进入，支付能力增强Code o52、f this report|46区域客群演变：浐灞半岛成交客户其他特征：投资、首改为主；看重项目性价比、升值潜力及生态环境 31%44%18%7%首次置业二次置业三次置业三次以上客户置业次数系列1,企业品牌,2476 系列1,周边环境,4858 系列1,产品,2704 系列1,价格,4320 系列1,社区配套,3829 系列1,交通,3257 系列1,升值潜力,4010 产品喜好系列1,报纸广告,1845系列1,户外广告,537系列1,网络,320系列1,短信,243系列1,路过,1839系列1,朋友介绍,2187系列1,销售派单,1124客户来源渠道71%29%按揭一次性付款方式Code o53、f this report|47区域客群演变：区域发展初期投资客占据一定比例，逐步发展为看重整体生态环境、性价比的各消费阶层客户来源客户来源客户细分客户细分置业焦点置业焦点置业特征置业特征市外客户向往城市类注重性价比周边城镇居民，选择城市外围，如东郊、北郊等陕北富人地缘关系置业、注重资源占有多选择经开和曲江，也有因地缘因素而选择本区域，扎堆现象较明显市内客户工薪阶层一般有政府福利房待遇分布在城西、东郊政府福利房社区白领阶层注重时间成本和性价比该部分置业人群集中在西高新和城内，选择区域多为经开区、城南中产阶层追求生活品质，改善居住条件多为企事业单位高管、公务员、外企员工等，目前这部分人选择生活便54、利的高新和居住环境较佳的曲江。富人阶层注重资源占有、身份感一般为政府高级官员、大型企业高管等，多集中在高新、曲江置业，很难短期内再实现居住环境迁移。区域内客户区域中产阶层地缘因素和产品品质多为政府官员、高校教师、医生等，选择工作区域较近的位置，交通便利康复路生意人地缘关系选择区域置业，一般不愿花很高代价购房企事业单位职工工作区域内，注重交通便利Code of this report|48客群演变小结：区域发展初期投资客占据一定比例，逐步发展为看重整体生态环境、性价比的各消费阶层2007年2008年2010年2012年浐灞区域客户随市场变化和区域发展出现明显演变特征：客户来源由城东扩大到全市、全省甚至全国；客户结构由单一投资型逐步发展为看重整体生态环境、性价比的各消费阶层，并呈现明显的客户阶层升级趋势。同时各个板块的客群也不同，灞河板块属高端低密区，客群来源更广，且都属于社会的上层精英。