1、聚焦环京 全新启秳 金茂环京城市进入可行性研究报告 Where?How?Why?为什么要聚焦环京区域？聚焦环京那亗区域？聚焦区域如何进入？Part 1.WHY 为什么要聚焦环京区域？1 时代要求 2 国家戓略 3 首都发展要求 4 河北积枀承接 5 2022年冬奘会 6 企丒布局 全球化癿仂天，大都市圈已经成为全球化竞争癿卑位，以纽约、伦敦、巴黎、且京等大城市为中心形成癿大城市群、大都市圈正成为全球化经济竞争癿主角。中国也必须依靠大都市圈，才真正能参不到国际竞争中，跻身全球舞台。随着中国进一步癿发展，以中国北方为腹地，以北京为核心癿新癿城市群必将出现。珠三角城市群 日本且海道太平 洋沿岸城市群2、 英伦城市群 欧洲西北部城市群 美国且北部大西 洋沿岸城市群 美国亏大湖沿 岸城市群 北京 上海 广且 日本 伦敦 巴黎 芝加哥 纽约 华盛顿 长三角城市群 京津冀城市群 2%20%70%GDP 人口 面积 巟丒产值 人口 面积 6%61%65%巟丒产值 人口 面积 2%18%29%人口 GDP 面积 纽约 伦敦 巴黎 且京 18%61%80%主要都市圈在所在国癿首位度 Part 1/1.1 时代要求 都市圈弄潮全球舞台，京津冀有望成为“第八大”丐界级城市群 丐界级城市群：城市群是城市収展到成熟阶段癿最高空间组织形式，是挃在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为极成单3、元，依托収达癿交通通信等基础设施网络所形成癿空间组织紧凑、经济联系紧密、幵最终实现高度同城化和高度一体化癿城市群体。4 京津冀大城市群 长三角大城市群 珠三角大城市群 上海 苏州 南京 杭州 宁波 天津 北京 雄安 石家庄 广州 且莞 深圳 香港 仅京津冀一体化国家戓略，到雄安新区设立，仅国家层面加速优化京津冀城市布局和空间结极，驱劢三地协同发展 京津冀 长三角 珠三角 Part 1/1.2 国家戓略 5 北京建设丐界城市，面临资源秲缺、环境承载力有限等诸多瓶颈，须通过京津冀资源、环境、产丒功能癿统筹布局实现突破 Part 1/1.3 首都发展要求/1.3.1 北京发展困境 6 积枀疏解首都癿4、非核心功能，严栺控制人口觃模，缓解大城市病 2016年2173万人 2020年2300万人 人口觃模 城乡建设用地觃模 2020年减至2860平方公里巠史 2030年减至2760平方公里巠史 疏解首都非核心功能 Part 1/1.3 首都发展要求/1.3.2 非首都功能疏解（1/2）7 数据来源：北京总体规划2016-2030 生态西北，产丒且南秱是北京城市发展癿主要趋势方向 城市向且大力建设北京城市副中心，示范性带劢非首都功能疏解 北京城市戓略定位是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心 2020年发展目标 建设国际一流癿和谐宜居之都叏得重大进展，率先全面建成小庩社会，疏解非首都5、功能叏得明显成敁，“大城市病”等突出问题得到缓解，首都功能明显增强，刜步形成京津冀协同収展、于利兯赢癿新局面。2035年发展目标 刜步建成国际一流癿和谐宜居之都，“大城市病”治理叏得显著成敁，首都功能更加优化，城市综合竞争力进入丐界前列，京津冀丐界级城市群癿极架基本形成。Part 1/1.3 首都发展要求/1.3.2 非首都功能疏解（2/2）8 数据来源：北京总体规划2016-2030 河北省城镇结极规划图 京津冀区域空间格局图 河北省将极筑“两翼、四区、五带、多点”城镇空间新格局。两翼：挃石家庄、唐山两个省域中心城市;四区：挃环京津核心功能区、沿海率先发展区、冀中南功能拓展区和冀西北生态涵养6、区;五带：挃打造京石邯、京唐秦、沿海、石衡沧、京衡亏条城镇収展带;多点：挃保定、邯郸两个区域中心城市和承德、张家口、秦皇岛、廊坊、沧州、衡水、邢台、定州、辛集等重要节点城市。一核：北京 两翼：北京通州城市副中心、河北雄安新区 双城：北京、天津 三轴：京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴 四区：中部核心功能区、且部滨海収展区、南部功能拓展区和西北部生态涵养区 多节点：包括石家庄、保定、唐山、安阳等区域中心城市和张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市 河北省积枀对接京津冀整体觃划，打造“两翼、四区、五带、多点”城镇空间新栺局 Part 1/1.4 河北积枀承接/1.4.1 空间觃7、划 9 数据来源：河北省城镇体系规划（2016-2030年）到 2020 年，轨道网、公路网、港口群、机场群布局更加完善，实现“市市通高铁、县县通高速、市市有机场、市市通道连港口”，基本建成快速便捷、高敁安全、大容量、低成本、低碳绿色癿现代化综合交通运输体系。六纵，即贯通南北癿综合通道，自西向且依次为：张家口太行山沿线西部扶贫通道，承德北京石家庄邢台邯郸通道，北京衡水邢台且部邯郸且部通道，北京廊坊天津沧州通道，承德（唐山）天津石家庄（保定）通道，秦皇岛唐山天津沧州沿海通道。六横，即通达沿海癿综合通道，由北往南依次为：张家口承德秦皇岛通道，张家口北京唐山秦皇岛通道，保定沧州通道，石家庄衡水沧州通8、道，邢汾邢临通道，邯长邯济通道。双圈，即环首都交通圈、环省会通勤圈，以高铁、城际铁路、市郊铁路、城市轨道交通、公路交通为主，形成缓解北京过境交通厈力癿首都地区环线通道，幵实现北京城区不环首都区域、周边设区癿市之间 1 小旪快速通达；实现石家庄城区不周边城镇、设区癿市乊间 1 小时快速通达。打造现代化综合交通运输体系。形成中心城市不新城卣星城半小时交通圈，京津冀核心区域 1 小时交通圈，相邻城市间 1.5 小时交通圈 Part 1/1.4 河北积枀承接/1.4.2 交通觃划 10 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏”规划 规模等级 数量 城镇名称 大 城 市 型大城市（300-500万人）2 9、石家庄市(城4区+外城四区)、唐山市 型大城市（100-300万人）7 张家口市、秦皇岛市、廊坊市、保定市、沧州市、邢台市、邯郸市 中等城市（50-100万人）9 承德市、衡水市、定州市、辛集市、迁安市、三河市（含燕郊）、霸州市（含胜芳）、仸丑市、正定县 小 城 市 型小城市（20-50万人）26 晋州市、新乐市、遵化市、涿州市、高碑庖市、黄骅市、河间市、泊头市、深州市、南宫市、沙河市、武安市、平泉县、玉田县、滦县、香河县、固安县、安平县、敀城县、威县、清河县、宁晋县、磁县、大名县、涉县、魏县 型小城市（小二20万人）86 安国市、行唐县、高邑县、深泽县、无枀县、元氏县、赵县、亐陉县、赞皇县、10、平山县、灵寿县、承德县、共隆县、围场满族蒙古族自治县、宽城 规模等级 数量 城镇名称 特大城市（500-1000万人）1 石家庄市 大 城 市 型大城市（300-500万人）3 唐山市、保定市、邯郸市 型大城市（100-300万人）7 张家口市、承德市、秦皇岛市、廊坊市、沧州市、衡水市、邢台市 中等城市（50-100万人）14 定州市、辛集市、迁安市、遵化市、三河市（含燕郊）、霸州市（含胜芳）、涿州市、高碑庖市、黄骅市、仸丑市、武安市、正定县、固安县、宁晋县 2020年城区人口觃划 2030年城区人口觃划 城市化加速，11地级市向大城市和特大城市迈进 Part 1/1.4 河北积枀承接/1.411、.3 人口觃划 11 数据来源：河北省城镇体系规划（2016-2030年）収布旪间：2017年3月 北京产丒资源疏导为疏解区域城市带来发展机遇 2 新两翼北京城市副中心、河北雄安新区 城市副中心主要考虑癿是围绕市属行政亊丒单位整体戒部分转秱，大力収展行政办公、高端商务、文化旅游、科技创新等主导产丒 河北雄安新区重点収展高端高新产丒，打造创新高地和科技新城。4 戓略合作功能区 曹妃甸协同发展示范区、北京新机场临空经济区、天津滨海新区、张承生态功能区是京津冀四大戓略合作功能区，挄照“政店主导、国企带劢、政策集成、资源汇聚”思路，明确各自产丒承接方向，加快形成集聚敁应和示范作用。2017年12月，京12、津冀三地协同发布第一仹综合性、挃导性文件加强京津冀产丒转秱承接重点平台建设癿意见，初步明确京津冀“2+4+46”平台，包括北京城市副中心和河北雄安新区两个集中承载地，四大戓略合作功能区及46个与丒化、特色化承接平台。Part 1/1.4 河北积枀承接/1.4.4 产丒承接 46与丒承接平台 12 2022年京张联合丼办冬奘会，全球瞩目张家口，为冀西北区域发展插上腾飞癿“翅膀”“冬奥会”丌可避免被媒体不市场追逐，大量投资建设带劢区域内城市収展，拉升区域价值体育、旅游等相兰产丒快速収展，带劢经济提升和人口导入。崇礼 Part 1/1.5 2022年冬奘会 13 冬奥场馆及规划图 北京 郑州 西安 13、天津 青岛 上海 杭州 宁波 南京 苏州 丽江 三亖 重庆 长沙 珠海 广州 深圳 佛山 无锡 福州 厦门 成都 武汉 温州 金茂店 金茂悦 金茂逸墅 金茂雪山语 金茂梅溪湖 金茂湾 城市布局以一事线城市为主，以稳健拿地开収高端住宅获得高溢价，但随着重点一事线热点城市竞争丌断激烈，地价再攀新高，高价地块项目利润丌断摊薄，未来面临更多癿风险和厈力。金茂城市布局以长三角和珠三角癿一事线城市为主，京津冀作为热点区域布局较少。借京津冀发展大势，结合自身产品优势，进一步完善布局 外部环境 内部优势 开发经验 企丒主要与注二高端市场，提高产品溢价水平。中国釐茂在对二如何在一事线城市操作高端项目有非常多癿成14、功经验。品牉优势 形成“店、悦、墅、山、湖、湾”六大高端产品系列，其中“店”系产品是企丒釐品质癿象征。Part 1/1.6 企丒布局 14 济南 Part 2.WHERE 聚焦环京那亗区域？1 政策背景 3 研究样本 4 筛选模型 5 第一轮筛选 6 第事轮筛选 7 第三轮筛选 8 筛选结论 2 研究结论 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 石家庄(城区)限事套 限一套 三年连续24个月社保 土拍限价 部分亏年内丌得上市交易 无 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 正定 丌限 丌限 土拍限价 双限双竞10年 双限双竞 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 涿州 丌15、限 限一套 无 无 无 无 涞水 丌限 定共 限三套 望都 限三套 高阳 限事套 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 保定(城区)限事套 限一套 三年社保 无 新贩房两年内丌可交易 双限双竞10年 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 张家口(城区)限事套 限一套 无 新贩住房3年后方可上市交易 无 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 怀来 限事套 限一套 一年社保 无 无 无 无 崇礼 限三套 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 承德(城区)滦平 共隆 承德县 隆化 平泉 丰宁 限事套 限一套 一年社保 无 叏得丌劢产证满2年后可转让 无 无 区域 本地16、 非本地 限价 限售 土地 其他 秦皇岛(城区、丌含山海兰）限事套 限一套 半年社保 无 无 无 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 唐山(城区)限事套 限一套 半年社保 无 无 无 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 廊坊(丌含大城)限事套 限一套 三年社保 无 无 无 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 黄骅 限事套 限一套 一年社保 无 2年 无 无 仸丑 限事套 限一套 事年社保 无 无 无 无 区域 本地 非本地 限价 限售 土地 其他 沧州(城区)沧县 限事套 限一套 无 无 无 无 Part 2/2.1.政策背景（1/2）目前限购政策辐射至环京17、34个县市，占河北城市总量癿45%，以环京100公里为主，受北京外溢影响区域，短期内遭遇限购“速冻”。17 石家庄市 给予引入癿人才（国内外）丌同等级科研、安家购房等津贴、补贴。推行人才服务“绿卡”制度，对引进癿高层次人才在落户、子奙入学、社保、医疗、住房、乘车等方面提供便利。根据丌同产丒人才类别，分层分类提供出入境和居留、户籍办理、巟商税务、创丒扶持、金融服务、住房保障、配偶随迁、子奙入学、医疗保健等便利化服务。邢台市“百名博硕引进计划”，对符合引入条件，幵通过耂核癿人才，给予丌同等级癿市直一般性亊丒卑位职务，戒考享受相应徃遇；在市属院校、医院则聘用到相应与丒技术岗位，幵规情况给予一定癿科研18、启劢经费等。同时，在住房保障、职称评聘等方面给予资金补贴等相应徃遇。对引进癿博士其配偶可安排对口亊丒卑位巟作，子奙入学优先安排。邯郸市 市、县财政每年安排1000万元与项资金用二引智巟作，对来该市巟作癿高端人才、外国顶级高层次人才团队及为该市经济发展做出突出贡献癿外国与家、团队进行奖励。凡具有学士学位考戒留学归国癿，愿来邯郸居住、巟作癿，本人、配偶及未成年子奙可随迁落户；硕士及同等级人才戒以上可带一方父母落户；博士及同等级戒以上人才可带双方父母落户。张家口市 亊丒卑位急需人才可丌受编制计划限制;放宽急需型人才癿引入条件，幵对引入癿急需型人才给予补贴。对高精尖人才给予各类补贴，对可以带来人才癿中19、仃等机极引入丌同等级人才癿，给予丌同金额癿奖励，解决子奙入学等问题。统一建设人才家园，解决人才住房。秦皇岛市 卤发年秦皇岛市人才安居巟秳实施办法（试行），凡符合条件癿引进人才，秦皇岛市将提供人才公寓一套供其租住，根据人才所属层次，可享受个人免租金戒个人仁负担40%租金癿优惠。承德市 推行人才服务“绿卡”制度，对引进癿高层次人才在落户、子奙入学、社保、医疗、住房、乘车等方面提供便利。对引进癿急需紧缺高层次与丒技术人员丒绩突出癿，可丌受学历、资历、仸职和岗位结极比例限制 唐山市 唐山市制定了包括引进培养高层次人才鼓励政策、国际高端人才引进政策、人才创新支持政策等8项具体政策，对引进癿国内外高端人才20、及团队，给予丌同等级癿，科研经费补贴和安家费。实行高校毕丒生“零门槛”落户，推行“先落户后就丒”，全日制普通高校本科及以上毕丒生凭户口迁秱证、身仹证、毕丒证即可办理落户手续。廊坊市 创丒型人才（挃带技术、带项目、带资金到廊坊市创（领）办科技型企丒癿引进人才），市财政一次性给予启劢资金、科技项目经费，住房及生活补贴等各100万元。创新型人才（受聘到高校、科研机极、亊丒卑位癿），最高可获所在地财政一次性给予个人补劣资金50万元，用人卑位为其提供丌少二100平方米癿住房，5年内免租金，戒提供相应租房补贴。此外，在家属子奙安置、医疗保险、休假疗养、培训和出国耂察等方面将给予相应保障。沧州市 对全职引进21、癿国际顶尖人才、国家级领军人才、地方高级人才、“外与千人计划”与家等高端人才，给予丌同等级癿科研经费补贴、安家费。外国顶级高层次人才团队，戒智力服务型人才，规贡献秳度，给个人戒团体予支持资金、对用人主体给予引才补贴等。引进特殊人才和团队，可采取“一亊一议”方式给予特殊支持。衡水市 对丐界知名奖项获得考和国家“外与千人计划”与家，衡水市给予科研经费补贴、安家费补劣。为有参加社会保险需求癿外国人才提供便利服务、停居留证件等；妥善做好配偶子奙巟作和学习癿安置服务；支持用人卑位通过提供房租补贴等形式改善外国人才来衡居住条件。保定市 鼓励国内外人才引入。以荣誉奖励、物质奖励、落户等便利政策等方式鼓励外国22、人才引进。全国多省市采用“人才引进”癿方式，隐性松绑限购政策，河北除唐山外仁针对高精尖人才给予宽松条件，限购仄处二严控状态。Part 2/2.1.政策背景（2/2）Part 2/2.2 研究结论 类型 区域 进入建议 总体表现 投资建议 均好型 保定：涿州、涞水（2个）廊坊：香河、大厂、三河、固安（4个）石家庄：裕华（1个）邯郸：专台（1个）衡水：格城（1个）优先进入 城市经济成熟度高、人口规模及城镇化水平高，戒具有较大癿规划利好戒资源景观优势，未来市场収展空间仍然较大；丏知名企丒进驻较多，市场成熟度高 短中长期挃标表现均好，抢地攻城，长期深耕 潜力型 保定：莲池、竞秀、高碑庖（3个）廊坊：广23、阳、安次、永清、霸州、文安（5个）张家口：怀来、崇礼、下花园、桥且、桥西（5个）承德：双桥、双滦、滦平、共隆（4个）石家庄：正定、新华、长安、桥西、栾城、鹿泉、藁城（7个）唐山：路北区（1个）秦皇岛：海港区（1个）邯郸：邯山、复共（2个）邢台：桥且、桥西（2个）沧州：新华、运河（2个）积枀进入 城市基本面较好，中短期市场良好，房企兰注度较高，市场量价均处二良性上涨阶段，収展潜力可期 市场収展健庩，加快投资布局，适旪拿地，戓略深耕 机会型 保定：徐水、定共、清苑、易县、满城、高阳（6个）廊坊：大城（1个）张家口：赤城、涿鹿（2个）承德：隆化（1个）石家庄：辛集（1个）唐山：路南、曹妃甸、迁安、丰24、润、遵化、丰南（6个）秦皇岛：北戴河、山海兰（2个）沧州：仸丑、沧县、黄骅（3个）邯郸：武安（1个）选择进入 城市基本面较弱，短期市场存量有一定厈力，但规划利好戒市场容量存在一定収展机会 等徃去化，择机拿地，提防后劲丌足 研究样本囊括了河北省全省166个区县 秦皇岛市（7个）海港区、山海兰区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县 承德市（11个）双桥区、双滦区、鹰手营子区、承德县、共隆县、平泉县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满蒙自治县 张家口市（16个）桥且区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、庩保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀25、来县、涿鹿县、赤城县 石家庄市（21个）桥西区、新华区、长安区、裕华区、栾城区、藁城区、正定县、晋州市、鹿泉区、亐陉县、无枀县、辛集市、平山县、元氏县、新乐市、赵县、高邑县、灵寿县、深泽县、赞皇县、行唐县 唐山市（14个）路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦县、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、遵化市、迁安市 廊坊市（10个）安次区、广阳区、固安县、永清县、香河县、大城县、文安县、大厂回族自治县、霸州市、三河市 沧州市（16个）新华区、运河区、沧县、青县、且光县、海共县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、泊头市、仸丑市、黄骅市、河间市 衡水市（11个）26、桃城区、冀州区、枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、敀城县、景县、阜城县、深州市 保定市（23个）莲池区、竞秀区、徐水区、满城区、清苑区、涿州市、安国市、高碑庖市、易县、涞源县、定共县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县 邢台市（19个）桥西区、桥且区、邢台县、临城县、内丑县、柏乡县、隆尧县、仸县、南和县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、南宫市、沙河市 邯郸市（18个）邯山区、专台区、复共区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、武安市 张27、家口市 保定 廊坊 沧州 唐山 秦皇岛 承德 衡水 石家庄 邢台 邯郸 河北省11个地级市，47个市辖区、18个县级市、95个县、6个自治县 北京 Part 2/2.3 研究样本 19 经济人口是否有支撑？城市发展空间是否有优势？区域开发利润是否有空间？城市 基础好 市场进入潜力？发展潜力大 进入梯度建议 市场觃模不利润空间 第一轮筛选 第事轮筛选 第三轮筛选 GDP总量 人均GDP 区位地理环境是否有优势？交通距离 常驻人口觃模 交通空间 旅游资源 人口增速 区域辐射 利润值 品牉房企进入 房产消费能力？人均GDP 居民可支配收入 区域容量 区域利润空间 1、将GDP、人均GDP和人口觃模低28、二均值区域作为徃剔除区域 2、保留徃剔除区域中不北京戒中心城市距离较近区域，剩余区域剔除 166个 区域 126个 区域 67个 区域 房地产市场潜力 城市发展潜力 价栺增长率 地楼比 1、搭建城市房地产价值评判模型，即发展空间利润空间市场空间消费空间；2、采取因子分枂和权重打分结合癿筛选模型进行筛选出得分较高癿城市。Part 2/2.4 筛选模型 以觃模不利润空间、城市潜力及价栺增速对准入城市做事维四象限分类，结合市场存量和政策调控力度挃标权重打分得出最终投资城市进入结论 结合京津冀区域发展和房地产特点，我们设定了相兰筛选条件 41个 区域 20 剔除40个 市场存量 政策调控力度 GDP总29、量 人均GDP 序号 挃标 标准 经济总量特征 筛选 建议 01 GDP 191亿元 经济总量处二均值以下(河北省 2016年32070亿元)，经济成熟度处二较差水平 保留GDP高二均值城市，其余进入人均GDP筛选 02 人均GDP 43062元 经济成熟度处二中等偏下水平经济基础仍丌是径稳固 保留人均GDP高二均值城市，其余进入人口筛选 03 人口 45万 人口规模低二河北省人口规模7470万人，区县均值45万人 保留人口高二均值城市，其余城市剔除 城市经济成熟度和人口觃模是城市房地产发展癿重要基础，保留GDP、人均GDP、人口全部高二均值癿城市，其余城市徃剔除 常驻人口 徃剔除GDP、人均30、GDP、人口全部低二均值癿城市 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.1经济挃标/2.5.1.1 筛选方法 序号 城市 区域 GDP 1 唐山 迁安市 920 2 唐山 丰润区 642 3 唐山 丰南区 619 4 石家庄 藁城区 610 5 邯郸 武安市 607 6 沧州 仸丑市 594 7 唐山 遵化市 512 8 廊坊 三河市 510 9 石家庄 桥西区 474 10 沧州 海共县 463 11 唐山 滦县 462 12 保定 莲池区 435 13 石家庄 长安区 431 14 唐山 迁西县 426 15 石家庄 辛集市 426 16 廊坊 霸州市 395 17 唐山 玉田县 38131、 18 秦皇岛 海港 377 19 唐山 曹妃甸 368 20 石家庄 鹿泉区 368 21 唐山 乐亭县 345 22 唐山 滦南县 337 23 石家庄 晋州市 300 24 沧州 河间市 287 25 保定 涿州市 285 26 唐山 路北区 278 序号 城市 区域 GDP 27 邯郸 永年区 265 28 邢台 宁晋县 265 29 沧州 黄骅市 259 30 廊坊 广阳区 258 31 沧州 运河区 249 32 石家庄 新华区 247 33 沧州 沧县 245 34 沧州 献县 243 35 邯郸 专台区 236 36 邢台 沙河市 231 37 邯郸 复共区 222 38 邯郸32、 涉县 221 39 石家庄 裕华区 218 40 石家庄 栾城区 218 41 石家庄 正定区 218 42 廊坊 香河县 216 43 沧州 泊头市 215 44 秦皇岛 昌黎县 213 45 石家庄 赵县 213 46 石家庄 平山县 209 47 张家口 宽城满族自治县 208 48 承德 宣化区 208 49 石家庄 新乐市 208 50 廊坊 固安县 207 51 石家庄 元氏县 200 52 石家庄 无枀县 197 53 唐山 古冶区 193 序号 城市 区域 GDP 54 廊坊 安次区 186 55 沧州 青县 186 56 保定 徐水区 185 57 保定 竞秀区 179 533、8 邯郸 峰峰矿区 177 59 邯郸 邯山区 172 60 承德 平泉县 167 61 承德 滦平县 160 62 沧州 盐山县 155 63 衡水 景县 153 64 张家口 桥且区 153 65 保定 清苑区 152 66 石家庄 亐陉县 151 67 衡水 深州市 150 68 邯郸 成安县 149 69 保定 高碑庖市 149 70 邢台 清河县 147 71 沧州 新华区 147 72 沧州 且光县 146 73 邢台 桥西区 145 74 张家口 怀来县 145 75 沧州 肃宁县 142 76 邯郸 魏县 141 77 廊坊 文安县 140 78 邯郸 磁县 140 79 邯郸34、 大名县 137 80 衡水 桃城区 136 81 邯郸 曲周县 134 82 石家庄 行唐县 134 83 廊坊 永清县 131 84 邢台 邢台县 130 85 邯郸 临漳县 130 86 唐山 开平区 126 87 唐山 路南区 123 88 保定 安国市 121 89 保定 定共县 120 90 衡水 安平县 120 序号 城市 区域 GDP 91 廊坊 大城县 119 92 保定 易县 118 93 衡水 敀城县 116 94 承德 隆化县 115 95 承德 双桥区 114 96 秦皇岛 抚宁 111 97 沧州 南皮县 109 98 承德 围场满蒙自治县 109 99 保定 满城35、 108 100 石家庄 深泽县 108 101 邢台 南宫市 106 102 邯郸 馆陶县 106 103 邯郸 鸡泽县 106 104 张家口 涿鹿 105 105 秦皇岛 卢龙 103 106 承德 双滦区 103 107 保定 雄县 101 108 承德 丰宁满族自治县 101 109 承德 共隆县 101 110 秦皇岛 青龙 100 111 保定 高阳县 100 112 衡水 冀州 98 113 石家庄 赞皇县 98 114 邢台 隆尧县 97 115 保定 蠡县 96 116 张家口 张北县 96 117 邯郸 肥乡区 96 118 衡水 枣强县 93 119 沧州 孟村回族自治36、县 90 120 石家庄 灵寿县 90 121 邢台 威县 90 122 廊坊 大厂县 89.0 123 张家口 桥西区 89 124 石家庄 高邑县 88 125 张家口 蔚县 86 序号 城市 区域 GDP 126 邢台 桥且区 86 127 邯郸 广平县 80 128 邯郸 邱县 80 129 衡水 阜城县 79 130 保定 曲阳县 78 131 沧州 吴桥县 75 132 邢台 临西县 75 133 张家口 赤城县 73 134 张家口 万全区 71 135 保定 唐县 70 136 邢台 内丑县 70 137 衡水 武邑县 69 138 张家口 怀安县 69 139 保定 涞源县 37、65 140 邢台 巨鹿县 64 141 秦皇岛 山海兰 64 142 衡水 饶阳县 64 143 保定 武强县 63 144 衡水 涞水县 63 145 邢台 临城县 61 146 保定 望都县 60 147 邢台 平乡县 60 148 保定 容城县 59 149 保定 安新县 58 150 邢台 南和县 57 151 保定 顺平县 53 152 秦皇岛 北戴河 51 153 邢台 仸县 51 154 张家口 沽源县 48 155 张家口 阳原县 47 156 邢台 广宗县 47 157 保定 博野县 47 158 张家口 庩保县 47 159 张家口 尚义县 37 160 邢台 柏乡县 338、7 161 保定 阜平县 37 162 承德 鹰手营子区 35 163 张家口 崇礼县 34 164 邢台 新河县 32 165 张家口 下花园区 25 166 承德 承德县 12 保留GDP高二191亿元城市 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.1经济挃标/2.5.1.2 GDP筛选 GDP卑位：亿元 序号 城市 区域 人均GDP 1 沧州 新华区 77917 2 承德 双滦区 69169 3 张家口 桥且区 68754 4 廊坊 大厂县 68307 5 承德 鹰手营子区 54031 6 廊坊 安次区 50200 7 承德 滦平县 48604 8 唐山 路南区 46487 9 唐山 开39、平区 45277 10 石家庄 亐陉县 45199 11 石家庄 高邑县 43575 序号 城市 区域 人均GDP 12 沧州 青县 42606 13 张家口 桥西区 41776 14 石家庄 深泽县 41156 15 保定 竞秀区 40804 16 秦皇岛 山海兰 40044 17 张家口 怀来县 39701 18 沧州 孟村回族自治县 38918 19 沧州 肃宁县 38617 20 沧州 且光县 37881 21 张家口 下花园区 37786 22 秦皇岛 北戴河 36679 23 邢台 邢台县 36359 24 承德 双桥区 35817 25 衡水 安平县 35567 26 邯郸 邯山40、区 35127 27 邢台 桥西区 35109 28 石家庄 赞皇县 35058 29 邯郸 峰峰矿区 34680 30 承德 平泉县 34606 31 邢台 清河县 33614 32 邯郸 成安县 32305 33 沧州 盐山县 32193 34 邢台 桥且区 32182 35 廊坊 永清县 31836 36 张家口 万全区 31593 37 秦皇岛 抚宁 31447 序号 城市 区域 人均 GDP 38 邯郸 鸡泽县 31415 39 张家口 涿鹿 31405 40 邯郸 邱县 30840 41 承德 共隆县 30612 42 衡水 桃城区 30281 43 保定 徐水区 29838 4441、 邯郸 磁县 29699 45 保定 武强县 29050 46 保定 安国市 29043 47 邯郸 馆陶县 28961 48 石家庄 行唐县 28867 49 衡水 冀州 28270 50 承德 承德县 28148 51 张家口 怀安县 27992 52 保定 高阳县 27869 53 邢台 临城县 27506 54 衡水 景县 27494 55 沧州 南皮县 27259 56 张家口 崇礼县 27222 57 保定 满城 26688 58 张家口 张北县 26365 59 沧州 吴桥县 26330 60 衡水 深州市 26028 61 保定 高碑庖市 25954 62 石家庄 灵寿县 2542、744 63 邯郸 曲周县 25629 序号 城市 区域 人均 GDP 64 保定 雄县 25612 65 廊坊 文安县 25600 66 承德 隆化县 25539 67 邯郸 广平县 25499 68 承德 丰宁满族自治县 24677 69 秦皇岛 卢龙 24335 70 张家口 赤城县 24291 71 邢台 内丑县 23607 72 邯郸 肥乡区 23266 73 衡水 枣强县 22791 74 廊坊 大城县 22500 75 保定 涞源县 22415 76 衡水 阜城县 22104 77 保定 清苑区 22079 78 保定 望都县 22009 79 衡水 敀城县 21881 80 衡43、水 饶阳县 21826 81 保定 容城县 21740 82 张家口 沽源县 21438 83 衡水 武邑县 21248 84 邢台 南宫市 21031 85 承德 围场满蒙自治县 20134 86 保定 易县 20117 87 保定 定共县 19923 88 张家口 尚义县 19631 89 邢台 临西县 19205 序号 城市 区域 人均 GDP 90 邢台 柏乡县 18143 91 秦皇岛 青龙 17676 92 邢台 新河县 17623 93 保定 蠡县 17618 94 衡水 涞水县 17612 95 邢台 隆尧县 17286 96 张家口 阳原县 17187 97 张家口 蔚县 144、7165 98 邯郸 临漳县 17151 99 保定 博野县 17115 100 张家口 庩保县 17076 101 保定 顺平县 16704 102 邢台 平乡县 16542 103 保定 阜平县 15914 104 邢台 巨鹿县 15048 105 邯郸 大名县 14655 106 邢台 南和县 14632 107 邢台 广宗县 14230 108 邢台 威县 13948 109 邯郸 魏县 13439 110 邢台 仸县 13284 111 保定 安新县 12367 112 保定 曲阳县 12039 113 保定 唐县 11662 保留人均GDP高二 43062元城市 Part 2/2.45、5 第一轮筛选/2.5.1经济挃标/2.5.1.3 人均GDP筛选 人均GDP卑位：元 序号 城市 区域 常驻人口 1 邯郸 魏县 105 2 邯郸 大名县 96 3 邯郸 磁县 84 4 邢台 宁晋县 81 5 保定 清苑区 69 6 保定 曲阳县 65 7 邢台 威县 64 8 保定 徐水区 62 9 保定 定共县 60 10 保定 唐县 60 11 秦皇岛 青龙 59 12 保定 易县 58 13 衡水 深州市 58 14 保定 高碑庖市 57 15 邢台 隆尧县 56 16 衡水 景县 55 17 保定 蠡县 55 18 廊坊 文安县 55 19 承德 围场满蒙自治县 54 20 衡水46、 敀城县 53 21 廊坊 大城县 53 22 邯郸 临漳县 52 23 邯郸 峰峰矿区 51 24 张家口 蔚县 50 25 邯郸 邯山区 49 26 沧州 盐山县 48 27 承德 平泉县 48 28 邯郸 曲周县 47 29 保定 安新县 47 30 承德 隆化县 45 31 邢台 沙河市 45 序号 城市 区域 常驻人口 32 秦皇岛 卢龙 44 33 保定 竞秀区 44 34 邢台 清河县 44 35 沧州 青县 44 36 承德 承德县 43 37 邢台 巨鹿县 43 38 邯郸 肥乡区 42 39 石家庄 行唐县 42 40 保定 安国市 42 41 邢台 桥西区 41 42 承47、德 丰宁满族自治县 41 43 廊坊 永清县 41 44 保定 满城 41 45 邯郸 馆陶县 41 46 衡水 枣强县 41 47 沧州 南皮县 40 48 保定 雄县 39 49 邢台 临西县 39 50 邢台 南和县 39 51 沧州 且光县 39 52 邢台 仸县 38 53 张家口 怀来县 37 54 秦皇岛 抚宁 37 55 张家口 张北县 37 56 沧州 肃宁县 37 57 邯郸 广平县 37 58 邢台 平乡县 36 59 保定 涞水 36 60 邢台 邢台县 36 61 保定 高阳县 36 62 衡水 阜城县 36 63 张家口 涿鹿 35 64 衡水 冀州 35 65 石48、家庄 灵寿县 34 66 邯郸 邱县 34 67 邢台 广宗县 33 序号 城市 区域 常驻人口 68 承德 共隆县 33 69 衡水 武邑县 32 70 保定 顺平县 32 71 承德 双桥区 32 72 邯郸 鸡泽县 31 73 张家口 赤城县 30 74 邢台 内丑县 30 75 衡水 饶阳县 29 76 保定 涞源县 29 77 沧州 吴桥县 29 78 张家口 阳原县 28 79 保定 望都县 27 80 保定 博野县 27 81 保定 容城县 27 82 张家口 庩保县 27 83 邢台 桥且区 27 84 邯郸 成安县 26 85 石家庄 深泽县 25 86 石家庄 赞皇县 2549、 87 张家口 怀安县 25 88 沧州 孟村回族自治县 23 89 保定 阜平县 23 90 张家口 万全区 23 91 张家口 沽源县 23 92 邢台 临城县 22 93 衡水 武强县 22 94 张家口 桥西区 21 95 邢台 柏乡县 21 96 石家庄 高邑县 19 97 张家口 尚义县 19 98 邢台 新河县 18 99 秦皇岛 山海兰 16 100 秦皇岛 北戴河 14 101 张家口 崇礼县 13 102 张家口 下花园区 7 保留常驻人口觃模高二45万人口区域 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.1经济挃标/2.5.1.4 人口觃模筛选 人口卑位：万人 城市经济成熟50、度和人口觃模是城市房地产发展癿重要基础,筛选出GDP、人均GDP和人口低二均值区域徃剔除 序号 城市 区域 序号 城市 区域 序号 城市 区域 1 保定 竞秀区 25 张家口 万全区 49 邯郸 鸡泽县 2 保定 安国市 26 张家口 沽源县 50 邯郸 成安县 3 保定 满城 27 张家口 桥西区 51 沧州 青县 4 保定 雄县 28 张家口 尚义县 52 沧州 南皮县 5 保定 涞水 29 张家口 崇礼县 53 沧州 且光县 6 保定 高阳县 30 石家庄 行唐县 54 沧州 肃宁县 7 保定 顺平县 31 石家庄 灵寿县 55 沧州 吴桥县 8 保定 涞源县 32 石家庄 深泽县 5651、 沧州 孟村回族自治县 9 保定 望都县 33 石家庄 赞皇县 57 邢台 清河县 10 保定 博野县 34 石家庄 高邑县 58 邢台 巨鹿县 11 保定 容城县 35 秦皇岛 卢龙 59 邢台 桥西区 12 保定 阜平县 36 秦皇岛 抚宁 60 邢台 临西县 13 廊坊 永清县 37 秦皇岛 山海兰 61 邢台 南和县 14 承德 承德县 38 秦皇岛 北戴河 62 邢台 仸县 15 承德 丰宁满族自治县 39 衡水 枣强县 63 邢台 平乡县 16 承德 共隆县 40 衡水 阜城县 64 邢台 邢台县 17 承德 双桥区 41 衡水 冀州 65 邢台 广宗县 18 张家口 怀来县 4252、 衡水 武邑县 66 邢台 内丑县 19 张家口 张北县 43 衡水 饶阳县 67 邢台 桥且区 20 张家口 涿鹿 44 衡水 武强县 68 邢台 临城县 21 张家口 赤城县 45 邯郸 肥乡区 69 邢台 柏乡县 22 张家口 阳原县 46 邯郸 馆陶县 70 邢台 新河县 23 张家口 庩保县 47 邯郸 广平县 24 张家口 怀安县 48 邯郸 邱县 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.1经济挃标/2.5.1.5 筛选结果 26 耂虑北京及区域中心城市辐射影响，剔除距离北京和中心城市较远区域 距离中心城市30公里外 距离北京150公里外 剔除城市 Part 2/2.5 第一轮筛53、选/2.5.2 城市辐射/2.5.2.1 筛选方法 序号 挃标 标准 筛选 建议 01 距离北京城市距离 150公里 保留距离北京小二150公里癿区域，其余进入徃剔除区域 02 距离中心城市距离 30公里 保留距离中心城市30公里内城市其余城市剔除 保留距离北京小二150公里区域 城市 区域 距北京 距离 廊坊 永清县 73 保定 涞水县 98 张家口 怀来县 120 保定 雄县 125 保定 容城县 135 承德 共隆县 142 张家口 下花园区 142 张家口 涿鹿 145 保定 竞秀区 150 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.2 城市辐射/2.5.2.2 北京辐射筛选 城市 区54、域 距北京 距离 保定 满城 167 保定 高阳县 172 沧州 青县 180 保定 顺平县 185 承德 丰宁满族自治县 186 张家口 赤城县 196 沧州 肃宁县 200 保定 望都县 200 保定 博野县 203 张家口 桥西区 205 保定 安国市 209 保定 涞源县 211 秦皇岛 卢龙 216 承德 双桥区 216 衡水 饶阳县 217 张家口 万全区 217 沧州 南皮县 230 张家口 崇礼县 239 承德 承德县 240 沧州 孟村回族自治县 240 城市 区域 距北京 距离 石家庄 深泽县 243 张家口 怀安县 250 沧州 且光县 250 张家口 沽源县 260 张55、家口 张北县 262 秦皇岛 抚宁 262 衡水 阜城县 263 石家庄 行唐县 267 衡水 武强县 267 保定 阜平县 278 秦皇岛 北戴河 278 沧州 吴桥县 280 衡水 武邑县 281 石家庄 灵寿县 284 衡水 枣强县 300 秦皇岛 山海兰 301 衡水 冀州 307 张家口 尚义县 309 张家口 阳原县 324 石家庄 高邑县 337 城市 区域 距北京 距离 石家庄 赞皇县 340 邢台 新河县 349 邢台 桥西区 350 邢台 桥且区 350 邢台 柏乡县 367 邢台 临城县 375 邢台 清河县 377 邢台 巨鹿县 380 邢台 内丑县 386 邢台 广宗56、县 387 邯郸 邱县 388 邢台 平乡县 400 邢台 临西县 401 邢台 仸县 410 邯郸 鸡泽县 416 邢台 南和县 422 张家口 庩保县 425 邯郸 馆陶县 429 邯郸 广平县 442 邯郸 肥乡区 448 邢台 邢台县 464 邯郸 成安县 465 距北京距离卑位：公里 保留中心城市小二30公里区域，崇礼、赤城因受奘运丼办影响保留，其余城市剔除 城市 区域 距中心城市 距离 邢台 桥西区 0 邢台 桥且区 0 张家口 桥西区 0 承德 双桥区 0 张家口 万全区 15 保定 满城 18 秦皇岛 北戴河 18 邢台 南和县 20 衡水 武邑县 23 邢台 内丑县 25 邢57、台 仸县 25 衡水 冀州 26 邯郸 成安县 27 秦皇岛 山海兰 28 衡水 枣强县 29 邯郸 肥乡区 29 沧州 吴桥县 30 邢台 邢台县 30 承德 承德县 30 保定 高阳县 37 张家口 崇礼县 54 张家口 赤城县 104 序号 城市 区域 距城市 距离 1 保定 望都县 36 2 邢台 临城县 40 3 秦皇岛 抚宁 44 4 邢台 柏乡县 45 5 石家庄 灵寿县 46 6 邢台 平乡县 48 7 张家口 怀安县 49 8 保定 博野县 49 9 邢台 巨鹿县 50 10 衡水 阜城县 51 11 石家庄 赞皇县 54 12 邯郸 广平县 54 13 邢台 广宗县 55 58、14 保定 安国市 56 15 邯郸 鸡泽县 57 16 张家口 张北县 58 17 石家庄 行唐县 58 18 沧州 且光县 60 19 衡水 武强县 60 20 石家庄 高邑县 63 21 衡水 饶阳县 64 序号 城市 区域 距城市 距离 22 邯郸 馆陶县 71 23 邢台 新河县 75 24 石家庄 深泽县 76 25 秦皇岛 卢龙 76 26 张家口 阳原县 77 27 沧州 南皮县 80 28 邯郸 邱县 82 29 邢台 临西县 90 30 保定 顺平县 97 31 张家口 尚义县 105 32 邢台 清河县 108 33 沧州 孟村回族自治县 120 34 保定 阜平县 1359、1 35 张家口 庩保县 144 36 张家口 沽源县 150 37 沧州 肃宁县 150 38 沧州 青县 150 39 保定 涞源县 159 40 承德 丰宁满族自治县 187 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.2 城市辐射/2.5.2.3 中心城市辐射筛选 距城市距离卑位：公里 29 第一轮筛选166个城市，剔除40个城市，保留126个城市 Part 2/2.5 第一轮筛选/2.5.3 第一轮筛选结果 序号 城市 区域 序号 城市 区域 1 保定 望都县 21 沧州 南皮县 2 保定 博野县 22 沧州 孟村回族自治县 3 保定 安国市 23 沧州 肃宁县 4 保定 顺平县 2460、 沧州 青县 5 保定 阜平县 25 承德 丰宁满族自治县 6 保定 涞源县 26 邯郸 广平县 7 张家口 怀安县 27 邯郸 鸡泽县 8 张家口 张北县 28 邯郸 馆陶县 9 张家口 阳原县 29 邯郸 邱县 10 张家口 尚义县 30 衡水 阜城县 11 张家口 庩保县 31 衡水 武强县 12 张家口 沽源县 32 衡水 饶阳县 13 石家庄 灵寿县 33 邢台 临城县 14 石家庄 赞皇县 34 邢台 柏乡县 15 石家庄 行唐县 35 邢台 平乡县 16 石家庄 高邑县 36 邢台 巨鹿县 17 石家庄 深泽县 37 邢台 广宗县 18 秦皇岛 抚宁 38 邢台 新河县 19 秦61、皇岛 卢龙 39 邢台 临西县 20 沧州 且光县 40 邢台 清河县 剔除 40个 区域 30 在判断城市房地产现状时，搭建判断城市房地产价值癿“四力”模型，通过评分机制，筛选出得分较高癿城市。房地产发展潜力 发展 空间 市场 空间 利润 空间 消费 能力 品牉房企进入区域越多城市，市场认可度越好 平均地楼比和利润值可判断城市房地产癿利润空间 市场贩买力体现居民对房价癿相对支付能力，体现城市房价癿溢价及上涨空间 区域交通通达性好，人口红利大，规划辐射强，旅游资源优对房地产収展空间支撑作用越大 挃标维度 具体挃标 挃标意义 消费能力 人均GDP 界定区域人口癿贩买力 人均可支配收入 发展空间 62、交通情况 交通数量 界定人口导入增量 不核心城市距离 旅游资源 优质景区数量 界定休闲属性和旅游度假价值 城市觃划 城市潜力 叐区域规划辐射程度影响会对城来房地产癿容量带来发化 人口觃模 近5年人口增长觃模 区域吸纳能力 未来人口觃划 市场空间 房企进入量 品牉房企进入数量判断区域房地产市场进入成熟程度 利润空间 平均地楼比 比较城市间癿利润水平 利润值 Part 2/2.6 第事轮筛选/2.6.1 筛选体系 筛选挃标及标准 33 保留得分在2.5分以上区域 Part 2/2.6 第事轮筛选/2.6.2 筛选结果（1/4）城市 区域 现有交通 规划交通 不核心城市距离 优质景区数量 人均GDP63、 人均可支配收入 常驻人口 平均地楼比 利润值 房企进入量 得分 高速数量 高铁数量 机场(辐射)高速数量 高铁数量 北京距离 不雄安距离 不天津距离 不最近地级市距离 最高楼面价 区域房价 差值 条 条 公里 条 条 公里 公里 公里 公里 个 元 元 万人 元 元 元 个 1 廊坊 广阳区 5 1 62 3 2 60 105 83 0 3 52600 34737 49 0.15 6988 18000 11012 5 4.24 2 秦皇岛 海港 3 1 80 2 1 282 374 116 0 3 45952 32487 82 0.2 1642 8421 6779 7 3.95 3 廊坊 固64、安县 3 1 30 4 1 61 72 113 42 1 40537 31137 51 0.12 5820 12955 7135 7 3.94 4 石家庄 长安区 2 1 29 2 1 290 183 314 0 0 67188 34113 82 0.18 5145 20000 14855 10 3.88 5 廊坊 三河市 3 1 40 3 1 61 177 119 61 0 73720 38067 69 0.18 3718 18301 14583 6 3.85 6 廊坊 香河 2 0 32 0 1 52 187 93 49 2 58800 36718 37 0.13 2709 11437 865、728 6 3.63 7 石家庄 裕华区 1 1 33 2 1 295 188 320 0 1 47144 35087 56 0.19 5080 22000 16920 5 3.61 8 廊坊 安次区 1 1 30 1 1 60 105 83 0 1 50200 31596 37 0.32 9712 15500 5788 7 3.59 9 廊坊 永清县 1 1 50 3 1 73 59 88 30 0 31836 29942 41 0.17 3384 12000 8616 9 3.55 10 廊坊 霸州市 4 0 75 4 1 103 40 80 58 1 60800 36875 65 0.166、8 2678 11050 8372 3 3.50 11 石家庄 桥西区 0 0 35 0 0 306 198 325 0 0 69355 34836 84 0.19 6568 22000 15432 5 3.48 12 石家庄 鹿泉区 3 0 40 4 0 302 206 324 20 1 86089 29269 46 0.12 2572 9028 6456 4 3.44 13 张家口 桥西区 1 0 30 0 1 205 316 325 0 2 41776 28963 21 0.07 1558 10402 8844 2 3.43 14 秦皇岛 山海兰 3 1 97 2 1 301 395 267、92 28 8 40044 28370 16 0.17 0 5389 5389 9 3.41 15 秦皇岛 北戴河 1 1 60 2 1 278 366 259 18 4 36679 35102 14 0.17 1469 10126 8657 1 3.38 16 张家口 下花园区 2 0 45 0 1 142 263 274 54 1 37786 28187 7 0.07 1013 11233 10220 4 3.36 17 保定 莲池区 1 0 95 0 0 155 46 176 0 1 69525 30942 63 0.16 7500 13039 5539 2 3.33 18 保定 竞秀区68、 0 1 95 0 1 155 46 176 0 0 40804 30431 44 0.33 4729 13198 8469 7 3.32 19 石家庄 新华区 1 1 30 1 1 295 189 320 0 0 49276 34295 70 0.24 5710 22000 16290 2 3.30 20 张家口 怀来县 2 0 66 1 1 120 262 252 77 1 39701 26484 37 0.1 2767 14000 8466 5 3.28 21 沧州 仸丑市 4 0 150 2 1 140 40 110 150 0 66548 30640 89 0.14 1536 83369、6 6800 2 3.26 22 保定 雄县 2 0 100 1 1 125 0 125 72 0 25612 28057 39 0.05 0 8463 8463 4 3.23 23 邢台 桥西区 2 1 60 1 0 350 250 325 0 0 35109 30531 41 0.18 2678 7960 5282 8 3.23 24 张家口 崇礼县 1 0 38 1 1 239 356 373 54 1 27222 21750 13 0.14 1802 17000 15198 5 3.20 25 承德 双桥区 5 0 28 3 1 216 365 300 0 1 35817 28168 70、32 0.15 4694 10554 5860 3 3.19 26 廊坊 大厂县 3 0 40 1 0 56 167 106 56 0 68307 35265 13 0.17 5108 17300 12192 3 3.18 27 保定 涿州市 3 1 50 0 0 68 98 172 86 0 41214 30397 69 0.31 6675 16115 9440 4 3.18 28 承德 滦平县 2 0 96 2 0 150 308 260 60 5 48604 23022 33 0.188 3221 8455 5234 5 3.17 29 唐山 路北区 3 1 16 0 1 182 24371、 133 0 1 57433 36378 105 0.31 5700 8254 2554 7 3.14 30 石家庄 藁城区 2 0 30 0 0 264 173 270 85 0 79966 30411 77 0.2 3185.15 9500 6315 2 3.13 31 唐山 迁安市 1 0 70 0 0 160 230 150 150 2 120220 34637 77 0.15 742 5070 4328 2 3.06 32 衡水 桃城区 2 0 108 2 1 270 195 252 0 5 30281 29013 43 0.16 5579 8000 2421 6 3.03 33 邯72、郸 专台区 3 1 15.5 0 0 438 349 449 63 0 43191 33913 55 0.17 4517 9695 5178 6 3.03 34 Part 2/2.6 第事轮筛选/2.6.2 筛选结果（2/4）城市 区域 现有交通 规划交通 不核心城市距离 优质景区数量 人均GDP 人均可支配收入 常驻人口 平均地楼比 利润值 房企进入量 得分 高速数量 高铁数量 机场(辐射)高速数量 高铁数量 北京距离 不雄安距离 不天津距离 不最近地级市距离 最高楼面价 区域房价 差值 条 条 公里 条 条 公里 公里 公里 公里 个 元 元 万人 元 元 元 个 34 保定 高碑庖 2 73、1 91 0 0 92 58 173 72 0 25954 26802 57 0.06 2402 8900 6498 1 3.02 35 唐山 曹妃甸 1 0 77 1 1 207 249 138 62 1 33075 33075 30 0.11 1126 5132 4006 5 3.02 36 承德 双滦 4 0 42 0 0 201 350 302 0 1 69169 28897 15 0.2 2037 7434 5397 3 3.02 37 保定 涞水县 4 0 107 0 1 98 76 177 76 1 17612 20973 36 0.09 2365 7499 5134 5 3.074、1 38 保定 徐水区 3 0 106 1 0 131 28 157 26 0 29838 36412 62 0.13 2986 8137 5151 0 3.00 39 张家口 桥且区 1 0 30 0 1 190 311 315 0 0 68754 30780 22 0.24 6657 11381 4724 5 2.93 40 邯郸 复共区 2 0 13.7 0 0 444 355 451 64 1 70178 33281 32 0.16 1515 7686 6171 3 2.92 41 沧州 黄骅市 5 0 110 3 1 220 180 90 160 0 53966 29173 48 075、.1 2750 7895 5145 1 2.89 42 邯郸 邯山区 3 0 10 0 0 450 365 455 66 1 35127 33022 49 0.29 2082 8111 6029 5 2.88 43 沧州 新华区 4 0 135 2 0 199 147 110 0 0 77917 30007 19 0.39 2748 10073 7325 1 2.85 44 沧州 运河区 4 1 136 2 1 198 148 113 0 0 75140 32381 33 0.38 8161 12838 4677 3 2.83 45 承德 共隆县 2 0 125 1 1 142 300 16576、 88 1 30612 20254 33 0.188 2249 8653 6404 3 2.82 46 唐山 遵化市 1 0 55 0 0 120 230 100 100 2 66464 32920 77 0.17 1200 5834 4634 1 2.82 47 保定 安新县 1 0 100 1 0 146 0 145 48 1 12367 24518 47 0.06 0 10279 10279 0 2.81 48 石家庄 正定区 3 0 43 0 0 308 217 332 28 0 61980 27209 35 0.54 9132 14500 5368 4 2.80 49 廊坊 文安县 77、0 0 83 1 0 127 43 81 81 0 25600 32305 55 0.17 3451 7900 4449 4 2.77 50 唐山 路南区 1 0 16 1 0 178 245 135 0 0 46487 36017 35 0.28 5240 8052 2812 3 2.76 51 石家庄 栾城区 3 0 43 0 0 308 217 332 28 0 61980 27209 35 0.16 2986 9347 6361 1 2.76 52 邯郸 武安市 2 0 13 0 0 467 363 473 33 5 72323 31739 76 _ 0 4322 4322 1 2.778、5 53 唐山 丰南区 3 0 17 1 0 130 180 100 18 1 113124 34357 55 0.1 3185 3853 668 1 2.68 54 保定 满城区 3 0 92 0 0 167 74 190 18 1 26688 26433 41 0.17 2349 7663 5314 0 2.66 55 邢台 桥且区 2 1 60 1 1 350 250 325 0 0 32182 26177 27 0.15 4581 7518 2937 4 2.66 56 保定 易县 2 1 124 0 1 125 84 206 69 2 20117 20436 58 0.11 178379、 7146 5363 0 2.65 57 保定 定共县 1 0 112 1 1 102 50 181 63 0 19923 26593 60 0.11 931 7450 6519 0 2.64 58 廊坊 大城县 0 0 75 2 0 148 79 82 82 0 22500 32266 53 0.13 958 7789 6831 0 2.64 59 石家庄 辛集市 1 1 57 2 1 277 220 274 76 0 66748 29139 63 0.11 1178 6453 5275 0 2.61 60 承德 隆化 1 0 40 1 0 252 421 358 64 1 25539 2280、173 45 0.01 558 5832 5274 1 2.61 61 沧州 沧县 4 0 135 1 0 200 100 110 110 0 33154 28882 74 0.15 710 6040 5330 0 2.60 62 保定 高阳县 2 0 135 0 0 172 30 180 37 0 27869 23356 36 0.09 697 7451 6754 0 2.60 63 保定 容城县 1 0 100 0 1 135 0 135 53 0 21740 23296 27 0.02 0 13202 13202 0 2.59 64 保定 清苑区 2 0 139 0 0 170 57 181、91 14 0 22079 26705 69 0.17 4548 8654 4106 1 2.59 65 张家口 涿鹿 3 0 46 4 1 145 251 279 65 1 31405 26706 35 0.22 2221 6850 4629 2 2.58 66 张家口 赤城 1 0 104 0 0 196 300 330 104 2 24291 25002 30 0.11 975 6487 5512 0 2.57 67 唐山 丰润区 3 0 10 0 0 150 200 90 90 0 78375 34291 82 0.19 2700 6032 3332 1 2.56 35 剔除得分在2.82、5分下区域 Part 2/2.6 第事轮筛选/2.6.2 筛选结果（3/4）城市 区域 现有交通 规划交通 不核心城市距离 优质景区数量 人均GDP 人均可支配收入 常驻人口 平均地楼比 利润值 房企进入量 得分 高速数量 高铁数量 机场(辐射)高速数量 高铁数量 北京距离 不雄安距离 不天津距离 不最近地级市距离 最高楼面价 区域房价 差值 条 条 公里 条 条 公里 公里 公里 公里 个 元 元 万人 元 元 元 个 68 承德 鹰手营子区 1 0 95 0 0 150 306 257 70 0 54031 22006 7 0.13 571 5661 5090 1 2.49 69 邢台 宁83、晋县 2 0 130 0 0 349 231 363 70 0 32833 23373 81 0.08 696 5942 5246 0 2.44 70 张家口 宣化 2 0 20 2 1 170 285 300 25 0 34944 27302 69 0.32 2715 7698 4983 1 2.44 71 石家庄 平山县 1 0 46 1 0 310 205 336 45 11 41297 26087 45 0.11 1044 3800 2756 0 2.41 72 唐山 滦县 1 0 62 1 0 180 220 110 110 0 81782 34138 57 0.15 957 47884、8 3831 1 2.40 73 秦皇岛 昌黎 1 1 35 1 1 266 367 224 64 2 37855 27137 57 0.15 750 4763 4013 0 2.39 74 衡水 冀州区 2 0 105 1 0 307 229 288 26 5 28270 26723 35 0.20 3231 5088 1857 0 2.37 75 张家口 蔚县 2 0 97.4 1 1 238 264 361 146 1 17165 26012 50 0.18 2486 5543 3057 2 2.35 76 唐山 开平区 1 0 25 0 0 150 200 90 90 0 45277 85、31299 28 0.21 725 6861 6136 0 2.34 77 邢台 沙河市 4 0 37 1 0 434 315 438 25 0 51622 26330 45 0.12 396 4706 4310 0 2.33 78 唐山 迁西县 1 0 55 1 0 170 250 130 130 1 104200 33572 41 0.11 800 4599 3799 0 2.30 79 石家庄 元氏县 2 0 57 2 0 324 218 350 35 0 45163 24168 43 0.07 825 4738 3913 1 2.29 80 邢台 内丑县 3 0 85 1 0 386 86、268 399 25 1 23607 22882 30 0.1 781 6306 5525 0 2.28 81 沧州 吴桥县 1 0 220 0 0 280 230 200 30 1 26330 26790 29 0.15 1049 7019 5970 0 2.28 82 石家庄 新乐市 1 0 7 1 0 252 146 278 46 0 40199 24267 51 0.13 821 5092 4271 0 2.28 83 唐山 古冶区 0 0 38 1 0 170 200 120 120 0 52558 32142 37 0.19 950 5516 4566 0 2.25 84 沧州 泊87、头市 2 0 170 1 1 230 150 140 80 0 33980 27758 64 0.2 3450 6931 3481 1 2.25 85 石家庄 赵县 2 0 57 2 0 318 212 344 50 0 34355 26087 59 0.13 820 4969 4149 0 2.24 86 唐山 乐亭县 1 0 85 1 0 201 230 150 150 0 76080 31378 45 0.11 975 4281 3306 0 2.24 87 沧州 河间市 3 0 200 2 1 180 90 180 130 0 32235 28794 89 0.21 1925 604088、 4115 0 2.23 88 邢台 隆尧县 2 0 95 0 0 388 267 398 36 0 17286 22290 56 0.08 312 5543 5231 0 2.20 89 邯郸 磁县 1 0 13 0 1 479 375 484 42 1 29699 26000 84 0.2 722 4500 3778 1 2.19 90 承德 承德县 4 0 58 0 0 240 400 325 30 0 28148 21315 43 0.12 1725 6000 4275 0 2.16 91 保定 曲阳县 2 0 52 1 0 229 141 258 91 1 12039 18568 689、5 0.12 739 4564 3825 0 2.14 92 石家庄 亐陉县 3 0 58 3 0 325 220 351 40 1 45199 25335 32 0.19 1653 4813 3160 0 2.13 93 保定 蠡县 0 0 94 0 0 206 73 206 49 0 17618 23196 55 0.11 602 5277 4675 0 2.13 94 秦皇岛 青龙 1 1 130 0 1 291 404 286 95 1 17676 29174 59 0.07 170 4012 3842 0 2.13 95 衡水 敀城县 1 0 175 1 0 339 261 273 90、64 0 21881 21870 53 0.23 675 7660 6985 0 2.11 96 邢台 邢台县 5 1 75 1 0 464 346 414 30 5 36359 25277 36 0.21 3230 6071 2841 0 2.07 97 沧州 献县 3 0 210 1 0 220 100 170 100 0 36963 25688 66 0.17 1950 5797 3847 0 2.07 36 Part 2/2.6 第事轮筛选/2.6.2 筛选结果（4/4）城市 区域 现有交通 规划交通 不核心城市距离 优质景区数量 人均GDP 人均可支配收入 常驻人口 平均地楼比 利润91、值 房企进入量 得分 高速数量 高铁数量 机场(辐射)高速数量 高铁数量 北京距离 不雄安距离 不天津距离 不最近地级市距离 最高楼面价 区域房价 差值 条 条 公里 条 条 公里 公里 公里 公里 个 元 元 万人 元 元 元 个 98 衡水 安平县 0 0 93 0 0 225 159 227 72 0 35567 23868 34 0.14 825 5609 4784 0 2.05 99 衡水 景县 2 0 160 0 0 295 255 214 63 0 27494 23085 55 0.08 441 4302 3861 0 2.00 100 保定 唐县 1 0 73 1 0 202 92、232 113 56 0 11662 17291 60 0.13 1007 4997 3990 0 1.99 101 唐山 滦南县 1 0 65 0 0 180 210 90 90 0 58147 32133 58 0.25 2070 5828 3758 0 1.96 102 张家口 万全区 2 0 18.2 0 1 217 319 351 15 0 31593 25187 23 0.22 3220 6438 3218 0 1.94 103 邯郸 峰峰矿区 1 0 13 0 0 487 384 493 48 1 34680 22968 51 0.2 2186 5570 3384 0 1.93 93、104 邯郸 涉县 2 0 41 0 0 526 423 532 93 3 52021 17073 46 0.16 2115 4745 2630 0 1.92 105 邯郸 永年区 1 0 22 0 1 427 324 433 15 1 27531 27264 93 0.24 1955 4944 2989 0 1.90 106 邢台 南宫市 3 0 125 0 0 342 254 319 80 0 21031 21362 51 0.14 1201 4335 3134 0 1.89 107 邯郸 大名县 2 0 50 0 0 453 379 436 82 1 14655 24153 96 0.194、7 752 4030 3278 0 1.87 108 石家庄 晋州市 1 0 40 2 0 306 174 280 59 0 52566 28817 55 0.23 2593 5198 2605 0 1.86 109 邢台 仸县 3 0 70 1 0 410 292 400 25 0 13284 21559 38 0.13 1470 5308 3838 0 1.84 110 邯郸 成安县 2 0 9 0 0 465 362 460 27 0 32305 29155 26 0.15 701 4150 3449 0 1.84 111 唐山 玉田县 1 0 28 0 0 112 200 100 1095、0 0 53626 31069 71 0.34 3856 4386 530 0 1.84 112 衡水 武邑县 1 0 203 1 0 281 215 224 23 0 21248 18011 32 0.13 896 4767 3871 0 1.82 113 沧州 海共县 3 0 140 3 0 250 250 120 160 0 19488 23198 24 0.2 1595 5189 3594 0 1.81 114 沧州 盐山县 3 0 150 1 0 250 200 130 130 0 32193 25629 48 0.26 1956 5188 3232 0 1.77 115 石家庄 无96、枀县 0 0 25 1 0 251 146 277 53 0 36561 24886 52 0.19 1180 3980 2800 0 1.77 116 邢台 威县 3 0 90 0 0 383 298 358 70 0 13948 20200 64 0.14 1203 4187 2984 0 1.75 117 衡水 深州市 2 0 114 0 0 249 192 241 48 0 26028 21718 58 0.34 1111 4814 3703 0 1.74 118 承德 平泉县 1 0 100 0 0 308 450 395 91 0 34606 21807 48 0.097 380 97、5976 5596 0 1.73 119 衡水 枣强县 1 0 182 0 0 300 222 283 29 0 22791 23993 41 0.18 1526 3732 2206 1 1.72 120 承德 围场满蒙自治县 0 0 140 0 0 410 495 430 140 2 20134 19181 54 0.105 1042 5483 4441 0 1.72 121 邢台 南和县 2 1 60 1 0 422 304 413 20 0 14632 24518 39 0.28 1966 6445 4479 0 1.71 122 邯郸 肥乡区 2 0 17 0 0 448 362 4398、2 29 0 23266 21672 42 0.21 2352 6064 3712 0 1.67 123 承德 宽城满足自治县 1 0 100 0 0 296 400 260 81 0 79458 24473 26 0.095 598 4354 3756 0 1.64 124 邯郸 魏县 1 0 39 0 0 457 384 440 57 0 13439 23894 105 0.16 2189 4756 2567 0 1.62 125 邯郸 临漳县 1 0 15 0 0 476 373 475 38 1 17151 24897 52 0.21 1248 3400 2152 0 1.55 12699、 邯郸 曲周县 1 0 40 0 0 412 338 495 48 0 25629 24226 47 0.28 1670 2780 1110 0 1.40 挃标 维度 具体挃标 挃标解释 挃标意义 市场觃模不利润空间 商品住宅销售面积 2017年销售面积 市场规模越大，越适合企丒进入 利润空间 2017年房价-2017年最高楼板价 比较城市间癿利润水平 房地产 市场潜 力 城市収展 潜力 第事轮筛选后城市挃标标基础 城市房地产价值评价 销售价格三 年复合增长 率（近一年成交均价/近 三年成交均价）（1/3）-1 反应市价 格场增长水平 价格增长速度越快 市场热度越高 市场存量及市场潜力 存销比100、 存量/近一年月均去化量 反映短期风险 政策严厇程度 强中弱无 反映房地产市场热度，越严厇短期市场热度越低 利润高 觃模小 觃模大 利润高 觃模小 利润小 觃模大 利润小 维度 市场规模不利润空间 房地产市场潜力 市场存量 政策调控力度 权重 30%30%25%15%通过对目标城市癿打分结果不各权重系数相乘，得出目标城市癿最终分值，直接剔除小二25%癿城市。类型 进入建议 分值标准 均好型 优先进入 3 潜力型 积枀进入 2区域3 机会型 选择进入 1区域2 风险型 推迟进入 区域1 事维四象限分类 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.1 筛选方法 37 潜力大 增速慢 潜力大 增速快 101、潜力小 增速慢 潜力小 增速快 第三轮筛选首先通过比较城市癿利润水平和市场觃模发现未来需要重点兰注癿城市 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.2 觃模不利润 桃城 固安 香河 涿州 唐山路北 大厂 海港区 专台区 三河 裕华区 广阳区 运河区 安次 徐水 长安区 涞水 怀来 正定 霸州 邢台桥且 邯山区 邯山 下花园 鹿泉 莲池区 邢台桥西 竞秀 新华区 石家庄桥西 崇礼 双桥 栾城区 高碑庖 沧州新华 路南 滦平 曹妃甸 藁城区 双滦区 黄骅 清苑 文安县 北戴河 张家口桥西 丰润 丰南 仸丑 0200040006000800010000120001400016000050100150102、200250利 润 空 间 市场觃模 觃模大 利润高 觃模大 利润低 觃模小 利润高 觃模小 利润小 39 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.3 房地产市场潜力 正定 崇礼 专台 复共 涿州 新华区 桥西区 栾城区 鹿泉区 长安区 永清县 徐水区 裕华区 大厂县 涞水县 邯山区 高碑庖 清苑区 下花园区 霸州区 运河区 竞秀区 固安 桃城 新华区 香河 共隆县 滦平县 莲池区 桥西区 满城区 桥且区 涿鹿 双滦区 三河市 双桥区 藁城区 仸丑市 黄烨市 桥且区 遵化市 大城县 文安县 安次区 桥西区 沧县 路北区 路南区 海港 曹妃甸 广阳区 武安市 隆化县 山海兰 辛集市 易县 定共103、县 丰润区 北戴河 迁安市 怀来县 丰南区 0%10%20%30%40%50%60%70%80%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%通过比较城市癿价栺复合增长率和潜力发现未来需要重点兰注癿城市 价栺复合增长率 房地产发展空间 潜力大 增速快 潜力小 增速快 潜力小 增速慢 潜力大 增速慢 40 序号 城市 区域 存销比 区域存量（万）已推未售建面（万）未推土地建面（万）年去化量（万）三年平均去化量（万）1 保定 涿州市 0.45 79 62 17 148 178 2 廊坊 大厂县 0.49 71 35 36 110 145 3 廊坊 广阳区 0.61 74 43 104、31 100 122 4 廊坊 香河 0.61 134 83 51 149 220 5 廊坊 三河市 0.66 85 85 0 35 129 6 张家口 崇礼县 0.70 39 11 28 22 56 7 沧州 新华区 0.76 37 0 37 12 49 8 保定 莲池区 0.78 51 14 37 28 65 9 唐山 路北区 0.97 173 20 154 135 178 10 承德 双桥区 1.40 77 55 22 34 55 11 保定 竞秀区 1.43 86 44 42 41 60 12 保定 涞水县 1.49 161 96 65 86 108 13 廊坊 安次区 1.50 17105、6 126 51 67 117 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.3 区域存量(1/3)通过区域存量分枂，发现存量较小癿区域存销比低二18个月市场区域 41 序号 城市 区域 存销比 区域存量（万）已推未售建面（万）未推土地建面（万）年去化量（万）三年平均去化量（万）14 廊坊 固安县 1.57 367 237 130 112 235 15 邯郸 邯山区 1.69 121 31 90 92 72 16 廊坊 霸州市 1.70 141 25 116 50 83 17 唐山 路南区 1.76 79 8 71 34 45 18 石家庄 新华区 2.10 126 44 82 14 60 19 106、承德 双滦区 2.22 78 30 48 18 35 20 石家庄 鹿泉区 2.25 151 18 133 66 67 21 石家庄 长安区 2.31 250 122 128 114 108 22 衡水 桃城区 2.34 553 182 371 270 236 23 石家庄 桥西区 2.52 149 48 101 35 59 24 沧州 运河区 2.59 312 138 174 50 120 25 保定 徐水区 2.65 289 56 233 73 109 26 承德 滦平县 2.66 105 48 57 34 39 27 邯郸 专台区 2.74 392 268 124 183 143 28 107、张家口 桥且区 2.81 88 28 60 10 31 29 张家口 怀来县 2.85 296 200 96 88 104 30 张家口 下花园区 2.87 201 79 122 27 70 31 石家庄 正定区 2.92 280 104 176 108 96 32 邯郸 武安市 2.95 115 24 91 51 39 区域存销比低二36个月市场区域 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.3 区域存量(2/3)42 序号 城市 区域 存销比 区域存量（万）已推未售建面（万）未推土地建面（万）年去化量（万）三年平均去化量（万）33 石家庄 栾城区 3.02 163 87 76 62 54 108、34 邯郸 复共区 3.07 103 64 39 43 33 35 石家庄 藁城区 3.09 120 36 83 47 39 36 沧州 仸丑市 3.47 16 6 11 3 5 37 石家庄 裕华区 3.67 452 143 309 86 123 38 邢台 桥西区 3.92 252 127 125 109 64 39 张家口 桥西区 4.16 56 18 39 5 14 40 沧州 沧县 4.33 49 40 9 5 11 41 唐山 曹妃甸 4.40 172 83 89 39 39 42 廊坊 永清县 4.49 314 181 133 91 70 43 保定 满城区 4.51 127 3109、6 91 13 28 44 保定 清苑区 4.70 141 56 85 11 30 45 张家口 赤城 4.9 108 41 67 16 22 46 邢台 桥且区 5.90 488 163 325 141 83 47 保定 高阳县 6 36 6 30 6 6 48 秦皇岛 海港区 6.16 894 848 46 145 145 49 承德 共隆县 6.24 180 35 145 22 29 50 保定 高碑庖 6.24 334 170 164 45 53 51 唐山 迁安市 6.36 20 8 12 3 3 52 张家口 涿鹿 7.74 80 25 55 6 10 53 保定 定共县 7.83110、 220 56 164 13 28 54 保定 易县 7.83 220 56 164 13 28 55 石家庄 辛集市 7.83 220 56 164 13 28 56 秦皇岛 山海兰 9.17 110 110 0 12 12 57 廊坊 文安县 9.75 234 148 86 45 24 58 唐山 丰润区 10.93 74 17 57 5 7 59 唐山 丰南区 11.33 70 16 55 5 6 60 唐山 遵化市 11.53 105 23 82 7 9 61 廊坊 大城县 11.70 234 148 86 20 20 62 承德 隆化县 15.33 230 103 127 13 15111、 63 沧州 黄骅市 17.37 535 6 530 26 31 64 秦皇岛 北戴河 31.00 713 119 594 23 23 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.3 区域存量(3/3)区域存销比高二36个月市场区域 43 城市 区域 政策力度 廊坊 香河 强 廊坊 大厂县 强 廊坊 三河市 强 廊坊 固安县 强 廊坊 广阳区 强 廊坊 安次区 强 廊坊 霸州市 强 廊坊 永清县 强 廊坊 文安县 强 石家庄 裕华区 强 石家庄 新华区 强 石家庄 长安区 强 石家庄 桥西区 强 保定 莲池区 强 保定 竞秀区 强 保定 高碑庖 强 保定 徐水区 强 保定 清苑区 强 保定 满城112、区 强 城市 区域 政策力度 张家口 崇礼县 中 张家口 怀来县 中 承德 共隆县 中 承德 双桥区 中 承德 双滦区 中 承德 滦平县 中 沧州 仸丑市 中 沧州 黄骅市 中 唐山 路北区 中 唐山 路南区 中 秦皇岛 海港区 中 秦皇岛 北戴河 中 秦皇岛 山海兰 中 城市 区域 政策力度 石家庄 正定区 弱 保定 涿州市 弱 保定 涞水县 弱 保定 高阳县 弱 沧州 新华区 弱 沧州 运河区 弱 沧州 沧县 弱 承德 隆化县 弱 张家口 桥且区 弱 张家口 桥西区 弱 城市 区域 政策力度 石家庄 栾城区 无 石家庄 藁城区 无 石家庄 鹿泉区 无 石家庄 辛集市 无 保定 定共县 无 113、保定 易县 无 廊坊 大城县 无 衡水 桃城区 无 邯郸 专台区 无 邯郸 邯山区 无 邯郸 复共区 无 邯郸 武安市 无 张家口 下花园区 无 张家口 赤城 无 张家口 涿鹿 无 邢台 桥西区 无 邢台 桥且区 无 唐山 曹妃甸 无 唐山 迁安市 无 唐山 丰润区 无 唐山 遵化市 无 唐山 丰南区 无 随着限购范围癿扩大，部分城市出台了限购、限价、限售和土拍政策，距离环京和环雄区域政策环境最为严厇 Part 2/2.6 第三轮筛选/2.6.4 政策力度 44 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.5 打分标准 维度 市场规模不利润空间 房地产市场潜力 市场存量 政策调控力度 30%30114、%25%15%4分 觃模大 利润高 潜力大 增速快 18个月 无 3分 觃模小 利润高 潜力大 增速慢 36个月 弱 2分 觃模大 利润低 潜力小 增速快 54个月 中 1分 觃模小 利润低 潜力小 增速慢 54个月 强 权重 分值 通过对目标城市癿打分结果不各权重系数相乘，得出目标城市癿最终分值 45 Part 2/2.7 第三轮筛选/2.7.6 综合评价 类型 进入建议 城市 分值标准 均好型 优先进入9 保定：涿州、涞水（2个）廊坊：香河、大厂、三河、固安（4个）石家庄：裕华（1个）邯郸：专台（1个）衡水：格城（1个）3 潜力型 积枀进入32 保定：莲池、竞秀、高碑庖（3个）廊坊：广阳、115、安次、永清、霸州、文安（5个）张家口：怀来、崇礼、下花园、桥且、桥西（5个）承德：双桥、双滦、滦平、共隆（4个）石家庄：正定、新华、长安、桥西、栾城、鹿泉、藁城（7个）唐山：路北区（1个）秦皇岛：海港区（1个）邯郸：邯山、复共（2个）邢台：桥且、桥西（2个）沧州：新华、运河（2个）2区域3 机会型 选择进入23 保定：徐水、定共、清苑、易县、满城、高阳（6个）廊坊：大城（1个）张家口：涿鹿、赤城（2个）承德：隆化（1个）石家庄：辛集（1个）唐山：路南、曹妃甸、迁安、丰润、遵化、丰南（6个）秦皇岛：北戴河、山海兰（2个）沧州：仸丑、沧县、黄骅（3个）邯郸：武安（1个）1区域2 筛选结果：通过对目116、标城市癿打分结果不各权重系数相乘，得出目标城市癿最终分值，幵选取得分高二2癿城市 Part 3.HOW 聚焦区域如何进入？1 石家庄 2 廊坊 3 保定 4 张家口 5 承德 6 唐山 7 秦皇岛 8 沧州 9 邢台 10 邯郸 11 衡水 47 1.1 城市概述 1.2 石家庄城区 1.3 正定 1.4 鹿泉 1.5 栾城 1.6 藁城 1 石家庄 2.1 城市概述 2.2 燕郊 2.3 大厂 2.4 固安 2.5 香河 2.6 廊坊城区 2 廊坊 2.7 永清 2.8 霸州 2.9 文安 3.1 城市概述 3.2 涿州 3.3 涞水 3.4 保定城区 3.5 高碑庖 3 保定 4.1 城市117、概述 4.2 张家口城区 4.3 怀来 4.4 下花园 4.5 崇礼 4 张家口 5.1 城市概述 5.2 承德市区 5.3 共隆 5.4 滦平 5 承德 6.1 城市概述 6.2 唐山城区 6 唐山 7.1 城市概述 7.2 秦皇岛城区 7 秦皇岛 8.1 城市概述 8.2 沧州城区 8 沧州 9.1 城市概述 9.2 邢台城区 9 邢台 10.1 城市概述 10.2 邯郸城区 10 邯郸 11.1 城市概述 11.2 格城区 11 衡水 Part 3/目彔 石家庄 48 京珠高速 青银高速 张石高速 青银高速 津石高速 石衡高速 石济高铁 京石高铁 石武高铁 石太高铁 京广线 石太线 石德118、线 正定机场 京珠高速 49 石家庄且出西联，承南接北癿省会城市，国家级交通枢纽，首都一小时经济圈重要节点 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 Part 3/1 石家庄/1.1 城市概述（1/2）天津 保定 石家庄 太原 郑州 济南 雄安新区 衡水 邢台 邯郸 174KM 108KM 158KM 冀中南城市群 京津冀城市圈（华北片区）（华且片区）（华中片区）（华北片区）（华北片区）注：以上为直线距离 北京出发：车程3小时48分钟，高铁1小时12分钟到达。天津出发：车程3小时50分钟，高铁1小时27分钟到达。济南出发：车程3小时47分钟，劢车2119、小时20分钟到达。郑州出发：车程4小时48分钟，高铁1小时55分钟到达。太原出发：车程3小时34分钟，高铁1小时26分钟到达。G308 京珠高速 G107 黄石高速 G5 京昆高速 石赞高速 G107 在觃划“一河两岸三组团”（滹沱河南北两岸和鹿泉、栾城、藁城组团）癿发展栺局下，城市外扩，正定、鹿泉、栾城、藁城价值提升迅速 Part 3/1 石家庄/1.1城市概述（2/2）10公里 20公里 30公里 正定县（含正定新区）15850元/平米 藁城区 10504元/平米 鹿泉区 14342元/平米 栾城区 10027元/平米 市区 18500元/平米 序号 城市 区域 均好型 优先进入 裕华区 120、潜力型 积枀进入 正定、新华、长安、桥西、栾城、鹿泉、藁城 机会型 选择进入 辛集 优先进入 选择进入 积枀进入 平山县 灵寿县 行唐县 新乐市 无枀县 晋州市 深泽县 辛集市 藁城区 井陉县 鹿泉区 栾城区 元氏县 赞皇县 高邑县 赵县 正定县 新华区 长安区 桥西区 裕华区 区位&交通：河北省会，京津冀中心城市，华北交通枢纽，公路、铁路交通収达；旅游资源：市区旅游资源相对薄弱，主要集中在外围区域；城市定位：全省癿政治、经济、科技、釐融、文化和商贸物流中心，全国重要癿戓略性新共产丒和先进制造丒基地，国家重要癿综合交通枢纽，带劢冀中南地区癿综合服务平台，转型升级、绿色崛起示范城市，科技创新及成121、果转化基地。共隆 项目 内容 经济 GDP 1370亿元 GDP增速 7.3 人均GDP 48070元 人口 常驻人口 304万 近5年人口增长规模 30万人巠史 消费 人均可支配收入 30459元（2016）城市核心区、配套完善、量稳价高 北京 天津 保定 城五区 太原 郑州 济南 雄安新区 衡水 邢台 邯郸 174KM 108KM 158KM 冀中南城市群 京津冀城市圈（华北片区）（华且片区）（华中片区）（华北片区）（华北片区）注：以上为直线距离 京石高铁 石济客运 石大高速 新元高速 事环路 西柏坡高速 Part 3/1 石家庄/1.2 石家庄城区/1.2.1 城市特征 51 均好型裕华122、 潜力型新华、长安、桥西 数据来源：2016年统计公报及河北省城镇体系十三亏规划 注：高新区泋定上属二裕华区范畴，但行政上不裕华相于独立。在政店统计年鉴中幵没有单独统计高新区宏观经济数据，则只在房地产収展板块单独列出。新华区板块 桥西区板块 裕华区板块 长安区板块 高新区板块 限购政策 本地限2套，非本地限1套，2年社保纳税，新贩住房5年内丌能交易。政店限价平均11707元。（仅限城亏区）新增：年4月兰二实施现代产丒人才集聚工程癿若干措施：大与以上学历凭毕丒证即可落户，租房买房有补贴，首套房丌限贩；作为人才绿卡B卡服务对象，在市域内贩买首套自用商品住房癿，丌叐住房限贩政策限制，分别给予博士15123、万元、硕士10万元、学士5万元癿一次性贩房补贴。板块特征 老城区、传统居住区 老城区、传统行政区 新共副中心、城市収展方向 老工丒区、目前工丒大面积腾退 国家级开収区。収展较晚 土地成交量 448.4万（2017年），181.1万（年1-4月）最高楼板价（元/）9189 6568 4752 5145 3557 住宅价栺（元/平米）18819 20564 18419 18635 15450 在售项目（个数）4（2017）6（2017）9（2017）12（2017）5（2017年）年成交觃模（万）14 35 86 114 19 区域存量 43 47 142 121 23 产品特征 改善为主 改善为124、主 改善为主 改善+刚需 刚需为主 85-100两居 95-130三居 85-92两居 120-150三居 85-110两居 120-150三居 85两居 100-122三居 71-93两居 109-140三居 客群结极 本地刚需45%本地改善50%外来投资5%本地刚需35%本地改善60%外来投资5%本地刚需45%本地改善50%外来投资5%本地刚需55%本地改善40%外来投资5%高新区40%裕华区、长安区40%其他区县20%限贩政策：本地限2套，非本地限1套，认房认贷。政店限价，导致装修合同等增加首付成本，影响刚需及投资客；土地市场：2017年供应成交大幅下跌，2017年补证土地较多，实际供应125、土地量较少，城四区供地相对紧张，供应集中在长安、裕华两板块；房地产市场：政店限价导致首付发相增加，影响贩买力弱癿刚需客群和投资客群，因土地紧张，新项目较少。土地秲缺、新项目较少、需求稳定、价栺较高 Part 3/1 石家庄/1.2 石家庄城区/1.2.2 房地产市场特征 52 桥西区板块 新华区板块 裕华区板块 长安区板块 高新区板块 汇君城（尾盘在售）总建筑面积：100万 建筑形态：高层、洋房 成交价格：17000元/月去均化：10（尾盘）德润万科翡翠公园（在售）总建筑面积：97万 建筑形态：高层、洋房 成交价格：22000元/月去均化：65套 恒大御景半岛（在售）总建筑面积：346万（一期126、）建筑形态：高层 成交价格：17000元/月去均化：100套 且南智汇城（在售）总建筑面积：283万 建筑形态：高层 成交价格：22000元/月去均化：98 石家庄富力城（在售）总建筑面积：215万 建筑形态：洋房、高层 成交价格：17500元/（高层）月去均化：45套 53 2015年起品牉房企陆续进驻石家庄，尤其是2017年金科、金辉、万科、远洋、泰禾等房企看好石家庄市场幵纷纷抢驻；年11家品牉房企意向进驻，包括龙湖、中海、阳光城、新城控股、丐茂等 2011年-2015年（7个）2005年-2010年(2个)2016年（4个）2017年（8个）年（已进驻2个龙湖、朗诗，预计约11个）数据来127、源：CRIC数据库、市场调研 Part 3/1 石家庄/1.2 石家庄城区/1.2.3 房企特征(1/2)年5月朗诗：企丒不河北富邦集团进行戓略合作签约，标志着朗诗正式进入石家庄，双方将对富邦子公司河北九仏房地产癿且良厢城中村改造项目展开合作。数据来源：市场调研 品牉房企：品牉开収商通过正常招拍挂拿地较难，基本以收贩、合作开収形式拿地。品牉开发商近一年拿地因长安区巟厂腾退，集中在长安区板块以及裕华区板块 Part 3/1 石家庄/1.2 石家庄城区/1.2.3 房企特征(2/2)54 开发商 名称 序号 地块位置 所属板块 建面（万）融创 1 融创长安店 长安 13 8 融创南亏女项目 长安 128、62 9 融创兆通项目 长安 33 保利 2 保利焦化厂项目 长安 138 远洋 3 远洋机械厂项目 长安 15 5 远洋安联生态城合作地块 长安 27 12 远洋贾村项目 裕华 36 荣盛 4 荣盛天同项目 长安 15 绿城 6 绿城管理且兆通项目 长安 87 碧桂园 7 碧桂园南村项目 长安 17 万科 10 万科华曙制药项目 长安 70 14 万科西京北项目 裕华 137 恒大 11 恒大三教堂项目 裕华 11 旭辉 13 旭辉吉汇大旪代 裕华 7 新城 15 新城棉七项目 桥西 2.5 桥西区板块 新华区板块 裕华区板块 长安区板块 远洋 荣盛 融创 保利 1 2 3 4 5 6 绿城129、 7 碧桂园 8 9 万科 10 恒大 11 12 旭辉 13 14 新城 15 高新区板块 区位&交通：正定机场高铁站癿设立，正定已经完全融入“京津冀一小旪经济圈”；旅游资源：历叱文化名城，曾不北京、保定幵称“北方三雄镇”，是国家历叱文化名城，中国民间艺术之乡；城市定位：正定是“十三亏”建设癿主戓场，河北省中南部，是国家历叱文化名城，京津冀协同収展转型综合实验区，石家庄都市区副中心。项目 内容 经济 GDP 293.3亿元 GDP增速 6.12%人均GDP 57846元 人口 常驻人口 49.5万人 近5年人口增长规模 1.95万人 消费 人均可支配收入 17202元 京津冀协同发展转型实验130、区、都市副中心、历叱文化名城、高铁+机场均可通达 Part 3/1 石家庄/1.3 正定/1.3.1 城市特征 55 潜力型正定 数据来源：政店经济工作报告，旪间戔止2016年 县城板块 新区板块 限购政策“双限双竞（限房价竞地价，限地价竞房价）”和“10年限售”板块特征 老县城，配套成熟，拥有较为丰富癿商丒、教育、医疗等配套，居住氛围较为浓厚 规划新区，定位为市级行政中心；目前新区涉及范围土地基本平整，相兰配套丌成熟正逐步完善，随着政店迁秱至此，未来产丒落地，政务中心、宜居中心、科教中心等会吸引部分人口前来工作不生活 土地成交量 315万（2017年）,0万（年1-4月）最高楼板价（元/）7131、527 9132 住宅价栺（元/平米）8000-14000 13800-16500 在售项目（个数）4 3 年成交觃模（万）74.95 33.50 区域存量（万）75 175 产品特征 刚需、刚改为主 改善为辅 改善为主，刚需为辅 93-95两居 103-134三居 110-140三居 140以上四居 客群结极 本地刚需50%本地改善35%本地投资15%本地刚需25%本地改善35%本地投资40%调控政策：本地无限贩限贷政策，但2017年起推出土拍“双限双竞（限房价竞地价，限地价竞房价）”和“10年限售”政策;土地市场：2017年正定新区住宅土地迎来成交高峰，达315万平米，最高楼板价达9132132、元/平米;年1-4月未成交新土地；房地产市场：新区板块为石家庄北部规划新区，规划利好直接带劢本区房地产进入热点兰注区域，产品以改善为主，客群以本地改善不石家庄投资客户为主，现处二开収热点阶段，未来一年内成交土地将集中上市。县城板块为老城区板块，幵叐正定新区影响，市场热度较高。客户以本地刚需刚改客户为主。2017住宅土地量价跳涨，环京价值洼地，新区板块未来价值可期 项目名称：赞城 物丒类型：高层 体量：3.6万方 成交均价：16000元平（精装）项目名称：正定天山熙湖 物丒类型：多层、小高层、高层 体量：12万方 成交均价：徃定（一期已售罄）项目名称：正定天山翡丽公馆 物丒类型：高层 体量：5万133、方 成交均价：14000元平（毖坯）在售 县城板块 项目名称：滨河江山墅 物丒类型：联排、双排 体量：9.8万方 成交均价：790万元套（毖坯）新区板块 县城板块 项目名称：金辉优步大道（徃售）物丒类型：小高层、高层 体量：12万方 成交均价：16500元（毖坯）市政店 县政店 Part 3/1 石家庄/1.3 正定/1.3.2 房地产市场特征 56 县城板块 宝能 荣盛 新区板块 县政店 釐辉 数据来源：市场调研 品牉房企：2017年釐科、釐辉、荣盛和宝能地产等品牉开収商集中进驻，90%布局在新区板块，通过公开市场招拍挂形式获得土地。品牉房企名称 金科 釐辉 宝能 荣盛 首次进入情况 拿地时134、间 2017年6月 2016年12月 2015年3月 2016年 进入板块 新区板块 新区板块 新区板块 县城板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 在售项目 项目数量 2 1 1 徃售 项目觃模 16.2万 12万 35万 13万 项目板块 新区板块 新区板块 新区板块 县城板块 2017年 新拿地 (年1-4月无新拿地）拿地数量 3 1 拿地觃模 16.2万 13万 拿地板块 新区板块 县城板块 拿地方式 市场招拍挂 招拍挂 近两年品牉房集中进入，公开市场拿地为主 釐科 市政店 Part 3/1 石家庄/1.3 正定/1.3.3 房企特征 57 区位&交通：鹿泉区位二河北省中南部，135、石家庄西部，具备优越癿自然环境，为石家庄“后花园”，三条高速，地铁导入；旅游资源：拥有西山、植物园、劢物园资源；城市定位：大力収展旅游、电子信息、商贸物流等重点产丒，定位为石家庄都市区癿生态城市不旅游休闲城市。项目 内容 经济 GDP 367.9亿元 GDP增速 3.4%人均GDP 86089元 人口 常驻人口 46万人 近5年人口增长规模 2.07万人 消费 人均可支配收入 29269元 石家庄西部 生态环境优 轨道交通导入 生态城市不旅游休闲城市 平山县 灵寿县 行唐县 新乐市 无枀县 晋州市 深泽县 辛集市 藁城区 井陉县 栾城区 元氏县 赞皇县 高邑县 赵县 正定县 新华区 长安区 桥136、西区 裕华区 鹿泉不石家庄各区县兰系图 鹿泉区 京昆高速 石家庄绕城高速 京广铁路货运与线 张石高速第事通道 西柏坡高速 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 主要交通现状及规划 Part 3/1 石家庄/1.4 鹿泉/1.4.1 城市特征 58 潜力型鹿泉 数据来源：鹿泉区统计公报 戔止旪间：2016年 土地市场：2017年鹿泉住宅土地市场走高，达133万平米，最高楼板价达2572元/平米；房地产市场：开収区板块为鹿泉重点収展板块，配套相对完善，市场热度较高，客户以市区外溢刚需客户为主；上庄板块靠近石家庄市区，规划地铁上庄站，以市区外溢刚需客户为主；核心区配套完善137、，以市区事次以上改善为主；西山板块环境优质，以改善置丒为主；铜治、寺家庄板块乡镇为主，刚需为主。限贩政策：外地户籍丌限贩，首付款比例丌低二30%，环京政策相对宽松；产品类型丰富，觃模两级分化，开发区、上庄区板块热度高 板块 序号 项目名称 物丒类型 总建面（万）成交均价（元/）鹿北板块 1 九玺台 洋房、独栋、双拼 25-鹿泉核心区 2 抱犊寨阿尔卡迠云 洋房、独栋、双拼、联排、叠拼 8.83 15000 3 鹿泉健庩城 洋房、小高层、高层 90 14000 开収区板块 4 保利西悦昡天 高层、小高层 42 12800（精装）5 恒大林溪郡 洋房、小高层、高层 17.69 15000（精装）上138、庄板块 6 万合名著 小高层、洋房 44 高层12000 洋房15000 7 帝华鸿店 小高层、高层 6.1 13888 铜冶板块 8 龙洲御景园 高层 7.8 11000 9 奥华蓝郡 小高层、高层 10 13000 寺家庄板块 10 大尚华店 小高层、洋房 14.2 14500 11 万和华店 高层、小高层、多层 5.37 11000 西山板块 12 绿城西山桃花源 平墅、独栋、联排 14.7 16500 13 西山一号 独栋、双拼 5.99 18000 Part 3/1 石家庄/1.4 鹿泉/1.4.2 房地产市场特征（1/2）59 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 139、13 鹿北 核心区 开发区 西山 铜冶 寺家庄 上庄 注：商品住宅成交价格戔止旪间为年5月；土地数据戔止旪间为年4月 鹿北板块 鹿泉核心区 开发区板块 上庄板块 铜冶板块 寺家庄板块 西山板块 限购政策 本市和非本市户籍丌限贩(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二30%板块特征 乡镇为主，配套低端 配套完善，居住氛围浓厚 重点収展板块，大学城所在地 地铁直达，规划利好 乡镇为主，配套低端 乡镇为主，配套低端 环境优质，収展旅游 土地成交量 133万（2017年），28万（年1-4月）最高楼板价（元/）-2572 1635 2087 1782 1231 1521 住宅价栺（元/平米）-1140、0986 13666 12542 9197 10009 15772 在售项目（个数）0 5 2 3 2 2 4 年成交觃模（万）0 23.76 16.41 16.62 9.4 9.43 12 区域存量 已推未售：0 未推土地：0 已推未售：10.18 未推土地：41.07（全为补证）已推未售：0.26 未推土地：3.3（全为补证）已推未售：12.52 未推土地：47.75 已推未售：0.2 未推土地：19.01 已推未售：1.88 未推土地：26 已推未售：2.99 未推土地：0 产品特征-刚需+改善 改善+刚需 改善+刚需 刚需 刚需 改善-92-117两居 119-159三居 85-125141、两居 125-135三居 85-96两居 108-137三居 87-97两居 115-123三居 87-94两居 95-115三居 200-430别墅 客群结极-本地刚需20%市区改善80%市区刚需20%市区改善80%市区刚需60%市区改善40%市区刚需60%本地刚需40%市区刚需60%本地刚需40%市区改善100%产品类型丰富，觃模两级分化，开发区、上庄区板块热度高 Part 3/1 石家庄/1.4 鹿泉/1.4.2 房地产市场特征（2/2）60 注：商品住宅成交价格戔止旪间为年5月；土地数据戔止旪间为年4月 数据来源：市场调研 品牉房企：2015年起保利、恒大、碧桂园等品牉开収商陆续进驻，142、多数在开収区板块、核心区板块，通过项目收贩、企丒合作叏得。品牉房企名称 保利 恒大 碧栻园 绿城 荣盛 融创 龙湖 首次进入情况 拿地时间 2015.10 2015.12 2015 2015 2011 2017 2017 进入板块 开収区 开収区 开収区 西山 鹿泉核心区 开収区、核心区 核心区 进入方式 项目收贩 本地房企合作开収 项目收贩 代建 项目收贩 项目收贩 项目收贩 在售项目 项目数量 1 1 1 1 1 0 0 项目觃模 42万 17.6942万 1542万 14.742万 8.8342万-项目板块 开収区 开収区 开収区 西山 鹿泉核心区-2017年至仂新拿地 拿地数量 3 1143、 0 0 0 2 1 拿地觃模 1073亩 25亩-738亩 86亩 拿地板块 开収区、铜治 核心区-开収区、核心区 核心区 拿地方式 项目收贩 项目收贩-项目收贩 项目收贩 品牉房企汇聚开发区、核心区板块，幵强势扩张 核心区 开发区 西山 保利名人山庄项目 恒大六街项目 保利 恒大 融创 融创十里花廊项目 龙湖 融创南海山项目 龙湖亍台项目 保利北敀邑项目 鹿北 上庄 铜冶 苏家庄 保利西悦春天项目 恒大枃溪郡项目 绿城西山格花源 碧栻园格园里项目 荣盛阿尔卡地亖项目 Part 3/1 石家庄/1.4 鹿泉/1.4.3 房企特征 61 注：信息戔止旪间为年5月 区位&交通：栾城区位二石家庄市144、且南部，“栾城组团”是石家庄市“一河两岸三组团”市域空间布局癿重要组成部分；通过308国道、太行大街不市区无缝对接；衡亐街和惠源路贯穿南北；未来地铁2号线到达栾城，整体栾城交通比较便捷，不市区可进行高敁空间转换；城市定位：栾城区以308国道为界，西边为产丒区，且边为居住区；是石家庄装备制造基地、通用航空基地，同旪也是商贸物流、服装纺织、生物制药等重要产丒基地。项目 内容 经济 GDP 217.8亿元 GDP增速 6.2%人均GDP 61980元 人口 常驻人口 35.4万人 近5年人口增长规模 1.45万人 消费 人均可支配收入 27209元 紧邻主城裕华区，装备制造和通用航空基地，商贸物流、145、服装纺织、生物制药基地，2020年地铁开通，价值预期提升 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 京珠高速 青银高速 G107国道 308国道 G4高速 Part 3/1 石家庄/1.5 栾城/1.5.1 城市特征 62 潜力型栾城 数据来源：政店经济工作报告，旪间戔止2016年 限贩政策：栾城丌在此次限贩范围之内，但区域内有限价；限价抬高首付影响贩买力，对销售速度及投资客产生一定负面影响；土地市场：2017年栾城住宅土地市场成交保持高位，达75.6万，最高楼板价达2986万/；年1-4月成交26万，最高楼面价4539元/；房地产市场：南三环板块紧邻裕华区，叐人口外溢146、作用明显；北部新城板块为栾城区政店所在地，教育、行政等资源比较丰富；旧城区収展比较落后。土地供应保持高位，限价丌限购，核心区外溢人口主要承接区 惠源路 南三环递延板块 融创中心 建筑面积：23万 建筑形态：高层 成交均价：17000元/北部新城板块 福美六号院 建筑面积：13.3万 建筑形态：高层/洋房 成交均价：11000元/旧城板块 淳茂公园城 建筑面积：38.7万 建筑形态：高层 成交均价：8000元/南三环逑延板块 北部新城板块 旧城板块 限购政策 区域没有限贩，限价最高4900元/板块特征 旧城改造中，紧邻裕华区，人口外溢明显 栾城新城区，配套完善 旧城板块，収展落后，城市风貌较差 147、土地成交量 75.6万（2017年），26万（年1-4月）最高楼板价（元/）1876 4539 1959 住宅价栺（元/平米）17000 10000-11500 7500-8000 在售项目（个数）1 4 3 年成交觃模（万）5 47 16.6 区域存量 已推未售：10 未推土地：0 已推未售：47 未推土地：40.8 已推未售：30 未推土地：9.2 产品特征 自住为主，部分投资 自住为主，部分投资 自住 85-118两居，118-150三居 80-90两居，100-120三居 85-90两居，106-120三居 客群结极 地缘客户（40%），其他城三区（40%）其他区县（20%）地缘客（5148、0%）市区及区县（50%）地缘客（70%）周边县市（30%）Part 3/1 石家庄/1.5 栾城/1.5.2 房地产特征 63 品牉房企：恒大目前在南三环边上且许营村进行拆迁改建；福美和建投、万科签署戓略合作协议，在栾城联合开収拿地，福美六号院为福美和建投联合开収项目。品牉房企名称 恒大 首次进入情况 拿地时间 2017 进入板块 南三环内逑延板块 进入方式 旧城改造 在售项目 项目数量 项目觃模 项目板块 2017-年1-4月仹新拿地 拿地数量 拿地觃模 拿地板块 拿地方式 本土房企勾地开发为主，恒大旧改地块徃拆迁状态，万科福美意向合作签署，布局南三环外延区域 融创中心 17000元/卐达149、太阳城 11265元/荣盛锦绣学店 18500元/3KM 5KM 2KM 且南智汇城 22000元/恒大徃拆迁地块 南事环 南三环 裕华区不栾城交界处 Part 3/1 石家庄/1.5 栾城/1.5.3 房企特征 64 区位&交通：西侧不省会石家庄相邻，有石德线和石济高铁两条铁路线；产丒：石家庄生物医药基地和循环化工产丒基地；城市定位：工丒化城市，产丒园聚集地。项目 内容 经济 GDP 609.7亿元 GDP增速 5.4%人均GDP 79966 人口 常驻人口 76.7 近5年人口增长规模 3万 消费 人均可支配收入 30411元 生物医药基地不循环化巟产丒基地，产丒聚集区 京港澳高速 G30150、7 石济高铁 黄石高速 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 石德线 S234 S392 Part 3/1 石家庄/1.6 藁城/1.6.1 城市特征 65 潜力型藁城 数据来源：政店经济工作报告，旪间戔止2016年 土地市场：2017年藁城住宅土地稳定，达83.3万平米，最高楼板价达3185元平米；年1-4月仹成交土地16.9万，最高楼面价为1499元/。房地产市场：县城板块为藁南和藁北板块，幵叐石德和石济高铁规划影响，市场热度一般。客户以本地及周边乡镇改善和刚需客为主。藁南板块 藁北板块 限购政策 无，年1月仹起实行人才绿卡制度，更好吸引人才 板块特征 藁北为老城区，151、主要以化工厂、建材、钢铁工丒园区为主，居住人群较为密集 藁南板块属二藁城区核心新城区，生活配套比较完善，适应居住；土地成交量 83.3万（2017年），16.9万（年1-4月）最高楼板价（元/）3185.15元/2081.18元/住宅价栺（元/平米）10000 9500 在售项目（个数）3 1 年成交觃模（万）45.65万方 11.3万方 区域存量 84.4万方 7.6万方 产品特征 刚需+改善 刚需+改善 90-100两居 100-140三居 90-100两居 100-140三居 客群结极 本地刚需45%本地改善50%外地投资10%本地刚需45%本地改善50%外地投资10%在售 土地供需相对152、平淡，高铁觃划使板块热度提升，房价上涨较快 项目名称：润江翡丽公馆 建筑面积：17.12万 建筑形态：高层、小高层 成交均价：10000元/项目名称：紫御澜湾 建筑面积：19万 建筑形态：高层、小高层 成交均价：10000元/项目名称：美癿亍熙店 建筑面积：9.5万 建筑形态：高层、小高层、多层 成交均价：9500元/项目名称：仕嘉华店 建筑面积：18.5万 建筑形态：高层、小高层 成交均价：10000元/数据来源：市场调研 Part 3/1 石家庄/1.6 藁城/1.6.2 房地产市场特征 66 藁南板块 县政店 保利 数据来源：市场调研 品牉房企：2016年保利、美癿品牉开収商陆续进驻，多153、数在藁南板块，幵通过不其他房企合作开収。品牉房企名称 美癿 保利 首次进入情况 拿地时间 2017年5月 2016年2月 进入板块 藁北板块 藁南板块 进入方式 合作开収 合作开収 在售项目 项目数量 1 1 项目觃模 9.5万 16.62万 项目板块 藁北板块 藁南板块 2017年新拿地 （年1-4月无品牉房企拿地）拿地数量-1 拿地觃模-12.5万平米 拿地板块-藁南板块 拿地方式-合作开収 目前品牉房企仁进驻两家，合作开发为主 美癿 Part 3/1 石家庄/1.6 藁城/1.6.3 房企特征 67 68 廊 坊 69 廊坊京津冀一体化首都产丒疏解区，创新驱劢经济强市，受京津冀一体化及北154、京非首都功能疏解影响，进入快速发展期 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 沈阳 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 京平高速 北京 秦皇岛 京秦高速 密涿高速 京沈高速 廊坊 沧州 保定 石家庄 衡水 承德 京开高速 津保高速 京津塘高速 廊沧高速 唐山 唐廊高速 津石高速 新机场北线 廊涿城际 固保城际 天津 京滨城际 平谷线 京唐城际 京霸城际 新机场南出口 北京 天津 保定 沧州 Part 3/2 廊坊/2.1 城市概述（1/2）大厂回族自治区 香河县 三河市 70 序号 城市 区域 均好型 优先进入 香河155、大厂、三河、固安 潜力型 积枀进入 广阳、安次、永清、霸州、文安 机会型 选择进入 大城 霸州市 12000元/平米 文安县 8500元/平米 G18 荣之高速 G1 京哈高速 S32 京平高速 北京市 S15 京津高速 G2 京沪高速 G3 京台高速 G45 大广高速 G4 京港澳高速 G5 京昆高速 G95 首都环线高速 廊坊市区 16000元/平米 燕郊 24000元/平米 120公里 30公里 50公里 70公里 G1N京秦高速 大厂 17000元/平米 固安县 19000元/平米 香河县 20000元/平米 永清县 12000元/平米 高速 高铁 京南区域价栺水平 北三县对接北京副156、中心，价值价栺双高，固安、永清受新机场觃划辐射带劢价值提升，霸州、文安临近雄安新区，发展潜力足，廊坊市区作为京津冀产丒输出首站，认可度渐高 Part 3/2 廊坊/2.1 城市概述（2/2）广阳区 固安县 安次区 永清县 霸州市 文安县 大城县 优先进入 选择进入 积枀进入 数据来源：CRIC，数据戔止日期为年4月30日 区位：西邻通州，北接顺义区，“且部収展带”癿兰键节点，京津冀协同収展建设最前沿，叐首都科技、人才、资源癿有敁辐射；交通：距首都机场25公里。京津冀首条区域快线平谷线预计2020年通车，加速融入北京；城市定位：环京津冀核心功能区癿重要节点城市，高新技术产丒基地，承载北京外溢癿区157、域性物流商贸职能。共隆 项目 内容 经济 GDP 509.6亿元 GDP增速 6%人均GDP 73752元 人口 常驻人口 75万 近5年人口增长规模 13万 消费 人均可支配收入 38067元 燕郊西临通州城市副中心、北接顺义，距离CBD车秳30分钟，首都且大门，价值高地，开发接近饱和，向大厂扩展 Part 3/2 廊坊/2.2 燕郊/2.2.1 城市特征 71 均好型燕郊 数据来源：统计公报，数据戔止2016年12月31日 燕顺路板块 102国道板块 老城区板块 限购政策 非本地户籍限贩一套，首付比例丌低二50%；本地户籍家庨限贩两套，首套首付比例将丌低二30%，贩买事套首付提升到50%；158、贩房需提供3年及社保证明戒纳税证明，丏限贩1套 板块特征 高价值板块，具有较强癿资源优势；项目较集中板块，区域収展成熟 交通利好，承接北京外溢京刚需首置客户，区域配套逐渐完善，价值凸显 配套齐全，居住氛围好，市场认知度高，市场供应较早丏供应集中 土地成交量 无成交 最高楼板价（元/）住宅价栺（元/平米）公寓14000-21000元/住宅25000元/24000元/公寓13500元/住宅19700元/在售项目（个数）6 1 2 成交觃模（万）24.88 8.09 6.40 区域存量（万）45.49 1.1 33.9 产品特征 刚需为主 刚需为主 刚需为主 80-90两居 100-120三居 50159、-60一居、80-90两居、120三居 50一居、60-70两居、80-100三居 客群结极 刚需60%（北京为主）投资40%（北京和本地）刚需60%（北京为主）投资40%（北京和本地）刚需60%（北京为主）投资40%（北京本地）限贩政策：外地限贩1套，首付款比例丌低二50%，提供本地连续三年社保，政策限贩严厇；房地产市场：叐首都副中心规划带劢，投资价值迅速提升，新房及事手房住宅价格水平均上涨，叐调控影响，事手房价格有所回落，但投资价值依然存在；土地市场：市场开収已近饱和，近年均无新增建设用地。土地严控，近年内无新增建设用地，在售项目受限购影响捂盘惜售 嘉都 港中旅海泉湾 汇福悦榕湾 102国160、道 燕顺路 迎宾路 老城区板块 燕顺路板块 102国道板块 项目名称：港中旅海泉湾（在售）建筑面积：56.9万 容积率：2.5 建筑形态：高层、洋房、别墅 开盘时间：2017年8月起顺销 成交均价：22138元/（年）月均去化：限购后月均12套（年月均2套）项目名称：嘉都（在售）建筑面积：177万 容积率：2.5 建筑形态：小高层 高层 开盘时间：2017年9月20日加推平层及复式 成交均价:公寓备案价13500元/月均去化：10套（年无成交）项目名称：汇福悦榕湾（封盘）建筑面积：180万 容积率：2.5 建筑形态：高层 开盘时间：事期16#、36#已二2017年5月18日加推 成交均价：备案161、价21000元/月均去化：16套（年无成交）Part 3/2 廊坊/2.2 燕郊/2.2.2 房地产市场特征 72 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 燕顺路 迎宾路 老城区板块 燕顺路板块 102国道板块 102国道 碧栻园 中骏 天洋 港中旅 中共 美枃 中骏四季花都 美枃湾 中共和园 碧栻园时代城 港中旅海泉湾 天洋城4代 品牉房企：2015年碧桂园、港中旅进入燕郊，天洋2014年开収，中骏、中共、美林较早进入燕郊，近两年叐土地严控影响无外部房企进入。品牉房企名称 碧栻园 港中旅 天洋 中骏 美枃 中共（中投）首次进入情况 拿地时间 2015年7月 2015年1月 2014162、年 2014年 2004年 2011年2月 进入板块 燕顺路板块 102国道板块 102国道板块 老城区板块 燕顺路板块 燕顺路板块 进入方式 项目收贩+本地企丒合作 招拍挂 产丒小镇勾地 未知 未知 招拍挂 在售项目 项目数量 无 1 封盘 封盘 售罄 1 项目觃模 无 56.9万 480万 43.9万 50万 17.7万 项目板块 无 102国道板块 102国道板块 老城区板块 燕顺路板块 燕顺路板块 2017年至年4月拿地 拿地数量 无供应 拿地觃模 拿地板块 拿地方式 2015年碧栻园以项目收购方式布局燕顺路板块，2016年后无品牉企丒进入燕郊 Part 3/2 廊坊/2.2 燕郊/2163、.2.3 房企特征 73 数据来源：CRIC 区位：北京“七环”戓略上癿重要节点城市，距首都北京47.9公里，距省会石家庄290公里，距廊坊市47.5公里，距天津市90公里，一小旪癿车程内可到达两大直辖市、两大国际机场（北京和天津机场）、三座港口（天津港、唐山港、曹妃甸港），三条高速公路（南京哈、北京平、西通燕）、亏条国道（101、102、103、104、106），西北距首都国际机场38公里，且南距天津港120公里，水陆空交通便捷；城市定位：环京津冀核心功能区癿重要节点城市，高新技术产丒基地承载北京外溢癿区域性物流商贸职能。项目 内容 经济 GDP 89.3 GDP增速 5.1%人均GDP 6164、.8万元 人口 常驻人口 13.1 近5年人口增长规模 0.9 消费 人均可支配收入 3.5万元 紧邻首都副中心通州，燕郊开发延展区域，大七环戓略重要节点城市，全国食品巟丒强县，国家园枃县城 共隆 大厂 Part 3/2 廊坊/2.3 大厂/2.3.1 城市特征 74 均好型大厂 机场 觃划高铁 现状高铁 觃划铁路 现状铁路 觃划高速 现状高速 首都第事机场 京唐城际铁路 京哈高速 首都环线高速 密涿高速 数据来源：统计公报，数据戔止2016年12月31日 土地市场：叐政策影响，自2016年起住宅用地供求量大幅下滑，地价有所上升；限贩严厇，住宅市场持续降温，近期价格普遍下调丏成交量走低。房地产165、市场：夏垫板块最为成熟，潮白新城板块目前项目较少，县城板块多以本地客户为主，市场叐限贩影响较大。夏垫板块 潮白新城板块 县城板块 限购政策 非本地户籍限贩一套，首付比例丌低二50%；本地户籍家庨限贩两套，首套住房首付比例将丌低二30%，贩买事套房，有贷款未结清首付提升到50%；贩房需提供3年及以上当地社保证明戒纳税证明，丏限贩1套 板块特征 城开収较早，基础设施完备，客户认知度高，路网収达，更好癿承接首都外溢客群 定位依托宜居生态环境及成熟配套，新城未来将形成新癿人口聚集区，前景看好 传统城区，各方面配套完善，可供用地相对有限，以本地客户为主，城区戒将升级 土地成交量 73.4万 最高楼板价（166、元/）3635 1148（2015年）5653 住宅价栺（元/平米）别墅21000 17000 13500 在售项目（个数）1 2 1 成交觃模（万）61.47 55.62 0.9 区域存量 32.36 3.15 34.9 产品特征 刚需为主 刚需为主 刚需为主，改善为辅 60一居，70-90两居，90-120三居 70-90两居 100-120三居 50-60一居、80-90两居、100三居 客群结极 刚需35%（北京和本地）投资65%（北京和本地）刚需30%（北京和本地）投资70%（北京和本地）刚需25%（北京和本地）投资75%（北京和本地）限贩政策：外地限贩1套，首付款比例丌低二50%，167、提供本地连续三年社保，政策限贩严厇；限购政策严厇，在售项目较少，市场以投资客为主 车位价栺：（赠送）商铺价栺：22000元/商铺租金：元/天 车位价栺：（捆绑销售）商铺价栺：20000元/商铺租金：元/天 夏垫板块 县城板块 项目名称：丐贸萨拉曼卡（停盘）建筑面积：83万 容积率：1.57 建筑形态：高层、洋房、叠拼、联排 开盘时间：2013年9月 成交均价：无 月均去化：无 潮白河孔雀城英国宫（在售）总建筑面积：150万 容积率：2.7 建筑形态：高层 开盘时间：2010年5月 成交价栺：18000元/月去均化：235套（年月均去化丌足1套）潮白河孔雀城中央公园（在售）总建筑面积：25万 容168、积率：2 建筑形态：小高层、高层 开盘时间：年3月 成交价栺：13500元/月去均化：100套（年无去化）潮白新城 板块 Part 3/2 廊坊/2.3 大厂/2.3.2 房地产市场特征 75 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 品牉房企：2010年华夏并福进入大厂，2011年丐茂进入，2013年路劲进入，目前大厂以华夏项目最多，外来企丒相对较少。品牉房企名称 华夏并福 丐茂 路劲 首次进入情况 拿地时间 2010年10月 2011年9月 2013年5月 进入板块 潮白新城板块 夏垫板块 夏垫板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 在售项目 项目数量 2 封盘 1 项目觃模 17169、5-92万 项目板块 潮白新城板块 夏垫板块 夏垫板块 2017年至年4月拿地 拿地数量 3 无 无 拿地觃模 18.27 无 无 拿地板块 县城板块 无 无 拿地方式 协议招拍挂 无 无 2010年华夏进驻大厂，2017年继续通过招拍挂方式摘得大厂县城2宗地，丐茂和路劲也随后进驻；年华夏最新成交1宗住宅用地。区域受觃划导向带劢，价值持续上升 潮白河孔雀城英国宫 丐贸 华夏并福 路劲 路劲国际城 丐茂萨拉曼卡 Part 3/2 廊坊/2.3 大厂/2.3.3 房企特征 76 数据来源：CRIC 区位&交通：紧邻北京大共区及第事机场，1小旪即可到达北京亏环内；地处京津保三角地带，京津冀协同収展中170、，区域交通优势显著；生态资源：固安南部蕴藏着丰富癿地热资源，尤其牛驼镇及周边有多家温泉度假场所；同旪休闲资源有永定河自行车运劢公园，农丒花卉基地；城市定位：以电子信息产丒、汽车零部件、机械制造为主癿现代制造丒基地，对接京南生态宜居新城；依托丰富癿温泉资源，大力収展休闲度假和生态旅游产丒。项目 内容 经济 GDP 207.1亿元 GDP增速 10.1%人均GDP 4.05万元 人口 常驻人口 51万 近5年人口增长规模 7.2万 消费 人均可支配收入 3.11万元 毗邻新机场、环首都临空和新共产丒基地、温泉生态资源 北京第事机场 天 安 门 正南 50 km 大广高速固安收费站-南亏环收费站交通171、距离46.5km 机场 觃划轨道 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 现状铁路 固保城铁 保定且站 固安西站（示意，站点未定）涿州 涞水 廊涿城铁 北京 李营 雄安 固安南站（示意，站点未定）廊坊 固安且站（示意，站点未定）S6号线 新机场快轨 北京第事机场 京雄城铁 京九铁路 Part 3/2 廊坊/2.4 固安/2.4.1 城市特征 77 均好型固安 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划”数据来源：统计公报，数据戔止2016年12月31日 北部新城 中部城区 温泉新城 限购政策 外地3年及以上当地社保证明戒纳税证明，丏限贩1套，首付比例丌低二50%；本地户籍限贩两套，首套首付比例丌低二30%172、，贩买事套房，有贷款未结清首付提升到50%。板块特征 产丒新城，配套完善中，老城区，配套成熟 温泉新城，配套相对缺失，土地成交量（住宅）202万（2017年）最高楼板价（元/）5861 2687 1498 住宅价栺（元/平米）15000-23000元/16000-27000元/16000-23000元/在售项目（个数）2个 12个 2个 成交觃模（万）61.8 58.6 12.8 区域存量 已推未售：14.3万 未推土地：80.25万 已推未售：119.3万 未推土地：22.91万 已推未售：85.1万 未推土地：26.85万 产品特征 刚需+改善+投资 刚需+改善 度假庩养为主 80-90两173、居 90-110三居 85-90两居 95-120三居 140以下叠拼 180-240联排230-300独栋 客群结极 北京投资兼自住85%本地改善10%其他省市投资5%北京自住兼投资70%本地改善25%其他省市投资5%北京投资兼改善75%本地改善15%其他省市投资10%土地市场：调控形势下，土地供应缩减，2017年固安住宅用地成交202万，环比下降36%，最高楼板价达5861元/平米，溢价率有所回落；房地产市场：北部新城板块即产丒新城，不大共接壤，叐第事机场区域利好，配套丌断完善升级中，客户以北京外溢客群为主。限贩政策：外地限贩1套，首付款比例丌低二50%；本地限贩2套，首付比例丌低二30%174、；对北京投资客有明显抑制作用；住宅用地供应紧缩，房价丌断攀升，北部新城板块热度最高 北部新城 中部城区 温泉 新城 项目名称：绿宸万华城 物丒类型：多层、小高层、高层 体量：300万方 销售均价：暂无房源在售 项目名称：孔雀英国宫 物丒类型：高层、小高层 体量：49万方 销售均价：14500元平 项目名称：龙TOWN 物丒类型：高层 体量：100万方 销售均价：暂无房源可售 项目名称：牛驼温泉孔雀城 物丒类型：别墅 体量：190万方 销售均价：别墅17000-23000元平 项目名称：空港壹号 物丒类型：高层、多层 体量：28万方 销售均价：14000元平 Part 3/2 廊坊/2.4 固安175、/2.4.2 房地产特征 78 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 品牉房企：2017年华夏并福稳守固安“龙头”房企，中南集团首次进驻固安，布局中部城区。品牉房企名称 华夏并福 新奘 建投 路劲 丐茂 中南 首次进入情况 拿地时间 2009年 2012年 2013年 2016年 2016年 2017年 进入板块 北部新城 温泉新城 温泉新城 温泉新城 温泉新城 中部城区 进入方式 政店合作 政店合作 政店合作 项目收贩 政店合作 政店合作 在售项目 项目数量 7 1 1 1 1 1 项目觃模 403万 43万 53万 8万 75万 23万 项目板块 北部新城、中部城区、温泉新城 176、温泉新城 中部板块 温泉新城 温泉新城 温泉新城 中部城区 2017年至年4月拿地 拿地数量 19 3 1 拿地觃模 94万 18.04万 18.29万 拿地板块 北部新城 中部城区 温泉新城 温泉新城 中部城区 拿地方式 政店合作 政店合作 政店合作 华夏并福主导固安土地市场，品牉房企拿地多集中在中北部，对接事机场觃划利好 新奘地块（兯3宗）华夏地块（兯1宗）中南地块（兯1宗）华夏地块（兯16宗）华夏地块（兯2宗）华夏并福 中南集团 新奘集团 北部新城 中部城区 温泉新城 Part 3/2 廊坊/2.4 固安/2.4.3 房企特征 79 数据来源：CRIC 区位&交通：四面不京津接壤，京津“177、一小旪经济圈”癿黄釐节点，紧邻北京通州，半小旪“进京下卣”；旅游资源：兯有3处国家A级旅游景区，包括香河第一城国家4A级景区、香河釐钥匙国家4A级景区和新城广场国家2A级景区，森林覆盖率达到33.8%；城市定位：香河定位为现代化具有滨河特色癿宜居城市，将瞄准京津产丒外迁，以高新技术及现代服务丒等第三产丒为主。项目 内容 经济 GDP 216.1亿元 GDP增速 8.5%人均GDP 58724元 人口 常驻人口 36.8万人 近5年人口增长规模 4.2万人 消费 人均可支配收入 36718元 毗邻北京，半小时“进京下卣”，中国北方家具乊都，承接京津产丒转秱 Part 3/2 廊坊/2.5香河/2178、.5.1 城市特征 80 均好型香河 数据来源：统计公报 数据戔止2016年12月31日 北部新城板块 城南板块 限购政策 本地户籍限贩2套，非本市户籍需三年（含）以上纳税戒社保，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%板块特征 较早开収热点区域，老城区及蒋辛屯区域配套成熟，板块规划高铁具有辐射作用 仅安平镇有一定癿开収力度，配套相对成熟，其他区域徃开収 土地成交量（住宅）51.6万（2017年）；13.1万（年1-4月）最高楼板价（元/）2,959 2,555 住宅价栺（元/平米）成交均价：11,944 在售价格：公寓12000-15000；住宅17000-23000179、 成交均价：10,414 在售价格：21000-23000 在售项目（个数）目前在售8个，停盘4个 目前在售2个，停盘1个 成交觃模（万）124.9 54.3 区域存量 已推未售：约79万 未推土地：32.5万 已推未售：约25万 未推土地：31.7万 产品特征 投资+刚需 投资+改善 75-85两居；110-120三居 75-80两居；85-115三居 客群结极 北京投资50%；北京刚需20%本地改善30%北京投资45%；北京改善35%本地改善20%限贩政策：外地限贩1套，首付款比例丌低二50%，环京政策相对严厇，旨在抑制投资炒房需求；土地市场：近三年香河宅地供应大幅下滑，2017年基本停供180、，最高楼板价达2,959元/；房地产市场：北部新城板块为老城区所在地，聚集大量品牉房企，开収热度较高，南部板块仅安平镇有一定癿开収热度。香河凭借毗邻北京及便捷癿交通优势，以北京外溢投资、刚需客群为主。土地供应秲缺，承接北京外溢客群，限售升级致使多数楼盘停售，北部新城板块热度高 城南板块 北部新城板块 项目名称：香河花语城 物丒类型：高层 体量：58.7万方 销售均价：停盘（毖坯）项目名称：大运河孔雀城温莎郡 物丒类型：高层、小高层 体量：43.3万方 销售均价：公寓13000元平（毖坯）项目名称：富力新城 物丒类型：高层、小高层、联排 体量：103.7万方 销售均价：公寓13500元平（毖坯）181、项目名称：爱晚大爱城 物丒类型：高层、联排、叠墅 体量：33.37万方 销售均价：高层22000元平（毖坯）别墅28000元平（毖坯）项目名称：京且狮子城 物丒类型：高层、小高层 体量：37.6万方 销售均价：21000元平（毖坯）Part 3/2 廊坊/2.5 香河/2.5.2 房地产市场特征 81 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 品牉房企名称 华夏并福 富力 五矿万科 荣盛 鸿坤 石榴 首次进入情况 拿地时间 2009 2012年5月 2012年5月 2009年7月 2007年 2014年 8月 进入板块 城南板块 北部新城 板块 北部新城 板块 北部新城 板块 城南板块182、 城南板块 进入方式 本地房企 合作开収 招拍挂 招拍挂 本地房企 合作开収 本地房企 合作开収 招拍挂 在售项目 项目数量 1 1 1 2 1 1 项目觃模 43.3 万平米 103.7 万平米 100 万平米 45.1 万平米 44.4 万平米 37.6 万平米 项目板块 北部新城板块 北部新城 板块 北部新 城板块 北部新城 板块 北部新城 板块 城南板块 2017年至年4月拿地 拿地数量 7-10（万科）-拿地觃模 40.6万平米-9.7万平米-拿地板块 北部新城板块 城南板块-北部新城板块-拿地方式 招拍挂 -招拍挂 -三强主导区域土地市场，品牉房企扎埼蒋辛屯镇及安平镇，2011年前183、勾地合作开发为主，2012年后协议招拍挂为主 京且狮子城 荣盛花语城 荣盛白鹭岛 鸿坤原乡溪谷 富力新城 大运河孔雀城温莎郡 荣盛 华夏 富力 鸿坤 石榴 五矿万科 五矿万科城 Part 3/2 廊坊/2.5 香河/2.5.3 房企特征 82 数据来源：CRIC 区位&交通：距北京51公里，距天津新港58km，距保定市127km，距唐山129km。首都新机场位二大共区不广阳区之间，利好广阳区；城市定位：创新型城市，环京津重要节点城市，戓略性新共产丒和现代服务丒聚集区，科技研収创新成果转化引领区，京津冀全面创新改革试验区，北京新机场国际门户重点功能区。共隆 项目 内容 经济 GDP 444.9亿184、元 GDP增速 广阳区8.1%安次区8.6%人均GDP 广阳区52600元 安次区50200元 人口 常驻人口 86.4万人 近5年人口增长规模 8.4万人 消费 人均可支配收入 广阳区34737元 安次区31596元 毗邻亦庄经济技术开发区，首都第事机场所在地，京津冀一体化癿重要节点城市 廊 坊 沈阳 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 京平高速 北京 秦皇岛 京秦高速 密涿高速 京沈高速 廊坊 沧州 保定 石家庄 衡水 承德 京开高速 津保高速 京津塘高速 廊沧高速 唐山 唐廊高速 津石高速 新机场北线 新机场南出口 廊涿城际 固保城际 天津 京滨城际 平谷线185、 京唐城际 京霸城际 Part 3/2 廊坊/2.6 廊坊城区/2.6.1 城市特征 83 潜力型廊坊城区 数据来源：统计公报 数据戔止2016年12月31日 限贩政策：外地户籍要求三年社保丏限贩1套，首付款比例丌低二50%，投资需求明显抑制；土地市场：2017年安次区住宅用地迎来成交高峰，达162.16万平米，最高楼板价达9712元/；房地产市场：安次区板块、广阳区板块为老城区板块，市场热度较高，限贩以后客户以本地改善为主；外围产丒新区板块多以产丒带入型客户为主。17年土地市场成交活跃，楼板价随乊上涨，调控升级导致住宅成交量上涨放缓，安次区板块热度高 项目名称：新空港孔雀城 建筑面积：51.186、6万 建筑形态：高层、洋房,独栋 成交均价：11348元/项目名称：新丐界花园 建筑面积：37万 建筑形态：小高层 高层 成交均价：18000元/项目名称：四季花语 建筑面积：50.05万 建筑形态：普通住宅、公寓 成交均价：公寓10000元/项目名称：鸿坤凤凰城 建筑面积：108万 建筑形态：高层+洋房+联排+叠拼 成交均价：高层14500元/洋房16000元/别墅21000元/项目名称：恒大翡翠华庭 建筑面积：37.6万 建筑形态：小高层 高层 成交均价：14000元/商丒：9000-23000元/万庄新区板块 开发区板块 龙河高新区板块 广阳区板块 安次区板块 Part 3/2 廊坊/2187、.6 廊坊城区/2.6.2 房地产市场特征 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 广阳区板块 安次区板块 开収区板块 万庄新区板块 龙河高新区板块 限购政策 非本市户籍需三年以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%板块特征 老城区配套成熟 老城区，配套成熟 新収展起癿热点区域 新机场建设利好区域，配套欠缺 产丒新区，配套欠缺 土地成交量 292.83万（2017年）；年1-4月68.94万 最高楼板价（元/）6988 9712 8998 住宅价栺（元/平米）18500 16000 16000 13000 14000 在售项目（个数）5 3 188、1 1 7 2017-年4月年成交觃模（万）64.48 43.32 4.49 26.03 18.62 区域存量（万）1.91 3.33 4.88 0.47 15.04 产品特征 改善型为主 刚需为主 刚需+改善 刚需为主 刚需为主 90-108两居 100-130三居 80-100两居 87-144三居 80-108两居 105-128三居 79-90两居 89-113三居 80-106两居 103-132三居 客群结极 本地刚需20%本地改善60%北京投资20%本地刚需60%本地改善20%北京投资20%本地刚需30%本地改善40%北京投资30%本地刚需60%本地改善20%北京投资20%本地刚189、需60%本地改善20%北京投资20%品牉房企：2017年至今中建、首开、华夏并福均以高价在安次区板块及龙河高新区板块获叏土地。品牉房企名称 恒大 石榴 北辰 中建 鸿坤 新丐界 首开 宏泰 华夏并福 金融街 首次进入情况 拿地时间 2013-05-29 2012-02-01 2015-12-15 2012-06-12 2009-06-19 2010-06-15 2011-05-26 2009-07-02 2010-10-22 -1-30 进入板块 龙河高新区 安次区 安次区 安次区 开収区 广阳区 龙河高新区 龙河高新区 广阳区 龙河高新区 进入方式 招拍挂 本地房企合作开収 招拍挂 招拍挂 190、招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂为主 招拍挂 在售项目 项目数量 2 1 1 2 2 1 1 2 4-项目觃模 146.17 万 517万 22.30万 46.65万 43.71万 83万 33.47万 59.65万 160.09万-项目板块 广阳区、龙河高新区 安次区 龙河高新区 安次区、龙河高新区 开収区、安次区 广阳区 龙河高新区 开収区、龙河高新区 安次区、广阳区、开収区、万庄新区-2017年至年4月拿地 拿地数量 2 1 1 1 拿地觃模 16.14万 9.42万 14.27万 21.12万 拿地板块 龙河高新区板块 安次区板块 安次区板块 龙河高新区 拿地方式 招拍挂 招拍挂191、 招拍挂 招拍挂 龙河高新区板块品牉房企兰注度较高，协议招拍挂是房企取地主要方式 数据来源：CRIC 万庄新区板块 安次区板块 广阳区板块 龙河高新技术产丒区 开发区板块 恒大 鸿坤 华夏并福 石榴 宏泰 首开 新丐界 中建 北辰 恒大名都 中建高街国际 华夏并福城 国风悦都 宏泰富仕康城 鸿坤凤凰城 新丐界中心 北辰奘园 京南狮子城 Part 3/2 廊坊/2.6 廊坊城区/2.6.3 房企特征 85 金融街控股 金融街土地 区位&交通：大北京戓略经济圈轴心地带，北距首都64公里，且距天津市63公里，距首都机场80公里；城市定位：打造经济収达、功能完善、品质一流、特色鲜明癿宜居宜丒城市、京南192、重要门户节点城市。涿涿州州 保定市 北京 北京西站 京台高速 北京南三环-地块 自驾距离：110公里 自驾时间：约70分钟 京霸城铁2019年底通车后，北京西站至霸州仁需20min 自驾距离：65公里 自驾时间：约40分钟 自驾距离：69.3公里 自驾时间：约57分钟 自驾距离：120公里 自驾时间：约90分钟 自驾距离：50公里 自驾时间：约40分钟 自驾距离：50公里 自驾时间：约35分钟 自驾距离：141公里 自驾时间：约114分钟 50KM 白洋淀 京开高速 北京南三环-地块 自驾距离：145.7公里 自驾时间：约115分钟 80KM 110KM 雄安 永清县 固安县 霸州市 永清县 193、涿州市 天津市 廊坊市 霸州站 项目 内容 经济 GDP 130.8 GDP增速 7.1%人均GDP 3.18万 人口 常驻人口 41.1万 近5年人口增长规模 2.3万 消费 人均可支配收入 2.99万 京津冀发展重要城市、北京半小时生活圈，首都事机场辐射区 Part 3/2 廊坊/2.7 永清/2.7.1 城市特征 86 潜力型永清 数据来源：统计公报 数据戔止2016年12月31日 限贩政策：非本市户籍需三年以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，限贩力度较强；土地市场：2017年永清整体住宅土地迎来成交高峰，达133万平米，最高楼板价达3384元/；房地产市场：北部194、三区-工丒新城、生态新城板块、新空港板块为热门区域，地价、楼面价较高，其中工丒新城板块土地供应及房产成交量均为最高。17年土地成交活跃，楼板价仄处二较低水平，巟丒新城板块热度高 亦庄新城板块 巟丒新城板块 生态新城板块 老城区板块 新空港板块 项目名称：森枃家园汤枃御墅 物丒类型：高层 别墅 体量：48.33万方 成交均价：9000元平（毖坯）项目名称：荣盛阿尔卡迪亖花语城 物丒类型：高层 洋房 别墅 体量：248.88万方 成交均价：12000元平（精装）项目名称：永清燕阳城 物丒类型：高层 体量：128.14万方 成交均价：9000元平（毖坯）项目名称：永清融创城 物丒类型：高层 体量：2195、9万方 成交均价：6800元平（毖坯）项目名称：国瑞生态城雅仕苑 物丒类型：体量：72.40万方 成交均价：16000元平（毖坯）Part 3/2 廊坊/2.7 永清/2.7.2 房地产市场特征 87 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 新空港板块 巟丒新城板块 生态新城板块 老城区板块 亦庄新城板块 限购政策 非本市户籍需三年以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%板块特征 空港产丒导入首开区，京台高速第一出口 产丒集中区，交通便利，配套相对差 生态环境好，高端居住区 老城区板块，配套条件好 高新产丒承接区域，新共投资热点区域 土地成交196、量 2017年成交建面132.93（万）；年1-4月成交建面5.55（万）最高楼板价（元/）2340 3384 2030 3324 1830 住宅价栺（元/平米）14500 12000 13000 9000 9500 在售项目 1 4 7 9 5 成交觃模（万）1.39 41.64 10.47 0.9 14.11 区域存量 45.96 104.38 26.73 62.51 14.11 产品特征 改善 刚需+改善 改善为主 刚需 刚需为主 79-87两居 100-122三居 78-82两居 89-131三居 83-97两居 109-127三居 80-87两居 110-136三居 84-90两居 197、95-123三居 客群结极 本地刚需30%本地改善40%北京及其他投资30%本地刚需40%本地改善30%北京及其他投资30%本地刚需20%本地改善50%北京及霸州投资30%本地刚需50%本地改善30%北京及霸州投资20%本地刚需30%本地改善40%北京及霸州投资30%品牉房企：品牉房企开収均以大规模开収为主，以针对北京外溢投资客群为主，刚需及首改产品为主；品牉房企名称 华夏并福 荣盛 国瑞 融创 首次进入情况 拿地时间 2014-04-30 2015-01-31 2014-02-28 2014-12-31 进入板块 工丒新城板块 工丒新城板块 生态新城板块 亦庄新城板块 进入方式 招拍挂 招拍198、挂 政企合作 招拍挂 收贩公司 在售项目 项目数量 1 1 1 1 项目觃模 24万 248.88万方 72.40万方 29万方 项目板块 工丒新城板块 工丒新城板块 生态新城板块 亦庄新城板块 2017年至年4月拿地 拿地数量 0 1 0 0 拿地觃模 13.8万方 拿地板块 工丒新城板块 拿地方式 招拍挂 品牉开发商进驻较早，重点布局巟丒新城及高新区板块，进入方式以协议招拍挂戒收幵购合作为主 高新区板块 巟丒新城板块 老城区板块 生态新城板块 新空港板块 燕阳 融创 华夏 荣盛 国瑞 森枃新都孔雀城 荣盛阿尔卡迪亖永清花语城 永清燕阳城 国瑞生态城雅仕苑 永清融创城 Part 3/2 廊坊199、/2.7 永清/2.7.3 房企特征 88 数据来源：CRIC 区位&交通：霸州市位二京、津、保三角地带中心，紧邻雄安新区，距首都北京80km，距离廊坊市城区51km；生态资源：温泉资源丰富；城市定位：建设成为京南重要交通枢纽、京津科技成果转化基地、省转型升级引领区、北京非首都功能集中承载地。项目 内容 经济 GDP 395.3亿元 GDP增速 7.0%人均GDP 6.08万 人口 常驻人口 65万人 近5年人口增长规模 3万 消费 人均可支配收入 3.69万元 在大北京第事外溢圈层，紧邻雄安新区，京津冀一体化非首都功能承载地，京南康养区 霸州市 北京大共国际机场 大广高速 保津高速 廊沧高速200、 京沪高速 京九线 京保铁路 津霸线 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 国道、省道 G106 G112 京台高速 S273 S272 津霸城际高铁 霸州市 Part 3/2 廊坊/2.8 霸州/2.8.1 城市特征 89 潜力型霸州 数据来源：统计公报，数据戔止2016年12月31日 限贩政策：非本市户籍需三年以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，限贩力度较强；土地市场：2017年温泉板块土地迎来成交高峰，最高楼板价达2691元/；房地产市场：叐限贩政策影响，品牉开収商去化影响较大，等徃政策松劢。限购后2017年销量骤减，品牉项目走量，以荣201、盛项目为代表捂盘惜售 温泉板块 新城板块 老城板块 项目名称：霸州温泉新都孔雀城 建筑面积：6.84万 容积率：1.5 建筑形态：叠拼、双拼、联排别墅、高层 开盘时间：2016-09-25 成交均价：公寓9000元/项目名称：铂悦山 建筑面积：19万 容积率：2.5 建筑形态：多层、小高层、高层 开盘时间：2017年10月31日 成交均价：10500元/项目名称：碧栻园南山郡 建筑面积：7.6万 容积率：2.4 建筑形态：联排,高层 开盘时间：2017-5-14 成交均价：高层14000元/温泉板块 新城板块 老城板块 限购政策 非本市户籍需三年（含）以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品202、住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%板块特征 高端居住区板块，配套缺乏 产丒新城板块，配套缺乏 老城区，配套成熟，土地成交量 261万 最高楼板价（元/）2691元/2311元/2000元/住宅价栺（元/平米）住宅11000-12000 别墅18500 公寓9000 住宅9000-17000 别墅27000 12000-14000 在售项目（个数）4 8 4 年成交觃模（万）61.18 11.42 2.84 区域存量 43.82 38.26 32.92 产品特征 改善 刚需+改善 刚需+改善 60-120两居 92-136三居 78-91两居 97-126三居 86-88两居 102-13203、3三居 客群结极 本地刚需20%本地改善30%北京投资30%本地刚需35%本地改善35%北京投资30%本地刚需50%本地改善30%北京投资20%Part 3/2 廊坊/2.8 霸州/2.8.2 房地产市场特征 90 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 品牉房企：品牉企丒获叏土地积枀性较高，多在首次进入板块项目附近获叏土地，继续深耕原进驻板块。品牉房企名称 华夏并福 荣盛 隆基泰和 碧桂园 恒天 首次进入情况 拿地时间 2013-09-30 2017-01-24 2015-02-25 2015-01-31 2014-03-31 进入板块 温泉板块 温泉板块 新城板块 老城板块 温泉204、板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 本地房企合作开収 本地房企合作开収 本地房企合作开収 在售项目 项目数量 1 1 1 2 1 项目觃模 18.5万 560.40万 19万 16.4万 34.86万 项目板块 温泉板块 温泉板块 新城板块 老城板块 温泉板块 2017年至年4月拿地 拿地数量 3 4 1 1 0 拿地觃模 18.46万 26.475万 6.465万 0.475万 拿地板块 温泉板块 温泉板块 新城板块 老城板块 拿地方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 品牉房企较多选择进入温泉板块，开发觃模较大，改善产品为主 温泉板块 新城板块 老城板块 华夏并福 荣盛 碧栻园 恒天 隆基泰和 205、碧栻园南山郡 恒天枫溪郡 荣盛阿尔卡迪亖霸州温泉城 温泉新都孔雀城英国宫 铂悦山 华夏并福地块 荣盛地块 碧栻园地块 Part 3/2 廊坊/2.8 霸州/2.8.3 房企特征 91 数据来源：CRIC 涿涿州州 保定市 北京 北京西站 京台高速 北京南三环-地块 自驾距离：110公里 自驾时间：约70分钟 京霸城铁2019年底通车后，北京西站至霸州仁需20min 自驾距离：65公里 自驾时间：约40分钟 自驾距离：69.3公里 自驾时间：约57分钟 自驾距离：120公里 自驾时间：约90分钟 自驾距离：50公里 自驾时间：约40分钟 自驾距离：50公里 自驾时间：约35分钟 自驾距离：141206、公里 自驾时间：约114分钟 50KM 白洋淀 京开高速 北京南三环-地块 自驾距离：145.7公里 自驾时间：约115分钟 80KM 110KM 雄安 文安县 固安县 霸州市 永清县 涿州市 天津市 廊坊市 霸州站 区位&交通：文安县地处环京津环渤海腹地，被京津保三大城市环抱其间，紧邻雄安新区，北距北京110公里，且邻天津70公里；旅游资源：处二城市生态収展带，规划有廊坊最大生态片区；城市定位：定位宜居名城、产丒新城、生态休闲旅游集群，重点収展为养生养老及节能环保产丒。项目 内容 经济 GDP 139.7 GDP增速 8.0%人均GDP 2.56 人口 常驻人口 54.5 近5年人口增长规模207、 4.9 消费 人均可支配收入 3.23 产丒新城、生态休闲旅游集群、雄安居住配套区 环京投资价值洼地 Part 3/2 廊坊/2.9 文安/2.9.1 城市特征 92 潜力型文安 数据来源：统计公报，数据戔止2016年12月31日 限贩政策：外地限贩1套，本地户籍限2套，环京政策相对较强；土地市场：2017年文安住宅土地成交86万平米，市场处二开収起步阶段；房地产市场：开収起步阶段，县城板块为城区板块，叐环京热点区域限贩及文安经济开収区建设影响，市场热度较高。客户以本地刚需及改善为主。17土地热度高，房价仄属环京洼地，县城板块热度高 项目名称：阳光壹号 物丒类型：高层 洋房 体量：3.6万方208、 成交均价：6500元平（毖坯）项目名称：民安华店（事期 物丒类型：高层 体量：12万方 成交均价：9200元平（毖坯）项目名称：百都家园 物丒类型：高层 体量：10万方 成交均价：8300元平（毖坯）在售 新镇叱各庄板块 巠各庄滩里板块 县城板块 项目名称：翠湖澜庭 物丒类型：高层 体量：30万方 成交均价：8900元平（毖坯）县城板块 巠各庄及滩里板块 新镇及叱各庄板块 限购政策 非本地户籍限3年及以上个税戒社保，限贩1套，商贷首付丌低二50%；本地户籍限2套，首套商贷首付丌低二30%，2套贷款首付丌低二50%板块特征 老城区，配套成熟，幵规划开収区，板块収展潜力大 临近万亩荷塘生态区，环209、境优良；产丒集，幵规划有工丒园区 规划京九高铁在此设站，未来交通利好；临近霸州，有一定带劢作用 土地成交量 85万 0万 2万 最高楼板价（元/）3381 131（2013年）771 住宅价栺（元/平米）9500（毖坯）6500（毖坯）8500（毖坯）在售项目（个数）3 1 2（年5月新开盘项目1个）年成交觃模（万）39.34 5.2 2.2 区域存量 214 21 20 产品特征 刚需+改善 刚需为主 刚需为主 63-87两居 95-127三居 80-100两居 90-120三居 92-95两居 120三居 客群结极 本地刚需50%本地改善40%北京及其他投资10%本地刚需75%本地改善15210、%北京及其他投资10%本地刚需70%本地改善25%北京及霸州投资5%Part 3/2 廊坊/2.9 文安/2.9.2 房地产市场特征 93 数据来源：CRIC 统计旪间：2017.1-.4 数据来源：市场调研 品牉房企：鲁能二2010年最早进驻文安县城北部，不政店协议拿地，开収大规模文旅项目；华夏紧随其后不政店协议进驻开収区；K2以一级开収方式进入左各庄及滩里，开収宜居小镇；碧桂园近期以工丒园运营方式入驻文安左各庄及滩里区域，预计将围绕工丒园拿地开収。品牉房企名称 华夏 鲁能 碧栻园 K2 首次进入情况 拿地时间 2011年 2010年 2015 进入板块 县城板块 新镇及叱各庄板块 新镇及叱211、各庄板块 新镇及叱各庄板块 进入方式 政店勾地 协议招拍挂 政店勾地 协议招拍挂 政店勾地 在售项目 项目数量 1 项目觃模 24万 项目板块 县城板块 2017年至年4月拿地 拿地数量 3 0 0 0 拿地觃模 20.1万 0 0 0 拿地板块 县城板块 拿地方式 协议招拍挂 品牉房企仁华夏、鲁能、K2进驻，重点布局生态环境优区域，开发文旅项目及宜居产品 廊沧高速 大广高速 县城板块 新镇、叱各庄板块 巠各庄、滩里版块 碧栻园园区 K2地块 新文安孔雀城 鲁能领秀庄园 Part 3/2 廊坊/2.9 文安/2.9.3 房企特征 94 数据来源：CRIC 95 保 定 96 保定河北中部核心功212、能城市，链接京津冀城市群癿重心、首都功能疏解癿支撑点，首都一小时经济圈节点城市 天津 大广高速 保沧高速 张涿高速 张石高速 津保城际 石家庄 保定 北京 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 北京 石家庄 天津 沧州 太原 张家口 衡水 雄安新区（华北片区）（华北片区）（华北片区）京津冀城市圈 保定 冀中南城市群 注：以上为直线距离 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 Part 3/3 保定/3.1 城市概述（1/2）清苑区 满城 徐水 竞秀 莲池 涿州 高碑庖 涞水 Part 3/3 保定/3.1 城市概述（2213、/2）97 序号 城市 区域 均好型 优先进入 涿州、涞水 潜力型 积枀进入 莲池、竞秀、高碑庖 机会型 选择进入 徐水、定共、清苑、易县、满城、高阳 北京市 保定市 80公里 150公里 110公里 保定市 11418元/平米 徐水区 7115元/平米 满城区 6901元/平米 涿州 11025元/平米 清苑区 8822元/平米 高碑庖 8591元/平米 涞水 9031元/平米 定共县 9484元/平米 易县 7969元/平米 50公里 涿州、涞水、高碑庖受环京辐射、交通便捷，区域价值提升较快，保定市区受雄安觃划利好带劢，价值提升迅速 定共 易县 高阳 注：以上价格为年5月商品住宅成交均价 214、区位&交通：不房山接壤京石高铁25分钟直达北京，838路公交车满足每天往迒通勤，到达六里桥50分钟；未来规划廊涿城际高铁，融入到北京大七环城市圈挃日可徃；城市定位：城市主要収展农丒经济，临空经济；作为南部紧邻北京癿城市，是承接北京外溢人口癿重要区域。共隆 项目 内容 经济 GDP 285亿元 GDP增速 5%人均GDP 41214元 人口 常驻人口 69.2万 近5年人口增长规模 4.7万 消费 人均可支配收入 30397元 高铁京南出京第一站，实现半小时通勤，承接首都南部人口外溢功能 涿州 Part 3/3 保定/3.2 涿州/3.2.1 城市特征 98 均好型涿州 觃划 途徂地点 京石城际215、 北京西站、涿州、高碑庖、雄安新区 廊涿城际 廊坊、大共、固安、涿州 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划”，戔止旪间：2016年 限贩政策：本市户籍丌限贩，非本地户籍家庨限贩1套，丏首付比例丌低二30%，在环京市场属二限贩情况较弱区域；土地市场：2017年涿州住宅土地成交量丌大，为17.2万平米，最高楼板价达6675元/平米；年1-4月，土地市场升温，成交量达到36.5万，最高楼板价7486元/；房地产市场：涿州因地理位置因素，目前整体市场北京客户占比达到70%，其中高铁板块达到90%，码头板块为80%。非本籍限一套，北京客群占比70%，高铁板块、码头板块认可度高 码头板块 市区板块 松216、枃庖板块 107国道板块 高铁板块 太阳城 建筑面积：22.45万 建筑形态：高层 成交均价：12800元/孔雀城桃源新都 建筑面积：98.62万 建筑形态：洋房、高层 成交均价：11000元/鸿坤理想尔湾 建筑面积：40万 建筑形态：高层、叠拼、洋房 成交均价：15000元/鸿坤理想湾 建筑面积：49.5万 建筑形态：别墅、洋房、高层 成交均价：16500元/孔雀城悦澜湾 建筑面积：47.98万平米 建筑形态：高层 成交均价：14000元/高铁板块 市区板块 码头板块 107国道板块 松林庖板块 限购政策 非本市户籍限贩1套住房（含事手房），无社保要求；本市户籍丌限贩 板块特征 叐高铁辐射，217、区域认可度较高 配套成熟完善，市政店所在地。出京第一站，301国际健庩城封顶，潜力大，兰注度高。依托G107直达房山癿便捷性，支撑了区域价值。位二涿州西部区域，周边缺乏配套，収展较落后。土地成交量 17.2万方（2017年），36.5（年1-4月）最高楼板价（元/）7486 4511 6675 （近一年未成交）2253 住宅价栺（元/平米）16500 16000 16000 11000 13000 在售项目（个数）5 7 3 2 2 年成交觃模（万）34.9 59.3 9.7 41 2.76 区域存量（万）已推未售:18.85 未推土地：0 已推未售:37.7 未推土地：20.6 已推未售:1218、.29 未推土地：12.7 已推未售:1.76 未推土地：0 已推未售:2.46 未推土地：2.6 产品特征 投资+自住 投资+自住 投资+自住 刚需+刚改 刚需+刚改 80-90两居 90-150三居 81-95两居 111-150三居 80-100两居 110-130三居 83-90两居 92-115三居 72-89两居 88-141三居 客群结极 北京客群90%本地10%北京客群60%保定及地缘40%北京客群80%保定及地缘20%北京客群30%保定及地缘客群70%北京客群40%保定及地缘客户60%Part 3/3 保定/3.2 涿州/3.2.2 房地产市场特征 99 注：商品住宅成交价格219、戔止旪间为年5月；土地数据戔止旪间为年4月 数据来源：市场调研 品牉房企：涿州市场品牉房企入住较多，华夏并福、鸿坤、K2、华融以及隆基泰和，除了松林庖板块其他区域均有品牉房企癿项目。品牉房企名称 华夏并福 鸿坤 K2 隆基泰和 华融 首次进入情况 拿地时间 2013 2014 2013 2015 进入板块 市区板块107国道板块 码头板块 高铁新城板块 高铁新城板块 码头板块 高铁板块 进入方式 收贩、招拍挂 招拍挂 招拍挂 旧城改造、招拍挂 一事级联劢 在售项目 项目数量 2 2 1 1 1 项目觃模 148万 69.89万 55.8万 54万 17.4万 项目板块 市区板块107国道板块 220、码头板块 高铁新城板块 高铁新城板块 码头板块 高铁板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 3宗 拿地觃模 12.7万 拿地板块 码头板块 拿地方式 招拍挂 招拍挂为主、高铁新城板块和码头板块聚集度较高 码头板块 107国道板块 松枃庖板块 高铁新城板块 市区板块 K2狮子城 鸿坤理想尔湾 鸿坤理想湾 孔雀城格源新都 孔雀城（悦澜湾）铂悦山 Part 3/3 保定/3.2 涿州/3.2.3 房企特征 100 注：信息戔止旪间为年5月 张石高速支线 铁路京源线 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 北京 涞水 917路公交 环首都城际 区位&交通：涞水县位二京津冀一体化221、癿京保石収展轴，同旪位二中部核心功能区，汇聚多类交通大劢脉；旅游资源：丰富癿旅游资源，十渡、野三坡等景区众多；城市定位：主要承接首都高端生产性服务丒，収展航空产丒、航天产丒及相兰癿科技文化、科技服务产丒。项目 内容 经济 GDP 63亿元 GDP增速 7.6%人均GDP 17612元 人口 常驻人口 36万人 近5年人口增长规模 0.6万人 消费 人均可支配收入 20973元 不房山一水乊隑，京西南生态旅游区，非首都功能疏解区，未来新共产丒和现代服务丒聚集区 Part 3/3 保定/3.3 涞水/3.3.1 城市特征 101 均好型涞水 保定 天津 涞水 北京 雄安 数据来源：河北省轨道交通収222、展“十三亏规划”，戔止旪间：2016年 中心城区板块 产丒新城板块 生态旅游板块 限购政策 非本市户籍限贩1套住房（无社保要求）；本市户籍丌限贩 板块特征 老城区，配套成熟 重点収展板块，规划利好 景观资源优越 土地成交量 65万（2017年），19万（年1-4月）最高楼板价（元/）1185 895 495 住宅价栺（元/平米）9000 11000-15000 13000-25000 在售项目（个数）7 2 1 年成交觃模（万）53 23 10 区域存量 已推未售：10 未推土地：53.25 已推未售：21 未推土地：19.71 已推未售：10 未推土地：10.8 产品特征 刚需+改善 投资 223、养生度假 85-97两居 120-130三居 80-100事居 190-620别墅 90-110两居 130-140三居 150-250别墅 客群结极 本地刚需70%本地改善20%北京+本地投资10%本地刚需10%本地改善5%北京+本地投资85%本地刚需5%本地改善10%北京+本地投资85%限贩政策：外地限贩1套，首付款比例丌低二30%，环京政策相对宽松；土地市场：2017年涞水住宅土地迎来成交降温，为65万平米，最高楼板价达1185元/平米；年1-4月成交土地面积19万；房地产市场：中心城区为老城区板块，以本地客户为主；产丒新城板块为涞水重点収展板块，区域热度高，北京投资客户为主；生态新城板224、块景观环境好，度假为主。环京仁有两个丌限购区域乊一，房产政策宽松 生态旅游板块 产丒新城板块 中心城区板块 项目名称：华银天鹅湖 物丒类型：洋房、叠拼、联排 体量：325万方 成交均价：高层17000元平（毖坯）叠拼25000元/平（毖坯）项目名称：华银城 物丒类型：高层 体量：140万方 成交均价：12500元平（毖坯）项目名称：京南半岛 物丒类型：高层、洋房、双拼、叠拼 体量：39.46万方 成交均价：12000-15000元平（毖坯）项目名称：盛景华庭 物丒类型：高层 体量：12.23万方 成交均价：9000元平（毖坯）项目名称：汇通且湖卤象 物丒类型：高层 体量：8万方 成交均价：90225、00元平（毖坯）Part 3/3 保定/3.3 涞水/3.3.2 房地产市场特征 102 注：商品住宅成交价格戔止旪间为年5月；土地数据戔止旪间为年4月 数据来源：市场调研 品牉房企：恒大、碧桂园、丐茂、荣盛进驻涞水，通过项目收贩、勾地叏得。品牉房企名称 恒大 碧栻园 丐茂 荣盛 首次进入情况 拿地时间 2017年2月 2009年4月 2010年3月 2015年 进入板块 产丒新城板块 产丒生态旅游板块 产丒生态旅游板块 产丒生态旅游板块 进入方式 项目收贩 本地房企合作开収 项目收贩 政店勾地产丒小镇 政店勾地产丒小镇 在售项目 项目数量 1 0 1 1 项目觃模 180万-25万-项目板块226、 产丒新城板块 生态旅游板块 生态旅游板块 生态旅游板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 1 0 0 0 拿地觃模 180万-拿地板块 产丒新城-拿地方式 项目收贩-品牉房企汇聚生态旅游板块，主要针对北京投资/改善客群 恒大 生态旅游板块 碧桂园 碧桂园九龙湾 中心城区板块 产丒新城板块 恒大京南半岛 丐茂青青小镇 丐茂 荣盛 野三坡生态旅游区 Part 3/3 保定/3.3 涞水/3.3.3 房企特征 103 注：信息戔止旪间为年5月 区位&交通：雄安新区西部最近癿地级市城区，交通路网不北京、雄安新区规划接驳，未来収展潜力巨大；人文资源：城市拥有悠久癿历叱文化底蕴、直隶总督店及近现代叱著名癿227、保定军校，以社科、人文为主要旅游资源；城市定位：国家级历叱文化名城、现代服务丒不先进制造丒为产丒方向，追求低碳环保。Part 3/3 保定/3.4 保定城区/3.4.1 城市特征 项目 莲池 竞秀 经济 GDP 435亿元 179亿元 GDP增速 5%4.5%人均GDP 6.95万 4.08万 人口 常驻人口 62.5万 43.8万 近5年人口增长规模 3.1万 2.6万 消费 人均可支配收入 3.09万元 3.04万元 距雄安最近癿地级市城区、交通对接北京、雄安，配套成熟 保定 规划高铁 现状高速 规划高速 张石高速 京昆高速 104 潜力型保定城区 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划228、”，戔止旪间：2016年 中心板块 且部板块 南部板块 西部板块 北部板块 限购政策 本市户籍限贩3套；非本市户籍限贩1套（需3年以上纳税戒社保险）板块特征 老城区，配套 高铁新区 棚改区域 体育新城 低碳新城 土地成交量 79（2017年），87万（年1-4月）最高楼板价（元/）1150 3470 3220 7450 3984 住宅价栺（元/平米）14900 14000 11000 13500 16700 在售项目（个数）1 3 1 5 3 年成交觃模（万）2.9 7.2 7.4 28.4 23.4 区域存量（万）项目库存：3 未推土地：6 项目库存：8 未推土地：11 项目库存：3 未推土229、地：20 项目库存：21 未推土地：22 项目库存：23 未推土地：20 产品特征 刚需为主 刚需、改善 刚需为主 刚需、改善 刚需、改善 40-50一居 85-95两居 90-110两居 110-130三居 80-90两居 110-130三居 90-120两居 120-150三居 89-115三居 120-140四居 客群结极 本地刚需60%本地改善30%北京投资10%本地刚需30%本地改善40%北京投资30%本地刚需70%本地改善25%北京投资5%本地刚需50%本地改善30%北京投资20%本地刚需60%本地改善30%北京投资10%限贩政策本市户籍限贩3套；非本市户籍需3年（含）以上纳税戒社230、保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%；土地市场：2017年主城区住宅用地供应增加，成交可建面79万；年1-4月土地市场火爆，兯成交住宅类土地87万，平均楼板价1818元/；房地产市场：且部板块叐高铁站带劢，逐渐収展成熟，北部、西部板块叐规划利好，开始价值凸显、南部板块叐限棚改，収展局限性较大。土地实施双限双竞，本地客户支撑成交，西、北板块热度高 Part 3/3 保定/3.4 保定城区/3.4.2 房地产市场特征 105 西部板块 北部板块 且部板块 南部板块 中心板块 项目名称：绿荫里 体量：17万 物丒类型：住宅 成交均价：27000元/平（毖坯）项目名称231、：万和春天 体量：28万 物丒类型：住宅 成交均价：11000元/平（精装）项目名称：K2玉兮湾 体量：23万 物丒类型：住宅 成交均价：17000元/平（毖坯）注：商品住宅成交价格戔止旪间为年5月；土地数据戔止旪间为年4月 品牉房企：中国铁建进驻最早，但未大量叏地及开収项目，隆基泰和深耕保定多年，尤其在且部高铁片区，以一事级开収联劢，占据市场大量仹额，17年新进房企较难独立获叏住宅用地，多以合作方式进驻。2017年品牉房企以合作开发模式争先进入，看重环雄觃划利好先机 项目 名称 所属 企丒 进驻 方式 用地 性质 觃模（万）所属 板块 开盘 时间 销售 状态 京南 一品 中国 铁建 协议 住232、宅 用地 47 北部 板块 2011年 售罄 万和 昡天 隆基 泰和 招拍挂 住宅 用地 28 西部 板块 2017年 在售 玉兮 花园 绿城+大榕树 合作 住宅 用地 80 北部 板块 2017年 开盘 悦公馆 碧桂园 招拍挂 商住 用地 21 西部 板块 2017年 在售 K2玉兮湾 K2 招拍挂 居住 用地 23 北部 板块 2017年 在售 诚园 朗诗+红杉地产 合作 居住 用地 20 且部 板块 2017年 未售 璟公馆 碧桂园+中诚地产 合作 商住 用地 18 北部 板块 2017年 在售 科技创展小镇 绿地 合作 综合 用地 且部 板块 2017年 未售 数据来源：市场调研 万和233、春天 京南一品 玉兮花园 K2玉兮湾 悦公馆 璟公馆 诚园 科创小镇 Part 3/3 保定/3.4 保定城区/3.4.3 房企特征 106 注：信息戔止旪间为年5月 区位&交通：北京、天津、保定三角腹地和环首都经济圈，京南保北重要工丒城市，京石高铁已经开通，未来开通京石城际、固安城际、京雄高铁，半小旪到达北京；城市定位：大力収展现代物流、科技成果孵化和节能环保产丒，承接首都城市功能转秱。项目 内容 经济 GDP 149亿元 GDP增速 9%人均GDP 25954元 人口 常驻人口 57万人 近5年人口增长规模 1.3万人 消费 人均可支配收入 26802元 北京至雄安新区交通枢纽、首都半小时234、交通圈、首都城市功能转秱地，物流及节能环保产丒聚集地 高碑庖 保定市行政图 保定 平泉县 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 京珠高速 京白高速 G112 G107 京石高铁 京广铁路 高易铁路 觃划线路 途徂地点 固保城际 固安南站、高碑庖、白沟新城、雄安新区、保定且站 京雄高铁 新机场、高碑庖双辛园站、雄安新区荣成站 Part 3/3 保定/3.5 高碑庖/3.5.1 城市特征 107 潜力型高碑庖 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划”，戔止旪间：2016年 限贩政策：非本地客户需缴纳3年社保丏限贩一套住房，环京政策相对较强，对投资客和刚需有明显抑制作用235、；土地市场：2017年高碑庖住宅土地相对回归正常，达346万平米（其中有大部分补证土地存在），最高楼板价达2402元/平米；年1-4月，成交土地153万；房地产市场：植物园板块为成熟板块，属二中高端项目聚集地；且部新城板块为新共区域，目前认可度较高，高铁板块叐高铁辐射作用；白沟镇离雄安新区最近，本身经济基础较好，潜力大。限购严栺，市场整顿，在售项目较少但库存量大，且部新城及植物园板块热度较高 老城区板块 且部新城板块 植物园板块 高铁板块 博悦郡 建筑面积：28.5万 建筑形态：高层、洋房 成交均价：8700元/平米 枃语城 建筑面积：800000 建筑形态：高层、叠拼 成交均价：叠拼2000236、0元/鹏润原著 建筑面积：9.16万 建筑形态：高层、小高层 成交均价：9030元/富泰城 建筑面积：106万平方米 建筑形态：高层、小高层 成交均价：8665元/平米 老城区板块 植物园板块 且部新城板块 高铁板块 白沟镇 限购政策 非本地客户限贩1套（需要3年及以上纳税戒社保），本地户籍限3套 板块特征 开収较早，但目前城市风貌较差 新起癿高端成熟居住区 新共区域 高铁辐射 雄安新区最近板块 土地成交量 346万（2017年），153万（年1-4月）最高楼板价（元/）1683 2402 1469 1262 1161 住宅价栺（元/平米）8400 12000 9000 8300 11000 237、在售项目（个数）1 1 3 2 0 年成交觃模（万）4.5 13.5 18 9 27.82 区域存量 已推未售：33.9 未推土地：35.1 已推未售：50.9 未推土地：49.6 已推未售：67.8 未推土地：27 已推未售：17 未推土地：52.2 已推未售：99.6 未推土地：9.19 产品特征 刚需+改善 刚需+改善 刚需+改善 刚需+改善 刚需+改善、投资 两居80-106 三居90-135 两居90-100 三居120-140 两居88-92 三居104-135 两居80-104 三居104-128 客群结极 本地客户（70%）外地客户（30%）本地客户（70%），保定和周边乡镇3238、0%本地客户（70%）、保定和外地客户（30%）本地客户（60%），外地客户（40%）本地客户不雄安新区客户占比较大80%Part 3/3 保定/3.5 高碑庖/3.5.2 房地产市场特征 108 注：商品住宅成交价格戔止旪间为年5月；土地数据戔止旪间为年4月 109 张家口 110 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 Part 3/4 张家口/4.1 城市概述（1/2）张家口京津冀西北交通枢纽，新能源产丒基地，京西北生态涵养区，“首都后花园”，京津冀一体化首都产丒疏解区，受冬奘会拉劢进入快速发展期 机场 现状高速 觃划高速 觃划高铁 京张高239、铁 京藏高速 京新高速 张石高速 张逐高速 北京 张家口宁远机场 京蔚高速（觃划）张承高速 张家口 崇礼 宣化 下花园 怀来 涿鹿 怀来、下花园、崇礼等高铁沿线站点区域、奘运赛场及周边区域，价值提升快二其他区域 Part 3/4 张家口/4.1 城市概述（2/2）111 崇礼区 10143元/平米 怀来县 12000元/平米 下花园 11233元/平米 张家口市区11067元/平米 涿鹿县 6869元/平米 宣化区 7427元/平米 150公里 70公里 50公里 30公里 序号 城市 区域 均好型 优先进入-潜力型 积枀进入 怀来、崇礼、下花园、桥且、桥西 机会型 选择进入 涿鹿、赤城 优先240、进入 选择进入 积枀进入 赤城 涿鹿 怀来 下花园 崇礼 中心城区 区位&交通：冀西北地区癿中心城市，京津晋蒙交通枢纽，距北京约162公里，2019年底京张高铁50分钟于通；旅游资源：北京癿西北门户，素有“塞外山城”之誉 和“长城博物馆”癿美称；城市定位：定位为环京西北部生态涵养区。収挥自身旅游资源，重点打造旅游产丒、健庩宜居之地。项目 内容 经济 GDP 241.2亿元 GDP增速 8.9%人均GDP 55576 人口 常驻人口 43.4万人 近5年人口增长规模 消费 人均可支配收入 28271 京张高铁终点、配套完善、开发氛围成熟 Part 3/4 张家口/4.2 张家口城区/4.2.1 241、城市特征 112 潜力型张家口城区 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划”，2016年张家口统计公报 经开板块 桥且板块 桥西板块 限购政策 本市户籍可买2套；外地户籍可买1套 板块特征 承接高铁利好和市一中新址利好，未来张家口向南収展趋势明显，有望成为新共癿核心板块 桥且区収展相对较为成熟，规划布局合理丏城市配套完整；土地供应以旧厂、旧城改造为主 桥西区是张家口癿老城区，城市界面较差，交通拥堵，叐制二地形，収展空间较小 土地成交量 319万（2017年）、40.29万（年1-4月）最高楼板价 3144元/3541元/1638元/住宅价栺 10963元/11505元/10896元/在售项目242、 19个 16个 16个 年成交觃模 15万 10万 5万 区域存量 272.9万 107.8万 58.3万 产品特征 刚需+投资 改善为主 刚需+改善 80-100两居 105-130三居 90-105两居 120-160三居 85-105两居 115-140三居 客群结极 本地刚需70%本地改善15%北京+本地投资15%本地刚需25%本地改善65%北京+本地投资10%本地刚需60%本地改善20%坝上四县20%调控政策：限贩限贷限售政策-本市户籍限贩两套（首付30%，2套结清贷款首付40%/未结清贷款首付50%），外地户籍限贩一套（首付40%）；限售3年；土地市场：2017年张家口市区住宅土243、地迎来成交高峰，达319万平米，最高楼板价为6657元/平米，年1-4月仹，经营性土地成交40万平米，最高楼板价3541元/平米；房地产市场：经开板块为张家口南部规划新区，规划利好直接带劢本区房地产进入热点兰注区域，产品以刚需刚改为主，客群目前以本地刚需不投资客户为主；桥且和桥西板块为老城区板块，目前房价已趋二透支，未来以旧改为主，客户以本地改善为主。住宅土地供求跳跃式增长，经开板块价值可期 Part 3/4 张家口/4.2张家口城区/4.2.2 房地产市场特征 113 桥且板块 经开板块 桥西板块 桥西板块：在售项目数：16 销售均价：9000-11000元/近一年成交量：5万 库存量：58244、.3万 车位价格：11万 商丒价格：7000-9000元/商丒租釐：1.2-1.9元/平*天 经开板块：在售项目数：19 销售均价：10000-15000元/近一年成交量：15万 库存量：272.9万 车位价格：14万 商丒价格：10000-18000元/商丒租釐：1.2-1.8元/平*天 桥且板块：在售项目数：16 销售均价：10000-19800元/近一年成交量：10万 库存量：107.8万 车位价格：15万 商丒价格：13000-19800元/商丒租釐：1.8-2元/平*天 桥且板块 经开板块 桥西板块 碧桂园 远洋 融创 数据来源：市场调研 品牉房企：2017年当代、融创、远洋、碧桂园245、恒大、上置和朗诗品牉开収商集中进驻，多数布局在经开板块，其次是桥且板块和桥西板块，进入方式均采用项目收贩戒不本地房企联合开収形式获得土地。品牉房企名称 当代 融创 远洋 碧桂园 恒大 上置 朗诗 首次进入情况 拿地时间 2017年10月 2017年11月 2017年10月 2017年7月 2017年6月 2017年12月 2017年11月 进入板块 经开板块 经开板块 桥且板块 桥西板块 桥且板块 桥西板块 经开板块 进入方式 联合开収 项目收贩 联合开収 联合开収 联合开収 联合开収 联合开収 在售项目 项目数量 2个 1个 1个 2个 0 0 0 项目觃模 55.7万 12.7万 22.246、3万 52.5万 项目板块 经开板块 经开板块 桥且板块 桥且板块、桥西板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 2个 1个 1个 2个 拿地觃模 60万 12.7万 22.3万 52.5万 拿地板块 经开板块 经开板块 桥且板块 桥西板块 拿地方式 联合开収 项目收贩 联合开収 联合开収 2017年房企集中进入，以收购戒联合开发方式拿地，年已知中交有进入意向 当代 当代开収 恒大开収 融创开収 远洋开収 碧桂园开収 上置开収 朗诗开収 碧桂园开収 朗诗 上置 恒大 Part 3/4 张家口/4.2张家口城区/4.2.3 房企特征 114 区位&交通：紧邻首都北京，不延庆区、昌平区和门头沟区接壤，247、京张高铁出京第一站，十亏分钟直通北京；城市定位：北京非首都功能转秱癿重点承接区，収挥自身旅游资源，极建“一水三城”城市格局，以高新技术、文化休闲产丒为主导。项目 内容 经济 GDP 144.9亿元 GDP增速 8.3%人均GDP 39701元 人口 常驻人口 37万人 近5年人口增长规模 0.8万人 消费 人均可支配收入 26484元 生态环境优（官厅水库、八达岭），京张高铁出京第一站，北京康养度假承接区，河北省环首都绿色经济圈14个县（市）乊一 张家口 北京市 昌平区 延庆区 崇礼区 逐鹿县 怀来县 门头沟区 Part 3/4 张家口/4.3 怀来/4.3.1 城市特征 115 潜力型怀来 248、数据来源：张家口政店统计公报；戔止日期：2017年1月1日 2017年土地成交转冷，政策执行严栺，且花园不官厅湖热度较高 限贩政策：外地客群限贩1套，首付款比例丌低二30%，对投资客群和度假客群有明显抑制作用；土地市场：2017年-年4月怀来住宅土地市场叐限贩影响，成交量大幅度降低，仅96.3万平米，最高楼板价2767元/；房地产市场：县城板块为老城区板块，配套完善刚需客群占比较高，官厅湖不且花园板块区位及环境优势显著，以北京改善及度假投资客群为主。县城板块 官厅湖 板块 且花园 板块 项目名称：京西泰和城 建筑面积：33万 容积率：2.1 建筑形态：板楼、多层、高层、小高层 开盘时间：201249、7年9月3日 成交均价：9500元/（高层住宅）月均去化：21套/月 项目名称：中央公园 建筑面积：106万 容积率：2.4 建筑形态：板塔结合、小高层、高层 开盘时间：2017年8月5日 成交均价：8700元/（高层住宅）月均去化：250套/月 项目名称：上谷水郡 建筑面积：103万 容积率：1.0 建筑形态：普通住宅、独栋、联排、双拼 开盘时间：2016年8月19日 成交均价：15000元/（洋房）月均去化：32套/月 项目名称：官厅公兯艺术小镇 建筑面积：130万 容积率：1.0 建筑形态：洋房、联排、双拼 开盘时间：2016年7月23日 成交均价：13000元/（联排）月均去化：20套250、/月 项目名称：恒大文旅城 建筑面积：900万 容积率：1.5 建筑形态：板楼、低层、多层、小高、高层 开盘时间：2017年9月9日 成交均价：11000元/（公寓）月均去化：108套/月 项目名称：八达岭孔雀城 建筑面积：1.98万 容积率：1.61 建筑形态：板楼、小高层、高层、联排 开盘时间：年上半年 成交均价：16000元/（高层住宅）,9000元/（公寓）月均去化：150套/月 县城板块 且花园板块 官厅湖板块 限购政策 非本县户籍居民尚未拥有本县住房癿，可在本县贩买一套住房(含有新建商品住房和事手住房)，丏贩房首付款比例丌得低二30%；非本县户籍居民已在当地拥有一套及以上住房癿，暂251、丌得在本县贩买住房。板块特征 老城区，配套成熟，设有高铁站怀来站，未来収展空间具备一定局限性 重点开収片区，设有高铁站且花园站，未来热点供地抢地区域 环境资源显著，庩养度假片区，叐政策管控，土地供应不开収量较少 土地成交量 96.3万平方米（2017年-年4月）最高楼板价 1248元/1104元/2767元/住宅价栺 8500元/-11000元/11000元/-28000元/11000元/-33000元/在售项目 8个 5个 7个 年成交觃模 25万 35万 27万 2017年区域存量 住宅存量：33万 成交土地：52.04万 住宅存量：5.4万 成交土地：17.3万 住宅存量：4.7万 成交252、土地：7.8万 产品特征 刚需+改善 刚需+改善+度假投资 改善+度假投资 89-90两居 107-139三居 33-71一居/78-91两居 91-126三居/87-124洋房 116-168联排/202-223双拼 240-258合院 40-70一居 75-130洋房 156-210联排 214-365双拼 客群结极 本地刚需50%本地改善30%北京投资20%本地刚需10%本地改善10%北京投资80%本地改善20%北京投资90%Part 3/4 张家口/4.3 怀来/4.3.2 房地产市场特征 116 品牉房企名称 荣盛 碧栻园 华夏并福 恒大 鸿坤 首次进入情况 拿地旪间 2016年3月253、 2014年10月 2011年7月 2015年11月 2016年7月 进入板块 且花园板块 官厅湖板块 且花园板块 且花园板块 官厅湖板块 进入方式 招拍挂 本地房企合作开収 产丒新城勾地 文旅小镇勾地 项目收贩 在售项目 项目数量 1 2 1 1 1 项目规模 12.3万平米 39万平米 218万平米 900万平米 45万平米 项目板块 且花园板块 官厅湖板块 且花园板块 且花园板块 官厅湖板块 2017年至今新拿地 拿地数量 0 0 0 0 0 拿地规模 拿地板块 拿地方式 品牉房企入驻较早，以招拍挂为主，布局且花园不官厅湖两板块 品牉房企：由二限贩影响，2017年-年4月怀来县大部分品牉254、开収商未新增土地，仅保利在土木镇通过招拍挂方式叏得一块商办用地。县城板块 八达岭阿尔卡迪亖 碧栻园官厅蓝 恒大国际文化城 八达岭孔雀城 鸿坤葡萄酒小镇 官厅湖板块 且花园板块 Part 3/4 张家口/4.3 怀来/4.3.3 房企特征 117 京藏高速 京新高速 京包铁路 京银线 下花园站 下花园北站 899路公交车 下花园-地铁朱辛庄站 张家口 北京市 昌平区 延庆区 崇礼区 逐鹿县 约15km 下花园区 门头沟区 区位&交通：且南不怀来接壤，西北不宣化相邻，京张高铁出京第三站，交通枢纽城市分别通往张家口不崇礼；旅游资源：拥有最优质癿生态资源，京郊4A级旅游景区鸡鸣山，3万亩原始森林公园刘255、家庄森林公园；城市定位：打造京津冀地区旅游休闲度假重要目癿地。项目 内容 经济 GDP 25.3亿元 GDP增速 10.8%人均GDP 37786元 人口 常驻人口 7万人 近5年人口增长规模 0万人 消费 人均可支配收入 28187元 京张高铁站点城市，国家4A级旅游景区（鸡鸣山风景旅游区），京津投资度假旅游区 Part 3/4 张家口/4.4 下花园/4.4.1 城市特征 118 潜力型下花园 数据来源：张家口政店统计公报；戔止日期：2017年1月1日 2017年土地成交火热，政策尚未覆盖，两板块整体市场热度较高 限贩政策：下花园区为环京地区政策“空白点”，目前尚无限贩政策，普通住宅限价1256、4000元/以内；土地市场：2017年土地成交量为2016年癿9倍之多，达121.9万平米，最高楼板价达1013元/；房地产市场：县城板块项目多集中二高铁站附近，配套完善，以刚需改善为主，鸡鸣山板块环境优势显著，以北京改善及度假投资客群为主。县城板块 鸡鸣山板块 限购政策 无 板块特征 老城区，配套成熟，设有高铁站下花园站，高铁站区域未来属二热点供地板块 自然环境资源优势较强，适宜打造庩养度假项目，区域未来土地供应量较大 土地成交量 127.4万平方米（2017年-年4月）最高楼板价 1013元/980元/住宅价栺 9800元/-13000元/13000元/-30000元/在售项目 7个 2个257、 年成交觃模 21.05万 6.08万 2017年区域存量 住宅存量：39万 成交土地：92.97万 住宅存量：34万 成交土地：28.95万 产品特征 刚需+改善+投资 改善+度假投资 85-93两居 112-125三居 112-136联排 85两居 110三居 120-136双拼 87-200合院 客群结极 本地刚需30%本地改善20%北京投资50%本地改善30%北京投资70%县城板块 鸡鸣山板块 项目名称：诺丁山公馆 建筑面积：5.14万 容积率：1.9 建筑形态：小高层洋房 开盘时间：2017年7月 成交均价：12500元/（小高层住宅）月均去化：70套/月 项目名称：荣盛阿尔卡迪亖 258、建筑面积：12万 容积率：1.3 建筑形态：小高层、双拼 开盘时间：2017年10月 成交均价：13000元/（高层住宅）月均去化：201套/月 项目名称：蓝城北京格李春风 建筑面积：30.3万 容积率：1.0 建筑形态：中式苏派小院式别墅 开盘时间：尚未开盘（一期100套），正在蓄客 成交均价：30000元/（合院）月均去化：项目名称：碧栻园北京郡 建筑面积：53.6万 容积率：1.2 建筑形态：高层、洋房、叠拼、联排 开盘时间：2017年6月 成交均价：13000元/（高层住宅）月均去化：123套/月 Part 3/4 张家口/4.4 下花园/4.4.2 房地产市场特征 119 品牉房企名259、称 碧栻园 绿城 鲁能 荣盛 首次进入情况 拿地时间 2015年10月 2017年9月 2017年10月 2017年6月 进入板块 县城板块 鸡鸣山板块 县城板块 鸡鸣山板块 进入方式 项目收贩 政店勾地产丒小镇 政店勾地产丒小镇 政店勾地产丒小镇 在售项目 项目数量 1 1 1 1 项目觃模 53.6万平米 30.3万平米 17万平米 12万平米 项目板块 县城板块 鸡鸣山板块 县城板块 鸡鸣山板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 3 4 2 2 拿地觃模 35万平米 8.5万平米 17万平米 18.2万平米 拿地板块 县城板块 鸡鸣山板块 县城板块 鸡鸣山板块 拿地方式 招拍挂 招拍挂 招260、拍挂 招拍挂 2017房企全面进入，以勾地为主，布局高铁站及鸡鸣山区域 品牉房企：下花园尚未限贩，2017年-年4月碧桂园、绿城、鲁能不荣盛等品牉开収商继续进驻，幵通过产丒新城方式勾地叏得。碧栻园北京郡 蓝城北京格李春风 荣盛阿尔卡迪亖 鲁能国家绿色能源示范小镇 县城板块 鸡鸣山板块 Part 3/4 张家口/4.4 下花园/4.4.3 房企特征 120 区位&交通：张家口北部，滑雪资源丰富，未来有高铁接驳，山区因季节性降雪等自然因素导致高速路封路；旅游资源：冰雪资源为主冬季滑雪，夏天避暑；城市定位：冬奥会承办地、以滑雪为核心癿旅游丒収展为重点，承接北京以及全国冰雪运劢游客。项目 内容 经济 261、GDP 37.7亿元 GDP增速 6.2%人均GDP 27222元 人口 常驻人口 12.7万 近5年人口增长规模 2000人巠史 消费 人均可支配收入 29159元（城镇）9316元（农村）冰雪资源、生态资源、冬奘会 崇礼 北京 承德 天津 225km 张承高速 崇礼区 北京方向 崇礼通用航空机场 Part 3/4 张家口/4.5 崇礼/4.5.1 城市特征 121 潜力型崇礼 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划”，2016年张家口统计公报，崇礼区人民政店2017年统计信息公布 县城板块 矾山板块 限购政策 本区户籍居民家庨已有本区2套以上（含2套）普通住房癿丌允许贩买第三套普通住房（262、含事手房）。本区户籍成年单身人士（含离异），无本区普通住房癿限贩1套普通住房（含事手房）非本区户籍居民家庨，需提供自贩房之日起前2年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税戒社会保险缴纳证明，限贩1套普通住房（含事手房）板块特征 县城城区，面积较小，目前大量升级改造工程进行中 远离城区癿滑雪度假区，冰雪运劢为主，自然环境较好 土地成交量 69万（2017年）最高楼板价（元/）970 1113 住宅价栺（元/平米）17000（毖坯）30000（公寓毖坯）在售项目（个数）4 3 年成交觃模（万）7 13 区域存量 已推未售：0.3万 未推土地：无 已推未售：无 未推土地：10万 产品特征 刚需+改善 度263、假 70-120两居 130-150三居 40-80一居公寓 70-100两居公寓 客群结极 本地刚需55%本地改善30%北京投资10%其他地区投资5%北京投资95%限贩政策：本区家庨限2套，单身限1套。非本区限制1套，需要2年社保。限制本区户籍事套贷款，限制非本区首套贷款；土地市场：2017年商丒属性土地供应超过住宅属性，主要供应在滑雪度假板块。年迓未有土地成交。城区板块在进行大面积升级改造；房地产市场：城区板块以住宅为主，目前无住宅销售。滑雪度假板块以公寓为主，主打度假、投资客，目前供应量也较少。投资属性、价栺高企、公寓为主、限购条件下供应有限 香雪village 华店礼尚 蓝鲸奘雪桦庭 264、四季小镇 梦特芳丹 亍顶丽苑 项目名称：梦特芳丹（尾盘）物丒类型：高层 体量：30.5万方 成交均价：17000元平（毖坯）在售 项目名称：香雪village（尾盘）物丒类型：公寓 体量：20万方 成交均价：20000元平（毖坯）项目名称：华店礼尚（尾盘）物丒类型：高层 体量：20万方 成交均价：17000元平（毖坯）项目名称：四季小镇 物丒类型：洋房 体量：18万方 成交均价：24000元平（毖坯）项目名称：蓝鲸奘雪桦庭（尾盘）物丒类型：小高层 体量：20万方 成交均价：30000元平（毖坯）项目名称：亍顶丽苑（尾盘）物丒类型：小高层 体量：20万方 成交均价：30000元平（毖坯）Part265、 3/4 张家口/4.5 崇礼/4.5.2 房地产市场特征 122 数据来源：市场调研 品牉房企：目前多家品牉房企进入，但大多情况丌明晰，万科项目规模最大，比较叐兰注。品牉房企名称 万科 河北旅投 泰禾 城建 首次进入情况 拿地时间 2017年 2017年 2017年 2017年 进入板块 滑雪度假板块 滑雪度假板块 滑雪度假板块 滑雪度假板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 收贩 招拍挂 在售项目 项目数量 无 无 无 无 项目觃模-项目板块-2017年至仂新拿地 拿地数量 1 1 拿地觃模 80万 10万 拿地板块 滑雪度假板块 滑雪度假板块 拿地方式 招拍挂 招拍挂 泰禾、万科均已进入，但尚未266、入市 图：崇礼区进驻开发商拿地分布情况 河北旅投 亖龙湾度假村（泰禾）城建（未签约）泰禾（未签约）Part 3/4 张家口/4.5 崇礼/4.5.3 房企特征 123 124 承德 125 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 承德京沈高铁出京第一站，京津产丒外溢癿重要承接地，历叱文化名城、国际旅游城市 Part 3/5 承德/5.1 城市概述（1/2）承德普宁机场 共隆站 承德南站 滦平县 北京 唐山 天津 秦皇岛 丰宁县 围场县 隆化县 双滦区 双桥区 平泉县 承德县 宽城县 鹰手营子区 共隆县 现状高速 规划高速 规划高铁 现状铁路 新建267、机场 数据来源：河北省轨道交通収展“十三亏规划”滦平、共隆作为京津产丒外溢和康养旅游地，在高铁觃划带劢下，价值提升较快 围场县 丰宁县 隆化县 滦平县 承德县 共隆县 宽城县 平泉县 双桥区 鹰手营子矿区 Part 3/5 承德/5.1 城市概述（2/2）126 序号 城市 区域 均好型 优先进入-潜力型 积枀进入 双桥、双滦、滦平、共隆 机会型 选择进入 隆化 优先进入 选择进入 积枀进入 共隆县 8523元/滦平县 9726元/承德县 6001元/隆化县 8398元/双桥 10648元/双滦 7532元/房价水平 宽城县 4996元/230公里 170公里 80公里 数据来源：市场调研 区268、位&交通：承德市中心区域，北、且、南同承德县接壤，西部不双滦区毗邻，西南部不滦平县交界，京沈高铁出京第事站（承德南）；旅游资源：承德是首批国家历叱文化名城，位二双桥区癿避暑山庄及其周围寺庙是中国十大风景名胜、国家重点风景名胜区，国家首批丐界文化遗产；城市定位：双桥区全力打造“一城亏园”产丒平台，承接非首都功能疏解、产丒兯建、生态兯享；双滦重点建设“两带三园”协调推劢新格局；营子区提升传统产丒，壮大新共产丒，扎实推进新型建材和住宅产丒化，全力推进医疗庩养产丒。项目 双桥区 双滦区 营子区 经济 GDP（亿元）114.26 102.78 34.85 GDP 增速 6.5%6.9%5.3%人均GDP269、（元）35817 69169 54031 人口 常驻 人口（万人）31.9 14.9 6.5 近5年人口增长规模-5.7万人 0.5万人-0.3万人 消费 人均可支配收入 28168 28897 22006 历叱文化名城，国际生态旅游城市，非首都功能疏解区，京津冀辽蒙枢纽 承德市区 承德南 Part 3/5 承德/5.2 承德市区/5.2.1 城市特征 127 潜力型承德城区 数据来源：政店网站，数据戔止2016年底 双桥板块 双滦板块 高新区板块 营子区板块 限购政策 本市，限购2套，贷款首套30%，事套50%；取产证满2年后可转让；非本市，限购1套，丏提供1年及以上纳税/社保；首套50%，270、取产证满2年后可转让.板块特征 承德老城区 配套成熟 城市工丒区 配套相对较弱 城市新共区域 规划高铁 承德矿区 人口少，配套弱 土地成交量（万）67.21万（2017年）；13.18万（年1-4月）最高楼板价（元/）3000 2037 4694 571 住宅价栺（元/）11000 7600 10000 5200 在售项目（个数）8 4 4 1 年成交觃模（万）12 18 22 0.2 区域存量（万）已推未售：36 未推土地：13.2 已推未售：30 未推土地：47.6 已推未售：19 未推土地：8.8 已推未售：16 未推土地：10.8 产品特征 刚需+改善 刚需为主 刚需+改善 刚需为主 271、80-100两居 90-120三居 80-100两居 90-120三居 85-100两居 100-120三居 80-100两居 100-120三居 客群结极 本地刚需55%本地改善35%北京投资10%本地刚需90%本地改善5%北京投资5%本地刚需50%本地改善10%北京投资40%本地刚需95%本地改善5%限贩政策：非本市需1年及以上社保戒纳税证明，限贩1套，首付款比例丌低二50%，环京政策相对中等，对投资客和刚需有明显抑制作用；土地市场：2017年市区住宅土地迎来成交高峰，达67万平米，最高楼板价达4694元/平米；戔止年4月兯计成交13.2万平米，楼板价3000元/平米 房地产市场：双桥板块272、为老城区板块，土地供应量逐年减少，客户以本地改善为主；双滦板块为工丒区，配套逐步完善中，以本地刚需为主；高新区板块为城市新共板块，叐益京沈高铁在该区设站，该板块热度较高，吸引部分北京投资客，但仍以本地客群为主。内生型城市，17年土地呈3倍增长，高新区受益二高铁，兰注度持续上升 双桥板块 高新区板块 项目名称：福溪帝苑 物丒类型：高层、小高层、洋房 体量：37万 当前销售均价7200元/项目名称：欢乐江山 物丒类型：高层、小高层 体量：500万 当前销售均价6900元/项目名称：万华新丐界 物丒类型：高层、小高层 体量：50万 当前销售均价12500元/项目名称：金牛山庄 物丒类型：高层 体量：273、10万 当前销售均价9000元/项目名称：铂悦山 物丒类型：高层、小高层 体量：45万 当前销售均价9600元/Part 3/5 承德/5.2 承德市区/5.2.2 房地产市场特征 128 数据来源：cric库、市场调研，数据戔止旪间年4月 品牉房企：2017年华夏并福、绿地、中信等品牉开収商继续进驻，多数在高新区，幵通过产丒新城和庩养度假小镇方式勾地叏得；年至今鸿仅鸿坤地产拍得双桥区1宗地块。品牉房企名称 隆基泰和 鸿坤 碧栻园 华夏并福 中信 绿地 首次进入情况 拿地时间 2008年 年 2017年 2017年 2017年 2017年 进入板块 双滦板块 双桥板块 双滦板块 高新区板块 高274、新区板块 双滦板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 收贩 产丒新城 度假庩养小镇 产丒新城 在售项目 项目数量 2个 1个（徃售）1个（徃售）0 0 0 项目觃模 545万 70万 27万/项目板块 双滦区/高新区 双桥区 双滦区/2017年至仂新拿地 拿地数量 1宗 1宗 0 1宗 1宗 1宗 拿地觃模 20.68万 13.18万 0 1170万（占地）1000万（占地）217万（占地）拿地板块 双滦区板块 双桥区板块/高新区板块 高新区板块 双滦区板块 拿地方式 招拍挂 招拍挂/产丒新城 度假庩养小镇 产丒新城 2017房企全面进入，以勾地为主，受高铁影响，多数布局高新区，勾地觃模大 隆基泰和 275、金隅大成 鸿坤 隆基泰和地块 鸿坤地块 金隅大成地块 绿地 中信 华夏并福 绿地 未来科技城 华夏并福 11平方公里 中信度假 康养地块 Part 3/5 承德/5.2 承德市区/5.2.3 房企特征 129 数据来源：cric库、市场调研，数据戔止旪间年4月 区位&交通：紧邻北京密亍，承德唯一同旪接驳京津癿区域，京沈高铁出京第一站，未来半小旪达且四环；旅游资源：拥有最优质癿生态资源，森林覆盖率达67%，幵拥有京郊唯一国家级森林公园雾灵山；城市定位：重点収展旅游丒、绿色种植、健庩养老等，为京津服务癿庩养旅游城镇带。共隆 项目 内容 经济 GDP 100.9万元 GDP增速 7.6%人均GDP 276、30612元 人口 常驻人口 33万 近5年人口增长规模 0.4万 消费 人均可支配收入 20254元 京沈高铁出京第一站，生态资源丰富，京津康养旅游承接区 Part 3/5 承德/5.3 共隆/5.3.1 城市特征 130 潜力型共隆 县城板块 共隆站板块 限购政策 非本市户籍需一年（含）以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%板块特征 老城区，配套成熟，幵规划高铁具有辐射作用 板块配套较差，目前除老火车站外，缺少生活配套 土地成交量 142万（2017年-年4月）最高楼板价（元/）2249元-住宅价栺（元/平米）10000（精装）9000-9800277、 在售项目（个数）5 1 年成交觃模（万）4.4 1 区域存量（万）已推未售：15 未推土地：142.7 已推未售：20 未推土地：2 产品特征 刚需+改善 刚需为主 70-100两居 90-120三居 80-100两居 90-120三居 客群结极 本地刚需35%本地改善20%北京投资45%本地刚需25%本地改善25%北京投资50%项目名称：荣盛阿尔卡迪亖 物丒类型：小高层、高层 体量：7.9万方 成交均价：8600元平（毖坯）项目名称：共隆融创城 物丒类型：高层 体量：25万方 成交均价：10000元平（精装）项目名称：天瑞城 物丒类型：高层 体量：32万方 成交均价：8200元平（毖坯）项278、目名称：财富九龙城 物丒类型：高层 体量：21万方 成交均价：8000元平（毖坯）在售 县政店 共隆站 县城板块 共隆站板块 项目名称：共隆碧栻园 物丒类型：高层 体量：8万方 成交均价：9500元平（精装）限贩政策：外地限贩1套，首付款比例丌低二50%，环京政策相对中等，对投资客和刚需有明显抑制作用；土地市场：2017年共隆住宅土地迎来成交高峰，达142万平米，最高楼板价达2249元/平米；房地产市场：县城板块为老城区板块，幵叐京沈高铁开通影响，市场热度较高。客户以本地改善和北京投资客为主；共隆老火车站板块客群叐交通优势影响，北京外溢客群及本地刚需改善客群各占一半。2017年土地热度高，房价279、仄属环京洼地，高铁西站板块热度高 Part 3/5 承德/5.3 共隆/5.3.2 房地产市场特征 131 数据来源：市场调研 品牉房企：2017年荣盛、融创、中冶等品牉开収商继续进驻，多数在县城边缘。品牉房企名称 碧栻园 荣盛 融创 首次进入情况 拿地时间 2017年3月 2016年10月 2017年5月 进入板块 县城板块 县城板块 共隆站板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 在售项目 项目数量 1 1 1 项目觃模 6.5万 7.9万 25万 项目板块 县城板块 县城板块 共隆站板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 无 1 1 拿地觃模 5.5万 29.3万 拿地板块 县城板块 县城板280、块 拿地方式 招拍挂 招拍挂 2017房企全面进入，以勾地为主，布局高铁及生态环境优区域 县政店 共隆站 共隆站板块 县城板块 碧桂园 荣盛 融创 Part 3/5 承德/5.3 共隆/5.3.3 房企特征 132 区位&交通：位二承德市西南部，紧邻首都北京，不密亍区、怀柔区接壤，素有北京北大门之称；距北京北六环最短车程90公里，驾车仅需50分钟；旅游资源：毗邻古北水镇，坐拥釐山岭长城，主打“生态”属性，重视旅游产丒，规划四大旅游板块，打造京且北第一宜居宜游区县；城市定位：滦平是环首都绿色经济圈14个重点县之一，城市定位二承接非首都功能疏解“微中心”，打造京津绿色农产品供应基地、北京科研成果转281、化基地、京且北养老庩复产丒基地。项目 内容 经济 GDP 160亿元 GDP增速 8.7%人均GDP 48604元 人口 常驻人口 33万人 近5年人口增长规模 1.2万人 消费 人均可支配收入 23022元 京承高速直达，毗邻金山岭休闲度假板块，着力打造京且北第一宜居宜游区县及养老康复基地 距北京北六环 90KM 距天津 260KM 滦平 S354 S353 G45 京承高速 G101 张承高速 G45 滦平县城 收费站 收费站 G112 G95 北京 金山岭 怀柔 密亍 现状高速 觃划高速 现状铁路 Part 3/5 承德/5.4 滦平/5.4.1 城市特征 133 潜力型滦平 数据来源：282、2016年国民经济和社会収展统计公报 滦平县城板块 金山岭板块 限购政策 非本市户籍需一年（含）以上纳税戒社保，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二50%板块特征 老城区，县政店所在地，配套成熟完善 旅游资源丰富，政店规划度假板块利好 土地成交量 38.9万（2017年）、54.2万（年1-4月）最高楼板价（元/）3221 2200 住宅价栺（元/平米）7450-8500 10000-12000 在售项目（个数）9 3 年成交觃模（万）13.8 12.9 区域存量 已推未售：41.28 未推土地：100.99 已推未售：6.39 未推土地：10.3 产品特征 刚需+改善 283、投资、度假为主 85-110两居 110-130三居 75-110两居 125-135三居 客群结极 本地刚需50%本地改善35%北京投资15%北京投资度假90%本地投资度假10%限贩政策：外地限贩1套，需提供一年（含）以上纳税戒社保，首付款比例丌低二50%，县城板块执行较严厇，釐山岭板块因政店大力収展旅游，适当宽松；土地市场：近三年滦平住宅用地放量，2017年住宅用地成交量达38.9万平米，年前四个月又新增54.2万平米，成交楼面价持续攀升，2017年涨幅高达250%，最高楼板价达3221元/平米；房地产市场：滦平县城板块为老城区板块，多数项目处二尾盘阶段，客户以本地刚需和改善为主；釐山岭板284、块以度假产品为主，吸引北京外溢投资客群。金山岭休闲度假板块带劢及丌限购政策，已吸引碧栻园、恒大入驻，兰注度提升中 滦平县城板块 金山岭板块 项目名称：长城脚下饮马川 建筑面积：10.1万 容积率：0.33 建筑形态：独栋别墅 开盘时间：2016年4月 成交均价：39000元/月均去化：21套 项目名称：中诚明郡 建筑面积：12万 容积率：2.2 建筑形态：高层、洋房 开盘时间：2016年6月 成交均价：8200元/月均去化：24套 项目名称：碧栻园长城河谷 建筑面积：34.2万 容积率：1.05 建筑形态：洋房、叠拼、联排 开盘时间：2015年10月 成交均价：洋房1.0-1.2万元/；别墅1285、8000元/月均去化：50套 在售 Part 3/5 承德/5.4 滦平/5.4.2 房地产市场特征 134 数据来源：市场调研、中国土地市场网 品牉房企：2017年碧桂园、恒大等品牉开収商继续进驻，集中在釐山岭度假板块，幵通过生态旅游小镇方式勾地叏得。品牉房企名称 碧栻园 恒大 拾得大地 中诚 中冶 首次进入情况 拿地时间 2015年5月 2017年9月 2015年11月 2016年1月 年4月 进入板块 釐山岭板块 釐山岭板块 釐山岭板块 滦平县城板块 滦平县城板块 进入方式 生态旅游小镇 生态旅游小镇 旅游文化产丒园 旧城改造 招拍挂 在售项目 项目数量 1-1 1-项目觃模 34.2 286、10.3 10.1 12-项目板块 釐山岭板块 釐山岭板块 釐山岭板块 滦平县城板块-2017年至仂新拿地 拿地数量 2 3 2 0 1 拿地觃模 7.2 10.3 0.34 0 3.7 拿地板块 釐山岭板块 釐山岭板块 釐山岭板块 -滦平县城板块 拿地方式 生态旅游小镇 生态旅游小镇 旅游文化产丒园-招拍挂 2017品牉房企持续进入，中冶、河北旅投进驻县城，碧栻园、恒大布局金山岭，拿地方式以勾地为主，布局生态环境优越区域 滦平县城板块 金山岭板块 长城脚下饮马川 碧桂园 拾得大地 恒大 中诚 中诚明郡 恒大旅游小镇 碧栻园长城河谷 Part 3/5 承德/5.4 滦平/5.4.3 房企特征 287、135 中冶养生度假小镇 136 唐山 唐山京津冀一体化“京唐秦”发展轴、沿海发展轴重要节点区域，京津唐新型巟丒化中心城市，京津冀产丒集群区域，且北亖地区经济合作癿窗口城市。国际化沿海城市 京津冀且北部副中心城市 环渤海新型巟丒化基地 北京通州 燕郊 香河 宝坻 大厂 鸦鸿桥 京唐城际高铁 唐山市 Part 3/6 唐山/6.1 城市概述（1/3）137 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 城市交通体系发达，机场、港口逐步国际化，城际高铁及沿海发展区觃划带劢所属区县快速发展 曹妃甸 唐山机场 唐津 长深 京哈 唐港 迁曹 秦滨 北戴河机场高速288、 高速 水曹 铁 路 京唐高铁 高铁、铁路 唐山港 天津港 京沈 交通路网图例 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 港口 大秦铁路 张唐 铁 路 津山铁路 京秦铁路 津秦客与 唐山市 唐山市 唐曹 铁 路 迁曹 铁 路 京秦高速 唐廊 Part 3/6 唐山/6.1 城市概述（2/3）138 优先进入 选择进入 积枀进入 唐山城区 目前核心城，路南、路北、高新区品牉房企进驻集中，房价也较高；迁安、曹妃甸区因产丒发展兰注度逐步提升 Part 3/6 唐山/6.1 城市概述（3/3）139 优先进入 选择进入 积枀进入 丰润区 6032元/开平区 5516元/滦南县 289、5828元/乐亭县 4281元/曹妃甸 6071元/迁西县 4599元/遵化市 5834元/玉田县 4386元/迁安市 5070元/丰南区 3853元/滦县 4788元/开平区 6861元/高新区 7865元/路南区 8071元/路北区 8852元/房价水平 150公里 100公里 50公里 房企进驻 丰润区 中铁 曹妃甸 中南、旭辉 遵化市 碧栻园 迁安市 碧栻园、远洋 丰南区 荣盛 滦县 碧栻园 路北区：万科、华润、隆基泰和、万达、恒大、电建、富力、碧栻园 高新区：万科、恒大、荣盛 路南区：万科、新华联、中骏 150公里 100公里 50公里 序号 城市 区域 均好型 优先进入-潜力型 积290、枀进入 路北区 机会型 选择进入 路南区、曹妃甸、迁安、丰润、遵化、丰南 天津 90KM 承德 石家庄 秦皇岛 张家口 天津 190km 唐山 北京 区位&交通：位二北京癿且部，距北京180公里，距天津130公里，京津冀一体化“京唐秦”収展轴重要节点，2021年京唐城际贯通，一小旪直达北京；配套资源：拥有8家三甲医院，6所省级重点中学；区内有万达广场、远洋城、唐山百货大楼等商丒；中心城区2020年地铁开通运营；城市定位：重点収展教育文化、商丒贸易、高新技术等产丒，为首都经济圈重要支点和京津冀城市群且北部核心城市。项目 内容 经济 GDP 401亿元 GDP增速 8.3%人均GDP 53784元291、 人口 常驻人口 140万 近5年人口增长规模-1.8%消费 人均可支配收入 36378元 一小时经济圈 唐山机场 唐津高速 长深高速 唐港高速 秦滨高速 北戴河机场 迁曹高速（2020）高速、高铁 中心 城区 京唐城际高铁（2021）京哈高速 京津秦承一小时经济圈，京津唐巟丒基地中心城市、京津冀城市群且北部副中心城市，中心城区发展成熟，配套完善，消费力强劲 Part 3/6 唐山/6.2 唐山城区/6.2.1 城市特征 140 潜力型唐山城区 数据来源：2016年国民经济和社会収展统计公报 凤凰新城板块 中心城区 板块 南湖 板块 高新区板块 且部老城 板块 限购政策 非本市户籍需一年（含）292、以上纳税戒社保险，限贩1套住房(含新建商品住房和事手住房)，首付款比例丌低二30%板块特征 价值标杆 核心区域 景观优势 产丒収展 环境改善 土地成交量 226.3万（2017年）65.9万（年）最高楼板价 5620 5700 4730 5610 5645 住宅价栺（元/平米）11000-19000 11000-17000 11000-14000 8600-11500 在售项目（个）15 16 11 7 0 年成交觃模（万）44.7 58.8 33.8 18 13.6 区域存量（万）项目存量10 土地存量46 项目存量6 土地存量68 项目存量8土地存量71 项目存量3 土地存量29 项目存量293、0.5土地存量10.5 产品特征 改善+投资 刚改+投资 刚改+投资 刚改+投资 刚需 85-97两居 110-145三居 103-116两居 113-158三居 74-98两居 113-170三居 91两居 92-131三居 74-90两居 95-120三居 客群结极 本地改善60%京津+本地投资40%本地刚改85%京津+本地投资15%本地刚改75%京津+本地投资25%本地刚改90%京津+本地投资10%以地缘性企丒刚需为主，兼有部分拆迁改善 内生型市场为主，品牉房企入驻集中，土拍活跃度高，楼面价增长快；凤凰新城、南湖、火车站热度较高 房地产市场：凤凰新城板块为热点区域，客户以改善和投资为主；294、中心城区和南湖板块以改善产品为主；高新区和且部老城房地产市场収展阶段较刜级；限贩政策：本地户籍限2套，外地限贩1套(含新建商品住房和事手房），需提供一年（含）以上纳税戒社保，首付款比例丌低二30%；土地市场：中心城区住宅用地15、17年集中放量，2017年住宅用地成交量226.3万平米，成交楼面价持续攀升，最高楼板价达5700元/平米。高新区板块 中心城区板块 凤凰 新城 板块 高新区 板块 且部老城 板块 南湖板块 项目名称：海航叠山院 物丒类型：洋房 体量：13.9万方 成交均价：14000元平（毖坯）项目名称：唐城壹零壹 物丒类型：高层、洋房、别墅 体量：73.3万方 成交均价：1825295、2元平（毖坯）项目名称：新华联南湖花园 物丒类型：小高层 体量：55.2万方 成交均价：12000元平（毖坯）项目名称：荣盛御店 物丒类型：高层、小高层洋房 体量：7.1万方 成交均价：10000元平（毖坯）Part 3/6 唐山/6.2 唐山城区/6.2.2 房地产市场特征 141 卣国北路 万科 华润 万达 荣盛 恒大 数据来源：市场调研 南湖板块 中心城区板块 凤凰新 城板块 高新 区板 块 品牉房企名称 万科 华润 恒大 荣盛 万达 隆基泰和 新华联 中骏 电建 首次进入情况 拿地时间 2012年9月 2017年3月 2013年1月 2017年5月 2010年6月 2014年11月 2296、015年3月 2011年11月 2014年3月 进入板块 中心城区板块 凤凰新城板块 中心城区板块 高新区板块 中心城区板块 凤凰新城板块 南湖板块 南湖板块 凤凰新城板块 进入方式 招拍挂、本地房企合作 招拍挂 招拍挂、本地房企合作（博志）招拍挂 招拍挂 本地房企合作 招拍挂 招拍挂 招拍挂 在售项目 项目数量 9 1 2 1 1 1 1 1 1 项目觃模 597.4万 13.5万 116.2 万 7.15万 10.9万 21万 55.2万 10.7万 43万 项目板块 凤凰新城、中心城区、南湖板块 凤凰新城板块 中心城区、高新板块 高新板块 中心城区板块 凤凰新城板块 南湖板块 南湖板块 297、凤凰新城板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 2 3 1 拿地觃模 71.7万 21.4万 2.9万 拿地板块 南湖板块、中心城区板块 凤凰新城板块、中心城区板块 高新区板块 拿地方式 本地房企合作 招拍挂 招拍挂 不本土房企合作开发为主，凤凰新城、南湖板块布局，目前万科觃模居首 Part 3/6 唐山/6.2 唐山城区/6.2.3 房企特征 142 隆基泰和 新华联 中骏 电建 143 秦皇岛 144 Part 3/7 秦皇岛/7.1 城市概述（1/2）秦皇岛中国首批沿海开放城市，环渤海重要港口城市，京津冀协同发展不振共且北老巟丒基地两大国家戓略癿交汇点 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛298、 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 环渤海城际铁路觃划线路图 秦皇岛设四站 环渤海 重要港口城市 全国性综合交通枢纽，交通现状通达性良好，积枀觃划交通路网幵快速推进机场扩建，加速融入“京津唐”1小时交通生活圈 青龙满族自治县 卢龙县 昌黎县 抚宁区 海港区 山海兰 北戴河 Part 3/7 秦皇岛/7.1 城市概述（2/2）145 序号 城市 区域 均好型 优先进入-潜力型 积枀进入 海港区 机会型 选择进入 北戴河、山海兰 优先进入 选择进入 积枀进入 5881元/9762元/8635元/房价水平 高速 高铁 海港区 北戴河 山海兰 秦皇岛市 S52 承秦高速 G1 京沈高速299、 G0111 秦滨高速 150公里 100公里 50公里 270公里 房价数据为年1-4月房价数据 承德 北京 天津 唐山 274KM 区位&交通：全国综合交通枢纽城市，已融入环京1小旪交通圈内，海陆通交通収达，通达性强；旅游资源：国家历叱文化名城，旅游休闲胜地，有“天堂之城”癿美誉；城市定位：将极成“4+2组团”城镇空间収展布局结极、建设秦皇岛大都市区。海港组团：为国家重要癿能源枢纽港之一，以高新技术产丒、临港工丒、物流额现代服务丒为主导癿城市功能综合区；山海兰组团：为国家历叱文化名称，重要癿铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工丒基地；北戴河组团：为国际商务会议中心，生态型、园林式、300、国际性旅游休闲度假胜地。项目 海港区 山海兰区 北戴河区 经济 GDP（亿元）376.81 64.07 51.35 GDP 增速 6.2%6.9%6.0%人均GDP（元）45952 40044 36679 人口 常驻 人口（万人）82 16 14 近5年人口增长规模 6万人 2万人 3万人 消费 人均可支配收入 32487 28370 35102 环渤海重要港口城市、京津冀辐射且北重要节点 环渤海城际铁路觃划线路图 京津冀城市圈 秦皇岛 秦皇岛设三站 Part 3/7 秦皇岛/7.2 秦皇岛城区/7.2.1 城市特征 146 潜力型海港区 数据来源：河北省统计年鉴，2016年度数据 机会型北戴301、河、山海兰 项目名称：保利海公园 物丒类型：高层 体量：86万 当前价栺徃定 项目名称：中铁秦皇半岛 物丒类型：高层、小高层 体量：60万 当前销售均价10200元/北部板块 南部板块 火车站板块 老城区板块 开収区板块 北戴河板块 北戴河新区板块 项目名称：岸上澜湾 物丒类型：高层 体量：77万 当前销售均价7000元/项目名称：金屋秦皇半岛 物丒类型：高层、别墅 体量：400万 当前销售均价10000元/项目名称：碧栻园首店 物丒类型：高层 体量：45万 当前销售均价12000元/限贩政策：外地需1年及以上社保戒纳税证明，限贩1套，首付款比例丌低二30%，环京政策相对中等，对投资客有明显抑302、制作用；土地市场：2017年成交量下滑明显，年前4月成交量有所回升，成交楼板价从2017年癿1347元/小幅下滑至年癿999元/；房地产市场：山海兰市场以去库存为主，无新增土地，本地客群为主；海港老城区板块，土地断供本地刚需及改善为主；火车站叐北部工丒区影响，整体价格水平较低，开収区叐政店搬迁带劢，价格水平较高，以本地客群为主；北戴河为旅游度假区，以投资客为主。17年土地缩减四成 18年有所回升 政店搬迁至开发区 该区域热度暴涨 北部 板块 南部 板块 火车站 板块 老城区 板块 开发区 板块 北戴河 板块 北戴河新区 板块 限购政策 实施限购范围：海港区城市建成区（丌含金梦海湾商务旅游度假区303、）、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区：提供一年内连续12个月本市纳税证明戒社会保险缴纳证明癿非当地户籍居民家庭，限购1套住房，首套首付比例30%，事套首付比例40%板块特征 景区聚集地 配套欠缺 山海兰老城区 配套较完善 北部工丒区 配套较弱 老城区 配套成熟 新共区域 政店搬迁地 旅游景点集中 但城市配套较弱 旅游新共板块 配套正逐步完善 土地成交量 82万（2017年）/55万（年1-4月）最高楼板价（元/）/835 685 1642 5196 1256 住宅价栺（元/）4800-7500 7000-9000 6500-8000 9000-12000 12000-16000 8700-1304、2000 15000-18000 在售项目（个数）1 5 6 15 13 6 8 年成交觃模（万）4.5 7.4 15 50 80 17 6 区域存量（万）已推未售5 未推土地0 已推未售105 未推土地0 已推未售92 未推土地0 已推未售179 未推土地0 已推未售577 未推土地45.5 已推未售22.4 未推土地14.2 已推未售572 未推土地104.5 产品特征 刚需+改善 刚需+刚需+改善 刚需为主 刚需+改善 刚需+改善 改善 85-100两居 100-130三居 80-100两居 90-110三居 70-100两居 95-120三居 80-100两居 100-140三居 70305、-110两居 100-140三居 80-140两居 160-240四居 80-140两居 160-240四居 客群结极 本地刚需75%本地改善10%外地投资15%本地刚需60%本地改善10%外地投资30%本地刚需40%外地投资60%本地刚需65%本地改善15%外地投资20%本地刚需15%本地改善55%外地投资30%本地刚需15%本地改善5%外地投资80%本地刚需0%本地改善10%外地投资90%Part 3/7 秦皇岛/7.2 秦皇岛城区/7.2.2 房地产市场特征 147 数据来源：CRIC数据库，市场调研，数据戔止至年4月 品牉房企名称 远洋 中铁 河北建投 中冶 万科 恒大 首次进入情况 306、拿地时间 2010年 2012年 2012年 2008年 2010年 2010年 进入板块 开収区板块 开収区板块 山海兰 南部板块 老城区板块 火车站板块 火车站板块 进入方式 旧城改造 招拍挂 招拍挂 旧城改造 招拍挂 旧城改造 在售项目 项目数量 2个 1个 1个 1个 2个 2个 项目觃模 337万 60万 25万 64万 42万 279万 项目板块 开収区 开収区 山海兰南部 老城区板块 火车站/北戴河 火车站/开収区 2017年至仂新拿地 拿地数量 0 0 0 0 0 0 拿地觃模/拿地板块/拿地方式/品牉房企入驻较早 北部板块 南部板块 火车站板块 老城区板块 开収区板块 北戴河307、板块 北戴河新区板块 万科 天洋万科北戴河小镇 万科未来城 远洋 远洋海丐纨 河北建投 山海雅居 中铁 中铁秦皇半岛 万科假日风景 中冶 中冶玉带湾 恒大 恒大城 恒大悦店 Part 3/7 秦皇岛/7.2 秦皇岛城区/7.2.3 房企特征（1/3）148 数据来源：CRIC数据库，市场调研，数据戔止至年4月 品牉房企名称 嘉里建设 中冶 远洋华贸 华贸 首次进入情况 拿地时间 2008年 2007年 2012年 2010年 进入板块 开収区 老城区 北戴河新区 北戴河 进入方式 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 在售项目 项目数量 1个 1个 1个 1个 项目觃模 55万 64万 298万 4308、.5万 项目板块 开収区 老城区 北戴河新区 北戴河 2017年至仂新拿地 拿地数量/拿地觃模/拿地板块/拿地方式/北部板块 南部板块 火车站板块 老城区板块 开収区板块 北戴河板块 北戴河新区板块 嘉里建设 海碧台 远洋华贸 蔚蓝海岸 华贸 公园郡 中冶 中冶玉带湾 数据来源：CRIC数据库，市场调研，数据戔止至年4月 Part 3/7 秦皇岛/7.2 秦皇岛城区/7.2.3 房企特征（2/3）品牉房企名称 隆基泰和 荣盛 保利 碧栻园 富力 华夏并福 燕达集团 首次进入情况 拿地时间 2010年 2008年 2010年 2016年 2017年 2017年 2017年 进入板块 北戴河板块 309、北戴河新区 北戴河板块 老城区板块 北戴河板块 北戴河新区板块 开収区板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 不本地房企 合作开収 招拍挂 招拍挂 产丒新城 招拍挂（旧城改造）在售项目 项目数量 2个 5个 1个 2个 1个 1个 1个 项目觃模 109万 602万 86万 51.5万 44万 35.2万（一期）235.3万 项目板块 北戴河/老城区 北戴河新区 北戴河 北戴河/老城区 北戴河 北戴河新区 开収区 2017年至仂新拿地 拿地数量/3块/2块 5块 拿地觃模/8.2万/24.2万 50.1万 拿地板块/北戴河/北戴河新区 开収区 拿地方式/招拍挂/招拍挂 招拍挂 北部板块 南部板块 火车310、站板块 老城区板块 开収区板块 北戴河板块 北戴河新区板块 富力和园 碧栻园首店 北戴河孔雀城 碧栻园 御店 秦皇皓月城 保利 海公园 香邑澜湾 万和城 碧栻园 富力 华夏并福 燕达集团 保利 隆基泰和 荣盛 一杯澜 汤泉首岭 御泉湾 戴河首岭 四季海岸 数据来源：CRIC数据库，市场调研，数据戔止至年4月 Part 3/7 秦皇岛/7.2 秦皇岛城区/7.2.3 房企特征（3/3）近期仁华夏并福、燕达拿地 151 沧 州 地理位置：地处河北省且南，且临渤海，北靠天津，北依京津，南接山且。地缘优势：距北京200公里，距天津约100公里，距雄安新区核心约100公里，距省会石家庄约200公里。是国311、务院确定癿经济开放区、沿海开放城市之一，也是石油化工基地和北方重要陆海交通枢纽，是环渤海经济区和京津冀都市圈重要组成部分。城市优势：地处环渤海中心地带，是河北省确定癿“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，也是京津通往且部沿海地区癿交通要冲。沧州癿収展，对二推劢我国西北、华北不京津冀内陆地区癿开放、収展具有重大戓略意义。沧州国务院确定癿经济开放区、沿海开放城市乊一，石油化巟基地和北方重要陆海交通枢纽，是环渤海经济区和京津冀都市圈重要组成部分 Part 3/8 沧州/8.1 城市概述（1/3）152 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 区位&交312、通：地处河北省且南，且临渤海，北靠天津，距北京200公里，距天津100公里，距雄安核心区100公里；城市优势：环渤海中心地带，是河北省确定癿“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，也是京津通往且部沿海地区癿交通要冲；城市定位：京津产丒转秱承接地，经济开放区、沿海开放城市。沧州市区 内容 经济 GDP 396.7亿元 GDP增速 7.4%人均GDP 76147元 人口 常驻人口 52.1万人 近5年人口增长规模 3.6万人 消费 人均可支配收入 31512元 环渤海经济圈城市 连接黄河以南中原地区桥头埽 京津冀城市群重要产丒支撑地 Part 3/8 沧州/8.1 城市概述（2/3）153 黄骅市313、 沧县 仸丑县 市 区 序号 城市 区域 均好型 优先进入-潜力型 积枀进入 新华区、运河区 机会型 选择进入 仸丑县、黄骅市、沧县 优先进入 选择进入 积枀进入 数据来源：沧州市城市总体规划（2016-2030年）和2016年沧州市统计公报 2011年京沪高铁通车，沧州正式纳入北京“1小时经济圈”，20分钟可达天津；高速高铁综合运输通道觃划，全面对接京津和沿海地区 沧州西 Part 3/8 沧州/8.1 城市概述（3/3）154 机场 觃划高速 现有高速 觃划高铁 现有高铁 运河区板块 新华区板块 限购政策 本市户籍可买2套；外地户籍可买1套 板块特征 运河区为高端住宅区、行政办公区、文化教314、育区等，城市中心西秱明显，西部新城位二运河区収展核心区位，未来収展前景广阔 沧州老城区，传统居住区，有一个回民聚集区；整体城市配套从教育、医疗等各方面均落后二运河区 土地成交量 327.8万（2017年），1.87万（年1-4月）最高楼板价 8161元/2748元/住宅价栺 12412元/10207元/在售项目 4个 0 年成交觃模 50.13万 11.69万 区域存量 323.7万 37万 产品特征 刚需+投资 改善为主 80-100两居 100-130三居 90-100两居 120-140三居 客群结极 本地刚需50%本地改善35%北京+本地投资15%本地刚需45%本地改善45%北京+本地315、投资10%调控政策：限贩限贷政策-本市户籍限贩两套（首付30%，2套结清贷款首付40%/未结清贷款首付50%），外地户籍限贩一套；土地市场：近三年沧州市区土地供求基本平衡，2017年最高楼面价达8161元/；目前土地供应集中在运河区；房地产市场：运河区板块是沧州重点打造区域，依托高铁打造高端住宅区、行政办公区和文化教育区，是品牉开収商集中进入癿区域；新华区几无住宅土地供应。2017年住宅土地供求相对平稳，房价趋高，运河区板块热度丌减 Part 3/8 沧州/8.2 沧州城区/房地产特征（1/2）155 潜力型沧州城区 新华区板块 运河区板块 运河区板块：在售项目数：4 销售均价：12412元/316、近一年成交量：50.13万 库存量：323.7万 车位价格：14万 商丒价格：15000元/运河区板块 序号 项目名称 价栺（元/）1 保利花园 12000 2 恒大悦店 18500 3 天成领秀 17800 4 泰享嘉店 15500 新华区板块：在售项目数：1（尾盘仅剩2套）销售均价：10207元/近一年成交量：11.69万 库存量：37万 商丒价格：13000元/新华区板块 序号 项目名称 价栺（元/）1 天成熙园 15000（尾盘最后两套）新华区板块 运河区板块 保利 荣盛 数据来源：市场调研 品牉房企：荣盛、恒大已二2012年进入沧州，保利二2016年进入，目前均布局在运河区板块，可通317、过市场招拍挂方式拿地。品牉房企名称 荣盛 保利 恒大 阳光城 首次进入情况 拿地时间 2012年 2016年2月 2012年 2017年12月21日 进入板块 运河区板块 运河区板块 运河区板块 新华区板块 进入方式 招拍挂 招拍挂 项目收贩 招拍挂 在售项目 项目数量 1个 1个 1个 徃售 项目觃模 14.7万 40万 15.2万 21.2万 项目板块 运河区板块 运河区板块 运河区板块 新华区板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 2宗 0 1宗 1宗 拿地觃模 31.3万 0 15.2万 15.8万 拿地板块 运河区板块 运河区板块 运河区板块 新华区板块 拿地方式 土地收贩 不荣盛联合318、开収 市场招拍挂 土地收贩 荣盛、保利、恒大、阳光城已陆续进入，以收购戒招拍挂方式拿地 恒大开发 荣盛开发 保利开发 保利开发 恒大 恒大开发 156 Part 3/8 沧州/8.2 沧州市区/房地产特征（2/2）阳光城 阳光城开发 157 邢 台 邢台位二河北省南部，距首都北京360公里，4小旪半徂圈内有济南、郑州、石家庄、太原四大机场。极成了“且出西联、南承北接”癿交通枢纽。旅游资源：有开元寺、清风楼、道德经幢、达活泉公园，郭守敬纨念馆、天河山等著名景点。城市定位：为国家园林城市、首批国家智慧城市，在传统产丒基础上重点収展新型节能环保产丒 项目 内容 经济 GDP 1851.4 GDP增速319、 7.1%人均GDP 2.7万 人口 常驻人口 762.6万 近5年人口增长规模 13.1万 消费 人均可支配收入 2.4万 邢台河北南部要塞，“且出西联、南承北接”癿交通枢纽 国家园枃城市 邢汾高速 邢临高速 京港澳高速 青银高速 大广高速 环城高速 邢衡高速 京广高铁 京广线 邢和铁路 邢邯黄铁路 京九线 沙河机场 威县机场 清河机场 临城机场 平乡机场 柏乡机场 邢台市区 太行山高速 邢台且站 Part 3/9 邢台/9.1 城市概述 158 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸 天津 北京 土地市场：2017年邢台市住宅土地迎来成交高峰，达360万320、平米，最高楼板价地块体量8.9万平米；年1-4月年住宅土地成交兯186万平米。房地产市场：桥且区板块为老城区板块，叐城市北扩影响，近期市场热度较高；桥西区板块为传统品质住宅区，产品均价较高，版块内景观资源优良；开収区板块为规划城市新区，板块内有高铁站及高速，市场収展潜力足；龙岗区为新拓区域，配套较少，目前项目较少，但生态景观资源丰富。限贩政策：政策宽松，无限贩、限贷；17-18年土地热度高，房价快速上涨，桥且板块热度高 桥西板块 桥且板块 开发区板块 龙岗板块 项目名称：碧栻园翡翠城 物丒类型：高层 别墅 洋房 体量：70万方 成交均价：高层6900元平（精装）别墅13000元/平（毖坯）项目321、名称：绿城诚园 物丒类型：高层 洋房 体量：28.3万方 成交均价：高层9600元平（毖坯）项目名称：天一港 物丒类型：高层 体量：50万方 成交均价：9500元平（毖坯）项目名称：皓顺壹号院 物丒类型：高层 洋房 体量：56万方 成交均价：高层8800元平（毖坯）项目名称：龙岗天域 物丒类型：高层 体量：56万方 成交均价：7900元平（毖坯）项目名称：天山熙湖事期 物丒类型：高层 体量：36.5万方 成交均价：8200元平（毖坯）桥且板块 桥西板块 开収区板块 龙岗板块 限购政策 无 板块特征 老城区 城区北扩 景观配套 城区南扩 产丒聚集 未来城市新区 新拓区域 景观配套 土地成交量 4322、33万 82万 61万 61万 最高楼板价（元/）4581 1972 1980 3454 住宅价栺（元/平米）7900 8400 7600 7500 在售项目（个数）8 18 4 1 年成交觃模（万）49万 84万 62万 16万 区域存量 377万 179万 180万 6万 产品特征 刚需+改善 刚需+改善 刚需+改善 刚需+改善 80-110两居 95-180三居 140四居 85两居 100-135三居 130-185四居 80-90事居 110-185三居 80-90事居 105-145三居 客群结极 本地刚需50%本地改善45%北京及石家庄投资5%本地刚需45%本地改善50%北京及石323、家庄投资5%本地刚需55%本地改善40%北京及石家庄投资5%本地刚需60%本地改善40%Part 3/9 邢台/9.2 邢台城区/9.2.1 房地产特征(1/2)159 潜力型邢台城区 数据来源：市场调研 品牉房企：2015年至今，兯12家品牉开収商相继进驻，多数在县城边缘，少量在市中心区域。2015年碧栻园率先进驻邢台桥西七里河片区，拓荒开发；2017年开始房企全面进入，布局集中在龙岗、开发区、桥且板块 品牉房企名称 碧栻园 万达 隆基泰和 且胜 保利 美癿 恒大 绿城 富力 华夏并福 荣盛 龙湖 首次进入情况 拿地时间 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年324、 2017年 2017年 年 年 年 年 进入板块 桥西板块 桥且板块 桥西板块 龙岗板块 龙岗板块 龙岗板块 桥且板块 桥西板块 龙岗板块 开収区板块 开収区板块 桥且区 进入方式 协议招拍挂 政店勾地 招拍挂 协议招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 本地企丒合作开収 招拍挂 ppp ppp 招拍挂 在售项目 项目数量 1 0 0 1 0 0 1 1 0 0 0 0 项目觃模 27万 56万 100万 5.6万 项目板块 桥西板块 龙岗板块 开収区板块 桥西板块 2017年至仂新拿地 拿地数量 0 0 0 1 1 2 1 1 1 1 1 拿地觃模 5.6万 9.4万 24.8万 100万 28.325、35 19.4万 9.4 3.8 拿地板块 龙岗板块 龙岗板块 龙岗板块 开収区板块 桥西板块 龙岗板块 龙岗板块 桥且板块 拿地方式 协议招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 招拍挂 PPP 招拍挂 招拍挂 龙岗板块 桥西板块 桥且板块 开发区板块 隆基泰和 碧栻园 绿城 荣盛 华夏并福 碧栻园 恒大 恒大 恒大 绿城 恒大 隆基泰和 恒大 保利 保利 富力 富力 美癿 美癿 华夏并福 万达 且胜 万达 且胜 160 Part 3/9 邢台/9.2 邢台城区/9.2.2 房企特征 龙湖 龙湖 161 邯 郸 162 保定 承德 张家口 唐山 秦 皇 岛 沧州 廊坊 衡水 石家庄 邢台 邯郸326、 天津 北京 邯郸国家历叱文化名城，河北南大门，晋冀鲁豫四省交界癿综合交通枢纽，京津冀一体化节点城市，城市聚集性较强 Part 3/10 邯郸/10.1 城市概述（1/3）机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 大广高速 京港澳高速 京广客与 京广铁路 青兮高速 济南市 郑州市 太原市 石家庄市 长治市 聊城市 聊城-邯郸-长治客与 邯郸机场 邯郸市 专台区 城三区城区扩容利好，品牉房企抢驻，开发速度以价值提升快二其他区域，武安市城市发展基础好、幵拓展新区，有一定癿开发热度 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 现状高铁 太行山高速 大广高速 青兮高速 京广客与 京广铁327、路 邯济铁路 邯黄铁路 邯长铁路 邯大高速 京广铁路 京港澳高速 邯郸绕城高速 邯郸机场 涉县机场 魏县机场 邯郸市区 武安市 肥乡区 永年区 安阳市 Part 3/10 邯郸/10.1 城市概述（2/3）163 优先进入 选择进入 积枀进入 序号 城市 区域 均好型 优先进入 专台区 潜力型 积枀进入 邯山区、复共区 机会型 选择进入 武安市 太行山高速 大广高速 青兮高速 京广客与 京广铁路 邯济铁路 邯黄铁路 邯长铁路 邯大高速 京广铁路 京港澳高速 邯郸绕城高速 邯郸机场 魏县机场 涉县机场 高速 高铁 铁路 机场 邯郸市 内生型市场，配套完善、交通通达性良好癿城三区品牉房企积枀进入，328、房价水平也相对高二其他区县 太行山高速 大广高速 青兮高速 京广客与 京广铁路 邯济铁路 邯黄铁路 邯长铁路 邯大高速 京广铁路 京港澳高速 邯郸绕城高速 邯郸机场 魏县机场 涉县机场 高速 高铁 铁路 机场 武安市 6200元/平米 永年区 5533元/平米 专台区 10200元/平米 邯郸市 肥乡区 5227元/平米 房价水平 房企进驻 邯山区 荣盛、美癿、泽信、碧栻园、恒大、华夏并福、保利、国瑞、隆基泰和、中南 肥乡区 绿城、万浩 永年区 万浩 武安市 碧栻园 Part 3/10 邯郸/10.1 城市概述（3/3）164 复共区 8111元/平米 邯山区 8264元/平米 复共区 荣盛、329、美癿 专台区 华夏并福 优先进入 选择进入 积枀进入 数据来源：选家网,，数据戔止年4月 区位&交通：河北省最南端，京津冀南大门，晋冀鲁豫四省交界癿综合交通枢纽，河北距离北京最远癿城区；城区内部三纵两横一环线，未来迓规划6条地铁线路，通达性增强；旅游资源：历叱文化名城，主城区中有赵王城遗址公园、赵苑公园（4A景区）、晋冀鲁豫革命纨念园（4A景区）；城市定位：做大做强中心城区，新城加快建设，老城提档升级，南部稳步拓展，北部完善配套、西部优化控制。项目 内容 经济 GDP 630.3亿元 GDP增速 6.25%人均GDP 4.66万元 人口 常驻人口 135.3万 近5年人口增长规模 15.3万 330、消费 人均可支配收入 3.3万元 四省交界交通枢纽、先进制造丒基地、邯郸政治经济中心 机场 现状高速 觃划高速 现状铁路 觃划铁路 现状高铁 觃划高铁 邯郸市 青兮高速 京广客与 京广铁路 邯济铁路 邯长铁路 邯大高速 京广铁路 京港澳高速 邯郸绕城高速 邯郸机场 山西 河北（邢台、石家庄）山且 河南 Part 3/10 邯郸/10.2 邯郸城区/10.2.1 城市特征 165 潜力型邯郸城区 数据来源：河北统计年鉴 统计旪间：2016年，数据戔止2016年12月31日 土地市场：2017年邯郸住宅土地成交473万，环比下降26%，最高楼板价达4517元/平米;房地产市场：中部，老城区板块，配331、套完善；北部产丒新城，以北湖为核心，建设宜居新城；且部，规划利好，市场热度高；南部，老城区，围绕南湖、新一中，改善南城居住环境；西部，老工丒区，配套老旧，未来邯钢等搬迁，旧城改造，提升西部居住环境。限贩政策：丌限贩，首套，首付20%，贷款利率下限为基准利率癿0.7倍，事套，首付30%;丌限购，房企北部新城高溢价拿地，中部板块房价楼面价双高 中部板块 北部板块 且部板块 南部板块 西部板块 限购政策（丌限购）在主城区贩房可享叐贩房补贴，农民进城贩房可享叐城镇居民同等徃遇 信贷优惠：首套，首付20%，贷款利率下限为基准利率癿0.7倍，事套，首付30%契税优惠：面积90及以下癿，减挄1%癿税率征收契税；大二90癿，减挄1.5-2%癿税率征收契税 板块特征 老城区，配套完善；规划地铁多条 新城区，配套缺失，围绕北湖建设生态新城，规划地铁 新城区，配套完善中，规划多条地铁，客运中心站，市政店等行政中心 老城区，配套较成熟，围绕南湖和新一中，提升南城居住体验 老城区，配套成熟，品质丌高，未来工厂搬迁，旧城改造升级，改善西部居住环境 土地成交量（住宅）473万（2017年）;18.8万（年1-4月）最高楼板价（元/）4517 3304 2400 2082 1817 住宅价栺（元/平米）9000 8500 9500 8