1、开发建设全成本快速估算指标序号成本组成估算指标及说明一土地成本1.1生地价土地出让金俗称：地价，每亩=666.7m2。1.2土地契税依据税法，按土地出让金的3-5%计取，各地不一，参见“适用税率一览表”。1.3熟地化拆迁补偿含日照、幕墙光污染等各类补偿1.4市政基础设施配套费俗称：大配套，按各地收费文件计取。如协议拿地，可洽谈是否有优惠、退返。1.5七通及增容费俗称：小配套，含红线内外的供水、供电、煤气、电话、宽带、电视、供暖，各地价格有较大不同，在前期无相关资料的情况下，公司现有的合约价是130-616元/m2，若无地块当地价格资料，建议暂按以下指标、以GFA估算：住宅类：330-375元/2、m2；别墅类：425-450元/m2；商业/酒店类：500-600元/m2计取；供暖（北方）：另增加7090元/m2，经小区内换热站出口至单体阀门井。1.6其他包括（但不限于）：地形回填/暗浜处理、地下管线/高压线移位、河道清淤、红线外绿化补偿等二建筑成本2.1 建筑安装成本销售物业别墅普通独立别墅：2300元/m2普通联排别墅：2050元/m2中高档别墅：7500元/m2或以上；地下室：另按地库面积(或按建筑占地面积）,增加2200-2400元/m2 差价；下沉式花园：另按地下花园面积,增加2000元/m2；多层普通住宅，层高2.9m一般：1650元/m2（不含电梯价）；花园洋房、叠加别墅：3、2400元2450元/m2；小高层建安成本：2050-2150元/m2；中高层建安成本：2250-2300元/m2；高层建安成本：2350-2450元/m2；住宅高档住宅，层高3.0m对应上述普通住宅的估算基数，另增加1200元/m2或以上。酒店式公寓 层高3.15m建安成本：4200-4400元/m2；普通商铺层高4.5m地上建安成本：2500-3500元/m2；无地下室时：需另增加基础+土方250-300元/m2。经营物业社区集中商业、仓储式超市建安成本：3000-3300元/m2乙级办公楼高 层(100 米 以下)建筑成本：4500-5500元/m2；配套、公摊成本地下室独立车库（住宅配4、套）成本指标含基坑围护与土方工程，受各地块情况（如：地质、附近是否有地铁等）、土方开挖方式、地下室层数、上盖塔楼所占面积比例/层数等有较大不同；独立地下车库建安成本：2850-4000元/m2.如有特殊的维护结构时，需适当增加成本。车库和设备用房商业、办公、酒店成本指标内容及受影响因素：同上把地下室和上部建筑作为一个整体，套用相关造价指标。地下人防增加成本按 人 防 面 积，另 增 加 建 安 成 本 550-950元/m2。如不建人防，采取缴纳人防异地建设费的方法，这里需做说明，并按收费标准计算成本。社区设施会所/售楼中心按GFA面积，以建安成本7000元/m2 计取，其中：已含3500元/5、m2内装成本。幼儿园按GFA面积，以建安成本3000-3300元/m2计取。中小学教学楼按GFA面积，以建安成本2650-3200元/m2计取。物管等其他社区设施按GFA面积，以建安成本3200元/m2计取，其中已含1000元/m2的内装成本。室外工程排水排污、七通配套埋管按景观面积150-250元/m2.（景观面积=地块面积扣减建筑物占地面积）室外工程园林绿化住宅：350-1000元/m2，私家花园按100-150元/m2。商业：700-800元/m2。红线外园林绿化按红线外景观面积250元/m2，或按和政府约定的标准计取。2.2 前期工程及直接费用按GFA面积：25-30元/m2.如有：地6、形处理、河道清淤、回填等需另行考虑，请按1.6项归于地块熟地化处理。2.3 顾问费用刚需类：按120元/m2CFA，其余按建安成本的4.0-4.5%计。2.4 政府及其他行政收费按总建筑面积：30-45(公司目前平均值是95)元/m2。2.5 建筑成本备用金根据项目大小、分期，按建筑成本的35%计取。三租售成本销售成本：刚需住宅按销售总额的2.7-3%计取；别墅、豪宅按3.5%计取；持有物业的招商成本：暂按首年的租金收入的10%计取。物管相关费用：商业、公寓、别墅，控制在25元/m2建筑面积，住宅暂按15元/m2建筑面积。四财务成本刚需住宅暂按50-100元/m2GFA计；五管理费及其他住 宅7、 类 项 目：现 场 管 理 费 200-250元/m2GFA，总部管理费用按200元/m2GFA计取；大型商业项目：现场及总部管理费按建安成本的5-6%计取，但不得低于100万元/月（计算周期=施工周期+设计期一年+结算期一年）。备注以上估算含小配套施工安装至建筑单体外总阀门或配电箱进线的所有材料、设备。如各地小配套施工界面不同，需相应调整。如：江苏省供电配套费施工至“建筑单体用户电表”，则需增加7590元/m2,但相应建筑单体建安成本/电气工程降低。普通别墅：毛坯交房，三层，条形基础，砖混结构+抗震柱，外墙面砖，铝合金（粉喷）中空LOW-E玻璃门窗，大波瓦，水电配管；中高档别墅：暂定4008、0元/m2内装交房，外墙石材饰面，断热铝合金（氟碳喷涂）中空LOW-E玻璃门窗，附送空调、地暧系统；以上均不含游泳池、室外花园。四六层，砖混结构，外墙面砖、铝合金（粉喷）中空LOW-E玻璃门窗，毛坯房，水电配管，公共部位按普通档装饰。基础（150元/m2GFA)或地下室另计。八十四层，短桩，短肢剪力墙结构，合资电梯，其余同上。十五二十四层，预制方桩或管桩，现浇钢筋混凝土结构，其余同上。二十八三十四层，预制方桩或管桩，现浇钢筋混凝土结构，其余同上桩基，剪力墙结构，外墙面砖+局部毛石，断热铝合金（氟碳喷涂）中空LOW-E玻璃门窗，单元空调，公共部位高档精装修。桩基、剪力墙结构，断热铝合金（氟碳喷涂9、）中空L0W-E玻璃门窗、公共部位精装；户内按1500元/m2简装、附送空调、热水器。二三层，外墙石材或面砖，无空调（270元/m2)附有中央空调地下二层，上部二十五以内，中央空调，公共部位装修，外立面局部幕墙地库面积估算住宅类独立车库：按35m2/辆*总户数*规划要求的最低配比（辆/户）*0.9（扣减地上停车位）。地库面积估算商业、办公、酒店：按GFA面积的25-35%计取。按教育局规范标准建造按教育局规范标准建造，不包括室外操场等设施含软硬景、消防通道，按景观面积：或分摊到每m2GFA成本=建筑密度*成本指标/容积率包含设计、监理、QS顾问等销售成本包括:推广费、佣金、销售中心、样板房等；物管相关费用：包括物业开办费、开荒保洁费、空置房管理费、成品保护费、交楼大使、交楼中心简装及布置等，单独列支，不占用营销费率指标；