1、专题调研专题调研专题调研专题调研大型居住社区大型居住社区-生活配套及园林使用生活配套及园林使用导言导言 关键字关键字：u关键字：关键字：3030万建面、社区配套、园林营造万建面、社区配套、园林营造 目的目的：u本文通过实地考察深圳知名大型居住社区入住后，住户对生活配本文通过实地考察深圳知名大型居住社区入住后，住户对生活配套及园林使用情况，了解其居住满意度，总结大盘社区生活配套套及园林使用情况，了解其居住满意度，总结大盘社区生活配套使用及园林设计相关规律特点，指导项目配套和园林前期规划及使用及园林设计相关规律特点，指导项目配套和园林前期规划及定位。定位。工作说明工作说明 涉及社区涉及社区：u蔚蓝2、海岸、鼎太风华、招商海月、四季花城、阳光棕榈园、桂芳园蔚蓝海岸、鼎太风华、招商海月、四季花城、阳光棕榈园、桂芳园 调查结调查结果果：u访谈问卷访谈问卷：6262份份u有效样有效样本：本：4949份份 调查调查内容内容：u社区生活配套社区生活配套种类种类u会所会所设设施施使用情况使用情况u园林设园林设施施设设置置情况情况 调查对调查对象象：u针针对对不同人群不同人群u成年人成年人u老年人老年人u小孩（主要集中小孩（主要集中10-1510-15岁）岁）第二部分第二部分：社区生活配套：社区生活配套种类种类及及开发时序开发时序8 配套配套种类分析种类分析8 各 各期期开发时序开发时序 第二部分第二部分3、：园林规划及：园林规划及各各期期体现体现8 园林规划总园林规划总体体特特征征8 各 各期期体现分析体现分析调查调查 第一部分第一部分：调查项目总：调查项目总介介内容内容调调研一研一.蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸 项目指项目指标标 总占地：450亩总建面：51.8万平米容积率：2.5 综合1.7总户数：5000户（约17000人）商业面积：13029平米项目开发：分四期-深圳湾55万平米高尚滨海人文社区 项目区位项目区位 u新开发热新开发热点区点区域域的住的住宅宅大盘大盘u区区域不成熟域不成熟，生活配套，生活配套缺乏缺乏u公共交公共交通通便利便利u优势优势海海景资源景资源 整体整体配套配套 20004、0平米生活圈3000平米休闲会所1个酒店式会所3个大型泳池2所幼儿园6条商业街项目总项目总体体社区配套及园林规划社区配套及园林规划 园林规划园林规划 整体社区环境设计为美国加州庭院风格，以“亲水大花园”为规划概念和主题特色，连接各期，使各期景观形成统一整体。2万平米棕榈滩中心休闲公园30多个大小组团庭院调调研一研一.蔚蓝海岸蔚蓝海岸各各期配套期配套开发时序开发时序2004.1.1-2004.10.31 2002.9.20-2003.6.30 2001.5.1-2002.12.291999.1.1-2000.12.31 时间时间四期三期二期一期期期数数园林园林体现体现配套配套开发开发户户数数以25、5000平水系棕榈漫步公园贯穿整体二期，打造1000平方米海滨漫步长堤2万平方米小学1国际幼儿园3000平方米沙滩泳池3000平米会所2167三期园林整以两个开放式中公园，围合组成，构成两大组团式园林布局。4万平方米中学2500平幼儿园4000平商业街2000平会所1100肉菜市场1442四期总体规模小，园林景观体现为开场庭院布局10000平商业：其中有6300社区超市、餐馆、酒楼等社区配套商业156由10000平米的绿化水体为核心向外辐射中心组团，3000平泳池2个网球场一期二期三期四期调调研一研一.蔚蓝海岸蔚蓝海岸招商海月 项目指项目指标标 总占地：23万平米总建面：53万平米总户数：346、00户项目开发：分三期 项目区位项目区位 u热热点区点区域域的住的住宅宅大盘大盘u区区域成熟域成熟，周边周边生活配套生活配套完善完善u公共交公共交通通便利便利-滨海公园式社区调调研二研二.招商海月招商海月 整体整体配套配套 2500平室内运动会所3000平米休闲会所2200平双语幼儿园7000平花园名店16000平商业6条商业街项目总项目总体体园林规划及社区配套园林规划及社区配套 园林规划园林规划 园林整体概念“滨海园林社区”海月一期以“文化”为社区主题，二期为“运动”，三期则以“音乐”为社区主题，贯穿整个小区的建筑及园林设计。70000平中央庭院一二期共同组合成500米南北景观轴线调调研二研7、二.招商海月招商海月2004.11-2005.102002.5.18-2003.4.181999.8.20时间时间三期二期一期期期数数园林园林体现体现配套配套开发开发户户数数通过中央庭院为核心辐射，构建7万平米园林，形成二期中轴景观带，同时与一期呈南北轴线1211三期园林以森林为设计主旨，整体园林构面以丰富各栋间区园林景观为体现但昭义钢琴艺术中心16000商业配套1200由沁月园、沐月园、润月园三大组团园林衔接组成2500平运动会所，3000平生活会所16000平花园名店后海小学国际双语幼儿园988各各期配套期配套开发时序开发时序一一期期二二期期三三期期调调研二研二.招商海月招商海月阳光棕榈园8、 项目指项目指标标：总占地：24万平米总建面：55万平米总户数：3072户容积率：2.0项目开发：分三期-超低密度生态大社区 项目区位项目区位：u热热点区点区域域的住的住宅宅大盘大盘u区区域成熟域成熟，周边周边生活配套生活配套完善完善u公共交公共交通通便利便利调调研三研三.阳光棕榈园阳光棕榈园 整体整体配套配套 7200平商业街3600平泳池3000平会所2所幼儿园1所小学社区健康服务中心中国银行（社区内）项目总项目总体体园林规划及社区配套园林规划及社区配套 园林规划园林规划 以地中海式城邦生活场景为主题,以“都市文化+都市闲情”以中央水体园林为中心，呈带状围合式空间布局，45000平中心园林9、绿化拥有率为61%调调研三研三.阳光棕榈园阳光棕榈园项目项目各各期配套期配套开发时序开发时序2002.9.20-2003.6.30 2001.5.1-2002.12.291999.1.1-2000.12.31 时间时间三期二期一期期期数数园林园林体现体现配套配套开发开发户户数数2167中心园林集中体现二期幼儿园144245000平中央园林，集中展示围绕中央会所、泳池大围合核心分布，小区业主共享聚集地，其余楼栋组团尽以简单庭院布局体现3600平泳池3000平米会所7200平商业街小学一期幼儿园三三期期三三期期二二期期二二期期一一期期一一期期调调研三研三.阳光棕榈园阳光棕榈园调调研研四四.四季花城10、四季花城 项目指项目指标标：总占地：37万平米总建面：53万平米总户数：4800多户容积率：1.45绿化率：40项目开发：分七期 项目区位项目区位：开发初开发初期期u城城乡乡结结合部合部、关、关外陌外陌生生开发开发区区u周边周边配套配套缺乏缺乏u公共交公共交通通不便不便四季花城-欧洲小镇蓝本项目总项目总体体社区配套及园林规划社区配套及园林规划调调研研四四.四季花城四季花城 整体整体配套配套 运动、休闲会所300米欧式小镇风格的商业街海丽达幼儿园花城小学 园林规划园林规划 设计理念讲究聚集人气，所以规划采用了街坊式的布局方式，整个小区以四周围合的院落为基本单元，利用区内道路把它们有机地连接在一起11、。在步行商业街的设计中还着意安排了绿化带、小广场和小区会所，营造了浓厚的生活气氛。风格各异的欧式庭园，宽阔雄伟的假日广场，功能齐全的独立会所，高耸挺拔的钟楼一期二期三期四期五期六期七期各各期配套期配套开发时序开发时序调调研研四四.四季花城四季花城商业街会所7642002.5-2002.12六期7372000.10-2001.7三期架空层为乒乓球运动场所中轴线两侧独立会所商业街1010二期院落布局、居住群体多层次的特点7991999.9-2000.12一期2002.10-2003.42001.1-2002.82000.12时间时间七期五期四期期期数数配套配套开发开发户户数数558667网球场、缓12、跑田径场、烧烤场、风味食街314调调研五研五.鼎太风华鼎太风华 项目区位项目区位 u区区域成熟域成熟度度低低，周边周边生活配套生活配套不完善不完善u公共交公共交通通不便不便 项目指项目指标标：总占地：25万平米总建面：42万平米总户数：4000多户容积率：1.6项目开发：分七期鼎太风华-国际名门社区 整体整体配套配套 130000平米社区中央公园3000米健身步道6000平米风华俱乐部风华文化会馆3500平米足球场、壁球、网球、羽毛球。篮球场10000平米风华时代广场室内/外泳池美国明泉双语幼儿园南山外国语学校分部项目总项目总体体园林规划及社区配套园林规划及社区配套 园林规划园林规划 130013、00平米中央公园式园林，3500平米足球场。“一期分部分组团园林，二期足球场为中心集中园林，三期运动为主园林设施，五期观赏艺术性园林。一二三期与五期通过休闲空中平台连接为一体。调调研五研五.鼎太风华鼎太风华原生荷塘、邻里私密花园阳光大绿地、台阶植栽草坪篮球场、网球场环场林荫单车道篮球、网球场中央景观长廊9182004.11.27-2004.12.31三期涌泉广场热带园林休憩区露天艺文剧场特色景墙艺术美学园林4382005.10.6 五期尚未开发六期七期2003.6.7-2003.12.162002.5.10-2002.12.27时间时间八期二期一期期期数数园林园林体现体现配套配套开发开发户户数14、数原生荷塘、邻里私密花园3500平米足球场儿童原野乐园、体能锻炼环道、健康有氧慢跑道四季花棚、野趣烧烤区918 绿荫休憩园区、原生荷塘、邻里私密花园、升阳散步道。文化会馆，一期园林明泉幼儿园3500平足球场室外泳池657各各期配套期配套开发时序开发时序调调研五研五.鼎太风华鼎太风华一一期期二二期期三三期期五五期期六六期期七七期期八八期期调调研六研六.桂芳园桂芳园 项目区位项目区位 u关关外新兴外新兴住住宅宅区区u周边周边生活配套生活配套完善完善u公共交公共交通通便利便利 项目指项目指标标：总占地：20多万平米总建面：近60万平米总户数：4000多户容积率：3.77项目开发：分八期桂芳园-50万15、平方米国际风情人文社区 整体整体配套配套 各期园林3000平米星级会所小型高尔夫球场儿童游乐场4期集中商业广场7期商业中心爱丁堡双语幼儿园项目总项目总体体园林规划及社区配套园林规划及社区配套 园林规划园林规划 桂芳园的开发建设共分8期进行，从1期-7期，异域风情水景贯穿始终，形成一系列水主题。13期新加坡园林社区，5期瑞士峰景，6期北欧峰尚，7期蜜月岛，8期地中海阳光。调调研六研六.桂芳园桂芳园童话般的戏水乐园、艺术雕塑，水景园林水映哈芬、伯格曼大道、拉普兰水岸、中心泳池、伴侣岛风光会所北欧情调水主题园林16282004.4.11-2005.2.1六期西班牙风情百彩园林5952004.12.116、9-2005.9.24七期大围合式布局，园林环境以水景贯穿，有瀑布、人工湖、喷泉、花钟、钟楼、望塔瑞士峰景美宅小型高尔夫球场儿童游乐场健身房、网吧7722003.4.20-2003.8.27五期活水景观三期深圳社区内最大的瀑布园林，绵延近200米，落差高达10余米2万平方米水景园林广场四期2005.9.3-2006.7.12002.5.18-2003.4.182000.10.14-2001.2.28时间时间八期二期一期期期数数园林园林体现体现配套配套开发开发户户数数741无边界泳池地中海式风格900水晶碧湖，湖中有喷泉、小桥飞瀑、叠泉等细腻的水景新加坡式湖区高尚度假住宅星级会所泳池网球场各各期17、配套期配套开发时序开发时序调调研六研六.桂芳园桂芳园八期 第二部分第二部分：社区生活配套：社区生活配套种类种类及及开发时序开发时序8 配套配套种类分析种类分析8 各 各期期开发时序开发时序 第二部分第二部分：园林规划及：园林规划及各各期期体现体现8 园林规划总园林规划总体体特特征征8 各 各期期体现分析体现分析调查调查 第一部分第一部分：调查项目总：调查项目总介介内容内容大盘社区配套设大盘社区配套设施种类施种类及及开发时序开发时序的的共共通规律通规律调调研研总结总结一一会所会所休闲类休闲类1 1小学小学中学中学教育类教育类2 2老人老人活活动中动中心心3 3大型大型超市超市交交通通医疗医疗商商18、业业类类配套配套种类种类餐饮场餐饮场所所医疗医疗中中心心4 4业业主主班车班车5 5商商业街业街社区社区超市超市银行银行幼儿幼儿园园托儿托儿所所具具体体设设施施序序号号鼎太风鼎太风华华四季四季花城花城桂芳桂芳园园棕榈棕榈园园蔚蓝蔚蓝海岸海岸招商招商海月海月8调查调查显示显示：配套配套种类种类 4托儿所、老人活动中心、银行是总体设置率较低项，但在实际使用中，却是客户关注度较高。(详见以下分项分析)4会所、小学、幼儿园、商业街、社区超市是调查小区共同具备的设施，是各大盘社区规划建设中的必备设施，在一定程度上成了“常规”设置。4教育类型上，中学招生模式不同于小学，设置难度较大，同时对于客户本身，中学19、的自主选择性大。4商业类型，商业街是各小区整体规划的重要部分之一，在一定程度上是开发利润实现的重要组成部分；社区超市与大型超市的设置形成鲜明对比，社区超市承担满足住户基本日常生活需求，但调查中普遍反映是对大型超市的需求较为强烈（详见以下分项分析）会所调查：49份问卷1 1、住户、住户接受接受度度分析分析2 5%2 5%3 1%3 1%44%44%经 常去经 常去偶尔去偶尔去基基 本本不不去去分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 n调查调查分析分析：“经常使用”的仅占1/4，“基本不去”将近一半。n调查调查反馈反馈：（1 1）期期望与望与实实际际不不符符合合实际反馈中，入住前客户对会所是20、存在有较高期望的。如招商海月有近35的客户，他们期望会所或小区内能够提供具有一定品牌力、经营妥善的咖啡馆、书吧，但实际现有会所内的咖啡馆、书吧都差强人意，致使他们选择小区外的这些场所消费，也不愿意选择自家会所。（2 2）受欢迎受欢迎的配套设的配套设施数施数量普遍存在量普遍存在不不足足会所设施数量无法满足社区住户使用，设置数量与住户人数比例不合理，例如 四季花城会所羽毛球馆仅有2个场，远远无法满足住户需求。（3 3）会所）会所设设置置收费收费项目项目较多较多住户对会所收费较敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒，以美容美发和桑拿尤为突出；（4 4）住户住户没没时间时间使21、用使用会所会所大部分青年人，因为平日工作时间较忙，“没空使用会所”，这也造成会所实际使用率较低的原因之一。综合反映充分说明，“会所”在住户实际使用中真正意义并不大。案例案例1 1：四季花城：四季花城2 2个个会所会所配套及使用情况配套及使用情况分分项项分析一分析一好约60平方米阅览室阅览室差25元/次桑拿桑拿较好白天:40元/小时,晚上:50元/小时,节假日:60元/小时1个场网球网球好早20元/次,晚30元/次2个场羽毛球羽毛球较差300包场/小时篮球场篮球场（夏季）好大人10:00-17:00,10元/次,小孩:10元3个游泳池游泳池差约80平方米kTVkTV唱吧唱吧好2025元/小时1022、间房棋牌室棋牌室（含麻含麻将将）好早15元/小时,晚25元/小时5张台台球室台球室好早15元/次,晚25元/次2张台乒乓球室乒乓球室一般12-15元/次机械锻炼房、体操房健身房健身房经经营情况营情况收费收费标标准准实实际际情况情况功能功能 休闲类休闲类：会所会所 2 2、功能功能设设置分析置分析8调查调查反馈反馈：4运动设施中客户认同较高的为：羽毛球馆、游泳池、篮球场及网球场。4对于阅览室，老人认同度较高，但目前总体维护情况较差，书籍较为陈旧。4对泛会所架空层设施认同度较高，对物业维护较为满意。收费收费项目项目 很好架空层泛泛会所（会所（6 6张乒乓球台张乒乓球台、棋牌棋牌、麻将台麻将台）一般23、零散分布简易康简易康体体设设施施 免费免费项目项目 较好40元/次1个场网球网球好15元/小时4个场羽毛球羽毛球较差300包场/小时室内木地板全场篮球场篮球场（夏季）好15 25元/次室内室外游泳场游泳馆游泳馆空置取消约80平方米咖啡馆咖啡馆好2025元/小时10间房棋牌室棋牌室（含麻将含麻将）好20元/小时5张台台球室台球室好10元/小时4张台乒乓球室乒乓球室一般15 18元/次机械健身健身房健身房经经营情况营情况收费收费标标准准实实际际情况情况功能功能 收费收费项目项目 免费免费项目项目 案例案例2 2：招商海月：招商海月2 2个个会所会所配套及使用情况配套及使用情况分分项项分析一分析一224、 2、功能功能设设置分析置分析 休闲类休闲类：会所会所 8调查调查反馈反馈：4运动设施中客户认同较高的为：羽毛球馆、台球室、篮球场及网球场。4对泛会所架空层设施认同度较高，对物业维护较为满意。4对健身房认为收费较贵。很好约60平方米阅览室阅览室一般零散分布简易康简易康体体设设施施很好架空层泛泛会所会所，乒乓球台乒乓球台、棋牌棋牌、休闲休闲桌椅桌椅很好18：00前10元/小时18：00后15元/小时8间房棋牌室棋牌室（含麻将含麻将）空置，将被取消网吧网吧一般5元/次40 50平方米儿童乐儿童乐园园较好80元/季度2个场约60平方米阅览室阅览室差2个场约120平方米咖啡馆咖啡馆一般1个场美美容容、25、桑拿桑拿一般25 35元/次2个场健身房健身房好18：00前10元/小时18：00后15元/小时4张台球室台球室较好18：00前25元/小时18：00后45元/小时2个场网球场网球场（夏季）好成人10元、儿童8元露天2个场游泳池游泳池好15元/小时3个场羽毛球场羽毛球场好18：00前10元/小时18：00后15元/小时10张乒乓球室乒乓球室经经营情况营情况收费收费标标准准实实际际情况情况项目项目 收费收费项目项目 免费免费项目项目 案例案例3 3：蔚蓝海岸：蔚蓝海岸3 3个个会所会所配套及使用情况配套及使用情况分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 2 2、功能功能设设置分析置分析一般零26、散分布简易康简易康体体设设施施很好架空层乒乓球台乒乓球台、棋牌棋牌、休闲休闲桌椅桌椅8调查调查反馈反馈：4运动设施中客户认同较高的为：羽毛球馆、台球室、篮球场及网球场。4对于美容、桑拿、咖啡馆认为整体档次较低，使用率低，认为社区内没必要设置。很好18：00前10元/小时18：00后15元/小时8间房棋牌室棋牌室（含麻将含麻将）一般8元/次儿童乐儿童乐园园较好阅览室阅览室一般25 35元/次2个场健身房健身房较好18：00前25元/小时18：00后45元/小时2个场网球场网球场（夏季）好成人15元、儿童8元露天1个场游泳池游泳池好3个场羽毛球场羽毛球场经经营情况营情况收费收费标标准准实实际际情况27、情况功能功能 收费收费项目项目 案例案例4 4：阳光棕榈园：阳光棕榈园会会所所配套及使用情况配套及使用情况分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 2 2、功能功能设设置分析置分析 免费免费项目项目 一般零散分布简易康简易康体体设设施施很好架空层乒乓球台乒乓球台、棋牌棋牌、休闲休闲桌椅桌椅8调查调查反馈反馈：4运动设施中客户认同较高的为：羽毛球馆、台球室、篮球场及网球场。4认为儿童乐园收费高，设置不合理。分分项项分析一分析一2 2、功能功能设设置置总结总结 休闲类休闲类：会所会所 综综合合以以上上四四个个项目的项目的会所会所功能功能设设置置，基基本本分分为为：简易康体设施（也在园林中体现）28、，棋牌桌，乒乓球桌等，泛泛会所会所棋牌室、麻将室、阅览室、咖啡馆、酒吧、儿童第二课堂、展示厅、美容休闲场所、网吧文文化化休闲主休闲主题题健身房、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室、台球室、泳池运运动主动主题题n调查调查分析分析：（1）运动主题的设施，住户主要认同此类型项目参与性、可操作性较强，运动量自行控制调整。（2）对于休闲设施，认同项目主要集中在“棋牌室、麻将室、阅览室。其余项目使用率效益较差，基本处于空置状态。（3）泛会所客户认同度最高，使用率最高，但存在系列问题，主要体现在物业维护不及时，设置位置不合理，例如基本设置在架空层，柱网较多，光线不足，给客户（尤其是老人）使用造成不便。n意意29、见见反馈反馈：（1）运动性设施，意见主要集中针对设置数量不能满足社区住户使用，健身房收费情况较高。此部分内容主要使用人群为中年人及小孩。（2）认为如此认为如此部分部分需需体现体现为为免费免费设设施施，使用人群主要为社区老人，是为老人提供交流的场所。（3）泛会所同样体现为老人及小孩使用，在反馈中主要集中在对于设施的维护的及时性上。33%33%23%23%44%44%运运动主动主题题休闲主休闲主题题泛泛会所内容会所内容注：“红色字体”表明高使用频率项目分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 通常在路旁的小绿地和距住宅较远的中心庭园、儿童活动中心、运动场所2小时男孩：踢小足球、打羽毛球；下棋、30、玩扑克女孩：跳橡皮筋、跳舞；表演节目；儿童已上学，活动量增大，喜欢到较宽敞的场地上活动，不满足于小空间内游戏童年期（712岁）青少年活动中心、球类 运 动 场 地、阅 览室、书吧等场地2小时以上各类文体活动正在培养逻辑思维能力，独立生活能力增强，有意远离成人世界少年（1318岁）在架空层、宅间庭院绿地、附近的儿童游乐场、儿童活动中心1.5小时大多三五成群地玩耍1.拍球；2.骑车；3.捉迷藏；儿童明显好动，但独立活动能力较差，需要有能够跑、跳等活动的宽阔场地幼儿期（36岁）在住宅单元入口、架空层和宅间庭院绿地进行，有利于儿童自身的安全并易于家长的照看1小时家长怀抱或腿车在户外散步、晒太阳；空地上31、由家长引导蹒跚学步；坐在椅子上及在草坪广场上玩耍不能独立活动，行为强烈地依赖双亲婴儿期（03岁）泛泛会所会所需求需求每日每日户户外外含含会所会所活活动时间动时间主要主要户户外外活活动动行行为为特特征征年年龄组龄组8针对小孩3 3、会所会所使用使用人人行行为为分析分析资料来源：世联研究分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 茶馆、医疗室、老人活动中心、庭院清晨67时上午911时下午25时户外休息、邻里间互相访问聊天；打牌、下棋等娱乐活动；步行、晒太阳及观赏花草等健身养生活动渴 望 互 相 交流，表现出对安全感、归属感、邻里感、家庭感、私密感和舒适感的强烈要求老年（50岁以上）综合性的娱乐场32、地咖啡厅、书吧、球类运动场地、健身会健身休闲、文化娱乐成为生活中不可缺少的部分工作忙碌，在空余时间需要清静自在或出游以舒缓压力中年（3150岁）（已婚者）在儿童游戏场周围照看孩子或休息、咖啡厅、书吧、球类运动场地、健身会（已婚者）带孩子游玩散步爱好广泛，喜欢 热 闹 的 场所，同时需要谈情说爱的私密空间青年（1930岁）适适合合活活动动场场所所每日每日户户外外主要主要户户外外活活动动行行为为特特征征年年龄组龄组8针对成年人及老年人3 3、会所各年会所各年龄段龄段使用使用人人行行为为分析分析资料来源：世联研究高高高高低维护维护成成本本维护维护成成本本网吧、咖啡厅权衡形象高少高网球、壁球、健身、游33、泳池鼓励形象高高高篮球、单双杠、网球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅鼓励使用高少少乒乓球、桌球、羽毛球馆鼓励使用、效益高高少取缔设设置置意意向向设设置置意意向向广告效效用用倾向倾向效效用用倾向倾向低使用使用率率使用使用率率少收收益益收收益益高投投资资投投资资会所类会所类型型会所类会所类型型桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球科科目目科科目目权衡权衡其其中部分中部分使用使用权衡权衡其其中部分中部分使用使用融融入园林、入园林、长廊长廊、架空层架空层和商和商业街业街之之中中，免费免费的、的、低成低成本的本的空空间间“泛泛会所会所”，整体整体使用使用率远远高于需率远远高于需人人们付们付费费的的会所会所34、高高。分分项项分析一分析一 休闲类休闲类 4 4、会所会所设设置效置效益益建建议议资料来源：世联研究对对于于老人老人活活动中动中心心此部分内容从满足老人活动休闲层面与会所部分重合的，n 调查调查反馈反馈：在实际调查中反应到的，普遍老年人认为物业管理有必要增设老人专项服务区，如“老人之家”，定期针对老人举行体能测试检查、讲座等活动，丰富老年人生活。5 5、老人老人活活动中动中心心调查调查分分项项分析一分析一 休闲类休闲类 会所会所休闲类休闲类1 1小学小学中学中学教育类教育类2 2老人老人活活动动中中心心3 3大型大型超市超市交交通通医疗医疗商商业业类类配套配套种种类类餐饮场餐饮场所所医疗医疗中35、中心心4 4业业主主班车班车5 5商商业街业街社区社区超市超市银行银行幼儿幼儿园园托儿托儿所所具具体体设设施施序序号号鼎太鼎太风华风华四四季季花花城城桂芳桂芳园园棕榈棕榈园园蔚蓝蔚蓝海岸海岸招商招商海月海月u会所往往成为销售期的卖点和格调展示场，在销售期有重要的作用。但实际使用时，会所空置率高，实际使用率低是相当普遍的现象。u住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高。主要是会所的收费问题以及管理问题，以及聚友消费习惯问题（找公共区域，往往不在家门口）。u住户往往对会所收费较为敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。u相对而言，使用率较高的会所功能有：运动主题方面游泳池、网36、球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室、；文化休闲主题方面棋牌室、麻将室、文艺活动室。u部分高档设施同样存在对外经营情况，但受原有规划和位置的限制，经营情况和租金不理想。同时社区住户对会所对外经营普遍存在抵制心理，认为会影响社区生活质量。分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 5 5、会所会所总总体分析体分析结结论论麻将房麻将房茶茶室室、老年人老年人多功能多功能室室（棋牌室棋牌室）、结、结合合多功能室多功能室设定设定足足够够场场所所以以利利于看管于看管儿童儿童老年人活动室、老人娱乐室、阅读室、棋牌室庭院、茶馆、老人活动中心n户外休息、邻里间互相访问聊天n打牌、下棋等娱乐活动n步行、晒太阳及观赏37、花草等健身养生活动n空旷场地，进行打拳、跳舞的集体性活动渴望互相交流，表现对安全感、归属感、私密感和舒适感的强烈要求老年人老年人期期阅览室阅览室游泳场游泳场健身房健身房健身房、羽毛球馆、台球室、棋牌室、泳池等综合性的娱乐场地；（已婚者）在儿童游戏场周围照看或休息n健身休闲、文化娱乐成为生活中不可缺少的部分工作忙碌，在空余时间需要清净自在或出游以舒缓压力成年人成年人期期露天露天篮球场篮球场（半半场场）台球室台球室多在非正规的聚会场地n各类文体活动爱好广泛，喜欢热闹的场所青少青少年年期期羽毛球室羽毛球室乒乓球室乒乓球室儿童乐儿童乐园园少儿活动中心通常在路旁的小绿地和距住宅较远的中心庭园和儿童活动中38、心男孩：踢小足球、打羽毛球n下棋、玩扑克n女孩：跳橡皮筋、跳舞n表演节目儿童已经上学，活动量增大，喜欢到较宽敞的场地上活动，不满足于小空间内游戏儿童儿童期期建建议议配配置置以以下下场场所所适宜适宜场场所所功能功能名名称称、面、面积积适适合合活活动动场场所所主要主要户户外外活活动动行行为为特特征征年年龄阶段龄阶段分分项项分析一分析一 休闲类休闲类：会所会所 6 6、会所会所设设置置建建议汇议汇总总8针对不同年龄段分分项项分析二分析二 教育类教育类 幼儿幼儿园、园、小学小学、中学中学62%62%23%23%15%15%幼儿幼儿园园小学小学中学中学n调查调查分析分析：有62的业主认为小区是必须具备幼39、儿园，主要是方便家长或老人接送。小学及中学所占比例不到1/3，主要是处于考虑学校的师资力量上。n调查调查反馈反馈：（1）针对幼儿园，调查中主要反应是：为了方便接送（自己或老人接送）；确保小孩子安全，无其他具体设置要求。（2）针对小学及中学调查中，设置的必要性、引进品牌学校、收费情况、主要面向小区业主内容进行访谈调查，综合排序为：设设置置的的必必要要性性 主要主要面面向向小小区区业业主主 引进品引进品牌牌学学校校 收费收费情况情况教育调查：42份问卷综综合合反反应应：4满足基本需求是最基础的要求，对小区是否要设置教育配套，是业主最关注的基本层面问题。4而针对具体的收费情况，业主的看法不一，调查反40、馈中，近50人群明确表明师资力量雄厚，收费高是理所当然的。此层面引申说明“引进名校”（师资力量雄厚）在销售中对客户的吸引力是最高的，客户涉及面最广泛。4 24 23 43 43 13 12 32 30 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 0设 设 置 置 必 必 要 要 性 性主 要主 要 面 面 向 向 小 小 区 区 业 业 主 主引 进 品引 进 品 牌 牌 学 学 校 校收 费收 费 情 况情 况分分项项分析二分析二托儿托儿所所n调查调查分析分析：调查中：托儿所2个社区设置；老人活动中心3个社区设置；银行4个小区设置非非常常需需要要有时有时需需要要可可有有可无可41、无根根本本不要不要14%14%24%24%29%29%33%33%托儿托儿所所托儿托儿所所n（1 1）对对于于托儿托儿所所的调查的调查中中：4近50的客户认为设置的意义不大，主要因为小孩基本上上由家里老人或保姆，认为设置没必要，同时也存在认为此类设施基本是私人作坊，担心小孩托那里“不不放放心心”“”“不不安全”“安全”“不不卫卫生生”（客客户户语录语录）4但仍存在14需要及约30的潜在需求，此种需求主要反应对于阶段性“寄托”的需求，主要需求时间段为：上午10-12点，下午2-5点期间，据调查反应：此阶段时间主要方便住户临时外出办事或购物所需。n调查调查反馈反馈：综合反应：托儿所的设置是存在实际42、需求空间的，但在具体形式上有待提高、改善。4反馈意见1：建议社区内幼儿园同时设置此类型服务。4反馈意见2：引进专业的护婴机构，教育类教育类 会所会所休闲类休闲类1 1小学小学中学中学教育类教育类2 2老人老人活活动中动中心心3 3大型大型超市超市交交通通医疗医疗商商业业类类配套配套种种类类餐饮场餐饮场所所医疗医疗中中心心4 4业业主主班车班车5 5商商业街业街社区社区超市超市银行银行幼儿幼儿园园托儿托儿所所具具体体设设施施序序号号鼎太鼎太风华风华四四季季花花城城桂芳桂芳园园棕榈棕榈园园蔚蔚蓝蓝海海岸岸招商招商海月海月分分项项分析三分析三 商商业业类类 商商业街业街、社区、社区超市超市、大型、大43、型超市超市、银行银行、餐饮餐饮n调查调查分析分析：（1）商业街及社区超市基本能够满足住户日常生活所需，但综合调查反应主要集中在对“大型超市”的较大需求上。4对社区超市：认为方便不便之需及老人购买，但同时普遍认为存在价格过高的问题，同时由于面积限制，社区超市物种单一，满足不了客户多样化购物需求，所以一般情况下，均会在周末到就近的大型超市购物。4对餐饮：住户对社区高档餐饮场所普遍存在强烈需求，但同时又担心受油烟、卫生，噪音等影响居住质量。n调查调查反馈反馈：（1）建议在整体社区规划中，提前规划集中餐饮区。（2）对拥有区域性大型超市社区，客户普遍认同度较高。（3 3）银行银行设设施施调查中有4个小区44、设置的银行均体现为单一银行柜员机服务。n调查调查反馈反馈：对于3-4千户的住宅社区来，调查中普遍反应：单一银行柜员机远远不能满足需求。住户需求面较大。4反馈建议中：小区内必须设置，同时需增设多个银行柜员机服务系统，满足不同需求。会所会所休闲类休闲类1 1小学小学中学中学教育类教育类2 2老人老人活活动中动中心心3 3大型大型超市超市交交通通医疗医疗商商业业类类配套配套种种类类餐饮场餐饮场所所医疗医疗中中心心4 4业业主主班车班车5 5商商业街业街社区社区超市超市银行银行幼儿幼儿园园托儿托儿所所具具体体设设施施序序号号鼎太鼎太风华风华四四季季花花城城桂芳桂芳园园棕榈棕榈园园蔚蔚蓝蓝海海岸岸招商招45、商海月海月4商业主要沿小区出入口海月路东面分布；4工业八路的商业多数还没有营业，因为南面天骄华庭现没入伙，北面主要的离住宅部分较远；4海月路主要是为社区服务；工业八路为开放式；4商业街长度约1500m；4商业档次为中档，无大型知名品牌主力店。店店数数100%3040100%27合计34.10%107028%8其它4.80%1504%1空置9.90%30022%6零售1.30%404%1冲印店1.30%404%1眼镜1.30%404%1地铺1.90%604%1服装鞋帽4.60%1407%2美容美发3.20%1004%1药店9.90%30011%3餐饮2.60%804%124h便利店25.10%846、004%1超市面面积比积比例例面面积积店店数数比比例例业业态态分分项项分析分析四四 商商业业类类 案例案例1.1.招商海月招商海月（一（一、二二期期）大盘社区商大盘社区商业业布局布局及及业业态态调查调查空置零售冲印店眼镜地铺服装鞋帽美容美发药店餐饮24h便利店超市100%3040100%27合计4.80%1504%19.90%30022%61.30%404%11.30%404%11.30%404%11.90%604%14.60%1407%23.20%1004%19.90%30011%32.60%804%125.10%8004%1面面积比积比例例面面积积店店数数比比例例店店数数商商业业业业态态447、商业主要沿着小区出入口的登良路两边集中分布，为500m长临街商铺；4周边商业配套比较充足，加上小区内也有商业，故沿街商业面积不大；4商业街无停车场，汽车多停在路边；4层高6M，但大多商店没有分隔楼层；4主力店为7-11，满足便利性，但不构成吸引人流的商业业态。分分项项分析分析四四 商商业业类类 案例案例2.2.蔚蓝海岸蔚蓝海岸（一（一、二二、三三期期）大盘社区商大盘社区商业业布局布局及及业业态态调查调查100%3850100%63合计8.20%31544.80%19其它18%70010.80%9空置8.30%3207.20%6零售4.40%1702.40%2冲印店2.20%850%1银行11.48、70%4503.60%8地铺2.10%802.40%1服装鞋帽8.60%3309.60%4美容美发4.40%1702.40%2药店10.40%40013.20%9餐饮1%301.20%124h便利店20.70%8001.20%1超市面面积比积比例例面面积积店店数数比比例例店店数数业业态态商业业态数量以餐饮、服装鞋帽、美容美发为主；面积以超市、美容美发、餐饮、服装鞋帽为主。4商业街长度约1000m4社区商业集中在社区主入口布置，并延伸至社区内部，通达距离较均衡大盘社区商大盘社区商业业布局布局及及业业态态调查调查分分项项分析分析四四 商商业业类类 案例案例3.3.四季花城四季花城其它空置零售冲印店49、100%3850100%63合计8.20%31544.80%1918%70010.80%98.30%3207.20%64.40%1702.40%22.20%850%1银行11.70%4503.60%8地铺2.10%802.40%1服装鞋帽8.60%3309.60%4美容美发4.40%1702.40%2药店10.40%40013.20%9餐饮1%301.20%124h便利店20.70%8001.20%1超市面面积比积比例例面面积积店店数数比比例例店店数数种类种类4商业总长度约为1200m，分布在小区主入口两旁4形式为临街商铺主题商业街4主题商业街为中高档，学府路为中低档4主题商业街经营比较理想，50、前海路经营差4商业业态数量以餐饮、地铺、零售为主4主力店以小型品牌连锁店为主。大盘社区商大盘社区商业业布局布局及及业业态态调查调查分分项项分析分析四四 商商业业类类 案例案例4.4.阳光棕榈园阳光棕榈园1.大盘社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代。功能业态相对单一。2.社区规划主题性商业街体现较少，涉及餐饮类主要体现为：西餐类、简易快餐及汤粉类。3.经营服装类，以经营老年人衣服及小孩衣服为主，但总体效益较差。4.社区商业各业态店铺有相对集中的面积范围，对临街商业划铺有参考意义。5.能接受二二层层的的51、业态相对有限，主要集中为酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发。调查总结调查总结分分项项分析分析四四 商商业业类类 针对街铺分分项项分析五分析五 医疗医疗、交交通通 社区社区医疗医疗保保健健中中心心、业业主主班车班车n调查调查分析分析：（1）调查中四季花城及桂芳园设置设备相对齐全的“医疗中心”，其余社区仅有简易保健咨询中心，甚至无具体涉及。（2）对于业主班车，由于此类大盘社区基本地处较为陌生区域，建设初期，交通成为置业者关注的问题之一，所以在开发初期基本设置业主班车，随着项目整体开发完毕，区域环境逐渐完善，业主班车逐渐被取消，现有保留的为“鼎太风华”、“桂芳园”“阳光棕榈园”。n调查调查反馈反馈：（1）52、对于社区设置“医疗中心”接受访谈中有近50%的住户认为“小小区区是必须是必须设设置一所置一所，看看看看小小病病，拿拿拿拿药药，是很必是很必要要的的”/能能处理处理一一些些小小病病，平平时老人时老人/小孩小孩感冒什么感冒什么的，的，还是很还是很有有必必要要的，的，（客客户户语录语录）反馈意见：社区内设置“医疗机构”的必要性是住户普遍关注的设施之一。（2）对业主班车，设置必要性主要是根据项目区位交通系统的改善情况而定，例如四季花城基本认为公交很方便，业主班车设置必要性较小，如鼎太发风华取消班车后，住户普遍反映出行极为不便。3 53 52 12 12 32 30 01 01 02 02 03 03 53、04 04 0设 设 置 置 必 必 要 要 性 性医 疗医 疗 技 术技 术收 费收 费 情 况情 况医疗医疗机构机构医疗医疗机构机构会所会所休闲类休闲类1 1小学小学中学中学教育类教育类2 2老人老人活活动中动中心心3 3大型大型超市超市交交通通医疗医疗商商业业类类配套配套种种类类餐饮场餐饮场所所医疗医疗中中心心4 4业业主主班车班车5 5商商业街业街社区社区超市超市银行银行幼儿幼儿园园托儿托儿所所具具体体设设施施序序号号鼎太鼎太风华风华四四季季花花城城桂芳桂芳园园棕榈棕榈园园蔚蔚蓝蓝海海岸岸招商招商海月海月鼎太风华业主业主专车，现仅保留南山区间车，取消了开往福田班车，业主普遍反映出行不方54、便。4前期运行业主班车在一定程度上反映，业主班车起到销售宣传需要。具体业主入住后的实际需求不在重点考虑之中。桂芳园及四季花城的医疗中心，基本能够满足社区住户日常需求。4在满足需求的基础上，业主提出更高需求，希望拥有更专业，更具规模的医疗机构。大盘社区配套设大盘社区配套设施种类施种类及及开发时序开发时序的的共共通规律通规律调调研研总结总结二二 开发时序开发时序 会所或局部园林集中展示商业街未来业态的形象展示或者具有震撼效果的大门以及地标型建筑的展示商业街持续招租引入业态，配套的逐渐完善商业街配套的成熟，或者景观资源的打造具有震撼力的展示效果，树立大盘形象和品位，打造区域价值，建立自身的价值体系营55、造大盘社区整体生活氛围，满足客户的生活需求完善基本的生活需求，整体配套达到成熟ActionActionObjectObject 第二部分第二部分：社区生活配套：社区生活配套种类种类及及开发时序开发时序8 配套配套种类分析种类分析8 各 各期期开发时序开发时序 第三部分第三部分：园林规划及园林规划及各各期期体现体现8 园林规划总园林规划总体体特特征征8 细细项项分析分析调查调查 第一部分第一部分：调查项目总：调查项目总介介内容内容1 1、园林规划总、园林规划总体体特特征征调调研分析研分析 特特征一征一：分分组组团团设计设计+集中集中展展示示案例体现：四季花城、鼎太风华4分组团设计满足各组团住户的56、休闲空间，同时拥有集中展示区，兼顾小区集中休闲场所，便于人流聚集，体现社区整体向心作用。4调查调查反馈反馈：住户反映情况较好，尤其是老年人，相对独立的组团园林及中央园林同时满足了他们不同的休闲需求。4轴线布置，配合围合式住宅设计，兼顾各期住户服务半径，更具人性尺度设计。一期二期三期四期五期六期七期集集中中园园林林区区一一期期二二期期三三期期五五期期六六期期七七期期八八期期集集中中园园林林区区4集中布置，较为充分展示体现大园林大景观的优势，但存在无法兼顾各期服务距离问题。特特征二征二：各各期期核核心心辐射展辐射展示示案例体现：蔚蓝海岸、招商海月、阳光棕榈园1 1、园林规划总、园林规划总体体特特征57、征4根据各期规划开发建设，在各期具体体现园林规划，各期通过设置中央展示区，形成核心辐射力向各栋间均匀分布。4总体特点与“组团+集中展示”特征相似，主要区别于项目总体开发安排4调查调查反馈反馈：各期住户对此布局反馈一般，基本满意各期的布局，但普遍反映不足之处：由于区隔原因，大盘整体社区感体验较少。4多个核心辐射区，形成相对独立的社区景观组团，满足各期住户休闲使用，但整体感欠佳。一期二期三期四期一一期期二二期期三三期期三三期期三三期期二二期期二二期期一一期期一一期期调调研分析研分析 特特征三征三：均匀均匀分分布布各各期期案例体现：桂芳园1 1、园林规划总、园林规划总体体特特征征4整体分布于各期之间58、，无形成较为集中的中央展示区，园林设计成为各区间隐性“界线”。4调查调查反馈反馈：住户反映情况较差，“感“感觉觉大大家都家都不不在在一一块块”“人人气淡气淡，都都没没什么可什么可玩玩的的”（客客户户语录语录）“社区大，社区大，路路有有多多，我我们们这里物这里物管管又又不不好好，晚晚上上在在 社区社区路走都路走都不不安全安全4无具体核心辐射作用，具体体现各期各住宅组团之间，4从实际调查住户反映得出，此种园林布局存在的缺陷，4社区缺乏统一感，整体社区氛围感较差。4无法提供较为完整的聚集空间，一定程度上卸弱了大社区应有的“人气”住户社区归属感较低。调调研分析研分析调调研研总结总结1 1、园林规划总、59、园林规划总体体特特征征总结总结桂芳园蔚蓝海岸、招商海月、阳光棕榈园四季花城、鼎太风华案例案例体现体现住户住户认认同同度度均匀均匀分分布布各各期期各各期期核核心心辐射展辐射展示示分分组组团团设计设计+集中集中展展示示布局布局特特征征2 2、园林、园林细细部分部分项调查项调查细细项调查项调查分析分析 植物植物配配置置 4茂密、多种类混合配置、以低矮灌木丛及多草本植物搭配为主、集中 围合式布局4调查调查反馈反馈：住户认同度较低，雨水收集地、容易滋生蚊虫、湿气重，观赏价值低，容易成为“藏污納垢”的地方。4以高大单杆木本科植物为主，搭配系列灌木，体现层次感，空间通透性较强，4调查调查反馈反馈：住户认同度60、较高，具备观赏及“遮阳”作用，便于集合交流空间，4综合反映：对于社区整体园林设置，住户普遍从居住卫生角度，空间的尺度感及通透性出发，观赏性于其次。4对于植物配置住户更关注的是对于居住质量是否存在影响。休闲休闲设设置置 2 2、园林、园林细细部分部分项调查项调查细细项调查项调查分析分析4调查调查分析分析：（1）调查中住户普遍反映社区休闲桌椅设置不够的问题，此点成为各调查小区中突显问题。4调查调查反馈反馈：集中集中反反映映需需增增设的区设的区域域：4小区各楼栋架空层内4中央园林区内4小区道路旁空空荡荡荡荡的的架空层架空层偌偌大的大的广广场场仅仅有一有一把把休闲休闲椅椅中中央央园林区园林区域域，有有61、花、花、有有树树，则则无无休休闲闲椅椅单排坐单排坐椅椅满满足足不不了了需求需求 儿童儿童设设施施 细细项调查项调查分析分析2 2、园林、园林细细部分部分项调查项调查4调查调查分析分析：儿童设施基本放置两种地方：架空层，露天空地此两区位在调查中住户反映为：4架空层活动区域较小，光线较差，存在安全隐患4露天空地，下雨或日晒均无法进行正常活动，同时风吹日晒造成维护成本高4调查调查反馈反馈：儿童娱乐设施必须设置于“较为i空旷的半围合式空间同时增设室内设施，满足雨天及夏天时使用2 2、园林、园林细细部分部分项调查项调查细细项调查项调查分析分析 景景点设点设置置 4调查调查分析分析：（1）园林景点设计，业62、主入住后，真正意义上成为“摆设品”，对住户无具体实际意义，同时存在安全隐患。4调查调查反馈反馈：住户普遍反映此类型景点“买买房房时时，中中看看，知，知道道不中不中用用入住后，入住后，连连中中看看都都没没了了（物物业业维护维护不不到到位位）（客客户户语录语录）4综综合合反反映映：对于园林景点设置，需综合考虑日后使用的使用的可可行行性性及维护维护成成本本，给予住户真实居住意义。道路铺道路铺设设 2 2、园林、园林细细部分部分项调查项调查细细项调查项调查分析分析4调查调查分析分析：为配合景观设计，设置的特色铺路、台阶等元素，给住户i实际使用中造成诸多不便。集中反映在：4担心老人小孩跌倒，存在较大安全63、隐患4不方便推动婴儿车4调查调查反馈反馈：道路铺地尽可能平坦，同时在任何存在坡度的地方需考虑增设残疾坡道，尽可能减少台阶设置。4综综合合反反映映：园林水景体现为销售期间的展示意义较大，由于日后维护成本较高，基本处于摆设作用，对住户实际意义不大。园林园林水水景景 2 2、园林、园林细细部分部分项调查项调查细细项调查项调查分析分析4调查调查分析分析：调查社区的园林水景设计基本处于关闭状态，或是将其功能改变，对住户生活实际意义不大。调查调查反馈反馈：对于园林水景设计，综合住户反映：4浪费水，物业成本高4不实用，担心小孩玩耍4成为滋生蚊子的地方旱旱地地喷泉改喷泉改为为花花坛坛基基本本不不使用使用成成为为污染污染源源