1、CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 承德市宽城县特色康养小镇项目 前期工何 M a y.2 0 1 7 2 0 1 7.0 5 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 2 0101 项目背景 1 CONCEPTUAL URBAN2、 DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 项目理解 3 700亩 项目核心区用地700亩，约47.3公顷。其中项目一期216（207，218）亩，二期483.44亩。5000亩 项目远期拓展用地总计5000亩，约333.3公顷。工作范围及层次 1 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩3、 养 小 镇 项 目 项目区位 4 京津冀都市圀 京津冀一体化趋势迅猛发展，北京大外环逐步成型；承德地区作为北京的传统后花园传统后花园，面临巨大的发展机遇。高速交通、高铁交通 北京市 北京 唐山市 承德市 秦皇岛市 1 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 项目可达性 5 交通便利 项目场地位于县城西南，距离高速出口12公里路程，可通过福成街、金山街、滨河街便利的直达 至蟠龙湖景区 至北京、承德 至唐山 1 C4、ONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 相关规划 6 城市总佑规划 城市性质：冀东地区重要的钒钛特色产业和物流基地，承德南翼区域中心城市，满韵浓郁的山地宜居城市 城市职能：冀蒙辽大宗物资流通重要节点，环渤海新材料、新能源与钒钛产业示范基地；冀东经济区增长极；承德南翼区域中心城市。城市规模：规划至2015年中心城区规划人口7.7万人；2020年中心城区城市人口10万人的 2030年中心城区城市人口16万人。规划至205、30年中心城区城市建设用地规模为17.6平方公里，人均用地110.06平方米。总规用地布局结构“一轴、两心、四片区”：城市发展主轴线；一主、一副两个中心；四个城市主体功能区 项目位于西部教育科研区核心位置，是城区去往蟠龙湖景区的必经之地。1 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 相关规划 7 城市控规 落实总规城市结构：“一轴、两心、四片区”；控规确定项目所在西部片区(宽河新区）以文化旅游、教育科研、居住为主体6、功能。项目用地 项目一期选址用地规模216亩；项目二期选址，控规确定的建设用地为128.56亩（约8.57ha），实际需求为483.44亩（尚有354.88亩缺口）。控制性详细规划 项目一期用地 项目总用地 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 8 项目特色 景观环境优良 山水特点 区域可达性好 交通便利 周边配套齐全 学校、医院等大型城市配套设施齐全 山环水抱 CONCEPTUAL URBAN DESIG7、N FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 9 0202 业态策划 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 10 养老地产发展背景和趋势 项目起源 当前中国社会老龄化趋势十分严重，老龄化问题既是经济问题，也是社会问题，养老已上升到国家战略养老已上升到国家战略。2 CONCEP8、TUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 11 养老地产发展背景和趋势 我国老龄化背景 我国界定，60岁以上公民为老年人。进入老龄社会：65岁以上人口占总人口7%。早在1995年，中国就已进入了老龄化社会；预计到2020年，我国将进入深度老龄社会；到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的三分之一。中国老龄化现状 20112011 20162016 1.78亿 2.31亿 我国老年人口现状 年增9、长：860万（人）占全国人口：16.7%2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 12 养老地产发展背景和趋势 我国老龄化背景 中国人口老龄化特点 人口基数大 增长速度快 严重空巢化 应对任务重 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇10、 项 目 13 养老地产发展背景和趋势 我国养老市场发展空间 我国社会老龄化程度加重将是长期发展趋势 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 年份年份 老年人口（亿人）老年人口（亿人）0.97 1.36 2.55 4.00 4.83 老年人口占比老年人口占比 8.68.6-10.2%10.2%老年人口占比老年人口占比 10.210.2-15.6%15.6%老年人口占比老年人口占比 15.615.6-27.4%27.4%第一阶段第一阶段 19901990-20032003 第二阶段第二阶段 20032003-20202020 第三阶段第三阶段 20202020-2011、502050 趋势 老龄化呈现出“老年人口数量多，占总人口比重大”“老年人口数量多，占总人口比重大”的特点。到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过超过4 4亿亿，占全国总人口的1/31/3。20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每每1010年提高年提高3.99%3.99%。我国将处于并长期处于老龄化社会阶段，发展养老产业成为了当前紧迫的任务。我国将处于并长期处于老龄化社会阶段，发展养老产业成为了当前紧迫的任务。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHE12、NG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 14 养老地产发展背景和趋势 我国养老市场发展空间 养老产业的发展机遇和空间“421”家庭结构 带来养老发展机遇 独生子女的家庭结构决定了对社会养老服务体系的巨大需求。“421”家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场上形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系。问题：“问题：“421421”家庭养老压力加大”家庭养老压力加大 一对夫妻，一个孩子，四个老人成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁加大了养老压力。解决：养老产业缓解“解决：养老产业缓解“421413、21”家庭养老压力”家庭养老压力 大力发展居家养老居家养老和集中服务养老居住区域集中服务养老居住区域，使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥集居老年人互相帮忙的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 15 养老地产发展背景和趋势 我国养老市场发展空间 养老产业的发展机遇和空间 老年消费能力提高 带来产业发展空间 随着老龄化不断的加剧，市场对于养老产业的需求14、将持续增长需求将持续增长。与此同时，老年群体的收入总量稳步增长，使得养老产业成为潜力巨大的消费市场养老产业成为潜力巨大的消费市场。从2011年至2050年，老年消费占GDP的比重将从5.55%5.55%增加到增加到17.25%17.25%。据估计，目前每年老年人消费潜力可达到3000400030004000亿亿。预计到2050年将达到5 5万亿元万亿元。老年消费占GDP比值 资料来源：全国老龄办，北京大学老龄健庩不家庨研究中心 养老产业是一个适应社会经济发展而出现的新兴产业，从产养老产业是一个适应社会经济发展而出现的新兴产业，从产业规模和发展前景上来看，极有可能成为新的经济增长点。业规模和发展15、前景上来看，极有可能成为新的经济增长点。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 16 养老地产发展背景和趋势 我国养老服务体系 居家养老 适老化住宅 老年居住社区 90%居家养老 适合老年人居住的普通住宅 社区养老 老年活动中心 居家老人照料 日间照料托老所 7%社区养老 提供适合老年人的综合服务，包括医疗设施、娱乐活动设施、餐饮、清洁、照料等 机构养老 公共福利院 私立老人院 老年康复院 老年公寓 临终关怀16、设施 3%机构养老 除公共福利院外，其他机构具公办私营及私营两种经营模式；照料从健康老人到需要护理的老人均有 中国老龄事业发展“十二五”规划明确了我国“居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑”的养老体系。2016年6月，习总书记在中央政治局第三十二次集体学习会上讲话，调整为“以居家为基础，社区为依托，机构为补充，医养相结合”。“9073”养老服务体系 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 17 政策17、分析 我国养老政策解读 国家政策 以上政策制定一系列引导和支持引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策优惠扶持政策，概括如下：20022002年年 20062006年年 20072007年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 20132013年年 国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服务业意见的通知 中共中央、国务院中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 十七大报告 全国老龄委联合民政部等十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见 国务院关于加快国务院关于加快养老服务业发展的若养老服务业发展的若干意见干意见3535号文号文件件 国务院18、新闻办中国老龄事业的发展白皮书 全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见 修订通过老年人权益保障法 出台意见在养老机构营业税、土地取得等方面，有进一步突破。2012014 4年年 2012015 5年年 民政部、发改委等十部门关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见 国土资源部养老服务设施用地指导意见 财政部、发改委、民政部、老龄办关于做好政府购买养老服务工作的通知 优先供地 营业税、所得税、地方税等减免 优惠利息 贷款贴息 政府购买服务 政府财政对养老床位补贴 国家高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持 2012016 6年年 国务院办公厅关于全19、面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见（2016）91号文 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 18 政策分析 我国养老政策解读 习近平总书记提出：“两个事关”:人口老龄化事关国家发展全局，事关亿万百姓福祉。“三个应对”:人口老龄化要做到及时应对、科学应对、综合应对。“三大政策制度”:要完善生育、就业、养老等重大政策和制度。并强调应对人口老龄化要提上重要议事日程，“十三五”期间要抓好部署落实。中央领20、导同志对老龄工作的 重要指示批示 习近平总书记在 中央政治局第三十二次 集体学习时的重要讲话 国民经济和社会发展 第十三个五年规划纲要 国务院办公厅关于 全面放开养老服务市场 提升养老服务质量 的若干意见 习近平总书记指出：要着力增强全社会积极应对人口老龄化的思想观念；要着力完善老龄政策制度；要着力发展养老服务业和老龄产业要培育老龄产业新的增长点，完善相关规划和扶持政策；要着力发挥老年人积极作用；要着力健全老龄工作体制机制。第二节 健全养老服务体系 建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。推动医疗卫生和养老服务相结合。推进老年宜居环境建设。全面放开养老服务市场，通过购买服21、务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。“两个事关”,“三个应对”“三大政策制度”关键词：增强、完善、发展、发挥、健全 第六十五章 积极应对人口老龄化 目标：到2020年，养老服务市场全面放开，养老服务和产品有效供给能力大幅提升，供给结构更加合理，养老服务政策法规体系、行业质量标准体系进一步完善，信用体系基本建立，市场监管机制有效运行，服务质量明显改善，群众满意度显著提高，养老服务业成为促进经济社会发展的新动能。深化改革，放开市场 改善结构，突出重点 鼓励创新，提质增效 强化监管，优化环境 党中央、国务院加强养老服务业的顶层设计 2 CONCEPTUAL URBAN DESI22、GN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 19 政策分析 我国养老政策解读 意见是对35号文（国务院关于加快发展养老服务业的若干意见）相关措施的细化、实化、具体化。“探索采取建立产业基金、PPP等模式，带动社会资本加大投入”；“对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税”；“对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。”民政部等十部委关于 鼓励民间资本参与养23、老服务业 发展的实施意见 关于推进医疗卫生与养老服务 相结合的指导意见 国务院办公厅关于进一步 做好民间投资有关工作的通知 国务院办公厅关于 全面放开养老服务市场 提升养老服务质量 的若干意见 文件提出“在制定医疗卫生和养老相关规划时，要给社会力量举办医养结合机构留出空间。按照“非禁即入”原则，凡符合规划条件和准入资质的，不得以任何理由加以限制。整合审批环节，明确并缩短审批时限，鼓励有条件的地方提供一站式便捷服务。通过特许经营、公建民营、民办公助等模式，支持社会力量举办非营利性医养结合机构。”文件中指出：在部分地区、部分领域，存在着政策措施不落地、民营企业融资难融资贵、难以享受同等“国民待遇”24、企业成本高负担重等突出问题。影响：这些措施将会进一步解决民间投资存在的问题，提振民间投资的热情，促进养老服务等领域健康快速发展。鼓励、支持民间资本参与养老产业发展 提出“非禁即入”原则 进一步解决民间投资问题，提振民间投资的热情 降低准入门槛、精简行政审批环节：按“先照后证”的简化程序执行，非本地投资者与当地投资者享受同等政策待遇；全面清理、取消申办养老机构的不合理前置审批事项，优化审批程序，简化审批流程。优化市场环境：建立“一门受理、一并办理”的网上并联审批平台；对于民办营利性养老机构，服务收费项目和标准由经营者自主确定；进一步放宽准入条件 优化市场环境 鼓励民间资本参不养老服务业发展的政25、策 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 20 政策分析 我国养老政策解读 支持养老服务业发展、促进养老服务消费的政策 文件提出国家开发银行贷款重点支持下列五个方面：社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目。文件同时对借款人条件、项目筹资方式、还款来源、贷款利率和期限、信用结构等方面作出了规定。民政部国家开发银行关于 开发性金融26、支持社会 养老服务体系建设的实施意见 国务院关于积极发挥新消费 引领作用加快培育 形成新供给新动力的指导意见 民政部等11部门关于 支持整合改造闲置社会资源 发展养老服务的通知 国务院办公厅关于 全面放开养老服务市场 提升养老服务质量 的若干意见 意见提出：创新并扩大有效供给，引导企业更加积极主动适应市场需求变化，实施企业技术改造提升行动计划，增加优质新型产品和生活服务等有效供给；实施品牌价值提升工程，培育一批能够展示“中国制造”和“中国服务”优质形象的品牌与企业 文件提出：“鼓励社会力量通过股份制、股份合作制、PPP等模式整合改造闲置社会资源发展养老服务”；“改造利用现有闲置厂房、社区用房等27、兴办养老服务设施，符合划拨用地目录且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。在符合规划的前提下，已建成的住宅小区内增加养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。”破解长期以来制约养老服务业发展的融资难问题 以消费升级引领产业升级 以制度、技术产品创新 增加新供给 盘活存量资源、节约土地、降低门槛 发展智慧养老服务新业态，开发和运用智能硬件，推动移动互联网、云计算、物联网、大数据等与养老服务业结合，创新居家养老服务模式，开发更加多元、精准的私人订制服务。建立医疗卫生机构设置审批绿色通道，支持养老机构开办老年病院、康复院、医务室等医疗卫生机构，将符合28、条件的养老机构内设医疗卫生机构按规定纳入城乡基本医疗保险定点范围 推进“互联网+”养老服务创新 建立医养结合绿色通道 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 21 政策分析 河北省养老政策解读 河北省人民政府 关于加快发展养老服务业的实施意见 到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务政策体系基本形成，市场机制不断健全，养老服务业健康发展，29、社会力量成为养老服务供给主体，养老服务业成为我省服务业重要组成部分，从业人员规模不断扩大。居家养老服务中心覆盖所有城市社区和90%以上乡（镇），农村互助幸福院基本实现全覆盖，每千名老年人拥有养老床位35张以上。实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展，形成养老服务新业态。各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。要将国家有关促进服务业发展的金融政策落实到养老服务业，拓宽信贷抵押担保物范围，积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。加强银企合作，重点加强我30、省康复辅具、医疗、食品药品等老年用品用具生活设施和服务产品等行业产业的信贷服务。政府债券要按规定用途积极支持养老服务设施建设及无障碍改造。落实支持养老服务业发展的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税；对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。对养老机构提供养老服务，按有关规定减征有关行政事业性收费。对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老31、机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费。养老机构用电、用水、用气、取暖等日常生活消费，按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老服务机构享有同等的税收优惠政策。发展发展目标目标 融资融资政策政策 优惠优惠措施措施 土地土地政策政策 各地要将各类养老服务设施建设用地纳入国有建设用地供应计划，根据新建养老床位的工作目标和年度任务确定养老机构建设用地，优先保障养老服务设施建设用地，并向养老服务相对滞后地区倾斜。充分挖掘现有用地潜力，将清理出来的批而未用土地或闲置土地，在符合规划用途管制的前提下，优先安排用于养老服务项目建设。对已经供应的建设用地，经审批允许改变用途用于养老服务项目建设。乡（镇）、村32、兴办的公益性养老服务机构建设用地，经依法批准可以使用集体所有土地。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 22 政策分析 河北省养老政策解读 河北省人民政府 关于加快发展养老服务业的实施意见 加强城乡社区养老服务设施建设，大力推广居家养老呼叫服务网络，着力推动居家养老服务中心建设，加强城市社区养老服务设施建设，加强农村养老服务设施建设；加强养老服务机构建设；大力发展养老产业；推行养老机构院长和养老护理员职业资33、格制度；加强行业建设。公办养老机构要发挥托底作用。重点为城乡“三无”老人、低收入老人、失独老人、经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低偿的供养、护理服务。鼓励社会力量兴办养老服务机构。各地要加快护理型养老服务机构建设。优化养老床位结构，保障失能、失智等老年人机构养老服务需求。提升医疗机构为老服务能力，建立医疗机构与养老机构的协作机制，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点建设，落实医疗机构为老年人就医提供优先优惠服务要求。建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系。有条件的二级以上综合医院要开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢性病防治和康复护理。鼓励医疗机构向老年护理院、老年康复医院转型。34、鼓励社会资本兴办老年护理和康复机构。完善医保报销制度，做好定点就医管理，切实解决老年人异地就医结算问题。各地要加快建立养老服务评估机制，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。根据养老服务的实际需要，推进民办公助，通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。制定政府向社会力量购买养老服务的具体政策措施。各级福利彩票公益金，要将50%以上的资金用于发展养老服务业，根据老年人口的增加情况逐步增加投入。民办养老机构接收城乡“三无”、“五保”和其他国家供养对象的，按规定标准拨付相关生活、医疗、护理、照料等费用，并可视情况提高标准。主要主要任务任务 35、机构机构建设建设 补贴补贴政策政策 行业行业建设建设 积极培育社会养老服务行业组织，促进行业自我管理、服务和发展，接受政府委托开展培训、研究、交流、职业资格认定等工作，实现社会养老服务政事分开、政社分开，逐步建立起政府依法管理、行业组织规范自律、服务实体自主运营的管理新格局。大力培育专业性中介机构，鼓励中介机构参与社会养老服务，提供评估、咨询和第三方认证等服务。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 23 政36、策分析 承德养老政策、数据解读 承德市养老相关数据及承德市养老服务业“十三五”与项觃划 以健康养老、教育、医疗为重点，围绕产业发展支撑、公共服务提升需求，充分发挥政府引导作用，引入市场机制，大力引进京津优质公共服务资源。健康养老。努力构建政府主导、市场主体、多方参与的康养产业推进体系，争取更多京津优质医疗服务资源、健康养生养老服务企业及社会资本进入承德，发展健康养老产业，打响“昔日皇家避暑胜地、今朝百姓养生天堂”的独有品牌。宽城县。突出“转型升级、绿色崛起”发展思路，重点发展钒钛制品、新型建材、新材料、电子商务等产业，打造区域物流重要节点城市、环渤海新材料与钒钛产业基地、环京津文化生态旅游及健37、康养老基地。健全养老设施和服务网络，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，提升养老设施和网络服务功能。鼓励社会力量创办福利机构，积极探索政府购买服务等形式发展机构养老、居家养老，推进社会福利社会化进程。到2020 年，市、县均建有示范性老年服务中心，城市街道社区和有条件的行政村建立老年人服务站。主动承接主动承接非首都功非首都功能疏解能疏解 宽城宽城定位定位 老龄老龄事业事业 健康健康医疗医疗 1.基层医疗卫生服务体系建设。2.中医药传承与创新工程。疑难病诊治能力提升工程。3.医疗卫生科技创新能力提升建设工程。4.医养结合医疗服务机构。5.在养生养老服务中融入健康理念，加快建设医养结38、合医疗服务机构，实现医疗卫生与养生养老深度融合和良性互动。推动二级以上医院与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等之间的转诊与合作。6.人口健康信息化建设工程。以全民健康保障信息化工程为基础，统筹建设市、县级人口健康信息平台。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 24 政策分析 承德养老政策、数据解读 承德市养老相关数据及承德市养老服务业“十三五”与项觃划 2015年末，全市户籍人口382.35万人，其中男39、性197.26万人，女性185.09万人；城镇人口131.73万人，乡村人口250.62万人，65岁及以上老年人口为756.6万人，占常住人口比重的10.19%，到2030年60岁及以上的人口数量预计高达15244336人，占总人口的17.59%，彼时河北省将步入中度老龄化社会；至2015年，全市新建农村互助幸福院137个，累计建设1846个，覆盖率达到75%；全市新建社区养老服务中心15个，累计建设135个，覆盖率达到82%。同时，对接京津加快推进养老产业，成立了首家养老产业联合会，为养老服务事业和养老产业发展提供了智力支撑平台和服务平台。对养老服务机构给予一次性建设奖补。对社会力量通过购置40、土地新建和利用自有房产改建的非营利性养老服务机构给予每张床位4000元的建设奖补;对于社会力量租赁房产开办非营利性养老服务机构且租赁合同在5年以上的，给予每张床位2000元建设奖补，最高奖补金额不超过200万元。人口人口数据数据 发展发展机构机构 建设建设补贴补贴 互联互联网网 发展智慧医疗卫生和健康养老。建设以居民健康档案为基础的全市卫生管理信息系统，建设居民健康档案、电子病历、医学影像、检验报告等医疗信息共享服务平台。依托各类信息服务平台，开展网上挂号、询诊、购买、支付等便捷服务。鼓励社区和养老机构利用互联网、大数据、导航定位等技术搭建公共信息平台，提供个性化健康服务，推进智能居家养老。241、 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 25 政策分析 小结 养老地产发展极具劢力，前景远大 推动中国养老地产推动中国养老地产 的发展的发展 老年住宅市场发展缓慢 市场发展初期（市场发展初期（1999 1999 年年-2010 2010 年）年）老年人口绝对值很大，市场对老年住宅有需求；社会福利水平及总体经济较低 传统的家庭养老居住观念还没转变过来 总结：市场有效需求不明朗，社会经济福利条件不成熟，老年住宅市场42、发展缓慢。老年住宅老年住宅井喷式增长井喷式增长 市场快速发展阶段（市场快速发展阶段（2010 2010 年年-2025 2025 年）年）经济和社会保障发展到一个新的水平 目前35-45岁的社会主流人群在此阶段也步入老年，他们有着较高的收入及教育水平 老年人独立居住的养老观念已经形成 总结：市场有效需求明朗，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。处于较高水平稳定期 市场成熟发展阶段（从市场成熟发展阶段（从2025 2025 年年-2055 2055 年）年）老年住宅市场进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相43、对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势。总结：老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 26 政策分析 小结 养老地产发展面临着大好的时代机遇 1.目前我国乃至河北、承德的老龄化问题突出、养老地产空间巨大，需求集中。2.政府高度重视养老问题，持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持。当前为政策红利期，应抓住养老产业发展的良好机遇。4.承接非首都功能疏解是开拓44、养老地产的重要条件，老年群体收入的稳步增长是养老地产发展的市场基础。3.当前国内养老产业的市场格局正在发生变化，居家养老成为养老方式的主流，向社会化、多元化、高端化发展，社会化成为主导，高端产品市场存在较大的缺口。1 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 市场分析供应市场 27 目前宽城在老城区以及政务区开发成熟；宽和新区处于起步阶段，未来开发觃模较大，具备较好的发展前景 宽城的房地产市场发展相对初级，以刚需的45、高层住宅为主 神栗花园剑桥郡 本项目 项目名称 项目类型 容积率 销售状况 碧桂园观澜 高层+别墅 1.5 在售 神栗花园剑桥郡 高层 1.9 在售 兆丰润景 高层 1.2 在售 宽城富丽湾 高层 2.6 在售 兆丰东澄 高层 2.3 在售 滨河苑二期时代城 高层 2.5 在售 垄上新居 夗层 1.3 在售 文笔园 夗层 1.7 在售 碧桂园观澜 文笔园 宽城富丽湾 垄上新居 兆丰润景 滨河苑二期时代城 兆丰东澄 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市46、 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 28 市场分析供应市场分析 宽城房地产市场以高层住宅为主，容积率在1.2-2.6之间；主力户型为120-150之间的三居、四居为主，均价为5000元/左右 购买客群以本地为主，占比在80%左右，北京及其他地区客群占比为20%左右。项目名称 容积率 项目类型 主力户型 市场价格 客群 碧桂园观澜 1.5 高层 145 4900-5900元/本地占比95%别墅 240-260 12000元/神栗花园剑桥郡 1.9 高层 118 4300元/本地及乡镇客群 兆丰润景 1.2 高层 140 4900元/宽城当地高端客群为主 宽城富丽湾 2.6 高层 12047、 4800元/本地占80%北京及其他占20%兆丰东澄 2.3 高层 115 5000元/本地占60%北京及其他占40%滨河苑二期时代城 2.5 高层 129-139 5000元/本地占95%以上 垄上新居 1.3 夗层 126 4700元/本地占比90以上 文笔园 1.7 夗层 128 3600元/本地中低端客群占比在95%以上 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 29 市场分析 市场调研分析 项目组在甲48、方的高度配合下，充分利用甲方在当地的资源和协助下，结合项目组在调研工作中的经验和采样方法，收集了以承德市宽城地区为主的生活形态和购买养老产品市场需求的数据。同时，项目组在数据分析时，还结合国内其他城市的老年生活形态调研成果，特别是具有普遍意义的数据进行综合分析和评述，使结论更具前瞻性和普遍意义。人数：人数：户口户口：本市常住户口 经济能力：经济能力：家庭年收入 住房住房情况：情况：学历：学历：人数：人数：户口：户口：本市常住户口 经济能力：经济能力：家庭年收入 住房住房情况情况：学历学历：第一组：4060岁 第二组：6070岁 调研样本人群 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN 49、FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 30 市场分析 市场调研分析 年龄 文化程度 居住形式 收入来源 主要消费 对养老的需求 和看法 可接受的物业形态 选择的 养老方式 生活设想 养老意愿 对养老的决策原因；决策主体；养老的主要障碍；可承受的养老费用；不愿意改变目前养老方式的原因；重点项目 其他项目 购买养老住宅，在什么阶段入住；购买养老住宅看中什么；对养老住宅的需求分类（建筑风格、建筑类型、家电、家具）；购买养老间将住宅后的居住形式；购买健康住宅时，是否50、接受金融产品等。43项调查项目 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 31 市场分析 市场调研成果分析 指标 概要分析 主要障碍 对养老产品的主要看法 物业形态 户型需求 购买养老用品的年龄和金融产品的接受 购买决策考虑因素 给父母自己同时购房的意愿 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF C51、HENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 32 市场分析 市场调查小结 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 33 市场分析 附：房地产行业未来发展五大趋势 1、老龄化的趋势为养老地产的发展带来广阔的空间。2、现代养老服务综合体是房地产升级转型的重要产品，刚性需求较大。3、养老运营服务是房地产业务模式转变的重要竞争方向。4、全新理念+运营服务+医养结合，是项目成功的根本。小结小结52、 房地产依然有广阔的发展，中长期发展趋势依然总体乐观，但行业会出现巨大的分化，包括区域分化、产品分化和企业分化，发展模式也将发生巨大的变化。住宅产业去存量化和去投资化趋势依然不变，但消费者需求会因不同市场发生一定变化，未来一段时间刚需产品依然会有较大空间，改善性需求会上升。商业和消费地产、产业地产面临着业务模式的转型，以产业为噱头的圈地模式将难以生存，具有产业基础的地区和具有较强的产业招商和产业服务能力的企业才会有产业地产的生存空间。未来的竞争将从传统的“买地-建房子-卖房子”的业务模式向“产业+服务+运营”的模式转变，企业的竞争更多的是模式的竞争。未来的竞争更多的是一场思维和技术的革命，必须53、从房地产开发的思维转向“产业思维、服务思维、金融思维和互联网思维”模式。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 34 功能定位 项目总体定位 传统地产：项目整体交付，地产商完成开发使命 宽城健康宽城健康小小镇镇 围绕人的生活本源，建立全生命周期的服务体系围绕人的生活本源，建立全生命周期的服务体系 我们的理念：健康小镇 营造的是空间，卖的也是空间 营造的是生活，卖的也是生活 小型社会系统 理想生活模型 比城市更54、温暖，比乡村更文明 居住者是服从者，服务者也是居住者 彼此关爱 新型邻里关系 家人服务 全生命周期的服务 小镇生态的营造 终极目标：健康、长寿 安全、健康、快乐、长寿 健康、教育、商业、物业、产业、文化、小镇有自然的居住，健康医疗的保障 文明的生活氛围，共建、自治，分享的准则 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 35 功能定位 项目形象定位 构建高端、现代、新颖、引领的现代养老服务综合体 高端：高端：高标55、准的硬件设施+高质量的服务体系 现代：现代：现代化的设计、运营理念 新颖：新颖：养老物业+健康养生的市场模式 引领：引领：通过养老高新产品、引领行业、引领市场、发展市场 养老服务综合体养老服务综合体 可持续服务的大型生活社区（小镇）+养老地产+适老化全装修老年公寓+高品质养老服务+医养结合 体现老年人品质化生活，利用现代高科技手段，结合人性化服务模式，植入先进的健康干预体系，实现理想的，示范性的，有引领性的养老服务产品。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 56、德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 36 功能定位 项目目标定位 提高养老生活品质 实现老年人生价值 满足老年市场需求 高：高标准的硬件设施高：高标准的硬件设施+高质量的服务体系高质量的服务体系 新：养老物业新：养老物业+健康养生的市场模式健康养生的市场模式 领：通过养老高新产品、引领行业、引领市场、发展市场领：通过养老高新产品、引领行业、引领市场、发展市场 高端、现代、新颖、引领的养老服务综合体高端、现代、新颖、引领的养老服务综合体 体验有品质的养老生活体验有品质的养老生活 坚持传统伦理的居家养老坚持传统伦理的居家养老 实现有价值的老年人生实现有价值的老年人生 享受医养结合的57、服务体系享受医养结合的服务体系 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 37 功能定位 项目目标定位 打造全龄化示范性智慧宜居养老社区 创造宽城地区独具代表性代表性的现代化养老社区，集“养老、居住、医疗、文化、体育运动、休闲、优质服务”于一体，配套设施完备、完善的活力宜居活力宜居养老社区。力求成为承德、河北乃至全国的养老产业行业标杆行业标杆。体验有品质的 养老生活 坚持传统的 居家养老 享受医养结合的 服务体58、系 实现有价值的 老年人生 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 38 功能定位 开发框架 宽城健康小镇 现代养老服务综合体 房地产开发 老年公寓 CCRC社区 配套公建 适老化全装修 智能化设施 人性化服务 高层住宅 花园洋房 叠拼别墅 医疗服务 健康管理 文娱教育 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANC59、HENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 39 功能定位 概念性功能觃划设计 规划设计要求：该项目分为两大版块：以700亩为核心，以“综合性健康养生养老社区（CCRC全龄化社区）”为主题。其余4000多亩以休闲旅游，观光农业为主题。整体形成特色小镇概念规划。2 2、规划设计要求：、规划设计要求：规划设计重点为核心版块（700亩）1.着重体现规划对人文环境的尊重；着重体现护幼养生孝老概念。2.针对特定的人群需求建立公共服务设施体系；3.以倡导、提供健康、美好的生活方式为理念进行规划，以养生养老服务、运营为核心进行布局；4.全社区采用无障碍与安全设计，60、轮椅坡道、宽敞房门、医用电梯、连廊、扶手、安全监控等；5.社区配套设施完备，高端体检中心（康复医院），老年大学，娱乐中心，餐饮中心，生活服务商业设施等；6.体现CCRC社区的全龄化服务和分级护理体系，既有整体一致的空间形态，又分区明确，布局合理；项目按大组团小组团设计布置，根据产品类型不同按组团设计，按照适老设计、适老配套的要求，规划健康养生养老、医疗养生为主题。（建议参考乌镇雅园和桃李春风项目）3 3、规划产品：、规划产品：院落别墅多层电梯洋房小高层住宅 小高层老年公寓高层住宅（视容积率平衡）4 4、建筑形态：、建筑形态：院落别墅、多层电梯洋房建议采用新民国建筑形态风格，参考浙江乌镇雅苑和桃61、李春风的建筑形态。5 5、配套设施：、配套设施：健康中心、护理院、颐乐学院、食堂餐饮、健身中心、休闲娱乐中心、幼儿园、超市等等养老宜居设施。1 1、产品理念：、产品理念：本项目整体定位：健康，养老养生，休闲旅游，观光农业为产业的特色小镇。以“综合性健康养生养老社区（CCRC全龄化社区）”为重点，努力体现安全、方便、健康、舒适和多层次、多功能、高品位等要求，营造出丰富多变的空间效果，形成布局合理、功能完善、配套齐全、管理有序的健康养老社区。突出小镇产业资源的特色，组团分明、人车分流、配套便利，体现新型健康养生理念。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE62、 RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 40 功能定位 概念性功能觃划设计 三、养老社区的功能及配比三、养老社区的功能及配比 养老社区的设置：老年公寓，高端体检中心（康复医院），护理中心，老年大学，娱乐中心，餐饮中心，；（1）护理中心规模：100张床位 4000（2）高端体检中心+康复医院：100张床位 合计 6000（3）娱乐中心、餐饮中心约5000（含室内游泳馆、健身房等）（4）老年大学约2000（含图书馆）、（预留部分面积作为公共设施）（5）老年公寓16000,200套。根据消防要求63、，原则上不超过三层。如获得消防许可，可建4-5层小高层（6）多层组团、小高层组团、高层组团都要加风雨两廊设计，（具体参考乌镇、健康城做法），老年公寓每四幢建筑形成组团，由风雨连廊相连，组团内设置小型服务中心（护士站）（7）每个产品包括老年公寓为适老化精装房（8）养老社区内设小区级活动场地和组团级活动场地。考虑到老人的活动半径一般小于500m，可在老年公寓附近设计较多的活动区域。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 64、项 目 41 功能定位 概念性功能觃划设计 四、组团分布及面积比例四、组团分布及面积比例 1.该地块规划“四个组团”（1）院落式别墅住宅组团（2）多层洋房小高层高层住宅组团（3）养老社区组团（4）温泉酒店，商业配套组团 2.面积比例（1）养老社区组团，用地占比10%。4662，容积率1.0。（2）院落住宅组团，位置处于一期_亩，根据容积率0.6的总体要求可规划50%的要求，建筑面积约_，_ 套。_ 亩，处于二期。（3）多层洋房组团，用地面积_，地上建筑面积_。用地占比_%，容积率_(4)四个组团，分别用地占比_%，_,容积率_（5）其中绿地面积及道路用地未计算。注：整个大区容积率根据控规平衡。65、五、其他五、其他 1.商业、生活等配套服务设施均设置于噪声较大的道路两侧，保证居住建筑的环境安静，同时交通便利，方便服务；2.院落式住宅6-8户形成一个小组团，组团内设小型邻里中心（服务中心）(可由客户自行组团)；3各大组团分别设邻里中心；4.院落式住宅邻里中心可设图书馆、戏台等文化设施，以建立新型的邻里关系：5、目前为概念规划阶段，精确的组团配比、户型配比、服务设施等数据需要做详细的财务测算。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色66、 庩 养 小 镇 项 目 42 参考案例分析 典型项目案例 名称缘起 西斱丌称老年人为夕阳，而是太阳 区位 坐落于佔罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佔罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程 觃模 共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及丐界各地的住户1.6万 目标定位和建设理念 自1961年开始建设起，便定位佔罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身佑健庩，享受一种丌孤独、丌依赖、丌满趍温饱型的老年生活 户型构成 大夗数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和夗家庨公寓 分六大居住社区 太阳城中心:独立家庨别墅 国王之殿:连佑别墅 湖中之塔:辅劣照料式住宅和家庨护理机构 庨67、院 阿斯顿花园:出租的独立居住公寓 自由广场:辅劣照料式住宅和家庨护理机构 年龄段 0-18 18-24 25-44 45-64 65以上 比例 0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区委员会 负责社区各项活劢的组织，收取参不各项活劢业主的年费，以维持机构的运营 由社区老人构成,便于沟通减少隔阂；社区委员会负责社区的日常运何，有常设办公室，每月定期丼行例会。纯粹老年社区 居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住丌超过30天 针对老年人的建筑觃划：无障碍设计强调斱便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座 极强的空间导向性应对老68、年人的记忆力感知力下降：对斱位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实斲严格的人车分流 针对老年人的社区设斲强调身心健庩：身佑健庩建有医院和老年护理中心，心理健庩老年图乢馆，社区交流大厅 美国弗罗里达太阳城中心老年社区 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 43 参考案例分析 典型项目案例 丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活劢超过80种，如业体无线电、计算机、缝纫69、卡片收藏、投资和舞蹈等 各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许夗娱乐性和社会性节目活劢对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的庩乐设斲包括室内和室外游泳池，网球和推囿盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平斱英尺的剧场。美国弗罗里达太阳城中心老年社区 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 44 参考案例分析 典型项目案例 项目背景 Su70、nCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计，不2006年投入运营。项目位置 项目位于东京最繁华的中夬区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。银座四丁目 银座太阳城 项目觃模 占地面积：4714 建筑面积：39277 总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原兇设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.083.5，平均面积为65 介护型住宅单元的平均户型面积：21.448.7，平均71、面积为29.2 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：介护型住宅单元公共空间面积为：3238 停车位：机械停车数88个 SUN-CITY日本银座太阳城 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 45 参考案例分析 典型项目案例 盈利模式 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身佑过渡期服务 老人入住后可直至终老。一次性入住釐：费用在4035万12965万日元丌等（3231037万人民币）管理费72、（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元人民币）/月/人 258,300日元（20,664元人民币）/月/两人 餐饮费 94,500日元（7,560元人民币）/月/人 1 服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）2 医疗配置 项目内设置提供日常健庩管理诊察的就诊室 不与门给日本皇室就医的圣路加国际医院合何，提供每年一次的佑检及医疗救治服务。3 经营状况 自理型住宅单元的入住率为68%介护型住宅单元的入住率为53%4 入住老人特点 项目由于地处市中心，除养老功能外，还佑现了投资功能 68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%何为老人的第二居73、所或者养老的后备居所 七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁；三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。SUN-CITY日本银座太阳城 月金 额外收费 室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 46 参考案例分析 典型项目案例 租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒庖式装修，使公共空间感观几乎等同不高星级酒庖74、 酒庖式运营管理等由酒庖行业的股东提供，降低运营成本同时保证了与业化的服务。选址在市中心区，吸引了很夗对地段有偏好的老人入住和投资。选址：选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。医疗整合：医疗服务不顶级医疗机构合何绑定，增加卖点的同时提升项目品质。产品设计：沿用酒庖设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。项目启示项目启示 项目要点项目要点 SUN-CITY日本银座太阳城 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城75、 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 47 参考案例分析 典型项目案例 何为非常看重家庨观念的国家，韩国主要以家庨养老为主，但随着人们观念的逐步开放，养老设斲的丌断升级，养老公寓也逐步开始被人们所接受，其中超过半数的老年人选择愿意在主城区进行养老，而非远郊区或者乡村。客户定位：韩国顶尖高收入人群，有企业家、律师、教授、艺术家等，很夗老人的子女在国外，他们看中便利的交通、优质的服务、互相沟通交流的环境及高品质的居住环境；入住资格：夫妇中有一人年龄在60岁以上，如果是单人入住需要年龄达到60岁以上；性别比例：入住老年人中74%为夫妇，也有姐妹一起入住的情况，因此总佑男女比例是45：55 收费：何为76、位于市中心的高级老年公寓，其高收费是必然的结果，老年公寓5年的入住期限内每户保证釐高达8亿8千万韩元，折合人民币约为530万元，此外每月固定的管理费用及生活费、餐饮费等，一般每位老人每月至少需要200万韩元（约合人民币12000体元）；入住率：2009年开业，2013年实现100%入住率，丏后续排号等位的老年人非常夗 项目特色：高层建筑打破传统观念，酒庖不公寓相辅相成 区位：位于首尔市汉江以北广津区紫阳洞，地铁2号线不7号线交汇处，不富人聚集的江南区隔江相望，紧邻建国大学，周边分布乐天百货、乐天影院、易乣得超市、艺术中心等；觃模：由地下6层、地上分别为两栋50层（A楼）和40层（B楼）的高层建77、筑组成，其中A楼的21-50层（170户）、B楼的5-40层（210户）共380户为老年公寓，主要面向健庩老人，5层以下裙楼及部分地下空间是酒庖配套和各种服务设斲 THE CLASSIC 500韩国顶级养老公寓 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 48 参考案例分析 典型项目案例 内部装修，以沉稳的色调为主，地面平整斱便使用轮椅，各功能空间均采用适老化设计，幵设有紧急呼救铃。THE CLASSIC 50078、韩国顶级养老公寓 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 49 参考案例分析 典型项目案例 项目法人是建国大学财团，因此不建国大学在很夗学校配套上进行共享；可共享酒庖的配套和建国大学的相关配套；餐饮：设有老年人与用食堂，以自劣式为主，也可以点餐，餐费以早餐为例是9000韩元（约合人民币55元），用与用的智能钥匙可以刷卡；此外还有对外运营的高级餐厅可供老人选择，目前有三家高档餐厅，可进行宴会、家族聚会等 医疗配79、套：除了可在一路之隔的建国大学医院直接就医，项目内设有医疗护理中心，可进行紧急救护，24小时有护士值班，丌仅环境舒适，服务非常到位，幵丏有相应的病房可进行短期入院治疗；运劢设施：地下一层设有高级配置的9000平斱米健身中心和SPA；运劢治疗室：对运劢后身佑进行及时跟踪检查；游泳池：A、B楼之间的裙楼顶部，不酒庖客户共享；模拟高尔夫球场：配有休息空间、换衣间等；文化设施:图乢室、学堂、棋牌室、影音室等，定期组织兴趌小组进行乢画、合唱、美术、学英语、工艺品制何、舞蹈、看电影、打台球等活劢，同时聘请内部或者外部的与业人士进行各种讲座；THE CLASSIC 500韩国顶级养老公寓 2 CONCEPT80、UAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 50 参考案例分析 典型项目案例 市中心的优越地理位置，全配套夗功能的集约开发模式，集养老、医疗、文化和娱乐于一佑，在一栋楼里形成全套养老系统。5-26F 长着安居乐住屋计划房间 3F 健身室 平台花园 室内泳池 按摩浴池 跳舞室 迷佖高尔夫练习场 1F 图乢馆 工艺坊 中乐室 美容院/理发室 综合医疗诊所 彩颐居位于九龙佐敦谷，2004年完工，设有共333个住宅单位。由香港圣公会福利协81、会不香港房屋协会携手合办，是全港一项创新住宅服务计划，集住屋、医疗、护理及庩乐于一身。此计划本着“居所融合生活支持”及“终身租住”的概念，为有经济能力的长者提供个别关怀，全面照顾的服务式住宅。地下 夗用途会堂/餐厅 咖啡吧/便利庖 B4-B1 停车场 香港彩颐居老年社区 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 51 参考案例分析 典型项目案例 日间康复中心 住宿康复中心 中风康复治疗计划 五星级 保健疗护 提82、升长者生活素质，积极投入生活 提供个别关怀，全面照顾和庩复运劢 提供心理健庩教育、辅导级庩乐活劢 促进长者不家人、同僚及中心间良好沟通及联系 可提供老人日托服务 全天候与业团队护理服务 定期全面健庩评估 提供有关庩复及认知训练 注册西医定期巡房服务 个人卫生照顾 社交庩乐服务 为长者提供与业医疗服务 二十四小时护理 通过物理治疗、心理治疗、营养治疗以及语言治疗等改善身佑机能，活劢能力、语言能力等 一站式身心医疗服务 中医治疗服务 家居照顾服务 康复治疗 牙科服务 专业营养服务 美容服务 疫苗注射 身体检查 香港彩颐居老年社区 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DIST83、INCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 52 参考案例分析 典型项目案例 出售型典型案例蓝城桃李春风 项目位于杭州市远郊的临安市，距离主城区武林广场约40公里，地铁5号线民主村占（预计2019年通车），临近青山湖森林公园，周边暂无产业支撑，典型的远郊旅游度假板块。项目占地面积约61万，总建筑面积约26万，容积率仅0.36。项目定位于“全龄化颐乐生活小镇”，紧紧围绕自然山水和文化表现，营造“山水、田园、文化、颐养、闲居”的理想空间，打造诗画般的江南山水小镇，建设完善的养老和居住84、功能与服务体系。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 53 参考案例分析 典型项目案例 出售型典型案例蓝城桃李春风 项目设计概念是处在郊区的别墅，和我们以往所想象的别墅完全不同，以小镇的模式营造全新的、健康、娱乐、休闲社区。除了别墅区有居住的别墅以外，还有最关键的小镇中心，这个小镇中心能够在郊区当中能够提供城市生活。小镇中心通过前后两个湖面，尽可能的造出杭州的繁华；描绘出儿童在这里有所学，青年人在这里有所乐85、，老年人在这儿有所养的理想生活图景 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 54 参考案例分析 典型项目案例 项目借鉴意义 定位转变定位转变 由“颐养”到“颐乐”，由老年人到全龄化，客群基数扩大。出售型典型案例蓝城桃李春风 配套完善配套完善 作为远郊度假类项目的痛点，绿城集团用品牌和宋卫平个人信用背书，承诺配建完善的养老、教育、医疗、社区商业、公园等配套，商业自持招商，别墅精装交房，解决远郊客户的两大后顾之忧86、。产品创新产品创新 首次开盘推出建筑面积83-180装修中式合院小独栋，高单价约25000元/，低总价210-320万，土地价值加总价控制。营销创新营销创新 推广由微信和线下活动为主，传统渠道只投入过一个户外、一周电台、两篇报纸软文。2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 55 参考案例分析 典型项目案例 绿城乌镇雅园是绿城集团的养老养生地产项目，选址于国家5A级景区乌镇。项目规划了养生养老、健康医疗和休闲度87、假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。项目主要面向客群为活跃老人，辅以少量半自理老人。技术经济指标技术经济指标 总建筑面积 约50万 容积率 1.16 多层（2925套）22.5万 别墅（60套）1万 高层（2697套）24.5万 乌镇雅园的盈利模式为：产权出售+服务提供 其中出售部分物业价格为：公寓：11800元-14000元/独栋别墅：500-800万元/套 服务收费价格为：颐乐学院年费：3000元 物业费：每年2.5元/出售型典型案例绿城乌镇雅园 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE 88、RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 56 参考案例分析 典型项目案例 项目借鉴意义 拿地模式拿地模式 乌镇雅园是一个典型的大体量、多业态的养老地产项目。其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。绿城在拿地时进行了用地性质分割，避免了大体量地块性质综合引起的问题。配套规模配套规模 颐乐学院投资2.5亿，体量3.5万，但由于绿城对购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求。在项目设计中，应结合市场需求充分考虑配套设施的投入及运营成本，适当控制规模，避免造89、成运营风险。销售模式销售模式 产品定位过高，首期推出的400多套去化尚可，主要客户为绿城老业主，此后去化缓慢，目前销售情况较为困难。在项目设计中，应充分考虑客群容量和定位，避免去化缓慢带来的资金周转期长等问题。同时，单一的出售模式也无法实现资金的持续增长。出售型典型案例绿城乌镇雅园 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 57 参考案例分析 典型项目案例 区位 位于上海市浦东新区庩桥镇。距浦东国际机场12公里90、，上海迪斯尼项目3公里，离上海市中心人民广场12公里。简要指标 占地面积：83680 建筑面积：106977.56 容积率：1.21 建筑密度：21.9%绿化率：44.0%停车位数量：125 户型类别 小套：面积约58，占比28%中套：面积约70，占比50%小套：面积约120，占比22%公共配套 建筑面积占比约30%功能组成 酒庖式公寓（1#）：1幢7层，74套，底层为公共活劢区域，2-7F每层11套；老年住宅（2-15#)：8幢7层，3幢9层，底层为公共活劢区域，共计834套房间 医院/养护院（10#）：1幢11层，医院99张床位，养护院200张床位 餐厅：1幢2层，建筑面积2735 会所：91、1幢5层，建筑面积7784 办公楼：1幢4层，建筑面积3024 办公楼 医院 餐厅 酒店 会所 风雨连廊 连接园区内任何一幢建筑，可以风雨无阻地到达每一个角落；智能化系统 规屏监控系统、巡更系统、一卡通系统、ERP信息管理系统、报警系统、无线定位求劣系统、远程抄表系统 无障碍设置 斜道、门厅、大堂、楼梯、厨房、卫生间和淋浴房等都按无障碍要求设置 公共活劢空间 每幢公寓都有公共活劢空间，走廊通道满足行劢丌便老人及送诊、急救的宽敞尺度，配有高低扶手；会员制典型案例上海亲和源 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT F92、OR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 58 参考案例分析 典型项目案例 技术经济指标技术经济指标 总建筑面积 约10.7万 容积率 1.21 老年住宅 834套 酒店式公寓 74套 亲和源的盈利模式为：会员卡制，即向社会发行亲和源会员卡，出资购买会员卡的个人或团体成为会员卡的权益人，由权益人指定会员。项目投资方与运营方分开：投资方持有项目资产，通过会员卡出售收回投资并实现盈利；运营机构，通过会员缴纳的年费实现可持续经营。上海亲和源位于上海市浦东新区康桥镇。开发内容包括酒店式公寓、老年住宅、医院、养护院、餐厅、会所及办公楼。配套设93、施齐全，基础设施完备，环境优雅舒适，交通方便快捷。项目总投资5.6亿，目前已全部收回。会员制典型案例上海亲和源 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 59 参考案例分析 典型项目案例 其中设置永久卡和终身卡两种会员卡：永久卡：永久使用权，可继承、可转让、可退，入会时一次性支付会员卡费，根据选择的房型大小每年支付不同的年费；终身卡：终身使用权，不可继承、不可转让，入会时根据选择的房型大小一次性支付不同的会员卡94、费，如未住满15年，按年限退还；住满15年后，只需继续缴纳年费。卡种卡种 年限年限 房型（面积）房型（面积）卡费卡费 管理服务费管理服务费 A卡 永久（可继承、可转让、可退）大套（120）128万 7.38万/年 中套（70）3.98万/年 小套（58）2.98万/年 B卡 终身（15年内可退）大套（120）88万 4.2万/年 中套（70）60万 小套（58）45万 会员制典型案例上海亲和源 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色95、 庩 养 小 镇 项 目 60 参考案例分析 典型项目案例 技术经济指标技术经济指标 总建筑面积 约5.6万 容积率 2.5 健康老年公寓 348套 护理老年公寓 66套 澳洋优居壹佰位于江苏省张家港市经济开发区，周边医疗条件便利，目标客群为本市高端养老客户。项目位于城市中心区，采取综合体式高密度开发模式；项目设置健康、护理及失智照料公寓，满足老人持续照料需求。并将公寓与餐厅、理发、活动室等配套设施整合在一栋楼中，节地的同时满足老人生活需求，为住户提供便利。押金制典型案例上海亲和源 2 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PRO96、JECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 61 参考案例分析 典型项目案例 澳洋优居壹佰的盈利模式为：押金制 及按房型收取押金后，按月或年缴纳设施使用费及服务费，退房后无息退还用户押金，收益较安全稳定，适合中小型地产开发方。房型（面积）房型（面积）入住押金入住押金 设施使用费设施使用费 服务费服务费 大套（120）70万/户 5000元/月 1500元/月/人 中套（90）50万/户 4000元/月 1500元/月/人 小套（50）40万/户 3000元/月 1500元/月/人 押金制典型案例上海亲和源 2 CONCEP97、TUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 62 参考案例分析 典型项目案例 项目概况：天地健康城是上海首个大学校园般高端退休养老综合社区，位居朱家角核心片区。占地面积107000平方米，建筑面积150000平方米；建筑群楼有40栋左右，780套产权式、350套酒店式及36套全护理式公寓，将健康管理、文娱课程、社团活动、日常服务融入社区生活配套。会员制：持有型老年公寓（会员制，会籍卡费+会籍管理年费）；“恬愉会”会籍卡卡费（1098、0万-150万）；会籍管理费（3000元左右/年）：享受养老服务；会籍卡可继承、可转让、可退，退或转让时收取10%管理费 运营情况：入住老人逾百位，运营状况良好。混合型+自持型（会员制）典型案例上海天地健康城 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 0303 概念方案 63 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANC99、HENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 64 基地思考 如佒联系两个地块？如佒适应周边地形环境？如佒取得有机的景观佑系？基地思考 如佒充分利用基地复杂的地形特色？如佒有效利用周边山水景观资源？如佒不周边既有城市功能有效衔接？如佒实现基地内地标性开发，幵获得最佳视野？如佒实现内部功能有机布局？3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 65 用地现状 场地内现状用地主100、要为林地、垃圾堆场等，无现状城乡建设行为，用地性质单一，开发难度较低 用地内有部分住民建设坟地，开发过程中须考虑予以迁移。3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 66 周边功能 现状有利因素 医院不学校 景观河流 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特101、 色 庩 养 小 镇 项 目 67 现状道路 充分利用主干道优势 城市主干道 规划次干道 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 68 地形分析 高程分析 场地地形多变，总体呈现东高西低、南北高中间低的山谷地形特征；场地内最高点为345米，最低点为285米，总体高差60米，高差变化较大的地块主要集中在东侧。适宜性 高程较高区域更有利于景观营造及视觉焦点的打造 高程较低区域，应考虑雨水冲击等影响，不宜建设 高程102、变化较大区域，可考虑整理为台地以便于使用 285m 坡度分析 场地东侧坡度较大 西侧坡度较为平缓 适宜性 坡度较大区域不适宜建设，可考虑和为景观营造及特色建筑建设 坡向分析 场地内 场地内以南向坡为主，北向坡主要集中在东侧地块，沿中医院以北东西向分布 适宜性 南向及西南向的坡植被较好，有较好的建设适宜性，沿中医院北侧的北向坡，受医院大楼影响较为明显，可考虑作为商业开发等需求 338m 338m 345m 345m 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市103、 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 69 地形分析 地势走向平不坡 缓坡走势 陡坡走势 平缓地势 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 70 地形分析 用地现状 现状地形高差 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 104、目 71 地形分析 1.北部南向坡，用地条件较好，东侧局部高差较大、地形变化复杂，可考虑布局项目特色明显的酒庖、公服、山地别墅类功能 2.中部地势变化平缓，高程由西至东逐渐升高，位于基地中心位置，须考虑本地块功能不基地排水等生态需求，功能上可考虑何为联系基地东西两侧用地的开敞空间 3.西南部本地块地势总佑平坦，高差变化较小，可考虑布局普通住宅及适老住宅等 4.中南部该地块位于中医院建筑北侧，丏为北向坡，高差变化较大，建设适宜性差，可考虑布局商业等对日照要求较低丏地形适应性强的功能。5.东南部高程高丏变化较大，可考虑何为基地不东侧暴河联系的景观空间，布局山地别墅类 功能适宜性分析 1 1 2 2105、 3 3 4 4 5 5 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 72 概念斱案比选 斱案一“山水苑”斱案二“阳先谷”3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 73 斱案一 山水苑 设计总平面图方案一 3 CONCEPTUAL106、 URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 74 斱案一 山水苑 设计总平面图方案一 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 住宅 养老中心 服务商业街 联排别墅 温泉疗养酒店 特色餐饮 山地康体别墅 山顶养生会所 山地植物园 景观亭 山地公园 1 1 1 2 3 4 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12 幼儿园 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE 107、PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 斱案一空间结构 山水苑 住宅、公寓区 幼儿园 养老中心 商业街 温泉疗养酒庖 住宅区 别墅区 山地公园 75 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 斱案一设计理念 76 中心商业街 在地块中间打造商业特色街，以商业为中心带劢周边业态。3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN F108、OR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 77 斱案一设计理念 打造山地公园区，营造核心景观区。山地公园区 山水苑 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 斱案一设计理念 温泉疗养酒庖 山水苑 78 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIV109、E RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 79 斱案一设计理念 以中间路为轴线打造两大功能片区 山水苑 功能一区 功能两区 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 斱案二设计总平面图 80 住宅区 酒庖一期 酒庖二期 幼儿园 集中商业 养老配套区 公园区 阳光谷 3 CONCEPTUAL URBAN DE110、SIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 斱案二空间结构 住宅区 酒庖一期 酒庖二期 幼儿园 集中商业 养老配套区 公园区 81 阳光谷 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 82 斱案二设计理念 住宅区 阳光谷 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN 111、FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 83 斱案二设计理念 幼儿园 集中商业 阳光谷 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 斱案二设计理念 酒庖一期 酒庖二期 阳光谷 3 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE112、 PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 85 斱案二设计理念 养老配套区 阳光谷 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 0404 过程方案 86 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 113、宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 87 斱案过程稿 过程稿一 过程稿二 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 88 过程稿一 1 2 3 3 4 1 6 3 5 7 8 11 9 10 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 住宅 养老院 服务商业 联排别墅 温泉疗养酒店 特色餐饮 山地康体别墅 山顶养生会所 山地植物园 景观亭 山顶运动公园 代征用地 代征用地 4 CONCEPTUAL 114、URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 89 过程稿一空间结构 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 90 过程稿一空间结构 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT 115、FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 91 过程稿一景观意向 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 92 过程稿二 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目116、 93 过程稿二设计理念 设计理念 一个公共核心 一个服务佑系 两大功能片区 三大核心业态 斱案二 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 94 过程稿二设计理念 设计理念 商业区 住宅区 别墅区 一个公共核心 一个服务佑系 两大功能片区 三大核心业态 景观 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG O117、F CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 95 过程稿二空间结构 终点 闭合 开敞 闭合 起点 商业酒庖 商业街 景观节点 商业街 温泉疗养中心 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 96 斱案回顾 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 97 斱案回顾 4 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 98 斱案回顾 CONCEPTUAL URBAN DESIGN FOR DISTINCTIVE RECUPERATE PROJECT FOR KUANCHENG OF CHENGDE 承 德 市 宽 城 县 特 色 庩 养 小 镇 项 目 承德市宽城县特色康养小镇项目 前期工何