1、安岳城南79-1地块产品定位 及营销模型建议集团营销中心,0,项目背景,项目背景,项目地块,地块位于安岳县城西南侧，属城南板块与老城区交界处。占地94亩,可售建筑面积21.8万方,其中住宅21.5万方,商业1.3万方。,地块经济指标一览,项目地块区位一览,地块周边实景,城南1号工地,通往老城路口,通往城东道路,项目北侧老建筑,项目西侧岳阳河,安岳大道,地块现状,项目背景,项目地块,1,识 局,（1）、宏观市场分析（2）、安岳市场分析,识 局,宏观政策分析,自这一轮房价疯长以来，2016年国庆前后，一线大城市密集发布“限购令”以来，全国加入限购名单的城市已超40个。,识 局,宏观市场分析,2012、7年1-11月全国固定资产投资增长平稳下滑，房地产“限购”初见成效。2017年社会消费品零售总额增长平稳，全国零售消费保持平稳。,识 局,宏观市场预判,尽管政府“花式限购”，但成交价格下滑不明显，预计2018年一线大城市的“限购”政策只会驱严，不会松绑。,从宏观环境分析，非限购区域的住宅市场，还可以享受一段“旺销”时光。,识 局,安岳市场潜力,安岳县人口约160万，县城区常住人口约30万，是四川第一人口大县，安岳县经济优势突出。,安岳县柠檬产量占全国的80%，被称为“中国柠檬之都”。除柠檬外，安岳生猪年出栏数居全国第一，粉条产量居西南第一，水稻产量居全省第一。,识 局,安岳市场潜力,安岳位于成3、渝经济区腹心，交通路网发达，多条国道及高速公路穿境而过，安岳处于成都、重庆1小时经济圈，内江、遂宁半小时经济圈内。,除国道、省道外，安岳农村建成发达公路网络，目前已建成水泥公路 4400多公里，缩短了安岳县城与农村乡镇之间的距离。,内遂半小时经济圈,成渝1小时经济圈,小结:1、安岳人口众多，近几年本地经济优势越发明显，有利于吸引外出务工人群返乡发展；2、安岳居成渝之心，成渝两地房价上涨过快，限购及收购置税将多数无购买资质或资金不足者挡在门外，为安岳人返乡购房提供了市场动力。,从宏观市场、安岳本地市场来看，短期内推出住宅新项目，有机会分享市场红利。,要实现项目销量的突破，我们同时需要细查微观格局4、是什么情况？,2,格 局,（1）城南板块格局（2）微观竞品研究,格局研究,安岳县城规划,自2011年起，安岳县政府提出“东拓南延”城市发展战略及规划。以行政中心和柠都大道为牵引，向东拓展；以教育园区和安岳大道为依托，向南延伸。,安岳县60万平方公里城市规划,安岳县五纵五横道路规划,格局研究,安岳板块划分,从城市发展格局来看，城南与城东、老城区承载不同城市功能，没有直接竞争关系。,格局研究,老城区,老城区发展历史沿革较久，城市规划落后，受道路、交通等制约因素，发展空间受限。住房多为无电梯多层老旧房。,格局研究,老城区,老城区近5年推售商品楼盘11个，共计住房8419套，去化8006套，去化率955、%，年均去化1600套，月均去化133套。,以上数据来源于安岳房管局,格局研究,城东板块,城东以柠都大道为主轴，沿蒲州大道向东发展。但受土地资源、道路设施等因素制约，城东工业大道以东开发进度短期以难以预期。,格局研究,城东板块,随着安岳新的政府大楼投入使用，以及安岳唯一城市综合体中迪广场广场开业，安岳城东政商中心格局正逐步形成。,安岳县政府,中迪广场,安岳县政府大楼,中迪广场,格局研究,城东板块,城东近5年推售商品楼盘16个，共计住房17708套，去化15305套，去化率86%，年均去化3061套，月均去化255套。,其中华庭贵府未开盘，每套房源收取10万以上排号费锁定客户及房源。,以上数据来6、源于安岳房管局,格局研究,板块供应分析,从近5年新推商品房楼盘看，城东板块的推售和去化量均远高于老城板块。安岳住宅近五年月均销量388套。,格局研究,城南板块紧邻成安渝高速入口，是安岳政府规划的文体居住区域，处岳阳河源头，安岳人对城南寄予较高期望。,城南板块,安岳大道,1、城南板块总体发展速度较城东滞后，但不论从政府规划还是百姓倚重角度看，城南都是中长期内安岳重点发展区域。2、城南板块住宅用地规划占比33%。但目前仅城南1号和富临集团进入早期施工阶段，其他项目均按兵未动。,贾岛路,成安渝入口,格局研究,地块优劣势,本案地块处于城南与老城区交界处，在城南无项目亮相的情况下，虽然充满风险，但也酝酿7、着机会。建议本案应加快入市速度，抢占先机。,安岳大道,贾岛路,1、城南版块目前无生活配套，生活补给要依靠老城区，对于潜在购房者而言，也可能因此增加购买疑虑2、本案地块临近老城区，城南老城区积累了一定数量等待住宅升级客户。目前所有项目均未亮相，从地理位置而言，本案优势明显，但应加快开发速度，尽早入市，方能抢占先机。,地块周边实景,城南1号工地,通往老城路口,通往城东道路,项目北侧老建筑,项目西侧岳阳河,安岳大道,本案地块临安岳大道，南临商业用地，西临岳阳河及岳阳公园，北接老城区，交通便利，但周边都是未开发生地。,格局研究,项目背景,微观市场,一线城市限购，本地较少推出新盘，给安岳房地产来带涨价动8、力。,1、安岳县城房价从2017年初的单价不足4000元/，到如今基本涨到5000元/以上。2、某些开发商为追求利润，个别楼盘的个别户型，单价已经突破6000元/，但只是有价无市。,鸿腾商业广场,民族商业城,华庭贵府,新天地城邦,排号阶段，收定金10-20万/套。月均排号180套左右，对外报开盘均价4800元/。,少量在售，首次2014年10月开盘。月均去化8套，成交均价5100元/。,少量在售，2015年1月开盘。月均去化47套，成交均价5300元/。,少量在售，2015年12月开盘。月均去化23套，成交均价5400元/。,项目背景,微观市场,因城南版块属于全新市场，目前无住宅项目亮相，因此9、微观竞品只能通过安岳老城区和城东区域采样对比分析。从安岳新城的发展趋势来看，城东的发展格局于城南有一定参考意义。,从前文的数据可知，安岳近五年新开住宅楼盘及住宅销量城东占据三分之二，因此以以下城东两个优质楼盘，同时也是安岳近两年的销冠项目做详细竞品洞察。,华庭贵府,中迪广场,项目位于柠都大道与工业大道交汇处，毗邻中迪广场，中韩广场，小区内设直饮水入户，电梯刷卡系统，车辆号牌识别系统，可视对讲系统，红外线报警探测器，烟雾探测器等，并打造了防备自然灾害和突发事件及战争等的防空工程。,微观竞品,竞品基本情况,华庭贵府,微观竞品,竞品基本情况,华庭贵府项目前施工进展,华庭贵府尚未取得预售证，未开盘尚未10、，以每套房收取10-20万排号费的方式锁定客户及房源。,微观竞品,竞品基本情况,华庭贵府房源共2369，目前排号订房700多套，月均销量135套。主力户型97-106套三双卫，占比55%。,微观竞品,竞品基本情况,中迪广场,项目位于柠都大道与工业大道交汇处，是安岳唯一城市综合体。目前住房已全部售罄，并分别与2017年10月，12月交付使用。,微观竞品,竞品基本情况,中迪广场房源共1617，已售罄并交房。中迪广场平均赠送率30%，个别户型赠送率高达40%。在高赠送情况下，104套四最先售完，主力户型是94套三双卫，最后售完是套二。,微观竞品,竞品基本情况,从华庭贵府和中迪广场的对比数据看以下情况11、：,1、中迪广场套二最后售完，可以看出，安岳对于套二以下功能性房的需求量小。2、从两个销冠项目的情况可以看出，套三双卫是安岳市场的主力户型。3、套四户型随着二胎宝宝的到来越发走俏。,经过对老城区及城东两销冠分析，我们再来看看城南客群特征。,城南客户有那些特征？,3,溯 源,目标客户洞察,市场客群关注点1、区域：目前城南区域为新城规划地段，安岳政府及事业单位对城南区域认同度较高，城南作为岳阳河的源头，在安岳高端消费群体中是上风上水的位置，且城南有安岳最好的水景资源，紧临的安岳大道是成安渝高速的必经口岸；城南在最近十年左右均无新开发项目，积累了一定的购房需求。2、配套：城南区域与老城区相临，生活配12、套较为方便，且安岳县人民医院、安岳实验中学也位于城南，教育医疗较为方便；安岳客群对于学校教育较为重视，如城东区域很多客户均看重安岳中学方林校区这一资源。3、景观：安岳市场之前由几大本土开发商占据，追求高收益，在景观投入方面较少，无亮点，不能满足当下市场客群的景观需求，前期地中海印象小区打造地中海景观风格取得很受市场欢迎，安岳有较强的面子感，喜欢高大上的小区园林景观。,溯源,客群关注点,市场客群关注点4、朝向：安岳处于一个小盆地当中，空气不流通，夏天天气十分炎热，冬天天气十分寒冷，南北朝向型户型最受客户欢迎，不受夕晒又能保证充足的阳光。5、物业服务：当地物业服务水平停留在保安守卫、清洁卫生打扫等13、初级阶段，无法提供高质量及个性化的物业服务，物业公司与住户之间的矛盾较大，物业费收取困难。新项目也开始重视物业服务，欧城项目引进金房物业（中国百强物业）作为销售卖点，优质的物业服务越来越受到市场客户的重视。,溯源,客户分析,溯源,竞品客户分析,总的来看，竞品项目成交客户主要来自安岳乡镇，其次是安岳地缘性客户。,从可知的项目成交客户分布情况看，乡镇客户是支撑安岳县城住宅去化的主力军。,溯源,本案客户定位,乡镇客户将是本案核心客户，地缘性客户是重要客户。安岳不限购，房价处于非理性上升期，可能会出现少量的炒房客。,乡镇客户，主要包括：1、在安岳务工或安岳外出务工乡镇人群；2、安岳长期生活在农村，但在14、农村有较好经济来源人群；,核心客户,重要客户,偶得客户,地缘性客户，主要包括：1、本地企事业单位工作人员及关联人群；2、长住安岳老城区有改善需求的人群；3、本地有一定闲钱的投资人群；,安岳以外其他客户，主要包括：1、区域企事业、单位关联的异地客群；2、受口碑传播影响的外地其他客群。,溯源,本案客户定位,总结本案核心客群和重要客户特征，可以看出，本案客户的定位是:刚需+改善。,本案客户的定位刚需+改善,溯源,客户类型定义,将本案住宅产品对应客群分为成长、新婚、优享三大类。,客户定义原则：根据客户家庭所处的发展期不一样，将刚需及改善客户定义为成长、新婚、优享三大类。,成长之家：以三口之家为主，家庭15、处于成长阶段，拥有上学的子女，照顾子女的老人；新婚之家：年轻人即将从两个不同的家庭分裂出来，组成另一个两口新家；优享之家：以三代同堂之家为主，子女已经工作，对于享受生活拥有一定要求。,溯源,客户分类解读,成长之家需求排序：三房及以上相对低总价收纳与舒适景观配套服务品质。,成长之家是项目的核心客群。,与成长之家沟通要点：1、三房才够孩子幸福成长，老人照顾孩子，有个亲戚来，也住的下。2、有单卫、双卫，都可以选，选个压力小点的，也不错（有父母在，选个双卫更好）3、景观视野很通透、孩子在风景中成长 4、外保温，更节能，装修不破坏。,溯源,客户分类解读,新婚之家需求排序：低总价两房及以上好用省钱配套景观16、服务品质。,新婚之家是客户的有效客群。,与新婚之家沟通要点：1、居住功能更好，就算只多一个小空间，但延长了换房时间（产品使用周期更长）2、干湿分区、厨卫近，洗澡更省气 3、外保温，更节能，装修不破坏。4、飘窗下收纳，情趣、实用、体贴,溯源,客户分类解读,优享之家需求排序：三房双卫或四房及以上 景观收纳与舒适品质相对低总价服务配套。,优享之家是城南项目的重要客群。,与新婚之家沟通要点：1、三代人生活不同，不干扰，(独立书房)2、双景观面，主要房间视野通透、通风好 3、高赠送，低总价，功能大改善 4、外保温，更节能，装修不破坏。,溯源,客户分析结论,不同类别的客户对功能、价格、景观的需求价值关注 17、排序存在差异。,通过对客户洞察，我们找到了本案的客户需求。,那么我们的产品该如何规划，才能满足客户需求呢？,4,立 本,（1）总平及商业建议（2）建筑景观建议（3）户型配比建议（4）物业服务建议,立本,SWOT分析,通过以上篇章对宏观环境、微观格局、项目客群的分析，我们再来总结项目的优劣势。,优势Strength：项目处于城南与老城区交界处，城南多年无新项目，积压一定量地缘客户；交通便捷，进入城东、老城、高速均很方便。集团在安岳已树立非常大的品牌知名度。,劣势Weakness：项目地块周边均是荒地，居住配套差；项目区域的规划短期内难以呈现，客户下单疑虑重。,机会Opportunity：安岳属非18、限购区，宏观政策有利于安岳住宅开发。区域规划带来的巨大潜力；项目周边无住宅楼盘亮相，一旦加快开发进度，可消化较多地缘客户。,风险Threat：宏观政策的调控；2017年安岳房价上扬后，城南1号、富临集团工地已开工，2018年同区域竞争就是时间的竞争。,产品,有利,不利,市场环境,立本,SWOT分析,通过SWOT分析，我们发现项目的优势和机会，同时又是项目的劣势和风险所在。因此，提出两点产品战略：,外在不足，内在弥补,结合刚改客户需求，规划最具优势的产品亮点，打造出项目核心卖点。,那么，什么样的产品亮点才能达到这一目的？,环境不地道，产品做厚道,立本,总平建议,在原设计概念方案基础上，提出调整建19、议，重点凸出项目品质，实现合理布局，达成快速去化目的。,根据拿地实际情况，本案阐述的相关建议、方案均围绕79-1地块进行。,立本,总平建议,总平布局两原则：住宅高品质感，商业价值最大化。,核心要点一：整个小区规划为通透、围合型布局，小区中庭尽量保留大面积面临。结合小区西侧安岳湿地公园，为小区业主打造独有的“双公园”景观。核心要点二：在小区内部规划篮球场、羽毛球场、活动中心等满足小区业主活动功能的物业场地。核心要点三：充分利用项目临安岳大道面的景观视野，打造气势恢弘的小区大门，吸引眼球。核心要点四：在安岳大道与项目北侧规划路口设置人流导入广场。有利于聚集人流提高商业价值。,安岳大道,小区入口大门20、,高层住宅+裙楼底商,临街独立商业,独立商业,高层住宅,导流广场,立本,总平建议,1、本案所在周边完全缺少生活必备配套，建议在项目增加“一所幼儿园，一家银行，一家便利超市，一家高级会所”作为本案生活配套。2、为体现项目的品质，建议在商业部分规划恒温泳池。3、幼儿园、会所、恒温泳池可规划到一起，建议规划至项目南侧商业内。幼儿园规划为6个班的标准园区。4、与安岳政府协商，通过抵扣土地款或税收方式，由项目代建地块西侧湿地公园。,建议增加“一园一行一市一所”作为本案生活教育配套。代建市政湿地公园，实景呈现项目周边高品质绿化环境。,安岳大道,幼儿园会所恒温泳池,代建公园,立本,商业规划,通过外摆、退台、21、层高控制等增加商业附加值。,1、建议1F商业层高6米，带外摆，2F商业层高5.8米。2、独立商业部分可局部做到3层，通过错层加顶、退台的方式，实现进深开间比的最佳尺寸效果，控制商铺面积，控制总价，同时不影响商业使用面积。正对小区住户的商业尽量只做2层，避免影响住户采光。3、同时需考虑商业便于做店招，增加后期商业昭示性。4、项目商业以满足小区生活配套为主，总商业面积不宜过大，建议在2万以内。5、商业尽量能提早招商，有利于商业销售。,安岳大道,独立商业局部规划3F,正对住宅规划2F,立本,商业效果参考,外部独栋商业切角广场参考概念图,立本,商业效果参考,2F商业退台参考概念图,商业裙楼参考概念图,22、立本,建筑风格,1、建筑风格是住宅楼盘品质的重要因素之一，因此建议建筑风格一定要有品质。2、前文建议以“水”作为本案的主题，因此建议选择较为有品质的建筑风格，增强本案的主题性。,建议外立面风格采用新古典建筑风格。,人人都是视觉动物,参考概念图-广安项目,建筑风格,参考概念图-广安项目,建筑风格,表现篇-次入口透视,建筑风格,参考概念图-广安项目,立本,园林风格,景观核心要素之一：尽量打造大中庭园林景观，增加小区绿化面积，通过内部环境体现居住品质。,浪漫玫瑰园,内部景观节点的表现,立本,园林风格,景观核心要素之二：移步异景，将小水景、雕塑、小品穿插在园林之中，形成多个景观节点。,郁金香,灵动水景23、,立本,户型建议,根据前文对竞品主力户型面积段的分析，结合刚改客群需求特征，以及本案的产品调性，我们对户型的建议原则是：,差异化,同质化,领导者,跟随者,立本,户型建议,从2018年竞争格局来看，在城南其他新项目情况不可知的情况下，本案的最大竞品将是城东的华庭贵府。结合已经售罄安岳前任销冠”中迪广场”项目以及安岳现任销冠华庭贵府户型配比，提出本案户型配比建议。,立本,户型建议,前文已述，安岳中迪广场因高赠送率，某段时间在安岳市场成“一枝独秀”，但本案的主要竞品是华庭贵府，因此建议本案户型规划重点针对攻击华庭贵府发力。,户型配比说明：在满足同使用功能的情况下，本案建筑面积比华庭贵府更小，但通过赠24、送达到相同甚至超越对手的使用面积，在单价相似的情况下，很显然本案更具竞争力；根据微观市场及客户分析得知，本案的主力户型是套三双卫。为迎合客群需求又实现总价控制，将套三双卫分为紧凑和舒居两大类。同时将110-115面积段设计为可变套三的套四户型。套四户型需求日益增大。由于本案所处区位优越，以成都住宅为例，地里位置优越的楼盘，总会衍生出大量大面积消费群，因此本案在紧凑套四的基础上规划135大套四。,卧室尽量做假飘窗，装修过程中客户可根据情况，打掉飘窗，呈现为全景落地观景窗；户型赠送面积尽量在20%以上；临马路及规划道路的1-6、10号楼规划为主力套三双卫户型，临河侧景观面较大的7-9号楼，规划为可25、变套四双卫及135大套四；以“享双公园”（安岳湿地景观公园+中庭水景公园）为噱头提高项目品质。主力户型楼栋规划为2梯6户，套四户型楼栋规划为2梯4户。,立本,户型建议,户型设计建议一：在户型配比基础上，从层高、赠送率、落地窗等细节设计，提升项目品质感，增加项目整体卖点。,大套四，设计在项目西侧临河临公园，拥揽双公园（安岳湿地景观公园+中庭水景公园）大套四层高设计为3.15米，除去中央空调，净高2.9米。尽量预留中央空调机位。大套四客厅尽量做到270采光（可参考麓湖270彩光户型）；大套四必有独立衣帽间；大套四主卧带阳台；135及115套四，均应考虑双子房。,立本,户型建议,户型亮点建议二：将大26、套四打造为项目标杆产品,刷卡智能电梯，阻止外人随便进入小区，让小区业主居住更安全舒心。,立本,物业建议,提供星级酒店式金牌物管：将项目打造为高居住舒适度的小区项目，提供多元化、个性化的物业服务，设置楼栋管家、代缴水电费、家庭保洁家政服务、保姆服务等。,立本,物业建议,新古典建筑风格,建筑风格,3.15米层高，20%赠送率，客厅270采光，卧室落地窗（各项均为安岳首创）,户型设计,水景园林大中庭（安岳首创）,景观设计,我们对主要的产品卖点进行归纳：,立本,户型建议,由此，本案的产品差异化不彰自显，产品性价比得以全面提升。,星级酒店金牌物管,物业服务,立本,案名建议,建筑、景观、户型、物业，如此高27、品质的楼盘，首创安岳多项记录，必须有一个和楼盘气质相符的案名，建议本案案名为：,国宾领誉,对于高品质的“国宾领誉”，我们营销该怎么做？,5,相 见,（1）体验价值模型（2）推盘,相见,体验价值模型,通过看房6觉5触点设计，丰满项目的体验价值,相见,体验价值模型,第1接触点：项目外围导视+广告，形成视觉引导和冲击。,精神堡垒,道旗广告,围墙包装,相见,体验价值模型,第2接触点-停车场-售楼处门前：简约的质感一路映入眼睑，激发购买直觉。,停车场,售楼处门前,相见,体验价值模型,第3接触点-售楼处：质感，营造高品质氛围。,品质沙发,美味点心,格调洗手间,相见,体验价值模型,第3接触点-售楼处：质感，28、营造高品质氛围。,区域沙盘,项目沙盘,立体式区域沙盘，对未开发或开发中的新区显得尤为重要。,相见,体验价值模型,第4接触点-情景通道：环境取胜，客户每往前一步购买的直觉增加1分。,相见,体验价值模型,第5接触点-样板间：居住导入，生活化，让客户产生想拥有1个这样的家的强烈想法。,套三双卫：三口之家，关注孩子的成长之家。,相见,体验价值模型,第5接触点-样板间：居住导入，生活化，让客户产生想拥有1个这样的家的强烈想法。,140大套四：以三代同堂为主题的优享之家,相见,体验价值模型,安岳楼盘多由本地开发商打造，本地开发商只粗暴地重视售楼部昭示性，对售楼部触点体验未引起重视。,华庭贵府售楼部,民族商29、业城售楼部,中韩广场售楼部,新华阳光售楼部,柠都新城售楼部,售楼部规划（方案一）,售楼部,4,3,道旗（在绿化带）,三面精神堡垒或广告大牌（安岳大道与贾导路交叉口）,2,相见,售楼部规划(方案一),售楼部导视,1、将售楼部规划于项目南侧临规划道路商业裙楼内，1、10号楼之间，因住宅塔楼施工，建议拉大1、10号楼间距。2、在贾导路与安岳大道交叉口设置三面精神堡垒或广告大牌，在项目段安岳大道绿化带设置宣传道旗（需与政府商谈），增加项目识别性。,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,7,相见,售楼部规划(方案一),以代建公园景观及林荫大道为售楼部意境区的灵魂景观，达到以景观震慑客户心灵的目的。,30、3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,林荫大道,林荫大道,售楼部,水景观赏点,3,5,4,6,9,8,代建湿地公园,10,2,停车场导视,小区大门,停车场,售楼部导视,1、售楼部规划面积400左右，后期可用作会所，与恒温泳池，幼儿园同处经营。2、客户通过外围商业、小区大门可窥见项目的建筑品质。3、每位客户经林荫大道进入小区售楼部，可设想小区未来绿化环境与品质。4、代建一定面积的湿地公园，并在公园设置水景观赏点，将样板间设置于代建公园中。湿地公园是小区的“后花园”。客户看到的公园水景是永久性建筑，未来的美好环境已提前呈现。,小区独立商业,1,样板房意境区,相见,售楼部规划,售楼部新中式内装参31、考图,售楼部新古典外立面参考图,因售楼部在两栋住宅塔楼中间，建议售楼部外立面与项目整体风格一直，采用新古典建筑风格。为增加售楼部内部品质，建议内装采用新中式风格。,相见,售楼部规划,三面精神堡垒参考图,广告大牌参考图,在安岳大道与贾导路交叉口设置醒目三面精神堡垒或广告大牌；在安岳到路侧绿化带增设道旗。,路侧道旗,相见,售楼部规划,停车场、导视参考图,通过停车场导视、礼宾岗、停车场内灌木、部分乔木的第一印象，渲染客户对项目高品质的认知。,相见,售楼部规划,停车场通往售楼部的林荫大道,从停车场通往售楼部穿过林荫大道，映射小区未来绿化与品质；通过湿地公园，观水台代建，提前呈现将小区“后花园”的舒适惬32、意。,观水台效果参考,相见,体验价值模型,小区大门效果参考图,提前修建小区大门以及部分商业，映射小区未来建筑风格，增加客户对小区建筑品质的直观感知。,售楼部规划（方案二）,售楼部,4,3,道旗（在绿化带）,三面精神堡垒或广告大牌（安岳大道与贾导路交叉口）,2,相见,售楼部规划（方案二）,售楼部导视,1、将售楼部规划于项目南侧临安岳大道独立商业区。2、在贾导路与安岳大道交叉口设置三面精神堡垒或广告大牌，在项目段安岳大道绿化带设置宣传道旗（需与政府商谈），增加项目识别性。,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,售楼部,售楼部导视,样板间意境区（重户外娱乐）,意境围挡（6米高）,5,9,8,2,33、10,停车场导视、礼宾岗,停车场,停车场意境区（重景观体验）,小区大门,样板间,售楼部入口喷泉广场,4,3,1,相见,售楼部规划（方案二）,车流动线,人流动线,为实现环境促销售，建议除售楼部外其余独立商业稍晚修建，用于打造售楼处停车场和样板间意境区，以施工围挡隔断工地，尽量增加景观面积，达到震撼客户的效果。,6,7,相见,售楼处规划动线说明：以“家在花园中”的第一感觉，激发客户的购买欲。,1、基于1月5日会议决策，根据施工进度要求，售楼部能只能规划于项目南侧临安岳大道独立商业区。2、以醒目精神堡垒、道旗、导视提升项目视觉导入性。3、建议将独立商业部分先用于打造景观意境区，接入小区内景观带，增加34、部分户外游乐设施，突出意境区的“居家花园”效果，达到震撼客户目的。4、要求客户按车流动线进入售楼部，尽多感知售楼部外围花园效果。5、为更实景呈现“家在花园中”的效果，建议抢过五一售楼部亮相节点后，尽量在二批次推售前，完成湿地公园代建，实现岳阳河水景与项目销售处互动。,售楼部规划（方案二）,相见,售楼部规划（方案二）,停车场通往售楼部意境区,停车场通往售楼部意境区通过铺砖走道，沿途鲜花绿化，映射小区未来绿化；在售楼部样板区增加户外游乐设施，体现“居家花园”感。,样板间意境区,推盘,营销推广,根据本案的高品质定位，宜采用“高举高打”营销推广策略,营销推广具体分为4个推广阶段：,品牌导入,拔高项目形35、象,产品错位借力,生活方式引导,中迪禾邦集团。深耕安岳，再现佳作，惊艳城南,相见,营销推广,基于集团对安岳项目8个亿销售目标要求，必须把握住春节返乡、五一小长假，国庆长假，三个关键节点。建议：春节返乡期间启动蓄客工作，售楼部五一前后亮相，7月底工程可达到预售签约。,热销,春节返乡,国庆长假,五一,启动宣传,售楼部亮相,蓄客排号,相见,营销推广,基于本案销售任务重，建议在从春节返乡蓄客开始老城区及和城东各设置1个临时接待点，用于前期蓄客。老城区在核心区域北门口附近租商铺作临时接待，城东在中迪广场百货入口设置临时接待点，项目开盘后根据售楼部的人气情况，决定是否撤销临时接待点。,本案,老城区临时接待36、点,中迪广场临时接待点,推盘,价格策略,1、2017年安岳房价上扬，大多数在售楼盘单价在5200-5500/平米之间。部分本地开发商为追逐利润最大化，最高单价已破6000元/，但有价无市，月均销量不过区区几套；2、城南板块无居住配套，无项目面市，对于客户疑虑影响购买的程度，不可预估。3、本案开盘最核心的竞品是城东的华庭贵府。目前华庭贵府在排号期间，对外报均价4800左右，排号费10万/套订房，月均销量135套。目前城南无项目开出，但 2018年很可能面临城南1号的竞争，因此必须快速去化。4、本案全年销售任务8亿，月均销售目标300多套，相当于近5年整个安岳住宅的月均销量。,结合上述情况，为实现37、集团总目标，建议安岳城南项目均价：,高价推广拉大旗，低价成交跑销量,4500元/,推盘,价格策略,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,4800元/,4500元/,4500元/,4400元/,4400元/,4400元/,4600元/,4600元/,4600元/,4400元/,以7号楼单价4800元/为标杆价，旨在树立与项目品质相符的价格预期。其他楼栋均价4400-4600元/，激发客户“买欺头”欲望，实现快速去化。,推盘,推盘策略,根据工程进度，以主力户型和消化地缘性客户为目标，设定推盘策略。1、2批次低价入市，快速去化，保证现金流，3批次根据前两批次销售情况，用于创造利润。,1、第1阶段38、：推1、2、9、10号楼，总产值约3.6亿。以略低价产品入市，迅速去化，提升项目影响力和知名度；2、第2阶段：推3、4、5号楼，总货值约2.7亿。小户型快速去化，保证现金流。3、第3阶段：推6、7、8号楼，总货值约2.8亿。整个小区临河、临湿地公园最近楼栋，可根据1、2批次销售情况，用于创造利润。,第1批次推盘1、2、9、10号楼，总货值约3.6亿,第3批次推盘7、8、9号楼，总货值约2.8亿,第2批次推盘3、4、5号楼，总货值约2.7亿,推盘,价格策略,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,3批次4800元/,3批次4500元/,2批次4500元/,2批次4400元/,2批次4400元/,1批次4600元/,1批次4600元/,1批次4400元/,1批次4400元/,2批次4600元/,