1、商铺销售建议一、 目的1、 最大限度利用现有客户资源,增加销售额;2、 提前销售商业,力求达到预期销售额;3、 资金快速滚动,为下阶段项目筹资;二、 目前商铺客户分析1、 到访客户分析从2011年11月20日至2012年2月12日止，来访客户需求商铺的共有37组客户，从目前客户来访情况来看，效果并不理想，且真实性有待考究，需通过预约方式来具体分析客户的需求与特性。2、 客户对商铺的位置接受度37组客户意向商铺位置均选择在世纪大道沿街或转角区域。三、 商铺推售建议8#楼底商7、8#楼间商业（S4商业）1、推售计划：a、仅推8#楼底商（11间）。 劣势：l 目前8#楼底商前的规划道路暂未形成，客户2、未能看到商业价值；l 8#楼底商相对其他商铺位置较差，首推8#客户的接受度低；l 目前积累客户均未选择8#楼底商，客户积累为零。 优势：l 已取得预售证，便于合法推售。b、仅推S4商业（16间）。 劣势：l 未取得预售证，短期内无法合法销售。 优势：l 沿世纪大道主干道，与购物中心、商业步行街正对面，位置上具有紧密的商业连贯性，商业潜力较高；l 客户接受度高，符合客户的位置选择需求。C、推8#+S4商业（27间）。 劣势：l 推货量偏多，在商业价值未显现之前，首推商业数量不宜偏多，否则无法形成小量推货、大量成交的高销售率；l 可能形成S4商业热销，8#楼底商滞销的局面。 优势：l 两段商业位置3、关联性紧密，捆绑推出，可避免单推8#底商缺乏客户吸引力。建议采取第b种方式,以8#楼预售证为幌，推售S4商业，进行预约收筹。1、 推售方式：a、2月下旬启动商铺预约,对老客户回访，同时积累新客户。b、预约金额：5万元c、预约优惠：5万抵8万d、所有预约不确定商铺号，店铺原则上一层与二层捆绑销售，特殊情况根据客户购买商铺数量做适时调整。 e、以预约客户分析来定性是否一二层连卖政策；四、 S4铺价格定位1、市场竞品分析案名区域销售方式销售策略推售量销售价去化量促销手段项目现状招商情况欧景帝苑中山南路与南阳路零售十年包租95未定准现房滨江国际沿324国道零售无15011000-15000元/平米204、内部销售交房盛世锦都沿世纪大道零售买二层须买一层5026600元/平米8500元/平米6对外95折，内部93折封顶福景花园沿324国道零售买一层送二层180沿324国道：28000；内街17000；丽璟天成旁边：1200015抵送车位封顶商场5000平米，四楼，跟百汇等大型超市洽谈中建筑业沿世纪大道零售无1023000-25000元/平米7800元/平米10封顶广海新景城沿世纪大道捆绑销售店面二层2000多平方与底商80多平方捆绑销售4一层28000，二层70003交房聚星国际沿324国道零售无总计220，推20间12500-18000元/平米14内部认购无优惠封顶商场5000平方，共四楼，超5、市还未定，四楼引进大帝影院。惠港新城沿324国道零售暂不卖93未定期房天山广场沿世纪大道零售无未知未定桩基据上表分析得出：1）大部分楼盘销售情况均较差；2）大部分项目无业态规划；3）二层商业的去化难度非常大；4）招商情况不理想。2、个案竞品环境分析案名环境与配套欧景帝苑科山欧景帝苑位于惠安县城中山南路和南阳路交叉口,位于老城区中心黄金地段。八二三实验小学、螺城中心小学、螺城中学、惠安三中、惠安一中超市商场：新华都、华友电器、苏宁、国美、姐妹俩超市 银行：农行、工行、中行等酒店：达利五星级酒店 公园：科山公园中庭景观滨江国际滨江国际位于惠安县大红埔溪边公园旁,占中央生活区中心位置，傲立大红埔文商6、宝地，惠安一中分校、八二三实验小学、城南实验小学、惠安职业培训学校；购物商场： 安盛生鲜超市 周边医院： 惠安疾病防治中心、螺阳卫生院盛世锦都盛世锦都位于惠安县惠黄公路与324国道交汇处，地处新老城区交界处，接壤324国道旁的石雕城、时代城，有拆迁意向。惠安体育中心、德诚医院（规划建设中）、惠安县广电大厦、建设银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。福景花园泉州市惠安县324国道南站旁，地处老城区周边地界。惠安汽车南站、迅发酒店、惠安疾病控制中心、惠安体育中心、德诚医院（规划建设中）、惠安县广电大厦、各大银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一7、进驻。建筑业建筑业位于惠安县惠黄公路与324国道交汇处，地处新老城区交界处，惠安体育中心、德诚医院（规划建设中）、惠安县广电大厦、各大银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。广海新景城泉州市惠安县世纪大道西侧体育馆旁，地处新城区与老城区的交界处，惠安一中、第二实验小学、惠安体育中心、德诚医院（规划建设中）、惠安县广电大厦、各大银行。达利五星级酒店，各大中小学及众多行政、金融及文教设施逐一进驻。聚星国际惠安县城关中部(324国道东侧)，地处城东片区，村落拆迁，惠安规划发展方向之一。惠安一中、广海中学 、兴业银行 惠安汽车东站惠港新城泉州市惠安县螺城镇公安局旁，惠港新城8、坐落于惠安政府规划建设完善的2000多亩湄洲湾石化基地中心生活区，同时也是第一个开工建设的商住项目。 地处湄洲湾石化基地，周边无大型配套，发展落后综上所述，除靠中心城区的商业氛围浓厚之外，其他区域均较为落后，而本案的周边氛围尚在筹建甚至规划中，相对处于弱势项目。3、推盘节奏建议商铺详情如下表：楼栋商铺套数商铺面积1#61209.152#81976.483#2446.625#、6#7#101074.248#1189526S1161194.1S2261859.86S3221492.01S4161060.54合计11711208.26本案商铺预售分九个阶段；共计117间，建议分6次推案，每批推盘量控9、制在20套，具体理由如下：1）量少，有利于去化，造成市场紧缺，制造强势氛围；2）有利于后期价格拉升；3）综合上述市场调研，其他各案的周边氛围相对本案较为完善，但销售情况均较差，如本案需取得好的成效，应谨慎入市；4、S4商铺价格建议如下表：合富建议分期推盘位置均价一层预估二层预估表价预估项目总况推案比例预估推盘量预估总销目标销售率一期S41450022000700016100面积50-180平米，总面积11208.26平米9.5%1060.541537783090%五、 推广策略建议1、时间点计划营销阶段时间段营销目标备注市场预热期正式开始认购到解筹前（约1个月）接受咨询，预约交钱；同时带动住宅10、销售商铺销售信息发表，面积区间，价格区间的模糊透露，认筹优惠强势热销期解筹之日起2周内获取90的销售率公开解筹2、推广建议：主题：将shoppingmall与商业步行街放大炒作，带动一期底商销售。时间营销重点项目配合营销目标公开解筹前1-2个月1、包装项目包装。即以商业风格的工地围挡和售楼处外看板吸引来往人群注意。2、宣传以灯杆旗和户外广告进行展示。可通过软性文章宣传项目。3、活动可通过每周末的活动来预热市场。v 地盘包装（含围墙、售楼处看板）v 编印商铺销售海报资料v 完成国道、黄塘高速路口、乡镇等区域的广告牌的包装。v 完成平面广告设计。v 有针对性地入市，从包装中体现商业价值（卖给有眼光的人），预热市场。v 引领客户对城南片区商业的关注。v 深耕前期目标客户，积累后期客户信息数据，带动住宅销售。