1、XX学校物业管理项目投标文件（学校类）服务文件目录第一章 整体思路及物业管理方案2第一节 项目整体思路2第二节 物业管理方案7一、服务工作目标7二、管理项目内容9三、管理方案26第二章 物业管理方式142一、组织结构设立142二、服务人员配备（共X人）142三、管理处内部组织运作流程143四、人员管理机制151第三章 管理人员培训方案154一、培训目标155二、培训方式155三、培训评估考核155四、培训计划155第四章 管理工作必须的物质装备计划情况161一、管理服务用房安排161二、每月计划使用主要清洁物料清单161三、拟投入本项目的主要设备、工具、器械明细表163第五章 管理规章制度162、9一、岗位职责169二、服务人员的管理173三、工作纪律178第六章 物业管理档案制度187一、档案资料管理187二、工作档案建立189三、记录控制程序189第七章 各项管理指标承诺192第一章 整体思路及物业管理方案第一节 项目整体思路 学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。一、环境卫生服务要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS183、000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。二、公共设施设备的维修和维护公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理4、计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。三、教学服务及教学保障根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。四、楼宇管理及公共秩序维护由于人员流动性较大、楼宇设计5、和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。五、水电等能源的节约管理为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。6、2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。六、学生公寓的管理措施公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、7、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。七、图书馆管理从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立8、现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。第二节 物业管理方案一、服务工作目标1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到广州市物业管理优秀示范项目考评水平。2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到9、有计划、有检查。l 消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。l 安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。l 环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。l 房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。l 除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。l 管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。l 管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。l 业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。l 有效投诉率低于0.5%。l 有效投诉处理率达1010、0%。l 环境卫生、消杀达标率为98%以上。3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服11、务电话。8、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。二、管理项目内容（一）安全保卫负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。2、全天24小时对物业的门岗、大12、堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。 4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8、全天24小时内每隔2小时对13、各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施14、对校区的安全、防护、保卫工作。14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。（二）消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系15、统的作用、位置和操作方法。2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。4、建立义务消防队伍，16、出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三）停车场管理车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。2、每2小时对车场、车17、辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。（四）物业配套设施、水电设备的管理负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。1、负责高、低压变配电设施、设备的18、日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、19、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑20、抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和21、维修。7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。（五）课室管理1、主要工作内容（1）负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。（2）负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。（3）工作时间：7：0022：302、课室物业管理的基本数据教室合计约8000 平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课22、室 28间，普通课室 16 间。3、课室管理工作细则及标准（1）根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照教室管理规定对教室进行管理。（2）搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。（3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使23、教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。（5）配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。（六）卫生保洁1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。（1）关键办公区域、指定办24、公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；垃圾桶：选用全能水；楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；花岗石地面处理：选用磨光剂；大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；地毯：选用中性地毯水；铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；木质地板：采用专25、用地板蜡水护理。2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。（七）26、绿化管理1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。3、定期施肥和防虫。4、定期对绿化场地松土，割除杂草。5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。（八）会务服务负责各个会议室的会务服务。1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。2、服务范围包括会务中心、各个会议27、室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。（九）接待咨询及信28、件收发保障服务1、接待咨询服务保障（1）负责来人、来电的接待咨询服务；（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。（4）遵守纪律，认真做好保密工作。2、报刊信件收发服务（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；（5）严格执行保密制度。（十）档案资料建立与管理档案资料包括物业资料、工29、程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。1、 按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。2、 资料的收集坚持内容丰富实30、用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。3、档案资料的分类规划建设资料、图纸（复印件）验收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料管理各项指标完成情况统计分析及纠31、正、预防措施及改善提高记录4、资料归档管理归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件文件和资料控制程序执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。（十一）学生公寓管理服务（一）管理范32、围和主要设施1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。（二）管理服务的分项指标1、住宿生的管理和服务。2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。（三）管理服务的内容及要求严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极33、配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。1、具体管理内容：根据学校的安排承担：（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、34、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。（3）做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。（4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知执行。（5）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。（6）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报35、告。（7）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。（8）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。（9）做好学生公寓内各种设备设施的管理。（10）完成学校交办的其他临时性工作。（十二）其他事项1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库36、物品存放分类、整齐；帐物相符。5、自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。三、管理方案（一）安全防范服务方案1、保安部架构保安部主管：1名大门岗：X名消防监控岗：X名车场岗：X名巡逻岗：X名2、岗位设置及工作范围岗位人数负责范围上班时间保安主管兼消防管理员1人全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五8：00-17：00大门岗X人1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好37、来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑情况即使处理并向当班主管报告。2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00巡逻岗（机动）X人负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00消防监控X人24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人员，发现可疑情况马上向当38、班主管及相关保安人员处理，并做好记录。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00车场X人严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车位停放工作。早班：8：0016：00中班：16:0024：00晚上：0：00-次日8：00合 计X人3、安全管理方式安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时39、性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。4、职责范围1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。5、工作内容1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、40、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，41、落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放42、现象，做到规范、整齐、分类、安全。9）其他安全保卫有关事项。6、服务细则1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分43、布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；B、外来车辆必须在44、大门口领取访客登记表方可进入学院范围；C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开45、关、通道电源开关等）是否正常完好。C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，46、交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在监控记录本做好登记。7、保安主管职责保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；负责监督落实消防工作；每年定期制定消防演习方案，供管理处项目主任及学校参考审批；消防演习结束后完成消防演习报告；负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划；负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；建立重要消防部位登记、消防器材登记、消防设备清单和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。8、保安人员责任描述1）门岗执勤大门岗。岗位目的：A、全天候对学院出口的出入人47、员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；B、守护管理学院内公共设施及附属设备；C、查询进入学院的外来人员与物品；D、为出入学院的人员提供服务。工作内容：A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。C、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。D、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。l 对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。l 请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人48、姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。l 遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。l 若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。l 大件物品必需按规定检查 ，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。l 若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。F、外来施工人员，须持有管理处签发的临时出入证才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收临时出入证，并驱逐出管理服务责任区。H、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。I、49、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。J、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。K、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在监控记录本做好登记。2）巡逻岗巡逻岗：学院内巡逻岗。岗位目的：A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况；B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境；C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。巡逻内容：A、检查大堂秩序及人员、物品状况；B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散50、指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。巡逻要求：A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在巡逻签到表记录巡查情况。B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。C、多看、多听、多嗅，以确保完51、成巡视工作任务。3）交接班规定接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在对讲机交接本上进行登记；保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括车辆保管登记表上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在值班记录本52、上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。4）来访登记来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域53、。来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。（二）消防管理方案搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对54、他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。1）各责任人及各级人员消防责任防火55、安全责任人管理处项目主任消防防火工作人员各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报， 并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原56、因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报， 并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实， 在5分钟57、内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。3）从技术上以及管理上进行防范加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线58、短路起火。限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。（三）停车场管理服务1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度车辆管理员的岗位职责A、负责对停车场（库）的车辆管理。B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。车辆管理员59、的纪律A、仪容整洁，遵守仪容仪表规定。B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守交接班制度。D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。G、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。车辆管理人员工作程序门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询60、问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。车辆管理员交接班制度A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。C、向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。2）停车场管理规定管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。停车场车辆的管理规定A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符61、。B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、62、练车。停车场管理要求A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。3）相关质量记录表：客 户 出 入 登 记 表QR4.4-05A日期来访时间来访方被访方离开时间备注姓名身份证号码人数姓名公司名称楼层值班记录表QR4.4-10A班次日期时间事情经过及处理结果备注签署对 讲 机 交 接 表QR4.4-0263、A装备名称编号使用人设备状态备注治安巡逻记录表QR4.4-06A日期时间楼层情况处理签名消防巡回检查记录表QR4.4-09A 好： 否：楼向日期：年 月 日检查人：班次：时 分至 时 分楼层出口灯木门外照明水喷淋1211消防栓防毒面罩火警铃火警按钮火警电话外鲜风铁门内照明烟感探头内鲜风红外线探头通畅状态12345负层消防器材登记表QR4.17-09A序号品种分布地点数量有效期序号品种分布地点数量有效期填表人： 日期： 主管： 消防安全检查情况表QR4.17-05A 年 月 日序号检查项目存在问题处理意见 检查人： 主管: 重点防火部位登记表位置责任人紧急电话学习电话监控记录表 QR4.4-1964、A日期录像机号录像带编号录完时间(分)开录时间(分)所换带编号签署备注（四）物业配套设备设施维护与保养方案设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。1、工程部架构工程部消防系统65、管理智能系统管理综合维修管理排水系统管理供水系统管理供电系统管理空调系统管理运输系统管理2、人员配置及工作安排岗位人数负责内容工作时间日常维修技工X负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统等的管理工作。早班：7点-15点中班：16点22点晚班：22点明早7点轮休1合计X3、物业共用部位的管理1）维修及养护方案序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注1楼盖、房顶屋面漏、渗水的修缮维 护a、清除天沟以及地漏排水口的积灰、草根、杂物，使雨水管畅通；工程人员及工程主管日常巡查按要求每月一次全面巡查，发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报学校。更新改造66、和小修以上的修理工程，乙方可应学校要求提供有偿服务；b、检查已经在屋面架设的设施及各类天线，是否影响屋面排水及防水层的完整，是否有随意在屋面堆放杂物等现象，防止损坏屋面隔热层；工程人员及工程主管日常巡查c、屋面局部修补时，对其余部位应采取保护措施，防止任意堆物堆料损伤完好部位；修补时工程主管负责监管及落实保护措施2防雷装置维 护检查接闪器的固定及连接情况，避免脱焊、生锈，每年进行接地电阻测量，确保10以下；工程主管负责监管及落实维护措施3内、外墙面的维护不能随意在内、外墙面打洞，对因搬运重物或超长物体等造成的和非大楼承重结构发生问题而产生的内墙面破损或裂纹及时修补，对脏污处及时擦洗或粉刷；走火67、梯、公用内墙、通道等部位定期粉饰；学校及工程主管按规定检查，确保墙面整洁、美观4大楼承重结构等部位的修缮维 护a、对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，应进行定期检查，发现腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理；工程人员及工程主管按规定检查，每月不少于一次同上b、钢筋的混凝土保护层损坏要及时补修，以防钢筋生锈，必要时应涂抹耐腐层等进行保护；c、作好对屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等的维护工作，发现问题及时处理，避免和减少由此产生的对结构的影响；工程人员及工程主管日常巡查5楼面、地面、廊通道、梯间、门厅等部位的修缮维护a、经常保养上下水管道，使其处于良好状态，防止管道漏水68、，厨、厕地漏应保持畅通，以免造成室内积水而渗入楼板；每年保养一次、地漏疏通视情进行同上b、检查楼地面是否有开裂、破损现象，及时修复开裂、损坏部位；由工程人员及工程主管负责日常监管c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂；每月检查一次d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用；日常巡视、及时修补6门窗修缮维 护a、检查门窗有无开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿；工程人员及工程主管每天巡查一次同上b、门窗油漆局部脱落时应及时进行补油，并要求与原油漆格调保69、持一致，以免妨碍美观c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触；d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患；工程人员及工程主管日常巡查7装饰工程修缮维护a、定期检查室内外抹灰层有无损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失；工程人员及工程主管日常巡查同上b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面；工程人员及工程师日常监管c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补；定期巡查次数d、对吊顶工程要着重检查龙骨有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换；工程人员及工程主管每月巡查70、一次e、对花饰工程，要定期检查有无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修；工程人员及工程主管每月巡查一次8幕墙玻 璃安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象；工程人员及工程主管每天巡查9大楼地基基础维 护地基浸水会使地基基础的工作条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象；工程人员及工程师负责日常巡视维修2）维修养护标准及相关制度 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。恢复勒脚饰面。 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降如不严重，应71、做好巡查和记录。如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。 梁、柱、板主体露筋A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。有裂缝参考户内工程人员作规程中“楼板裂缝”维修程序进行维修。有孔、洞A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完72、一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。E、按原标准做好饰面。F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。 墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）裂墙 A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外73、八字形。B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。B、充分喷水湿润破损面。C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。墙体室外饰面缺损。A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。墙体室内饰面缺损A、同（墙体室外饰面缺74、损），墙体轻度划损时直接进行C步骤。B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。C、双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰12次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。外墙渗水A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然75、后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大1015CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。 顶棚参照户内工程人员作规程中76、“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。 楼梯间踏步缺损A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）扶手A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。 门、窗参照户内工程人员作规程中有关“门、窗”维修程序执行。 屋面避雷设77、施锈蚀A、用砂纸除锈。B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。连接部位断开A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。 屋面隔热层、防水层隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。屋面漏（渗）水（刚性屋面）： A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。D、檐沟处漏水，可用密封78、材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。 屋面水池（箱）渗漏A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。水池（箱）检查口盖缺损A、应立即维修，并加锁。B、刷两道防锈漆，并定期检查。楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G、抹干净砖表面粘上水泥浆，79、设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。 室外共用设施维修工作规程学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面80、积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制3CM）。G、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子要细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）A、凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。B、待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。C、将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5 水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。D、必须留缝，灰缝81、表面必须光滑平整，不得高出块材面。E、修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。F、对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。路灯A、灯不亮：参照住户室内维修规定中的关于“灯不亮”的维修规定。B、灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。雨水管道A、如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之畅通；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意做好坡度和接口防漏，以及管道的平稳。B、如管道损坏，无法修复，应用82、同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。C、最后修复地坪。化粪池A、如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定如期清掏制度。B、如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。C、如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。隔油池A、如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。C、如池（井）盖缺损，无法修复，应及83、时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。电缆沟A、如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。B、如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。C、如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。排水渠A、如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。B、如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修84、复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。C、如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。D、池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。路障A、如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后养护保护。B、如缺损较多，应及时更换新路障。C、如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相85、间的荧光漆。 房屋物业巡查与维护制度为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检86、完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交物业巡检记录表，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。 业主（用户）报修制度为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完87、成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。 周期性维修和维修记录制度房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的物业房屋维修记录上，附属设备设施的大、中维修记录记在设备档案中，小修记录在工作单上。工作单的记录保存不少于两年，电脑88、工作单的记录保存不少于三年。4、机电设施设备服务项目内容及工作标准1）给排水设备的维护及运行管理序号检查保养项目维护保养内容周期备注1水泵机房、水泵机组及附件泵房及设备外观保洁、擦除污渍、防锈每周发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报相关部门批准维护、跟踪。水泵房及房内设备每月保洁34次，房内所有设备及管道每年油漆1次，清洗水池后水样送检，使之符合饮用水标准。变频、控制电路吹尘、测试检查紧固每季度电、水压等表计调试、送捡、更换不定期水泵如渗漏上紧或更换盘根填料，电机轴承及联轴节检查、加油或更换不定期机械润滑加机油或润滑脂每月浮球阀或浮子开关上下水池自动水位控制浮球阀或浮子开关要勤加89、检查，确保有效灵敏，出现问题及时修复或更换不定期2管道、阀门如渗漏则补漏或紧固螺丝，如锈蚀则除锈刷漆不定期保持标识清晰不定期3自动控制箱积极巡查，及时维修维护，确保系统水位、压力继电等装置有效不定期4饮用水质保洁上下水池清洗、消毒、保洁、水质化验，水池口加盖密封、加锁，对透气孔、溢流孔等防蚊虫、异物的装置是否完整每月度5排水、排污井积极巡查，及时清理垃圾、异物，疏通堵塞，保持畅通确保系统自动有效每季度6外围沟、渠发现垃圾、异物及时清理并保持畅通。每日7化粪池化粪池全面检查、清理，使之保持通畅每半年2）物业照明系统，通风等日常维护保养序号检查保养项目维修保养内容周期备注1梯道、走廊、大堂照明灯具90、控制开关等检（巡）查、维修、更换每日工程人员注意巡查和接报维修，及时维修恢复2应急灯、消防设施等检查、保持良好正常状态，待机使用每周3设备场所、通道、学习室、接待室、会议室、洗手间等灯具、门窗、水龙头等检查、维修、更换每日4外围招牌灯箱、路灯照明、配电箱等巡查、维修、清洁保养每日5学习场所、机房等通风排气、楼层排烟风机、配电箱空调系统末端设备等检查，轴承加油，风口除尘，每月通风排气、空调系统的全面保养与清洗工作每月6智能照明控制主机、模块防潮、防尘，连接良好，光敏或红外感应元件无阻隔每日7车场照明、通风等设备灯具损坏更换，通风、挡车杆（电动车栅）设备维护不定期3）电梯设备巡查序号检查保养项目91、检查、保养内容周期备注1机房墙、天花、门窗、地面除尘 、清洁，无积尘、无污渍每半月监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告 维修，使安全运行与年审合格，避免或减少困梯事故。通风、照明、消防照明通风散热良好，消防器材完备每周制动器、钢丝绳外部清洁、检查制动器、钢绳完好性不定期电源柜、控制柜检查组件发热情况，吹尘， 每半月绳轮、导向轮磨损程度及钢丝绳打滑检查半年曳引机、限速器机身保洁，检查轴承运转部分每月2轿厢及层门轿厢清洁、照明、通风轿厢洁净明亮，照明通风良好，随坏随修每日轿厢壁、门踏板槽保洁、挑除垃圾每日信号操纵箱、按钮可靠性检查，保洁每日运行舒适感、平层运行平稳，平层合格（15mm）每日内92、外呼、显示内外呼良好， 反应灵敏每 日门窗开关、安全触板等安全触板或红外感应保护工作正常，缺相、超载、超速、电气联锁等保护均灵敏可靠每日3轿顶、井道和坑底轿顶、导轨、底坑检查、清洁（含井道清洁）每月导靴、安全钳检查固定、磨损情况、润滑装置加油每月换速开关、极限开关可靠性检查、试验（含底坑开关）每月对重架、补偿练、对重架润滑、补偿练及消音绳挂牢每月缓冲器固定情况、锈蚀情况检查每月钢丝绳头组合、电缆张紧力检查、电缆固定检查不定期4）消防、监控系统维护保养序号检查保养项目检查、保养内容周期备注1消防箱、防火门、排烟门设备器材齐全、良好，封条完整有效，门开关灵活每天保安每天巡查，发现问题或隐患，及时汇93、报处理和维修，工程人员监管及配合维保单位全面检查保养。2火警控制机、显示器、联动柜定期按火警测试钮检测各项显示与动作正常每周3感烟探测器，编码底座定期喷烟，吹热风抽查（25）探测器报警情况和与编码底座的接触良好情况每季4消防对讲电话，紧急广播系统、升压放大器，分区器，防潮、防尘，散热，连接良好，接通线路，对主机、线路、喇叭实际试验及维修维护以确认完好每月5地址输入、控制模块，区域报警显示器、扬声器音响与探测器检验同期进行，以确认完好每季6消防栓、碎玻开关、闭式玻璃感温洒水喷头，防烟面具等防烟面具、灭火器，消防箱设备定期检查以保良好，碎玻开关松开测试确认动作每季7水流指示器，湿式报警阀、警铃定期94、打开泄水阀放水测试，以确认工作正常每季8消防泵，喷淋泵，消防恒压泵、控制柜，送风、排烟风机点动测试正常，必要时进行联动测试确认每季9主电源及备用电源散热、连接良好，电池失效更换（约两年）每月10管道、阀门，线管、线槽清洁维护、刷漆翻新，机械转动部分加油润滑不定期11监视监控系统分割器、监控头调整维护，监视器、录像机维护每月12CO2或其它气体灭火系统外部清洁，定期检查称重，保持正常每半年13紧急疏散指示与应急照明系统外部清洁，检查更换灯泡、光管或发光器件，每两年检查更换应急照明电池每周14监控系统主机、电源保持电源稳定，散热良好，连接接触良好每半月15摄像头，云台等固定稳妥，与缆线以及防雷接地95、装置连接良好，注意防水、防尘，定期擦洗外镜罩每半月18监视器，分割器，监视墙屏与控制台等保持电源工作稳定，散热良好，连接良好，避免震动，定期开盖吹除灰尘每季度19长时间录像机,硬盘录像机避免震动 ，保持散热、连接良好，定期除尘每季度5）配电系统的巡查、维护保养序号检查保养项目保养维护内容周期备注1避协柜、继保柜避雷器拆下送捡，继保装置检查调整外委供电局进行每年2专用变压器外观吹尘，绝缘摇测，保持温度检控装置、散热风机良好每年3验电器、绝缘工具定期送捡、试验，以策安全使用。按规范4母线排、零地接线端压接良好，牢固可靠每年5低压开关柜、计量柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年6继电器、交96、流接触器保持外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音不定期7电容无功补偿功率因数达0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡、自动进、退补偿控制保持完好每日8低压控制回路母线排压接良好，标号清晰，绝缘良好、无变色、老化每年9配电屏对地测试接地良好（接地电阻0.5）每年10市电、发电转换柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年11低压房通风、消防等保持良好状态，正常使用不定期12各分电箱、电缆槽等清洁、除尘、检查维修、低压房及室内电缆槽保洁每半月6）应急备用供电电源维护保养序号检查保养项目保养内容周期1机柜外部清洁用抹布擦除油污、除尘每周2直流电瓶电瓶电解液高出极板10-15mm，不足加蒸97、馏水补齐，计测试读值为1.28。并利用非上班时段进行放电及充电维护以确保使用寿命。半月3开关、断路器、电缆接点断路器接线紧固，电缆线连接部分紧固等月保养4供电自动控制系统检查、清洁除尘、保持自动互投装置工作正常每月7）空调系统的日常运行值班与维护保养类别检查保养项目检查、维修保养内容周期备注模块式空调空调机按时开机，正常供冷，设备维护保洁良好冬季每月开机一次每日（每月）监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修，确保安全运行温度传感器接口、主控板每月EEPROM芯片每月 室外机控制箱检查室外机控制箱内主控电脑板、变频电脑板每月测量、显示表计定期送捡，确保准确计量每半年导风板检查室内机导风板98、运行情况按合同压缩机检查压缩机工作运转情况按合同8）机电设施设备管理与标准 供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范A、目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。B、适用范围适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。C、职责a）负责供配电设备的维护保养。b）工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。D、工作规程a）值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管99、理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。b）供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。c）停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。d）严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。e）工作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。f）不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得100、断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。g）认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。h）工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。i）将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。 停送电操作规范A、目的规范停送电工作的操作，保证安全作业。B、适用范围所管物业停送电的操作管理。C、职责a）工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。b）工程人员负责落实停送电操作工作。D、工作规程a）正常情况下的倒闸操作。l 管理处接到停电通知后，由工程部提101、前一天在各宣传栏贴出停电通知以告知业主，并由工程部主管下达“停送电操作票”。l 操作电工在倒闸操作前要做好相应准备工作，由电梯工将电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。l 在确定时间，在监护人的监护下，操作电工按操作票进行倒闸操作。l 倒闸操作完成后，由电梯工检查电梯的运行状态，发电机操作开关置于自动位置。l 操作电工应做好各项相关记录。b）紧急状态下的倒闸操作。l 发现电路有冒烟、短路等异常情况，或发生火警等重大事故时，工程人员有权进行全部或部分负荷停电操作。根据情况立即断开供电开关。l 操作工程人员在停电后应立即赶到现场检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供102、电，对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。 供配电设备（设施）操作规程A、目的保证供配电设备操作正确性和安全性。B、适用范围适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。C、职责高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。D、配电房送电操作程序：先合计量柜合进线柜合变压器出线柜合低压总开关柜合各分开关柜直至完成合闸程序 注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。计量及避协器柜一般情况不许分开。E、停电程序与送电相反。F、市电停电，启用备用电源的操作：a）确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。103、b）发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。c）发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。 柴油发电机运行管理规程A、目的确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯消防应急用电的需要。B、适用范围柴油发电机组的运作管理。C、职责a）高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。b）工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。c）管理处项目主任负责上述工作的检查监督。D、工作规程a）配电工程人员l 在“市电”停电的情况下，值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。遵照柴油发电机操作规程对冷却系统、润滑104、系统，燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。l 带负荷运行过程中，每一小时抄填一次发电机组运行记录表。l 分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程部主管解决。l 依柴油发电机检查保养计划要求按柴油发电机设备保养记录表项目进行保养检查并记录于该表。l 负责编制设备台帐、设备卡。l 负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。b）工程部主管l 工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。l 每年12月份制订下年度柴油发电机检查保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划。l 对柴油发电机的105、维修保养提供工作指导及检查监督。c）管理处项目主任l 审核一次柴油发电机检查保养计划、柴油发电机设备保养记录表，中修、大修计划。l 执行周检、月检。每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。E、发电机房管理工作程序a）非工作人员进入发电机房，须经工程部或管理处项目主任批准后，由高低压值班工程员陪同下方可进入。b）由电房工程员负责操作。c）消防设施完好，禁止吸烟。d）保持良好通风及照明，门窗开启灵活。e）保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍，不得堆放杂物。f）发电机通常置于手动启动状态，对要求须快速供电的置于自动启动状态。g）每月试运行两次，每次半小时。h）发电机油箱内储备24106、小时满负荷用油量。 电梯维修保养管理规程A、目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。B、范围：电梯的维修保养工作。C、职责：a）电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。b）电梯公司负责电梯的维修保养。c）工程部主管对维修保养进行检查监督。D、工作规程：a） 24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作：b）在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。c）进入机房将停驶梯之电源总挚切断，在该107、挚手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。d）清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。e）对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。f）完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。g）在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。h）进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。i）对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿108、顶油污，加注导轨润滑油等。j）在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。k）在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。l）检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。m）工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。n）送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。o）认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。 空调的维护保养操作规范：A、目的：及时处理中央空调系统各设备（设施）故障，确保设备性能。B、适用范围适用于中央空调系统各设备（设施） 维护保养。C、职责：a）109、空调管理工程人员负责空调设备（设施）的维护保养。b）工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。D、工作规程：a）空调的维护、保养由空调运行值班工协助工程人员完成，其维护保养工 作一般在不开启中央空调的情况下进行。b）保养主机，进行油漆作业时，注意不要将油漆涂盖各种计量表表面，影响观测示数。在更换测量表、管时，小心拆装，在安装时，注意表、管审验时期，不要使用过期或报废表、管。c）检查冷冻管道的保温层，补好破损的保温层，以防冷凝水的滴漏。对冷却管道，要定期进行维护和保养，防止因锈蚀或损坏造成渗漏。d）工程人员进入顾客工作室内进行空调盘管维护、保养前，应按服务态度要求和服务礼仪的要求与110、顾客进行服务工作的沟通和交流。e）程人员不得在室内大声说话，在天花上工作时应轻手轻脚，避免踩踏天花。f）在维护，保养设备管道时，应尽可能不带水作业，以防发生水浸，水湿事故，在清洗盘管机过程中，注意防止将清洗药剂及水洒落天花上。g）注意配合中央空调水处理工作，按要求开启水泵进行循环，以达到药剂处理的效果。h）维护、保养工作完成后，将其恢复，并通电试运行，观察运转有无异响。i）工作结束后，清理现场，清点工具，打扫卫生，向顾客说明工作已完成，请其验收。j）填写维护，保养记录，认真记录维修更换的零部件于档案内。 给排水设备（设施）维护保养规程A、目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。B、适111、用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。C、职责a）给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。b）工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。D、工作程序a）给排水设备维护保养工作程序l 给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。l 工程部主管每年12月制订下年度的给排水设备（设施）检查保养计划表，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。l 工程人员按给排水设备（设施）检查保养计划表、生活水泵每月检查表、生活、消防水泵巡检表要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于机电设备台账。l 工程部主管提供工作指导及检查112、监督。l 需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。b）给排水设备（设施）故障一般处理工作程序l 供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。l 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。l 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。l 排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。 消防系统维护保养工作程序消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，允许委托具备上述资质的专业维保公司处113、理，但学校只与我方签合同，同时我方负担相应火灾责任。1）火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。A、工作内容：a、测试报警主机，联动控制柜的各项功能；b、测试探测器及功能；c、测试按钮的工作状态和功能；d、测试事故广播系统；e、测试消防电话；f、测试系统的各项联动功能；g、清洗大楼所有烟感装置，使其维持其正常有效的感应状态。B、工作计划：a、每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。b、每月抽查试验探测器的动作功能114、；c、每月抽查按钮的完好情况和动作功能；d、每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层；e、每年分别在6月和11月清洗烟感装置。2）室内消火栓系统：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：主楼保护面积约13702平方米，B栋楼保护面积约8145平方米。A、工作内容：a、检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态；b、检测室内栓的出口水压；c、试验远程启泵按钮的工作状态和功能；d、检查管网主要阀门的工作状态；e、检查水泵接合器的工作状态；f、试验消防水泵及115、其控制器的功能；g、检查地下消防水池和天面消防水池的水位；h、试验系统与联动控制显示器的相应功能。B、工作计划：a、每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况；b、每月抽测室内栓出口静水压；c、每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能；d、每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；e、每月试验消防水泵控制器的控制功能；f、每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态；g、每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态；h、每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水；i、一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等；j、水泵房检查泵控制116、柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。 3）配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。5、智能化设施的管理与维修方案每个具体的智能化系统，其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统（包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、门禁装置、电子巡更装置）、管理与设备监控子系统（包括117、自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置）、信息网络子系统（包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等）以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。它们对中心控制室，布线管网，接地与防雷，系统供电等都有一些较高的要求。同样，日常的运行管理以及维护的要求都比较高。一般性的日常运行及维护方案如下表：智能化系统的日常运行及维护方案项目检查保养项目检查保养内容周期备注综合布线及中央集成管理系统中央集成工作站电脑及操作软件，子系统接口软件专管使用，避免震动，半年开箱除尘，软件、数据备份，保持与安保、门禁、发电机、制冷机组、有线电视、机房U118、PS等系统的数据连接交换正确有效不定期注重跟踪了解布线特点及其走向、位置，掌握使用维修技术和资料积累工作经验交换机防潮、防尘，防撞击，设备各连接可靠，不定期串口服务器、视频捕抓卡防潮、防尘，防撞击，设备各连接可靠每月工作站备用UPS电源充电电源检查、电池定期放电、充电维护半月子系统模块，耦合器、光纤头等防潮、防尘及保持与双绞线或铜缆、光纤等线材以及其他元件连接良好及留有少量备件每月布线、接线、跳线装置防潮、防尘，保持固定以及与其他元件连接良好，保持各端子排及接线的编号完整、正确每季度门禁系统与无线巡更系统门禁主机、通讯转换器保持电源稳定，防尘、防潮、防鼠、连接良好每月注重跟踪了解设备情况，掌握119、使用维修技术和资料积累工作经验，确保系统工作正常读卡机、门控器 防潮、防尘，防撞击，与主机连接可靠每月电控锁、按钮连接可靠，控制灵敏、电控锁机械部分定期加油每月 系统管理计算机及管理、考勤软件 防病毒禁乱装软件，上网，专人管理使用，使用时避免震动，半年开箱除尘，软件、数据备份不定期专用电源控制器、电源箱 防潮、防尘，通风散热及保持连接可靠每月打印机 防潮、防尘，防撞击，与电脑连接可靠，不定期巡更地点钮、巡更棒等爱护使用，巡视检查每日模拟量、数字量输入、输出模块 点终端模块保持与其他元件连接良好及留有少量备件每月 温度、压差、流量传感器及其他探测器固定良好和保持与其他元件连接良好及留有少量备件每120、月液位、压差开关，电量变送器等同上每月视频会议、传译系统功放机，电源防潮、防尘，清洁除尘，散热良好，连接良好，开关、旋钮，接插件保持接触良好， 不定期注意正确使用，使用前提前检查试验，话筒与各接插件注意保持连接可靠，无线话筒电池注意保持有电及待工作状态。时序器、调音器防潮、防尘，连接良好，调音键保持接触良好不定期话筒、麦克风、扬声器、音箱固定、连接良好，注意防潮每月CD唱机、DVD影碟机防潮、防尘，连接良好，开关、按键，旋钮，接插件保持接触良好，必要时清洁、调整激光头每年投影机及电动投影屏幕固定良好、线路连接可靠，据工作寿命更换投影灯泡每月检查视频展示仪、显示器通风散热、防尘防潮，保持线路连接121、可靠每月中央控制器（电脑）、网卡、声卡、定向麦克等保持电脑、定向麦克、视频采集卡+AV输出、摄像头等维护，保持插接良好，电脑注意维护及杀毒，确保工作正常。使用前（五）课室管理方案1、课室管理员上岗素质要求：1）学历条件：所聘用的管理人员都具有初中以上文化程度，懂国语，具有相当地语言沟通和协调的能力。2）管理年龄的限制：聘用人员年龄在18周岁35周岁之间，五官端正、决不聘用高龄和有不良嗜好的人员。3）聘用人员实行岗前培训上岗，培训主要内容包括综合服务素质，岗位专业技能，安全防范意识，法律法规和严格按照学校教室管理规定等进行上岗前的培训。4）上岗后的管理员，按QEO综合管理体系认证要求、有计划定期122、举行培训、并定期综合考核。2、课室日常管理操作规程：1）课室门、窗开关和设备使用的管理根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课室调整通知及学生自修要求，按时开放教室。2）普通课室的使用管理： 每天早上7：00和中午13：00、晚上18：00按时打开课室门，并检查课室内粉笔、粉擦，以满足老师上课时使用。 每天11：30、17：00、21：30按时将空置课室的门、窗、电器等关好断电。 在学校规定的工作时间内，每间隔1小时对大楼课室巡查，发现课室粉笔、板擦缺少，及时补充；或巡查过程中如发现有蓄意损坏教学设施设备行为的人员，应立即上前劝阻，有严重损坏的物品应做好记录，并及时向管理部或保安部123、报告。 学生自习自修使用的课室，在座位总体空位率高于百分之六十的情况下，劝学生到另外课室进行自习，以便更好地利用和节省资源。3）多媒体课室使用的管理： 按课程安排时间表上课前十五分到达需使用的课室开门。 开门后对室内的设施设备全面检查一次，并用智能卡检查教学设备是否能正常使用。不能正常使用的，立即报告教务处和通知老师学生调换课室。填好故障保修单向负责维修部门报修。 在学校规定的工作时间内，每隔1小时对大楼课室进行全面检查，检查门、窗是否完好。 课室使用完后，5分钟到达课室，先检查设备是否完好，断开电器电源、关好门、窗。3、课室管理规定1）根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调124、整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照学校教室管理规定对教室进行管理。2）进行教室及其设施的日常管护。检查教室门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗、电灯等损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。3）加强安全检查，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁定设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障和损坏，按甲方指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备，锁上柜和门窗。4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。4、课室管理应变措施1）管理员每天早上提前30分钟到现场集中，由项目主管安排当天工作，将临时125、调整使用的课室落实到岗，采取临时应急方案。2）当正在使用课室的过程中，如电教设备出现故障，在接到老师求助电话后10分钟内到达现场，并及时联络教务处，及时借调课室供老师学生使用，根据故障设备按故障维修单，向维修管理部检修。3）在规定正常的工作时间内，实行全时间值班制，休息时间，按需管理课室的分布情况，定岗、定员全时间值班，临时使用课室，接到通知15分钟内到达现场开放课室。4）在放假期间，文科教学楼和理科教学楼都安排人员值班，保障需使用的课室能够按时正常使用。5）无论发生任何不可预见事故发生，调动全体员工全力协助和配合学校，应对突发事故的处理。全力以赴，使事故所造成的损失和影响减到最低程度。5、锁126、匙和智能卡的管理规定1）课室门设备柜锁匙和智能卡，设立专人管理，设置锁匙柜，按各楼号、门号编排分类管理，实行领用、回交登记手续，资料存档。2）除指定保管锁匙的人，其它人员不得以任何理由私自保管。3）交接换班时，认真盘点锁匙数量，做好交接记录，未获学校书面借匙通知，不能转借他人或私自配匙。4）遗失或损坏锁匙时，要立即向主管部门负责人报告，并及时对遗失锁匙的门锁做出相应的防范措施。（六）环境卫生服务方案对物业的清洁质量直接反映着我公司管理服务的质量高低。我们将与学校共同制订工作制度和标准。按照学校的要求，完成各项清洁管理工作，为业主、物业使用人营造整洁、干净的生活环境。1、清洁绿化部架构清洁绿化部127、主管： 1名绿化养护：X名清洁员：X名岗位人数负责范围工作时间清洁主管1人负责监督检查日常清洁绿化工作以及各种清洁专项服务工作。周一至周五8点到17点日常清洁员X人负责日常环境清洁工作以及各种专项清洁服务。周一至周日早上7点半到下午5点 半（每天最多休1人）绿化养护员X 人养护室内外的花木，同时及时清理残叶和更换盆栽。合计： X人2、采取“零干扰”清洁管理服务科学合理地调度安排，各区域推行“零干扰”工作思路，科学安排巡视保洁路线，努力做清洁管理“第一人”：l 到达工作现场第一人；l 接到相关信息第一人；l 发现问题第一人；l 处理问题第一人。3、 重视清洁中的礼节和礼仪l 室内保洁做到快速、高128、效。室内清洁完毕，物归原位。l 工作时清洁工作合理规范放置，工作完毕随人带走，不影响行人通行和大楼的外观整洁。l 上岗人员做到仪容端庄、仪表整洁。l 在公共场所不大声说话。l 清洁洗手间时一定要先敲门，确认无人在内时，方可开始清洁。清洁完毕马上撤出。4、采取科学化、规范化清洁管理服务l 健全的制度约束制订完善的管理制度，注重制度的落实及工作的检查，由日常考核、定期考评及技能、技巧考核结合起来，不断提高员工操作技能，“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，规范运作，科学考核，奖惩分明，保证清洁管理工作高效率、高质量的进行。l 规范化操作程序在整和型管理体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、工129、作标准等保障制度。l 实行奖惩激励机制凡符合奖励条件的给予嘉奖（晋级或奖励）；对违反有关规定的进行批评教育、警告，严重的进行离岗培训或者作辞退处理。奖勤罚懒，激发员工的工作热情。l 设立完备的清洁岗位在规定时间内，始终保持有岗、有人、有服务；做到定岗、定人、定时进行楼道、厕所、电梯间、室内的清洁服务工作。5、清洁管理服务运作1）清洁管理服务日常运作，严格按照质量管理体系，进行清洁工作计划、清洁实施程序、清洁检查、不断提高清洁质量方法，制定科学合理的清洁工作计划、标准，并对清洁作业进行监督、检查，并将每日实际完成得工作情况，定期送交审阅，并上交存档。2）当遇到卫生检查或重要活动等情况，要反复检查130、存在的问题，有针对性地拟定工作计划，做好事前的准备工作，认真组织人力落实，并向校方回报落实情况，征询意见。6、保洁服务的工作细则1）日常保洁作业安排保洁项目每天工作每周工作每月工作训练场馆1.每天清扫场馆内地面及表面2次；2.抹净门窗、公共设施、门牌等。木质地面保养一次大清洁一次办公室1.配合清洁剂抹净门窗、玻璃、室内设施；2.用扫把扫净地面，如有污渍，用拖把拖净；3.定期清洁天花、灯具；4.如有地毯，每天吸尘，清倒办公室内垃圾。清洁一次天花、墙面、窗、灯具大清洁一次宿舍1.清扫台阶、门厅、楼梯、走廊、外门、地面；2.收集宿舍垃圾，清运到垃圾堆放点。大清洁一次楼内公共区域1.清扫并拖净地面，遇131、顽固污渍，配合清洁剂清洁；2.抹净公共区域内设施设备，拖净楼梯梯级，抹净扶手；3.清倒垃圾。清洁一次天花、墙面、窗、灯具垃圾桶将垃圾清入桶内，桶身保持干净。屋顶每周清理2次排水管道检查有无堵塞情况，如堵塞及时疏通。道路、庭院1.所有水泥地、釉面砖地面大清扫2次；2.全天派专人进行巡回保洁，做到地面无垃圾、沙土、积水等；3.马路、花基、花槽、花台等每天打扫，冲洗视洁净情况确定，冲洗频率每天不少于1次，保持清洁无污渍及积尘；4.门口范围的指示牌、门岗、道闸等每天抹尘1次，保持无积尘、无污渍；5.外围的垃圾桶每天派人清洗1次，平时随时进行清理擦抹，保持洁净外观，垃圾桶周围不可有垃圾堆积；6.随时清除132、墙身上乱贴乱写的痕迹（牛皮癣）；7.检查四周明渠、水沟有无垃圾，及时清理，防止垃圾堵塞水沟。1.所有水泥地、釉砖地面用高压清洗机/擦地机清洗1次，并用专业清洁剂清洗地面的油渍、锈迹等，使其无顽渍（不含承包前已蚀坏的地面）；2.用全能清洁剂清洗墙身、柱身、指示牌等外表面及装饰物1次，使其无灰渍、胶渍及积尘；3.清洗马路1次。1.四周的明渠水沟彻底清理1次，防止垃圾使水沟堵塞；2.四周花矶石米用专用洗石水清洗1次，使其还原本色；3.遇特殊情况按校方通知执行。球场、操场1.早、晚大清扫2次，并来回巡扫进行及时保洁，做到地面无垃圾、杂物等；2.循环擦拭球场、操场相关设施。地面用高压冲洗机彻底冲洗1次，133、减少地面的尘土积聚。沟、渠清理明渠、沙井、雨水槽，确保其内无杂物。检查并清理每月检查并清理洗手间不间断拖净地面污渍，抹净天花、墙身、洗手台、镜面，清洁门、隔墙、卫生器具，处理纸篓内垃圾。全面彻底保洁、消毒2次公共浴室拖净地面污渍，抹净墙身、洗手台、镜面，清洁门、隔墙等3次。全面彻底保洁、消毒2次饭 堂每日负责三餐保洁卫生。1.每星期清扫饭堂天花一次；2.每星期负责清理饭堂死角卫生2次。2）具体清洁内容及程序地点清 洁 程 序所 用 物 料楼层公共区域1.用扫把清扫走廊大件垃圾；2.用刀片刮去地面香口胶，用桶兑好全能水，用地拖拖干净；3.楼梯清扫，用桶兑好全能水，用地拖拖干净，扶手可用兑好的清洁134、剂配毛巾抹干净；4.用鸡毛扫，每天由上至下扫去蜘蛛灰尘；5.先将垃圾清走；6.宿舍门每天用兑好的清洁水由上至下抹尘。扫把、刀片、全能水、地拖、毛巾、鸡毛扫。洗手间1.用圆桶兑好清水放适量的全能水；2.用抹水器涂上已兑好的清洁剂在墙身由上至下用里均匀地擦；在用玻璃刮干净水迹；3.用干净的镜布擦干净残留的水迹；4.蹲厕隔板也用同样的方法清洗。地拖、桶、毛巾、抹水器、玻璃刮、洁厕精、全能水尿槽1.沾适量对好清水的洁厕精在厕刷上划线，用厕刷清刷槽内；2.用清水冲去；如有黄色迹可用盐酸加入适量清水，用同样的方法清洗。洁厕精、厕刷、盐酸、抹布等。玻璃镜片1.抹水器涂上已兑好玻璃水的清洁剂由上向下用力涂镜片135、；2.用玻璃刮由上至下刮尽水迹，如留有少量水迹可用镜布擦干净即可。玻璃刮、抹水器、毛巾、镜布等。洗手盆1.用如而亮倒在毛巾上直接擦去不锈钢水龙头的污迹；2.台面用全能水或洁而亮清洁剂洗干净；3.拖地面用已兑好清洁剂的水由里向外拖干净厕所地面。洁而亮、毛巾、镜布、玻璃刮、抹水器、地拖桶等。7、保洁服务的质量标准工作范围工作项目质量标准大堂大堂地面整洁、干净、无污渍、无垃圾、无积水。通风口、照明灯具、天花、其他饰物洁净、无污渍、无尘。垃圾桶垃圾不超过三分之二，及时更换垃圾袋，无污渍，无异味。玻璃门无手印和灰尘、保持光亮、干净。台面、沙发、不锈钢器具保持光亮整洁，无灰尘、无异味。玻璃幕墙（2米以下清136、洁）保持洁净、无污渍。电梯外门厅保持光洁，无明显手印、无污渍、按钮无手印、无灰尘。电梯地面干净、无污渍、无异味、无发霉、无杂物。轿箱不锈钢内壁表面无灰尘、污迹、无手印（每天一次），每月上不锈钢油2次。灯具、天花板无灰尘、无蜘蛛网。门轨无杂物、沙粒。走火通道地面梯级洁净、无污渍、水渍、无灰尘。楼梯扶手无脏污。楼间天花无灰尘、无蜘蛛网。墙面、地脚线无尘、无污渍。门窗洁净光亮、无尘、无污渍。消防设施洁净、无污渍、无尘。楼道无堆放杂物、无灰尘、无污渍、无异味。办公区域班 前地面大理石无灰尘、无污渍、无积水、干净洁亮。指示牌无灰尘、干净。风口、灯饰、天花无污渍、无灰尘。消防设施及其他设备无污渍、无灰尘、137、无痕印、无手印。门、窗无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。班 后地面地毯无灰尘、无污渍、干净洁亮。沙发、茶具、桌椅无污渍、无灰尘、干净洁亮。烟灰缸无灰尘、无污渍、干净。饮水机无污渍、无积水、干净。碎纸机无过多纸屑、手印、印记、污渍。复印机无手印、印记、污渍。垃圾篓无溢出垃圾、无异味。玻璃幕墙保持洁净、无污渍。茶水间楼层公共部分地面整体洁净、无灰尘、无污渍、无积水。墙面、地脚线无污渍、无灰尘。门、窗无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。天花洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。痰箱无污渍、无痕印。指示牌、信箱无灰尘、无污渍、无痕印。照明器材无灰尘、无污渍、光洁明亮。花盘无灰尘、无污渍、无杂物。绿色植物洁138、净、无杂物、无灰尘。垃圾桶、垃圾箱无污渍、无痕印、无异味。玻璃幕墙（2米以下清洁）保持洁净、无污渍。风口无污渍、无灰尘、无冷凝水。消防设施照明灯具及其他设备无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。洗手间部分地面整体洁净、无灰尘、无污渍、无积水、无异味。门、窗无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。天花板、灯饰、通风口洁净、无污渍、无灰尘。洗手盆及台面无污渍、无垃圾、无异味。镜面无灰尘、无污渍、无手印、光洁明亮。大小便池无异味。垃圾篓无溢出垃圾、无异味。其他设备无污渍、无灰尘、无水印、无异味。停车场、机房、天面地面无污渍、无灰尘、无水迹、无严重油污。天花、管道无灰尘、无蜘蛛网。消防设施无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。139、排水沟无垃圾、无烟头、保持畅通。消防门无污渍、无灰尘。配电室-地面、设备无污渍、无灰尘。配电室-天花、管道无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。值班室-地面、桌椅无污渍、无垃圾。值班室-垃圾篓无溢出垃圾、无异味。消杀灭鼠标准鼠密度不超6%。灭蚊标准积水中三龄幼或蛹阳性不超过4%。灭蝇标准蝇类孽生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过4%。灭蟑螂标准使用国家有关部门允许使用的药物并遵守市爱卫办规定，以保证效果和安全。8、清洁保洁操作流程1）拖地A、抓拖把的方法：一只手抓拖棍上端，另一手根据自己的手臂长短，选择合适位置。双手掌心始终面向自己。B、洗拧拖把：装大半桶净水，加少许清洁剂（洗洁精、绿水等），将拖把放入桶内浸泡140、一会儿，让拖头吸水，然后双手大力搓动拖棍，把拖头的污渍、垃圾清洗干净，接着提起拖把，让拖头自然下垂，再用胳膊夹劳拖棍，一手捏定拖头上端，另一手将拖头拧干。C、拖地步骤：先将拧干的拖头均匀地撒在地面，做好拖地准备，拖时要靠臂力和腰部的活动，从左至右或从右至左协调完成整个拖地动作。D、拖地时，先拖边；从前退着向后拖。E、勤洗拖把勤换水。F、拖地时，拖头要勤翻动（用力不能过猛，拖头不能翻动过高）G、用完将拖把洗净拧干打散按要求放回指定位置。2）扫地方法：分段清扫，先扫边，再扫中间。注意事项：不能将垃圾扫进柜底或角落，形成卫生死角。3）洗地A、用扫把将垃圾清扫干净。B、将所有洗地设备准备妥当，准备洗地141、。C、用桶将按比例稀释的清洁剂倒入洗地机上的水箱。D、开动洗地机规范操作进行洗地，边洗边放水。E、用完后将机器清洁干净收好按要求放回指定位置。F、注意事项：电压必须符合标准。配件及设备必须齐全安全。洗地时必须速度均匀，不能洗花或洗漏。在换电源或停机时必须将机器处于停止状态（非工作状态）。禁止在不平整地面，有突出利器处洗地。严禁违章操作。4）吸水A、检查机器设备是否安全齐全。B、将所有吸水设备准备妥当，准备吸水。C、将洗地后的污水吸进吸水机的水箱中。D、用完后将机器清洁干净收好按要求放回指定位置。E、注意事项： 电压必须符合标准。 配件及设备必须齐全安全。 吸水时必须将地板的污水吸干净。 要做到142、勤动手、勤检查、勤倒水。 严禁将吸水机扒扒头大力碰撞任何设施。 严禁将吸水胶条在有突出物的地面上使用。 严禁违章操作。5）刮玻璃学校公共部位玻璃每季清洁至少一次。A、检查玻璃污渍情况。B、用木铲铲除玻璃上顽固污渍。C、将调配好清洁剂的水用涂水器均匀地涂在玻璃上，并用涂水器大力地推动玻璃上较顽固的 污渍。D、用毛巾将边框水珠擦掉。E、用玻璃刮按要求将玻璃上的污水刮净。F、将刮下的污水用毛巾擦净。G、等玻璃干透后再干净的干毛巾将玻璃上残留的污渍擦净即可。 H、注意事项：最少具备两条毛巾（一条纯干的）。禁止将玻璃胶条向有顽固污渍或缺口的地方使用；必须保证玻璃刮的支撑条没有变形。刮玻璃时，落刀和收刀必143、须都在边缘。 禁止用玻璃刮在未涂水的玻璃上刮动。 用完后将玻璃刮、涂水器清洁干净晾干。6）清洁不锈钢A、不锈钢有两种：一种镜面不锈钢，一种纹钢。B、观察不锈钢根据不锈钢脏的程度选择中性清洁剂。C、用喷壶将稀释的清洁剂喷在毛巾上，用毛巾将不锈钢上污渍清除掉，再用清水将不锈钢干净、抹干，若是纹钢将不锈钢清洁剂按照不锈钢的条纹用毛巾涂抹上去（中途不能停顿、毛巾必须除毛）；镜钢清洁干净后不能再涂不锈钢清洁剂。D、注意事项：不允许用金属或硬物直接损伤；禁止用喷壶直接将清洁剂喷在不锈钢；必须具备3条毛巾（一条纯干的）。玻璃清洁工序流程a、用铲刀清除表面污渍；b、涂上玻璃清洁剂；c、刮去玻璃清洁剂d、擦干玻144、璃边角水渍e、拖干地面污水。l 玻璃清洁工序描述表：序号步骤名称工作内容1用铲刀清除表面污迹先用玻璃刀刮去玻璃表面的污渍及灰渍2涂上玻璃清洁剂用涂水器配合配合1：20的玻璃清洁剂均匀地涂在玻璃上3刮去玻璃上污水用玻璃刮从已涂好的玻璃左上角，从左至右45度角刮去玻璃上的水渍4擦干玻璃边角水渍用干毛巾抹去玻璃框边角的水渍5拖干地面污水用拖把拖净地面污水9、清洁服务质量的检验（1）要求清洁主管负责本班清洁服务质量的检验，填写每日工作检查表。主管负责每天监督检查清洁班的服务质量并将检查情况记录于物业巡检表中。管理处项目主任每周对清洁工作进行抽查，并将检查记录于管理处工作周检表。（2）检查办法：班检：清145、洁主管依检验标准对本班清洁工作每日、每周、每月所做的工作内容进行分项检查，并填写每日工作检查表。日检：主管对清洁服务质量每日进行抽检，并将检查结果记录于物业巡检表。周检：管理处项目主任每周对清洁工作进行一次抽查，并将检查记录于管理处工作周检表。月检：公司物业管理部负责人每月对管理处的清洁工作按管理处工作考核标准进行一次抽查，并将检查记录于管理处工作月检表。（3）处理办法对以上检查中发现的不合格项目，管理处相关人员认真查找原因及时采取纠正措施，并按QEO质量管理体系不合格控制程序做出处理，确保服务质量达到规定的要求。l 专项清洁服务1、灭“四害”工作 总体要求A、 所有药品须符合安全、高效、环保146、经济、无异味要求。B、关于灭蚊、蝇、蟑螂方面，我公司严格按照行业的规范要求进行施工，主要是喷洒药物。现计划在大厦内的学习楼、房间、楼内通道、绿化带、停车场、下水道等处每月定期滞留喷洒和投放药物二次，杀灭侵入大厦内的蚊、蝇、蟑螂。并定期在排水沟、下水道、积水等处放置灭蚊、蝇幼虫药物，进行经常性预防，才能达到良好的防制效果。每月3次定期布药、布板灭鼠及防治工作。（根据防治情况随时需要随时处理） 防治区域及害虫种类A、防治区域：学校B、防治害虫种类：鼠、蟑螂、蚊、蝇、白蚁。 用药品及特点A、灭蟑螂使用药品：5亿袍子/克百澳克杀蟑饵剂、康星灭蟑饵剂。5亿袍子/克百澳克杀蟑饵剂是北京中国农科院生物防治147、研究所联合研制。是我国第一个生物灭蟑螂产品。药效长，对蟑螂虫、卵兼治，而且蟑螂不会产生抗药性。康星灭蟑饵剂是以注射方式，点状施用于蟑螂经常出没及躲藏处，如各种缝隙、墙角、裂缝、橱柜及洗礼台转角、列孔、电器设备内部等，即尽可能的接近蟑螂活动场所。灭蟑 采用立体防治，点多量少的原则。直接把药品投放在蟑螂经常出没、孳生的场所，如不宜挪动物体的背后、柜子内部，天花板上面、地毯下面、散热物体的周围等部位。一个月投放2次，间隔20天。这样可以达到虫、卵兼治的效果。B、灭鼠危害鼠类为褐家鼠、黄胸鼠、小家鼠等三大种类，主要分布在各楼内天花、厅房屋顶、仓库、墙壁空隙等处，另外一部分小家鼠主要分布在厅房、物品仓、148、杂物房等处。鼠喜欢咬衣物、电话线、电脑线等（鼠类的习惯）。并通过管道井、电梯井上下流窜，侵扰学习楼。对于灭鼠安全环保要求较高的单位,我公司在灭鼠施工上主要采用科技含量较高的生化诱杀技术，将害鼠从屋顶巢穴、墙壁夹层以及周边鼠洞全部引诱到地面等开阔地带进行剿杀，基本做到鼠死明处，无鼠尸臭污染，概括一点就是将老鼠杀死在容易看见的地方，容易拾取并集中处理。利用老鼠的活动习惯和规律进行物理粘贴。严格按照行业的规范要求进行施工，每次施工从开始布药、布板到集中处理死鼠及剩余鼠药，时间约需一周左右，完全不会影响任何部门正常运作。使用国家爱卫会批准使用慢性毒饵，如此反复工作，各部位老鼠可全部被杀光。然后定期地进149、行经常性预防，真正做到卫生、安全、环保，防制效果高于国家标准。C、灭蚊、蝇。大灭2.5%胶囊剂是英国捷利康有限公司生产的卫生害虫用药。列喜镇是德国万安特公司生产，是空间喷雾的理想药剂。菊素灵杀幼颗粒缓释剂，直接均匀散布在蚊幼虫孳生的水体中。D、白蚁防治将全面进行了一次检查，（包括学习楼外绿化，楼中花园绿化）对受白蚁为害的木构件和存在的白蚁危害隐患的部位记录备案，并进行种类测定，了解造成为害的种类、分布和为害程度，以便抓住重点对症下药，作出有效的防治措施。检查并杀灭原有蚁患，避免白蚁蔓延，将安排专业技术人员全面检查学院内建筑物及木构件，对已发生蚁患的地方记录备案，并用传递性强、药效良好的白蚁粉进150、行灭治，并对伸缩缝、裂缝、门框天花龙骨、室内外墙基、墙壁批荡等部位重点处理，10-15天后安排检查灭治效果，并补充用药。 操作方法：l 严格按照技术规程要求进行白蚁消杀处理，对所有的墙基、墙角、木质构件（木门框、窗框）特别是阴暗潮湿的地方，认真检查处理，着重检查处理墙四角、壁的裂隙、天花板、门楣、窗框、排水管附近空位。l 用粉剂喷到白蚁巢，分群孔，取食点，让白蚁沾染药剂，靠白蚁的互相吮舔，互相清洁使全巢白蚁中毒死亡。l 灭白蚁所用药物：毒死蜱TC， 使用浓度1%。该药符合安全、高效、环保、无异味。 杀灭鼠、虫见效后，我公司将定期地对各环境进行随机售后跟踪服务，隔一段时间再放置粘鼠板、长效巩固性151、药饵（防霉、防潮、特效、环保），构成警戒隔离带，隔离学校环境以外侵入的鼠、虫。2、化粪池清理化粪池清理方案及作业标准：作业程序：l 将化粪池面上泥土、石块搬走。l 分别清理化粪池三级池。l 抽吸浮粪并用垃圾车统一运走。我公司每季对化粪池检查一次，每学期进行全面清理、抽吸一次，如在日常检查过程中，发现异常及时清掏。化粪池清理、抽吸作业每次以化粪池内粪便及残渣抽吸干净为准。3、垃圾清运每天清倒垃圾不少于一次，必须做到垃圾日产日清，清洗垃圾桶，垃圾池，保持垃圾桶、池、干净无异味。每天并对垃圾池定期喷药、消毒一次。 清洁员应依据规定时间进行区域垃圾的收集。 工程垃圾的回收A、瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工152、程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到学院指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。B、路面灰尘、泥沙等粉尘性的垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。该类垃圾一定要倾倒在学院内指定的地方，禁止倒入垃圾中转站。C、废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中要注意容器的封闭，防止溢流污染路面。D、有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。 生活垃圾A、梯间清洁人员在清洁梯间时，少量的垃圾可倒入门口的垃圾箱内，量大的垃圾应直接运送到学院内的垃圾中转站内。B、路面清洁人员在清洁路面时，应将收集的少量垃圾直接倒入附近的垃圾筒内，下列情况下，禁止直接倒入垃圾筒内：l 没有容器装盛的流质垃圾；l 业153、主或使用人仍弃的大件垃圾；l 一次能把垃圾筒装满的垃圾；l 保洁沙井内的垃圾；l 其他不宜装进垃圾筒内的垃圾。 垃圾筒的清理A、安排固定人员专门回收运送垃圾筒内的垃圾。B、固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾筒内的垃圾，使垃圾筒内半空状态，方便业主或使用人使用。C、回收垃圾筒内垃圾时，先将垃圾筒内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。D、铺好垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5折贴在垃圾箱外沿，再盖紧垃圾筒盖。F、将垃圾运送到垃圾中转站存放。 垃圾运送人员对有回收价值的垃圾及时拣出分类存放。 垃圾中转站的垃圾处理A、垃圾中转站设置在不影响学院环境的地方。B、垃圾中转站的垃圾每天清运一次（154、委外进行），期间如垃圾较多影响垃圾存放时，清洁卫生部主管及时通知承包方清运。C、垃圾运送人员负责垃圾中转站周围的卫生，使垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。D、垃圾运送人员负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。E、每天对垃圾中转站进行一次消毒。F、垃圾中转站的卫生标准：l 地面无散落垃圾、无污水、污渍；l 垃圾作到日产日清；l 所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散集垃圾；l 垃圾站应保持保洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；l 墙面无粘物，无明显污迹；l 可作废品回收的垃圾应另行存放，按要求做好垃圾袋装化。 环境卫生部主管应按相关作业标准检查清洁员的工作情况，并将检查155、情况记录于每天工作检查表中。 环境卫生部主管每周至少一次检查垃圾中转站的运作情况，并将检查情况记录于每周工作检查表中。该检查表连同相关的工作记录应由部门归档保存一年，作为清洁员的绩效考评的依据之一。（七）绿化养护管理方案根据学校的实际情况，结合我司在绿化管理方面的经验，我们提出了有关绿化管理方面的实施意见。根据不同的季节，对学院内绿化进行及时的保养和修剪。此外，应校方要求，在重大节日提供鲜花摆设服务，为各种规格的会议提供鲜花切花等有偿服务。以增添学校的绿意，保持环境清新，增加气氛，树立 学校的崭新形象。 绿化带日常管理： 中耕除草1）、目的：提高土壤透气性，集中营养和水分，防止杂草丛生。2）、156、适用范围：各类植物的中耕除草。3）、作业程序：a、 每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。b、 连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后（土不沾耙子），对板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。c、 草地以人工拔杂草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除对杂草应及时清运处理，控制杂草地繁殖。d、 大面积达杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15厘米，过一星期后耙平备用。4）、标准：a、 中耕深度为5CM左右，以不损伤树木根为准。b、 没有明显的杂草，草地纯度为90。 浇水抗旱1）目的：防止土壤干燥157、，影响植物的生命活动。2）适用范围：各种植物。3）作业程序：a、 大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。b、 浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。c、 新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先保证一次浇透。d、 草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。4）注意事项：冬季早上不浇水，夏天中午不浇水。 补栽补种1）目的：及时补栽补种，确保植物生长成型。2）适用范围：绿化的补栽补种。3）作业程序：a、 确定须补种的植物品名及地点。b、 对须补种地翻土或打洞，加施基肥。c、 挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝和叶。d、 补栽复土时应将土敲细，新土高出地面35厘米，栽台湾草时土高出接口处12厘米158、，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。e、 对新种乔木用支撑保护。f、 浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。4）标准：a、 新种植物与原有的成行。b、 确保成活率达95以上。c、 最大裸露块在0.4平方米以下，裸露面积在总面积的0.5以下，缺株在0.5以下。 草坪的施工与养护1）、培植草坪第一步是平整土地。场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺乏艺术性，对雨水的排除也很不利。中心地区稍高形成2左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。2）、对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以上。同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，159、消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。3）、杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拨除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，或选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。4）、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面；浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：0016：00为宜，无雨季节每周浇水13次。 施肥应注意事项及要求1）目的合理施肥，促进植物的生长，增加绿化、花卉的观赏价值。2）适用范围绿化、花卉的施肥管理。3）作业程序a160、 根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。b、 施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。c、 施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。4）要求及标准：四多、四少、四不和三忌a、 四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕蕾期多施，花后多施。b、 四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。c、 四不：徒长不施，新栽不施，盛署不施，休眠不施。d、 三忌：忌浓施、忌热施（指高温夏季），忌坐施（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。5）、注意事项a、 施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。b、161、 施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。 常见病虫害的防治1）黑斑病的防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长，定期喷药保护。2）青枯病的防治：发病期可喷杀菌药，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。3）蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源。当蚜虫发生时，每隔710天喷药一次，连续进行二三次。4）蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射药物，对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。5）螨虫的防治：越冬期间清除易被危害花卉周围的杂草，并及时162、堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。 乔木养护管理l 要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。l 修剪：每年修剪12次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。l 施肥增加养份、改良土壤、增强树势。l 补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。l 每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。l 管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。 163、室内外植物租摆管理摆放位置植物种类及数量大门入口处大苏铁2盆、散尾葵2盆学院门口四大节假日布置时花各50盆会议室发财树4株、散尾葵20盆、红宝石20盆、编篮富贵竹10盆梯间口绿萝柱6盆、绿宝石12盆、编蓝富贵竹12盆、大叶棕6盆食 堂吊挂金边吊兰4盆、散尾葵4盆、发财树2株接待室蝴蝶柱6盆、金芯巴西铁6株、水塔花6盆、巴西铁6株 领导学习室发财树6株、红宝石6盆、金钱树6株、散尾葵6株、编蓝富贵竹6盆、金芯巴西柱6盆、心叶树藤6盆、绿宝石12盆财务室金边巴西铁3株、散尾葵3株会议桌内大斑马6盆、红宝石6盆、金芯巴西铁6株阅览室文竹6盆、蝴蝶柱6盆、黑叶橡树6株天台金山棕、灰莉、山瑞香、绿巨人或164、花竹叶、竹芋一批其它每年春节大堂摆设年桔一盆（规格1.8米以上，宽约一米以上），时花若干，以满足大堂和谐美为宜。1）范围包括学院范围内的绿化地保养维护,会议室、办公室、大堂、天台、饭堂的绿化植物租摆和养护。2）每年春节大堂摆设年桔一盆（规格高1.8米以上，宽约1米以上），时花若干，以满足大堂和谐美为宜。重大会议或特殊情况（如上级领导来检查等）应根据校方需求进行增加摆设（费用由双方另行协商），盆花摆设的地点、规格、数量等要按校方要求选定，并负责撤花清场。3）养护所需的水电费由校方负责承担。4）绿化养护标准项目名称项目内容服务标准草地、花坛、绿化广场、天台花园园林完好率无杂草、石块、树叶及干枝等9165、8%草地完好率草地无被践踏、破坏现象，及时补植完整。98%绿化设施完好率草地围栏、园林灯完好，草地高度保持在38cm内，盆花及时修剪枯叶。98%浇水绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。盆花浇水以浇透为准。施肥草地生长季节每两月施一次肥，乔灌木秋季施一次有机肥，盆花每月施一次化肥。施 肥后及时松土、浇透水。防病虫花灌木、草坪每两月打一次药，个别有病虫的地方及时打药。造型修剪修剪要使上面平整、边角整齐、线条流畅、新梢10cm以上必须修剪，生长期5-10月每月要修剪2次、非生长期每月1次。以整形修剪为主的，整形植物群的修剪及形状要整齐一致。补苗、补草花草、树木、草坪有缺损现象，及时汇报、补种，166、发现认为是车辆损坏的植物及时制止、汇报，妥善处理。绿化设施维护好喷泉设备、花池、围栏、绿化牌、水龙头、园林灯、路灯、有损坏现象及时汇报。植物租摆（学院内）造型美观完整、无枯枝黄叶每月调整一次5）质量记录表割草机保养周期表周期和方法目录保养方法每次使用前新机运行时间20h每运行50h每运行100h每运行300h刀片是否完好、固定螺丝有无松动检查草袋及其附件检查发动机机油检查更换清洁空气滤消器检查清洁火花塞检查和清洁启动停止控制机构调整离合器调整节流器调整速度选择机构调整油箱和过滤清洁绿 化 工 作 日 检 查 表单位： 年 月 日检查项目合格不合格原因责任人（岗位）处理结果乔木整枝灌木、绿篱造型167、修剪割剪台湾草树木施肥花卉施肥治病杀虫树木草地浇水花圃花卉浇水除杂草松土补载补种清理枯枝落叶清理绿地石块防风排涝巡视、看管 检查人：说明：1、对照绿化工作检验标准发生不合格时在栏内简要记录。 2、由班长检查填写，月底交管理处存档，保存一年。 （八）会务服务方案岗位人数负责范围上班时间客服人员X 人负责会前场地的布置安排和设备调试，为参会人员的指引以及会间的茶水供应等服务。周一至周五8点至17点合计X人1、目的 为校方提供一个优质的会议环境及优良服务，以满足校方的需要。2、工作程序1）由需会场的校方各部门向管理处发出会议安排通知，管理处项目主任通知会务助理，并按要求准备有关服务事项，做好会议车辆168、交通停放指引；2）会务服务的内容包括：茶水、会场设备设施调试、会场的清洁等服务，并可根据校方的实际需要提供设备租用、鲜花、横幅订作等有偿服务；3）保持会议室的空气清新，通风，照明良好，卫生整洁，温度适宜等；4）会务助理负责会议期间茶水的供应，每15分钟巡回补加茶水以及更换烟灰盅，及时为校方提供必要的服务；5）会议期间保持洗手间、通道等周围的卫生，及时补充纸巾、洗手液等，清理垃圾杂物盒洗手盆的积水；6）会议结束后，会务助理礼貌送客立场，提醒与会人员不要遗忘物品，做好离场疏导工作；7）会务助理负责会后茶具的清洗及消毒工作；8）会务助理负责每次会后会场的恢复工作，监督会后的清洁工作（晚上会场清洁由清169、洁主管负责监督）；9）工程部负责会议室一般设备的维修/保养与特殊设备的维修联系工作，对每一次维修工作进行监管和配合。3、岗位要求1）着装：员工每天上岗前换好本岗工作服。衣冠整洁，系好领扣、衣扣、鞋带，不卷袖和裤腿，皮鞋保持干净，不得钉响底；2）仪表：须淡妆上岗，不宜戴华丽首饰或戴过多首饰，不浓装艳抹、使用味浓的化妆品，不留长指甲和涂有色的指甲油，保持面部、手部清洁卫生，长发须扎起，不得留、染怪异发型；3）服务标牌：工作牌只准佩戴在工作服胸前，不得随意别放它处；4）站姿：坚持站立服务。站立时肩平、头正、挺胸、收腹，双眼平视前方，眼神自然，不左顾右盼，两手自然下垂或在体前交叉，身体正直平衡，保持微170、笑状态。切忌侧身乱靠、来回走动、手足无措或双手插在裤袋。精神饱满，落落大方，随时准备为客户服务；5）坐姿：与客户交谈或其他活动需要坐下时，应保持上身挺直，坐姿优美端庄坐下后不前俯后仰、身体扭曲，不摇腿，不将脚放在椅子、沙发扶手或茶几上；6）行姿：行走时挺胸、收腹，上身保持垂直平稳，身体重心略向前倾，两臂前后自然摆动，不要把手插进口袋，不左右摇晃。行走时速度适中，不过快过慢。注意前方，防止与人冲撞。路遇业主或客人，面带微笑，主动问好，侧身礼让。引导业主行进，先问好，用手指示方向，走在客人右前方或侧身略向客人，保持1.52步距离，不过近过远，不并排行走；行进中间同业主或客人交谈，保持半步距离；业主171、或客人在过道或楼梯间时，不能从业主或客人中间穿过，应先道一声“对不起，请让一下”，待对方移步后再从侧面通过。在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑。4、岗位职责1）根据会议接待预定单做好会场布置计划工作；2）上岗应统一着装，佩戴工牌，做好会议接待服务工作；3）仪表清洁，举止端庄，保持微笑服务，使用礼貌用语；4）会前，根据客户要求，做好会前桌椅、灯光、空调，音响和会议用品等设施及各项服务工作的准备工作；5）会中，应随时满足宾客的服务需求，原则上每15分钟添加一次茶水。6）会议结束时，及时收拾清理茶具，整理桌椅，关闭照明、空调等设施。检查时候有客人遗留下来的物品。如有遗漏应及时联系相关人员；7）负责各会议172、室之间的工作协调配合；8）负责做好每月会议中心物资的盘存及统计工作，采取积极有效的方法，设法降低各类物资、能源耗损； 9）熟悉会场内各类设施设备的使用维护的基本常识。（九）档案资料建立与管理方案1、档案的建立1）档案的建立执行以下流程：收集整理分类编号登记输入电脑入柜利用检查2）明确建档内容，实行系统收集、集中管理。a设施、设备档案：建筑工程资料、图纸，公用设施资料、图纸，室外管网资料、图纸，安装、维修、运行、改造、扩建等项目资料、图纸。b管理档案：文秘档案、人事档案、财务档案和荣誉档案。c其它档案3）建档要求：电脑化、集中化、有序化、信息化。2、档案的管理1）档案室、管理处双档管理制：为避免173、档案的损坏、遗失，使重要档案能永久性保存，而又方便经常使用，对使用频率较高的档案实行档案室对重要原始档案进行严密管理，管理处则保存复印件的存档管理制。2）档案室档案管理要求：a按照档案对湿度，温度和照明的要求，建立标准化的档案资料室，配备档案专业管理人员，实行电脑化系统管理。b采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片图片并采用适当的保存方法。c贯彻国家保密法，确保档案在使用过程中的安全、不丢失、不泄密。d加强档案室的管理，配置消防器材和防盗门、网、档案柜、锁等，符合防火、防虫、防鼠、防潮的要求。e实行档案管理手段的现代化，运用计算机检索手段，开发多媒体信息系统。f坚持档案资料174、收集的系统化。g做到档案组卷分类科学化。档案组卷按内容分类、逐一编号、登记造册、目录，按工作部门分柜保存。h实行档案管理工作检查经常化。每季对档案文件的形成、积累、整理和进行一次全面的检查。3、档案资料的内容1）接管移交资料：名称资 料 内 容工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料工程技术资料A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更通知及技术核算单E：竣工图：1、单体建筑、结构、设备竣工图 2、消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图F：房屋、消防、燃气竣工验收证明书G175、：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书 供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料J：砂浆、混凝土块试压报告K：绿化工程竣工图L：其他技术资料2）管理档案资料名称资 料 内 容 业主客户资料A：业主、客户管理资料（购房合同、入住通知单、业主公约、装修申请、 验收表、费用托收协议等）B：业主、客户人员档案C：业主、客户维修档案装修资料A:装修申请表(附图纸)B:装修工程队安全责任书c:临时施工人员登记表D:施工单位营业执照维修资料A:维修申请表B:维修服务派工单C:维修回访记录表D:公共设施维修记录治安交通 管理176、资料A.日常巡查记录、交接班记录、值班记录B. 查岗记录、闭路电视监控系统录像带C. 物资搬运放行记录,紧急事件处理记录D.车辆管理记录,车辆详细资料设备管理 资料A公用设施保养维修记录B各项机电设备保养维修运行记录C设备分承包方维修保养记录D设备检查记录社区文化 资料A活动计划实施方案,总结记录B社区文化活动图片及录像记录C传媒报导D文化活动场所等设施使用情况员工管理 资料 A员工个人资料,聘用表B员工业绩考核及奖惩记录C员工培训计划和个人成长记录D员工培训考核记录E员工外出考评及参加演练记录F员工住房及内务管理记录业主反馈A服务质量回访记录表B业主意见调查,统计记录C业主投诉及处理记录行政177、文件 资料A管理处值班及督察记录B政府部门及主管领导部门文件C规章制度、通知、通报等文件D接待来访参观记录表E管理处荣誉一览表（十）学生公寓管理方案学校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在学生公寓的物业管理过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。我公司通过多年的对学生公寓的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管178、理好学生公寓，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。为实现我们对学生公寓物业管理服务的整体策划及设想，依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准，我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标。其主要指标及实施措施如下：主要指标实施措施安全管理学生公寓无责任性火灾事件发生1、加强管理员消防安全知识，落实责任人负责巡视，发现隐患、苗头及时处理；2、制定火灾事故应急措施，定期演练；3、杜绝室内明火和使用大功率电器；4、定期宣传，让学生了解防火知识，组织由学校、物业、学生共同参加的消防演练。学生公寓无责任性偷盗案件发生1、管理员对来访人员严格执行登记手续，杜绝闲杂人员进入学生公寓；2、对学生公寓内物品的出179、入实行登记放行手续；3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷盗案件发生；4、制定公寓钥匙管理规定，钥匙的登记、领用有序；5、加强法制宣传、教育、培养学生知法、守法的意识。学生公寓无男女同寝、斗殴等事件发生1、严格执行公寓管理制度，异性同学及异性来访者不得进入寝室；2、充分发挥公寓中团组织及学生群体组织的示范作用，加强学生凝聚力。组织学生之间的交流，培养学生“互帮互助”的思想；3、制定斗殴事件的应急程序和解决措施，定期演练。环境卫生管理学生公寓保持整洁卫生，做到“五不”即不见积水、积土、杂物、不漏收垃圾、不乱倒垃圾；“五净”即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、果皮箱净。1、加强保洁员的业务培训，180、熟练掌握操作技能和专业知识；2、严格按照保洁工作程序操作，加强监督检查；3、保证对垃圾实行袋装化；4、按区域责任到人，加强巡查，监督检查，严格考核制度。学生寝室内保持卫生和美化1、保洁员为学生进行卫生清洁指导，帮助学生做好寝室卫生；2、管理员掌握一定的室内美化技能，不定期为学生 进行室内美化指导；3、对学生寝室定期监督、检查、指导，对不合格的发出限期整改通知单，并跟踪复查。作好传染病的预防与处理1、制定传染病防止预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理，发现问题及时向学校汇报；2、宣传传染病防治知识，加强学生身体健康检查；3、定期请学校医务处医生为学生进行健康教育。维修服务管理学生公寓设施设备181、完好率在98%以上1、做好学生公寓交接验收工作，发现问题及时与相关部门沟通解决；2、根据QEO综合管理体系，制定严格的维修、保养制度；3、落实责任人，定期对水、电设施进行巡查，发现问题及时处理，做好详细记录；4、制定完善的维保计划，利用节假日实施。学生公寓设施维修及时、妥善1、加强维修人员的培训，提高专业技能；2、执行24小时抢修制度，设立报修电话（值班室），接到报修及时通知维修人员，并做好相关记录；3、维修人员接到报修电话后，必须立即赶赴现场进行维修，零星维修及时完成；4、维修后，进行跟踪回访，对维修质量进行检验确认内部管理使管理人员精神饱满，有良好服务意识和态度1、制定严格的工作行为礼仪规182、范，管理人员上岗必须统一着装，佩带工号牌，并不断的加强培训；2、聘请专业人员讲课，增强管理人员的服务水平；3、组织学习劳动模范的事迹，增强服务意识；4、组织服务竞赛，鼓励管理人员争创服务标兵。完成学校布置的工作，执行学校的规章制度1、学校布置的工作，由管理站站长亲自指挥负责，保证按时完成；2、管理站的工作以学校的规章制度为依据，工作规程不能和学校制度相抵触；3、加强与学校各处室、各院系的沟通与交流，了解工作的不足之处，认真改进。突发事件处理作好对突发事件的处理工作1、加强平时的管理与培训，遇到突发事件，不慌不忙，冷静处理；2、制定突发事件紧急处理预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理；3、对183、突发事件要按程序及时汇报学校，并配合学校对事件的调查。公寓文化建设保证学生公寓文化氛围的营造1、积极主动配合学校宣传部、学工处，以及各院系组织开展的学生文化、娱乐活动；2、联合自管会，发掘有特长的学生，积极开展各项座谈、竞赛、表演、讲座等活动；3、以宣传栏为阵地，结合各类有意义的主题展开专题宣传；4、支持配合学生自行组织的有意义的文体活动。重大节日组织公寓学生开展活动，营造节日气氛1、管理站年初制定全年重大节日活动计划，以便提早组织、安排活动；2、逢重大节日，安排专人负责学生公寓的装点，如有需要公司总部提供资金并派人支援；3、积极配合学校有关重大节日的工作安排。1、安全消防根据贵校学生公寓的特184、点，为了确保同学的人身安全和财产安全，我公司特制定了以下学生公寓安全管理办法。1)在学生公寓的出入口实行24小时值班制度，值班人员对出入口及重要部位实施不定期的监控。2)对通道、楼梯等部位设置明显的标识，以利于人员的进出。3)值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入学生公寓，来访客须在公寓大厅等候，学生家长进入公寓内必须登记。每天晚上对学生公寓寝室进行抽查，杜绝外来人员留宿。4)对迟归和不归的同学进行登记、及时教育，并将情况报告学生处。5)严禁学生在寝室内使用明火和大功率电器。6)消防管理是学生公寓管理的一项极其重要的内容，尤其是学生公寓中易燃物品比较多，一旦发生火灾，后果不堪设想，因此必须十分重视185、消防，我公司的公寓管理站实行全员义务消防员制，在员工中牢固树立“隐患显于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，使设备随时能用。消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。我公司在平时的公寓管理过程中，积极向学生开展放火宣传，普及消防知识；对员工每半年进行消防知识的培训，落实有关消防措施；制定详尽的学生公寓突发火警火灾反应预案 以及 刑事突发事件反应预案，在预案中要求管理站全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力，遇突发事件时应迅速向校保卫处报告并立即通知全体当班人员，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，确保学生186、公寓内的学生的人身安全。2、日常服务我公司在做好日常的安全管理和环境保洁外，我公司还将为学生提供力所能及的日常物业管理服务。1)维修服务做到维修工作及时、规范、有效，如管道漏水、下水道不通、门锁失灵、更换灯泡等，维修时维修人员填写维修单，使维修情况有据可查。对于整个公共部分的照明设施，定期进行检查，确保正常。2)心理咨询服务设立心理咨询服务点。管理站站长、管理人员和服务人员掌握学生各个时段（开学、考试、假期、家庭困难等）的思想动态，与个别有心理负担的学生多交流，必要时请专家到场，了解这些学生各方面的状况及思想脉络，正确引导、疏导，解除思想负担，正确地对待人生道路上的困难和挫折，使他们走出心理误187、区，以防止消极行为的行为发生。不定期的以画栏的形式开展心理知识学习活动。3)提示服务在学生公寓的门口设立提示板，将当天的天气预报、留言、失物招领等进行提示，为学生提供一个方便的信息源。4)饮食服务24小时供应开水。为学生提供饭菜等食品的加热服务，对生病的同学预定病号饭，并亲自送到学生的所在寝室。5)物品、工具借用服务购置一些常用物品、工具，如雨伞、针线、小维修工具等，建立物品、工具借用点，使学生在需要的时候，能够及时使用到这些东西，使他们感到我们服务的周到。6)医药急救服务管理站备有一般急用药品，当学生发生急病、受伤、中暑等意外情况，在先行处理的同时，通知学校医务处或紧急召救护车前来急救。7)188、送温暖服务查询学生档案，在宣传栏上为同学写上我们对他们的生日祝福；对生病的同学、家庭困难的同学，我公司将给予一定的物质帮助；节假日组织外地的同学开展活动，使他们感受到家一般的温暖。第二章 物业管理方式一、组织结构设立XX学校广州海运集团物业发展有限公司清洁绿化部宿舍管理部保安部工程部客服部物业管理处二、服务人员配备（共X人）管理处项目主任：1名副主任：1名工程水电技工：4名教室管理员：1名客服人员：1名收发员：1名清洁绿化主管：1名清洁绿化员： X名宿舍主管：1名宿管员：X人保安主管：1名保安员： X名三、管理处内部组织运作流程管理处将接受学校的业务归口管理，设计科学的内部管理运作流程，该流程189、将坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。决策层（管理处项目主任）是整个流程的中心，各项指令由此发出。管理层（各部门主管）是决策性指令的具体执行者，它要求将指令具体的、完整的、全面的、真实的下达到操作者身上。管理层以计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。作为操作层（各工班），应职责明确，工作程序严格按质量控制程序进行规范操作。主要工作流程如下：1、物业接管工作流程按计划书，现场逐项承接（清点数量、查看设备状况和运行情况）制定接管工作计划（项目、时间、地点、内容、技术参数、相关资料、计量表底数等）填写分项承接验收报告（不合格项目应明确复检日期和要求）签190、署总体接管文件。（分项验收报告作为附件）正式接管2、投诉处理流程来电来访投诉信箱集中受理、记录责任范围非责任范围向学校相关部门解释相关部门对投诉核实、处理。并及时与学校相关部门联系，告知处理行动的进度，直到解决为止。管理处将处理结果归档结束分类处理3、维修工作流程用户报修、巡检发现、其他来源管理处集中受理管理处填单派员上门维修用户验收合格不合格维修单回管理处归档维修工作完毕返修4、资料档案管理流程资料收集工程技术、维修、改造资料客户资料、合同、装修资料、证件管理活动的书面、音像记录产权资料整理分类产权资料、技术资料、客户资料、规章制度、工作记录财务账表、合同文件、外来文件、音像资料、电脑资料归191、档根据档案条例分类立卷、保存。建立档案目录利用按规定借阅、使用5、安全防范运作流程巡逻岗固定岗监控系统管理处其他部门发现问题通知主管调动就近、足够的人力第一时间赶到现场必要时通知师生们、管理处项目主任、公司领导按紧急情况处理程序处理填写事件报告事件检讨（分析、奖惩、教育、预防）结束6、火警处理流程管理处项目主任用对讲机通知巡逻保安员迅速到报警现场核查情况确属误报时，将消防自动报警系统复位，恢复正常状态确属火灾时,立即打119报警并报告管理处、总务科的同时，组织保安队员前去扑救。管理处项目主任查阅火警信息火警信息接收记录事件经过，若有必要时协助有关部门调查7、信息反馈流程反馈信息接受接待员师生们192、来访员工其它监控中心各管理部门命令四、人员管理机制1、素质机制制订用人标准，注重品德修养，热爱本职工作，讲奉献，能吃苦，注重工作能力，要求员工一专多能。2、配置机制量才适用，合理配置，最大限度地发挥员工的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜力，合理地设计各岗位的工作内容和职责范围，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。3、组织机制组织落实，制度规范，明确各级人员的岗位职责和权利，建立一套合理公正的奖惩制度，实施BI形象战略。BI即行为规范，是形象战略的重要组成部分，我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范管理范畴，制定员工守则、服务手册，让员工自我约束、自我控制、参照对比、严193、格执行，确保管理服务目标的实现。4、绩效机制量化考核，客观评价。我们考核的原则是，对员工的“德、能、勤、绩”等四方面进行全面的客观的评价。考核不走过场，不讲形式，各级人员均有详细的绩效指标，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时使员工有压力感、责任感和紧迫感。5、员工激励激励是人性化管理的主要方式，我们赋予管理处经济奖惩权，在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。以物质奖励或精神奖励的方式激励员工在日常管理服务工作中充分发挥自己的特长，提高物业管理的服务质量。6、监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律法规要求开展工作，定期向公司报告194、工作及物业管理运作事务，并制订出日常工作计划，分解量化到每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。严格按广海物业公司QEO质量管理体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体做法是：1）公开监督制：公布管理处监督投诉电话，设立管理处项目主任信箱，24小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；2）学校评议制：管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对学校或其他来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使学校的合法权益得到保障；3）定期报告制：管理处定期向学校、广海物业公司报告工作195、，检讨物业管理事宜，确保实现标书中的承诺。7、自我约束机制1）管理处在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则；2）管理处将严格贯彻广海物业公司QEO质量管理体系；3）巡视检查制：由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施；4）实行考核淘汰制：管理处每年对员工进行全方位考核，不合格者调离岗位或淘汰。广海物业公司对管理处项目主任进行考核，不合格的将调回公司重新培训。第三章 管理人员培训方案为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的方法，提高管理人员的文化素质、业务能力和工作水平，196、做到全员持证上岗。新招聘人员在试用期，实行一个月业务学习，二个月实习，经公司和管理处考试合格者留用。 保安员每日早晨进行常规训练：晨跑、队列练习等，以增强体力和防卫能力。每月思想教育学习不少于三次，以提高保安员的政治思想觉悟，增强保安安全的责任心。管理处每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍，举行管理经验座谈会，使员工及时总结管理中的经验教训，提高处理问题的能力和工作水平在消防部门的指导下，每年举行不定期全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行消防演习，要求人人达标。 定期培训管理处员工处理突发事件的应急能力，熟悉掌握在发生火警、台风天气197、治安案件等情况下应急处理方法，把损失减少到最小程度。每年组织参观学习，取长补短，并结合的实际情况，总结提出改进措施的管理设想。管理处有计划地安排机电、维修、绿化、内勤、会务等各工种员工分批进行培训学习和深造，鼓励获取国家认可的学历和职称证书，以确保员工的整体文化素质。做到管理处员工全员持证上岗。定期进行电脑培训和闭路电视、电子控制系统等规范操作及物业管理程序的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。 一、培训目标1、管理人员持证上岗率100%；2、特殊工种人员持证上岗率100%；3、员工年度培训率100%，培训合格率100%；二、培训方式 1、自学；2、自办培训班；3、外派学习培训；4、198、理论研讨或专题讨论；5、参观学习；6、岗位轮训。三、培训评估考核 1、培训前考核：了解员工的现状，制定切实可行的培训计划，确定员工培训需求方向。2、培训中考核：技术（能）方面的培训，要根据实际情况，边培训边考察，理论与实践相结合，便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做好的员工进行督导和指正。3、培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训效果，把考核的结果作为员工综合培训成绩的主要依据。四、培训计划1、承接前期人员培训对全体人员进行为期7天以上的针对性培训。内容包括：委托合同内容、重点为服务内容及质量要求、物业管理方案、管理制度、质量体系学习，法律知识、职业道德、岗位职责199、及操作流程等学习以及治安知识、消防知识、突发事件应急处理要领、服务意识的培养等。具体安排见下表：管理处新员工培训计划序号培训目标培训时间授课方参加人员培训方式考核方 式培训目标1基础培训、包括员工手册、劳动法、广海物业公司质量手册、程序文件、作业指导书和公司规章制度等七天广海物业管理部管理处全体新员工广海物业公司内部培训考核让新员工了解公司的组织，企业文化，政策及公司各部门职能和运作方式2结合承接前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天广海物业管理部管理处全体新员工广海物业公司内部培训考核了解管理内容、承接程序及运作方式3岗位职责及物业管理制度一天广海物业管理部管理处全体新员工广海物业公司内部200、培训考核熟悉本职工作程序、管理运作程序4物业管理方案和要求一天广海物业管理部管理处全体新员工广海物业公司内部培训考核对物业管理有较深层次的认识5进行各工种专业培训五天各有关经理部门和协办单位管理处全体新员工广海物业公司内部培训考核熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求6职业道德培训三天广海物业管理部管理处全体新员工广海物业公司内部培训考核加强职业道德建设、提高服务水平和管理水平7融入各岗位进行上岗见习培训三天广海物业管理部管理处全体新员工广海物业公司内部培训考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验正常管理期员工培训计划序号培训目标培训时间授课方参加人员培训方式考核方 式培训目标1电脑网络201、及管理培训十天广海物业行政人事部管理处管理人员及相关工种物业公司内部培训考核了解、掌握电脑网络管理里概述及应用2管理技能知识培训二天广海物业管理部管理处全体员工分批进行物业公司内部培训考核提高员工与客户的沟通技巧和管理水平3管理技能知识培训二天广海物业行政人事部体员工分批进行物业公司内部培训考核增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公众形象4保安员队列、体能等培训五天广海物业保安中心管理处保安领班及骨干外部轮流培训考核掌握保安员现代军事知识、提高防卫能力5有关经理单位安排、规定必须参加的业务培训根据实际情况安排有关管理服务人员物业公司内部培训考核根据规定要求以提高业务管理能力6维修服务人员202、升级培训有关部门维修、服务人员物业公司内部培训考核根据规定要求以提高业务管理服务水平7劳动安全卫生培训一天广海物业行政人事部管理处全体员工物业公司内部培训考核熟悉劳动安全卫生知识8消防技能训练及演习三天广海物业保安服务中心管理处全体义务消防员物业公司内部轮流培训考核掌握消防技能知识和实践能力除了上述在职培训项目外，我们还将针对项目的实际情况，对管理处员工进行下述紧急事件处理培训：1）火警应变；2）电力故障；3）上、下水管道爆破；4）雷暴和台风；5）盗窃与抢劫；6）处理可疑物体与恐吓电话；7）处理客户投诉2、培训类型1）公司内部培训：l 岗前培训：对新招员工进行上岗前的集中培训，在于使新招员工了203、解认识公司，认同公司的企业文化，了解服务的基本要求。l 新入职培训：对新上岗员工短期内进行岗位培训，使新入职员工提高岗位能力，达到岗位要求规范。l 在职培训：含班组、全员培训，目的使全体员工提高在职岗位能力，加强全体员工的综合素质与能力。l 调职培训：对调动岗位的员工实行一定期限在岗实（见）习，通过调职培训全面提高员工的综合技能。2）送外培训：选派骨干及具有潜力的员工参加公司外部组织的培训，接受先进经营、管理理念，提高公司核心竞争力。3）外请培训：公司有选择性地邀请外部培训机构进行培训，目的在于提升员工综合素质与能力，提升公司持续经营管理能力。4）个人培训：包含个人职业能力培训、文凭、职称、社204、会继续教育等。公司在统一综合考虑下将尽可能予以支持。第四章 管理工作必须的物质装备计划情况一、管理服务用房安排1、管理用房使用方案为方便管理及工作的全面展开，学校除了提供管理用房（主要供管理处办公使用及档案资料存放）外，建议另外提供保安员住宿用房和环境卫生部的物料工具存放用房。保安员住宿用房若设在学校区域内，能更好的加强日常安全保卫以及提高突发事件发生时的应急能力。上述用房所产生的相关费用，全部由中标方负责。2、管理用房的办公用品配备在管理用房内我公司将配置办公台椅、电脑、文件柜、多功能复印机等作为日常办公工作使用。二、每月计划使用主要清洁物料清单序号物料（每月）数量序号物 料数量1碧丽珠10205、支25地板刷(每季度)9把2洁尔亮15支26红垫(每月)2块3去污粉10支27黑垫(每月)2块4全能水50斤28机器用的洗地刷1块5洗衣粉40斤29水鞋(每年)13双6洗洁精120斤30拖桶(每年)40个7洗厕精200斤31圆桶(每年)32个8玻璃水120斤32羊毛套(每年)16个9消毒水120斤33玻璃刮(每年)16个10不锈钢油20斤34伸缩杆3.5米(每年)2根11白色毛巾20条35伸缩杆2.5米(每年)9根12蓝色毛巾20条36尘推布(每月)13个13净布13条37尘推杆(每年)18根14百洁布13块38尘推架(每年)18个15钢丝球36个39100米胶水管(每年)3条16绵纱地拖13206、把40推水刮(每年)16把17胶丝扫13把41夹钳(每年)3把18胶垃圾铲13个42警示牌(每年)18块1980100CM黑胶袋1500个43雨衣(每年)6件2036CM黑胶袋3000个44螺丝刀(每年)1把21刀片5小盒45厕所刷(每季度)22个22胶手套13双46喷水壶5个2365升白桶（半年）14个47火钳(每年)9把24厕所纸箩（2个月）60只48剪刀1把三、拟投入本项目的主要设备、工具、器械明细表进场设备、工具、器械明细表序号部 门物品名称型 号数量单位1管理处办公电脑1台2传真机1台3打印机1台4文件柜8个5办公台4套6计算器等办公用品批批7饮水机及茶杯1套小 计1保安部警用电棍4207、套2无线对讲机10套3床、被装、蚊帐18套4警示牌10块5强光手电筒4支6巡逻打钟机2台7交通指示反光衣2套8消防斧2把9防火衣1套10耳机10套小 计1机电工程部手提式308/220伏电焊机金象8千瓦1台2博世冲击钻GBH-2-SE1把3手枪钻FD10VA2把4手提沙轮机日立G10B11把5沙轮介机355mm-CC14SA1台6云石介机110mmCM4SA21把7可调热风枪博士SP-3A1把8LG吹尘枪TBD-560BA2把9风钉机I-302把10台式电钻西湖ZQ41251台11台虎钳6寸1台12吸尘机乐声C-90271台13空气压缩机12Bar-2匹1台14真空泵博尔康RS-21台15空调208、维修压力表1套16氧乙炔气焊枪H01-21套17大号割管刀2把18小号割管刀2把19弯管器2把20扩管器CT-2752套21数字万用表DT890D3个22数字钳形电流表VC32162个23兆欧表2500伏1个24兆欧表500伏1个25高压验电笔10千瓦1支26绝缘手套12千瓦2双27绝缘靴20千伏2双28临时手套线径35平方2套29绝缘棒20千伏1支30低压验电笔DCY33-212支31套筒扳手32件2套32梅花扳手10件4套33开口扳手10件4套34拉钉钳SMH-9011把35铁皮剪刀12寸1把36铁皮剪刀8寸1把37剥线钳6寸3把38胶钳8寸3把39尖咀钳6寸3把40斜口钳6寸3把41喉钳209、10寸2把42喉钳12寸2把43喉钳14寸2把44喉钳36寸2把45铝合金梯13级1把46铝合金梯8级1把47铝合金梯5级2把48电烙铁100瓦2把49电烙铁30瓦3把50钢锯2把51铁锤6磅2把52电工锤0.254把53敲锈锤0.254把54大十字批10寸4支55大一字批10寸4支56中十字批6寸4支57中一字批6寸4支58小十字批4寸4支59小一字批4寸4支60短十字批2寸4支61短一字批2寸4支62杂锦锉直径5MM-12件3套63玻璃胶枪2把64焊罩1个65焊钳500A2把66安全带4副67公制六角匙159-10A1套68英制六角匙159-10M1套69扁凿12寸1把70扁凿10寸1把7210、1介纸刀4寸4把72大力钳10寸2把73钢直尺1000MM1把74钢直角尺500MM1把75卷尺5米4把76麻花钻咀10件1套77冲击钻咀5件1套78绞剪刀6寸4把79护目眼镜屏光2副80手提式工具箱SR-3588个81管道疏通机GQ-571台82稳汀黄油枪2支83钢锉10寸-4件1套84活动扳手24寸2把85活动扳手12寸6把86活动扳手10寸6把87活动扳手8寸6把88活动扳手6寸6把89活动扳手4寸6把90圆头锤2磅2把91电线盘380V-50M1个92电线盘220V-30M1个93煤气焊枪H01-121支94受拉葫芦3T-6M1台95潜水泵1台96三爪拉马1套97电焊线50平方毫米10211、0米98电焊线35平方毫米100米99手电筒2节9把100油压千金顶3T1个101油压千金顶5T1个102弹簧挡圈钳10-50MM1把103水平尺DP-88B-6001支104游标卡尺0-150MM1把105电拖板15A4副106压力油壶0号2个107蓄电池比重计1支108压线钳16-2401把109组合套丝工具M3-M121套110溶胶枪29-37W1支111麻花钻咀直径11-16MM1套112木板锯18寸1把113开孔器2件1套小 计4551环境卫生部伸缩杆5套2手推垃圾车4台3标准转速单盘式洗地机NIUNTEMAN1台4吸尘机SAMYO1台5吸水机NUMATEC1台6吹风机MINUTEM212、AN1台7流动式机械水压机KARCHER1台第五章 管理规章制度一、岗位职责（一）管理处项目主任岗位职责1、认真贯彻执行公司的经营方针、指示、规定。坚持为学校服务，为社会服务的经营理念，组织领导本处员工全面完成管理处的各项工作任务。2、制定管理处的管理目标，审批各部门的岗位职责，规章制度，操作规程，并监督贯彻落实。3、以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚力，最大限度发挥、调动全体员工的工作热情和责任感。4、严格执行财务制度，负责审批管理处的收支，合理使用管理费。不得向学校乱收费。5、积极与有关单位、部门建立友好的业务关系和人际关系。自觉接受学校的监督，征求、采213、纳他们的合理化建议。建立良好的个人形象。6、对管理处的员工进行政治思想教育，引导员工走社会主义道路，遵守国家法律法令，遵守社会道德，树立服务第一，学校服务至上的思想，搞好本处的精神文明建设。7、完成公司交给的其它工作任务。（二）保安主管岗位职责1、贯彻落实管理处有关保安、消防的规章制度。2、负责对保安队员进行职业道德及政治思想教育，制定训练计划。3、负责保安队的日常工作安排，合理调配人员，保证流动岗和固定岗无缺岗。4、定期组织保安队员进行常规训练，学习使用消防设施及突发事件的应急措施知识。5、办理装修队的进退场手续，审批动火申请，处理突发事故及治安、消防投诉。6、协调好派出所、街道等单位的工作214、关系。7、巡视公共场所及检查各物业使用人的治安、消防情况，杜绝事故隐患。8、完成管理处项目主任交办的其它工作任务。（三）保安队员岗位职责1、坚守出入大门，礼貌待人，坚决杜绝推销等闲杂人员进入管辖区，对来访办事人员按规定办理登记手续，才能放行。2、提高警惕，发现可疑人员和事情应及时处理，并迅速报主管领导。3、对进出大门人员携带大宗贵重物品需严格验证，按有关手续办理登记放行。4、对进出大门的车辆要按规定检查和登记。5、做好安全防范工作，积极维护管辖区的办公秩序，发生偷盗、流氓、诈骗违法行为应立即制止并设法擒获。6、实行24小时值班，严格交接班手续，做好详细的值班记录及信报收发记录。7、懂得火警、匪215、警和突发事件的应急措施，懂得一些救生知识，在突发事件时，要挺身而出，依法维护现场秩序并及时通知有关部门。8、严格要求自己，遵纪守法，积极参加各种常规训练，加强政治和业务学习，提高管理水平，增强防卫能力。9、完成管理处项目主任交办的其它工作任务。（四）工程部技工岗位职责1、执行操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成上级下达的各项工作任务；2、管理使用负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗，安全运行；3、应具有良好的思想作风，工作以身作则、技术精益求精，协助管理出项目主任做好管理工作，解决技术上的疑难问题；4、做好日常工作，做到维修迅速及时，保证质量，不216、留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修保证学院的正常运作；5、做好设备的年、月检修保养计划和备用配件计划，报上级审核，并负责维修保养计划实施；6、做好设备运行、检修记录和技术档案，每月定期报上级审阅；7、做好维修台帐和数据纪律每月报上级汇总；8、及时完成上级领导制度恰好其它工作任务。（五）清洁员岗位职责1、坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净。2、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所责任区域卫生全面负责。3、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯内、绿化地、公共设施周边环境及公共场所门窗等。并保持区内公共面积无纸屑、烟头痰迹、污迹、保持清洁卫生。4、负责各自楼层垃圾桶217、的垃圾袋更换及垃圾清运工作。5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。6、维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。7、完成管理处项目主任交办的其他任务。（六）绿化员岗位职责1、在部门主管领导下，做好绿化工作。2、负责定时对花木、草地进行浇水、施肥。3、根据具体情况打药，做好防虫害工作。4、对分管区域内的缺株、死苗进行补种。5、定期对花木进行松土、添土工作。6、积极配合完成好班长安排的其它工作。7、完成好管理处安排的其它工作。（七）客服人员岗位职责1、根据会议接待预定单做好会场布置计划工作；2、上岗应统一着装，佩戴工牌，做好会议接待服务工作；3、仪218、表清洁，举止端庄，保持微笑服务，使用礼貌用语。4、会前，根据客户要求，做好会前桌椅、灯光、空调，音响和会议用品等设施及各项服务工作的准备工作；5、会中，应随时满足宾客的服务需求，原则上每15分钟添加一次茶水。6、会议结束时，及时收拾清理茶具，整理桌椅，关闭照明、空调等设施。检查时候有客人遗留下来的物品。如有遗漏应及时联系相关人员。7、负责各会议室之间的工作协调配合。8、负责做好每月会议中心物资的盘存及统计工作，采取积极有效的方法，设法降低各类物资、能源耗损； 9、熟悉会场内各类设施设备的使用维护的基本常识；二、服务人员的管理（一）人员管理的原则管理处根据政府的有关法律法规、公司的各项规章制度和219、QEO综合管理体系作为员工行为规范和考核的标准。全体员工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，职工能进能出，竞争上岗，优胜劣汰。（二）服务人员的管理1、录用与考核确立标准，严格招聘。在制订用人标准中，重品德修养，热爱本职工作，讲奉献，能吃苦，重工作能力，要求员工一专多能。2、竞争机制管理处员工素质与学校的物业管理效果有直接的关系。高素质的员工是搞好管理的基础，有良好的基础才可能建筑大厦，有高素质的员工才可能出现有序的管理。引入全员竞争机制是广海物业公司的一贯做法。在管理处的日常管理工作中，我们会引入全员竞争机制，从“德、能、勤、绩”等四方面对员工进行全面的客观评价，挑选品德高尚、素质良好、能力较220、强的管理员工，为学校提供优质的服务。通过引入全员竞争机制，营造一个员工爱学习、勤劳动、比贡献的良好氛围。同时，量才而用、优胜劣汰，使员工有压力感，责任感和紧迫感，最大限度地发挥员工的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜力，充分体现员工的自身价值。通过引入全员竞争机制，最终形成员工能上能下，职位能升能降，待遇能高能低的人员管理的良性机制，盘活人力资源。3、协调关系如何处理人与人之间、上下级之间、部门与部门之间的关系，在日常管理活动中显得十分重要，各种关系是否协调，是影响组织管理目标能否顺利实现的重要因素。在学校管理服务中，管理处必须处理好如下关系：1）处理好管理处内部的各种关系，建成一个内部关系融洽221、团结友爱、纪律严明、努力工作，有良好信誉的物业管理机构。2）处理好管理处与学校各部门的关系，在学校内营造良好的人际关系和学习工作生活环境。3）处理好管理处与公众的关系，以配合学校提升学院整体形象。 4、服务意识信守“热忱、奉献、实效、创新”的服务观念，坚持以学校的人和物为服务对象，适时地展开优质服务。在管理过程中以QEO质量管理体系为管理平台，运用服务规范来指导日常管理工作。实施BI形象战略（BI即行为规范），将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范管理范畴。制定员工守则，服务手册，让员工自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，确保管理服务目标的实现。5、量化管理 在学校物业管理实施过222、程中，管理处将规定员工按QEO综合管理体系中的量化工作规范（如：清洁工作细则、供配电设备运行管理方案等）进行操作，保证物业管理中的工作质量，实现广海物业公司对学校各项物业管理的承诺。在量化管理方面我们的做法是：操作层按量化工作规范操作，管理层按质量控制规范进行质量控制，并注入奖惩制度，以奖为主，以惩为辅，奖惩分明。以物质奖励或精神鼓励的方式激励员工，促使员工做好日常管理服务工作中的各项工作。管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以此决定下属人员的工资、奖金发放额。考核优秀者张榜表扬，全年考核名列前茅者，年终予以重奖。对部门工作目标责任考核和对员工业绩量化考核，223、均纳入QEO综合管理体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、有记录、有结果、有存档。6、标准化运作在学校物业管理实施过程中，管理处将根据政府的有关法律、法规、学校的各项规章制度和QEO综合管理体系，按各项管理程序标准化运作，使管理质量达标，树立广海物业公司管理品牌，体现学校的良好的社会形象。（三）招聘和人员录用办法及管理1、目的根据本项目服务要求及公司各部门现有的实际人员状况，为使公司在社会人力资源中找到良好的、真正胜任本项目岗位要求的、具有发展潜力的人才，特制定人员录用考核规定。2、条件和原则1）根据公司招聘、录用、离职及内部提升制度规定录用考核人员。2）根据优胜劣汰的原224、则，选拔优秀、合格的新员工。3）在规定期限内对录用人员进行各方面能力的检验，注重录用人员的工作能力、工作表现及发展潜力。4）录用条件：新进员工，按公司规定，前3个月为试用期。对于个别岗位的新进员工，公司对其工作能力不能充分肯定时，可以考虑先试工一个月。试工时间包含在公司规定的3个月试用期内。3、岗位考核新进人员在工程人员岗位、管理人员岗位、财务人员及文员岗位，或者公司不能充分肯定其工作能力的人员，允许用人部门试工。4、考核期限新进人员的试工期限为十天。超过十天，属于正式试用。5、试工考勤处分规定试工人员在试工期内应遵守公司的一切规章制度，如有受过以下处分者，公司即终止试工。1）违反公司的规章制225、度，达到口头警告2次（含2次）或书面警告1次者；2）病事假达到2天（含2天）或旷工1天者；3）迟到或早退累计3次（含3次）者。4）质量行政检查被扣分累积10分者（指负有直接责任）。6、试工考核1）试工期满前一星期，试工人员须向所属部门提出书面申请。部门审核呈报项目主任批准该员工转为正式试用员工，并报人力资源部备案。该员工进入正式试用期，同时享受所在岗位的试用期工资待遇。2）在试工期内，公司对试工人员在工作岗位表现特别优异者，发展潜力大，经所在部门核实批准，可提前转入试用期。3）试工人员在试工期内违反公司的规章制度、或不能胜任工作岗位、或工作业绩表现不合格，发展潜力有限，公司可提前停止试工。三、226、工作纪律1、总则1）为加强对职工工作行为规范和劳动纪律的管理，维护正常工作秩序，提高工作效率，促进安全生产和经营管理，根据中华人民共和国劳动法和中华人民共和国劳动合同法及广州海运集团公司劳动纪律管理办法（广海人字200860号）有关规定，结合公司的实际情况，制定本办法。2）本办法适用于公司全体在职职工（以下简称职工），劳务派遣工可参照本办法。3）职工必须自觉遵守国家的各项法律、法规和政策，遵守本办法。自觉维护公司荣誉和对外形象，对不良行为给予指正或举报。4）对违反本办法的职工，坚持以教育为主、惩处为辅的原则，予以一定的行政处分和经济处分，严重违反的给予解除劳动合同。2、职工守则1）职工必须遵守227、以下准则：热爱海运，忠诚企业；忠于职守，安全高效；服从领导，共创和谐；工作精细，团结协作；勤奋好学，开拓进取；爱护公物，勤俭节约；文明礼貌，遵守公德；是非分明，扶正压邪；遵纪守法，廉洁从业。2）必须规范地佩戴公司统一发放的工作胸卡，自觉遵守公司的各项规章制度及工作场所的管理规定。下班后收好文件、资料，保管好公物及私人物品，做好保密、防火、防盗措施。应服从领导安排，认真履行岗位职责，热情服务，举止文雅，谈吐文明，讲究礼貌，待人和气，尊重上级和同事，不得造谣生事，挑起事端。对工作不扯皮，不推诿，努力提高工作效率，保证工作的按时完成及工作流程的顺畅。3）必须严格执行公司的工作作息制度，按公司规定的上228、班、下班时间到达、离开自己的工作岗位，不迟到、不早退，不准脱岗、串岗、睡岗，不聚众谈笑，争执吵闹，高声喧哗。4）在工作场所内，必须按照公司规定要求着装，讲究仪表，整洁得体。按规定着休闲装时，不得穿短裤、超短裙和低胸、无袖、露背等奇异夸张、个性张扬服装。女职工发型与化妆应端庄清雅。男职工不得蓄留胡子、留长发，头发长度不能盖及耳部与衣领。5）勤俭节约，爱护公司财产，不得故意损坏、盗用、侵占或者非法挪用公司财产财物。遵守岗位操作规程，不得违章操作。不得故意改动他人的记录和其它文件。原始记录必须真实、准确、规范地填写，不得做假记录，原始记录不得遗失。6）保守公司秘密，维护公司利益，不得向外人透露公司经229、营状况，不得越权签署任何文件、合同。7）不得使用公司办公设备办私事，不得利用公司的收发系统投递私人信件。不准做私活和干与工作无关的事情。8）按要求准时参加公司组织的政治、业务、文化知识学习及有关会议，不无故缺席。9）避免在工作时间内私人会客。必须会见的，要在会客室接待，并尽量缩短会客时间，一般在十分钟以内，并且不影响他人工作。10）不得带与工作无关人员进入工作场所。11）坚守工作岗位。因事需临时离开岗位的，须经领班领导批准，并做好工作交待，不影响正常工作运转。12）凡占用工作时间参加中海集团以外的各种培训班、学习班，须经所在部门及公司行政人事部批准。13）保持工作场所环境的整洁卫生。3、劳动纪230、律和考勤管理1）全体职工上班时在办公场所必须自觉遵守公司各项规章制度，履行劳动合同规定的各项义务，服从工作安排，团结协作，努力完成各项任务。2）劳动纪律管理，实行逐级负责制。各级管理者必须按照管理的职责和权限，负起教育和带领职工遵章守纪的责任。对疏于管理，制度不落实，不制止和不纠正违章违纪现象，不对违章违纪人员进行教育、处分的，追究管理者的责任。3）职工违反劳动纪律的行政处分包括警告、记过、记大过、降职（薪）等，并按所在单位工资支付有关规定支付相应劳动报酬；严重违反劳动纪律的，解除劳动合同。具体处理办法按公司职工奖惩办法相关规定执行。4）公司正常工作时间实行五天工作制，每个工作日不超过8小时。231、需实行轮班的，由所在单位具体制定工作时间，但每周工作时间原则上不得超过40小时。各级管理人员要加强管理，做好职工考勤工作。5）公司部分有特殊要求的管理人员、外勤人员、部分值班人员、司机等，通过申请并经劳动领班部门同意，可实行不定时工作制。6）职工未在规定的上班时间内到达工作岗位的，视为迟到；在规定工作时间内擅自离开工作岗位的，视为早退，实行不定时工作制的职工除外。7）各单位（部门）应指定一名责任心强的职工专门负责本单位（部门）日常考勤工作。考勤员应将职工出勤情况如实反映，不得弄虚作假、瞒报漏报。8）职工请假，按公司职工假期管理办法有关规定办理。9）职工加班必须是由所在单位（部门）安排，才予以承232、认。实行不定时工作制的职工，在公司正常工作时间外的工作时间不算为加班时间，国家法定节日除外。10）在一个工作日内擅自离开工作岗位或者迟到、早退满二小时的，按旷工半日处理；满四小时的，按旷工一日处理。职工请（休）假期满不回来上班的，视作旷工。职工在一个自然月内无正当理由迟到或者早退每满三次，视作旷工一个工作日。迟到或早退已按旷工处理的，不再计入本款“三次”内。11）上下班不准搭乘非法营运的车辆。否则，所发生一切后果，由职工自行负责。12）附则本办法由公司行政人事部门负责监督执行。各部门、各单位应在每年六月和十二月的二十日前将本单位职工劳动纪律上半年、全年执行情况书面总结报公司行政人事部。4、行为233、规范、仪容仪表规范物业管理处引入VI形象设计，在贯彻过程中进一步培养提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。物业管理处主任要以员工守则、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作。通过训练，使员工的言行举止规范，共同塑造物业管理处和广海物业公司的公众形象。管理层人员及操作层人员一律按规定制服着装上岗，职位和工种标志明确，便于接受监督。5、人事管理1）量才录用，培养提升我们在用人机制上：重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训；强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。在管理人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标准，根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限234、和学历资格，以“适用”为原则，避免“大材小用”的现象。在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养，不断提升其综合素质。2）默契合作，充分授权强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处主任全权负责的直线职能方式，各项目组本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免各岗位职责的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同时我们倡导全员协调管理，员工应以合作的姿态开展工作。倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处主任。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处主任通过授权，将更多的精力和时235、间放在把握全局，正确决策上；各项目领班通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来，同时，通过授权，每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求，让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则，并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处主任及各项目领班根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不得越级请示。3）定期考核，绩效为本绩236、效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。管理人员的绩效考核将严格按照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等相关部门、管理处主任和多种途径多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。7、奖惩机制1）目的通过建立客观公正的工作绩效评价体系，从而塑造出一支素质好、觉悟高和高度团结的队伍，以及创造一种自我激励和自我约束的机制，为公司高效率运作提供保证，营造良好的内部竞争环境，选拔优秀的员工，淘汰不称职的员工，确保最终实现公司的管理目标和战略，同时有效保证管理服务的质量和效率。2）基本准则公司全体员工无论职位高低，在人格上都237、是平等的。公司岗位责任制和管理目标责任制考评体系的准则是公正、公平和公开，我们只讨论与绩效有关的问题。3）考评项目A、基层管理人员绩效考评。B、基层员工绩效考评为每日工作绩效考核、工作能力评定。C、基层管理人员绩效考评为绩效改进计划、每月日常工作绩效评价、工作能力综合评价。D、考评内容考评内容为员工的工作绩效、工作能力、个人品德、合理化建议等方面。4）基层员工绩效考评A、每日工作绩效考评：基层员工直接上司依照公司岗位要求、服务规范、质量体系要求进行每天考核，并于月底进行汇总评定。B、工作能力评定：每半年对其岗位实操及理论进行工作能力考评。5）基层管理人员绩效考评A、绩效改进计划：基层管理人员就238、其工作胜任能力差距与直接上级制订半年的改进计划。B、日常工作绩效评价：上级对其工作绩效每月内分阶段进行评价及对布置的工作任务完成情况进行评价，月底时，综合上述评价以及品德和合理化建议情况进行总体评价。C、工作能力综合评价：每半年就其工作综合能力进行笔试、动手等全面的考评，并作出工作能力提升计划。 D、每半年期间对基层管理人员的管理能力进行民意调查，以促进其改进方法。第六章 物业管理档案制度一、档案资料管理1、档案的建立我们将按工程技术、设备管理档案和日常管理档案三部分进行档案的建立和集中管理。1）收集：从承接开始的所有工种技术、维修、改造资料，业主资料、证件、装修申报表。2）整理分类产权资料A239、项目批准文件B用地批准文件C建筑执照D拆迁安置资料技术资料A规划图B竣工总平面图C单位建筑、结构、设备竣工图D地下管网竣工图E地质勘查报告F工程合同及开、竣工报告G工程预、决算H图纸会审记录I工程设备变更通知及技术核定单J隐蔽工程验收凭证K沉降观察记录L竣工验收说明书M钢材、水泥等主要材料的质量保证书N新材料、构配件的鉴定、合格证书O水泥、采暖、空调、消防、卫生器具、电梯等检验合同证书P砂浆、混凝土试块试压报告Q供水、供暖的试压报告R绿化工程竣工图日常管理档案，包括：公司大型活动档案、重大事件记录、顾客意见征询调查表、服务质量回访表、顾客投诉记录及处理情况、员工档案、员工调入/调出记录、用户特240、殊要求记录、装修及维修档案、财务档案等等。2、档案的管理原则：安全、完整、保密、方便1）配备专业的档案管理用具：电脑、光盘刻录机、档案柜等；2）专人兼管，由管理处办公室文秘专人管理；3）借阅档案资料时，必须经专职管理人员同意后，方可借阅，并办妥借阅手续。借阅完毕，及时归还，并办理还档手续；4）档案原则上不允许外借（上级房管部门调阅除外），因特殊需要，经管理处项目主任同意后方可外借；5）将档案的收集和管理工作纳入部门考核范围。二、工作档案建立1、目的规范公司项目承接工作程序，确保项目承接工作得到有效控制，保证各项物业管理工作顺利进行。2、职责1）公司签订项目委托管理合同后，公司总经理负责指定公司241、主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成项目承接验收小组。2）验收小组负责对本公司所承接的物业进行各项验收并向公司各部门办理移交工作。3）物业管理部为项目承接过程的归口管理部门，编制楼宇验收计划，组织实施验收，负责保存各种资料和记录。4）新成立管理处组织物业管理工作的开展。三、记录控制程序1、目的本程序规定了记录的标识、收集、编目、借阅、归档、保管和处理的职责和方法，以证明服务质量符合规定的要求并为确认质量管理体系的有效运行提供可追溯性依据。2、职责1）物业管理部负责记录的归口管理。2）各部门文件管理员负责本部门记录的收集、整理和归档、存贮、保管及处理。3、工作程序1）记录的分类本公242、司所有与质量管理体系有关的记录分为质量管理体系实施方面的记录和质量管理体系验证方面的记录两大类。A、员工培训记录、各种提供服务的记录（包括有偿、无偿维修服务及其它项目服务等）、不合格/纠正预防措施报告等属质量管理体系实施方面的记录。B、回访记录、内部质量管理体系审核报告、检查评定记录等属服务质量验证方面的记录。2）记录表格的编码见质量管理体系文件编码规则。3）记录的填写记录应填写清晰、及时、正确、内容完整，填写人、审核人、批准人应履行签字手续。4）记录的收集、整理和归档A、物业管理部负责制订记录总览表，内容包括表格编号、名称、填报部门、保管部门、保留期限等。B、各部门负责制定本部门管理的记录一243、览表。C、记录的收集保管由各部门文件管理员负责，并依据记录总览表相关的内容要求进行归档。D、各项记录要求清晰、及时、完整，签字手续齐全，在保存的有效期内不得有破损残缺。5）记录的贮存A、各部门的记录由各部门文件管理员或指定人员负责贮存，期限按记录一览表的要求进行，贮存地应保持干燥通风，并采取适当的防护措施。B、每年一月各部门应将一年的记录装订成册上交管理督查部予以保存。C、记录还可以用磁盘方式贮存。6）记录的查阅A、如因工作需要，需查阅存档的记录时，应先填写记录查阅审批表，经主管领导批准，可以查阅存档的记录。B、在合同规定或用户要求情况下，经部门负责人批准后可以查阅记录。C、各部门文件保管人员244、负责办理查阅手续。7）失效及过期记录处理对过期的记录或需销毁的记录，应由保管部门填写记录处理审批表报请物业管理部批准并及时进行销毁。8）供应商的记录是公司记录组成部分，予以等同管理。第七章 各项管理指标承诺序号指标名称达标率管理指标实施措施1房屋完好率100%实行巡视检查制度，确保房屋和公共设施完好。2房屋零修及时率100%建立严格的修缮制度,接到通知15分钟内到达现场，及时完成并记录。3维修工程质量合格率100%按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回记确保功效。4小零件更换及时率98%接到通知15分钟内到达现场，及时完成更换并记录。5绿化完好率（绿化面积和道路广场）98%按学校要求进行养护，实245、行巡查制度，以确保学院公共绿化绿地无破坏，无践踏，发现问题由我方负责修复（非我方责任造成的修复费用由学校支付）。6清洁、保洁率99%落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，并由管理员监督执行，以确保学院区域内垃圾日产日清，空气清新、设施完好。7化粪池、雨水井、污水井完好率100%实行巡视检查制度，发现问题通知专业公司及时疏通、清理（外包费用由我方支付）。8排水管、明暗沟完好率100%落实责任人，实行巡逻制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保排水管、明暗沟完好无损、正常使用。9公共设施完好率98%落实责任人实行巡视检查制度，管理员监督执行，以确保学院的安全。10路灯完好率96%指定246、工程维修人员负责维修，实行巡查制度，建档记录，以确保设施完好。11责任性治安案件发生率0落实责任人，实行24小时安全值班监控，建档记录，保安主管监督执行，以确保学院的安全。12消防设施设备完好率100%落实责任人，实行巡逻制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施设备完好无损、正常使用。13责任性火灾发生率0实行全员义务消防制，宽定期进行演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知业主，以确保学院消防安全。14有效投诉宗数每月小于2宗按照政策规定，做好各项工作，同时加强与业（用）户的沟通，了解客户的愿望和要求，满足客户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。投诉处理率100%15用户对物业管理满意率96%以学校需求为关注焦点，加强双方的沟通，以确保学校及其工作人员对物业管理工作的满意。第187页