1、 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 XX地产工业成本白皮书1.0 版 编 制：成本合约部 审 核：日 期:2018 年 1 月 10 日 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 2 页 共 130 页 地产成本管理工作流程地产成本管理工作流程执行版目标成本执行版目标成本施工图评审后43天内根据咨询公司预算调整各产品类型成本可研版目标成本可研版目标成本土地获取后2020天天内根据测算模板、成本核算制度要求、成本关注点方案版目标成本方案版目标成本总规报批或分期产品建议后2525天天个内根据15个产品业态、限额设计、成本优化关注点合约规划2、合约规划、动态成本管理动态成本管理每月2828日前上报月度动态成本，每一个季度第一个月3 3日前上报可视化季1、参与专项施工方案2、甲供材、甲分包工程量计算；3、变更签证；4、配合招标、谈判；5、合约规划；6、工程付款审核 7、结算资料提交后1515日日完成甲分包甲供材结算项目决算项目决算竣工验收3030个工作日内提交结算资料，2 2个月内完成主包结算1、主包结算2、项目决算成本3、决算成本分析报告4、结算复盘5、项目后评估 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 3 页 共 130 页 目目 录录 第一篇第一篇 可研阶段可研阶段 .6 6 第一章 拿地测算关注点.6 1 目的.6 2 成3、本关注要点.6 3 工作原则.8 第二章 15 个产品业态成本测算模板.8 1 目的.8 2 模板主要内容.8 3 使用说明.9 第三章 投资测算模板.9 1 目的.9 2 项目成本核算对象的确定原则.10 3 成本费用科目.10 4 成本费用的归集及分配.10 5 模板使用说明.12 第二篇第二篇 方案阶段方案阶段 .1515 第一章 限额设计.15 1 目的.15 2 限额指标说明.15 第二章 方案阶段成本关注点.18 1 目的.18 2 具体成本优化关注点.18 第三篇第三篇 目标成本目标成本 .4242 第一章 成本工作指引.42 1 目的.42 2 具体内容.42 第二章 显性、隐4、性成本划分及控制.64 1 目的.64 2 显性与隐性成本的划分.64 3 显性与隐性成本的控制.65 第三章 成本标准化手册.65 1 目的.65 2 编制说明.65 3 编制内容.65 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 4 页 共 130 页 第四章 采购阶段产品定样.87 1 目的.87 2 编制说明.87 第四篇第四篇 合约规划管理合约规划管理 .8888 第一章 合约规划.88 1 目的.88 2 计划管理.88 3 合约规划包含的内容.88 4 合约规划与目标成本关系.88 5 关于合约规划的底线要求的说明.89 6 推动合约规划执行的步骤和经验.89 7 合约规划工作内5、容及相关要求.89 第二章 承包界面、工艺工法.91 1 目的.91 2 施工界面划分.91 3 工艺工法.91 4 工作要求.92 第三章 招投标及合同.100 1 目的.100 2 主要内容.100 第五篇第五篇 施工过程施工过程 .104104 第一章 审图要点.104 1 目的.104 2 施工图审图要点详述.104 第二章 工程施工组织设计关键点.110 1 目的.110 2 具体内容.111 第三章 成本互动空间.111 1 目的.111 2 成本互动空间.111 第四章 动态成本管理.112 1 目的.112 2 主要内容.112 第六篇第六篇 结算复盘结算复盘 .118118 6、第一章 项目结算要求.118 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 5 页 共 130 页 1 目的.118 2 项目结算要求.118 3 总投资决算.126 第二章 典型结算项目案例库.128 1 目的.128 2 2017 年典型决算项目案例.128 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 6 页 共 130 页 第一篇第一篇 可研阶段可研阶段 理念说明：理念说明：项目获取土地前的可行性研究工作至关重要，土地信息、规划条件、周边配套、市场调研等每一个环节都关系到经营指标的变动。此阶段成本的主要工作是根据不同产品业态的成本测算模板及产品建议书，结合强排经营指标要求，了解拿地阶段影响7、成本的因素，做好成本投资测算。第一章 拿地测算关注点拿地测算关注点 1 目的目的 项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。2 成本关注要点成本关注要点 2.1 清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响 政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。具体关注点：熟悉政府对地块的规划要点，包括地块规划指标：如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展规划。2.28、 清楚了解红线内外土地及其附着物情况清楚了解红线内外土地及其附着物情况 包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况（代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响，具体关注点如下：2.2.1 红线内土地情况红线内土地情况 场地高差情况：场地高差情况：清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；山地建筑应分析场地坡度面积比率。植被情况：植被情况：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木，是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。河流、箱涵情况：河流、箱涵情况：清楚了解场9、地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度和宽度，以便测算整治、改造费用。鱼塘、湖泊情况：鱼塘、湖泊情况：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积和深度，以便测算改造、回填等费用。高压线情况：高压线情况：清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要预测 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 7 页 共 130 页 其因埋地或改变走向发生的费用。油管等市政情况：油管等市政情况：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需预测其搬迁或改变走向的费用。市政道路：市政道路：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，明确其具体长度、宽度及建造10、标准。拆迁：拆迁：了解待拆迁的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。地质情况：地质情况：清楚了解场地内地质情况，并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。建筑退让红线情况：建筑退让红线情况：清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物实际用地面积。2.2.2 红线外土地情况红线外土地情况 代征地：代征地：清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等）、费用承担人等情况。噪音情况：噪音情况：根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。可视景观：可视景观：清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。2.3 判断市政配套（市政给水、排水、电、气、热、道路11、）的成熟程度判断市政配套（市政给水、排水、电、气、热、道路）的成熟程度 判断市政配套（市政给水、排水、电、气、热、道路）的成熟程度及其对成本的影响，做好市政解决方案。市政污水：市政污水：清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。市政给水：市政给水：清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库。临水：临水：清楚了解临时供水点距离地块红线的距离；判断临时供水费用。供热方式选择：供热方式选择：清楚了解集中供热的热源接入点位置，判断是否需建设小区独立供热站。中水：中水：清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。永久电：永久电：清楚了解市政供电接入点距离地块红线12、的距离，预测其接入费用；判断是否自建发电站。临时电：临时电：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离，预测其费用。市政煤气：市政煤气：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。出入道路：出入道路：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。公交场站公交场站：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。四周环境：四周环境：清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 8 页 共 130 页 2.4 合理判断土地属性，配合主导部门确定项目定位合理判断土地属性，配合主导部门确定项目定位 合理13、判断土地属性，配合主导部门确定项目定位（产品建筑属性、产品的经济指标、产品方案组合、产品方案确定）。具体关注点：产品建筑属性：产品建筑属性：清楚了解所选产品的建筑属性:建筑类型、面积比率，建筑风格、景观要求、装修标准等。产品经济指标：产品经济指标：根据单一产品成本测算方法判断各单一产品的盈利能力，淘汰不符合财务指标的单一产品；从成本视角给出盈利能力最优的产品组合方案建议，体现成本前置内涵。产品方案组合：产品方案组合：根据单一产品盈利能力，结合营销、设计的市场判断与客户需求分析，确定多种产品类型组合方案；测算各种产品组合方案的财务数据及盈利能力。产品方案确定：产品方案确定：测算前述不同产品类型组14、合方案，综合判断盈利能力、客户分析，确定最优产品组合方案。3 工作原则工作原则 3.1 客观真实：客观真实：成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性；3.2 实地踏勘实地踏勘 地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本人员必须进行实地踏勘；3.3 全面完整全面完整 可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况发生。第二章 15 个产品业态成本测算模板个产品业态成本测算模板 1 目的目的 为进一步规范集团项目成本编制，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，根据成本管理工作需要，结合集团财务、15、投资管理要求，对目标成本测算模板建安科目内容进行了梳理，确定 15 个产品业态的成本测算模板。2 模板主要内容模板主要内容 分类独栋住宅、联排住宅、叠加住宅、普通多层、带电梯多层、小高层、高层 A 类、工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 9 页 共 130 页 高层 B 类、高层 C 类、高层 D 类、酒店、写字楼、底商、独立商业、地下车库 15 个产品业态的建安成本测算模板。包含多层、高层、地下车库的消耗量系数、单位、单价等基准值。3 使用说明使用说明(1)本基准值是依据实际清单招标项目，结合成本基准价及相应的配置标准，综合考虑确定的，本基准值参考郑州首改产品编制(2)12 层以下的16、产品可参考多层进行调整，12 层及以上的产品可参考高层进行调整，人防及非人防车库可参考非人防车库调整；(3)本基准值多层、高层均含地下 2 层地下室，若项目实际为地下 1 层或无地下室时，需对建筑立面及部品下各项目的消耗量系数进行调整；(4)原始指标、系数单位及上浮比例原则上不允许调整（上浮比例是对原始单价的上浮，鉴于新表初次使用，上浮比例暂不调整）；(5)变更签证预留按 25 元/计入，原则上不允许调整；(6)可研版、方案版目标成本可以根据配置标准的差异，对消耗量系数、原始单价进行调整，同时根据实际情况对进项税率进行调整；(7)执行版目标成本需根据项目预算及配置标准对消耗量系数、原始单价进行17、如实填报；(8)消耗量系数清单工程量/消耗量（原始指标对应的工程量），系数单位清单工程量单位/消耗量单位；(9)表中原始单价为清单工程量对应的含税综合单价；(10)备注中需填写钢筋、混凝土、模板、砌体的不含税单价，各项甲供材、甲分包的配置标准需在备注中进行说明。(11)15 个业态单体建筑安装工程费目标成本可研版、目标成本方案版可以根据配置标准的差异，根据XX地产主体建安工程费基准值1.0 版的要求，对消耗量系数、原始单价进行调整，同时根据实际情况对进项税率进行调整；执行版目标成本需根据项目预算及配置标准对消耗量系数、原始单价进行如实填报。第三章 投资测算模板投资测算模板 1 目的目的 统一经18、营指标计算口径，明确核心指标、规模指标内容，设置地价、售价敏感性分析的计算公式，方便拿地时不同地价、售价的投资测算，规范操作，减少错误。2、模板编制依据 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 10 页 共 130 页 项目进行拿地投资测算，目标成本可研版、方案上会目标成本测算、目标成本方案版、执行版编制时，需根据XX集团项目成本核算管理细则的要求进行总体项目、分期项目分产品类型核算成本。主要内容为：2 项目成本核算对象的确定原则项目成本核算对象的确定原则 2.1 项目成本核算对象的划分原则项目成本核算对象的划分原则 按产品差异性原则分别划分，如果同种产品出现不同属性，分别按照销售型、持有19、型划分核算对象。2.2 核算对象的划分核算对象的划分 核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，成本核算对象时还要考虑成本费用归集是否方便的因素，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，例如：14 层高层和16 层高层可同作为高层 A 类处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。项目整体测算时地下车库、储藏室（如可售或赠送）计入可售面积，地下储藏室不再单独核算成本，其成本直接归集到对应的地上产品类型中，车库作为独立的核算对象，仅按原则分摊建安成本。项目配建的幼儿园、学校等教育配套设施，不再单独核算成本，成本分摊至地上可售物业中，建安成本及装修成本按地上可售面积进行跨期20、分摊，其他成本计入当期。3 成本费用科目成本费用科目 开发成本核算应按照集团目标成本测算模板，设置成本科目。成本科目按级别划分，一级科目为项目总成本，二级科目包括下列十项内容，其中：土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费为开发成本；管理费用、销售费用、开发期税费、财务费用为开发费用。建造成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费）需根据项目配置标准，多层、小高层及高层成本应控制在XX集团成本基准价1.0 版以内。4 成本费用的归集及分配成本费用的归集及分配 成本费用分摊应遵循成本受益原则，即谁受益谁承担，多受益多承担，先归集后21、分配的原则，按统一要求归集后分配到各成本核算对象，形成各成本核算对象的楼面成本。4.1 土地费用土地费用 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 11 页 共 130 页 4.1.1 按成本核算对象的占地面积分摊。先按每期占地面积分摊项目的土地成本，再按各产品占地面积或地上可售面积比例分摊到所有产品（取土地增值税金额低的分摊方式）。4.1.2 同一栋楼如有不同产品类型，土地费用先按占地面积分摊后，再按地上可售面积或销售收入比进行分摊（取土地增值税金额低的分摊方式）。4.1.3 同一地块持有物业分摊方式：按照全项目计容面积计算平均地价的三分之一确定持有物业地价，其余地价分摊至可售物业。4.122、.4 土地款返还（即土地相关政府财政补贴）相关费用，应计入营业外收入。4.1.5 因土地产生的土地溢价，如有相关票据，应计入土地费用土地出让金内；无票据的土地溢价因在股权收购中体现为投资损失，在项目清算时须直接将此收购亏损直接冲减项目净利润。4.2 前期工程费用前期工程费用 4.2.1 勘探费、三通一平费、室外管网设计费用、景观设计费按每期占地面积分摊后，再按各产品占地面积比例分摊到所有产品。4.2.2 人防易地建设费用按各期应交纳费用进行分摊，再按各产品应缴纳费用分摊到所有产品。4.2.3 除上述外的各项费用按每期各项计算依据分摊各项成本，再按产品各项计算依据分摊到所有产品；4.3 基础设施23、费用基础设施费用 4.3.1 按照每期各项计算依据分摊各项成本，再按地上可售面积分摊到各产品。其中环境绿化费按各产品占地面积比例分摊。4.3.2 为多期服务的热交换站、变配电站、开闭所、小区外高压电缆接入费用等按每期地上可售面积进行分摊。4.4 建筑安装工程费用建筑安装工程费用 4.4.1 按照每期各项计算依据（直接归属）分摊各项成本，再按产品各项计算依据分摊到所有产品。4.4.2 地下储藏室面积及成本计入地上相应产品类型。4.4.3 销售设施建造费中售楼部若为永久性建造，建造成本不分摊，精装修费用按地上可售面积分摊。4.5 公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用 4.5.1 为多期建设的公24、共配套设施地下车库（非人防）、学校、幼儿园、会所（商务中心），原则上按谁收益谁分摊原则，成本及建筑面积按每期地上可售面积进行跨期分摊。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 12 页 共 130 页 4.5.2 公共配套设施在项目前期建设可进行后期成本分摊；如在项目后期建设其成本不再分摊入前期；如本期项目成本已结转，已分摊成本不再调整。4.5.3 为多期建设的人防车库，成本及建筑面积按每期应建人防面积进行分摊；如在当期建设的人防车库（车位为本期服务，人防功能为多期服务），车库成本计入当期，人防与车库差价部分费用按 600 元/进行分摊。4.5.4 项目整体测算时地下车库、储藏室（如可售或赠25、送）计入可售面积，分期各产品类型核算时地下车库作为单独产品类型计算；地下车库仅分摊建安成本。4.5.5 可售车位分摊成本与预计销售收入的比值不得大于 0.65:1，且不得高于按停车面积（地下车库面积/地下车位个数）计算的实际建安成本，余下建安成本按地上可售面积比例由其它核算对象承担。4.5.6 项目配建的幼儿园、学校等教育配套设施，不再单独核算成本，成本分摊至地上可售物业中，建安成本及装修成本按地上可售面积进行跨期分摊，其他成本计入当期。4.6 开发间接费、销售费用开发间接费、销售费用 按照每期各项计算依据计取各项成本，再按地上可售面积比例分摊到所有产品。4.7 开发期税费开发期税费 按每期各26、项计算依据计取后，再按各产品类型各项计算依据分摊到所有产品。4.8 财务费用财务费用 按照每期各项计算依据分摊各项成本，再按地上可售面积比例分摊到所有产品。5 模板使用说明模板使用说明 5.1 填表顺序：填表说明填表顺序：填表说明项目规划指标项目规划指标跨期成本分摊表跨期成本分摊表土地费用及公配套费用类土地费用及公配套费用类直接成本建安分析表直接成本建安分析表成本汇总表成本汇总表销售计划排期销售计划排期工程进度计划表工程进度计划表结算计划结算计划结结算利润及创造利润算利润及创造利润土地增值税土地增值税把增值税金额、土地增值税、财务资本化利息填入费把增值税金额、土地增值税、财务资本化利息填入费用27、汇总表中标黄表格内用汇总表中标黄表格内 5.2 填写说明填写说明 5.2.1 本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；销售计划由营销部填写，报批报建费根据项目开发部提供的房地产税费一览表及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 13 页 共 130 页 5.2.2 全期指标规划表及当期指标规划表中占地面积及每个业态的容积率分两种填法；一种为根据平面图直接圈出每个业态的占地面积，根据占地面积计算相应的容积率；另外一种为与设计结合确定每个业态的理论容积28、率，然后根据理论容积率计算出相应的占地面积,根据项目具体情况自由选择。5.2.3 目标成本科目不能增加或减少，找不到科目归属可计入其他科目中，若费用项比较多可单列工作表。其他表格（包括格式和内容）不建议随意改动，否则无法保证准确性。5.2.4 成本测算时应根据量价分离原则进行计算。表中要求按“测算基础 系数=工程量”来计算，不得直接填写工程量或改变测算基础。5.2.5 在参照已有项目成本时，需针对各项目当时具体条件和影响因素具体分析，不得不加分析的直接引用和就高不就低。5.2.6 成本汇总表从各表自动取数，并根据集团相关制度的分摊原则设置了分摊公式，其中人防异地建设费及维修金可根据项目实际情况29、进行修改，并予以说明。5.2.7 所得税预征收毛利率：测算按 25%预估，可结合当地税收政策调整。5.2.8 增值税预征率&清算节奏：按 3%预征率，清算节奏暂估每年一次；若政策有变化，据实调整。5.2.9 地价：为方便计算，地价可抵扣的税金列入进项税抵扣。5.2.10 现金流之进项税：按工程款支付节奏匹配获取，若与项目预计情况有出入，据实调整。5.2.11 增值税不参与利润计算，增值税附加税参与利润计算。5.2.12 本表营业外收入考虑为处理固定资产收益，除交企业所得税外直接计入利润，如项目为其他情况，请与财务部沟通计入方式。5.2.13 土地增值税依据XX地产土地增值税测算管理细则（V2.30、0）（2017-6-30）计算，项目测算版中土地增值税数值，按照查账征收方式分物业、不分物业类型计算和预征税款三种结果比较确定，按照谨慎性原则，土地增值税取数值较大者。分析表中两处需要注意：（1）成本汇总表中土地增值税模板为按分物业计算结果直接引用的数据，若不分物业计算结果为最大值则需要手动调整为按可售面积分摊到每个业态。（2）费用汇总表中土地增值税引用数据应引用分物业、不分物业类型计算结果最大值。5.2.14 新项目成本测算报送审核时，尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计31、概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 14 页 共 130 页 5.2.15 为方便测算工作，本套表部分表格设有限制编辑，限制编辑部分为自动生成无需调整，未设置限制编辑的部分可根据项目具体情况编辑，若项目特殊情况需编辑限制表格请与各对接人联系。5.2.16 项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。5.2.17 项目全成本运营分析表由三个模板组成，分别是利润经济指标测算模块（蓝色部分）、目标成本、合约规划。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 32、版版 第 15 页 共 130 页 第二篇第二篇 方案阶段方案阶段 理念说明：理念说明：项目成本控制关键在设计阶段，占比 70%80%，因此，在各阶段设计和单项设计中，应开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。第一章 限额设计限额设计 1 目的目的 限额设计是项目成本控制的一个重要环节，也是一项关键措施，在整个设计过程中，设计人员与成本人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；33、成本人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到刚性成本严控的目的。同时推动成本工作前置，加强设计阶段的成本控制，推进施工图限额设计工作的落实。2 限额指标说明限额指标说明 XX地产项目限额设计指标包括地上整体钢筋含量、地上整体混凝土含量、窗地比、地下单车位平均面积、地下室层高、地下室钢筋含量、景观硬景比例等七项内容。其中地上整体钢筋含量与地上整体混凝土含量包括八个产品类型（联排住宅、叠加住宅、带电梯多层、高层 A 类、高层 B 类、高层 C 类（26-27 层，80 米）、高层 C 类（28-34 层，100米）及四个抗震烈度（六度、七度（0.1g）、七度（0.15g）、八度34、）；该限额指标适用场地土类别为类和类，如为类场地应略减，为场地应略增；在采用住宅产业化技术时，指标含量可提高 10%。窗地比考虑了多层住宅与高层住宅。2.1 地上整体钢筋（混凝土）含量：地上整体钢筋（混凝土）含量：地上整体钢筋（混凝土）含量=地上钢筋（混凝土）总用量/结构面积。其中地上钢筋（混凝土）总用量包含地上主体结构构件和地上二次结构构件的全部钢筋（混凝土）用量；结构面积包含计容建筑面积和计容面积中未考虑的凸窗、露台、入户花园等面积的 1/2；2.2 窗地比：窗地比：窗地比=门窗洞口面积/住宅部分可销售面积+赠送落地凸窗面积+可封闭空间面积（有附加门窗时才计入）；工业成本白皮书工业成本白皮35、书 1.0 版版 第 16 页 共 130 页 2.3 景观硬景比例：景观硬景比例：景观硬景比例=硬景面积（不含地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、游泳池，不含架空层）/总景观面积 附件：XX地产项目限额设计指标(2017 版）工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 17 页 共 130 页 序号序号 指标分类指标分类 指标说明指标说明 指标控制值指标控制值 备注备注 一一 地上整体钢筋含量（地上整体钢筋含量（kg/）六度 七度（0.1g）七度（0.15g）八度 结构类型 1 联排住宅 1、分子=地上混凝土总用量；2、分母=地上结构面积S=S1(计容建筑面积)+S2(在36、 S1 中未考虑的凸窗、露台、入户花园等按一半面积计入结构面积)。3、本限额指标适用场地土类别为类和类，如为类场地应略减，为场地应略增。4、采用住宅产业化技术时，指标含量可提高 10%。38 41 43 46 框架结构 2 叠加住宅 42 45 46 48 剪力墙结构 3 带电梯多层(59 层)35 37 40 44 剪力墙结构 4 小高层（1011 层）37 38 41 44 剪力墙结构 5 高层-A 类（1218 层）38 40 43 48 剪力墙结构 6 高层-B 类（1925 层）40 41 44 51 剪力墙结构 7 高 层-C类（2627层,80 米)42 43 46 51 剪力墙37、结构 8 高 层-C类（2834层,100 米）43 45 49 55 剪力墙结构 二二 地上整体混凝土含量（地上整体混凝土含量（m/）1、分子=地上混凝土总用量；2、分母=地上结构面积S=S1(计容建筑面积)+S2(在 S1 中未考虑的凸窗、露台、入户花园等按一半面积计入结构面积)。3、本限额指标适用场地土类别为类和类，如为类场地应略减，为场地应略增。4、采用住宅产业化技术时，指标含量可提高10%。六度 七度（0.1g）七度（0.15g）八度 结构类型 1 联排住宅 0.35 0.37 0.37 0.39 框架结构 2 叠加住宅 0.35 0.37 0.37 0.39 剪力墙结构 3 带电梯38、多层(59 层)0.36 0.38 0.38 0.40 剪力墙结构 4 小高层（1011 层）0.36 0.38 0.38 0.40 剪力墙结构 5 高层-A 类（1218 层）0.36 0.38 0.38 0.41 剪力墙结构 6 高层-B 类（1925 层）0.37 0.39 0.39 0.42 剪力墙结构 7 高层-C 类（2627 层,80米)0.38 0.40 0.40 0.43 剪力墙结构 8 高 层-C类（2834层,100 米）0.39 0.41 0.41 0.44 剪力墙结构 三三 窗地比窗地比 1 多层住宅 门窗洞口面积/【住宅部分可销售面积+赠送落地凸窗面积+可封闭空间面39、积（有附加门窗时才计入）】0.22/2 高层住宅 0.21/四四 地下单车位平均面积地下单车位平均面积 XX住宅产品标准化文件地下车库配置标准XX住宅产品标准化文件地下车库配置标准2017 年版年版 1 普通地下室（含塔楼区和非塔楼区，含设备用房）a 值 指标控制值 备注：1、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）；2、纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）；3、a 值=塔楼区地下室面积/地下室总面积；4、设备房指常规设备房（如水池、水泵房、变电配电房、弱电机房、发电机房），不包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水站等。1/30 27/车 1/15 28/车 1/10 40、29/车 1/6 31/车 1/4 33/车 1/3 35/车 1/2 40/车 2 纯地下室/26/车 说明 1、当普通地下室没有设备房时，选取的指标应当减少 2/车；2、人防面积占地下室总面积的比值 b 值=人防地下室面积/地下室总面积；3、当 1/4b 值1/3、1/3b 值1/2、b 值1/2 时，以上数值分别增加 1、2、4/车。五五 地下室层高地下室层高 XX住宅产品标准化文件地下车库配置标准XX住宅产品标准化文件地下车库配置标准2017 年版年版 1 普通地下车库 有梁楼盖 非人防 3.6m 备注：工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 18 页 共 130 页 人防 341、.7m 1、高端产品配套地下室的层高控制可增加 0.1m。2、因绿化率原因覆土厚度超过 1.5 米时，层高增加 0.1m；3、采暖地区当地下室内梁下有热力管通过时，层高控制可增加 0.1m。无梁楼盖 非人防 3.3m 人防 3.4m 2 半地下车库 有梁楼盖 3.4m 无梁楼盖 3.1m 3 复式停车库 有梁楼盖 4.8m 无梁楼盖 4.4m 六六 地下室钢筋含量（地下室钢筋含量（kg/）1 普通地下车库 非塔楼区 桩基 100 1、高端产品配套地下室的层高控制可增加 0.1m。2、因绿化率原因覆土厚度超过 1.5 米时，层高增加 0.1m；3、采暖地区当地下室内梁下有热力管通过时，层高控制可42、增加 0.1m。独基/条基 105 筏板基础 117 塔楼区/126 2 纯地下车库 桩基 108 独基/条基 112 筏板基础 126 3 人防地下室/148 七七 景观硬景比例景观硬景比例 1 景观应景面积比例 景观硬景面积比例硬景面积（处地面车行道、停车位、消防登高场地、架空层、商业街以外的硬质铺装）/总景观面积 30%/其他说明：1、本指标适用于集团城邦、桂园、联盟、十八城、新亚洲等产品系列；新亚洲系列带电梯多层指标含量可提高 5%。2、本限额指标作为各区域公司一般工程结构钢筋含量及混凝土含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。3、本限43、额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有转换层时钢筋含量需单独报审。第二章 方案阶段成本关注点方案阶段成本关注点 1 目的目的 概念、规划设计阶段，是在土地获得后，根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况，由设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、进行产品排布、景观资源规划等工作的阶段。这一阶段是设计的最重要阶段，规划一旦确定，项目成本就已大致确定，此阶段成本人员应加强重视设计方案的成本管理。2 具体成本优化关注点具体成本优化关注点 2.1 概念、规划设计阶段概念、规划设计阶段 2.1.1 最优产品组合最优产品组合 设计优化原则：设计优化原则：根据项目获取前期研究的工作成果，综44、合确定规划设计中的最优产品组合。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 19 页 共 130 页 2.1.2 土地价值利用土地价值利用 实施原理：实施原理：在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通、空气、噪音、日照等方面的影响不同，从而拥有不同的价值，这些价值也为客户所关注。在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品一般来说能获取更多的盈利能力。设计优化原则：设计优化原则：成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议。2.1.3 路网布置路网布置 道路规划是规划设计中的重要部分，路网的布置（考虑因素）既要满足居住者的进入与出行要求，又要满足消防规范，还应该兼顾行人45、的安全性与设计的经济性以及停车排布，当然还有规划的美观性。另外，道路占用面积与建筑用地面积是一种此消彼涨的关系，科学地布局道路可以让建筑的规划排布更为合理，从而获得更多的产品价值与客户认同。因此，道路规划实际上是一个非常系统的工程。道路规划中，车辆出入要求与消防规划方面的设计由设计师把握，成本人员在其中应重点关注:路网设计的经济性以及与停车排布之间的关系。成本人员在此阶段应了解以下几个基础知识：道路类型、停车方式、双行道与单行道、消防会车区。（1）路网应合理简洁 实施原理：实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可46、以节约大量的道路开支。设计优化原则：设计优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。（2）优化出入口布置 实施原理：实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。设计优化原则：设计优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。（3）道路宽度 实施原理：实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。设计优化原则：设计优化原则：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道47、路宽度，以节约建设用地。注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。2.1.4 停车布置停车布置 停车布置是现阶段规划设计、成本管理、销售客户管理中最为复杂的问题之一，同时又是最重要的问题之一。要求成本人员在停车布置方面，与设计部门一道不遗余力的进行评估与优化。停车布置其在设计、成本中的复杂性在于：工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 20 页 共 130 页（1）车库投资巨大，但现阶段经济效益不高。1）停车库的建设动辄投资数以百万计，甚至达数千万之多，对整个项目成本影响极大；2）现阶段，在销售中由于各种原因，并不能象48、住宅等产品一样有良好的需求，很多车位成为“存货”与占用大量资金的“不良资产”；（2）社会对车位数量要求日趋强烈。1）为解决日益增多的车辆，政府部门对转让地块的规划要点中，对车位户数比（停车位/小区户数）这一指标提出了越来越苛刻的要求，有些项目的车位户数比达到甚至超过1:1；2）部分地区陆续出现政府对停车形式的规划干预，例如：规定地面停车不能超过总停车数量的一定比例（如 50%）。这种规定对开发商的成本支出影响更为严峻。（3）停车布置影响项目景观与项目档次。1）车位的形式主要包括地面停车、架空层停车、半地下室停车、地下室停车、立体机械车位等；2）如果在地面停放过多车辆，对节约成本有较大裨益，但无49、疑会使人感觉小区景观效果打折扣、或是对高端客户心理产生一定负面影响。综述：停车布置无论对成本、营销、规划设计均有较大影响，是需要在规划设计阶段慎重决策的重要内容。要求成本人员掌握各类停车方式的成本构成，在决策中发挥重要作用。2.1.5 土地利用土地利用 实施原理：实施原理：在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。设计优化原则：设计优化原则：地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。2.1.6 停车方式停车方式 实施原理：实施原理：50、同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。设计优化原则：设计优化原则：车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。2.1.7 停车位体停车位体型控制型控制 实施原理：实施原理：建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。例如单个车位面积可以设计为 2.5m 5.2m，也可以设计为 3m 6m，51、如何选择。设计优化原则：设计优化原则：停车位高度；单个车位面积。2.1.8 车库设置车库设置 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 21 页 共 130 页 实施原理：实施原理：当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。现阶段为解决停车问题考虑建设或预留机械车位是必须掌握的知识。设设计优化原则：计优化原则：车库宜集中设置，减少建造成本；机械车位及地下车库高度预留。2.1.9 公建与配套建设公建与配套建设 公建与配套建设中有些是政府规划要点中的强制要求，有些是为满52、足客户需要或促进销售由开发商自行决定建设的，例如会所。公建与配套在成本中的最显著特点是：（1）该类成本无论多少均由可以销售的产品承担；（2）现阶段，公建与配套中的一些设施成为低效资产。例如：会所的亏损经营；幼儿园等教育设施的长期维护费用等；（3）部分公建与配套设施实际使用率很低；（4）一些非建筑类配套设施，长期维护费用惊人。例如：红线外的景观公园等。综合以上，发展商不仅要为公建配套承担巨额短期建造成本，更要为长期的维护费用“买单”。在确定公建与配套时，“多多益善”很有可能是部分营销人员的观点，因此，成本人员必须提出有理有据的意见，并在与各部门的综合评判中沟通定夺。配套面积的控制配套面积的控制 53、实施原理：实施原理：同一项目，建设 1 万平米的配套与建设 5 千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。设计优化原则：设计优化原则：会所面积优化、学校面积优化、物业用房面积优化、架空层面积优化。商业商业 实施原理：实施原理：建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。建造合适的商业面积是需要关注的。同样的商业面积采用何种格局来布置，如集中式商业、零散式商业、独立商业、底层商业等，将直接影响到商业建筑形态，从而带来54、其建造成本的差异。设计优化原则：设计优化原则：商业面积控制；商业布局优化。2.1.10 组团布置组团布置 组团布置是规划设计中非常灵活的一项内容。其布置的基本依据为：路网分隔、物业管理能力、不同客户定位以及后期物业管理费用。组团布置中对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要 1-2 个出入口；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 22 页 共 130 页（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。成本人员在组团布置规划中优化55、中，要牢牢把握上述要点，并与物业公司紧密沟通以达成最优方案。合理确定组团大小合理确定组团大小 实施原理实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要 1-2 个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。设计优化原则：设计优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小。合理布置组团出入口合理布置组团出入口 实施原理：实施原理：如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。设计优化原56、则：设计优化原则：相对集中布置出入口。2.1.11 土方工程土方工程 土方工程是成本人员必须严加管理、严格控制的重要内容。土方工程往往耗资巨大，但对于小区产品实现、客户感受没有作用，因此，土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”。优化土方工程方案的最基本原则就是：动土量最少。优化过程中可从原状地貌、场地标高、管网标高等多方面入手。按原有地势规划按原有地势规划 实施原理：实施原理：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。设计优化原则：设计优化原则：按原有地势排布产品，使动土量最小。场内土方平衡场内土方平衡 实施原理：实施原理：外运及外购土方57、在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 23 页 共 130 页 应尽可能减少土方外运及外购量。设计优化原则：设计优化原则：尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量。规划场地标高规划场地标高 实施原理：实施原理：项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定则场地土方量确定，同时局部影响建造成本。设计优化原则：设计优化原则：根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。关注排水坡度关注排水坡度 实施原理：实施原理：雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定。对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点。例如58、排水坡度为千分之四和千分之三则意味着一公里的距离其中排水起点的场地标高相差一米。设计优化原则：设计优化原则：大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量。关注排水泵站关注排水泵站 实施原理：实施原理：排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降低低洼区土场地标高。排水泵站需要长期维护费用。设计优化原则：设计优化原则：大量填土地块，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选。2.1.12 合理布局合理布局：合理布局在此是指开发商与承建商的临时设施的布局，与整个产品布置无关。对临时设施的布局要求就是：科学布局、减少搬迁、避免重复工作。在过去的项目开发中，因为对临时设施布59、置的随意性导致的搬迁拆改教训很多，个别项目达到 3、4 次之多，累计费用也达百万以上。合理布局只要在前期深入的思考，就能避免这类损失。成本人员应关注临设布局，并给予项目部建议。临时设施的排布临时设施的排布 实施原理：实施原理：临时设施仅在建造过程使用，与最终交付客户的产品无直接关系，若不进行科学的布局与计划，则宜造成拆除与重复建设。设计优化原则：设计优化原则：避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设 临时道路设置临时道路设置 实施原理：实施原理：出于文明施工要求，项目开发过程中的临时道路往往也被要求建设为混凝土路面，同时由于其上部载重，其基层做法也有较高要求。因此，完全可以考虑将临60、时道路与后期永久道路结合起来。设计优化原则：设计优化原则：尽量安排永久道路与临时道路的综合使用。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 24 页 共 130 页 2.1.13 产品选型：产品选型：产品选型的优化原理简单归纳起来，就是在确定产品的时候，在符合客户需求的前提下向设计部与公司建议：选用成熟产品，并在收益率不高的项目中，严格控制不能产生效益的“赠送面积”。产品选型应慎重，成本人员在提出建议时，自身应有一定的市场把握能力。成熟产品选用成熟产品选用 实施原理：实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大61、量使用是未来的一个发展方向。设计优化原则：设计优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。可售比控制可售比控制 实施原理：实施原理：以往项目中，经常出现随楼附送的地下室等不计建筑面积的建筑形式。这部分增加的成本费用如果能在销售中取得更大销售受益固然好，但若未经过市场的科学判断就要求采用上述建筑形式，则会出现很大成本风险 设计优化原则：设计优化原则：建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积。对要求随楼附送的面积，应有书面的科学的市场分析。2.2 方案设计阶段方案设计阶段 方案设计，是在规划设计阶段完成后的下一阶段，此阶段的设计成果主要包括以下内容：建筑（体形62、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室（不是停车方式）、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案（注意与各设计阶段关注要点打乱选择）。本阶段是形成项目实体建安成本的阶段，既是设计师极为关注的的阶段，又是体现“产品差异”的实现阶段。本阶段在设计优化的重要性仅次于规划设计阶段。此阶段设计师的关注重点在于建筑本身以及景观方案。在这两个方面进行设计优化的难度是最为困难的，成本与设计的矛盾在此阶段往往会体现得比较深刻。因此，在涉及建筑方案的成本优化工作中，成本人员必须把握以下原则：（1）以客户需求与产品定位作为优化的基本准则。不提违反上述准则的优化建议，但对超过上述准则的“过剩设63、计”应提出优化意见；（2）充分沟通原则。涉及建筑方案内容的优化应采用充分沟通的方式进行，充分了解设计的意图与目的，听取营销的市场需求分析；（3）有理有节原则。成本人员的理来自两个方面：一是前述的客户需求与产品定位结论，另一个是项目的盈利能力；有节是要求：工作态度切忌得理不饶人，切忌咄咄逼人。相对建筑与景观，设计优化在安装（水、电、消防、智能化）方面、地下室设计方面的空间会大得多，也会得到设计部门的大力支持。在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 25 页 共 130 页 2.2.1 建筑方案选型：建筑方案选型：建筑方案是规划设计后，对成本影响最大的64、方面。建筑的体形、建筑外立面等一旦定型，建筑成本基本定型。建筑方案选型又是设计师最体现其专业能力与建筑效果的方面，此阶段一般也是设计师最为看重的阶段。进行设计优化要紧紧围绕客户需求与盈利能力，并注意沟通方式方法。（1）建筑体型 实施原理：实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。设计优化原则：设计优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。（2）优化外挑外挂构建 实施原理：实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支65、出。设计优化原则：设计优化原则：精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。（3）山地建筑 实施原理实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。设计优化原则：设计优化原则：根据山体高差确定产品类型；山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。（4）简化屋顶造型 实施原理实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。设计优化原则：设计优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。2.2.2 地下室：地下室：地下室由于建于地面以下，不会涉及设计效果，客户关注度很低，在地下室的设计优化中，要求成本人员“大刀阔斧”的进行。地下66、室优化不仅关注地下室本身的成本，还要关注地下室的充分利用问题。地下室的充分利用是指使作为车库使用的地下室能停放更多的车辆，从而导致的地下室规划问题。地下室成本很大程度上由水的浮力和侧压力所决定，因此地下室的埋深是影响地下室结构成本的关键点。地下室优化的关注要点，按顺序说来是：优化地下室面积优化地下室埋深（层数）地下室科学布局优化地下室建筑与结构设计优化地下室设备。（1）控制地下室面积 实施原理实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 26 页 共 130 页 少建则少建。优化设计原则：严格控制地下室面积。（2）控制67、地下室层高 实施原理实施原理：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。设计优化原则：设计优化原则：严格控制地下室层高。（3）减少地下室层数 实施原理实施原理：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。设计优化原则：设计优化原则：严格控制地下室层数。（4）简化地下室排水 实施原理实施原理：地下室内排68、水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。设计优化原则：设计优化原则：在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层。2.2.3 边坡支护边坡支护 实施原理实施原理：在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的边坡支护形式。常见的边坡支护形式有毛石砌筑、钢筋混凝土挡墙、普通锚杆、预应力锚杆、花管注浆、喷锚护壁、自然放坡。设计优化原则：设计优化原则：在可靠方案的基础上，通过经济性比选，采用最经济的边坡支护方式。2.2.4 建筑层高建筑层高 实施原理实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道69、管线的工程量，一般来说建筑物每增加 0.1 米，单层建筑成本增加 2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。设计优化原则：设计优化原则：无特殊情况，层高采用 2.8 米。2.2.5 门窗面积门窗面积 实施原理实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。控制门窗面积方法：控制门窗面积方法：通过节能测算指标来控制窗墙比；窗地比应不超过同类产品经验值。2.2.6 栏杆栏板栏杆栏板 实施原理实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用 300 元/米的栏杆与 200 元/米的栏杆总造价可能相70、差数十万。因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 27 页 共 130 页 次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。栏杆、栏板选用原则：尽量使用标准化栏杆；栏杆、栏板档次规范化。2.2.7 外墙装饰外墙装饰 外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来说：外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子。建筑装饰另一个不能忽视的部分是：要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂71、脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。成本部门的优化可从这两方面着手，同时要尊重设计师的意见。（1）控制外墙装饰档次 实施原理实施原理：鉴于对住宅而言外墙面积约等于建筑面积，外墙材料选型的造价差别对建筑单方造价影响颇大。例如建筑外墙全部使用面砖与全部使用涂料的单方差别约为40-50 元，因此对外墙装饰档次的控制应高度重视。设计优化原则：设计优化原则：提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考；以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制；关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。（2）关注外装材料适用性 实施原理实施原理：外墙材料的耐候性直接决定了其使用成本，不是所有的装饰材料均适合在外墙及72、室外使用，例如钢质材料易锈蚀、木质材料易开裂、部分石材易风化等，因此选择外墙材料时需同时考虑其前期的投入成本和后期的使用维护成本。设计优化原则：设计优化原则：尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用。2.2.8 阳露台与屋面：阳露台与屋面：对毛坯房而言，阳露台要不要铺贴面砖；对屋面而言，哪种屋面瓦选用最为经济；老虎窗与天窗怎样选择；这些都是成本人员需要回答的设计人员的问题。（1）提供做法及价格表 实施原理实施原理：标准化或有经验的阳露台做法是我们的首选，这样可减少过程中及事后的损失。设计优化原则：设计优化原则：提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。2.2.9 73、节能方案节能方案 建筑节能是现今及以后的不可避免的成本投入，由于建筑节能增加成本巨大，其对成本的影响可以与建筑用钢、砼相提并论，因此，必须予以重点关注。选择那种节能方案则是重中之重。要求成本人员对建筑节能的原理、常用作法、计算方法有充分了解，从而跟进节能优化的每一步。（1）约束体形系统 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 28 页 共 130 页 实施原理实施原理：体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节能解决方案，但降低体形系数与建筑立面效果有一定冲突，因此体形系数是建筑方案中一个最棘手的问题。设计优化原则：设计优化原则：约束体形系数。（274、）控制合理的窗墙比 实施原理实施原理：窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求。节能计算中的窗墙比是一个重要的值。设计优化原则：设计优化原则：控制合理的窗墙比。（3）优化墙体材料 实施原理实施原理：不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一。设计优化原则：设计优化原则：优化墙体材料。（4）核实节能计算书中系数取值 实施原理实施原理：节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案若计算中系数取值不同，最终的计算75、结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误。设计优化原则：设计优化原则：核实节能计算书中系数取值。2.2.10 结构方案优化：结构方案优化：结构方案优化近年来已经逐步开展起来。建筑结构的优化结果就是两个：钢筋含量与混凝土含量。建筑结构设计专业度较高，成本人员可以考虑以下方式进行优化工作：（1）形成自身的标准化的结构设计要求体系（2）借助外部设计咨询公司或图纸审查公司开展优化工作；（3）推进限额设计；（4）特别注意在设计前与设计过程中进行优化，而不是在出图后才算帐，否则将成为工期的绊脚石。10.1 外部咨询公司资源利76、用外部咨询公司资源利用 实施原理实施原理：专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验，能够弥补我们自身能力的不足。设计优化原则：设计优化原则：外部咨询公司资源利用。10.2 设计控制要点设计控制要点 实施原理实施原理：在建筑方案设计阶段，开发商应将要求设计院在设计中应注意的事项以书面形式加以确认，形成设计任务书。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 29 页 共 130 页 设计优化原则：设计优化原则：设计控制要点。10.3 选用最优的结构形式选用最优的结构形式 实施原理实施原理：从经济性上比较，住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪77、力墙、框架剪力墙、剪力墙。设计优化原则：设计优化原则：满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构形式。10.4 优化柱网布置优化柱网布置 实施原理实施原理：在建筑平面确定情况下，科学合理地柱网布置能达到最好的经济性。反之柱距过密或过大均会带来成本增加。设计优化原则：设计优化原则：优化柱网布置。10.5 优化构件截面，控制砼含量优化构件截面，控制砼含量 实施原理实施原理：对混凝土而言，柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定，则使用量随即确定。构件截面过大不仅成本增加，同时降低了房屋的有效使用空间。另一方面，构件截面从某种意义上与钢筋用量存在此消彼涨的关系，因此构件截面并非简单的越小越好。设计优化原则：78、设计优化原则：优化构件截面，控制砼含量。10.6 减少沉降缝设置减少沉降缝设置 实施原理实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。设计优化原则：设计优化原则：在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。10.7 优化设备层优化设备层 实施原理实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。设计优化原则：设计优化原则：优化设备层。10.8 优化转换层优化转换层 实施原理实施原理：转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。转79、换层由于承受上部全部荷载，往往出现截面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。设计优化原则：设计优化原则：优化转换层。2.2.11 供电方案优化：供电方案优化：安装方案的优化是方案阶段的另一个重要内容。不同的供电、供水方案成本可能相差数以百万计，但不能带给客户任何功能上的差别。成本人员供电方案中应注意跟进优化，并配合编制各种供电方案的成本预算，便于最终决策。（1）配电设备布置 实施原理实施原理：配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。设计优化原则：设计优化原则：测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；所有供配电设备（除 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.80、0 版版 第 30 页 共 130 页 发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。（2）供电方案比选 实施原理实施原理：现行供电方案一般分环网式和开闭式，采用不同的供电方案对成本影响差别很大。设计优化原设计优化原则：则：测算环网式与开闭式供电经济性，一般情况环网式比开闭式经济。（3）开闭所选址 实施原理实施原理：开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。在电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响成本的一个非常重要的因素。设计优化原则：设计优化原则：合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短。2.2.12 供水方案供水方案 安81、装方案的优化是方案阶段的另一个重要内容。不同的供电、供水方案成本可能相差数以百万计，但不能带给客户任何功能上的差别。水泵房的建设动辄百万计，如何形成最经济的供水方案，成本人员应与公司水电工程师以及设计院作深入研究。（1）水泵房建设 实施原理实施原理：小区的供水往往有以下几种方式：1、从市政供水管网直接供水；2、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；3、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。统一建设水泵房往往投资在 100-200 万元左右。设计优化原则：设计优化原则：重点考虑建造水泵房的必要性；必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间应以距市政接入点最近为原则。（2）供水82、方案比选 实施原理实施原理：小区的供水往往有以下几种方式：1、从市政供水管网直接供水；2、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；3、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。统一建设水泵房往往投资在 100-200 万元左右。设计优化原则：设计优化原则：根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）。2.2.13 消防方案消防方案 对消防方案的优化要求成本人员对消防规范有初步的了解。在满足消防要求的前提下，方能进行优化。消防方案的重点是：消防分区的设置、喷淋系统设置等。然后才是考83、虑消防材料、设备的选择问题。（1）布置消防分区 实施原理实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 31 页 共 130 页 设计优化原则：设计优化原则：在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。（2）防火墙设置 实施原理实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。设计优化原则：设计优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门84、作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。2.2.14 中水处理方案中水处理方案 中水的利用，现在还在逐渐普及阶段，未来会使用越来越多。如何在中水处理方案中进行优化，现阶段的经验是：同样注意判断中水处理站的建设、控制管道长度等。优化工作就是按照这样的思路进行。（1）选用最小规模 实施原理实施原理：在满足小区中水处理要求的情况下，建造面积越小其造价越低。设计优化原则：设计优化原则：中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。（2）中水处理站选址 实施原理实施原理：从节约管线长度出发布置中水处理站。设计优化原则：设计优化原则：与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长85、度最短。（3）污水提升泵站 实施原理实施原理：污水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游污水系统中，从而降低低洼区土场地标高。污水泵站需要长期维护费用。设计优化原则：设计优化原则：对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。2.2.15 高压线处理优化：高压线处理优化：不是所有的地块都会遇到高压线的问题。但一旦存在，可能会牵扯大量的精力、时间处理，并且耗费惊人。高压线根据不同的伏数，其改造的费用不同，一般说来，伏数越高，改造费用越高，且成几何级数增长。高压线改造的目的一是尽量避免景观的影响，二是减少对人体的健康影响。一般采用两种方式达到目的：将高压线埋86、入地下，或将“高压走廊”改道移出地块。两种方案相比，后者相对经济。在高伏数的高压线线改造中，其经济性更加明显。（1）选择最经济改造方案 实施原理实施原理：高压走廊改线造价大大低于高压入地方式。设计优化原则：设计优化原则：优先选择高压走廊改线方案。（2）高压入地方式选择 实施原理实施原理：高压入地一般有两种方式：1）建设电缆沟；2)管道埋设。在与道路交接处一般采用管道埋设方式。造价上电缆沟方式较管道埋设方式高。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 32 页 共 130 页 设计优化原则：设计优化原则：尽可能采用管道埋设方式。（3）高压线路建设优化（基础）实施原理实施原理：高压塔虽然总体87、造价不高，但一般设计中往往随意性大，使造价虚高，宜予以关注。设设计优化原则：计优化原则：优化高压线路基础。2.2.16 景观方案：景观方案：景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是：（1）硬景成本比软景高得多；（2）景观中花钱多并不一定效果好；（3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；（4）景观中的软硬景比例是重要的指标；（5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。对景观设计的优化决不能简单化-怎么省钱怎么来；更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。（1）利用原状景观资源 实施原理实施原理：充分利用原状景观88、资源能有效减少后期景观投入，并且在工程上也减少了人为破外造成的隐患，例如原状土的密实度远高于回填土。设计优化原则：设计优化原则：利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。（2）配置均衡组团小品 实施原理实施原理：如果前期销售过程中的示范区小品较受客户的认同，而后期的组团建设中配置较少，会使客户产生期望落差。设计优化原则：设计优化原则：注意控制总量并均衡配置。（3）软硬景比例控制 实施原理实施原理：同样面积的硬景造价远高于软景造价，而过高的硬景比例反而会使客户不满。合适的软硬景比例是建筑与成本的双赢。设计优化原89、则：设计优化原则：严格控制软硬景面积比例，并跟进测算。（4）常用作法价格提供 实施原理实施原理：将常用做法及其价格提供给设计院，才能使其对造价有整体把握，从而减少我们自身的工作量，当然同时需注意保密问题。设计优化原则：设计优化原则：提供同类项目单位景观成本给设计部及设计院作为设计控制参考。（5）景观标准作法 实施原理实施原理：拥有多年经验的累计，有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 33 页 共 130 页 景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。设计优化原则：设计优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿90、篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。（6）控制景观构筑物的数量与体形 实施原理实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。设计优化原则：设计优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。（7）泳池选型 设计优化原则：设计优化原则：泳池设计成本控制要点为：严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。2.2.17 智能化工程：智能化工程：智能化工程专业性非常强，成本人员应与物业公司专业工程师、承建商一道进行研究，结合先前工程的经验，对智能化工程的方案布置发表意见。（1）方案规划比选 实施原理实施91、原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。设计优化原则：设计优化原则：以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）。（2）设备档次控制 实施原理实施原理：不同档次、不同品牌家居安防系统的采购价格差异较大，合理选用相应档次和品牌能有效地控制智能化系统成本。设计优化原则：设计优化原则：家居安防系统标准不宜过高。2.3 初步设计阶段成本关注点初步设计阶段成本关注点 初步设计是对方案设计阶段的细化。此阶段92、的设计成果包括：产品的结构形式、基础类型、构件尺寸、安装工程的设备选型等。如果说规划设计、方案设计优化中多少还有一些感性的因素在其中的话，进入初步设计阶段，几乎就全部是理性的内容。要求进行设计优化的人员具备一定的相关专业知识。此阶段成本人员要考虑资源的整合与利用：（1）形成自身的标准化的结构设计要求体系；（2）借助外部设计咨询公司或图纸审查公司开展优化工作；（3）借助承建商的经验；（4）特别注意在设计前与设计过程中进行优化，而不是在出图后进行。2.3.1 结构设计结构设计 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 34 页 共 130 页（1）限额设计与控制要点 实施原理实施原理：限额主93、要指对钢筋含量和混凝土含量的限定，钢筋含量和混凝土含量也是体现结构设计经济性的最终检验指标。采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。设计成本控制要点则是对常规的设计原理进行细化。设计优化原则：设计优化原则：向设计院下发扩初、施工图结构设计成本控制要点，明确设计限额。（2）结构设计参数控制 实施原理实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。设计优化原则：设计优化原则：过程中跟进了解结构设计参数的取值。（3）钢筋材料使用控制 实施原理实施原理：常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使94、用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。设计优化原则：设计优化原则：钢筋材料使用控制。2.3.2 基础形式选择基础形式选择 基础工程埋于地下，安全技术性第一；在此前提下，一般而言遵循经济性优先原则，兼顾工期。基础形式选择的优化应遵循以下顺序：地基承载力确定（避免出现地基承载力的过保守估值）-明确适用的基础形式-各种基础形式经济性比选。（1）地基承载力确定 实施原理实施原理：地基承载力是确定基础种类、埋深、尺寸的最基础数据。如不作特殊要求或跟进了解，勘察单位对地基承载力往往趋于保守，造成基础设计不经济。设计优化原则：设计优化原则：特别关注地基承载力数据确定，向勘察单95、位表达清晰的进行优化的观点。（2）根据初勘资料预计基础形式 实施原理实施原理：对基础形式的判断越早越主动，因此对初勘资料进行研究，初步判定可能选用的基础形式，对后期的施工组织和成本管理有积极作用。当然，最终的基础形式应根据详勘资料确定。设计优化原则：设计优化原则：有前瞻性地根据初勘资料，预计基础形式。（3）根据详勘资料比选基础类型 实施原理实施原理：一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。对基础选型的原理应该是安全的前提下尽量经济同时兼顾工期。设计优化原则：设计优化原则：96、如有必要，借助外部咨询公司与施工单位的力量，协助基础选型；以安全为前提。（4）埋深选择 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 35 页 共 130 页 实施原理实施原理：高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的 1/18，以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为 1/20。减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。设计优化原则：设计优化原则：当基础埋深与地下室设计不相冲突的前提下，宜争取调整的空间。（5）基础尺寸选择 实施原理实施原理：此处基础尺寸主要指独立柱基的尺寸，在基础设计中易于被忽视，往往导致出现大尺寸基础的设计97、，因此有必要关注基础尺寸的选择。设计优化原则：设计优化原则：满足要求情况下尽量减小基础尺寸。（6）桩基础 实施原理实施原理：桩基础是基础形式中一种较为复杂的形式，不同类型的桩其优化的方法是不同的，具体方法请参加集团造价研究成果及附属案例。设计优化原则：设计优化原则：从桩基选型到施工图设计全过程跟进优化。2.3.3 基坑支护基坑支护 基坑支护专业性非常强，须经过专业计算才能做出方案，同时，经验的判断在形成方案中也起着重要作用。在基坑技术方面，承建商是最好的专家和老师。基坑技术主要包括：护壁方案、降水措施两个大的方面。方案优化也是围绕这两个方面进行。（1）基坑深度的确认 实施原理实施原理：基坑的深98、度是由地下室埋深及其垫层厚度决定的，基坑深度越深其基坑支护所需抵抗的侧压力越大，由此带来的基坑支护方案的费用越高。基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化。设计优化原则：设计优化原则：注意根据地下室埋深确定基坑深度。（2）技术经济标综合评定法 实施原理实施原理：基坑支护是一项专业性较强的工程，具有承建能力的施工方数量较少，同时因为需要对基坑进行受力计算，并加上经验的判断，所以承建商之间的计算结果不能通用，因此一般无法采用两阶段招标法，而需对技术经济标进行综合判断。设计优化原则：设计优化原则：在招标过程中借助外部专家、承建商的专业能力进行优化，并注意对比各投标单位的技术标，从而找到可进行优化的技术99、方案。（3）降水的优化 实施原理实施原理：降水工程主要的决定因素是对地下水量的判断，地下水量与降水工程费用成正比。降水工程一般包括在基坑支护工程范围内。设计优化原则：设计优化原则：明确地下水量判断的充分依据。（4）基坑局部支撑比选 实施原理实施原理：基坑局部支撑是指对基坑支护的部分薄弱部位进行特殊加强的方式，基坑局部支撑一般用于基坑的角部与基坑边荷载较大的部位，局部支撑方法一般有大型钢管 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 36 页 共 130 页 支撑、钢筋混凝土围檩支撑、高压旋喷桩等，基坑局部支撑的费用在几万到几十万不等。设计优化原则：设计优化原则：寻求最经济有效的基坑局部支撑100、方式。（5）基坑支护方式比选 实施原理实施原理：常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑支护方式往往是以上若干种的组合。设计优化原则：设计优化原则：采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。2.3.4 节能设计节能设计（1）选择节能方案 实施原理实施原理：不同节能方案造价相差较大，在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为:减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板。设计优化原则：设计优化原则：满足节能要求情况下采用经济性最优的节能方案。（2）墙体101、方案比选 实施原理实施原理：不同墙体材料带来的节能效果差异性较大，同样的墙体材料增加或减少其厚度对建筑物的节能性也有较大影响，在节能方案对比中可以通过调整墙体材料厚度试算其节能性能。设计优化原则：设计优化原则：1）选择墙体材料；2）墙体材料厚度试选（3）保温材料选择 实施原理实施原理：现行的外墙保温材料一般包括挤塑板、苯板、聚苯颗粒砂浆，其经济性排序为从低到高，保温材料确定后，其厚度也是应关注的成本问题。设计优化原则：设计优化原则：保温材料定型；保温材料厚度确定。2.3.5 供电初步设计供电初步设计（1）选择高、低压柜 设计优化原则：设计优化原则：测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号及不同组合102、方案情况下成本。（2）变电器方案比选 设计优化原则：设计优化原则：a.规格在 1250KVA 以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。b.规格 1250KVA 以上变压器价格昂贵，建议不选。（3）配电主干线路 设计优化原则：设计优化原则：一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线 工业成本白皮书工业成本103、白皮书 1.0 版版 第 37 页 共 130 页 槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。（4）设计供电引入 设计优化原则：设计优化原则：a.在场地、环境允许情况下，架空线路最省。b.当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过 300mm，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。c.在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。d.当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。e.104、一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。f.电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。（5）小区配电线路 设计优化原则：设计优化原则：最省方案排序：铠装电缆直埋铠装电缆直埋+过路套管过路套管导线导线+全程穿管全程穿管普通电普通电缆缆+全程穿管全程穿管铠装电缆铠装电缆+全程穿管全程穿管普通电缆普通电缆+电缆沟电缆沟铠装电缆铠装电缆+电缆沟电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。（6）电缆沟优化 实施原理实施原理：电缆沟造价受其长度、截面尺寸、沟105、内构件三部分影响，设计优化应从这三方面进行。设计优化原则：设计优化原则：电缆沟走向优化；电缆沟规格优化；电缆沟支架优化。（7）配电箱元件组合比选 设计优化原则：设计优化原则：尽量选用国产或合资产品会使价格降低。2.3.6 采暖工程采暖工程（1）散热器、温控阀选择 设计优化原则：设计优化原则：根据项目产品定位选择散热器、温控阀等（不同材质、进口、国产、品牌、厂商）。（2）管道材质选择 设计优化原则：设计优化原则：在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR 管铝塑复合管PB 管）。（3）保温材料优化 实施原理实施原理：对采暖管道而言，管道外部的保温材料106、对成本也有影响，并容易被忽视。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 38 页 共 130 页 设计优化原则：设计优化原则：采用较为经济的保温材料。（4）管道埋深 设计优化原则：设计优化原则：采暖管线应设在冰冻线以下，但注意不要过深，以减少土方挖填费用。（5）管道保温 设计优化原则：设计优化原则：通过管道的保温达到减少热媒在输送过程中的热损失，节约燃料；保证操作人员的安全，改造劳动条件；保证热媒的使用温度等，需要对供热管道及其附件采取保温措施。保温层厚度应根据管道输送介质温度及保温材料的不同，经过热工计算和成本测算综合取得：常用材料及厚度如下：水泥膨胀珍珠岩管壳，具有较好的保温性能，产107、量大，价格比较便宜，是目前管道保温常用的材料。岩棉、矿棉及玻璃棉管壳，保温性能好，无毒、耐久且施工方便。橡塑管壳，保温效果好，加工方便，成本较高。当采暖供热热媒与周围空气的温度差小于 60 度时，安装在室外、室内管沟中的采暖供热管道的最小保温厚度水泥珍珠岩管壳公称直径为 2570mm 时最小保温厚度为 40mm民用建筑采暖设计与施工安装手册表 8表 18，选用何种材料，须根据地方材料和施工费用综合测算得出。管道保温并非越厚越好。保温层越厚，表面积也越大，超过一定的限度时，由于表面积的增大反而使管道热损失增加，因此，管道保温层不能超过下表的极限厚度，以达到经济合理的目的。公径32 40 50 7108、0 80 100 125 150 200 250 极厚 45 55 65 80 95 110 115 120 125 130。2.3.7 消防工程消防工程（1）设备选择 设计优化原则：设计优化原则：满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材。（2）消防控制回路方案优化 实施原理实施原理：消防控制回路的设置影响到电缆的长度，科学合理的设置应予以关注。设计优化原则：设计优化原则：消防控制回路方案优化。（3）消防喷淋系统平面布置优化 实施原理实施原理：消防喷淋系统的平面布置直接决定了消防喷淋管道的长度及相关终端设备的数量。设计优化原则：设计优化原则：使消防喷109、淋系统平面布置满足规范要求并经济合理。（4）通风道选型 设计优化原则：设计优化原则：通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 39 页 共 130 页 济对比分析后择优选择。（5）预埋管优化 设计优化原则：设计优化原则：消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。2.3.8 空调系统：空调系统：空调工程这里主要指集中中央空调，在销售大厅、会所、办公楼、商业等公用设施中使用，使用频率不算高。无论是集中空调还是分体空调均能达到调节室内温度的作用，集中空调较为美观、噪音较小、档次较高；分体空调美观度较差。空调系统的设计优110、化的第一步同样是关注系统的比选。（1）空调方案比选 设计优化原则：设计优化原则：根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。（2）集中空调系统选择 设计优化原则：设计优化原则：应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式。（3）保温材料控制 设计优化原则：设计优化原则：对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。（4）出风口的合理布置 实施原理实施原理：设计中出风口往往容易被设计成多多益善，理由是保证各使用空间的空调效果，而实际上只要对出风口进行合理布置，不仅可以控制数量而且能达到设计效果。设计优化原则：设计优化原则：出风口的111、合理布置。2.3.9 电梯系统：电梯系统：电梯工程在所有的小高层、高层建筑中均有涉及，应该说面很广。电梯的优化顺序是：先确定电梯数量，再优化电梯型号。（1）数量控制 实施原理实施原理：电梯的运载能力一般是指单位时间内的输送人员数量，通过增加电梯数量或提高电梯运行速度可以达到同样的效果。在使用提高电梯运行速度的方案时，应注意其对人体影响的极限值。设计优化原则：设计优化原则：可以考虑使用提高电梯速度，以减少电梯数量的方式。（2）电梯选型 设计优化原则：设计优化原则：超高层尽量选用两阶段提升方案较为经济合理；根据实际情况测算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系112、统方案比选。2.3.10 人防系统人防系统（1）人防分区最大化 设计优化原则：设计优化原则：人防分区最大化。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 40 页 共 130 页（2）材料设备使用国产化 设计优化原则：设计优化原则：材料设备使用国产化。2.3.11 景观工程景观工程（1）景观材料、植物选择与适应性 设计优化原则：设计优化原则：提供铺地材料及树种，铺地材料尽量本地化，同时需考虑材料适用性（如砂岩不宜用于地面、材料规格对承载力的要求车行道加小块石材），避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。（2）石材厚度选择 设计优化原则：设计优化原则：根据不113、同位置合理确定石材厚度，一般情况下主要部位石材选择:1)压顶 50mm 厚；2)非行车道地面 20mm 厚（荔枝面采用 30mm 厚）；3)行车道地面 30-50mm厚；4)立面 20mm 厚；5）楼梯、台阶踢面 20mm 踏面 20-30mm 厚。注意石材规格的出材率 实施原理实施原理：不同的石材毛板切割成规定尺寸的石材，其出材率有一定差别；同样的石材毛板切割成不同规格的石材，其出材率同样有差别。设计优化原则：设计优化原则：要求石材供应其各种规格石的出材率，以便设计中进行选择，减少出材损耗成本。（3）景园路铺设 实施原理实施原理：人行景观路面层材料的铺设方式很多，有斜铺、直铺、横铺、碎铺等，114、人行景观路本身又分直线和弧线，当两者相结合时，就会出现部分铺设方式的材料损耗量较大，因此应寻找适用景观路线型的铺设方式。设计优化原则：设计优化原则：应合理考虑铺设方式、材料规格、效果和损耗。（4）水景内管道比选 实施原理实施原理：水景内的管道是景观中经常出现的，一般存在于有喷泉设置的地方。较为昂贵的管道形式是不锈钢管外露，相对经济的方式是 PVC 管外露或埋地。PVC 管埋地方式更能够结合设计效果与经济性。设计优化原则：设计优化原则：比选不锈钢外露、PVC 管外露或埋地的形式。（5）景观照明设置 设计优化原则：设计优化原则：a.景观灯具的布置应根据项目定位、分期不同设定灯具总价来控制灯型、位置115、和数量（向设计提供常用灯型种类和单价）；b.出于安全和成本考虑禁用水下灯；c.树灯的使用应简单科学。（6）泛光照明 设计优化原则：设计优化原则：1）应考虑以前使用过的泛光照明设备继续使用；2）对住宅使用泛 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 41 页 共 130 页 光照明应注意客户舒适度。（7）喷灌系统 设计优化原则：设计优化原则：1）喷灌系统的平面布置应注意减少管道设置；2）喷灌系统尽量使用国产品牌。（8）雕塑 实施原理实施原理：雕塑在景观中起到锦上添花的作用，并非不可或缺，且雕塑价格往往不菲，市场价格混乱。雕塑应慎用。设计优化原则：设计优化原则：严格控制雕塑使用的数量和费用。116、（9）苗木设置 实施原理实施原理：绿化苗木是景观中最重要的因素，会产生良好的效果，但也并非越多越好，主要讲究层次感的搭配。设计优化原则：设计优化原则：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。2.3.12 精装修精装修 精装修是未来的发展趋势。如何把握精装修的成本，根本是在于：以产品定位确定精装修的整体档次，进行限额设计与材料选样。（1）限额设计 设计优化原则：设计优化原则：根据产品定位，确定不同装修标准，实行限额设计；单体装修方案确定后，测算大堂、电梯厅、室内精装修成本是否在估算成本内。（2）损耗量控制 设计优化原则：设计优化原则：根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将117、各类材料损耗降到最低。（3）装修材料优化 设计优化原则：设计优化原则：（1）橱柜面板和木芯板宜采用不同厚度；（2）橱柜内配件选用与放弃。（4）户内门的优化 设计优化原则：设计优化原则：优化户内门的材料与施工工艺。（5）材料选择 设计优化原则：设计优化原则：满足功能为主，综合考虑后期维护成本。1、慎重选择实木地板；2、减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 42 页 共 130 页 第三篇第三篇 目标成本目标成本 理念说明：理念说明：目标成本管理是以目标成本为依据，通过目标成本的分解、落实、控制，实现企业效益118、目标的管理方法，目标成本贯穿项目始终，体现项目管理团队的智慧。为了提高目标成本编制的合理性、准确性，通过XX集团内部历史项目成本数据的沉淀，建立项目成本基准价；为了合理控制成本，将成本划分为显性和隐性；为了加强目标成本的控制，根据集团的成本管理制度、细则、操作标准、关键事项要点等整理编制成本工程师操作手册。第一章 成本工作指引成本工作指引 1 目的目的 结合XX集团最新的成本相关制度，对成本工程师作业流程进行梳理，形成说明书式的工作指引，从而缩短新员工适应岗位的学习时段，优化低效的操作动作，降低操作环节中的内控风险，提高全项目周期中成本工程师的工作输出成果水平和工作效率，主要包括可研版目标成本119、方案版目标成本、执行版目标成本、明源成本数据库、成本管理系统操作及维护、咨询公司管理、预算操作标准、成本资料管理及其它。2 具体内容具体内容 2.1 目标成本可研版动作操作标准目标成本可研版动作操作标准 2.1.1 可研测算工作步骤可研测算工作步骤 下载最新的目标下载最新的目标成本模板成本模板收集编制目标成本相关资料收集编制目标成本相关资料区域总公司成本合约区域总公司成本合约部按XX地产项目成本核算管理细则要求编制投资测算部按XX地产项目成本核算管理细则要求编制投资测算投资测算随项目可行投资测算随项目可行性研究报告上报投资决策委员会审核性研究报告上报投资决策委员会审核土地获取后编制目标成本可120、研版并按照制度土地获取后编制目标成本可研版并按照制度流程进行审批（注意：流程进行审批（注意：目标成本上报前，提醒财务运营部进行户口本审批，具体详见明源操作及维护模块）目标成本模板详见智慧XX目标成本模板详见智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库项目合项目合约规划书、成本运营全景图模板约规划书、成本运营全景图模板投资测算表投资测算表 2.1.2 工作内容工作内容（1）区域总公司成本合约部根据项目分期组织编制项目一期可研版及全项目可研版，一期可研版录入明源成本系统，全项目可研版需作为附件进行上传审批；（2）区域总公司开发管理部负责提供周边市政配套及报批报建费用情况；区域总公司121、工程管理部提供可供参考的周边地块地勘、文勘信息及目标宗地现场情况资料，区域 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 43 页 共 130 页 总公司成本合约部负责提供材料价格及当地建安造价信息；（3）区域总公司成本合约部完成利润经济指标测算模块其余数据、目标成本测算模块，以及数据的汇总、调平、准确性；协调营销管理部完成销售计划、现金流量的填报；协调财务运营部完成基础信息、现金流量的填报；协调工程管理部完成工程付款计划、现金流量的填报；协调设计管理部完成目标成本测算模块的填报。2.1.3 编制目标成本的相关资料编制目标成本的相关资料 投资审批要求、政府规划要点、项目定位、产品建议书、经济122、技术指标（可研）、周边配套情况、地形地貌情况、职能部门收费标准、产品建标（或参考对象）、造价标准、价格信息等。2.1.4 时间要求时间要求 项目土地获取后 20 天内完成目标成本可研版的上报。2.1.5 工作要点工作要点（1）建筑面积：根据设计部提供的概念方案确定建筑面积；（2）可售面积：能办理独立产权的产品及地下车库、储藏室（如可售或赠送）计入可售面积，其他产品不计入可售面积；（3）土地费用：取得土地开发使用权而发生的各项费用（含冲抵土地款发生的安置房成本、绿化费用及配建学校费用等）；（4）前期工程费：职能部门费的计取按政府文件且参考历史项目实际发生费用计入，其余根据项目实际情况参照经验数据123、（成本数据库）按量价方式进行合理预估；（5）基础设施费：景观根据项目情况参考集团标准（详见景观模块）计入，水电气暖根据拿地阶段成本关注点结合历史项目实际发生费用计入，其余按量价方式进行合理预估；（6）建筑安装工程费及公共配套设施费：参考类似项目单方成本，根据差异及目前人工材料价格变化等情况进行调整，形成预估单方成本；（7）其它成本分摊详见 15 个产品业态测算模板要求。2.2 目标成本方案版（方案设计阶段）目标成本方案版（方案设计阶段）2.2.1 工作步骤工作步骤 下载最新的目标成本模板下载最新的目标成本模板收集编制目标成本相关资料收集编制目标成本相关资料根据设计管理部提供根据设计管理部提供的124、方案进行方案测算的方案进行方案测算方案上会方案上会根据确定的设计方案编制目标成本方案版根据确定的设计方案编制目标成本方案版按按照权责在明源系统成本管理模块上报目标成本照权责在明源系统成本管理模块上报目标成本（注意：目标成本上报前，提醒财务运营部进行户口本审批，具体详见明源操作及维护模块）目标成本模板、上报公文格式详见智慧XX目标成本模板、上报公文格式详见智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知成本知识库识库项目合约规划书、成本运营全景图模板项目合约规划书、成本运营全景图模板投资测算表投资测算表 2.2.2 工作内容工作内容 同可研版，同时填报成本运营全景图（具体要求详见合约规划模块），编125、制目 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 44 页 共 130 页 标成本上报公文、目标成本审核会议纪要、分产品类型建安成本对比。2.2.3 编制目标成本的相关资料编制目标成本的相关资料 审批通过的总规方案（二期及以后各期若规划方案无调整：项目分期工程产品建议书完成审批）、项目技术经济指标(方案版)、项目产品配置标准(方案版)和项目目标成本(可研版)、职能部门收费标准、建标、造价标准、价格信息、已签订合同或实际发生的费用等。2.2.4 时间要求时间要求 总规方案审批通过后 25 天内上报。2.2.5 工作要点工作要点（1）建筑面积：按规划面积计入；（2）财务费用：按季度预估现金流入126、（销售收入）与现金流出额（项目支出额），年利率按 9%；自持物业及安置房财务费用按总投资额的 35%乘以利率计算；（3）其余费用：计入标准同可研版要求；2.3 目标成本执行版（施工图设计阶段）目标成本执行版（施工图设计阶段）2.3.1 工作步骤工作步骤 下载最新的目标成本模板下载最新的目标成本模板收集编制目标成本相关资料收集编制目标成本相关资料区域总公司成本合约区域总公司成本合约部按XX地产项目成本核算管理细则要求编制目标成本部按XX地产项目成本核算管理细则要求编制目标成本根据目标成本上报公文根据目标成本上报公文格式编制上报公文格式编制上报公文按照权责在明源系统成本管理模块上报目标成本按照权责127、在明源系统成本管理模块上报目标成本（注意：目标成本上报前提醒财务运营部进行户口本审批，具体详见明源操作及维护模块）目标成本模板、上报公文格式详见智慧XX智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库项目合约规划书、成本运营全景图模板项目合约规划书、成本运营全景图模板项目合约规划书项目合约规划书全成本运营分析表全成本运营分析表 2.3.2 工作内容工作内容 填报成本运营全景图、合约规划书，具体要求详见合约规划模块。2.3.3 编制目标成本的相关资料编制目标成本的相关资料 目标成本（方案版）、评审通过的施工图纸、施工图预算、职能部门收费标准、建标、造价标准、价格信息（价格来源）、已签128、订合同或实际发生费用等。2.3.4 时间要求时间要求 施工图评审完成后 43 天内上报。2.3.5 工作要点工作要点（1）建筑面积：按施工图建筑面积计入；（2）建筑安装工程费及公共配套设施费：按咨询公司预算计入，主体工程另预估 2%变更签证费用，甲供材及甲分包价格来源按商贸公司框架协议或参考商贸公司提供价格或参考历史已发生价格；（3）其余费用：计入标准同方案版要求；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 45 页 共 130 页（4）各产品类型成本分摊：同方案版要求。2.4 目标成本的调整（总成本的增减）目标成本的调整（总成本的增减）2.4.1 工作步骤、内容、要点同目标成本执行版工作129、步骤、内容、要点同目标成本执行版 2.4.2 调整条件及范围调整条件及范围（1）项目开发计划调整（例如：产品形式有调整、分期开发有调整等）；（2）基本条件发生重大变化（如：土地面积增减、合作方式改变、规划定位改变、建筑面积（容积率）的增减等）；目标成本预估重大事项未发生（金额 500 万元以上或占工程类成本比例0.5%）；（3）设计变更（重大设计变更中单项变更金额超过 500 万元或占工程类成本比例0.5%，该处工程类成本是指：基础、建安及公建成本之和）、政策性调整、集团成本核算规则改变；（4）如出现上述事项，应及时进行目标成本的调整（追加和调减）。2.4.3 时间要求：时间要求：调整事项发生130、后 30 天内 2.4.4 目标成本上报流程目标成本上报流程 目标成本及相关附件整理完毕后，根据权责体系及明源成本系统的固定流程上报。2.5 目标成本编制工作标准目标成本编制工作标准（1）目标成本编制必须真实准确，数据有据可依，各部门来往数据以平台邮件为准，做到有据可循，上报数据不允许出错；（2）目标成本执行版偏差率：工程类（前期、基础、建安、公建）决算成本与目标成本（审批通过的执行版）住宅类项目成本偏差率绝对值不得超过 5%，商业综合体、酒店、古建筑类项目成本偏差率绝对值不得超过 10%。（3）目标成本测算严格按照XX地产项目成本核算管理细则进行成本分摊。（4）在明源上报目标成本执行版的同时131、，需上报数据库，具体要求如下：成本数据库主要分为人材机库、技术指标库、政府收费库、设计费用库、园区配套库、材料设备库、建安工程库共 7 个数据库。a.工作步骤 人材机库 登录明源成本数据库人材机库选择月份生成编辑材料价格保存 政府收费库 登录明源成本数据库政府收费库收费标准选择季度生成选择科目编辑收费标准保存 登录明源成本数据库政府收费库历史已发生选择科目新增编辑合同相关指标保存 园区配套库 登录明源成本数据库园区配套库历史已发生选择科目新增编辑合同相关指标保存 技术指标库 登录明源成本数据库技术指标库新增编辑基本资料编辑规划指标及产品列表分产品类型编辑技术指标保存 建安工程库 登录明源成本数132、据库成本管理公司科目设置引入核算科目新增科目成本数据库管理建安工程库新增编辑基本资料编辑规划指标及产品列表分产品类型编辑建安指标保存 设计费用库 登录明源成本数据库设计费用库历史已发生选择科目新增编辑合同相关指标保存 材料设备库 合同发起时填写合同综合单价及工程量合同审批后自动沉淀至材料设备库 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 46 页 共 130 页 人材机库、政府收费库、设计费用库、园区配套库项目相关合同发生后，在明源数据库管理系统中及时录入相关合同内容；技术指标库、建安工程库在发起目标成本（执行版）前，在明源数据库管理系统中及时录入相关指标内容；材料设备库在项目发起合同时，133、在明源数据库管理系统中及时录入相关指标内容。b.时间要求 人材机库、政府收费库、设计费用库、园区配套库：每三个月上报一次（每年 2 月、5 月、8 月、11 月末前上报）；技术指标库、建安工程库：同目标成本（执行版）一起上报。c.工作内容 序号 数据库名称 工作内容 1 人材机库 按月沉淀人工政府指导价及材料的信息价、市场价格 2 技术指标库 按目标成本执行版沉淀各产品类型的单体建安技术指标，项目决算时沉淀非建安技术指标 3 政府收费库 以目标成本中前期费用科目为基础，每个科目下设收费标准和历史已发生两项内容 4 园区配套库 以目标成本中基础设施费科目为基础，每个科目要沉淀实际已发生合同的内容134、及相关造价指标 5 建安工程库 以目标成本执行版建安科目为基础，需要沉淀各产品系列、各产品类型的单方造价指标 6 设计费用库 以目标成本中设计费科目为基础，每个科目要沉淀实际已发生合同的内容及相关造价指标 7 材料设备库 以甲供材、甲分包的产品分类为基础，沉淀每个产品分类的合同内容及相关造价指标 d.工作要点 人材机库人材机库 1）暂未发布的情况，可暂不填写，待发布后联系地产总部成本合约部分管人解锁后补录，市场价为当地当月此材料的市场价格；2）每个城市公司要求填写一份所在地级市的材料价格，县级项目所在地的材料价格暂不上报（若城市公司为多项目公司，只需填写一份即可）。技术指标库技术指标库 1）数135、据库名称：要求录入文字，具体为：城市名称-项目名称-期数。如：“商丘联盟新城六期”，“周口淮阳桂园三期”；2）数据库编码：要求录入大写英文字母，具体为：城市第一个字母缩写-项目名称第一个字母缩写-分期。如：商丘联盟新城六期，则数据库编码为 SQ-LMXC-06。周口淮阳桂园三期，则数据库编码为 ZKHY-GY-03；3）创建日期应调整为项目开工日期，非填写日期；4）版本选择：若目标成本执行版上报时，选择“目标版”，填写建安指标；若本期项目已完成总投资决算，则将“目标版”调整为“核算版”，并把非建安指标填写完整；5）“上传附件”需上传咨询公司为该期项目每种产品类型出具的单体楼指标分析表。政府收费136、库政府收费库 1）政府收费库科目以目标成本中前期费用科目为基础，每个科目下设收费标准和历史已发生两项内容。各城市公司按项目分期上报历史已发生数据，收费标准可根据城市 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 47 页 共 130 页 公司所在地政府下发的收费标准执行情况填写上报，如一个城市公司下的各项目均执行同一政府收费标准的，一个城市公司填报一次即可；如一个城市公司各项目执行不同政府收费标准的，各项目均要填写上报；2）根据科目的不同情况，收费标准填写已下发收费文件的科目如:人防异地建设费、市政配套费等；历史已发生填写项目已发生的实际数据；3）收费标准中，产品类型应填写该项目本期的产品类137、型，收费标准按政府规定标准填写，发生日期为政府文件执行日期，备注可填写政府收费主要内容；历史已发生中，所属区域应填写本项目归属的公司、产品类型应填写与合同内容相关的产品类型、缴费面积应填写合同发生的缴费面积、合同单价应填写实际发生的缴费单价、发生日期填写合同签订日期、备注可对合同的主要内容简单说明；4）收费标准内容具体填写要求：如收费标准是按产品类型收取的，数据沉淀应按产品类型分开、分行填写；历史已发生数据的填写应与合同内容保持一致，如合同中已明确各产品类型单价，则需分开、分行填写；5）政府收费文件需及时更新按时上报，如未更新的也需按要求重新上报；6）填报内容要详细、数据要准确，政府收费文件要138、扫描并作为附件上传。园区配套库园区配套库 1）园区配套库科目以目标成本中基础设施费科目为基础，每个科目要填写上报实际已发生合同的内容及相关造价指标；2）各科目下要填写本直属/项目公司与本科目相关的每期实际已发生合同数据，若本期本科目发生多个合同均要填写；3）产品类型需填写与合同内容相关的产品类型，工程量应填写合同中的综合用量，单价应填写合同的综合单价（即合同总价/合同综合用量），发生日期填写合同的签订日期，备注填写合同的主要内容；（注：综合用量为本合同各类工程量之和，如供水设备合同，工程量应填写设备的总台数；综合用量无法计取的，可填写建筑面积，但环境绿化工程需按景观面积填写；具体各科目填写详见139、专项数据库备注说明）4）填报内容要详细、数据要准确，合同需作为附件上传；5）桩基工程费和基础处理费科目并入园区配套库，填写同上。建安工程库建安工程库 1）数据库名称：要求录入文字，具体为：为城市名称-项目名称-期数。如：“商丘联盟新城六期”，“周口淮阳桂园三期”；2）数据库编码：要求录入大写英文字母，具体为：城市第一个字母缩写-项目名称第一个字母缩写-分期；如：商丘联盟新城六期，则数据库编码为 SQ-LMXC-06；周口淮阳桂园三期，则数据库编码为 ZKHY-GY-03（编码要求同技术指标库）；3）创建日期应调整为项目开工日期，非填写日期；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 48 140、页 共 130 页 4）“上传附件”需上传该期项目区域总公司上报主体预算及相关指标表格(新表20140619），表格内容要求填写完整，每个产品类型需要上传方案立面效果图；5）产品建安指标中需要填写的产品类型包括住宅、商业（含底商）、写字楼、地下车库（非人防、人防车库指标需分开填写）、地下储藏室、幼儿园、商务中心等；物业用房、垃圾中转站、配电房、样板房装修等配套设施不需要填写，不需要填写的产品类型通过规划指标中产品列表进行编辑删除；6）系数为工程量与测算基础的比值，各产品类型测算基础数值要与工程量口径一致；若目标成本执行版中产品类型为单楼栋，则测算基础建筑面积应为本楼栋的面积，工程量为本楼栋的相141、应工程量；若目标成本执行版中产品类型为整期的，则测算基础建筑面积应为本期的面积，工程量为本期的相应工程量；7）按照集团统一科目要求，区域总公司选取本期各产品类型中典型楼栋建安指标进行分析、填写，每种产品类型需填写一栋楼数据（此处所选楼栋需与技术指标库所选楼栋一致）；填写数据须与目标成本执行版（手工表）内容一致；成本科目模板不允许删除、修改，只能在末级增加；（建安库中桩基工程费、基础处理费暂不填写，此项内容已并入园区配套库进行沉淀）8）建安工程库因需与目标成本执行版同时走审批流程，故在发起目标成本执行版审批流程前需合理安排建安工程库的填写时间，否则将影响目标成本执行版的上报及审批进程。设计费用库142、设计费用库 1）设计费用库操作与政府收费库基本一致；2）设计费用库历史已发生填写应与目标成本执行版内容保持一致，填写说明应填写执行版目标成本中的计算口径。材料设备库材料设备库 1）新增合同时，合同单价填写合同的综合单价（合同总价/合同材料或设备总用量），合同工程量为合同材料或设备的总用量，合同单价及合同工程量为必填项，否则不能发起合同；(注：材料设备合同发起为工程管理部，请成本人员协助工程发起人填写相关内容）2）新增合同结算时，合同结算价填写结算合同的综合单价（合同结算总价/合同材料或设备结算总用量），结算工程量为合同结算时材料或设备的总用量，结算单价及结算工程量为必填项，否则新增结算不能保存143、。e.工作标准 严格按照数据库第一批次及第二次操作指引及填报要求填写，数据要求真实、客观。数据库上报要求详见智慧XX数据库上报要求详见智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库成本成本管理文件管理文件明源成本管理软件类明源成本管理软件类成本数据库填写要求成本数据库填写要求 2.6 成本管理系统操作及维护成本管理系统操作及维护 2.6.1 工作步骤工作步骤 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 49 页 共 130 页 项目户口本管理：区域总公司财务运营部发起新增项目户口本至集团信息管理部项目户口本管理：区域总公司财务运营部发起新增项目户口本至集团信息管理部信息管理部144、新增项目信息管理部新增项目区域总公司财务运营部负责项目户口本维护并发起审批区域总公司财务运营部负责项目户口本维护并发起审批（登录项目户口本（登录项目户口本新增项目分期新增项目分期填写项目基本信息（项目成本人员配合）填写项目基本信息（项目成本人员配合）保存发起审批）保存发起审批）成本科目管理：区域总公司成本合约部成本负责人登录公司科目成本科目管理：区域总公司成本合约部成本负责人登录公司科目选中公司选中公司引入集团标准科目引入集团标准科目选中项目选中项目引入公司标准科目引入公司标准科目科目授权科目授权 目标成本管理：登录目标成本目标成本管理：登录目标成本编辑阶段名称编辑阶段名称编辑目标成本编辑目标145、成本填写利润预填写利润预测表测表发起审批发起审批 合约规划管理：登录目标成本合约规划管理：登录目标成本引入合约规划模板引入合约规划模板编编辑合约规划辑合约规划成本负成本负责人审核责人审核 合同变更管理：登录合同执行（合同变更）合同变更管理：登录合同执行（合同变更）新增变更新增变更录入变更信息录入变更信息选选择合约规划择合约规划保存发起审批保存发起审批变更执行完确认金额变更执行完确认金额 结算管理：登录合同执行（合同结算）结算管理：登录合同执行（合同结算）新增合同结算新增合同结算录入结算信息录入结算信息选选择合约规划择合约规划保存发起审批保存发起审批 动态成本管理：同月动态成本 成本核算管理：进146、入核算成本成本核算管理：进入核算成本选择末级科目选择末级科目单击合同拆分单击合同拆分拆分规则设拆分规则设置置保存保存 路演数据：（上报目标成本执行版前）编辑户口本信息路演数据：（上报目标成本执行版前）编辑户口本信息设置产品动态成本产品设置产品动态成本产品分摊规则分摊规则设置项目基础数据分摊模式设置项目基础数据分摊模式编辑目标成本发起审批编辑目标成本发起审批 2.6.2 时间要求：实时时间要求：实时更新更新 2.6.3 工作内容工作内容 成本管理工作需要在明源系统中实施操作的有：项目户口本管理（配合协助财务运营部）、成本科目管理、合约规划管理、目标成本管理、合同变更及合同结算、动态成本月度监控、147、成本核算（决算）、路演数据、成本数据库等。2.6.4 工作要点工作要点（1）新建项目时，区域总公司财务运营部需要在明源系统中建立【项目户口本】，审批通过后，区域总公司成本合约部负责公司科目设置（控制科目、合约规划模板、核算科目），当目标成本进行到方案版时，需要将目标成本各科目数据及利润预测表录入到明源成本系统当中并发起审批；在目标成本进行到执行版时，需要将目标成本进行解锁操作，修改各科目数据及利润预测表后再次发起审批；（2）目标成本方案版及执行版录入到明源系统并审批通过后，需要将目标成本对应各控制科目的金额分解为待发生合约规划。合约规划分解时，不允许出现类似不可预见费的规划，必须明确该合约规划148、的范围；同时将需要采购招投标的合约规划进行设置，以便于在编制年度采购计划时引入合约规划生成；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 50 页 共 130 页（3）定期查看明源，重点审查：营销类合同所属项目类型是否为无项目，开发成本类合同是否选择合约规划，开发成本类合同所属项目类型是否为单项目或多项目，是否有未审核的采购方案，是否有未审核的合同，结算合同是否选择合约规划等；（4）合同变更前置纸质流程和之前执行方式一致，乙方、监理单位仍需要在纸质流程上签字，区域总公司成本合约部也需要在纸质流程上进行估价，然后由该合同的经办人在明源系统中通过对应模块录入；“设计变更”在系统中通过变更申报功能149、录入，并发起审批流程；如果一份变更申报同时对应多个合同，需要在平台上发起相对应的专项报告流程进行审批，审批通过后，将该变更对应系统中各份合同通过【合同变更】【正式变更】补录；（5）“现场签证”在系统外执行，按照明源上线前的线下流程审核完毕后，在明源系统中通过【正式变更】功能补录；变更施工结束，四方确认变更金额后，由区域总公司成本合约部负责该变更的造价工程师在系统中对该变更进行“确认金额”操作，确认最终变更金额；（6）合同结算完毕后，该合同下剩余的预估变更金额会自动进入到规划余量当中；（7）户口本信息重点关注点：开发期税费的分摊模式，各产品的可售面积、建筑面积以及是否分摊是否可售，设置产品的分摊150、比例，保证系统数据的准确性和及时性。2.6.5 工作标准工作标准 变更签证、结算等及时录入明源，实时更新明源数据，保证系统数据的准确性。动态成本明源操作详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心XX集团XX集团信息管理信息管理共享共享知识库知识库培训资料及操作指引培训资料及操作指引明源明源 ERP 系统培训资料及录屏视频系统培训资料及录屏视频 2.7 主体预算（直接委托、费率招标）主体预算（直接委托、费率招标）2.7.1 工作步骤工作步骤 向咨询机构递交相关资料，并交底向咨询机构递交相关资料，并交底咨询机构提交主体结构的主要含量指标咨询机构提交主体结构的主要含量指标施工单位、咨询机构提交主体预算初稿151、，区域总公司成本合约部完成自编预算施工单位、咨询机构提交主体预算初稿，区域总公司成本合约部完成自编预算区域区域总公司成本合约部审核初稿总公司成本合约部审核初稿安排双方核对安排双方核对及时解决双方争议问题及时解决双方争议问题核对后咨核对后咨询机构向区域总公司成本合约部提供核对后成果资料询机构向区域总公司成本合约部提供核对后成果资料区域总公司成本合约部审核区域总公司成本合约部审核审核后以公文形式向地产总部成本合约部备案资料审核后以公文形式向地产总部成本合约部备案资料 2.7.2 时间要求时间要求（1）主体结构的主要含量指标：咨询机构收到施工图 15 天内提交，区域总公司成本合约部针对相关含量指标进152、行对比，如超出集团限额设计指标需协同区域总公司主管产品部门进行分析、优化；（2）主体预算初稿：咨询公司及施工单位在施工图纸发齐之日起 30 天内提交，区域总公司成本合约部审核,5 天内核实完毕；（3）区域总公司成本合约部自编预算：最迟不晚于咨询公司与施工单位核对开始前 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 51 页 共 130 页 7 天且控制在该楼号图纸出图完毕后 2 个月以内；（4）主体预算核对：审核后 7 天内组织咨询公司与施工单位核对；双方在 60 天内核对完毕；（5）核对后成果资料：核对完成后 14 日内提交集团成本合约部备案。2.7.3 资料要求资料要求（1）区域总公司成153、本合约部向咨询机构传递资料：施工图纸（纸质）、图纸会审纪要（纸质）、预算编制要求（含编制范围）、材料价格表、甲供材、甲分包明细、交房标准图例手册、施工组织设计、造价咨询委托合同范本等；预算编制范围及要求：模板详见智慧XX模板详见智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品知产品知识库识库成本知识库成本知识库成本管理文件成本管理文件预算编制范围及要求模板预算编制范围及要求模板（2）主体结构的主要含量指标：模板详见智慧XX模板详见智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库成本管理文件成本管理文件城市公司上报钢筋、砼材料指标城市公司上报钢筋、砼材料指标表154、格式表格式（3）主体预算初稿：预算书、图形算量、钢筋算量文件、工程量手工计算底稿、项目造价汇总表、单栋楼造价汇总表、分析报告、分层指标表、指标分析表、同行业类似项目指标分析表、校审记录单等；表格模板详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品知识库产品知识库成本知识成本知识库库成本管理文件成本管理文件城市公司上报主体预算及相关指标表格式城市公司上报主体预算及相关指标表格式（4）核对后成果资料：同主体预算初稿资料（不含校审记录单）；（5）向地产总部成本合约部递交资料：核对后的造价成果相关文件、造价咨询单位综合评分表。2.7.4 工作要点工作要点（1）编制主体预算时，区域总公司成本155、合约部需明确项目甲供材料，分包项目的范围，并出具书面资料一并交付给咨询机构及施工单位，确保双方计价范围一致；（2）咨询机构按要求计算甲供材数量，并与主体单位核对，核对后的甲供材数量作为超欠供结算依据；（3）在咨询机构编制、核对预算过程中，区域总公司成本合约部应积极跟进、认真检查咨询机构的计算过程，核对主要工程量指标、主材指标等经济指标；每天核对工作结束后，造价咨询机构、施工单位应对当天核对成果签字确认，如有争议问题，区域总公司成本合约部及时解决；（4）工程预算计价过程中，发现施工图中标注不清、前后矛盾等问题，及时与相关部门沟通、确认后计入预算；（5）区域总公司成本合约部应编制一栋楼预算，自编预156、算应认真编制；若区域/专业公司主管成本部门由于特殊原因无法完成自编预算，可选择一栋代表性楼号分别由两家 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 52 页 共 130 页 咨询单位同时编制，用于对比校核。但概率不能超过该区域/专业公司年度自编预算楼栋数的 30%，且需提交专项报告进行审批，流程如下：区域/专业公司成本负责人发起；地产总部成本合约部对接人、城市/项目总经理审核；区域/专业公司总经理、总部成本合约部总经理审批；集团审计监察部、地产总部成本合约部备案。（6）区域总公司成本合约部需要依据自编预算复核双方报送的相应楼栋预算，发现问题，同时检查其他楼栋类似问题；（7）现场签证、图纸会157、审纪要出具后发生的设计变更不应计入预算核对范围。（8）主体工程预算审核要点：1）造价汇总表中的数据要和预算中的数据保持一致；预算书中的工程量与算量（钢筋、图形、手工算量等）中的工程量要保持一致；2）工程量避免输入错误，材料价格要注意单位；3）图纸上设计而交房标准没有的工作内容不应计入预算；4）图纸中未设计的内容不得计入预算；5）子目套用要逐项检查合理性，不同楼栋相同做法定额子目套用需一致；6）安全文明施工费根据豫建设标（2014）57 号、豫建设标（2016）47 号文件计取；7）规费和优惠率按合同约定执行，社保费按定额规定的 85%计入并单列，不作为付款基数；8）总承包管理费及配合费按分包项158、目暂定造价的 3%计取，桩基工程、土方挖运及边坡支护、精装修、智能安防、弱电、外网道路、景观、楼体亮化及水电气暖垄断单位施工工程、大型设备（如电梯、中央空调等）等不计取，设备安装费计取；甲供材保管费按 1%计取；9）预算中甲供材市场价按 0 计入；外墙保温子目中除其他材料费、其他机械费外，其余材料市场价均按 0 计入；10）编制、核对预算时信息价中没有的材料价格，需先暂定，施工过程中进行认质认价；11）主体施工范围需与工程部沟通确定，特别需关注主体与装修、分包相交的界面，避免出现计算重复或工艺重复等增加工程成本的情况，并在预算编制范围中明确；12）地面砖、墙面乳胶漆、开关插座等在装修分包范围的159、项目不应再计入主体预算，并在预算编制范围中明确；13）土方、降水、护坡、地基处理等市场价和定额计价偏差较大的工程，要进行定额计价和市场价的对比分析，并形成分析报告,报区域/项目总经理进行决策是否单独分包；如确定纳入主体施工范围的，应在合同谈判时约定计价方式；14）土方工程量确认：预算核对结束时土方未施工的，应按开挖前的场地原地面标高和定额计算规则计算土方工程量，并在编制说明中明确，土方开挖后要进行现场实测 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 53 页 共 130 页（如方格网等实测记录），以签证形式确认；预算核对结束前土方施工完毕的，应按经确认的实际资料（开挖前实测原地面标高、开挖160、方案、运距等）计算土方工程量；开挖方案须经发包人及监理审核确认，超出开挖方案以外的工程量由承包人自行承担；15）二次浇注的砼构件预算暂按现场搅拌计入，若实际施工为商品砼需办理签证进行确认；16）08 综合单价中的 1-127 回填土夯填子目取消；17）电渣压力焊执行补充定额 4-B6，同时停止 4-188 子目的使用，保留 4-188 定额相关的工作内容、计算规则和计算说明；18）XX住宅集团交房标准图例手册中室内踢脚线刷色计价办法：套用河南省建设工程工程量清单综合单价（B-装饰装修工程）5-193 子目（腰线及其他刷涂料，定额单位：100m2），将该子目内白水泥调整为 42.5 级普通水泥，161、消耗量不变，综合单价内其他内容不调整；19）内墙抹灰增加防裂网计价办法：按照需增加面层防裂网（客厅、卧室、书房、餐厅等主要房间，卫生间、阳台、厨房等部位不增加）的内墙墙面面积 2.5 元/（税前造价）计取；20）大型机械进退场的名称、型号、数量等以暂定量形式计入预算，施工过程中要以现场签证的形式确认；21）施工组织设计、施工方案或图审纪要中凡涉及工程成本增加的、施工图纸以外内容（如：塔吊基础、施工电梯基础、措施钢筋等），核对预算时可按暂定数量计入；施工单位按审批同意的施工组织设计、施工方案实施后要以现场签证的形式办理确认，并以此作为计价依据（签证结算时只调整实际量与暂定量的差异）；22）空调冷162、凝管及地漏计入安装部分，雨水系统计入土建部分；23）主体预算核对完毕、成果确认后，需将成果资料电子版及经三方（咨询公司、施工单位、区域总公司成本合约部）签字确认的总造价封面扫描件，上报地产总部成本合约部备案；24）若核对后与核对前的造价数据（包括总造价及主要含量指标）相差在 2%以上，咨询机构及区域总公司成本合约部应对差异原因进行对比分析；25）主体预算核对完毕成果格式及内容要求：a.总封面应包含项目及工程名称、编制单位、编制日期等内容；b.编制说明应包含工程概况（层数、檐高、层高）、预算编制范围、依据、选用信息价的年度、月份或期、暂定项、暂定价、取费、合同优惠率等内容；c.签字盖章的预算书封163、面应包含预算总造价、施工单位名称等内容；预算书需加盖骑缝章；d.单栋楼造价汇总表应包含工程名称、建筑面积、各专业预算造价、主材用量及 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 54 页 共 130 页 指标等内容；26）原则上施工单位对已签字确认完成的核对成果，不得要求重新核对（除非有重大漏项：单体楼漏项单项子目金额超过 5 万元）；否则，应由施工单位指定负责人向其总部造价管理部门提交专项报告，经其总部造价管理部门与区域总公司总经理书面沟通、取得认可后方可重新进行核对。XX地产工程造价咨询机构管理细则、XX地产工程计价管理细则详见智XX地产工程造价咨询机构管理细则、XX地产工程计价管理细164、则详见智慧XX慧XX知识中心知识中心规范制度规范制度XX地产XX地产产品工程管理产品工程管理成本管理成本管理 XX集团建设工程造价咨询合同范本详见智慧XXXX集团建设工程造价咨询合同范本详见智慧XX知识中心知识中心企业知识企业知识库库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库合同范本合同范本造价咨询类造价咨询类 主体工程预算核对工作指引见智慧XX主体工程预算核对工作指引见智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品产品知识库知识库成本知识库成本知识库成本管理文件成本管理文件办法、工作要求、作业指引类（待发布）办法、工作要求、作业指引类（待发布）2.7.5 主体预算（国标清单、定额招标）主体预165、算（国标清单、定额招标）（1）工作步骤 向咨询机构递交相关资料向咨询机构递交相关资料咨询机构提交标底预算或招标控制价咨询机构提交标底预算或招标控制价区域总公司区域总公司成本合约部审核成本合约部审核（2）时间要求 清单方式：模拟清单方式要求 11 天完成，正式（固定总价）清单方式要求 25 天完成；（创新型项目可根据自身情况进行调整）定额方式：多层工程要求 15 天完成，高层、小高层工程要求 20 天完成。（3）资料要求 1)区域总公司成本合约部向咨询机构传递资料：施工图纸（纸质）、招标文件及招标答疑、预算编制要求（含编制范围）、材料价格表、甲供材、甲分包明细、交房标准图例手册、造价咨询委托合同166、范本等；预算编制范围及要求：模板详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品知产品知识库识库成本知识库成本知识库成本管理文件成本管理文件预算编制范围及要求模板预算编制范围及要求模板 2)主体结构的主要含量指标：模板详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品产品知识库知识库成本知识库成本知识库成本管理文件成本管理文件城市公司上报钢筋、砼材料指标表格式城市公司上报钢筋、砼材料指标表格式；3)咨询公司提交的主体预算成果资料：工程量清单、标底（招标控制价）、图形算量、钢筋算量文件、工程量手工计算底稿、项目造价汇总表、单栋楼造价汇总表、分析报告、分层指标表、指标分析表、167、同行业类似项目指标分析表等；表格模板详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心企业知识库企业知识库产品知识库产品知识库成本知识成本知识库库成本管理文件成本管理文件城市公司上报主体预算及相关指标表格式城市公司上报主体预算及相关指标表格式（4）工作要点 1）如委托两家咨询机构编制预算，至少选择一栋楼号两家同时编制；对于重复编制 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 55 页 共 130 页 的楼号或相近楼型工程量偏差大时，咨询机构通过自查或核对找出原因并确认正确工程量，同时检查其他楼栋类似问题；2）工程预算计价过程中，发现施工图中标注不清、前后矛盾等问题，及时与相关部门沟通、确认后纳入招标答疑168、；3）咨询机构按要求计算甲供材数量，并在约定时间内与施工单位核对，经双方核对确认后的甲供材数量作为超欠供的结算依据，核对结果对合同价不产生影响；4）区域总公司成本合约部根据工作安排对主体工程主要工程量(抽查楼栋)进行抽查计算,偏差超过 5%时（钢筋偏差超过 2%）,进行核对确认；5）预算审核要点参照主体预算核对模式。2.7.6 非主体工程预算（分包工程及甲供材）非主体工程预算（分包工程及甲供材）非主体工程是指主体分包工程（如：桩基施工、基坑支护及降水、消防通风工程、外墙石材幕墙、玻璃幕墙等）、非主体分包工程（室外管网、围墙等其他零星工程）及甲供材。（1）工作步骤 区域总公司成本合约部根据施工图169、纸编制预算或招标控制价竞争性谈判或招标（2）时间要求 按照工程计划，在开标前一天或竞争性谈判前应完成预算编制及审核。（3）工作要点 1）工程预算计价过程中，要保留完整、规范的工程量计算过程；2）工程预算造价超出目标成本时，要向成本负责人汇报；3）对于非主体工程，如有完整、清晰的施工图纸，能够准确计算工程量的，原则上区域总公司成本合约部均应编制预算；计价时，可与集团以往项目的采购价格进行对比分析外，还可进行市场询价；桩基施工、基坑支护及降水要进行定额计价和市场价的对比，编制标底预算；4）甲供材数量应以和施工单位核对确认后的结果为准，应保证甲供材供货合同数量的准确性；如因原施工图不清晰或发生变更，170、施工前应重新确认工程量，提交最终确认的甲供材计划单；5）应依据供货合同（或确认的工程量）加强对供货通知单、进场领料单的审核工作，以保证甲供材实际供货数量的准确性；6）甲供材现场用量测试需要在材料进场后、正式施工前进行（如涂料需现场测试涂布率、外墙保温体系需现场验证单平方体系材料用量等），应在现场测试、验证后一周内完成与主体单位甲供材结算依据的确认；测试过程需工程、成本、监理、施工、供货单位人员共同在场见证，同时在测试结果中签字确认；7）对于非完全垄断、限额以上（200 万元）分包工程，预算编制完成后，区域/专 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 56 页 共 130 页 业公司主管171、成本部门应安排进行复核，并形成复核成果表格。工程预算复核表格详见智慧工程预算复核表格详见智慧XXXX知识中心知识中心规范制度规范制度XXXX地产地产产品工产品工程管理程管理成本管理成本管理XXXX地产工程计价管理细则附件地产工程计价管理细则附件 8）瑞达安防公司承接的集团智能安防工程的计价按照集团相关规定执行，幼儿园智能安防工程并入当期智能安防工程。9）通风消防工程：消防报警设备指定海湾安全技术有限公司产品，且最高限价为三折；预算及变更签证执行 15%优惠率；消防检测费用包含在报价内；10）土方单独分包时，开挖前需与工程管理部沟通测定场地原始标高数据，并进行确认，施工完毕后，应按经确认的实际资172、料（开挖前实测原地面标高、开挖方案、运距等）计算土方工程量；开挖方案须经发包人及监理审核确认，超出开挖方案以外的工程量由承包人自行承担；11）以预算定额编制标底时，安全文明施工费按豫建设标（2014）57 号文、豫建设标（2016）47 号文计取，规费按规定全额计取。2.7.7 精装修与景观精装修与景观（1）精装修 精装修工程非河南建祥装饰工程有限公司（以下简称“建祥公司”）施工时预结算同非主体工程预算、结算；以下要求只适用于建祥公司。1）工作步骤 按照成本标准确定合同价按照成本标准确定合同价建祥公司按照标准化方案设计施工图纸建祥公司按照标准化方案设计施工图纸施工过程施工过程中变更、签证的结算173、中变更、签证的结算竣工结算竣工结算在双方完成造价确认（签字）、加盖公章前，上在双方完成造价确认（签字）、加盖公章前，上报集团审计监察部备案、审核报集团审计监察部备案、审核签字确认（加盖公章）并装订成册签字确认（加盖公章）并装订成册调整明源数据调整明源数据 2）时间要求 同非主体结算时间要求 3）资料要求 同非主体结算资料要求 4）工作要点 a.精装修工程原则上委托建祥公司直接施工，采用标准化装修方案及其成本标准的，按建筑装饰装修工程标准化装修方案施工合同范本（建祥适用）签订施工合同；未采用标准化装修方案及其成本标准的，按XX集团建筑装饰装修施工合同范本（2014建祥适用稿）签订施工合同。合同范174、本详见智慧合同范本详见智慧XXXX知识中心知识中心产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库合同范合同范本本施工类施工类 建筑装饰装修工程标准化装修方案施工合同范本（建祥适用）建筑装饰装修工程标准化装修方案施工合同范本（建祥适用）/集集团团建建筑筑装装饰饰装装修修施施工工合合同同范范本本（建建祥祥适适用用）b.未执行装修标准方案或非建祥公司施工时，区域总公司需另走审批流程申请；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 57 页 共 130 页 c.发生设计变更、签证，总费用超出成本标准时，区域/项目公司需另走审批流程申请；d.设计变更和现场签证计价方式应采用 EXCEL 清单格式；取费程序175、仅适用于建祥公司，其他装饰公司不适用；建祥计价费率详见智慧建祥计价费率详见智慧XXXX知识中心知识中心产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库-成成本管理文件本管理文件成本标准（装修、景观等）类成本标准（装修、景观等）类关于建祥承建在建未结算项目执行关于建祥承建在建未结算项目执行工程计价费率的通知工程计价费率的通知 e.装修成本标准包含硬装修、软装饰、设计费（含标准化方案效果设计和施工图设计）；f.样板房、住宅门厅、售楼部、会所装修：样板房各种装饰风格成本标准样板房各种装饰风格成本标准 样板房装修成本标准详见：智慧智慧XXXX知识中心知识中心规范制度规范制度XXXX地产地产产品工程管理产品工程176、管理成本管理成本管理XXXX集团装饰成本标准管理细则（修订版）集团装饰成本标准管理细则（修订版）样板房装修成本标准中工程量（面积）按照“户型建筑面积（不含公摊面积）”计算，具体界定范围如下：1）户型与公共空间共有墙体算至中心线；2）户型与临户共有墙体算至中心线；3）户型外墙算至外墙结构外边线；4）阳台不装修的不计算面积；5）阳台装修的：按半面积计算；阳台由装修单位封闭的，封闭费用单独核算。住宅门厅装饰成本标准住宅门厅装饰成本标准 住宅门厅装饰成本标准详见：智慧住宅门厅装饰成本标准详见：智慧XXXX 知识知识中心中心规范制度规范制度XXXX地产地产产产品工程管理品工程管理成本管理成本管理XXXX177、集团住宅门厅装饰集团住宅门厅装饰 ABC 标成本（控制）标准标成本（控制）标准 住宅门厅工程量按室内装修净面积（即墙体内边线）计算；售楼部、会所装修成本控制标准售楼部、会所装修成本控制标准 售楼部、会所装修成本控制标准详见：智慧售楼部、会所装修成本控制标准详见：智慧XXXX知识中心知识中心规范制度规范制度地地产产产品工程管理产品工程管理成本管理成本管理 XXXX集团装饰成本标准管理细则（修订版）集团装饰成本标准管理细则（修订版）售楼部及会所成本标准中的面积按照建筑面积计算；幼儿园室内装修幼儿园室内装修 幼儿园室内装修成本标准详见：智慧幼儿园室内装修成本标准详见：智慧XXXX知识中心知识中心规范178、制度规范制度XXXX地产地产产品工程管理产品工程管理成本管理成本管理XXXX集团装饰成本标准管理细则（修订版）集团装饰成本标准管理细则（修订版）1）此装修成本标准适用于所有幼儿园。2）此标准包含：室内硬装、水电、灯具、洁具、室内门、设计费、包暖气、封外廊、教室坡屋面吊顶、门牌、走廊展示板、主题墙、新风系统。3）木工家具类、外墙字体、LOGO、LED 显示屏、窗帘、户外展示牌等由教育公司后期自行配备，不含在本装修标准内；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 58 页 共 130 页 g.结算按照集团相关制度、细则及内部工作要求办理完成后，除签字外还应加盖公司公章（或合同专用章），并将结179、算书原件返还建祥公司一份。（2）景观 景观工程非河南厚德景观园林工程有限公司（以下简称“厚德公司”）施工时预结算同非主体工程预算、结算；以下要求只适用于厚德公司。1）工作步骤 按照成本控制标准确定合同价按照成本控制标准确定合同价施工过程中变更、签证的结算施工过程中变更、签证的结算限额内竣工结限额内竣工结算算在双方完成造价确认（签字）、加盖公章前，上报集团审计监察部备案、审核在双方完成造价确认（签字）、加盖公章前，上报集团审计监察部备案、审核签字确认（加盖公章）并装订成册签字确认（加盖公章）并装订成册调整明源数据调整明源数据 2）时间要求 同非主体结算时间要求 3）资料要求 同非主体结算资料要求180、 4）工作要点 a.景观工程原则上委托厚德公司直接施工，按XX集团景观工程施工合同范本（厚德适用）签订施工合同；合同范本详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库合同范本合同范本施工类施工类XX集团景观工程施工合同范本（厚德适用）XX集团景观工程施工合同范本（厚德适用）b.景观成本控制标准 园林景观 S S 标（局部定制）标（局部定制）A A 标标 B B 标标 C C 标标 D D 标标 单方成本 800 元/650 元/500 元/400 元/300 元/景观特征 高品质绿化，注重私密性，营造尊贵的空间气氛，景观在满足功能使用同时注重景观意境的打造 高品质181、绿化空间，关注不同空间人的体验感，满足高品质的生活需求 丰富的绿化空间，重点营造主入口即景观轴线效果，适当增加体验节点 低成本景观，软景为主，强调景观功能性与参与性，重点打造主次入口、中心景观区效果 低成本景观，软景为主，强调景观功能性，重点营造主入口及景观轴线效果 硬景比例 40%35%35%30%30%水景面积/环境面积 3%2.5%2%1.5%1%灌木面积/草坪面积 50%45%40%35%30%石材占铺装比例 100%，可全部采用石材铺装 70%、次要景观处才用砖等其他材料。50%、用于主次入口、单元入口、中心景观区、铺装道路收边。30%、用于主入口、单元入口、中心景观区、铺装道路收边182、。20%、用于主入口、单元入口、铺装道路收边。乔木密度 5 株/百平米景观面积 4.5 株/百平米景观面积 4 株/百平米景观面积 3.5 株/百平米景观面积 3 株/百平米景观面积 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 59 页 共 130 页 构筑物（亭廊）数量 5 个/5 万平米用地面积 5 个/5 万平米用地 4 个/5 万平米用地 3 个/5 万平米用地 2 个/5 万平米用地 c.苗木计价 1 苗木综合单价计价费率 204.09%；2 本计价费率仅适用于厚德景观公司直接承建的园林景观工程计价（预、结算）工作；3 本计价费率适用于正常季节施工项目的计价；若为反季节（69 月183、及 1 月、2 月）施工，计价项目中的风险费由“12%”调整为“15%”，其它不变，苗木综合单价计价费率相应调整为 207.78%。4 草皮（全费用单价，含税）：马尼拉 28 元/m2，果岭草 35 元/m2。5 苗木工程结算需根据竣工图纸现场复核规格、型号、数量，其中乔、灌木需复核胸径、冠幅、高度；地被需复核单平方用量。d.其他景观计价 1 计价执行河南省建设工程工程量清单综合单价（园林绿化工程，2008 版）；园林绿化工程无相关定额子目的，可套用建筑、安装、及装饰装修工程定额子目；2 安全文明施工措施费：基本费按照定额规定足额计取；按照行业惯例，考评费、奖励费暂不予计取；（根据（2014）184、57 号文安全文明施工费为不可竞争费，需足额计取）；3 规费：社会保障费、住房公积金及意外伤害保险应按照定额规定足额计取；4 景观体验区（样板区、示范区）人工费按省定额站发布的“各工种信息价格”调整，不再计取其它相关费用（赶工费等）；其它区域（小区内等）人工费按“人工费指导价格”调整。具体文件详见智慧XX具体文件详见智慧XX知识中心知识中心产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库成本管理成本管理文件文件成本标准（装修、景观等）类成本标准（装修、景观等）类景观成本控制标准及计价等事宜景观成本控制标准及计价等事宜 2.7.8 瑞达承接工程瑞达承接工程（1）污雨水道路工程 1）合同价确定 a.计价：185、执行河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）及相关配套文件，人工及材料调整执行开工时项目所在地建设主管部门发布的信息价。b.安全文明施工措施费：按豫建设标201457 号文执行。c.规费：定额测定费不计取，其他规费按照现行文件执行。d.瑞达集中采购的主材：波纹管、成品检查井及成品化粪池，价格按集中采购到货价增加20%综合费用作为材料调差依据，到货价包含材料设备原价、运费、卸车费。e.共同认价部分包含：未集中采购且当地信息价中未包含的材料；无法直接套用定 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 60 页 共 130 页 额的施工内容及市政开口费等。2）主要材料的采购：瑞达公司定期组织186、主要材料集中采购，集团或项目成本部选派专业人员参与，招标结果对各项目公布。3）付款方式：按集团要求并参照集团原合同范本，付款方式由“50%采用转账支付、50%采用六个月银行承兑汇票支付”调整为“采用银行转账支付”，付款节点由原按形象进度节点支付调整为“按月进度支付已完工程合同价的 80%”。按以上计价原则，合同总价及结算价不能超出项目污雨水、道路工程目标成本执行版预算价，如超出目标成本执行版预算价，瑞达公司需走专项审批公文。（2）地下交通导识及地坪漆工程 按照集团下发的清单单价（详见附件）执行，清单中没有的，由瑞达公司与区域公司双方协商确定；车库细石砼基层，若由瑞达公司施工可参照现行定额与区域187、总公司协商确定价格。地下交通导识及地坪漆工程全费用单价.doc（3）网络工程 套用现行计价定额（河南省建设工程工程量清单综合单价 2008）；不计取安全文明施工费；规费、税金按照规定计取；材料价格执行集团商贸公司集中采购价，集中采购没有的执行项目所在地材料信息价，当地信息价中未列出的双方根据市场价认价。（4）铁艺栏杆工程 按照XX中国下发的XX住宅产品标准化文件部品部件栏杆方案，套用计价模式详见附件；非标准化的铁艺栏杆，由区域总公司与瑞达公司参考附件计价模式协商确定。（5）楼体亮化工程 亮化工程中配管、电线电缆、配电箱等执行河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）及相关配套文件，人工及材料188、价执行项目所在地建设主管部门发布的信息价，当地信息价中未列出的材料价格双方进行认质认价；灯具、灯带、发光字体套用计价模式详见附件。2.7.9 咨询公司管理咨询公司管理 栏杆综合单价分析表.xlsx楼体亮化工程计价模式.docx 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 61 页 共 130 页（1）咨询公司选择 1）工作步骤 a.预结算编制咨询由区域总公司成本合约部提出委托造价咨询机构申请，并发起咨询业务采购审批程序区域总公司与造价咨询机构签订咨询委托合同；b.全过程造价咨询由区域总公司成本合约部提出申请，并发起咨询业务采购审批程序项目公司与造价咨询机构签订咨询委托合同。2）时间要求 预189、结算编制咨询采购方案审批通过后及时签订合同；全过程造价咨询采购方案审批通过后发标开标定标并及时签订合同，具体时间可根据项目紧急情况适当调整。3）工作要点 根据预算编制单位申请格式填写申请内容；全过程造价咨询单位根据评估及竞争机制情况进行选择。预算编制单位申请格式模板详见智慧XX智慧XX知识中心知识中心规范制度规范制度XX地产XX地产产品工程管理产品工程管理成本管理成本管理XX地产工程造价咨询机构管理细则附件XX地产工程造价咨询机构管理细则附件（2）咨询公司评估 1）工作步骤 区域成本合约部按时完成对咨询公司区域成本合约部按时完成对咨询公司履约情况评估履约情况评估向集团成本合约部传递考评向集团成190、本合约部传递考评结果结果地产总部成本合约部进行沟通反馈及汇总，出具集团评估报告地产总部成本合约部进行沟通反馈及汇总，出具集团评估报告 2）时间要求 a.及时评估：非全过程模式为预算核对工作完成后 14 天内；全过程造价咨询为双月考核；b.定期评估：在 6 月 15 日和 12 月 15 日前，及时上报上半年度和下半年度的造价咨询单位履约情况评估（和上个评估期间履约情况不重复）。3）工作要点 a.核对前提交的咨询成果：核对前提交的咨询成果：核对前、后咨询成果误差率为2%。（误差率为咨询人在核对前提交总成果与核对后确定总成果数额之差占核对后确定总成果数额的比率）；超出约定误差率时咨询人应向委托人支191、付超出误差率部分工程造价额 5的违约金，且不超过咨询费总额，该违约金从支付咨询人的费用中扣除；（非咨询方责任除外）b.核对后提交的咨询成果：核对后提交的咨询成果：核对后提交的咨询成果误差率为1；甲供材工程量误差率在 5%以内，甲分包造价误差率在 5%以内，前述误差率为咨询人提交的成果与委托人复核的成果之间差值占委托人复核的成果数额的比率。超出约定误差率时根据情况对咨询人依据合同约定追究违约责任。c.造价咨询业务评估要求：造价咨询业务评估要求：工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 62 页 共 130 页 1 区域总公司成本合约部应认真、详实对咨询业务进行评估；2 咨询业务的评估采用综192、合评分法；3 关于工作质量的评估每个项目必须抽查一个单体的预算工程，做到 100%的复核率，并根据评估标准进行打分。4）其他要求 a.造价咨询酬金计提基数的说明：造价咨询酬金计提基数的说明：包含甲供材、甲分包、安全文明施工费在内的完整工程预算造价（不含优惠及上浮），但以下内容不在计提基数范围内：社保费；甲供材保管费；甲分包配合费；委托人提供分项总造价、设备总造价（造价咨询业务交底、签订合同时应根据项目实际情况予以明确）；图纸完全相同的不同楼号造价不能重复计取；不同楼号图纸仅作局部调整时，其中一栋楼按规定完整计取，其他楼咨询酬金按调整部分造价计取。b.全过程造价咨询酬金全过程造价咨询酬金按照合同193、约定计取，其他要求详见 OA 平台作业指引。2.7.10 成本资料管理（台账管理）成本资料管理（台账管理）（1）成本资料是公司在项目开发过程中形成的与成本有关的且有保存价值的工程预结算、工程合同、设计变更及现场签证、招投标、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种书面文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额及文件、造价信息等资料；成本资料管理的工作内容包括对成本资料的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。（2）成本资料必须具备真实性、统一性。成本资料必须真实、准确地记载项目成本管理事项；成本资料的各组成部分必须统一，194、不同载体（书面资料、电子文档）上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。（3）成本资料分为合同类、预结算类、设计变更及现场签证类、招投标类；每类资料需建立 Excel 台账进行管理，成本资料需分项目、分期进行整理。（4）成本资料必须具备安全性及对外保密性。成本资料实行统一归档、集中存放，严禁任何人未经公司、部门的批准私自外借；如成本人员换岗或离职，则必须及时做好资料的移交、回收及登记工作。2.7.11 其他其他(1)合规自评 1)工作步骤 根据集团下发的合规自评模板根据集团下发的合规自评模板填写成本模块内容填写成本模块内容发区域总公司财务运营部发区域总公司财务运营部汇总上报汇总上195、报地产总部成本合约部或集团审计监察部抽查地产总部成本合约部或集团审计监察部抽查 2)工作内容 按项目分期对甲供材、动态成本、变更签证管理、结算管理、造价咨询机构管理、工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 63 页 共 130 页 材料认质认价、利益冲突申报方面进行评价，如自评结论或集团抽查结果为不符合，需对缺陷进行描述，并列明整改措施、整改责任人及整改期限。3)上报流程 由区域总公司财务运营部按固定流程上报 4)时间要求 季度结束后 30 日内上报 5)工作要点 a.按项目分期对合规自评七项内容逐一排查，如有不符合，需如实填写上报；b.如自评结论为不符合，需按期整改完毕。(2)集团制196、度和专业知识 1）XX集团权责体系 智慧XX智慧XX规范制度规范制度权责体系权责体系 2）成本管理制度 智慧XX智慧XX规范制度规范制度XX地产XX地产产品工程管理产品工程管理成本管理成本管理 XX地产工程现场签证管理细则 XX地产工程计价管理细则 XX地产项目成本核算管理细则 XX地产成本管理软件使用管理细则 XX地产工程造价咨询机构管理细则 XX集团装饰成本标准管理细则 XX集团工程造价咨询服务采购管理细则 XX地产工程预结算争议处理工作指引 XX地产成本管理制度 XX地产物业前期启动费收取标准 XX集团住宅门厅装饰ABC 标成本（控制）标准 XX集团成本标准指导手册 XX集团装饰成本标准197、管理细则（修订版）XX集团成本季度检查实施办法 智慧XX智慧XX知识中心知识中心产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库 XX集团预结算相关问题处理手册 主体工程预结算争议项子目指导意见汇编 XX地产合约规划作业指引 3）合同管理制度 智慧XX智慧XX规范制度规范制度XX地产XX地产产品工程管理产品工程管理合同管理合同管理 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 64 页 共 130 页 XX集团合同分类及审批程序实施细则 XX地产合同管理制度 4）设计变更管理制度 智慧XX智慧XX规范制度规范制度XX地产XX地产产品工程管理产品工程管理设计管理设计管理XX集XX集团设计变更管理细则团198、设计变更管理细则 5）采购管理制度 智慧XX智慧XX规范制度规范制度XX地产XX地产招标采购管理招标采购管理采购管理采购管理XX住XX住宅集团（中国）有限公司采购管理制度宅集团（中国）有限公司采购管理制度 6）政府部门文件 请特别关注以下发文，以下发文的实际执行请以集团发文为准：建标2013 44 号文：建筑安装工程费用项目组成 豫建设标2014 29 号文：结合 44 号文对河南省 2008 定额调整意见 豫建设标2014 28 号文：工程量计算规范实施意见 豫建设标2014 57 号文：安全文明施工措施费计取办法 豫建设标2014 30 号文：河南省建设工程计价依据解释管理办法 豫建设标2199、003 89 号文：建设工程中途停工损失补偿办法 豫建设标2014 79 号文：价格调节基金计取办法 豫建设标2016 47 号文：关于调增施工现场扬尘污染防治费的通知（试行）豫建设标2016 73 号文：关于发布河南省房屋建筑与装饰工程预算定额 河南省通用安装工程预算定额河南省市政工程预算定额的通知 豫建标定2016 40 号文：关于发布河南省房屋建筑与装饰工程预算定额 河南省通用安装工程预算定额河南省市政工程预算定额动态调整规则的通知 第二章 显性、隐性成本划分显性、隐性成本划分及控制及控制 1 目的目的 显性成本及隐性成本是按客户的敏感程度来划分的，客户中高敏感的是显性成本，客户低敏感或200、不敏感的是隐性成本。成本需要结合项目的定位，严控隐形成本，合理匹配显性成本，以实现项目的成本的最佳配置，提高项目的溢价能力。2 显性与隐性成本的划分显性与隐性成本的划分 序号 隐性成本 显性成本 所属科目 1 勘探设计费、职能部门费、三通一平费、其他 无 前期工程费 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 65 页 共 130 页 2 给排水、供配电、供气、供暖工程费、其他 环境绿化工程费、园区智能化工程费 基础设施费 3 桩基、基础处理、土方及垃圾清运、结构及粗装修、室内给排水、室内电气、室内采暖管道、室内燃气、消防系统、空调及通风系统费、监理费 电梯、室内精装修工程费、建筑立面及部201、品（外立面、栏杆百叶、门窗工程、屋面装修）、公共部位装修费、室内弱电系统、环保系统费、样板房装修、销售设施建造费、地下车库地坪装修工程 建筑安装工程费+公共配套工程费 3 显性与隐性成本的控制显性与隐性成本的控制 参照各阶段成本关注要点及限额设计，严控隐性成本，根据客户敏感程度及竞品楼盘配置情况合理配置显性成本。第三章 成本标准化手册成本标准化手册 1 目的目的 通过XX集团内部历史项目成本数据的沉淀，建立项目成本指标控制范围，为项目快速、准确进行成本测算及控制提供指导，为前期产品定位决策提供支持。2 编制说明编制说明 2.1 XX集团成本标准化指导手册分为土地费用、前期工程费、基础设施费、建202、筑安装工程费、公共配套设施费（地下车库）、开发费用六部分。每一部分内容均配置相应成本指标范围及应用说明。2.2 建筑安装工程费用参照XX地产建安工程费基准值1.0 版。2.3 基础设施费用则考虑项目容积率进行分段划分，景观费用按照集团发布的成本控制标准，并结合XX集团城邦系列景观标准化手册，列出景观单方成本控制指标及分项部品部件成本指标。2.4 XX集团成本标准化指导手册中建安、景观、园区智能化等内容区分了相应的档次，土地、前期、基础设施（景观除外）、地下车库、开发费用等与地市及项目实际情况有关，不再考虑档次划分，使用时应详细阅读相关说明。3 编制内容编制内容 3.1 土地费用土地费用 3.1203、.1 土地费用依据上报集团审批的目标成本执行版数进行分析、提炼的，仅供拿地时参考；成本指标超出相应区间的，拿地决策时应更加谨慎。3.1.2 其它参考指标：工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 66 页 共 130 页 3.1.3 容积率：地市项目相对较高，大部分在 2.03.0 之间，平均约为 2.5；县级项目相对较低，大部分在 1.52.5 之间，平均约为 2.0；3.1.4 可售比（可售面积/建筑面积）：地市项目相对较小，大部分在 75%85%之间，平均约为 80%；县级项目相对较大，大部分在 85%95%之间，平均约为 90%；【可售面积：可售且能够办理产权证的面积】3.1.5204、 因土地费用受地块位置、拿地时间、拿地方式、容积率、市场情况等因素影响，导致楼面地价差异很大，故此建议如下：3.1.6 在满足集团利润率要求的情况下，多拿优质、低价及预期去化周期短的土地，加快资金周转速度；3.1.7 在控规范围内，应进行多方案比选，优选利润率高、预期去化速度快的方案；3.1.8 在满足控规最低要求的前提下，应尽量做到可售比最大化；尽量减少地下车库、设备用房及其它配套用房（物业管理用房、社区服务用房等）面积，合理确定赠送（入户花园、飘窗、阳台、露台等）面积；3.2 前期工程费前期工程费 3.2.1 前期工程费包含勘探设计费、职能部门费、三通一平及其他，成本指标为项目历史已发生，205、提取各科目的合理取值区间，范围基本涵盖了河南省各地市。3.2.2 项目公司在使用过程中如有个别科目费用超出取值区间时，需结合项目实际情况进行测算计取，具体使用办法详见表中计算说明；3.2.3 项目公司应与当地有关部门进行积极沟通，尽量争取到缴费的最大优惠，降低报批报建费用。3.2.4 主体各阶段图纸设计采用集团框架协议，详见附件 1主体各阶段设计费收费标准；景观设计费根据选择单位确定单价，可参考附件 2景观设计费收费情况统计表；各地市政设施配套费缴费文件及收费标准，详见附件 3各地市市政配套费收费标准；各地市人防建设收费文件及自建或缴费建议，可参考后附表人防工程收费文件及建议。3.2.5 总成206、本占比（前期工程费/总成本）：合理区间宜为 4%6%。成本科目名称 计算口径 成本指标(元/)计算说明（标准及配置）前期工程费 建筑面积 包含勘探设计费、职能部门费、三通一平费、其他费用等。勘探设计费 建筑面积 3545 包含：地质勘探费，地下文物勘探费,地下文物挖掘费；项目立项后的总体规划设计、扩初设计费、施工图设计费、景观设计费、装修设计费、设计修改费、制图、晒图费。勘探费 建筑面积 24 包含地质勘探费，地下文物勘探费,地下文物挖掘费；与地块地形、地质条件等相关。地质勘探费 占地面积 35 按建筑面积指标区间为：1.02.0 元/，每米进尺单价在 4565 元/m之间，若山区岩石地基时，207、每米进尺单价在 8090 元/m 之间，项目依据地质条件进行取值。地下文物勘探费 占地面积 2.0-4.5 按建筑面积指标区间为：1.02.0 元/，可依据项目地块实际情况取值。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 67 页 共 130 页 地下文物挖掘费 占地面积 根据目前项目开发情况，该项费用极少发生，可忽略。设计费 建筑面积 30-40 包含总体规划设计、扩初设计费、施工图设计费、景观设计费、装修设计费、设计修改费、制图、晒图费；设计费用与产品类型，图纸设计重复率相关；设计费单价详见附件 1、2：主体各阶段设计费收费标准、景观设计费收费情况统计表。职能部门费 建筑面积 报批报建208、费 人防易地建设费 建筑面积 根据地块人防建设要求，自建或缴费，后附表人防工程收费文件及建议 市政设施配套费 建筑面积 120：上街、洛阳、开封、平顶山、安阳、焦作、新乡、南阳（中心城区以外按占地面积）、舞钢 94/58：信阳（高层及地下 94，多层及地下 58）90：漯河、商丘、三门峡（地下 50）、济源、周口、濮阳、许昌、驻马店 80：汤阴、长葛 70：临颍、巩义、长垣、永城 53：滑县 49：淮阳 30：柘城 10/20/30：鹤壁 20：林州 70/40：灵宝（地上 70/地下 40）50：宝丰 根据各地市缴费文件,详见附件 3：各地市市政配套费收费标准 施工图设计审查费 建筑面积 1209、3 其中：人防施工图审查费单方：810 元/，可取值 8 元/；普通施工图审查费单方：1.52.5 元/，可取值 1.8 元/。预算编制费 建筑面积 412 咨询费率：清单/定额招标（0.15%），预算核对（0.22%），全过程造价咨询（1012）；咨询费用与图纸重复率相关，计算基础为工程总造价。环境评价费 建筑面积 01.2 根据项目实际发生计取。日照分析费用 建筑面积 02 地震安全性评价费 建筑面积 02 检测费 建筑面积 10 以内 检测费主要包含以下科目：土壤氡浓度检测费区间 0.061.3 元/；室内空气检测费区间 04 元/；主体结构检测费区间 0.25 元/，水电检测费区间 0210、.52 元/，其他缴费根据项目实际发生计取。维修基金 建筑面积 目前仅个别地市发生该项费用（信阳）信阳：信政文【2001】15 号，开发商在办理商品房预售许可证时，一次性提交项目总投资（不含地价）2%的维修资金，项目总投资金额界定的标准按开发企业项目招标合同确定的价款减去安全文明措施费为准，即：（建设工程施工合同总价款-安全文明措施费）*2%其他缴费 建筑面积 因各地市收费项差异较大，按各地实际发生计取。三通一平费 建筑面积 5-15 包景观设计费收费情况统计表计取。其它 建筑面积 项目根据实际情况计取 包含现场临时围墙、大门、现场办公室、防护设施等费用，其他费用按项目实际发生计取；临时围墙区211、分材质，高度 砖围墙：1.8m2.5m 高，240 砖墙,单价区间 290450 元/m；铁皮围挡：2.5m3.5m 高，300400 元/。附附件件 1.1.主体各阶段设计费收费标准主体各阶段设计费收费标准 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 68 页 共 130 页 郑州大学综合郑州大学综合设计研究院设计研究院（地市）（地市）河南省建河南省建筑设计研筑设计研究院有限究院有限公司（地公司（地市）市）河南省建河南省建筑设计研筑设计研究院有限究院有限公司（县公司（县级）级）郑州大学综郑州大学综合设计研究合设计研究院（县级）院（县级）广州集美组室内广州集美组室内设计工程有限公设计工程有212、限公司北京东方华太司北京东方华太建筑设计工程有建筑设计工程有限责任公司限责任公司（地市）（地市）广州集美组室内广州集美组室内设计工程有限公设计工程有限公司北京东方华太司北京东方华太建筑设计工程有建筑设计工程有限责任公司限责任公司（县级）（县级）森拓设计机森拓设计机构（地市）构（地市）森拓设计机构森拓设计机构（县级）（县级）规划、修建性详规阶段20万元18万元20万元/宗15万元/宗20万元/宗15万元/宗（复杂地形）规划、修建性详规阶段25万元20万元概念规划设计阶段1.0万元/公顷0.8万元/公顷1.3万元/公顷1.3万元/公顷1.2万元/公顷 1.2万元/公顷修建性详规阶段1.0万元/公顷213、1.0万元/公顷1.0万元/公顷1.0万元/公顷1.0万元/公顷 1.0万元/公顷复杂地形概念规划阶段1.8万元/公顷1.5万元/公顷复杂地形修建性详规阶段2.0万元/公顷2.0万元/公顷12万/套（不计套用）10万/套（不计套用）12万元/栋（不含套用）10万元/栋（不含套用）12万元/栋（不含套用）10万元/栋（不含套用）16元/15元/20元/16元/18元/14元/14元/12元/15元/12元/13元/10元/10元/9元/15元/12元/13元/10元/10元/9元/15元/12元/13元/10元/15元/12元/15元/12元/13元/10元/40元/40元/38元/38元/15214、元/12元/5元/2元/2元/3元/3元/3元/3元/3元/20元/16元/18元/14元/25元/20元/22元/18元/集中商业（独立沿街非别墅类）大型集中商业(商场卖场专业类市场等)花园洋房、多层社区商业（沿街商业）商业及会所休闲度假酒店社区配套（物业管理用房，会所，社区用房，幼儿园）高层地下室、地下车库低层住宅2扩初设计建筑类型独立、双拼别墅、会所按8元/m2计取；复制项目按4元/m2计取；建筑单体方案设计、初步设计：按7元/m2联排、叠加别墅多层、高层住宅（含底层商业）高层小高层1总体规划设计修建性规划设计规划用地面积在150亩及以下10万元包干 10万元包干规划用地面积在150亩以215、上1万元/公顷 1万元/公顷序序号号设计阶段设计阶段设计单位收费情况设计单位收费情况 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 69 页 共 130 页 郑州大学郑州大学综合设计综合设计研究院研究院（地市）（地市）河南省建河南省建筑设计研筑设计研究院有限究院有限公司（地公司（地市）市）河南省建河南省建筑设计研筑设计研究院有限究院有限公司（县公司（县级）级）郑州大学郑州大学综合设计综合设计研究院研究院（县级）（县级）广州集美组室内设广州集美组室内设计工程有限公司北计工程有限公司北京东方华太建筑设京东方华太建筑设计工程有限责任公计工程有限责任公司（地市）司（地市）广州集美组室内设计广州集美组216、室内设计工程有限公司北京东工程有限公司北京东方华太建筑设计工程方华太建筑设计工程有限责任公司（县有限责任公司（县级）级）森拓设计森拓设计机构（地机构（地市）市）森拓设计森拓设计机构（县机构（县级）级）多层砖混住宅7元/6元/多层框架住宅9元/8元/叠加、连排住宅14元/13元/低层住宅小高层住宅11元/10元/高层住宅（1218）14元/12元/高层住宅（1925）15元/13元/高层住宅（26及以上）18元/15元/会所、幼儿园10元/9元/10元/9元/休闲度假酒店、会所地下室、地下车库13.5元/12元/人防地下室25元/20元/外网1.8万/公顷1.5万/公顷社区配套公建16元/13元217、/社区商业16元/13元/集中商业22元/18元/写字楼25元/20元/22元/18元/25元/20元/重复施工图设计部分收费标准1、项目内完全重复：40%收费；2、项目内基础不同，上部重复：50%收费；3、项目内大底盘，上部重复：60%收费；4、项目内镜像，80%收费；5、不同项目之间的重复收费第一栋按80%收取，其它重复楼栋按1、2条执行；1.8万/公顷(郑大：复杂地形4万元/公顷)1.5元/16元/13元/16元/13元/10元/13.5元/12元/25元/20元/14元/12元/15元/13元/18元/15元/9元/8元/14元/13元/11元/10元/序序号号设计阶段设计阶段设计单位218、收费情况设计单位收费情况3施工图设计建筑类型7元/6元/工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 70 页 共 130 页 河南XX建筑河南XX建筑设计有限公司建筑方案设计收费标准设计有限公司建筑方案设计收费标准 附件附件 2 2：景观设计费收费情况统计表：景观设计费收费情况统计表 序号 合作单位 工作内容 收费情况（元/）备注 项目类型 设计收费标准 备注 系列化住宅 普通住宅 标准化住宅 5 元/系列化住宅指集团已发布产品系列：森林半岛（新古典、地中海）、城邦、桂园、联盟新城、十八城、新亚洲 非标准化住宅 10 元/别墅 独栋别墅 10 万元/栋 别墅设计以单体楼栋计价 联排别墅 1219、5 万元/栋 公共配套 10 元/住宅区配套商业及社区配套公建 地下室 3 元/总体规划 150 亩及以下 10 万/单 150 亩以上 以 1 元/计 创新类 根据实际项目确定 创新类项目指非系列化住宅产品、商业综合体、文化旅游等项目 备注：1.建筑设计费仅包含方案阶段费用；2.方案设计资质采用施工图设计单位资质。3.标准化住宅仅包含已经发布且在实际项目中得到运用的标准化住宅产品。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 71 页 共 130 页 1 深圳奥雅景观与建筑规划设计有限公司 概念方案扩初 2022 元/；施工图设计 89 元/2831 2 广州集美组室内设计工程有限公司 概220、念方案扩初施工图设计 20 自 2014 年 8 月 20 日集团电子公告后，暂停与其合作 广州集美组室内设计工程有限公司 北京东方华太建筑设计工程有限责任公司（联合体）3 杭州亚景景观设计有限公司 概念方案扩初施工图设计 1516 概念方案扩初阶段收费情况：1213 元/4 浙江中亚园林景观发展有限公司 概念方案扩初施工图设计 1617 5 天人规划园境顾问服务有限公司 概念方案扩初施工图设计 17 酒店及其他创新项目收费情况：铂尔曼酒店、凯旋广场、鄢陵生态新城：29 元/；郑州智慧港 46 元/，县级商业综合体 25 元/；6 武汉范尔园林景观工程有限公司 概念方案扩初施工图设计 1617221、 7 重庆道合园林景观规划设计有限公司 概念方案扩初施工图设计 2022 8 重庆日清城市景观设计有限公司 概念方案扩初施工图设计 25 9 郑州枫景景观规划设计有限公司 概念方案扩初施工图设计 1216 10 河南XX建筑设计有限公司 概念方案扩初施工图设计 系列化住宅类 郑州 2025 系列化住宅类项目指集团已发布产品：森林半岛（新古典、地中海）、城邦、桂园、联盟新城、十八城、新亚洲 地市及县级 17 创新类 郑州 实际项目定 创新类项目指非系列化住宅产品、商业综合体、文化旅游等项目，设计费用由集团设计院与项目方共同确定。地市及县级 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 72 页222、 共 130 页 附件附件 3：各地市市政配套费收费标准：各地市市政配套费收费标准 序号 地市 收费标准(元/)备注 1 郑州 170 郑政文【2007】170 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 170 元/。2 郑州上街区 120 上政文【2008】33 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 120 元/，包含城市基础设施配套费 70 元/，暖气入网费 50 元 3 安阳 120 安政【2008】65 号文 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 120 元/。4 焦作 120 焦发改价管【2010】430 城市基础设施配套费按223、建筑面积计征，征收标准为 120 元/；地下室高度超过 2.2 米的按 70 元/征收，低于 2.2 米的按 35 元/征收；建设地下人防工程的项目，必须由市人防办出具修建地下人防工程的证明文件后，可免交其人防工程面积的城市基础设施配套费；对确需修建、翻建并经规划部门同意办理建设工程规划手续的民宅，按 30 元/征收；5 南阳 120 宛政201253 号 南阳市中心城区范围内城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 120 元/，其中 60 元/为燃气、热力主管网建设专项资金（燃气 18 元/，热力 42 元/）。6 新乡 120 新政【2008】22 城市基础设施配套费按建设224、项目的建筑面积计征，征收标准为 120 元/。7 洛阳 120 洛阳市洛政【2009】133 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 120 元/，其中城市建设配套费 40 元/，热力管网建设费60 元/，燃气管网建设费 20 元/；8 平顶山舞钢 120 平政201061 号 城市基础设施配套费按建筑面积计征，收标准为 120 元/，地下室部分按 60 元/征收；建设地下人防工程的项目 必须由市人防办出具修建地下人防工程的证明文件后 方可免交其人防工程面积的城市配套费 9 开封 120 汴政 2010 94 号 城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，征收标225、准为 120 元/（其中：天然气 18 元/,热力 50 元/，其他 52元/）；对没有热力、天燃气配套设施或配套设施不全的建设项目，其城市配套费分类核减计征，将来热力、天燃气配套后再予以补缴 10 信阳 94/5羊山新区行政事业性城市基础设施配套费收费标准：高层 94 元/，多层 58 元/。11 周口 90 周政办（2009）45 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征,征收标准为 90 元/；周政办（2010）142 号 19 层以上（含 19 层）的高层住宅建筑，城市配套费按按征收标准的 30%计征，即：90 元/*30%=27 元/；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版226、 第 73 页 共 130 页 12 漯河 90 漯政200810 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征,征收标准：工业项目为 30 元/,其它建设项目为 90 元/。其中:(一)新建、扩建和改建的各类建设项目,按建筑面积征收；(二)享受减免城市配套费优惠政策的建设项目若发生用途改变,按改变用途后建设项目的建筑面积征收；13 济源 90 济政200843 号 济源市城市基础设施配套费征收管理办法，城市配套费按建设项目的建筑面积计征（包含地上及地下），征收标准为：90 元/，其中热力及燃气配套配套费为 45 元/（热力 20 元/，燃气 25 元/）14 商丘 90 商政【2013】3227、6 号 城市基础设施配套费征收标准按建筑面积每平方米 90 元计征。具体分类征收标准为：用于政府投资城市基础设施建设每平方米 41 5元，用于城市供暖配套设施建设每平方米 30 元，用于城市供气配套设施建设每平方米 13.5 元，用于供水配套设施建设每平方米 5 元。15 三门峡 地上 90地下 50 三政【2011】61 号 城市基础设施配套费按建筑面积计征，征收标准：地上部分为 90 元/，地下部分为 50 元/，人防部分不收；建筑高度在 100120米（含 120 米）的建设项目按 60 元/征收,建筑高度在 120150 米（含 150 米）的建设项目按征收标准减半征收；建筑高度在 1228、50 米以上的建设项目免征城市配套费。三政【2015】4 号 市政配套费分配方案 90 元/m2，其中城市建设配套费 43 元/m2，供热专项配套费 25 元/m2，燃气专项配套费 1716 濮阳 90 濮政200873 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 90 元/。17 许昌 90 许政【2014】64 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 90 元/。18 驻马店 90 驻政【2014】84 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 90 元/，供水、供气、供热各 15 元/，其余 45 元/用于其他市政设施配套。19 汤阴229、 80 汤政办2012105 号 凡规划区内新建、扩建、改建、翻建项目城市基础设施配套费按建筑面积计征，征收标准为 80 元/。其中城市居民新建住宅减半征收，原面积翻建房不征收，超出原面积部分减半征收。20 长葛 80 长政201375 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 80 元/。21 临颍 70 临政200844 号 城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征,征收标准：工业项目为 30 元/平方米,其它建设项目为 70 元/平方米。22 巩义 70 巩政文201133 号 城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积（含地下）计征，征收标准为 70230、 元/。23 长垣 70 新政文【2011】107 号 城市基础设施配套费按建筑面积计征，征收标准为 70 元/，其中燃气配套费 13 元/，热力配套费 33 元/，供水配套费 4元/，其他城市基础设施配套费 20 元/。24 滑县 53 滑政200958 号文 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为 53 元/（不含热力入网费），无天然气配套设施的建设项目征收38.3 元/。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 74 页 共 130 页 25 淮阳 49 淮政【2010】7 号文 城市基础设施配套费按建筑面积计征，商品房开发项目收费标准为 49 元/。26 柘城 3231、0 柘政【2009】26 号 城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准:1、居民住宅 20 元/，非住宅（不包括工业厂房、仓储用房）、非商业用房 30 元/；2、商业用房 60 元/。27 鹤壁 10/20/30 鹤政【2004】70 号 城市基础设施配套费按建筑面积分段计征 建筑面积 1.5 万平米以下部分，按 30 元/征收；建筑面积 1.5-3 万平米部分，按 20 元/征收；28 永城 70 永政【2009】53 号 城市配套费的征收按建设项目的建筑面积计征，标准为 70 元/平方米（具体分配标准是：基建部分 20 元/平方米，由市城乡规划管理局征收，其余为热力、燃气配套资232、金部分，具体征收办法另定）。29 灵宝 地上 70/地下 40 灵政【2014】89 号 城市配套费的征收按建设项目的建筑面积计征，标准为 70 元/平方米，地下室超过 2.2 米的按 40 元/平方米征收，地下室不超过 2.2米的按 20 元/平方米征收。建筑高度在 100120 米（含 120 米）的建设项目按 45 元/征收,建筑高度在 120150 米（含 150 米）的建设项目按征收标准减半征收；建筑高度在 150 米以上的建设项目免征城市配套费。30 宝丰 50 宝政20101 号 城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收 50 元。31 林州 20 城市233、基础设施配套费按建筑面积分段计征：住宅 20 元/m2，办公 30 元/m2，商业 50 元/m2。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 75 页 共 130 页 3.3 基础设施费基础设施费 3.3.1 基础设施费（景观除外）包含给排水工程、供配电工程、供气工程、供暖工程、园区智能化工程及其他红线外工程。3.3.2 基础设施费（景观除外）基础设施费（景观除外）基础设施费（景观除外）成本指标按容积率划分为 1.5 以下（别墅和多层产品为主）、1.52.5（小高层、高层产品为主）、2.53.5（高层产品为主）及 3.5 以上（高层和 SOHO为主）四个区间。产品类型多种组合时，参考容积率取234、值的同时也需参考主要产品类型，如项目容积率为 2.6 时，但项目主要产品为小高层时，成本取值也可参考容积率 1.52.5取值；容积率为 1.2 时，产品类型以别墅居多时，成本取高值，产品类型以多层为主或含有少量小高层时，成本取低值。（1）给排水工程费：1)供水设备工程：供水设备工程：项目取值前需要与当地自来水主管部门沟通是否需要无负压供水设备，若不需要可取低值，反之取高值；一期产品类型只有别墅或多层，一般可不设置二次加压设备，若产品类型较多，低层与高层均有时，设置二次加压供水设备，应考虑分区设置，容积率越高分摊成本越低，但容积率高于 3.5 时，成本适当增加。2)自来水管网、消防管网工程：自来235、水管网、消防管网工程：为园区内管网工程费，与项目容积率成反比，容积率低时取高值，容积率高时取低值。3)污雨水道路工程：污雨水道路工程：含主车行道路、污水、雨水管线及检查井、收（集）水井、化粪池等；污雨水管道材质为 HDPE 双壁管或 UPVC 波纹管，成品塑料检查井，井盖为复合树脂井盖，化粪池采用玻璃钢材质。（2）供配电工程费：供配电工程费：供电工程成本与项目用电负荷有较大的关系，用电容量越大，成本取值越高，还需考虑是否有底商及面积大小；独立商业供配电工程及红线外电力外网工程费不含在指标范围中。若有地市按规定缴费时，仍按当地文件执行。（3）供气工程费：供气工程费：未含入网、接口费，此费用新表计236、入建安工程费。（4）供暖工程费：供暖工程费：未含入网、接口费；工程费根据项目配建热交换站、一次网、二次网管网距离及是否要求有热力仪表等情况取值。（5）园区智能化工程费：园区智能化工程费：楼宇对讲、报警、监控、车辆管理系统、背景音乐，不含智能家居工程，户内对讲系统造价按 13 元/计入建安工程费中。3.3.3 环境绿化工程费环境绿化工程费 环境绿化工程费：成本指标用于项目整体控制，景观工程设计指标用于指导景观设计，城邦系列景观部品部件成本标准结合XX集团城邦系列景观标准化手册，针对标准化景观构筑物、道路铺装、景观小品、部品等敏感点匹配相应的成本标准，以指导项目应用实施。3.3.4 总成本占比（基237、础设施费总成本占比（基础设施费/总成本）：合理区间宜为总成本）：合理区间宜为 7%10%工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 76 页 共 130 页 成本科目 名称 计算口径 成本指标（元/m2）计算说明（标准及配置）容积率1.5 容积率 1.52.5 容积率 2.53.5 容积率3.5 联盟、森林半岛系列（别墅、洋房）森林半岛、桂园系列（小高层、高层）壹号城邦、森林半岛、桂园系列（高层）壹号城邦、十八城系列（高层+SOHO 组合）基础设施费基础设施费 建筑面积建筑面积 235235295295 205205265265 170170230230 175175235235 给排水工238、程、供配电工程、供暖工程、智能安防工程，不含景观。项目可根据容给排水工程、供配电工程、供暖工程、智能安防工程，不含景观。项目可根据容积率、产品类型、售价取值，无采暖时需减去采暖工程费，详见各科目配置说明。积率、产品类型、售价取值，无采暖时需减去采暖工程费，详见各科目配置说明。给排水工程费给排水工程费 建筑面积建筑面积 65658585 50507070 40406060 35355555 需与当地供水部门沟通加压供水方式，是否采用无负压供水设备。需与当地供水部门沟通加压供水方式，是否采用无负压供水设备。手续费 建筑面积 0.51.5 0.61.2 0.71.1 11.5 一般按照合同额比例计取239、，可与相关部门沟通协商。水表开户费 建筑面积 项目根据实际情况计取 是否计取可与当地职能部门协商 供水工程费 建筑面积 2535 2030 1525 1525 综合考虑整个小区产品类型及用水量，供水设备分高、中、低区供水。污雨水道路工程 建筑面积 4050 3040 2030 2030 以容积率取值，容积率越高取值越低。供配电工程费供配电工程费 建筑面积建筑面积 65658080 75759090 75759595 8080100100 1 1、按用电容量综合考虑，底商较多，用电容量越大，取值越高，本数据未考虑独、按用电容量综合考虑，底商较多，用电容量越大，取值越高，本数据未考虑独立商业部分。240、立商业部分。2 2、红线外电力外网工程费不含在本科目中。、红线外电力外网工程费不含在本科目中。供气工程费供气工程费 建筑面积建筑面积 15153030 15153030 15153030 15153030 不含入网、接口费，需要与当地配套文件结合取值。不含入网、接口费，需要与当地配套文件结合取值。入网费、接口费 户 按地市收费文件 结合市政配套费，多城市含在市政配套费中。工程费 建筑面积/户 1530 元/或每户 22003500 元，按照各地规定计算 市政配套费中含有施工费的，此处不再计算，没有含时，按照当地配套文件及建设标准计取。供暖工程费供暖工程费 建筑面积建筑面积 25254040 2241、5254040 25254040 25254040 不考虑入网、接口费，结合各地市市政配套费规定，在前期工程费中计算入网、接口不考虑入网、接口费，结合各地市市政配套费规定，在前期工程费中计算入网、接口费。费。入网费、接口费 建筑面积 按地市收费文件 各地市规定不同，结合市政配套费，需要考虑市政配套费中包含的工程内容,是否含热交换站、一次网施工等施工费用。设计费 建筑面积 2035 2035 2035 2035 与市政配套费中供暖工程内容相结合，另考虑是否有一次网、热交换站及热交换站接口位置、管网距离，如配建内容全，距离较远取高值，否则取低值。工程费 建筑面积 热交换站费 建筑面积 48 综合考242、虑，按期分摊 热力仪表费 户 10002500 可与当地职能部门协商单价 园区智能化园区智能化工程费工程费 建筑面积建筑面积 30304040 20203030 20203030 20203030 以容积率、户型面积取值，设备选用标准详见设计管理部下发以容积率、户型面积取值，设备选用标准详见设计管理部下发 ABCABC 标标准，且与标标准，且与售价和利润相匹配（不含智能家居）。售价和利润相匹配（不含智能家居）。若建设智慧社区，成本标准在原基础上增若建设智慧社区，成本标准在原基础上增加加 1313 元元/m/m2 2。园区智能化工程费 建筑面积/户 35 且 8000 元/户 30 且 5000243、元/户 25 且 4000 元/户 25 且 3500 元/户 20 且 2800 元/户 15 且 2500元/户 25 且 3500元/户 20 且 2800元/户 15 且2500元/户 25 且 3500元/户 20 且 2800元/户 15 且 2500元/户 品牌参考：楼宇对讲：安居宝；报警：深圳豪恩；监控：三星及海康；车辆管理系统：富士；背景音乐：ICT 等品牌，招标价调整，单价可调整。通信管道工程费 建筑面积 25 24 13 13 可与安防合并考虑 有线电视入网及工程费 户 按地市收费标准 其他其他 建筑面积建筑面积 红线外工程，项目根据情况自行考虑、红线外工程，项目根据情况244、自行考虑、景观景观标标准按准按 2 2017017 年年产品适产品适配手册配手册执行执行 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 77 页 共 130 页 3.4 建筑安装工程费：包括桩基工程费、地基处理费、土建、安装工程费、装饰装修费、设备购置费、监理费及垃圾清运七部分内容。建筑安装工程费：包括桩基工程费、地基处理费、土建、安装工程费、装饰装修费、设备购置费、监理费及垃圾清运七部分内容。3.4.1 配置标准配置标准 序号 配置标准 多层电梯洋房 高层 非人防地下车库 1 层数（地上/地下）地上 9 层，地下 2 层 地上 26 层，地下 2 层 地下 1 层 2 层高（地上/地下）地245、上 3m/地下 1 层 2.89m/地下 2 层 2.85m 地上：2.9 地下：3.3/2.8 地下 1 层，非人防区 3.7m 3 窗地比（外墙门窗面积/建筑面积）0.18 0.17 -4 钢筋含量（地上钢筋/地上建筑面积）36 46.00 95 5 混凝土含量（地上混凝土/地上建筑面积）0.34 0.40 1.07 6 屋面形式（坡屋面、平屋面）平屋面 平屋面-7 外立面装修（石材、真石漆、面砖、涂料的比例）一层黄金麻石材/真石漆/质感涂料（15%：60%：25%）两层（局部三层）黄金麻石材大面真石漆及涂料（10%：45%：45%）-8 窗（材质及综合单价）断桥铝合金门窗（6+12A+6246、 中空玻璃）490 元/断桥铝合金门窗（6+12A+6 中空玻璃）490 元/-9 入户门（配置及单樘价格）钢制防盗门+密码锁 3000 元/樘 钢制防盗门+密码锁 2600 元/樘-10 栏杆（材质及每米单价）集团标准化铁艺栏杆 集团标准化铁艺栏杆-11 公共部位装修（系列及 ABC 标）A 标 A 标-12 电梯（品牌，载重，速度）三菱电梯，800Kg，1m/s 品牌：三菱 载重：1050kg 速度 1.75m/s-13 其他（新风、太阳能等）地暖、空气净化器、新风系统 地暖、空气净化器、新风系统-3.4.2 总成本占比【（建筑安装工程费总成本占比【（建筑安装工程费+公共配套设施费）公共配247、套设施费）/总成本】：合理区间宜为总成本】：合理区间宜为 45%50%。3.4.3 标准如下：标准如下：多层建安基准价多层建安基准价 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 78 页 共 130 页 序号 成本项目 原始指标 消耗量系数 系数单位 原始单价（元）上浮比例 单价(元)可售单方(元/m2)建筑单方(m2)四 建筑安装工程费 2025.75 2025.75 4-1 桩基工程费 0.00 0.00 4-1-1 桩基检测费 建筑面积(m2)/0%0.00 0.00 0.00 4-1-2 桩基工程费 建筑面积(m2)m/0%0.00 0.00 0.00 4-4 土建安装工程费 20248、25.75 2025.75 4-4-1 主体土建工程费 1295.34 1295.34 1 结构及粗装修 1295.34 1295.34 4-4-2 主体安装工程费 0.00 276.06 276.06 1 室内给排水系统费 26.50 26.50 2 室内电气系统费 101.90 101.90 3 室内采暖系统费 53.00 53.00 4 室内燃气管道系统费 户数 1.00 户/户 2700.00 0%2700.00 17.41 17.41 5 电梯供应及其安装费 66.26 66.26 6 消防系统费 11.00 11.00 7 空调及通风系统费 0.00 0.00 8 其他 0.00 249、0.00 4-4-3 室内精装修工程费 0.00 0.00 1 室内装修 0.00 0.00 2 经营增配 0.00 0.00 3 其他 0.00 4-4-4 装饰及环保费 0%0.00 454.35 454.35 1 建筑立面及部品 276.04 276.04 2 公共部位精装修 120.28 120.28 3 室内弱电系统 13.77 13.77 4 环保系统费 44.26 44.26 合计 2025.75 2025.75 高层建安基准价高层建安基准价 序号 成本项目 原始指标 消耗量系数 系数单位 消耗量 原始单价（元）上浮比例 单价(元)可售单方(元/M2)建筑单方(m2)四 建筑安装250、工程费 2015.12 2015.12 4-1 桩基工程费 0.00 0.00 4-1-1 桩基检测费 建筑面积(m2)m2/m2 22691.88 0%0.00 0.00 0.00 4-1-2 桩基工程费 建筑面积(m2)m/m2 22691.88 0%0.00 0.00 0.00 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 79 页 共 130 页 4-4 土建安装工程费 2015.12 2015.12 4-4-1 主体土建工程费 1323.93 1323.93 1 结构及粗装修 1323.93 1323.93 4-4-2 主体安装工程费 0.00 306.01 306.01 1 室内251、给排水系统费 27.03 27.03 2 室内电气系统费 125.99 125.99 3 室内采暖系统费 53.00 53.00 4 室内燃气管道系统费 户数 1.00 户/户 156.00 2700.00 0%2700.00 18.56 18.56 5 电梯供应及其安装费 53.85 53.85 6 消防系统费 27.57 27.57 7 空调及通风系统费 0.00 0.00 8 其他 0.00 0.00 4-4-3 室内精装修工程费 0.00 0.00 1 室内装修 22691.88 0.00 0.00 2 经营增配 0.00 0.00 3 其他 0.00 4-4-4 装饰及环保费 0%0252、.00 385.18 385.18 1 建筑立面及部品 225.23 225.23 2 公共部位精装修 116.13 116.13 3 室内弱电系统 13.07 13.07 4 环保系统费 30.75 30.75 合计 2015.12 2015.12 地下车库基准值地下车库基准值 序号 成本项目 原始指标 消耗量系数 系数单位 消耗量 原 始 单 价（元）上浮比例 单价(元)可售单方(元/M2)建筑单方(m2)四 建筑安装工程费 2315.18 2315.18 4-4 土建安装工程费 2315.18 2315.18 4-4-1 主体土建工程费 1947.98 1947.98 1 结构及粗装修 253、1947.98 1947.98 4-4-2 主体安装工程费 0.00 242.80 242.80 1 室内给排水系统费 9.80 9.80 2 室内电气系统费 120.00 120.00 3 室内采暖系统费 0.00 0.00 4 室内燃气管道系统费 户数 户/户 0.00 4%0.00 0.00 0.00 5 电梯供应及其安装费 0.00 0.00 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 80 页 共 130 页 6 消防系统费 113.00 113.00 7 空调及通风系统费 0.00 0.00 8 人防设备 0.00 0.00 9 其他 0.00 0.00 4-4-3 室内精装修254、工程费 0.00 0.00 1 室内装修 0.00 0.00 2 经营增配 0.00 0.00 3 其他 0.00 4-4-4 装饰及环保费 0%0.00 124.40 124.40 1 建筑立面及部品 19.40 19.40 2 公共部位精装修 105.00 105.00 3 室内弱电系统 0.00 0.00 4 环保系统费 0.00 0.00 合计 2,315.18 2,315.18 XX地产主体建安工程费基准值1.0版20171206.xlsx 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 81 页 共 130 页 3.5 开发费用开发费用 3.5.1 开发费用计取内容、计取标准及分摊255、规则详见开发费用计取内容、计取标准及分摊规则详见 2017 年修订XX集团项目成本核算管理细则年修订XX集团项目成本核算管理细则 成本科目名称 计算口径 成本指标 计算说明（标准及配置）单方指标（元/)占销售额比例 开发间接费 建筑面积 3040 2.0%2.4%开发间接费=（销售收入 费用比例 25%+建筑面积 单方标准 75%）30%；其中：费用比例为 2%；单方标准：95 元/；管理费 建筑面积 6080 管理费=（销售收入 费用比例 25%+建筑面积 单方标准 75%。）70%。销售费用 建筑面积 130165 3.2%3.7%营销费用按含税销售收入 费用计提比例（郑州按 1.8%，地256、市按 2.4%，县级按 3%），营销费用中人工费在计算毛利润时，需计入开发间接费用，营销费用人工费按总额 30%计算。销售费用中品牌推广费单独计算，按销售收入 1%计取，XX通宝按销售收入 1%计取。开发期税费 建筑面积 455625 10.3%12.5%土地增值税计算方式以查账征收和预征对比，查账方式同时计算项目合并土地增值税及分产品类型土地增值税，并按保守原则取高值计入。营改增后开发期税费包括：城建税、教育税及附加、土地增值税等；开发期税费的计算基数（工程量）为增值税，城建税率根据项目的所在地区进行选择；土地增值税按XX集团土地增值税测算管理细则的要求计算。财务费用 建筑面积 90165 257、3.0%3.5%项目财务费用需按现金流计算，土地从购置时间开始计算。可研版目标成本财务费用按总投资额的 35%乘以利率或现金流计算，方案版及执行版目标成本财务费用按现金流计算，年利率按 9%计取。合计 建筑面积 7651070 18.5%22.1%人防工程收费文件及建议人防工程收费文件及建议 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 82 页 共 130 页 一、河南省及各地市关于修建人防工程或缴纳人防易地建设费的文件规定 关于人防工程建设和易地建设费缴纳标准的具体规定，主要包括省级和地市两个层级。其中，省级规定为总纲，统筹省内各地市人防工程建设标准和易地建设费缴纳标准；各地市可以根据具体情258、况，结合经济发展需要，制定单独的人防工程建设和易地建设费缴纳标准。1）河南省相关规定 河南省现行规定是关于规范人防建设有关收费问题的通知（豫计收费【2003】1178 号）和关于规范人防工程建设有关问题的通知（豫防办【2009】100 号）。豫计收费【2003】1178 号文规范了我省人防建设有关修建人防地下室面积的标准，其主要规定如下：凡在本省行政区域内的城市（含县城）规划区（包括开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区）范围内新建的民用建筑（指除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑），必须按照以下规定修建防空地下室：1、新建 10 层（含）以上住宅产品或者基础（含桩基）埋置深度超259、过 3 米（含）以上的民用建筑，按不少于地面首层建筑面积修建 6 级以上防空地下室。2、新建除一款规定和居民住宅以外的其它新建民用建筑，在2000 平方米以上的，按地面总建筑面积的 24%修建 6 级（含）以上防空地下室。其中，一类人防重点城市按照不少于地面总建筑面积的 4%修建；二类人防重点城市按照不少于地面总建筑面积的 3%修建；三类人防重点城市和其他城市（含县城）按照不少于地面总建筑面积的确2%修建。3、新建除一款规定以外的人防重点城市的新建（包括翻新）居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室。豫防办【2009】100 号文主要规范了防空地下室易地建设费征收的范围标准，其260、主要内容如下：1、征收范围：人防重点城市（含县城、重点乡镇）的市区及规划区（含高新技术开发区、经济技术开发区、保税区、重要目标防护区、城市新区、工业城、商贸城、大学城等）内的新建民用建筑（指除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑），确因条件限制不能同步配套建设防空地下室的，按规定程序报批后，向建设项目所在地人防部门缴纳防空地下室易地建设费。2、征收标准：根据我省防空地下室实际造价，防空地下室易地建设费由建设单位按应建防空地下室面积缴纳。其中，6 级以上（含 6 级）防空地下室的缴费标准为：一类人防重点城市每平方米 1900 元；二类人防重点城市每平方米 1700 元；三类人防重点城市261、和其他城市（含县城、重点乡镇）每平方米 1500 元。6B 级防空地下室的缴费标准为：一类人防重点城市每平方米 1200 元；二类人防重点城市每平方 1100 元；三类人防重点城市每平方米 1000 元。为促进城市建设和经济建设的快速发展，6B 级防空地下室的缴费面积按：工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 83 页 共 130 页 一类人防重点城市按地上总建筑面积为 5%；二类人防重点城市按地上总建筑面积的 4%；三类人防重点城市（含县城、重点乡镇）按地上总建筑面积为 3%收费标准执行。2）各地市相关规定 河南省各地市均以省级下发的以上两个文件为基础，根据各自城市防空级别规定人防易地建262、设费的收取标准。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 84 页 共 130 页 序号 城市公司 文件收费情况主要内容 备注 1 郑州 新建 10 层（含）以上住宅产品或者基础（含桩基）埋置深度超过 3 米（含）以上的民用建筑，以地面首层建筑面积计算，郑州市区按每平方米 1500 元收取，市属六县（市）、上街区、郑州矿区按每平方米 1100 元收取。(根据 2008 年下发的关于调整防空地下室易地建设收费标准的通知)豫计收费【2003】1178 号文及豫防办【2009】100 号 2 上街 6 级以上（含 6 级每平方米 1500 元；6B 级每平方米 1000 元，按地上总建筑面积的263、 3%收费标准执行。上政文【2010】127 号 3 焦作 焦作市区 6 级以上（含 6 级）防空地下室每平方 1700 元，6B 级防空地下室每平方 1100 元（计算标准按地上总建筑面积的 4%），市属六县市的 6 级防空地下室每平方 1500 元，6B 级防空地下室每平方 1000 元（计算标准按地上总建筑面积的 3%）。以豫防办【2009】100 号为依据下发的焦作收费通知 4 漯河 1、新建 10 层（含）以上住宅产品或者基础（含桩基）埋置深度超过 3 米（含）以上的民用建筑，按不少于地面首层建筑面积修建 6 级以上防空地下室，按首层建筑面积计算，1500 元/平方米；2、新建除第一264、项规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，在 2000 平方米以上的，按照不少于地面总建筑面积的 2%修建 6 级防空地下室，按建筑总面积的 2%计算，1500 元/平方米；3、新建除第一项规定以外的人防重点城市的新建（包括翻新）居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建 6B 级防空地下室，按首层建筑面积计算，600 元/平方米。漯发改费防 002 号 5 驻马店 1、23 层以上（含 23 层）的高层建筑项目综合收费 30 元/平方，其中：住宅项目综合收费按 40 元/平方；2、17 层-22 层（含 17 层）的高层建筑项目综合收费按 40 元/平方执行，其中:住宅项目综合收费按 50 元/平方265、；3、9-16 层（含 9 层）的建筑项目综合收费按 80 元/平方，其中：住宅项目综合收费按 90 元/平方执行；4、8 层（含 8 层）以下的建筑项目综合收费按 130 元/平方执行，其中：住宅项目综合收费按 140 元/平方执行；5、国家限制类建设项目综合收费按 150 元/平方执行。驻政【2010】134 号 6 济源 6 级以上（含 6 级）防空地下室的缴费标准为：三类人防重点城市（含五个办事处及重点镇）每平方米 1500 元。6B 级防空地下室的缴费标准为：三类人防重点城市（含五个办事处及重点镇）每平方米 1000 元。6B 级防空地下室的缴费面积按:三类人防重点城市（含五个办事处266、及重点镇）按地上总建筑面积的 3%收费标准执行。济人防办【2010】3 号 7 濮阳 1、新建 10 层（含）以上住宅产品或者基础（含桩基）埋置深度超过 3 米（含）以上的民用建筑，按不少于地面首层建筑面积修建 6 级以上防空地下室。2、新建除一条规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，在 2000 平方米以上的，按不少于地面总建筑面积 2修建 6 级以上防空地下室。3、新建除一条规定以外的人防重点城市的新建（包括翻新）居民住宅楼修建 6B 级防空地下室，6B 级防空地下室的交费面积按照地上总建筑面积的 3%收费标准执行。6 级以上的防空地下室的缴费标准为每平方 1500 元，6B 级以下的防空267、地下室缴费标准为 1000 元 濮县政文【2010】92 号 8 许昌 1、许昌市城市规划区人防易地建设费按每平方米 1500 元标准执行。2、许昌市城市规划区人防工程拆除补偿费按每平方米 1500 元标准执行。3、各县（市）应在不超过上述标准范围内，由物价部门会同财政局、人防办结合当地防空地下室造价，制定具体收费标准。许价【2003】138 号 注：其它未统计出的城市公司或各地市未尽的规定，均按豫计收费【2003】1178 号文和豫防办【2009】100 号文执行 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 85 页 共 130 页 二、人防工程建议 针对集团各项目在人防工程建设与缴费出现的268、三种方案：缴纳易地建设费但不建车库（以下简称“缴费方案”）、缴纳易地建设费并建非人防车库（以下简称“建非人防方案”）、建设人防车库（以下简称“建人防方案”），按不同产品类型，参照河南省现行人防文件（豫防办【2009】100 号、豫计收费【2003】1178 号文），综合成本（集团现行车库建设成本）、收入（车位售价 10 万元/个）及不考虑缴费优惠的情况下，形成以下指导意见：（一）10 层以下住宅产品 1、基础（含桩基）埋置深度超过 3 米（含）以上，缴费方案与建非人防方案净投入均高于建人防方案，建议选择建人防方案。2、基础（含桩基）埋置深度不足 3 米时，缴费方案与建非人防方案净投入均低于建人269、防方案，建议选择缴费方案或建非人防方案。（二）10 层以上住宅产品（均按建车库考虑）建非人防方案净投入高于建人防方案，建议选择建人防方案。（三）独立商业 1、基础（含桩基）埋置深度超过 3 米（含）以上，缴费方案与建非人防方案净投入均高于建人防方案，建议选择建人防方案。2、基础（含桩基）埋置深度不足 3 米时，缴费方案与建非人防方案净投入均高于建人防方案，建议选择建人防方案。（四）若各地市缴纳人防易地建设费存在优惠条件，当优惠达到一定比例时，会出现缴费方案与建人防方案、建非人防方案与建人防方案的净投入持平状态。优惠平衡点 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 86 页 共 130 页270、 详见下表：10 层以下住宅产品 小区内独立商业 10 层以上住宅产品 基础埋深超出 3 米（含）基础埋深不足 3 米 基础埋深超出 3 米（含）基 础 埋 深 不足 3 米 4-9 层 6 级 建人防方案与缴费方案 一类 43.55%/44.25%54.31%/二类 36.90%37.69%48.94%三类 28.49%29.38%42.13%建人防方案与建非人防方案 一类 56.07%56.06%/56.00%二类 50.90%50.89%50.80%三类 44.35%44.34%44.30%6B 级 建人防方案与缴费方案 一类/二类 三类 建人防方案与建非人防方案 一类/55.65%/二271、类 45.67%三类 27.65%表中优惠比例为人防易地建设费优惠平衡点，例如 10 层以上住宅产品中 56%，是指缴费优惠 56%时，建设非人防车库加缴纳人防易地建设费与建设人防费用净投入处于持平状态。项目公司应根据实际情况，在项目前期，统筹考虑地块规划方案、产品类型、开发周期、施工工期、建设成本、车位收入、开盘节点、缴费优惠条件、资金的时间价值、单独建设地下车库是否需兼顾人防工程等因素进行测算，确定采用何种方案。人防等级 产品类型 优惠平衡点 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 87 页 共 130 页 第四章 采购阶段产品定样采购阶段产品定样 1 目的目的 产品定样是编制目标272、成本的基础。随着集团产品标准化的推进，材料类型逐步固定，成本人员可根据集团历史采购品类价格与市场变动趋势预估未来目标成本，使目标成本有据可依、实现目标成本预测与控制。2 编制说明编制说明(1)集团采购分为三级招采管控体系（集团集中采购、区域联合采购、项目自行采购），本节主要呈现集团需求量大、标准化程度高的集采品类价格。(2)本节主要为各品类不同型号的明细单价。针对具体品类的预估总价，则需结合项目类型、开发体量等进行具体测算。(3)部分品类价格如电梯因受层站、梯速等因素影响且技术参数复杂，故未列在本次编制范围内，待后续完善后予以确定。部品部件数据库.xls 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 273、版版 第 88 页 共 130 页 第四篇第四篇 合约规划管理合约规划管理 理念说明：理念说明：将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。第一章 合约规划合约规划 1 目的目的 指导项目“从招投标到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段，强化项目成本的过程管控。它是企业提升项目盈利能力、变革项目盈利模式、提升项目产品品质的重要法宝。2 计划管理计划管理 从合约的角度对房地产项目所有待签合约进行事先规划，其核心要素是框架合274、约，规划的结果就是项目下所有框架合约的集合，称之为项目的合约框架体系；从成本的角度看，合约规划是对项目成本的一种动态的形象解读，并赋予了其时间的坐标。从计划的角度看，合约规划是对项目计划按照事项的承办关系进行的汇总，并赋予了其金额的度量。3 合约规划包含的内容合约规划包含的内容 制定标准合同：建立公司级标准化合约模板；建立对应关系：建立三级以下科目与合约的关联体系；打通协作端口：建立合约规划与项目出图、招采、开发、资金等计划的关联；规划结果动态反馈：建立执行中合约审批机制；事件责任单元：建立合约级的责任激励和追责机制；建立管理平台成本数据模块：管理平台中目标成本、各级科目、合约类型等相关内容建275、立；4 合约规划与目标成本关系合约规划与目标成本关系 目标成本是从成本归集的角度对房地产项目开发成本进行分析计算，其核心要素是成本科目，目标成本是测算的一个阶段性成果。合约规划是从合约的角度对房地产项目所有待签合约进行事先规划，其核心要素是 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 89 页 共 130 页 框架合约，规划的结果就是项目下所有框架合约的集合，称之为项目的合约框架体系；从成本的角度看，合约规划是对项目成本的一种动态的形象解读，并赋予了其时间的坐标。从计划的角度看，合约规划是对项目计划按照事项的承办关系进行的汇总，并赋予了其金额的度量。合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合276、同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本，合约规划是全过程成本动态管控的基础，合约规划将成本动态控制工作从科目纬度细化到合同维度，更具操作性和实际意义。每项合同费用做到不超支，则对应成本科目不超支，成本目标必然实现。5 关于合约规划的底线要求的说明关于合约规划的底线要求的说明 在建立合约规划体系时必须遵循合约规划的底线要求，该底线要求的总则为：核算层面方便追溯，执行层面充分策划，管理层面清晰细致。6 推动合约规划执行的步骤和经验推动合约规划执行的步骤和经验 合约规划的核心是强调内驱式、精细化管理，更深层次的意义是白银时代的背景下，倒逼传统业务行为进行再造。只有从这个层面上理解了合约规划的价值和意277、义，才能站在全局角度做好合约规划工作的推动和实施。无论是自上而下、还是自下而上的推动，成本人员作为合约规划工作贯穿始终的业务执行人，有责任和义务做好以下三个层面的工作：引导公司全员就合约规划的目的、价值和意义在公司层面达成广泛共识；组织各专业端口就合约模板、界面划分、责任机制建立公司级的标准；站在客观的立场上，即时动态反馈合约规划履行情况和效果。合约规划工作的顺利推进，离不开上下游部门的支持。合约分判工作会受出图时间和开盘时间的双向制约；设计出图的质量决定了成本的控制效果；项目在招投标过程中的有效配合可减少日后施工的不确定性，等等。具体业务方法而言，包括但不限于：前置采购策划，主导时间轴，避免278、应急抓瞎式招采；协同工程、项目等划分好合同范畴与交界面，明确规划合同类型的实质内容，减少后期变化；通过采购时间安排倒逼出图节点，为闭口合同提供有力保证；坚定执行合约的三项底线，包干合同，限止后补，限期结算等。7 合约规划工作内容及相关要求合约规划工作内容及相关要求 7.1 工作步骤工作步骤 下载最新的模板下载最新的模板收集资料编制合约界面划分并项目内部会审通过收集资料编制合约界面划分并项目内部会审通过根据根据合约合约 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 90 页 共 130 页 界面划分填写成本科目设置映射合同界面划分填写成本科目设置映射合同根据模板逻辑要求把成本都归集到相应合约内279、根据模板逻辑要求把成本都归集到相应合约内编制合约规划编制合约规划根据合约规划和项目具体情况编制合约规划书及采购计划、资金计划、根据合约规划和项目具体情况编制合约规划书及采购计划、资金计划、拟选供应商并经项目及区域审核会审通过拟选供应商并经项目及区域审核会审通过随执行版目标成本同时上报集团随执行版目标成本同时上报集团 上报格式详见智慧XX智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库项目合约规项目合约规划书、成本运营全景图模板划书、成本运营全景图模板 7.2 工作内容工作内容 填报合约规划书、修订的成本运营全景图、及其合约规划书附表（全成本运营分析表、界面划分一览表、一线采购计划表280、供应商资源一览表）。7.3 时间要求时间要求 施工图评审完成后 43 日历天内。7.4 工作要点工作要点 7.4.1 合同的范围、界面划分可遵循以下几项原则：合同的范围、界面划分可遵循以下几项原则：(1)根据管理的需求把合同区分开，以便于构建合伙事件单元。需要产生什么样的事件合伙就可依照这个思路来做合约，目的是希望越做越细、越精，产生好的控制结果；(2)了解各合作资源优劣势，合同划分应便于发挥合作资源的管理和实施优势；跨期事项、长周期事项尽量按期分段签署，便于追踪利于核算和及时结算。7.4.2 合同的管理和对应方式有以下几种：合同的管理和对应方式有以下几种：（1）规划中的合同范围和预算明确对281、应到项目实际签署的具体合同；（2）初始为合约包形式，待方案明确后，细化为对应各项合同，如精装修工程；（3）初始为合约包形式，附带预算管理表以便进行过程的控制，如设计管理费。7.4.3 合约包中合同数量合约包中合同数量/合约包数量合约包数量 虽然合约包作为小额合同、零星工程合同的集合存在，但在精细化管理的原则下还是要尽量控制合约包中合同的数量。常规项目这个比值相对稳定，并且会逐渐减少。7.4.4 动态监控：合同结算偏差率动态监控：合同结算偏差率 合约规划执行结果的好坏最直接体现就是合同结算偏差率，但由于合同结算偏差率反馈相对滞后，故需要更多从总体与动态的维度去辅助衡量。7.4.5 成本目标数据与282、合约规划一致性成本目标数据与合约规划一致性 重塑科目时须遵循集团核算指导，保持三级及以上科目集团统一；三级以下科目根据“标准合同目录”中合同、合约的分判思路做重新整理，注意明细科目与合同、合约的映射关系为一对一和多对一，规避一对多；明细科目的设置要兼顾测算精准性与数据应用的便利性；表格中映射关系清晰，方便追溯。7.4.6 打通协作端口打通协作端口 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 91 页 共 130 页 在项目方案批复前，与各端口就规划后各合同的出图计划、招采计划达成一致，形成项目合约规划书，并据此编制项目资金计划。（1）在项目方案报批阶段，根据合约规划体系将项目开发成本转化为283、拟签署的全部合同类别与相应的合同预算；（2）与采购、设计、项目等各端口根据项目开发计划对上一步的合约分判结果进行修订，并最终确定全部合同类别、标段等；（3）以合约分判结果及开发计划为依据，与采购、设计、项目深化招采计划，节点细化到出图、编制招标文件、发标、答疑、回标、定标、进场等节点；（4）以合约分判结果及相应的合同预算为依据，与运营、财务端口编制资金计划；（5）将上述结果整理成为项目合约规划书，向公司管理层汇报审批，将此文件做为项目合约执行的指导文件。7.4.7 合约规划书要素合约规划书要素（1）合同分判结果，包括合同类别、标段、范畴、界面关系、招采方式、合同预算等；（2）详细的采购策划及采284、购计划，计划必须明确具体的出图时间；（3）根据规划合同与开发计划导出的资金计划；（4）展示区招采事项需区别于总体招采计划单独策划方案。第二章 承包界面、工艺工法承包界面、工艺工法 1 目的目的 界面划分在项目管理中，施工界面划分是一个系统性的工作，界面划分的完善性、系统性、具体性体现了项目管理精细化的程度，合理的界面划分能够提高项目管理效率、减少施工管理中的扯皮、工作内容真空现象。2 施工界面划分施工界面划分 3 工艺工法工艺工法 3.1 土建工程标准做法土建工程标准做法 2.2土建工程标准做法.doc 3.2 彻筑工程标准做法彻筑工程标准做法 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 285、92 页 共 130 页 2.3砌筑工程标准做法.docx 3.3 砼工程标准做法砼工程标准做法 2.4砼工程标准做法.docx 3.4 模板工程标准做法模板工程标准做法 2.5模板工程标准做法.docx 4 工作要求工作要求 项目在成本管控时，应关注施工界面的划分及工程的工艺做法，有效控制合约规划阶段的成本。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 93 页 共 130 页 总包施工范围及总分包界面划分一览表总包施工范围及总分包界面划分一览表 分类 项目名称 施工范围 工程内容及界面划分 总 承包 单位 范围 分包单位范围 总承包配合、管理、协调内容 完成面 接收面 施 工方 施工内容 施286、工方 施工内容 前期工程 三通一平工程 拆迁工程 资料签字盖章(如需)甲 分包 按甲方要求完成红线内临时建构筑物的拆除、垃圾外运 总承包 按甲方批准的施工方案布置临时板房、场地硬化、施工道路及施工围墙等临时设置和场地的布置 临时给水工程 资料签字盖章(如需)甲 分包 市政给排水单位的施工范围完成至红线内第一个水表井（含），并完成总水表的安装，预留管道接驳 总承包 完成红线内第一个水表井后其自身标段的临时给排水工程的施工，各标段分表需确保精确度（须经甲方确认）临电供配电工程 资料签字盖章(如需)甲 分包 市政供电公司的施工范围完成至红线内临时配电房(或临电变压器)高低压设备的安装 总承包 完成临287、时配电室（或临电变压器）低压柜后的所有现场用电设施的施工，各标段分表需确保精确度（须经甲方确认）建筑安装工程 主体建筑工程 土方施工 资料签字盖章 甲 分包 土方单位完成大基坑土方、桩间土的开挖及外运，人工配合部分土方、桩身土；总承包 完成设计基础碎石垫层底标高以上 15cm 的基底配合土方的开挖及收集及外运 支护降水工程施工 资料签字盖章 甲 分包 按方案完成人工修边（基坑支护必须平整顺直）、施工场地局部平整、检测试验、基坑上口排水、基坑临边防护及降水施工 总承包 完成支护周边安全围护、基坑周边回填 基坑监测 资料签字盖章 甲 分包 根据所定的监测计划进行现场监测，发现位移、沉降等变化接近或288、超过警戒值时或其它异常现象及时通知甲方和监理单位 总承包 按批准的施工方案完成基坑周边安全围护 桩基工程施工 资料签字盖章 甲 分包 1、配合桩基检测。2、负责桩头剔凿、修理、修复；3、服从总包和监理单位的管理；4、向总包单位提供竣工资料；5、负责桩身的保护及采取措施防止基坑原土扰动；6、承担桩基施工产生的水、电费；总承包 1.负责分包工程技术资料的收集；2.服务、配合、协调、照管分包工程；3.行使总包质量、安全、资料收集及总体进度、场地等控制与协调的相关责任。复合地基及桩基检测 资料签字盖章 甲 分包 按检测方案完成各类地基和基础的检测 总承包 无 主体结构工程 甲 分包 基坑(房心)回填土289、 甲 分包 总承包 基坑回填、室内房心土的回填和及灰土垫层，土方自购 车库顶板回填土 甲 分包 负责景观堆土、标高、定位控制。总承包 1.负责景观场地内垃圾、建筑材料和设备的清运，按甲方要求提供景观工作面。2.提供基准控制点并配合景观定位放线。3.负责顶板回填土的采购，按设计要求进行回填。二次结构工程 甲 分包 砌筑及粗装修工程 甲 分包 防水工程（户内精装修区域内）甲 分包 精装区域内的各类防水工程 总承包 除精装区域外的防水 外门窗及单元门 甲 分完成门窗的安装、发泡胶打胶密实，及窗侧保温面与窗框接缝总承包 完成门窗洞口的预留、防雷接地预留及木砖或砼块预埋 工业成本白皮书工业成本白皮书1.290、0版版 第 94 页 共 130 页 施工 资料签字盖章，提供垂直运输机械使用、垃圾集中清理 包 处的打胶，并实施外门窗性能检测、防雷接地的连接 入户门供货安装 甲 分包 完成施工图纸内的本专业工程的全部内容，包括以下内容：1.完成所有门的制作与安装、运输等施工内容及施工过程中经甲方确认的设计变更、洽商、签证；2.负责完成门扇、门锁安装后做好成品保护措施移交装修总包。3.负责门磁的开孔及安装；4.清理施工现场本专业产生的施工垃圾，做到场光地净；5.向总包单位提供竣工资料；6.服从总包单位的管理等工作 总承包 1.确保所有门洞口尺寸和位置符合设计与规范要求；2.完成门洞预留、抹灰收口及入户门安装291、完成后的土建收口及木砖或砼块预埋；3.提供到位的水电接驳点、提供脚手架与垂直运输；4.负责分包工程竣工资料的收集；5.服务、配合、协调、照管分包工程。防火门供货安装 甲 分包 完成施工图纸内的本专业工程的全部内容，包括但不限于以下内容：1.负责施工并保证通过消防部门验收；2.服从总包和监理单位的管理；3.向总包单位提供竣工资料。4.完成防火门安装及门框内砂浆的填充，填充砂浆由分包自行提供及成品保护 总承包 完成门洞预留及入户门安装完成后的土建收口及木砖或砼块预埋 储藏室门供货安装工程 甲 分包 完成地下储藏室门，包括材料及施工等。总承包 完成门洞预留及入户门安装完成后的土建收口及木砖或砼块预埋292、 人防门供货安装 甲 分包 完成人防门安装及成品保护 总承包 完成门洞预留，完成预埋件预埋 栏杆、百叶施工 甲 分包 包括阳台栏杆、护栏、室外坡道栏杆、空调百叶等安装工程 总承包 完成楼梯栏杆、扶手及分包栏杆预埋件的预埋和后置埋件的土建收口、修补、防雷接地预留；百叶的防雷接地预留及洞口砂浆塞缝收口 雨篷制作安装工程 甲 分包 包括单元入口处、商业外檐处的雨蓬骨架及装饰面层的制作、安装 总承包 完成土建结构和抹灰工程，完成预埋件预埋 外墙涂料 甲 分包 完成外立面抹灰的材料供应及施工工程 总承包 1.完成结构、砌筑、外立面找平层（砼墙除外）工程 2.完成外墙预留孔洞施工完成，穿墙套管安装，外墙淋293、水试验完成；外墙外保温 甲 分包 完成外墙外保温材料供货及施工工程 总承包 1.完成结构、砌筑、外立面找平层（砼墙除外）工程 2.完成外墙预留孔洞施工完成，穿墙套管安装，外墙淋水试验完成；外墙石材（含文化石）工程施工 甲 分包 完成施工图纸内的本专业工程的全部内容，包括以下内容：1.完成全部外墙石材（含文化石）的施工内容及施工过程中经甲方确认的设计变更、洽商、签证；2.需要二次设计的,须进行二次设计并经甲方及甲方委托的主体设计单位认可；3.负责施工前预埋铁件的尺寸、位置、标高复核以及埋设；4.负责清理施工中产生的垃圾；5.负责防侧击雷的铜编织线的购买及连接；6.负责淋水试验并承担水费；7.水电294、费自理；8.向总包单位提供竣工资料；9.服从总包单位的管理等工作 总承包 1.确保所有外玻璃幕预埋尺寸和位置符合设计和规范要求；2.完成全部门窗洞口的抹灰收口、修补，及施工过程中经甲方确认的设计变更、洽商、签证；3.提供到位的水电接驳点、提供脚手架与垂直运输；4.负责成品保护；提供材料堆放场地，临建场地，垃圾堆放场地，对安全文明管理负有管理责任 5.负责因自身原因造成的对外石材及窗的污染的清理；6.提供室内统一的标高线；7.负责分包工程竣工资料的收集；8.服务、配合、协调、照管分包工程。地库地坪漆 甲 分包 完成土建基层、面层的施工 总承包 1.按照设计文件和甲方要求完成车库找平工作，施工面移295、交的平整度、干燥度需满足分包施工要求；工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 95 页 共 130 页 2.提供各楼层标高控制线；3.负责洞口修补和粉刷、脚手架搭设、垂直运输机械使用、垃圾集中清理；4.负责分包工程竣工资料的收集；5.服务、配合、协调、照管分包工程 交通设施及划线工程 甲 分包 完成划线及交通设施的安装 总承包 完成土建基层、面层的施工 钢构工程施工 甲 分包 完成屋面、门头、大门等钢结构的制作与安装施工 总承包 完成土建结构和抹灰工程，在条件满足的情况下，完成预埋件预埋，钢爬梯等零星钢构由总包完成 公区、室内装饰装修工程 1.资料签字盖章；2.洞口修补和粉刷垂直运输机械使296、用、垃圾集中清理；3.临时水电点提供至每个单元首层。甲 分包 完成施工图纸内的本专业工程的全部内容，包括以下内容：1.按设计文件要求及图纸要求完成全部工作内容；2.需进行二次深化设计；提交可行的施工方案经建设方及监理批准后严格执行，方案中应有明确的成品保护措施及合理的施工工序安排。3.负责装饰图与土建图不符部分的照明改造以及与装饰不 符的照明管线敷设、照明灯具、开关安装，并保证不对结 构专业造成损坏；4.负责因设计冲突造成预留洞偏差由装修总包进行封堵或二次开孔。5.精装修区域：空调出风口、回风口的定位、采购并安装，空调室内机电源和控制弱电的布管及底盒安装；户内弱电（电话、网络、电视、音频、SO297、S）布管、穿线、面板安装；户内智能家居的所有布管,电箱（智能箱+强电箱）安装;面板（开关、插座、控制等）的放线定位；6.清理施工现场本专业产生的施工垃圾至总包集中堆放点并外运处置，做到场光地净；7.水电费自理；8.负责自身及其他相关分包接收后的成品保护，负责因非自身原因造成的对装饰的损坏的修复；9.向总包单位提供竣工资料；10.服从总包单位的管理等工作。总承包 1.按照设计文件和甲方要求完成粗装修工作内容；2.按照设计文件及图纸及精装界面划分要求完成水、电、暖等的安装；3.按照设计文件及图纸要求完成电气管、盒预留预埋，穿线到位，安全、疏散指示灯安装，不含照明灯具、开关面板的安装。4.提供各楼层298、标高控制线；5.自身预留预埋不满足装饰要求的，由承包方负责调整；6.承担因自身原因造成的对装饰的损坏修复的费用；7.负责洞口修补和粉刷、脚手架搭设、垂直运输机械使用、垃圾集中清理；8.负责分包工程竣工资料的收集；9.服务、配合、协调、照管分包工程。专项安装分包工程 安装分包工程范围划分总则：资料签字盖章 甲 分包 详见各专业施工内容 总承包 承担分包各专业的桥架（不含电力工程桥架、消防工程桥架）安装；洞口预留及封堵（包括防火封堵）；过墙及楼板套管预埋；暗埋配管（PVC 管穿钢丝）及盒；电源配至设备电源箱（安装及调试）常规水电工程 资料签字盖章 甲 分包 详见附表 7 总承包 详见附表 7 地下299、室人防工程 资料签字盖章 甲 分包 完成二次敷管穿线及灯具等设备的安装、调试 总承包 完成电气点位预埋、预留 夜景照明施工 资料签字盖章 甲分包 1.完成二次深化设计,并完成甲方及甲方委托的设计单位确认的深化设计图纸全部工作内容；2.负责楼体、景观照明安装、敷设、调试及成品保护；3.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；4.电费自理。总承包 1.按图纸上所有管、盒、孔洞的预留预埋，必须畅通；2.配电柜（箱）的本体安装及之前的配电系统；3.为室外照明承包方提供到位的电接驳点；4.服务、配合、协调、照管分包工程。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 96 页 共 130 页 消防工程施工 套300、管、穿线管和线盒埋设；洞口修补封堵及防水处理，必须畅通；设备基础、螺栓埋设及二次灌浆 甲分包 1.按甲方和设计单位确认的最终深化设计施工图纸所示消防工程包括的全部内容及政府相关部门验收等的全过程工作；2.按建设方和设计单位确认的最终深化设计施工图纸完成火灾自动报警与消防联动系统的施工；3.防火卷帘、挡烟垂壁的制作、安装、调试；4.消防专业桥架、金属线槽的安装及防火封堵；5.风机、水泵控制柜到水泵的电缆敷设；6.完成消检及报验、验收；7.水电费自理；8.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；9.负责为建设方和物业公司培训消防系统操作和维护人员，负责消防系统在保修期内的保修工作；10.负责消防控制301、室防静电地板施工及矿棉吸音板吊顶施工、格栅灯施工；11.屋顶不锈钢水箱管道安装、连接（除供水管和溢流放空管）。12.如果施工中专业需变更或增加管线，预埋由分包负责。总承包 1.完成消防水、电的预留预埋，并保证线管的畅通；2.完成消防水、电工程洞口及穿墙、楼板套管预留与收口、封堵及防水处理；3.防火卷帘、挡烟垂壁的控制电源敷设到位；4.屋顶不锈钢水箱基础；消防水池以及屋顶消防水箱的进水管、溢流放空管、爬梯及检修孔盖板等包含在总包范围内；5.风口、消防栓箱等设施的控制模块预埋盒需埋设在该设施的箱体范围内；6.提供到位的水、电接驳点及垂直运输；7.在设备调试前将正式电缆进入消防控制室、设备间并提供调302、试电源，负责将进线电缆接入设备电源箱；8.设备基础施工；9.消防专业施工完毕后的土建修整、收尾工作；10.配合消防验收，对照明、动力系统、防火卷帘、消防封堵等影响消防验收的工程质量、进度负责；11.负责分包工程竣工资料的收集及提供消防验收资料；12.服务、配合、协调、照管分包工程。户内新风系统 资料签字盖章 甲分包 完成通风空调系统设备、风管、电气的采购安装调试 总承包 完成居民新风系统、风洞口预留、电气预留预埋、底盒预埋、风口的收口、套管等预埋工程，通风空调 套管、穿线管和线盒埋设；洞口修补封堵及防水处理，必须畅通；设备基础、螺栓埋设及二次灌浆 甲分包 1.完成施工图纸内的本专业工程的全部内303、容；2.精装修区域：空调帆布与出、回风口的连接；空调室内机穿线、线控开关穿线及安装、卫生间排气扇穿线及安装 3.通风与排烟系统为甲分包工程；负责系统的预留与预埋；(此处与左表一样）4.水电费自理 5.服从总包单位的管理等工作。总承包 1.完成通风空调工程洞口及穿墙、楼板套管预留与收口、封堵及防水处理；2.通风与排烟系统为甲分包工程；负责系统的预留与预埋；3.提供到位的水、电接驳点及垂直运输；4.设备基础施工；5.精装修区域：空调室外机电源管线敷设。6.负责分包工程竣工资料的收集；7.服务、配合、协调、照管分包工程。工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 97 页 共 130 页 电梯工程安304、装 脚手架搭设；电梯洞口待电梯门安装后按要求尺寸封堵、修补；机房预留洞及其封堵 甲分包 1.向总包及监理提供电梯安装图纸；2.配合工程竣工验收，向总包单位提缴验收所需的安装工程竣工资料；3.电梯井道内照明、插座的敷设安装；4.负责电梯配电箱至电梯控制柜（箱）间电缆的敷设及配管；5.负责向相关政府监督部门报批、验收、保证通过，并承担相关费用；6.负责为建设方和物业公司培训电梯操作和维护人员，负责电梯在保 修期内的保修工作；7.安装标记，安装、调试期间水电费自理。总承包 1.按施工图纸及电梯厂家提供的土建条件图完成与电梯安装相关的全部土建结构（井道、机房、洞口、机房及底坑内的吊钩（环）和土建基础等305、）及其电气预埋、预留（包括接地等）工程；2.按电梯分包单位要求完成电梯安装脚手架搭设并保留到电梯施工完毕；3.到位的水电接驳点及招标文件内要求的其他配合内容；4.对电梯工程安装全程配合；5.完成有机房内吊环(或钢梁)施工;6.机房设备基础及护栏、爬梯;7.负责提供及安装电梯洞口临时安全护拦设施;8.按电梯厂家提供的施工图纸完成全部预留预埋件工作；9.电梯安装及调试所需的稳定电源（至机房）；10.电梯机房双电源箱及其以上所有电气系统安装调试；机房内的电气照明，机房内的电源插座及动力配电箱柜、开关由总包负责。机房内的通风由总包负责（排风机的安装，电源等）。11.电梯井道清理；完成底坑内的爬梯；机房306、内电缆、钢索洞口收口及挡水台砌筑；12.负责分包工程竣工资料的收集及提供消防验收资料；13.服务、配合、协调、照管分包工程。基础设施工程 础设施工程 自来水工程 预埋件预留预埋 加压设备基础施工 甲分包 1.低压系统和二次加压系统入户计量表及表前均为专业分包。（左表中明确了水表安装前与 PP-R 管联通是主包内容）2.园区给水外网（包括消防管网、生活给水管网，以自来水设计的图纸为准）；3.水泵控制系统（含配电柜至水泵控制柜及水泵之间的电缆及配管）；4.（如需要时）向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；5.接地的施工；6.施工水电费自理。总承包 1.套管预埋、其他管道洞口预留以及管道安装后的套管307、封堵及防水处理；2.一户一表水表安装前与 pp-r 管联通；3.设备基础施工；4.配电柜（箱）的本体安装及之前的配电系统；5.为自来水承包方提供到位的水、电接驳点；6.服务、配合、协调、照管分包工程。7.水暖井立管到入户内 300mm（除每户水表组外）总包施工。雨污水工程 资料签字盖章 甲分包 1.室外污雨水出外墙皮 1.5 米（或检查井）以后的所有图纸内容；2.负责交工前的成品保护、修复、清理；3.配合景观施工；4.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；5.水电费自理。总承包 1.室外污雨水出外墙皮 1.5 米内的所有图纸内容；2.屋面雨水、阳台雨水、冷凝水、雨蓬排水。3.排水管道（雨污水管308、空调冷凝水管及强排管道）需直接接至室外第一个已做好检查井中，如图纸中未标出检查井位置，则暂按至外墙皮 1.5M 处。智能、安防工程施工 1.资料签字盖章；2.管、线、底盒预埋，洞口修补，必须畅通。甲分包 1.按照合同及建设方的要求完成安防及智能化系统的深化二次设计，报建设方和设计单位审查确认后遵照施工；2.负责所有安防及智能化设施的安装、穿线及调试；3.负责为建设方和物业公司培训安防及智能化系统的操作和维护人员，负责安防及智能化系统在保修期内的保修工作；4.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；5.水电费自理。6.如果施工中专业需变更或增加管线，预埋由分包负责。7.精装修区域：穿线（智能控制309、的弱电线）、智能面板安装、智能箱线缆（智能控制的弱电线缆）压接由智能家居单位施工 总承包 1.按图纸上所有（出建筑物墙皮 1.5 米）管、盒、孔洞的预留预埋，并保证线管的畅通；2.桥架及线槽安装及防火封堵；3.为分包单位提供到位的水、电接驳点；4.负责分包工程竣工资料的收集及提供消防验收资料；5.服务、配合、协调、照管分包工程 工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 98 页 共 130 页 供配电工程费 洞口和套管预留预埋、洞口修补，配电房设备基础。甲分包 1.开闭所与市政接口的所有连接工作；2.甲供配电设备的接收、一次运输、二次运输及保管防护并承担相关费用；3.模拟板、防鼠墙、工具箱、310、绝缘垫、标示系统等送电验收所必需的条件；4.电力图纸范围的开闭所、公用及商业、民用变室内设备电气系统设备安装、调试及上述区域内的专业桥架安装，设备的槽钢基础、基础接地；高低压线路敷设及排管预埋（包括预留）；5.向有关管理部门报批、报验、审核的所有手续工作及其费用负责完成正式送电。6.市政高压进开闭所及开闭所至各低压配电室的桥架及电缆、居民配到户电表箱（含户电表箱）电缆、10KV 通风空调主机电缆、桥架（高压电缆桥架、柴油发电机出线电缆桥架）、配电室内设备由变配电承包方负责施工，柴油发电机组设备安装由供货方负责施工。7.水电费自理；8.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料。总承包 1.电力工程相311、关土建结构（包括结构防水、换气风机、电缆沟槽、设备土建基础等）；2.完成图纸上（包括电力二次设计图纸）所有管、盒、孔（洞）的预留预埋；3.住宅配电系统电表箱前及公用配之前（含公用配）的桥架管线等均为分包。4.桥架、套管安装的土建封堵及防火封堵；5.分包单位完成设备槽钢基础施工后，负责室内砼面层的施工；6.开闭所、公用及商业变、民用变室内非供变电设备线路及系统的照明及插座安装；照明双电箱源安装（包括电源引接线）；室内接地系统；7.公用及商业变低压配电柜出线端以后部分（含连接）；8.居民电表箱后（不含电表箱）至户内箱的管线以及户内箱以后配管、穿引线及接线盒等；9、所有精装部位的穿线、灯具及开关插座312、由分包单位做，主包仅预留管、接线盒；10.为分包单位提供到位的水、电接驳点；11.负责分包工程竣工资料的收集及提供消防验收资料；12.服务、配合、协调、照管分包工程。13.所有公共照明用电配电箱出来的预埋管道、接线盒由总包做，穿线由分包做；电梯前室及精装修区域的灯具、开关由分包做，其余总包 热力工程施工 单体楼的水平主管与竖直主管交界处，以阀门组作为分界，阀门组及其之前至热交换站的部分预埋管、件预，留洞口修补设备基础。甲 分包 1.热力入口装置及装置前所有管道及设备安装、计量总表、分户热表由热力配套单位施工。2.水泵控制系统（含配电柜至水泵控制柜及水泵之间的电缆及配管）；3.地暖工程，包含分水313、器。4.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；5.接地的施工；6.水电费自理。总承包 1.管道洞口预留以及管道安装后的套管封堵及防水处理；2.设备基础施工；3.室内入户 300mm 之前至热力入口装置后管道系统的施工。4.配电柜（箱）的本体安装及之前的配电系统；5.为热力承包方提供到位的水、电接驳点；6.服务、配合、协调、照管分包工程。燃气工程施工 套管预留和洞口修补 甲 分包 1.室内、外燃气工程管道、设备供应、储运、现场保管、设备及系统安装、调试、试运转；（与精装修界面详见补充文件）；2.政府相关部门验收、资料的编写、归档、保修、通气等的全过程工作；3.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料314、。总承包 1.提供室内、外燃气工程管道的施工条件，土建总包配合等的全过程工作；2.为燃气承包方提供到位的水、电接驳点并承担相应水、电费；3.负责孔洞的预留以及立管套管与楼板间缝隙的封堵及防水处理；4.负责天然气工程打洞、开孔过程中对总承包人成品破坏的修复（例如打断暗埋电线管、电线）；5.负责天然气已完成工程的成品保护；6.服务、配合、协调、照管分包工程。有线电视安装工程 1.资料签字盖章；2.管、线、底盒预埋，洞口修补，必须畅通。甲 分包 1.按照合同及建设方的要求完成系统的深化二次设计，报建设方和设计单位审查确认后遵照施工；2.多媒体箱至客厅信息点的穿线、插座安装、调试合格。3.分包单位负责315、多媒体箱至井道分线箱的穿线、安装、调试，并负责向有关部门报验、备案；4.井道分线箱及其以上敷线、接线设备安装、调试；总承包 1.按图纸上（出建筑物墙皮 1.5 米）所有的管、盒、孔洞预留预埋，并保证线管的畅通；2.多媒体箱壳体的安装；3.弱电桥架及线槽安装；4.分包工程完成后的土建封堵及防火封堵；5.为分包单位提供到位的水、电接驳点并承担水、电费；工业成本白皮书工业成本白皮书1.0版版 第 99 页 共 130 页 通讯、网络施工 5.入小区光（电）缆的敷设，园区内设备及干线的穿线、安装、调试；6.（如果需要）向总包单位提供所有安装工程的竣工资料 6.负责分包工程竣工资料的收集及提供消防验收资316、料；7.服务、配合、协调、照管分包工程。市政排污工程施工 资料签字盖章 甲 分包 市政排污单位完成红外内最后一个污水井（按排污方向）与市政排污井之间的管道安装工程，含土方及顶管工程施工 总承包 无 区内主干道工程 资料签字盖章 甲 分包 小区内车行道路的基层、面层工程费。总承包 无 环境景观工程 环境景观工程 景观工程施工 资料签字盖章 甲 分包 完成施工图纸内的本专业工程的全部内容，包括但不限于以下内容：1、景观施工图纸范围内硬质景观工程，其中园建部分主要包括：铺装道路施工（残疾人坡道、入户平台及台阶施工面层），构筑物施工、小品雕塑制作安装、自行车棚、车库入口雨棚、岗亭制作安装、围墙施工等；317、2、景观施工图纸范围内硬质景观工程，其中水电管网部分主要包括：绿化给水管网、取水口施工；电气照明配电箱、照明灯具；3、景观施工图纸范围内绿化工程，主要包括：地形塑造、苗木栽植；4、景观家具供应与摆放；5、服从总包和监理单位的管理；6、向总包单位提供竣工资料。总承包 1.负责分包工程技术资料的收集；2.服务、配合、协调、照管分包工程；3.行使总包质量、安全、资料收集及总体进度、场地等控制与协调的相关责任。4.负责车库顶板面层排水坡度达到景观专业要求。5、车库顶板覆土及基坑回填土按要求完成 6、残疾人坡道、入户平台及台阶基层完成 导示系统制作及安装工程施工 预埋件预留、预埋，必须畅通 甲 分包 1318、.完成二次深化设计,并完成甲方及甲方委托的设计单位确认的深化设计图纸全部工作内容；2.汽车导向牌、广场、楼层公共导向牌（室内广告牌及广告灯箱）等的设计、制作、安装、调试及成品保护；3.水电费自理。总承包 1.为室外导识承包方提供到位的水、电接驳点；2.服务、配合、协调、照管分包工程 体育游乐设施等零星设施供应安装 预埋件预留、预埋，必须畅通 甲 分包 1.完成二次深化设计,并完成甲方及甲方委托的设计单位确认的深化设计图纸全部工作内容；2.负责体育游乐设施、LED 电子显视屏等零星工程制作、安装及调试、验收；3.向总包单位提供所有安装工程的竣工资料；4.电费自理 总承包 1.按图纸上所有管、盒、319、孔洞的预留预埋；2.配电柜（箱）的本体安装及之前的配电系统；3.为电子显示屏承包方提供到位的电接驳点；4.服务、配合、协调、照管分包工程。注：A、总承包配合、管理、协调内容通用原则：1.负责分包工程技术资料的收集；2.服务、配合、协调、照管分包工程；3.行使总包质量、安全、资料收集及总体进度、场地等控制与协调的相关责任。B、附表 1 与附表 6-建筑做法分配表划分矛盾时以本附表为准。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 100 页 共 130 页 第三章 招投标及合同招投标及合同 1 目的目的 为了规范招投标及合同签订阶段的操作，将其相关工作标准化，流程化。招标方式主要包括邀请招标、320、竞争性谈判和直接委托。采购招标活动所拟定的合同条件应与合同范本相一致，如确需对合同范本进行调整的，应在招标文件、竞争性谈判方案或直接委托报告中就调整原因进行专项说明。如调整原因在采购招标活动结束后发生的，应在合同报请审批前，按照定标报告、竞争性谈判会议纪要或直接委托报告的流程就调整原因进行专文说明。2 主要内容主要内容 2.1 招标文件商务部分招标文件商务部分 2.1.1 主体工程费率招标主体工程费率招标（1）工作步骤 拟定招标采购计划拟定招标采购计划编制招标文件编制招标文件招标答疑招标答疑开标（商务谈判、竞争性谈开标（商务谈判、竞争性谈判）判）定标定标签订暂定价合同签订暂定价合同预算核对预算321、核对确定合同价确定合同价签订补充协议签订补充协议明源系统中调整数据，并关联合约规划明源系统中调整数据，并关联合约规划（2）时间要求 主体预算编制时间：30 天内完成。（3）工作内容 1)主要负责编制招标文件商务部分；2)参与招标答疑、开标、评标（商务部分）；3)熟悉招标图纸，根据设计要求、市场情况、工程造价文件及集团相关规定，委托咨询公司编制及核对预算，确定最终合同价，并负责审核合同条款；4)明源系统中调整补充协议价款数据，并关联合约规划。（4）工作要点 1)招标文件商务部分主要内容：详见费率招标文件范本；2)合同实质性条款主要内容：详见费率招标文件范本。招标文件范本详见智慧XX招标文件范本详322、见智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库成本管成本管理文件理文件招投标、合同类招投标、合同类 2.1.2 主体工程定额、清单招标主体工程定额、清单招标（1）工作步骤 拟定招标采购计划拟定招标采购计划(清单招标：工程量清单的编制）清单招标：工程量清单的编制）编制招标文件编制招标文件招标招标 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 101 页 共 130 页 答疑答疑编制标底或招标控制价编制标底或招标控制价开标（商务谈判）开标（商务谈判）定标定标签订合同签订合同明源明源中关联合约规划中关联合约规划（2）时间要求 1)预算编制及审核：2)清单方式：模拟清单方式要求 11323、 天完成，正式（固定总价）清单方式要求 25 天完成；（创新型项目可根据自身情况进行调整）3)定额方式：多层工程要求 15 天完成，高层、小高层工程要求 20 天完成；4)工程量清单：招标文件报审前 1 天；5)拦标价发布：开标前 7 天；（项目可根据自身情况进行调整）6)标底确定：开标前 1 天。（3）工作内容 1)主要负责编制招标文件商务部分，确定招标方式；2)参与招标答疑、开标、评标（商务部分）；3)熟悉招标图纸，根据设计要求、市场情况、工程造价文件及集团相关规定，委托咨询公司编制工程清单、招标控制价（或标底），或自行编制；4)确定合同价并负责审核合同条款；5)明源系统中调整补充协议价款324、数据，并关联合约规划。（4）工作要点 1)招标文件商务部分主要内容：详见清单、定额招标文件范本；2)合同实质性条款主要内容：详见清单、定额招标文件范本。招标文件范本详见智慧XX智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库成本管成本管理文件理文件招投标、合同类招投标、合同类 2.1.3 非主体工程清单或定额招标非主体工程清单或定额招标（1）工作步骤 拟定招标采购计划拟定招标采购计划(清单招标：工程量清单的编制）清单招标：工程量清单的编制）编制招标文件编制招标文件招标招标答疑答疑编制标底或招标控制价编制标底或招标控制价开标（商务谈判）开标（商务谈判）定标定标签订合同签订合同明源明源325、中关联合约规划中关联合约规划（2）时间要求 工程量清单：招标文件报审前 1 天；拦标价发布：开标前 7 天；标底确定：开标前 1 天。（3）工作内容 1)配合拟订招标采购计划及招标采购方案，确定招标方式；负责招标文件商务部分及商务标评标办法的编制，参与招标答疑；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 102 页 共 130 页 2)熟悉招标图纸，根据设计要求、市场情况、工程造价文件及集团相关规定，负责编制工程量清单、招标控制价（或标底）；3)参与开标、评标、商务谈判，确定合同价款或补充协议价款。（4）工作要点 分包工程招标文件商务部分编制要点：1)工程承包范围要明确；2)明确认质认价的326、材料,拟定其暂定价及结算办法；3)明确甲供材范围，应注明名称、规格及单价、超欠供结算办法；4)安全文明施工费及规费根据相关文件规定自主报价；5)明确付款方式和节点、比例；6)合同价款的确定方式及结算办法；2.1.4 非主体工程直接委托或竞争性谈判非主体工程直接委托或竞争性谈判（1）工作步骤 拟定招标采购计划拟定招标采购计划根据图纸或方案编制预算根据图纸或方案编制预算预算核对（或竞争性谈判）预算核对（或竞争性谈判）确定合同价确定合同价直接委托申请确定合作单位（采购方案）直接委托申请确定合作单位（采购方案）合同签订合同签订录入明源，并录入明源，并关联合约规划关联合约规划（2）工作内容 1)垄断行业327、的工程：主要负责完成预算编制、核对及确定合同价；2)非垄断行业的工程：编制及核对预算，参与竞争性谈判，确定合同价；3)集中采购的材料设备：提供材料设备工程量；4)配合其它部门完善合同中商务条款。（3）工作要点 1)商务谈判要点：a.工程承包范围；b.认质认价材料的暂定价及结算办法；c.甲供材范围，名称、规格及单价、超欠供结算办法；d.付款方式和节点、比例；e.合同价款的确定方式及结算办法；2)直接委托的合同价格：直接委托的材料设备及分包工程，原则上其合同单价不得高于近一年合作单价。2.2 合同签订与审核合同签订与审核 2.2.1 签订合同明确以下内容：签订合同明确以下内容：（1）工程承包范围及328、甲供材、甲分包；（2）工程款支付方式及节点、比例；工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 103 页 共 130 页（3）合同价款的确定及调整、结算方式，包括但不限于：1)变更签证、材差调整价款的计算办法；2)甲供材超欠供结算办法；3)暂定量、价的确定及结算办法；4)其他调整。2.2.2 合同审核关注要点：合同审核关注要点：（1）集团有对应合同范本的，必须采用最新合同范本（垄断行业除外）；（2）对照合同范本，逐字逐条审核商务条款内容；（3）对照开标会议纪要、招标文件商务条款核对审核；（4）招标时中标单位的投标澄清部分，必须在合同中体现；（5）变更签证优惠比例须在合同中明确；（6）施工范329、围是否与招标文件范围一致；（7）认真审核合同价款（含总价、单价、工程量），合同金额的大小写需保证准确无误；（8）合同流程必须符合权责要求；（9）合同金额应按集团规定取整；（10）合同流程中的批复意见应在签约合同中予以落实；（11）合同流程必须附采购方案、定标纪要等附件；（12）除集团框架协议外，对外签订合同不能只有单价，而无总价；（13）签订的合同（含补充协议），造价汇总表（或量价明细）应作为合同附件。2.2.3 合同范本合同范本（1）主体工程合同范本：战略合作单位（中天建设、中建七局、新蒲集团、中建二局等）直接委托采用XX集团建设工程施工合同范本（所有战略合作单位）；主体工程清单招标的可采用330、 XX集团建设工程施工合同范本（工程量清单招标模式通用版）；（2）以下分包工程已有合同范本：电力、供热、基坑支护及降水、桩基检测、装饰装修、景观、室外给水、天然气、通信、监理、污雨水道路、消防设施及电气消防安全检测、有线电视、桩基、消防及通风工程、智能安防工程；（3）如项目自行采购甲供材，采用以下工程合同范本：车库门、地板采暖、电梯供货、电梯安装、防盗门、开关插座面板、铝合金门窗、配电箱、散热器、塑钢门窗、内外墙涂料、外墙面砖、外墙外保温、屋面瓦、入户门、单元门、管材管件、上滑道车库门、防水材料、防火门；商贸公司采购的，应采用商贸公司制定的合同范本及三方协议；（4）主体施工图设计合同中的设计质331、量控制办法需按集团下发的限额设计指标执行。限额设计指标详见智慧XX限额设计指标详见智慧XX规范制度规范制度XX地产XX地产产品工程管理产品工程管理成本成本管理管理XX地产项目限额设计指标XX地产项目限额设计指标 以上合同范本详见智慧XX智慧XX知识库知识库产品知识库产品知识库成本知识库成本知识库合同范合同范本本施工类施工类 工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 104 页 共 130 页 第五篇第五篇 施工过程施工过程 理念说明：理念说明：从开工到交付的施工过程中，因施工图设计与现场实际情况的不符会存在变更、签证，影响成本变化，施工方案的不合理，如土方工程、基坑支护与降水、小区水、电332、气、暖管网施工等，会增加无效成本。为此将施工过程中影响成本的因素一一梳理，形成统一的、合理的成本工作指导意见。第一章 审图要点审图要点 1 目的目的 施工图设计阶段标志着设计阶段的基本完成。该阶段的工作成果直接用于指导施工，形成建筑安装产品。施工图设计阶段之前的全部工作成果在此全部展现，所以成本前置工作在施工图设计阶段的主要任务，一是符合性审查（图纸自审与会审），二是设计优化，三是对初步设计未明确的材料部品作补充性选择。施工图设计阶段是前期成本管理工作的结束，同时又标志着项目实施阶段成本工作的开始。施工图质量和深度，直接影响招标方式、变更签证造价发生额等后续成本管理业务，也是被所有相关方重视333、的阶段。2 施工图审图要点详述施工图审图要点详述 2.1 统一工程作法统一工程作法 设计优化原则：设计优化原则：应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法。2.2 部品及材料选择部品及材料选择 材料部品选择标准：2.2.1 根据项目定位、产品类型选择材料部品，应注意所选材料部品与楼盘定位一致；2.2.2 减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；2.2.3 厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减 少断砖损耗。2.3 防水体系防水体系 2.3.1 防水层层数防水层层数 实施原理实施原理：在设计规范中对一些公共部位的防水采用双层防水设计，但实际上并未起到好的效果，但却花费了两层防水的成本。工业成本白皮书工业成本白皮书 1.0 版版 第 105 页 共 130 页 设计优化原则：设计优化原则：在可能的地方优化防水层层数。2.3.2 防水材料选择防水材料选择