1、项目拆迁评估工作的具体实施方案XXXXX房屋征收项目实施方案XXX房地产土地评估有限公司 03月 28日 目 录项目概况3“三调”实施方案4一、任务及工作内容4二、技术路线与方法7三、土地利用现状调查8四、专项用地调查13五、土地调查数据库建设14六、检查与验收15七、统一时点更新17八、成果汇总17九、主要成果19XXXXX房屋征收项目测绘实施方案22一、测绘技术依据22三、实施方案23三、测绘工作流程与方法25四、质量检查及保障措施42五、测绘周期承诺45XXX项目评估实施方案50一、统一相关技术参数选取，统一解释口径50二、本项目拆迁评估工作流程51二、技术方案55四、根据工作方案，确定2、组织方案62五、本项目组织架构图62六、作业时间63七、棚户区改造项目重点、难点分析64项目概况项目区域简介及项目简介：XXXXXXXXX.所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘,房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。（一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。（二）服务期限：自合同签订之日起，180日历天完成外业调查，内业处3、理，宗地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。“三调”实施方案一、任务及工作内容（一）主要任务三调的主要任务是：在二调成果基础上，按照统一标准，在全省范围内利用遥感、测绘、地理信息、“互联网+”等技术，统筹利用现有资料，以正射影像图为基础，实地调查土地的地类、面积和权属，全面掌握全省耕地、园地、林地、草地、商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水域及水利设施用地等地类分布及利用状况；细化耕地调查，全面掌握耕地数量、质量、分布和构成；开展低4、效闲置土地调查，全面摸清城镇村庄及开发区范围内的土地利用状况；建立互联共享的覆盖省、州（市）、县（市、区）三级的集影像、地类、范围、面积和权属为一体的土地调查数据库，完善各级互联共享的网络化管理系统；健全土地资源变化信息的调查、统计和全天候、全覆盖遥感监测与快速更新机制。相较于二调和年度土地变更调查，三调是对“已有内容的细化、变化内容的更新、新增内容的补充”，并对存在相关部门管理需求交叉的耕地、园地、林地、草地、养殖水面等地类进行利用现状、质量状况和管理属性的多重标注。具体任务包括： 1. 土地利用现状调查 土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇村庄内部土地利用现状调查。 （1）农村土5、地利用现状调查。以县（市、区）为基本单位，以国家统一提供的调查底图为基础，实地调查每块图斑的地类、位置、范围、面积、分布等利用状况，查清全省耕地、园地、草地、林地等农用地的数量、分布及质量状况，查清城镇村庄、独立工矿、水域及水利设施用地等各类土地的分布和利用现状。 （2）城镇村庄内部土地利用现状调查。充分利用地籍调查和不动产统一登记成果以及相关部门已有的高分辨遥感影像和大比例尺测绘成果，对城镇村庄内的土地利用现状开展细化调查，查清城镇村庄内部商服、工业、仓储、住宅、公共管理与公共服务和特殊用地等地类的土地利用状况。 2. 土地权属调查 结合全省农村集体资产清产核资工作，将城镇国有建设用地范围外6、已完成的集体土地所有权确权登记和国有土地使用权登记成果落实在土地调查成果中，对发生变化的开展补充调查。 3. 专项用地调查与评价 基于土地利用现状、土地权属调查成果和国土资源管理形成的各类管理信息，结合生态文明建设、自然资源管理体制改革、国土资源精细化管理、节约集约用地评价及相关专项工作的需要，开展系列专项用地调查评价。 （1）耕地细化调查。重点对河道、湖区范围内的耕地、林区范围内的耕地、牧区范围内的耕地、沙荒耕地等开展细化调查，分类标注，摸清各类耕地资源家底状况，夯实耕地数量、质量、生态“三位一体”保护的基础。 （2）批准未建设的建设用地调查。将新增建设用地审批界线落实在土地调查成果上，查清7、批准用地范围内未建设土地利用的实际状况，为持续开展批后监管，促进土地节约集约利用提供基础。 （3）耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价。在耕地质量调查评价和耕地分等定级调查评价的基础上，将最新的耕地质量等级调查评价和耕地分等定级评价成果落实到土地利用现状图上，对评价成果进行更新完善。（4）坝子核实。在原有坝子范围界线及地类核定成果基础上，进一步核实坝子名称、范围、数量及地类面积等情况，更新完善坝子成果数据，并落实到土地调查数据库中。4. 各级土地利用数据库建设 （1）建立三级土地调查数据库 县级土地调查数据库。按照国家、省统一编制的数据库标准及建库要求，以县级为单位组织开展县级土地调查数8、据库、耕地细化调查专项数据库、建设用地专项数据库、耕地质量等级和耕地分等定级专项数据库建设，实现对城镇和农村土地利用现状调查成果、权属调查成果和专项调查成果的综合管理。州（市）土地调查数据库。以县（市、区）各类数据库成果为基础，组织建设州（市）土地调查数据库及专项调查数据库。省级土地调查数据库。以县级各类数据库成果为基础，组织建设省级土地调查数据库及专项调查数据库，实现全省土地调查成果和专项调查成果的集成管理、动态入库、统计汇总、数据分析、快速服务、综合查询等功能。（2）建立各级土地调查数据及专项调查数据分析与共享服务平台 基于三级土地调查与专项调查数据库，利用大数据和云计算技术，建设从县（市9、区）、州（市）到省的土地调查数据综合分析与共享服务平台，实现土地调查数据、专项调查数据与土地规划、基础测绘等各类基础数据的互联互通和综合分析应用，结合自然资源管理和国土资源管理需要，开发相关应用分析功能，提高三调成果对管理决策的支撑服务能力。 5. 成果汇总 （1）数据汇总 在土地调查数据库和专项调查数据库基础上，逐级汇总各级行政区域内的城镇村庄各类土地利用数据及专题数据。 （2）成果分析 根据三调数据，并结合二调及年度土地变更调查等相关数据，开展土地利用状况分析。（3）数据成果制作与图件编制 基于三调数据，制作系列数据成果，编制省、州（市）、县（市、区）、乡（镇）系列土地利用图件、图集和各10、种专题图件、图集等。面向政府机关、科研机构和社会公众提供不同层级的数据服务，满足各行各业对三调成果的需求，最大程度的发挥重大国情国力调查的综合效益。（二）主要工作内容1. 开展前期准备工作和收集相关资料2. 将收集到的原有坐标系统与三调规定不一致的相关数据成果资料，转换为统一的 国家大地坐标系3. 组织宣传和培训工作4. 接收国家下发的调查基础资料5. 细化调查底图内容6. 开展农村土地利用现状和城镇村庄内部土地利用现状调查7. 开展权属界线上图和补充调查8. 开展专项用地调查与评价9. 建立土地调查数据库及共享服务云平台10. 开展统一时点更新11. 开展调查成果汇总及各类统计汇总分析12.11、 开展调查成果质量检查及验收13. 配合做好调查成果的国家级核查14. 开展调查工作总结和成果上报二、技术路线与方法（一）技术路线采用高分辨率的航天航空遥感影像，充分利用现有成果资料，按照国家整体控制和地方细化调查相结合的要求，利用影像内业比对提取和3S（卫星定位GNSS、遥感RS和地理信息GIS）一体化外业调查等技术，准确查清全省城乡每一块土地的利用类型、面积、权属和分布情况，采用“互联网+”技术核实调查数据真实性。充分运用大数据、云计算和互联网等新技术，建立省、州（市）、县（市、区）三级土地调查数据库。在此基础上，开展调查成果汇总与分析、标准时点统一更新以及调查成果应用等工作。（二）技术方12、法1. 基于高分辨率遥感数据制作数字正射影像图。农村土地调查全面采用优于1米分辨率的航天遥感数据；城镇土地利用现状调查采用现有优于0.2米的航空遥感数据。采用高精度数字高程模型或高精度控制点，制作数字正射影像图。2. 基于内业对比分析制作土地调查底图。国家在最新数字正射影像图基础上套合第二次全国土地调查数据库，逐图斑开展全地类内业人机交互判读与解译，经过对比分析，提取数据库地类与遥感影像地物特征不一致的图斑，预判土地利用类型，制作调查底图。3. 基于3S一体化技术开展农村土地利用现状外业调查。根据国家下发的调查底图，结合日常国土资源管理和收集的相关行业资料，制作外业调查数据，采用3S一体化技术13、，逐图斑开展实地调查及举证，调查图斑的地类、范围、权属等信息。对地方实地调查地类与国家内业预判地类不一致的图斑及地方自行提取的图斑，需提供实地拍摄带坐标信息、拍摄方位和拍摄时间的举证照片。4. 基于地籍调查成果开展城镇村庄内部土地利用现状调查。对已完成地籍调查的区域，利用现有地籍调查成果，获取城镇村庄内部每块土地的土地利用现状信息。对未完成地籍调查的区域，利用现有的数字正射影像图等资料，实地开展城镇村庄内部土地利用现状调查。5. 基于内外业一体化数据采集技术建设土地调查数据库。按照国家及省数据库标准，以县（市、区）为单位，采用内外业一体化数据采集建库机制和移动互联网技术，结合国家统一下发的调查14、底图，利用移动调查设备开展土地利用信息调查和采集，实现各类专题信息与每个图斑的匹配连接，形成集图形、影像、属性、文档为一体的土地调查数据库。6. 基于增量更新技术开展标准时点数据更新。按照三调数据库标准，采用国家下发的土地调查增量更新模型，结合 土地变更调查工作，获取土地调查成果标准时点变化信息，开展实地调查，形成增量更新数据，将各级土地利用现状调查成果统一更新到 12月31日标准时点。7. 基于大数据技术开展土地调查成果多元服务与专项分析。利用大数据、云计算等技术，面向政府、国土资源管理部门、农业部门、科研院所和社会公众等不同群体特点，优化海量数据处理效率，提供三调成果快速共享服务；开展各类15、自然资源、重点城镇节约集约用地分析，形成三调数据成果综合应用分析技术机制。三、土地利用现状调查土地利用现状调查包括农村土地利用现状调查和城镇村庄内部土地利用现状调查。（一）主要技术指标1. 数学基础采用 国家大地坐标系，1985国家高程基准。2. 分幅、编号及投影方式农村土地利用现状调查、城镇村庄内部土地利用现状调查各种比例尺标准分幅及编号执行国家基本比例尺地形图分幅和编号（GB/T 13989- ）标准，分幅采用国际1100万地图分幅标准，各比例尺标准分幅图均按规定的经差和纬差划分，采用经、纬度分幅。图幅编号均以1100万地形图编号为基础，采用行列编号方法。12 000、15 000、11016、 000比例尺标准分幅图或数据采用高斯-克吕格投影，按3分带。3. 地类图斑划分三调以图斑为基本单元开展调查（包括道路、沟渠、河流等线状地物）。单一地类地块，以及被行政界线和土地权属界线分割的单一地类地块称为图斑。具体形式如下：（1）单一地类地块；（2）以行政辖区界线或土地权属界线分割成图斑，并代替图斑线。当各级境界、权属界线重合时，只表示最高一级的界线；（3）城镇村庄内部同一地类的相邻宗地合并为一个图斑；（4）道路被权属界线分割的，按不同图斑上图。4. 土地利用现状分类采用土地利用现状分类（GB/T 21010 ）和第三次全国土地调查工作分类（以下简称工作分类（详见第三次全国土地调查技术规程17、（以下简称技术规程）。（二）调查界线及控制面积确定国界、省界及全省控制面积由国家统一下发；省级负责州（市）、县（市、区）调查界线和控制面积制作与确定；县级负责县以下调查界线和控制面积制作与确定。调查界线应继承最新年度土地变更调查的界线。县级以上调查界线如果发生变化需要调整的，必须依据相关主管部门的批准文件，报全国土地调查办批准后调整；乡（镇）级界线如果发生变化需要调整的，必须依据相关主管部门的批准文件，报省土地调查办批准后调整。1. 调查界线的调整调查界线应使用经各级主管部门确定的界线。（1）依据有权批准界线调整的人民政府相关批准文件，开展各级调查界线调整。乡（镇）界线调整后报省土地调查办备案18、，州（市）、县（市、区）调查界线调整后报全国土地调查办备案。（2）因成图精度等客观因素造成调查界线与数字正射影像图（DOM）相对位置产生位移的，由省或县土地调查办统一组织，依据行政区域勘界成果中有关界址的描述，对调查界线进行调整以使之与DOM匹配，经界线双方同意并提请双方民政部门审核确认后作为最终调查界线。单方不得擅自调整调查界线，界线双方有异议的也不得调整。2. 调查界线制作及控制面积确定省土地调查办依据国家下发的省级控制界线和控制面积及国家确定的坐标系、比例尺和界线调整数据，组织对最新年度土地变更调查界线进行坐标转换和界线更新，制作标准分幅数字化的XXX省行政区域调查界线图，作为省级调查控19、制界线，并制作全省及州（市）、县（市、区）的图幅理论面积与控制面积接合图表，计算各级调查区域控制面积，提供各州（市）、县（市、区）使用。县级调查区域内采用不同比例尺调查的，需提前统一组织，将不同比例尺及相应的图幅号上报到省土地调查办，由省土地调查办上报全国土地调查办依据所报比例尺计算和下发全省控制面积。（三）遥感影像资料采购及调查底图制作1. 遥感数据采购和正射影像图制作农村土地利用现状调查原则上采用优于1米分辨率遥感影像资料；城镇内部土地利用现状调查采用优于0.2米分辨率的航空遥感影像资料。国家组织统一采购优于1米分辨率覆盖全国的遥感影像制作DOM。各州（市）、县（市、区）可自行采购更高分辨20、率的遥感影像制作DOM，辅助开展实地调查，并将经质量检验合格的DOM成果汇交至省土地调查办，由省土地调查办上交到全国土地调查办。为开展城镇村庄内部土地利用现状调查，各州（市）、县（市、区）需自行多方收集 以后、优于0.2米分辨率（如农村土地承包经营权确权登记颁证使用的正射影像），覆盖城镇村庄范围的已有航空遥感正射影像数据及其它调查等所使用到的高分辨率的遥感影像制作DOM，开展城镇村庄内部的土地利用现状调查。当原有0.2米分辨率的航空遥感数据不能全覆盖城镇村庄调查区域时，可采用优于1米分辨率的卫星数据作补充。2. 细化调查底图内容在国家下发调查底图的基础上，结合相关资料和工作需要，进一步提取调查21、底图图斑地类与最新DOM地物特征不一致的信息，丰富调查底图内容。（四）农村土地利用现状调查按照工作分类，实地对调查核实图斑逐一进行地类认定；参照遥感影像，实地调绘图斑边界。土地利用现状调查主要采用综合调绘法。综合调绘法是内业判读、外业调查补测和内业建库相结合的调绘方法。在开展外业实地调查核实的同时一并开展图斑举证工作，对影像未能反映的地物进行补测，最后依据外业调查结果，进行内业矢量化和建库工作。1. 地类调绘及补测（1）各县（市、区）以下发的调查底图为基础，将调查底图套合土地调查数据库，叠加国土资源管理数据及相关部门调查数据，制作外业调查数据。将外业调查数据导入带定位功能的移动外业调查设备或打22、印外业调查纸图，辅助开展外业实地调查工作。实地逐图斑调查图斑地类，调绘图斑边界，记录图斑编号、地类编码、权属单位和其它属性信息。（2）依据影像和实地现状进行图斑综合调绘。对实地地类、边界与基础库或内业判读信息一致的，无需重新调绘，直接标记，记录相关调查信息；对实地地类、边界与基础库或内业判读信息不一致的，进行实地调绘。对影像未能反映的新增地物进行补测。补测主要采用仪器补测法和简易补测法，为了提高调查的效率和成果精度，原则上采用XXX省综合卫星定位服务系统（YNCORS）进行补测，无YNCORS信号区域可采用简易补测法。补测平面位置精度要求：补测地物点相对邻近明显地物点距离的中误差，采用仪器补测23、法的，平地、丘陵地不得大于0.5m，山地不得大于0.75m；采用简易补测法的，平地、丘陵地不得大于2.5m，山地不得大于3.75m；最大误差不超过2倍中误差。2. 变化图斑的调查举证按照以实地现状认定地类的原则，对全国土地调查办内业提取的变化图斑进行调查核实，使用带卫星定位和方向传感器的手机或通讯平板电脑，利用全国土地调查办统一下发的“互联网+”举证软件，拍摄包含图斑实地卫星定位坐标、拍摄方位角、拍摄时间的实地照片及举证说明等综合信息的加密举证数据包，上传至统一举证平台。（1）未按全国土地调查办提取的地类调查上图的，由县（市、区）土地调查办全部实地举证。但对原地类为耕地，内业提取地类为其它农用24、地，经县（市、区）土地调查办调查为耕地，标注种植属性与国家判读地类一致的，可不举证。 （2）重点地类变化图斑原则上由县（市、区）土地调查办全部实地举证。包括相对原数据库新增的建设用地图斑，原有耕地内部二级地类发生变化的图斑，原有农用地调查为未利用地的图斑等。但对依据遥感影像特征能够准确认定为住宅小区、规模化工厂等新增建设用地图斑，可不举证。（3）对全国土地调查办未提取的变化图斑，相对原数据库调查新增的变化图斑原则上由县（市、区）土地调查办全部实地举证。但对调查认定地类与影像特征明显一致的，可不举证。（4）对于因纠正精度或图斑综合等原因造成的偏移、不够上图面积或狭长地物图斑，可不举证；对原有线状25、地物面状化的图斑，可不举证；未硬化且未贯通的农村道路不上图的，可不举证。对同一条道路或沟渠等线性地物的图斑，可选择典型地段实地举证，其它地段备注说明。（5）举证照片应在实地拍摄，拍摄方向正确，能够反映图斑实际利用现状。举证照片包括图斑全景照片、局部近景照片、利用特征照片三类。图斑全景能反映图斑整体利用情况；局部近景照片能反映图斑实际利用现状；对新增加的建设用地或设施农用地图斑，需拍摄内部利用特征照片。（五）城镇村庄内部土地利用现状调查充分利用地籍调查和不动产统一登记成果，对城镇村庄内部的土地利用现状开展细化调查。查清城镇村庄内部商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地和特殊用地26、等土地利用状况。城镇村庄内部土地利用现状调查按照工作分类汇总。城镇村庄内部土地利用现状调查，在城镇村庄地籍调查数据库成果基础上开展。将城镇村庄地籍调查宗地成果同类合并，按照工作分类归并地类，被道路、水系等线状地物分割的同类宗地应分割为不同的图斑；道路、水系、绿地等单独划分图斑，对有多种用途的宗地按主要用途调查，对超大型宗地按宗地内不同用途划分为不同图斑。对城镇村庄地籍调查数据库未覆盖和城镇村庄新扩区域，可参考最新的影像图、近期规划图和地形图，由县（市、区）土地调查办组织街道办事处、土管所及村委会相关人员配合调查单位技术人员，采用内业勾绘和实地核实相结合的方法，确定城镇村庄内部每个图斑的土地利用27、类型。（六）权属界线上图和补充调查将农村集体土地确权登记数据库中确定的权属界线转绘到土地调查底图上。城镇以外的独立国有土地使用权界线，依据集体土地所有权调查成果转绘到土地调查底图上。城镇内部的国有土地使用权界线不调查上图。权属调查原则上以各村民小组为基本单位，对集体土地确权未登记到村民小组的，按照行政村的权属界线转绘到土地调查底图上。（权属调查原则上以各行政村为基本单位，对集体土地确权登记到村民小组的，可按照村民小组的权属界线转绘到土地调查底图上。）在权属界线上图过程中，因成图精度等客观因素，部分权属界线与遥感影像产生位移的，可根据协议书描述调整至遥感影像相关位置，避免产生细小图斑。对权属界线28、发生变化的，按照集体土地所有权和不动产调查相关规定，重新开展权属界线补充调查。四、专项用地调查基于全省土地利用现状、土地权属等调查成果和国土资源管理形成的各类管理信息，结合国土资源精细化管理、节约集约用地评价及相关专项工作的需要，开展系列专项用地调查评价。（一）耕地细化调查对永久基本农田范围以外的耕地图斑，参考相关部门的有关资料，根据耕地的位置和立地条件，开展细化调查，并标注相应属性。（二）批准未建设的建设用地调查批准未建设的建设用地按实地现状进行调查。利用国家在部监管平台备案的新增建设用地审批界线统一制作下发的批准未建设的建设用地图层进行调查。各县（市、区）需整理土地审批资料，补充完善建设用29、地审批信息，及时报部备案。（三）耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价1. 耕地质量等级调查评价健全耕地质量等级评价指标体系。以县（市、区）为单位开展耕地质量等级评价，开展耕地质量调查、样品采集与监测，建立县（市、区）域耕地质量评价数据库，汇总分析全省耕地质量等级成果。2. 耕地分等定级调查评价梳理现有耕地分等定级成果。根据耕地分等国家级参数，修订和规范省级参数，以州（市）为单位分县（市、区）编制分等单元图和分等因素分级图，开展土地利用系数和指定作物产量比的补充调查和测算工作，按照与已有分等成果相衔接的原则，结合土地调查成果，更新分等数据库，进行分等数据库的核查入库，形成全省耕地分等定级专30、项数据库。（四）坝子核实全面核实我省坝子情况。在原有坝子核定成果数据基础上，核实坝子名称、范围、数量等，形成全省坝子更新成果。五、土地调查数据库建设三调数据库建设遵循系统化、标准化、开放性的原则，采用国家规范标准、地方分级建设、成果统一汇交的模式开展。各地按照统一数据库标准，重新建立土地调查数据库。为统一土地调查数据成果标准，规范土地调查数据库成果质量，确保三调各级数据库的顺利汇交和管理系统的正常运行，数据库建库软件应采用经过全国土地调查办组织测评的软件。（一）县（市、区）数据库建设县（市、区）土地调查办负责组织开展本地区土地调查数据库与管理系统建设工作。数据库主要内容包括：基础地理信息、土地31、利用数据、土地权属数据、永久基本农田数据、专项调查数据等矢量数据； DOM数据、扫描影像图数据等栅格数据和元数据。县级数据库建设主要步骤包括数据库建设方案设计、基础数据准备与处理、图形和属性数据采集、数据接边、拓扑关系构建、数据检查与入库等。县级土地调查数据库建设应严格执行国家数据库标准，支持三调成果公开格式，数据库建设完成后，按照数据库质量检查规则，采用人机交互的方式开展数据库质量检查，经过质量检查软件检查后，按照数据汇交程序逐级上交数据成果。同步建立县级土地调查数据库管理系统，数据库管理系统应满足矢量数据、栅格数据和与之关联的属性数据的管理并满足下列要求：能按照三调要求开展数据入库工作，支32、持三调规定的数据交换格式；能对土地调查数据进行检查，并具有增加、删除、修改等编辑功能；满足地方日常土地管理工作对土地调查数据的管理需求；数学基础、面积量算方法、数据统计表模版和图件输出格式等符合三调要求，支持土地调查数据更新。（二）州（市）、省级数据库建设州（市）、省土地调查数据库及管理系统建设，由州（市）、省土地调查办组织，逐级开展数据库成果质量检查。以县（市、区）土地调查汇交数据库为基础，开展州（市）、省土地调查数据的集成整合，建立州（市）、省土地调查数据库；构建州（市）、省数据库管理系统及数据分析共享服务平台，为县（市、区）土地调查数据库的备份、更新、维护、应用和上报等日常工作提供系统支33、持。六、检查与验收为了保证调查成果的真实性和准确性，确保土地调查的数据、图件与实地三者一致，根据第三次全国土地调查实施方案和有关技术标准的要求，在调查单位内部质量检查合格、监理单位提供成果质量符合三调技术要求的监理报告基础上，建立调查成果的县（市、区）自检、州（市）初验、省级验收、国家级核查验收的分级检查验收制度。三调采用分阶段成果检查制度，采取内外业检查的方式，即每一阶段成果需经过检查合格后方可转入下一阶段，避免将错误带入下阶段工作，保证成果质量。县级以上地方人民政府对本行政区域的土地调查成果质量负总责。（一）县（市、区）自检各县（市、区）土地调查办组织对调查成果进行100全面自检，以确保成34、果的完整性、规范性、真实性和准确性。以外业实地检查为主，现场检查图斑地类、权属及相关调查内容的正确性，并利用测量设备检查权属界线和图斑边界等调查精度是否满足要求。检查应对质量问题、问题处理及质量评价等内容进行全程记录，记录须认真、及时、规范。并利用全国统一的数据库质量检查软件对数据库及相关表格成果进行检查。县（市、区）根据自检结果组织成果全面整改，编写自检及整改报告，报州（市）土地调查办预检和汇总。（二）州（市）初验州（市）土地调查办负责对本行政辖区内的调查成果进行初验和汇总。在参与县（市、区）外业自检、全面检查县（市、区）自检记录的基础上，重点检查调查成果的完整性和规范性，形成州（市）初验报35、告报送省级验收。 （三）省级验收县（市、区）调查成果、州（市）级汇总成果，由省土地调查办负责组织验收，确保全省调查成果整体质量。省级在州（市）土地调查办初验成果的基础上，重点检查成果的真实性和准确性。根据三调要求，利用“互联网+”举证成果，对县（市、区）、州（市）报送成果，采用计算机自动比对和人机交互检查方法，对样本数据进行逐图斑内业比对，比对提取三调初步成果、上年度基础数据库和国家内业判读结果之间的不一致图斑，重点检查不一致图斑调查地类与影像及地方举证照片的一致性，根据内业检查结果开展外业实地核查，对外业图斑进行认定，并利用移动外业设备拍摄图斑实地照片。根据内外业检查结果，组织调查成果整改，36、编写省级验收报告；对整改后的县（市、区）调查成果，利用全国统一的数据库质量检查软件检查数据库及相关表格成果的规范性。将经过省级验收的县（市、区）调查成果及检查记录一并报送全国土地调查办。（四）国家级核查验收全国土地调查办组织对经过省级验收的县级调查成果进行全面核查。对原有耕地内部二级类变化图斑、新增建设用地图斑、原农用地调查为未利用地图斑等，以及三调地类与国家内业提取地类不一致的图斑，进行重点检查，具体包括内业核查、在线外业核查和外业实地核查三部分。内业核查以遥感影像和举证照片为依据，采用计算机自动比对和人机交互检查方法，进行逐图斑比对，全面检查图斑地类与影像及实地举证照片的一致性。对数据库地37、类与遥感影像及照片一致的，经过核查；对数据库地类与遥感影像及照片不一致、未提供举证照片、以及提供的举证照片不符合要求的，不经过核查。将内业核查有疑问的图斑反馈至省土地调查办组织整改。省土地调查办报送的整改后成果，根据举证材料，进行内业复核；复核不能经过的，全国土地调查办组织队伍依据核查结果，对调查成果进行修正，并反馈地方予以确认，地方对全国土地调查办修正结果有异议的，提出申诉，未按时申诉的即视为确认。国家组织对省级汇总成果验收。（五）成果确认国家级核查经过后，全国土地调查办对省土地调查办提交的三调成果进行数据库质量检查，能经过数据库质量检查的数据成果，地方与国家共同确认。七、统一时点更新三调数38、据统一时点更新为 12月31日。 各县（市、区）利用 土地变更调查工作的正射影像图和年度新增建设用地图斑提取结果，与三调数据库对比，经过实地补充调查，开展三调完成时点与 12月31日期间的行政界线、图斑界线、地类信息和权属界线的变化调查，经过增量的形式上报。县（市、区）国土资源主管部门对本地区统一时点土地调查成果质量负责，县（市、区）组织对本地区统一时点土地调查成果进行100全面自检，确保成果的完整性、规范性、真实性和准确性；同时，利用全国统一的数据库质量检查软件检查统一时点增量数据的规范性。州（市）土地调查办组织、指导、监督本辖区内统一时点土地调查，并参与外业调查成果的县级自检，对成果进行初39、验。省土地调查办对本省统一时点土地调查成果质量负总责，并组织对辖区内各县（市、区）的统一时点土地调查成果进行全面检查，确保调查成果整体质量；同时，利用全国统一的数据库质量检查软件检查各县（市、区）的统一时点增量数据的规范性。八、成果汇总成果汇总分为两个阶段，第一阶段为初始调查成果汇总，第二阶段为统一时点更新成果汇总，包括土地调查成果汇总和专项调查成果汇总。汇总内容主要包括数据汇总、图件编制、成果分析和文字报告编写等。（一）数据汇总1. 县（市、区）数据汇总以县（市、区）土地调查数据库为基础，按省级确定的县（市、区）行政区域调查界线和控制面积为基准，按照三调规定的具体内容和汇总方法，由地类图斑逐40、级汇总本县（市、区）行政区域内的土地利用现状、权属数据，永久基本农田数据以及其它专项调查数据。2. 州（市）数据汇总按省土地调查办确定的州（市）行政区域调查界线、控制面积，对所辖县（市、区）数据汇总成果进行检查；按三调规定的汇总内容和格式，以县（市、区）汇总结果为基础，汇总州（市）行政区域内的土地利用现状、权属数据，永久基本农田数据以及其它专项调查数据。3. 省级数据汇总按全国土地调查办确定的省级行政区域调查界线、控制面积，对各县（市、区）数据汇总成果进行检查；按三调规定的汇总内容和格式，以县（市、区）汇总结果为基础，汇总各级行政区域内的土地利用现状、权属数据，永久基本农田数据以及其它专项调查41、数据。（二）图件编制在成果汇总阶段，编制分幅土地利用现状图。根据需要，按行政区域编制土地利用挂图和其它专题图件，乡（镇）挂图以分幅土地利用现状图为基础缩编，县级（含）以上各级挂图以下一级土地利用挂图为基础缩编。1. 县（市、区）标准分幅土地利用现状图编制以调查底图为基础，统一采用技术规程和实施细则规定的图示图例，由数据库生成含有行政区域界线、权属界线、地类界线、地类符号、地理名称注记、地貌等要素的标准分幅土地利用现状电子图。标准分幅土地利用现状图比例尺和调查内容与原始调查图件一致。2. 土地利用挂图和专题图件的编制土地利用挂图分为乡（镇）、县（市、区）、州（市）、省级土地利用挂图。挂图成图比例42、尺应根据制图区域的大小和形状确定，原则上与二调挂图比例尺一致。若需调整，乡（镇）可采用11万、12.5万、15万比例尺；县（市、区）可采用15万或110万比例尺；州（市）可采用110万或125万比例尺；省级可采用175万或1100万比例尺。依据标准分幅土地利用现状图和各级土地利用挂图，编制永久基本农田分布图、城镇土地利用现状图、土地权属界线图、耕地坡度分级图、坝子分布图以及各类专项调查专题图等图件。各类挂图和专题图件编制时，应利用计算机辅助制图（CAD）等技术，经过制图综合取舍缩编而成。缩编时，应正确反映制图区域的土地利用分布规律、特点和各要素间的相互关系，应在土地调查数据库基础上采用人机交互43、方式编制，应按技术规程和实施细则规定的土地利用现状分类和统一的选取指标表示地类图斑，应定性定位准确、层次分明、注记正确、清晰易读。对图上的保密内容须作技术处理，以防泄密失密。各类图件成果应在土地调查数据综合分析与共享服务云平台上发布，面向政府机关、科研机构以及社会公众提供不同层级的数据服务。（三）成果分析与文字报告编写在成果分析的基础上，编写包括工作情况、技术方法、数据库建设、成果分析等内容的文字报告。 1. 成果分析根据三调数据，并结合二调及年度土地变更调查等相关数据，开展土地利用状况分析。对二调完成以来耕地的数量、质量等级等别、分布、利用结构及其变化状况进行综合分析；对坝子范围内的用地及变44、化状况进行分析；对城镇村庄等建设用地利用情况进行综合分析，评价土地利用节约集约程度；汇总形成各类自然资源数据，并分别对其范围内的土地利用情况进行综合分析。根据土地调查及分析结果，各级国土资源管理部门编写三调分析报告。2. 文字报告编写工作报告主要包括调查区域的自然、经济、社会等基本概况；调查的目的、意义、目标、任务；组织实施与保障措施；完成的主要成果；经验与体会及其它需要说明的情况等内容。技术报告应主要包括调查的技术路线与技术方法、工艺流程、质量检查及保障措施、调查中出现的问题及处理方法、应用新技术及效果等内容。数据库建设报告应主要包括数据库建设流程、软硬件配置、数据库内容与功能、维护与更新等45、内容。成果分析报告应主要包括土地利用结构、各类土地的分布与利用状况、与二调调查成果的比对、合理利用土地资源的政策、措施与建议等内容。九、主要成果经过开展三调工作，将全面获取覆盖全省的土地利用现状信息，形成一整套土地调查成果资料，包括影像成果、图件成果、数据成果、数据库成果和文字报告成果等。（一）县（市、区）调查成果1. 外业调查成果（1）原始调查图件（2）外业补测及举证成果（3）土地权属调查有关成果2. 图件成果（1）土地利用现状图件（2）土地权属界线图件（3）城镇土地利用现状图件（4）耕地坡度分级等专题图件（5）耕地细化调查、批准未建设的建设用地调查、耕地质量等级和耕地分等定级、坝子分布等专46、项调查的专题图件（6）图幅理论面积与控制面积接合图表 3. 数据成果（1）各类土地分类面积数据（2）各类土地的权属信息数据（3）城镇村庄土地利用分类面积数据（4）耕地坡度分级面积数据（5）耕地细化调查、批准未建设的建设用地调查、耕地质量等级和耕地分等定级、坝子核实等专项调查数据4. 数据库成果（1）数据库（2）数据库管理系统5. 文字成果（1）实施方案（2）工作报告（3）技术报告（4）成果质量检验报告（5）数据库建设报告（6）成果分析报告（7）城镇村庄土地利用状况分析报告（8）数据库质量检查报告（9）耕地细化调查、批准未建设的建设用地调查、耕地质量等级和耕地分等定级、坝子核实等专项调查成果报告47、（二）州（市）、省级汇总成果1. 数据成果（1）各类土地分类面积数据（2）各类土地的权属信息数据（3）城镇土地利用分类面积数据（4）耕地坡度分级面积数据（5）耕地细化调查、批准未建设的建设用地调查、耕地质量等级和耕地分等定级、坝子核实等专项调查面积数据2. 图件成果（1）土地利用现状图件（2）土地权属界线图件（3）城镇村庄土地利用现状图件（4）耕地坡度分级等专题图件（5）耕地细化调查、批准未建设的建设用地调查、耕地质量等级和耕地分等定级、坝子分布等专项调查的专题图件、图集（6）图幅理论面积与控制面积接合图表3. 文字成果（1）实施方案（2）工作报告（3）技术报告（4）成果质量检验总报告（5）成48、果分析报告（6）耕地细化调查、批准未建设的建设用地调查、耕地质量等级和耕地分等定级、坝子核实等专项调查成果报告4. 数据库成果（1）数据库（2）数据库管理系统及共享应用平台5. 标准规范（1）XXX省第三次全国土地调查实施细则（2）XXX省第三次全国土地调查数据库标准（3）XXX省第三次全国土地调查成果质量检验细则XXXXX房屋征收项目测绘实施方案一、测绘技术依据规范规程l.中华人民共和国物权法(主席令 第62号)； 2.中华人民共和国土地管理法(主席令 第28号)； 3.中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令第256号)； 4.土地登记办法（国土资源部令第 40 号）； 5.土地调查条例49、（国务院令第518号）； 6.土地调查条例实施办法（国土资源部令第45号）； 7.土地权属争议调查处理办法（国土资源部令第 17 号）； 8.地籍调查规程（TD1001 ）； 9.房产测量规范（GB/T17986 ）；10.关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，建住房 174号；11.全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范(CH/T )； 12.1：500、1：1000、1： 地形图数字化规范（GB/TB 17160- ）；13.测绘成果质量检查与验收（GB/T 24356- ）；14.数字测绘成果质量检查与验收（GB/T 18316- ）；15.测绘作业人员安全规范（CH 150、016- ）；16.国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。数学基础1.平面坐标系统1980国家大地坐标系；XX 城建坐标系。2.高程系统采用1985国家高程基准。3.投影方式采用任意中央子午线3分带的高斯-克吕格投影，边长归算至平均高程面或抵偿高程面。4.比例尺地籍图测绘比例尺为1:500。5.计量单位长度单位采用米（m），面积计算单位采用平方米（m2），面积统计汇总单位采用平方米（m2），均保留2位小数。三、实施方案1、资料收集收集国土部门的已有控制点成果、第二次土地调查成果、城镇地籍调查成果、房管所相关房产所有权资料以便此次生产的各类资料符合规范要求。2、实地踏勘及编制技术设计书根据资料51、收集情况，经过实地踏勘工作编写技术设计书。设计书包含如下内容：基本情况：简要说明登记区的位置、面积、交通、行政区划及自然、地理、人文、社会经济、土地承包的基本情况。目标任务：说明开展农村土地承包经营权调查登记颁证的主要目标及任务。工作部署：说明整项工作的组织、计划及安排情况。经费保障：说明经费的来源情况。资料收集：详细说明基础控制资料、各种图件、资料的收集情况。 实地测绘：应用GNSS-RTK和全站仪采用解析法实地测量项目区内的构筑物和各类土地。权属绘制和数据整理：根据入户调查资料把权属绘制完成，形成相应的调查地籍图和表册。面积量算汇总：说明地块面积的计算和面积汇总方法等。数据公示：对项目范围52、内的建筑物按照一户一档（含被调查人户口信息、身份证明、房产权属资料、房产现状照片、土地权属资料等）要求进行建立电子数据和纸质资料，按甲方要求对测绘成果进行公示。质量保障措施。3、地籍测绘应用GNSS-RTK和全站仪以土地权属为基础，对每宗土地进行权属界限位置的测量，计算宗地面积，从而形成一整套基础资料和地理参考系统。它包括地籍控制测量、界址点线测量、地籍图测绘、面积测算、土地信息的动态监测和地籍变更测量，以及在规划开发时的有关测量工作。4、房产测绘由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查的重点应放在房屋调查方面。房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层数、建筑53、结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和她项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。5、入户权属调查根据城镇地籍调查规程，入户实地进行宗地面积、位置、形状、权属和空间分布的调查以及附属物和建筑物装修、装饰、装潢情况进行调查登记，由居民进行确认。对存在争议的宗地，待争议解决后再调查。对调查的建筑物均摄制照片以便汇总查阅。6、权属绘制和数据整理根据入户调查资料把权属绘制完成，形成相应的调查地籍图和表册。7、建立数据库及数据公示对项目范围内的建筑物按照一户一档（含被调查人户口信息、身份证明、房产权属资料、房产现状照片、土地权属资料等）要求进行建立电子数据和纸质资料，按甲方要求对测绘成果进行54、公示。8、异议复核对调查、测绘成果有异议的部分进行相关复核和解释工作。三、测绘工作流程与方法1、控制测量当地若已经建立了能够满足本次测绘的独立坐标系则使用其作为本次测绘的首级控制，若不能够满足本次测绘则需要建立测图首级控制网。1.1 四等GPS控制网布设要求1) 四等GPS控制点应根据项目现场相邻点对须通视，点位应选择优良，埋设稳固，易于长期保存，通行方便有利于观测和使用；2) 四等GPS控制点标石为单层标石，标志为不锈钢钉，标石埋设见附图1；3) 控制点应离开大功率无线电发射设备和强烈干扰卫星信号的物体。点位周围障碍物的高度角应15。4)四等 GPS点用GPS01、GPS02、GPS03、G55、PS04、GPS05、GPS06命名。1.2 四等GPS控制网观测计算1) 四等GPS控制网采用四台以上GPS接收机观测；2) 观测基本要求：卫星高度角15，有效观测卫星数4，观测时段长度要求静态60分钟，平均重复设站次数2，数据采样率30秒，GDOP值6，当GDOP值偏大时应适当延长观测时间。3) 作业前应做卫星星历预报保证有效的同步观测，天线高量取正确；4) 观测手簿应在现场认真记录各项观测要素，星组变化时应作记录。失锁时应在备注栏中说明，记录字体字迹要清晰、工整、美观，不得涂改、转抄；5）基线解算及平差计算采用随机软件TrimbleGeomaticsOffice (TGO) 1.6中文版56、在微机上进行计算。基线处理及平差计算方法可参照四等GPS的要求进行，四等GPS观测数据及各项限差均严格按全球定位系统(GPS)测量规范四等要求执行。6) 观测数据的剔除率不得超过10，观测后应及时解算基线，并作同步环、独立环及复测基线边长的检核，基线向量的弦长中误差按下列公式计算：（mm）7) 同步环的坐标分量相对闭合差mm，环线全长相对闭合差mm；8) 异步环的坐标分量相对闭合差mm，环线全长相对闭合差2mm；9) 复测基线的边长较差2（mm）；10) 上述各项检核符合要求后，首先进行WGS84系的三维无约平差，平差后基线向量的改正数的绝对值应满足：VX VY VZ11) 当达不到上述要求时57、，应剔除粗差基线，至直符合要求；12) 在三维无约束平差的基础上，在坐标系下进行二维约束平差，在二维约束平差后，最弱边相对中误差应满足1/45000的要求；如达不到要求，则应根据具体情况分析原因，是否存在起算数据与GPS网不兼容，分析原因并采取相应的措施，直至符合要求。坐标成果取位至1mm。1.3 图根控制1.3.1图根点密度图根点是地形图测绘的平面和高程依据，1:500数字化地形图图根点密度不得少于64点/，每幅图应不应少于4个图根点（含高等级控制点），除图幅未满之外，每幅图中埋石点数不应少于2个（含各等级控制点在内）。图根点标石混凝土规格为10Cm18Cm40Cm,造埋规格见附图三。标志中58、心为10mm，长度为15Cm，顶面刻有“十”字形的钢筋，钢筋顶面应高出标石顶面5mm。1.3.2常规图根控制测量1图根导线的观测要求：水平角观测垂直角观测距离观测测回数测回数垂直角较差、指标差较差（）测回数1对向1测回2512图根导线的主要技术要求：导线长度m平均边长m导线全长相对闭合差方位角闭合差（）对向观测高差较差（m）附合路线或环线闭合差（mm）900801/4000400.4S403常规图根控制施测方法图根点在三、四等GPS控制点和一、二级控制点的基础上进行加密，主要采用光电测距极坐标法施测。当采用测角精度不小于5全站仪布设图根导线时，平面与高程同时观测，图根导线一般不超过二次附合，个59、别困难地区可附合三次，特殊地区由于图根导线无法附合时，可布设为支导线，但边数不超过3条，支导线长度不超过450m，最大边长不超过160m。 当采用极坐标法进行加密图根点时，测绘1:500地形图边长一般不宜超过200m；边长不宜超过定向边长的三倍。用此法布设的点不得超过图根点总数的30%。1.3.3 RTK图根控制根据地形测绘需要，选取一定数量的高等级控制点，进行合理的参考站选择设计。一般采用单参考站RTK测量，在通信条件困难时，也能够采用后处理动态测量模式进行测量。RTK图根控制主要技术要求应符合下表规定。等 级相邻点间距离（m）点位中误差（cm）边长相对中误差高程中误差(cm)起算点等级与基60、准站的距（km）测回数图根点1005.01/4000平地丘陵：5.0山地：7.5四等及以上6.02二级及以上3.01.3.3.1RTK图根控制观测及检核要求：1) 在用RTK观测图根控制点时15以上的卫星数5，PDOP值6.0。2) 开始作业和重新设置基准站后至少要在一个已知点上进行检核，在控制点上检核平面较差5.0cm，在碎部点检核时平面较差图上0.5mm；平地、丘陵检核高程较差10.0cm，山地检核高程较差15.0cm。3) RTK平面控制点测量流动站观测时应采用三角架对中、整平。4) RTK图根点测量，平面测量两测回间平面分量较差2.0cm，垂直分量两测回间较差应3.0cm，两测回结果取61、中数作为最后成果。1.3.3.2RTK参考站的设置要求：1) 采用单参考站时，用电台进行数据传输时，参考站宜选择在测区相对较高的位置，当测区中有多个参考站和流动站系统同时使用时，应按约定的工作频率进行数据链设置，以避免串频。若用移动通信进行数据传输时，参考站必须选择在测区有移动通信接收信号的位置。2) 地心坐标系与地方坐标系的转换关系应采用不少于3点的高等级起算点两套坐标系成果，所选起算点应分布均匀，且能控制整个测区。转换时应根据测区范围及具体情况，对起算点进行可靠性检验，采用合理的数学模型，进行多种点组合方式分别计算和优选。也能够在测区现场经过点校正的方法获取。测绘信3) 自设参考站如需长期62、和经常使用，宜埋设有强制对中的观测墩。4) 应正确设置随机软件中对应的仪器类型、电台类型、电台频率、天线类型、数据端口、蓝牙端口等。5) 应正确设置参考站坐标、数据单位、尺度因子、投影参数和接收机天线高等参数。1.3.3.3RTK流动站的设置要求1) 用测量手簿设置流动站的与当地坐标的转换参数、平面和高程的收敛精度，设置与参考站的通讯。2) RTK测量流动站不宜在隐蔽地带、成片水域和强电磁波干扰源附近观测。3) 观测开始前应对仪器进行初始化，并得到固定解，当长时间不能获得固定解时，宜断开通信链路，再次进行初始化操作。4) 每次观测之间流动站应重新初始化。作业过程中，如出现卫星信号失锁，应重新初63、始化，并经重合点测量检测合格后，方能继续作业。2、宗地调查本项目以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，全面查清土地和房产使用状况。主要包括：土地权属状况。包括权属性质、权属来源、土地所有者名称、土地坐落及四至。土地用途。按主要用途确定的宗地地类。土地的权属界线。地上附着物。项目范围内的地上附着物的形状、范围、面积、性质等。2.1地籍勘丈地籍勘丈是地籍调查必须的组成部分，目的是勘丈每块宗土地的权属界址点、线、位置、形状，数量等基本情况。地籍勘丈一般应在地籍平面控制测量基础上进行。地籍勘丈成果经审核批准依法登记后，具有法律效力。2.2地籍勘丈内容2.2.1土地权属址点及其它地籍要素平面位置的勘64、丈；2.2.2基本地籍图绘制；2.2.3面积量算。2.3地籍勘丈的基本精度要求类别界址点对邻近图根点点位误差界址点间距允许误差界址点与邻近地物点关系距离允许误差适用范围中误差允许误差一5101010城镇街坊外围界址点及街坊内明显的界址点二7.5151515城镇街坊内部隐蔽的界址点及村庄内部界址点 表1界址点精度指标及适用范围:界址点地邻近图根点点位误差系指用解析法勘丈界址点应满足的精度要求；界址点间距允许误差及界址点与邻近地物点关系距离允许误差系指各种方法勘丈界址点应满足的精度要求。2.3.1地籍铅笔原图的基本精度： （1）相邻界址点间距、界址点与邻近地物点关系距离的中误差不得大于图上。依勘丈65、数据装绘的上述距离的误差不得大于图上； （2）宗地内部与界址边不相邻的地物点，不论采用何种方法勘丈，其点位中误差不得大于图上；邻近地物点间距中误差不得大于图上。2.3.2基本地籍图应选用厚度为、经过热定型处理变形率小于.的聚酯薄膜。图幅规格为的矩形图幅或的正方形图幅。2.3.3基本地籍图分幅编号按图廊西南角坐标（整）数编码，坐标在前，坐标在后，中间短线连接，当勘丈区已有相应比例尺地形图时，基本地籍图的分幅与编号方法亦可沿用地形图的分幅与编号。2.3.4对于大片没有建筑物的空旷地带，可适当绘制等高线。2.3.5比例尺为1:500的地籍图每幅图内至少应有埋石点数为3个。2.3.6地籍勘丈方法：解析66、法野外勘丈全部界址点，根据实测数据解算出界址点的点位坐标。一般采用解析交会法、极坐标法等方法施测。角度用不低于6级经纬仪施测，距离用钢尺丈量或用电磁波测距仪施测。以全部界址点的解析坐标和解析边长为基础，勘丈其它地籍要素的几何图形，并依据宗地草图的有关数据检核后成地籍图。部分解析法采用解析法勘丈街坊外围界址点和街坊内部分明显界址点的坐标，再用图解法勘丈街坊内部的宗地界址点及其它地籍要素的平面位置，以街坊外廓控制内部宗地。以解析法勘丈的界址点为基础展绘出徒坊，再依据图解法测定的宗地位置、形状，经宗地草图的丈量数据校核后装绘街坊内部，成地籍图。图解法（1）利用图解法（包括图解交会法、截距法等）直接勘67、丈界址点和其它地籍要素平面位置，并根据宗地草图的丈量数据检核后，成地籍图；（2）利用反映现状的大比例尺地形图，经过纠正图纸变形误差后，实地补充勘丈界址点和其它地籍要素到图上，依据宗地草图丈量数据检核后，成地籍图。这种方法仅在暂不具备经济技术条件的个别地区能够采用，但精度必须满足要求。2.4基本地籍图绘制铅笔原图绘制精度：2.4.1内图廓长度误差不得大于，内图廓对角线误差不得大于；2.4.2图廓点、控制点和坐标网的展点误差不得超过。其它解析坐标点的展点误差不得超过。2.5着墨二底图绘制精度2.5.1有解析坐标的界址点及地物点可依据其坐标在图上展绘，也能够进行透绘。2.5.2展点精度与铅笔原图相同68、；2.5.3透绘要素不得偏离底线。2.6基本地籍图的主要内容2.6.1铅笔原图内容：各级行政界线，地籍平面控制点，地籍编号，宗地界址点及界址线，街道名称、门牌号，在宗地内能注记下的单位名称，河流、湖泊及其名称，必要的建筑物、构筑物，地类号，宗地面积。2.6.2着墨二底图内容：除不注宗地面积外，其它与铅笔原图相同。2.7宗地图2.7.1宗地图是土地证书和宗地档案的附图，一般用开、开、开纸，从基本地籍图上蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。2.7.2宗地图的内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长；邻宗地号及邻宗地界址示意线等。2.8面积量算2.8.1面积量算根据69、地籍勘丈三种方法可采用解析法： 采用下列公式计算i（i+1i-1） 或i（i-1i+1） 式中：表示宗地面积，单位：平方米； i，i宗地第i个界址点坐标，； 宗地界址点个数。解析法计算面积必须独立两次计算进行检核。部分解析法 采用解析法求出每个街坊面积，用街坊面积数控制本街坊内各宗地面积之和。各宗地面积之和与街坊面积误差小于时，将误差按面积比例分配到各宗地，得出平差后的各宗地面积。但边长丈量数据能够不改。完全用实测数据计算规则图形的宗地面积能够不参加平差。图解法要求在聚酯薄膜原图上量算街坊面积（当采用其它材料的图纸时，必须考虑图纸变形的影响并给予改正），图面量算宜采用二级控制，即：（1）以图幅70、理论面积为首级控制，图幅内各街坊及其它区块面积之和与图幅理论面积之差小于（为图幅理论面积）时，将闭合差按比例配赋给各街坊及其它区块，得出平差后的各街坊及各区块的面积；（2）用平差后的各街坊面积去控制街坊内丈量的各宗地面积，其相对误差不得大于，在允许范围内将闭合差按比例分配给各宗地，得出平差后的宗地面积。但边长丈量数据能够不改。完全采用丈量数据计算宗地的面积能够不参加平差。2.8.2、在地籍铅笔原图上量算面积时，两次量算的较差应满足下式： 式中：是量算面积，平方米； 是地籍铅笔原图比例尺分母；凡地块面积在图上小于平方厘米时，不宜采用求积仪量算。2.8.3、无论采用何种方法量算面积，均应独立进行两71、次量算。图上量算时，两次量算的较差在限差内的取中数。2.8.4、面积量算单位为平方米，计算取值到小数后一位。2.8.5、共用宗内，各自使用的土地有明显范围的，先划分各自使用界线，并计算其面积，剩余部分按建筑面积分摊。2.9主要精度2.9.1界址点精度类别界址点对邻近图根点点位误差(cm)相邻界址点间距允许误差(cm)适用范围中误差允许误差一51010集体土地所有权、使用权界址点；城镇街坊外围界址点及街坊内明显界址点二7.51515困难地区集体土地所有权、使用权界址点；城镇街坊内隐蔽界址点2.9.2地籍图的精度1、相邻界址点间距、界址点与邻近地物点关系距离中误差的绝对值不得大于图上0.3mm，较72、差允许误差的绝对值不得大于2倍中误差的绝对值。2、邻近地物点间距中误差的绝对值不得大于图上0.4mm，较差允许误差的绝对值不得大于2倍中误差的绝对值。在丘陵、山区，中误差可按上述规定放宽一倍。3、地物点的点位中误差的绝对值不得大于图上0.5mm，允许误差的绝对值不得大于2倍中误差的绝对值。2.9.3地类图斑的精度明显地物界线在图上位移应不大于0.3毫米，困难地区或不明显地物界线的位移应不大于0.8毫米。2.9.4工作流程和安排组织准备：成立领导小组和办事机构、组织专业队伍、人员培训业务准备：收集和分析已有各种图件和资料，技术设计书编写权属调查控制测量地籍要素测量其它地籍要素测量，土地利用更新调73、查国民经济行业分类调查作业单位自检、互检、专检监理检查内业各类表格录入、属性检查、修改，完善调查表分类汇总统计，表格生成输出各种图件生成、编辑、输出成果资料整理、编写文字报告调查成果检查验收数据归档、备份和提交3、建筑物、构筑物和地面附属物测量内容:拆迁建筑物、构筑物和地面附着物定位测量。1)永久结构建筑，包括：砖木结构祖屋，砖瓦结构房屋，砖混结构房屋，框混结构房屋，钢结构（构架）房屋（大型厂房）等；2)临时建筑，包括：砖墙铁皮顶、油毡顶、石棉瓦顶房屋，铁皮房、棚，石棉瓦房、棚，油毡房、棚等；3)构筑物，包括：围墙、地坪、水泥涵管、护坡、挡土墙（加固坎）、加固水池（大口井）、水泥路面、沥青路面74、加固排水沟等；4)地面附着物，包括：花池、花圃、手摇井、机井等；5)地面以下建、构筑物在现有测绘手段无法测量时，原则上不进行测绘。如被拆迁人能够提供建筑施工图的，可在现场抽样复核相符时采用施工图数据，并在测绘报告中进行说明。3.1技术要求3.1.1一般规定建筑物、构筑物以及地面附着物现场测绘时，除量取其尺寸数据外，还需调查其结构、用途；对建筑物需采用数码照相机拍摄其不少于一个立面的全景影像；对构筑物、地面附着物拍摄其全貌影像，必要时还须拍摄其局部影像。所有拍摄的影像均须成像清晰，分辨率不低于800600像素，同时将影像文件名称改为该测绘对象的测绘编号。测绘人员应在现场绘制测绘草图和记录调查信75、息。 3.1.2数据采集数据采集应使用经检定合格的钢卷尺、手持测距仪、全站仪等，边长取位至小数点后两位。圆形、弓形等不规则建、构筑物，可使用全站仪沿建筑边线实测若干点位坐标，再经过坐标绘制其测绘图，计算面积或长度。建、构筑物不同结构、用途的部位应分别采集其尺寸数据。相同边长度数据两次测量较差D应满足如下要求： D 3（D10米时，D为实测边长）； D 3D（10米D30米时）； D 10（D30米时）。3.1.3内业数据处理建、构筑物以及地面附着物测绘图应在cass下按外业采集数据进行绘制，并标注边长、面积等数据。标注字体采用宋体字。房屋计全部建筑面积部位采用实线绘制，计一半建筑面积部位采用短76、虚线绘制，只标示建筑轮廓的用长虚线表示。临时建筑物按实线绘制，同时标注其结构名称和边长、面积等。构筑物、地面附着物按1:5001:10001: 地形图图式符号绘制，并标注其测绘编号和尺寸数据（长、宽、高、水平投影面积等）。3.1.4测绘报告编制地界放点测绘报告以项目为单位编制，青苗分户测绘报告以自然村为单位编制，建、构筑物测绘报告私房以栋为单位编制，工业区以厂为单位编制。测绘报告文字、表格部分建议采用WORD编写，图件部分采用AutoCAD 编绘。测绘报告采用A4幅面，如图件资料大小超过A4，则要求折叠至A4幅面进行装订。应按如下规则对测绘报告进行编号：项目名称拼音字母缩写+年度+报告类别码+77、顺序流水号。报告类别码规定为：地界放点报告为“J”，青苗分户测量报告为“L”，建、构筑物测绘报告为“F”，土石方等其它类型的测绘报告为“Q”。测绘报告式样见附件。 3.2测量规定3.2.1建筑结构类型规定计建筑面积的房屋建筑结构名称规定如下：砖木、砖瓦、砖混、框混、钢。计水平投影面积临时房屋结构规定如下：砖墙铁皮顶、砖墙石棉瓦顶、砖墙油毡顶、铁皮、简易结构。3.2.2建筑面积计算规定房屋建筑面积测算严格按照房产测量规范（GB/T17986 ）所列关于计算全面积、半面积和不计建筑面积的规定执行。不同建筑结构的建筑空间应分别计算建筑面积。当一幢建筑有多个权利人或有多种用途时，还应划分共有建筑空间计78、算面积进行分摊，分摊原则应按照房产测量规范（GB/T17986 ）相关规定执行。3.2.3水平投影面积计算规定已计算建筑面积（包括半面积）的建筑空间不得重复计算水平投影面积。层高小于2.2米的楼层、因屋顶造型形成的层高小于2.2米的室内建筑空间以及凸窗应计算水平投影面积，并在测绘图上注明边长、层高和投影面积。3.2.4建筑物构件、附属物计算规定建筑物外墙面设置的建筑构件（装饰造型、空调板等）不进行测绘，也不在测绘图上表示。单幢建筑物附属设施，如：屋顶水箱、化粪池、与建筑物外墙一体的钢筋混凝土浇注的雨棚板等不进行测绘，也不在测绘图上表示。为多幢建筑公用的屋顶水箱、化粪池应按规定测绘其长、宽、高（79、深）或容积。室内二次装修加建的木质阁楼、钢木阁楼不做测绘。3.2.5临时建筑物测绘规定有外墙、柱的临时结构房屋按外墙、柱外沿量取水平投影面积；无外墙的简易棚按顶盖外沿量取水平投影面积。3.2.6构筑物测绘规定围墙提供长、宽（厚）、高数据。围墙、栅栏、门柱上的灯具按个组提供数量。区分地面和路面，路面提供厚度、面积数据，地面提供面积。各种井盖、消火栓不需测绘查丈。大口井提供井深度、外径尺寸数据。水沟提供长、宽（内径）、高（内径）数据。挡土墙或护坡上顶、下底、高度数据，加固坎归类到挡土墙或护坡。工业管线等属于设备类地物不测绘查丈。市政设施、公共产权地物一般不测绘查丈。涵管提供直径和长度数据。 水池提80、供长宽高并提供容积数据。 电线杆需提供线杆长度。 3.2.7附着物测绘规定花坛提供长宽高数据。大面积苗圃、小树、幼树提供区域面积数据，不进行数量清点。停车场收费系统、压水井、电子眼、房屋上射灯、配电箱、有线电视信号箱、电信信号箱提供数量数据。机井提供数量，深度向被拆迁人调查后在测绘报告内注明，供评估参考。3.2.8隐蔽工程测绘规定地下隐蔽工程原则上不进行测绘，直接由被拆迁人提供施工图纸、工程结算资料等给评估机构进行评估。当被拆迁人无法提供上述资料时要求测绘机构测量时，测绘机构应将情况说明、准备采用的测绘手段、技术依据以及费用预算报业主审批同意后方可实施。3.3精度指标房产测量规范（GB/T1781、986 ）将房屋面积的测算精度分为三级，本工程按二级房产面积测量精度执行，它的适用范围在大城市的市区、中小城市的中心区的商品房、其它上市房屋。本工程的精度要求见表2表2 房产测绘精度要求精 度 类 别等级限 差中 误 差界址点精度/m二0.100.05房产面积精度/m二（0.04S+0.002S）（0.02S+0.002S）注：S为房产面积，单位为m23.4仪器设备（1）2级全站仪；（2）手持测距仪；（3）钢卷尺；（4）数码照相机；（5）记录设备。3.5房产调查由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查的重点应放在房屋调查方面。房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、82、所在层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和她项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。3.6房屋要素测量（1）准备外业底图外业记录一般以建筑施工图为底图，记录前对电子版建筑施工图进行必要的整理，要求底图界线完整明确、图面简洁清晰；对于只有纸质建筑施工图的工程能够将复印件作为底图；对于无图纸的工程能够现场绘制底图，现场绘制底图以单线表示墙体；底图应以A4或A3幅面，对于占地面积较大，图形复杂的工程可适当增大幅面。（2）外业实测建筑外围测量要求如下：建筑物外围测量需要测出各层范围线和各层上空范围线；建筑首层外围必须完整，不能因为建筑具有对称性或有相同单元拼接组合而成而省略；不83、得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层草图中；如果楼层外部尺寸有变化，地上部分只需测量首层外部尺寸；如果楼座外部尺寸有变化，应在相应层测量退层或悬挑尺寸，并注明“其它尺寸同某层”；地下部分的外部尺寸可经过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得；现场无法实测的数据（如无孔洞的墙厚），可抄录设计数据并注明数据来源；对于屋顶为坡面且有不够2.20m的部位，现场找出2.20m线的位置，并测量其与相邻墙面的相对关系；对于层高不足2.20m的部分，应记录净空尺寸；对于空间、顶层附属用房要测量其相对位置。建筑内部测量要求如下：对于需要分户的工程，外业数据应能基本反映出建筑平面图；非标准层需层层测量；标准层测量其起止84、层，其中一层可采用检测通长的方法。记录草图要求如下：外业记录一般用红色签字笔记录，字头向北向西，靠墙注记，字迹工整，图面清晰；记录在室内的为内部尺寸，记录在室外的为外部尺寸，以米位单位；墙厚尺寸以厘米位单位，外围画圈，记录在墙体线上；适当测量内、外通长以避免误差过度积累，可用起止线显示通长两端；适当增加文字说明，如“所有阳台均封闭”、“飘窗落地”、“室外楼梯无上盖”、“空间”等；每张草图必须记录测量人、记录人、测量日期、仪器号、坐落、指北针和所测楼层。（3）拍摄建筑物实景照片。由于房产测绘要求的数据太多，为防止遗漏，本工程要求对每个建筑要都要拍摄建筑物四面八方的实景照片，一则作业人员计算时利用85、，二则检查人员在检查时参考。3.7房产图绘制与房产面积测算（1）房产面积测算。执行房产测量规范（GB/T17986 ）第8条“房产面积测算”之规定。（2）利用相关软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。本工程执行二级房产面积测算精度，作业中注意调尺分寸和限差。（3）共有共用建筑面积分摊计算公式为:Si=KSi,K=Si/Si式中：K为面积分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，单位为平方米，Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位为平方米，Si为需要分摊的分摊面积总和，单位为平方米，Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位为平方米。（4） 出具报告书、房屋登记表和上传数据。4、实地调查的工作86、程序调查前准备。向土地权利人发送指界通知书，约定权利人现场出席指界。调查人员准备好土地权属材料、调查表、调查底图、界标、必要的仪器及工具、用具等。现场调查核实。由调查人员根据收集的权属证明材料、土地所有者出示的证明材料，结合土地或者房产权利人的指界情况。核实土地或房产所有者名称，宗地的界线、界址边长，面积，共有权情况等要求调查的内容。4.1土地和房产权属状况调查土地和房产权属状况调查包括权属性质、权属来源、所有者名称等。在调查时，应注意被调查单位与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时，需要对权属单位的历史沿革及其法律依据进行细致调查，并在调查表的相应栏目中填写清楚。4.2 其它要素（1）权87、属名称调查。权属名称是指土地所有者的全称。共有宗宗地要调查清楚全部权利人的名称。 （2）土地取得时间。土地取得时间指获得土地权利的起始时间。 （3）土地位置。调查核实宗地地理位置、宗地四至。 （4）共有权情况。调查清楚宗地共有权人数、独有或独自使用面积、共（有）用面积及分摊协议。 （5）其它情况。涉及宗地所有权的其它特殊情况的调查及说明。4.3调查成果的记载调查成果须按规定的格式记录于调查表中，作为征收和拆迁的 重要参考。记录于调查表中的各项内容应齐全、完整、规范，能反应调查的过程及结果。调查表应使用黑色或蓝色墨水填写，严禁涂改，划改处须加盖划改人员印章，且不能连续划改。调查表原则上每个权利人88、填写一份。4.4施工组织 我公司一旦有幸中标，将投入主要的人力，财力和物力，调动所有资源，确保本项目按时、按质、按量完成，确保一次性验收合格。4.4.1成立项目组织机构以公司为依托，以技术顾问团队为支撑，成立专门的项目工作组，下设生产计划部、外业调查部、测量部、内业工作部、资料档案部、质量检查部和后勤保障部等部门，具体负责本项目的实施。项目工作部将制定各部门的工作职责、质量要求及保证措施、进度管控方法及措施、后勤保障制度以及岗前培训等。4.4.2工作组人员 为了按时、按质、按量完成本项目，公司拟安排专业技术20人团队，她们之中，高级职称有2人，中级职称有7人，测量技术员有11人，全部是专业学校89、毕业且年富力强的专业技术人才，具有丰富的理论知识和实践经验，完全能够胜任本项目工作。4.4.3仪器设备 公司为本项目提供了充分的仪器设备（见下表），同时将根据工作进展情况，还能够增加设备的需要，我公司下属仪器设备公司，专门销售、检校测绘仪器，为公司测绘工作起到了仪器设备的保障作用。 序号设备名称数量制造商/生产厂商名称用途1测地型GPS6套中海达外业使用2全站仪4套拓普康外业使用3水准仪3套天 宝外业使用4测距仪6台徕 卡外业使用5打印机3台日本京瓷确权资料打印6Arcgis5套美国内业图形图像处理7南方CASS10套南方内业图形图像处理8微机10台戴尔内业图形图像处理9绘图仪2台惠普资料公示90、10工作 用车2辆长安外业工作用车5、提交地形图测绘成果数据1) 项目技术设计书；2) 控制点点之记及控制点成果表；3) 测绘成果，包含宗地图、房产图、测绘报告（按户提供）； 以上资料纸质、电子数据光盘各3份。6、数据公示对项目范围内的建筑物按照一户一档（含被调查人户口信息、身份证明、房产权属资料、房产现状照片、土地权属资料等）要求进行建立电子数据和纸质资料，按甲方要求对测绘成果进行公示。7、异议处理对调查、测绘成果有异议的部分进行相关复核和解释工作。8、检查验收按 “二级检查，一级验收”的制度对所有成果资料进行检查验收后，再提甲方验收。具体流程如下：1）各阶段工作结束后，各作业小组应进行1091、0%的自检互检，杜绝外业工作中的差、错、漏。2）外业工作完成后，应及时整理成果资料，装订成册提交院质检部门进行检查验收，并编写院级检查验收报告，待全部资料整理结束后，再提交甲方进行验收。四、质量检查及保障措施1、成果质量控制要求我公司为经过IS0 9001国际质量管理体系认证的测绘作业单位，建立有质量方针、质量目标和完整的质量管理体系，对提供的测绘成果承担质量责任，有专职质量检验人员，对作业过程进行现场监督和检查，处理质量问题，组织实施内部成果的质量检查工作，编写检查报告。按照项目的实际情况实行项目质量负责人制度，项目质量负责人对该项目的成果质量负直接责任。采用现行有效的国家标准、行业标准，用92、户在测绘合同中有特定需求的，按约定的标准执行，坚持先设计后生产，项目任务实施前，必须组织作业人员进行技术培训，学习项目技术设计书及有关的技术标准、操作规程。生产岗位的作业人员必须严格执行操作规程，按照技术设计进行作业，并对作业成果质量负责。制定完整可行的工序管理流程表，加强工序管理的各项基础工作，有效控制影响成果质量的各种因素。生产作业中各工序成果必须达到规定的质量要求，经作业人员自查、互检，如实填写质量记录，达到合格标准，方可转入下个工序。对检查发现的不合格品，应及时进行跟踪处理，作出质量记录，采取纠正措施。不合格品经返工修正后，必须重新进行质量检查直至合格，经过程检查的测绘产品，必须经过质93、量检查机构（检验人员）的最终检查，评定质量等级。2、成果质量检查要求检查验收制度是保证成果成图质量的重要措施，测绘成果实行两级检查一级验收制度。自检互查是关键，公司对作业员提交的成果资料进行过程检查，在公司检查的基础上公司质检人员进行最终抽样检查。要求作业人员、各级质检人员、管理人员高度重视，严格按测绘成果质量检查与验收进行检查，把影响成果质量的差、错、漏问题消灭在生产第一线。在整个生产过程中，各工序测绘成果质量的全过程质量检查与控制措施是：2.1生产作业人员做到自检互查，作业员提交的成果资料，必须是保证无原则性差、错、漏，并符合质量要求，检查比例为100，严禁半成品提交作业单位检查。作业员对94、检查意见要逐条认真修改，检查人员对修改意见应进行复查，作业员对成果资料应签名负责；2.2公司设专职检查人员，对产品进行过程质量检查控制，检查比例100，公司检查人员对其检查过的成果资料应签名负责； 2.3公司质量检验部为公司级专职质量检验机构，对成果质量进行全过程监控及最终检查，并按测绘成果质量检查与验收对测绘成果进行质量评定，检查人员对其检查过的成果资料应签名负责； 2.4各级检查严格按照要求认真做好质量记录，以便质量状况有可追溯性和达到持续改进的目的，并便于复查。2.5各道工序经过层层把关，严格实行生产全过程质量控制，必须保证成果质量，对测绘成果质量问题较多或存在较大质量问题的，责成返工处95、理，直至符合要求。任务接收或投标质量管理体系不断改进与完善生产组织质量管理体系策划工程负责技术负责合同签订勘察测绘产品交付后期跟踪服务总工程师审定质检部检查审核作业队技术负责检查作业组自检、互检收集征求顾客意见作业施工技术方案设计生产材料配置人力资源配置组织、学习、培训整改措施反馈意见测绘资质管理体系运作流程图五、测绘周期承诺现我公司针对本项目，郑重承诺：将严格按照招标人的服务期限，在中标签订合同后测绘项目180日历天内完成工作。并力争在招标人规定的时间内提前完成所有工作。 1、测绘周期计划项目进度计划横道图项目进度计划横道图: 工作日期工作内容180日历天XXXX测绘项目第 日第 日第 日第96、 日第 日第 日第 日第 日第 日收集资料，现场踏勘编写技术方案书实地测绘入户权属调查权属绘制及数据整理数据公示异议复核公司内部自检资料归档检查验收2、周期进度细化说明自合同签订后，日历天内完成XXXX测绘项目测绘工作。（1）收集资料，现场踏勘： 个日历天。（2）编写技术方案书： 个日历天。（3）实地测绘： 个日历天。（4）入户权属调查： 个日历天。（5）权属绘制及数据整理：实地测绘所占用工期的时间内，晚间进行内业绘制及数据整理。（6）数据公示： 个日历天。（7）异议复核：在整个工期内分阶段、步奏复核。（8）公司内部自检：实地测绘开始时至检查验收，全期公司质检部进行分部、分项质检。（9）资料归97、档： 个日历天。（10）检查验收：分阶段向业主方，上级主管部门提出检查验收申请，最后进行整体项目检查验收。3、影响工期问题的因素分析XXXX测绘项目是由多个工序组成，其中外业作业，会受到多方面的因素影响，下面就可能遇到的影响工期的因素做如下分析：（1） 人的因素：权属人由于各种原因不能及时进行指界。（2）天气影响：外业施工周期较长，可能出现极端气候天气，外业实际工作时间会因此减少。（3）疾病困扰：因参加本项目的施工人员大多来自外地，可能会对本项目的气候、水土产生不适现象，以致影响工期。（4）仪器设备故障。（5）人身安全因素：因项目所在地人员复杂，加之很多群众对拆迁政策理解不透，造成误解，可能在98、测绘过程中产生摩擦误解。（6）不可抗力因素：该项目测区工期在春夏季暴雨时节，给测绘工作带来了困难。（7）财力、物力的因素：需要投入的较多财力物力，可能会导致资金跟不上，影响施工进度。（8）其它不可预见因素。4、保证测绘周期的措施为确保XXXX测绘项目按既定的工期完成，我单位将对作业过程进行严格的项目进度控制，经常检查作业实际进度情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生偏差的原因，以便采取调整措施，直至进度目标的实现。5、针对本项目测绘周期保障措施分述如下5.1组织管理措施建立健全领导机构。加强领导，统一协调。成立由项目负责人任组长，有关人员参加的领导小组，全权处理测绘工作中的有关问99、题，协调各方面关系。健全从项目到和测绘小组调度指挥系统，全面及时掌握并迅速、准确地处理影响测绘周期进度的各种问题。 本项目负责人主要抓工程生产进度、计划，统一调配劳力、测绘设备，确保进度计划的逐日落实，并经常监督、检查各测绘小组进度情况。对测绘交叉和其它施工干扰应加强指挥和协调，对重大关键问题超前研究，指定措施，及时调整工序和调动人、财、物、机，保证测绘工作的连续性和均衡性。对达不到形象进度的及时采取有力补救措施，主动与地方相关部门协调关系，取得地方政府及有关部门的支持，测绘工作中遇到问题影响进度时，将统筹安排，及时调整，确保总工期。 5.2加强测绘设备管理切实做到加强测绘设备的检修和维修工作100、，配齐维修人员，配足常见配件，确保测绘设备的正常运转，对重点项目、主要工序要储备一定的备用测绘设备。 对作业车辆、作业电脑、绘图软件进行每日清验。 5.3实行工期责任管理制实行工期责任管理制，使责任和效益挂钩，个人利益和劳动工作量挂钩，做到多劳多得，调动测绘小组的积极性和创造性，挖掘内部潜力，广泛开展测绘生产劳动竞赛，营造比、学、赶、帮、超和人人争先的氛围，不断掀起测绘工作的高潮，确保总工期目标和阶段工期目标的顺利实现。 对能按时完成或提前完成任务的人员或班组，按周实行经济奖励500元；对不能完成任务的人员或班组，除进行批评、教育外，还要令其采取措施，在次日内补上拖欠的任务，并进行必要的经济处101、罚500元。 5.4人员方面的保障措施（1）工期紧张时,在允许的条件下,利用夜间和休息日连续作业,必要时能够24小时分班连续作业。（2）经过落实各级人员岗位职责，定期召开工程协调会议，分析影响因素，制定相应对策，确保工程总体进度目标完成。（3）适当安排和调整外业施工时间，避开务工、交通期时段。（4）注意饮食卫生，防止疾病发生，保障工作人员的正常投入。（5）合理安排各工序工作，晴天出外业，雨天整理内业，保证不因雨季影响工期。（7）制定周全的工作计划，计划到每天，每一个测绘小组，每一道工序，单位和项目对计划的执行严密监控，随时调整人、财、物资源的投入，以确保工期。5.5安全方面的保障措施（1）宗旨102、：安全为了生产、生产必须安全。（2）对进行该项目的技术人员进行安全生产、交通安全意识教育，做到安全、文明生产，尊重当地习俗，遵守社会公德，和当地居民友好相处。在主要交通干道从事调查和测量的作业人员，穿戴有红、黄色标志背心，严格遵守城市交通规则，服从交警指挥。确保人身、仪器、车辆等安全。5.6财力物力方面的保障措施我公司将积极加紧进度，保证质量的前提下，争取按合同规定验收合格按进度向业主方申请拨款，另，公司财务和项目生产部配合，为XXXX测绘项目准备充分的项目准备金。5.7工期保障的奖惩措施（1）定期进行业务测绘工期考核，对能按时完成或提前完成任务的人员或班组，按周实行经济奖励500元；对不能完103、成任务的人员或班组，除进行批评、教育外，还要令其采取措施，在次日内补上拖欠的任务，并进行必要的经济处罚500元。（2）根据作业质量，工期进度，分阶段考核评比，凡作业能按质按时并提前完成的给予 奖励，出现质量问题的给予1000经济处罚，情节严重者给予停职，直至辞退。 （3）如阶段性工期不能如期达成，项目组必须进行原因分析，调整措施，项目负责人及项目组组长、成员必须承担相应的处分、经济处罚及降职处理。 （4）凡获得业主方或各上级主管部门针对具体项目工期表扬的个人或测绘小组，根据不同级别、不同名次分别给予精神鼓励奖，物资奖与晋职晋级奖励。XXX项目评估实施方案一、统一相关技术参数选取，统一解释口径我104、们将针对该项目的现状和实际情况，统一入户调查登记的标准，统一解释的口径，就估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准，把认为因素对拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等理解不同而带来的估价结果的差异控制在最小限度，有利整体项目的顺利进行。为了高效、高质量的完成拆迁工作，建议贵单位在制定拆迁补偿标准时，对诸如被拆迁附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿款在总补偿款里占的比例极小），给被拆迁人一个较为宽松的拆迁补偿政策环境，以保证拆迁工作的顺利进行。拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、105、协调能力。评估公司与拆迁公司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要前提。拆迁补偿价格是整个拆迁工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被拆迁人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为拆迁人节约成本，同时拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，拆迁公司在整个拆迁过程中起着至关重要的作用。加强评估公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推动作用。二、本项目拆迁评估工作流程前期准备外业内业报告送达答疑编制报告 （一）前期准备根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目106、指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。前期准备工作的主要内容：1.了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。2.搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其它相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。3.与相关部门前期配合与项107、目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。4.组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。5.安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。6.确定评估原则召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应108、在入户前应当制定完成。7.制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线与方法。统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。8.与拆迁公司配合前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。（二）外业工作（入户调查）外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容109、，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被拆迁人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作（入户调查）的主要内容：1.面积量测、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备）；2.文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被拆迁人对房产处理声明等；3.周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；4.被拆迁人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构110、常住人口年龄结构；5.房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其它特殊情况；6.自行装修装饰部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其它特殊情况；7.设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、基她特殊情况；8.附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其它特殊情况；根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和评估公司一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。（三）内业测算各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得111、的被拆迁房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核正确数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与委托人和拆迁公司沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。 （四）撰写报告1.撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。2.三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行整体平衡调整。3.出具正式拆迁评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被拆迁人出具正式的拆迁评估报告。（五）报告送达1.公示初步结果报告2.提交分户报告及整体估价报告112、（六）答疑阶段本阶段主要与拆迁公司配合，在拆迁现场结合前期宣传工作对被拆迁人提供咨询服务，本公司初步计划在出具报告后的七天内，保证每一小组至少派一名业务能力强的评估人员并由技术负责人带领组成答疑小组到拆迁现场耐心细致的向被拆迁人就拆迁评估法规、拆迁评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。本公司在征得委托人同意不影响工作的情况下将适时适当的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和拆迁公司的工作，实施全过程跟踪服务，直至拆迁工作全部结束，各方当事人满意为止。二、技术方案（一）评估技术方案针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行。1.评估前期工作内容（1）明确评113、估目的所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。（2）明确评估对象即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。（3）明确评估时点评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。另外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。2.拟定评估作业方案（1）确定评估技术路线房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和114、价格形成过程，以保证评估最接近实际。（2）确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象一般应选用两种以上的估价方法进行估价。（3）明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：对房地产价格有普遍影响的资料；对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映评估对象状况的资料。作为115、专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。（4）预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。（5）拟定作业步骤和作业进度在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。3.收集评估所需的资料在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、116、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其它背景资料。4.实地查勘评估对象评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其它资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，特别是不要闭门造车。5.估价中的工作内容完成了评估的各项准备，就能够开展实际评估活动，这一阶段包括4个步骤，其工作内容117、是：（1）选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。（2）确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，一般应做以下检查：评估过程是否有误；基础数据是否准确；参数选择是否合理；评估项目是否遗漏或重复；是否符合评估原则；公式选用是否恰当；选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认118、定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。（3）撰写评估报告撰写评估报告的要求：全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特119、征的资料来说明情况和表示观点。6.将评估报告送达委托人评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。7.评估的修订归档工作在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。（1）听取反馈意见当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。（2）作出解释或修订意见对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。如当事人出于误解的，评估机120、构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。（二）技术保证措施评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。 （1）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责： 监督评估过程； 了解重大问题并及时121、提出处理意见，如有必要，可适当修改计划； 解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；对评估工作底稿进行第三次复核。（2）项目经理在项目进行期间应履行以下职责： 评估工作己按具体计划的要求进行； 工作过程及其结果已适当记录； 所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；对评估工作底稿进行第二次复核。（3）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责对评估工作技术问题进行指导与审核；项目技术问题登记备案；所有重大技术问题已适当解决；对评估工作底稿进行第一次复核。对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。在出具报告前，公司需要委派未直接参与评估的人员进行最终122、的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。XXX房地产土地评估有限公司承诺在与贵单位合作的评估工作中认真履行以下内容：我公司会遵守相关法律、法规和土地评估准则的规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据中华人民共和国国家标准GB/T50291- 房地产评估规范、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家有关部门颁布的法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、123、客观、公正原则。承诺所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；承诺不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复贵单位提出的相关业务咨询。四、根据工作方案，确定组织方案经过以总经理为组长由资深拆迁评估经验的人员组成的技术小组对该项目现场进行的实地踏勘，结合多年从事拆迁项目评估的专业经验，组织参与过类似项目的专业人员对本项目的情况进行了详细分析，制定了具体拆迁评估实施方案，根据该方案的工作流程，建立起以4个技术小组为基础、以技术审核部提124、供技术支持、现场负责人现场指挥、项目总负责人总体调度的组织结构体系，确保整个评估项目从前期准备、入户调查、内业测算、出具评估报告、三级审核、现场咨询答疑、结案等各项工作能按时、按要求、高质高效的完成。五、本项目组织架构图评估方案制定后，我们立即着手配备评估人员，组织评估人员的宗旨是：必须配备有丰富经验的项目部主任及主评人员，保证评估按时保质完成；适当配备初级评估人员，辅助评估工作的开展及完成部分基本工作。项目部设技术总负责人一名，负责项目的技术指导和协调工作。在外业调查阶段，确定一名资深估价师担任负责人，保证外业调查登记情况全面、准确、可靠。在内业计算和复核阶段，由技术负责人和负责外业的资深估125、价师全面把关并做好平衡工作，确保相似情况下的拆迁补偿款合理接近，为将来的动迁工作打好基础。项目部配备人员必须都是多年从事房地产评估技术和业务实践工作的房地产估价师，具有高度的责任心和丰富的评估经验。项目部下设外业调查组、内业计算组、技术指导组、综合解答组，外业调查组下设4个调查小组，每小组由3人组成，组长1人，组员2人（如下图所示）。每位成员的具体情况详见本标书项目人员配备情况表。项目总负责人技术总负责人综合解答组技术指导组内业计算组外业调查组调查小组4调查小组3调查小组2调查小组1总之，整个项目部会按照以上组织结构发挥集体优势，做到保持现场工作的统一调度，保证评估标准与评估方法的统一及评估质126、量的全程监控，做好和其它合作对象的衔接，从而确保整个评估工作的时间进度和工作质量。六、作业时间根据委托方提供的资料本次共涉及xx户，其中xx户的权属为公有，xx户为私有；结合以往经验，三调、测绘、评估测算、出具报告合计需要约180天。七、棚户区改造项目重点、难点分析（一）测绘工作的重点分析及措施1、本项目工作的重点：（1）全面做好宣传、动员、培训工作。（2）认真收集权属信息、房产信息、土地合同等资料，扎实推进摸底调查阶段工作。（3）逐一对每个每土地权属方，房产所有方做全面的入户调查，确保地块、房产相关信息准确无误。（5）逐一对每块地进行权属核查，确保地块的权属界线准确无误。（6）把好审核公示关127、，确保相关数据及信息的准确性，避免后期工作返工。（7）严格选择并使用数据库系统软件，并按软件要求进行数据入库。（8）按规范及档案管理部门要求进行资料归档。（9）根据项目所处位置，进行项目调研工作。（10）项目实施前，及时和项目建设方做好技术、方案沟通，编写切实可行的实施方案。（11）根据工程规模、工期，配置足够的人员及设备。（12）组建行之有效的项目管理部。针对工作重点采取的措施：（1）建立具有较强执行能力的项目部本测绘项目工作量大、技术要求高、工作协调难度大，所涉及的问题比较广泛，必须要建立一个经验丰富、有较强执行能力的项目部来承担此项工作。我公司根据本项目的特点，特组建“XXXX测绘项目项128、目部”，派遣技术能力强、经验丰富、沟通协调能力强，具有较强执行能力的专业人员投入项目部中，依托我公司强大的综合实力，确保项目按期、顺利、圆满完成。（2）制定科学合理的作业流程制定科学合理的作业流程和技术方法以及质量控制手段是保证本项目顺利实施的基本条件。中标后，我公司将根据我公司实施该项目的经验，结合当地实际情况，制定确实可行的作业流程，在当地主管部门的领导下，依靠各级政府工作人员，有序实施。（3）投入先进的技术设备及足够的人员，以保障项目的顺利开展。（4）加强组织管理、确保服务质量针对工作质量采取的措施：按照我公司的质量目标和质量方针，我公司承担本项目的服务承诺是以先进适用的技术、及时周到的129、服务态度为用户提供质量优良可靠的产品和服务，获得用户的满意及信任。工作中，我公司将采取以下措施确保服务质量：（1）我公司的实施方案必须获得甲方的批准后方可实施。（2）我公司严格按照我公司的管理体系文件要求对技术、质量、进度和安全环保进行控制，每一项产品均应达到优良级别。（3）我公司的作业人员均需接受过程中的技术、质量、进度和安全环保教育培训。项目部接受我公司的监督检查。（4）我公司将建立与甲方的沟通渠道，定期或按要求向甲方汇报工作进度，接受甲方的意见或建议。（5）按照“三级检查、二级验收”制度，做好项目的检查及验收工作。（6）为甲方提供后续的技术咨询及服务。 2、工作的难点分析及对策措施（1）130、工序流程长，数据信息量大，确保每个环节处理的信息准确可靠是难点 XXXX测绘项目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及获采集的数据量巨大且信息相互关联，数据管理难度相对较大，必须保证每道工序的之间的无差错的链接才能顺利完成发证工作。对策措施：每个岗位、每个工种的作业人员必须是有技术、有经验的人员担任，必要时应进行培训；质量检查贯穿在整个过程中，每个环节的产品必须经过自检和互检才能提给下一个环节使用。（2）项目涉及的面积大，工作内容多，时间紧，确保按时完成的难度较大 对策措施：能否按时收集相关资料是影响工期的最重要的因素之一，必须争取在雨季来临之前完成。为此，我公司将及时和有关部门对接收集相关资料，131、能够确保完成；能否顺利完成入户调查是影响工期的最重要的因素之一，由于大部分棚区改造区域内人员外出打工及工作时间因素，家中无人或留守老人的情况较多，将影响入户调查的质量和工期。为此，我公司在项目开始前即要求测绘相关人员配合街道办管理人员及时联系在外务工人员，发放宣传单，使在外务工人员理解本项目的流程及要求，及早准备；能否收集较完善的基础资料是影响质量和工期的最重要的因素之一，。为此，我公司将在中标后详细列出需要收集的资料清单，在发包人的协助下进行收集。要保证项目按期完成，需要做好详细的进度计划，并根据情况及时进行必要的调整，使计划能够切合实际。当进度滞后时，应采取增加作业人员、增加仪器设备等措施132、。（3）测绘精度要求高，作业难度大对策措施：我公司将严格按照招标文件要求，按照地籍测量及房产测绘有关规程规范认真执行，确保成果质量符合验收要求。（4）XXXX测绘项目涉及承包人的切身利益，工作过程中需要与市里多个政府部门协调配合，工作协调难度大对策措施：紧紧依靠政府和街道办事处，发挥政府和街道办事处的主导地位开展工作；积极主动与各方进行沟通联系，争取配合支持；我公司的联系人必须是项目负责人，这样才能信息沟通准确、及时。（5）棚户区外出务工经商较多，不能及时进行入户权属确认对策措施：对于常年外出未归、未委托代理人又无法联系的外出人员，可先查清城建部门登记以来的房产状况。（6）实测土地面积与合同及133、原来的产权证书记载有出入对策措施：严格执行相关法律政策规定，对实测面积，经公示后据实登记。在登记簿中如实填写“实际测量面积”对出入较大的要对土地地籍草图进行审核，在街道办及相关上级部门的知道下进行公示。（7）人身仪器安全保障困难安全为了生产、生产必须安全。解决措施：对进行该项目的技术人员进行安全生产、交通安全意识教育，做到安全、文明生产，尊重当地习俗，遵守社会公德，和当地居民友好相处。在主要交通干道从事调查和测量的作业人员，穿戴有红、黄色标志背心，严格遵守城市交通规则，服从交警指挥。确保人身、仪器、车辆等安全。（8）认识问题大多数居民对棚户区的改造认识上存在不足，她们认为棚户区的改造就是棚户区134、的开发，政府要占用这块地或者政府将这块地出让给了开发商，她们并不认为棚户区的改造是为了改进自己的居住条件。因此，居民更加关注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆迁补偿，在认识上存在误区。从而对项目上测绘工作造成阻碍，对测量专业人员所测得数据不认可，在入户调查环节上，居民或所有权方出现虚报、假报面积的情况。 对策措施：认真配合业主方做好宣传工作；对无理取闹，极度不配合者上报给委托方，进行协调处理。（9）城市棚户区改造房屋及地籍测绘工作中测量环境的问题。棚户区街道交窄，车辆较多，不利于测量仪器设备的顺利施展。对策措施：现场踏勘后，编制行之有效的项目工作方案，以技术团队为依托，必须解决该问题。3、合135、理化建议 针对工作中存在的重点、难点问题，特提出以下合理化建议，希望能得到业主方的指导意见：（1）、项目开展前，希望业主方及同居委会对我公司项目组成员进行该项目的宣传培训工作，以便我项目组工作人员能对XXXX项目的政府性，政策性工作进行了解，在工作中也能够起到对棚户区居民答疑解惑的作用，同时能有一定的宣传效果。避免测绘工作中带来的不良影响，及部分居民对测绘工作的不理解。（2）项目开展前，希望业主方能给予我公司对相关资料收集所需要对接的各政府、单位的对口部门的人员联系方式，以便于资料收集，工作衔接。（3）在项目工作中，我公司按周进行进度汇报，按月进行工作总结，希望业主方能安排人员参与并给出指导意136、见。（4）在公示阶段，需要业主方给予公示场地，我公司积极配合公示宣传工作。（二）拆迁评估方案实施中的几个具体问题及难点1、与拆迁公司的配合（1）评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，拆迁补偿价格是拆迁双方当事人最关心的问题，评估机构负责对估价结果进行解释，既要保护被拆迁人的合法权益，也要在合法的前提下为拆迁人节约成本，同时要促进拆迁工作的顺利进行。（2）拆迁公司：拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，从摸底调查到动迁期的入户解释，拆迁公司在整个拆迁过程中起着重要的作用。每一份拆迁协议的签订都需要她们跟被拆迁人细致的沟通和解释。（3）二者的配合：根据以前的经验，评估公司与拆迁公司的配合137、贯穿与整个拆迁工作过程中，评估公司和拆迁公司只有通力合作才能圆满完成整个项目的拆迁任务，从前期准备入户调查内业测算现场咨询参与裁决、诉讼等过程，相互尊重，相互配合，齐心协力共同完成本项目的拆迁工作。2、与委托人的配合本着在合法范围内为谋取委托方最大化利益的工作原则为宗旨与拆迁人配合，具体体现为：（1）派专人与委托方沟通，定期交换意见，协调与拆迁有关的各种关系，（2）及时向委托方通报拆迁过程中根据我方经验判断认为的异常情况，（3）认真接受委托方提出的各种意见和建议，对委托方提出的具体问题尽量寻求相同案例予以说明及解决，（4）耐心细致的作好解释工作，避免被拆迁人对拆迁人及拆迁工作的抵触情绪。3、实138、施过程中的难点（1）调查难：被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差、且不大规则的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘难。房屋装修涉及的细部很多，且装修的内容五花八门，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等等，每一项都必须记载清楚，并要得到被拆迁人的认同，难度实在不小。一般50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量的时日。二是踩点调查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分困难，特别是对装饰材料(有139、的是过时淘汰的材料)的认定、询价非常不易。（2）测算难：由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。评估机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行23次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加上地方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，评估机构执行起来无所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之间、户与户之间需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要体现差别，稍有不慎，就会招来责难。（3）答疑难：拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果进行咨询原140、来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估结果有时难免会出现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无巨细均要求详细作答，再加上对评估专业知识的缺乏，常常质问评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有90%的客户要求答疑，少数被拆迁入甚至以评估公司和拆迁人相“勾结”为由，大肆谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常业务开展。（4）结案难：由于拆迁涉及方方面面的问题很多，一个拆迁补偿的谈成需要经过“评估谈判复估谈判裁定(或上诉)”等来回好多次，比较顺利的要一个星期左右，遇到上诉的则遥遥无期。这样评估机构就不知道要在裁决委员会、法院或仲裁机关折腾多少回。XXX房地产土地评估有限公司 3月28日