1、河南上风上水生态园有限公司 “鸿泽苑”生态老年服务中心项目可行性研究报告北京玉龙天行工程咨询有限公司二一一年十一月目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2可行性研究编制原则、依据与范围41.3目标客户定位71.4结论8第二章 项目建设背景及必要性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性14第三章 市场前景分析及预测163.1老年服务市场分析s163.2老年公寓租赁市场分析203.3郑州市老年服务中心市场前景分析22第四章 项目区建设条件254.1项目区概况254.2区位条件264.3自然条件26第五章 建设规划和内容285.1建设规模285.2建设内容28第六章 工程方案306.1项目2、设计306.2老年服务中心建筑设计方案316.3电力设计方案366.4电信设计方案386.5给排水设计方案386.6采暖、通风与空气调节设计方案396.7防雷及接地39第七章 服务中心管理模式407.1候鸟式养老模式407.2候鸟式养老的服务核心407.3候鸟式养老的运作模式417.4候鸟式养老的宗旨427.5本服务中心管理模式427.6本服务中心服务方式43第八章 服务中心管理方案468.1方案原则依据468.2老人居室468.3公共区域468.4服务膳食478.5护理478.6康 复488.7心理疗法488.8临终关怀49第九章 环境保护509.1依据及标准509.2建设施工期污染因素及防3、治措施509.3装修期间污染因素及防治措施559.4营运期污染因素及防治措施569.5结 论57第十章 节能、节水措施5810.1设计原则5810.2设计依据5810.3节能措施5910.4节水措施62第十一章 安全卫生6411.1执行的设计依据与标准规范6411.2职业安全卫生现状6411.3卫生要求6411.4危害因素分析及控制措施6611.5预期效果及评价6711.6消防68第十二章 组织机构与人力资源配置7012.1组织机构7012.2运营组织安排7012.3劳动定员与人员培训70第十三章 项目实施及招标方案7213.1项目组织7213.2项目实施计划7313.3建设工期及项目实施进度4、表7313.4项目招标方案75第十四章 投资估算与资金筹措7914.1投资估算7914.2资金筹措方式与来源81第十五章 财务评价8215.1财务评价基础数据选取8215.2营业收入估算和成本费用分析8215.3经济效益分析和评价8315.4盈亏平衡分析8415.5敏感性分析8515.6财务评价结论8515.7风险分析85第十六章 社会效益评价8816.1社会影响分析8816.2社会适应性分析88第十七章 报告结论8917.1结论8917.2建 议89第一章 总 论1.1项目概述1、项目名称“鸿泽苑”生态老年服务中心项目2、项目承办单位河南上风上水生态园有限公司3、建设性质新建4、建设地点郑州5、市惠济区大河办事处前刘三组5、建设规模与内容（1）建设规模中心规划用地面积181.2亩，其中建筑用地38亩，道路广场33亩，绿化水面95.2亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0.75，绿化率超过56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类，户型分为28平方米105平方米不等的8种，总建筑面积达90520平方米，可入住3000户，充分满足各类目标顾客群的需求。（2）建设目标n 建设郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年服务中心。n 建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆化6、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。n 通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。n 高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。（3）建设内容土建工程本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图表11 建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼32007、三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计90520综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。辅助工程项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算项目建设投资为8500万元，其中：固定资产投资8000万元，流动资金投资为500万元。（2）资金筹措本项目总投资为8500万元，拟通过企业自筹解决6500万元，通过银行贷款2000万元8、。7、建设年限项目建设期为两年，建设时间为2010年10月至2013年9月8、主要经济技术指标序号指标名称单位数量备 注1项目占地面积亩181.2合120806.04m22用地性质居住用地3建筑面积m2905204容积率 0.755绿地率56%6建筑层数低层7建筑耐久年限年508建筑结构耐火等级级二9屋面防水等级级三10建筑抗震设防类别类丙11抗震设防烈度度612结构形式框架结构13建设期年214定员人30015项目总投资万元850016年营业收入万元1100017年总成本费用万元7452.2118年利润总额万元3327.7919净利润万元2495.8420财务内部收益率%41.36%税前319、.94%税后21投资回收期年3.1动态投资回收期（税前）4.1动态投资回收期（税后）22总投资利润率%39.21.2可行性研究编制原则、依据与范围1、编制原则（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需10、结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。11、（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。2、研究编制依据（1）中华人民共和国建筑法（2）民用建筑设计通则（JG3738）（3）建筑物抗震设计规范（GB50191）（4）建筑给排水设计规范（JBJ1588）（5）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9686）（6）城市房地产管理法（7）建筑设计防火规范（GBl687）（8）建筑物电路设计规范（9）郑州市城市总体规划（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求（11）老年人社会福利机构基本规范（12）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)（13）财政部、国家税务局关于12、对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)3、研究编制工作范围根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括： （1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。 （2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4）、项目实施原则及实施进度。 （5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。（6）社会效益分析1.3目标客户定位“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心主要面向三类目标顾客群体： 其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较13、高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。 其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用14、。 其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“鸿泽苑”生态老年服务中心开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。1.4结论整个中心可提供各类住房共3000户,可安置接纳4000余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会300余人的就业问题。本项目建成后，可带动和提升郑州市养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所15、为、老有所医”。随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景1、政策背景党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障。首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。 其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定、关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定、社会保险费16、征缴暂行条例等文件。 2000 年8月，中共中央、国务院发出关于加强老龄工作的决定，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发， 高度重视和切实加强老龄工作， 发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 2005年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。（1）、中国老龄事业发展“十二五”规划17、纲要（2011-2015）加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。规划把发展老年文化教育事业摆在了重要18、位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。（2）、郑州市关于老年服务业的扶持政策从2010年起，在郑州市六区内新建的社会办养老服务机构，床位在50张以上，经民政部门考核验收达标后，自建用房的每张床位补贴3000元，租用房且租用期5年以上的每张床位补贴2000元，市属县（市）新建社会办养老服务机构的补贴参照以上标准减半执行。 此外，市民政部门将对符合条件的社会办养老机构进行补贴，按照入住本市户籍老年19、人数量，市财政给予每张床位每月平均150元的床位运营补贴。居家养老服务是这次支持的重点项目。市财政每年拨付500万元居家养老服务工作专项经费，用于建立健全老年人居家养老服务管理网络和个人档案，老年人日间照料中心、社区托老站建设的补助，对居家养老护理员进行培训和资格认证，扶持农村居家养老工作的开展。2、项目提出的背景随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.20、21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问21、题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的22、良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完23、善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保24、障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。我国国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础，随着我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2011年河南省人均GDP已达21165元，河南省已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。 正是在此背景下，提出了本生态老年服务中心项目建设。2.2项目建设的必要性1、符合国家社会福利政策的要求2000年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委关于加快实现社会福利社会化的意见，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。200525、年，民政局又下发关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机构。根据国务院办公厅关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德老年族群是“植树人”，是社会财富的创造者，今日社会的一切，都来自于昨天，来自于他们的双手。他们是社26、会功臣，今日社会理所当然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年的一切方便。让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。3、满足社会的需求老年服务中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。二是开辟了新的就业领域，创造了新的就业岗位。对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。据有关调查表明80的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72的入住老人没有孤独感。入住老年服务中心，改变了27、自己的生活，焕发了生命的活力。有人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现代意识的一种方式。“寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。在娱乐活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所，老人总会找到自己喜爱的项目，这是居家养老难以享受到的。如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一个方面。第三章 市场前景分析及预测3.1老年服务市场分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体28、。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。1、老年人口的发展状况我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，29、占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：第一阶段：过渡阶段 1982年 2000年60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64增长到10.71。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47的速度。第二阶段：发展阶段 2000 2025年 60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71增长到19.34。从19830、2到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。第三个阶段：高峰阶段 2025年 2055年60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34增长到30，比2000年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、福建等省65岁以上的人口接近7%。表3-1：我国人口年龄构成及发展预测一栏表中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.59231、7.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.402、老年住宅的现状（1）老年建筑的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修32、建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。具体调查情况见下表：表3-2：当前我国国内老年设施状况一览表当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理最低帮助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或半自理最低帮助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能33、自理半护理/全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合老年设施综合体各种类型均包括（2）老年人的居住模式购买房屋居住 2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以34、上居民家庭是住在自己购买的住房中。自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，35、有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。3、目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。4、目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓36、；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。3.2老年公寓租赁市场分析从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境。优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要看城市的经济环境，37、是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。2000年，曾有绿城美誉的郑州提出创建国家园林城市的目标。经过几年的不懈努力，2006年1月23日，郑州市被国家建设部命名为“国家园林城市”。这一年，郑州市提出“绿城变花城”的思路，去年郑州市提出了“现代化、国际化、信息化、生态型、创新型城市”的发展目标。三年来，郑州园林绿化建设的步伐没有一丝懈怠，正朝着中西部生态宜居城市的目标阔步前进。郑州这座中部省会城市的绿色更浓，林荫更厚，花儿更艳，她所散发出来的生态魅力令人神往。春暖花开，郑州市区道路旁繁花竞放，公园内特色花展不断，游人如织；滨河公园里，晨练的人在绿树鲜花中，呼吸着新鲜的空气，或随着音乐38、翩翩起舞，或踩着鹅卵石小道缓跑 这些人与自然和谐相处的场面，如今已是郑州市区寻常的风景。随着城市化进程加快，近年郑州在我国中部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了郑州房地产的价值，对郑州经济的持续发展也将产生积极的深远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激郑州市房地产市场的繁荣兴旺，购房门槛越来越高，而老年公寓租赁入住门槛低，迎合市场需求，发展空间巨大。 3.3郑州市老年服务中心市场前景分析1、养老服务需求迫切 随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.7亿;再过10年，39、将达到2.3亿;再过20年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11 % ， 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。 目前，郑州市统计局相关负责人表示，随着老年人口持续增长，人口老龄化进一步加重，社会和家庭负担将加重，养老问题日益突出，要做好老龄工作，促进社会和谐。目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%40、的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。 以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 2、支付能力有保障 随着经济持续发展，郑州市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。而另一方面，郑州市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施41、，进一步落实了低保金的社会发放。郑州对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，现郑州市常住人口达1200万，60岁及以上人口约160万，在郑州市现有的160万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10多个“鸿泽苑”这样规模的养老服务中心，才能基本满足需求。近年来，郑州市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下，得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展，特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势；郑州市不仅已经进入老龄化社会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。而以市福利为代表的各类福利机42、构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求。因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求的生态老年服务中心项目，市场前景广阔。第四章 项目区建设条件4.1项目区概况郑州市惠济区位于河南省中部，郑州北部、黄河南岸。总面积232.8平方千米。总人口14万人（2002年，简册）。2004年，总人口20.1万人。惠济区拥有距省会城市最近的自然山体邙山，滨临中华民族的母亲河黄河，山、水、城、林交相辉映，全区600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”，已成为郑州居民休43、闲、度假、居住的首选之地。巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。本项目位于郑州市惠济区大河办事处前刘三组，北西部与郑州市惠济区投资建设的300多亩市政公园接壤，南部是新农村住宅小区，东临郑州森林湖小区；空气新鲜，交通便利，怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境，使本公司拟建的“鸿泽苑”生态老年服务中心占尽地利之势。 4.2区位条件黄河公路大桥、黄河公路铁路两用桥连接黄河南北，京珠高速、京广铁路、107国道、连霍高速(G30)等陆路交通大动脉穿境而过，开元路、天河路、江山路、清华园路等高等级市政道路四通八达，供排44、水、电力、通讯管网、燃气等基础设施配套齐全。毗邻亚洲最大的铁路货运编组站，距新郑国际机场车程仅30分钟，连霍高速（G30）郑州惠济站的开通、西北绕城公路的建设，将使惠济区的区域通达优势更加明显。惠济区坚持“一区、两中心、三个产业”的发展战略，走“生态强区、工业富区、旅游兴区、农业稳区”的发展之路。以“三全”为主导的食品、医药、印刷、饮料等支柱工业发展迅猛，以“毛庄蔬菜批发市场”为市场物流龙头的汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等批发市场交易旺盛，以省体育中心、大学城北区等为中心的大型文化体育场所初具规模，在农副产品加工、高新农业、生态建设、休闲旅游、商贸物流、教育文化、现代服务业具有广阔的发展空45、间。4.3自然条件1、地理位置惠济区位于黄河南岸，是郑州市内五个行政区之一。作为郑州市规划的市区北部组团（惠济区）的主体，其东临郑东新区，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。2、气候条件惠济区属北温半干旱半湿润季风型大陆性气候。春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足，冬寒干燥，风多雪少。一年之内四季分明。气温年际变幅较大，总的比较温和。年平均气温14.2，年度变化幅度在1316之间。3、降雨量多年平均降雨量649.9毫米。降雨量年际变率较大，年内分布不均。最大年降雨量1041.3毫米，最小年降雨量346、84.8毫米。降雨量随地势高低由南向北递减。4、自然条件对建设项目的影响（1）对施工条件的影响郑州市惠济区水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施工有影响。（2）对工程造价的影响郑州市惠济区建筑材料资源丰富，无需长途运输，主要材料能自给自足。部分水泥、石子来自毗邻区域，这样大大降低了工程造价。本工程属地震烈度7度区，对抗震重点工程应进行地震烈度复核和地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工程造价有所上升。第五章 建设规划和内容5.1建设规模本项目建设规模是根据本地区老年公寓服务市场需求和承办单位资金筹措情况进行确定的。中47、心规划用地面积181.2亩，其中建筑用地38亩，道路广场33亩，绿化水面95.2亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0.75，绿化率超过56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类，户型分为28平方米105平方米不等的8种，总建筑面积达90520平方米，可入住3000户，充分满足各类目标顾客群的需求。5.2建设内容土建工程本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图表51 建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层48、框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼3200三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计90520综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。辅助工程项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。第六章 工程方案6.1项目设计在设计过程中，充分利用在调研中得到的资料，不仅要关注老人，同时，也要关注他们所生活49、的周围环境，从而为老人提供高品质的生活。本老年服务中心提供一系列的功能，如娱乐休闲功能、便捷灵活功能、文化多样性、个人护理、个人价值实现感、商务活动支持、图书馆、社区性及安全性等。在项目设计中，力求充分体现了以下特点：1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；2、考虑老人可以继续在家中参与工作；3、用积极、年轻的方法对待年龄；4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；5、对环境的可持续发展；6、有度假及护理功能的老年服务中心；7、可以有多处居所，方便外出旅游。根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要；生活环境50、的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。在公寓内部的环境设计中，特别注重走廊、门开启的位置以及对公共设施的便捷予以充分考虑。设计重点突出“似家”一样的氛围，这与大尺度的公共设施似的老年公寓形成对比。小尺度的建筑物可以最大化的给予老人们维持他们的自信和技能的感觉，让他们感受到家的温馨，并能根据不同老人的特点、喜好和希望值来设计公寓， 所以在设计的过程中，充分了解不同老人的生活习惯、过往的经验和记忆，并将之融入设计中，定会给老年人带来亲切的家的感觉。此外，景观设计也是老年服务中心设施中一个非常重要的设计元素51、，例如花园中优美的景色，可为老年人提供愉悦的心情，从而减少高血压等老年常见病的发生，也可在一定程度上减轻压力和痛苦；在小区花园入口处铺设水平走道，适合老年人悠闲地漫步；同时，景观设计也应考虑到季节的更替，颜色的选择等因素，从而为老年人营造一个美好的居住环境。6.2老年服务中心建筑设计方案1、指导思想老年公寓楼应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；公寓房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共52、活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房。同时应有一定的室内、室外活动空间，53、花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。 2、项目总体规划方案场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置三类老年公寓楼。活动区：活动区布置在综合楼内，位于场区的中部和西北部。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。场区布置场外运动场地，安装部份健身器材和54、和羽毛球场地等。生活区的三类公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的侧面，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30。场区四周设置55、围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。 3、建筑方案描述本项目建筑特征按古典主义建筑风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美 ，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓楼内装修为木地板地56、面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。4、建（构）筑物一览表表61 建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼3200三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计905205、主要设备（1）设备选择57、原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表62 主要设备明细表序号设备名称型号规格数量备注1柜式空调102分体式空调24003电脑24004电风扇24005电视机24006电冰箱607洗衣机308太阳能热水器23009健身器械10医疗器具11办公用品12消毒柜4013橱具5套14电话机240015面包车1016小轿车1017锅炉系统1套含洗衣房、烘58、干施设18配电系统1套19污水处理系统1套20通讯系统1套21消防系统1套合计6、建筑结构的设计使用年限和安全等级建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级二级6.3电力设计方案根据项目规模和电力负荷规范标准，框算出供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。电源来自市区配套电网。引入老年公寓楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。照明、插座线路59、均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，宿舍、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。楼内设置应急照明及疏散照明。按照当年雷击次数N=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，老年公寓属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。高低压配电线路均采用销装电缆直埋敷设。老年公寓室外照明采用庭院灯，路灯控制在老年公寓物业值班室内，路灯配线选用YJVV220.6/lkV516改装电力电缆直埋敷设。项目区安装视频监控、报警系统，在公寓周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控60、系统联动。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。公寓安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。6.4电信设计方案1、电话通讯系统公寓内的所有房间均设电话通讯，公寓按每间1门61、电话考虑，考虑公寓办公用电话在内，需电话容量约2400门。2、电视系统通过在公寓内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各房间内，公寓有线电视信号接自市政有线电视网。公寓有线电视终端标准为1个/间，共计2400个。3、房间宽带接入系统建立公寓宽带接入网络，在各房间中设立网络接入信息点，老人在公寓中享受宽带接入的信息网络服务。使老人可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。公寓宽带终端标准为1个/间，共计为2400个宽带网络终端。6.5给排水设计方案给水水源由市政给水管网提供，设计内容包括：生活给水系统、直饮水供水系统、消防供水系统、局部消防喷淋给水系统、中水处理及供水系统、废(污)水排水62、系统等。废水汇集后，集中在中水处理站进行处理。生活热水由公寓自设供热水系统提供，设直饮水器或水嘴，排水采用污、废分流制排放。6.6采暖、通风与空气调节设计方案热源与市政集中供热管网对接，卧室、活动室预留分体空调接口，商业部分预留立柜式分体空调接口，公寓设备间、水泵房、库房、管理用房等房间，尽可能提供自然通风条件，部分不能保证自然通风的建筑设施内，需设置机械送排风系统，公寓内卫生间，均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。6.7防雷及接地本工程按三级防雷保护，在屋顶采用254镀锌扁钢作接闪器，利用结构构造柱内不少于二根主筋作引下线，利用结构基础作直接地极。本工程保63、护接地、弱接地及防雷接地，采用联合接地，要求接地电阻不大于1欧姆，接地保护采用TNCS制。第七章 服务中心管理模式7.1候鸟式养老模式候鸟式养老，就是每一年抽出13个月的时间，随着季节的变化，如同候鸟，到不同的地方去，在游玩中健健康康、快快乐乐享受老年生活。这种集健康服务、旅游休闲、文化娱乐为一体的养老方式，就是候鸟式养老。候鸟式养老院里，入住老人能够根据季节在国内外度假养老。7.2候鸟式养老的服务核心对于已经步入老年生活的父母而言，生命的品质在于健康;健康的境界在于快乐.快乐的方法就是学习候鸟,哪里快乐就去哪里,哪里温暖就去哪里,哪里好玩就去哪里。养老的最好方式,就是在快乐养生中养老.健康快64、乐,是养老的核心品质。高品质的养老服务有三点标准：第一，要有遍布全国的候鸟式养老连锁基地和配套的专业服务设施，硬件要好，自然环境和服务设施都要到位；第二，要有非常适合老年人的健康管理服务，真正能把老年人的健康管起来，要有确确实实科学的健康管理技术，让老年人不生病、少生病，就算病了，还能够康复；第三，要有好的人文环境，老年人需要的是健康快乐的文化氛围，生命的品质在于健康;又健康又快乐，才是养老的核心品质。候鸟式的核心价值，就在于一个“换”字；养生养老的品质，关键在于一个“养”字。每一年，我们可以花上1-3个月的时间,换个地方，换个环境，换换气候，换换空气，换换食物，换换心情，换换相处的人群。总之65、，换个活法，换一种生活方式。7.3候鸟式养老的运作模式今后老年人养老，将不在是单一锁定一间养老院房间度余生，而是可以根据自己的爱好，一年四季在全国各地甚至于国外巡回养老。我们可以每年找个山清水秀的养生胜地，与大自然亲密相处；现在的养老院除了庄园式的养老环境，最吸引人的服务就是养老院与国内外养老机构建立了异地、异国互动养老平台，老人可以根据不同季节选择度假式异地养老，住在当地养老院体验全新的养老模式和服务。 这种 “异地互动养老”最短15天、最长3个月。通过与国内外养老院合作，将我们这里的老人送到国内外去度假养老一段时间，也可让国内外其它老人到我们这里来住段时间。同时与全国各地养老院联网对接，拓66、宽老人的异地养老渠道，让老人们有充足的时间去体验各地的风土人情、感受各地的养老理念。 我们可以每年花上几个月的时间，好好地调节身心，尤其是到专业的健康管理机构去学习和实践；我们可以每年通过候鸟式养生养老之旅，结识一大批志同道合的朋友。并可了解国内养老机构的现状，以便为自己的养老生活提供参考。这种集健康服务、旅游休闲、文化娱乐为一体的养老方式，就是候鸟式养老所追求的运作模式。7.4候鸟式养老的宗旨 “候鸟一族”冬天住暖阁，夏日则到避暑胜地，成群结队随友度假，好玩还经济，如今的“候鸟老人”大都有较好的经济条件，好山好水好养老。“健健康康每一天、轻轻松松一百岁、快快乐乐一辈子”，这就是候鸟式养老的宗67、旨。7.5本服务中心管理模式鸿泽园生态老年公寓服务中心建立的“候鸟式养老院”坐落于返璞归真的乡间沃土上，滨临黄河，位于黄河绿地公园区域内，鸟语花香，自然环境优美，总投资8500万元，占地面积近15万平方米。除了普通养老院具备的基本设施之外，该养老院还设有农田、果园、牲畜养殖区等，让全国各地的老人们来到这里时，都能享受自然环境的绿色、生态、健康。爷爷奶奶想来就来，住个10天半月，高兴了再多住些日子，把身体好好调养调养。甚至，索性一到春天就来住，周末全家就在这里聚会；冬天了再到深圳或海南岛，真正象候鸟一样，哪里有阳光和温暖，就去那里这就是候鸟式养老因为我们追求的是一种健康快乐的生活方式。“候鸟式养68、老院”是在全国多个养老院的联动下才得以实现的。它的出现，将使老年朋友们在隆冬时可以到南方城市去避寒，夏季可以到北方城市来避暑。鸿泽园生态老年公寓服务中心格言:为老人保健康,代儿女尽孝,替社会尽责,为国家分忧,所作所为,既是国家社会所支持,也为儿女所拥护,同时,也拥有广大的市场前景，这是利国利民,利人利己的大好事，是健康善业。7.6本服务中心服务方式中心不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色，人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有常年的69、寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居，老有所养，老有所依，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。 除此之外，社区内还设有幼儿园、茶园茶馆、食堂餐厅、交通车等公共设施，以及日用百货、美容美发、音响出租、花店、洗衣房等商业设施满足老年人日常生活需求。 “鸿泽苑”生态老年公寓服务中心，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高中心的生活品质，凡租住、购买70、“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心的老年朋友皆可享受以下八项服务： 医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨询”。 心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。 交通服务：开设大巴专线往返于郑州市区与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可71、以代客户租用各种用车。 安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。 家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。 购物：园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。 报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。 音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。 幼儿入托：幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。 园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园72、区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。 旅游：园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。 房屋置换：为了方便部分在市区有房而又希望到社区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。 法律顾问：园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。 老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在73、老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，社区将代为推荐、联系出版与发表。第八章 服务中心管理方案8,1方案原则依据符合老年人体能心态特征，致力于老年人服务事业，为老年人提供身心居家的安乐场所。依据中华人民共和国行业标准(MZ0082001)老年人社会福利机构基本规范。8,3老人居室根据老人实际需要，居室配备齐全床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头安装智能呼叫系统。室内家具、各种设备均与厂家及经销商定制购进，应无尖角凸出部分或其它易对老74、年人造成伤害的设施。餐厅配设餐桌、桌椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。同时，餐厅设置宴会大厅及雅间，以方便老人寿诞庆贺。8,3公共区域室外活动场所绿化面积达到65%。公共区域均设有明显标志，方便识别。每间、套房均安装IC卡电话一部，实现内线免费拨打。及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。保证水、电供应，冬季室温不低于18，夏季不超过28。保证生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。8,4服务膳食配备有专门为老年人服务的食堂、厨师和炊事员。厨75、师和炊事员持证上岗，严格执行食品卫生法规，严防食物中毒。注意营养、合理配餐，每周有食谱，根据老人的需要或医嘱制作普食、软食、流食及其它特殊饮食。为有需要的自理老人、介助老人和所有介护老人送饭到居室，根据需要喂水喂饭。清洗消毒餐具。每月召开一次膳食管理会议，征求智力正常老人及其他老人家属的意见，保证满意率达到80%以上。照顾不同老年人的饮食习惯，尊重少数民族的饮食风俗。8,5护理每天清扫房间1次，室内应无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫。提供干净、得体的服装并定期换洗，冬、春、秋季每周1次，夏季经常换洗。保持室内空气新鲜，无异味。协助老人整理床铺。每周换洗一次被罩、床单、枕巾(必要时随时换洗)。夏76、季每周洗澡2次，其他季节每周1次。督促或协助老人洗头、理发、修剪指甲。服务人员24小时值班，实行程序化个案护理。毛巾、洗脸盆应经常清洗，便器每周消毒一次。搀扶老人上厕所排便。保证I褥疮发生率低于5%，II褥疮发生率为零。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。服务人员24小时值班，实行程序化个人护理。介护老人送饭到居室，喂水喂饭。为行走不便的老人配备临时使用的拐杖、轮椅车和其它辅助器具。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。早上起床后帮助老人洗漱，晚上帮助老人洗脚。视天气情况，每天带老人到户外活动l小时。服务人员24小时值班。帮助老人办理到77、异地的车船票。特别保护女性智残和患有精神病的老人的人身权益不受侵犯。对患有传染病的老人要及时采取特殊保护措施，并对其隔离、治疗，以既不影响他人又尊重病患老人为原则。8,6康 复卫生保健人员定期查房巡诊，每天1次。为老人定期检查身体，每年1次。医护人员定期、定时护理。组织老人每月进行一次健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，常见病、多发病的自我防治以及老年营养学的学习。医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种以上康复活动。定期或不定期的做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作。制定年度康复计划，每周组织老年人开展3次康复活动。8,7心理疗法组织老人每季度参加1次公益活动。每周根据老人身体78、健康情况、兴趣爱好、文化程度，开展1次有益于身心健康的各种文娱、体育活动，丰富老年人的文化生活。与老人每天交谈15分钟以上，并作好谈话周记。及时掌握每个老人的情绪变化，对普遍性问题和极端的个人问题集体研究解决，保持老人的自信状态。经常组织老人进行必要的情感交流和社会交往。不定期开展为老人送温暖、送欢乐活动。消除老人的心理障碍。帮助老人建立新的社会联系，努力营造和睦的大家庭色彩，基本满足老人情感交流和社会交往的需要。根据老年人的特长、身体健康状况、社会参与意愿，不定时的组织老年人参与社会活动，为社会发展贡献余热。制定有针对性的“入住适应计划，帮助新入住老人顺利渡过住初不适应期。8,8临终关怀临终79、关怀是对临终病人的生命和尊严的最深切的关注，是一种有组织的以减轻病人心理和生理上的痛苦为目的的特殊的照顾和服务，包括医疗、护理、社会、心理等方面。其目的是为了缓解临终病人躯体上的疼痛和不适，减轻心理上的痛苦，提高生命和生活质量，维护人格和生命的尊严。使其在舒适和安详中走完人生的最后旅程，并使其家属得到慰藉和居丧照护。第九章 环境保护9.1依据及标准1、评价依据 （1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国大气污染防治法（3）中华人民共和国水污染防治法（4）中华人民共和国固体废物污染防治法（5）建设项目环境保护管理条例（国务院第253号）（6）国务院关于环境保护若干问题的决定（国发199680、31号）（7）河南省建设项目环境保护管理条例2、评价标准（1）地表水环境质量标准 GB3838-2002（2）环境空气质量标准 GB3095-1996（3）污水综合排放标准 GB8978-1996（4）社会生活环境噪声排放标准 GB 22337-2008（5）声环境质量标准 GB 3096-2008（6）建筑施工场界噪声限值 GB12523-90（7）大气污染物综合排放标准 GB16297-19969.2建设施工期污染因素及防治措施1、建设施工期环境空气影响分析及防治措施（1）建设施工期产生的主要大气污染源建设施工期产生的主要大气污染源：扬尘、施工机械、运输车辆产生废气、施工人员就餐临时食堂炉81、具产生的废气污染物。（2）建设施工期主要大气污染物影响分析扬尘施工产生的扬尘因施工活动的性质、范围以及天气情况的不同，扬尘产生量有较大差别，施工活动产生扬尘主要有：车辆在有尘土的施工路面行驶产生道路扬尘、卸载和装卸材料和粉碎过程、工地挖掘等。在临时装卸水泥、沙、 水石、石屑等材料的过程中，会产生材料扬尘。为防止扬尘环境影响，建设单位拟采取如下措施：一是施工期注意避开大风时段，在必须施工时，应加强施工管理和增设防尘措施，尽可能避免或减少施工中扬尘产生；二是适当的洒水施工以降低扬尘的产生量；三是土、水泥、石灰等材料运输禁止超载，封装材料应罐装或袋装，车辆运输时尽可能进行必要的封闭和覆盖以减少扬尘产82、生；四是尽可能将扬尘产生源设置在远离人群的地方，不在车辆及旅客集中通过时施工。建设单位采取以上措施后，可以认为项目施工期产生扬尘环境影响是轻微的，不会对施工人员、周围群众的人体健康、周围植被正常生长产生显著影响。施工机械和施工运输车辆机动车尾气的环境影响分析施工机械一般使用柴油作动力，开动时会产生一些燃油废气；施工运输车辆一般是大型柴油车，产生机动车尾气。施工机械和运输车辆产生的废气污染物主要为CO、NOx、PM10，因此，施工机械操作时应尽量远离居民区，物料运输路线也应该绕开居民区、主干道等，尽量减少对周围大气环境的影响。2、建设施工期间噪声影响分析及防治措施本项目施工期2.5年，施工过程中83、产生的建筑施工噪声的机械包括挖掘机、电锯、风动机等。对于噪声级较高的施工设备，其噪声对周围的环境会产生一定影响，噪声级超过60dB（A），不可能满足本项目周围噪声敏感区域的升级限值要求；另一方面，一般施工机械是在露天的环境中进行施工，通常的情况下无法进行密闭隔声处理，在施工期间对周围噪声的影响不可能完全避免，为此，建议建设单位在施工时应在边界设立施工临时隔墙，减轻施工噪声对周围产生的不利影响。此外施工单位必须严格遵守建筑施工场界噪声限值相关规定，严格管理施工机械的作业，尽量减少或避免强噪声的设备同时作业；施工机械应采用市电，以避免柴油发电机组的噪声和柴油机废气的产生；严格限制施工时间，夜间施工84、需取得有关部门的审批，且夜间不得进行强噪声机械施工。3、建设施工期固废影响分析及防治措施（1）固体废物影响分析施工期间产生的固体废物主要有：施工、挖掘土方产生的废物及生活垃圾。施工期产生的固体废物，因施工阶段不同差异较大，拆迁和土石方阶段固体废物产生量较大，结构及装修阶段垃圾产生量较小。生活垃圾主要为就餐后的废饭盒、办公区少量的日常办公垃圾。如果施工期间能够及时收集、清理和转运建筑垃圾及生活垃圾，则不会对项目周围的环境产生明显的影响。（2）固体废物防治措施施工期应采取以下固体废物防治措施：施工产生的工程垃圾和渣土应分类管理，尽量就地利用，以防污染周围的水体水质和影响周围的卫生环境。生活垃圾与建85、筑垃圾分开堆放，设置封闭式垃圾站。生活垃圾收集后，应及时由环卫部门分类进行消毒处理。在工程竣工以后，施工单位应及时将工地剩余的建筑垃圾、工程渣土处理干净。4、建设施工期污水影响分析及防治措施施工期污水主要来自施工拌料、清洗机械和车辆产生的废水以及生活污水。从水量上看，以生活污水为主，主要污染物是悬浮固体、油类污染。建设单位拟采取如下污水防治措施 ：（1）施工期间餐厅含油污水经过隔油隔渣处理，生活污水经过隔渣处理后，排入市政污水管网。（2）不要随意在施工区内清洗车辆，对施工机械进行检修和清洗必须定时定点。清洗污水应进行简单的隔渣、沉淀后才能排入市政污水管网。（3）施工场地内污水要做到有组织排放，86、不可随意排放，造成水土流失。5、建设施工期水土流失及景观影响影响（1）水土流失施工期的挖方填方工程，在雨季施工，水土流失较易产生。为防止水土流失，建议建设单位施工避开雨季，取土时，保留表土以利复垦和路肩用土，开挖路基用土窑及时压实，以防新土壤被雨水冲刷而流失，在施工工地设置工程砌栏、挡土坝，在适当的位置修建多处沉沙池，使降雨径流中沙土经沉淀后向外排放，并及时清理沉淀池，对于已经完成的堆土区，应加强绿化工作，尽快规划绿地和各种裸露地面绿化工作；一些备用的工程建设用地，在工程项目无法马上建设的情况下，也应进行临时性的绿化覆盖，降低水土流失的可能性。（2）景观环境影响分析本项目的建造会给周围的景观环87、境造成一定影响，但施工期对景观环境的影响是暂时的，随着施工进程的发展，拟建项目场址内绿化园林规划建设，本项目场址将恢复成为一个优美的景观系统。（2）生态、景观保护措施a、生态保护措施施工活动中，应严格管理施工队伍，对施工人员、施工机械和施工车辆应规定严格的活动范围，不得随意破坏非施工区的地表植被，严格禁止乱砍乱伐，乱采乱挖，乱弃废物。做好绿化景观设计，充分重视绿化对防治水土流失的作用，在土建前尽可能少破坏地表原有植被。对于取土区域要求严格管理，工程施工结束后，及时清理施工基地，恢复植被和景观。施工开挖土方、运输装卸土方等工序，应尽量避开雨季。合理规划土方堆置场，周围设围挡物，挖取的土方应尽量按88、原有的土层堆放，降低对土壤的扰动。b、景观保护措施由于本项目场地临近道路，建设单位需在项目的四周设置屏蔽遮挡，尽量设置绿化带，避免给周围景观造成不良影响。9.3装修期间污染因素及防治措施本项目工程量较大，因此装修期间的环境污染因素不容忽视，装修期间存在的主要的环境污染因素包括：装修板材散发的不良气味，使用的黏合剂散发的有机废气、装修过程产生的扬尘、使用电转等机械产生的噪声、板材的边角废料等固体废物等。因此建设单位须采取有效的防治措施，将上述影响减至最低。总之，在建设项目建设期，对周围环境会产生一定的影响，应该尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少期间对周围环境的影响，从其它工地的经验来看，只89、要做好上述建议措施，是可以把建设期间对周围环境的影响减少到较低的限度内，做到发展与保护环境的协调。9.4营运期污染因素及防治措施项目建成投入使用后可能产生的环境影响因素包括：污水、废气、噪声及固体废弃物。1、水环境影响评价本项目主要的污水为日常办公生活污水。本项目产生的污水属于典型的城市污水，水质中无有毒有害物质，污水水质一般，主要污染物为CODcr约为400mg/l，BOD5约为300 mg/l，SS约为300 mg/l。本项目产生的污水经过预处理后，通过市政污水管网，交由城市污水处理厂集中处理，不会对周围环境造成不良影响。2、环境空气影响评价本项目建成后不会对周围空气环境产生不良影响。3、90、环境噪声影响评价建设项目的噪声污染源主要为制作车间机器、空调、机动车，其噪声源主要集中在相关的厂房及设备用房。因此本项目主要设备声源若采取隔声、消声、吸声等措施，就可满足声环境质量评价标准的限值要求（昼间）。因此，优化噪声源布局，并对各类声源采取科学的治理措施，则本项目主要噪声源可能产生的声环境影响将仅局限在小范围内，不会给本项目的适用功能及声环境质量带来明显的影响。4、固体废弃物影响评价建设项目的固体废物主要是综合楼内人群产生的一些生活垃圾，生活垃圾的成份主要是废纸、瓜果皮核、饮料包装瓶、包装纸等。办公生活垃圾经收集后，由环卫部门统一处理，不会对环境产生影响。9.5结 论本项目建设单位必须认91、真执行“三同时”的管理规定，切实落实做好项目环境影响报告，并要经环境保护部门验收合格后，项目方可投入使用。综上所述，本项目的建设和投入使用后，其产生的污染源经有效处理后，将不致对周围环境产生明显影响，本项目的建设从环保角度而言是可行的。第十章 节能、节水措施10.1设计原则1、坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。3、积极采用先进的节能新材料、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后的材料、设备和技术。4、在建筑92、设计及施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。5、加强节能教育，做好管理工作，工程设计过程中应重点考虑节能问题，并制定出相关的技术规章制度。6、室外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。10.2设计依据（1）国家发改委、建设部等关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定的通知；（2）国务院关于加强节能工作的决定；（3）中华人民共和国节约能源法；（4）中国节能技术政策大纲；（5）民用建筑节93、能管理规定；（6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（7）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。10.3节能措施1、建筑节能根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、节省能源。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。2、墙体节能在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占75%80%。因而外墙体的保温设计相当重要，必须改变以往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标民用建筑节能设计标准新标准，外墙材料有了很94、大的改变。增加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对保温起到了一定的作用，但由于施工砖墙体时，空隙易被砂浆堵住，难以保证保温效果。随着新型墙体材料的发展和应用，多种节能型墙体应运而生，主要有以下几种：（1）承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、保温、节能、导热系数低等特点。（2）加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气两种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的一种新型墙体材料。（3）内保温复合外墙。与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。（4）95、夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有2050mm空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙体，EP保温饰面墙体等等。3、门窗节能在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占20%25%。所以改善门窗的绝热性能是节能工作的重点。窗户是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：（1）采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。（2）减96、少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（3）加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。4、屋面节能为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符合建筑节能技术发展方向。5、建筑电气节能在大面97、积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。6、道路照明节能道路两侧照明选择高效率的光源，同时在不同的时间段合理控制照明运行时间，以减少照明电能的消耗。另外，道路照明的间接能耗主要包括照明用电供电线路的能耗和灯具配套电器的能耗两个方面。对于供电线路的能耗，要求合理地设计供电点和供电线路的长度，保证线路中电压损失符合要求，同时尽量地减少线路的电能损耗。灯具配套电器的能耗，主要是维持灯具的正常启动或运98、行的配套器件所消耗的能量，或者由于配套器件损坏而引起的灯具自身能耗增加的部分。要解决配套电器的间接能耗问题，主要有两种方式：一是选用节能型电感镇流器，同时加强灯具的维修，防止由于电容的损坏而造成线路的无功损耗增大：二是推广电子镇流器，从根本上解决电感镇流器损耗高、电容损坏造成无功损耗增大的问题。10.4节水措施1、生活用水节水建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水经处理后到国家规定的相应排放标准，回用作冲洗、浇灌用水等。对厂区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理的水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少99、污水的排放量。以足够的水量和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将污水处理后和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。2、绿化景观用水、道路冲洗水用水设置循环系统，并结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。同时可利用雨水回用作为绿化及清洗用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：根据用水100、场合的不同，可选用延时自动关闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；防漏水龙头等节流水龙头，不使用螺旋升降式铸铁水嘴。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。第十一章 安全卫生安全就是要防止一切事故的发生。本项目在建设工程中要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，做到有关职业安全的卫生技术措施和设施与主体工程“三同时”，以确保生产性建设工程项目投产后符合职业安全卫生方面的要求和标准，保障劳动者在生产劳动中的安全和健康11.1执行的设计依据与标准规范（1）中华人民共和国劳动法（中华人民共和国主席令101、第28号）；（2）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（中华人民共和国劳动部令第号）；（3）职业性接触毒物危害程度分级（GB5044-1985）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（5）污水综合排放标准（GB8978-1996）；11.2职业安全卫生现状本项目是生态老年服务中心项目，生活中不使用有毒、有害物质。11.3卫生要求1、场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥； （2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应102、能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。2、平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。3、卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证103、室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。4、屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地12m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。11.4危害因素分析及控制措施1、可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；2、设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的104、设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从105、事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年服务中心工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。11.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中106、生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。11.6消防1、设计依据（1）建筑设计防火规范（GB500162006)；（2）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2007）；（3）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（4）公用及土建专业提供的设计资料。2、设计范围本次设计是针对公寓及其他建筑各个环节的不安全因素进行消防设计，采取防范措施。3、设计原则为了防止和减少公寓及其他建筑火灾危害，设计中遵循了“预防为主，防消结合”的原则，针对建107、筑火灾的特点，采用可靠的防火措施，对初期火灾进行自救，做到安全适用，技术先进，经济合理。4、消防设施和措施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 （3）消防水池在厂区内设置250立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）楼内设灭108、火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。第十二章 组织机构与人力资源配置 12.1组织机构本着简化机构，保证正常经营的原则，拟设以下机构：公寓领导：经理一名，副经理一名。营运部门：综合部、财务部、护理部、保健部等职能部门，以保证全公寓的正常的经营活动。服务部门主要有：环卫、消防、保卫、餐饮等。109、12.2运营组织安排根据项目特点及老年公寓运营情况的需要，分为三班工作制。每班工作8小时，连续周工作，年工作日365天。职工采取轮休制，所有职工全部执行国家劳动工作制度。12.3劳动定员与人员培训1、劳动定员依据劳动定员标准，结合本项目运营特点，控制水平和具体内容，参照国内同类企业实际定员情况，按照拟设机构配备管理人员，本项目建成后共需定员300人，其中护理人员260人，管理人员20人，服务人员20人。2、人员培训项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的110、技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。第十三章 项目实施及招标方案13.1项目组织1、组织机构项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。2、职 责项目领导小组主要负责制定各项建设111、方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。3、项目管理本项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个制度：实行工程质量终身负责制。对项112、目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用和挤占。13.2项目实施计划本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分：前期工作：项目简介编制、报批及准备设计资料等规划、设计：区域规划、勘察和设113、计等。施工准备：标准设备采购，场地平整。土建施工：进行项目的各建筑物施工。设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。装饰工程：对建筑进行必要装修。竣工验收：交工验收，投入使用。13.3建设工期及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期为2011年10月到2013年9月。项目建设进度如图所示： 实施进度安排表（横道图）序号工作项目2011年2012年2013年10月11月12月1月-3月4月-6月7月-9月10月-12月1月-3月4月-6月7月-9月1前期准备工作2规划、设计3施工准备4土建施工5设备定货及安装6装饰工程7竣工114、验收13.4项目招标方案1、招标原则为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。2、招标范围本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。3、招标程序（1）招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理115、机构进行公开招标。招标人在中国采购与招标网或信息日报发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。1）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。2）施工企业选择招标根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选116、择投标人。3）设备与主要材料采购招标根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。（2）投标1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关117、键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。（3）评标和中标1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业118、道德，对提出的评审意见承担个人责任。3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。招标基本情况表 表13-1项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标建筑工程安装工程堪察设计监理设备第十四章 投资估算与资金筹措14.1投资估算1、投资估算依据（1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。（2）设备及安装工程依据业主单119、位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。（3）郑州市有关规范和相关文件。2、投资估算的范围和方法（1）建筑工程参照当地同类结构建筑的单位造价估算。（2）设备购置设备按照设备生产厂家报价加运杂费用或参照设备价格资料不考虑涨价因素计算。（3）安装工程根据类似工程概预算编制办法和取费标准估算，并参考相关工程取费标准，按设备价格的10%计算。（4）其它费用根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。建设单位管理费和工程监理费分别按单位建筑面积提取。勘察设计费、职工培训费、联合试车费等根据国家有关规定及本项目实际情况估算。建设期利息：按年利率6.9%计算；预备费：基本预备费用按工程费用120、和其它费用之和的5%计取，涨价预备费按规定未列。3、固定资产投资构成分析（1）固定投资估算额经估算，本项目固定资产投资总额为8000万元，其中工程费用5922.02万元，其他费用1565.6万元，预备费用374.38万元，建设期利息138万元。（2）固定资产投资构成见下表14-1。固定资产投资构成表表14-1 单位：万元序号项 目投资额比例固定资产投资8000100%1建筑工程费用5530.6069.13%2设备购置费用3554.44%3安装工程费用36.420.46%4其他费用1565.619.57%5预备费374.384.68%6建设期利息1381.73%固定资产投资估算表详见附表1。4、121、总投资估算本项目总投资为8500万元，其中固定资产投资总额为8000万元，流动资金投资为500万元。总投资构成详见下表14-2。 总投资构成表 表14-2 单位：万元序号投资内容投资额占项目总投资(%)项目总投资8500100.001固定资产投资800094.12流动资金投资5005.914.2资金筹措方式与来源根据本章测算，项目总投资为8500万元，其中： 固定资产投资8000万元，流动资金投入500万元。资金来源：建设单位自筹6500万元，申请银行贷款2000万元。第十五章 财务评价15.1财务评价基础数据选取1、财务分析 本项目建成后主要用于河南上风上水生态园有限公司高档老年公寓建设项目122、。2、计算期本项目建设期为2年，经营期10年，计算期为11年。3、财务分析基本设定（1）本项目的投入、产出物均为含税价格。（2）财务基准收益率按10%考虑。（3）按目前的经营收入、成本等进行估算。15.2营业收入估算和成本费用分析1、收入及税金估算（1）收入本服务中心的各类住房共3000户，根据项目单位提供的资料及市场数据，预计中心房屋租赁预估收入为1.05亿元。此外，中心还将开展各类服务，预计年服务收入为500万元。据此估算服务中心年营业收入总额为1.1亿元。（2）税收目前社会福利单位暂不征收营业税费。2、成本费用分析总成本费用有水电费、伙食成本、工资福利费、修理费、固定资产折旧费、无形及递123、延资产摊销费、管理费及营业费用等构成。（1）水电费：水电费用实行居民用水电优惠价格，全年为320万元。（2）餐饮服务成本：4200万元。（3）工资福利费：人均年工资按3万元，福利费按工资额度的14%，全年共计1026万元。（4）修理费：年固定资产折旧费的30%计算。（5）折旧费：按平均年限法计算年折旧，固定资产残值率5，建筑物折旧年限50年，机械设备折旧年限12年，年折旧额140.2万元。（6）摊销费用：土地按10年摊销，其他按5年摊销，正常年摊消费156.56万元。（7）管理费及营业费用：主要包括正常业务活动招待费、差旅费、劳动保险费、广告费等。项目合计总成本费用7452.21万元。15.3124、经济效益分析和评价1、利润情况和现金流量分析利润情况和现金流量分析分别见附表：损益与利润分配表、附表：项目财务现金流量表。2、经济效益指标本项目的经济效益指标主要有财务净现值，财务内部收益率、动态投资回收期以及投资利润率（1）财务净现值本项目财务净现值为13524.33万元（税前）本项目财务净现值为8928.77万元（税后）（2）财务内部收益率本项目财务内部收益率为41.36%（税前）本项目财务内部收益率为31.94%（税后）（3）动态投资回收期本项目在12%的折现率下，动态投资回收期为3.1年本项目在12%的折现率下，动态投资回收期为4.1年（4）总投资利润率项目的总投资利润率为项目的利润总125、额/项目总投资，经测算得出，项目的投资利润率为39.2%（达产期）。详见附表：损益和利润分配表。15.4盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点采用生产能力利用率表示盈亏平衡点=年固定总成本/（年经营收入-年可变总成本-年销售税金及附加）*100% =46% 当生产达到设计生产能力的46%就能达到经营保本，也就是说项目只要在完全达产年份，生产能力达到46%，项目就能保本经营，大于该生产能力，项目既能实现盈利。由于盈亏平衡点较低，因此，经测算项目的经营风险较小。15.5敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的营业收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财126、务指标的具体敏感程度见敏感性分析表根据项目的敏感性分析，得知营业收入对项目的影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入把握好，否则容易导致项目的风险过大。15.6财务评价结论经以上分析和测算，本项目各项经济评价指标均达到国家、行业、投资者的要求，项目抗风险能力较强，在经济上是完全可行的。具体情况详见附表。 附表：附表1：固定资产投资估算表附表2：固定资产折旧估算表附表3：无形资产及递延资产摊销表附表4：贷款还本付息表附表5：总成本费用估算表附表6：利润和利润你分配表附表7：项目财务现金流量表附表8：财务敏感性分析成果表15.7风险分析1、政策风险针对本项目，其政策风险很小。127、因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。2、市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。因郑州市老年公寓需求量较大，所以，此风险存在的可能性较小。3、财务风险 大多数企业都存在财务管理混乱的事情128、，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏账死账的问题，所以，财务风险存在的可能性较小。4、经营管理风险随着市场化竞争的加剧特别是面对企业全球化竞争，公司的管理水平还须进一步提高，为此公司领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升公司业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平。第十六章 社会效益评价16.1社会影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。因此，近几年129、来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。 鸿泽苑生态老年服务中心项目致力于解决社会的养老问题，同时可提供近三百个就业机会，缓解就业压力。因此项目的实施对当地社会的稳定，经济发展建设具有重要意义，同时也必将得到政府的大力关注与支持。16.2社会适应性分析该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建130、设不仅有力了的改善了社会养老问题的解决， 也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。第十七章 报告结论17.1结论 “鸿泽苑”生态老年服务中心将是一举多得的建设项目，主要表现为以下几点：一、解决社会养老问题；二、缓解就业压力；三、为公司找到了新的利润增长点；四、延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；五、提升了公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。项目建设的实施是全面落实科学发展观和构建和谐社会的具体体现，通过完善民政事业基础设施设施，有利于创新社会福利产品体系，改进服务方式、扩大服务范围，提高本地社会福利事业的经营管理、服务水平131、及整体素质和市场竞争力。项目的建设有利于加快完善民政产业体系、提升社会福利产业素质和本地社会福利事业的品牌形象，是实现中央提出的“保民生促和谐”的重要举措。17.2建 议1、老年人比年轻人更需要朋友，更乐于交流。由于子女工作繁忙，陪伴老人的时间越来越少，老人精神空虚寂寞，身体需要照顾。要通过宣传教育，让人们对老年公寓有一个全新的认识和转变，把老年人送入老年公寓是一种符合社会发展的需要，是时代变迁下所产生的一种全新的生活方式。2、本着“以人为本”的原则，注重“民生”问题，与居民建立合适的利益共享机制，协调好项目运行与当地居民日常生活的关系。3、加强政策扶持和引导，为民政福利基础设施建设提供发展环132、境，按照环境保护、土地规划等方面的要求，做好相应工作并取得环保、国土、建设等部门的审核意见。4、坚持政府主导、市场运作、社会参与。鼓励社会广泛参与，实现民政福利设施投资主体的多元化。固定资产投资估算表附表1 单位：万元序号建筑工程设备及工器具购置安装工程其它费用合计备注一第一部分：工程费用5530.60 35536.42 5922.021土建工程5430.60 32032.00 5782.61.1院落式住宅楼1200.00 120020000平方米1.2酒店式公寓楼1500.00 150025000平方米1.3独院式民居1320.00 132022000平方米1.4综合楼1200.00 120133、020000平方米1.5办公楼192.00 1923200平方米1.6值班室6.00 6100平方米1.7锅炉房4.80 4.880平方米1.8配电房4.80 4.880平方米1.9污水处理站3.00 360平方米2公用工程100.00 354.42 139.422.1给排水24.00 112.02 37.022.2通信16.00 50.50 21.52.3消防22.00 80.80 30.82.4污水处理工程18.00 60.60 24.62.5管网工程2050.50 25.5二第二部分：工程建设其他费用1565.61565.61土地征用费1449.61449.62建设单位管理费42423勘134、察设计费32324招标代理费12125工程监理费3030三第三部分：预备费374.38 374.381四第四部分：建设期利息138138年利率6.9%建设投资5530.635536.422077.9818000占合计(%)69.1%4.4%0.5%26.0%100.0% 固 定 资 产 折 旧 表附表2 单位：万元序号年份折旧年限合计生产期项目2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年固定资产折旧合计原值5885.6 5745.4 5605.2 5465.0 5324.8 5184.6 5044.4 4904.2 4764.0 4623135、.8 折旧费1402.0 140.2 140.2 140.2 140.2 140.2 140.2 140.2 140.2 140.2 140.2 净值5745.4 5605.2 5465.0 5324.8 5184.6 5044.4 4904.2 4764.0 4623.8 4483.6 1建筑物50原值5530.6 5420.0 5309.4 5198.8 5088.2 4977.5 4866.9 4756.3 4645.7 4535.1 折旧费1106.1 110.6 110.6 110.6 110.6 110.6 110.6 110.6 110.6 110.6 110.6 净值5420.136、0 5309.4 5198.8 5088.2 4977.5 4866.9 4756.3 4645.7 4535.1 4424.5 2设备12原值355.0 325.4 295.8 266.3 236.7 207.1 177.5 147.9 118.3 88.8 折旧费295.8 29.6 29.6 29.6 29.6 29.6 29.6 29.6 29.6 29.6 29.6 净值325.4 295.8 266.3 236.7 207.1 177.5 147.9 118.3 88.8 59 无形资产及递延资产摊销表附表3 单位：万元序号时间折旧年限合计生产期项目2014年2015年2016年2137、017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年无形资产及递延资产摊销合计原值1565.6 1397.4 1229.3 1061.1 893.0 724.8 579.8 434.9 289.9 145.0 摊销费1566 168.2 168.2 168.2 168.2 168.2 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 净值1397.4 1229.3 1061.1 893.0 724.8 579.8 434.9 289.9 145.0 (0.0)1土地10原值1449.6 1304.6 1159.7 1014.7 869.8 724.8 579.8 43138、4.9 289.9 145.0 摊销费1450 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 145.0 净值1304.6 1159.7 1014.7 869.8 724.8 579.8 434.9 289.9 145.0 (0.0)2其他5原值116.0 92.8 69.6 46.4 23.2 摊销费116 23.2 23.2 23.2 23.2 23.2 净值92.8 69.6 46.4 23.2 0贷款还本付息表附表4 单位：万元序号项目建设期经营期2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021139、年2022年2023年贷款1.1年初本金累计2000.0 1600.0 1200.0 800.0 400.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.2本年借款2000.0 1.3本年应计息136.0 136.0 108.8 81.6 54.4 27.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.4本年还本付息136.0 536.0 508.8 481.6 454.4 427.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 其中：还本400.0 400.0 400.0 400.0 400.0 付息136.0 136.0 108.8 81.6 54.4 27.2 0.0 0.0 0.0 0.0140、 0.0 1.5年末本息余额2000.0 1600.0 1200.0 800.0 400.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2资金来源1587.3 3845.1 6121.1 8415.6 10728.4 13075.2 15422.1 17768.9 20115.7 22462.6 2.1可用于还本的未分配利润1587.3 3845.1 6121.1 8415.6 10728.4 13075.2 15422.1 17768.9 20115.7 22462.6 总 成 本 费 用 估 算 表附表5 单位：万元项目合计生产期2014年2015年2016年2017年2018年20141、19年2020年2021年2022年2023年餐饮服务费41160.00 3360.00 4200.00 4200.00 4200.00 4200.00 4200.00 4200.00 4200.00 4200.00 4200.00 燃料及动力3136.00 256.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 工资及福利费10260.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 1026.00 修理及维护142、费420.59 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 42.06 折旧费1401.95 140.20 140.20 140.20 140.20 140.20 140.20 140.20 140.20 140.20 140.20 摊销费1565.60 168.16 168.16 168.16 168.16 168.16 144.96 144.96 144.96 144.96 144.96 管理费用5390.00 440.00 550.00 550.00 550.00 550.00 550.00 550.00 550.00 55143、0.00 550.00 营业费用10780.00 880.00 1100.00 1100.00 1100.00 1100.00 1100.00 1100.00 1100.00 1100.00 1100.00 财务费用408.00 136.00 108.80 81.60 54.40 27.20 0.00 总成本费用74522.14 6448.41 7655.21 7628.01 7600.81 7573.61 7523.21 7523.21 7523.21 7523.21 7523.21 其中：1.固定成本29818.14 2696.41 3026.41 3026.41 3026.41 3026144、.41 3003.21 3003.21 3003.21 3003.21 3003.21 2.可变成本44704.00 3752.00 4628.80 4601.60 4574.40 4547.20 4520.00 4520.00 4520.00 4520.00 4520.00 经营成本71146.59 6004.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 利 润 与 利 润 分 配 表附表6 单位：万元序号项目合计生产期2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年145、2021年2022年2023年营业负荷(%)801001001001001001001001001001营业收入10780088001100011000110001100011000110001100011000110002营业税金及附加00.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3总成本费用74522.14 6448.41 7655.21 7628.01 7600.81 7573.61 7523.21 7523.21 7523.21 7523.21 7523.21 4利润总额(1-2-3)33277.86 2351.59 3344.7146、9 3371.99 3399.19 3426.39 3476.79 3476.79 3476.79 3476.79 3476.79 5弥补上年亏损0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6应纳税所得额33277.86 2351.59 3344.79 3371.99 3399.19 3426.39 3476.79 3476.79 3476.79 3476.79 3476.79 7所得税8319.47 587.90 836.20 843.00 849.80 856.60 869.20 869.20 869.20 869.20 8147、69.20 8税后利润(6-7)24958.40 1763.69 2508.59 2528.99 2549.39 2569.79 2607.59 2607.59 2607.59 2607.59 2607.59 9公积金公益金等2495.84 176.37 250.86 252.90 254.94 256.98 260.76 260.76 260.76 260.76 260.76 10可分配利润24958.40 1763.69 2508.59 2528.99 2549.39 2569.79 2607.59 2607.59 2607.59 2607.59 2607.59 11本年未分配利润2246148、2.56 1587.32 2257.73 2276.09 2294.45 2312.81 2346.83 2346.83 2346.83 2346.83 2346.83 12累计未分配利润1587.32 3845.05 6121.14 8415.59 10728.40 13075.23 15422.06 17768.89 20115.73 22462.56 投资利润率= 39.2% 项 目 财 务 现 金 流 量 表附表7 单位：万元序号项目合计建设期生产期2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1现金流入112583.65 0.00149、 8800.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 15783.65 1.1营业收入107800.00 8800.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 11000.00 1.2回收固定资产余值4483.65 4483.65 1.3回收流动资金300.00 300.00 2现金流出87966.05 8000.00 6791.96 8274.26 8181.06 8087.86 150、8094.66 8107.26 8107.26 8107.26 8107.26 8107.26 2.1建设投资8000.00 8000.00 2.2流动资金500.00 200.00 200.00 100.00 2.3经营成本71146.59 6004.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 7238.06 2.4营业税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5所得税8319.47 587.90 836.20 843.0151、0 849.80 856.60 869.20 869.20 869.20 869.20 869.20 3净现金流量(税后)24617.60 -8000.00 2008.04 2725.74 2818.94 2912.14 2905.34 2892.74 2892.74 2892.74 2892.74 7676.39 4累计净现金流量(税后)-8000.00 -5991.96 -3266.21 -447.27 2464.88 5370.22 8262.97 11155.71 14048.46 16941.20 24617.60 5净现金流量(税前)32937.06 -8000.00 2595.9152、4 3561.94 3661.94 3761.94 3761.94 3761.94 3761.94 3761.94 3761.94 8545.59 6累计净现金流量(税前)-8000.00 -5404.06 -1842.12 1819.82 5581.77 9343.71 13105.65 16867.59 20629.53 24391.47 32937.06 计算指标所得税前 所得税后财务内部收益率(%)=41.36% 财务内部收益率(%)=31.94%财务净现值（12%）=13524.33（万元）财务净现值（12%）=8928.77(万元)投资回收期=3.1年 动态投资回收期=4.1年 财153、 务 敏 感 性 分 析 成 果 表附表8序号项目基本方案固定资产投资经营成本营业收入+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%1全部投资财务内部收益率10.5710.42 10.72 9.81 11.37 6.81 14.45 -7.14 31.30 14.59 6.64 31.62 -8.38 2较基本方案增减-0.15 0.15 -0.76 0.80 -3.76 3.88 -17.71 20.73 4.02 -3.93 21.05 -18.95 目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2可行性研究编制原则、依据与范围41.3目标客户定位71.4结论8第二章154、 项目建设背景及必要性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性14第三章 市场前景分析及预测163.1老年服务市场分析s163.2老年公寓租赁市场分析203.3郑州市老年服务中心市场前景分析22第四章 项目区建设条件254.1项目区概况254.2区位条件264.3自然条件26第五章 建设规划和内容285.1建设规模285.2建设内容28第六章 工程方案306.1项目设计306.2老年服务中心建筑设计方案316.3电力设计方案366.4电信设计方案386.5给排水设计方案386.6采暖、通风与空气调节设计方案396.7防雷及接地39第七章 服务中心管理模式407.1候鸟式养老模式407.2候155、鸟式养老的服务核心407.3候鸟式养老的运作模式417.4候鸟式养老的宗旨427.5本服务中心管理模式427.6本服务中心服务方式43第八章 服务中心管理方案468.1方案原则依据468.2老人居室468.3公共区域468.4服务膳食478.5护理478.6康 复488.7心理疗法488.8临终关怀49第九章 环境保护509.1依据及标准509.2建设施工期污染因素及防治措施509.3装修期间污染因素及防治措施559.4营运期污染因素及防治措施569.5结 论57第十章 节能、节水措施5810.1设计原则5810.2设计依据5810.3节能措施5910.4节水措施62第十一章 安全卫生6411156、.1执行的设计依据与标准规范6411.2职业安全卫生现状6411.3卫生要求6411.4危害因素分析及控制措施6611.5预期效果及评价6711.6消防68第十二章 组织机构与人力资源配置7012.1组织机构7012.2运营组织安排7012.3劳动定员与人员培训70第十三章 项目实施及招标方案7213.1项目组织7213.2项目实施计划7313.3建设工期及项目实施进度表7313.4项目招标方案75第十四章 投资估算与资金筹措7914.1投资估算7914.2资金筹措方式与来源81第十五章 财务评价8215.1财务评价基础数据选取8215.2营业收入估算和成本费用分析8215.3经济效益分析和评157、价8315.4盈亏平衡分析8415.5敏感性分析8515.6财务评价结论8515.7风险分析85第十六章 社会效益评价8816.1社会影响分析8816.2社会适应性分析88第十七章 报告结论8917.1结论8917.2建 议89目 录第一章 总 论11.1项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设性质11.1.3 项目建设单位及性质11.1.4 项目单位负责人11.1.5项目建设地点11.1.6 项目建设规模及内容11.1.7项目建设期限21.1.8投资规模及资金构成21.1.9 资金筹措21.2可行性研究报告编制依据与范围21.2.1编制依据21.2.2研究工作范围31.3研究结论158、3第二章 项目建设的背景和必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性62.3项目建设的可行性82.3.1宏观政策面82.3.2资金筹措的可行性强82.3.3外部配套条件好8第三章 项目建设条件93.1项目地址自然条件93.1.1 地理位置93.1.2气候状况93.1.3资源优势93.2社会经济条件103.3工程地质情况113.4项目场外资源共享条件123.5项目配套建设条件133.5.1项目供电133.5.2供水与排水133.5.3供热及供气13第四章 项目建设单位基本情况154.1主要职责154.2内设机构164.3派出机构174.4人员编制和领导职数17第五章 项目建设方案185.1159、建设原则185.2指导思想195.3功能分区与布局195.4建设规模及内容195.5工程设计方案215.5.1土建工程建筑结构设计215.5.2给水排水系统方案设计225.5.3采暖通风方案设计235.5.4电气设计23第六章 环保及消防和节能256.1项目建设的环境保护256.2环境保护评价266.3消防措施276.4节能要求286.4.1门、窗洞口与墙体节能要求286.4.2电器设备节能要求286.4.3水、电、暖与燃气管网设计要求286.4.4节能管理要求28第七章 项目组织与项目管理297.1 组织机构297.2 项目工程质量管理307.3 项目财务管理307.4 项目管理307.5 工程管理安排317.5.1 工程建设期间的管理317.5.2 工程建成后的管理32第八章 项目的招投标工作338.1招标依据338.2招标范围338.3招标方式338.4招标组织形式338.5招标组织形式表33第九章 项目投资估算与资金筹措359.1投资估算依据359.2投资估算359.3建设资金筹措369.4建设资金使用计划369.5资金使用及管理37第十章 项目实施进度安排3810.1 建设进度安排3810.2 项目实施进度直线图38第十一章 综合评价401.1经济效益评价401.2社会效益评价40第十二章 研究结论42