1、高第国际购物公园工程商业筹划书 27-9-26商情密级：AA级工程名称：高第国际购物公园工程商业方案书工程类别：大型物业工程筹划撰稿时间：26-03-26筹划机构：中国法律筹划网地产筹划广州高第国际购物公园工程商业筹划书目 录前言第一章 高第国际购物公园工程定位与开展目标第二章高第国际购物公园总体布局第三章高第国际购物公园工程描述第四章工程开发的经济背景与社会背景第五章高第国际购物公园工程所处区域状况第六章高第街的历史与现状概要第七章工程开发与管理团队第八章工程开发的投资预算第九章工程盈利模式及其预测第十章风险分析与综合评价第十一章附则高第国际购物公园工程商业筹划书 美国房地产专家迪帕斯奎尔教2、授和惠顿教授在他们的经典教材城市经济学与房地产市场 中说：“对于许多城市而言，大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的重要力量。 比方纽约或波士顿，在最近几十年，波士顿都市区的旧城中心是再开发的主要地段。 在分析了这两个城市的再开发价值后，他们得出结论说：“在城市开发的一些临界时点上， 撤除旧有住宅是可以获取利润的，这在好地段尤其如此。对于这些地段，新开发带来的土地 净收益会超过现有住宅的总价值。今天，广州市的高第街就属于这一类地区。当广州市大规模扩张时，处于城市中心黄金地段的这一地区旧住宅维护状况很差，严重毁损， 面临的旧城改造难度最大，必须改造的形势最为迫切，在开发的潜质上也最为巨大，3、因此， 在城市内部形成了新的开发时机。本商业方案书作为一份投资建议，其宗旨就在于分析说明本工程所具有的社会效益、经济效 益和环境效益，为大型商用物业投资决策提供依据。第一章高第国际购物公园工程定位与开展目标一、形象定位1、高第国际购物公园工程的总体形象定位为“中华第一购物公园。【涵义阐述：以高第街深厚的历史积淀为根底，以市场为导向，坚持社会效益、经济效益、 生态环境效益的有机统一，坚持“以人文景观带旅游，以旅游促商贸 的开展思路，塑造具 有现代文化特色的、国际性的、融旅游、商贸、休闲为一体的中华第一购物公园。2、工程定位的意义2.1广州建城有22多年历史。在漫长的城市开展中，广州始终以本区域所4、在地为中心、向周 边不断扩展，古城的中心位置没有变化，因而历史积淀下来的文化旅游资源十分丰富，成为 岭南文化的“天然博物馆。2.2两千多年来，广州一直是中国南方最大的对外贸易城市。本区域在历史上一直是广州 的中心商贸区。2.3本区“千年商都的商贸旅游形象不断得到开展和充实。改革开放以来，随着城市建 设和社会经济的不断开展，高第街的形象得到不断充实和完善。二、开展目标1、到2021年，将高第国际购物公园开展成为商贸和旅游配套设施齐全，环境优良，特色鲜 明，商业兴旺，历史文化旅游景观丰富的繁华商都；使之成为中外游人来广州必去之地，又 是周边市民日常休闲的最正确去处。2、到2021年，使高第国际购物5、公园成为世界闻名的、集世界各地精品于一体的中国最大的 第一座区域型购物公园。成为代表广州历史文化名城形象的标志，21世纪国际商旅业的最 亮点。三、规划原则1、整体规划、协调开展的原则根据本区商贸、旅游、休闲一体化的开展思路，由政府统一规划，引进企业分别开发， 在开展方向、工程设置、经营方式、效劳环境、空间布局等方面相互联系、整体融合、协调 开展。2、突出特色的原则高第广场工程既是广州市开展商业和旅游的总体形象，也是“千年商都的特点所在。 在开发中，强化本区优势和特点，充分利用现代科技手段，挖掘历史文化内涵，实施精品工 程，重点开展人文景观、文化旅游和商务旅游。3、社会效益、经济效益、生态环境效6、益相结合的原则在规划、设计、开发高第广场工程时，注重在保护的前提下开发，在开发中促进历史文 脉的保护。4、坚持与周边环境协调配套的原则。根据广州市城市总体规划的要求，确立高第国际购物公园整体形象与海珠广场及沿江区域的 中长期定位相统一，使高第国际购物公园工程成为独具特色的、又能与周围商业文化环境和 自然景观相融合的一局部。第二章高第国际购物公园工程总体布局高第国际购物公园总体布局为：“一街二馆三区六城+高第广场。1、“一 街高第街以现有8米古代高第街为根底，维护和整修沿街两侧，全面恢复其原来的传统特色，再现 当年的高第街形象，使之成为广州历史文化与商贸的一个缩影。2、“二馆1许氏家族与中国近代7、史纪念馆许氏家族是广州的一个名门望族，从许家远祖清代到高第街居住经商，到族人弃商入仕成为 官宦世家，许家涌现出广州府上的盐业巨贾许拜庭、反英军入城斗争功臣许祥光、粤军总司 令许崇智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济、红军将领许卓、中华女杰许广平等一大批 中国近现代名人。许氏家族的兴衰，折射出了近代中国社会的变迁。2千年商都博物馆建成一个集广州历史悠久的文物古迹和宗教文化、岭南风情、民俗特色于一体的参观游览为 主导功能的博物馆。3、“三区1休闲娱乐区：音乐、舞蹈、录影、电影、夜总会等；2文化活动区：图书馆、阅览室、演讲厅、沙龙会馆等；3体育健身区：健身房、旱冰场、台球馆、乒乓球室等；4、“六城18、文物城：世界各地精品文物纪念品；2珠宝城：世界各地珠宝、钟表、装饰品等精品店3岭南特产城：以广东各地特色产品为主，包括来自海南、广西、福建、香港、台湾、 澳门等地的特产专卖店；4服装精品城；适应都市白领消费潮流，建立世界各地服装精品的专卖店；5神州美食城：以各省或有特色的地区为单位，开设全国各地风味美食店；6国际IT产业城：电脑、各类软件、各类通信产品的专卖店。5、高第广场在现有高第街以南位置，建造融休闲购物、娱乐文化于一体的露天开放式的广场，包括露天 酒吧，咖啡茶座、冷饮美食、音乐网吧等；第三章高第国际购物公园工程描述1、高第国际购物公园位于广州市越秀区，北起大南路，南至泰康路；东起北京路，9、西至广 州起义路。总用地面积约为50万平方米。2、高第国际购物公园周边环境的延伸拓展：南接海珠广场，商业旅游景观可延续至海珠桥 与规划中的海珠桥南广场公园紧连江南大道北；北联广州市主要商业旺地惠福东路、教育路 和西湖路延续至中山五路；东边是全国闻名的商业步行街一一北京路；西边是市区主要交通 要道一一解放中路，与广州火车站和机场相接。3、高第国际购物公园是一个高档次、综合性和表达民族特色的千年商都第一街。游客到此可参观许氏家族与中国近代史纪念馆和千年古都博物馆，了解广州市建城 22年的历史文化，市民可以经常到此回忆广州的过去，增强做一个广州市民的自豪感， 中小学生更可以把这里作为爱国主义传统教育10、的基地；中外游人来到广平故居可以一睹当年一代中华女杰许广平的风采，了解中国现代史上一 段令人难忘的历史；尤其是作为女性特色的故居，将带给当代女性更加独一无二的精神享受 与文化感受，必将成为广阔市民和都市女性的首选场所；音乐娱乐区、文化活动区、体育健身区分别以专业功能各不相同的效劳特色，突出重点， 满足不同需求的人们的需要，为不同喜好、不同需求的游人和市民提供全方位的特色效劳， 陶冶人们的情操；由世界各地名牌精品构成的文物城、珠宝城、岭南特产城、服装精品城、神州美食城、 国际IT产业城，集各国精品之大全，满足海内外游人与都市消费者的购物需求，通过打造 诚信、精品、实惠的形象，成为最为放心的购物首11、选之地；配套的写字楼和酒店、公寓专为在此地经商的业主及外地客商提供效劳为他们构件经商 店铺就在家门，各类商务效劳一应俱全的智能化效劳体系和平安放心的社区环境；4、高第国际购物公园在经营上将主打文化牌、国际牌、旅游牌、精品牌，实行统一规划、 统一物业管理、统一塑造区域性象、统一经营模式、由各业主发挥特长，不断创新经营思路， 创造中国商业文化的全新形象。5、高第国际购物公园所有经营区域全部是互通的，进入这个广场，到处是绿草如茵、鲜花 盛开，具有岭南特色的树木和表达高第街历史文化的人物雕塑相映生辉，流连期间，你会常 常产生曲径通幽、柳暗花明的神奇感觉。第四章工程开发的经济背景与社会背景第一局部、广州12、市的商贸业开展状况A、22年广州消费品市场特点分析一、消费品市场特点一居民消费结构升级支撑消费需求增长。全年实现社会消费品零售总额1370.68亿 元，比上年增长9.81%，剔除价格因素增长13.3%。全年社会商品销售总额3661.27亿元， 比上年增长10.1%。居民消费结构升级显现，经过多年的积累，万元级、10万元级消费悄 然进入广州家庭。而代表10万元级以上的汽车消费成为了 22年消费品市场的最亮点，支 撑消费需求不断增长。全年商品房实际销售合同金额274.61亿元，同比增长15.4%，持续 多年增长的居住消费带动了多种关联消费，如家电、家具、装饰材料等的消费。二现代流通模式加快开展。推13、进现代流通方式与组织形式快速开展是商贸业的主攻 方向。一是连锁经营得到了长足的开展，规模扩大，速度加快，尤其是生鲜连锁超市开展迅 速，全年新开近50间。全市全年连锁销售额约178亿元，同比增长28%，增速高于全市社 会消费品零售总额一倍多，占社会消费品零售总额比重为13%，比21年增加4个百分点。 二是经过升级改造后的批发市场涌现了具有代表性的现代批发企业，如广州狮岭皮具数 码城、广州花卉博览园、广东天建国际家居装饰材料广场等，依托现代信息技术，分别建立 了电子商务平台、交易中心、展览中心等，实现现代化交易，起到示范带头作用。22年 73户超亿元的批发市场全年成交额为306亿元，比上年增长1214、.9 %，市场经营面积增加55 万平方米。三是第三方物流示范效应进一步显现，宝供物流集团22年被定为中国第二个 物流示范基地；华新物流集团正与IT企业研发物流信息化电子平台，引进购销存等网络化 数据管理系统，进一步提升科技含量，增强企业辐射能力。三具有历史文化的特色商业街建设日趋完善。特色商业街经过整治和建设，品位提 升，各具特色，有效地推进了休闲消费市场的开展。北京路步行街整饰后，千年古道重现， 更具文化品味，让消费者尽情享受在购物以外娱乐、文化、历史的多元化体验；上下九步行 街完成了延伸步行区域和街道文化整饰，西关风情随处可见；集饮食、娱乐、购物于一体的 白鹅谭酒吧风情街成为珠江南岸区域旺15、地；沿江路、滨江西路也形成了风格各异的酒吧、西 餐经营的休闲娱乐地带。此外，文德路岭南字画街、西关古玩玉器街、状元坊饰物精品街等 特色鲜明的商业街的改建、扩建规划根本完成。10条特色商业街的建设，将更有效地打造 广州商贸的繁荣。四会展经济拉动作用显现。会展经济是现代市场经济开展的必然产物。全年成功举 办了广州国际服装节、美食节、茶文化节、展销会等活动；以及组织参加各种洽谈会、博览 会十几项，实现了 “一月一节 的目标，大大推动了商品的购销，为经营企业营造商机，拉 动内需，取得了良好的社会效益和企业效益。特别是首次以市政府名义主办的广州国际 服装节，主会场展位达12个，参展国内外名牌超过8个，316、0多个省市和国外10个国 家和地区组团参加了服装节，成交或协议成交总额达18.5亿元。第十六届广州国际美食节 也收到较好效果，设有中心主会场和1多个分会场，主场接待顾客52万人，营业额超过 20万元，参展企业均获得较好的经济效益。五企业经营效益持续向好。近年来，商贸企业总体经营进入良好循环，企业效益保 持增长势头。主要原因：一是随着市场经济向纵深开展，商贸产业结构日趋优化，现代连锁 经营方式的运用使经营本钱下降；二是国有企业按照“先转制，后重组，能放则放，做强做 大龙头企业 的改革原则，改革步伐进一步深化。三是社保体系进一步健全，企业包袱减少。据统计，全市限额以上批发零售企业年销售额20万元以17、上的批发企业，5万元以上 的零售企业全年利润总额15亿元，同比增长40%。六消费品价格水平持续底位。去年城市居民消费价格总指数为97.6%，其中，消费 品价格指数为96.9%，在八大类商品的指数中，除烟酒及用品和居住类指数与上年比拟略有 上升外，其余均下降，下降幅度较大的是鲜菜、鲜果类，均到达了 9%。消费品价格水平持 续下降2年多，就连近年来一直处于上升趋势的效劳工程价格也从5月份起出现下降趋势， 全年效劳工程价格指数下降0.5%。各项价格水平持续下降，大大削弱了市场开展的内动力。B、22年消费品市场存在的主要矛盾与问题一消费热点尚未形成对内需的明显拉动。虽然22年全市汽车销售量同比有大幅增18、长， 但据调查，销往周边县市的数量占总销量三分之一左右。小轿车仍难以开进普通居民家庭。二连锁经营规模偏小。22年全市连锁企业的数量和经营规模虽然有了较大开展，全 年全市连锁企业销售额占零售市场比重虽增加了 4个百分点，到达13%，但仍低于全省平 均水平17%，低于上海的30%、深圳28%和北京的15%。除连锁经营规模小之外，龙头企 业带动效应也显弱，全国连锁企业1强中，广州仅有2名企业入围，排名分别在71和97 位。企业小规模与大流通开展态势极不相称。三社区商业建设开展不均。社区商业是表达流通现代化水平的一个重要方面。随着 房地产建设的开展，广州地区住宅小区日渐增加，居民日常生活的便利与社区商19、业的建设密 切相关。目前一些老城区的社区商业建设相对成熟，较好地满足居民的需求，而一些新区尤 其是人已超过1万的新区，社区商业开展相对滞后，贴近居民生活的便利店、专买店较 少，不能有效满足日常需求。C、广州商贸业下一步开展的主要设想去年底，广东省政府提出了关于大力开展现代商贸流通业的实施意见，明确指出广东省 要建设以广州、深圳为轴线的珠江三角洲现代流通体系，推进现代物流和经营管理现代化， 重点开展连锁经营、物流业、中高级批发市场，使物流产业成为广东新的经济增长点。广州 市政府把大力开展现代商贸流通业，作为建设国际大都市的重要内容和重点战略。一、高标准规划建设商业中心区，表达商贸中心的繁荣繁华。20、将加快开发珠江新城、天河中 心区、琶州等新的城市中轴线的贸易功能、购物功能和效劳功能，发挥广州商业、餐饮业经 营特色，构建现代化商务中心区。推进改造北京路、上下九路传统商业中心区和开展天河城 广场、环市路、农林下路新的商业中心区并举，增强个性化、特色化、品牌化、网络化商业 功能。二、进一步提高城市商业效劳业的档次和水平。抓好商业中心区店铺装饰和橱窗文化，引导 大型综合性商店向集购物、休闲、娱乐于一体的现代化购物中心开展，努力吸引商业跨国公 司、先进商业业态、世界品牌会聚广州，营造高品味的广州商业文化。大力引进国内外各种 菜系、名牌小吃和各国风味美食，营建酒吧一条街和美食一条街，使“食在广州 更21、加发扬 光大。大力开展新型效劳业，提高美容、美发、摄影、洗染等传统效劳业开展水平，积极引导租赁、典当、拍卖、咨询、展览、展示等新兴效劳业开展，增强中心城市的综合效劳功能。三、推进建设现代化中高级批发市场，增强广州的集聚和辐射功能。按照“市场网络体系化、 市场布局群落化、市场运作信息化、市场交易现代化 的开展思路，抓好批发市场规划建设 和改造升级。通过政府引导、政策扶持、试点培育，优化、调整、重组、提高现有批发市场， 重点改造升级假设干个有专业特色、产业依托和具备较大辐射力的市场，打造一批集市场经 营主体、管理主体和开展主体于一体的标志性、示范性现代化批发交易企业，带动全市批发 市场上档次上水平22、。目前正在改建的国家级广州水产品中心批发市场，建筑面积达16万平 方米，预计年成交量达40万吨，成交额达1亿元。广州玩具批发市场已选址立项，规划 建设占地面积13多万平方米，方案投资近4亿元，建成后预计年成交额20亿元。广州花 卉博览园第二期工程广州花卉交易中心，方案投资1.5亿元，占地160亩，主体建筑预计今 年建成并投入使用。花都狮岭国际皮具交易中心第二期工程一皮具数码城正在开工，将 建成集科技咨询与商业技术于一体，成为全国最具影响力和辐射力的皮具交易中心。广州南 方茶叶市场正以高标准、高品位扩建市场中心馆，拓展茶叶销售、展示及茶文化活动交流功 能区，形成全国最大的茶叶批发、零售基地。四、23、广州市今后10年将在现有商业街的根底上形成45条特色商业街，其中20条重点商业 街，使广州12区市均有一条以上的重点商业街。广州市目前共有商业街36条，其中综合街22条，专业街14条，分别占商业街总数的 61.1%和38.9%。在综合街里，有北京路和上下九路2条步行街，其余的为非步行街。专业 街的种类较多，以服装及其配料、饰物精品、建筑装饰材料、鞋类及相关产品、电子信息类 产品等为主。由于历史因素和城市规划的原因，广州市的商业街主要分布在老市区，其中越秀、荔湾、东 山3个区商业街总数到达了 19条之多，占全市商业街总数的一半以上。商业街在老城区高 度密集，使得商业街土地利用强度过高，不利于综合24、利用城市资源和形成商业街的个性特色， 在交通组织、根底设施配套、旅游资源开发等方面亦造成较大压力从而对商业街和城市的开 展造成不利影响。广州近期内将努力推进北京路步行街、上下九步行街、白鹅潭风情酒吧街、沿江路风情休闲 街、滨江路风情休闲街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、文德路字画文化街、农林下路 商业街和西关玉器古玩街等10条重点特色商业街的建设。五、未来广州商业街的开展方向、经营效劳、职能等级与商业街的环境设计、景观风貌等将 向特色化方向开展。商业街开展将人的需要作为商业街规划及建设的根本出发点，合理设置人行道、厕所、座椅、 停车位、治安岗亭、公共交通系统等，为顾客创造一个舒适的购物环境。25、商业街还将按照现 代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、游憩、文化、交流、休闲效劳等 多种功能融为一体的公共活动社区。市商业和规划部门共同组织制定的全市商业街10年开展规划中，有意将珠江两岸打造为滨 水风情休闲带，使其成为珠江岸线上具有滨水风光特色、岭南文化内涵、适宜营商、观光、休闲、购物、娱乐、饮食的商旅长廊。珠江滨水风情休闲带位于珠江两岸，从海珠桥以东伸展至琶洲，由沿江路风情休闲街、滨江 路风情休闲街和白鹅潭风情酒吧街等组成。沿江路滨水风情休闲街从人民桥至海印桥，全长约45米。沿江路风情休闲街的改造和建 设以构建珠江岸线文化特色、旅游风情为主导，以南方大厦商业文化中心等大型工26、程为龙头， 以各种酒店、餐饮店、零售店等为依托，开展成高层次的集旅游、美食、购物、娱乐、休闲 等多种功能的效劳主导型商业街。滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，由洲头咀公园至海珠半岛花园。按照珠江岸线景观 规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在滨江中路、海珠桥南建设 婚纱礼仪用品街，在滨江东路开展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。白鹅潭风情酒吧街位于芳村区，珠江隧道东侧、与北岸的沙面隔江相望。按照欧陆式建筑 风格建设成为以休闲消费为主，集观光、餐饮、购物、娱乐于一体的效劳主导型商业街。与 将要兴建的芳村美食城联成一个整体，成为中西合璧的餐饮美食长廊。D、广州的旅游业状况分析227、2年广州的旅游业总收入5亿元，全市现有1570家旅游住宿设施含宾馆、酒店、旅 店、招待所等营业收入总额为1680970.84万元，比上年增长4.17%，实现利税总额为 147990.28万元，比上年增长3.4%，其中客房收入占了旅馆业总收入的37.02%，附设餐饮 收入占34.98%，商品收入占12.93%。在主要宾馆酒店中，营业收入超过3亿元的有中国大酒店、花园酒店、白天鹅宾馆；超 过1亿元的有东方宾馆股份、广东国际大酒店、长隆酒店、广信江湾新城大酒店、华夏大酒 店、番禺宾馆、新白云宾馆、番禺祈福新村度假俱乐部、广州大厦、流花宾馆。以上13家 宾馆酒店营业收入总额和实现利税总额分别占全市宾馆28、酒店同类指标的15.18%、 28.53%。广州高星级饭店和中外合资合作企业经营效益较好，三星级以上的饭店客房出租率较高，全 年平均保持在62.72%以上，平均房价在246元以上。其中，192家星级宾馆酒店客房 平均出租率62.67%，比上年同期增加2.45个百分点。但局部中小型酒店、旅馆却呈现“三 低 出租率低、房价低、利润低，特别是一些边缘地区的旅馆房价、出租率偏低，经济 效益不大理想。23年1月份，广州城市接待总人数达695万多人次，入境游者为36.18万人次，外国人为 8.47万人次，同比增长20.49%，其中日本游客最多，其次是美国、韩国、马来西亚、新加 坡的游客；香港港同胞为21.29、60万人次，同比增长7.8%，占了入境人数约60% ;澳门同胞 和台湾同胞的同比增长则分别达1.68%和6.28%。旅游业收入达37.8亿多元，而旅游外汇 收入达1.3亿多美元，占全国旅游外汇收入15亿元的近1/10，同比增长12.01%。今后，广州将入境游工作作为重中之重来抓，将通过政府、企业和社会团体一起实施“请进 来，走出去 的旅游促销战略，进一步稳固港澳台的入境游市场，扩大对日、韩市场的占有 率，深挖东南亚市场的潜力，同时还将在开拓欧美市场和培育俄罗斯、印度等新兴市场上做 足功夫。E、广州商业领域利用外资情况分析22年，外商在广州商贸业的注册资金到达655万美元，投资总额为915万美元30、。目前广 州市外资、合资商业工程已有12个，法国家乐福、北京华联、华润万佳、新一佳、世纪联 华、国美家电等外资及国内连锁巨头已经大规模进入广州零售业领域。7-11便利店、普尔 斯马特、百安居、欧倍德和TESCO等跨国零售企业也正在进军广州。对此广州市政府欢送 更多的外资进入商业的领域。第二局部广州市的社会经济总体开展状况分析A、与广州社会经济分析相关的几个理论支持点：一、根据城市经济学理论，开放的区域经济可以促成生产的专业化，经济体通过相互之间的 外部交易获得各自所需的要素，经济增长缓慢的地区的储蓄通常超过投资，这些多余资金就 会转移到增长迅猛的区域。出生率高的区域会将其劳动力通过人流出转移到31、经济增长 迅速而出生率低的地区。二、都市区经济增长的规模和速度对该区域房地产市场的产生和变化起着决定性的作用。三、广州作为经济增长迅猛的都市区域，区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场 包括土地和建筑物三部门模型都处于良性循环的开展周期。四、生产周期理论说明，对于区域或者都市区来说，如果其生产本钱低并能持续地吸引那些 生产标准化产品的成熟企业，她就能实现持续的开展；五、在激发、保持区域经济增长方面，区域劳动力市场扮演了重要的角色；B、广州近五年来的开展状况5年来，广州大力推进现代化中心城市建设，城市竞争力大幅提升。广州市开展的最终目的 是提高广州人民的生活水平，把广州建设成为一个适宜生活32、适宜创业的城市。下面是广州市五年开展的主要经济指标图表:工程22 年与1997年比GDP增长85.3%人均GDP突破50美元增长71.1%工业总产值增长95.3%工业增加值增长84.2%电子、汽车、石油化工三大支柱行业规模以上企业 产值1062亿元增长230 %高新技术产品产值年均增长 44.8%第三产业增加值增长93.5%城市居民人均可支配收入城市13380元（按新径计 算）增长44.7%居民人均居住面积市民平均期望寿命社会消费品零售总额增长70.8%。、今后五年广州市的主要目标今年召开的广州市十二届人大一次会议提出，要以提高城市综合竞争力为核心，全力推进工 业化、信息化和国际化，精心打造33、经济中心、文化名城和山水之都，进一步把广州建成带动 全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市。这次会议提出的五年开展目标是：1、到27年人均国内生产总值超过80美元。城市化水平到达85%。2、城市建设和管理上新水平，城市生活污水处理率到达80%以上。3、 到27年，三次产业增加值的比重为2 4157。新型工业化取得重大开展，高新技 术产品产值占工业总产值比重达25%以上。4、统一、开放、竞争、有序的市场体系根本形成。5、金融、电信、贸易和旅游等效劳领域的对外开放进一步扩大。6、各级各类教育协调开展，教育从“满足型向“优质型开展，在全国保持先进水平。7、社会政治稳定，治安秩序良好，城市文明法治程34、度到达国内先进水平。8、市民综合素质和城市文化品位进一步提升。体育、卫生等各项社会事业进一步开展。9、人民生活水平要有明显提高，城乡居民收入不断增长，消费结构升级，人居环境改善， 恩格尔系数降到35%以下。D、广州市降低城市运营本钱状况分析 1、去年以来，市政府明确提出“要把控制城市各方面的运作本钱作为重大战略措施提上议 事日程，将地价、电价、水价等公共产品价格努力控制在比拟合理水平，降低本钱，提高整 个城市的运作效率，保持城市开展的可持续性。2、广州市“控制城市运作本钱内容包括：一是降低投资者创业开展的本钱。如控制地价、 电价、各种收费、劳动力工资本钱等，让投资者能以较低的投资本钱获得较大的35、投资利益。 二是改善城市运作效益。如政府改良工作作风，提高办事效率。三是提高劳动力素质，对职 工工资作自我约束，以降低企业的人工本钱，不把工资提得太高。3、广州市降低政府管理效劳的本钱。该市将体制创新作为降低城市运作本钱的着力点和核 心，通过全面推行政务公开，加快政府职能转变，改革行政审批制度，以政府管理创新降低 政府公共效劳的运作本钱。广州市在区和县级市全面推行政务公开，国有土地使用权出让已 全部实现公开竞投。先后实施了 “路桥收费年票制、“缴费一户通、“政府采购公开招标 等并取得了成效。4、广州市实施城市经营战略。该市不仅从约束的角度来降低运作本钱，城市政府还引入“经 营城市 的理念，把“36、城市资产包括城市土地、城市根底设施、城市生态环境、文物古迹 和旅游资源等有形的资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的 资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，以获取经济、社会和环境 效益，从而更积极地降低城市运作本钱。E、23年广州经济和社会开展将实现如下的目标:国内生产总值增长12%以22年为基数、下同全社会固定资产投资增长7%外商直接投资增长5%外贸出总额增长5%居民消费价格持平社会消费品零售总额增长10%，城镇居民人均可支配收入增长6%，城镇登记失业率控制在4%内人自然增长率控制在4.7%。内第三局部世界商业街区历史演变的特点与开展趋势一、传统商37、业业态逐渐让位于新型商业业态，并且传统业态内部也在进行着局部更新；现代 世界零售业的开展经历了三次以业态转换为标志的革命，第一次是以百货商店经营方式和以 销售为中心的经营观念的产生为标志；第二次是以连锁经营、超级市场经营方式和以市场为 中心经营观念的出现为标志；第三次是以购物中心经营方式和以人为本经营观念的产生为标 志。至今在商品零售领域已形成百货业、专业店、超级市场、购物中心、仓储式销售、方便 店、折扣店、邮购、自动售货机、电子商务、以及连锁经营等多种经营方式和组织形式并存 的商业形态而且商业业态内部也在不断进行着调整，百货店内有超级市场、专业店，各种业 态形式可以以连锁经营的方式扩大规模，38、增强辐射力。二、商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显；世界各国的商业街，其显著的共同特点有 以下几个方面：以是多集中在交通便利的市中心区域，辐射力强，且疏散较快，因而商圈大; 二是一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大 量顾客和上下班的人流以及众多的流动人；三是多由各自独立的零售商构成，专业店占多 数且各具特色，有的还是著名的“老字号 商店；四是所经营的商品齐全，档次拉开，消费 者选择余地大。以上特点决定了凡中心商业街，无不是同类或不同类型的多家零售商店、餐 饮、娱乐、休闲、旅店等各种商业、效劳设施集中在一起，相互交融，相互配套。而且，随 着中心商业街零39、售商店的规模区域大型化，经营的商品品种、提供的商品经营效劳越来越齐 全，从而使商业街区布局中商业店铺的比重趋于下降，餐饮、休闲、娱乐等店铺的比重上升。三、商业街区的功能从单一趋向完备和互补；当今世界大都市的中心商业区，其功能日趋完 备，从商品的集散功能来看，就生活资料消费而言，消费者的吃、穿、住、用等各方面的需 求，均可在中心商业区得到满足，并且出现了方便化、时尚化、系列化、舒适化等特点和趋 势，因而新经营部门或行业不断出现；同时由于精神文化消费日益成为重要的消费形态和消 费内容，并使物质消费和精神文化消费两者统一化，使商业的开展把稳化和产业融合在一起， 从而使休闲、娱乐、文化、体育健身、旅游40、社交等经营场所在中心商业街区的比重越来越 大。此外，现代大城市中心商业区的职能在保持其传统的商业零售业的同时，日益强调他们 在全国或趋于内心细雨金融系统中的地位集在全国或区域范围内组织与指挥经济开展的功 能，因此，金融业、信息业、商务活动、会战活动等新兴产业纷纷落户中心商业区或附近， 更进一步起到了与中心商业区主要功能互补的作用。四、商业的开展更加突出人本、人的需求的充分满足及人的个性的充分开展；这主要表达在 商家的经营理念、经营方式、经营手段、经营管理等方面。时时处处为消费者着想，真正做 到以人为中心，充分满足消费者的方方面面的需要。五、交易手段和方式更多借助高科技，表达信息社会的特征和要41、求；在物流设施方面，现代 化物质技术装备应用于商品的包装、运输、储藏等过程，在商品交易的经营与管理过程中， 电子信息技术更是得到了广泛的应用，如计算机技术、通讯网络技术、POS系统、MIS系 统、EOS系统、电子结算系统等等，特别是以现代网络技术为支撑的电子商务有着巨大的 开展潜力。六、从世界大都市开展的历程看，20世纪八十年代“新都市主义 New Urbanism浪 潮出现在以美国为首的西方世界；日本的东京则通过政府引导和商家的努力，城市中心区的 繁荣不但得到恢复，而且得到较快开展。高第国际购物公园工程正是表达了这些国际商业文化开展大趋势，代表了我国方兴未艾的商 业开展新潮流。第五章 高第广42、场所处区域状况一、区位优势1、本工程所处的越秀区是广州市的中心城区，是一个具有二千多年历史的古城区，区域面 积9.16平方公里，常住人 44. 54万，人密度约4. 9万人/平方公里，是广州市人 密度最高的城区。2、本工程所处区域是广州市的商贸旅游中心，商贸繁华，旅游兴旺，商贸旅游业在全市一 直占有重要地位。3、本工程所处区域属市内交通的中心枢纽。既有与市外联系的重要交通集散地一一火车站， 省、市汽车总站、又有多条市级交通主干道，如环市路、东风路、中山路、沿江路、人民路、 解放路等。地铁一号、二号线在区附近交汇，日流动人约50万。4、本工程所处又是广州市的政治、经济和文化中心。省、市政府等重要43、党政机关位于本区 附近，有其它很多重要的政治、经济、文化机关、团体和社会组织。二、商贸旅游优势1、本工程所处区域商业兴旺，特色突出(1) 商业网点分布十分密集密度约为35个/平方公里。远高于广州市的平均水平。区内临街商铺分布密集，平均密 度到达90%以上。(2) 商业经济特色突出拥有众多具有一定规模、一定知名度的商品专业街和专业市场。具有一定的集聚规模和特色。3大型商厦数量多、规模大、档次高。本区域附近拥有多间1万平方米以上的大型商厦， 如广州百货大厦、新大新百货公司、亿安广场等。4本区域所属北京路是广州市最繁华的步行街，日客流量达30万人次以上，成为国内外 商旅人士游览、观光、购物的重要景点44、。2、旅游资源丰富，开发潜力大1文物古迹等级高、密度大、数量多本区周围有全国重点文物保护单位7处，省级文物保护单位9处，市级文物保护单位22处， 占全市文物保护单位总量的24%。其中南越王墓、南越国宫署遗址、许地等文物古迹享誉 国内外。(2)近现代革命史迹丰富本区周围有大量近现代革命史迹，知名的有中山纪念堂、中山纪念碑、广州公社旧址、“三 二九起义指挥部旧址、广州解放纪念像等。(3) 园林众多本区域邻近主要有越秀公园、人民公园等。三、配套设施优势1、住宿设施。邻近有华厦大酒店、丽都酒店、爱群大酒店、广州宾馆等。2、餐饮设施。区内餐饮设施数量众多，特色鲜明，中西兼备，高、中、低档齐全，能够适 应45、各层次游客的消费需求。3、娱乐设施。区内有永汉电影院等娱乐场所。第六章 高第街的历史与现状概要一、高第街简史高第街许地，为著名的许氏家族的发祥地。清道光年间族人修祠建宅，有家庙、戏台、书室、 花园等，古色古香，雅致非常。从许家远祖清代到高第街居住经商，到族人弃商入仕，后成 官宦世家，“许地 二百年沧桑，今已历十代，涌现出一代又一代知名人物：清代广州一大 盐商许拜庭、清代的广州名绅许祥光、反英军入城斗争功臣许祥光、民国的粤军总司令许崇 智、辛亥革命老将许崇憬、东征名将许济，红军将领许卓、教育家许崇清、鲁迅先生的夫人 许广平等。而许广平的父亲许炳樗，曾任广东省副省长。就连著名美籍华人陈香梅女士、346、0 年代著名影星陈云裳、粤剧表演家红线女、好莱坞明星卢燕等都是许家的亲戚。高第街有其悠久的历史。很多历史名人也曾住高第街。如唐代丞相张九龄的后裔张子颐在宋 代时从故土曲江迁来广州高第街。明代画家李孔修是广东名儒陈献章的高第，故其居住的街 被称为“高第。明初清官周新常断奇案，久负盛名，他所住的地方被称为高第。清代林则 徐在广州查禁鸦片，曾住过高第街。从以上的历史名人住在高第街反映了高第街的历史悠久 闻名全国。二、高第街的商业传统广州市的高第街是一条历史悠久的商业街，在全国颇有名气，因而有“未到过高第街、不 算到过广州的美称。从清朝开始，高第街就经营鞋类、头绳、梳篦、布匹等，但凡婚姻嫁娶，就能在高47、第街买齐 所需嫁妆。建国前，高第街是广州著名商业中心之一，在一公里长街中，店铺林立，商品琳琅满目，著 名的老字号有“九同章、“三多轩等。当时街内店铺多为前店后作坊式工场，是广州有名的日用百货的集散地。随着社会历史开展和演变，也随着商品经济的开展，高第街演变为广州民情风俗一景，成为 海内外闻名的，甚至堪与香港的“女人街、沙头角的中英街媲美的一条商业街。党的十届三中全会以后，开放改革的春风催开了这朵斑斓瑰丽的商业之花。1980年10月经 市人民政府批准，广州市第一个工业品市场“高第街工业品市场 正式开设，现时高第街工 业品市场东起北京路，西至起义路，全长578米，面积为36平方米，有7多档个体户，48、 就业20多人，主要经营传统“布匹、鞋帽、服装、日用百货 等，商品大多来自各地手 工业者及区乡、街道企业。销售至全国20多个省、市，经营方式以批量销售为主，兼有零 售、来料加工、代销、经销，灵活多样，信息灵通。善于根据市场变化生产经营群众喜爱的 商品而闻名海内外，并成为广州的一个橱窗，接待过无数港澳、台湾、外国游客，更多的是 国内客户来此批发订货，被人们称为“小南方大厦。在开发改革、搞活流通中为国家作出 了奉献。三、高第街及许地故居的现状。1、拜庭许大夫家庙位于越秀区高第街许地41号后座。从商业气息浓厚的北京路转入高地街，再沿幽深蜿蜒的 小巷拐入许地，老街的气息立即扑面而来。院里屋角勾翘，朱瓦49、层层，古色古香。故居全部是砖木式结构，到现在已历经了 160多个年头。因为年久失修，房屋破旧不堪，现 在居民挤迫于此，连小天井也有3栋违章小建筑，巷内一片杂乱。最近，李百明等11名市 政协委员提出“尽快维修许广平故居，建成许广平纪念馆 的提案，以展现这一文物单位的 风采，告慰先人。2、许广平故居许地33、34号。许广平属许家的第七房。该故居现约有2多平方米，由许广平的两个侄子许锡玉已去世、 许锡申及其后代居住，约有10多人。故居是一个具有岭南建筑特色的两房合院，两边各是青砖大屋，中间是天井，四周围墙环 绕，院内是封闭的空间。因年代久远，缺少维护修理，现在仅可隐约看到两边厅房外立的四 扇木雕门上50、镂刻及浮雕装饰，但已色彩斑驳，仅从青砖大屋屋脊饰有垂兽的屋顶装饰看出当 年许氏家族的辉煌。这间青砖大层已是险象环生，颓垣败瓦，木结构的支撑大多剥落残裂， 极易倒塌。鉴于许广平故居的破落情况，广州市政协委员们提议，政府及有关部门应尽快维修故居，迁 出原住居民，建成故居纪念馆。在广东为这样一位妇女人物建纪念馆，是绝无仅有的事情， 对中国近代史、对广东妇女革命运动历史影响将是深远的，对党在统一战线方面的海内外影 响将无可估量。在旅游业上，也多了一处近代史迹的亮点，形成越秀区及广州市一个重要的 旅游景点。3、政协委员提议已得到政府方面的赞同。越秀区领导表示，将许地故居重新修缮，可以增强广州作为历史名城51、的内涵。一个城市有各 种各样新式建筑固然重要，但一些旧建筑往往更能表达一个城市的历史文化品位。政府有责 任把这些名人故居好好清理一下，把它们保护起来。同时，建成许广平纪念馆也能形成越秀 区一个重要的旅游景点。修缮许地故居及建成纪念馆的工作，要由市政府有关部门牵头，越 秀区政府也要协助做好此项工作。第七章工程开发与管理团队一、工程开发1、本工程在广州市城市建设中属于改造难度最大、拆迁量最多、地理位置最重要、将要做 出最好的形象标志性工程，将由广州市和越秀区政府作为重点扶持工程，给予最为优惠的开 发政策；1、本工程在开发管理模式上实行广州市政府统一规划，由一个在广州市工商局正式注册的 工程公司独立52、实施开发建设；做到一个公司统一筹资、统一设计、统一开发、统一经营、统 一管理；1、本工程采用向国内外公开招标的方式选定最正确设计方案；由国际顶级规划专家组成评 委会选定最正确方案；二、工程团队1、本工程特邀长期研究广州历史和高第街的专家和许氏家族后人担任文学历史参谋，包括 伊妮长篇小说 千秋家国梦作者、洪三泰报告文学 中国高第街作者、许锡辉许 氏家族的后人、中山大学教授等；2、本工程邀请富有经验的老规划建设专家担任规划建设参谋；3、本工程由房地产专业筹划机构负责总体筹划；4、本工程由具有广泛社会影响和丰富国际资本运作经验的专业人士主持资本运营。5、本工程正式立项后，将面向社会公开招聘具有硕士以53、上学位和丰富管理经验的人员担任 总经理，并同时组成高效、精干、高层次的管理团队。第八章工程开发的投资预算本工程开发总计投资预算为：5060亿元人民币。具体投资涉及工程如下:1、土地本钱：由于本工程为老城区改造工程，需要对现有破旧住宅进行拆迁，所以土地本 钱分为土地出让金和拆迁费用；2、前期工程费：本工程前期需精心准备，包括办理各种许可证，进行可行性研究，勘察设 计，进行招标投标，临建水电、建筑，开工后的环境干扰补偿等；3、建安工程费：本工程既有高层建筑，又有多层建筑，建安费用要综合考虑；4、根底设施配套费：包括供电工程、自来水、煤气工程、电信工程和雨污水及绿化等，鉴 于本区域为市中心成熟社区，54、此项费用只涉及规划区域内部；5、公建配套费：本区域要建成相对独立的购物公园，要有银行、邮局、煤气调压站、路灯 配电站、垃圾站、小区综合管理处、居委会等；6、营销推广招商费：本工程面向世界各地招商，推广费用需要充分预计；7、工程管理费：主要包括人员工资和财务费用及办公费用；8、不可预见费：可按1项综合的5%预计；9、开发总本钱：以上1 8项的总和。第九章工程盈利模式及其预测1、旅游收入：广州市去年游客人数80万人，旅游收入4亿元。以此为基数，高第广 场年旅游收入占全市旅游总收入的8%，可到达32亿元。2、商铺租金：北京路商铺店面租金目前为每月20元左右呼方米，利用率为1%，年均 零售额1亿元。以55、此计算，高第国际购物公园按10万平方米可出租商铺面积计，年租金 收入可达20亿元/年3、酒店客房收入：参照北京路丽都酒店的标准，客房均价3元/天，如按260套客房设计， 年平均开房率到达65%，加上酒店餐饮、娱乐等收入，年总计收入可到达30万元4、商住楼公寓出售收入：目前北京路一带房价为70元/左右，高第国际购物公园总计 建筑商住楼面积60万平方米，销售收入可达42亿元。5、停车场收入，建地下空中停车场各三层，提供7个车位，年收入可达24万元。6、其它收入：30万元以上除商住楼公寓出售收入外，年营业收入可达52 - 84亿元。按25%的商业利润计算，年 利润可达13 21亿元。第十章风险分析与56、综合评价：一、工程的风险，1、广州商业中心区多元化格局的形成对本区域商贸未来的开展构成挑战本区商贸开展历史悠久。但近年来本区周边的天河、荔湾、东山、海珠等区，商贸开展 十分迅速，广州已逐步形成商业中心区多元化的格局。本区商贸未来的开展面临巨大挑战， 形成核心竞争力尤为重要。2、地处中心城区，开展空间受到一定制约本工程区为传统的中心城区，土地利用容积率高、建筑密度大，因此商贸网点的更新改 造比拟困难，加之旧城改造，拆迁量大，对文物古迹景区点）的保护、利用难度大。3、政府城市规划风险，即政府规划的可变性与拆迁补偿政策的变化；二、经济社会环境效益评价1、经济效益评价根据影响房地产增值的要素分析，本工57、程具有地段与交通优势、商圈建设优势和经济周期优 势，进行最正确开发后的土地净剩余价值要超过原有土地和资本的总价值与旧有建筑物的撤 除本钱之和。2、社会效益评价本工程为市中心旧城区危房改造建设工程，具有小区人文背景优势、理念创新优势，能够从 根本上改善居民的住宅环境和生活条件，同时开掘保护了广州市最具代表性的历史文化遗 产，在城市中心区的商业黄金地段形成了国内首创的购物公园，对广州市实现“十年一大变 规划和我国全面建设小康社会，加快城市化进程都是重要奉献。3、环境效益评价本工程要满足居住生活环境和条件的实用性、舒适性和平安性的要求。同时为更多的创业开 展者提供全方位的商务效劳。为到达上述目标，本工程在规划中以人为本，注重生态环境， 合理进行绿化和安排交通体系，本身定位在公园上，必将大大改善整个区域的环境。第十一章附则本工程正式立项，需要配套提供如下文件:1、工程可行性研究报告；2、本工程总体规划设计方案草案3、本工程市场推广筹划方案草案