1、海湾山庄项目发展方案概要一、 方案汇总方案一：阶梯式别墅模式。所有建筑按地势而建，绝大多数座北朝南，除入口处为 22层弧形高层住宅外，均为依山而建的阶梯式复式住宅。分四期发展： 第一期为22层弧形高层建筑；第二期为部分阶梯式B型住宅；第三期为 阶梯式B型住宅或独立式别墅及中央公园；第四期为可发展独立式别墅， 共约93200M2。方案二：科技园、旅游区模式。分利用山谷及两侧山坡地规划成商住，旅游度假， 居住综合发展三个小区，分六期建设。商住区为18层椭园形环保大厦， 连排公寓等组成，旅游度假区为三层，连排式公寓，住宅区为三层连排式 公寓及独立式别墅组成，建筑面积共约121050M2。方案三：环保2、别墅分五期发展方案。规划成高尚环保别墅区，分为商住区、交通转 换站、别墅、会所及中央公园，汽车不可入内，建筑面积为84600 M2。方案四：不增地，以连排式住宅及多层住宅为主的模式。在批准红线图内完全按原 始之地形稍加平整发展的商住和环保住宅小区，分为商住环保大厦、停车 场、连排式住宅，建筑面积为62470 M2。方案五：少量增地，连排别墅，双侧发展的方案。此方案在第四方案基础上进行了 改善，原有地形过于曲折狭窄不利发展，建议在向阳局部山坡地区劈山取 土重整部分地势规划，修整山坡面积约20000 M2。分商住环保大厦、停 车场、连排式住宅等，建筑面积为79380 M2。 二、 方案优选A方案：3、修改后单边多层发展方案。此方案是在原第五方案基础上进行改善，用 尽地区最好朝向，此方案包括22层住宅1栋40000 M2，连排式住宅41 栋11070 M2，6层公寓16栋31800 M2，建筑面积86370 M2。山谷入口处 建高层建筑，里面连排式住宅及公寓依山而建，车道均在公寓及排屋后面， 可直达每门户口，如需扩建，还可以道路为轴心线单边征地，保留发展空 间。B方案：修改后的多层双边发展方案。此方案在区内设有车路，汽车可经过旋转车 道进入区内，直达住户门口，各住所均设停车位，此方案包括高层住宅1 栋19200 M2，连排式住宅65栋17550 M2，6层公寓16栋31800 M2，建 筑面4、积90105 M2。三、 优选方案详细说明1、基本情况高层住宅40000 M2连排式住宅41幢11000 M26层公寓16栋31800 M2会所1幢3000 M2商场2000 M2户数4002、 产品定位 酒店式服务公寓 每户定位在250-300 M2。 档次定位在高档住宅小区。 环境：位于全封闭山谷中，环保自然。 位置：闹中取静，交通方便。 安全：相对封闭独立。 特点：设计超前，外立面优美。 公寓设计风格如同酒店，简洁、明朗、数码、现代。 公寓带装修，配管理，方便业主出租。 主要销售对象为港澳，北方金领，在珠海拥有一套董事房，可随时使用，不使用时酒店统一出租。 外围设一休闲广场，连接公寓首层5、及二层，设商场、网球场、保龄球，作为酒店与公寓的共同配套。 首层架空，作停车场及配套设施，与酒店互动。3、方案优点 征地面积不大，造成总投资相对减少。 道路全部在别墅后面，预留发展空间。 所有房屋全部朝南，风景无阻挡。 中间地带全花园，不作道路，投入少。 大量减少挡土墙和开山的面积。 别墅区和多层小区相对独立，隐秘性强，便于市场销售的价格区分。 中间预留水面面积，形成中心景观，同时作为排洪功能和消防功能。 土地占用面积相对较小，由于外面建高层，内部建筑密度小，环境更优美，价值更高。 车道的解决采用先修建可通车的道路，两边绿化，如需进车再进行修整。 车库全部在首层预留，如不进车，则封为储藏室等。6、4、方案特征 投资回报高：先建高层，使用容积率，回收投资，降低项目风险。 投资风险小：每平方米成本在4000元左右，珠海海景楼均价最低在6500元/ M2。 资金运用：投入资金量小，起动容易。 征地报建：无须征地报建，省却繁杂手续。 灵活程度：保留以车道为轴心线单边扩展，可进可退，灵活自如。 销售难易：市场更易接受服务式公寓概念，回收资金快，投资周期短。5、 投资回报5.1投资总额数量材料单价投资额高层公寓40000 M21500元/ M26000万多层连排住宅20000 M21200元/ M22400万其他(配套 等)8400万10%840投资总额：7240万5.2销售收入高层公寓根据珠海现7、有房地产市场行情，海景楼价格为6000-10000元/ M2，销售收入为：6500 X 40000 = 2亿6千万多层连排公寓均价6000元/ M2，销售收入为：6000 X 20000 = 1亿2千万销售总收入为3亿8千万5.3成本金额说明地价7500万6000 X 1250建筑成本7240万/推广费用760万2%办公费用380万1%其他380万1%共计： 16260万5.4利润：总销售收入 成本 = 38000 16260 = 21740万6、 施工进度 计划于2001年5月报建，2003年1月完成土建，2003年4月完成外装修，2003年7月份完成设备安装，2003年8月正式竣工入伙。78、 投资回报 根据珠海市政府规定，高层建筑土建达到2/3即可发售。 按照封顶后24个月销售来计，则2005年1月完成销售任务。 年平均投资回报率为：总投资额 每年平均利润额 = 6211 7240 = 86%8、投资风险总投资额：16260万总建筑面积为：40000 M2则平均售价为4065元，可以盈亏平衡，风险较小。四、 项目实施选择1、 先建高层，再建多层排屋优点： 建高层先使用容积率，获取利润。 客户容易接受，销售攻势容易展开，市场对象广泛。 设计风格超前，外形简洁。 投资回收率高，投资风险小。 资金占用小，容易起动。 不需要征地报建。 建高层利润再进行别墅的土地平整及市政建设，实行滚动9、式开发先将产品和概念深入人心，引起市场注意力，再进行别墅开发，成功实现市场预热，预留别墅发展空间，达到客户心理预期。缺点： 地势和视线阻碍，对后期开发有心理上的影响。2、 先建多层排屋，再建高层优点： 造型独特，实用率高。 客户面广，销售对象广泛。 施工相对独立。 不影响酒店经营。缺点： 建设条件差，底层为冲积岩石，建设速度慢，工程时间长。 前期投入大量时间，财力进行环境平整，市政建设时间长。 需要征地，审批时间长。 投资回报率低，投入产出时间长，风险较大。3、 高层、多层排屋同时施工优点： 整体规划，同时施工，项目总体规模大。 投入总量大，形成规模效应，市场热点。缺点： 投入资金量大。 前期规划时间长。 销售时间长，费用增大。 销售重点不突出，产品定位不清晰。 投资风险太大，不够灵活。五、 其它需关注的问题 市政配套 排洪 地形平整 防火 山口 通风 道路 超红线 施工车道入口 政府政策风险