1、XX置地营销中心服务标准知识培训 工程管理类,目 录,一、前期介入与承接查验 二、设备机房通用条款 三、设备台账 四、维保计划 五、节能降耗六、计量仪器仪表管理 七、安全预案管理八、供配电系统管理九、电梯系统管,1,目 录,十、智能化系统管理十一、消防系统管理十三、房屋本体及附属设施管理十四、工具管理十五、物料管理,1,目 录,一、前期介入与承接查验,一、前期介入 1、各大区/城市公司应按要求配置前介人员负责前期介入管理工作；2、结合总部的相关文件形成前期介入标准；3、每年收集国家和地方法律法规、行业规范以及项目工程后评估内容对前介 标准进行优化；4、各种图纸资料评审记录完整，评审中发现的问题2、应有跟进记录；5、每月应根据各施工项目开展的实际情况，形成前期介入月报，并及时上报；6、每周对施工现场进行巡查，形成记录，对存在问题应有整改情况跟进记录；7、收集前期介入过程中的案例形成案例库，并定期培训；8、前介结束时与项目进行工作交底，应把图纸、会审记录、变更备忘、函件巡 查记录、专题报告等分项目分类收集整理形成报告存档。,前期介入与承接查验,二、承接查验 1、承接查验前应根据项目实际情况制定承接查验方案，内容包括以下：承接查验标准、计划、人员安排、时间节点、工具配备、安全措施等；2、承接查验前应对承接查验人员进行承接查验方案培训；3、承接查验前后应根据国家和地方对于承接查验要求与开发公司3、完善相 关手续；4、承接查验后，设备设施投入使用前，应对重要设备编制操作规程；5、组织对操作人员进行培训，合格后方可上岗;6、各种承接查验记录和资料完善规范，并存档。三、内业资料移交 物业服务中心应根据接管完善的工程图纸资料，在项目交付 6 个月内建立 图纸资料电子台账，按档案管理制度，实施专人管理。,前期介入与承接查验,前期介入与承接查验,四、工程遗留问题 1、有遗留工程统计清单和跟进记录，跟进开发公司整改处理：对重大遗留 工程 有解决的方案；2、物业服务中心要求地产公司相关部门明确整改时限，并每月报送整改进 展情况至地产公司相关部门；3、对整改项目由施工单位整改落实后予以复查，并进行记录；4、合格后正式 移交；遗留问题处理记录作为后期质保金退付的凭证；4、交房1 年，未解决问题项目应有专项报告报地产公司相关部门，并得到 书面回复；未解决的问题每年报地产公司相关部门，并跟进处理。五、设施设备评估 项目交付 1 年内，对公共区域、设施设备进行后评估，并收集客户使用 需求 意见，形成系统性建议报告，以备忘的形式报送开发公司设计部门，并 在物 业公司存档。,二、设备机房通用条款,设备机房通用条款,1、设备机房地面铺砖或油饰；2、设备机房配备两套钥匙，标识清晰；一套存放在项目消防中控值班室供应急使用，一套由工程部用于日常管理。钥匙需有钥匙清单及借用记录；3、设备机房应有设施设备管理制度、外来5、人员登记制度、巡视记录、设备检修记录；有人值守的设备机房应有交接班记录和运行记录；记录应齐全、完整。重要的设备机房应有管理制度、当地政府规定的上墙文件及应急预案，且责任人明确；4、重要设备操作流程、现场值班人员有效操作证件复印件须张贴上墙；5、设备间内外应有相应的标识，增补标识按照公司VI 手册制作；6、所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡，贴于或悬挂于设备上，标明名称、编号、主要技术参数；由于部分设备无法张贴设备卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识；,7、设备间内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件6、要有警告标识；各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常；无“跑、冒、滴、漏”现象；8、公共区域的管井门须处于关闭状态；箱柜上锁，配有设备标识、警示标识，锁具完好；可能造成人员伤害的设备机房作业场所应配置相应的防护装置和安全警示牌；9、公共区域临时取电必须采取防护警示措施，符合临时用电管理规定。外来作业人员临时用电应有申请及审批记录；10、设备机房须按相关规范要求配备灭火器和应急灯，通风良好；11、设备机房应配置干湿温度计，环境温度应保持在40 摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀；,设备机房通用条款,设备机房通用条款,12、发电机房、储油间、高压配电室、危险品仓库7、采用防爆型开关、灯具噪音污染严重的设备应采用防噪设施、配备个人防护用品；13、设备机房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用；14、设备机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，关键设备机房有禁烟、禁火标识。,三、设备台账,设备台账,在交房后3 个月内建立设施设备台帐、标明名称、编号、主要技术参数、生产厂家。（电子台帐输入思源软件、纸质台帐）,四、维保计划,1、物业服务中心应建立设施设备检查制度并予以落实，检查记录完整；工程部门负责人每周对检查记录进行抽查并确认；2、每年应编制下一年度的维保计划，细化到以月为单位，8、每月编制下月工作计划，细化到以周为单位；维保计划须与年度预算相结合，并严格执行，保留记录；3、维修保养计划应包括：供配电系统、安防弱电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、停车场、等4、外包维保项目须与维保单位签订合同，并按规定频次开展维保工作；5、设施设备的检修、维保应有记录，该记录每年统一存档，并至少保存3 年。,维保计划,五、节能降耗,节能降耗,1、每月有能耗统计与分析并形成报告；节能方案的实施应进行阶段性评估；2、水电表总表每天查抄，分表每月查抄，发现水电异动要有记录并及时处理。,六、计量仪器仪表管理,计量仪器仪表管理,1、购买仪器仪表9、时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；2、对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料；3、受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或报废处理，并记录存档。,接地电阻测试仪,兆欧表,万用表,电流钳表,七、安全预案管理,安全预案管理,1、每年12 月份应对工程类应急预案进行更新和完善，并编制下一年度应急演练计划；2、定期组织应急预案演习，消防、电梯类应急预案演习每年不少于2 次；3、工程部门须配备工程类应急预案所需的抢险工具、设备或物资，如常用阀门、开关、管材、线缆、移动潜水泵，安全绳，安10、全带，应急照明等，并定期检查；,汽油机水泵,潜污泵,三相电缆盘,安全带,应急灯,4、雷电、强降水/雪、大风、沙尘暴等极端天气前后进行全面检查并落实防范 措施：5、在台风季节来临前，对钢结构屋面、广告牌、霓虹灯、店招等进行安全隐 患排查；6、降雪时需及时清扫屋顶积雪（特别是钢结构屋面），以降低屋面荷载；7、极端严寒天气应对采暖不足区域的消防、给排水管道进行检查，避免冰冻大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点距离住宅窗户应至少30 米，距离人群聚；8、集场所至少50 米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放，动火作业时氧气瓶与乙炔气瓶间距不应小于5m，二者与动火作业地点不应小于10 m，并不得在11、烈日下曝晒。,安全预案管理,八、供配电系统管理,1、动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常；2、配电设备接地连接线接地可靠，接地电阻应每年测试1 次并留存记录，接地电阻应小于4 欧姆；,供配电系统管理,供配电系统管理,3、每季度检测应急电源主备电源（柴油发电机、UPS 蓄电池）和末端双路电源互投开关功能是否正常并记录；4、酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年对蓄电池进行1 次充放电保养，电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液，电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖；5、发生停电事故后，5 分钟（特殊困难不超过15 分钟）内启动发电机，并至少能连续运行4 小时；6、发电机、柴油内12、燃机，润滑油泵、启动电机无异常声音、异常震动，接地可靠；柴油发电机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求；,7、发电机设备：润滑油颜色、油质正常，油位在正常位置；润滑油泵管线接头阀门无泄漏；8、储油间地面采用沙地或鹅卵石，油箱储存柴油量不超过8 小时使用量；9、发电机蓄电池组电压保持在24V 左右，正常情况下发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行1 次，每次运行时间不低于15 分钟；10、若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应及时更换。11、配备2 套蓄电池，至少每2 个月轮流切换使用。,供配电系统管理,九、电梯系统管理,电梯系统管理,1、电梯年检合格证、维修保养合同13、完备；2、电梯维保供方应有合格有效的资质，维保人员持有效证件上岗，每15 天至少进行1 次维修保养，有维修保养记录；3、项目应配备电梯安全管理人员，且持证上岗；并对维保工作的落实情况进行监督管理，留存供方维保、故障处理记录；4、门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；平层状态合格，平层误差在正负7 毫米以内；5、限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性；,电梯系统管理,6、电梯机房门应上锁，门外有警告标识；电梯机房应有通风降温设施，温度保持在5 至40 摄氏度之间，门窗应有防飘雨设施（如需）；盘车、救人设施置于机房明显位置；平层标志明显，14、张贴平层标识对照表，并定期进行补刷；承重梁和吊钩上应标明最大允许负荷；7、减速器内润滑油清洁和润滑性能良好，油面高度在油标规定范围内8、轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，曳引机下置的无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位9、控制柜内继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象；10、继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误；11、滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1 毫米。间隙应均匀；12、缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀；,13、传动杠杆配合转动处应有良好15、机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑 脂。其动作应灵敏可靠；14、钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在1 个捻距内最大断丝数不允许 超过总丝数的10%，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢 丝绳直径不得小于原直径90%；15、安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开；16、电梯运行出现故障后，持证人员应在15 分钟内到达现场做救援处理。,电梯系统管理,十、给排水系统管理,1、综合管沟、化粪池等检查井，应有警示及限重标识，保持井盖完好；2、建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，有限空间作业前，由工程部负责人审批作业方案，对工作完成情况进行检查，并留存相关记录；,给排16、水系统管理,十一、智能化系统管理,智能化系统管理,1、监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固；2、影音系统应尽量选用粗的专用音响导线来连接；为避免扬声器超负荷工作，使用时功放的音量不宜开的太大；不可在开着功放的情况下插接音响，以防损坏扬声器。,3、背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象4、按照计划对中控室主机系统进行维护，记录完善，设备故障及时修复并记录。,智能化系统管理,十二、房屋本体及附属设施管理,房屋本体及附属设施管理,1、房屋主体承重结构部位无变形、17、裂缝、腐蚀现象；2、每年雷雨季节前进行防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10 欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，遇有生锈，用银粉漆修复；3、内外墙面无裂纹、起鼓、脱落、渗漏、霉变现象，大理石、瓷片墙面无损坏、脱落、松动现象；4、室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损；5、建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊；6、屋面排水与地面雨水井通畅，日常每月巡检1 次。汛期（6-9 月）每半月巡查1 次，每年开春后、雨季来临前、第1 次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计；,房屋本体及18、附属设施管理,8、活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示，做好相应的安全警示；9、各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角，无安全隐患；无油漆脱落；环境清洁，物品整齐；10、水景开放期应明确开放时间，在北方，水景入冬前应把水全部放掉并做相应的防冻措施；11、钢构、栏杆等铁制品定期刷油漆或防火涂料，保证无脱漆现象；12、木作应保证无腐蚀破损现象；13、景观照明根据实际季节、气候、时间进行控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压。,十三、工具管理,工具管理,1、各部门应建立个人工具及公用工具领用台账，并指定责任人进行管理；2、员工个人使用19、工具丢失或人为损坏，则应由员工赔偿；如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续；3、大型公用工具使用除应遵循使用注意事项外还应每个月进行1 次保养；金属外壳的电动工具每月进行绝缘检测，其他电动工具每季度进行绝缘检测，长时间未使用的电动工具使用前做好绝缘检测，并留存检测记录。,十四、物料管理,1、仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放；2、仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施；3、易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有消防、灭火器材、防爆灯具和通风设施；4、库存物资进出仓、领借用手续完整；5、所有库存物资应建立库存物资台帐，每月盘点，保证帐物相符；6、部分废旧物资的利用管理，配置相应的维修工具与材料，把可利用物资再加工再维修再利用；7、报废物资、待处理物资应具备相关手续；,物料管理,Thank You!,